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N.I.F. A28/806222 y en el Reg. de E.E. de T. Del Banco de España con el nº 4302.

Folio 95 Nº 57618
Gral. 5739 Sección 3ª - Libro de Sociedades

INFORME DE TASACIÓN
Inscrito en el Registro Mercantil

EXPEDIENTE: 14/029161-G
SOLAR
SITUADO: RU EPIFANIO CAMPO NUÑEZ, POL-036 PAR-00314
POBLACIÓN: SANXENXO
PROVINCIA: PONTEVEDRA
SOLICITANTE: JOSE MANUEL PIEDRAS MOLDES
ENTIDAD: ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A. - ABR
OFICINA: PONTEVEDRA-8250
S/Ref: 710-8250-000102

CENTRAL TH: Pº Castellana, 130, 1ª, 28046 - MADRID Tel. 91 454 97 00 Fax 91 541 42 64 [Link]@[Link]
DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 VALENCIA Tel. 96 353 04 20 ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Expediente: 14/029161-G
Entidad: ABR - Ofic: 8250
S/Ref. : 710-8250-000102

INFORME DE TASACIÓN DE SOLAR

1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

N.I.F. A28/806222 y en el Reg. de E.E. de T. Del Banco de España con el nº 4302.

1.1 ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.

2. ANTENCEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
4. VISITA, DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES
5. LOCALIDAD Y ENTORNO
6. TERRENO
7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD
8. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN
9. ANÁLISIS DE MERCADO
10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS
12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD.

Folio 95 Nº 57618

2.1 ANTECEDENTES.

El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro
oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de 1982.
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2.2 CLIENTE / SOLICITANTE.

Nombre: JOSE MANUEL

DNI/CIF: 35308240C
Entidad / Por mediación de: ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A.

2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA.

Inscrito en el Registro Mercantil

La finalidad del presente informe es la valoración del inmueble a efectos de constituir garantía de préstamos
sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario de 25 de marzo, que formen o vayan a formar parte de la
cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades a que se refiere, en su artículo
segundo, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la mencionada
Ley.
La valoración SÍ se realiza de acuerdo con las disposiciones legales contenidas en la Orden ECO/805/2003
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, publicada en el BOE de 9 de abril de 2003.
Se solicita en este informe la obtención de un valor adicional con carácter informativo, basado en el Valor
de tasación-hipotecario calculado, asumiendo una venta rápida del terreno, asumiendo una venta rápida del
inmueble, en un período de tiempo inferior a tres meses.

Pág. 2 de 38

El método utilizado para el cálculo de valores es el Residual Dinámico.

El cálculo por el método residual dinámico se aplicará a la superficie del ámbito al que pertenece el terreno
valorado.

3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.
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3.1 IDENTIFICACIÓN.

Solar de uso residencial.

Se considera que el terreno es de 1ª residencia

3.2 LOCALIZACIÓN.

Situación: RU EPIFANIO CAMPO NUÑEZ - POL-036 PAR-00314

Localidad: SANXENXO
Provincia: PONTEVEDRA
Código Postal: 36990
Coordenada GPS X: -8,83294758043293 /Y: 42,4478263620524

3.3 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES.

El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral.
Titular Registral: Carpintería Piedras, S.L.
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Registro de la Propiedad CAMBADOS

Referencia
del
Nº Finca Denominación Tomo Libro Nº Folio Inscr. Idufir Catastro
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43736 Parcela 1378 455 40 1 36013000881956 36051A036003140000FP

3.4 DESCRIPCIÓN DE LINDEROS.

Norte: José Camiña.

Sur: Benito Carballa.
Este: camino de carro.
Oeste: ribazo de tierra que separa de Manuel Benito Sineiro.

Algunos de los linderos hacen referencia a personas físicas, siendo los comprobados:
Inscrito en el Registro Mercantil

Norte: vivienda nº 71 de la misma calle.

Sur: parcela (Ref. catastral: 36051A036003150000FL).
Este: calle Epifanio Campo Núñez.
Oeste: vivienda nº 71 de la misma calle.

3.5 DISCREPANCIA ENTRE REALIDAD Y REGISTRO.

.- En la nota simple aportada no figura la dirección actual de la parcela, se competa la dirección con la ficha
catastral que figura en la escritura de propiedad aportada.

Pág. 3 de 38

.- En la documentación registral figura inscrita una vivienda de planta baja que no existe en la actualidad,
como se puede comprobar en la documentacion catastral que figura en la escritura aportada.

4. VISITA,DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES.

4.1 VISITA AL INMUEBLE.

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El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.
Fecha de visita: 26/12/2014.
Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.

4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA.

Documentación registral:
- Escritura de Propiedad inscrita.
- Nota simple del Registro de la Propiedad con fecha de emisión 23/12/2014.

Documentación de la Sede Electrónica del Catastro

Justificación del planeamiento existente sobre la parcela.

4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS.

Localización del inmueble e inspección ocular.

Folio 95 Nº 57618

Superficies.
Características físicas identificativas.
Servidumbres visibles.
Estado de construcción o conservación aparente.
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Descripción registral.
Estado de ocupación.
Uso o explotación del inmueble.
Régimen de protección pública.
Protección del patrimonio arquitectónico.
Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
Consulta en Sede Electrónica del Catastro
Inscrito en el Registro Mercantil

5. LOCALIDAD Y ENTORNO.

5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN.

Se trata de un núcleo autónomo.

La población de derecho, según su último censo conocido, es de 17.543 habitantes, siendo su población de
hecho sensiblemente similar a la de derecho.
Aumento considerable de la población en los meses estivales.
La tendencia de la población durante los últimos años ha sido estable y en la actualidad está estabilizada.

Pág. 4 de 38

La actividad económica predominante de la población es servicios.

El núcleo urbano sí depende laboralmente de otros.

5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO.

5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO.

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El ámbito valorado se localiza dentro de la trama urbana consolidada

Entorno urbano con un grado de consolidación entre el 50 y el 75% y un desarrollo completo con un
carácter residencial.
Ordenación viviendas unifamiliares aisladas, con una densidad media.
La calidad de la construcción es nivel medio, con edificaciones de 10 a 25 años de antigüedad. Se
encuentra renovado menos de un 25 %. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 10
% del total.
El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio.
El uso dominante del entorno es de viviendas para primera residencia en edificios con un número de
plantas, entre 2 y 3.
El equipamiento comercial es suficiente.
La calidad de la zona a efectos de valoración se considera media siendo la ubicación del inmueble dentro
de la misma no singular.

5.4 INFRAESTRUCTURAS.
Folio 95 Nº 57618

Dispone de infraestructura con un grado completo de desarrollo, en un buen estado de conservación.

Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico.
El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están pavimentadas.
No existe vigilancia en el terreno valorado.
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El estado de infraestructuras del terreno valorado se incluye en el apartado siguiente.

5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES.

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las necesidades de la
población; con escasas instalaciones lúdicas.
El acceso al transporte público en la zona es normal,siendo muy fácil el aparcamiento en superficie, no
existe estacionamiento regulado.

6. TERRENO.
Inscrito en el Registro Mercantil

6.1 SUPERFICIE (m²) Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.

El cálculo por el método residual dinámico se aplicará a la superficie del ámbito al que pertenece el terreno
valorado, cuya superficie es de 773,00 m²

Pág. 5 de 38

Nº Finca Denominación Sup. Registral Sup. Catastral [Link] Sup. Adoptada % en ámbito
43736 Parcela 786,00 773,00 773,00 773,00 100,00

Para comprobar la superficie se ha realizado una medición aproximada de plano de catastro.

La superficie adoptada es de 773,00 m²
La superficie adoptada de terreno es la catastral
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Forma del terreno: Poligonal irregular

Topografía: Sin pendiente
No existen construcciones en el terreno
No existen construcciones en el terreno valorado aunque en la nota simple aportada si que figura una
edificación de planta baja que ya no existe en la actualidad.

6.2 INFRAESTRUCTURAS, CARGAS Y DEMOLICIONES.

INFRAESTRUCTURAS
Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias y no
se consideran otras cargas que afecten al terreno valorado.

CARGAS
No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.
Folio 95 Nº 57618

DEMOLICIONES
No existen construcciones en el terreno que deban demolerse

6.3 MEDIO AMBIENTE, CONTAMINACIÓN DEL SUELO Y OTROS FACTORES.

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No se ha dispuesto de información que indique la existencia de contaminación de suelo o de construcciones

en el terreno o en su entorno, ni de otros factores negativos de tipo acústico o medioambiental y, al no ser
su análisis objeto del presente informe, la valoración se realiza sin considerar el efecto económico que
dicha existencia de contaminación podría producir.

7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD.

7.1 PLANEAMIENTO GENERAL DE ORDENACIÓN.

Inscrito en el Registro Mercantil

Planeamiento general de ordenación vigente: Plan General (PGOU/POM/PM)

Fecha de aprobación definitiva: 27/02/2003
Cambios del planeamiento vigente en trámite: No

7.2 CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

Clasificación del suelo según Planeamiento vigente: Urbano (SU)
Consolidado - condición de Solar
Ordenanza 4A: Edificación mixta de baja densidad, grado A.
El inmueble se encuentra en suelo urbano, en situación de suelo urbanizado según RDL 2/2008

Pág. 6 de 38

A efectos de esta valoración el terreno se encuentra clasificado como de Nivel I, de acuerdo con la
normativa definida en la Orden ECO/805/2003.

7.3 PLANEAMIENTO DE DESARROLLO.

El planeamiento general detalla y/o no se precisa de planeamiento de desarrollo.

No existen limitaciones/afecciones por normativa sectorial y/o legislación (Costas, Carreteras, FFCC,
Aeropuertos, Red eléctrica, Impacto ambiental, suministro agua y otros)
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No se han considerado cesiones sobre el aprovechamiento lucrativo.

Fase de gestión urbanística alcanzada: Parcelas resultantes inscritas

URBANIZACIÓN Y OTRAS CARGAS

Se considera a efectos de valoración que el terreno dispone de todas las infraestructuras necesarias
La urbanización está finalizada y recibida por el Ayuntamiento.
No se consideran cargas que afecten al terreno valorado.

7.4 CALIFICACIÓN.

Ordenanza de aplicación-Norma zona-Clase/Subclase

Usos Autorización por el planeamiento Superficie Máxima edificable
(m² techo s/rasante)
Vivienda libre aislada: Característico Cualificado 0,60
Vivienda libre adosada / pareada: Característico Cualificado 0,60
Vivienda VPO: No 0,00
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No computa la edificabilidad bajo rasante.

Computa la edificabilidad de bajo-cubierta.
Provisión de plazas de garaje obligatorias mínimo: Sí
No computa edificabilidad destinada a garaje.
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Inmueble catalogado como bien de interés cultural o está sujeto a protección integral dentro de un plan
especial: No
Potencialidad de Cambio de Uso: No
Inmueble No Ligado Actividad Económica.
Aclaraciones sobre la tipología edificatoria:
Superficie, parámetros de aplicación y características
Superficie del solar a valorar: 773,00 m² Superficie de parcela mínima: 300,00 m²
Longitud fachada solar a valorar: 20,00 m Longitud fachada mínima: 9,00 m
Inscrito en el Registro Mercantil

Entre medianeras: 6 m.
Semiadosado: 9 m.
Exenta: 12 m.
Edificabilidad s/rasante: 0,60 m² techo/m² suelo
Edificabilidad b/rasante: 0,00 m² techo/m² suelo
Si la planta semisótano se destina a aparcamiento de vehículos, no computará en cuanto a edificabilidad.
% de ocupación máxima de parcela: 50,00
Retranqueo a fachada 5,00 m / lateral 3,00 m / fondo 3,00 m
Fondo máximo edificable planta baja 0,00 m / resto de plantas 0,00 m
No se contempla

Pág. 7 de 38

Nº máximo de plantas sobre rasante 2,00 / bajo rasante 1,00 / altura máxima 0,00 m

7.5 EDIFICABILIDAD CONSIDERADA EN EL CÁLCULO.

La promoción más probable son dos viviendas unifamiliares pareadas.

Dada que la edificabiliadad permitida es 0,60 m²/m², se puede edificar un máximo de 463,80 m², con lo que
se podría edificar dos viviendas de 231,90 m², que sumando la superficie del semisótano a garaje cuya
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superficie no computa en edificabilidad, se obtienen dos viviendas pareadas de unos 300 m² de superficie,
superficie media de viviendas en el entorno y parcela de 386,50 m² cada una.

Edificabilidad Superficie de Cálculo

Uso Descripción Uso Denominación Uds. (m²) (m²)
Vivienda Libre Vivienda unifamiliar parea 2,00 600,00 600,00

No existe proyecto de obras en el inmueble valorado.

Se muestra a continuación el número de viviendas y la edificabilidad proporcional de los usos considerados
correspondiente a la finca registral valorada:

Vivienda Vivienda
Nº Finca Denominación % en el Ámbito (Uds.) (m²)
43736 Parcela 100,00 2,00 600,00

8. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN.

Folio 95 Nº 57618

8.1 SITUACIÓN ACTUAL.

La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos,

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cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el

presente informe.
Derechos u obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: Sí.
Descripción: No procede.
Efectos sobre el valor: No procede.

Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No.

Descripción: No procede.
Efectos sobre el valor: No procede.
.-
A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra:
Inscrito en el Registro Mercantil

- Situación de Ocupación: Libre de ocupantes

- Situación de Protección: Libre

Pág. 8 de 38

9. ANÁLISIS DE MERCADO.

9.1 MERCADO DE SUELO.

No se dispone de información de mercado sobre transacciones u ofertas de terrenos comparables por

localización y situación urbanística.
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9.2 MERCADO DE PRODUCTO FINALISTA.

CARACTERÍSTICAS DEL USO VIVIENDA - Edificación pareada.

OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario
Nivel de producción Bajo --
Nivel de existencias en oferta Medio alto Medio alto
Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento

DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario

Nivel de demanda Bajo Bajo
Adecuación oferta-demanda Bajo Bajo
Ritmo de realización ventas Bajo Bajo

INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario

1.400,00 - 900,00 1.100,00 - 700,00
- Mes) 3,00 - 2,00 2,00 - 1,00

EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario

Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento nulo Crecimiento nulo
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Revalorización Negativas Nivel medio Negativas Nivel medio

9.3 COMENTARIO DEL MERCADO DE PARCELAS EN VDA. UNIF.

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9.4 ANÁLISIS DE PROMOCIONES EXISTENTES.

Relación entre oferta y demanda: La oferta supera a la demanda

Desarrollo promociones últimos años: Bajo-Medio
Promociones en venta: Algunas con muchas unidades pendientes de venta
Promociones Paralizadas: Algunas
Evolución de precios de venta últimos 12 meses: Precios estables (+/- 5%)
Inscrito en el Registro Mercantil

9.5 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO.

Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media

Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja

9.6 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO.

Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa

Pág. 9 de 38

Capacidad de revalorización del entorno: no significativa

Capacidad de revalorización del mercado: nula / negativa(Caídas de valor no superiores al 5%)
Expectativa de Mercado Neutra (cod,NCG): No se prevé una revaluación / devaluación en un tramo superior
o inferior al 10% en los próximos 12 meses
La situación coyuntural del mercado y los datos disponibles no permiten estimar que exista una probabilidad
elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de
transcurrido un año y que se prolongue al menos durante tres.
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9.7 MUESTRA DE COMPARABLES.

La muestra seleccionada de datos de mercado comparables se muestra en el siguiente apartado junto con
su homogeneización.

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.

MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

El cálculo se realiza según la repercusión por m² edificable.
Se calcula el valor del terreno como valor residual a partir de la diferencia entre los flujos de los cobros
(ingresos) y pagos (gastos) actualizados de los distintos conceptos que intervienen en el desarrollo
inmobiliario previsible del suelo. Para estimar los cobros previsibles, se parte de los precios de venta de
mercado primario determinados a partir de la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el
terreno, según los principios de prudencia y del mayor y mejor uso dentro de los permitidos por la normativa
urbanística y previstos en la fecha de comercialización para la hipótesis de edificio terminado. Los datos de
inmuebles comparables a la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, con objeto de
determinar su valor de mercado primario, y realizar su homogeneización, son los siguientes:
Folio 95 Nº 57618
Gral. 5739 Sección 3ª - Libro de Sociedades
Inscrito en el Registro Mercantil

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COMPARABLE EN VENTA DE USO VIVIENDA Homogeneización de edificación pareada

Comparables de mercado seleccionado:
Comp. 1 ILLA DE TAMBO-S SALVADOR, 74, POIO(PONTEVEDRA)36163
Comp. 2 BIMBEIRO, 2, SANXENXO(PONTEVEDRA)36960
Comp. 3 ILLA DE SALVORA-S SALVADO, 1, POIO(PONTEVEDRA)36163
Comp. 4 LAS TORRES-COSTIÑA, 19, SANXENXO(PONTEVEDRA)36960
Comp. 5 ARRA-ARRA, s/n, SANXENXO(PONTEVEDRA)36970
Comp. 6 SOUTULLO-NOALLA, s/n, SANXENXO(PONTEVEDRA)36990
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Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización:

Características(*) Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val

Tipo Pareada Adosada Pareada Adosada Adosada Pareada Pareada
Fecha 12/2014 1/2015 12/2014 1/2015 1/2015 1/2015 26/12/2014
Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta
Fuente Internet Internet Internet Internet Internet Internet
Calidad Zona Alta Media Alta Media Media Media Media
Ubic. en Zona No singular No singular No singular No singular No singular No singular No singular
Antigüedad 25 8 23 9 6 7 Nuevo
Calidad Edif. Media Media Media Media Media Media Media
Pisc/Deport/ZV Sí/No/Sí Sí/No/Sí No/No/Sí Sí/No/Sí No/No/Sí No/No/Sí No/ No/ Sí
Acabado Int. Medio Medio Medio Medio Medio Medio Medio
[Link]. Normal Buena Normal Buena Buena Buena A estrenar
Dorm/Baño/Aseo 4D-3B-0A 5D-4B-0A 5D-3B-0A 3D-3B-0A 4D-4B-0A 4D-3B-0A 4D/3B/A
[Link] 320 m² 90 m² 345 m² 90 m² 90 m² 285 m² 296,50m²
Importe Total
% Desc 12.0% 8.00% 12.0% 8.00% 8.00% 8.00%
SC Viv/SC Otros 240.00/82.00 160.00/60.00 181.00/55.00 110.00/0.00 170.00/35.00 220.00/75.00 230,00/70,00
SC [m² adopt] 322.0 m² 220.0 m² 236.0 m² 110.0 m² 205.0 m² 295.0 m² 300,00m²
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_________________________________________________________________________________________________
1.079,50 1.003,64 1.081,36 1.003,64 1.077,07 904,41

Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6

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Localización 0,95 1,05 0,95 1,20 1,00 1,10

Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Calidad Construc. 1,10 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00
Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Tamaño 1,00 0,90 0,90 0,80 0,85 1,00
Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
_________________________________________________________________________________________________
Global.(redond.) 1,05 0,95 0,94 0,96 0,85 1,10
Valor homog. 1.128 948 1.017 963 916 995
Ponderación 20,00 10,00 20,00 20,00 10,00 20,00
Valor homog. 1.007,08
_________________________________________________________________________________________________
V. Adoptado de uso Vivienda 1.005,00
Inscrito en el Registro Mercantil

(*) En caso de características que no se conocen con certeza se incluye una estimación

Hipótesis de desarrollo inmobiliario, valores de mercado y costes de construcción

A continuación se muestra el cuadro resumen de los usos considerados en el desarrollo del terreno
conjuntamente con superficies,tasas de actualización,costes de construcción por contrata y valores de
venta considerados.

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Superfice de Cálculo Coste Construcción Valor Mercado

Uso Descripción Uso Denominación Fase Uds. (m²) Tasa %
Vivienda Libre Vivienda unifamiliar parea 1 2,00 600,00 11,50 625,00 1.005,00

Otros gastos necesarios considerados

Adicionalmente a los costes de construcción, para estimar los pagos previsibles se tienen en cuenta los
gastos necesarios de promoción ( impuestos no recuperables, honorarios técnicos, estudios necesarios,
licencias y tasas, primas de seguros obligatorios, gastos de administración ), de comercialización y los
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financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la
analizada y cuyo importe individualizado es el siguiente:

Gastos adquisición del suelo 2,00%Suelo 1.392,85

Honorarios Proyecto de edificación 4,00%Pec 15.000,00

Honorarios Dirección Obra de Edificación 4,00%Pec 15.000,00
Licencia Municipal Obras de Edificación 3,00%Pec 11.250,00
Coste de Edificación por Contrato (PEC) 375.000,00
Seguridad y Salud 1,00%Pec 3.750,00
Imprevistos 0,50%Pec 1.875,00
Gastos Edificación 421.875,00

Gastos fiscales de escrituración 1,00%Venta 6.030,00

Comercialización y publicidad 2,00%Venta 12.060,00
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Gastos de administración del promotor 1,50%Venta 9.045,00

Seguros 2,25%Pec 8.437,50
Gastos promoción 35.572,50
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Gastos financieros 0,00%Venta 0,00

Tipo interés anual en descubiertos: 0,00%
Rentab Deuda 5 años (BDE Med 3 ult Meses) 1,14%
Indice precios (IPC) previsibles a futuro: 0,40
Cobro Contrato Compraventa: 20,00%
Ingreso aplazado hasta la entrega/escritura: 0,00%
Plazos de desarrollo estimados
Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta las hipótesis más probables según
las características de los inmuebles proyectados y en su caso el grado de desarrollo del planeamiento y la
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gestión urbanística,de la urbanización y de la edificación.

Construcción Ventas
Inicio Duración Fin Inicio Duración Fin
4 7 10 4 11 14
Un periodo equivale a 3 meses
Plazo máximo para finalizar la construcción 30,00 meses.

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Plazo máximo para finalizar la comercialización 42,00 meses.

Año 0 1 2 3 4

Construcción
Venta
1 período = 3 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
meses
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Flujos de caja considerados en el cálculo

Se muestra a continuación los importes totales distribuidos para el cálculo del flujo de caja realizado, así
como el Flujo de caja global actualizado resultante del cálculo.

Para el cálculo realizado se aplica la siguiente fórmula:

t=at=a
F = __Ej____ _ ___Sk___
a=1a=1
( 1 + i )ª ( 1 + i )ª
Siendo:
F= Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej = Importe de los cobros (o ingresos) previstos del período.
Sk = Importe de los pagos (o gastos) previstos del período.
t= Tiempo (nº de períodos) transcurrido en el desarrollo de la actuación.
i= Tipo (o tasa) de actualización.
El tipo o tasa de actualización utilizada, real o deflactada, del 11,50 % representa la rentabilidad media
anual del proyecto, sin tener en cuenta financiación ajena.
Folio 95 Nº 57618

La tasa nominal para el IPC previsto de 0,40 %, asciende a 11,95 % siendo 1,14 % el importe considerado
de la deuda, y 10,81 % la prima de riesgo.
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El valor del flujo de caja actualizado corresponde al valor total del ámbito analizado.

Periodos [Link]/[Link] Urbanización Demolición Edificación Promoción Ingresos [Link] Flujo Caja
0 1.392,85 -1.392,85
1 0
2
3 2.964,33 -2.964,33
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4 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55

5 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
6 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
7 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
8 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
9 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
10 60.267,86 2.964,33 10.963,64 -52.268,55
11 2.964,33 361.800,00 358.835,67
12 2.964,33 54.818,18 51.853,85
13 2.964,33 54.818,18 51.853,85
14 2.964,33 54.818,18 51.853,85
15
Total 1.392,85 421.875,02 35.571,96 603.000,02 144.160,19

Resumen de valores calculados

Folio 95 Nº 57618

El valor para cada finca y el final resultante es el siguiente:

Gral. 5739 Sección 3ª - Libro de Sociedades

Superficie. Adoptada V. Suelo MRD

Nº Finca Denominación (m²) % en el Ámbito [Link]ón-Hipotecario
43736 Parcela 773,00 68.277,12 100,00 68.277,12

10.1 VALOR ASUMIENDO VENTA RÁPIDA.

Para la obtención del Valor de Venta Rápida se aplica un descuento porcentual sobre bajada de precio
necesaria para que pueda forzarse una venta en un período menor de 3 meses, y que es inferior al
necesario para una venta por el importe del Valor de tasación-hipotecario
El terreno valorado se destina a un producto de promoción que se puede considerar estándar en su
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mercado, con una demanda potencial media. Se considera que el terreno tiene difícil posibilidad actual de
venta, y que en una situación diferente de mercado a medio plazo la posibilidad de venta será fácil teniendo
una posible bajada de precios del producto final un efecto bajo sobre el valor del terreno.

En base a las características de mercado mencionadas y a su adecuación a la demanda, hemos

considerado un descuento global sobre los valores adoptados de un 35,00 %.

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11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS.

Fecha de visita: 26/12/2014

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de constituir garantía de préstamos
sujetos a la Ley 2/1981 del mercado hipotecario
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Dto.
[Link]
Nº Finca Denominación (m² Terreno) [Link]ón-Hipotecario (%) V. Venta Rápida
43736 Parcela 773,00 68.277,12 35,00 44.380,13

EL VALOR DE TASACION-
Valor estimado para Venta Rápida: 44380,13 Euros.
El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico.
Advertencias generales:
- En la documentación registral figura inscrita una vivienda de planta baja que no existe en la actualidad,
como se puede comprobar en la documentacion catastral que figura en la escritura aportada.

- No se ha dispuesto de Cédula Urbanística. Edific abilidad y uso adoptado por consulta a documentación
de planeamento urbanístico vigente.

- La superficie adoptada es la catastral.

Folio 95 Nº 57618

- El valor dado es considerando que el inmueble se encuentra libre decargas, arrendamientos o

cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe y
corresponde al 100% del pleno dominio.
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Se valora parcela finalista con destino la promoción de dos viviendas pareadas.

El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial
del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de 1982.
La fecha de emisión del informe es 28/01/2015, y con vigencia hasta 28/07/2015.

Profesional que realiza el informe: Representante de TH:

Inscrito en el Registro Mercantil

PAULA Mª DOMINGUEZ RODIÑO CARLOS VELIZ SARRION Firma manuscrita de

ARQUITECTO TECNICO Profesional vinculado a TH Representante de TH

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12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.

12.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.

Planos o croquis de situación y emplazamiento

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Fotografías
Documentación Registral
Documentación Catastral

12.2 INDICACIONES.

Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el

solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias
entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han
considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí.
El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias
no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.
En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección
ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante
de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento
oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible
existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos, o su aparición posterior, alteraría el valor de
Folio 95 Nº 57618

tasación expresado.
Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos,
documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un
levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones
de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y
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las reales.
La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la
parte proporcional de elementos comunes.
La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones
licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos
usos han sido considerados en el presente informe.
En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución
visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente.
En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado
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inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente
obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir
en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación.
El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos
necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa.
La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o
cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe.
Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en
el presente informe.
No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo
que, en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma.

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Protección de datos de carácter personal: De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13
de diciembre, sobre Protección de datos de carácter personal. (B.O.E.14.12.1999), los datos de carácter
personal contenidos en el presente informe y su certificado, así como todos los almacenados en la base de
datos de TH, se dedican única y exclusivamente al soporte y conservación de las tasaciones de acuerdo
con su normativa vigente: ECO/805/2003 de 27 de Marzo. La Propiedad de dichos datos puede ejercitar la
totalidad de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.
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Matriz de riesgos del suelo según solicitud del Banco de España.

Fecha de referencia: 26/12/2014
Entidad mandataria ABANCA CORPORACION BANCARIA, S.A.
Solicitante: JOSE MANUEL
Datos de localización
Referencia Catastral: Varias
Ubicación: RU EPIFANIO CAMPO NUÑEZ
Provincia: PONTEVEDRA
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Municipio: SANXENXO
Código postal: 36990
CARACTERÍSTICAS 1 2 3 4 5

1
CLASE 1 Tipo de suelo No urbanizable o
Urbanizable Urbanizable no
Urbano Urbano no rústico valorado
sectorizado sectorizado (no
consolidado consolidado con expectativas
(programado) programado)
urbanísticas

1
Desarrollo del Planeamiento de Planeamiento de Planeamiento de
DESARROLLO 2 Proyecto de
planeamiento Urbanización desarrollo desarrollo desarrollo no
urbanización
finalizada aprobado aprobado redactado o no
aprobado
definitivamente inicialmente aprobado

1
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GESTIÓN 3 Sistema de gestión Agente

Expropiación o sin
Licencia urbanizador o Compensación Cooperación
gestión
concierto

% ÁMBITO 4
Porcentaje del 1
ámbito valorado
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100 % > 80 % > 60 % > 50 % < 50 %

5
Superficie 1
parcela(m2)
TAMAñO DEL < 10.000 < 100.000 < 500.000 < 1.000.000 > 1.000.000
PROYECTO
6
Aprovechamiento 1
sobre rasante(m2)
< 10.000 < 50.000 < 150.000 < 250.000 > 250.000
Categoría del 4
municipio por
MUNICIPIO 7 Capitales y Capitales y
número de
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similares > similares > > 20.000 > 10.000 < 10.000
habitantes 100.000 50.000

2
Producto a
TIPOLOGÍA 8 Primera 2 residencia, Industrial,
desarrollar VPO o VPP de 1 Dotacional,
residencia hotel, oficina, logística,
residencia recreativa, otros.
libre comercial aparcamiento

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PLANO DE SITUACIÓN
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DOCUMENTACIÓN CATASTRAL
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