High Rise Building System

Gilang Ramadhan, SST., [Link]

 Building Code
• Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
• Koefisien Dasar Hijau (KDH)
• Garis Sempadan Jalan (GSJ)
• Garis Sempadan Sungai (GSS)
 KDB =
KLB =
• Dimana : adalah luas Daerah Perencanaan.
• Luas tanah di belakang GSJ.
• adalah luas total lantai bangunan
 Contoh
Building code lahan ini meliputi Koefisien Dasar Bangunan nya
adalah 50%, Koefisien Lantai Bangunan nya 4 (8 X 50%), GSB
depan 5 m, GSB samping 1 m, dan GSB belakang 1,5 m, Koefisien
Dasar Hijau 10%, serta ketinggian maksimal bangunan adalah 36
m
Koefisien Dasar Bangunan di lokasi aset adalah sebesar 50%,
maka hal tersebut berarti total luas dasar bangunan yang boleh
dibangun adalah 50% dari total lahan direncanakan. Proses
perhitngan KDB pada Lahan X adalah mengalikan KDB sebesar
50% dengan total luas lahan sebesar 31.803 m2. Setelah dikalikan
dengan KDB, maka luas dasar bangunan yang boleh dibangun di
atas lahan Lahan Xadalah seluas 15.901,5 m2
Koefisien Lantai Bangunan merupakan total luas lantai yang
boleh dibangun di suatu lahan. KLB pada lahan Lahan X
adalah 4, sehingga untuk mengetahui luas total lantai yang
boleh dibangun adalah dengan mengalikan KLB dengan
luas total lahan sebesar 31.803 m2. Maka luas total lantai
yang boleh dibangun adalah 127.212 m 2
Kemudian untuk menentukan jumlah lantai bangunan,
dapat dihasilkan dengan membagi total luas lantai
bangunan maksimum dengan luas dasar bangunan
maksimum. Maka jumlah lantai bangunan yang boleh
dibangun dapat dihitung sebagai berikut:
= = 8 lantai
Jumlah lantai yang boleh dibangun adalah 8
lantai. Tetapi karena tinggi maksimal bangunan
yang boleh dibangun adalah 36 m dan tinggi
standar per lantai adalah 5 m, maka jumlah
lantai yang diperbolehkan pada akhirnya adalah
7 lantai. Hal tersebut juga mempengaruhi luas
lantai yang boleh dibangun, yaitu berkurang
menjadi 111.310,5 m2
 Harga Dasar Bangunan

Fungsi Bangunan Harga per m² (US$)

Apartemen 175 – 250
Gedung Parkir 25 – 50
Hotel – Bintang 4,5 275 – 325
Bintang 3 200 – 250
Bintang 1,2 150 – 175

Kantor 125 – 300

Perbelanjaan 175 – 250
Rumah Sakit 125 - 325
Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian (x harga dasar)

Lantai ke – 2 1,090
Lantai ke – 3 1,120
Lantai ke – 4 1,135
Lantai ke – 5 1,162
Lantai ke – 6 1,197
Lantai ke – 7 1,236
Lantai ke – 8 1,265
Lantai ke – 9 1,294
Lantai ke – 10 1,323
Lantai ke – 11 1,352
Lantai ke – 12 1,381
Lantai ke – 13 1,410
 Biaya Lain
• biaya perlengkapan tetap sebesar 10%-15%
• biaya pengembangan tapak sebesar 10%-15%
• biaya peralatan bergerak 10%-15%
• biaya jasa profesi sebesar 3%-6%
• biaya administrasi 1%-5%
• biaya lain-lain 5%-15%
 Biaya Investasi
Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya
a. Biaya Bangunan X m² Rp Y Rp XY
b. Biaya Peralatan Tetap b% Rp XY Rp B

c%
c. Biaya Pengembangan Tapak Rp XY Rp C
d. Biaya Konstruksi Rp XY + Rp B + Rp C Rp D
e. Biaya Tanah Z m² Rp V Rp ZV
f. Biaya Jasa Profesi f% Rp D Rp F
g. Biaya Peralatan Bergerak g% Rp XY Rp G
h. Biaya Administrasi h% Rp D Rp H
i. Biaya lain-lain i% Rp D Rp I
J. Biaya Investasi (Rp D + Rp ZV + Rp F + Rp G + Rp H + Rp I)
 Contoh
No Uraian Data Satuan
1 Luas Daerah Perencanaan 31.803,00 m2
2 Koefisien Dasar Bangunan 50%  
3 Koefisien Lantai Bangunan 4,00  
4 Koefisien Dasar Hijau 10%  
5 Maksimum Luas Lantai Dasar 15.901,50 m2
6 Total Luas Lantai Yang Boleh Digunakan 111.310,50 m2
7 Maksimum Tinggi Yang Diperkenankan 36 m
8 Rencana Tinggi Yang Digunakan 36  m
9 Rencana Jumlah Lantai 7  
10 Total Luas Bruto 111.310,50  m2

 11 Rencana Luas Tiap Lantai 15.901,50  m2

12 Nisbah Luas Netto Apartemen 71.238,72  m2
13 Rencana Total Jumlah Unit 835  
14 Luas Unit Brutto 47.704,50  m2
15 Rencana Luas Area Komersial Dan Fasilitas Pendukung 19.081,80  m2
16 Luas Poduktif 66.786,30  m2
17 Rencana Luas Pengelola Hotel dan Lain-lain 44.524,20  m2
 Jenis Kamar Luas Jumlah Luas Total

Studio 26,04 m2 632 16.459,45

2 Bedroom 50,26 m2 128 6.416,39

3 Bedroom 67,33 m2 75 5.021,53

Total   835 27.897,37

Toko 45,00 m2 212 9.540,90

Fasilitas Komersial Lainnya     9.540,90

Luas Produktif   46.979,17

 Uraian Koefisien Harga Per m2 Luas Harga Total

Lantai 1 1,000 Rp1.917.388 15.902 Rp30.489.337.331

Lantai 2 1,090 Rp2.089.952 15.902 Rp33.233.377.691

Lantai 3 1,120 Rp2.147.474 15.902 Rp34.148.057.811

Lantai 4 1,135 Rp2.176.235 15.902 Rp34.605.397.871

Lantai 5 1,162 Rp2.228.004 15.902 Rp35.428.609.979

Lantai 6 1,197 Rp2.295.113 15.902 Rp36.495.736.786

Lantai 7 1,236 Rp2.369.891 15.902 Rp37.684.820.941

A. Biaya Bangunan   Rp242.085.338.410

B. Biaya Peralatan Tetap   Rp24.208.533.841

[Link] Pengembangan Tapak   Rp24.208.533.841

D. Biaya Konstruksi   Rp290.502.406.092

E. Biaya Tanah   -

F. Jasa Profesi   Rp8.715.072.183

G. Biaya Peralatan Bergerak   Rp29.050.240.609

H. Biaya Administrasi   Rp2.905.024.061

I. Biaya Lain-lain   Rp14.525.120.305

J. Biaya Investasi   Rp394.114.930.932

 Biaya Operasional
• Biaya Energi/Listrik, konsumsi energi/listrik per tahun menurut Juwana
(2005) bisa ditetapkan per m2. Biaya kebutuhan energi bisa dihitung
dengan konsumsi energi dikali tarif energi.
• Biaya Kebutuhan Air, kebutuhan air dari suatu gedung bisa ditentukan per
m2 gedung tersebut. Biaya kebutuhan air bisa dihitung dengan mengalikan
kebutuhan air per hari dengan tarif airnya. Menurut pendapat Juwana
(2005), kebutuhan air suatu gedung apartemen adalah 20 liter/m2/ tahun
dan untuk hotel adalah 30 liter/m2/ tahun.
• Biaya Pemeliharaan, Juwana (2005) menetapkan biaya pemeliharaan
sebesar 3,5% dari pendapatan kotor.
• Biaya Pemasaran, untuk suatu pengelolaan gedung ditetapkan 0,5% dari
biaya investasi (Hutomo, 2011).
• Biaya Gaji
• Biaya Penyusutan
• Biaya Pajak
 Aspek Penilaian Investasi
• NOI, Net Operating Income = pendapatan
kotor setahun – biaya operasional setahun.
• PP, Payback period digunakan untuk mengukur
seberapa cepat modal (arus kas keluar /
investasi awal) dapat diterima kembali oleh
perusahaan (kembali modal)
• NPV

• IRR

• ROI
Thank You