STORIA

MARCO HISTÓRICO

La Proprietà Orizzontale ha cominciato a svilupparsi con più forza nel XIX secolo, avendo
antecedenti storici come istituzione fin dai tempi antichi.

Bastrebbe rivedere alcuni frammenti del Digesto, attribuiti al grande Papiano, per trovare
la comproprietà sugli elementi comuni dell'immobile, principio vigente nella
conosciuta proprietà per piani, per appartamenti o chiamata anche Proprietà Orizzontale.

Si dice che la Proprietà Orizzontale ebbe origine a Roma quando attraverso la Legge di
Sicilia nell'anno 298 dalla fondazione di Roma, fu autorizzato ai plebei di abilitare il
Monte Aventino, perciò molte famiglie che non avevano risorse sufficienti per
costruire le proprie abitazioni, si unirono per costruire case in comune, dividendo si
poi i piani.

L'evoluzione dell'istituzione attraversa tre periodi, a seconda di come si trasforma il

concepto del dominio:

In primo luogo è emersa la concezione assoluta, secondo la quale le facoltà dominiche

del proprietario arrivavano fino al cielo sopra e fino all'inferno sotto.

In seguito appare la divisione delle case per piani o livelli, che ha stabilito alcune
limitazioni al concetto precedente e poi si è raggiunto il concetto di Proprietà Orizzontale,
con maggiore frazionamento del dominio e la coniugazione dei diritti sulla casa
e sulle aree comuni appartenenti a più di un proprietario.

La prima sentenza citata nella dottrina fu quella pronunciata a Parigi nel 1672, nella quale
si sostiene che "Quando un edificio è posseduto da due proprietari distinti, di cui
quello è della parte bassa e l'altro di quella alta, ognuno può fare ciò che gli
piacere nella sua porzione, purché con il suo atteggiamento non si causino danni e
inconvenienti, bene nella comodità, bene nella solidità dell'edificio.

Il Codice di Napoleone nel 1804, nel suo articolo 604, ammise la possibilità che i
diversi piani di una casa appartenevano a vari proprietari e incorporò nel suo testo
il concetto delle aree comuni o appartenenti a tutti i proprietari in proporzione
al valore dei rispettivi piani, quando vengono indicati in questo: Quando i diversi piani di
una casa appartiene a diversi proprietari, se i titoli di proprietà non regolano la
maniera di fare le riparazioni e le ricostruzioni, devono essere fatte in modo
seguente: le pareti maestre e il tetto sono a carico di tutti i proprietari, in
proporzione al valore dell'appartamento che gli appartiene. Il proprietario del primo piano fa la
scala che lo conduce; il proprietario del secondo piano fa, a partire dal primo, la
scala che conduce a casa sua, e così via.

La prima legge che ha regolato questa istituzione con le sue caratteristiche attuali è stata promulgata nel
Belgio nell'anno 1924, e nel continente americano, il paese all'avanguardia fu il Brasile.
che promulgò la sua Legge speciale del 25 giugno 1928, la quale contiene una delle
regolamenti più completi sulla Proprietà Orizzontale. A Cuba nasce il primo
tentativo di regolamentazione attraverso il Decreto Presidenziale n. 2890, del 28 agosto di
1950, che regolamentava la proprietà per piani o appartamenti appartenenti a più di un
titolo, enfatizzando l'iscrizione degli immobili corrispondenti nel Registro

1
della Proprietà, esercitando forza sul dominio esclusivo del piano, subordinandolo a
comproprietà degli elementi comuni.

Nel 1951, l'Associazione Interamericana di avvocati ha celebrato a Montevideo una

conferenza a cui è stata invitata l'Associazione Nazionale dei Registratori, il cui compito è
sviluppare fu la Proprietà Orizzontale, concordando in detta conferenza varie
risoluzioni che furono precedenti diretti della Legge Decreto n. 407 del 16 di
settembre 1952 chiamata Legge sulla Proprietà Orizzontale.

PROPRIETÀ ORIZZONTALE IN COLOMBIA

Nel 1940, in questo anno, importanti città del paese mostrarono un progresso vertiginoso.
urbanistico, di fronte a ciò che ha reso evidente la necessità di ricorrere al sistema di Proprietà
Orizzontale. Che si conclude con la presentazione di un progetto di legge sulla "proprietà di
piani e appartamenti di un stesso edificio.

Tuttavia, con la chiusura del congresso del 1947, il progetto non poté essere trasformato in legge.
della Repubblica.

Nel 1948, dopo i fatti del 9 aprile 1948 che lasciarono la capitale di
Repubblica quasi distrutta, in virtù dei poteri dello stato d'emergenza il governo di
Marino Ospina Pérez emanò il decreto 1286 del 1948, il cui scopo era stimolare le
costruzioni di vari piani per sostituire le costruzioni danneggiate.

In Colombia la nozione storicamente è relativamente nuova. I suoi antecedenti si

risalgono all'anno 1948 quando con la legge 182 del 29 dicembre, si iniziò a
reglamentar esta modalidad inmobiliaria.

Come risposta alla crescita accelerata delle città e ai costi elevati sia
dalla terra come dalla costruzione, ogni giorno l'abitazione unitaria e separata cede il passo a
le aggregazioni in edifici o complessi, arrivando a formare enormi conglomerati, in
dove si combinano anche le coproprietà dando luogo all'integrazione con
attività commerciali, industriali e ricreative, con caratteristiche di cittadelle

La legge 675 del 3 agosto 2001 ordina sotto un unico regime l'attività di
proprietà orizzontale e incorpora in un'unica persona i diritti individuali esclusivi
e i comuni e inseparabili di questi. L'istituzione così sorta è una persona giuridica
di diritto privato le cui attività devono essere svolte con scopi puramente
sociali, ciò che le incapsula all'interno delle organizzazioni civili senza scopo di lucro, con

2
obblighi di tipo contabile e tributario indicati dalla legge per le entità così
create

In assenza di una normativa determinante in materia contabile per questo tipo di

organizzazioni e cercando di colmare quel vuoto, il Consiglio Tecnico della Contabilità
Pubblica, rispondendo a frequenti domande formulate da diversi utenti, ha emesso le
orientamenti professionali #S. 003 del 25 settembre 2001, abrogata dalla 007 di
30 settembre 2003, sostituita a sua volta dalla 010 del 26 dicembre 2006, fino a
raggiungere il compendio attuale con la 002 del 26 febbraio 2008.

Poiché le due orientamenti più recenti sono un prezioso contributo per

i nostri lettori, li invitiamo a consultarle come strumenti per un esercizio adeguato
della contabilità pubblica nelle entità di proprietà orizzontale, chiarendo che è solo
vigente il pronunciamiento del 26 febbraio 2008, che in principio fu numerato con
il 001, ma poi distinto con il 002 come appare a giugno 2008 nella pagina del
Consejo.

I BENI DI DOMINIO PRIVATO

Di: Nora Pabón Gómez* Speciale per EL TIEMPO 22 settembre 2001
12:00 a.m.
Definizione. La Legge 675 del 2001 definisce i beni privati o di dominio particolare
come gli immobili debitamente delimitati, funzionalmente indipendenti, di
proprietà e sfruttamento esclusivo, membri di un edificio o complesso
sottoposto al regime di proprietà orizzontale, con uscita diretta sulla via pubblica o
per un passaggio comune

Igualmente, la norma aggiunge che nella scrittura che contiene il regolamento di

La proprietà orizzontale deve includere l'identificazione di ognuno dei beni di
dominio particolare secondo i piani approvati dall'ente competente
(Curatorie Urbane o Uffici di Pianificazione).
Descrizione. I beni privati sono determinati dalla loro area, dipendenze e
linderos e sulla base di quella descrizione si aprono i fogli individuali di
matricola immobiliare presso l'Ufficio di Registro degli Strumenti Pubblici e,
successivamente, le planimetrie catastali di ogni unità.
La proprietà dei beni privati implica un diritto di co-proprietà sui
beni comuni dell'edificio o complesso, in proporzione ai coefficienti di
copropietà. Così, in ogni atto di disposizione, onere o sequestro di un bene
privato si intenderanno inclusi questi beni. Pertanto, non si potranno effettuare
tali diligences indipendentemente dal bene di dominio particolare a cui
accedono.

3
Imposte. I proprietari dei beni di dominio privato assumeranno e
pagheranno l'imposta fondiaria, alla quale si incorpore quella relativa ai beni
comuni dell'edificio o complesso in proporzione al coefficiente di copropietà.
Ipotecari sulle unità private. La nuova legge prende da quella precedente (Legge 182)
del 1948) la previsione che autorizza le banche e altre entità creditizie a
dividere i mutui costituiti a suo favore, su edifici o complessi, tra le
differenti unità private a prorata del valore di ognuna di esse. Una volta
iscritta la divisione dell'ipoteca presso l'Ufficio del Registro, i proprietari della
l'unità privata sarà responsabile delle obbligazioni ad essa inerenti
rispettivi gravami.
Ipoteca su immobile di maggiore estensione. Il contributo della Legge 675 in questo
Il senso si trova nel paragrafo dell'articolo 17 che dice: 'Quando esisterà un'
gravame ipotecario sull'immobile di maggior estensione che è stato sottoposto a
proprietà orizzontale, il proprietario iniziale (al momento di cedere unità
privati con pagamento in contanti all'interno dello stesso atto di trasferimento del
dominio), dovrà presentare per la sua protocollazione la certificazione di accettazione
del creditore, del sollevamento proporzionale dell'onere di maggiore estensione
che influisca sull'unità privata oggetto dell'atto. Senza questo documento il notaio non
può concedere la scrittura.
Obblighi dei proprietari di beni di dominio privato. La legge include
le obbligazioni che erano già previste nella maggior parte dei regolamenti.

Riforma del Regolamento. È chiaro che in virtù della riforma non si può alterare
la descrizione dei beni di dominio particolare né tantomeno ignorare o violare
i diritti acquisiti dal proprietario iniziale e dai fruitori.
*Avvocata, consulente esterna per l'Edilizia.

LA LEGGE SULLA PROPRIETÀ ORIZZONTALE dice che nell'atto che contiene il

il regolamento di proprietà orizzontale deve includere l'identificazione di ognuno di
los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados

La nascita e consolidamento del

regime di proprietà orizzontale
in Colombia, 1948-20011

4
 Héctor Elías Hernández Velasco
Magister in Ermeneutica Giuridica e Diritto.
Università Industriale di Santander.
Professore Associato, Scuola di Giurisprudenza e Scienze Politiche.
Università Industriale di Santander.
Bucaramanga. Colombia.

Introduzione

La Legge 675 del 2001 regolamenta la forma speciale di dominio denominata

proprietà orizzontale, in cui concorrano diritti di proprietà
esclusivi sui beni privati e diritti di comproprietà su di esso
terreno y demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y
la convivenza pacifica negli immobili ad essa sottoposti, così come la
funzione sociale della proprietà. Con questa Legge, e con i presupposti in essa
consacrati, si fa un passo avanti nella consolidazione di un regime di
dominio, che comprende il riconoscimento di un tipo di proprietà
individuo con una comunale. L'evoluzione di questa classe di proprietà si
iniziò nel 1948, dopo la distruzione del centro di Bogotá dopo il
fatti del 9 aprile; fatto che ha significato un grande problema di carattere
giuridico nel processo di ricostruzione della città, e che si è risolto a
a partire dall'emanazione della legge 182 di quell'anno, essendo, inoltre, il
primer esbozo del regime di proprietà orizzontale in Colombia.
Successivamente, sono state emanate diverse norme con lo stesso scopo,
come la Legge 16 del 1985 e l'attuale Legge 675 del 2001.

Questa evoluzione legislativa, che è frutto delle trasformazioni politiche,

economiche e sociali del paese, è quella che si vuole precisamente
affrontare nel presente lavoro. Pertanto, l'obiettivo è di addentrarci in
studio dell'evoluzione legislativa del modello di proprietà orizzontale in
Colombia tra il 1948 e il 2001, osservando in ogni momento storico le
diverse teorie sotto le quali si è compresa questa particolare forma di
proprietà, al fine di comprendere l'attuale modello che si è consolidato con
la Legge 675 del 2001.

1. Il diritto di proprietà

Nel campo del Diritto è innegabile l'importanza che rappresentano

i diritti reali nell'innalzarsi come poteri che hanno le persone
sulle cose; questa nozione elementare ci conduce al
difendendo il diritto borghese di proprietà che, un tempo, era visto
come assoluto, ma con la Riforma del 1936 in Colombia, ha smesso di

5
serlo, perché è stata introdotta la funzione sociale che deve adempiere.
Inoltre, questo fatto ha permesso il salto di un assolutismo esasperato di
i diritti, a una considerazione relativa nella gestione della libertà
disposizione di usare, godere e disporre di essi. Queste trasformazioni
si sono verificati a causa dell'influenza dottrinale e giurisprudenziale che proveniva dall'Europa
venivano acquistando importanza con la tesi solidarista di León Duguit, e
che si sono perpetuati fino all'attuale considerazione legale e giurisprudenziale,
che ha anche sottolineato la cosiddetta funzione sociale2, e ha
imposta una nuova funzione, questa volta ecologica.

Nell'ambito dell'assolutismo dei diritti, essere proprietari significava

possedere la titolarità su qualcosa senza rispetto per nessuna persona e con
amplie e exorbitanti poteri; autorità che ogni persona
si fondava sullo stesso quadro giuridico e giurisprudenziale che regnava in
l'ordinamento giuridico, e nel titolo stesso che giustificava il suo dominio.

Sotto queste ipotesi si sono sviluppati grandi processi di appropriazione con

fondamento in titoli che emanavano dalla propria autorità spagnola,
come erano "le mercedes di terra", o per mezzo delle
aggiudicazioni di terreni incolti e di ejidos, tra gli altri; e per processi di
appartenenza che progressivamente si sono spostate in avanti3. Da questa
forma, la distribuzione della terra si stava restringendo sempre di più a un
numero minore di persone, ciò come prodotto dell'esodo del
campo alla città, che ha portato a far nascere processi di
urbanizzazione, che hanno portato nuove e complesse situazioni
litigiose, come fu il transito dal modello di costruzione delle abitazioni
individui a grandi complessi residenziali per piani. Questo fatto
permise una migliore sistemazione per un numero maggiore di persone in
uno spazio più ridotto, di fronte al quale, e corrispondente con i
desideri di sicurezza, si svilupparono i complessi residenziali,
arrivando così all'esistenza di ciò che oggi conosciamo come la proprietà
orizzontale.

Questo fenomeno sociale, dell'aumento progressivo e indiscriminato di

proprietà per piani, è precisamente quello che ha portato a che il
l'ordinamento giuridico colombiano abbia tentato diversi modelli di
concepite questo tipo di proprietà al fine di soddisfare tutte le possibili
supplenti di fatto che possono sorgere da questa particolare forma di
proprietà, come era la comunità, la società, la persona giuridica e,
finalmente, la proprietà sui generis genera la luce di quanto previsto dalla Legge 675
dal 2001.

Il fatto che oggi si abbia una media chiarezza di questa figura, è stato dato
gracias a la riquísima tradición romano-germánica sobre la que se ha

6
erigido il regime giuridico di proprietà in Colombia, il quale ha
consentito che in un medesimo regime convivano forme individuali e
comuni di proprietà, e forme molto particolari nella gestione dei
diritti delle persone sulle cose, come ad esempio, quella che
considerava il proprietario del suolo come proprietario di ciò che vi si trova sopra
si edificava. Come ci dice il professor Velázquez Jaramillo: "La
la proprietà aveva un senso verticale la cui titolarità rimaneva nel
proprietario del suolo, considerando questo bene come fondamentalmente
protetto dal diritto.4

Sin dalla irruzione del diritto germanico, fuso con quello romano
costituirono una famiglia giuridica di cui ci nutriamo nella
elaborazione delle istituzioni del Diritto civile, come si annotava, si
ha dato origine a nuove forme di concepire la proprietà; per esempio,
e visto dalla dottrina che studia questo periodo, gli è stato concesso al
edificatore il potere su quanto costruito indipendentemente dal
diritto di dominio sul suolo, potendo coesistere diritti di
propiedad sobre un mismo bien5.

Quella serie di trasformazioni in materia di diritto di proprietà

permetteva progressivamente che si delineassero le prime nozioni di
proprietà orizzontale, come accaduto nel diritto francese emergente.
Attualmente, e dopo grandi trasformazioni sociali,
economiche e politiche, il regime della proprietà orizzontale ha raggiunto
una preponderanza di particolare trascendenza. Questo schema generale
ci permette di evidenziare l'importanza del tema di studio, il quale ha
sido vista desde diversos enfoques teóricos.

2. I precedenti storici della proprietà orizzontale

Il regime di proprietà orizzontale deve essere inteso nel contesto

del esercizio del diritto di dominio o proprietà, ma con riserva
che in esso si congiungono diritti individuali con diritti collettivi
o comuni. In questi termini, questo modello di proprietà è una forma
di dominio che implica, da un lato, la proprietà esclusiva su una
parte del immobile -appartamento o piano-, e per altro, la proprietà
comune delle aree sociali - quelle necessarie per l'esistenza, la sicurezza
e conservazione dell'edificio6L'articolo 1 della Legge 182 del 1948, al
respecto disponía:

I diversi piani di un edificio e i dipartimenti in cui si divide

ogni piano, così come gli appartamenti di una casa su un solo piano,
quando saranno indipendenti e avranno accesso alla pubblica via
direttamente o per un passaggio comune, potranno appartenere a diversi

7
proprietari, in conformità alle disposizioni di questa legge.
Il titolo potrà considerare come piano o appartamento i subpiani e le
buhardillas abitabili, purché siano indipendenti dagli altri
pavimenti e appartamenti

La definizione precedente è quella che oggi, alla luce della normativa vigente,
possiamo capire come proprietà orizzontale, ma è necessario avere
tieni presente che arrivare a strutturare un concetto di questa dimensione non
fu una questione facile per il legislatore e la giurisprudenza nazionale; molti
intenti legislativi e schemi teorici dovettero essere formulati per
llegar al establecimiento de un modelo autónomo que diera cuenta de
questo tipo di proprietà. È comprensibile che in Colombia non fosse una
lavoro di pura tecnica legislativa da parte del Congresso, il rilasciare una
norma di questa natura. Questo a causa del fatto che il modello che era stato
l'imposta nel nostro ambito partiva dalla concezione romana di
indivisibilità della proprietà, e come tale non risultava pacifica una
comprensione diversa da quella che finirebbe per imporsi con il
modello di proprietà orizzontale della Legge 182 del 1948, e nell'attuale
Legge 675 del 2001.

Secondo i rigorosi studi assunti dalla Corte

Costituzione colombiana in molte delle sue sentenze, si può
tracciare come questo tipo di proprietà affonda le sue radici o tentativi di
regolamentazione normativa nell'ultima decade del XIX secolo, specificamente
nell'anno 1890, quando nel dibattito sul progetto di legge che si
convertirebbe nella Legge 95 del 1890 furono inclusi due articoli presi da
la legislazione spagnola7, ma senza che si fosse potuto trasformare in legge
della Repubblica. Questi sforzi legislativi ottocenteschi stavano già dando
conto della necessità di regolamentazione in questo campo, e nel frattempo
previsero la grande complessità che avrebbe avuto in futuro.

Ma non sarebbe stato se non nella legislatura iniziata nel 1946, quando
nuovamente si è cercato di dare vita giuridica a una norma che regolasse questo
tipo di proprietà, poiché i problemi tra i titolari di dominio
individuo e collettivo si dovevano affrontare con le regole generali del
diritto di proprietà; normativa che non permetteva di risolvere i
problemi legali che ogni giorno si presentavano. Per contrastare
questo vuoto normativo si è dovuto affrontare con una regolamentazione
assolutamente nuova nel nostro settore, che come già si prevedeva, "non
non aveva uno sviluppo legale tanto meno giurisprudenziale, di fronte ai
numerosi interrogativi e conflitti che suscitava questa moderna forma
di vivere quotidianamente, condividendo beni e servizi
comuni8Sfortunatamente, il progetto di legge che nel 1946 si tentò
cursare al Congresso, il quale raccoglieva la legislazione cilena (Legge 6071 di

8
1937) e la brasiliana (Legge 5481 del 1928)9sul tema, si è sentito frustrato
per la chiusura del Congresso nel 1947, a causa dei livelli di violenza
incontenibili che erano emersi in tutto il paese a causa di
scontro partitico comunemente noto come "la violenza di
metà secolo10.

Fu precisamente in quel contesto di violenza politica, e in uno dei

i fatti più tragici della storia politica colombiana, avvenuti il 9 di
aprile del 1948, e alla luce dello Stato di Eccezione (Decreto 1239 del 10 aprile
de 1948)11, che è stato emesso il Decreto 1286 del 21 aprile 1948,
sul regime della proprietà di piani e appartamenti di un
stesso edificio". Il fondamento centrale che è stato preso in considerazione in questo
momento, per l'emissione della norma che regolava tale materia, fu
il facilitare la ricostruzione dei settori colpiti dagli eventi
accaduti nel pomeriggio di venerdì 9 aprile 1948 dopo l'omicidio di
Jorge Eliecer Gaitán Ayala, nel centro di Bogotá. È importante ricordare
che quel giorno si è verificato lì, e in molti luoghi del paese, un
sollevamento di carattere popolare che reagì contro la morte del
capo del partito liberale, e uno dei più noti capi politici che
il paese abbia avuto. Prodotto degli eventi di quel giorno e i
posteriormente, si verificò il decesso di migliaia di persone, così come la
distruzione di molte costruzioni pubbliche e private. Questo fatto
significò che, al momento di avviare i processi di ricostruzione di
gli immobili interessati, ci sarà un grande vuoto normativo che
impedía el restablecimiento equitativo de los derechos sobre los predios
distrutti; allo stesso modo, si è voluto anche stabilire la fonte
giuridica che consentisse di regolamentare la nuova forma di proprietà per piani,
perché a quel punto non era più un segreto che la migrazione del
campo alla città aveva superato la dinamica che progressivamente e
Durante tutto il secolo si registrava12. Di fronte a questo punto, la
La Corte Costituzionale in una sentenza del 2002 dichiarava:

(…) "Il regime di proprietà orizzontale è emerso come una necessità

prodotto sociale degli eventi del 9 aprile 1948, che portarono a
emanazione della Legge 182 del 1948, per garantire l'accesso a
proprietà immobiliare a un numero maggiore di persone. L'articolo 2° di
quel corpo normativo stabilì che un immobile poteva essere separato in
unità indipendenti, in modo tale che un proprietario potesse essere
considerato proprietario esclusivo del suo appartamento o dipartamento e comunero in
i beni destinati all'uso collettivo13(...)

Fino al 1948, in Colombia non esisteva una norma che avesse sviluppato
il regime di proprietà per piani14situazione che era contraria a ciò che
si verifica in altri paesi, specialmente europei, dove questo tipo di

9
le norme avevano acquisito un'importanza senza precedenti; a causa dei
processi che avrebbero dovuto iniziare nella ricostruzione delle città
dopo le due guerre mondiali che affrontarono. In tal misura,
i paesi europei ebbero la necessità immediata di stabilire una
normativa che permettesse loro di risolvere il numero infinito di problemi
giuridici che sono emersi nel periodo del dopoguerra.

In questo contesto, con i riferimenti teorici e pratici estratti da

normativa del dopoguerra, e con fondamento nei decreti
enunciati dopo lo stato di emergenza a seguito degli eventi del 9 aprile,
si emanò in Colombia la Legge 182 del 1948. Di fronte a questo antecedente
storico, la Corte Costituzionale, in una delle sue sentenze di
costituzionalità, esprime che:

bisognava risolvere, in modo rapido, il problema abitativo di

chi si era rimasto senza di lei, il che, unito al momento sociale
por il quale stava passando la Colombia, che si traduceva nell'arrivo a le
città con immense quantità di persone che vivevano in campagna,
furono fattori che contribuirono a generare una grande pressione per la
territorio urbano, e cercare il modo di utilizzare il minor numero possibile di
stessa, si beneficerà il numero maggiore di persone. Inoltre,
sfruttando la riduzione dei costi di costruzione che deriva da
questa classe di soluzioni abitative, in confronto a
individuali e isolate15.

Bisogna tener conto che nel nostro paese i fenomeni di

la migrazione dal campo alla città è stata accelerata durante le
prime decadi del XX secolo, per vari fattori tra cui si potrebbe
citare gli scontri partitici, il permanente conflitto liberale -
conservatore, la ricerca di migliori condizioni di vita nella
città da parte di masse di persone provenienti dal settore rurale
in materia di salute, educazione e abitazione, tra gli altri. Questo complesso
fenomeno di trasformazione di una società rurale in urbana, ha portato nel
struttura sociale e nel design delle urbi, vari e intricat
problemi di diversa natura, che secondo gli interessi del
presente lavoro, sono quelli corrispondenti con l'organizzazione di
conglomerati umani in edifici organizzati per piani.

3. La legge 182 del 1948: Origine normativa

La labor legislativa iniziata nel 1948 con la Legge 182 è stata solo l'inizio
di un arduo cammino che ha dovuto percorrere questo tipo di regolamentazione
normativa per diventare un modello autonomo. Compito niente
facile perché, come già si avvertiva, questa norma risultava assolutamente

10
nuova nella realtà giuridica colombiana, senza che ci fosse un
riferimento giurisprudenziale o legale che possa consentire la sua interpretazione e
applicazione. Quello che si può vedere è che questo modello di proprietà è andato
consolidando mediante l'errore e il tentativo, e in realtà, a partire da
la stessa casistica che stava emergendo dalla convivenza tra proprietari
y residenti, titolari di diritti particolari e collettivi. Così, il
il primo sforzo del legislatore del momento fu quello di risolvere il
problema giuridico della titolarità del dominio delle zone comuni e il
della gestione dell'immobile costituito in appartamenti. In questo modo,
quella legge determinò l'esistenza di una comunità sui beni
affettati dall'uso comune e è stato riconosciuto a ciascun proprietario l'uso
esclusivo dei suoi piani o appartamenti16.

Con il precedente approccio alla comunità, si risolveva in parte il

vecchio problema della titolarità del dominio sulle zone comuni.
Bisogna capire che la nozione di comunità che si volle applicare per
il modello di proprietà orizzontale al momento, è stato preso dalla
regolamentazione sancita nel Codice Civile, che è fondamentalmente
intesa come il diritto di proprietà che hanno due o più persone
sui beni comuni17. Questa disposizione, sebbene sia vera, risolveva
un problema in teoria, se applicava rigorosamente poteva portare a
problemi ancora più complessi di quelli che volle risolvere, come fu il
che i comunardi, come prevedono i principi civili della proprietà
comunale, potevano arrivare a richiedere la divisione. Ma nonostante tutto, in quella
con legge commentata, è stato stabilito che tutti i comunardi avevano una
quota ideale sulle aree comuni ma ognuno di loro possedeva
titolarità del diritto di dominio sul suo appartamento, convergendo qui una
proprietà privata e una comunale.

L'altro punto centrale è stata la consacrazione della rappresentazione; per questo

si è disposta la possibilità di "costituire una società con l'unico oggetto
di concedere la gestione dell'immobile18La norma in materia
consacrava

I proprietari dei vari appartamenti o unità in cui è suddiviso

un edificio potrà costituire una società che abbia a suo carico la
amministrazione dello stesso. Non costituendo società dovranno redigere
un regolamento di proprietà che precise i diritti e i doveri
reciproche tra i comproprietari, che dovrà essere concordato dalla
unanimita di i interessati.
(Art. 11).
Il regolamento dovrà essere ridotto a scrittura pubblica e iscritto
simultaneamente con i titoli di dominio e il piano dell'edificio. Detto

11
il regolamento avrà forza vincolante nei confronti dei terzi
acquirenti a qualsiasi titolo19.

Allo stesso modo, così come il regime di comunità in teoria dava

chiarezza riguardo alla titolarità delle zone comuni, il regime di
società, secondo la descrizione normativa, permetteva la gestione o
amministrazione dell'immobile soggetto a questo tipo di proprietà, poiché
faciliterebbe la gestione dell'immobile in quanto concentrava in detto
società le questioni amministrative20. Este postulado, en esa forma,
non permetteva di risolvere immediatamente il problema della rappresentanza legale.
Seguendo quanto esposto dalla Corte Costituzionale nella sentenza dell'anno
1996, con ponencia del magistrato Eduardo Cifuentes Muñoz, si può
contrastare come questa soluzione della rappresentazione attraverso la
la società non fu applicata. In uno dei "obiter dictum" di
La sentenza menzionata è accompagnata da un commento del senatore
Hernán Echeverri Coronado, nella sua esposizione dei motivi del progetto
di norma che si trasformò nella successiva Legge che regolava il modello di
proprietà orizzontale: La Legge 16 del 1985; in essa si può leggere:

"Uno dei principali vuoti osservati dalla dottrina nella Legge 182"
dal 1948 è la mancanza di personalità giuridica per la proprietà orizzontale,
con l'oggetto di facilitare la migliore amministrazione dei beni di uso o
servicio común. De acuerdo con el artículo 11 de esa ley, dicha
La personería può essere ottenuta quando si costituisce una società per la
amministrazione dell'edificio, perché la legge le concede personalità giuridica
automatica alle società. Ma se si opta per la redazione del
regolamento a cui si riferisce lo stesso articolo, dovrà procedersi al
trattamento per ottenerla amministrativamente. Ma è già stato osservato che quasi
nunca se utiliza el sistema de constituir sociedad y que el proyecto de
legge elimina questo sistema, precisamente perché non è di utilizzo nella
vita corrente21.

A partire da questo approccio, e di fronte a molti altri che possono

incontrarsi nella dottrina, si vede come il regime stabilito nella Legge
182 del 1948 in materia di rappresentanza e personalità giuridica, sebbene
voleva risolvere un problema, ma nella pratica non raggiunse mai il suo obiettivo.
Quella mancanza di concretezza in materia di rappresentanza cercò di essere
corretta in norme successive come i Decreti 1335 del 1959, 144
del 1968 e 107 del 1983, regolamentari della Legge 182 del 1948 e della Legge
143 del 1959. Si dovrebbe aspettare fino alla Legge 16 del 1985, per che
quel problema fosse risolto, poiché con questa nuova legge si è accolto il
teoria della 'persona giuridica', che essenzialmente intendeva superare i
inconvenienti che conteneva la teoria della società, che era in fase di
esposta in quel momento22.

12
In questo modo, la Legge 182 del 1948 ha aperto la strada per la consolidazione
del modello di proprietà orizzontale in Colombia; la norma in questione
pretese di regolare le diverse facce che significava un modello di
proprietà di questa natura, com'era il regime delle spese
necessarie, la gestione, conservazione e riparazione dei beni
comuni, così come al pagamento del premio assicurativo, l'istituzione di
la quota di dominio sui beni comuni, le assemblee e
regolamenti, tra gli altri. Non guasta avvertire che i 26 articoli, che
non furono sufficienti per risolvere i
problemi che derivavano dalla convivenza di persone in spazi
ridotti e dove confluivano interessi di diversa natura. Sebbene sia
Certo, furono molti i benefici che portò l'espedizione di questa.
norma, nel regolare i processi di crescita dei centri urbani in
forma ordinata23; va detto che anche molti furono i
problemi che ha implicato per giudici, avvocati, proprietari, residenti e
amministratori, l'interpretazione e l'applicazione della norma; come bene
si evidenzia nei criteri giurisprudenziali della Corte.

Tra i principali rilievi che presentava la legge si evidenziano: La

costituzione del bene sottoposto a proprietà orizzontale come una finzione
giuridica (una società); inoltre, la rappresentanza, il discutibile del
regime di comunione sui beni comuni, l'esistenza di un foglio o
registrazione immobiliare per ogni piano; fatto, che come ci dice il
professor Velásquez, era una situazione strana perché il Codice Civile,
ispirato ai principi classici del diritto romano24, no lo
contemplava; allo stesso modo, il funzionamento della proprietà anche
rappresentò un punto di discussione a causa della richiesta di unanimità
nella presa di decisioni da parte dei comproprietari; per questo motivo, il
regime di spese, nelle spese di conservazione o manutenzione
della proprietà, non fu esente da discussioni25.

In termini generali, con la legge menzionata dell'anno 1948 si è aperto il

cammino verso la consolidazione del regime di proprietà orizzontale in
La Colombia, essendo per quell'epoca uno dei grandi meriti della
legislazione per cercare la soluzione di un problema latente e di complessità
social in quel momento. Complessità che si aggraverebbe nel corso delle decadi
seguenti quando sempre più si poté constatare che la legislazione in
la materia si stava esaurendo, fino a diventare un
regime dal quale quasi nessuno può scappare perché, indipendentemente da
altri fattori, non si può vedere una città colombiana dove i
grandi condomini non facciano parte del paesaggio. Come ci dice Hans-
Georg Gadamer, parlando del periodo del dopoguerra:

13
... quel sempre paradossale abbandono dell'industria demenziale di
la distruzione ha dato luogo a una nuova crescita tecnica in tutti i domini.
la vita. In essa si sta catturando sempre di più la mentalità delle nuove
generazioni, e soprattutto si sta cambiando la vita sociale dei
uomini a una velocità che toglie il fiato, rendendola sempre più
strana26.

4. La Legge 16 del 1985: Aggiornamento e continuità.

Dopo quasi 4 decenni di vigore della Legge 182 del 1948, e di fronte a
grandi trasformazioni causate dalla consolidazione dell'urbano
sulla questione rurale che aveva colpito il paese, si rese necessaria l'espedizione
di una nuova norma che risolvesse diversi problemi di regolamentazione e
interpretazione. In sostanza, il modello stabilito era inadeguato per
soddisfare molte esigenze e lacune che la norma primigenia, per la
realtà storica vissuta nel momento della sua spedizione, non c'era
contemplato, poiché in Colombia, con cifre quasi record, le città
crebbero in modo precipitoso in pochi anni. Di fronte a questi fatti
provenienti da diverse fonti, sommata la critica di dottrinari e di
la stessa magistratura, è stato per questo che il legislatore del 1985 si è dato a
tarefa di emanare una nuova legge che possa completare tutto
quei vuoti che la Legge 182 non consacrava, e in questo modo si
emanò la Legge 16 del 1985, norma che non abrogò la sua predecessora, ma
come forma di evitare qualsiasi tipo di incompatibilità normativa tra le
dos, è stato emanato da parte del Governo Nazionale il Decreto 1365 di
198627regolando materie come il rilascio di licenze di
costruzione, l'istituzione di requisiti che devono essere soddisfatti per
introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los
beni di dominio o uso comuni, le riforme al regolamento di
amministrazione, assemblee e altro.

In termini generali, le due leggi si costituirono nel fondamento

normativa sulla regolamentazione della proprietà orizzontale, poiché
essenzialmente riconobbero "a ciascun comproprietario un diritto sulla sua
unità di uguale natura a quella che l'articolo 699 del Codice Civile le
riconosce il titolare sulla cosa oggetto di dominio unico e un diritto
di uguale natura sui beni comuni, ma inalienabile,
indivisibile e inseparabile dal primo28.

In questo modo, con questa nuova concezione e integrazione

normativa, si stava progressivamente consolidando il modello di proprietà
orizzontale nell'ordinamento giuridico colombiano; se nel 1948 si era

14
sperimentato il modello della comunità e della società, ora con la
La legge 16 del 1985 imponeva quello della persona giuridica. Di questo ha detto
la Corte Costituzionale:

La principale e unica differenza trascendente tra le due leggi risiede

en que la propiedad horizontal constituida bajo la ley 16 de 1985 genera
per disposizione di legge (art. 3) una persona giuridica senza scopo di lucro,
distinta dei proprietari dei beni di dominio particolare, il cui
L'oggetto è la gestione dei beni di uso comune. Nella legge 182 di
1948 la formazione della persona giuridica è potestativa (art. 11)29.

In questo modo, con quella nuova disposizione si risolveva il vuoto di

Legge 182, che presentava una grande carenza riguardo alla personalità
giuridica30della proprietà orizzontale e alla sua rappresentazione,
come manifesta la Corte Costituzionale. A questo proposito annotava il
rappresentante Fabio Valencia, nella sua relazione per il primo dibattito nella
Camera dei Rappresentanti del progetto che diventerebbe la Legge 16 di
1985, che questa "attribuisce personalità giuridica alla proprietà orizzontale per
raggiungere una gestione adeguata e agile dei beni comuni. La mancanza di questa
La personalità è il maggior vuoto riscontrato dai trattatisti nel regime
della Legge 182 e della carenza più sentita dalle amministrazioni delle
proprietà orizzontali e dai proprietari e usufruttuari dei loro
beni31.

In sintesi, secondo la nuova norma, come si insiste, non è più

era necessario costituire una società con l'oggetto specifico di
amministrare i beni comuni32, ello toda vez que la Ley 16 atribuía el
diritto di dominio sui beni destinati all'uso comune a
persona giuridica che si costituiva sulla base del regime di proprietà
orizzontale33.

5. La Legge 675 del 2001: Consolidamento normativo

Finalmente, la norma di chiusura del processo di consolidamento del regime

di proprietà orizzontale in Colombia è stata la Legge 675 del 4 agosto di
2001; norma che è emersa precisamente per unificare il trattamento dato
alla proprietà dal 1948; con ciò si pose fine alla validità delle norme
su un medesimo punto di diritto. In questi termini, possiamo
stabilire concretamente che la legge che regola attualmente la
la materia concepisce la proprietà orizzontale come un modello in cui
concorrono diritti di proprietà esclusiva su beni privati e
diritti di comproprietà sul terreno e sugli altri beni comuni,

15
al fine di garantire la sicurezza e la convivenza pacifica nei
immobili soggetti a essa. Quanto sopra consente di chiarire che la
proprietà orizzontale nell'ordinamento giuridico colombiano
dispone di una regolamentazione speciale che è la Legge 675 del 2001 che, a
più di questo, si erge come una mistura tra l'istituzione giuridica della
proprietà individuale o indipendente e una proprietà comunale; la
la prima ricadrà sui beni di ciascuno dei proprietari
individualizzati con la registrazione catastale e il secondo riguardo a
aree comuni con cui conta il regime di proprietà orizzontale.

Teoreticamente, il nuovo modello ha imposto un tipo di proprietà sui

generiscon il quale si supera il precedente impianto, poiché, se
esiste una persona giuridica che rappresenta legalmente la proprietà
orizzontale, pertanto non ha la titolarità del diritto di proprietà
sulla massa di beni che la costituisce. Seguendo quanto esposto, ciascun
l'immobile avrà il proprio numero di iscrizione catastale, ma sarà soggetto
a un regime comune in cui il particolare (proprietà di ciascuno
immobile), converge con il comune, costituito dalle aree che siano
condivise. Così le cose, la persona giuridica, che come abbiamo
menzionato, si occupa di rappresentare legalmente nel traffico giuridico
al regime di proprietà orizzontale, ha poteri amministrativi più
non di esercizio del diritto di dominio sulle zone comuni, no
obbligatoriamente potrà richiedere il pignoramento, il sequestro e il pagamento delle rate di
amministrazione fissata per ogni immobile da parte della proprietà
orizzontale. Questo ultimo budget è rimasto in vigore da
Legge 182 del 1948 fino ad oggi; così le variazioni
giurisprudenziali che sono state effettuate in materia si riferiscono a
fatto che le assemblee di gestione della proprietà orizzontale
sono autorizzate a effettuare riscossioni extragiudiziali ai
co-proprietari che non adempiono al pagamento delle spese ordinarie e
straordinarie che siano necessarie per "l'amministrazione,
conservazione e riparazione dei beni comuni"; tuttavia, la
la giurisprudenza nazionale ha stabilito che non tutti i metodi di
il recupero dei crediti è costituzionalmente legittimo, poiché i
atti della comproprietà trovano il loro limite nell'applicazione diretta di
la Carta (C.P. Art. 4º)34.

In ragione di quanto esposto in precedenza, si può concludere che il regime

di proprietà orizzontale, stabilita prima della Legge 675 del 2001, fu
regolato dal Congresso principalmente attraverso le leggi 182 di
1948 e 16 del 1985, che hanno sviluppato un diritto alla stessa fondato
nelle seguenti caratteristiche:

16
 1. L'esistenza di un solo immobile sul quale confluivano sia
diritti nettamente individuali come i comuni dei
proprietari.
2. La configurazione di una comunità attorno all'utilizzo e
manutenzione delle aree e degli elementi di uso generale
necessari per l'esistenza, la sicurezza e la conservazione del
edificio, e per il corretto utilizzo dei beni privati.
3. L'istituzione dei diritti del proprietario all'uso e al godimento di
beni comuni e di proprietà individuale, e la determinazione
di fissare obblighi a carico dei proprietari per adempiere
con gli obiettivi del bene (ad esempio, pagare le quote ordinarie e
straordinarie).
4. La definizione di queste linee guida organizzative, anche riguardo a
gli interessi comuni, tramite un regolamento di
copropietà che deve essere elevata a scrittura pubblica e registrata in
il folio di registrazione dell'immobile.
5. L'opponibilità di tali norme a futuri acquirenti e a terzi.
6.L'indivisibilità forzosa dei beni comuni35.

Conclusione

In forma generale, bisogna comprendere che la proprietà orizzontale che oggi

conosciamo ha subito varie modifiche, evolvendo parallelamente con
la società e con i nuovi requisiti che si presentano,
principalmente la necessità di regolamentare la costruzione di grandi
edifici, come mezzo di abitazione per un numero maggiore di
persone. Tale progresso ha portato con sé diverse teorie giuridiche
indirizzate a risolvere questioni come la natura giuridica di
proprietà orizzontale, a chi appartengono le aree comuni, che
i diritti devono essere rispettati, qual è la responsabilità dei
amministratori, quali sono i meccanismi legali per la risoluzione
di conflitti, quali sono i limiti degli amministratori, che tipo di
le proibizioni possono essere consacrate nei regolamenti, tra l'altro.

In primo luogo si è parlato di comunità, la quale è intesa

come il diritto di proprietà che hanno due o più persone su
beni comuni di una proprietà. Un'altra teoria era quella della persona
giuridica, ma non dei proprietari degli appartamenti o dei condomini. Per
ultimo, c'è la teoria secondo la quale si propone l'esistenza di una persona
giuridica che rappresenterà il condominio come tale, ma non avrebbe la
titularidad del derecho de dominio sobre ningún bien.

17
Le precedenti teorie fondano l'evoluzione della proprietà
orizzontale nel nostro ordinamento giuridico, stabilendo che
questo tipo di proprietà richiese una legge che stabilisse le basi
concrete di questa particolare forma di proprietà, che è una forma
speciale di dominio in cui concorrono diritti di proprietà
esclusiva sui beni privati e diritti di comunione su di essi
beni comuni, per cui devono essere stabiliti con chiarezza i
derechos y obligaciones que surgen para los propietarios que decidieron
acquistare un immobile in queste condizioni. Perciò, spettò a
il legislatore deve definire quali sono i diritti che i proprietari hanno
sui beni che non corrispondono ai suoi beni privati e quali
sui beni comuni. L'ipotesi della legge si è rivolta
esclusivamente a edifici divisi per piani, unità commerciali,
complessi di edifici e condomini. Nonostante la regolamentazione espressa
normativa, i problemi nell'applicazione e nell'interpretazione della legge non
si sono fatte attendere, dovendo essere nella pratica giuridica da dove si
possono estrarre la soluzione dalle diverse situazioni litigiose che
possano sorgere.

CHE COS'È IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI UNA PROPRIETÀ ORIZZONTALE E

A COSA SI DEDICA?

Secondo l'articolo 53 della Legge 675 del 2001, il consiglio di amministrazione solo
è obbligatorio nelle coproprietà commerciali o miste con appartamenti o
casas que consten de 30 unidades privadas, sin incluir parqueaderos
ni depositi. E, per quanto riguarda i complessi residenziali, se superano
più di 30 unità private, senza contare parcheggi e depositi, questo
L'organo può essere costituito purché il regolamento di proprietà
orizzontale così lo stabilisca, previo approvazione dell'Assemblea dei Proprietari.

Ora, per essere consigliere è necessario essere proprietari o avere il potere di

delega in cui si stabilisce che sta rappresentando la persona scelta
come Consigliere (nel caso in cui non possa partecipare alla riunione).

La legge non obbliga il consigliere ad essere in regola con il pagamento delle quote
di amministrazione; tuttavia, molti regolamenti di proprietà orizzontale,
per autonomia, così viene indicato affinché si costituisca il morosità
in restrizione per essere scelto come consigliere.

Aspetti importanti nello sviluppo delle funzioni di un membro

del Consiglio di Amministrazione:

1. Anche se il presidente del Consiglio può firmare il contratto con il

amministratore, per delegare questa funzione da parte dell'Assemblea di

18
 proprietari, questo non significa che il Presidente del Consiglio diventi
nel capo diretto dell'amministratore.

Il presidente del consiglio presiede il consiglio e non per quanto riguarda il

amministratore. Da qui le decisioni prese da questo organo devono
constare nei verbali, di cui avrà un supporto l'amministratore affinché
realizza la gestione incaricata, purché si trovino
in conformità con la legge e il regolamento.

3. Il consiglio di amministrazione prende le decisioni "necessarie in

ordine affinché la persona giuridica raggiunga i suoi scopi, come indicato
l'Art. 55 della legge 675 del 2001.

4. L'amministratore non fa parte del consiglio, poiché le sue riunioni,

deliberazioni e votazioni non richiedono la presenza, né la partecipazione del
questo; anche se devono lavorare in team con l'amministratore,
stabilire le esigenze della P.H., creare piani di lavoro,
fare loro accompagnamento e follow-up.

5. Il consiglio deve stabilire alcune politiche di assunzione che non si

presten per domande riguardanti le assunzioni che si
realizzino.

6. Il Consiglio di Amministrazione non deve, né può oltrepassare i suoi

funzioni, non interferire con le decisioni che le competono a
Assemblea Generale, né svolgere le funzioni che le spettano a
amministratore, ai sensi dell'articolo 51 della Legge 675 del 2001.

7. Non puoi chiedere all'amministratore di agire contro

del regolamento di proprietà orizzontale.

8. I membri del Consiglio devono essere imparziali in tutti i loro atti,

trattando tutti i comproprietari e residenti equamente, senza
otorgare benefici a qualcuno in particolare.

9. I membri del Consiglio devono essere in pace e salvi per ogni concetto
con la P.H., per cui non possono essere in morosità con le loro rate di
amministrazioni ordinarie, né straordinarie, o qualsiasi altra obbligazione
presa dall'Assemblea o indicata nel Regolamento.

10. La loro gestione viene effettuata gratuitamente, anche se la legge non

restringe la possibilità che i consiglieri ricevono compensi; senza
embargo, nella maggior parte dei regolamenti di proprietà orizzontale si
stabilisce che la sua gestione sia volontaria e senza ricevere pagamento per essa.

Questo Consiglio deve essere composto da un numero dispari di tre o più di essi
proprietari delle proprietà private, in base al periodo che si
encuentra establecido dentro de los estatutos de la P.H. que, de no ser así,
sarà di un anno.

19
REVISIONE FISCALE

Le responsabilità del revisore fiscale in una proprietà condivisa dipendono da se il

Il cargo è obbligatorio o potestativo e le sue funzioni saranno quelle previste dal
regolamento, quando la revisione fiscale non è obbligatoria; o quelle indicate nel
Codice di Commercio, la Legge 43 del 1990 e altre disposizioni che regolano il
esercizio della contabilità pubblica quando lo sia; o quando sia facoltativo
le sue funzioni non sono state indicate nel regolamento.
Pertanto, ha indicato il Consiglio Tecnico della Contabilità Pubblica, se nello sviluppo
dal suo lavoro come revisore fiscale conclude che alcune decisioni del
l'amministrazione amerita la convocazione di un'assemblea può avvenire
conforme alle norme legali che regolano l'esercizio della revisione fiscale e a
quanto stabilito nel regolamento.

Secondo l'articolo 56 della Legge 675 del 2001 (Regime di Proprietà

(Orizzontale), i complessi di uso commerciale o misto hanno l'obbligo di
contare con revisore fiscale, contabile pubblico, con iscrizione professionale valida e
iscritto al Consiglio Centrale dei Contabili, eletto dall'assemblea generale di
proprietari.

El revisor fiscal no puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el

edificio o insieme rispetto al quale svolge le sue funzioni senza avere parentela
fino al quarto grado di consanguineità, secondo di affinità o primo civile,
nessun legame commerciale o qualsiasi altra circostanza che possa diminuire
indipendenza o obiettività ai suoi concetti o alle sue azioni.

Gli edifici o complessi di uso residenziale possono avere un revisore fiscale se

così decide l'assemblea generale dei condomini. In questo caso, il revisore
fiscale può essere proprietario o detentore di beni privati nell'edificio o
conjunto.

Dentro di tutti gli attori che compongono la gestione della proprietà

orizzontale, il revisore fiscale acquisisce un grande livello di responsabilità,
considerando che su di esso ricade la funzione di controllo finale sulle
attività che vengono eseguite in questo regime.

L'articolo 56 della Legge 675 del 2001 stabilisce che i complessi di uso
comerciale o misto sono obbligati a avere la figura del revisore contabile che
dovrà essere un commercialista registrato con abilitazione professionale valida, essere iscritto
nella Giunta Centrale dei Revisori dei Conti e essere eletto dall'organo massimo della
respectiva copropiedad. Igualmente, este artículo estipula que en los casos de
gli edifici o complessi a uso residenziale, l'esistenza del revisore fiscale
dipenderà dalla decisione presa dall'assemblea generale di
proprietari.

20
In questo senso, il revisore fiscale, nell'adempiere alle sue funzioni, dovrà
rispettare quanto stabilito nella Legge 43 del 1990 e nelle altre disposizioni relative a
tema, poiché su questo ricade la responsabilità di esercitare il controllo su ciascuno
una delle operazioni che si svolgono all'interno della persona giuridica, che
per il caso di appartenere a questo regime speciale dovrà aderire a tutta la
regolamentazione su cui si basa l'amministrazione della proprietà
orizzontale.

Obiettivi

Conoscere l'importanza del processo amministrativo nella proprietà orizzontale.

Identificare la rilevanza della figura del revisore fiscale come elemento di

direzione e controllo nella proprietà orizzontale.

Analizar cada uno de los elementos de la administración y el papel que ejerce

il revisore dei conti con ciascuna delle sue funzioni.

Temario

La figura del revisore fiscale nel regime di proprietà orizzontale.

Pianificazione e organizzazione sotto la figura del revisore fiscale.

Che cos'è l'amministrazione e quale è la funzione del revisore fiscale in essa?

Caratteristiche della gestione controllata dalla revisione fiscale.

Funzione di direzione e controllo nella revisione fiscale.

Elementi della gestione.

Tipi e aree di organizzazione.

Revisione fiscale nella proprietà orizzontale.
La revisione fiscale è una figura che consente di effettuare controllo e sorveglianza del
adempimento degli obblighi della proprietà orizzontale, nel
adempimento delle funzioni e delle norme che regolano la proprietà
orizzontale.
L'obbligo di avere un revisore fiscale nella proprietà orizzontale.

L'articolo 56 della legge 675 indica le proprietà orizzontali che devono

aver un revisore fiscale che si riassume così:

Tipo di proprietà orizzontale. Obbligo di avere un revisore fiscale.

Di uso commerciale o mito. Sì

Di uso residenziale No.

21
I complessi residenziali non sono obbligati ad avere un revisore dei conti, senza
importare se sono grandi o piccoli, tuttavia, possono averlo se così lo
dispone l'assemblea generale.
Requisitos para ejercer la revisoría fiscal de una propiedad horizontal.

Il revisore fiscale deve essere un commercialista con abilitazione professionale valida.

e nel caso dei gruppi misti e commerciali, non può essere revisore
fiscale chiunque sia proprietario di un bene privato.

Nel caso dei complessi residenziali in cui la revisione fiscale è facoltativa

dall'assemblea generale dei proprietari, sì si può nominare come revisore
fiscale a un commercialista che sia proprietario di un bene privato nella
propiedad horizontal.
Chi nomina il revisore fiscale nella proprietà orizzontale?

Il revisore dei conti deve essere scelto dall'assemblea generale dei proprietari, poiché
così questa è una delle sue funzioni secondo quanto prevede il numero 12 dell'articolo 38
de la ley 675 de 2001.

È l'assemblea che fa la nomina, e che ha la facoltà di

rimuoverlo.
Entità statali che partecipano al controllo della proprietà
orizzontale.
La legge 675 del 2001 non definisce quale ente statale deve esercitare il controllo e
vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley, y en
conseguenza non esiste una specie di segreteria o superintendencia che
esercita un controllo e una vigilanza sulla proprietà orizzontale.

Di conseguenza, il controllo è esercitato dall'ente competente.

irregolarità che commette la proprietà orizzontale.
Così, in caso di irregolarità, la persona interessata deve denunciare all'ente.
competente come può essere una denuncia davanti a un tribunale civile o penale secondo
corresponda, una denuncia policiva, una denuncia a pianificazione, la UGPP, la
Dian, ecc.

3.2 CONCETTO DI REVISORE FISCALE

È un'istituzione che è esercitata a capo di un professionista della
Contabilità in grado di dare Fede Pubblica sulla ragionevolezza dei bilanci
finanziari, convalidare relazioni destinate alle entità governative e
giudicare gli atti degli amministratori.

22
La Dichiarazione Professionale n. 7 del Consiglio Tecnico della Contabilità Pubblica
la definisce nel seguente modo:

La revisione fiscale è un organo di controllo che, nell'interesse di

comunità, sotto la direzione e responsabilità del revisore fiscale e con
soggezione alle norme di revisione generalmente accettate, le
corrisponde dictaminare i bilanci e rivedere e valutare
sistematicamente i suoi componenti e gli elementi che integrano il controllo
interno, in modo tempestivo e indipendente nei termini che le
indica la legge, lo statuto e le dichiarazioni professionali.
[ CTCP,1999 ]

La Revisione Fiscale è l'organo di controllo stabilito dalla legge per alcune

empresas con funciones que pueden asimilarse a las de un auditor financiero
indipendente, a quelle di un revisore di gestione e revisore di conformità.

3. Per svolgere le funzioni legali, il Revisore Fiscale deve praticare

una revisione completa con i seguenti obiettivi:
Determinare se, a giudizio del Revisore Fiscale, i bilanci finanziari
del ente si presentano secondo le norme di contabilità di
accettazione generale in Colombia - audit finanziario.
Determinare se l'ente ha rispettato le disposizioni legali
che siano applicabili nello sviluppo delle loro operazioni - audit
di conformità.
Valutare il grado di efficienza ed efficacia nel raggiungimento dei
obiettivi previsti dall'ente e il grado di efficienza ed efficacia con
che sono stati gestiti le risorse disponibili - audit di gestione.
Evaluar el sistema de control interno del ente para conceptuar
sulla adeguatezza dello stesso - audit di controllo interno.
[ CTCP,1999 ]

È necessario distinguere tra la Revisione Fiscale e il Revisore Fiscale: la prima

è l'istituzione, l'organo di controllo, il secondo è la testa della
istituzione o organo, il primo è permanente, il secondo è temporaneo.

Il Revisore Fiscale è un delegato dei soci per esercitare l'ispezione

permanente all'amministrazione e convalidare i rapporti che è presente,
dovendo presentare relazioni agli stessi durante le riunioni statutarie. Il
Il Revisore Fiscale è un revisore che non può essere inquadrato in modo esatto in
alcune delle categorie stabilite nell'Unità Due, dato che ha
caratteristiche di unas e altre, inquadrandosi solo in quella di audit
integrale anche se non in modo perfetto.

Il Revisore Fiscale effettua un esame critico e sistematico del sistema di

informazioni finanziarie della società, utilizzando tecniche e procedure di
auditing, which concludes with the issuance of an independent opinion on
la ragionevolezza dei bilanci, che autentica con la sua firma
sotto la figura della Fede Pubblica. Oltre all'esame precedente, il Revisore Fiscale
realizza anche un esame critico e sistematico del sistema di informazione
amministrativo, che comporta la resa di un'opinione indipendente
sulla gestione amministrativa, la corrispondenza e il controllo interno della
società e l'attaccamento delle operazioni alla normativa interna ed esterna.

23
Il controllo esercitato dal Revisore Fiscale è assiduo e permanente, ma deve
essere cauto in questo per evitare di cadere nell'intromissione nelle attività
amministrative che limiterebbero la sua indipendenza e lo trasformerebbero in un
coamministratore della società. Tuttavia, il codice di commercio nel
articolo 207 numero 6 nel stabilire come funzione del Revisore Fiscale quella di
... Impartire le istruzioni...
trova in contrapposizione alle funzioni di un revisore e merita di essere abrogata
in una riforma che si produce nella legislazione commerciale.

Il Codice di Commercio nel suo articolo 207 stabilisce chiaramente gli obiettivi
della revisione fiscale, i quali possono essere sintetizzati così:

Esame del prodotto del sistema di informazione finanziaria di

società con l'obiettivo di esprimere un'opinione professionale indipendente sulla sua
ragionevolezza

Valutazione e supervisione permanente del sistema di Controllo Interno

Valutazione dell'efficienza e dell'efficacia nel rispetto dell'oggetto sociale

Valutazione sul rispetto della normativa applicabile all'ente in

tutte le operazioni che questo esegue.

Secondo quanto sopra, si può quindi concettualizzare che la Revisione

Fiscale è:

L'esame critico, sistematico e dettagliato dei sistemi di

informazioni finanziarie, di gestione e legali della società, realizzate con
indipendenza per un Dottore Commercialista e utilizzando tecniche specifiche,
con lo scopo di emettere un rapporto professionale sulla ragionevolezza
delle informazioni finanziarie, l'efficacia, l'efficienza e l'economicità nel
gestione delle risorse e l'adeguamento delle operazioni economiche ai
norme contabili, amministrative e legali che le sono applicabili, per
la presa di decisioni che consentano il miglioramento della produttività del
stessa

24