ATIVIDADE 2
Contexto
A imobiliária Virtually lhe encaminhou um cliente que deseja alugar seu imóvel. Trata-
se de um apartamento de um dormitório, e já há clientes interessados.
DESCRIÇÃO DOS PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA A LOCAÇÃO
DO IMÓVEL:
1- Prospecção
A imobiliária Virtually me encaminhou um cliente que deseja alugar um imóvel. Trata-
se de um apartamento de um dormitório, e já há clientes interessados. Fui á campo a
procura de um imóvel com as características desejadas. Visitei alguns imóveis
disponíveis e deixei meu contato nas caixas de correio busquei informações com
vizinhos, em alguns imóveis até encontrei os moradores.
2- Agenciamento
Foram feitas fotos dos imóveis, preenchimento da ficha de agenciamento com as
informações dos imóveis, Cadastro dos imóveis no sistema da Imobiliária.
3- Comercialização(Cliente locatário)
Através de uma consulta ao site da imobiliária Virtually, o cliente locatário visualizou o
imóvel de sua escolha e fez contato comigo. Agendamos uma visita com o cliente
locador e iniciamos o processo para a locação do imóvel. Já nesse momento falamos
sobre as formas de garantias que a nossa imobiliária aceita, para ver se ele tem
capacidade ou não de alugar o imóvel.
4- Proposta/Negociação
Foi feita a proposta com as condições de mensalidade, garantias, o cliente locatário
concordou e deu o aceite por escrito.
5- Análise Cadastral / Forma de Garantia
Fizemos a análise de crédito junto ao SPC/SERASA; Analisamos o Comprovante de
renda com valor 3x maior que o aluguel e definimos com anuência do locatário e
locador a seguinte forma de garantia:
Fiador com dois imóveis com área construída na cidade onde o imóvel será
alugado, com pelo menos 01 quitado, ou dois fiadores, cada um com 01 imóvel
quitado;
6- Contrato de Locação/Vistoria Inicial
Fizemos a Vistoria Inicial e demos um prazo de 03 dias para o locatário fazer a Contra
Vistoria. No contrato foi discriminado a inclusão da taxa de condomínio. O IPTU será
pago pelo locador.
7- Emissão do Boleto
Será emitido o boleto mensalmente para o locatário, com vencimento dia 10.
8- Repasse Locador
Após o pagamento do boleto, será repassado o valor para o locador, já descontados a
taxa de administração, taxa de intermediação, e as taxas extraordinárias de condomínio.
9- Renovações e Reajuste Anual
Das taxas e seguro incêndio.
10- Vistoria Final / Desocupação
O locatário pode desocupar o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa
estabelecida em contrato, no valor de 03 meses de aluguel. Será feita a Vistoria Final e a
desocupação do imóvel.
11- Pós-Venda
Continuar mantendo contato com o cliente para futuras negociações.
LISTA DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS (LOCADOR E LOCATÁRIO):
Documentos do Locador
Ficha de Agenciamento com as informações do imóvel;
Contrato de Intermediação (Taxa de administração (10%) e Taxa de
Intermediação (100%);
Procuração Particular;
Matrícula do Imóvel;
CPF;
RG;
Dados Bancários;
Documentos do locatário:
RG e CPF;
Comprovante de rendimento superior a 03 vezes o valor do aluguel líquido;
Comprovante de residência;
Declaração de Imposto de Renda completa;
Os três últimos recibos de pagamento, se estiver pagando aluguel;
Ficha cadastral preenchida e assinada;
Vale ressaltar que alguns imóveis têm especificidades para a locação e, por isso,
requisitam fiador ou diferentes formas de comprovar renda.
DESCRIÇÃO DA VISTORIA E DIREITOS E DEVERES DE LOCADOR E
LOCATÁRIO:
A vistoria de recebimento do imóvel locado será realizada antes do locatário receber as
chaves. Somente após a assinatura do contrato e recebimento de chaves, o locatário irá
realizar a sua vistoria, podendo contestar o que foi anteriormente vistoriado. Será
emitido um de vistoria de imóvel descrevendo o
estado de conservação do mesmo.
Neste laudo, serão detalhadas as condições apresentadas pelo imóvel, em especial por
seu mobiliário, no momento de sua entrega ao locatário. Assim, é possível realizar uma
comparação entre o estado apresentado pelo imóvel no início e no final da locação.
Como corretor de imóveis, no momento da vistoria do imóvel locado, você deverá
seguir os seguintes procedimentos de verificação:
Analise detalhadamente cada cômodo do imóvel: teste as maçanetas, as portas, as
janelas, todas devem estar funcionando perfeitamente, veja se existem as chaves de
todas as portas.
Observe o piso de cada cômodo do imóvel: veja se não está solto, afundado,
descascando por motivo diferente de uso normal. Tenha atenção com as
infiltrações próximas às portas e janelas.
Tenha atenção especial aos dormitórios: caso você observe que o mesmo é
um cômodo bem seco e arejado, lembre-se de reforçar isso com o seu cliente.
No banheiro ou lavabo: verifique as louças.
Nas pias: veja se o fluxo de água é bom e se não apresenta entupimentos. Teste a água
quente e veja se esquenta de forma satisfatória e em um tempo considerado adequado.
Nos vasos sanitários ou bacias sanitárias: veja se estão com a louça em perfeito estado.
Verifique a descarga e acione para testar se a vazão de água é satisfatória, repetindo o
acionamento para ter certeza do bom funcionamento.
Nos pontos de luz do banheiro: veja se não há sinais de infiltrações, banheiro são
lugares muito úmidos por natureza. Olhe para o teto e examine a pintura buscando
pontos pretos ou que pareçam estar mofados.
No box: entre dentro do box, teste o chuveiro veja se esquenta de forma satisfatória e
em um tempo considerado adequado. Observe a vazão de água e se ela escoará de forma
adequada. Analise a esquadria do banheiro, veja se está funcionando de forma
adequada.
A cozinha também é um local de destaque: procure localizar pontos de infiltrações.
Teste as máquinas que serão alugadas juntamente com imóvel, caso
existam.
A área de serviços e a garagem também deverão ser vistoriadas: teste os
equipamentos que fazem parte delas, teste portas e janelas.
Instalações elétricas: teste todos os interruptores do imóvel.
Aparelhos eletrônicos que acompanharão o imóvel: relacione tais aparelhos
na escritura de compra e venda ou no contrato de compra e venda. Teste cada um dos
aparelhos. Caso exista no imóvel algum aparelho especial que você não se sinta em
condições de verificar, sugira que um técnico faça isso, como por exemplo: motor de
piscina, adega com refrigeração especial, saunas diversas, aparelhos áudio visuais
complexos etc.
As pinturas externa e interna do imóvel: deverão estar muito bem caracterizadas no
contrato.
Todos os móveis que estivem dentro do imóvel: deverão estar arrolados de
forma específica e detalhada no laudo de vistoria do imóvel.
Este termo de vistoria irá integrar o contrato de locação. Ele será realizado pelo
locador ou pelo corretor de imóveis, informando detalhadamente o estado de
conservação do imóvel e demais itens instalados.
O emprego de imagens e vídeos é uma boa opção para o corretor de imóveis assegurar o
estado de conservação do imóvel. O laudo deverá ser integralmente preenchido, durante
a realização da vistoria, conforme as características apresentadas pelo imóvel. A
descrição deverá ser a mais detalhada possível, para assegurar que o relatório esteja em
sintonia com o estado real do imóvel.
Contra vistoria
Trata-se e uma manifestação de oposição por parte do locatário. Não há uma forma
definida de realização, poderemos pensar em criar um simples documento de oposição
ou um anexo ao contrato existente. Com relação à contra vistoria é muito importante
que ela seja realizada de forma tempestiva, antes da entrada no imóvel ou logo nos
primeiros dias. Caso o locatário, quando do recebimento do imóvel, detecte problemas,
poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir a assinatura do locador.
Se ele se negar a assinar o documento, poderá ser notificado via cartório.
Obrigações do locador
Transmitir a posse do bem ao locatário;
Concorrer com o pagamento das despesas necessárias à manutenção do imóvel.
Assegurar o uso pacífico da coisa no período de locação, respeitando a posse do
locatário e defendendo ela contra turbações de terceiros.
Ainda, o artigo 22 da LLPU apresenta mais algumas obrigações do
Locador:
Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação: o locador responde
pelos vícios ou defeitos no imóvel existentes ao tempo da celebração do contrato
de locação.
Fornecer o memorial descritivo;
Emissão do recibo de quitação: o locatário tem o direito de exigir do locador a
emissão do recibo de quitação das parcelas pagas;
Pagamento de taxas de administração imobiliária e de intermediação.
Pagamento de tributos e seguro complementar contra fogo;
Exibição dos comprovantes relativos às parcelas que estão sendo exigidas do
locatário: o locatário tem o direito de exigir do locador os comprovantes dos
pagamentos que efetuou relativos às despesas que tinha a obrigação contratual
de solver. Por exemplo, as despesas de IPTU, normalmente, são enviadas ao
locador que é o proprietário do imóvel. O inquilino tem a prerrogativa de exigir
a comprovação de tais pagamentos.
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio;
Obrigações do locatário
As obrigações do locatário podem ser determinadas:
Remunerar pontualmente o locador pela cessão de uso;
Cuidar e ser diligente com a coisa locada como se dono fosse;
Utilizar o imóvel de acordo com a destinação fixada em contrato: o critério
norteador para a definição do uso do imóvel é o uso convencionado, isto é, a
destinação da locação será a indicada no contrato para fim residencial ou não
residencial. O desrespeito ao determinado, caracteriza quebra de obrigação
contratual que poderá implicar sua resolução por desvio de finalidade;
Conservar o imóvel e restituí-lo ao final da locação.
Dever de informar a turbação e os danos ou defeitos no imóvel: o locatário tem o
dever de providenciar a imediata notificação do locador quando sua posse for
turbada por terceiros para que este possa tomar as providências cabíveis (defesa
possessória).
Reparar de forma imediata os danos de sua responsabilidade: a responsabilidade
pelos danos no imóvel não recai apenas sobre atos praticados pelo locatário, mas
também é extensiva para seus familiares, dependentes e, até mesmo, aos
visitantes que danificarem o bem locado;
Observação: quando o dano for decorrente de incêndio provocado por alguma das
pessoas arroladas no artigo 23, V, da LLPU (familiares, dependentes, locatário,
visitantes, preposto), a responsabilidade pela reparação não será necessariamente do
locatário. Lembre-se de que dentre as obrigações do locador está o pagamento do seguro
complementar contrafogo e, no caso de imóvel em condomínio, o pagamento das
despesas extraordinárias para instalação de equipamentos de segurança e de incêndio
(artigo 22, VIII, E, da LLPU).
Não modificar a forma externa e interna do imóvel;
Entregar documentos dirigidos ou de interesse do locador;
Pagar despesas de consumo: a responsabilidade pelos débitos de prestação de
serviços públicos é do inquilino, entretanto, é limitada ao período em que locou
o imóvel, não respondendo por dívidas oriundas do consumo realizado por
inquilinos anteriores ou posteriores ao tempo em que usou o bem;
Permitir a vistoria in loco do imóvel: a lei do inquilinato não prevê datas
periódicas para a verificação do imóvel, a fim de fiscalizar se o locatário está
utilizando o bem da forma contratada. Assim, a chamada vistoria do bem poderá
ser realizada pelo locador desde que seja dada prévia ciência ao locatário,
agendando dia e hora para a sua realização. Assim deve-se fazer na hipótese de
vistoria do imóvel por terceiros interessados na sua aquisição;
Cumprir a convenção de condomínio e os regulamento;
Cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Pagar as despesas ordinárias de condomínio: as despesas ordinárias de
condomínio são aquelas necessárias a sua administração, como manutenção e
conservação de elevadores, limpeza e pintura das instalações e dependências de
uso comum, entre as outras descritas no inciso XII do artigo 23 da LLPU.
Direitos do locador
Podem ser destacados como principais direitos do locador:
Receber alugueis: o contrato de locação é o instrumento que regula a cessão
temporária de coisa infungível, mediante remuneração. Esta faz parte
inseparável do caráter oneroso desse tipo de contratação. O locador faz jus ao
recebimento do valor da remuneração pela cessão. Caso o locatário não pague,
estará sujeito à ação de cobrança de aluguel e despejo;
Atualização anual do valor do aluguel;
Exigir o oferecimento de garantias locatícias: as garantias legais do pagamento,
conforme o artigo 37 da LLPU são:
- Caução: afetação do patrimônio do devedor ou de terceiros para garantir o
pagamento;
- Fiança: garantia fidejussória em que um terceiro. Proprietário de pelo menos
um imóvel, garante o pagamento da dívida;
- Seguro-fiança: uma seguradora, contratada pelo locatário cobre o risco de seu
eventual inadimplemento.
Caso o interessado em realizar uma locação não tenha como oferecer alguma das três
garantias possíveis, poderá ajustar com o proprietário pagar antecipadamente o mês da
locação (locação com pagamento de aluguel antecipado – artigo 42 da LLPU). É crime
a exigência por parte do locador de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo
contrato de locação.
Direitos do locatário
Os principais direitos do locatário podem ser resumidos em:
Proteção contra a retomada imotivada do imóvel pelo locador;
Porém, há algumas justificativas para a retomada do imóvel, o locador pode exercer o
seu direito de retomada do imóvel em contratos de locação residencial com prazo
superior a 30 meses, e deverá apresentar algumas das seguintes justificativas, que
podem ser encontradas nos artigos 9º e 47 da LLPU.