A proprietário do apartamento x, celebrou com B contrato-promessa de compra e
venda relativo ao mesmo. Após o pagamento da quantia acordada a título de sinal, A entregou a B das respectivas
chaves.
B não ocupou de imediato o apartamento.
Entretanto, como B deixou de cumprir com o pagamento das prestações acordadas, A comunicou-lhe que
considerava o contrato resolvido. Acontece, porém, que, até ao mês passado, B ainda não tinha procedido à
restituição do apartamento a A.
Em 13/01/2013, A, arrombando a porta do apartamento em causa, mudou-lhe a fechadura e colocou as pertenças de
B na via pública. Na sequência, B intentou ação de restituição contra A.
Aprecie a viabilidade – fundamento e legitimidade (ativa e passiva) – desta ação
Tópicos de resolução:
A primeira questão a dilucidar é a da natureza da situação possessória do promitente- comprador. A
concepção objectiva da posse apenas faz depender a sua existência da presença do corpus. Este é sinónimo de
domínio de facto sobre uma coisa. Pelo que, portanto, haverá posse sempre que se encontre o referido corpus, e só
haverá detenção quando a lei como tal o qualifique. Por esta perspectiva, o promitente-comprador é possuidor.
Na concepção subjetiva, a existência de posse supõe, como se disse, a presença não só do corpus mas também
do animus possidendi (intenção de agir como titular do direito correspondente ao corpus que se exerce).
Pelo que haverá detenção sempre que tal animus inexista. A demonstração da sua comparência pode fazer-se em
abstracto, atendendo à causa de aquisição do corpus, ou caso a caso, em função dos atos concretamente praticados
por aquele que exerce o domínio de facto. Por esta óptica, na segunda modalidade, o promitente-
comprador nunca é possuidor; na primeira, depende dos atos que efetivamente haja praticado
sobre o apartamento.
Supondo B que possa ser havido como possuidor, o que se afigura muito incerto atendendo aos dados da hipótese, a
atuação de A não pode ser considerada como violenta. É que o conceito de violência, ao ligar-se à coação moral ou
física (artigo 1261º CC), pressupõe um coagido: e só uma pessoa pode ser coagida, nunca uma coisa.
Consequentemente o procedimento cautelar de restituição provisória da posse (artigo 1279º CC) ficaria excluído.
Restaria ao B (artigo 1281º, n.º 2 CC) recorrer (como fez) à ação de restituição (artigo 1278º CC) contra o A, mas
como este é o proprietário do apartamento, aquele certamente iria ficar “convencido na questão da
titularidade do direito” (artigo 1279º, n.º 1, in fine, CC); por outras palavras, a ação improcederia.
2. A construiu no terreno de B um armazém agrícola com a autorização deste, a qual lhe
conferida em 1990.
Até ao ano passado a situação permaneceu nestes termos. No princípio deste ano, porém, os
herdeiros de B intentaram ação contra A pedindo-lhe a devolução imediata do terreno.
Que direitos poderá A eventualmente fazer valer contra eles?
Tópicos de resolução:
O caso é, em princípio, de acessão industrial imobiliária.
A acessão (artigo 1325º) pressupõe:
– duas coisas;
– que não sejam propriedade da mesma pessoa;
– e que essas coisas se unam de um certo modo.
As duas coisas que acedem podem ser ambas móveis, ou pode ser uma móvel e a outra imóvel.
Assim (artigo 1326º, n.º 2): no primeiro caso, a acessão diz-se mobiliária; no segundo,
imobiliária.
Se o autor da adjunção “construir obra em terreno alheio, ou nele fizer sementeira ou plantação”, o
todo pertencer-lhe-á caso o conjunto das coisas que incorporou seja de valor (económico) superior ao valor do
terreno (n.º 1, artigo 1340º); na situação inversa, o todo caberá ao dono deste (n.º 3). “Se o valor acrescentado for
igual” ao valor do terreno, abrir-se-á licitação entre o seu proprietário e o autor da incorporação (n.º 2, artigo
1340º).
De harmonia com o disposto no n.º 4, haverá boa fé se:
– “o autor da obra, sementeira ou plantação desconhecia que o terreno era alheio”, ou
– se “foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno”.
A primeira hipótese não suscita dúvidas de monta; constitui um critério obviamente extraível a partir do próprio
conceito de boa fé em sentido subjetivo.
No segundo, não poder estar em causa uma autorização propriamente dita, pois, quando assim for, devem seguir-se
os seus termos, ou seja, aquilo que em concreto tenha sido permitido. Aliás, se o dono do terreno apenas autoriza
outrem a nele incorporar algo, haverá em princípio constituição (formalmente) inválida de direito de superfície; e é
inadmissível que o autor da incorporação fique, potencialmente, em melhor situação não tendo direito de superfície
do que tendo-o.
A «autorização» em consideração somente pode ter, por isso, o sentido de «falta de oposição», de «autorização
tácita» (ou equivalente), do dono do terreno (ou de quem o aparenta ser) perante uma actuação do autor da
incorporação cognoscível pela “pessoa de normal diligência”. Tratar-se-á, por exemplo, da autorização
explícita ou implícita na tradição de um lote de terreno para construção efectuada ao abrigo de um contrato-
promessa de compra e venda do mesmo.
Quer isto dizer, como parece mais razoável, que a regra é no sentido de o risco dever correr por conta de quem
beneficia da autorização para implantar e não por conta de quem a dá. Ou seja:
cabe a quem se aventura implantar em solo alheio, considerar a possibilidade de o respectivo dono derrogar dita
autorização, e não há de ser ao segundo que compete levar em conta a eventualidade de, ao consentir no implante,
estar a conceder ao incorporador o direito de este (futuramente) invocar acessão.
Assim, A estaria, em princípio, de má fé. Por consequência, tendo o autor da incorporação atuado de má fé, nos
termos do n.º 4 do artigo 1340º, o dono do terreno fica com a seguinte opção:
– exigir “que o terreno seja restituído ao seu primitivo estado à custa” daquele (mas dentro dos limites decorrentes
do artigo 334º; cf. artigo 829º, n.º 2);
– fazer atuar a regra “superficies solo cedit”, adquirindo “a obra, sementeira ou plantação pelo valor que
for fixado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Eventualmente, poderia colocar-se, em alternativa, a hipótese de A estar em condições de invocar usucapião do
direito de superfície, desde que tivesse havido inversão do título da posse (artigo 1265º), dado que inicialmente a
sua atuação se funda num ato de tolerância de B [artigo 1253º, b)]. Mas é pouco provável