Comparație între posesia stare de fapt, posesia stare de drept

și detenția precară.

Conform literaturii juridice, posesia este expresia juridică a aproprierii și a stăpânirii

bunului care constituie obiectul dreptului de proprietate.
Art. 916 [Link]. defineşte posesia ca fiind exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate sau a altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie, asupra unui bun de
către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar sau titular al respectivului
drept real.
Stăpânirea exercitată asupra unui bun prezintă trei grade:
1. Pe prima treapta se află proprietarul sau titularul unui drept real, care exercită
prerogativele conferite de dreptul său asupra bunului în baza dreptului pe care îl
deține;
2. Pe a doua treapta se află posesorul care exercită o putere de fapt, fără de a avea însă
dreptul de a exercita această putere;
3. Pe treapta a treia se află detentorul precar care exercită stăpânirea în baza titlului
conferit de proprietar.
Dreptul de proprietate cuprinde ca o prerogativa distinctă pe cea a posesiei, deci, în cazul
proprietarului, starea de fapt corespunde cu starea de drept. Posesia, ca stare de fapt, nu se
confundă cu dreptul de proprietate, deoarece, întotdeauna posesorul este în conflict cu
proprietarul întrucât, în puterea elementului animus, posesorul se considera el însuși proprietar.
Posesia ca stare de fapt este alcătuită din doua elemente: unul material – corpus care
constă în stăpânirea materială asupra bunului și altul intențional – animus, care reprezintă
intenția posesorului de a exercita stăpânirea asupra bunului pentru sine, întocmai ca proprietarul
sau titularul unui alt drept real principal.
Posesia este o stare de fapt, iar nu o stare de drept întrucât există independent de
dispozițiile legale la care se referă dobândirea sau stingerea drepturilor. Mai mult decât atât,
posesia nu poate face obiectul unei transmisiuni. Este de avut în vedere că stăpânirea, respectiv
folosința îndelungată a bunului, sunt apte de a determina obținerea dreptului de proprietate.
Așadar, consider că posesia este o stare de fapt protejată de lege ce constă în stăpânirea
materială a unui bun și în întrebuințarea acelui bun în interes propriu de către o persoană –
neproprietar – care poate deveni proprietarul bunului în condițiile legii.
Posesia nu se confundă nici cu detenția precară deoarece aceasta din urmă constituie
exercițiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, cu permisiunea și contul proprietarului sau în
virtutea unui titlu legal sau judiciar.
Definiția noțiunii de detentor precar este prevăzută la art. 918, alin. 1 C. civ. care, după
enumerarea unor situații determinate în care persoana care stăpânește bunul nu are calitate de
posesor, atribuie calitatea de detentor precar oricărei alte persoane care deține temporar un bun
al altuia și are obligația de a-ș restitui sau care îl stăpânește cu îngăduința acestuia.
Simpla deținere a unui lucru în mod material (coprus) de către o persoană, în lipsa
elementului intențional (animus) nu constituie posesie, ci detenție. Spre deosebire de posesor,
locatarul, comodatarul, depozitarul nu au posesiune, deoarece nu au voința de a poseda (animus).
În timp ce posesia este o stare drept ce se poate suprapune pe o stare de fapt sau de
drept (în funcție de izvorul său material), detenția corespunde întotdeauna unei stări de drept.
Această suprapunere a detenției cu starea de drept, corespunzătoare posesorului explică
obligația asumată de detentor de a restitui bunul la cerere. Prin titlul cu care stăpânește detentorul
precar se dovedește, tocmai intenția sa de a stăpâni pentru altul, excluzând animus sibi habendi.
De exemplu, în cazul locatarului, acesta prin încheierea contractului de locațiune si-a asumat
obligația de a restitui bunul locatorului, la expirarea termenului prevăzut în contract, acesta
reprezintă o recunoaștere implicită a dreptului proprietarului.
Detenția precară se diferențiază de posesia propriu-zisă din punct de vedere structural.
Elementul intențional al detentorului precar se înfățișează sub forma lui animus detinedi,
care este diferit față de animus posinendi.
Elementul material, caracteristic detenției precare are o configurație mai restrânsă decât
elementul material al posesiei. Detentorul beneficiază de elementul compus doar parțial, în limita
dreptului constituit de posesor în favoarea sa sau în limita îngăduinței posesorului.

Bibliografie
1. Codul Civil – Comentariu pe articole, Ediția 3, FLA. Baiaș, Eugen Chelaru, Rodica
Constantinovici, Ioan Macovei, Editura C.H. Beck, 2021.
2. Suport de Curs Drept Civil. Drepturile reale principale, Academia de Poliție „A.I.
Cuza” București, Lect. univ. dr. Măcărescu Ana-Maria, 2021.
 Comparație între revendicare, acțiunea negatorie, acțiunea
confesorie, și cea în grănițuire

Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate sunt acţiunile prin care proprietarul tinde
să înlăture atingerile ce sunt aduse dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.
Acţiunile petitorii servesc la apărarea dreptului de proprietate sau a altui drept real
principal prin obţinerea recunoaşterii reclamantului ca titular al acestui drept. Redobândirea
posesiei bunului asupra căruia poartă dreptul real este doar un efect accesoriu al admiterii
acţiunii petitorii.
Sunt acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în
grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie.
1. Acţiunea în revendicare este mijlocul juridic specific de apărare a dreptului de
proprietate privată prin care proprietarul al cărui bun a intrat în stăpânirea nelegitimă a altei
persoane urmăreşte să obţină recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra bunului respectiv
şi redobândirea stăpânirii acestuia.
Cu o formulă consacrată în practică se spune că acţiunea în revendicare este acţiunea
proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar. Această formulă nu acoperă însă şi
situaţiile în care reclamantul foloseşte acţiunea în revendicare împotriva detentorului precar,
care refuză să restituie bunul, motiv pentru care am şi evitat referirea la posesie şi am preferat-o
pe aceea de „stăpânire” care include orice formă de contact material cu bunul. Acesta este şi
motivul pentru care art. 562 alin. (1) NCC prevede că acţiunea în revendicare poate fi formulată
atât împotriva posesorului, cât şi împotriva oricărei alte persoane care deţine bunul fără drept.
După cum are ca obiect un bun mobil sau un bun imobil, acţiunea în revendicare este
mobiliară sau imobiliară.
Regulile de soluţionare a acţiunii în revendicare mobiliare sunt puternic influenţate de
prevederile art. 937 NCC consacrate dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-
credinţă, motiv pentru care aspectele sale specifice vor fi prezentate cu prilejul comentării
respectivului articol.
Fiind o acţiune petitorie, acţiunea în revendicare poate fi formulată numai de titularul
dreptului de proprietate.
Controverse au existat în cazul revendicării bunului proprietate comună, majoritatea
practicii judiciare şi a doctrinei fiind în sensul că acţiunea poate fi formulată numai de toţi
proprietarii împreună, cu respectarea regulii unanimităţii. Această controversă a fost tranşată de
legiuitor prin art. 643 NCC, potrivit căruia fiecare dintre coproprietari poate formula sigur
acţiunea în revendicare a bunului comun (pentru dezvoltări, a se vedea comentariul consacrat
acestui articol). Dintre caracterele juridice ale acţiunii în revendicare în art. 563 alin. (2) NCC
aminteşte numai imprescriptibilitatea.
Totodată, legiuitorul precizează că prin lege poate fi instituită prescriptibilitatea unora din
acţiunile în revendicare.
Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare este consecinţa caracterului perpetuu al
dreptului de proprietate.
 Există două excepţii de la caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare. Astfel,
acţiunea în revendicare a imobilelor vândute prin licitaţie publică în cadrul procedurii executării
silite imobiliare, formulată de terţul care se pretinde a fi proprietar, este prescriptibilă în termen
de 3 ani [art. 520 alin. (1) [Link].], iar în caz de avulsiune bucata de teren alipită noului fond
poate fi revendicată în termen de 1 an (art. 572 NCC – pentru caracterizarea ca termen de
prescripţie a termenului de 1 an, în care art. 498 C. civ. permitea revendicarea bucăţii de teren
smulsă de ape, a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 314). În literatura juridică a
fost exprimată şi opinia că termenul de un an prevăzut de art. 572 NCC este un termen de
decădere.
Potrivit art. 1909 alin. (2) [Link]. şi acţiunea de revendicare a bunurilor mobile pierdute
sau furate se prescria în termen de 3 ani. Această soluţie nu a mai fost însă preluată de legiuitor
în noua reglementare, art. 937 alin. (2) NCC prevăzând că termenul de 3 ani pentru formularea
acţiunii în revendicare a bunurilor pierdute sau furate este un termen de decădere.
Pe lângă imprescriptibilitate, acţiunea în revendicare mai are două caractere: este o
acţiune reală şi este o acţiune petitorie.
Faptul că este o acţiune reală rezultă din împrejurarea că protejează un drept real asupra
unui bun, fiind consecinţa dreptului de urmărire pe care titularul unui asemenea drept îl are.
Acţiunea în revendicare este şi o acţiune petitorie, pentru că soluţionarea ei implică
punerea în discuţie a însăşi existenţei dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului.
2. Acţiunea negatorie este o creaţie a doctrinei şi a jurisprudenţei, nefiind
reglementată de vechiul Cod civil.
În doctrină acţiunea negatorie a fost definită ca acea acţiune reală prin care titularul
dreptului de proprietate asupra unui bun cere instanţei de judecată să stabilească prin hotărârea sa
că pârâtul din acţiune nu este titularul unui drept real, dezmembrământ al proprietăţii –
uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, superficia – asupra bunului său şi să-l oblige la încetarea
exerciţiului nelegitim al unuia din aceste drepturi.
Prevederile art. 564 alin. (1) NCC sunt în sensul că acţiunea negatorie poate fi formulată
împotriva celui care se pretinde titularul oricărui drept real, altul decât cel de proprietate. De
vreme ce legiuitorul nu face asemenea distincţii, înseamnă că acţiunea negatorie poate fi
formulată şi împotriva celui care ar invoca existenţa unui drept real accesoriu, cum sunt gajul şi
ipoteca.
Cel de al doilea alineat al art. 564 NCC prevede că acţiunea negatorie este
imprescriptibilă.
Ca şi acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie mai are două caractere juridice: este o
acţiune reală şi petitorie.

3. Acţiunea în grăniţuire poate fi formulată şi de titularul unui drept real,

dezmembrământ al dreptului de proprietate (pentru admisibilitatea acţiunii în grăniţuire
formulată de titularul dreptului de superficie, a se vedea ICCJ, secţ. civ. şi de propr. int., dec. nr.
123/2005, în BC nr. 4/2005, p. 9).
Grăniţuirea în sine este o operaţiune materială prin care se delimitează terenurile
învecinate, care aparţin unor proprietari diferiţi, prin semne exterioare de hotar. Ea serveşte astfel
stabilirii pe orizontală a limitelor corporale ale dreptului de proprietate asupra terenurilor [a se
vedea comentariul consacrat art. 556 alin. (1), teza a II-a NCC]. Această delimitare se face pe
baza datelor conţinute în titlurile de proprietate ale părţilor, prin bună-învoială.
Acţiunea în grăniţuire având ca obiect determinarea prin semne exterioare a limitelor
dintre proprietăţi învecinate (art. 560 NCC) şi vizând indirect apărarea dreptului de proprietate
este imprescriptibilă, întrucât exercitarea dreptului de a solicita grăniţuirea proprietăţii este o
facultate, care nu se stinge prin neuz.
Cheltuielile grăniţuirii, respectiv cele ocazionate de efectuarea măsurătorilor necesare
pentru trasarea hotarelor şi marcarea acestora (prin plantarea unor borne de hotar sau a altor
semne exterioare) vor fi suportate în mod egal de părţi.
Dacă proprietarul fondului învecinat refuză să participe la operaţiunile de grăniţuire,
atunci când nu este posibilă trasarea liniei de hotar prin bună-învoială sau dacă semnele de hotar
existente sunt contestate, persoana interesată are la dispoziţie o acţiune în justiţie - acţiunea în
grăniţuire.

4. Acțiunea confesorie este acea acțiune reala prin care reclamantul cere instanței
de judecata sa stabilească prin hotărârea ce o va pronunța, ca el este titularul unui drept real
dezmembrământ al dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitație, servitute sau superficie) asupra
bunului altuia si sa-l oblige pe parat, care poate fi proprietarul sau o alta persoana, sa-I permită
exercitarea lui deplina si netulburata.
Este o acțiune petitorie, deoarece pune in discuție existenta dreptului real al
reclamantului.
Spre deosebire de celelalte acțiuni petitorii, ea este prescriptibila in termen de 30 de
ani.
 Acţiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului. Dreptul la acţiune este
imprescriptibil.

Bibliografie
3. Codul Civil – Comentariu pe articole, Ediția 3, FLA. Baiaș, Eugen Chelaru, Rodica
Constantinovici, Ioan Macovei, Editura C.H. Beck, 2021.
4. Suport de Curs Drept Civil. Drepturile reale principale, Academia de Poliție „A.I.
Cuza” București, Lect. univ. dr. Măcărescu Ana-Maria, 2021.
 Efectele relei-credințe în materia accesiunii imobiliare

Accesiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate deoarece are ca

efect nașterea unui nou drept de proprietate asupra unui bun, direct în patrimoniul
dobânditorului. Pentru ca alipirea sau încorporarea a două bunuri să ducă la dobândirea dreptului
de proprietate asupra unuia dintre ele este necesar ca respectivele bunuri să aibă proprietari
diferiți. este posibil ca bunul accesoriu să nu aparțină nimănui - res nullius.
Accesiunea este o aplicație a regulii de drept accesoriu sequitur principale , proprietarul
bunului considerat a fi principal dobândind dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu care
se alipește sau se incorporează bunului său.
Accesiunea poate fi naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment
natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
Prevederile art. 577 NCC fac o aplicație, în materie imobiliară, a regulii generale,
conținută de art. 567 NCC, potrivit căreia proprietarul bunului principal dobândește și
proprietatea a tot ce se unește cu bunul ori se incorporează acestuia. Așadar, imobilul este
considerat a fi bunul principal, iar orice lucrare efectuată asupra sa este bunul accesoriu, pentru
care proprietarul imobilului dobândește dreptul de proprietate prin accesiune.
Codul civil reglementează dobândirea prin accesiune de proprietarul imobilului a
dreptului de proprietate asupra lucrării pe care a realizat-o cu materialele altuia. Consecința este
aceea că el nu va putea fi obligat nici să desființeze lucrarea și nici să restituie materialele
folosite. Proprietarul materialelor, care-și pierde acest drept ca urmare a incorporării lor în
lucrarea realizată de proprietarul imobilelor, va avea dreptul să-i pretindă acestuia din urmă
contravaloarea materialelor folosite.
În esență, se poate spune despre autorul lucrărilor că este de rea-credință atunci când
știe că imobilul asupra cărora acestea sunt efectuate nu este proprietatea sa ori el nu este titularul
unui alt drept real care să le permită să le efectueze.
În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
de rea-credință, proprietarul imobilului are dreptul să ceară instanței să dispună înscrierea sa în
cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plată, la alegerea sa, către autorul lucrării, a
jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; să
ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia; sau să ceară obligarea autorului lucrării
să cumpere imobilul la valoarea în circulație pe care aceasta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi
efectuat.
În cazul lucrărilor utile realizate cu rea-credință, proprietarul imobilului poate opta între a
deveni proprietar al lucrării și a cere autorului desființarea acesteia.
Pentru a nu înregistra o îmbogățire fără justă cauză, proprietarul imobilului v-a trebui să-l
despăgubească pe autorul lucrării. El poate alege să-i plătească respectivului autor, fie
jumătate din valoarea materialelor și a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrării. Dacă valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul
imobilului va putea opta și pentru obligarea autorului să-l cumpere la valoarea de circulație pe
care imobilul ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Cea de a doua opțiune recunoscută proprietarului imobilului este aceea de a cere instanței
să-l oblige pe autor la desființarea lucrării (conform art. 582, alin. (1) lit. b)). Desființarea
lucrării se va face cu respectarea dispozițiilor legale pe cheltuiala autorului acesteia, care este
obligat totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.
Dacă în privința opțiunii recunoscute proprietarului imobilului de a dobândi proprietatea
lucrării utile soluția aleasă de legiuitor este clară și rezonabilă, nu același lucru se poate spune și
despre reglementarea modului în care acest drept poate fi dobândit.
Astfel se poate observa o distingere între situațiile în care dreptul de proprietate asupra
lucrării adăugate utile se dobândește fără înscriere în cartea funciară și cele în care acest drept se
dobândește prin înscriere în cartea funciară, fără a oferi nici un indiciu referitor la caracteristicile
care pot conduce la încadrarea lucrării în una sau alta din cele doua categorii.
În literatura juridică s-a arătat că dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate utile
efectuată de un autor cu rea-credință se dobândește prin înscriere în cartea funciară atunci când
aceasta a condus la modificarea întinderii imobilului.
Cea de-a treia opțiune a proprietarului imobilului este prevăzuta la art. 584, alin. (2), lit.
b) și ea constă în obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, readucerea imobilului în
situația anterioară și plata de daune interese.
Dacă lucrarea a fost una pentru a cărei efectuare a fost necesară obținerea unei autorizații
administrative prealabile, autorizarea va fi necesară și pentru desființarea sa.
Plata daunelor-interese este menită să acopere prejudiciul suferit de proprietarul
imobilului prin efectuarea lucrării ce a fost desființată și este condiționată de dovedirea existenței
și întinderii acestui prejudiciu.

Bibliografie
1. Codul Civil – Comentariu pe articole, Ediția 3, FLA. Baiaș, Eugen Chelaru, Rodica
Constantinovici, Ioan Macovei, Editura C.H. Beck, 2021.
2. Suport de Curs Drept Civil. Drepturile reale principale, Academia de Poliție „A.I.
Cuza” București, Lect. univ. dr. Măcărescu Ana-Maria, 2021.