CA51025: Regulatory Framework and Legal Issues in Business

MODULUL 1: LEGEA PRIVIND VÂNZĂRILE

Contract de vânzare - contract prin care una dintre părț ile contractante (vânzător sau furnizor) se obligă să
transferă proprietatea ș i să predea un lucru determinat, iar cealaltă parte (cumpărătorul sau vânzătorul)
se obligă să plătească, prin urmare, un preț anumit în bani sau echivalentul acestora.

Părț ile contractante într-un contract de vânzare

a. Vânzător sau Furnizor —persoană care se obligă să transfere proprietatea ș i să livreze un
lucru determinat
b. Cumpărător sau Vânzător —persoană care se obligă să plătească pentru aceasta un pre ț cert în bani sau echivalentul acestuia
echivalent

Obligaț iile Vânzătorului ș i Cumpărătorului

I. Obligaț ia Vânzătorului
a. Pentru a transfera dreptul de proprietate asupra lucrului vândut în momentul în care obiectul în cauză ar trebui livrat.
b. To deliver the determinate thing sold including the fruits, accessions, and accessories in the
condiț ia în care se aflau la perfectarea contractului.
c. A garanta lucrul vândut împotriva evacuării, defectelor ascunse ș i neaparente ș i neregistrate
încărcări.
d. A păstra obiectul vânzării (a avea grijă de lucrul vândut cu diligen ț a unui bun tată)
familie decât dacă legea sau stipularea părț ilor impune un alt standard de îngrijire.)
II. Obligaț ia Cumpărătorului
a. A accepta livrarea bunului cumpărat la timpul ș i locul stipulate în contract
b. A plăti pre ț ul stabilit în bani sau echivalentul acestuia la data convenită
NOTĂ: Plata se va face persoanei în favoarea căreia a fost creată obligaț ia.
constituit sau succesorii săi în interes sau orice persoană autorizată să primească plată.

Tipuri de contracte de vânzare

a. Absolut — Când acordul este lipsit de orice condi ț ie impusă asupra transferului de titlu al
lucrul care trebuie transmis sau asupra obligaț iei unei părț i la aceasta.
➔ Astfel, un contract de vânzare este absolut atunci când titlul asupra proprietăț ii se transferă vânzătorului.
livrarea bunului vândut.
b. Condi ț ional - Când acordul este supus oricărei condi ț ii impuse asupra transferului de titlu de
lucrul care trebuie transmis sau despre obligaț ia unei părț i în acest sens. Când proprietatea este păstrată până la
îndeplinirea unei condiț ii pozitive încălcarea condiț iei va preveni pur ș i simplu obligaț ia de a
transmiterea forț ei obligatorii.
I. Imposed upon the obligation—if not complied, the other party may either refuse to proceed
sau renunț a la condiț ie
II. Impus asupra perfecț iunii contractului în sine - eș ecul unei astfel de condiț ii va împiedica
relaț ia juridică însăș i de la intrarea în existenț ă
NOTĂ: Un contract (obligaț ia de a îndeplini o promisiune până la întâmplarea unui eveniment) pentru a vinde poate să nu fie
considerat un contract de vânzare deoarece primul element (consimț ământul de transfer al proprietăț ii) lipseș te.

Cerinț e pentru a constitui un obiect de drept valid

a. Licit
b. Existen ț ă — Lucrul poate exista sau nu în momentul perfectării contractului, atâta timp cât
deoarece are posibilitatea de existenț ă într-un timp viitor. Legea spune chiar că lucrurile având
existenta potentiala poate fi obiectul contractului de vanzare.
c. Determinat sau cel pu ț in Determinabil —Ceea ce este determinat atunci când este desemnat în mod special
sau segregate fizic de toț i ceilalț i de aceeaș i clasă.
 ➔ Testul în determinarea dacă lucrul este determinat este satisfăcut dacă în momentul în care contractul este
intrat în, lucrul este capabil să fie determinat fără necesitatea unei noi sau
further agreement between the parties. It is enough that it be determinable at the time of the
perfecț iunea contractului.
➔ Teste de determinare: (1) capacitatea de a segregare testul ș i (2) testul fără alte acorduri.
d. Dreptul vânzătorului de a transfera proprietatea —Proprietatea vânzătorului asupra bunului vândut la momentul
perfecț iunea contractului de vânzare nu este un element pentru perfecț iunea sa. Legea cere doar ca
vânzătorul are dreptul să transfere proprietatea în momentul în care bunul vândut este livrat.
e. Un contract de vânzare perfectat nu poate fi contestat pe baza neproprietă ț ii din partea
vânzătorul în momentul perfecț ionării. În schimb, ar exista doar o încălcare a contractului în momentul
pe baza căreia vânzătorul poate exercita remedii acordate acestuia (garanț ie împotriva evacuării ș i
proprietate)

Elementele esenț iale ale contractului de vânzare—Necesar pentru validitatea ș i perfecț iunea contractului de vânzare
➔ Consimț ământ (întâlnirea minț ilor / ofertă = acceptare)
➔ Obiectul contractului sau subiectul acestuia
➔ Preț ul în bani sau echivalentul său (cauză sau consideraț ie)

a. Obiectul care ar trebui să fie un lucru determinat

I. Requisites of subject matter of a contract of sale
Trebuie să fie în comer ț ul oamenilor.
2. Nu trebuie să fie contrar legii, moralelor, bunelor obiceiuri, ordinii publice sau ordinii publice.
3. Trebuie să fie determinat.
4. Trebuie să fie de ț inut de vendor în momentul livrării.

II. Lucruri care pot deveni subiectul unui contract de vânzare

1. Bunurile existente de ț inute sau posesorii de vânzător.
2. Bunuri care urmează să fie fabricate, crescute sau dobândite de către vânzător după perfectarea
contract de vânzare sau „bunuri viitoare” supus condiț iei ca acesta să se materializeze. Dacă
lucrurile viitoare nu se materializează, contractul de vânzare va deveni ineficace sau nul pentru
absenț a obiectului care este un element esenț ial al contractului de vânzare.
3. Bunurile a căror achizi ț ie de către vânzător depinde de o contingen ț ă care poate sau nu poate
nu se întâmplă.
4. Lucruri supuse condi ț iilor rezolutorii care, dacă au loc, contractul de vânzare va fi
stins.
5. Drepturi ereditare
6. Drepturile indivizibile în proprietatea de co-proprietate care vor duce la co-proprietate din partea
cumpărător ș i vânzător.

III. Lucruri care nu sunt permise să devină obiectul unui contract de vânzare, făcând contractul nul
ș i vid
1. Cei care contravin legii, moralelor sau politicii publice.
2. Cei din afara comer ț ului oamenilor.
3. Future inheritance
4. Speran ț ă de ș artă

IV. Distincț ii între emptio rei speratae ș i emptio spei

1. Emptio rei speratae - vânzarea unui lucru viitor
➔ Lucrul a ș teptat va veni cu siguran ț ă în existen ț ă, dar calitatea sau cantitatea sa
necunoscut; în timp ce în emptio spei nu este sigur că lucru va exista cu atât mai puț in cantitatea sa
or quality.
 ➔ Vânzarea recoltei viitoare

2. Emptio spei - vânzarea speran ț ei sau a a ș teptării

➔ Sub condiț ia ca lucrul să existe, aș a încât, dacă nu există, nu va fi
contract of sale by reason of the absence of an essential element of subject matter while
emptio spei produces effects even though the thing does not come into existence because
subiectul este speranț a însăș i.
➔ Vânzarea biletului de loterie nr. 113

b. Pre ț cert în bani sau echivalentul acestuia

I. Cerin ț e privind pre ț ul
1. Real sau Adevărat —Neplata considera ț iei este diferită de lipsa considera ț iei. Cea din urmă
rezultă într-un drept de a solicita îndeplinirea sau anularea obligaț iei în temeiul unui existent
contract valid în timp ce acesta împiedică existenț a unui contract valid.
2. Trebuie să fie în bani sau echivalentul acestora
3. Anume

II. Cerin ț e de pre ț într-un contract de vânzare

Trebuie să fie sigur.
Trebuie să fie real.
3. Nu trebuie să fie fictiv.

III. Situa ț ii în care pre ț ul este sigur

1. Dacă păr ț ile au convenit asupra unei sume definite pentru vânzare.
2. Dacă pre ț ul este stabilit de una dintre păr ț ile contractante ș i acceptat de cealaltă.
3. Dacă este sigur în raport cu un alt lucru sigur.
4. Dacă pre ț ul stabilit este cel pe care bunul vândut l-ar avea într-o zi definită sau într-un anumit context.
schimb sau piaț ă, sau când o sumă este fixată peste sau sub preț ul din acea zi, sau
într-un astfel de schimb sau piaț ă, cu condiț ia ca suma menț ionată să fie sigură.

5. Dacă determinarea pre ț ului este lăsată la aprecierea unei persoane sau unor persoane specificate.
Remedies of the injured party if:
i. A treia persoană nu este capabilă sau nu doreș te să stabilească preț ul.

➔ Contractul este ineficace sau nul ș i anulat, necesitând o declaraț ie de nulitate

cu excep ț ia cazului în care păr ț ile sunt de acord ulterior asupra unui pre ț cert în bani sau a acestuia

echivalent.
ii. A treia persoană este împiedicată să stabilească preț ul sau termenii din culpa vânzătorului
pentru cumpărător.

➔ Partea vătămată poate solicita daune.

iii. A treia persoană a acț ionat cu rea credinț ă sau din greș eală
➔ Partea vătămată poate cere instanț ei să stabilească un preț rezonabil.
6. Dacă pre ț ul este stabilit de instan ț ă, acest pre ț nu mai poate fi modificat de către păr ț ile contractante.
petreceri.

IV. Efectele inadecvării preț ului într-un contract de vânzare

1. Nu afectează un contract de vânzare, cu excep ț ia cazului în care poate indica un defect în consim ț ământul care
face contractul anulabil, necesitând anularea acestuia.
2. Ar putea indica faptul că adevărata inten ț ie a păr ț ilor este de fapt un contract de dona ț ie sau împrumut.
cu ipotecă echitabilă. Astfel, va necesita reformarea instrumentului.

V. Efectele pre ț ului simulat într-un contract de vânzare

1. Pre ț ul este absolut simulat —contractul de vânzare este nul, necesitând o declara ț ie de nulitate.
 2. Pre ț ul este relativ simulat - inten ț ia păr ț ilor este ascunsă, necesitând reformarea.
instrument. Contractul de vânzare declarat este nul, dar contractul intenț ionat de donaț ie
sau împrumut cu ipotecă va fi valid.

c. Consensul păr ț ilor contractante privind obiectul determinat ș i pre ț ul cert în bani
I. Momentul perfec ț iunii contractului de vânzare
1. În prezent, există o întâlnire de opinii asupra lucrului care este obiectul contractului.
ș i asupra preț ului.

II. Momentul perfec ț ionării contractului de vânzare prin licita ț ie

1. Când licitatorul anun ț ă perfec ț iunea acesteia prin căderea ciocanului sau în orice alt mod
mod
a. Drepturile licitatorului ș i ale celui mai mare ofertant înainte de perfectarea contractului de vânzare prin licita ț ie

➔ Înainte de perfec ț iune: Orice ofertant poate retrage oferta sa. Licitarul poate, în general,
retira ț i bunurile de la vânzare, cu excep ț ia cazului în care licita ț ia a fost anun ț ată fără
rezervare de către licitator.
b. Obliga ț iile licitatorului ș i ale celui mai înalt ofertant după perfectarea contractului de vânzare prin
licitatie
➔ După perfec ț iune: Cumpărătorul câ ș tigător nu poate retracta oferta sa. Licitatorul nu poate
retrage bunurile.
c. Cerin ț e înainte ca licitatorul să participe la ofertare sau licita ț ie
➔ Dreptul de a licita trebuie să fi fost rezervat în mod expres de către sau în numele vânzătorului.
➔ The right to bid must not be prohibited by law or stipulation.
➔ Trebuie să se facă o notificare că vânzarea este supusă unui drept de a licita de către sau în numele vânzătorului.
d. De către licitatori sau «puffers» —persoane angajate de vânzător pentru a licita în numele său, scopul
care este de a creș te preț ul, dar persoanele respective nu sunt legate prin ofertele lor.
The employment by the seller of by-bidders or puffers without notice to the other bidders
poate face contractul de vânzare perfectat anulabil deoarece consimț ământul celui mai înalt
oferta este viciată de fraudă cauzală.

Capacity of Parties
a. Toate persoanele care sunt autorizate să se obligue pot încheia un contract de vânzare.
b. Exceptions: Absolute incapacity, Relative incapacity

Capacitatea de a cumpăra ș i vinde

a. Voidable — If one of the parties is incapable of giving consent

b. Nerenun ț abil — Dacă ambele păr ț i sunt incapabile să ofere consim ț ământ
c. So ț ul ș i so ț ia nu pot vinde proprietă ț i unul altuia, cu excep ț ia:
1. Când a fost convenită o separare a bunurilor în acordurile matrimoniale
2. Atunci când a existat o separare judiciară a proprietă ț ii conform articolului 191
d. Persoanele care sunt interzise să dobândească prin cumpărare, chiar ș i la licita ț ie publică sau judiciară, vânzări în
răscumpărare legală, compromisuri sau renunț are:
1. Tutorele, proprietatea persoanei sau persoanelor aflate sub tutela sa.
2. Agen ț ii, proprietatea cărei administrare sau vânzare le-a fost încredin ț ată, cu excep ț ia
consimț ământul principalului a fost dat.
3. Executorii ș i administratorii, proprietatea mo ș tenirii aflată în administrare.
4. Func ț ionari publici ș i angaja ț i, proprietatea Statului sau a GOCC sub administrarea lor.
5. Magistra ț i, judecători, procurori, grefieri ș i al ț i ofi ț eri ș i angaja ț i
conectate cu administraț ia justiț iei, proprietatea ș i drepturile în litigiu.
Etape
a. Negocierea (Policitation) —Acoperă perioada de la momentul în care păr ț ile contractante prospective
indica ț i interesul în contract până când contractul este perfectat. Promisiune unilaterală nu
acceptat de promisiune(e) prin urmare nu produce niciun efect.
b. Perfec ț iunea (Na ș terea) - Are loc la concuren ț a elementelor esen ț iale ale vânzării, care
is the meeting of the minds of the parties as to the object of the contract and upon the price.
c. Consumul (Moartea) —Începe atunci când păr ț ile î ș i îndeplinesc angajamentele corespunzătoare.
contractul de vânzare care se finalizează prin stingerea acestuia.

Elementele naturale ale contractului de vânzare - prezumate a exista într-un contract de vânzare, cu excepț ia celor care au fost renunț ate în mod valid de

părț ile contractante

a. Garantia împotriva evacuării
b. Garantie împotriva defectelor ascunse
c. Garan ț ie împotriva servitu ț ii sau sarcinii neaparente ș i neerregistrate în vânzarea bunului imobil
proprietate
d. Garan ț ia de comerciabilitate

Garanț ii în raport cu legile consumatorilor

a. Garan ț ie — o declara ț ie sau o reprezentare făcută de vânzătorul bunurilor, simultan ș i ca
parte a contractului de vânzare, având referinț ă la caracterul, calitatea sau titlul bunurilor, ș i prin
pe care el promite sau se angajează să asigure că anumite fapte sunt sau vor fi aș a cum sunt reprezentate.

b. Garan ț ie expresă —O afirma ț ie de fapt sau orice promisiune a vânzătorului referitoare la lucru dacă
tendinț a naturală este de a determina cumpărătorul să achiziț ioneze acelaș i lucru.

➔ Nici o afirmaț ie a valorii lucrului ș i nici o declaraț ie care pretinde că este opinia vânzătorului
doar va fi interpretat ca garanț ie decât dacă este făcut de un expert ș i se bazează pe acesta cumpărătorul.
➔ În opinia vânzătorului, o simplă opinie sau exagerări comerciale nu echivalează cu o fraudă decât dacă
făcut de un expert ș i cealaltă parte s-a bazat pe cunoș tinț ele speciale ale expertului (aceasta este
consistenta cu regula din legislaț ia dumneavoastră referitoare la contracte

Remedii în caz de încălcare a garanț iei explicite:

Consumatorul poate alege să:
1. A avea bunurile reparate; sau
2. A returna pre ț ul de cumpărare de către garant (cu condi ț ia ca suma direct
atributabil folosirii de către consumator înainte de descoperirea neconformităț ii va
fi dedus)

c. Garan ț ia implicită - Ceea ce legea derivă prin aplicare sau inferen ț ă din natura
tranzacț ia sau situaț ia relativă sau circumstanț ele părț ilor, indiferent de orice intenț ie de
vânzătorul să îl creeze.
➔ Garanț ia implicită în vânzarea de bunuri: Garanț ia referitoare la adecvare sau calitate, Garanț ia dealer-ului
bunuri pentru calitate comercianț ă în vânzare prin descriere sau prin mostră
Remedii în caz de încălcare a garanț iei implicite:
Consumatorul poate alege să:
1. Să re ț ină bunurile ș i să recupereze daunele; sau
2. Pentru a respinge bunurile, anula ț i contractul ș i recupera ț i de la vânzător pre ț ul de achizi ț ie plătit.
plus daune

d. Garan ț ii suplimentare pentru bunurile de consum (Legea consumatorului din Filipine) - Produs de consum
is defined to cover goods which are primarily for personal, family, household or agricultural
scopuri, care vor include, dar nu se limitează la alimente, medicamente, cosmetice ș i dispozitive. (Articolul 4 [q])
din Legea Consumatorului din Filipine
Răspunderea subsidiară a retailerului
a. Vânzătorul va fi răspunzător subsidiar în baza garan ț iei în cazul e ș ecului ambelor păr ț i, fabricantul.
şi distribuitorul pentru a onora garanţia.
b. Retailerul va suporta cheltuielile ș i costurile necesare pentru a onora garan ț ia.
c. Remediul comerciantului este să ac ț ioneze împotriva distribuitorului sau a producătorului.

Aplicarea garanț iei

a. Drepturile de garan ț ie ale consumatorilor pot fi exercitate prin prezentarea către vânzătorul imediat (retailer)
fie cartela de garanț ie, fie chitanț a oficială, împreună cu produsul care trebuie reparat sau returnat la
vânzătorul imediat.
b. Nicio altă cerin ț ă documentară nu va fi solicitată de la cumpărător (Sec ț iunea 68b a
Legea privind Protecț ia Consumatorilor din Filipine

Duration of Warranty
a. The seller and the consumer may stipulate the period within which the express warranty shall be
executabil. Dacă garanț ia implicită de comerciabilitate însoț eș te o garanț ie expresă, ambele vor
be of equal duration
b. Orice altă garan ț ie implicită va dura nu mai pu ț in de ș aizeci (60) de zile ș i nu mai mult de un (1) an
în urma vânzării de noi produse de consum. (Secț iunea 68e din Legea Consumatorului din Filipine)

Elementele accidentale în contractul de vânzare - nu există într-un contract de vânzare decât dacă sunt prevăzute de
părț ile contractante
a. Locul de livrare ș i plată
b. Timpul de livrare ș i plata
c. Termeni sau condi ț ii de plată
d. Interesul pre ț ului

Characteristics of a contract of sale

a. Principal — Poate exista singur fără a fi dependent de un alt contract.
b. Consensual — Este perfec ț ionat prin simplul consim ț ământ asupra pre ț ului anumit ș i determinat, cu excep ț ia
în cazul vânzării unui teren de către agent în numele principalului care este un formal sau
contract solemn care necesită ca autoritatea agentului de a vinde terenul să fie în scris pentru
contractul să fie valabil.
c. Bilateral — Ambele păr ț i sunt obligate să îndeplinească o obliga ț ie.
d. Reciprocal — Obiectul sau presta ț ia uneia dintre păr ț i este cauza sau considera ț ia celeilalte păr ț i.
e. Onerous — Consideraț ii valoroase sunt oferite de ambele păr ț i pentru a dobândi drepturi.
f. Comutativ — Păr ț ile schimbă valori aproape echivalente.
g. Nominalize - Are un nume special dat prin lege.

Contract de vânzare vs. Datie în Plată

VÂNDUT DACION ÎN PLATĂ
Fără credit preexistent Credit preexistent
Creează obligaț ii Stinge obligaț iile
Libertate mai mare în stabilirea preț ului Mai puț ină libertate în stabilirea preț ului din cauza
suma creditului preexistent care
părț ile doresc să stingă
Causa sau consideraț ie: Preț ul de la Cauza sau consideraț ia: Stingerea
perspectiva_vânzătorului obligaț ia din perspectiva debitorului
 Livrarea obiectului: Din perspectiva cumpărătorului Livrarea obiectului: Dat în locul
credit, din perspectiva creditorului

Contract de Vânzare vs. Contract pentru un lucru

a. Contract de vânzare - Dacă este pentru livrarea la un anumit pre ț a unui articol pe care vânzătorul î
cursul obiș nuit al afacerii, produce sau procură pentru piaț a generală, indiferent dacă aceeaș i este
disponibil sau nu.
➔ Bunuri mobile cu un preț de cel puț in P500 sau vânzarea de bunuri imobile, indiferent de preț : Acoperit
by Statute of Fraud
b. Contract pentru o lucrare - dacă bunurile urmează să fie fabricate special pentru client
la comanda sa speciala si nu pentru piata generala.
➔ La un preț de P500: NU este acoperit de Statutul Fraudelor.

Contract de Vânzare vs. Contract de Schimb

a. Contract de vânzare —Cauza este numerar
➔ Proprietate mobilă cu un preț de cel puț in 500 P sau vânzarea de bunuri imobile, indiferent de preț : acoperită
prin Statutul Fraudelor
b. Contract de schimb —Cauza este un activ non-bancar
Mobil cu un preț de cel puț in P500 sau schimb de bunuri imobile, indiferent de preț : NU este acoperit de
Statutul de fraudă.

Reguli pentru a determina dacă un contract este unul de vânzare sau de schimb dacă cauza este o combinaț ie de numerar ș i
activ non-monetar
a. Determina ț i inten ț ia manifestă sau evidentă a păr ț ilor.
b. Dacă inten ț ia evidentă a păr ț ilor nu este prezentă, aplica ț i următoarele reguli:
➔Contract de schimb—valoarea bunului nebanesc oferit ca parte a consideraț iei depăș eș te
compensarea în numerar.
➔ Contract de vânzare—contravaloarea în numerar este mai mare decât valoarea bunului neîncasat dat ca
parte a consideraț iei.
★ Dacă consideraț ia în numerar este egală cu valoarea activului non-numeric dat ca parte a
consideraț ie.

Contract de Vânzare vs. Contract de Vânzare

CONTRACT DE VÂNZARE CONTRACT DE VÂNZARE
Proprietatea trece la cumpărător la livrare Titlul asupra bunurilor nu se transferă la
cumpărător până la un moment viitor ș i adesea
la plata preț ului
The risk of loss or damage to the goods upon Riscul este suportat de vânzător după livrare
livrarea este în sarcina cumpărătorului, conform regulii "res pe baza aceluiaș i principiu că lucrul
perit domino”, sau lucrul a pierit cu pierde cu proprietarul
proprietar
Nefurnizarea preț ului este o clauză rezolutorie Plata integrală a preț ului este o condiț ie suspensivă
condiț ie condiț ie

NOTĂ: Regula privind vânzarea dublă se aplică doar dacă ambele contracte sunt de vânzare, dar această regulă nu se aplică dacă unul
contractul este un contract de vânzare, în timp ce celălalt contract este un contract de vânzare.

Contract de Vânzare vs. Agenț ie de Vânzare (Vânzare în Consignaț ie)

CONTRACT DE VÂNZARE AGENTIE DE VÂNZARE
Proprietatea trece la cumpărător la livrare Proprietatea este păstrată de
principal-încarcator
 Cumpărătorul plăteș te vânzătorului Cumpărătorul plăteș te agentului-consignatar ș i
vânzătorul transmite banii către
împovărat-principal
Bunurile sunt livrate de vânzător cumpărătorului Livrat de agentul-recepț ionar la destinaț ia finală
consumator
Governed by law on sales Reglementat de legea agenț iei

Principiile vânzării unei cote indivize dintr-o masă specifică de bunuri fungibile, deș i vânzătorul pretinde că
vinde ș i cumpărătorul pretinde că cumpără un număr definit, greutate sau măsură a bunurilor în masă, ș i
deș i numărul, greutatea sau măsura bunurilor din masă este
undetermined.
➔ Dacă cantitatea, numărul, greutatea sau măsura masei este mai mare decât cantitatea vândută, părț ile
vor deveni co-proprietari ai masei.
➔ Dacă cantitatea de masă este mai mică decât cantitatea vândută, cumpărătorul devine proprietar al
masa întreagă, vânzătorul fiind obligat să compenseze deficienț a din bunuri de acelaș i tip
ș i calitate, cu excepț ia cazului în care apare o intenț ie contrară.

Promisiune bilaterală de a cumpăra ș i vinde vs. Promisiune unilaterală de a cumpăra sau vinde
a. Promisiune bilaterală - la fel de bună ca un contract de vânzare perfectat
b. Promisiune unilaterala - acceptata de beneficiarul promisiunii este obligatorie doar daca este sustinuta de o suma de op ț iune

➔ Policitarea—se referă la promisiunea unilaterală care nu este acceptată de promisit, prin urmare, aceasta nu
produce orice efect.

Banii opț ionali ș i banii de rezervare (Arras)

a. Banii pentru op ț iune - destina ț i rezervării proprietă ț ii în perioada promisă
➔ Dovada perfecț iunii contractului de opț iune
➔ Nu face parte din preț ul de cumpărare
b. Bani de bună credin ț ă sau Arras —destinaț i ca avans pentru contractul de vânzare
➔ Dovada perfecț iunii contractului de vânzare
➔ O parte din preț ul de achiziț ie

Importanț a banilor de bună credinț ă

➔ Considerat ca parte a preț ului ș i ca dovadă a perfecț iunii contractului de vânzare

➔ Constituie un avans ș i trebuie dedus din preț ul total
➔ Legea oferă doar o prezumț ie contestabilă.
➔ Trebuie să existe un contract de vânzare perfectat înainte să putem vorbi despre avans.
➔ Nu este vorba despre oferirea unei sume de bani ca avans, ci despre dovada acordului tuturor elementelor esenţiale care
va stabili un contract de vânzare perfectat

De la momentul perfectării contractului de vânzare—momentul obț inerii drepturilor personale de către

cumpărătorul asupra fructelor lucrului determinat vândut într-un contract de vânzare

Pierderea specificului în momentul perfecț ionării

a. Dacă pierdere totală - Fără niciun efect/Null
b. Dacă pierderea este par ț ială - Cumpărătorul poate:

➔ Retragere
➔ Solicitaț i partea rămasă ș i plătiț i partea sa proporț ională
Remedii alternative ale cumpărătorului în caz de pierdere parț ială a obiectului contractului de vânzare la
timpul perfecț iunii contractului de vânzare
a. Retragerea din contract sau anularea acestuia; sau
b. Cerând partea rămasă ș i plătind pre ț ul său propor ț ional

Partidul care va suporta riscul pierderii complete a obiectului contractului de vânzare după perfectare
contract de vânzare, dar înainte de livrarea obiectului
a. Seller: based on the concept ofRes perit dominowhich means that the thing perishes with the
proprietar
b. Cumpărător: Pe baza prevederilor Codului Civil.

Cine suportă riscul de pierdere?

a. Înainte de perfec ț iune—vânzător
b. La momentul perfectării - vânzător
c. După perfec ț iune, dar înainte de livrare - cumpărător
d. După perfec ț iune, dar după livrare - cumpărător

Legea Recto (Remediile Vânzătorului)

a. Îndeplinirea exactă a obliga ț iei, în cazul în care cumpărătorul nu plăte ș te
b. Anula ț i vânzarea, în cazul în care neplata cumpărătorului acoperă două sau mai multe rate;
c. Execută ipoteca asupra bunului vândut, dacă a fost constituită, în cazul în care vânzătorul
neplata a două sau mai multor rate. În acest caz, el nu va avea nicio acț iune ulterioară împotriva
cumpărătorul să recupereze orice sold neachitat al preț ului. Orice acord contrar va fi
gol.

Legea Maceda (Drepturile Cumpărătorului)

a. Dreptul la o perioadă de gra ț ie de la data la care rata devine scadentă, fără dobândă care poate fi
exercitată doar o dată la cinci (5) ani.
1. Pentru cumpărătorii care au plătit mai pu ț in de doi ani de rate (mai pu ț in de 24 de luni),
perioada minimă de graț ie este de 60 de zile. (Nu mai puț in de 60 de zile)

2. După doi ani de rate, perioada de gra ț ie este de o lună pentru fiecare an de rată
plătit. (O lună pe an de rată plătită)

b. Cash Surrender Value —if seller will exercise the right to rescind the contract after expiration of
perioadă de graț ie – Cerinț e obligatorii gemene
1. (după 30 de zile de la primire) AVIZ care trebuie dat cumpărătorului cu privire la inten ț ia de a anula sau prin
cererea de reziliere prin act notarial; ș i
2. Plata valorii de răscumpărare în numerar.
➔ Un minim de 50% din toate plăț ile (inclusiv avansul) pentru cumpărătorii care au plătit două (2) până la
(5) ani de rate
➔ Plus 5% suplimentar pe an după cinci ani de rată (55% la a 6-a) thanul plăț ii
60% pe 7 ș i aș a mai departe până la un maxim de 90%.)

Negocierea ș i alte contracte pregătitoare pentru un contract de vânzare

a. Reclame ș i invita ț ii - Ca regulă, reclamele pentru lucruri de vânzare nu sunt oferte definitive
dar o simplă invitaț ie de a face o ofertă.
➔ Reclamele pentru licitatori sunt pur ș i simplu invitaț ii de a face propuneri, iar anunț atatorul nu este obligat.
a accepta oferta cea mai mare sau cea mai mică, sub rezerva excep ț iilor admisibile (vezi principalul nostru
materiale didactice
 b. Ofertele - Pot fi retrase înainte de acceptare ș i nu este nici măcar necesar ca oferta să fie cunoscută de ofertant.
al retragerii.
➔ Ofertantul poate face contraoferte, care sunt considerate în drept ca o respingere a ofertei originale ș i
are efectul de a stingea oferta originală.

c. Contracte de op ț iune—Nu este un contract de vânzare, ci doar asigură privilegiul de a cumpăra.

➔ Nu o vânzare a proprietăț ii, ci o vânzare a dreptului de a cumpăra.
➔ Pur ș i simplu un contract prin care proprietarul unei proprietăț i este de acord cu o altă persoană că acesta va avea
dreptul de a-ș i cumpăra proprietatea la un preț fix într-un anumit termen.
➔ Doar o promisiune unilaterala acceptata (o promisiune de a vinde sau a cumpara) care va obliga pe promiț ător dacă
susț inut de o consideraț ie distinctă de preț .

d. Dreptul de Refuz - Nu este un contract de vânzare perfectat ș i nici un contract de op ț iune.

➔ O subvenț ie contractuală în care o promisiune din partea proprietarului unui bun că, dacă decide să
vinde proprietatea în viitor, el ar negocia mai întâi vânzarea acesteia către cealaltă parte.
➔ Statutul fraudei nu ia în considerare cazurile care implică un drept de preempț iune.

e. Agen ț ia de vânzare a unui teren - Autoritatea trebuie să fie în scris, altfel vânzarea este nulă.

Perfectiunea Contractului de Vânzare - Sub rezerva dispoziț iilor Statutului Frauds (SOF) ș i a oricăror reglementări aplicabile
statut, un contract de vânzare poate fi scris, sau verbal, sau parț ial în scris ș i parț ial verbal
gura sau poate fi dedus din comportamentul părț ilor.
a. Pentru validitate
➔ Contract consensual, ceea ce înseamnă că este perfectat prin simpla consimț ire.
➔ Nu este necesară o formă particulară pentru valabilitatea sa, în afară de cazurile de vânzare a bovinelor mari care
cere ca acela să fie înregistrat la trezorierul oraș ului/municipiului într-un document public ș i
certificatul de transfer este necesar.
b. For enforceability
➔ Vânzarea de bunuri, bunuri mobile sau lucruri în acț iune la un preț de cel puț in P500 ș i vânzarea de proprietăț i imobiliare
proprietatea sau orice interes în aceasta este reglementat de SOF (Articolul 1403 din NCC).
➔ Dacă contractul nu este în scris, notă sau memorandum; atunci, vânzarea poate să nu fie executată.
c. For convenience
➔ Dacă legea necesită un document sau o altă formă specială, ca în actele ș i contractele enumerate în
părț ile contractante pot obliga una pe cealaltă să respecte acea formă, odată ce
contractul a fost perfectat. Acest drept poate fi exercitat simultan cu acț iunea asupra
contract (Articolul 1357 din NCC).

Efectul pierderii lucrului după perfectare, dar înainte de livrare

vânzarea de lucruri altele decât „ bunuri”
I. Obiect vândut în mod non-fungibil (specific/determinabil)
➔ Vânzătorul este eliberat de obliga ț ia de a livra lucrul deoarece obliga ț ia este
se stinge dacă pierderea apare fără vina sa ș i înainte de a incurca întârziere.
➔ Obligaț ia Cumpărătorului de a plăti preț ul este stinsă în acelaș i timp. Astfel, riscul de pierdere este
imputat vânzătorului deoarece el pierde dreptul de a revendica preț ul conform principiului
ofres perit domino (esenț a caracterului reciproc al obligaț iilor - cel care nu dă nimic)
nu are niciun motiv să ceară nimic–Tolentino)
➔ Obligaț ia vânzătorului subsistă ș i, prin urmare, vânzătorul rămâne obligat să plătească.
preț ul ș i nu poate să-l recupereze dacă a plătit. Aici, cumpărătorul îș i asumă riscul de pierdere.
 II. Obiectul vândut este fungibil (fiind dintr-o clasă sau gen)
➔ Vânzarea se face independent/preț unic - aceeaș i regulă se va aplica ca în cazul de mai sus.
➔ Vânzarea se face pentru un preț stabilit în funcț ie de greutate, număr sau măsură (determinabil
riscul nu va fi imputat vânzătorului/cumpărătorului până când acestea nu au fost cântărite, numărate,
măsurată, cu excepț ia cazului în care cumpărătorul a întârziat.

Articolul 1504. Bunurile rămân în riscul vânzătorului până când proprietatea este transferată către
cumpărător (Res Perit Domino - lucrul piere odată cu proprietarul) supus anumitor
excepț ii în conformitate cu legea.

1) Acolo unde livrarea bunurilor a fost efectuată către cumpărător sau către un depozitar pentru
cumpărătorul, în conformitate cu contractul ș i proprietatea asupra bunurilor a fost
re ț inut de vânzător doar pentru a asigura îndeplinirea de către cumpărător a obliga ț iilor sale
obligaț iile în temeiul contractului, bunurile sunt la riscul cumpărătorului din momentul
de o astfel de livrare; (simple drept de garanț ie)
2) Acolo unde livrarea efectivă a fost întârziată din vina fiecărei păr ț i, fie a cumpărătorului sau
vânzătorul bunurilor este la riscul părț ii vinovate.

Ce constituie vânzarea în rate?

a. Dacă pre ț ul de achizi ț ie este plătit pe o durată fixă, în care soldul, după plata ini ț ială
suma, trebuie plătită în totalitate la timpul specificat în contract, tranzacț ia nu este o vânzare
în rate (vânzare cu credit).
b. Acolo unde pre ț ul este de plată în mai multe rate care sunt sume relativ mici (par ț iale
plă ț i) care pot declan ș a tenta ț ia pentru cumpărătorii impruden ț i (impulsivi) să achizi ț ioneze
dincolo de mijloacele lor.

Drepturile cumpărătorului de unitate de subdiviziune sau condominiu conform PD 957, cunoscut ș i sub denumirea de Subdiviziune ș i

Condominium Buyers Protective Decree

a. În cazul neconformită ț ii dezvoltatorului cu planul, cumpărătorul poate suspenda plata
preț ul sau cererea de anulare a contractului cu cererea corespunzătoare de returnare a sumei totale
suma pe care a plătit-o, inclusiv amortizarea dobânzii, dar exclusiv dobânda de întârziere.
b. Dezvoltatorul va plăti impozitul pe proprietate înainte de transferul dreptului de proprietate către cumpărător fără drept
de recurs pentru rambursare împotriva cumpărătorului.
c. Dezvoltatorul poate colecta taxe pentru înregistrarea vânzării doar de la cumpărător.

Efectul neplăț ii în termenul stipulat (Articolul 1592 din NCC)

➔ În vânzarea bunurilor imobile, chiar dacă a fost stipulat că, în cazul neîndeplinirii
a plăti preț ul la timpul convenit, rezilierea contractului se va face de drept,
vânzătorul poate plăti, chiar ș i după expirarea termenului, atâta timp cât nu există o cerere de desființ are a
un contract a fost încheiat asupra lui fie judiciar, fie printr-un act notarial. După cerere, instanț a
s-ar putea să nu-i acorde un nou mandat.

Stingerea unui contract de vânzare

1. Prin acelea ș i cauze ca toate celelalte obliga ț ii
2. Anularea vânzării bunurilor personale plătibile în rate
3. Rezilierea vânzării unei proprietă ț i reziden ț iale în rate după respectarea cerin ț elor
Legea Maceda
4. Rezilierea vânzării de proprietate imobiliară (nu în rate) pentru neplata în termen
stipulat
5. Revânzarea bunurilor de către vânzătorul neplătit
6. Resilierea vânzării de către vânzătorul neplătit
 7. rescinderea de către cumpărător în cazul evacuării par ț iale
8. Resciziunea de către cumpărător în caz de încălcare a garan ț iei împotriva viciilor ascunse
9. Rescisiunea de către cumpărător a vânzării animalelor cu defecte redhibitorii
10. Anularea de către cumpărător a vânzării terenului cu servitute sau sarcină neapărată
11. Rescinarea de către cumpărător a vânzării de teren cu suprafaț ă lipsă sau suprafaț ă de calitate slabă
12. Resciziunea vânzării cu sumă forfetară a bunului imobil când vânzătorul a livrat o suprafaț ă mai mică decât cea reală
sunt
13. Rescission of sale of immovable property with a price per unit of measure in case of delinquent
suprafaț ă de cel puț in 1/10 sau atunci când cumpărătorul nu ar fi intrat în contract dacă ar fi ș tiut despre
deficiency, or of deficient quality of more than 1/10
14. Prin răscumpărare, fie răscumpărare convenț ională, fie răscumpărare legală

Răscumpărarea Convenț ională—are loc atunci când vânzătorul îș i rezervă dreptul de a răscumpăra lucrul vândut cu
obligaț ia de a returna cumpărătorului preț ul vânzării, cheltuielile contractului ș i cele necesare ș i
cheltuieli utile efectuate pe lucrul vândut ș i pentru a respecta alte stipulaț ii care ar fi putut fi
agreat

Reguli în cazul exercitării răscumpărării convenț ionale în vânzarea Pacto de retro (Multiple părț i)
a. Un co-proprietar al unui bun imobiliar nedivizat care este în esen ț ă indivizibil vinde partea sa cu un
dreptul de răscumpărare către o ter ț ă persoană care achizi ț ionează ulterior întregul acestuia, poate fi
forț at de acesta din urmă (persoana a treia - cumpărător) să răscumpere întreaga proprietate, dacă primul (co-
proprietarul) doreș te să exercite dreptul de răscumpărare.
b. Dacă mai multe persoane, împreună ș i în acela ș i contract, ar vinde un bun imobil indivizat cu un drept
de răscumpărare, niciunul dintre ei nu poate exercita acest drept pentru mai mult decât partea sa respectivă.
1. Vânzătorii - pot răscumpăra doar partea lor
2. Cumpărătorii - pot obliga la răscumpărarea întregii proprietă ț i; acesta nu poate fi obligat să fie de acord cu o
răscumpărare parț ială
➔ Aceeaș i regulă se aplică ș i coereilor
➔ Dacă Vânzătorul/Cumpărătorul are mai mulț i moș tenitori – acț iunea pentru răscumpărare trebuie să fie pentru fiecare parte a sa.
dar totuș i, redempț iunea totală se va aplica
3. Dacă coproprietarii vând separat - fiecare î ș i poate exercita propriul drept de răscumpărare ș i nu poate fi
obligat să răscumpere întreaga proprietate
➔ Fiecare coproprietar nu poate fi obligat să răscumpere împreună

Pactul de retro vânzare (vânzare cu drept de răscumpărare) ș i ipoteca echitabilă

➔ S-a susț inut că, într-o adevărată vânzare cu pacto de retro, titlul ș i proprietatea asupra bunului sunt
imediat dobândit de către cumpărător, supus doar condi ț iei rezolutive că vânzătorul
o răscumpără în termenul stipulat (proprietatea cumpărătorului este supusă unei clauze rezolutorii
condiț ie).
➔ Eș ecul vânzătorului de a răscumpăra proprietatea se transferă asupra cumpărătorului prin efectul legii
titlul absolut ș i proprietatea asupra proprietăț ii vândute.
➔ Răscumpărare convenț ională
➔ Acordarea dreptului de răscumpărare trebuie să fie făcută simultan cu vânzarea, deș i nu
neapărat în acelaș i instrument (nu după mult timp după ce vânzarea a fost deja perfectată)

Răscumpărarea legală - disponibilă doar în cazuri excepț ionale prevăzute de lege.

➔ Se referă la dreptul unei terț e persoane de a răscumpăra un bun imobiliar vândut de alta persoană.
cazuri excepț ionale prevăzute de lege.
➔ Definit ca dreptul de a fi subrogat în aceleaș i condiț ii ș i termeni stipulaț i în
contract, în locul celui care dobândeș te un lucru prin cumpărare, sau prin darea în plată, sau prin orice altă
altă tranzacț ie prin care proprietatea este transmisă prin titlu oneros.
➔ De către un coproprietar. Un coproprietar al unui bun poate exercita dreptul de răscumpărare în cazul în care părț ile...
toț i ceilalț i coproprietari sau oricare dintre ei, sunt vânduț i unei terț e persoane. Toț i coproprietarii (dacă sunt mai mulț i) pot
exercitaț i pe baza cotei lor proporț ionale.
➔ De către un proprietar de lot rural învecinat.
1. Subject is rural land;
Terenul nu depă ș eș te 1 hectar;
3. Redeemerul este proprietarul unei terenuri adiacente terenului rural în cauză;
4. Pământurile adiacente nu sunt separate de pâraie, râuri, canalizări, drumuri;
5. Beneficiarul/cumpărătorul de ț ine teren agricol

Ordinea de preferinț ă (în cazul mai multor recuperatori)

a. Proprietar rural adiacent cu cea mai mică suprafa ț ă
b. Proprietar rural adiacente care a exercitat primul dreptul dacă ambele terenuri au aceea ș i suprafa ț ă

➔ De către un proprietar de teren urban învecinat.

1. Subiectul este terenul urban
2. Zona terenului este atât de mică ș i situată în a ș a fel încât o parte semnificativă a acestuia nu poate fi folosită pentru
orice scop practic într-un timp rezonabil, fiind cumpărat doar pentru speculaț ie
3. Cel care exercită dreptul (Răscumpărare - dacă vânzarea este perfectată / Preemptiune este vânzarea care nu a fost încă
perfectat) este un proprietar de teren urban adiacente
• Preferinț ă (dacă există mai mulț i răscumpărători): cel a cărui intenț ie este cel mai bine justificată
• Perioada de exercitare - 30 de zile de la AVIZUL în scris (declaraț ie pe propria răspundere a vânzătorului dată tuturor)
posibililor răscumpărători) de către vânzător (furnizor) pentru a oferi timp suficient răscumpărătorului