PTAM - PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
IMÓVEL AVALIADO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.
FINALIDADE DO PARECER: Determinação do valor de mercado do
imóvel avaliando para fins de
comercialização.
INTERESSADO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Antônio Barros
CRECI n° 2929 - 23ª Região (Piauí)
Perito Avaliador CNAI 36622
Av. Dom Severino, 879, Fátima, Teresina - PI, 64049-370
Fone: 86-98813-3902 - E-mail: [Link]@[Link]
Teresina/PI, 27 de fevereiro de 2023
PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Ilmo. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Antônio Barros, Corretor de Imóveis com
registro no CRECI da 23ª Região (Piauí)
sob o nº 2929, na qualidade de Avaliador
Imobiliário contratado por V.Sª, vem
apresentar-lhe o presente PTAM - Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica.
PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
FINALIDADE
A finalidade do presente parecer é a determinação do valor de mercado do
imóvel avaliando para fins de comercialização.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530,
de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de
Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e sua
atualização Resolução 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007),
que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de
elaboração e Ato normativo nº 001/2011 Estabelece nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras
providências.
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PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando, de propriedade de MARIANA SIQUEIRA PRADO, E
RICARDO AUGUSTO NUNES, está localizado na Rua
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, quadra A, casa 06, bairro xxxxxxxxxxxxxxx, zona ZR
- 02. encontra-se no 2º Tabelionato de Notas e Registros de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas - 3º Circulação, no livro de Registro Geral
nº x, foi feito sob o número de ordem R-x e R-xxxxxxxx o registro de: - Em
alienação fiduciária em garantia, com a seguinte
descrição:‘’xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxx.”
Constatamos que no imóvel existe uma construção com idade 12 anos e
encontrava-se em uso, imóvel com padrão construtivo médio em bom estado de
conservação. Área construída de 183,25m².
Situado na
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxx
O Relatório Fotográfico encontra-se no Anexo II.
CONTEXTO URBANO
O imóvel avaliando localiza-se em bairro popular (ZR-1) e em grande
desenvolvimento, próximo a vários conjuntos residenciais e condomínios de
apartamentos, dotado de boa infraestrutura básica (água, energia elétrica, telefone,
coleta de lixo, transporte coletivo), escolas públicas e praça de esportes.
O imóvel em via asfaltada em condição regular, de um ponto de ônibus da região,
comércios variados de pequeno e médio porte. Localizando-se a aproximadamente
200 metros de avenida com grande circulação (Av. João XXIII, existindo nas
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cercanias um pouco afastado, supermercados de grande porte, postos de
combustíveis, escolas de ensino fundamental, de nível médio além de faculdades.
ANÁLISE MERCADOLÓGICA
Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, é constante a
procura por imóveis semelhantes ao avaliando, o que viabiliza a sua
comercialização em curto espaço de tempo.
METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia,
sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da
comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As
características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de
técnicas de homogeneização normatizadas.
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 10 (dez) imóveis com
características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a
seguir, cujas características encontram- se detalhadamente descritas no Anexo IV:
N° Localidade Valor (R$) Área Total (m²) R$/m²
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PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
01 Rua Quarenta e Dois, 1054 -
R$ 1.380.000,00 287 R$ 4.808,36
Angelim, Teresina - PI
02 Avenida Professor Camilo Filho -
R$ 1.150.000,00 286 R$ 4.020,97
Gurupi, Teresina - PI
03 Rodovia BR-343, 6100 - Gurupi,
R$ 1.500.000,00 287 R$ 5.226,48
Teresina - PI
04 Morada do Sol, Teresina - PI R$ 720.000,00 276 R$ 2.608,69
05 Avenida Presidente Kennedy -
R$ 1.280.000,00 279 R$ 4.587,81
Morros, Teresina - PI
06 Piçarreira, Teresina - PI R$ 1.300.000,00 271 R$ 4.797,04
07 Avenida João XXIII, 9525 -
R$ 1.480.000,00 230 R$ 6.434,78
Uruguai, Teresina - PI
08 Avenida João XXIII, 9525 -
R$ 1.650.000,00 273 R$ 6.043,96
Uruguai, Teresina - PI
09 Rua Jornalista Ofélio Leitão, 1 -
R$ 1.400.000,00 280 R$ 5.000,00
Santa Isabel, Teresina - PI
*Preço tipo “Oferta”
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real
do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para
adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor
ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo
"oferta":
Área Total
N° Localidade Valor (R$) (m²) R$/m²
01 R$ 4.327,53
Rua Quarenta e Dois, 1054 - Angelim,
R$ 1.242.000,00 287
Teresina - PI
02 Avenida Professor Camilo Filho - Gurupi,
R$ 1.035.000,00 286 R$ 3.618,88
Teresina - PI
03 Rodovia BR-343, 6100 - Gurupi, Teresina - PI R$ 1.350.000,00 287 R$ 4.703,83
04 Morada do Sol, Teresina - PI R$ 648.000,00 276 R$ 2.347,83
5
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05 Avenida Presidente Kennedy - Morros,
R$ 1.152.000,00 279 R$ 4.129,03
Teresina - PI
06 Piçarreira, Teresina - PI R$ 1.170.000,00 271 R$ 4.317,34
07 Avenida João XXIII, 9525 - Uruguai, Teresina
R$ 1.332.000,00 230 R$ 5.791,30
- PI
08 Avenida João XXIII, 9525 - Uruguai, Teresina
R$ 1.485.000,00 273 R$ 5.439,56
- PI
09 Rua Jornalista Ofélio Leitão, 1 - Santa Isabel,
R$ 1.260.000,00 280 R$ 4.500,00
Teresina - PI
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Foi desconsiderado os valores extremos tanto o menor quanto o maior valor/ha
com a finalidade de uma maior precisão (amostras 04 e 07.
1) Cálculo da Média Aritmética:
Somatório dos valores pesquisados
Média Aritmética =
Número de valores pesquisados
R$ 31.036,18
Média Aritmética =
7
Média Aritmética = R$ 4.433,73/m²
2) Cálculo da Média Ponderada:
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Adotou-se 40% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis
pesquisados com valores/há inferiores à R $3.546,99 (média aritmética -
25%) e superiores à R$ R $5.42,17 (média aritmética + 25%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
Área Total
N° Localidade Valor (R$) (m²) R$/m²
01 R$ 4.327,53
Rua Quarenta e Dois, 1054 - Angelim,
R$ 1.242.000,00 287
Teresina - PI
02 Avenida Professor Camilo Filho - Gurupi,
R$ 1.035.000,00 286 R$ 3.618,88
Teresina - PI
03 Rodovia BR-343, 6100 - Gurupi, Teresina - PI R$ 1.350.000,00 287 R$ 4.703,83
05 Avenida Presidente Kennedy - Morros,
R$ 1.152.000,00 279 R$ 4.129,03
Teresina - PI
06 Piçarreira, Teresina - PI R$ 1.170.000,00 271 R$ 4.317,34
08 Avenida João XXIII, 9525 - Uruguai, Teresina
R$ 1.485.000,00 273 R$ 5.439,56
- PI
09 Rua Jornalista Ofélio Leitão, 1 - Santa Isabel,
R$ 1.260.000,00 280 R$ 4.500,00
Teresina - PI
Somatório dos valores pesquisados, após
ponderação
Média Ponderada =
Número de valores pesquisados, após
ponderação
R$ 31.036,18
Média Aritmética =
7
Média Aritmética = R$ 4.433,74
7
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3) Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados
cujos dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma
vez que só é possível equalizar-se matematicamente grandezas
comparáveis.
No presente caso, concluídos os procedimentos de ponderação, não
identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das
amostras remanescentes.
Valor médio de mercado por m² = R$ 4.433,74
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor de mercado do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando x
Valor médio do ha
Cálculo do valor de mercado do imóvel avaliando = 280m² x 4.433,74 /m²
Valor de mercado do imóvel avaliando = R$ 1.241.447,2
Portanto:
Valor de mercado do imóvel avaliando
R$ 1.241.447,2
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas
e extrínsecas semelhantes na região do imóvel avaliando, utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os
atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas
que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das
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PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o Valor de
Mercado do imóvel objeto deste Laudo Pericial na modalidade PTAM - Parecer
Técnico de Análise Mercadológica, nesta data é de R$ 1.241.447,20 (um milhão
duzentos e quarenta e um mil quatrocentos e quarenta e sete reais e vinte
centavos), admitindo-se uma variação de até 10% (dez por cento), para cima ou
para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$ R$ 1.117.302,48 (um milhão cento e
dezessete mil trezentos e dois reais e quarenta e oito centavos) e o máximo de R$
1.379.385,78 (um milhão trezentos e setenta e nove mil trezentos e oitenta e cinco
reais e setenta e oito centavos)
Teresina-PI, 27 de fevereiro de 2023
________________________________
Antônio Barros
Corretor de Imóveis CRECI-PI 2929
Perito Avaliador CNAI 36622
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Imobiliária Rocha & Rocha
CRECI-PJ 0118
Índice dos anexos:
Anexo I: Documentação do Imóvel Avaliando;
Anexo II: Relatório fotográfico do Imóvel Avaliando;
Anexo IV: Relatório das amostras;
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Anexo I: Documentação do Imóvel Avaliando
Anexo II: Relatório fotográfico do Imóvel Avaliando
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Anexo IV: Relatório das amostras
Amostra 01
Amostra 02
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Amostra 03
Amostra 04
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Amostra 05
Amostra 06
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Amostra 07
Amostra 08
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Amostra 09
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