Inspeção, vistoria e perícia em condomínios
Entenda as diferenças entre esses procedimentos da manutenção condominial, quando
contratá-los e quais são os profissionais indicados para cada um
Inspeção atua para prevenir; a perícia, para remediar; e a vistoria, para monitorar a
manutenção do condomínio
Assim como o "juridiquês" dos advogados, o linguajar próprio da manutenção
predial costuma dar um verdadeiro "nó na cabeça" de síndicos iniciantes − mas
nem os mais experientes estão isentos de confusões, especialmente com
relação a três termos que os acompanham desde o início do mandato: inspeção
predial, vistoria e perícia.
Muitas vezes tratados como sinônimos, os procedimentos têm objetivos e
aplicações diferentes. Dessa forma, entender o conceito de cada um é
importante para evitar constatações equivocadas no condomínio.
Para responder as principais dúvidas sobre esses serviços, o SíndicoNet
entrevistou os engenheiros civis Ricardo Gonçalves e Renato Seara, que
também é síndico em dois empreendimentos, além da diretoria do IBAPE
(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
• O que é inspeção predial em condomínios?
• Qual a diferença entre inspeção, vistoria e perícia?
• Quais profissionais são habilitados para esses serviços?
• Importância dos laudos técnicos na manutenção condominial
• Exemplo fictício: infiltração na garagem do condomínio
• Normas e leis que o síndico deve conhecer
O que é inspeção predial em condomínios?
"A inspeção predial, conforme a Norma ABNT NBR 16.747:2020, é o processo
de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e
funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de
forma sistêmica e predominantemente sensorial, considerando os requisitos dos
usuários", explica a diretoria do IBAPE.
Logo, a intenção dessa análise é permitir um acompanhamento do
comportamento da edificação ao longo de sua vida útil, assegurando as
condições mínimas necessárias de segurança, habitabilidade e durabilidade.
Apesar de não impor prazos fixos, a NBR 16.747 recomenda que o serviço seja
executado em intervalos com base na idade, uso, complexidade e estado de
conservação da edificação. Veja a tabela abaixo:
Idade da edificação Periodicidade recomendada
Até 10 anos A cada 5 anos
Entre 11 e 20 anos A cada 3 anos
Acima de 20 anos A cada 1 ou 2 anos
Periodicidade Recomendada de Inspeção Predial (NBR 16747:2020)
Nos primeiros anos de vida da edificação, o síndico deve seguir o manual de
manutenção da construtora. Após cinco anos, é recomendado contratar um
profissional capacitado ou uma empresa especializada para realizar a primeira
inspeção predial, visando a avaliação das condições do imóvel e a definição de
um plano de manutenção.
Ricardo Gonçalves lembra, no entanto, que a inspeção predial não é suficiente
em casos judiciais: "Quando o condomínio precisa documentar tecnicamente
problemas em um sistema específico, visando verificar o cumprimento de
normas ou apurar responsabilidades, é necessário contratar uma perícia
técnica." (entenda a diferença mais abaixo no texto)
Etapas do processo de inspeção predial
Para elucidar como funciona a inspeção em condomínios, Renato Seara
compartilhou o roteiro que costuma seguir quando é contratado para prestar o
serviço. Confira:
1. Levantamento de dados e documentação;
2. Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
3. Anamnese para a identificação de características construtivas da
edificação, como idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas
e alterações de uso ocorridas;
4. Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade
das instalações existentes;
5. Classificação das irregularidades constatadas em endógenas,
exógenas ou funcionais;
6. Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o
desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da
edificação afetados por falhas de uso, operação ou manutenção,
anomalias ou manifestações patológicas constatadas e não conformidade
com a documentação analisada. Para tanto, é considerado o
entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis
causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas;
7. Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em
conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
8. Avaliação da manutenção, conforme a Norma ABNT NBR 5674;
9. Avaliação do uso;
10. Redação e emissão do laudo técnico de inspeção.
Qual a diferença entre inspeção, vistoria e perícia?
Cada um dos serviços envolvidos na gestão de manutenção predial tem seu
momento ideal de aplicação e é fundamental que o síndico saiba reconhecer
essas situações, como explica o episódio especial sobre inspeções da série
Bússola do Síndico:
Conforme a diretoria do IBAPE, "a inspeção predial é uma avaliação
preventiva das condições da edificação que serve como base para o plano de
manutenção do condomínio. Já a perícia é uma investigação técnica com
objetivo de constatar danos, apurar causas e possíveis responsáveis, tem
caráter analítico e, muitas vezes, judicial."
Segundo a Norma ABNT NBR 13.752:2024, essa é uma atividade técnica
realizada por profissional habilitado com base em critérios normativos em casos
de problemas estruturais, vícios construtivos ou disputas contratuais, sendo
essencial na verificação da conformidade de serviços em condomínios.
A vistoria, por sua vez, é mais ampla e pode ter diferentes finalidades: de
entrada ou saída de inquilinos, recebimento de obra, sinistros, entre outras.
Usada como instrumento de controle e organização da rotina predial, ela
pode ser feita por zeladores e síndicos, sem necessariamente envolver um laudo
técnico.
Também considerado uma espécie de perícia, esse serviço pode ter como
objetivo a constatação de fatos, a análise comparativa de conformidade ou o
desenvolvimento de método investigativo e analítico fundamentado que permita
a apuração de causas e consequências de anomalias construtivas.
Quais profissionais são habilitados para esses serviços?
Como mencionado acima, as vistorias podem ser executadas por pessoas sem
formação técnica, desde que não envolvam análises estruturais. Ainda assim, é
recomendável que o profissional tenha um conhecimento básico sobre os
sistemas da edificação.
Tanto a inspeção predial quanto a perícia exigem profissionais legalmente
habilitados e registrados nos respectivos conselhos de classe.
É recomendável contar com uma equipe multidisciplinar no condomínio, que
inclua ao menos um contato de confiança para cada sistema da edificação,
especialmente em casos emergenciais.
Na tabela abaixo, reunimos alguns exemplos fornecidos pela diretoria do IBAPE
para orientar o síndico sobre as competências de cada área da engenharia e
arquitetura:
Profissional
Inspeção predial Perícia técnica
indicado
Engenheiro civil ou Elementos da edificação como estrutura, alvenaria, Manifestações patológicas na
arquiteto fundações, revestimentos, acessibilidade, entre outros edificação
Instalações elétricas, equipamentos, materiais e
Engenheiro
máquinas elétricas; sistemas de medição e controle Falhas elétricas e de telefonia
eletricista
elétricos, entre outros
Elevadores, máquinas; equipamentos mecânicos e Falhas em equipamentos
Engenheiro
eletro-mecânicos; sistemas de refrigeração e de ar mecânicos como bombas,
mecânico
condicionado; entre outros elevadores, etc.
Tais serviços devem ser acompanhados de ART (Anotação de
Responsabilidade Técnica), no caso de engenheiros, ou do RRT (Registro de
Responsabilidade Técnica), no caso de arquitetos, conforme estabelecido pelas
normas do Sistema CONFEA/CREA (Conselhos Federal e Regional de
Engenharia e Agronomia) e do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Contratá-los sem essa garantia é um risco, pois desobriga o profissional da
responsabilidade legal sobre eventuais falhas que venham a ocorrer.
Importância dos laudos técnicos na manutenção condominial
Tanto a inspeção quanto a perícia resultam em um laudo. Esse documento é
fundamental para respaldo jurídico do síndico e para o planejamento da
manutenção.
"Em caso de problemas ou acidentes nas áreas comuns, ter laudos de inspeção
predial e um plano de manutenção atualizado pode resguardar legalmente o
síndico e o condomínio, demonstrando que houve responsabilidade e diligência
na gestão predial", reforça a diretoria do IBAPE.
Além disso, "trata-se de um instrumento de gestão que permite a continuidade
das ações, mesmo com trocas de síndicos ou administradoras", lembra Ricardo
Gonçalves, daí a importância de manter um arquivo digital atualizado.
Já no caso da perícia, o laudo contratado pelo condomínio tem como
objetivo identificar o nexo causal e, por consequência, apontar o responsável
pelo dano, servindo de base para instruir uma ação judicial, formalizar um
acordo extrajudicial entre o condomínio e o causador do prejuízo ou ainda
determinar intervenções corretivas.