Cartea Verde a Contabilității 2024

Secțiunea II - Activitatea de prestări servicii

II.2. SERVICII DE INCHIRIERE

II.2.1. Aspecte generale
Redevenţele şi chiriile se recunosc ca venituri pe baza contabilităţii de angajamente, conform contractului.

on
În ceea ce privește TVA

Codul fiscal prevede că sunt scutite de TVA arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri

at
imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu
plată, pe o anumită perioadă.
tr
Orice persoană poate opta pentru taxarea acestor operațiuni.

Această opțiune se notifică organelor fiscale competente și se va exercita de la data înscrisă în notificare.
S

O copie a notificării se transmite clientului.

p∧

În situația în care opțiunea se exercită numai pentru o parte din bunul imobil, această parte din bunul
imobil care se intenționează a fi utilizată pentru operațiuni taxabile se comunică în notificarea transmisă
organului fiscal.
ro

EXEMPLU – închiriere spațiu comercial cu încasare garanție

nt

O societate închiriază un spațiu comercial unei alte persoane juridice. Societatea facturează chiria fără
TVA. Contractul prevede încasarea unei garanții de 4.500 lei și plata unei chirii lunare de 2.500 lei. Garanția
se restituie la finalul contractului, după 12 luni.
Re

În fiecare lună se facturează chiria la începutul lunii. În prima lună se încasează chiria aferentă primelor
două luni. Lunar, proprietarul refacturează utilitățile aferente. În prima lună se refacturează utilități în sumă
de 750 lei.

Înregistrarea garanției încasate la începutul contractului:

5121 = 167 4.500 lei

Conturi la bănci în lei Alte împrumuturi și datorii asimilate

Emiterea facturii pentru chiria aferentă primelor două luni:

 411 = % 5.000 lei
Clienți 706 2.500 lei
Venituri din redevențe, locații de
gestiune și chirii
472 2.500 lei
Venituri înregistrate în avans

Potrivit prevederilor art. 297 alin. (4) din Codul fiscal, orice persoană impozabilă are dreptul să deducă taxa
aferentă achizițiilor dacă acestea sunt destinate utilizării în folosul operațiunilor taxabile.

În cazul structurii de comisionar, persoana impozabilă are dreptul la deducerea taxei aferente achizițiilor de
bunuri/servicii care vor fi refacturate, în condițiile legii, și are obligația de a colecta taxa pe valoarea
adăugată pentru operațiunile taxabile.

Înregistrarea refacturării utilităților pentru care proprietarul a primit factura pe numele său:

% = 401 893 lei

on
461 Furnizori 750 lei
Debitori diverși
4426 143 lei
TVA deductibilă at
tr
La refacturare se efectuează următoarea înregistrare contabilă:
S

4111 = % 893 lei

p∧

Clienți 461 750 lei

Debitori diverși
4427 143 lei
ro

TVA colectată
nt

În luna următoare, pentru care chiria s-a încasat în avans, se înregistrează venitul aferent:
Re

472 = 706 2.500 lei

Venituri înregistrate în avans Venituri din redevențe, locații de
gestiune și chirii

II.2.2. Stimulente acordate la încheierea sau la renegocierea unor contracte

Prevederile referitoare la suportarea liniară a cheltuielilor, respectiv a veniturilor, pe durata contractului,
prevăzute la pct. 221-223 din Reglementările contabile, se aplică şi în cazul stimulentelor acordate cu
ocazia încheierii de contracte de închiriere sau de alte contracte care presupun acordarea de stimulente
pentru atragerea chiriaşilor.

La negocierea sau la renegocierea unui leasing operațional, locatorul îi poate oferi locatarului anumite
stimulente pentru a încheia contractul.

Exemple de astfel de stimulente sunt plata unui avans în numerar către locatar sau rambursarea ori
asumarea de către locator a costurilor locatarului (cum ar fi costuri de reamplasare, modernizări ale
activului în regim de leasing și costuri aferente unui angajament anterior de contract de leasing al
locatarului).
Alternativ, se poate conveni ca, în perioadele inițiale ale duratei contractului de leasing, locatarul să
plătească o chirie mai mică sau să nu plătească deloc.

Toate stimulentele acordate pentru încheierea unui contract de leasing operațional nou sau reînnoit
trebuie recunoscute drept parte integrantă din valoarea netă a contraprestației convenite pentru utilizarea
activului în regim de leasing, indiferent de natura stimulentului, de forma sau de momentul în care se face
plata.

Stimulentele dintr-un leasing operațional se referă la contraprestația pentru utilizarea bunului în sistem de
leasing. Costurile suportate de locator drept stimulente pentru încheierea unui nou contract de leasing sau
pentru reînnoirea unuia existent nu se consideră ca făcând parte din costurile inițiale care sunt adăugate la
valoarea contabilă a activului în sistem de leasing.

De exemplu, în cazul încheierii unui nou contract de leasing, pentru care, drept stimulent acordat locatarului
pentru participarea la noul contract de leasing, locatorul este de acord să plătească costurile de
reamplasare ale locatarului, să contribuie la plata unor cheltuieli de amenajare/modernizare efectuate de
locatar sau este de acord ca pentru o perioadă să nu încaseze nicio chirie de la locatar (acordarea unei
perioade de grație), atât locatorul cât și locatarul vor recunoaște valoarea netă a contraprestației, de-a
lungul duratei contractului de leasing, utilizând o singură metodă de amortizare.

on
Locatorul trebuie să recunoască valoarea agregată a costului stimulentelor drept o diminuare a venitului
din leasing pe durata contractului de leasing, pe o bază liniară, cu excepția cazului în care o altă bază

at
sistematică este reprezentativă pentru eșalonarea în timp a beneficiului activului în sistem de leasing.

Locatarul trebuie să recunoască beneficiul agregat al stimulentelor drept o reducere a cheltuielilor cu

tr
chiria pe toată durata contractului de leasing, pe o bază liniară, cu excepția cazului în care o altă bază
sistematică este reprezentativă pentru eșalonarea în timp a beneficiului locatarului rezultat din utilizarea
S

activului în sistem de leasing.

p∧

EXEMPLU – stimulente pentru contracte de închiriere

O societate încheie în luna iunie anul N un contract de închiriere a unui spațiu comercial din cadrul unui
ro

hotel situat într-o stațiune montană.

Pentru a încuraja închirierea spațiului pe o perioadă de 12 luni, societatea hotelieră stabilește chiria lunară
nt

variabilă astfel:

perioada ianuarie-februarie: 2.000 lei/lună

Re

perioada martie-aprilie: 500 lei/lună

perioada mai-octombrie: 1.900 lei/lună

luna noiembrie: nu se percepe chirie

luna decembrie: 2.000 lei

Valoarea contraprestației totale aferente contractului de leasing este de 2.000 lei/lună x 3 luni + 500
lei/lună x 2 luni + 1.900 lei/lună x 6 luni = 18.400 lei.
Valoarea contraprestației lunare: 18.400 lei / 12 luni = 1.533,33 lei/lună Înregistrări contabile la chiriaș:

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în lunile ianuarie și februarie:

% = 401 2.000 lei

6123 Furnizori 1.533,33 lei
Cheltuieli cu chiriile
471 466,67 lei
Cheltuieli înregistrate în avans
 Plata chiriei în lunile ianuarie și februarie:

401 = 5121 2.000 lei

Furnizori Conturi la bănci în lei

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în luna martie:

6123 = % 1.533,33
Cheltuieli cu chiriile 401 lei
Furnizori 500 lei
471
Cheltuieli înregistrate în avans 933,33 lei
408
Furnizori – facturi de primit 100 lei

on
Plata chiriei:

401
Furnizori
= at 5121
Conturi la bănci în lei
500 lei
S tr

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în luna aprilie:

p∧

6123 = % 1.533,33
ro

Cheltuieli cu chiriile 401 lei

Furnizori 500 lei
408
nt

Furnizori – facturi de primit 1.033,33 lei

Re

Plata chiriei:

401 = 5121 500 lei

Furnizori Conturi la bănci în lei

Sold cont 408: 100 + 1033,33 = 1.133,33 lei

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în perioada mai-iulie:

% = 401 1.900 lei

6123 Furnizori 1.533,33 lei
Cheltuieli cu chiriile
408 366,67 lei
Furnizori – facturi de primit
 Plata chiriei:

401 = 5121 1.900 lei

Furnizori Conturi la bănci în lei

Sold cont 408: 1.133,34 – 366,67 x 3 = 33,33 lei

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în luna august:

% = 401 1.900 lei

6123 Furnizori 1.533,33 lei
Cheltuieli cu chiriile
408 33,33 lei
Furnizori – facturi de primit
471 333,34 lei

on
Cheltuieli înregistrate în avans

Plata chiriei:

401 =
at 5121 1.900 lei
tr
Furnizori Conturi la bănci în lei
S
p∧

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în lunile septembrie și octombrie:

% = 401 1.900 lei

ro

6123 Furnizori 1.533,34 lei

Cheltuieli cu chiriile
nt

471 366,66 lei

Cheltuieli înregistrate în avans
Re

Plata chiriei:

401 = 5121 1.900 lei

Furnizori Conturi la bănci în lei

Sold cont 471: 333,34 lei + 366,66 lei x 2 = 1.066,67 lei

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în luna noiembrie:

6123 = % 1.533,33
Cheltuieli cu chiriile 471 lei
Cheltuieli înregistrate în avans 1.066,67 lei
408
Furnizori – facturi de primit 466,66 lei
Nu se efectuează plată.

Înregistrarea cheltuielilor cu chiria în luna decembrie:

% = 401 2.000 lei

6123 Furnizori 1.533,34 lei
Cheltuieli cu chiriile
408 466,66 lei
Furnizori – facturi de primit

Înregistrări contabile la locatar (societatea hotelieră):

Valoarea veniturilor totale aferente contractului de leasing:

2.000 lei/lună x 3 luni + 500 lei/lună x 2 luni + 1.900 lei/lună x 6 luni = 18.400 lei

Valoarea veniturilor lunare:

18.400 lei / 12 luni = 1.533,33 lei/lună

on
Înregistrarea veniturilor cu chiria în lunile ianuarie și februarie:

411
Clienți
=
at %
706
Venituri din redevenţe, locaţii de
2.000 lei
1.533,33 lei
tr
gestiune şi chirii
472 466,67 lei
S

Venituri înregistrate în avans

p∧

Încasarea chiriei în lunile ianuarie și februarie:

ro

5121 = 411 2.000 lei

nt

Conturi la bănci în lei Clienți

Re

Înregistrarea veniturilor cu chiria în luna martie:

% = 706 1.533,33
411 Venituri din redevenţe, locaţii de lei
Clienți gestiune şi chirii 500 lei
472
Venituri înregistrate în avans 933,33 lei
418
Clienți – facturi de întocmit 100 lei

Încasarea:

5121 = 411 500 lei

Conturi la bănci în lei Clienți
 Înregistrarea veniturilor cu chiria în luna aprilie:

% = 706 1.533,33
411 Venituri din redevenţe, locaţii de lei
Clienți gestiune şi chirii 500 lei
418
Clienți – facturi de întocmit 1.033,33 lei

Încasarea:

5121 = 411 500 lei

Conturi la bănci în lei Clienți

Sold cont 418: 100 + 1.033,33 = 1.133,33 lei

on
Înregistrarea veniturilor cu chiria în perioada mai-iulie se repetă.

Sold cont 418: 1.133,34 – 366,67 x 3 = 33,33 lei

at
Înregistrarea veniturilor cu chiria în luna august:
tr
411 = % 1.900 lei
Clienți 706 1.533,33 lei
S

Venituri din redevenţe, locaţii de

gestiune şi chirii
p∧

418 33,33 lei

Clienți – factui de întocmit
472 333,34 lei
ro

Venituri înregistrate în avans

nt

Încasarea:
Re

5121 = 411 1.900 lei

Conturi la bănci în lei Clienți

Înregistrarea veniturilor cu chiria în lunile septembrie și octombrie:

411 = % 1.900 lei

Clienți 706 1.533,34 lei
Venituri din redevenţe, locaţii de
gestiune şi chirii
472 366,66 lei
Venituri înregistrate în avans

Încasarea:
 5121 = 411 1.900 lei
Conturi la bănci în lei Clienți

Sold cont 472 = 333,34 lei + 366,66 lei x 2 = 1.066,67 lei

Înregistrarea veniturilor din chirie în luna noiembrie:

706 = % 1.533,33
Venituri din redevenţe, locaţii de 472 lei
gestiune şi chirii Venituri înregistrate în avans 1.066,67 lei
418
Clienți – facturi de întocmit
466,66 lei

on
Nu se încasează.

Înregistrarea veniturilor din chirie în luna decembrie:

411
Clienți
= at %
706
2.000 lei
1.533,34 lei
tr
Venituri din redevenţe, locaţii de
gestiune şi chirii
S

418 466,66 lei

p∧

Clienți – facturi de întocmit

ro
nt
Re