Marcos Antônio Ferreira
Cidade: Salto – SP
UC10
Semana: 20.01 à 17.02.25
Atividade 2
Contexto
O mesmo cliente, Roberto Santos, oito meses após locar o apartamento dele com um
contrato de 30 meses, deseja colocar o imóvel à venda. Roberto ainda tem algumas
dúvidas e gostaria de saná-las com você:
1.O locatário deve ser notificado?
2.O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores visitem o imóvel? Como?
[Link] o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá denunciar o
contrato de aluguel?
Atividade
Oriente o cliente para que ele realize o processo de venda amparado legalmente e de
acordo com o contrato.
Informação Providencial
Mediante informação do Sr. Roberto com relação a venda do imóvel, a Virtually com a
finalidade de informá-lo dos precedimentos legais sobre o caso, preparou a
documentação abaixo para dirimir quaisquer dúvidas por parte do Sr. Roberto sobre o
processo de venda. Principalmente, sabendo que o imóvel foi alugado há 8 meses e, foi
firmado um contrato de 30 meses.
1. O locatário deve ser notificado?
S i m , o locatário deve ser notificado.
O referido preceito encontra-se previsão no artigo 27 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
A Lei do Inquilinato em seu Art. 27 diz:
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão
de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
O parágrafo único do Artigo 27 diz:
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de
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ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente
Desta forma, é de amplo conhecimento a possibilidade de o proprietário, durante a
vigência do contrato de locação, manifestar sua intenção de vender o imóvel. Contudo, o
locatário por sua vez, tem o direito de preferência, em adquirir o imóvel.
A notificação por parte do proprietário.
Sempre que o proprietário tiver uma proposta deverá obrigatoriamente repassá-la ao
locatário através de uma comunicação ou até mesmo notificação, incluindo nestas, todas
as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de
correção, entre outros dados essenciais. O locatário por sua vez, deverá manifestar o
interesse de comprar o imóvel nas condições informadas na comunicação e ou notificação
em até 30 (trinta) dias. A entrega da notificação deve ser inequívoca. A notificação
cartorial, em tese, é mais ágil e de menor custo que a judicial e tão eficiente quanto, eis
que o oficial do Cartório de Títulos e documentos tem fé pública. Entretanto a notificação
poderá ser feita de qualquer forma, desde que por meios que viabilizem a demonstração
do inequívoco recebimento da notificação pelo locatário – afinal, a contar dessa entrega,
terá início o prazo de 30 (trinta) dias para aceite da proposta de aquisição do imóvel. Caso
não manifeste seu interesse de forma inequívoca, decorridos os 30 (trinta) dias o locatário
perderá seu direito de adquirir o imóvel, ou seja, perderá o direito de preferência. Caso o
locatário não se manifeste nesse prazo, fica entendido que não aceitou a proposta e o
locador pode alienar o imóvel para desejar, naquelas circunstâncias oferecidas ao
inquilino.
Vejamos o que o artigo 28 da Lei do Inquilinato diz:
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não
manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta,
no prazo de trinta dias.
Observação: Sempre que o proprietário tiver uma proposta deverá obrigatoriamente
notificar o inquilino. Mesmo que após algum tempo reduza o valor da venda e ou aceite
outras formas de pagamento, é direito do inquilino, enquanto o imóvel estiver disponível
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para venda, saber tudo sobre o negócio. Contudo tal direito cessa no momento em que o
mesmo abre mão do interesse de comprar.
2. O locatário é obrigado a permitir que clientes compradores
visitem o imóvel? Como?
Sim, o locatário está obrigado a permitir que o imóvel seja visitado pelos pretendentes a
sua aquisição. Porém, o proprietário deve seguir diretrizes de acordo com a Lei do
Inquilinato.
O proprietário pode por livre e espontânea vontade anunciar o apartamento como bem
entender e oferecer a todas as pessoas que tiverem interesse de comprar.
O inquilino por sua vez, deverá permitir a visita de pretendentes a aquisição do
apartamento desde que previamente acordado o dia e a hora (Artigo 23, IX da Lei do
Inquilinato), tal previsão é uma obrigação do inquilino. O inquilino não pode criar
empecilhos à visitação, com base seu direito à privacidade ou não perturbação, sob pena
de caracterizar infração legal e contratual, o que pode eventualmente resultar em uma
ação de despejo ate mesmo cobrança de multas.
[Link] o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário poderá
denunciar o contrato de aluguel?
Sim, a Lei estabelece a condição e os fatos. O antigo proprietário, retira-se da locação e
todos os direitos sobre o imóvel passa ao novo adquirente, ou seja, o novo proprietário.
Assim, estabelece o art. 8 da Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato em seu Art. 8 diz:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado
junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel
e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo se, após
esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
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Desocupação do imóvel locado: quando usando da faculdade prevista no
artigo 8º da Lei do Inquilinato o novo proprietário dará ciência ao locatário do “não
interesse em manter a locação”.
Cumpre ressaltar que propriedade se transfere somente através do registro imobiliário,
com isto, quero dizer que o novo adquirente somente poderá notificar o locatário da
desocupação, após o devido registro da propriedade do imóvel, no cartório de Registro de
Imóveis da circunscrição da localidade do imóvel.
Observação: Se acaso ocorrer um consenso entre as partes em relação a dar
continuidade a locação, deve ser feito um aditivo ao contrato de locação, em que neste
demonstrará o novo locador, podendo até se alterar o prazo da locação.