PTAM

PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

NOME DO INTERESSADO
ENDEREÇO DO IMÓVEL - BAIRRO
CIDADE, UF
CEP: [Link]-XXX

NOME DO PERITO
Corretor de imóveis – CRECI nº 0000 – 0ª Região
XX XXXXX-XXXX
email@[Link]

Cidade/UF, xx de xxxx de 2022

Endereço do seu escritório (99) 9999999 | (99) 9999999

SEU NOME
Endereço do seu escritório, 999, seuemail@[Link]
CRECI/XX: 999SP8999
CEP: 89203-100, Cidade – XX. [Link]
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

FINALIDADE DO ESTUDO
A finalidade do presente parecer é determinar o valor de mercado do imóvel avaliado para fins de
comercialização. Vale ressaltar que as informações disponibilizadas são reais e verdadeiras, havendo
inexistência de influências externas, sendo a data base, agosto de 2022.

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978
(D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de
26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência
do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a
sua forma de elaboração.

SOLICITANTE
Fulano da silva, brasileiro, portador do CPF nº 000.000.000-00 e do RG nº 00000-0, residente e
domiciliado na cidade de Cidade/UF.

IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIADO

DADOS DO IMÓVEL

O imóvel avaliado é um apartamento,

localizado no endereço completo, Bairro, Cidade/UF.

Possui área total construída (ATC) determinada na matricula de xxx m²

área útil (AU) de xxx m².

Além disso, o imóvel possui 0 quartos, sendo 0 suítes e 0 vagas de garagem.

O imóvel está localizado no 0º andar.

O imóvel objeto deste parecer, está devidamente registrado na matrícula de nº xxx do 0º. Cartório
de Registro de Imóveis da Comarca de Cidade/UF e cadastrado sob o número de identificação
xxxx.

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VISTORIA

A vistoria do imóvel foi realizada no dia XX de xxxx de 202x.

Trata-se de um apartamento, com área total de xxx m², nascente, de padrão construtivo médio, em
estado de conservação que podemos caracterizar como regular.

A edificação na qual o imóvel está localizado é constituída de 4 pavimentos, playground,

estacionamento descoberto com 1 vaga. O apartamento possui 1 sala de estar, 1 banheiro social, 1 lavabo, 1
cozinha, 1 área de serviço, 1 quarto de empregada, 1 banheiro auxiliar, 2 quartos.

O piso do imóvel encontra-se em bom estado, bem como a parte elétrica e hidráulica. Foram
feitas algumas modificações da planta original, como xxxx.

A taxa de condominial é de R$ 530,00 mensais.

Atualmente o imóvel encontra-se vazio/ocupado.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo I.

CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

O imóvel está localizado no endereço completo.

Esta região está em grande crescimento, destaque para a construção de grandes edifícios
residenciais com diversos imóveis comerciais em sua área externa e uma belíssima avenida de acesso à Av.
Niemeyer.

O imóvel está localizado a uma distância de 100 (Cem) metros da Avenida XXX e a 700
(Setecentos) metros da Avenida YYYY. Estas avenidas são consideradas duas das principais de XXXX.
Nestas avenidas temos diversos comércios e serviços, tais como: postos de gasolina, padarias, farmácias,
supermercados, Hospitais, entre outros.

A vizinhança é caracterizada por possuir rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica,
iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV
a cabo e pavimentação.

O trânsito na avenida do imóvel é de fluxo continuo e bem movimentado, já que as principais

avenidas da cidade estão a alguns metros do local.
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Conforme consultas em portais de imóveis, a região possui uma grande amostra de imóveis
semelhantes ao avaliado, tendo uma alta procura e interesse por este tipo de imóvel, viabilizando a sua
comercialização em curto espaço de tempo.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Mapa de localização:

Mapa de localização via satélite:

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

Localização via Google:

METODOLOGIA UTILIZADA

Para a realização do presente trabalho, foi empregado o método comparativo direto. Foram
efetuadas investigações de valores de imóveis à venda em áreas próximas e comparáveis com a localização do
imóvel objeto da presente avaliação. Aos valores assim obtidos foram aplicados coeficientes de ajustes
adequados: área do imóvel, localização geográfica, fatores de especulação de mercado, etc. que nos
permitiram a obtenção de valores homogeneizados, cuja média forneceu-nos a um valor unitário representativo
do valor de mercado mais provável, à vista, no momento da avaliação.
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

Este método permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e

flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste, a determinação
do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas
e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos
dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa foi realizada analisando anúncios similares em alguns dos principais portais de
imóveis.

Foram obtidos 10 (dez) imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao

avaliado, enumeradas a seguir, cujas características e fotos encontram-se no Anexo II:
AMOSTR ÁREA VALOR VALOR PADRÃO DO
QUARTOS SUÍTES VAGAS ENDEREÇO
A ÚTIL ANUNCIADO DO M² IMÓVEL

RUA A, IMÓVEL
1 115 3 1 1 R$ 500.000 R$ 4.347
BAIRRO X ORIGINAL

RUA B, IMÓVEL
2 110 3 1 1 R$ 550.000 R$ 5.000
BAIRRO X REFORMADO

RUA C, IMÓVEL
3 117 3 2 1 R$ 450.000 R$ 3.846
BAIRRO X NOVO

RUA D, REPAROS
4 118 3 1 2 R$ 520.000 R$ 4.406
BAIRRO Y SIMPLES

RUA A, IMÓVEL
5 115 3 1 1 R$ 500.000 R$ 4.347
BAIRRO X ORIGINAL

RUA X, MUITOS
6 116 3 1 1 R$ 510.000 R$ 4.396
BAIRRO Z REPAROS

RUA Y, IMÓVEL
7 117 3 3 2 R$ 520.000 R$ 4.444
BAIRRO C NOVO

RUA 2, IMÓVEL
8 118 3 1 2 R$ 530.000 R$ 4.491
BAIRRO 4 PADRÃO

RUA 3, IMÓVEL
9 119 3 1 1 R$ 540.000 R$ 4.537
BAIRRO 5 NOVO

RUA 6, REPAROS
10 120 3 2 1 R$ 545.000 R$ 4.541
BAIRRO 1 SIMPLES

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Após a coleta dos dados acima, faz-se necessário homogeneizar os dados obtidos e efetuar os
cálculos matemáticos para concluir os valores finais deste parecer técnico.

Primeiramente, soma-se a o valor do m² de todas as amostras, dividindo o resultado pela

quantidade de amostras recebidas, conforme explicitado na fórmula abaixo:

Valor médio do m2=Σ ( valor do m2 de todas as amostras )Quantidade de Amostras

Obtido o valor do m², agora multiplica-se pela metragem útil do imóvel

2
Valor médio do imóvel=Valor médio do m ∗Metragem útil do imóvel

Uma variável também importante de ser trabalhada é atuar com um fator redutor, adequando o
valor de mercado para o que, de fato é utilizado. No mercado imobiliário, é normal o corretor ou a imobiliária
receberam uma contraproposta pelo interessado em comprar ou alugar o imóvel. Além disso, leva-se em conta
que alguns anúncios levam em conta fatores emocionais de seus clientes, que buscam supervalorizá-lo. Essa
margem de negociação fica, na maior parte das vezes, entre 7 e 12%.

Para o cálculo, vamos utilizar um fator redutor de 10%.

Valor negociável do imóvel=Valor médio do imóvel∗(1−10 %)

EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Com a memória de cálculo apresentada, chegamos aos cálculos:

1) Valor médio do m²:

Valor médio do m² = 4347+5000+3846+4406+4347+4396+4444+4491+4537+4541

10

Valor médio do m² = 44.355

10

Valor médio do m² = R$ 4.435,50

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

2) Valor médio do imóvel:

Valor médio do imóvel = R$ 4.435,50/m² * 118 m²

Valor médio do imóvel = R$ 523.389,00

3) Valor negociável do imóvel:

Valor negociável do imóvel = 523.389 * (1 – 10%)

Valor negociável do imóvel = 523.389 * 0,9

Valor negociável do imóvel = R$ 471.050,10

GRÁFICOS MERCADOLÓGICOS

O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado no Gráfico
Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços observados nas diversas amostras e o
valor calculado para o imóvel avaliado.

1) Histórico e previsão de crescimento – m²:

2) Histograma da amostra:

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

3) Percentis – Faixa que compreende a faixa dos 20% e 80% do m²:

CONCLUSÃO

Estando o imóvel livre de desembaraço e de quaisquer ônus reais, além de vistoria realizada nos termos da
NBR nº 14.653-1 e 14.653-2 da ABNT, e com base em pesquisa de imóveis de natureza e características
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, concluo
que:

O Valor Negociável do Imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de

R$930.853,38 (novecentos e trinta mil, oitocentos e cinqüenta e três reais e trinta e oito centavos), admitindo-
se uma variação de até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$
884.310,71 (oitocentos e oitenta e quatro mil, trezentos e dez reais e setenta e um centavos ) e o máximo de R$
977.396,04 (novecentos e setenta e sete mil, trezentos e noventa e seis reais e quatro centavos).

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

Coloco-me à disposição para quaisquer esclarecimentos que se façam necessário.

São Paulo/SP, xx de xxxxxx de 202x

NOME DO PERITO
Corretor de imóveis – CRECI nº 0000 – 0ª Região
XX XXXXX-XXXX
email@[Link]

ANEXO I
DESCRIÇÃO E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL

1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:

1.1 - Matrícula:

- Nº: XXXX
- Cartório: XX Ofício

1.2 - Proprietário:

- Nome: xxxxxx
- Endereço: xxxxx
- Bairro: xxxxx
- Município: xxxxx
- UF: xxxxx

1.3 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento
- Agrupamento: um prédio de apartamentos
- Idade: 4 anos
- Endereço: xxxxx
- Bairro: xxxxxx
- Município: xxxxxx
- UF: xx

1.4 - Áreas:

- Área Privativa: 000,00 m2

- Área de Uso Comum: 000,00 m2
- Área Real Total: 000,00 m2
- Fração Ideal: 00,00

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

2 - Infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de abastecimento de

água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público,
serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação.

3 - Características da edificação: apartamento nascente, de padrão construtivo médio, em estado de

conservação que podemos caracterizar como regular, com 4 pavimentos, playground, estacionamento
descoberto com 1 vaga.

4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel:

- 1 sala de estar
- 1 banheiro social
- 1 lavabo
- 1 cozinha
- 1 área de serviço
- 1 quarto de empregada
- 1 banheiro auxiliar
- 2 quartos

5 – Acabamentos internos:

AMBIENTE PISO PAREDES FORRO

SALAS Taco Mármore Pintura
COZINHA Cerâmica Cerâmica Pintura
ÁREA DE SERVIÇO Cerâmica Pintura Pintura
QUARTOS Porcelanato Pintura Pintura
BANHEIROS Cerâmica Cerâmica Pintura

6 – Valor venal do imóvel:

- Valor venal territorial: R$ 000,00

- Valor venal predial: R$ 000,00
- Valor venal total: R$ 000,00
- Valor mínimo de referência para ITBI: R$ 000,00

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

FACHADA DO PRÉDIO

SALA

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

QUARTO 1

QUARTO 2

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

COZINHA

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

ANEXO II
CARACTERÍSTICAS E FOTOS DA AMOSTRA

1 – AMOSTRA I

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

FACHADA DO PRÉDIO

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

1 – AMOSTRA II

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA III

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA IV

1.1 - Situação e localização:

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA V

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA VI

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA VII

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA VIII

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

1 – AMOSTRA VIX

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00
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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

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 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM

1 – AMOSTRA X

1.1 - Situação e localização:

- Tipo: Apartamento

- Endereço: XXXXX
- Bairro: XXXXXX
- Município: XXXXXX
- UF: DF

- QUARTOS: 00
- SUÍTES: 00
- VAGAS: 00

- Idade: 00 anos
- Estado da Edificação: regular

1.2 - Áreas:

- Área Real Total: 123,98 m2

2 - Características da edificação: Apartamento, poente, de padrão construtivo alto, em estado de conservação

que podemos caracterizar como regular, localizado na lateral esquerda da edificação.

3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: apartamento foi recém reformado.

4 - Preço (comercialização): R$ XXXX,XX

5 - Fotografias da amostra:

FACHADA DO PRÉDIO

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