Clerk’s Office
PASSO #06 - MÉTODO DO CAÇADOR
AHO, CAÇADOR!
Aho, caçador! Bem-vindo ao sexto passo do Método do Caçador!
O sexto passo do método é descobrir se o imóvel possui dívidas
pendentes.
O objetivo deste passo é saber se a propriedade tem alguma dívida.
Existem várias formas de lidar com a ameaça sempre presente de uma
dívida adicional que possa estar associada ao imóvel que você está
investigando.
Sugerimos que você enfrente essa questão sempre realizando uma
pesquisa de título (title search).
Além disso, utilizar uma companhia de títulos para realizar essa tarefa é
uma boa alternativa. Para iniciar esse processo, você vai precisar do nome
do proprietário do imóvel, do nome legal ou da descrição legal da
propriedade.
O ponto de partida é o Clerk’s Office. Se você não conseguir encontrá-lo,
basta procurar no Google o nome do condado seguido de "Clerk’s Office".
Mas o que é o Clerk’s Office?
É o órgão do condado responsável por guardar e manter todos os
registros públicos. Você poderá buscar qualquer documento que contenha
o nome do proprietário ou a descrição legal correta.
Por exemplo:
Certidões de nascimento
Certidões de óbito
Licenças de casamento
Dívidas com o IRS
Escrituras
Perdão de dívida
...entre outros.
Tudo o que é registrado no condado se torna um registro público, e pode
ser acessado online ou pessoalmente no escritório do condado.
Na maioria dos sites, você pode começar sua busca da seguinte forma:
usando o nome do proprietário ou a descrição legal do imóvel.
Se você começar com o nome do proprietário, aparecerão muitos
documentos na sua pesquisa.
Mas não se assuste, nem tudo isso estará relacionado ao imóvel que
você está investigando.
Entre esse "mix", o primeiro documento que você deve procurar é o
que diz "liens" (ônus/dívidas). O primeiro passo é verificar se algum
desses ônus se aplica ao imóvel que você está analisando.
O mesmo vale se você encontrar uma dívida com o IRS, uma dívida
hospitalar, uma dívida por infração do código de obras, etc.
Para afetar o imóvel, essa dívida precisa mencionar o endereço ou a
descrição legal da propriedade.
Se você encontrar um ônus sobre a propriedade, o próximo passo é
verificar se essa dívida foi paga ou removida.
Nesse caso, você encontrará um documento chamado Release of Lien,
que se refere ao cancelamento dessa dívida.
Ter uma dívida vinculada ao imóvel nem sempre é algo ruim.
O que você precisa descobrir é se essa dívida será cancelada. A
maioria é.
E se não for, a pergunta será:
Qual é o valor da dívida e o meu lucro será suficiente para cobri-la?
Como você pode ver, o problema da dívida é se o valor for maior que
sua margem de lucro.
O site do Clerk’s Office será um dos mais complicados de entender.
Então tenha paciência — você vai conseguir.
VISITANDO A
PROPRIEDADE
PASSO #07 - MÉTODO DO CAÇADOR
AHO, CAÇADOR!
Bem-vindo ao último passo do Método do Caçador!
O sétimo e último passo do método é descobrir se o que você viu
no papel reflete a realidade.
Este é o passo em que você descobrirá as condições reais da
casa.
A casa ainda está lá? Em que estado ela se encontra?
A casa está ocupada ou vazia?
E falando sobre terrenos, caso você esteja pesquisando terrenos:
O terreno é bom para construir ou há um buraco, um barranco
ou uma vala atravessando ele?
Como você pode ver, a maioria desses detalhes só pode ser
observada quando você ou alguém que você contratou visita o
imóvel pessoalmente.
Com isso em mente, queremos que você realize esse passo o mais
próximo possível da data do leilão, por vários motivos:
[Link] coisas podem acontecer com o imóvel se você olhar as
fotos com duas semanas de antecedência — como já
mencionamos anteriormente.
2. Devido ao calendário oficial do condado, entre a publicação
da lista das propriedades e a data do leilão, alguns imóveis
podem ser removidos da lista.
Você sabe, o dono do imóvel pode aparecer e pagar os impostos.
Por isso, tire fotos ou contrate alguém para fazer isso o mais próximo
possível da data do leilão, certo?
E falando em contratar alguém, essa é a forma mais barata e eficaz
de fazer sua pesquisa de propriedades, especialmente se você estiver
comprando imóveis em diferentes cidades ou condados.
É assim que administramos nosso tempo e esforço.
Mas como encontramos essas pessoas?
Primeiro, pergunte ao seu corretor de imóveis.
Em segundo lugar, publique anúncios no Facebook, em grupos
específicos de cada cidade.
Craigslist também é uma opção, ou você pode buscar ajuda em um
site chamado [Link].
Então, depois de terminar sua pesquisa, você deve ter uma lista de
endereços das propriedades das quais precisa tirar fotos.
Com isso em mãos, vá até o site [Link], onde você pode
colocar todos os endereços da sua lista, e o programa criará uma rota
e dirá quantas milhas serão necessárias para tirar as fotos, além de
mostrar a distância mais curta entre as propriedades.
Certifique-se de comunicar à pessoa lá quais são suas expectativas e
o que está procurando.
Seu objetivo é poder ver o estado da propriedade.
Tenha isso em mente: esse é o objetivo número 1 das fotos.
No que prestar atenção então?
Certifique-se de verificar se a propriedade está ocupada ou não.
Se estiver, é um bom sinal. Significa que o imóvel é pelo menos
habitável.
Na maioria dos casos, você não poderá ver as condições internas,
pois em muitos estados não é permitido incomodar o proprietário do
imóvel.
Portanto, nesta etapa você não deve pagar mais do que 50% do
valor de mercado da propriedade.
Você quer garantir que haja margem para possíveis reparos e
também para obter lucro.
Depois de verificar esse fator, o próximo passo é avaliar a
estrutura do imóvel.
Os elementos mais caros de reparar são:
Telhado
Instalação elétrica
Ar-condicionado
Aquecimento
Encanamento (hidráulica)
Com isso em mente, peça à pessoa que vai visitar o imóvel que
tire fotos desses itens.
Dessa forma, você terá uma ideia dos possíveis reparos que serão
necessários.
Como você pode imaginar, não é necessário contratar um
fotógrafo profissional — as fotos podem ser tiradas com um
smartphone.
Depois de receber as fotos e anotações, talvez você queira
eliminar algumas propriedades da sua lista.
Com a lista final das propriedades que escolheu, você precisará
de mais uma informação.
Lembra-se do primeiro passo do Método do Caçador?
Isso mesmo, o Tax Office (Departamento de Impostos).
A razão deste passo é que alguns condados encerram o processo
judicial (tax sale), mas é necessário voltar ao Tax Office para verificar
se existem impostos adicionais lançados após a sentença.
Como o próprio nome sugere, é possível que sejam adicionados
impostos, não ao lance mínimo nem ao lance vencedor, mas que
você ainda precisará pagar.
Essa questão é especialmente importante quando estamos lidando
com propriedades do tipo "Struck-off".
Esses imóveis podem ter ficado por muito tempo nos registros do
condado e — adivinha só —
é possível que o condado não tenha atualizado o valor mínimo, o
que significa que podem existir taxas ou impostos antigos
pendentes.
Essas cobranças adicionais podem afetar sua margem de lucro e
também influenciar diretamente na definição do seu lance máximo.
Depois de verificar este último ponto, é hora de reunir todas as
informações,
revisar com atenção e confirmar qual será sua oferta máxima.
Registre esse valor com clareza.