Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 1

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Aula

Apresentação
do Curso

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Objetivos do Curso
• O que são FIIs?
• Como eles podem contribuir para sua
aposentadoria?
• Conhecer o mercado e os setores.
• Passo a passo para a escolha de FIIs. O que deve ser
analisado?
• Como montar uma carteira segura e diversificada.
• Valor justo de um ativo.
• Como cuidar de seu portfólio ao longo do tempo.

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Módulos
1. Introdução.
2. Conhecendo os FIIs.
3. Investindo em FIIs.
4. Gerindo uma carteira de FIIs.
5. Eventos relevantes em FIIs.
6. Valuation de um FII.
7. Aluguel de FIIs e Tributação.

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Motivação
Uma pessoa que ganha um salário mínimo de
R$1.100,00 contribui para o INSS com um valor de
R$121,00, para (teoricamente) garantir uma
aposentadoria vitalícia.
• Você saberia dizer qual seria o valor da
aposentadoria da pessoa, caso ela mesma
investisse o valor em FIIs por 30 anos?

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Motivação
Acumulo de Patrimônio Dados
Valor Inicial R$ -
Quanto pretende Investir
R$ 121,00
Mensalmente
Por quantos Anos 30 anos
Crescimento anual dos aportes 4%
Taxa de retorno Anual 8%

Renda Mensal Projetado

Retorno em dividendos mensal 0,60%

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Motivação
Em 30 anos de investimentos em renda passiva:
• Você conseguiria um valor de aposentadoria superior
ao do INSS.
• O Patrimônio acumulado é seu e você poderá fazer a
gestão dele.
• Não vai depender de terceiros ou do Governo.
• Quanto maior o período de investimento, melhores os
resultados.
• Quanto maiores os aportes, idem.

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Motivação
• Conhecimento e segurança para dar os
primeiros passos.
• Como analisar detalhadamente um FII.
• Como montar uma carteira diversificada.

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Exercício Prático
Escolha 10 FIIs para investir. Monte uma carteira que
faça sentido nesse momento para você.
Anote os motivos das escolhas, e realize os cálculos
para mostrar que vale a pena.
• Ao final do curso, você será capaz de fazer isso.
• A cada módulo concluído, tente avançar nesse
projeto aplicando seus novos conhecimentos.
No final do curso, faremos uma revisão deste
exercício.

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Aula

Aposentadoria e
Independência
Financeira

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Aposentadoria e Renda Passiva
• Você colocaria sua sobrevivência na mão de
terceiros?
• Aposentadoria por meio da renda passiva.
Segurança, independência e autonomia nas
decisões.
Um legado que pode ser transmitido para
seus familiares.
Independência financeira.
• Quais os passos para conseguir isso?

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1) Conheça seu Orçamento
• Conheça e assegure suas fontes de receita:
Renda Ativa (salário / pró-labore).
Renda Passiva (aluguel, dividendos, etc).
• Conheça e reduza seus gastos:
Padrão de vida compatível com sua receita.
• Gaste sempre menos que recebe.
• Planejamento e Controle Financeiro.

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2) Acabe com as Dívidas
• Juros pagos nas dívidas > Retorno nos investimentos.
• Juros compostos são poderosos, eles devem trabalhar
para você, e não contra.
• Eles aceleram muito rapidamente as suas dívidas.
• Juros pagos consomem seu orçamento.
• Levante quanto deve e tente renegociar com os
credores.

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Poder dos Juros Compostos
• Juros do cheque especial: 8% ao mês (151,8% a.a.).
• Retorno médio em dividendos: 0,60% ao mês
(7,4% a.a).
Vamos fazer uma simulação? Tomar dívida vs investir.
• Valor da Dívida = R$ 500,00 (valor único).
• Valor dos Aportes = R$ 500,00 mensais.

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Poder dos Juros Compostos
• Investir R$500,00 todo mês (0,6% a. m.)

Tempo Patrimônio Renda Mensal

1 R$ 6.216,94 R$ 37,30
5 R$ 40.005,31 R$ 240,03
10 R$ 109.838,96 R$ 659,03
20 R$ 414.786,68 R$ 2.488,72
30 R$ 895.493,34 R$5.372,96

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Poder dos Juros Compostos
• Dívida R$ 500,00 “esquecida” (8% a. m.)

Renda
Tempo Patrimônio
Mensal
1 R$ (1.165,75) R$ -
5 R$ (46.862,70) R$ -
10 R$ (4.743.576,97) R$ -
20 R$ ([Link],64) R$ -
30 R$ ([Link].229,00) R$ -

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3) Tenha objetivos bem definidos
• Seja realista: metas alcançáveis, mensuráveis e
com prazo.
• Seja coerente com seus princípios:
Cada pessoa vai ter uma motivação diferente.
Viva o seu sonho e não o sonho de outra pessoa.
• Reparta o planejamento de longo prazo em
prazos menores:
Facilita o controle.
Não fica tão distante.

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4) Invista mensalmente
• Se você gasta menos que recebe:
Construa primeiramente sua Reserva de
Emergência.
Defina um valor mensal a ser investido.
Comece a investir mensalmente.

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5) Reserva de Emergência
• Reserva que será utilizada para emergências:
Traz conforto e segurança para começar a investir.
Ativos financeiros com elevada liquidez.
A prioridade é segurança e liquidez e não retorno.
6 a 12 meses das suas despesas (decisão pessoal).

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6) Compre ativos que geram
renda
• Descubra qual o seu perfil de investidor.
• Busque sempre conhecer os ativos antes de investir.
• Defina uma estratégia que atenda seus objetivos e
perfil.
• Quando falamos de geração de renda passiva,
considere:
Ações que pagam bons dividendos.
Fundos de Investimento Imobiliários.

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7) Efeito bola de Neve
• Reinvista os dividendos recebidos.
• Aumente os aportes mensais.
• Utilize o poder dos juros compostos no tempo.

Após um tempo, seus dividendos serão iguais aos

seus aportes.
Um dia, seus dividendos serão iguais às suas
despesas!
Independência Financeira!

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Aula

O que é um Fundo
de Investimento
Imobiliário

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Fundo de Investimento
Imobiliário
• Ativo financeiro com lastro em imóveis.
• Fundo de investimento fechado.
Modelo de condomínio.
Não é possível o resgate.
A participação do investidor é através de cotas.
São negociadas na bolsa.
Possível participar de novas emissões de cotas.

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Fundo de Investimento
Imobiliário
• Cotistas (investidores) fornecem recursos.
• FIIs compram e gerenciam ativos imobiliários.
• Cotistas participam dos resultados (dividendos).
• Acesso a imóveis de alto padrão por frações de
participação.

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O que podemos esperar
dos FIIs
• Segurança dos imóveis.
• Rentabilidade dos ativos do mercado financeiro.
• Previsibilidade e consistência.
• Renda passiva.
• Proteção contra inflação.

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Vantagens
• Investimento em imóveis com pouco dinheiro.
• Acesso a imóveis de primeira linha.
• Acesso a inquilinos de primeira linha.
• Grande possibilidade de diversificação.
• Gestão profissional dos imóveis e locações.

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Vantagens
• Liquidez.
• Isenção fiscal sobre o dividendo recebido.
• Previsibilidade do Fluxo de Caixa.
• Pagamento mensal de dividendos.
• Ganho de capital.

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Desvantagens
• Dificuldade de conhecer os imóveis.
• Não ter voto majoritário nas decisões do fundo.
• Impossibilidade de utilização como garantia.
• Impossibilidade de barganha na compra da cota.
• Tributação no ganho de capital.
• Oscilação patrimonial.
• Não ter o controle direto da propriedade.

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Onde os FIIs podem investir
• Lajes Corporativas / Comerciais.
• Galpões Logísticos / Industriais.
• Shoppings Centers / Varejo.
• Educacional / Agências Bancárias / Agronegócio.
• Hotel / Hospital.
• Ativos de renda fixa (CRI e LCI) lastreados em
imóveis.
• Outros FIIs.

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Aula

Legislação
para FIIs

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Momentos importantes
• Introduzidos no Brasil em 1993 pela Lei Nº 8668/93.
• Lei 11.033 (2004):
Isenção de imposto sobre o rendimento de CRI, LH
(Letra Hipotecária) e LCI (Letra de Crédito
Imobiliário).
• Lei 11.196 (2005):
Isenção de imposto de renda sobre o rendimento
de fundos imobiliários para pessoas físicas.
• Atualmente, a instrução que trata de fundos
imobiliários é a ICVM 472, recém atualizada pela
ICVM 571.

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Leis e Instruções - Evolução
• 1993 – Lei 8.668: instituição dos fundos imobiliários.
• 1994 – Instrução CVM 205: regulamentação da
constituição, funcionamento e administração dos
fundos imobiliários.
• 1994 – Instrução CVM 206: regulamentação das
normas contábeis aplicáveis aos fundos imobiliários.
• 1997 – Lei 9.514: criação do SFI – Sistema de
Financiamento Imobiliário, das securitizadoras
imobiliárias e dos CRIs –Certificado de Recebíveis
Imobiliários.

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Leis e Instruções - Evolução
• 1999 – Lei 9.779: regras de distribuição e tributação,
com retenção de imposto na fonte para aplicações
fim.
• 2004 – Lei 11.033: isenção de imposto sobre o
rendimento de CRI, LH – Letra Hipotecária – e LCI –
Letra de Credito Imobiliário.
• 2005 – Lei 11.196: isenção de imposto de renda
sobre o rendimento de fundos imobiliários para
pessoas físicas.
• 2008 – Instrução CVM 472: atualização da
legislação. Ampliação das bases de investimento
(CRIs, LH, LCIs e cotas).

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Leis e Instruções - Evolução
• 2009 – Lei 12.024: isenção de imposto de renda para
aplicações de fundos imobiliários em CRI, LH, LCI e
cotas de fundos imobiliários.
• 2011 – Instrução CVM 516: elaboração e divulgação
das demonstrações financeiras dos fundos
imobiliários.
• 2015 – Instrução CVM 571: atualização da instrução
472, com ampliação e melhora das informações aos
cotistas e quórum de assembleia.

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Lei 11.196 - 2005
Isenção de IR sobre o rendimento de FIIs para pessoas
físicas:
• O cotista pessoa física não pode deter mais do que
10% do FII.
• O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua
base.
• O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3).
• Obrigação de distribuir 95% do resultado
semestral.

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ICVM 400 – Oferta Pública
• Os FIIs crescem através da captação de recursos em
novas ofertas.
• Oferta para investidores em geral – ICVM 400.
É mais burocrática, exige mais documentações
para aprovação do órgão regulador.
Todos podem participar.
Mais informações para ajudar na decisão do
investidor.
Custos são maiores.

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ICVM 476 – Oferta Restrita
• Oferta para investidores profissionais – ICVM 476.
Normalmente são emissões mais rápidas.
Envolve menos documentações.
Contém menos informações, pois acreditam que
os investidores tem conhecimento do andamento
do fundo.
Custos são menores.
• Importante destacar, caso já seja cotista de algum
fundo:
Você poderá participar de ambas ofertas via
direitos de preferência.

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Aula

Fundos Imobiliários
e os Dividendos

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Como um FII distribui dividendos
• Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral.
• Resultado = Receitas – Despesas.
• Portanto, para distribuir dividendos, o FII deve ter operações
com resultado positivo (LUCRO) ao longo do semestre.
• Os FIIs apresentam relatórios gerenciais mensalmente:
Movimentações da carteira (compra, venda, locações, etc.).
Detalhamento dos imóveis, inquilinos e ativos financeiros.
Receitas, despesas, resultado, rentabilidade e liquidez.

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Receitas
Representam o faturamento total do FII, ou seja, o
que entra de capital para o fundo de acordo com a
sua atividade:
• Locações de imóveis.
• Rendimentos de ativos financeiros (Renda fixa).
• Rendimentos de cotas de FIIs.
• Ganho de capital através da venda:
• De imóveis.
• De ativos financeiros (CRIs e FIIs).

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Despesas
Representam as saídas de capital do fundo:
• Taxa de Administração e Gestão.
• Taxa de Performance.
• Manutenção e reformas.
• Retrofit.
• Imposto de Renda.
• Vacância: condomínio e IPTU.
• Demais despesas: consultoria, corretagem, etc.

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Receitas e Despesas
Para buscar essas informações, precisamos entrar no
relatório gerencial, que podem ser acessados:
• Pelo próprio site do fundo.
• Pelo site da B3.
• Por sites de FIIs que disponibilizam esses relatórios:
www.fi[Link]
[Link]
[Link]

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Pelos sites de FIIs - Exemplo
• Acesse alguma das opções sugeridas.
• Pesquise o fundo desejado.
• Procure pelos últimos comunicados e atualizações.
• Entre no relatório gerencial mais recente.
• Leia o Relatório e busque pela seção que apresente
a DRE (Demonstração de Resultado do Exercício).

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Fonte: RBR PROPERTIES – RBRP11 – Relatório Gerencial Dez-20

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Aula

Panorama do
Mercado de FIIs

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Comparativo - Mercado
Americano
Os REITS (Real Estate Investment Trust) se
assemelham aos FIIs.
• A tradução é exatamente a mesma (Fundo de
Investimento Imobiliário).
• Porém, funcionam como empresas,
proprietárias de imóveis.
• Operam ou financiam ativos imobiliários.
• Objetivo: geração de renda.

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Comparativo - Mercado
Americano
• REITs (Dez-20):
Valor de mercado ultrapassa US$ 1,2 trilhão.
Volume médio de negociações diárias US$8,3 bilhões.
Número de investidores ~ 145 milhões.
• FIIs (Dez-20):
Valor de mercado R$ 118 bilhões.
Volume médio de negociações diárias R$216 milhões.
Número de Investidores ~ 1,2 milhões.

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Comparativo - Mercado
Americano
• Os REITS tiveram início em 1960.
Representam o 3º investimento mais importante
dos EUA, atrás apenas das ações e debêntures.
• Os FIIs foram criados em 1993.
O mercado brasileiro vem crescendo
recentemente.
Grande potencial de crescimento.
Possíveis novos setores para atuação.

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Boletim B3
Documento mensal com informações relevantes do
mercado:
• Número de FIIs e ofertas públicas.
• Valor de mercado.
• Evolução do número de investidores.
• Recorte do perfil de investidor.
• Ranking de liquidez dos ativos.
• Ranking de rentabilidade dos ativos.
• Evolução do IFIX.

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Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21
(adaptado)
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Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 (adaptado)
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Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21
(adaptado) ..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21
(adaptado)
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Fonte: Boletim Mensal FIIs B3 – Março/21
(adaptado)
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Boletim B3
• Acesso pelo site da B3 – [Link]
Produtos e serviços → Negociação → Renda Variável
→ Fundo de Investimentos → FII → Boletim mensal.
• Link de acesso:
[Link]
egociacao/renda-variavel/fundos-de-investimento
s/fii/boletim-mensal/

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Aula

Primeiros Passos

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Passo a passo para investir
em FIIs
1. Defina o percentual de FIIs em sua carteira
global de investimentos.
2. Foque mais na composição da carteira do que
em cada ativo individualmente.
3. Concentre-se mais no fluxo de caixa mensal
livre.
4. Procure a melhor oportunidade do mês.

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Como comprar um FII?
Como ponto de partida, o investidor precisa ter
uma conta aberta em alguma corretora de valores.
• Pesquise e experimente as diversas opções
disponíveis.
• Analise a cobrança de taxas de corretagem e
custódia.
• Atendimento.
• Estabilidade do sistema.
• Qualidade do aplicativo para celular.

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Como comprar um FII?
Após a abertura da conta, o investidor deve
enviar os recursos financeiros para a corretora.
• Uma forma de transferir recursos é através de
uma TED pelo aplicativo.
• O recurso aparece disponível na corretora em
questão de horas e o investidor pode começar
a aplicar.

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Como comprar um FII?
A principal finalidade da corretora é operacionalizar
as transações para os investidores.
É um meio de acesso ao Home Broker.
• Home Broker: plataforma digital que possibilita a
compra e venda de ativos financeiros via internet.
• Com o HB, você tem acesso a diversos
investimentos do conforto de sua casa.
• Você pode acompanhar a cotação dos FIIs em
tempo real e monitorar suas ordens de compra e
venda pelo HB.

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Como comprar um FII?
Em um primeiro momento o Home Broker pode
assustar.
• São letras e números que piscam e mudam muito
rapidamente.
• Foque apenas em comprar o seu ativo, e para isso,
efetue uma ordem de compra ou de venda no book de
ofertas.
Book de ofertas: local onde são registradas todas as
ofertas de compra e venda de um determinado ativo.
Quando uma oferta de compra se iguala a uma oferta
de venda em preço, o negócio é concretizado.

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Ticker
• Código usado na bolsa de valores para identificar
e negociar um determinado ativo. É uma
abreviação do nome do ativo.
• Seguem o Padrão FUND11 - 4 letras identificam o
fundo, e no final o código numérico
(normalmente 11 para FIIs).
Exemplo: HGLG11 = FII CSHG Logística.
• Busque no Home Broker da corretora pelo
código e efetive sua solicitação de compra no
preço desejado ou a mercado.

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Como comprar um FII?
• Mercado primário: participando de uma oferta pública
inicial (IPO – Initial Public Offering), ou alguma oferta
pública de uma nova emissão de cotas de um FII que já
seja negociado no mercado secundário.
IPO: O FII coloca suas cotas à venda pela primeira vez
e todo recurso obtido entra na conta do fundo.
• Mercado secundário: comprando de outros
investidores que estejam interessados em se desfazer
de suas participações por determinado preço.
Aqui o recurso vai para a mão do vendedor, e não para
o FII.

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Segurança para o Investidor
• As corretoras são supervisionadas pelo Banco
Central.
• Ao comprar uma cota de um FII, você se torna
sócio daquele ativo e a corretora funciona apenas
como intermediária.
• As suas cotas são custodiadas na CBLC.
CLBC – Companhia Brasileira de Liquidação e
Custódia.
• Assim, mesmo em um evento extremo de falência
de uma corretora, o seu patrimônio está seguro.
Suas cotas são transferidas para outra corretora.

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Liquidez Média Diária
• É o valor financeiro médio que determinado ativo
foi negociado por dia.
Exemplo: HGLG11 – Negociou em média R$7,9
milhões ao dia.

• Importante principalmente para investidores que

movimentam somas maiores de dinheiro.
• Indica a possibilidade de saída de um investimento
de forma rápida e sem interferir muito na cotação
do ativo.

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Exercício prático
• Escolha duas corretoras, sem custo de abertura e
corretagem.
• Faça os cadastros de abertura de conta.
• Baixe o aplicativo da corretora ou acesse pelo site.
• Conheça o Home Broker.
Veja o seu funcionamento.
Escolha alguns ativos e entenda o book de ofertas.
• Quando estiver confortável envie recursos e comece a
investir.

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Aula

QUIZ

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1) Qual a melhor forma de
escolher um FII?
a) Sempre pelo maior Dividend Yield.
b) Dicas da internet.
c) Conselho de conhecidos.
d) Estudar sobre o fundo, ler seus relatórios, analisar
balanços, imóveis e inquilinos, comparar indicadores
de seus pares, ler a opinião de analistas e, após tudo
isso, tomar a sua própria decisão conforme sua
estratégia de investimentos.

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1) Qual a melhor forma de
escolher um FII?
a) Sempre pelo maior Dividend Yield.
b) Dicas da internet.
c) Conselho de conhecidos.
d) Estudar sobre o fundo, ler seus relatórios, analisar
balanços, imóveis e inquilinos, comparar indicadores
de seus pares, ler a opinião de analistas e, após tudo
isso, tomar a sua própria decisão conforme sua
estratégia de investimentos.

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2) Qual a principal vantagem
dos FIIs?
a) Facilidade de conhecer os imóveis.
b) Geração de renda com dividendos isentos de IR.
c) Ganho de capital isento de IR.
d) Controle direto da propriedade.

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2) Qual a principal vantagem
dos FIIs?
a) Facilidade de conhecer os imóveis.
b) Geração de renda com dividendos isentos de IR.
c) Ganho de capital isento de IR.
d) Controle direto da propriedade.

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 Suno Research

Investindo em Fundos
Imobiliários
Módulo 2

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Aula

Tipos de FIIs

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Tipos de Fundos Imobiliários
• Por tipo de Gestão (Passiva ou Ativa).
• Por quantidade de ativos (Monoativo ou Multiativo).
• Por tipo de ativos:
Fundos de Renda (Tijolo).
Fundos de Recebíveis (Papel).
Fundos Híbridos.
Fundos de Fundos (FoF).
Fundos de Desenvolvimento.

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Gestão Ativa x Gestão Passiva
Gestão Ativa:
• Busca geração de alpha (retorno acima da
média).
• Reciclagem do portfólio.
• Mão do Gestor.
• Taxas de administração e gestão maiores .
Gestão Passiva:
• Busca replicar um índice de referência
(IFIX, SUNO30, etc.).
• Taxas menores.

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Monoativo x Multiativos
Fundo Monoativo:
• Possui um único ativo / imóvel.
• Cuidados com manutenção preventiva.
• Localização é fundamental.
Fundo Multiativo:
• Possui vários ativos / imóveis.
• Maior diversificação dentro do fundo.
• Gestão ativa é fundamental.

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Mono inquilino x Multi inquilinos
Mono inquilino:
• Imóvel com apenas um locatário.
• Risco do negócio (específico da empresa).
• Apenas uma fonte de receita.
• Crise: possibilidade de interrupção total dos
rendimentos.
Multi inquilinos:
• Imóveis com vários locatários.
• Diluição do risco interno do fundo (diversificação).

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Fundos de Renda (Tijolo)
• Mais tradicional.
• Ativos reais.
• Ganho por valorização do imóvel e com renda de
aluguéis.
• Setores:
Lajes Corporativas, Galpões Logísticos e Industriais,
Shopping Centers, Varejo, Educacionais, Hospitais,
Hotéis, Residenciais, Agências Bancárias e outros.

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Recebíveis e Híbridos
Fundos de Recebíveis (Papel):
• Investem em recebíveis imobiliários (Exemplo:
CRI, LCI).
• Não possuem imóveis, possuem operações no
mercado imobiliário (lastro).
Fundos Híbridos:
• Investem em mais de um setor ou tipo de ativo.
• Ex: Laje Corp. + Logístico / Papéis + Imóveis /
Papéis + FIIs.

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Fundos de Fundos (FoF)
• Investem em outros FIIs.
• Bastante diversificados.
• Seleção de fundos por um Gestor.
• Receita: rendimentos dos FIIs + vendas com lucro.
• Dependente da eficiência do Gestor.
• Investimento em vários fundos com aporte menor.

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Fundos de Desenvolvimento
• Investem no desenvolvimento de projetos
imobiliários.
• Construção de imóveis para venda e para renda.
• Distribuição dos resultados das vendas e
locações com os cotistas.
• Ativos podem ter rentabilidade muito variáveis.

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Aula

Tipos de
Contratos

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Tipos de Contratos
Os principais tipos de contratos presentes nos FIIs:
• Contratos Típicos.
• Contratos Atípicos.
• Contratos nos Shopping Centers.

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Contratos Típicos
• Mais comum.
• Semelhante a um contrato de locação residencial.
• Negociado a mercado.
• Prazo médio de cinco anos.
• Reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Multa rescisória pequena – 3 a 6 meses de aluguel.
• Possibilidade de revisão no valor do aluguel.

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Contratos Atípicos
• Negociados no início da operação.
• Não há a possibilidade de revisão no valor do aluguel.
• Multa rescisória – somatória dos aluguéis vincendos.
Traz mais segurança ao investidor.
• Possuem prazos maiores (10 anos).
• São reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Avaliação de risco deve ser feita de forma cautelosa.

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Contratos Atípicos
Built to Suit – BTS:
• Imóveis construídos sob medida para atender as
demandas do locatário.

Sale and Leaseback – SLB:

• Proprietário do imóvel vende o ativo que está
ocupando para o fundo e, imediatamente, se
torna inquilino do imóvel.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners – VILG11 (adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners
– VILG11

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Contratos nos Shopping Centers
• Semelhante a um contrato típico.
• O Fundo recebe dos locatários:
Aluguel fixo.
Participação nos resultados.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HSI – HSML11

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Aula

Galpões
Logísticos e
Industriais

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Galpões Logísticos e Industriais
• Fundos de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
• Com o crescimento das cidades, as operações
logísticas se tornaram mais difíceis e onerosas.
• Os inquilinos estão migrando de galpões isolados
para grandes condomínios logísticos e industriais.
• Infraestrutura, segurança, administração e
sustentabilidade.

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Galpões Logísticos
• Imóveis são utilizados para operações logísticas.
Recebimento.
Separação.
Armazenagem.
Distribuição de mercadorias.
• Last mile = A última milha.
Cada vez mais, os galpões deverão estar próximos
dos centros urbanos, para que as entregas
ocorram no mesmo dia.

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Galpões Industriais
• Imóveis são utilizados para operações de uma
empresa.
Recebimento de insumos e matérias primas.
Produção.
Estocagem.
Distribuição dos produtos acabados da empresa.
• Possuem características específicas para utilização
das empresas.
Recolocação do imóvel no mercado é mais difícil.

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Os maiores FIIs de Galpões Logísticos
e Industriais

Fonte: Status Invest – Acesso:

12/02/2021
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Galpão Extrema - MG Galpão Betim - MG
Fonte: CSHG – HGLG11

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Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Vacância física e financeira.
• Tipos de contratos e vencimentos.

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Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação de inquilinos.
• Diversificação regional.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no
imóvel (Cap rate).
• Valor dos aluguéis recebidos x preços praticados
na região.

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Aula

Lajes
Corporativas

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Lajes Corporativas e Comerciais
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
Grandes prédios corporativos.
• Imóveis de alto padrão.
• Locação parcial ou total do imóvel.
• Empresas e profissionais já estabelecidos.
• Inquilinos com baixo risco de crédito.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Os imóveis recebem classificações (ratings), que
variam do nível “C” até “AAA”:
• Localização.
• Área útil.
• Número de vagas de garagem.
• Gerenciamento predial.
Certificações ambientais (sustentabilidade).

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Os maiores FIIs de Lajes Corporativas

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 - BRCR11

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Eldorado Business Tower - SP BFC – Brazilian Financial Center - SP

Fonte: Funds Data Buildings – Acesso 24/05/21

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Localização:
Acesso.
Infraestrutura.
Entorno.
• Qualidade dos imóveis:
Processo construtivo e tecnologias.
Rating e certificações ambientais.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Diversificação de inquilinos.
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação regional.
• Tipos de contratos e vencimentos.
• Valor em caixa para eventuais manutenções.

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Lajes Corporativas e Comerciais
Itens que devem ser analisados:
• Valor dos aluguéis recebidos x preços da região.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no
imóvel (Cap rate).
• Vacância física e financeira.
• Absorção líquida da região – comparar vacância
do imóvel com a vacância da região.
• Estoque atual e estoque em construção.

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Aula

Shopping
Centers

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Shopping Centers
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Fundos possuem participações em shoppings.
Minoritário vs Majoritário (controle).
• Empreendimentos com ABL superior a 5 mil m².
• Polo de entretenimento, serviços e varejo.
Apesar do desenvolvimento do e-commerce, os
clientes ainda buscam os shoppings.

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Shopping Centers
• Ativos com baixo risco de vacância.
• Alto fluxo de pessoas.
• Sensíveis ao consumo do país.
Tipos de lojas:
• Âncoras.
• Megalojas.
• Satélites.
• Quiosques.

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Shopping Centers
Fontes de receitas:
• AMM – Aluguel Mínimo Mensal.
• A% – Aluguel Percentual.
• Fundo de Promoção e Propaganda.
• Estacionamento.

Contratos praticados no setor de shoppings.

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Os maiores FIIs de Shoppings

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 -
HGBS11 FII Hedge Brasil Shopping

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 Mooca Plaza Shopping:
• 8% da carteira do FII.
• Possui 20% de
participação.
• ABL total 42,0 mil m².
• 275 operações.
• Inauguração 2011.
• Operador: brMalls

Fonte: Hedge - HGBS11

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Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
Acesso.
Entorno.
• Maturidade e consolidação.
• Capacidade de atração de pessoas.
• Geração de renda.
• Administração.

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Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis.
• Principais inquilinos / lojas.
• Vencimentos dos contratos.
• Vacância física e financeira.
• Inadimplência.
• Evolução de indicadores: NOI, fluxo de
veículos, vendas.

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Aula

Outros
Segmentos
Fundos de
Renda Tijolo

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Varejo
• Supermercados.
Grupo Pão de Açúcar, Extra, Assaí, BIG, etc.
Contratos atípicos (maioria).
Defensivos, não sofrem tanto em momentos
de crise.
• Lojas.
C&A, Renner, Riachuelo, Centauro,
Pernambucanas, etc.
Contratos típicos e atípicos.

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Educacionais
• Universidades e centros educacionais.
Ibmec, Insper, Cogna, etc.
• Contratos atípicos (maioria).
Built to Suit.
Prazos maiores e sem revisionais.
• Risco do negócio (inquilino).
• Fundos com pouca diversificação interna.

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Hotéis
• Investem em Hotéis – IBIS, Blue Tree, Estanplaza, etc.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades hoteleiras).
• Localização de extrema importância.
Turismo e comercial.
• Setor sensível ao ciclo econômico e sazonalidade.

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Agências Bancárias
• Contratos de longo prazo (atípicos).
• Locatários com baixo risco de crédito.
• Fechamento de agências.
Internet banking.
Bancos digitais.
• Risco de reposição do ativo.
• Rendimentos elevados podem mascarar os riscos.

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Agronegócio
• Investem em ativos do agronegócio.
Terras agrícolas (produtores).
Armazenagem.
Processamento.
Distribuição.
• Contratos atípicos.
• Segmento com alto potencial de crescimento.
Representa mais de 21% do PIB do Brasil.

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Residenciais
• Investem em edifícios e condomínios residenciais.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades).
• Incorporação e desenvolvimento de projetos.
• Flexibilidade para o cliente: opções de contratos de
locação.
• Administração centralizada.

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Hospitais
• Contratos de longo prazo.
• Sempre haverá demanda.
• Não sofre com alterações do ciclo econômico.
• Receitas semelhantes as dos shoppings.
Aluguel mínimo + Participação no faturamento.
• Risco de reposição do ativo.
• Risco de inadimplência.

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Aula

Fundos de
Recebíveis

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Fundos de Recebíveis - Papel
• Fundos de Tijolos investem diretamente em ativos
físicos.
• Fundos de Recebíveis investem títulos de renda fixa
lastreados em crédito imobiliário:
CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.
LCI – Letra de Crédito Imobiliário.

• Afinal, é renda fixa ou renda variável?

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LCI – Letra de Crédito
Imobiliário
• Ativo financeiro com captação bancária para
financiamento imobiliário.
Hipoteca ou alienação fiduciária.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada (renda fixa).
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Garantia pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito)
até R$ 250 mil por CPF.
• Risco de crédito (banco emissor).

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 Fluxo de LCI

Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno

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CRI - Certificado de
Recebíveis Imobiliários
• CRIs são títulos de renda fixa com a função de
representar a promessa de um pagamento futuro
em dinheiro.
• Instrumento de captação de recursos destinados a
financiar transações do mercado imobiliário (lastro).
• Podem ser emitidos somente por instituições
específicas.
Securitizadoras.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada.

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CRI - Certificado de
Recebíveis Imobiliários
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Sem proteção do FGC.
• Risco de crédito (empresa).
• Baixa liquidez.
• FIIs possuem gestão profissional:
Avaliação de risco de crédito.
Avaliação de garantias.

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 Fluxo de CRI

Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno

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Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• CRI corporativo: capacidade de pagamento da
empresa.
• CRI pulverizado: acompanhamento de pagamentos.
• Classe do CRI: sênior ou subordinado.
• Valor do empréstimo em relação ao valor da garantia
(LTV).
• Rating – classificação de risco.
• Garantias e vencimentos.

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Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• Composição da carteira (diversificação).
• Taxas médias ponderadas (indexadores).
• Rentabilidade esperada.
• Gestor (fundamental).
• Valor disponível em caixa (novas alocações).
• Inadimplência.

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Os maiores FIIs de Papéis

Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021

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Fonte: Relatório Gerencial Abr-21 – KNIP11
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Aula

Fundo de Fundos
e Fundos de
Desenvolvimento

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Fundo de Fundos - FoFs
Fundos que investem em outros FIIs.
• Diversificação interna.
• Gestão profissional.
• Receitas:
Rendimentos dos FIIs da carteira.
Ganho de capital (venda).

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Fundo de Fundos - FoFs
• Custos mais altos.
Taxas sobre taxas (Taxa do FoF + Taxa do FII).
• Para compensar os custos, os FoFs buscam gerar
alpha.
Gerar alpha: buscar retornos acima do convencional.
• Giro de posições.
• Gestão ativa (maioria) ou passiva (replicar algum
benchmark).
• Problemas de liquidez.

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Fundo de Fundos - FoFs
Itens que devem ser analisados:
• Histórico de resultados do FoF (track record).
Renda base (rendimentos de outros FIIs).
Renda com ganho de capital (não recorrentes).
• Competência do Gestor.
• Quais FIIs compõem a carteira do FoF.
• Taxas de Administração e Gestão.
• Prefira FoFs com desconto no valor patrimonial (P/VP < 1).

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Exemplo

Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11

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Fundos de Desenvolvimento
• Investem na construção de imóveis:
Loteamentos.
Edifícios.
• Desenvolvimento para Renda.
• Desenvolvimento para Venda.
• Não paga dividendos regulares e mensais.
Possibilidade de mesclar estratégias.

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Fundos de Desenvolvimento
• Público mais experiente.
Tolerância a prazos maiores.
Eventuais interrupções de distribuições mensais.
• Maior potencial de retorno = maior risco envolvido.
Risco de obra.
Dificuldade nas vendas.
Condições de mercado (ciclo econômico).
Fluxo de recebimentos (inadimplência e distratos).

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Fundos de Desenvolvimento
Itens que devem ser analisados:
• Entenda o que o fundo pode fazer (regulamento).
• Veja a saúde financeira das empresas investidas.
• Histórico de resultados (track record).
• Como está a economia do país? (ciclo econômico).
• Diversificação – ativos e região.
• Inadimplência.
• Existe Renda Mínima Garantida (RMG)?

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Exemplo

Fonte: TG Ativo Real – TGAR11

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Aula

QUIZ

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1) Quais os principais riscos de
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.

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1) Quais os principais riscos de
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.

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2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.

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2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.

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3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação
do papel.

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3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação
do papel.

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 Suno Research

Investindo em Fundos
Imobiliários
Módulo 3

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Aula

Imóveis
ou FIIs

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Imóveis físicos
• Tipo de investimento mais simples de entender.

• Bagagem cultural.
• Bons geradores de renda.

• Proteção contra inflação no longo prazo.

• Gestão pelo proprietário / investidor.

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Imóveis físicos
Investindo em imóveis físicos diretamente,
deve-se analisar:
• Tipos de imóveis.
• Tipos de inquilinos.

• A liquidez dos ativos.

• O alto valor inicial do investimento.

Possibilidade de adquirir um financiamento.

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Imóveis físicos
Como avaliar os inquilinos:
• Risco de crédito.
• Prazo do contrato e multa prevista.
• Garantias firmadas.

Importante considerar os custos de transação

(corretagem, ITBI).
Tributação sobre ganho de capital (15%).
Tributação sobre aluguel (até 27,5%).

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Imóveis ou FIIs?
Se você pudesse comprar um imóvel para geração
de renda, que tipo de imóvel você buscaria?

• Uma loja de esquina ou em um grande shopping

center?

• Um escritório comercial triple A ou um escritório

comercial simples com uma localização não tão
nobre?

Por meio dos fundos imobiliários, com pouco

dinheiro (~R$100,00), você consegue investir em
imóveis de primeira linha.

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Imóveis ou FIIs?
Os FIIs simplificam o investimento em imóveis.

• Não existe a burocracia da aquisição do imóvel

tradicional.

• O investimento pode ser feito com um capital muito

menor.

• A gestão é realizada por profissionais.

• A diversificação é muito mais fácil e acessível.
Muitas vezes, um FII possui uma alta diversificação
interna. O investidor pode também optar por um FoF.

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Imóveis ou FIIs?
Outras vantagens:

• Os FIIs pagam mais que os aluguéis dos

imóveis físicos.
• Isenção de rendimento para PF.
• Imóveis e inquilinos de primeira linha.
• Liquidez.
• Fracionamento em cotas unitárias.

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Imóvel R$ 300.000,00 FII R$ 300.000,00
investidos. investidos.
Vários ativos. 10 a 15
Apenas um ativo.
FIIs.
Inúmeros imóveis e
Apenas um inquilino.
locatários.
Reformas e
Gestão profissional.
manutenções.
Improvável ficar sem
Renda binária.
renda.
Rendimento médio Rendimento médio
mensal 0,4% mensal 0,6%
R$ 1.800,00 isento de
R$ 1.200,00 menos IR.
IR.

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Investindo em FIIs – R$ 300.000,00 + Dividendos Mensais

Tempo Patrimônio Renda Mensal

1 R$ 320.404,82 R$ 1.922,43
3 R$ 369.871,25 R$ 2.219,23
5 R$ 426.974,68 R$ 2.561,85
10 R$ 611.337,39 R$ 3.668,02
20 R$ 1.253.252,69 R$ 7.519,52

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R$1.400.000,00 R$ 7,5 mil
Patrimônio
R$
R$1.200.000,00 1,25
milh
ão
R$1.000.000,00 R$ 5,2 mil
R$

Renda mensal estimada

875
R$800.000,00
mil
R$ 3,7 mil
R$
R$600.000,00
R$ 2,5 611
mil
R$ 2,2 mil
R$ mil
R$ R$
R$400.000,00 427
1,9
R$ 370
mil
mil
320 mil
R$200.000,00mil

R$0,00
12 36 60 120 180 240
Meses desde o inicio dos aportes
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Desvantagens dos FIIs
• Dificuldade de conhecer os imóveis.
• Impossibilidade de escolher os imóveis.
• Impossibilidade de usar o investimento
como garantia.
• Impossibilidade de barganha na compra.
• Impossibilidade de controlar diretamente
a propriedade.
• Oscilação patrimonial.
• Tributação no ganho de capital (20%).

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Aula

Administração
e Gestão de
um FII

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Administrador
Instituição financeira.
• Atua conforme o regulamento do fundo.
• Fornece informações aos cotistas e ao órgão fiscalizador
(CVM).
Comissão de Valores Mobiliários – órgão governamental
responsável pela regulamentação e fiscalização dos FIIs.
• Tem propriedade fiduciária sobre os ativos do fundo e é
responsável por tudo o que acontece com ele.
• O patrimônio do fundo não se comunica com o da
instituição administradora.

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Administrador
Informações que devem ser divulgadas pelo
administrador:

• Balanço Patrimonial.
• Demonstração do Resultado.
• Demonstração do Fluxo de Caixa.
• Demonstração de mutações no Patrimônio Líquido.
• Parecer do auditor independente.
• Relatório do representante dos cotistas.

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Gestor
Oferece a inteligência imobiliária ao fundo:

• Toma as decisões estratégicas.

• Cuida dos investimentos do portfólio.
Questões referentes aos imóveis e aos locatários.
Estruturação e acompanhamento de CRIs.
Acompanhamento de mercado e ciclo econômico.

É através das ações do gestor que o fundo poderá ter

bons resultados ou não.

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Gestor
• Deve tomar as decisões de investimento de
acordo com o regulamento do fundo.
• Tem poderes de negociar os ativos do fundo.
• Gestão Passiva vs Gestão Ativa.

• Transparência: relatórios gerenciais com

informações relevantes, apresentações ao vivo
pela internet.

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A Mão do Gestor
Um gestor diligente, com estratégia clara e definida,
gera resultados mais consistentes. O que observar
nos gestores?

• Proximidade aos inquilinos, antecipando movimentos

e eventuais necessidades.

• Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenção e

retrofits.
• Busca por ativos com melhores perspectivas no mercado.

• Informações e estratégias claras em seus relatórios

gerenciais.

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A Mão do Gestor

Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21

(adaptado)

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A Mão do Gestor

Fonte: Status Invest – IRDM11 – Acesso 15/02/21

(adaptado)

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Assembleia Geral dos Cotistas
• AGE – Assembleia Geral Extraordinária.

• AGO – Assembleia Geral Ordinária.

• Quórum qualificado:
No mínimo 25% das cotas para mais de 100 cotas.
No mínimo 50% das cotas para menos de 100 cotas.
Peso do cotista proporcional à quantidade de cotas
que possui.

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Custos da Administração
• Taxa de Administração.

• Taxa de Gestão.
• Taxa de Consultoria.

• Taxa de Escrituração.
• Taxa de Performance.

Todas as taxas são descontadas antes da distribuição

de rendimentos, portanto, o cotista recebe uma
renda líquida.

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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – DEVA11
(adaptado)

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Aula

Indicadores
para FIIs –
Parte 1

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Dividend Yield
• Distribuição de rendimentos pelo FII nos
últimos 12 meses frente ao preço da cota.
𝐷𝑖𝑛ℎ𝑒𝑖𝑟𝑜 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑏𝑖𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝐴𝑛𝑜
𝐷𝑌 =
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝐶𝑜𝑡𝑎
Exemplo: Um FII cujo preço da cota seja R$100,00,
distribui R$0,60 mensalmente. Qual o DY?
0,60 ×12 7,2
𝐷𝑌 = = 100 = 0,072 = 7,2%
100

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Dividend Yield
O investidor de FII deve ser diligente nas suas
escolhas:
• Compreenda porque o fundo paga mais
ou menos que a média.
• Conhecer a média de mercado é
fundamental.
Ao analisar a renda:
• Foi gerada pelas atividades operacionais?
• Foi gerada por eventos não recorrentes?

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Exemplo prático – Dividend Yield

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia Investimentos - CPTS11 (adaptado)

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Indicadores para FIIs
• Payout: é o percentual de lucros que é distribuído
por um FII ou empresa. Os fundos são obrigados a
distribuir no mínimo 95% do lucro apurado no semestre.
• P/VP: P é o preço que o FII negocia no mercado
secundário. Já o VP é o valor patrimonial da cota do fundo.
• VP é o valor que os ativos do fundo foram avaliados,
dividido pela quantidade de cotas disponíveis.
• Através desse indicador, pode-se perceber quando o
fundo é negociado com ágio (acima do VP) ou com
desconto (abaixo do VP).

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Exemplo prático – P/VP
Fundo FUND11 custa R$ 100,00 a cota.
• Cenário 1: VP de R$ 95,00.
• Cenário 2: VP de R$ 105,00.
Portanto:
𝑃 100
• Cenário 1: 𝑉𝑃 = 95 = 1,05 (ÁGIO DE 5%).
𝑃 100
• Cenário 2: 𝑉𝑃 = 105 = 0,95 (DESCONTO DE 5%).

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Exemplo prático – Payout e P/VP
•

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Capitânia

Investimentos - CPTS11

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Cap Rate – Captalization Rate
• Taxa de retorno implícita de um imóvel.
• É a capacidade em potencial de geração de caixa de
um imóvel.
• Na prática, o cálculo é feito valendo-se do aluguel
anual dividido pelo valor pago no imóvel.
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑧𝑖𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑚 𝑎𝑙𝑢𝑔𝑢𝑒𝑙
Cap Rate = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑎𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖çã𝑜 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙

• Cap Rate muito alto pode indicar ativos de maior

risco.

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Cap Rate – Captalization Rate
• Exemplo: Um imóvel é adquirido por um valor de
R$100 milhões e gera uma renda mensal de R$800
mil ao mês. Qual o seu cap rate?
800.000 × 12 9.600.000
Cap Rate = = 100.000.000 = 0,096 = 9,60%
100.000.000

• Portanto o cap rate bruto desse ativo é de 9,6%.

Para encontrar o cap rate líquido devemos descontar
os custos do fundo e as despesas do imóvel.

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Exemplo prático – Cap Rate

Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova Capital - GGRC11

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 Exemplo prático – Cap Rate

• AMBEV:
253.154,33 𝑥 12
Cap Rate =
31.970.000,00

3.037.851,96
Cap Rate =
31.970.000,00

Cap Rate = 0,095

• Cap Rate bruto = 9,5%.

Fonte: Informe Anual 06/20 – GGRC11

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Net Operating Income - NOI
𝑁𝑂𝐼 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐶𝑢𝑠𝑡𝑜𝑠 𝑒 𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠 𝑑𝑒 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜
• Resultado operacional do ativo imobiliário.
Mais comum de ser visto em Shoppings.
• Não inclui despesas financeiras.
• É o EBTIDA de uma propriedade para geração
de renda.
• Importante acompanhar a evolução do NOI.

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Fonte: BRPP - Relatório Gerencial Mar-21 – MALL11
(adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – XPML11
(adaptado)
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Aula

Indicadores
para FIIs –
Parte 2

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Área Bruta Locável - ABL
• Área privativa do imóvel disponível para locação.

• Base para os contratos de locação por m² e para

cálculos da capacidade de geração de receita.
• Taxa de Ocupação:
ABL ocupada do imóvel dividida pela ABL total.

• Taxa de Vacância:
ABL vaga do imóvel dividida pela ABL total.

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Valor por metro quadrado – m²
Na compra de um imóvel realizam-se comparações
com base no valor por m². Nos FIIs também devemos
conhecer esses valores.

• Preço do aluguel: é importante saber quanto o

locatário está pagando pela área ocupada.

• Preço patrimonial: valor por m² que foi pago na

compra do imóvel.

• Preço de mercado: É o preço do m² que o fundo

negocia no mercado.

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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Supernova
Capital - GGRC11
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Vacância
• Fração da ABL do portifólio sem ocupação.

• Além não gerar renda, custos de manutenção a

cargo do FII.

• A vacância pode ser utilizada como poder de

barganha pelo locatário.

• Vacância alta pode reduzir significativamente os

rendimentos.

• Muitas vezes a vacância ocorre devido a situações

que fogem do controle da gestão do FII, como por
exemplo uma crise econômica.

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Vacância
• Vacância prolongada:

A vacância prolongada tende a ocorrer por situações

do ativo e não mais macroeconômicas. Pode indicar:
- Fraqueza por parte do ativo.
- Ineficácia da gestão.

• Vacância anunciada:
- Acontece quando um locatário avisa o fundo
com antecedência que sairá do imóvel. Não
renovará contrato.

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Vacância
Olhando o copo meio cheio: períodos de vacância
podem gerar ótimas oportunidades.
• Se o ativo for bem localizado e de qualidade, a vacância
tende a ser momentânea.
Lembre-se: o investidor de FIIs é muito sensível às
oscilações na renda presente, nem sempre com visão
de longo prazo.
• Com baixa renda, a cota pode cair bastante = oportunidade
de compra.
• O investidor astuto pode aliar ganho de renda ao ganho
de capital.

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Vacância
•

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Vacância
Vacância física e financeira:
• Financeira = ABL (locada ou vaga) que não gera
receita (carência).
Pode acontecer do fundo receber receita, mas
ainda ter ABL vaga, nesse caso, a vacância
financeira é menor que a física.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HGLG11
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Loan to Value - LTV
•

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Loan to Value - LTV

Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – VGIP11 (adaptado)

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Fonte: Relatório Gerencial Mar-21 – URPR11
(adaptado)

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Aula

Construindo
a sua Carteira
de FIIs

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Ciclo Imobiliário
Os FIIs possuem como lastro os imóveis.

• Entender o ciclo imobiliário é fundamental para

saber o que está acontecendo no mercado e definir
a melhor estratégia.

• Ciclos movidos por desarranjos entre oferta e

demanda de imóveis.

• A demanda tem correlação com o desempenho da

economia.

• Você pode identificar a fase em que o mercado se

encontra por meio das características de cada uma.

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Ciclo Imobiliário
Recuperação

Recessão Expansão

Excesso de
Oferta

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Ciclo Imobiliário
• Os preços dos imóveis e dos aluguéis não
sobem eternamente.
• Movimentos de baixas também não serão
eternos.

Entender o ciclo imobiliário, te permite enxergar:

• Melhores momentos para compra e venda.
• Entender o que está acontecendo com a
renda gerada pelos imóveis que você possui.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
Autoconhecimento.
• Perfil de risco.
• Horizonte de tempo.
• Objetivo.
• Nível de conhecimento do produto.
Cenário macroeconômico.
• Taxa de Juros.
• Economia e Ciclo Imobiliário.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Investimentos em FIIs devem ter foco no longo prazo.
• O esforço inicial é grande.
Sobretudo pelo fato de ter de sair da zona de
conforto.
• Porém, com o tempo, o progresso se torna mais
natural, pela experiência e acompanhamento do
mercado.
As fases seguintes de fruição de renda e sucessão
patrimonial serão mais suaves.
Todo o conhecimento adquirido terá perenidade.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Compras recorrentes são mais interessantes que
tentar acertar o timing (tentar comprar ativos na
baixa e vender na alta).

Por isso, a importância de conhecer o ciclo

imobiliário.

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Construindo a sua Carteira
de FIIs
• Mesmo se os preços dos FIIs estiverem caros, sempre
haverá possibilidade para aportes mensais.
Mercado secundário ou através de subscrição de cotas.
Se possuir uma carteira diversificada – entre 10 e 15 FIIs
– é provável que algum fundo ainda tenha margem de
segurança.
Caso contrário: aporte em caixa para futuras
oportunidades.

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Defina uma estratégia de
investimento
• Qual será a parcela de FIIs na sua carteira global?
• Qual será a participação de cada FII na carteira de FIIs?

• Quantos % por tipo – tijolo, papel, FoF,

desenvolvimento?

• Quantos % por segmento - corporativo, logístico,

shoppings e outros?

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 Estratégias de Investimento - Perfis
Desenvolvimento
Desenvolvimen Intermediário 5%
Longo PrazoDesenvolvimento
Defensivo 10%
to

Papel Papel
40% 30%
Tijolo -
Papel
Renda
50%
50%
Tijolo - Tijolo -
Renda Renda
55% 60%

Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento Papel Tijolo - Renda Desenvolvimento

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Aula

Selecionando
um FII

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Selecionando um FII
Comece o exercício gradativamente.

• Lembre-se da composição da carteira como um todo.

• Não foque em apenas um ativo.

• Faça uma diversificação seletiva.

O conhecimento e amadurecimento virão com o

tempo! Apenas comece!

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Selecionando um FII
Um exemplo sugerido para o início:

5 FIIs na carteira, sendo um FII para cada setor.

• 20% em Lajes Corporativas.
• 20% em Galpões Logísticos / Industriais.
• 20% em Shoppings.
• 20% em Fundo de Papel.
• 20% em Fundo de Fundos.

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Selecionando um FII
Priorize fundos maiores:
• Liquidez.
• Patrimônio Líquido.
• Diversificação interna de:
Ativos (Imóveis, FIIs e CRIs).
Inquilinos (risco de crédito).
Região de operação.

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Filtros Iniciais
Visando reduzir as opções disponíveis para estudo,
usar os filtros:
• Vacância física < 10%.
• Quantidade de imóveis > 1.
• Patrimônio Líquido > R$ 250 milhões.
• P/VP < 1,25.
• Liquidez média diária > R$ 500 mil.
• Nº de cotistas > 5 mil.
• Percentual do Caixa < 20%.

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Filtros Iniciais
Acesse:

• [Link]
• Clique em FIIS - > Busca Avançada.
• Escolha:
O Segmento a ser estudado.
Tipo de Gestão.
• Insira os filtros e realize a busca.

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Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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 Shoppings

OBS: Filtro da vacância e quantidade de ativos deverá

ser realizado antes de prosseguir com o estudo.

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Ativos Logísticos e Industriais

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Lajes Corporativas

Fonte: Status Invest – Acesso: 05/05/2021

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Selecionando um FII
Após os filtros, estude os FIIs que sobraram:

• Lembre-se das particularidades de cada setor.

• Compare os indicadores com os seus pares.
• Veja o histórico dos indicadores (DY, vacância, etc.).
• Compare as taxas de administração.
• Leia pelo menos dois relatórios gerenciais.
Avalie as estratégias dos gestores e veja se faz
sentido para sua estratégia e perfil de risco!

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Aula

Riscos
em FIIs

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Riscos em FIIs
Todo investimento possui risco e não seria diferente
com FIIs. Conhecer os riscos permite criar estratégias
para diluí-los.
• Risco de liquidez: possibilidade de você não conseguir
transformar o seu ativo em dinheiro na hora que você
precisar.
• Risco de mercado: está relacionado com as oscilações no
preço do ativo em função das negociações na Bolsa de
Valores.
• Risco de vacância: risco relacionado ao fato do imóvel
ficar desocupado.

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Riscos em FIIs
• Risco de crédito: risco do tomador do empréstimo
dar o calote e não pagar o investidor que
emprestou o dinheiro. Fundos de recebíveis
imobiliários estão expostos a esse risco.

• Risco de inadimplência: risco do inquilino, que tem

uma obrigação de pagamento de aluguel, não
efetuar tal pagamento e se tornar inadimplente.

• Risco monetário: risco de uma mudança na

política monetária afetar negativamente o valor
dos seus ativos.

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Riscos em FIIs
• Risco regulatório: risco em caso de alteração nas
normas que regulam seu investimento, afetando
de forma negativa.

• Risco tributário: risco de uma mudança na

legislação tributária afetando isenção para
rendimentos, por exemplo.

• Risco do negócio: riscos relacionados

especificamente ao negócio em que o dinheiro foi
investido.

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Risco em FIIs
• Risco setorial: risco do setor em que o ativo se insere.
Exemplo 1: Galpões logísticos distantes de centros
comerciais.
Exemplo 2: Mudanças no setor de agências
bancárias.

• Conflito de interesses: riscos em negociações entre

as partes interessadas (administrador, gestor ou
relacionados) ou em análises de corretoras.
Alinhamento de interesses com os cotistas é crucial
para o sucesso dos FIIs.

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Alinhamento de interesses
• Taxa de administração compatível com o mercado
e onde todos ganham (relação ganha – ganha).
• Análises de casas independentes.
• Gestores como sócios.

• Transparência nas informações divulgadas.

Para ter o seu interesse representado o investidor

deve buscar participar na assembleia dos cotistas.

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Diluindo os Riscos
Riscos conhecidos podem ser gerenciados e
minimizados.
• Armas para diluição de riscos:
Análise.
Diversificação.

Análise + Diversificação = Diversificação Seletiva!

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Dúvida recorrente
Um FII pode falir?

É difícil que um FII venha à falência, pois o fundo

possui ativos na forma de imóveis ou títulos, ou
seja, possui lastro real.
O fundo pode ficar sem caixa, caso mantenha uma vacância
alta por períodos longos, ou se necessitar realizar reformas e
obras de grandes proporções, como ocorrem nos Retrofits.
Nesse caso, há possibilidade de realizar uma emissão de cotas
– lembrando que o cotista não é obrigado a participar, embora
possa ter sua participação diluída.

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Exemplo - FII Panamby -
PABY11
O fundo de desenvolvimento PABY11 foi criado em
1995 e projetava atuar no segmento residencial, na
região de Panamby – SP, vendendo terrenos para
grandes construtoras de apartamentos.

Uma questão de insegurança jurídica, porém,

prejudicou o andamento dos negócios.

Em janeiro de 2020, o valor patrimonial do PABY11

foi de R$250,00 por cota, para o valor negativo
de R$7,35 por cota.

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Aula

QUIZ

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1) Qual o DY do FUND11, que
negocia a R$ 123,63 e distribui
R$0,68 mensalmente?
a) 5,60% a.a.

b) 0,55% a.a.
c) 6,80% a.a.

d) 0,066% a.a.

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1) Qual o DY do FUND11, que
negocia a R$ 123,63 e distribui
R$0,68 mensalmente?
a)5,60% a.a.

b)0,55% a.a.
c)6,80% a.a.

d)0,066% a.a.

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2) O FUND11 negocia a R$123,63
com VP de R$112,62. Ágio ou
desconto?
a) Desconto de 9,77%.

b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.

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2) O FUND11 negocia a R$123,63
com VP de R$112,62. Ágio ou
desconto?
a) Desconto de 9,77%.

b) Ágio de 9,77%.
c) Desconto de 8,90%.
d) Ágio de 8,90%.

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Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 4

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Aula

Gestão de
Alocação

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Gestão de Alocação
Gestão de Alocação ou Asset Allocation:

• Procedimento de distribuição de recursos dentro de

uma carteira de investimentos.

• Busca equilibrar risco e retorno, investindo em

diferentes classes de ativos.

• Fundamental para o investidor atingir seus objetivos.

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Teoria moderna do portfólio
– Harry Markowitz.

• Nobel de Economia 1990.

• Maior retorno com o
menor risco possível.
• Poder da diversificação.

“Não coloque todos os seus

ovos em uma cesta só.”

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Teoria de Markowitz
• Retornos esperados: Quanto o investidor espera
ganhar ao comprar aquele ativo.

• Risco: Diretamente relacionado ao retorno esperado.

O risco é a volatilidade medida pelo desvio padrão –
indica a dispersão dos dados em relação à média.

• Correlação: Medida estatística que mede a relação

entre duas variáveis.

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Correlação
• Mede o quanto os ativos se movem conjuntamente.
• A correlação varia entre + 1 e - 1.
• + 1 = correlação perfeitamente positiva.
Se movem de maneira muito similar.
Ex: Ações ordinárias e preferenciais.
• - 1 = correlação perfeitamente negativa.
Se movem de forma completamente oposta.
Ex: Ibovespa e dólar.

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Correlação Positiva: IFIX e KNRI11

Fonte: Status Invest – Acesso: 06/05/21

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Correlação Negativa: IBOV e Embraer

Fonte: Status Invest – Acesso: 06/05/21

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Fonte: e-Book “Aprenda a Fazer Gestão e Alocação de Ativos”
- Suno
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Gestão de Alocação
Teoria moderna do portfólio:

• Comprovou os benefícios de acrescentar ativos

que se movem de forma diferente em um só
portfólio.
Composição mista entre renda variável e
renda fixa.

• Deve se adequar ao perfil de risco do investidor

e seus objetivos.
Mitigar o risco e aumentar a performance.

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Gestão de Alocação
A alocação estratégica de ativos é muito pessoal.

• Depende de características particulares de

cada investidor.
• Tem como base três fatores principais:
Objetivos de investimento.
Tolerância ao risco.
Horizonte de tempo.

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Gestão de Alocação
Defina os percentuais de alocação de cada ativo na
sua carteira:
• Fundos de Investimento Imobiliários.
• Ações (Dividendos, Valor, Small Caps)
• Fundos de Investimento Multimercado.
• Renda Fixa (CDB, LCI, Debêntures, Títulos Públicos).
• Investimentos no Exterior (Stocks, REITs, ETFs).
• Alternativos (Private Equity, Venture Capital, FIP-IE).

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Gestão de Alocação em FIIs
Após o aprofundamento sobre a necessidade da
diversificação de ativos, aplique à sua realidade nos
investimentos em FIIs:
• Tipo de ativo (Tijolo, Papel, FoFs, Híbridos e
Desenvolvimento)?
• Quantos FIIs terão a carteira? Qual a participação de
cada FII?
• Qual a % por segmento – corporativo, logístico,
shoppings, etc.?
• Tipo de Gestão (Ativa ou Passiva)?
• Quantidade de ativos (Monoativo ou Multiativos)?

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Aula

Aportes
Regulares e
Dividendos

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Os centavos valem a pena?
No começo, não desanime com os centavos de
rendimentos.
• Concentre em realizar os aportes;
• E engordar sua carteira.

Aos poucos, o fluxo de caixa começa a gerar

mais impacto mês a mês e tudo fará sentido.
Veja um exemplo:
• Aportes mensais = R$ 500,00.
• Taxa de juros = 0,65% a.m.

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R$100.000,00

R$90.000,00

R$80.000,00

R$70.000,00

R$60.000,00

R$50.000,00

R$40.000,00

R$30.000,00

R$20.000,00

R$10.000,00

R$-
1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121

Meses

Capital Acumulado Capital Investido Juros

Juros Compostos – 10 anos

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R$350.000,00

R$300.000,00

R$250.000,00

R$200.000,00

R$150.000,00

R$100.000,00

R$50.000,00

R$-
103
109
115
121
127
133
139
145
151
157
163
169
175
181
187
193
199
205
211
217
223
229
235
241
13
19
25
31
37
43
49
55
61
67
73
79
85
91
97
1
7

Mêses

Capital Acumulado Capital Investido Juros

Juros Compostos – 20 anos

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R$800.000,00

R$700.000,00

R$600.000,00

R$500.000,00

R$400.000,00

R$300.000,00

R$200.000,00

R$100.000,00

R$-

172

217

316

361
100
109
118
127
136
145
154
163

181
190
199
208

226
235
244
253
262
271
280
289
298
307

325
334
343
352
28
10
19

37
46
55
64
73
82
91
1

Mêses
Capital Acumulado Capital Investido Juros

Juros Compostos – 30 anos

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Aportes Regulares e Dividendos
Monte a sua estratégia focada em:
• Aportes regulares.
• Reinvestir os dividendos.
• Investir com inteligência.
Como consequência:
• Acumulação de Cotas.
• Crescimento da Renda Passiva.

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Reinvestindo os Dividendos
Reinvista os dividendos para potencializar a
força dos juros compostos.
Onde reinvestir?
• O reinvestimento deve ser feito nos
melhores FIIs do mês.
• Caixa para futuras oportunidades.

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Exemplo
Ex: João aporta mensalmente R$800,00 e nesse mês
recebeu R$200,00 em dividendos. A sua carteira possui
10 FIIs e ele não pretende abrir novas posições.

Ele gostaria de comprar mais dos fundos BCDE11 e

RSTU11, porém no ranking da Carteira SUNO a
recomendação deles é AGUARDAR, ou seja, os preços
atuais estão acima do preço sugerido.

Dessa forma, ele pode aportar em outro FII que esteja

bem posicionado no Ranking e com indicação de
COMPRA, ou aportar em caixa para aproveitar futuras
oportunidades.

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Moderação nos Aportes
Em caso de venda de bem, recebimento de
indenização ou herança, surge a tentação de realizar
um grande aporte.
• Devemos resistir a esse tipo de tentação.

O bom senso nos orienta a fazer aportes moderados,

aos poucos.
• Numa crise o mercado sempre pode cair mais.
• Na euforia nunca sabemos quando a tendência
muda.

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Construindo a Carteira
Previdenciária
Círculo virtuoso:
• Recebimento de dividendos.
• Novos aportes.
• Compra de novos ativos geradores de renda.
• Recebimento de mais dividendos.

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Aula

Rentabilidade

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Como é o retorno dos FIIs?
Existem, basicamente, dois modos para o cotista
ganhar com um FII:
1. Valorização da cota: proporciona ganho de
capital.
2. Renda distribuída mensalmente: proporciona
fluxo de caixa.
• Rentabilidade Total = valorização da cota + dividendos
recebidos.
A maioria dos investidores são atraídos para os FIIs
devido à renda.

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Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Hedge – HGBS11
(adaptado)

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Como se dá a valorização de
um FII?
1. Valorização dos imóveis:
• Boa gestão.
• Manutenção e reformas do imóvel.
• Melhorias públicas ao redor da propriedade.
• Maior demanda pelo tipo específico do imóvel.
2. Aumento na distribuição de rendimentos.

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Aumento na distribuição de
um FII
Como vimos:
𝐷𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑖çã𝑜 = 𝑅𝑒𝑐𝑒𝑖𝑡𝑎𝑠 − 𝐷𝑒𝑠𝑝𝑒𝑠𝑎𝑠

Portanto, para haver aumentos na distribuição é

necessário:
• Aumento nas receitas: ganho de capital, taxas
internas maiores.
• Diminuição em despesas do fundo: vacância,
taxas de administração, despesas imobiliárias,
etc.

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Fonte: Relatório Gerencial Dez-20 – Hectare – HCTR11
(adaptado)

Fonte: FIIs – HCTR11 – Acesso: 17/02/2021 (adaptado)

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Qual a Renda Real de sua
Carteira?
1. Verifique quanto o seu FII pagou, em média,
nos últimos 12 meses.
2. Verifique o seu preço médio neste FII.

3. Faça a divisão do valor médio pago por cota

pelo seu preço médio (lembre-se de multiplicar
por 12).

4. Apure a inflação IPCA* nos últimos 12 meses.

5. Pronto: Subtraia um do outro e terá uma

aproximação da renda real consolidada.

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Exemplo – Renda Real
1. Suponha que o FUND11 pagou R$ 0,60 de média
nos últimos 12 meses.
2. Seu preço médio no FUND11 é de R$ 100,00.
0,60 ×12 7,20
3. 𝐷𝑌 = 100,00
= 100,00
= 0,072 = 7,2% 𝑎. 𝑎.
4. IPCA 2020 = 4,52%.
5. Renda Real = 7,20% - 4,52% = 2,68% a.a.

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Exemplo – Renda Real
A renda real calculada através de uma subtração visa
facilitar o entendimento. O cálculo mais preciso se dá
pela fórmula:
1 + 𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 1 + 0,072
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 = −1= −1
1 + 𝐼𝑛𝑓𝑙𝑎çã𝑜 1 + 0,0452
1,072
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 = − 1 = 0,0256
1,0452
𝑅𝑒𝑛𝑑𝑎 𝑅𝑒𝑎𝑙 = 2,56%
O cálculo da renda real envolve apenas os rendimentos
recebidos. Caso haja ganho de capital com a valorização
da cota, os resultados do investidor serão majorados.

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Aula

Índices de
Mercado

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Índices de Mercado
São índices desenvolvidos em diversas
modalidades de investimentos no mercado
financeiro, e servem para:
• Acompanhar o desempenho.
• Analisar retornos.

• Realizar comparações.

Diversas classes de ativos financeiros

possuem um benchmark (referência).

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Índices de Mercado nos FIIs
Atualmente, os investidores contam com 4
referências:
• IFIX: índice criado pela bolsa de valores B3.
• IFI-E / IFI-D: índices criados pelo Banco Inter.

• XPFI / XPFT / XPFP: índices criados pela

corretora XP Investimentos.
• SUNO30: índice criado pela Suno.

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IFIX
Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.

• Mede o desempenho geral do mercado de FIIs.

Carteira teórica.
Fundos mais negociados em Bolsa (maior liquidez).
Média ponderada do retorno de cada fundo.

• Índice mais utilizado como benchmark.

Comparação com outros índices.
• Acesso: IFIX B3.

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Fonte: Google - Acesso: 04/05/202
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Fonte: Boletim Mensal FIIs – B3 – Março 2021
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Fonte: Boletim Mensal FIIs – B3
– Janeiro 2021 (adaptado)

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SUNO30
Alternativa de benchmark frente ao IFIX. Criado em
Jun-2020.
• Composto por 30 FIIs com distribuição igualitária
(Acesso).
• FIIs de maior patrimônio líquido que atendam a
quatro itens:
1. Pelo menos um pagamento de proventos nos
últimos 12 meses.
2. Fazer parte do IFIX.
3. Não ser um Fundo de Fundos (FoF).
4. O Fundo deve possuir mais que um ativo.

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Fonte: Suno - Acesso: 04/05/2021
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 HCTR11 HGRE11 VCJR11
RBVA11 KNHY11 BRCR11
3% 3% 3% 3%
3% 3%
GTWR11 BRCO11
3% 3%
CPTS11 LVBI11
3% 3%
HSML11 TGAR11
3% 3%

RECR11 KNCR11
3% 3%

VISC11 HGRU11
3% 3%

MXRF11 JSRE11
3% 3%

XPML11 BBPO11
3% 3%
HGBS11 BTLG11
3% 3%
IRDM11 HGCR11
3% 3%
XPLG11 HGLG11 Fonte: Composição SUNO30
VRTA11 VILG11
3% 3%
KNRI11 KNIP11
3% 3% – Abril - Junho/21
3% 3%

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Aula

Revisando sua
Carteira

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Acompanhando os Relatórios
dos FIIs
Relatórios gerenciais são divulgados mensalmente.
• Trazem uma boa visão sobre diversas características do
fundo:
Indicadores, ativos, contratos, locatários, rentabilidade, etc.
• Traz os comentários da gestão sobre os últimos
acontecimentos.
• É um relatório pequeno e de fácil compreensão.
• Auxilia na tomada de decisão sobre descartar o fundo por não
estar dentro das características e estratégias que você busca.

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Acompanhando os Relatórios
dos FIIs
São documentos públicos e podem ser obtidos:
• Site da Bolsa de Valores B3.
• Com o administrador do fundo ou site do fundo.
Cadastro no mailing – sistema de entrega de fatos
relevantes e relatórios direto na sua caixa de e-mail.
• Sites de FIIs: [Link]
[Link]
[Link]

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 Fonte: [Link]

Fonte: [Link]
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Revisando sua Carteira
Investir em FIIs requer uma estratégia focada no Longo
Prazo.
• Por isso, é importante avaliar a própria carteira de
tempos em tempos.
• Reavaliar entre uma e duas vezes ao ano é o mínimo
necessário para o investidor de longo prazo.
Reforçar premissas e redesenhar a estratégia de
alocação.

O resultado depende de suas escolhas, que dependem de

seu conhecimento! Estudo é necessário, não há atalhos.

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O que avaliar no fechamento
de um ano?
• Renda real: quanto sua carteira rendeu acima da
inflação.
• Vacância ponderada: quanto de vacância física
sua carteira possui de acordo com o peso de cada
FII dentro dela.
• Comparação com benchmarks (IFIX e CDI): Medir
seu desempenho com índices de referência.
• Crescimento da renda passiva.
Há ferramentas gratuitas, como o Status Invest.

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Comparação com Benchmarks

Fonte: Status Invest – Área de membros

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Crescimento da Renda Passiva

Fonte: Status Invest – Área de membros (adaptado)

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Quando vender um FII?
Reciclagem do portfólio é importante.
• Permite o rebalanceamento da carteira.
• Equaciona o risco e deixa a saúde da carteira estável.

Porém, as vendas não devem ocorrer apenas pela

valorização da cota.
• O Fundo perdeu a atratividade?
• O Fundo não demonstra evolução?
• Os relatórios não desenvolvem?

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Quando vender um FII?
• Não confia mais na gestão do Fundo?

• O Fundo perdeu os fundamentos?

• O Fundo não está conseguindo se reposicionar no

mercado?

• O Fundo não consegue diminuir a vacância?

Evite tentar antecipar os movimentos do mercado.

• Controle a frequência de vendas.

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Exemplo de Venda – XPCM11
• Fundo mono-ativo e mono-inquilino.
• Anúncio em jul-19, indicando desocupação total do
imóvel em Macaé-RJ, 100% locado para a Petrobrás.

Fonte: Google – cotação

XPCM11 – Acesso 07/05/2021

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Aula

Como Controlar
sua Carteira de
FIIs

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Como controlar sua carteira
de FIIs
Você faz o controle do seu orçamento financeiro
pessoal?
Também é importante fazer o controle dos seus
investimentos.
Te permite acompanhar:
• Patrimônio Acumulado.
• Rentabilidade de cada FII e da Carteira.
• Concentração de cada FII na Carteira.
• Dividendos Recebidos.

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Como controlar sua carteira
de FIIs
Através do controle, você conseguirá fazer análises da
sua carteira de forma muito prática.
• Comparação da rentabilidade com benchmarks.
• Histórico de compras e vendas.
• Preço médio pago em cada ativo.
• Tributação em caso de ganho de capital.
• Compensação futura de prejuízos realizados.
• Além de facilitar na declaração de Imposto de Renda.

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O que deve ser anotado para
controle
• Nome do FII e seu TICKER.
• Data de compra.
• Quantidade de cotas compradas.
• Preço pago.
• Motivação da compra e fundamento por trás da
escolha.
• Data de venda, quantidade vendida e preço de venda.
• Motivação da venda.

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Onde fazer esse controle
• Planilhas disponibilizadas na internet.

• Criar a sua própria planilha.

No começo pode faltar algumas informações, mas
com o tempo você poderá ajustar conforme as
necessidades.

• Sites e aplicativos que disponibilizam ferramentas

específicas para controle:
[Link]
[Link]

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Controle pelo Status Invest

Fonte: Status Invest – Área de membros

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Controle por planilha
Histórico de operações em FIIs
Ticker Nome do FII Motivação Data Quantidade Preço Custos Extras Valor total
ABCD11 ABCD Crédito Imobiliário 02/07/2020 10 R$ 98,71 R$ 0,00 R$ 987,10
EFGH11 EFGH Shoppings do Brasil 05/08/2020 10 R$ 106,12 R$ 0,00 R$ 1.061,20
IJKL11 IJKL Logística 12/09/2020 10 R$ 118,16 R$ 0,00 R$ 1.181,60
MNOP11 MNOP Escritórios 03/10/2020 10 R$ 82,33 R$ 0,00 R$ 823,30
QRST11 QRST FoF 01/11/2020 10 R$ 98,54 R$ 0,00 R$ 985,40

Carteira de FIIs
Ticker Setor de Atuação Preço Médio Preço Atual Quantidade Valor total Variação % em FIIs % na Carteira
ABCD11 Fundo de Papel R$ 98,71 R$ 100,00 10 R$ 1.000,00 R$ 12,90 19,69% 19,69%
EFGH11 Shopping Center R$ 106,12 R$ 110,00 10 R$ 1.100,00 R$ 38,80 21,65% 21,65%
IJKL11 Galpões Logísticos R$ 118,16 R$ 117,00 10 R$ 1.170,00 -R$ 11,60 23,03% 23,03%
MNOP11 Lajes Corporativas R$ 82,33 R$ 85,00 10 R$ 850,00 R$ 26,70 16,73% 16,73%
QRST11 Fundo de Fundos R$ 98,54 R$ 96,00 10 R$ 960,00 -R$ 25,40 18,90% 18,90%
Soma R$ 5.080,00

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Cálculo do Preço Médio
• Para calcular o preço médio é necessário somar
todos os valores pagos em cada cota e dividir pela
quantidade de cotas.
𝑆𝑜𝑚𝑎𝑡ó𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑜𝑠 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑝𝑎𝑔𝑜𝑠 𝑝𝑒𝑙𝑎𝑠 𝑐𝑜𝑡𝑎𝑠
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 =
𝑄𝑢𝑎𝑛𝑡𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑡𝑎𝑠
• Exemplo: João comprou 30 cotas do FUND11 por
R$ 100,00 cada, e depois mais 10 cotas por R$
110,00. Qual o seu preço médio?
30 × 100 + 10 × 110 3000 + 1100 4100,00
𝑃𝑀 = = = = 102,50
30 + 10 40 20

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Aula

Na Prática –
Controlando
sua Carteira

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Na Prática – Controlando
sua Carteira
Acesse o site: [Link]
• Crie sua conta de forma gratuita.
• Entre em Carteira e insira seus ativos.
Pode ser de forma manual ou automaticamente pelo CEI.
• Veja as funcionalidades disponíveis e entenda a situação
atual da sua carteira.
• Caso faça alguma nova operação, o sistema alimentará sua
carteira de forma automática (se tiver conectado o CEI, caso
contrário, será necessário fazer a alteração manualmente).

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Aula

QUIZ

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1) O que deve ser avaliado em
sua carteira na revisão de
fechamento de ano?
a) Renda Real.

b) Vacância Ponderada.
c) Comparação com Benchmarks.

d) Crescimento da Renda Passiva.

e) Todas as alternativas anteriores.

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1) O que deve ser avaliado em
sua carteira na revisão de
fechamento de ano?
a) Renda Real.

b) Vacância Ponderada.
c) Comparação com Benchmarks.

d) Crescimento da Renda Passiva.

e) Todas as alternativas anteriores.

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2) Maria comprou 12 cotas de FUND11 a
R$ 118,00 e posteriormente comprou
mais 7 cotas a R$ 121,50. Dois meses
depois ela vendeu 5 cotas a 134,36,
quanto ficou seu Preço médio?
a) R$ 119,28.

b) R$ 122,42.
c) R$ 115,32.

d) R$ 119,75.

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2) Maria comprou 12 cotas de FUND11 a
R$ 118,00 e posteriormente comprou
mais 7 cotas a R$ 121,50. Dois meses
depois ela vendeu 5 cotas a 134,36,
quanto ficou seu Preço médio?
a) R$ 119,28.

b) R$ 122,42.
c) R$ 115,32.

d) R$ 119,75.

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Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 5

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Aula

Datas
Relevantes -
Dividendos

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Pagamento de dividendos
O investidor interessado em dividendos, deve
estar atento a algumas datas a respeito do
pagamento da renda.

• Data da Informação: data de anúncio do valor

de rendimento que será pago.

• Data Base: é o dia que fornece ao cotista o

direito ao rendimento.

• Data de Pagamento: data de recebimento do

dividendo.

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Fonte: Aviso aos Cotistas XPML11 18/02/2021 - Acesso

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Pagamento de dividendos
•

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Fonte: Site [Link] – XPML11 – Acesso 19/02/2021

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Pagamento de dividendos
• Cotas ex-rendimento: data na qual os cotistas
perdem direito ao recebimento de dividendos.
Caso o investidor queira recebê-los, deverá
possuir as cotas do FII na Data Base.

• Lembrando que, a partir do dia ex-rendimento,

é descontado da cotação do FII o valor do
dividendo.

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Pagamento de dividendos
Cotas ex-rendimento - exemplo:

Fonte: Aviso aos Cotistas XPML11 18/02/2021 - Acesso

A cotação do XPML11 foi de R$112,57 no fechamento

de 18/02/2021.
• O rendimento provisionado foi de R$0,35.
• Portanto, a cotação de abertura do XPML11 no
dia 19/02/2021 foi de R$112,57 – R$ 0,35 = R$112,22.

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Dividendos proporcionais?
Dúvida recorrente: Se eu ficar menos de um mês
inteiro com as cotas de um FII, receberei dividendos
proporcionais?
• Não, você recebe os dividendos por inteiro ou não
recebe nada.
• Para ter direito a receber os dividendos, você
precisa possuir cotas do fundo na Data Base.
• Cada FII possui uma data específica, e você pode
buscar essa informação diretamente nos Relatórios
Gerenciais, Informes Mensais ou mesmo em
websites especializados em FIIs.

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Aula

Novas
Emissões
Parte 1

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Novas Emissões de Cotas
em FIIs
Diferentemente das ações, os FIIs só conseguem
crescer através de novas emissões de cotas.

• Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo

95% do lucro semestral obtido.

• Dificuldade de acumulação de caixa para novas

aquisições.
Para isso, se torna necessário realizar um
aumento de capital.

• O fundo realiza uma nova emissão de cotas para

receber uma injeção de recursos.

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Novas Emissões de Cotas
em FIIs
Os FIIs funcionam como um condomínio fechado e a
participação do investidor é através de cotas.

• Como não é possível o resgate, as negociações são

realizadas no mercado secundário da Bolsa de Valores.

O investidor poderá negociar cotas no mercado

secundário de quem esteja disposto a vender ou
comprar por determinado preço.

• Porém, os recursos negociados são transferidos entre

os negociantes, não entra na conta do fundo.

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Novas Emissões de Cotas
em FIIs
O investidor também pode participar de novas
emissões, comprando cotas diretamente do fundo
(mercado primário).
• Seja em uma Oferta Pública Inicial (IPO) ou em uma
nova emissão de um fundo que seja negociado na
Bolsa (Follow on).
• Nesse caso, o recurso obtido na emissão de cotas entra
diretamente para o fundo e para pagamento de
custos da emissão.
• Esse processo de compra de cotas por meio de novas
emissões é chamado de Subscrição.

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Novas Emissões de Cotas
em FIIs
Termos que devemos conhecer para avaliar uma
nova emissão:
• Preço.
• Direitos de preferência.
• Data base.

• Período de negociação.
• Período de preferência.

• Liquidação.

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Novas Emissões de Cotas
em FIIs
Termos que devemos conhecer para avaliar uma nova
emissão:
• Tipo de Oferta: Pública (ICVM 400) ou Restrita (ICVM 476).
• Investimento mínimo.
• Captação mínima, lote adicional e captação máxima.
• Destinação de recursos (Pipeline).
• Estudo de viabilidade.

• Data de conversão das cotas (integralização).

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Emissões em Andamento

ICVM 476

ICVM 400

Fonte: Emissões e IPOs – fundsexplorer – Acesso: 05/05/21 (adaptado)

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Fonte: Emissões e IPOs
Fundsexplorer
(adaptado)
Acesso: 05/05/21

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Fonte: Anúncio de Início 3ª Emissão – Bari asset – BARI11 (adaptado)

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Aula

Novas
Emissões
Parte 2

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Subscrição – Como participar
Cada corretora tem seu próprio procedimento para
participação em novas ofertas.
• Entre em contato para informar seu interesse na
subscrição.
• Verifique todos os procedimentos necessários
para garantir a sua participação, inclusive quanto
a disponibilidade de recursos.
Importante: Os direitos de preferência por si só não
garantem a sua participação, você deve fazer a
solicitação da reserva para exercer os seus direitos!

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Direitos de Preferência
Quando você é cotista de um FII que está fazendo
nova emissão, você recebe os Direitos de Preferência.

• Cada emissão possui um fator de proporção

específico, a depender de quanto o fundo busca
captar.

• Estes direitos são representados pelo número “12”

no ticker do FII.

• Lembrando que é um direito, e não uma obrigação.

Portanto, só participe se a oferta fizer sentido em
sua estratégia.

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Direitos de Preferência
Em algumas emissões existe a possibilidade de
negociação dos direitos de preferência.

• Você poderá vender ou comprar mais, considerando

seu apetite em participar da oferta.
• Acompanhe os prazos para exercer os seus direitos.

• Após a subscrição e sua respectiva liquidação

financeira, você receberá os recibos de subscrição.
Os recibos são representados pelo número “13” no
ticker do FII.

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Preço de ajuste
Após a data base que dá ao investidor os direitos
de preferência, ocorre um ajuste no preço do FII.
• O preço de abertura do dia seguinte é
calculado:

𝑃𝑐 + (𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜 × 𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜)

𝑃𝑒𝑥 =
1 + 𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜

Pex = preço ex-direitos

Pc = preço de fechamento na data base

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Exemplo: Preço de ajuste
O FUND11 faz nova emissão com fator de proporção
de 42% com preço de emissão a R$102,00. Ele fecha
ao preço de R$136,43 na data base dos direitos de
preferência. Qual será o preço ajustado na abertura
do próximo dia?

𝑃𝑒𝑥
𝑃𝑐 + (𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜 × 𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜)
=
1 + 𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜
136,43 + (0,42×102,00) 136,43 +42,84 179,27
𝑃𝑒𝑥 = 1+0,42
= 1,42
= 1,42
𝑃𝑒𝑥 =

126,24
• O preço ajustado será de R$ 126,24.
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Direitos de Sobras
• Após o período de subscrição dos direitos de
preferência, poderá existir o período de sobras.
Período onde as cotas que não foram exercidas
(sobras) voltam a ser oferecidas para os que
participaram da 1ª etapa (subscrição).

• Nesta etapa, as sobras também são oferecidas

aos investidores profissionais (Oferta Restrita) ou
ao público em geral (Oferta Pública).
Os recibos das sobras são representados pelo
número “14” no ticker.

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 Fator de proporção para as SOBRAS

Fonte: Comunicado ao mercado de encerramento do

período de preferência – VILG11 – 6ª Emissão de cotas

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Rateio
A quantidade de cotas solicitadas pode ser muito
superior a quantidade ofertada, devido a alta demanda
por parte dos investidores.
Nesse caso, acontece o rateio.
• Rateio é a divisão das cotas restantes entre os
investidores que participaram da subscrição.
• Normalmente o investidor recebe uma quantidade
proporcional entre as cotas solicitadas e as disponíveis.

Exemplo: João solicitou 100 cotas na oferta de um FII, porém

recebeu apenas 20 cotas. Portanto, o rateio foi de 20%.

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Aula

Novas
Emissões
Prospecto

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Prospecto Definitivo
Sempre que ocorrem novas emissões de cotas em
Ofertas Públicas, o fundo deve comunicar ao
mercado algumas informações para auxiliar o
investidor na tomada de decisão.

O principal documento é o Prospecto Definitivo,

que contém:
• Informações sobre o administrador do fundo.
• Os objetivos da gestão.
• A política de investimentos.
• O público alvo.

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Prospecto Definitivo
• As hipóteses de contratação de terceiros para
prestação de serviços.
• A política de distribuição de resultados.
• O portfólio atual do fundo.
• Informações relativas à emissão de novas cotas.
• A destinação de recursos da oferta.
• O estudo de viabilidade.
• Os riscos envolvidos.

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Pipeline – Destinação de
Recursos
Pipeline é o termo usado em novas emissões para listar
os ativos que o fundo tem interesse para compra.
• Normalmente são apresentadas as informações de cada
ativo que consta nessa lista.
FIIs de tijolo: localização, preço, tipo de contrato, ABL total,
participação no ativo, locatários, etc.
FIIs de CRIs: segmento, estágio de negociação, volume
total, indexador, taxa, prazo médio, LTV, garantias, etc.
• Um ativo relacionado no Pipeline não é garantia de compra.

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 Fonte: Pipeline – VILG11 – 6ª Emissão de cotas (adaptado)

Fonte: Pipeline – CVBI11 – 4ª Emissão de cotas (adaptado)

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Estudo de Viabilidade
Dentro do Prospecto, o fundo apresenta um
estudo de viabilidade, que avalia a rentabilidade
esperada para o fundo.
• A gestão apresenta as teses de
investimentos, as estratégias do fundo, o
portfólio atual e como ele vai ficar após as
aquisições.
• Apresenta os cenários e as estimativas de
rentabilidade.

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Estudo de Viabilidade
Lembrando que trata-se de uma estimativa, e
podem acontecer mudanças no trajeto e a
rentabilidade esperada pode não ocorrer.
• Cabe ao investidor monitorar a alocação
dos recursos da oferta, verificando se
foram conforme previsto no Pipeline.

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Fonte: Estudo de Viabilidade – VILG11 – 6ª Emissão de cotas (adaptado)
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Riscos
• Não basta apresentar os ativos que serão
adquiridos e a rentabilidade esperada do fundo.

• Na outra ponta, o fundo deve evidenciar os

riscos que podem influenciar de alguma forma
as expectativas da gestão.

• É uma forma de avisar aos investidores todos os

riscos que envolvem esse investimento.

• Portanto, qualquer que seja a decisão por parte

do investidor, ele deverá estar ciente de todas as
situações adversas que podem vir a ocorrer.

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Fonte: Fatores de Riscos – CVBI – 4ª Emissão de cotas
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Fonte: Fatores de Riscos – CVBI – 4ª Emissão de cotas
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Aula

Flipagem e
Arbitragem

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Estratégias de Ganho
de Capital
• Através das novas emissões, podem ocorrer
movimentações pontuais nos preços das cotas
no mercado.

• Investidores mais experientes e atentos aos

movimentos, podem realizar ganhos de capital para
aumentar a rentabilidade de sua carteira.
Flipagem.
Arbitragem.

• É importante o investidor conhecer cada estratégia

para adquirir segurança antes de realizá-las.

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Flipagem
Estratégia consiste em vender as cotas que foram
subscritas em uma emissão assim que os recibos de
subscrição são integralizados.

• A maioria das emissões possuem um preço descontado

em relação ao mercado.
Subscrição a preços inferiores para lucros no curto
prazo.
• Trata-se de um movimento especulativo.
Especula-se que o preço no mercado secundário suba
para o preço antes da oferta, e então, realiza a venda.

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Exemplo – Flipagem
O FUND11 está realizando uma nova emissão. O
investidor possui uma posição significativa desse
fundo em sua carteira e não deseja aumentar sua
posição para não fugir de sua estratégia.

Decide aproveitar seu caixa de oportunidades para

realizar um ganho extra no curto prazo participando
da subscrição.
Aguarda o período de integralização das cotas.

Quando recebe efetivamente as novas cotas

subscritas, vende no mercado secundário, realizando
um lucro com a diferença do preço no mercado
secundário e o valor pago na subscrição.

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Exemplo Prático – Flipagem
João possui 100 cotas do FUND11 com preço médio de
R$98,00. O fundo passa por nova emissão, com fator de
proporção de 20% e preço de R$95,00.

No dia da integralização a cota negocia no mercado a

R$104,50. Qual o lucro desse investidor?
100 cotas x R$8,00 = R$9.800,00

20 cotas x R$95,00 = R$1.900,00

Novo PM = (R$9.800,00 + R$1.900,00) / 120 cotas = R$97,50

Lucro = 20 cotas x (R$104,50 – R$97,50) = R$140,00 – IR.

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Arbitragem
Capacidade de trocar uma posição à vista por uma
posição futura.

• Também envolve os preços da emissão e do mercado

secundário. Porém, a venda é realizada próxima a data
base da oferta, ou seja, quando recebe os direitos de preferência.
O preço da emissão é descontado frente ao preço de mercado.

• Contudo, o investidor não precisa especular se o preço no

mercado secundário vai subir ou não.
• Ele sabe o preço atual e calcula se é viável realizar essa operação.

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Exemplo – Arbitragem
O FUND11 realiza uma nova emissão de cotas e o
investidor não deseja aumentar sua posição.

Mantém suas cotas até a data base para garantir o

recebimento dos direitos de preferência.

Quando do recebimento dos direitos, vende a mesma

quantidade de cotas no mercado secundário e realiza a
subscrição dos direitos de preferência.

Ou seja, ele vende suas cotas ao preço de mercado “à

vista” e vai receber a mesma quantidade de cotas na
integralização (futuro) por um preço menor que o valor
vendido (lucro).

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Exemplo Prático – Arbitragem
João possui 100 cotas do FUND11 com preço médio de
R$98,00. O fundo passa por nova emissão, com fator
de proporção de 20% e preço de R$95,00. Na data
base a cota negocia no mercado a R$110,00. Qual o
lucro desse investidor e o novo preço médio?
20 cotas x R$110,00 = R$2.200,00 (do estoque inicial).
20 cotas x R$98,00 = R$1.960,00 (preço médio de compra).
Lucro = R$2.200,00 – R$1.960,00 = R$240,00 – IR
Exerce o Direito de Preferência de 20 cotas x R$95,00.
Novo Preço Médio = (80 x R$98,00 + 20 x R$95,00) / 100 = R$97,40

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Aula

Amortização

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Amortização
Os fundos podem efetuar amortizações, seja por
decisão dos gestores ou em eventos e datas previstas
nos seus regulamentos.
Mas o que é a amortização?
• Transferência de patrimônio entre o fundo e os
cotistas.
• O fundo devolve parte do seu capital para os
cotistas.
• Redução imediata do patrimônio do fundo.
A amortização é diferente da distribuição de dividendos.

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Amortização x Proventos
Os dividendos são uma parcela do resultado operacional
do fundo.
• O fundo é obrigado a distribuir 95% do resultado
semestral.
• Os proventos são tributados, salvo quando atendem
os requisitos de isenção.
Na amortização o valor devolvido aos cotistas é deduzido
do valor patrimonial do fundo.
• O capital devolvido é isento de imposto de renda.
Cuidado ao escolher FIIs apenas pelas últimas distribuições!
• Estude o histórico de distribuições. Houve amortização?

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Amortização – Motivações
As amortizações podem ocorrer devido:

• Previsões no regulamento do fundo.

• Quando o fundo está sendo encerrado.

• O fundo vendeu algum ativo do portfólio.

• O fundo fez novas emissões e não conseguiu

aplicar adequadamente os recursos obtidos.

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Amortização e Preço Médio
As únicas maneiras de modificar o preço médio de um
FII é através da compra de novas cotas ou da sua
amortização.

• Na amortização, o valor do custo médio é reduzido

proporcionalmente.

Exemplo: O investidor possui 100 cotas do FUND11, com

custo médio de R$110,00. Porém, o fundo anunciou uma
amortização de R$20,00 por cota. Portanto, o investidor
receberá de volta o valor de R$20,00 x 100 cotas = R$2000,00.

Como foi um capital devolvido para o investidor, não haverá

imposto de renda e o seu preço médio passará a ser R$90,00.

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Exemplo real – BRCR11
Em 2016, o BRCR11 procedeu com uma amortização
de cotas.

O FII tinha levantado recursos com investidores e não

conseguiu aplicar em novas oportunidades.
O valor de R$ 16,304134239 amortizados foi dividido em:

• R$ 5,1540466986 recebidos a título de rendimentos

tributáveis.

• R$ 11,150087253 recebidos a título de devolução de

principal deduzido do custo médio de aquisição.

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Fonte: Funds Explorer – Valor Patrimonial – BRCR11
(adaptado)

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Exemplo real – QAGR11
Os cotistas, insatisfeitos com o fundo, entenderam que
a devolução de parte do valor investido através de uma
amortização era a melhor alternativa para eles.
• Houve mudanças na equipe de gestão do fundo.

• O fundo teve problemas com o regulamento,

atrapalhando a sua tese de investimentos inicial.

• Demora para alocação dos recursos em ativos-alvo.

• Desempenho do fundo ficou incompatível com o que

foi apresentado no prospecto da 1ª emissão de cotas.

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Fonte: Funds Explorer – Cotação – QAGR11
(adaptado)

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Aula

Na prática -
Emissão de
um FII da
carteira

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Na prática - Emissão de um FII
da carteira
Lembrando que, participar das emissões depende da
estratégia de cada um. É um direito e não uma obrigação!
Antes de fazer o aporte mensal, confira se está sendo
realizada alguma emissão dos FIIs da carteira ou se
possui alguma previsão.
• Acesse o site: [Link]
Acesse a sua carteira no Status Invest:
• Veja a participação de cada FII.
• Compare com a sua estratégia e veja se faz sentido
participar de uma nova emissão.

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Aula

QUIZ

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1) O FUND11 faz nova emissão. Fator de
proporção 54,5%. Preço de emissão
R$92,50. Preço na data base R$119,20.
Qual o preço ajustado na abertura do
próximo dia?
a) R$ 105,85.

b) R$ 113,78.
c) R$ 119,20.

d) R$ 109,78.

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1) O FUND11 faz nova emissão. Fator de
proporção 54,5%. Preço de emissão
R$92,50. Preço na data base R$119,20.
Qual o preço ajustado na abertura do
próximo dia?
a) R$ 105,85.

b) R$ 113,78.
c) R$ 119,20.

d) R$ 109,78.

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1) O FUND11 faz nova emissão. Fator de
proporção 54,5%. Preço de emissão
R$92,50. Preço na data base R$119,20.
Qual o preço ajustado na abertura do
próximo dia?
RESOLUÇÃO

𝑃𝑐 + (𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜 × 𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜)

𝑃𝑒𝑥 =
1 + 𝑃𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑆𝑢𝑏𝑠𝑐𝑟𝑖çã𝑜

119,20 + (0,545 × 92,50)

𝑃𝑒𝑥 =
1 + 0,545
119,20 +50,41 169,61
𝑃𝑒𝑥 = = = 109,78
1,545 1,545

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2) João possui 34 cotas do FUND11. Ele
está passando por nova emissão com
fator de proporção de 0,311532. Quantos
direitos de preferência ele vai receber?

a) 10.

b) 11.
c) 10,59.

d) 9.

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2) João possui 34 cotas do FUND11. Ele
está passando por nova emissão com
fator de proporção de 0,311532. Quantos
direitos de preferência ele vai receber?

a) 10.

b) 11.
c) 10,59.

d) 9.

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Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 6

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Aula

O que é
Valuation?

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O que é Valuation?
• É o processo de estimar o valor real de um ativo.
Determina o preço justo e o retorno de um
investimento.
• Com base no resultado encontrado para o Valuation e o
preço atual do ativo, o investidor pode estar diante de
boas ou más oportunidades de investimento.
Pode não ser vantajoso comprar um bom ativo que
esteja sendo negociado por um preço muito elevado.
• Nesse sentido, um dos focos principais dos investidores
deve ser procurar bons ativos que estejam sendo
negociados a preços justos.

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O que é Valuation?
O Valuation deve ser utilizado com bastante cautela.
• Os resultados são muito subjetivos e dependem
diretamente das premissas e dos métodos
utilizados.
• As premissas variam conforme o entendimento do
analista.
• O valor encontrado trata-se de estimativas futuras,
assim, caso hajam mudanças nas premissas, o
cálculo deverá ser refeito.
Portanto, o Valuation deve ser mesclado com diferentes
tipos de análises.

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Por que fazer o Valuation?
Ninguém deveria pagar um preço maior do que vale
um ativo.
• Você aceitaria pagar R$10,00 em uma bala?
• O consumidor deveria buscar o preço desse produto em
outros comércios ou também pesquisar produtos
similares.
• Se a média de preços das balas é em torno de R$0,15,
então pode-se concluir que R$10,00 é extremamente caro.
Comprar ativos que estejam com valuation atrativo gera uma
maior margem de segurança ao investidor, uma das principais
vantagens de se comprar ativos descontados.

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Abordagens para o Valuation
• Fluxo de Caixa Descontado – FCD.
Traz a valor presente o fluxo de caixa esperado para o
ativo.
Usado para determinar o valor intrínseco de um ativo.
• Análise comparativa de múltiplos.
Estima o valor de um ativo através do preço de ativos
semelhantes.
Utiliza os indicadores: P/VP, Dividend Yield, Cap Rate, etc.
• Avaliação do histórico de múltiplos.

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Valuation em FIIs
Preço na tela é diferente de valor.

Aspectos quantitativos:
• Rendimentos futuros previstos para o ativo.
• Valorização patrimonial com o tempo.

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Valuation em FIIs
Aspectos qualitativos:
• Qualidade do Ativo.
• Qualidade dos Inquilinos.
• Localização.
• Gestão.
• Qualidade dos créditos (FII de papel).

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Atenção
Para a tomada de decisão do investimento:
• Compare os indicadores com os pares.
• Compare os indicadores com a média histórica.
• Há algum risco oculto? (Ex: FIIs agências bancárias).
• Realize projeções e analise cenários.
• Realize um Valuation, calcule o preço justo.
• Compre com margem de segurança.
• Entenda o ciclo econômico.

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Atenção
Cuidado! Indicadores apenas indicam.
• A decisão do investidor deve levar em conta
sempre o contexto e não apenas os indicadores.
• Observe o filme e não a fotografia.
• A evolução da vacância, por exemplo, pode
lhe indicar a tendência do mercado.
• O histórico de resultados, pode lhe indicar a
competência da gestão.

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Aula

Cálculo do
Preço Teto

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Correlação com Títulos
Públicos
Os FIIs dialogam melhor com os Títulos Públicos
indexados a inflação (NTN-B).
• Tesouro IPCA + Juros Semestrais (NTN-B: Nota
do Tesouro Nacional tipo B).

Dessa forma, os FIIs possuem uma correlação maior

com os juros futuros do que com a Selic.
• Taxa Selic (LFT: Letra Financeira do Tesouro).

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Correlação com NTN-B

Fonte: NTN-B (2045) e IFIX – Economática

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Correlação com Taxa Selic

Fonte: Taxa Selic e IFIX – Economática

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O que é o preço teto?
O preço teto é uma ferramenta criada para facilitar e
orientar os assinantes da Suno quanto a compra de
novos ativos.
• Seria o valor máximo recomendado pagar pelo
ativo, mantendo uma margem de segurança.
Este método tem mais relação com um limite de preço.
• Enquanto os métodos de Fluxo de Caixa
Descontado e Gordon buscam definir o preço
justo, ou seja, o valor intrínseco do ativo.

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Posso comprar acima do
preço teto?
A resposta é muito pessoal.
• Vai depender da fase da sua vida e da composição
da sua carteira.
• Comprar acima do preço teto não é necessariamente
um mau negócio, apenas comprará com menos margem
de segurança.
Para quem está com carteira em formação, o preço teto tende
a ter menor relevância.
• Para aqueles com carteiras maduras e posições mais
relevantes, é natural que tenham maiores oportunidades
de compra através de emissões via Direito de Preferência.

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Como calcular o preço teto?
Para o cálculo do preço teto de um FII:
1. Estimativa da renda anual (proventos).
2. Definição de uma taxa de desconto.
• Cupom acima da inflação da NTN-B (IPCA + %).
• Spread – prêmio de risco do ativo.
• Inflação:
FIIs de Tijolo.
FIIs de Recebíveis.

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Como calcular o preço teto?
•

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Rendimento anual por cota
O desafio é projetar quanto o FII vai gerar de renda nos
próximos 12 meses.
• Para FIIs com emissões recentes, procure projetar
uma média, considerando o prazo para alocação dos
ativos.
Exemplo: digamos que o fundo distribua uma média
mensal de R$0,50 por mês.
Portanto, o rendimento anual será de R$0,50 x 12 = R$6,00.

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NTN-B: Cupom acima da inflação
Deve ser usada a taxa média dos Títulos Públicos
indexados ao IPCA.
• O valor a ser considerado, é o cupom acima da inflação.

Fonte: Tesouro Direto

Acesso em 03-03-21.

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Spread
FIIs são ativos que possuem mais riscos que os Títulos
Públicos.
• Portanto, deve ser exigido um prêmio de risco, ou
seja, uma remuneração extra (spread) para que seja
vantajoso investir nesse tipo de ativo.
O spread vai variar conforme o risco de cada FII.
• Spreads entre 2,0% e 3,0% funcionam como referência.
• Um fundo mais conservador pode ser usado 2,0% de
spread (ex: logístico), em contrapartida, um fundo
mais agressivo deve ser usado spread maior.

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 Inflação – Tijolo x Recebíveis?
• Para cálculos dos preços em Fundos de Tijolo:
O Valor Patrimonial costuma ser ajustado anualmente,
assim, a inflação é embutida na valorização dos imóveis.
Nesse caso, não considerar a inflação no cálculo.
Caso queira uma margem de segurança maior (25%
da inflação).
• Para cálculos dos preços em Fundos de Recebíveis:
Nos fundos de papel, a inflação é repassada mensalmente
através dos reajustes dos CRIs (correção monetária).
Considerar nos cálculos a inflação média entre IPCA e IGP-M.

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Exemplo – cálculo simplificado
•

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Aula

Na prática –
Cálculo do
Preço Teto

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Na prática – Cálculo do
Preço Teto
Vamos disponibilizar uma planilha simples para auxiliar
nos cálculos do preço teto.
• Acesse o site do Tesouro Direito para ver as taxas da NTN-B:
[Link]
• Busque o histórico de pagamentos dos FIIs para ter uma
projeção da renda anual que será distribuída.
• Defina o spread para cada FII e compare os resultados
com a cotação no mercado secundário.

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Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 7

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Aula

Aluguel
em FIIs

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Aluguel em FIIs
Desde Nov-20, a bolsa de valores do Brasil (B3),
disponibilizou uma nova funcionalidade no
mercado de fundos imobiliários.
• Busca proporcionar o desenvolvimento do
mercado de FIIs.
• E contribuir na melhor formação de
preços dos ativos.

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Aluguel em FIIs
O aluguel em fundos imobiliários funcionará com os
mesmos procedimentos e regras dos aluguéis em
ações.
• Mas afinal, o que é esse aluguel?

É uma operação de empréstimo, onde uma pessoa

que possui um ativo, o empresta para outra pessoa
em troca de uma remuneração.

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Aluguel em FIIs
• E o que seria aluguel em fundos imobiliários?
Um investidor possui cotas de um FII e em busca de
melhorar seus rendimentos, aluga suas cotas para um
outro investidor.
Portanto, podemos perceber a participação de dois
agentes nessa transação:
• Doador: investidor que possui as cotas e vai alugá-las.
• Tomador: investidor que vai tomar emprestado as
cotas.

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Quais as motivações dos
agentes?
• Doador: normalmente é um investidor com estratégia
de longo prazo. Busca acumular cotas e crescer a sua
renda passiva.
Portanto, seu objetivo é melhorar a rentabilidade da sua
carteira através da remuneração recebida dos aluguéis.
Ex: recebe DY de 6% a.a. + aluguel de 2% a.a. = 8% a.a.
• Tomador: investidor com foco especulativo. Acredita que
o preço do FII vai cair e aposta contra ele.
Busca realizar lucros com as quedas de preços do FII.
Fazem operações vendidas (short).

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Como funciona na prática?
• Doador:
1) Disponibiliza suas cotas para aluguel e define uma
taxa pela qual gostaria de ser remunerado.
2) Existindo um tomador disposto a pagar pela taxa
que solicitou, a operação é executada.
3) O processo é automático e gerenciado pela B3.
Consulte a sua corretora para ver qual o procedimento
a ser seguido.
Importante: trata-se de uma opção extra, você não é
obrigado a disponibilizar as suas cotas para aluguel!

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Como funciona na prática?
• Tomador: Deve oferecer garantias como forma de
pagamento!
1) Aluga as cotas do doador. Nesse momento o tomador
sabe quanto de taxa deverá pagar de aluguel.
2) Vende as cotas no mercado secundário.
3) Espera os preços caírem para recomprar as cotas.
4) Recompra com preços menores. Aqui é onde ele
consegue obter lucro (vende “caro” e recompra “barato”).
5) Devolve as cotas para o doador.

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Fundos disponíveis para aluguel
O fundo deve seguir alguns critérios para que ele esteja disponível
para aluguel.
• Média de negociação diária maior ou igual a R$1 milhão
nos últimos 6 meses.
• Número de cotistas deve ser maior ou igual a 500.
• A inclusão de novos fundos é feita semestralmente.
Para acessar a lista de fundos disponíveis:
Site B3 -> Produtos e Serviços -> Empréstimo de Ativos -> Listados.

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Fundos disponíveis para aluguel
Fundos disponíveis para aluguel – Acesso B3
24-02-2021
XPLG11 KNIP11 VINO11 MALL11
HGLG11 HGBS11 RBVA11 RBRR11
MXRF11 VISC11 HGCR11 ALZR11
VILG11 HGRE11 XPIN11 BRCO11
HGRU11 HCTR11 MGFF11 SDIL11
IRDM11 JSRE11 CPTS11 XPSF11
XPML11 BTLG11 TGAR11 XPPR11
BRCR11 RBRP11 BZLI11 PFIN11
HFOF11 LVBI11 GTWR11 HABT11
BCFF11 HSML11 GGRC11 QAGR11
BBPO11 RBRF11 TRXF11 CVBI11
KNRI11 VRTA11 XPCI11 RCRB11
KNCR11 RECT11 MCCI11 VGIR11

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Principais regras e
características
• Mínimo de 1 cota para aluguel.
• Contrato reversível a ambos os lados.
• Remuneração do doador e taxas da B3 pagas pelo
tomador.
• B3 como contraparte central.
• Contrato padronizado, vencimento a cada 33 dias e
renovação automática para os contratos fechados via
negociação eletrônica.
• Fica vedada a participação do investidor pessoa física que
seja titular de 10% ou mais do total das cotas do fundo.

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Informações importantes
Os eventos corporativos serão realizados de forma
equivalente ao funcionamento no mercado à vista.
• Rendimento: No dia do evento, o valor do rendimento
será debitado do tomador e será creditado ao doador
(ação realizada pela B3).
• Amortização: No dia do evento, o valor amortizado será
debitado do tomador e creditado ao doador (B3).
• Subscrição: É necessário que o administrador do fundo
realize o evento no prazo mínimo de 10 dias úteis entre a
atualização do ativo na B3 e a data de subscrição,
garantindo os direitos do doador e do tomador.

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Riscos do aluguel
• Doador: praticamente zero.
A B3 atuará como contraparte e garantirá o aluguel
ao doador.
• Tomador: elevado como em qualquer operação
especulativa.
O que garante ao tomador que o preço de recompra
será inferior ao preço que ele vendeu quando tomou
emprestado as cotas?
O tomador deve estar ciente dos custos e impostos
que podem interferir nos seus resultados.
• Aumento da volatilidade.

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Aula

Tributação nos
FIIs Parte 1

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Imposto de Renda nos FIIs
A Receita Federal determina que todo “contribuinte Pessoa
Física que realizou operações em bolsas de valores, de
mercadorias, de futuros e assemelhadas, deve
apresentar sua declaração de imposto de renda”.
• Mesmo quem apenas comprou cotas de FIIs já é obrigado
a apresentar a Declaração de Ajuste Anual (IRPF).
• O investidor deve lançar todas as operações realizadas no
ano.
Compras (incluir custos de corretagem e emolumentos).
Vendas (resultado = lucro ou prejuízo).

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Imposto de Renda – Ganho de
Capital
• Tributação de 20% sobre o ganho de capital.
O valor do imposto devido é em cima do lucro auferido,
líquido dos custos/despesas da negociação.
• Exemplo: O investidor possuía 133 cotas do FUND11 a um
preço médio de R$00,00 e realizou uma venda de 30 cotas
a R$120,00. Qual o lucro e IR devido?
Resultado = (R$120,00 – R$100,00) x 30 cotas = R$20,00 x 30
Resultado = R$600,00 e IR = R$600,00 x 20% = R$120,00.
Portanto, o lucro líquido do investidor foi de R$480,00.

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Imposto de Renda – Ganho de
Capital
Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF):
• Tributação de 0,005% sobre o valor total da
operação, a título de antecipação de IR.
• A corretora procederá com a retenção do IRRF.
• Conhecido como “dedo duro”, pois informa a Receita
Federal sobre a movimentação.
• Exemplo: Valor da operação = R$120,00 x 30 cotas = R$3.600,00.
IRRF = R$3.600,00 x 0,005% = R$0,18.
Portanto, o IR a ser pago é de R$120,00 – R$0,18 = R$119,82.

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Imposto de Renda – Rendimentos
• Tributação de 20% sobre os rendimentos.
• Porém, por lei, existe isenção de IR sobre os rendimentos
de FIIs para pessoas físicas:
O cotista pessoa física não pode deter mais do que 10%
do FII.
O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua base.
O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3).
Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral.

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Imposto de Renda – Day trade
• O que é Day Trade?
É uma estratégia especulativa em que os investidores
(traders) compram e vendem ativos no mesmo dia
buscando realizar lucros nestas operações.
• Tributação de 20% sobre o ganho de capital.
• IRRF: Tributação de 1% sobre o valor total da operação, a
título de antecipação de IR.
• Diferente das ações, o prejuízo em day trade nos FIIs podem
ser compensados com operações comuns e vice versa.

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Imposto de Renda – Amortização
A amortização traz o efeito de reduzir o valor do custo
médio do investidor, pois ele recebe de volta parte do
capital investido.
• Portanto, deve ser reduzido do custo de aquisição na
Declaração de Ajuste Anual.
• Sobre a amortização não há incidência de imposto de
renda.
Exemplo: Aquisição de R$110,00 a cota e amortização de R$10,00.
• Novo custo fiscal = R$100,00.

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Imposto de Renda – Recolhimento
• O recolhimento do imposto de renda é feito via DARF –
Código 6015.
Documento de Arrecadação de Receitas Federais.
• Realizado pelo próprio investidor.
• A forma mais prática de se pagar o DARF e através do
internet banking.
Praticamente todos os bancos fornecem essa opção de
emissão de DARF online de forma prática e segura.
• O investidor deve realizar o recolhimento até o último dia
útil do mês subsequente da apuração do lucro.

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Aula

Tributação nos
FIIs Parte 2

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Operando com eficiência fiscal
O investidor pode abater o IR devido sobre o lucro
com um prejuízo.
Oportunidade para se operar com eficiência
fiscal nos FIIs.
Os prejuízos podem ser acumulados e
compensados no futuro.

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Operando com eficiência fiscal
• Importante: o IR devido é calculado em cima do
lucro do mês, ou seja, o investidor deve
contabilizar todas as operações realizadas dentro
do mês para calcular o IR a recolher.
• O investidor poderá ter operações com resultados
positivos e negativos em um mês e o resultado
final é o que importará para a Receita Federal.

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Operando com eficiência fiscal
Exemplo 1: O investidor realizou um prejuízo com uma
venda de um FII em 2018 no valor de R$320,00. Em 2019
ele não fez operações de venda, apenas continuou
comprando FIIs. Porém, em março de 2020 conseguiu
realizar algumas operações com resultado positivo em FIIs,
alcançando R$380,00 de lucro.
Então, no final de abril de 2020 ele deverá pagar uma DARF
para recolhimento do IR. O valor devido de IR será de:
R$380,00 lucro março – R$320,00 prejuízo a compensar de 2018.
R$60,00 resultado líquido x 20% (IR) = R$12,00 de IR a recolher.

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Operando com eficiência fiscal
Exemplo 2: O investidor realizou R$250,00 de lucro em
janeiro de 2021 e gostaria de evitar o pagamento de IR
desse lucro. Sabe-se que ele possui um fundo que é negociado
no mercado secundário abaixo do seu preço de aquisição.
Buscando operar com eficiência fiscal, ele pode vender cotas
desse FII na quantidade necessária para realizar um prejuízo de
R$250,00 no último dia de negociação do mês.
Logo no primeiro dia do mês seguinte, ele recompra a
quantidade de cotas do FII vendido.
Dessa forma, o investidor não terá que recolher IR em fevereiro
de 2021 e ainda ficará com a mesma quantidade de cotas.

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Exemplo Prático
100 cotas do Fundo ABCD11 – preço médio R$100,00
por cota.
120 cotas do Fundo RSTU11 – preço médio R$130,00
por cota.
• Em determinado mês, as cotações dos dois fundos são:
ABCD11 – R$ 135,00/cota. RSTU11 – R$ 106,00/cota.
• Venda de 75 cotas do ABCD11 a R$135,00.
Lucro = R$35,00 x 75 cotas = R$2.625,00.
IR = R$2.625,00 x 20% = R$525,00.
IRRF = R$135,00 x 75 cotas x 0,005% = R$0,50.

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Exemplo Prático
• Para evitar o pagamento de IR devido:
Venda de 110 cotas do RSTU11 a R$106,00.
Prejuízo = R$24,00 x 110 cotas = R$2.640,00.
IRRF = R$106,00 x 110 cotas x 0,005% = R$0,58.
Crédito de IR a compensar = R$2.640,00 – R$2.625,00 = R$15,00.
Crédito de IRRF a compensar = R$0,58 + 0,50 = R$1,08.
• Recompra das cotas de RSTU11 no início do mês seguinte:
PM = [(110 cotas x R$106,00) + (10 cotas x R$ 130,00)] / 120 cotas
PM = R$108,00.

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Dúvidas frequentes – IR em FIIs
• Se eu vender os meus direitos de subscrição, devo
pagar IR?
Os direitos de subscrição derivam dos FIIs, portanto é natural
que você tenha que recolher 20% do valor total líquido da
venda.
• Qual o valor mínimo de uma DARF?
O valor mínimo mensal de um DARF não pode ser inferior a R$10,00.
Ficando abaixo disso, o valor acumula para os meses posteriores.

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Dúvidas frequentes – IR em FIIs
• Como fica o cálculo de IR quando compro e vendo o
mesmo ativo em duas corretoras diferentes? Devo calcular
o IR com base no preço médio para cada corretora ou
consolidado?
As métricas para cálculo do IR são ponderadas por ativo
negociado pelo CPF, ou seja, não importa a corretora, o
cálculo do preço médio deve ser consolidado.
• Posso vender até R$ 20 mil por mês em FIIs e não pagar IR?
Neste sentido, os FIIs não funcionam como as ações, não há
isenção mensal para vendas limitadas.

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Aula

Na prática –
Declaração
de IR

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Na prática - Declaração de IR
O investidor deve declarar a quantidade de cotas e o valor
atual dos investimentos na seção “Bens e Direitos”.
• Utiliza-se, para FIIs, o código 73.
Os proventos são reportados como “Rendimentos Isentos
e Não Tributáveis”.
• Quadro 9 – Lucros e dividendos recebidos.
O investidor deve reportar o resultado líquido mês a mês.
• Renda Variável – Operações em Fundos de
Investimentos Imobiliários

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Fonte: Aplicativo IRPF 2021

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Fonte: Aplicativo IRPF 2021
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 CNPJ DO FII

Fonte: Aplicativo IRPF 2021

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Fonte: Aplicativo IRPF 2021

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 CNPJ DA FONTE PAGADORA E NÃO DO FII

Fonte: Aplicativo IRPF 2021

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Em caso de vendas: reportar
Lucros e Prejuízos mês a mês!

Fonte: Aplicativo IRPF 2021

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Suno Research

Investindo em
Fundos Imobiliários
Módulo 8

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Aula

Na prática –
Analisando
um FII

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Na Prática – Analisando um FII
Vamos acessar um relatório gerencial de um fundo
qualquer, e evidenciar os principais pontos que devem
ser analisados na prática.
• Para o investidor iniciante, pode parecer tudo
muito novo.
• Com o tempo, o hábito da leitura e o
acompanhamento, o conhecimento será construído.

Lembrando que isso não é uma indicação ou

recomendação de investimento, apenas um exercício
para entendimento do que deve ser analisado.

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Na Prática – Analisando um FII
• Acesse:
[Link]
[Link]
[Link]

• Pesquise o fundo desejado.

• Atualizações e comunicados.
• Abra o último relatório gerencial.

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