PENDAHULUAN

TUGAS 1

RESUME PASAL 1-20 UU No. 4 TAHUN 1996

TULIS TANGAN, DITULIS KELAS, TUGAS KE BERAPA

 LEMBAGA PENJAMINAN TANAH
DI INDONESIA

1. Lembaga Tanah Sebagai Jaminan Hutang (TSJH)

2. Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah / Hak
Tanggungan (HJAT - HT)
 Ciri TSJH :
1. Perjanjian dapat lesan/ dibawah
tangan;
2. tidak dikenal suatu preferensi bagi
para kreditor;
3. perimbangan pembayaran
merupakan dasar pembayaran.
Dasar Hukum  Pasal 1131 &1132
KUHPerdata
 Pasal 1131 KUHPerdata
Segala kebendaan si berhutang, baik yang
bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang
sudah ada maupun yang baru akan ada di
kemudian hari, menjadi tanggungan untuk
segala perikatannya perseorangan.
 Pasal 1132 KUHPerdata
Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-
sama bagi semua orang yang mengutangkan
padanya; pendapatan penjualan benda-benda
itu dibagi-bagi menurut keseim­bangan, yaitu
menurut besar kecilnya piutang masing­-masing,
kecuali apabila di antara para berpiutang itu ada
alasan-alasan yang sah untuk didahulukan.
 Lembaga Hak Jaminan Atas tanah
(Hak Tanggungan)
Dasar Hukum
– UU No. 4 tahun 1996.
– PP No. 24 tahun 1997.
– PMA / KBPN No.4 tahun 1996.
– PMA/KBPN No. 5 tahun 2020.
 Undang-Undang Hak Tanggungan No.4
Tahun 1996 yang dimaksud dengan :
1. Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak
tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan
pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok agraria, berikut atau
tidak berikut benda-benda lain yang mempakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor­kreditor lain;
2. Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam
suatu hubungan utang-piutang tertentu;
3. Debitor adalah pihak yang berhutang dalam
suatu hubungan utang-piutang tertentu;
4. Pejabat Pembuat Akta tanah, yang selanjutnya
disebut PPAT, adalah pejabat umum yang
wewenang untuk membuat akta
pemindahan hak atas tanah, akta
pemberian hak atas tanah dan akta kuasa
membebankan Hak Tanggungan menurut
peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
5. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang
perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang
berpiutang.

6. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak
Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai
jaminan untuk pelunasan piutangnya.
7. Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta
PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan
kepada kreditor tertentu sebagai jaminan
untuk pelunasan piutangnya;
8. Kantor Pertanahan adalah unit kerja badan
Pertanahan Nasional di wilayah kabupaten,
kotamadya, atau wilayah administratif lain
yang setingkat, yang melakukan pendaftaran
hak atas tanah dan pemeliharaan daftar
umum pendaftaran tanah.
 Obyek Hak Tanggungan
• Hak tanggungan atas tanah beserta benda-
benda yang berkaitan dengan tanah, adalah
hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan suatu kesatuan dengan
tanah tersebut,
 Ciri-Ciri HT:
1. Perjanjian tertulis dihadapan pejabat yang
berwenang yaitu PPAT ;
2. memberikan kedudukan yang diutamakan atau
mendahulu kepada pemegangnya (droit de
preverent);
3. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam
tangan siapa pun obyek itu berada (droit de suit);
4. memenuhi asas spesialitas dengan kejelasan obyek
haknya dan asas publisitas yaitu terbuka untuk
umum sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak
yang berkepentingan;
5. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak
Tanggungan dapat berupa :
1. utang yang telah ada atau
2. utang yang telah diperjanjikan dengan
jumlah tertentu atau
3. jumlah yang pada saat permohonan
eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat
ditentukan berdasarkan perjanjian utang-
piutang atau perjanjian lain yang
menimbulkan hubungan utang-piutang.
HT accessoir dari perjanjian pokok yaitu:
1. Ada HT kalau ada Hutang.
2. Hutang beralih maka HT ikut beralih
3. Hutang lunas maka HT hapus.
Penjaminan Hak Tanggungan dilaksanakan
melalui dua tahap kegiatan, yaitu:
1. tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan
dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk
selanjutnya disebut PPAT, yang didahului dengan
perjanjian utang piutang (Akta Kredit/Akta
Hutang Piutang) yang dijamin HT;
2. tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan,
yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan
yang dibebankan keluar Sertipikat Hak
Tanggungan.
 Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
wajib dicantumkan :
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggung­an.
b. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pula pada benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah milik orang per­seorangan atau badan hukum lain daripada pemegang hak atas tanah, pemberi
Hak Tanggungan adalah pemegang hak atas tanah bersama-sama pemilik benda tersebut.
c. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di antara mereka ada yang
berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia,
dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pem­
berian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih.
d. Dengan dianggapnya kantor PPAT sebagai domisili Indonesia bagi pihak yang berdomisili di luar
negeri apabila domisili pilihannya tidak tersebut di dalam akta, syarat pencantuman domisili pilihan
tersebut dianggap sudah dipenuhi.
e. Penunjukkan secara jelas utang atau utang-utang yang di­jamin. Penunjukan utang atau utang-utang
yang dijamin sebagaimana dimaksud pada huruf ini meliputi juga nama dan identitas debitor yang
bersangkutan.
f. Nilai tanggungan.
g. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.
h. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan sebagai­mana dimaksud pada huruf ini meliputi
rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar
sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan luas tanahnya.
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat
dicantumkan janji-janji antara lain:
• janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggung­an untuk menyewakan
obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa
dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis
terlebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
• janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggung­an untuk mengubah
bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan
tertulis lebih dahu­lu dari pemegang Hak Tanggungan;
• janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan l untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan ber­dasarkan penetapan Ketua Pengadilan
Negeri yang daerah hukumnya meliputi obyek Hak Tanggungan apabila debitor
sungguh-sungguh cidera janji;
• janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan
eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang
menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan
undang-undang;
• janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mem­punyai hak untuk menjual
atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji;
• janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan
tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
• janji bahwa pemegang Hak Tanggungan tidak akan mele­paskan haknya (secara sukarela) atas
obyek Hak Tanggungan tanpa persetuju­an tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak
Tanggungan;
• janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti
rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak
Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk
kepentingan umum;
• janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang
asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak
Tanggungan diasuransikan;
• janji bahwa pemberian Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada
waktu eksekusi Hak Tanggungan;
• janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pemberian Hak Tanggungan
dipegang oleh pemegang Hak Tanggungan sampai hapusnya Hak Tanggungan. Tanpa
dicantumkannya janji ini, sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan diserahkan
kepada pemberi Hak Tanggungan.
Janji yang dilarang dicantumkan dalam APHT :

“ Janji yang menyatakan bahwa apabila Debitor

wansprestasi maka obyek HT menjadi milik
Kreditor.”
 Kuasa Dalam Hak Tanggungan
Pemberian kuasa pada hakekatnya merupakan
suatu persetujuan dari seorang/subyek hukum
pemberi kuasa kepada seorang/subyek hukum
penerima kuasa, guna menyelengggarakan suatu
urusan. Sedangkan menurut KUH Perdata (BW)
kuasa mana dapat diberikan dan diterima dalam
suatu akta umum, dalam suatu tulisan dibawah
tangan, bahkan dapat terjadi pula pemberian
kuasa secara diam-diam (pasal 1793 BW).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

• Surat kuasa untuk membebankan hak

tanggungan menurut Undang-undang Hak
Tanggungan 1996 dipisahkan antara surat
kuasa membebankan hak tanggungan terhadap
hak atas tanah yang sudah didaftar (tanah yang
sudah terdaftar/bersertipikat), dan surat kuasa
membebankan hak tanggungan mengenai hak
atas tanah yang belum didaftar (tanah yang
belum terdaftar/ belum bersertipikat).
Ketentuan isi dari surat kuasa membebankan hak tanggungan menurut pasal
15 UU Hak Tanggungan 1996 yang wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta
PPAT, harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :
1. Surat Kuasa membebankan hak tanggungan harus dibuat dengan akta Notaris atau PPAT;
2. Surat kuasa mana tidak mernuat kuasa untuk melakukan per­buatan lain selain dari
membebankan hak tanggungan. Jadi hanya khusus tunggal tentang membebankan hak
tanggungan;
3. Surat kuasa membebankan hak tanggungan, tidak boleh memuat kuasa dengan hak stitusi;
4. Surat kuasa membebankan hak tanggungan harus secara jelas menyebutkan obyek hak
tanggungan;
5. Surat kuasa membebankan hak tanggungan harus jelas dan pasti menyebutkan jumlah
utangnya;
6. Surat kuasa membebankan hak tanggungan wajib jelas menyebutkan identitas kreditornya
berikut namanya;
7. Surat kuasa membebankan hak tanggungan wajib pula dengan tegas menyebutkan nama dan
identitas debitornya;
8. Surat kuasa membebankan hak tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat
berakhir, selain karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka
waktunya, seyogyanya juga dicantumkan kembali secara tegas dalam pemberian kuasa.
Berdasarkan Pasal 18 UUHT, bahwa Hak
Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak

Tanggungan;
2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang
Hak Tanggungan;
3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan.
 TUGAS 3

CARI KASUS HJAT (HT) DAN

PENYELESAIANNYA

TULIS TANGAN, DITULIS KELAS, TUGAS KE

BERAPA
MASUKKAN MAP TUGAS TPHT DI MEJA SAYA
SEBELUM JUMAT SORE.