Tutorial de Utilização

SisDEA
 AMOSTRA DE DADOS
Lote Área (m2) Topografia Valor Total (R$)
1 160 2 210.000,00
2 120 2 160.000,00
3 220 2 273.900,00
4 160 1 128.000,00
5 100 1 82.000,00
6 196 3 395.000,00
7 440 3 600.000,00
8 220 3 360.000,00
9 200 1 150.000,00
10 170 2 332.000,00
Variável dependente = Valor Total
Variáveis independentes: Área Total, Topografia (1-ruim, 2-média, 3-boa)
Área (m2) Topografia Valor Total (R$)
Avaliando
250 3 DESCONHECIDO
TUTORIAL DE UTILIZAÇÃO
ENTRADA DE DADOS NO SISDEA

Estágio de Avaliação de Imóveis Urbanos da União | DPIMA

1. PREENCHA OS DADOS

2. ESCOLHA A TIPOLOGIA
DA AVALIAÇÃO e
CLIQUE EM “AVANÇAR”
 VOCÊ PODE ESCOLHER
PARA EXCLUIR VARIÁVEIS, BASTA UMA DAS GUIAS
SELECIONAR A VARIÁVEL E CLICAR DISPONÍVEIS CONTENDO
NO BOTÃO (ou DELETE) VARIÁVEIS PRÉ-DEFINIDAS

3. INSIRA AS VARIÁVEIS
INDEPENDENTES E A
VARIÁVEL DEPENDENTE

PARA INSERIR UMA VARIÁVEL,

CLIQUE EM:

PARA VARIÁVEL NUMÉRICA

OU
PARA VARIÁVEL TEXTO

OU
SELECIONE UMA VARIÁVEL
PRÉ-DEFINIDA E CLIQUE
EM PARA INSERÍ-LA
4. CLIQUE EM “AVANÇAR”
 5. PARA CADA VARIÁVEL,
INDIQUE O “TIPO” DA
VARIÁVEL

6. PARA CADA VARIÁVEL, INDIQUE SE

A DISTRIBUIÇÃO DOS DADOS É
DISCRETA (SÓ PODE ASSUMIR
VALORES PRÉ-DEFINIDOS) OU
CONTÍNUA (PODE ASSUMIR
QUAISQUER VALORES NUMÉRICOS)

7. INSIRA A DESCRIÇÃO DA
VARIÁVEL, OU SEJA, COMO ELA
FUNCIONA (não obrigatório)

8. PARA CADA VARIÁVEL, INDIQUE A

QUANTIDADE ADMISSÍVEL DE CASAS
DECIMAIS
“ÁREA TOTAL” e
“TOPOGRAFIA”

SÃO AS VARIÁVEIS
INDEPENDENTES.

“VALOR TOTAL”
É A VARIÁVEL DEPENDENTE.

9. CLIQUE EM “AVANÇAR”
10. ESCOLHA SE DESEJA
PROTEGER COM SENHA

11. CLIQUE EM “CONCLUIR”

12. ESCOLHA O NOME E O LOCAL
ONDE SALVAR O MODELO
 A QUALQUER MOMENTO, SE DESEJAR
INSERIR/ALTERAR AS PROPRIEDADES E
TIPOLOGIAS DAS VARIÁVEIS DO MODELO, ABRA A
GUIA “MODELO”, CLIQUE EM “PROPRIEDADES”
E SELECIONE “TIPO VARIÁVEIS”.
 13. CLIQUE NA GUIA “DADOS” E EM
“EDITAR DADOS” PARA INSERIR OS
DADOS DE MERCADO

14. CLIQUE EM “INCLUIR

DADOS” E “ADICIONAR DADOS”
PARA LANÇAR A QUANTIDADE
DE DADOS DE MERCADO

VOCÊ PODE LANÇAR OS DADOS

MANUALMENTE DIGITANDO CADA VALOR E
DANDO ENTER PARA CRIAR UMA NOVA
LINHA DE DADOS. EXPERIMENTE !
 OUTRA FORMA DE INSERIR OS DADOS É
IMPORTANDO DE UMA PLANILHA DO EXCEL.
PARA ISTO, CLIQUE NO ÍCONE “IMPORTAR
PLANILHAS DO MS EXCEL”, SELECIONE OS
DADOS A SEREM COPIADOS E COLE NA
TABELA DOS DADOS DE MERCADO

15. APÓS INSERIR OS DADOS DE

MERCADO, CLIQUE NA ABA
“PROJEÇÕES” E INSIRA OS DADOS
DO AVALIANDO.
APÓS INSERIR TODOS OS DADOS DE MERCADO E
AS INFORMAÇÕES DO AVALIANDO, CLIQUE NO
ÍCONE PARA SALVAR.
SE NÃO SALVAR ANTES DE MANDAR O SISDEA
CALCULAR, APARECERÁ UMA JANELA DE ERRO.
 18. CLIQUE EM
“CALCULAR” NA ABA
“Regressão Linear”

20. VERIFIQUE SE O VALOR

19. PARA CADA VARIÁVEL INDEPENDENTE, TOTAL (OU VALOR
INDIQUE A SUA RELAÇÃO COM A VARIÁVEL UNITÁRIO) ESTÁ MARCADO
DEPENDENTE (INTUITIVO) COMO VARIÁVEL
( + ): QUANTO MAIOR A VARIÁVEL DEPENDENTE.
INDEPENDENTE, MAIOR SERÁ A DEPENDENTE;
OU
( - ): QUANTO MAIOR A VARIÁVEL
INDEPENDENTE, MENOR SERÁ A DEPENDENTE.
 21. MARQUE TODAS AS OPÇÕES DE
TRANSFORMAÇÕES.

OBS: Caso esteja trabalhando com muitas

variáveis e muitos dados de mercado,
selecione apenas as transformações 1/x e
Ln(x) e, apenas se não conseguir um bom
modelo, teste as outras transformações aos
poucos.
(motivo: tempo de processamento)
 22. MARQUE A OPÇÃO “ESTIMATIVA”,
PARA QUE O PROGRAMA INFORME A
EQUAÇÃO FINAL NA SUA FORMA DIRETA
( Y = ...... )
23. MANTENHA SELECIONADO O
MÉTODO DE CÁLCULO PELOS
“MÍNIMOS QUADRADOS”.
 24. MANTENHA A CLASSIFICAÇÃO
PELO COEFICIENTE DE
DETERMINAÇÃO “R2”.

25. INDIQUE A CATEGORIA DA VARIÁVEL

DEPENDENTE (VALOR TOTAL OU VALOR
UNITÁRIO). CASO A VARIÁVEL
DEPENDENTE SEJA “VALOR UNITÁRIO”,
SELECIONE-A NA CAIXA “CATEGORIA” E
ESCOLHA A VARIÁVEL BASE “ÁREA”.

26. CLIQUE EM “CALCULAR”

 28. VERIFIQUE SE O NÍVEL DE
SIGNIFICÂNCIA DO TESTE
T-STUDENT ESTÁ ABAIXO DE
30%
Significância (ou nível Grau de
de erro) das variáveis Fundamentação
Estes valores já estão em
<= 10% III
percentual.
<= 20 % II (0,11% 0,12% 2,18%)
< =30% I

27. VERIFIQUE SE O COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R) ESTÁ MAIOR QUE 0,75. CASO
CONTRÁRIO, PROCURE IDENTIFICAR ALGUM DADO DE MERCADO QUE ESTEJA
PREJUDICANDO O MODELO OU REFAÇA O LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO.
29. VERIFIQUE SE O NÍVEL DE
SIGNIFICÂNCIA DO TESTE
F-SNEDECOR ESTÁ ABAIXO DE
5%
Significância do Grau de
modelo (f) Fundamentação

<= 1% III
<= 2 % II
Corresponde ao
< =5% I Percentual de 1%

30. VERIFIQUE SE A AMPLITUDE DO

INTERVALO DE CONFIANÇA ESTÁ 31. VERIFIQUE SE A DISTRIBUIÇÃO
ABAIXO DE 50%. ELA DETERMINA O DOS RESÍDUOS ESTÁ PRÓXIMA DE
GRAU DE PRECISÃO. [0,68 – 0,90 – 0,95]
32. CASO OS DADOS DE MERCADO
TENHAM SIDO COLETADOS AO LONGO DO
TEMPO, E O AVALIADOR NÃO ESTÁ
UTILIZANDO A VARIÁVEL “TEMPO”,
SUGERE-SE CALCULAR O TESTE DE DURBIN
WATSON PARA VERIFICAR A EXISTÊNCIA DE
AUTO-CORRELAÇÃO:
1) CLIQUE NA GUIA “VARIÁVEIS”;
2) CLIQUE NO ÍCONE ;

3) SELECIONE A VARIÁVEL “VALOR TOTAL”

4) CLIQUE EM “CALCULAR”.
 33. VERIFIQUE A EXISTÊNCIA DE
OUTLIERS. É PERMITIDO UM
MÁXIMO DE 5% DE OUTLIERS.

34. PARA MUDAR A EQUAÇÃO,

BASTA SELECIONAR NESTA GUIA.

35. CLIQUE EM APLICAR.

 36. CLIQUE NA GUIA
“FERRAMENTAS” PARA TER
ACESSO AOS TESTES
ESTATÍSTICOS

37. CLIQUE NO ÍCONE

“EQUAÇÃO” PARA VERIFICAR
A FUNÇÃO ESTIMATIVA
 39. VERIFIQUE OS RESÍDUOS RELATIVOS (ANÁLISE MISTA) E A
VARIAÇÃO RESIDUAL (ANÁLISE LINEAR): QUANTO MAIOR O
PERCENTUAL, MAIOR A PROBABILIDADE DO DADO SER RUIM.

38. CLIQUE NO
ÍCONE “RESÍDUOS”.

40. VERIFIQUE A EXISTÊNCIA DE “OUTLIERS”

(PONTOS EXTERNOS ÀS LINHAS VERMELHAS).
ANALISE TAMBÉM A DISPERSÃO DOS RESÍDUOS.
 42. VERIFIQUE A EXISTÊNCIA DE
“OUTLIERS”. ELES APARECERÃO COMO
41. CLIQUE NA ABA PONTOS ACIMA DA LINHA AZUL
“DISTÂNCIA DE COOK”.
 43. CLIQUE NO ÍCONE “ADERÊNCIA”.

44. NO GRÁFICO DE VALORES ESTIMADOS X

OBSERVADOS, QUANTO MAIS A RETA
VERMELHA ESTIVER PROXIMA DA AMARELA
(DIAGONAL) MAIOR O INDÍCIO DE
LINEARIDADE DO MODELO DE REGRESSÃO.

HISTOGRAMA DE
FREQUÊNCIA DE RESÍDUOS
 45. CLIQUE NO ÍCONE
“CORRELAÇÕES”.

47. AS CORRELAÇÕES
ENTRE CADA VARIÁVEL
46. AS CORRELAÇÕES ENTRE AS
INDEPENDENTE E A
VARIÁVEIS INDEPENDENTES
DEPENDENTE PODERÁ
DEVERÃO SER MENORES QUE
SER MAIOR OU MENOR
0,80, EM MÓDULO. QUE 0,80.

48. FAÇA AS VERIFICAÇÕES DAS CORRELAÇÕES

NAS DUAS ABAS: “ISOLADAS” E “INFLUÊNCIA”
 49. CASO HAJA NECESSIDADE DE
DESABILITAR OU HABILITAR ALGUM DADO
DE MERCADO, CLIQUE NA ABA “DADOS” E
CLIQUE EM “EDITAR DADOS”.

50. MARQUE A OPÇÃO

“AZUL” PARA DESABILITAR
ALGUM DADO.

SEMPRE QUE HABILITAR OU DESABILITAR ALGUM

DADO, HAVERÁ A NECESSIDADE DE CALCULAR
NOVAMENTE O MODELO DE REGRESSÃO LINEAR, NA
51. A OPÇÃO “VERDE”
ABA “FERRAMENTAS”.
HABILITA O DADO.
 52. CASO HAJA NECESSIDADE DE
DESABILITAR OU HABILITAR ALGUMA
VARIÁVEL INDEPENDENTE, CLIQUE NA ABA
“EXIBIR”, MARQUE A CAIXA “ABAS DE
TRABALHO” E SELECIONE A ABA “MODELO”

53. BASTA DESMARCAR A

CAIXA PARA DESABILITAR
A VARIÁVEL ESCOLHIDA.

SEMPRE QUE HABILITAR OU DESABILITAR ALGUMA

VARIÁVEL, HAVERÁ A NECESSIDADE DE CALCULAR
NOVAMENTE O MODELO DE REGRESSÃO LINEAR, NA
ABA “FERRAMENTAS”.
54. CLIQUE NO ÍCONE “PROJETAR” PARA CALCULAR
O VALOR DE MERCADO DO AVALIANDO.

VOCÊ PODE INCLUIR MAIS DE UM

AVALIANDO, BASTA CLICAR NO BOTÃO .
PARA ALTERNAR ENTRE AS VISUALIZAÇÕES
DOS IMÓVEIS, CLIQUE NOS BOTÕES .

55. VERIFIQUE OS VALORES

56. VERIFIQUE SE OS
CALCULADOS PARA O
VALORES DAS
AVALIANDO PELO “INTERVALO DE
VARIÁVEIS PARA O
CONFIANÇA” E VERIFIQUE OS
AVALIANDO ESTÃO
LIMITES DO CAMPO DE ARBÍTRIO
CORRETOS
 57. CLIQUE NA ABA “EXIBIR” E
CLIQUE NO ÍCONE “RESULTADOS”
PARA GERAR O RELATÓRIO DE
RESULTADOS DO MODELO..
58. PARA SALVAR O
ARQUIVO DE TEXTO
DO RELATÓRIO
ESTATÍSTICO, BASTA
CLICAR NO ÍCONE
“SALVAR”
59. PARA EMITIR O RELATÓRIO
COM OS VALORES PROJETADOS
PARA O AVALIANDO, BASTA
CLICAR NO ÍCONE , NA ABA
NA ABA “DADOS”
“FERRAMENTAS”.
VOCÊ PODE EXPORTAR
OS RESULTADOS DO
MODELO PARA UMA
PLANILHA EXCEL
 60. PARA SALVAR O
ARQUIVO DE TEXTO DO
RELATÓRIO DOS
VALORES PROJETADOS,
BASTA CLICAR NO
ÍCONE “SALVAR”
TUTORIAL DE UTILIZAÇÃO
SISDEA

FIM

Estágio de Avaliação de Imóveis Urbanos da União | DPIMA