Secção I – Enquadramento Prático
Uma vez terminado a parte do enquadramento teórico, irei, nesta secção, proceder à
exposição das principais atividades práticas que abordei durante estágio, na qual separei em
duas partes, uma primeira, em que desenvolvi o tema do Documento Particular Autenticado
e seu Termo de Autenticação, e uma segunda, onde abordo o tema do Procedimento
Extrajudicial Pré-Executivo.
Parte I - Documento Particular Autenticado
DPA: Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca
Relativamente à elaboração do documento particular autenticado, primeiramente,
começo por colocar toda a identificação relativamente aos vendedores, mencionando o seu
nome completo, o seu estado civil, se for o caso, qual o regime de casamento e a
identificação do respetivo cônjuge (nome completo), a sua naturalidade mencionando a
freguesia e concelho, o tipo do seu documento de identificação, indicando o número de
identificação civil, a sua validade, o número de contribuinte fiscal, e por quem este foi
emitido caso seja bilhete de identidade, e por último, a morada completa, com freguesia e
concelho, em que são doravante designados por Primeiros Outorgantes ou Vendedores.
De seguida, menciono todos os dados relativamente ao comprador, desde o seu nome
completo, o seu estado civil, a sua naturalidade com freguesia e concelho, o tipo do seu
documento de identificação, indicando o número de identificação civil, a sua validade, o
número de contribuinte fiscal, e por quem este foi emitido caso seja bilhete de identidade, e
por último, faz-se referência à morada completa, com freguesia e concelho, outorgando
este na qualidade de sócio e gerente de uma determinada empresa, fazendo, deste modo, a
identificação da mesma, de acordo com a respetiva certidão permanente (cfr. Doc. I que se
junta em anexo), indicando o nome, a localização em que está sediada, o número único de
matrícula e de pessoa coletiva, o valor do capital social, o código de acesso da certidão
permanente e a sua validade, e por fim, de que forma foram atribuídos poderes ao
comprador para a celebração deste contrato, sendo este doravante designado por Segundo
Outorgante ou Comprador.
Em terceiro lugar, temos a representação da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Vale de
Sousa e Baixo Tâmega, CRL, sendo esta representada por um dos seus profissionais, através
de procuração, no negócio em causa, onde se deve mencionar a sua identificação com nome
completo, o seu estado civil, a sua naturalidade com freguesia e concelho, o tipo do seu
documento de identificação, indicando o número de identificação civil, a sua validade, o
número de contribuinte fiscal, e por quem este foi emitido caso seja bilhete de identidade, o
seu domicílio profissional, com morada completa e ainda todos os dados relativamente à
Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Vale de Sousa e Baixo Tâmega CRL, como a sua morada,
o número de pessoa coletiva e o seu capital social, referindo de seguida os dados relativos à
procuração passada à representante, em que é doravante designada por Terceira
Outorgante ou Mutuante.
Posto isto, entre as partes supra identificadas é celebrado o presente contrato de compra
e venda e mútuo com hipoteca que se rege pelas cláusulas seguintes, passando agora à
elaboração do contrato referente à compra e venda.
Esta parte do contrato é então dividida em cláusulas, sendo que na primeira cláusula
declaram os primeiros outorgantes, que pelo presente título, e pelo preço acordado, ou
seja, o valor pelo qual prédio vai ser vendido, expressando o valor em algarismos e por
extenso, afirmando que já receberam e dão quitação, vendem à representada do segundo
outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, o bem imóvel do qual são donos e
legítimos possuidores. Nesta cláusula, é ainda feita a descrição do bem imóvel, de acordo
com o que está descrito na Conservatória do Registo Predial (certidão permanente), (cfr.
Doc. II que se junta em anexo), mencionando também sobre que número e apresentação
em que está registada aquisição a favor dos vendedores bem como outros dados
necessários, fazendo ainda a indicação sob qual número o imóvel está inscrito na matriz
(caderneta predial), bem como o valor patrimonial do mesmo, podendo voltar a referir, de
seguida, o valor que é atribuído ao imóvel pelas partes.
Ainda na primeira cláusula, é identificado a forma como o pagamento foi efetuado, tendo
sido, neste caso, feito um sinal, ou seja, antes da elaboração deste contrato pode já existir
um valor pago aos primeiros outorgantes pelos segundos a título de início de pagamento ou
como garantia em caso de incumprimento, indicando o montante discriminado, a data, o
número da conta ordenante e da conta benificiária; em relação à restante quantia, ou seja,
o valor em falta, indicando-se o montante discriminado, a data, o número do cheque
bancário, bem como a conta sob qual esse valor foi sacado.
Na segunda cláusula, menciono, se for o caso, o alvará de licença de habitação, ou
autorização de utilização, a sua respetiva data de emissão, e qual a entidade que o emitiu.
A terceira cláusula, destina-se a referir se partes recorram ou não a mediação imobiliária,
e se sim, descreve-se a mesma, indicando qual o seu nome e o número da respetiva licença.
Por fim, na quarta cláusula declara-se que os outorgantes aceitam o presente título de
compra e venda.
Passamos assim para a parte do mútuo com hipoteca, em que pelas representantes do
segundo e terceira outorgantes, é celebrado o presente contrato de mútuo com garantia
hipotecária, nos termos das cláusulas constantes do anexo I (documento extenso, onde são
descritas as condições pormenorizadas do empréstimo), que as partes declaram ter
conhecimento e sua aceitação.
Nesta parte do contrato, reiniciámos a numeração das cláusulas, na qual, na primeira
cláusula indica que para apoio a investimento na sua atividade comercial, a representada do
segundo outorgante solicitou à Caixa Agrícola e esta concedeu-lhe um empréstimo,
descrevendo em algarismos e por extenso o valor do mesmo, qual o prazo em que o capital
deve de ser reembolsado, de acordo com o anexo I, que faz parte integrante deste título.
Na segunda cláusula, declara o segundo outorgante que a sua representada é devedora da
quantia mutuada, comprometendo-se a pagar com os respetivos juros, comissões e demais
encargos, nos termos e condições constantes deste título e do anexo I, que faz parte
integrante do mesmo.
Relativamente à terceira cláusula, o segundo outorgante, no uso dos poderes que lhe
foram conferidos, constitui a favor da Caixa Agrícola, hipoteca, com a máxima amplitude
legal, sobre o imóvel, livre de ónus, encargos ou limitações, abrangendo beneficiações,
construções, renovações, prorrogações de prazos e outras alterações do empréstimo.
Na quarta cláusula, refere-se que é dispensada a leitura do anexo I, uma vez que já
tiveram acesso ao mesmo anteriormente, elaborado este nos termos do n.º 2 do art. 64.º
do CN.
De seguida, na quinta cláusula, o segundo e a terceira outorgantes, nas respetivas
qualidades em que outorgam, declaram aceitar o presente contrato nos termos exarados.
Na sexta cláusula, é identificado o centro de arbitragem que a Caixa Agrícola aderiu, para
resolução alternativa de litígios em matéria de consumo.
Por último, a sétima cláusula refere que pela terceira outorgante foi dito que a sua
representada, Caixa Agrícola, aceita a confissão de dívida e a hipoteca nos termos exarados.
Isto posto, prosseguimos assim para a elaboração do Termo de Autenticação.
Termo de Autenticação
No que diz respeito ao termo de autenticação, colocamos os dados relativamente à data
da elaboração do respetivo Contrato, por extenso, o nome da Solicitadora, o número da sua
cédula profissional, a morada completa do seu domicílio profissional, bem como a indicação
do local onde este ato é celebrado, onde se descreve também que compareceram os
Primeiros Outorgantes, com a devida identificação igualmente já anteriormente descrita no
Contrato, bem como o Segundo Outorgante e sua representada, devidamente identificados
da mesma forma. A identificação da Terceira Outorgante e da sua representada, é efetuada
nos mesmos termos que esta foi identificada no âmbito do Contrato de Compra e Venda.
Posto isto, devemos assinalar que conseguimos verificar os documentos seguintes, como,
a entidade dos Contratantes pela exibição dos respetivos documentos de identificação.
Deve ainda ser mencionado que os outorgantes apresentaram o documento que antecede
o termo de autenticação, que é um Titulo de Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca,
declarando ainda que o leram e estão perfeitamente inteirados do seu conteúdo e que o
mesmo exprime as suas vontades e das suas representadas, tendo sido assinado na minha
presença.
Acrescentar ainda, que declaram todos os outorgantes que corresponde inteiramente à
verdade o teor da cláusula do Contrato que perante este termo se autêntica relativamente
ao valor do preço e respetivos meios e datas de pagamento, a qual é reproduzida para todos
os efeitos legais.
No termo de autenticação, advertem-se, que o ato de compra e venda titulado no
contrato que este termo autêntica, está sujeito a registo predial obrigatório nos termos do
Código do Registo Predial; que os dados dos outorgantes e respetivos comprovativos foram
recolhidos e reproduzidos com o consentimento dos respetivos titulares e em conformidade
com a Lei do Branqueamento de Capitais – Lei 83/2017 de 18 de Agosto e o Regulamento
Geral da Proteção de Dados; e que as declarações prestadas sobre a mediação imobiliária
fazem incorrer os declarantes na pena prevista para os crimes de falsidade de depoimento
ou declarações e, bem assim, de desobediência, previstas nos artigos 348º, 348º-A e 369º,
ambos do Código Penal em vigor, nos termos do disposto no artigo 40.º da Lei n.º 15/2013,
de 8 de Fevereiro.
Deve ainda fazer referência aos documentos verificados, que, neste caso, são: a consulta
do alvará da autorização de utilização, mencionando a sua respetiva data de emissão, e qual
a entidade que o emitiu; uma procuração por onde se verificou os poderes da terceira
outorgante, indicando a data em que foi emitida, quem a emitiu e qual a sua cédula
profissional, e o número de registo no Registo Online dos Atos dos Advogados (ROAS),
estando esta depositada em [Link] e qual o seu código de acesso.
Verificou-se também, cumprimento das obrigações declarativas para efeitos de Registo
Central do Benificiário Efetivo (RCBE), relativos às representadas do segundo e da terceira
outorgantes, indicando a data em que foram feitas as consultas, e por fim, uma certidão
comercial permanente, indicando o código de acesso e a validade, por onde se verificou os
elementos registrais da terceira outorgante ou mutuante.
Durante este ato, foi exibido um certificado energético, na qual se tem que o mencionar
no termo de autenticação, indicando o seu número, a data em que foi emitido, o nome da
perita que o emitiu e o seu número de perita, sendo este, na celebração deste ato, entregue
ao segundo outorgante.
Alguns documentos, após o termino da celebração deste ato, ficam arquivados com a
Solicitadora, juntamente com o original do Contrato e o seu Termo de Autenticação. Com
isto, tem de se fazer referência a esses mesmos documentos, que, neste caso, são: uma
certidão comercial permanente, indicando o código de acesso e a validade, por onde se
verificou a qualidade do segundo outorgante e os elementos registrais da sua representada;
uma fotocópia certificada da ata, por onde se verificou os poderes do segundo outorgante,
indicando a data da sua certificação, por quem foi certificada bem como a sua cédula
profissional e o número de registo no Registo Online dos Atos dos Advogados (ROAS).
Deve ser mencionado, também, que foi arquivada uma certidão comercial permanente,
indicando o código de acesso e a validade, que comprova os elementos registrais; uma
caderneta predial, por onde se verificou os elementos matriciais; o documento único de
cobrança de IMT, fazendo referência ao número, ao seu valor, e em que data foi liquidado e
pago; e por fim, o documento único de cobrança de IS, de acordo com a verba 1.1 da Tabela
Geral do Código do Imposto de Selo, indicando o número, o seu valor, e em que data foi
liquidado e pago.
Para terminar, cita-se que a leitura e a explicação do contrato que este termo autentica e
deste último, foram efetuados em voz alta e na presença simultânea dos outorgantes,
advertindo-se que, na mesma data da sua celebração, este irá ser depositado
eletronicamente, para sua plena validade, em [Link], devendo de seguida
este termo ser assinado por todos os outorgantes e a entidade autenticadora.
Parte I – Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo
Processo: PEP 3/21
No decorrer do estágio, tive a oportunidade de trabalhar com processos extrajudiciais pré-
executivos.
Para iniciar a abertura deste processo, comecei por aceder à plataforma do SISAAE através
do site [Link] preenchendo os campos para a
autenticação da página.
Após o login na plataforma, como estamos perante um processo novo, não podemos
pesquisar pelo número de processo, uma vez que este ainda não foi movimentado, e, sendo
assim, fiz então a sua movimentação.
Feita a sua movimentação, é dada a capa do requerimento, a identificação do requerente
e do requerido, o título executivo e a discriminação das responsabilidades (cfr. Doc. III que
se junta em anexo).
Uma vez já mencionado anteriormente no meu relatório, após a movimentação, iniciei o
momento das buscas no processo, para obter informações relativamente à requerida,
através da:
Consulta à Segurança Social, na qual verifiquei que esta recebe uma pensão de
velhice (cfr. Doc. IV que se junta em anexo).
Consulta ao Registo Automóvel, na apurei que esta não tinha qualquer veículo em
seu nome (cfr. Doc. V que se junta em anexo);
Consulta à DGCI (Direção Geral de Contribuições e Impostos), ou também
denominada por Finanças, no qual conclui que a devedora não tem qualquer imóvel
ou veículo existente na sua propriedade. No entanto, identifiquei que existe uma
última declaração de rendimentos de IRS o ano de 2019 na categoria de
Rendimentos de Pensões, e, por outro lado, ficou declarado que a contribuinte não
tem qualquer atividade em nenhuma sociedade (cfr. Doc. VI que se junta em anexo);
Consulta ao Registo Informático de Execuções, a qual não estava associada a
nenhuma execução pendente (cfr. Doc. VII que se junta em anexo);
Consulta à Caixa Geral de Aposentações, não tendo também qualquer informação
desta parte (cfr. Doc. VIII que se junta em anexo);
Consulta ao Banco de Portugal, onde selecionei na opção requerente e requerida,
que desejo todos os movimentos, inserindo qual o valor da ação em causa, e um
mínimo de valor que pretendo ver a ser penhorado, por exemplo 0,01 euros e faço
movimentar todos estes passos. Isto posto, efetuei o pedido de informação, tendo
de esperar até que me fosse enviada uma resposta por parte desta entidade. Esta
mesma foi me enviada no prazo de 24 horas, informando-me que a requerida é
titular de quatro contas bancárias em entidades diferentes, não sabendo se existe ou
não saldo bancário nas mesmas (cfr. Doc. IX que se junta em anexo);
Consulta às Execuções, verifiquei que aparentemente a requerida não consta na lista
de publicidade de insolvência/execuções (cfr. Doc. X que se junta em anexo);
Consulta por Identificação Civil, consta que a requerida é casada e é me informada a
sua residência (cfr. Doc. XI que se junta em anexo).
Após realizadas estas consultas, procede-se ao envio do relatório, na qual, para isso,
temos de selecionar o submenu movimentação, de seguida notificações, para o
requerente/mandatário, e pedimos para enviar o relatório 10. Selecionamos para quem
pretendemos enviar o mesmo, tanto para o requerente como mandatário, e geramos o
documento.
Quanto à informação a constar no relatório, esta deve de ser precisa, indicando e
descrevendo se existem ou não bens na propriedade da requerida, perante as consultas
realizadas à Segurança Social, ao Registo Automóvel, ao Serviço de Autoridade Tributária e
Aduaneira, ao Registo Informático de Execuções, à Caixa Geral de Aposentações, ao Banco
de Portugal, à Consulta de Execuções, e, por fim, à Consulta por Identificação Civil.
De seguida, prossigo para todos os passos seguintes, selecionando todos os documentos
anexados (estes documentos anexados são todos os documentos que servem como prova
das nossas buscas, seja qual for o resultado), sendo que já numa parte final do envio do
relatório, vamos ter acesso ao esboço do mesmo. Neste é permitida a opção de imprimir, no
qual é verificado uma notificação com o nosso conteúdo do relatório e ainda as nossas
buscas anexadas.
Após esta parte do processo, já não me competiu a mim continuar até ao término do
mesmo.
Processo: PEP 4/21
No decorrer do estágio, tive a oportunidade de trabalhar com processos extrajudiciais pré-
executivos.
Para iniciar a abertura deste processo, comecei por aceder à plataforma do SISAAE através
do site [Link] preenchendo os campos para a
autenticação da página.
Após o login na plataforma, como estamos perante um processo novo, não podemos
pesquisar pelo número de processo, uma vez que este ainda não foi movimentado, e, sendo
assim, fiz então a sua movimentação.
Feita a sua movimentação, é dada a capa do requerimento, a identificação do requerente
e do requerido, o título executivo e a discriminação das responsabilidades (cfr. Doc. III que
se junta em anexo).
Uma vez já mencionado anteriormente no meu relatório, após a movimentação, iniciei o
momento das buscas no processo, para obter informações relativamente ao requerido,
através da:
Consulta à Segurança Social, na qual verifiquei que este recebeu uma última
remuneração (cfr. Doc. IV que se junta em anexo);
Consulta ao Registo Automóvel, apurei que este é proprietário de um veículo
automóvel (cfr. Doc. V que se junta em anexo);
Consulta à DGCI (Direção Geral de Contribuições e Impostos), ou também
denominada por Finanças, no qual conclui que o devedor é proprietário de um bem
imóvel urbano, sobre o qual incide uma hipoteca e uma penhora. Consta desta
consulta, que a sua última declaração de rendimentos de IRS foi no ano de 2020. O
requerido, conforme esta pesquisa, é sócio/gerente de uma sociedade, com o cargo
de gerente (cfr. Doc. VI que se junta em anexo);
Consulta ao Registo Informático de Execuções, o qual não estava associado a
nenhuma execução pendente (cfr. Doc. VII que se junta em anexo);
Consulta à Caixa Geral de Aposentações, não tendo também qualquer informação
desta parte (cfr. Doc. VIII que se junta em anexo);
Consulta ao Banco de Portugal, onde selecionei na opção requerente e requerido,
que desejo todos os movimentos, inserindo qual o valor da ação em causa, e um
mínimo de valor que pretendo ver a ser penhorado, por exemplo 0,01 euros e faço
movimentar todos estes passos. Isto posto, efetuei o pedido de informação, tendo
de esperar até que me fosse enviada uma resposta por parte desta entidade. Esta
mesma foi me enviada no prazo de 24 horas, informando-me que o requerido é
titular de quatro contas bancárias em entidades diferentes, não sabendo se existe ou
não saldo bancário nas mesmas (cfr. Doc. IX que se junta em anexo);
Consulta às Execuções, verifiquei que aparentemente a requerida não consta na lista
de publicidade de insolvência/execuções (cfr. Doc. X que se junta em anexo);
Consulta por Identificação Civil, consta que o requerido é casado e é me informada a
sua residência (cfr. Doc. XI que se junta em anexo).
Após realizadas estas consultas, procede-se ao envio do relatório, na qual, para isso,
temos de selecionar o submenu movimentação, de seguida notificações, para o
requerente/mandatário, e pedimos para enviar o relatório 10. Selecionamos para quem
pretendemos enviar o mesmo, tanto para o requerente como mandatário, e geramos o
documento.
Quanto à informação a constar no relatório, esta deve de ser precisa, indicando e
descrevendo se existem ou não bens na propriedade da requerida, perante as consultas
realizadas à Segurança Social, ao Registo Automóvel, ao Serviço de Autoridade Tributária e
Aduaneira, ao Registo Informático de Execuções, à Caixa Geral de Aposentações, ao Banco
de Portugal, à Consulta de Execuções, e, por fim, à Consulta por Identificação Civil.
De seguida, prossigo para todos os passos seguintes, selecionando todos os documentos
anexados (estes documentos anexados são todos os documentos que servem como prova
das nossas buscas, seja qual for o resultado), sendo que já numa parte final do envio do
relatório, vamos ter acesso ao esboço do mesmo. Neste é permitida a opção de imprimir, no
qual é verificado uma notificação com o nosso conteúdo do relatório e ainda as nossas
buscas anexadas.
Após esta parte do processo, já não me competiu a mim continuar até ao término do
mesmo.