DEFINIÇÕES E CONCEITOS

Com a finalidade de facilitar o entendimento deste Plano de Manutenção, esclarecemos o significado das nomenclaturas
utilizadas:
• ABNT NBR 5674 - Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que estabelece os requisitos do sistema de gestão de
manutenção de edificações.

• ABNT NBR 14037 - Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que estabelece os requisitos mínimos para
elaboração e apresentação dos conteúdos do Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações, elaborado e
entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomínio por ocasião da entrega do empreendimento.

• ABNT NBR 15575 - Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que estabelece e avalia os requisitos e critérios de
desempenho que se aplicam as edificações habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma isolada para um ou
mais sistemas específicos.

• ABNT NBR 16280 - Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas que estabelece os requisitos para os sistemas de
gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança a serem adotados.

• Anomalia - Irregularidade, anormalidade, exceção a regra.

• Durabilidade - E a capacidade da edificação – ou de seus sistemas – de desempenhar suas funções ao longo do tempo, e
sob condições de uso e manutenção especificadas no Manual de Uso, Operação e Manutenção. O termo “durabilidade” e
comumente utilizado como qualitativo, para expressar a condição em que a edificação ou seus sistemas mantêm o
desempenho requerido, durante a vida útil. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de atender as
funções que lhe foram atribuídas, quer seja pela degradação, que o conduz a um estado insatisfatório de desempenho, quer
seja por obsolescência funcional.

• Garantia contratual - Período de tempo igual ou superior ao prazo de garantia legal e condições complementares oferecidas
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo de garantia ou
contrato no qual constam prazos e condições complementares a garantia legal, para que o consumidor possa reclamar dos
vícios ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um dos componentes
do produto, a critério do fornecedor. A garantia contratual e facultativa, complementar a garantia legal, não implicando
necessariamente na soma dos prazos. Na norma ABNT NBR 15575 são detalhados prazos de garantia recomendados,
usualmente praticados pelo setor da construção civil, correspondentes ao período de tempo em que e elevada a
probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes
de anomalias que repercutam em desempenho inferior aquele previsto.

• Manutenção rotineira - Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um fluxo constante de serviços, padronizados e
cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns.

• Manutenção corretiva - Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços que demandam ação ou intervenção
imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves
riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.

• Manutenção preventiva - Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por serviços cuja realização seja programada com
antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou
componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de
degradação.

• Profissional habilitado - Pessoa física e/ou jurídica, prestadora de serviço, legalmente habilitada, com registro valido em
órgãos legais competentes para exercício da profissão, prevenção de respectivos riscos e implicações de sua atividade nos
demais sistemas do edifício.

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• Solidez da construção - São itens relacionados a solidez da edificação e que possam comprometer a sua segurança, neles
incluídas pecas e componentes da estrutura do edifício, tais como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundação, contenções e
arrimos.

• Vícios ocultos - São aqueles não detectáveis no momento da entrega do imóvel.

• Vida útil - VU - Nos termos da ABNT NBR 15575, vida útil e o período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se
prestam as atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos
nas normas técnicas, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no
respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou
contratual).

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1.0 INTRODUÇÃO
Para elaborar esse guia de manutenção preventiva das escolas, foi levado em consideração as normas ABNT NBR 5674 e ABNT
14037, que apresentam diretrizes para elaboração dos manuais e do sistema de gestão de manutenção da edificação e da norma
ABNT NBR 15575 que estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto
uso e manutenção dos imóveis. Somadas a elas, a recém-publicada norma ABNT NBR 16280 que estabelece os requisitos para os
sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança a serem adotados na execução de reformas em
edificações vem completar o conceito do correto uso do imóvel.

1.1 OBJETIVO
O objetivo principal, do plano apresentado é estabelecer uma sistemática mais eficiente e eficaz de gestão predial, com foco
na manutenção preventiva. Além da preservação da edificação, esse plano tem como objetivo economizar os gastos públicos, e
principalmente melhorar a confiabilidade dos sistemas e instalações que integram a edificação, trazendo segurança e bem-estar aos
servidores, terceirizados, alunos e visitantes.

1.2 RESPONSABILIDADES
ESTADO: Elaborar o Manual de Manutenção atendendo as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR 5674 e ABNT 15575, da
suporte para que se possa ser realizado essas manutenções, informar os prazos de garantias, apresentar projetos de melhoria para o
sistema de gestão de manutenção, informar como será realizado o atendimento quando o sistema de manutenção não for eficaz e
disponibilizar técnicos capacitados para sanar todas as dúvidas que venham a ter em relação a edificação.
DIRETOR/GESTOR: Preservar a edificação, não usar a edificação fora das condições previstas e projetadas, não realizar
modificações na edificação sem conhecimento e previa anuência da Secretaria de Educação e seu engenheiro responsável. Não
realizar reformas sem seguir as diretrizes da norma ABNT NBR 16280, seguir o Manual de uso operação e manutenção da edificação,
implantar e executar o sistema de gestão de manutenção, garantir que as manutenções somente sejam realizadas pelos indicados no
sistema de gestão de manutenção, registrar as manutenções e inspeções realizadas, atualizar o Manual nos casos em que ocorram
modificações na edificação.

2.0 GARANTIA DA OBRA (CONSTRUÇÃO / REFORMA)

Para garantia da obra, serão considerados os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados e onde constarão
os prazos de garantia a partir da conclusão da edificação. O Termo definitivo da obra, é entregue no ato do recebimento da
edificação e deve ser guardado por um prozo de 5 anos, pois é este documento junto ao contrato que definirá o tempo de garantia
do sistema da edificação. Os prazos constantes do Termo de Garantia – Aquisição e do Termo de Garantia Definitivo foram indicados
em conformidade com a norma técnica ABNT NBR 15575.
Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem aos prazos totais de garantia, não implicando soma aos
prazos de garantias legal. Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e serviço dos sistemas tem validade a partir da data do
Termo de Conclusão da Obra. A seguir, apresentamos a TABELA 01 com os prazos de garantia contratual, para empreendimentos que
tiveram seus projetos de construção protocolados nos órgãos competentes posteriormente a validade da norma ABNT NBR 15575 –
(19/07/2013). Para empreendimentos cujos projetos foram protocolados anteriormente a validade da norma ABNT NBR 15575, deve
ser elaborada uma Tabela de Garantias considerando os prazos informados na venda, nas praticas da Construtora e Incorporadora e
em referências de mercado.

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 TABELA 01 - PRAZOS DE GARANTIA CONTRATUAL
SISTEMAS, ELEMENTOS, PRAZOS DE GARANTIA
COMPONENTES E INSTALAÇÕES
1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS
Segurança e estabilidade
Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, global; Estanqueidade
contenções e arrimos. de fundações e
contenções;
Paredes de vedação, estruturas auxiliares, estruturas de
cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, Segurança e integridade;
guarda-corpos, muros de divisa e telhados.
Equipamentos industrializados (aquecedores de
passagem ou acumulação, motobombas, filtros, interfone, Instalação
automação de portões, elevadores e outros). Sistemas de dados Equipamentos;
e voz, telefonia, vídeo e televisão.
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema de
Instalação
combate a incêndio, pressurização das escadas, Iluminação de
Equipamentos;
emergência, sistema de segurança patrimonial.
Integridade
Porta corta-fogo Dobradiças e molas;
de portas e batentes;
Instalações elétricas - tomadas/interruptores
Equipamentos; Instalação;
/disjuntores/fios/cabos/eletrodutos /caixas e quadros
Instalações hidráulicas e gás - colunas de água fria, colunas de Integridade
água quente, tubos de queda de esgoto, colunas de gás. e Estanqueidade;
Instalações hidráulicas e gás coletores/ramais/
loucas/caixas de descarga/bancadas/metais sanitários/ sifões/ Equipamentos; Instalação;
ligações flexíveis/ válvulas/ registros/ ralos/ tanques.
Impermeabilização. Estanqueidade;

Empenamento,
Esquadrias de madeira.
Descolamento, Fixação

Esquadrias de aço. Fixação, Oxidação

Partes moveis
(inclusive
Borrachas, Perfis de alumínio,
recolhedores
escovas, fixadores e revestimentos
Esquadrias de alumínio e de PVC. de palhetas,
articulações, em painel de
motores e conjuntos
fechos e roldanas; alumínio;
elétricos de
acionamento);
Funcionamento
Fechaduras e ferragens em geral
Acabamento
Ma aderência
Estanqueidade
Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos em do revestimento
Fissuras; de fachadas
argamassa/gesso liso/ componentes de gesso acartonado. e dos componentes
e pisos molháveis;
do sistema;

Revestimentos Estanqueidade
Revestimentos de paredes, pisos e tetos em azulejo/ cerâmica/
soltos, gretados, de fachadas
pastilhas.
desgaste excessivo e pisos molháveis;

Revestimentos Estanqueidade
Revestimentos soltos, gretados, desgaste excessivo soltos, gretados, de fachadas
desgaste excessivo; e pisos molháveis;
Empenamento,
Pisos de madeira – tacos, assoalhos .
trincas na
madeira e
destacamento;
Destacamentos, Estanqueidade
Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso. fissuras, desgaste de pisos
excessivo; molháveis;
Revestimentos especiais (fórmica, plásticos, têxteis, pisos
Aderência;
elevados, materiais compostos de alumínio).
Fissuras por
acomodação
dos elementos
Forros de gesso.
estruturais
e de vedação;

5
 Empenamento,
trincas na
Forros de madeira.
madeira e
destacamento;
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
Pintura/verniz (interna/externa).
alteração de cor ou
deterioração
de acabamento;
Selantes, componentes de juntas e rejuntamentos. Aderência;
Vidros. Fixação;

• Alguns sistemas da edificação possuem normas específicas que descrevem as manutenções necessárias, as mesmas
completam e não invalidam as informações descritas neste manual e vice-versa;

• A construtora deverá prestar o Serviço de Atendimento ao Cliente para orientações e esclarecimentos de dúvidas referentes
a manutenção e a garantia;

• O Gestor ao constatar uma anormalidade (anomalia) deve entrar em contato com a Assistência Técnica da Secretaria de
Educação para que efetue a verificação e, quando aplicável, tomar as providências necessárias;

• A construtora deverá prestar, dentro do prazo legal, o serviço de Assistência Técnica;

• A contagem dos prazos de garantia é iniciada a partir do Termo de conclusão da obra.

3.0 PERDA DE GARANTIA

• Caso haja reforma ou alteração que comprometa o desempenho de algum sistema ou que altere o resultado previsto em
projeto para o edifício;

• Caso haja mau uso ou não forem tomados os cuidados de uso;

• Caso seja realizada limpeza inadequada;

• Caso não seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manutenção de acordo com a ABNT NBR 5674 –
Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, ou apresentada a efetiva realização das
ações descritas no plano;

• Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de pecas, componentes que não possuam
característica de desempenho equivalente ao original entregue pela construtora;

• Caso seja executada reforma, alteração ou descaracterizações dos sistemas;

• Caso sejam identificadas irregularidades em eventual vistoria técnica e as providências sugeridas não forem tomadas por
parte do responsável pela edificação;

• Caso seja realizada substituição de qualquer parte do sistema com uso de pecas, componentes que não possuam
característica de desempenho equivalente ao original entregue pela construtora;

• Se, durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõem o Manual de Manutenção e a ABNT NBR
5674, no que diz respeito a manutenção correta para edificações em uso ou não;

• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a
manutenção da garantia concedida;

• Falta de comprovação da realização de manutenção eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR
5674.

Obs.: Situações não cobertas pela garantia: peças que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.

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4.0 DESCRIÇÃO, CUIDADOS DE USO, MANUTENÇÃO

Para que possa utilizar edificação de forma correta, garantindo o desempenho e estendendo ao máximo a sua vida útil,
descrevemos de forma genérica os principais sistemas que o compõem, por meio das informações e orientações a seguir:
• Descrição construtiva do sistema;
• Orientação quanto aos cuidados de uso;
• Procedimentos de manutenção;
• Prazos de garantia;
• Fatores que acarretam a perda da garantia.

4.1 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS - ÁGUA NÃO POTÁVEL

Conjunto de tubos, reservatórios, pecas de utilização, equipamentos e outros componentes destinados a conduzir águas não
potáveis dos pontos de captação da edificação ao ponto destinado pela concessionaria de serviço publico ou ponto de tratamento da
mesma.

ESGOTO
Origem: As instalações de esgoto se originam nos pontos que coletam os despejos líquidos dos lavatórios, vasos sanitários,
ralos secos, ralos sifonados, pias de cozinha ou qualquer ponto previsto em norma e seguem para os ramais de coleta;

ÁGUAS SERVIDAS
Origem: Água coletada em grelhas, extravasores ou ralos de áreas molhadas;

ÁGUAS PLUVIAIS e DRENAGEM

Origem: Ramais de tubulação destinados a coletar as águas de chuva, tais como ralos de floreiras, canaletas, calhas etc., e
seguem para os ramais de coleta;

ÁGUA DE REUSO
Origem: Pontos de captação, específicos e previstos em projeto e seguem para os ramais de coleta e tratamento;

REDE COLETORA DE GORDURA (CASO PREVISTO NO PROJETO)

Origem: Pontos de captação, específicos como pias de cozinhas, cantinas e copas.

4.1.1 CUIDADOS DE USO

TUBULAÇÃO
• Não lançar objetos nas bacias sanitárias e ralos, pois poderão entupir o sistema;
• Nunca despejar gordura ou resíduo sólido nos ralos de pias ou lavatórios;
• Não deixar de usar a grelha de proteção que acompanha a cuba das pias de cozinha;
• Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto hastes, água quente, ácidos ou similares;
• Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização por longos períodos podem desencadear mau cheiro, em função da
ausência de água nas bacias sanitárias sifonadas e sifões. Para eliminar esse problema, basta adicionar uma pequena
quantidade de água.

EQUIPAMENTOS
• Não retirar elementos de apoio (mão francesa, coluna do tanque etc.), podendo sua falta ocasionar quebra ou queda da
peca ou bancada;
• Não usar esponja do lado abrasivo, palha de aço e produtos que causam atritos na limpeza de metais sanitários, ralos das
pias e lavatórios, loucas e cubas de aço inox em pias, dando preferência ao uso de água e sabão neutro e pano macio;
• Não sobrecarregar as louças sobre a bancada;
• Não subir ou se apoiar nas louças e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar, causando ferimentos graves;

7
 • Não puxar as bombas submersas pelo cabo de forca, para evitar desconectá-lo do motor;
• Não apertar em demasia registros, torneiras, misturadores etc.;
• Durante a instalação de filtros, torneiras e chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto nas conexões, a fim de evitar danos
aos componentes;
• A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar em ressecamento de alguns componentes e
acumulo de sujeira, causando vazamentos ou mau funcionamento. Caso esses problemas sejam detectados, não mexer nas
pecas e acionar a assistência técnica do fabricante.

4.1.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Periodicidade Atividade Responsável

A cada 3 meses (ou quando for Limpar os reservatórios de água não potável e realizar eventual
Equipe de manutenção local.
detectada alguma obstrução). manutenção do revestimento impermeável;
Verificar a estanqueidade das válvulas de descarga, caixas de
A cada 3 meses Equipe de manutenção local
descargas, torneira automática e torneira comum;
Abrir e fechar completamente os registros de pressão e geral para
Equipe de manutenção local.
evitar emperramento e os mantendo em condições de manobra;
A cada 6 meses Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga Equipe de manutenção local.
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de esgoto, águas
Empresa especializada.
pluviais e drenagem
Verificar se as bombas submersas (esgoto e águas pluviais /
drenagem) não estão encostadas no fundo do reservatório ou em
A cada 6 meses nas épocas de contato com depósito de resíduos / solo no fundo do reservatório,
Equipe de manutenção local /
estiagem e semanalmente nas de modo a evitar obstrução ou danos nas bombas e consequentes
Empresa especializada
épocas de chuvas intensas inunda coes ou contaminações. Em caso afirmativo, contratar
empresa especializada para limpar o reservatório e regular a altura
de posicionamento da bomba através da corda de sustentação.
Verificar as tubulações de captação de água do jardim para detectar Empresa Capacitada /
a presença de raízes que possam destruir ou entupir as tubulações; Empresa especializada
A cada 1 ano Verificar as tubulações de água servida, para detectar obstruções,
Empresa Capacitada /
perda de estanqueidade, sua fixação, reconstituindo sua integridade
Empresa especializada
onde necessária.

4.2 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

E o sistema destinado a distribuir a energia elétrica de forma segura e controlada em uma edificação, conforme projeto específico
elaborado dentro de padrões descritos em normas técnicas brasileiras (ABNT) e analisado por concessionaria local.

4.2.1 CUIDADOS DE USO

QUADROS LUZ E FORÇA

• Não alterar as especificações dos disjuntores (diferencial, principal ou secundários) localizados nos quadros de distribuição
da edificação, pois estes estão dimensionados em conformidade com a capacidade dos circuitos e aderentes as normas
brasileiras e possuem a função de proteger os circuitos de sobrecarga elétrica. Os quadros deverão possuir esquema
identificando os circuitos e suas respectivas correntes suportadas (amperagem);
• Não abrir furos nas proximidades dos quadros de distribuição;
• Utilizar somente equipamentos com resistências blindadas, pois os quadros possuem interruptor DR (Diferencial Residual),
que tem função de medir as correntes que entram e saem do circuito elétrico e, havendo eventual fuga de corrente, como
no caso de choque elétrico, o componente automaticamente se desliga. Sua função principal e proteger as pessoas que
utilizam a energia elétrica;
• Em caso de sobrecarga momentânea, o disjuntor do circuito atingido se desligara automaticamente. Neste caso, religar o
componente, Caso volte a desligar, significa sobrecarga continua ou curto em algum aparelho ou no próprio circuito, o que
torna necessário solicitar análise de profissional habilitado;
• Não ligar aparelhos diretamente nos quadros.

8
CIRCUITOS, TOMADAS E ILUMINAÇÃO

• Verificar a carga dos aparelhos a serem instalados, a fim de evitar sobrecarga da capacidade do circuito que alimenta a
tomada e garantir o seu funcionamento nas condições especificadas pelos fabricantes e previstas no projeto da edificação,
sempre antes de instalar qualquer aparelho, o responsável técnico deverá ser informado;
• Não utilizar benjamins (dispositivos que possibilitam a ligação de vários aparelhos em uma tomada) ou extensões com
várias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
• Utilizar proteção individual como, por exemplo, estabilizadores e filtros de linha em equipamentos mais sensíveis, como
computadores, dispositivos eletrônicos sofisticados, central de telefone etc.;
• Não ligar aparelhos de voltagem diferente das especificadas nas tomadas;
• Manutenções devem ser executadas com os circuitos desenergizados (disjuntores desligados) e por profissional habilitado
ou capacitado, dependendo da complexidade;
• Sempre que for executada manutenção nas instalações, como troca de lâmpadas, limpeza e reapertos dos componentes,
desligar os disjuntores correspondentes.

INFORMAÇÕES ADICIONAIS

• Em caso de incêndio, desligue o disjuntor geral do quadro de distribuição;

• Só instalar lâmpadas compatíveis com a potência do projeto;
• Não colocar líquidos ao contato dos componentes elétricos do sistema;
• Os cabos alimentadores, que saem dos painéis de medição e vão ate os diversos quadros elétricos, não poderão possuir
derivação de suprimento de energia;
• Em caso de pane ou qualquer ocorrência na subestação (caso haja na edificação), devera ser contatada a concessionaria
imediatamente;
• Só permitir o acesso às dependências do centro de medição de energia a profissionais habilitados ou agentes credenciados
da companhia concessionaria de energia elétrica;
• Somente profissionais habilitados deverão ter acesso as instalações, equipamentos e áreas técnicas de eletricidade,
evitando curto-circuito, choque, risco a vida etc.;
• Não utilizar o local do centro de medição como depósito nem armazenar produtos inflamáveis que possam gerar risco de
incêndio;
• Não pendurar objetos nas instalações aparentes;
• Efetuar limpeza nas partes externas das instalações elétricas (espelho, tampas de quadros etc.) somente com pano seco;
• A iluminação indireta feita com lâmpadas tende a manchar a superfície do forro de gesso, caso esteja muito próxima.
Portanto, são necessárias limpezas ou pinturas constantes neste local;
• Luminárias utilizadas em áreas descobertas ou externas com umidade excessiva podem ter seu tempo de vida diminuído,
necessitando de manutenções frequentes, como, por exemplo, vedações e isolamentos.

4.2.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Periodicidade Atividade Responsável

Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado
Empresa de manutenção local /
A cada 2 meses no próprio aparelho. Ao apertar o botão, a energia será
empresa capacitada
interrompida. Caso isso não ocorra, trocar o DR;
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e,
no caso de problemas, providenciar as correções;
Verificar e, se necessário, reapertar as conexões do
A cada 1 ano quadro de distribuição; Empresa especializada
Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso possua
desgaste, substitua as pecas (tomadas, interruptores,
ponto de luz e outros)
Reapertar todas as conexões (tomadas, interruptores, Empresa capacitada /
A cada 2 anos
ponto de luz e outros) Empresa especializada

9
4.3 INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS- ÁGUA POTÁVEL

Conjunto de tubos, conexões, válvulas, reservatórios, medidores, eletromecânicos, pecas de utilização, equipamentos e outros
componentes destinados a conduzir água fria potável da fonte de abastecimento aos pontos de utilização, mantendo o padrão de
potabilidade, podendo ser direto, quando a água provem diretamente da fonte de abastecimento, ou indireto, quando a água
provem de um reservatório da edificação.

ÁGUA FRIA

Origem do Sistema: O sistema de instalações de água fria se origina no ponto de abastecimento da empresa concessionaria dos
serviços públicos de fornecimento de água potável;

Medição de consumo: Tubulação que passa pelo hidrômetro do cavalete, onde e medido o consumo total do edifício.

Bombas de recalque: Bomba do reservatório inferior que bombeia a água e para os reservatórios superiores, caso exista, ou
pressurizada diretamente para abastecer os pontos de consumo de água fria. O bombeamento e controlado por um sistema
eletromecânico;

Sistema de aviso: Tubulação de extravasão destinada a conduzir parte do excesso de água para um local visível, servindo de aviso de
falha no sistema de reserva do edifício;

Sistema de limpeza dos reservatórios: Utilizado para o esvaziamento dos reservatórios para limpeza ou manutenção.

Sistema de pressurização de água: Sistema destinado a garantir a alimentação de água fria com pressão mínima estabelecida em
projeto nos pontos mais críticos do edifício, quando necessário;

4.3.1 CUIDADOS DE USO

EQUIPAMENTOS

• Não obstruir o “ladrão” ou tubulações do sistema de aviso;

• Não puxar as bombas submersas pelo cabo de forca, a fim de não desconectá-lo do motor;
• Não apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores;
• Durante a instalação de filtros, torneiras, chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto nas conexões, a fim de evitar danos aos
componentes;
• Nos sistemas com previsão de instalação de componentes por conta do cliente (exemplo chuveiros, duchas higiênicas,
aquecedores), os mesmos deverão seguir as características definidas no manual de uso e operação para garantir o
desempenho do sistema, os quais devem definir com clareza todas as características dos equipamentos, incluindo vazão
máxima e mínima prevista em projetos;
• Não efetuar alterações na regulagem das válvulas redutoras de pressão;
• No caso de existência de sistema de pressurização de água, os equipamentos deverão estar regulados para manter a
parametrização da pressão e não comprometer os demais componentes do sistema.

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4.3.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Periodicidade Atividade Responsável

Verificar o nível dos reservatórios, o funcionamento das torneiras de boia e a chave de
A cada 1 semana Equipe de manutenção local
boia para controle de nível
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodízio, por meio da chave de alternância
A cada 15 dias Equipe de manutenção local
no painel elétrico (quando o quadro elétrico não realizar a reversão automática);
Verificar a estanqueidade e a pressão especificada para a válvula redutora de pressão
A cada 1 mes Equipe de manutenção local
das colunas de água potável
Verificar funcionalidade do extravasor (ladrão) dos reservatórios, evitando
entupimentos por incrustações ou sujeiras
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada
Verifique as estanqueidades dos registros de gaveta
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e cobertura (barrilete) de
Equipe de manutenção local
modo a evitar emperramentos e os mantendo em condições de manobra
A cada 6 meses Limpar e verificar a regulagem dos
mecanismos de descarga
Efetuar manutenção nas bombas de recalque de água potável
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das torneiras;
Verificar o sistema de pressurização de água, a regulagem da pressão, reaperto dos
componentes e parametrização dos sistemas elétricos e eletrônicos e caso haja Empresa especializada
necessidade proceder ajustes e reparos necessários.
A cada 6 meses (ou quando
ocorrerem indícios de Limpar os reservatórios e fornecer atestado de potabilidade;
contaminação ou problemas Obs.: Isolar as tubulações da válvula redutora de pressão durante a limpeza dos
Empresa especializada
no fornecimento de reservatórios superiores, quando
água potável da rede existentes;
pública)
A cada 6 meses ou conforme Limpar os filtros e efetuar revisão nas válvulas redutoras de pressão
Empresa especializada
Orientações do fabricante conforme orientações do fabricante;
Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira automática e torneira
Equipe de manutenção local
eletrônica.
Verificar as tubulações de água potável para detectar obstruções, perda de Equipe de manutenção local /
estanqueidade e sua fixação, recuperar sua integridade onde necessário. Empresa capacitada
A cada 1 ano
Verificar e se necessário substituir os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores Equipe de manutenção local /
e registros de pressão para garantir a vedação e evitar vazamentos; Empresa capacitada
Verificar o funcionamento do Sistema de aquecimento individual e efetuar limpeza e
Empresa capacitada
regulagem, conforme legislação vigente.

4.4 AR CONDICIONADO

Sistema de condicionamento de ar do ambiente para alterar a temperatura e proporcionar conforto térmico. O sistema pode
ser individualizado ou central.

4.4.1 CUIDADOS DE USO

• No caso de equipamentos não fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos e instalados de acordo com as
características do projeto;
• Não efetuar furações em lajes, vigas, pilares e paredes estruturais para a passagem de infraestrutura;
• Para fixação e instalação dos componentes, considerar as características do local a ser instalado e os posicionamentos
indicados em projeto.

Obs.: Antes de instalar qualquer tipo de Ar Condicionado, o eng. responsável pela regional deverá ser informado para autorizar a
instalação. Só assim, pode-se evitar sobrecarga no sistema.

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4.4.1 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

• Para manutenção, tomar cuidados específicos com a segurança e a saúde das pessoas que irão realizar as atividades,
desligar o fornecimento geral de energia do sistema;
• Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico, que atenda as recomendações dos fabricantes,
diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema, quando houver;
• Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente;
• Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante em atendimento a legislação vigente.

Periodicidade Atividade Responsável

A cada 1 mês ou menos, Realizar limpeza dos componentes e filtros,
Equipe de manutenção local.
caso necessário; mesmo em período de não utilização
Realizar a manutenção dos ventiladores e
do gerador (quando houver) que compõem Empresa especializada.
os sistemas de exaustão;
A cada 1 mês;
Verificar todos os componentes do sistema
e, caso detecte-se qualquer anomalia, Equipe de manutenção local.
providenciar os reparos necessários;

4.5 IMPERMEABILIZAÇÃO

E o conjunto de operações e técnicas construtivas cuja finalidade e proteger as construções contra a ação deletéria de fluidos
ou vapores e da umidade em áreas molhadas. As áreas molháveis não são estanques e, portanto, o critério de estanqueidade não é
aplicável.

4.5.1 CUIDADOS

• Não alterar o paisagismo com plantas que possuam raízes agressivas, que podem danificar a impermeabilização ou obstruir
os drenos de escoamentos;
• Nas jardineiras deverá ser mantido o nível de terra em, no mínimo, 10 cm abaixo da borda para evitar infiltrações;
• Não permitir a fixação de antenas, postes de iluminação ou outros equipamentos, por meio de fixação com buchas,
parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes impermeabilizadas. E recomendado o uso de base de concreto sobre a
camada de proteção da impermeabilização, sem a necessidade de remoção ou causa de danos. Para qualquer tipo de
instalação de equipamento sobre superfície impermeabilizada, o serviço devera ser realizado por meio de empresa
especializada em impermeabilização, com o devido registro das obras, conforme descrito na ABNT NBR 5674;
• Manter ralos, grelhas e extravasores nas áreas descobertas sempre limpos;
• Lavar os reservatórios somente com produtos químicos adequados e recomendados, conforme o tipo de impermeabilização
adotado;
• Manter o reservatório vazio somente o tempo necessário para sua limpeza;
• Não utilizar máquinas de alta pressão, produtos que contenham ácidos ou ferramentas como espátula, escova de aço ou
qualquer tipo de material pontiagudo. E recomendável que a lavagem seja feita por empresa especializada com o devido
registro do serviço, conforme a ABNT NBR 5674;
• Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas, como picaretas e enxadões, nos serviços de plantio e manutenção
dos jardins, a fim de evitar danos a camada de proteção mecânica existente;
• Não introduzir objetos de qualquer espécie nas juntas de dilatação.

4.5.1 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

• Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico, que atenda as recomendações dos fabricantes,
diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema, quando houver;
• Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente;

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 • No caso de danos à impermeabilização, não executar reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplicado
originalmente, pois a incompatibilidade poderá comprometer o desempenho do sistema;
• No caso de danos à impermeabilização, efetuar reparo com empresa especializada.

Periodicidade Atividade Responsável

Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos
dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, pecas sanitárias, bordas de
banheiras, chaminés, grelhas de ventilação e de outros elementos;
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obstrução na Empresa capacitada /
A cada 1 ano tubulação e entupimento dos ralos ou grelas, efetuar a limpeza; empresa especializada
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização e reconstituir a
proteção mecânica, os sinais de infiltração ou as falhas da
impermeabilização exposta;

4.6 ESQUADRIAS DE MADEIRA

Componente construtivo, de madeira, cuja função principal e permitir ou impedir a passagem de pessoas, animais, objetos,
iluminação e ventilação entre espaços ou ambientes. As esquadrias também abrangem corrimãos, guarda-corpo, batentes e outros
elementos arquitetônicos.

4.6.1 CUIDADOS

• Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decorrentes de ações de intempéries.

4.6.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

• As esquadrias devem correr suavemente, não devendo ser forcadas;

• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando a aplicação de forca excessiva;
• Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, para evitar danos decorrentes de impactos;
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com pano levemente umedecido. Todo e qualquer
excesso deve ser retirado com pano seco. Em hipótese nenhuma deverão ser usados detergentes que contenham
saponáceos, esponjas de aço de qualquer espécie ou material abrasivo;
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
• Os trilhos inferiores das esquadrias e orifícios de drenagem devem ser frequentemente higienizados, a fim de manter o
perfeito funcionamento dos seus componentes;
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equipamentos que causem esforços
adicionais;
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias.

Periodicidade Atividade Responsável

No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um tratamento com
verniz;
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guarda-corpos e
reconstituir sua integridade, onde for necessário; Empresa capacitada /
A cada 1 ano
empresa especializada
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos. Reapertar
parafusos aparentes e regular freio e lubrificação;
Verificar a vedação e fixação dos vidros;
Nos casos das esquadrias enceradas e aconselhável o tratamento de todas Empresa capacitada /
A cada 2 anos
as partes; empresa especializada
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar com tinta adequada; Empresa especializada
A cada 3 anos No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, além do tratamento
Empresa especializada
anual, efetuar a raspagem total e reaplicação do verniz;

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4.7 COBERTURA

Conjunto de componentes com a função de assegurar estanqueidade as águas pluviais e salubridade, proteger os demais
sistemas da edificação habitacional ou elementos e componentes da deterioração por agentes naturais, e contribuir positivamente
para o conforto termoacústico da edificação habitacional, incluso os componentes: telhas, pecas complementares, calhas, treliças,
rufos, forros etc.

4.7.1 CUIDADOS

• Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais de segurança;

• Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segurança deverão transitar sobre a cobertura.

4.7.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

• Esse sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico que atenda as recomendações dos fabricantes,
diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema, quando houver;
• Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente.

Periodicidade Atividade Responsável

A cada 6 meses Verificar a integridade das calhas, telhas e protetores térmicos e, se Empresa capacitada / empresa especializada
necessário, efetuar limpeza e reparos, para garantir a funcionalidade, quando
necessário. Em épocas de chuvas fortes, e recomendada a inspeção das
calhas semanalmente;
A cada 1 ano Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações, e Empresa capacitada / empresa especializada
reconstituir e tratar onde necessário;

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