Apelação Cível n. 0001152-96.2013.8.24.

0030, de Imbituba
Relatora: Desembargadora Haidée Denise Grin

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR

DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.
INCONFORMISMO DO AUTOR.
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELOS PROMITENTES
VENDEDORES. ALEGAÇÃO DA PRÁTICA DE ATO
ILÍCITO. TESE RECHAÇADA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA
CONTRATUAL EXPRESSA ACERCA DA POSSIBILIDADE
DE ARREPENDIMENTO. EXERCÍCIO REGULAR DE UM
DIREITO. EXCLUDENTE DE ILICITUDE. EXEGESE DO
ART. 188 DO CÓDIGO CIVIL. INDENIZAÇÃO NÃO DEVIDA.
SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.

0001152-96.2013.8.24.0030, da comarca de Imbituba 1ª Vara em que é Apelante
Anderson Adriano e Apelados Tomaz Imóveis Ltda ME e outros.

A Sétima Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime,

conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pela Exma. Desa.
Haidée Denise Grin (com voto) e dele participou o Exmo. Des. Carlos Roberto da
Silva e o Exmo. Des. Osmar Nunes Júnior.
Florianópolis, 10 de outubro de 2019.

Desembargadora Haidée Denise Grin

Relatora
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RELATÓRIO

Em face do princípio da celeridade processual, adota-se o relatório

da sentença recorrida, por sintetizar o conteúdo dos autos, in verbis:
ANDERSON ADRIANO, qualificado(a) à fl. 02, por intermédio de
advogado(a) regularmente habilitado(a), ajuizou AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS em face de TOMAZ IMÓVEIS LTDA. ME, EDUARDO
HERNANDES RIBEIRO e LILIANE HERNANDES RIBEIRO, todos igualmente
identificados nos autos.
Relatou, em apertada síntese, que em agosto de 2012, procurou a
imobiliária ré visando a aquisição de imóvel, tendo então se interessado e
firmado compromisso de compra e venda para a compra da residência de
propriedade dos demais requeridos.
Afirmou que não obstante o pagamento das despesas para regularização
do bem de raiz no registro de imóveis e também daquelas necessárias à
viabilização do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, os valores não
foram liberados pela casa bancária devido à anotação restritiva de crédito
registrada em desfavor do requerido Eduardo Hernandes Ribeiro.
Sustentou que mesmo estando disposto a regularizar a pendência
financeira para que fosse desembaraçado o financiamento imobiliário, os
requeridos acabaram negociando o imóvel com o terceiro, sem qualquer
consulta prévia.
Com base em tais fatos, mesmo dizendo ter sido ressarcido dos valores
desembolsados na negociação, postula a condenação dos requeridos ao
pagamento de indenização pelos danos morais e materiais que alegou ter
experimentado.
Formulou os demais requerimentos de praxe, juntou documentos e
valorou a causa.
Regularmente citados, os requeridos Eduardo Hernandes Ribeiro e Liliane
Hernandes Ribeiro apresentaram resposta em forma de contestação,
oportunidade em que negaram a prática de qualquer conduta antijurídica,
argumentando que a negociação foi conduzida pela imobiliária ré, autorizada
mediante procuração a transacionar o imóvel em nome deles.
A imobiliária ré, por sua vez, sustentou, em preliminar, a ilegitimidade
passiva ad causam. Meritoriamente, sublinharam que o contrato previa a
possibilidade de arrependimento. Refutaram, no mais, a ocorrência de danos
morais e impugnaram o montante indenizatório pretendido.
Nesses termos, pugnaram pela improcedência do pedido autora.
Instado(a) a se manifestar, o(a) autor(a) apresentou réplica.
Em cumprimento à decisão de fls. 83, juntou-se ao processo a matrícula
de fls. 86 e ss..
No prazo concedido, apenas o(a) autor(a) apresentou manifestação
acerca do novo documento (fls. 93).
Ao relatório acrescenta-se que, sentenciando antecipadamente o

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feito (fls. 94-96), o MM. Juiz de Direito Antônio Carlos Ângelo julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados na peça portal, nos seguintes termos:
ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido
formulado nesta demanda, apenas para CONDENAR os requeridos EDUARDO
HERNANDES RIBEIRO e LILIANE HERNANDES RIBEIRO ao ressarcimento
ao ao(à) autor(a) ANDERSON ADRIANO da quantia de R$ 100,00 (cem reais),
acrescida de atualização monetária pelo INPC/IBGE desde a data do
desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Porque decaiu da maior parcela do pedido, CONDENO o(a) autor(a) ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios, estes que fixo em 12,5% do valor atualizado da causa.
Fica, no entanto, suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial devida
pelo(a) autor(a), vez que beneficiário(a) da justiça gratuita.
O autor opôs embargos de declaração (fls. 99-100), os quais
restaram rejeitados (fls. 102-103).
Ainda irresignado, interpôs o presente apelo (fls. 105-110). Nas
suas razões recursais, pugnou pela reforma do decisum vergastado, sob o
argumento de que "ainda aguardava o financiamento pela Caixa, solicitando a
regularização do cadastro do Vendedor, quando foi informado pela 1ª Requerida
de que o imóvel já havia sido vendido para terceiro" (fls. 108-109). Sustentou que
o contrato não exclui a possibilidade de reclamar danos morais ante a má-fé dos
réus. Aduziu que deveria ter sido previamente comunicado acerca do
arrependimento dos vendedores, invocando a aplicação dos artigos 472 e 473 do
Código Civil. Afirmou que a conduta dos réus configura ilícito civil (artigos 186 e
927 do Código Civil) que lhe causou abalo moral, pois se sentiu enganado,
iludido, e teve frustrado o seu sonho de aquisição do primeiro imóvel. Requereu,
assim, a reforma da sentença, inclusive com inversão do ônus de sucumbência.
Em contrarrazões, a imobiliária ré suscitou, preliminarmente, a
inépcia da apelação por ausência de fundamentação e, no mérito, postulou o
desprovimento da insurgência (fls. 115-119).
Os autos ascenderam a esta Corte de Justiça.
Este é o relatório.

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VOTO

Inicialmente, rejeita-se a preliminar suscitada em contrarrazões pela

imobiliária ré, relativa à ausência de fundamentação no apelo do autor. Isso
porque, embora haja semelhança entre os fundamentos lançados na exordial e
no recurso apresentado, é possível identificar quais os argumentos de fato e de
direito utilizados pelo apelante para buscar a reforma da sentença,
especialmente quanto a alegada ausência de notificação prévia acerca do
arrependimento dos vendedores.
Portanto, diante do preenchimento dos requisitos extrínsecos/legais
de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido e, adianta-se, desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelo autor contra a
sentença que julgou improcedentes os seus pedidos iniciais, deixando de acolher
sua pretensão de ser indenizado por danos morais ante o desfazimento de
negócio de compra e venda de imóvel.
Compulsando os autos verifica-se que, em 6-8-2011, as partes
firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo como
promitente comprador o autor Anderson, e promitentes vendedores os réus
Eduardo e Liliane, negócio esse realizado sob o intermédio da imobiliária ré (fls.
21-24 e 50-53).
O preço do imóvel foi ajustado em R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil
reais), sendo R$ 1.298,27 (um mil, duzentos e noventa e oito reais e vinte e sete
centavos) pagos aos promitentes vendedores a título de arras, e a quantia
restante ficando pendente de liquidação mediante financiamento a ser obtido
junto à Caixa Econômica Federal pelo programa Minha Casa, Minha Vida
(Cláusula 2ª – fl. 22). Os promitentes vendedores comprometeram-se a entregar
toda a documentação necessária para a liberação desse financiamento no prazo
máximo de 5 (cinco) meses (Cláusula 7ª) sob pena de, não o fazendo, considerar-
se a ocorrência de arrependimento ou desistência de sua parte (Cláusula 8ª,

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parágrafo único).
Encerrado o prazo para obtenção do financiamento bancário sem
sucesso, o imóvel foi vendido para terceiros, como narrado pelo recorrente: "o
pedido de financiamento junto à Caixa (CEF) havia sido requerido em 16/10/12,
como consta do recibo/protocolo juntado à fl. 25, de modo que o prazo de 05
(cinco) meses previsto na Parágrafo Único da Cláusula 8ª venceria somente no
dia 15/03/2013. [...] a transferência do imóvel em questão (averbação na
matrícula) ocorreu em 04/04/2013, ou seja, apenas 20 (vinte) dias depois de
vencido o prazo contratual acima referido" (fl. 108).
Em suas razões recursais, o autor argumentou que foi surpreendido
com o desfazimento do negócio, e que a previsão contratual de arrependimento
não exclui a possibilidade de reclamar danos morais, ante a má-fé dos réus, que
não o comunicaram previamente acerca da venda do imóvel para terceiro, o que
configuraria ato ilícito. Invocou a aplicação dos artigos 472 e 473 do Código Civil.
A respeito do contrato firmado entre as partes, adequada a análise
do magistrado singular, que se colaciona a seguir, a fim de evitar tautologia:
Confrontando a exordial e a contestação, infere-se que as partes não
controvertem acerca da efetiva pactuação de compromisso de compra e venda
tendo como objeto o imóvel de propriedade do segundo e terceiro requeridos.
O ponto nodal da demanda gravita, em verdade, acerca da licitude ou não
do desfazimento do negócio, com a posterior negociação do bem com terceiro.
O contrato entabulado entre as partes, no que interessa ao julgamento da
lide, assim dispunha sobre o direito de arrependimento:
'Cláusula 6ª – As partes se comprometem a cumprir as cláusulas deste
instrumento, obrigandos-se no caso de cometerem qualquer infração,
responderem a parte prejudicada, de acordo com o código civil brasileiro,
arcando inclusive com honorários advocatícios e toda s as despesas da
parte prejudicada.
Parágrafo único – A parte que por arrependimento ou outro motivo
qualquer der causa a rescisão deste instrumento terá o prazo de 15 (quinze)
dias para cumprir o que determina nos artigos da lei de arras, citados na da
Cláusula 2º.
[...]
'Cláusula 8ª – No caso de não aprovação do cadastro para o
financiamento por questões de restrições cadastrais do PROMITENTE
COMPRADOR, não incluindo questões de adequação ao perfil, como renda,

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situação conjugal, idade, etc... Pela Caixa Econômica Federal, será

prorrogado o prazo para regularização e aprovação por mais 30 dias e caso
não seja resolvida, mesmo com essa prorrogação, será rescindido
automaticamente esse contrato, considerando desistência por parte do
PROMITENTE COMPRADOR, que será submetido a Lei de Arras. Sem que
haja qualquer tipo de multa ou prejuízo para a outra parte.
Parágrafo único – Será considerada arrependimento ou desistência por
parte do PROMITENTE VENDEDOR, no caso de até 5 (cinco) meses o
imóvel não estiver apto a transferência e completamente finalizado, em
condições de moradia, tendo também nesse caso que cumprir, o que
estabelece a lei de arras, citada na cláusula 2ª, e, nesse caso deve ser
restituído o valor de entrada ao COMPRADOR, ou seja, a quantia de R$
1.298,27 (hum mil, duzentos e noventa e oito reais e vinte e sete centavos)
(fls. 21 e ss.).
Como se percebe claramente, além de estabelecer o direito de
arrependimento para as hipóteses de recusa à concessão de crédito ao(à)
autor(a) ou mesmo pela impossibilidade de entrega do imóvel em
condições de transferência (cláusula oitiva e parágrafo único), a avença
também previu, ainda que implicitamente, a possibilidade de
arrependimento por qualquer causa outra.
Ao menos é esta a exegese que, ao meu sentir, deve ser emprestada ao
parágrafo único da cláusula sexta, ao prever que, em caso de
arrependimento ou rescisão, o responsável terá que ressarcir/indenizar o
valor fixado a título de arras.
Reforçando-se tal convicção, observa-se pela leitura do restante do pacto
a ausência de qualquer item contratual vedando a possibilidade de
arrependimento, diga-se, muito comum em contratos da espécie.
Consequentemente, forçoso reconhecer que os requeridos, ao assim
agirem, não incidiram em conduta antijurídica, vez que permitida pela
avença então entabulada. (fls. 95 e 95v, grifou-se)
Com efeito, há previsão expressa no contrato acerca do direito de
arrependimento (Cláusula 6ª, parágrafo único), não se podendo considerar ato
ilícito o exercício desse direito pelos promitentes vendedores, a teor do disposto
no art. 188, I, do Código Civil, in verbis: "Art. 188. Não constituem atos ilícitos:
I - os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito
reconhecido" (grifou-se).
Ademais, não merece prosperar a argumentação do apelante no
sentido de que os réus tinham a obrigação de notificá-lo previamente acerca da
venda do imóvel para terceiros. Sobre o ponto, impende destacar que o direito de
arrependimento não se confunde com a resilição contratual. De um lado, o direito

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de arrependimento é uma forma de extinção do negócio anterior à realização do

contrato definitivo, que pressupõe apenas a inserção de cláusula expressa no
contrato (art. 463 do Código Civil); por outro lado, a resilição unilateral exige
prévia denúncia (art. 473 do Código Civil, invocado pelo autor), sendo
modalidade aplicável aos contratos firmados com prazo indeterminado, como a
locação, a fiança ou a prestação de serviços.
Outrossim, não se pode dizer que a decisão dos promitentes
vendedores foi algo surpreendente ou inesperado, pois desde a realização do
pacto inicial o autor já tinha ciência acerca dessa possibilidade de não realização
do contrato definitivo, diante justamente da previsão expressa inserida no
compromisso de compra e venda.
Oportuno notar, ainda, que os réus somente realizaram a venda
para terceiro após o transcurso do prazo concedido para obtenção do
financiamento imobiliário, não havendo prova nos autos de quais seriam as
razões para a negativa do banco.
Nesse contexto, "Ausente prova da ilicitude do agir, inviável a
condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos morais",
como decidido pelo juízo a quo (fls. 95v e 96).
A propósito, já decidiu esta Corte de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C
COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE TERRENO. DEMANDA AJUIZADA PELOS
ADQUIRENTES DO IMÓVEL EM FACE DA IMOBILIÁRIA QUE INTERMEDIOU
A NEGOCIAÇÃO (PRIMEIRA RÉ) E DA ALIENANTE (SEGUNDA RÉ).
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. [...] RECURSO DE APELAÇÃO DA
PRIMEIRA RÉ. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERTINÊNCIA
SUBJETIVA QUE DECORRE, TODAVIA, DA RELAÇÃO CONTRATUAL
EXISTENTE ENTRE AS PARTES. MÉRITO. ELEMENTOS DE PROVA QUE
APONTAM PARA O RECEBIMENTO, PELA RECORRENTE, DA QUANTIA
ALUSIVA AO SINAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE REFERIDOS
VALORES TENHAM SIDO REPASSADOS À ALIENANTE. DEVER DE
RESTITUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL CONCEDIDA NA
ORIGEM. PREVISÃO, TODAVIA, DE ARRAS PENITENCIAIS NO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CARÁTER INDENIZATÓRIO.

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PARTES, ADEMAIS, QUE SE SUJEITARAM A CONTRATO FORMALIZADO

COM CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. VENDEDORA QUE, VALENDO-
SE DO DIREITO DE ARREPENDER-SE DO CONTRATO, EXTINGUE A
NEGOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE ABALO MORAL PASSÍVEL DE
INDENIZAÇÃO. REPARAÇÃO NÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA NO
PONTO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO
CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n.
0030037-33.2012.8.24.0038, de Joinville, rel. Des. Saul Steil, Primeira Câmara
de Direito Civil, j. 9-2-2017, grifou-se)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO
CONFIGURADO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. CLÁUSULA CONTRATUAL
EXPRESSA CONFERINDO A POSSIBILIDADE DE ARREPENDIMENTO.
PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Não há cerceamento de defesa em
razão de julgamento antecipado da lide se o juiz forma seu convencimento
diante das provas documentais constantes dos autos, situação esta em que se
mostra perfeitamente dispensável a instrução do feito, em homenagem aos
princípios da celeridade e da economia processual. II - Havendo no contrato
firmado entre as partes cláusula que confere expressamente a qualquer
dos contratantes a possibilidade de arrependimento do negócio jurídico,
pode o adquirente desistir da avença mediante o pagamento de eventual
cláusula penal previamente ajustada. Assim, a ausência de quitação do preço
ajustado com a respectiva comunicação aos alientantes não significa
inadimplemento da obrigação, mas sim o mero exercício do direito de
arrependimento contratualmente previsto. III - Consoante o disposto no art. 21,
caput, do Código de Processo Civil, "se cada litigante for em parte vencedor e
vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre
eles os honorários e as despesas". (TJSC, Apelação Cível n. 2005.024182-1,
de Ipumirim, rel. Des. Joel Figueira Júnior, Primeira Câmara de Direito Civil, j.
14-9-2009, grifou-se)
Dessarte, tendo os réus agido no exercício regular de um direito, o
que constitui excludente de ilicitude (art. 188, I, do Código Civil), inaplicável ao
caso o art. 927 que estabelece a obrigação de indenizar, pois não configurada a
prática de "ato ilícito" exigida pelo referido dispositivo legal.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe
provimento, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.
Este é o voto.

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