Hélio Cruz, Direito 5º ano.

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REGISTO PREDIAL

A. OBJECTO DO REGISTO PREDIAL: o registo predial destina-se essencialmente, de

harmonia com o artigo 1º do Código do Registo Predial (CRP), a dar publicidade à situação
jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. Trata-se
de uma publicidade jurídica no sentido de que garante a verdade e a legalidade da situação
jurídica que dá a conhecer. O registo predial é um registo de factos relativos a direitos e a ónus
que incidem sobre prédios.

1. Conceito de prédios:

O conceito de prédio está longe de ser harmónico entre a doutrina e até o

próprio legislador o considera diversamente. Assim, o artigo 204º CC, embora não
avançando nenhuma definição de prédio, traça o âmbito do conceito, ao distinguir dos
prédios as águas, as plantações e as próprias partes integrantes dos prédios.
Posição diferente, designadamente quanto à abrangência do conceito, assume o
legislador do regulamento municipal de IUP sobre imoveis cujo numero 1 do artigo 2º de
RIUP define prédio como «toda a fracção de território abrangendo as plantações, edifícios
e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com caracter de
permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e
em circunstancias normais, tenha valor económico». Ainda o numero 2 do artigo 1º RIUP
define a o prédio. Vê-se logo que o legislador civil e o legislador municipal optaram por
definições diferentes de prédios. Enquanto para o legislador civil, as plantações, águas
estão fora do conceito de prédios rústicos e urbano, o legislador fiscal entende que essas
realidades fazem parte do conceito de prédio. Alguma doutrina costuma defender que o
conceito de prédio é o conceito estabelecido pelo CC. Mas no entanto, há doutrina
contraria a essa posição. Ou seja, se o registo predial utilizasse o conceito de prédio
previsto no artigo 204º CC o registo não conseguiria transmitir a segurança jurídica que é
o seu objectivo.
Por outro lado, se virmos como é feita a identificação dos prédios de acordo
com o CRP iremos ver que um dos actos de registo predial é a chamada descrição
predial, que corresponderá em termos grosseiros, ao assento do registo civil.
Daqui se conclui que, para efeitos de registo predial, o conceito de prédio é,
não o da lei civil, mas sim similar ao da lei fiscal, artigo 2º/1 RIUP. Diríamos então que
prédio, para efeitos de registo, é uma parte delimitada do solo, juridicamente
autónoma, com as construções, águas, plantações e partes integrantes nele existente.
Por vezes, o legislador também emprega a expressão prédio, em vez de
unidade predial, para se referir a uma fracção autónoma no regime de propriedade
horizontal.

2. Classificação de prédios quanto à sua natureza:

Mas este não é o único caso em que a definição para efeitos de registo se afasta
da lei civil: o mesmo acontece no que respeita à classificação dos prédios quanto à sua
natureza. Neste caso, a classificação dos prédios quanto à sua natureza adequa-se à noção
fiscal. O número 2 do artigo 204º CC define os prédios rústicos da seguinte forma:
entende-se por prédio rustico uma parte delimitada do solo e as construções nele
existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer

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edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. No

entanto, no CC só tem duas classificações de prédio: a urbana e a rustica.
Já para os efeitos do CRP, temos três categorias de prédios: urbano, misto e
rustico. Mais uma vez, a classificação do CC não serve para os registos prediais. Ou seja,
nos termos do artigo 95º/1, b) CRP, o prédio tem uma natureza rustica, urbana ou mista. O
RIUP, por sua vez, utiliza essa mesma classificação dos prédios quanto a sua natureza em
que os prédios dividem-se igualmente em prédios urbanos, rústicos e mistos. Os artigos 3º,
4º e 5º RIUP vêm dizer os conceitos dos prédios rústicos, urbanos e mistos,
respectivamente.
Segundo esse critério da natureza dos prédios fiscais, o importante para
diferenciar os prédios é fundamentalmente o destino a que é dado a esse prédio. Assim,
para o legislador fiscal, é prédio rustico aqueles destinados principalmente a
exploração agrícola e florestal. Caso contrario, é urbano ou misto – artigo 3º RIUP.
Prédios urbanos são definidos pela exclusão, ou seja, todos aqueles que não deve ser
classificado como rustico é urbano – artigo 4º CRP. O artigo 6º RIUP vem estabelecer as
espécies de prédios urbanos. Prédios mistos são aqueles que tenha partes rusticas e
urbana – artigo 5º RIUP.

3. Logradouros – são jardins, piscinas, courts de ténis e outros espaços de lazer anexos
a prédios urbanos. Em contrapartida, a jurisprudência em Portugal tem considerado o
logradouro de prédio urbano como “o terreno contiguo a construção e que serve para a
utilização desse prédio urbano, o logradouro será considerado urbano. O logradouro é todo
aquele terreno adjacente à casa, com caracter de quintal, pátio ou jardim, terreno de horta,
ou seja, tudo que esteja na dependência da moradia. O conselho técnico da direcção geral
dos registos e do notariado prenunciou-se no sentido de que os logradouros não podem ser
considerados prédios rústicos, logo são prédios urbanos – artigo 6º/4 RIUP.

4. Bens de domínio publico - será que esses bens estão sujeitos ao registo ou podem
fazer parte de uma descrição predial? O registo predial é um ramo de direito privado. Os
bens de domínio publico não são por si objectos de registo predial. Os bens de domínio
publico não estão sujeitos a registo.

5. Baldios – são terrenos possuídos e geridos por comunidades locais que são constituídos
pelo universo dos compartes, ou seja, moradores de uma ou mais freguesias, segundo os
usos e costumes, tem direito ao uso e fruição do baldio. São chamados de logradores
comuns.

B. PRINCÍPIOS ORIENTADORES DO REGISTO PREDIAL:

1. Princípio da instância – o princípio da instância significa que o registo se efectua a
pedido dos interessados, ou seja, que, salvo em casos expressamente previstos na lei, o
conservador não actua por sua própria iniciativa. O princípio da instância está consagrado
no artigo 50º CRP. Esse preceito estipula que o registo efectua-se mediante pedido de
quem tenha legitimidade (artigo 46º CRP), salvo os casos de oficiosidade previstas na
lei (artigo 110º CRP). A regra geral de legitimidade é definida pelo artigo 46º CRP.
Assim, têm legitimidade para pedir o registo os sujeitos, activos ou passivos, da
respectiva relação jurídica e, em geral, todas as pessoas que nele tenham interesse ou que

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estejam obrigadas à sua promoção. O artigo 47º CRP prevê o caso da contitularidade de
direitos, admitindo que o meeiro ou qualquer dos herdeiros de bens e direitos que façam
parte de herança indivisa, do mesmo passo também que qualquer comproprietário ou
compossuidor possa pedir, a favor de qualquer demais titulares, o registo de aquisição dos
respectivos bens ou direitos. Mas já os averbamentos às descrições e às inscrições, salvo
quando se trate de factos que constem de documento oficial, só podem ser requeridos
pelos titulares inscritos, artigo 48º CRP.

2. Princípio da tipicidade – o principio da tipicidade quer dizer que só podem ser levados
ao registo os factos que a lei indica como a ele sujeitos e, consequentemente, nenhuns
outros. O artigo 2º e 3º CRP enumeram os factos jurídicos, incluindo acções, decisões,
procedimentos e providencias, sujeitos a registo predial. A consagração no nosso
ordenamento jurídico-registal, do princípio da tipicidade não é unanimemente aceite pela
doutrina, particularmente com o argumento de que o CRP não indica factos concretos em
alguns das alíneas dos artigos 2º e 3º CRP. Assim, por exemplo, a alínea a) do número 1
do artigo 2º CRP limita-se a enunciar como factos sujeitos a registo os “factos jurídicos
que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos
direitos de propriedade, sem concretizar esses mesmo factos: compra e venda, doação, etc.
mas se é certo que o CRP não enuncia de forma directa e concreta todos os factos
registáveis, não é menos certo que qualifica suficientemente as espécies de factos jurídicos
em causa por forma a que se não possam razoavelmente suscitar duvidas quanto aos que
estão ou não abrangidos pela enumeração legal. A essência do princípio está em que não
reside na disponibilidade do conservador ou dos interessados fazer registar factos jurídicos
que estes entendem dever ficar inscritos nas taboas. O princípio da tipicidade dos factos
sujeitos a registo implica a impossibilidade de à respectiva enumeração legal serem pelo
intérprete acrescentado novos factos, a título de integras lacunas da lei.

3. Princípio da presunção da verdade registal – o principio da presunção da verdade

registal, ou de exactidão do registo, significa que o que costa do registo é juridicamente
existente e consequentemente que o direito que aí é enunciado existe e existe com a
precisa extensão nele reflectida. O artigo 4º do decreto que aprova o CRP fala da
obrigatoriedade do registo. O princípio implica, por outro lado, a presunção de que quem
aparece no registo como titular de um direito real sobre um bem imóvel é o seu titular e
pode portanto dispor desse direito. Nos registos declarativos, como é a regra no sistema
de registo predial cabo-verdiano, trata-se de uma presunção iuris tantum, uma vez que
pode ser destruída por prova em contrário. Mas quem tem a seu favor a presunção legal
escusa de provar o facto que a ela conduz: o efeito da presunção é portanto o de inverter o
ónus da prova – artigo 350º CC.

4. Princípio da publicidade – o princípio da publicidade significa que qualquer pessoa tem

o direito de pedir informações sobre a titularidade dos direitos inscritos no registo e sobre
o conteúdo dos registos. É o corolário da própria finalidade do registo, enunciada no artigo
1º CRP dar a publicidade à situação jurídica dos prédios, tendi e vista a segurança do
comercio jurídico imobiliário. O artigo 117º CRP reafirma o caracter publico do registo,
ao determinar que qualquer pessoa pode pedir certidões dos actos de registo e dos
documentos arquivados, bem como obter informações verbais ou escritas sobre o
conteúdo de uns e de outros. o registo predial é um registo de base real, isto é, assenta na
realidade do prédio. Regista factos jurídicos respeitantes ao prédio e de que decorrem

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situações jurídicas, como seja, por exemplo, a qualidade de proprietário. Se fosse um

registo de base pessoal, como acontece noutros países, centrar-se-ia nos titulares dos
direitos.

5. Princípio da especialidade – ao princípio da especialidade corresponde a necessidade de

tanto o prédio como os direitos que sobre ele possam existir, sejam definidos no registo
por forma clara e específica, de maneira a afastar quaisquer dúvidas, quer sobre a sua
identificação precisa, quer sobre a extensão dos direitos e vinculações que sobre eles
incidem. Em aplicação do princípio da especialidade, os artigos 92º e seguintes CRP
especificam os elementos que devem constar das descrições dos prédios, tal como os
artigos 95º CRP e seguintes explicitam as menções que devem constar das inscrições dos
factos sujeitos dos factos sujeitos a registo.

6. Princípio da legalidade – de harmonia com o principio da legalidade, também chamado

da qualificação, consagrado no artigo 80º CRP, compete ao conservador apreciar a
viabilidade do pedido do registo, em face das disposições legais aplicáveis, dos
documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando especialmente a identidade
do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade
dos actos dispositivos neles contidos. É nesta tarefa delicada e responsabilizante,
designada por qualificação, que toma corpo a função mais nobre da actividade jurídica do
conservador. Não pode todavia o conservador, na sua função qualificadora, socorrer-se de
elementos de facto que se não contenham nos documentos apresentados ou não resultem
de registos anteriores. É nessa tarefa que verificamos que o registo não é um mero
depósito de documentos, ou seja, não e uma mera instituição onde vai depositar os
documentos para guardar.

7. Princípio da prioridade – o princípio da prioridade reflecte o aforismo latino prior

tempore, potior iure, isto é, primeiro no tempo, melhor direito. Ou seja, aquele que
registar primeiro tem melhor direito. Pode acontecer que sobre o mesmo prédio exista
direitos incompatíveis, ou seja, imaginemos que o António vende a Beto uma casa em
2012 sob escritura pública. Entretanto, o Beto não regista o prédio. O António, por sua
vez, vende esse mesmo prédio a Carlos numa outra conservatória. O Carlos sendo mais
cauteloso resolve registar imediatamente o prédio. A questão que se coloca é o seguinte:
quem é o dono do prédio? Portanto, o Carlo é o dono do prédio porque ele registou o
prédio primeiro e o Beto nem sequer registou o prédio. Portanto, pode haver titulares
diferentes do mesmo prédio e, no entanto, há que definir qual é a ordem de prioridade,
quem tem melhor direito. Nos termos do artigo 6º CRP estabelece o critério de exclusão
relativamente aos direitos incompatíveis. Neste caso, quem tem melhor direito é aquele
que registou o prédio em primeiro lugar. Por lado, existe o critério de graduação
relativamente aos direitos compatíveis. O princípio da prioridade vem dizer que o critério
legal é o da prevalência do direito registal em primeiro lugar – Artigo 6º CRP. As
consequências do princípio da prioridade: o conservador na sua função qualificadora pode
tomar uma de três decisões: pode recusar o pedido; pode autorizar o registo em termos
definitivo; ou pode dar um despacho de registo provisório.

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8. Princípio da legitimação de direitos:

a) Regra geral - o princípio da legitimação de direitos significa que só pode exercer

direitos quem estiver legitimado para o fazer, ou, por outras palavras, só tem
legitimidade para exercer direitos sobre imoveis quem estiver munido de título
suficiente para prova do seu direito – artigo 14º CRP. Este princípio de legitimação de
direito é aplicado pelos administradores ou aplicadores de direito, ou seja, pelas
entidades competentes para lavrar actos e contratos e tomar decisões sobre imoveis:
seja o notário, conservador, juiz, autoridades administrativas em geral, etc. todas as
entidades que tem legitimidade para lavrar esses títulos tem que ter em atenção esse
princípio. O princípio da legitimação de direitos está também consagrado nos termos
do código do notariado nos seus artigos 54º e 55º. Em consequência, só pode
transmitir direitos sobre imoveis quem tiver esses bens inscritos no registo em seu
nome, da mesma maneira que só podem ser constituídos encargos sobre bens imoveis
contra a pessoa em nome de quem eles estão inscritos no registo, artigo 14º/1 CRP.

b) Excepção ao princípio da legitimação de direitos – o número 2 do artigo 14º CRP, no

entanto, excepções ao princípio da legitimação de direitos. Aqui, normalmente,
veremos a aplicabilidade das provisoriedades por dúvidas. Para ter em conta a
situação de desactualização do registo predial que, à data da entrada em vigor do
actual CRP, o legislador previu uma outra excepção nos termos do numero 3 do artigo
14º CRP. O número 4 do mesmo preceito estipula que a partilha pode ser titulada sem
que os bens se encontrem inscritos a favor do autor da herança ou dos titulares do
património indiviso.

9. Princípio do trato sucessivo – corolário do princípio da legitimação de direitos é o

princípio do trato sucessivo: diferencia-os sobretudo a qualidade dos destinatários, uma
vez garantia do cumprimento do princípio da legitimação é da responsabilidade das
entidades que titulam os factos sujeitos a registo enquanto é ao conservador que tem a seu
cargo o registo que, na sua função qualificadora, cabe assegurar a observância do princípio
do trato sucessivo. O princípio do trato sucessivo quer dizer que o direito do adquirente
deve apoiar-se no do transmitente. O encargo só pode ser constituído pelo respectivo
titular de direito. O princípio do trato sucessivo tem dois aspectos distinto: por sua vez,
o registo definitivo de aquisição de direitos, como diz o número 1 do artigo 44º, depende
da prévia inscrição dos bens em nome de quem os transmite ou onera.

C. ACTOS DO REGISTO: o registo compõe-se da descrição predial, da inscrição dos factos

e respectivos averbamentos, bem como de anotações de certas circunstâncias, nos casos
previstas na lei, artigo 89º CRP.
Os registos são efectuados no prazo de 15 dias pela ordem de anotação no diário, salvo
nos casos de urgência, artigo 87º/1 CRP. Os registos são efectuados pela ordem das
apresentações no diário, artigo 87º/2 CRP. Nos casos de urgência, o registo deve ser efectuado
no prazo máximo de cinco dias, artigo 87º/3 CRP.
Os actos de registo (descrição, inscrição e averbamentos) são lavrados por extracto e
executados em suporte electrónico, artigo 89º/2 CRP. Se as condições técnicas não
permitirem a realização do registo em suporte informático, os registos podem ser
dactilografados ou, se necessário, manuscritos a preto com caracteres legíveis, de
permanência assegurada, artigo 89º/3 CRP.

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O registo tem que ser assinado com a menção da qualidade do conservador. Nos
averbamentos é permitido abreviaturas ou rubricas, artigo 90º/2 CRP. a data dos registos é a da
apresentação ou, se desta não dependerem, a data em que forem efectuados, artigo 90º/1 CRP.
O suprimento da falta de assinatura vem previsto nos termos do artigo 91º CRP.
A inscrição e os averbamentos são efectuados por estratos. São extraídos dos documentos
que servem de suporte ao pedido de registo, os títulos que materializam o acto.

1. Descrição: artigos 92º e seguintes CRP – a descrição correspondem, em termos

grosseiros, ao assento no registo civil.
a) Conceito de descrição – a descrição tem por fim a identificação física, económica e
fiscal dos prédios (artigo 92º/1 CRP), pelo que envolve uma enumeração das
características individualizadoras de cada prédio, tendo em conta o princípio da
especialidade em que os prédios e os seus direitos devem ser descritos de forma clara
para que não haja duvidas. A descrição é um acto do registo: não é um facto sujeito
a registo. A descrição é um suporte das inscrições. A cada prédio corresponde a uma
descrição, portanto não há possibilidade de haver dois prédios com a mesma descrição
– artigo 92º/2 CRP. Se o modelo das fichas em vigor o permitir, junto à descrição
podem constar cotas de referência das inscrições, artigo 92º/3 CRP. Sempre que se
cancelam ou caduquem as inscrições correspondentes, ou se transfiram os seus efeitos
mediante novo registo, as cotas de referência, quando existam, devem publicitar que
a informação deixou de estar em vigor, artigo 92º/4 CRP. Não há possibilidade de
haver uma inscrição sem que haja uma descrição predial, ou seja, previamente tem que
ser aberta uma descrição predial para que se possa fazer uma inscrição.

b) Aberturas de descrições – as descrições são feitas na dependência de uma inscrição ou

de um averbamento, artigo 93º/1 CRP. Em caso de recusa, não impede a abertura da
descrição, artigo 93º/2 CRP.

c) Descrição subordinada – o artigo 94º CRP introduz o conceito de descrição

subordinada: é que, no caso de prédios constituídos em regime de propriedade
horizontal, alem da descrição genérica do prédio, é feita uma descrição distinta para
cada fracção autónoma, artigo 94º CRP. Ou seja, temos a descrição principal do
prédio e temos, por outro lado, a descrição de cada uma das fracções.

d) Conteúdo das descrições – a descrição abrange as menções gerais enumeradas no

artigo 95º CRP. A identificação física deverá corresponder à indicação da sua
localização e da respectiva área (artigo 95º/1, c) CRP); a identificação económica
compreende a indicação, além da sua natureza rustica, urbana ou mista, do destino e
utilização concreta dos prédios: nos urbanos, o tipo de culturas de exploração agrícola,
pecuária ou florestal; nos urbanos, o tipo de utilização – habitação, comercio,
industria, serviços, lote para construção ou outro -, o numero de pisos e,
eventualmente, logradouro, garagem ou arrecadação (artigo 95º/1, b) CRP); a
identificação fiscal corresponde à indicação do artigo da matriz predial, artigo 95º/1,
e) CRP.

e) Conteúdo das descrições subordinadas – as descrições subordinadas devem, por sua

vez, conter as menções constantes no artigo 96º CRP.

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f) Bens do domínio publico – a descrição do objecto de concessões em bens de domínio

público vem prevista no artigo 97º CRP.

g) Anexação e desanexação – a anexação, tal como a desanexação, têm consequências

sobre a descrição dos prédios.
A anexação resulta da junção a um prédios de outro ou outros prédios, ou
mesmo de parcelas de outros prédios; um requisito essencial para a anexação de
prédios é a contiguidade dos prédios, ou seja, não se pode anexar um prédio sita na rua
de lisboa com outro prédio sita em Monte de Sossego. Alem disso, os prédios para a
anexação tem que ser do mesmo proprietário, não pode anexar dois prédios de dois
proprietários diferentes.
No caso de anexação, determina o numero 1 do artigo 98º CRP que seja aberta
nova descrição quando o registo incidir sobre prédio. Ou seja, quando uma pessoa
queira anexar dois prédios ele tem que abrir uma nova descrição. As inscrições
vigentes sobre a descrição de que foi desanexada a parcela ou sobre as descrições total
ou parcialmente anexadas são mencionadas da ficha da nova descrição – artigo 98º/2
CRP.
Por sua vez, a desanexação consiste na operação inversa, ou seja, no
destacamento de parcela de um prédio para constituir outro.

h) Descrições duplicadas – no caso de se dar pela inexistência de descrições duplicadas,

o artigo 99º CRP determina que se reproduzem na ficha de uma delas os registos em
vigor nas restantes fichas, cujas descrições se consideram inutilizadas. Nas descrições
inutilizadas e na subsistente far-se-ão as respectivas anotações com remissos
reciprocas.

i) Inutilização de descrições – as descrições não são susceptíveis de cancelamento,

artigo 100º/1 CRP, mas devem ser inutilizadas quando se verificarem as condições
referidas nesta disposição e que no fim de contas têm a ver com o facto de o prédio
descrito ter deixado de existir em si mesmo ou ter deixado de existir na forma descrita.
Ou seja, resumindo, não se pode cancelar as descrições, mas sim deve é inutilizar as
descrições prediais. As descrições que devem ser inutilizadas vêm previstas no
número do artigo 100º CRP. A inutilização de qualquer descrição é anotada com
menção da sua causa, artigo 100º/3 CRP. Temos que ter presente que anexar é juntar
e desanexar é dividir. Entretanto, não tem que ser a totalidade dos prédios, pode ser
parcela de uma mais parcela de outro, um por inteiro com parcela de outro, um pode
estar descrito e outro não descrito, etc.

2. Averbamentos à descrição – artigos 101º e seguintes CRP:

a) Alteração das descrições – os elementos das descrições pode ser alterada, completados
ou rectificada por averbamentos, mas as alterações resultantes de averbamentos não
prejudicam os direitos de que neles não teve intervenção, desde que definidos em
inscrições anteriores – artigo 101º CRP. Ou seja, a função do averbamento é alterar,
completar, rectificar as descrições prediais.

b) Requisitos gerais dos averbamentos à descrição – os averbamentos à descrição devem

conter, além do número de ordem privativo e do número e data da apresentação, a

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menção dos elementos da descrição alterados, completados ou rectificados – artigo

102º CRP.

c) Actualização oficiosa das descrições – os elementos das descrições devem ser

oficiosamente actualizados quando a alteração possa ser comprovada por um dos
meios previstos no número 1 do artigo 103º CRP. Enquanto não se verificar a
intervenção prevista na alínea c) do número 1 do artigo 103º CRP, a actualização é
anotada à descrição, inutilizando-se a anotação se a intervenção não correr dentro do
prazo da vigência do registo que lhe deu origem, artigo 103º/2 CRP.

d) Harmonização com cadastros e matriz, artigos 34º e 35º CRP.

3. Inscrições – artigos 104º e seguintes:

a) Conceito das inscrições – as inscrições visam definir a situação jurídica dos prédios,
mediante extracto dos factos e a eles referentes, e só podem ser lavrados como
referencia a descrições genéricas ou subordinadas. A inscrição de qualquer facto
respeitante a várias descrições é lavrada na ficha de cada uma destas – artigo 104º
CRC. Cada facto jurídico dá origem a uma inscrição, mas existem determinadas
situações em que haverá unidade inscrição para vários casos previstos nos termos do
artigo 112º CRP.

b) Inscrições provisorias - Por questão da segurança jurídica, as inscrições são

definitivas. No entanto, em certos casos, as inscrições são provisórias. A
provisoriedade das inscrições pode ser por natureza ou por dúvidas.
As inscrições é provisoria por natureza quando o próprio legislador o
determina, ou seja, é o legislador que determina as situações de provisoriedade das
inscrições por natureza em que estão taxativamente especificadas e tipificadas na lei.
Não pode haver outras situações de inscrição provisoria por natureza que não seja
aquelas previstas nos termos do artigo 105º CRP. A conversão da inscrição provisória
em definitivo, normalmente, é dependente da ocorrência de um facto no futuro.
As inscrições é provisoria por dúvida quando existe falta de elementos
necessários, vicio ou deficiência no título ou em outros documentos ou até eventual
incompatibilidade entre o que está no registo e o que é pedido – artigo 82º CRP. Essas
situações não são tao graves a ponto de levar a uma recusa (artigo 81º CRP), em que
este está igualmente definidas na lei. A dúvida a que se refere não é uma dúvida
existente na mente do conservador, ou seja, o conservador não pode ter dúvidas ao
fazer um despacho e tem que estar sempre preparado para resolver os problemas
colocados. O conservador tem que ter a certeza que o título tem uma deficiência ou
falha para não registar definitivamente e, consequentemente, dar um despacho de
provisoriedade por dúvidas. O conservador é um fiscal do cumprimento das
obrigações fiscais e não pode entrar na apreciação do mérito da decisão fisco – artigo
84º CRP. Pode haver também problemas na identificação dos sujeitos activos e
passivos, mas que não leva a recusa (artigo 81º CRP). Se as deficiências do processo
de registo não forem supridas nos termos do artigo 85º, o registo deve ser feito
provisoriamente por duvidas quando existam motivos que obstem ao registo do acto
tal como é pedido e que não seja fundamento de recusa – artigo 82º CRP. A
provisoriedade por duvida tem que constar da inscrição e tem que ser fundamentada –
artigo 83º CRP.

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c) Inscrições provisórias por natureza – são provisorias por natureza as inscrições

previstos no artigo 105º CRP.

d) Prazos de validade das inscrições provisorias – os registos provisórios caducam se não

forem convertidos em definitivos dentro dos prazos estabelecidos nos números 3 a 10
do artigo 105º. É de seis meses o prazo das inscrições provisorias previstas nos
termos das alíneas f), g), h) do número 1 do artigo 105º CRP.

e) Conteúdo das inscrições - a inscrição abrange as menções gerais enumeradas no

artigo 106º CRP.

f) Convenções e clausulas acessórias – o conteúdo do extracto da inscrição deve ser

completado, quando o caso, com as convenções ou clausulas acessórias enumerada
de forma taxativa no artigo 107º CRP. Ou seja, o extracto das inscrições contam
obrigatoriamente as convenções ou clausulas acessórias previstas nos termos do artigo
107º CRP.

g) Menções especiais – o conteúdo do extracto da inscrição deve ainda ser completada

com as menções especiais previstas nos termos do artigo 108º CRP.

a) Menções especiais da inscrição de hipotética – as menções especiais que devem

conter o extracto da inscrição da hipotética vêm previstas nos termos do artigo 109º
CRP. Nas inscrições hipotecárias, o princípio da especialidade se verifica com maior
evidencia. Isto porque, o credor não pode aproveitar de uma hipotética. Nas inscrições
hipotecárias pode haver conversão da provisoriedade por dúvida e manter a
provisoriedade por natureza.

b) Inscrição de factos constituídos simultaneamente com outros sujeitos a registo – a

inscrição que envolva o registo de aquisição ou mera posse acompanhada de
constituição de outro facto sujeito a registo ou da extinção de facto registado
determina a realização oficiosa do registo desses factos – artigo 110º CRP. Ou seja, a
pessoa não requereu nem o cancelamento nem o registo do outro facto, mas o
conservador acaba por tomar conhecimento de que há um cancelamento que tem que
ser feito e de que há um outro facto que não foi pedido o seu registo mas que deverá
ser efectuado. Aqui deverá conceder a inscrição oficiosa aplicando a excepção
previsto no artigo 50º CRP.

c) Inscrição de propriedade limitada – o artigo 111º CRP estipula uma situação que
reversa a inscrição da propriedade limitada, ou seja, inscrição da nua propriedade e do
usufruto. Aqui o legislador considera que o usufruto não é um direito real no sentido
de que não está inscrito no livro da propriedade. O legislador considera que o usufruto
é um ónus, assim, a hipotética sobre um imóvel. Logo, o usufruto é inscrito no livro E
(nas inscrições diversas) e não no livro G (inscrição de propriedade). Se a pessoa pede
a inscrição do usufruto da nua propriedade a seu favor e não há pedido de inscrição do
usufruto, o conservador actuará oficiosamente. No registo predial não há inscrição de
nua propriedade, apenas inscreve-se a plena propriedade no livro G.

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d) Unidade da inscrição - Cada facto jurídico dá origem a uma inscrição, mas existem
determinadas situações em que haverá unidade inscrição para vários casos, previstos
nos termos do artigo 112º CRP.

4. Averbamentos à inscrição:
a) Conceito de averbamentos à inscrição - tal como acontece com a descrição, também as
inscrições podem ser completadas, actualizadas ou restringidas por averbamento
(artigo 113º/1 CRP), devendo todavia ter-se em atenção que, salvo disposição em
contrário, o facto que amplie o objecto ou os direitos e os ónus ou encargos,
definidos na inscrição, apenas poderá ser registado mediante nova inscrição (artigo
113º/2 CRP). É averbada à inscrição da propriedade, a extinção do usufruto ou uso e
habitação, sempre prejuízo do cancelamento oficioso do respectivo registo, artigo
113º/3 CRP. Os averbamentos são lançados a cada uma das inscrições lavradas nos
termos do artigo 104º/3 CRP.

b) Conteúdos dos averbamentos à descrição – são registados por averbamentos às

respectivas inscrições previstas nos termos do artigo 114º CRP. O artigo 114º
contempla duas situações distintas: as sub-inscrições e os verdadeiros
averbamentos. A doutrina designa-as de sub-inscrições porque, de facto, não são
verdadeiros averbamentos, e sim, factos novos trazidos ao registo. Podem ser feitos
provisoriamente por dúvidas os averbamentos referidos no n.º 1 do artigo 114º CRP
e provisoriamente por natureza os averbamentos de factos constantes do mesmo
número que tenham de revestir esse carácter quando registados por inscrição – artigo
114º/3 CRP. A conversão em definitiva da inscrição de acção em que se julgue
modificado ou extinto um facto registado, ou se declare nulo ou anulado um registo,
determina o correspondente averbamento oficioso de alteração ou Cancelamento –
artigo 114º/4 CRP.

c) Conteúdo dos averbamentos à inscrição – o averbamento deve conter os elementos

que vem previsto nos termos do artigo 115º CRP.

d) Conteúdos em especiais dos averbamentos à inscrição – o averbamento deve conter

elementos especiais previstos especialmente nos termos do artigo 116º CRP.

5. Anotações – a anotação não é um acto de registo em sentido próprio, mas uma mera
nota de circunstâncias a que interessa dar publicidade, em regra da iniciativa do
conservador e rubricada por ele ou por funcionário competente, mas sempre em casos
previstos na lei. São múltiplos os casos de anotação, sendo exemplos a de caducidade,
logo que verificada (artigo 16º/4 CRP), a do acto recusado (artigo 81º/3 CRP), a do
suprimento da falta de assinatura (artigo 91º/4 CRP), a de desanexação de outro prédio
(artigo 93º/2 CRP). Outras situações em que temos anotação: artigo 28º/1, a), b);
artigo 31º; artigo 73º; artigo 89º/1 CRP; artigo 87º/1; artigo 99º/2; artigo 100º/3 todos
do CRP.

D. PEDIDO DE REGISTO:
1. Princípio da instância - o princípio da instância significa que o registo se efectua a
pedido dos interessados, ou seja, que, salvo em casos expressamente previstos na lei, o
conservador não actua por sua própria iniciativa. O princípio da instância está consagrado

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no artigo 50º CRP. Esse preceito estipula que o registo efectua-se mediante pedido de
quem tenha legitimidade (artigo 46º CRP), salvo os casos de oficiosidade previstas na
lei (artigo 110º CRP). O processo do registo só é desencadeado através do pedido do
interessado. A concretização do princípio da instância é a forma como o pedido é feito.

2. Modalidades do pedido: o pedido de registo pode ser efectuado, artigo 51º CRP:
a) Presencialmente - Quando efectuado presencialmente, o pedido de registo pode
revestir a forma verbal, sem prejuízo das declarações para registo, nos termos do
artigo 58º CRP, ou a forma escrita, em impresso de modelo aprovado – artigo 53º
CRP.
b) Por via electrónica – O pedido de registo por via electrónica é regulamentado por
portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça – artigo 52º/1 CRP;
c) Pelo correio;
d) Por telecópia - O pedido de registo por telecópia só pode ser enviado por notário, nos
termos a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça –
artigo 52º/2 CRP;
e) E por via imediata.

3. Elementos do pedido – nos termos do artigo 55º/1 CRP, o pedido de registo deve conter
os seguintes elementos:
a) Indicação do apresentante;
b) A indicação dos factos;
c) A indicação dos prédios a que respeita;
d) A indicação dos documentos que os instruem.

Quando se trata de prédio não descrito, o pedido do registo deve conter os seguintes
elementos, artigo 55º/2 CRP:
a) Indicar o nome;
b) Estado e residência dos proprietários ou possuidores;

E. SUPORTES DOCUMENTAIS EM QUE É LAVRADO OS REGISTOS – nos serviços de

registo deve conter, artigo 28º CRP:
1. Diário – o diário deve ser destinado à anotação cronológica dos pedidos de registo e
respectivos documentos – artigo 28º/1, a) CRP. Quando as condições técnicas o permitir, o
diário de registos devem existir apenas em suporte informático, artigo 28º/2 CRP,
2. Fichas – as fichas devem ser destinadas a descrições, inscrições, averbamentos e
anotações, artigo 28º/1, b) CRP. Quando as condições técnicas o permitir, as fichas de
registos devem existir apenas em suporte informático, artigo 28º/2 CRP. As fichas de
registo são ordenadas por freguesias e, dentro de cada uma delas, pelos respectivos
números de descrição, artigo 29º CRP.
3. Verbetes reais e pessoais – para efeitos de busca, há em cada conservatória um ficheiro
real e um ficheiro pessoal, artigo 30º/1 CRP.
a) Ficheiro real – o ficheiro real é constituído por verbetes indicadores dos prédios,
ordenados por freguesias, previstas nas alíneas do número 2 do artigo 30º CRP.
b) Ficheiro pessoal – o ficheiro pessoal é constituído por verbetes indicadores dos
proprietários ou possuidores dos prédios, ordenados alfabeticamente, artigo 30º/3
CRC.

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c) Preenchimento dos verbetes – os verbetes dos ficheiros, real e pessoal são anotados e
actualizados simultaneamente com qualquer registo, artigo 31º CRP.
4. Arquivo de documentos – ficam arquivadas pela ordem das apresentações os documentos
que serviram de base à realização dos registos, bem como o comprovativo do pedido,
artigo 32º CRC.

F. CESSAÇÃO DOS EFEITOS DO REGISTO – os efeitos do registo transferem-se mediante

novo registo – artigo 15º CRP. Por outro lado, os efeitos do registo extinguem-se por
caducidade (artigo 16º e 17º CRP) ou cancelamento (artigo 18º CRP) – artigo 15º in fine CRP.

1. Caducidade:
a) Caducidade geral - Os registos caducam por força da lei ou pelo decurso do prazo de
duração do negócio. Os registos provisórios caducam se não forem convertidos em
definitivos ou renovados dentro do prazo da respectiva vigência. É de seis meses o
prazo de vigência do registo provisório, salvo disposição em contrário. A
caducidade deve ser anotada ao registo, logo que verificada – artigo 16º CRP.
portanto, a caducidade é efectuado, por sua vez, por anotação, artigo 16º/4 CRP.
b) Prazos especiais – os prazos especiais da caducidade dos registos vêm previstos nos
termos do artigo 17º CRP.

2. Cancelamento - Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou
encargos neles definidos ou em execução de decisão judicial transitada em julgado –
artigo 18º CRP. O cancelamento dos registos é efectuado por averbamento, nos termos do
artigo 114º/2, g) CRP. Os factos comprovados pelo registo não podem ser impugnados em
juízo sem que simultaneamente seja pedido o cancelamento do registo, artigo 8º CRP,
em que o legislador pretende evitar que haja duas verdades com a mesma força jurídica.

G. VÍCIOS DO REGISTO: os vícios do registo podem ser a inexistência, a nulidade e a

inexactidão, nos termos dos artigos 19º e seguintes CRP.

1. Inexistência – nos termos do artigo 19º, o legislador predial estipula duas situações em
que o registo é considerado inexistente:
a) Tiver sido lavrado em conservatória territorialmente incompetente;
b) For insuprível a falta de assinatura do registo (artigo 19º CRP). O suprimento da falta
de assinatura está previsto no artigo 91º CRP.
O registo juridicamente inexistente não produz quaisquer efeitos, podendo a inexistência
ser invocada por qualquer pessoa, a todo o tempo, independentemente da declaração negocial,
artigo 20º/1, 2 CRP.

2. Nulidade:
a) Causas de nulidade - as situações em que o registo é nulo vêm previstas nos termos do
artigo 21º CRP.
b) Declaração de nulidade – a nulidade do registo só pode ser invocado depois de
declarada por decisão judicial com transito em julgado, artigo 23º/1 CRP.
c) Confirmação da nulidade – o registo assinado por pessoa sem competência deve ser
conferido com os respectivos documentos para se verificar se pode ser efectuado,
aplicando-se com as devidas adaptações os números 2 e 3 do artigo 91º CRP – artigo
22º CRP.

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3. Inexactidão – o registo é inexacta quando se mostrar lavrado em desconformidade com o

título que lhe serviu de base ou enferme de deficiências provenientes desse título que não
sejam causa de nulidade – artigo 24º/1 CRP. Os registos inexactos são rectificados nos
termos dos artigos 137º e seguintes CRP.

4. Porque será que o legislador não se refere a anulabilidade do registo – isto porque, o
conservador e o notário podem praticar anuláveis; não podem é praticar actos nulos.

H. APRSENTAÇÃO:
1. Definição de apresentação - salvo nos casos de oficiosidade previstos na lei, o processo
de registo inicia-se com o seu pedido por quem tenha para tanto legitimidade, mediante
entrega, quando exigível, de um impresso de modo oficial, designado por requisição,
acompanhado dos documentos necessários. A este acto se dá nome de apresentação. A
apresentação está intimamente ligado com o princípio da instância. Só podem ser
registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem – artigo
56º/1 CRP. Os documentos apresentados são anotados no diário pela ordem dos pedidos
– artigo 73º/1 CRP.

2. Modalidades da apresentação dos documentos – o legislador estipula que os

documentos podem ser apresentados pessoalmente, por via electrónica, por telecópia, pelo
correio ou por via imediata nos termos do artigo 73º CRP.
a) Apresentação pessoal – a apresentação dos documentos de apresentação efectuado
presencialmente em serviço de registo por pessoa com legitimidade para o efeito
pode revestir forma verbal (artigo 53º CRP). A apresentação pessoal é naturalmente
efectuada ao balcão do serviço de registo, dentro do horário legal de abertura ao
público.
b) Apresentação por via electrónica - O legislador prevê ainda a apresentação dos
documentos por via electrónica nos termos do artigo 52º CRP – artigo 73º/2 CRP.
c) Apresentações por telecópia – os documentos apresentados por telecópia são anotadas
pela ordem de recepção dos pedidos nos termos das alíneas do número 3 do artigo 73º
CRP.
d) Apresentação pelo correio ou por via imediata – os documentos apresentados pelo
correio ou por via imediata são anotados imediatamente após a última apresentação
por telecópia recebida entre as 0 horas e a hora de encerramento ao público do serviço
de registo, observando-se o disposto no artigo 76º CRP.

3. Elementos da anotação – as anotações devem conter necessariamente os dados previstos

no numero 1 do artigo 74º CRP. As anotações para a anotação resultam do pedido de
registo, artigo 74º/2 CRP. Por cada facto é feita uma anotação distinta no diário, segundo a
ordem que no pedido lhe couber, artigo 73º/3 CRP.

4. Rejeição da apresentação – a apresentação deve ser rejeitada apenas nos casos previstos
no artigo 78º CRP. A apresentação só pode ser rejeitada quando os pedidos tenham
imprecisões sérias, deficiência graves que não pode ser aceita daquela forma. Ver o artigo
49º CRP. Verificada a existência de causa de rejeição, é feita a apresentação do pedido
no diário com elementos disponíveis, artigo 78º/2 CRP. A rejeição deve ser fundamentada
em despacho, artigo 78º/3 CRP.

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5. Encerramento do diário – o encerramento do diário é feito nos termos do artigo 79º

CRP.

6. Apresentações simultâneas - se forem apresentados simultaneamente diversos

documentos relativos ao mesmo prédio, as apresentações são anotadas pela ordem da
antiguidade dos factos que se pretendem registar – artigo 76º/1 CRP. Quando os factos
tiverem a mesma data, a anotação feita pela ordem da respectiva dependência ou, sendo
independentes entre si, sob o mesmo número de ordem – artigo 76º/2 CRP. O artigo 51º
CRP diz que não pode haver registo de factos que não estejam materializados e provados
em documentos. Os documentos fazem parte do processo de registo.

I. DOCUMENTOS:
1. Conceito - em relação aos documentos, o legislador vem permitir que haja utilização de
documentos que já se encontra arquivados na conservatória – artigo 56º/2 CRP. os
documentos escritos em língua estrangeira só podem ser aceites quando traduzidos nos
termos da lei material, artigo 56º/3 CRP.

2. Menções obrigatórias – dos actos notariais, processuais ou outros que contenham factos
sujeitos a registo devem constar as menções previstas no artigo 57º CRP.

3. Casos especiais:
a) Aquisição e hipotética antes de lavrado o contrato, artigo 60º CRP
b) Penhora, artigo 61º CPR
c) Aquisição por arrematação judicial, artigo 62º CRP
d) Aquisição em comunhão hereditária, artigo 63º CRP
e) Hipotética legal e judicial, artigo 64º CRP
f) Afectação de imoveis, artigo 65º CRP
g) Renuncia a indemnização, artigo 66º CRP
h) Acções e procedimentos cautelares, artigo 67º CRP
i) Contrato para pessoa a nomear, artigo 68º CRP
j) Cancelamento de hipotética, artigo 69º CRP
k) Cancelamento de hipotética para garantia de pensões periódicas, artigo 70º CRP
l) Cancelamento do registo de penhora e providências cautelares, artigo 71º CRP
m) Cancelamento dos registos provisórios, artigo 72º CRP

J. QUALIFICAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTO

K. MEIOS DE SUPRIMENTO DO REGISTO

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