estimo

20 feb. 2024
 Mettere da parte la mia soggettività e valutare.
 Il problema economico= scarsità, mancanza di risorse.
 L'economia= studia le scelte degli agenti economici riguardo alla gestione delle risorse
scarse e le regole e/o le istituzioni che possono rendere migliori tali scelte.
 Input: beni, servizi utilizzati dalle imprese nei loro processi produttivi. Un sistema
economico impiega la tecnologia esistente per combinare gli input al fine di produrre gli
output.
 Output: beni o servizi resultanti dai processi produttivi che possono essere consumati o
impiegati nella produzione successiva.
 I fattori di produzione= concetto di output. Si suddividono in:
- lavoro: (risorse umane) energie fisiche e mentali spese dagli individui nel processo di
produzione;
- terra: risorse naturali (riserve minerarie, petrolio e gas naturale);
- capitale: le attrezzature utilizzate per la produzione di beni e servizi (risorse derivate).

 Il diagramma spiega come funziona un sistema economico

 Gli individui acquistano dalle imprese, le quali utilizzano il ricavo per pagare i salari ai
lavoratori e gli interessi ai proprietari di capitale.
 PIL= somma spesa degli individui nel mercato; somma salari, rendite, interessi pagati
dalle imprese nel mercato dei fattori di produzione. Si può dimostrare l'uguaglianza tra
reddito e spesa anche con un diagramma di flusso circolare.
 Fuoriuscite dal flusso circolare= le imposte, il risparmio e la spesa per le importazioni
 Apporti al flusso circolare= la spesa pubblica (G), l'investimento e il reddito generato
dalle esportazioni.
 Le imprese attingono ai fondi conferiti dai risparmiatori presso le istituzioni finanziarie,
prendendo a prestito denaro e reinvestendolo nell'espansione. Le risorse finanziarie per
gli investimenti rientrano nel flusso circolare.
 Le istituzioni finanziarie prestano all'estero e le imprese estere investono nel territorio
nazionale: la differenza tra questi due flussi= flusso netto di capitale.
 Inflazione= aumento di prezzi
 Cosa fornisce lo stato? SANITÀ
 Il debito pubblico alto deprime l’economia
 L’immigrazione interna (all’interno del Italia per es.) o esterna e molto male per lo stato

TRE DOMANDE
 Quali beni e servizi si dovrebbe produrre?
La scarsità di beni= la necessità di ridurre la produzione di un bene per ottenerne un
altro in quantità maggiore (scelte dei governi: pane-testate nucleari). Concetto di costo-
opportunità.
 Come e dove dovrebbero essere prodotti tali beni e servizi?
 Chi dovrebbe ricevere i beni e i servizi prodotti?

Economisti studiano:
- scelte individuali: decisioni mossi dal proprio self interest; (microeconomia)
- l'interazione tra gli agenti: come gli agenti interagiscono tra loro sul mercato;
(microeconomia)
- il sistema economico: il funzionamento di un'economia nel suo complesso.
(macroeconomia)

→ microeconomia= comportamento egenti economici (individui, imprese, nazioni,

collettività) e il funzionamento dei singoli mercati.
→ macroeconomia= l'economia come sistema (es. misura crescita, dell'inflazione,
disoccupazione).
dati sull'economia italiana sono raccolti da:
 ISTAT; Banca d'Italia; Eurostat; Commissione Europea; BCE (Banca Centrale d'Italia);
OCSE; ONU; FMI (Fondo Monetario Internazionale); WB.

27. feb 2024

Introduzione alla macroeconomia
→ beni e servizi finali: sono i beni e i servizi venduti al consumatore o all'utente finale.
→ beni e servizi intermedi: sono i beni e i servizi scambiati tra le imprese che diventano
fattori per la produzione di altri beni e servizi.
→ valore aggiunto: è la differenza tra il valore delle vendite di un produttore e il valore dei
fattori di produzione che egli acquista da altre imprese.
Prodotto Interno Lordo (PIL)
Il Prodotto Interno Lordo (PIL) è il valore di tutti i beni e servizi finali prodotti da un
sistema economico in un determinato periodo (generalmente un anno).
-Prodotto: produzione di beni e servizi per il mercato;
-Interno: beni e servizi prodotti sul territorio nazionale, quindi internamente, senza tener
conto della nazionalità del produttore;
 Nella nostra analisi il prezzo e variabile indipendente e la quantita e la variabile
dipendente, perche la domanda dipende dal prezzo. Axa x e variabila independentă, iar y
dependentă.
03.12
Matematica finanziaria
Tasso di interesse
 Il tasso di interesse (r)= numero percentuale sul capitale investito o preso a prestito.
 Questo prezzo si forma sul mercato, a seguito dell’incontro tra domanda e offerta di
moneta. È un prezzo amministrato perché la Banca centrale (per i Paesi aderenti
all’Eurosistema la BCE) controlla l’offerta di moneta.
 Il livello del tasso di interesse è molto importante per l’economia perché modella la
relazione tempo/denaro e incide sulle scelte di investimento.
 Il tasso di interesse è detto attivo se l’operatore vanta un credito, mentre è detto passivo se

attiene a un debito.
Interesse e montante composto
M = C (1 + r)n
C = M/(1 + r)n (1 + r)n
può essere indicato con la lettera q
q=1+r
Tavole finanziarie
Tabelle in cui sono rappresentati i principali valori caratteristici di alcune costanti presenti
nelle formule per il calcolo di rendite, rate, montanti, ecc. in funzione del tasso di interesse e
del tempo di impiego di un capitale unitario (da Enciclopedia Treccani)
Annualità
Le annualità sono valori che si ripetono a intervalli regolari di anno in anno. L’ammontare di
ciascuna annualità viene indicato simbolicamente con la lettera a.
Le annualità possono essere:
1. rispetto alla scadenza, posticipate o anticipate a seconda che la riscossione o il
pagamento si verifichi alla fine o all’inizio dell’anno
2. rispetto alla durata, limitate o illimitate, a seconda che si verifichino per un numero
finito o indefinito di anni (un’annualità si ritiene infinita quando si ripete per oltre 80
anni).
Annualità costanti posticipate limitate
Sono valori che si ripetono costantemente alla fine di ogni anno per un determinato numero
di anni.
Si considerano:
• Accumulazione finale (A n )
• Accumulazione iniziale (A 0 )
• Ricerca dell’annualità media (a)

Quota di ammortamento dei capitali – Rata mutuo

È la rata che si versa per estinguere un debito in un determinato numero di anni a un
prestabilito tasso di interesse.

Esempio
Rimborso a rate costanti
Il signor Rossi prende a prestito 100.000 € che decide di rimborsare in cinque rate annuali
costanti a partire dalla fine del prossimo anno. A quanto ammonta ciascuna rata se il tasso di
interesse applicato dalla banca e pari al 7% annuo?
Piano di ammortamento
Suddivide ciascun pagamento nella componente di rimborso del capitale e nella componente
di interessi

TAEG e TAN
TAEG
Tasso Annuo Effettivo Globale:è il tasso che esprime il costo effettivo di un prestito
personale, tenendo conto anche di spese, commissioni, periodicità delle rate, al netto di tasse
e imposte. Il TAEG è un indicatore sintetico del costo totale annuo del credito in percentuale
sull'ammontare del prestito concesso.
TAN
Tasso Annuo Nominale: contrariamente al TAEG, non tiene conto dell’incidenza di spese e
commissioni e della periodicità delle rate.
L'Euribor
tasso interbancario di riferimento comunicato giornalmente dalla European Money Markets
Institute (EMMI) come media dei tassi d’interesse ai quali primarie banche attive nel
mercato monetario dell'euro, sia nell'eurozona che nel resto del mondo, offrono depositi
interbancari a termine in euro ad altre primarie banche. Non esiste un solo tasso Euribor ma
uno per ogni scadenza dei depositi interbancari negoziati sul mercato interbancario soggetti
alla rilevazione EMMI-GRSS: Euribor a 1 settimana, a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi e a 12
mesi. Il tasso Euribor più conosciuto dai cittadini è probabilmente quello a sei mesi, che
viene normalmente utilizzato come riferimento per il calcolo degli interessi per i mutui a
tasso variabile. Per determinare il tasso di questi ultimi si utilizza come base l'Euribor più
uno spread. Ad esempio: Euribor a 6 mesi + 1,50%. Se il tasso Euribor a 6 mesi nel giorno
della rilevazione è pari allo 0,50%, la rata del mutuo viene fissata al 2,00% (0,50% +
1,50%).
Annualità costanti posticipate illimitate
Valore di capitalizzazione
Sono valori che si ripetono costantemente alla fine di ogni anno per un numero di anni.
Si considera:
• Accumulazione iniziale (A0) (è la formula che viene utilizzata per calcolare il valore di
capitalizzazione V)
• arendimentomedio annuo
A0= a/r
a = A0 r

03.19
Computo metrico
 Noi utilizziamo la parte A del preziario
 Il computo metrico serve a dare significato economico ad un progetto
 Fase 1: computo metrico
 Fase 2: applicare ai singoli lavorazioni un valore economico
 Prima di tutto definisco la quota del bagno
 Opere che trovano riscontro nei listini di riferimento
 Dovendo fare la valutazione di un’opera ci si può riferire ai prezzi normali di uso
valore soggettivo, oppure si può fare riferimento ai dei listini complicati di es. regione
Lombardia, camera commercio che si chiamano mercuriali dove si possono trovare
delle lavorazioni (questa cosa permette di fare qualsiasi tipo di prezzo)

03.26
Codic Descrizion k U.M. Prezzo Importo Import Quantità Import Importo Importo
e e senza o R.U. o totale totale R.U.
spessa (mano senza
generale opera) S.G. e
e utile U.I.
d’impres
a
Copy Quanti Copy Come in Importo
paste unita (ex. paste progetto totale x
prezziario 1 prezziari con unita Rapporto
lavandino) o misura R.U.
come in
prezziari
o

Preziario camera di commercio viene utilizzato per le opere private.

Il valore di costo
Voci di prezzo Regione Lombardia 2024
 Risorsa Materiale (RM)
 Risorsa Umana (RU)  Risorsa Strumentale Produttiva (RP)
 Risorsa Strumentale Tecnologica (RT)
 Opera Compiuta (OP)
 Prodotto in Opera (PO)
 Lavoro Provvisionale (LP)

1. Risorse Materiali (RM)

Rientrano in questa risorsa tutti i materiali/prodotti necessari all’esecuzione della
lavorazione. Le forniture devono riguardare materiali/prodotti i a quanto richiesto dalla
normativa tecnica vigente.
2. Risorse Umane (RU)
Individua l’apporto di manodopera necessaria all’effettuazione della lavorazione, distinti in
base alle diverse professionalità delle Risorse Umane impiegate.
3. Opere Compiute (OC)
Rientrano in questa tipologia di lavorazioni tutte le opere compiute che permettono di
ottenere l’opera finale. Ognuna di queste lavorazioni necessita di un’analisi per la
determinazione del prezzo associato alla lavorazione a partire dalle singole risorse
elementari.
4. Prodotto in Opera (PO)
Rientrano in questa tipologia di risorsa tutte le lavorazioni eseguite in cantiere. Tra queste
rientrano gli impasto in opera, le malte in opera, ecc.
 5. Risorse Strumentali Produttive (RP) – Risorse Strumentali Tecnologiche (RT)
Questa risorsa fa riferimento all’utilizzo di attrezzature e mezzi d’opera funzionali alla
realizzazione della lavorazione. Le Risorse Strumentali, nel settore delle costruzioni, sono
apparati asserviti alla realizzazione di opere o parti d’opera, in autonomia o in combinazione
tra loro, sotto la conduzione, la manipolazione o la sorveglianza delle Risorse Umane ad esse
dedicate. A seconda del ruolo ricoperto nel processo produttivo delle costruzioni, le Risorse
Strumentali possono essere suddivise a loro volta in Risorse Produttive e Risorse
Tecnologiche. Le totalità delle Risorse Strumentali Produttive/Tecnologiche sono indicate
con prezzi relativi al nolo a freddo.
6. Noli
Analisi prezzi unitari (APU)
1. Suddivisione della lavorazione nei singoli fattori produttivi:
 Materiali
 Mano d’opera
 Noli e trasporti
Rapporto % tra Risorsa Umana e Prezzo
Nell’ambito dell’analisi prezzi verrà esplicitato il rapporto in % (percentuale) tra le Risorse
Umane e il Prezzo delle Opere Compiute – Prodotto in Opera – Lavori Provvisionale.
Lo stesso viene calcolato secondo la seguente relazione:
 R RU = ΣRU/TOTALE (A+B+C)
 R RU = Rapporto percentuale del costo totale delle Risorse Umane, che compongono
la manodopera, rispetto al prezzo
 ΣRU = costo totale delle Risorse Umane (sommatoria del costo orario della
manodopera moltiplicato per le relative quantità)
 TOTALE(A+B+C) = prezzo totale di Opere Compiute – Prodotti in Opera – Lavori
Provvisionali (comprensivo delle spese generali e dell’utile di impresa)

LEZIONE 9
Le espropriazioni per pubblica utilita
Definizioni
Espropriato: soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto espropriato
Autorità espropriante: autorità amministrativa titolare del potere di espropriare (Stato,
Regione, Provincia) e che cura il relativo procedimento o il soggetto privato al quale è stato
attribuito il potere di espropriare, in base a una norma, per es. Eni, Enel, Ferrovie, ecc.)
Promotore dell’espropriazione: soggetto pubblico o privato che chiede l’espropriazione
(coincide spesso con il beneficiario e l’A.E.)
Beneficiario dell’espropriazione: soggetto pubblico o privato in favore del quale è stato
emesso il decreto di esproprio
Autorità competente all’emanazione degli atti: autorità cui compete la realizzazione
dell’opera pubblica
Fasi del procedimento espropriativo
• Vincolo preordinato all’esproprio (art.9)
• Dichiarazione per pubblica utilità (artt. 12, 13, 14)
• Determinazione dell’indennità – Offerta iniziale – Indennità provvisoria (art. 20) –
Corrispettivo di cessione volontaria (art.20) – Indennità definitiva (art. 21)
• Immissione in possesso dell’immobile
Apposizione del vincolo preordinato all’esproprio
Il vincolo urbanistico (espropriativo) è il presupposto per l’inizio del procedimento di
espropriazione
il procedimento espropriativo presuppone la sua coerenza con le previsioni del Piano
Urbanistico Generale.
• Il potere espropriativo è legittimamente esercitato solo se l’opera sulla quale è preordinato
è prevista da uno strumento urbanistico (o atto equivalente)
• L’apposizione del vincolo avviene quando diventa efficace l’approvazione del Piano
urbanistico Generale (o sua variante)
• dura 5 anni
Indennità
Per le opere di pubbliche utilità eseguite da enti pubblici sono previsti diversi criteri di stima
dell’indennità di espropriazione, per:
1. aree edificabili
2. aree edificate
3. aree non edificabili coltivate
4. aree non edificabili non coltivate
I criteri si differenziano in relazione al livello dell’iter espropriativo a cui si riferiscono:
a) indennità provvisoria
b) corrispettivo di cessione volontaria
c) indennità definitiva
Criteri generali di valutazione
L’indennità di espropriazione è determinata (art. 32):
• sulla base delle caratteristiche del bene
• al momento dell’accordo di cessione
• o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio
• tenendo conto dei vincoli di qualsiasi natura eccetto quelli di natura espropriativa
In caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è
determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore della parte residua (art. 33)
• criterio del valore complementare
Stato di consistenza
Il verbale di consistenza riporta una dettagliata descrizione del bene espropriato, contenente
le seguenti informazioni:
– superfici occupate, con i relativi riferimenti catastali
– colture in atto
– eventuali manufatti e costruzioni
– sistemazioni fondiaria (capezzagne, affossature, sistemi di scolo superficiale o drenaggi
sotterranei ecc.)
– eventuali elettrodotti, linee telefoniche, condutture del gas e dell’acqua ecc.

23.04
Il mercato immobiliare. Il valore di mercato
Definizione di bene immobile secondo il Codice civile (art. 812)
Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre
costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che
naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo…
Modello del esagono spiega in qualche modo le dinamiche del mercato

Fattori che influiscono sul valore immobiliare

 Reddito disponibile reale
 Investimenti in nuove abitazioni
 Credito erogato dalle banche
 Tassi di interesse sui mutui ipotecari
 Tassazione degli immobili
 Tasso di disoccupazione
 Popolazione
Mercato immobiliare: come reperire i dati
La fonte e l’elaborazione dei dati sono fondamentali per la qualità e l’attendibilità della stima
del valore di mercato.
Raccolta diretta
 Banche dati Rilevazione diretta dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione
delle singole unità immobiliari
Banche dati
 Informazioni indirette. Si tratta di raccolte ed elaborazioni sistematiche di dati
economici che rendono disponibili mappature di valori immobiliari articolate su base
territoriale
Mercato immobiliare: come reperire i dati
 Enti istituzionali
 Osservatorio del mercato immobiliare (Agenzia delle Entrate)
Osservatorio del Ministero dell’Economia e delle Finanze
Banca d’Italia Borse immobiliari
Tecnoborsa
 Centri di ricerca e associazioni di categoria
Osservatorio Nazionale Fiap
Monitor Immobiliare-Censis
Osservatorio Nomisma, Inea
Cresme
Scenari immobiliari
 Operatori privati
 Consulente immobiliare
 Pirelli Real Estate, Gabetti,…

Valore di mercato. le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili

Tradizionalmente le caratteristiche che influiscono, in senso positivo o negativo, nella
determinazione del valore di mercato di un immobile si possono suddividere in due grandi
gruppi:
 caratteristiche intrinseche: sono quelle interne, cioè proprie dell’immobile oggetto di
stima (es. tipologia architettonica, finiture, impiantistica, grado di vetustà, ecc.)
 caratteristiche estrinseche: sono fattori che esercitano il loro effetto sul valore di tutti
gli immobili di una certa zona o comunque su un dato gruppo di immobili (es. le vie di
comunicazione, i mezzi di collegamento, il degrado ambientale e sociale,
l’inquinamento, la rumorosità, ecc.)
Scopi della stima
TRASFERIMENTI
 Compravendite
 Conferimenti patrimoniali in società
 Successioni e divisioni
 Indennità di espropriazione e servitù
 Fusioni e scissioni
VALUTAZIONI DEL PATRIMONIO
 Valori cauzionali per finanziamenti
 Imponibili fiscali
 Valori assicurati
 Comunicazione ai mercati
CONTROVERSIE E INDENNIZZI
 Indennizzi per danni
 Indennità di miglioramento
 Controversie per inadempienze contrattuali
 Controversie legate al diritto di famiglia
Stima del valore di mercato di un immobile urbano con procedimenti informatizzati
(software Estimare sviluppato dall’Agenzia del Demanio).

16.04
Postulati. Aspetti economici e procedimenti di stima.
Caratteristiche dei beni immobili
definizioni
Valutare un bene economico significa attribuirgli un valore, espresso di regola in unità di
moneta, rispondente ai fini della stima: ossia significa determinare quale quantità di moneta
può ritenersi per gli scopi della stima, equivalente al bene da stimare Arrigo Serpieri (1939)
Il carattere fondamentale dell’Estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la
somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare determinate esigenze pratiche, ad un
qualsiasi bene economico oggetto di stima; si tratta quindi di insegnare ad esprimere giudizi
di valore Giuseppe Medici (1955)
L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno a un dato
bene economico, riferito a un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione
pratica Maurizio Michieli, Giovanni Battista Cipolotti (2018)
I concetti fondamentali
1. L’estimo si occupa di attribuire “probabili valori” a beni scarsi, disponibili sul mercato,
appropriabili a un certo prezzo e quindi considerati di natura economica. Viene attribuito
un valore:
 a un terreno da coltivare, da edificare, da destinare a servizi pubblici o da conservare e
tutelare per la difesa e la valorizzazione dell’ambiente e del paesaggio
 ai patrimoni immobiliari edificati e i loro diversi usi: residenziale, commerciale,
ricreativo,… terziario, industriale
 Un piano di sviluppo urbanistico, un progetto di architettura e di riqualificazione
edilizia devono essere “valutati” rispetto alla loro fattibilità.
2. Per valutare un bene occorre conoscere le esigenze pratiche per cui la stima è richiesta,
nonché i rapporti intercorrenti tra fatti, cose e persone implicate nella stima.
La valutazione presuppone l’attribuzione dell’equivalente in moneta al bene da stimare,
relativamente agli scopi della stima.
Il valore di stima non può essere confuso con il prezzo di mercato.
Il prezzo di mercato è un dato storico che non può essere modificato in quanto
rappresenta la quantità di moneta che è stata scambiata nella compravendita di un
determinato bene, in un preciso momento e circostanza.
3. Per esprimere un giudizio di valore, ossia eseguire una stima, il tecnico deve possedere
alcuni requisiti:
 preparazione professionale
 conoscenza della scienza economica per studiare e comprendere i fatti economici e le
tendenze del mercato
 conoscenza tecnica, economica e giuridica del bene oggetto di valutazione
 conoscenza del mercato o dei suoi componenti o dei relativi surrogati, nell’ambito
della zona in cui opera
 esperienza e «buon senso» Il tecnico non deve risolvere il quesito estimativo solo
attraverso un semplice calcolo; suoi compiti ineludibili sono:
→ scegliere le grandezze tecniche ed economiche con le quali compiere i conteggi
→ ricorrere all’analisi di fatti implicati nella stima e nella scelta delle grandezze
relative al caso concreto.
Un postulato è un principio indimostrato la cui validità si ammette a priori per
evidenza o convenzione allo scopo di fornire la spiegazione di determinati fatti o di
costruire una teoria (Devoto-Oli, 2002)
Postulati estimativi
1. Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima (o ragione pratica del
giudizio di stima)
2. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima
3. Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima
4. Il giudizio di stima deve essere oggettivo, generalmente valido e, pertanto, formulato
in base al principio dell’ordinarietà (per cui devono essere considerati ordinari i fatti, i
dati, le circostanze le condizioni e le ipotesi implicate nella stima)
5. Il metodo estimativo è unico ed è basato sulla comparazione (ogni valutazione si
effettua sulla base di un confronto tra il bene da stimare e i beni simili di cui sono noti
i valori)
6. Il rapporto di stima deve essere trasparente e quindi ripercorribile in ogni sua parte
Il valore di un bene economico dipende dallo scopo della stima
Il valore non è una caratteristica propria del bene (come ad esempio la superficie, il volume),
ma si forma nel momento in cui il bene è in rapporto con le persone e conseguentemente la
stima dovrà considerare la natura di tali rapporti. Uno stesso bene può avere, nello stesso
momento, più valori di stima, in dipendenza delle ragioni pratiche sottese alla stima stessa.
Il valore è un giudizio, che muove da determinate premesse e identifica l’aspetto economico,
nonché il criterio logico attraverso il quale stimare quel dato bene.
Gli aspetti economici di stima
→ valore di mercato: è quel valore (somma di denaro) che con ogni probabilità si
realizzerebbe in un determinato mercato e in un dato momento
→ valore di costo: è la somma delle spese che si devono o si dovrebbero sostenere per
produrre un certo bene.
→ valore di trasformazione: si utilizza quando per le esigenze della stima dobbiamo
attribuire a un bene un valore sulla base delle sue attitudini ad essere utilizzato in un
processo di trasformazione. Si determina per differenza tra il valore di mercato del
bene trasformato e i costi della trasformazione.
→ valore complementare: è impiegato per stimare il valore di una porzione di bene che è
in rapporto di complementarietà con l'intero bene; si determina per differenza tra il
valore di mercato del bene intero e il valore della parte residua
→ valore di surrogazione: si intende quel valore che si attribuisce a un bene capace di
sostituire il bene oggetto di stima.
→ valore di capitalizzazione: è il valore che corrisponde matematicamente
all’accumulazione al momento della stima di una serie di valori successivi nel tempo
La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima
Compito della stima è giudicare a priori (prima, ad esempio, di una possibile
compravendita). Il valore di stima è un valore di previsione.
La stima è precedente al prezzo che eventualmente si formerà per quel bene. La stima si
esplicita proiettando nel futuro i dati del passato (il perito deve assumere quei valori cui fa
affidamento la massa degli operatori in quel momento).
Nella valutazione è fondamentale la definizione della data di stima, cioè del momento al
quale è riferita la valutazione.
Stima ex ante VALORE (stimato dal perito) =>Compravendita ex post PREZZO
(definito dal venditore e dall’acquirente)
Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima
Dovendo fare, ad esempio, la stima del valore di mercato di un bene, si dovranno considerare
i prezzi di mercato di beni simili; dovendo stimare il valore di costo, si dovranno considerare
i prezzi dei materiali e delle opere necessarie alla sua realizzazione, ecc.
La valutazione presuppone:
→ la ricerca e la scelta dei beni simili
→ il confronto con i prezzi dei beni simili
Ne deriva che occorre conoscere i prezzi dei beni simili e quindi dei mercati.
Ordinarietà
Ogni giudizio di valore deve essere formulato in base al principio dell’ordinarietà, per cui
devono essere considerati ordinari i fatti, i dati, le circostanze, le cose, le persone e le ipotesi
implicate nella stima. Dal punto di vista statistico, il valore ordinario di stima rappresenta il
dato medio della distribuzione normale (o Gaussiana) dei valori di stima, il valore centrale, il
più frequente.
Stima del valore ordinario (o valore normale) => Correzioni (aggiunte e detrazioni) =>
Stima del valore reale (o valore definitivo)
Concetto di frequenza
La disponibilità di un’ampia casistica di prezzi (o costi) per un dato tipo di immobili in un
certo mercato potrà consentire la formazione di una significativa distribuzione di frequenza
di prezzi (costi) attuali.
Il metodo estimativo è unico ed è basato sulla comparazione
La costruzione dell’insieme dei beni di confronto è legata alle caratteristiche del bene
oggetto di stima.
Per i beni di confronto si rilevano i prezzi (o i costi) recenti e il parametro di stima, cioè
l’elemento (superficie, cubatura, ecc.) che si pone effettivamente in proporzionalità con il
valore.
Ad esempio, devo stimare un appartamento a Milano (zona Lambrate) della superficie di 100
m . Cercherò di definire un insieme di beni simili dei quali conosco i prezzi di recenti
compravendite (stima sintetica mono parametrica, si vedano slides successive)
 1 400.000 110
2 440.000 110
3 380.000 98
4 390.000 95
5 400.000 104
6 400.000 96
7 390.000 94

Procedimenti estimativi
I procedimenti di stima rappresentano i modi attraverso i quali viene condotta la valutazione
di un bene.
PROCEDIMENTI
o DIRETTI (sintetici)
→ stima a vista
→ stima storica
→ stima per confronto diretto (mono-parametrica)
→ per valori unitari (tipici)
Stima a vista
Il perito esprime il giudizio di valore per «sintesi riflessa», attraverso un confronto
immediato tra fatti, eventi e situazioni analoghe. L’adozione di questo procedimento richiede
una vasta esperienza e una buona conoscenza del mercato e del bene oggetto di stima.
Stima storica
Consiste nella valutazione di un bene sulla base dei prezzi precedentemente realizzati sul
mercato per lo stesso bene. Si può ricorrere alla stima storica solo in caso si siano verificate
recenti compravendite di quel bene (è poco adottata).
Parametri di stima
1. TECNICI: misurabili con strumenti ed esprimibili in unità di misura tecniche o
unitarie (m 2 , m 3 , posto auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc.)
2. ECONOMICI: esprimibili in unità di moneta (canoni di locazione, redditi, produzioni,
ecc.)
3. Scelta del parametro di comparazione Il parametro di stima è diverso da bene a bene;
ad esempio il metro quadrato commerciale costituisce tipicamente il parametro di
stima per le residenze; il numero delle camere o dei posti letto costituisce un
riferimento per la stima degli alberghi, ecc.
o INDIRETTI (analitico-ricostruttivi)
o ECONOMETRICI (statistico-inferenziali)
Tipo di fabbricato Parametro
Unità abitative vano, m 2 (superficie ragguagliata)
Autorimesse posto auto, m2
Capannoni m3
Negozi m2

Superfici ragguagliate – Superficie commerciale

Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile residenziale che
commerciale (direzionale, industriale o turistico) occorre considerare:
a. la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici
occupate da muri interni e perimetrali;
b. le superfici ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini;
c. le quote percentuali delle pertinenze (cantine, posti auto coperti o scoperti, box, ecc.)
Secondo la norma UNI EN 10750: 2005 (la norma non è più vigente ma viene ancora
adottata per il calcolo delle superfici degli immobili) per il calcolo delle superfici
ragguagliate si considera:
→ 100% superfici calpestabili
→ 100% superfici pareti divisorie interne
→ 50% superfici pareti portanti interne o perimetrali (nel caso di case unifamiliari va
calcolato al 100%)
→ 25% terrazzi e balconi scoperti
→ 35% balconi e terrazze coperte (chiuso su tre lati)
→ 35% patii, porticati e sottotetti non abitabili
→ 60% verande e mansarde
→ 15% giardini in appartamento
→ 10% giardini in ville
Stima per valori unitari (o tipici)
→ Il bene oggetto di stima viene disaggregato nei suoi componenti costitutivi.
→ Si attribuisce a ciascun componente un valore.
→ Il valore totale è dato dalla somma del valore delle parti.
Ad esempio, nella stima di un fabbricato con diverse destinazioni d’uso, costituito da unità
commerciali al piano terra, uffici al primo piano e unità residenziali agli altri piani, definite
le consistenze delle diverse unità immobiliari e, per confronto, i relativi valori unitari, il
valore complessivo del fabbricato sarà dato dalla somma dei valori parziali.
Procedimento analitico:
Esempi: capitalizzazione del reddito per la stima del valore di capitalizzazione; costo
(computo metrico estimativo per la stima del valore di costo.
Il procedimento analitico si ha quando si giunge alla formulazione del giudizio di stima
attraverso l’elaborazione dei dati e degli elementi in modo dettagliato. Ciò si può verificare
per qualsiasi aspetto economico (è analitico il computo metrico estimativo). Tra le stime
analitiche ricordiamo la stima per capitalizzazione dei redditi.

30.04
Estimare
 Agenzia entrate ha accesso a tutti i dati di compra vendita sul territorio italiano
 Agenzia delle entrate selezionare la fase dove si trova l’immobile
 Selezionare tipo di residenza
 Selezionare valore fabbricati