WHAT IS A MASTER

PLAN?
permasalahan empirik
perencanaan pembangunan di Indonesia

Selama ini faktor

RTRW Implementasi lain yang
berapa %? mempengaruhi
pelaksanaan
Pembangunan:
• Program RPJMD dan
Renstra SKPD
(menyangkut
pencapaian visi
Walikota)
• Program bottom-up
yang diperoleh melalui
Musrenbang.
• Budget yang
memperngaruhi
prioritas program
• RTRW belum bisa
diacu untuk
perencanaan pada
lingkup kecil.
 DEVELOPMENT
SPATIAL PLAN
PLAN
Kondisi Saat Ini
RTRW
RTRW GAP RPJPD
RPJPD
Kab/Kota
Kab/Kota
Visi – Misi
RPJMD Walikota/Bupati

RDTR
Bagian Rencana
tertentu dari
Kab/Kota Renstra SKPD Renja SKPD
wilayah kota/
Induk
kab RTR Kawasan Sektoral Rencana Tata
Strategis Bangunan &
Kab/Kota Program
Lingkungan
(RTBL)

• Program Tidak Sinkron

• Visi tidak saling terkait
Program • Program dalam
Framework tidak saling
mengisi
Perubahan Kedepan
RTRW
RTRW
Kab/Kota
Kab/Kota
Masterplan Indikasi Program
Pembangunan yang Jelas
Rencana
Rencana dan terstruktur
Kawasan
Kawasan
RDTR RPJPD
RPJPD
Permukiman/
Permukiman/
Bagian
Kab/Kota RKP
RKP
tertentu dari
wilayah kota/ RPJMD
kab RTR Kawasan
Strategis Rencana
Kab/Kota Pembangunan Rencana Rencana Tata
& Induk Bangunan & Renstra Renja
Pengembangan Sektoral Lingkungan SKPD SKPD
Perumahan (RTBL)
(RP3)
urgensi master plan
1. Penyusunan masterplan membantu untuk membentuk kawasan
secara fisik namun merespon kondisi sosial dan ekonomi
secara dinamis.
2. Penyusunan masterplan membantu mendefinisikan suatu
kawasan, membuka potensinya dan merekomendasikan sisi lain
kawasan yang bisa dibentuk
3. Mengoptimalkan pemanfaatan lahan
4. Meningkatkan nilai lahan
5. Keterlibatan masyarakat
6. Membangun konsensus mengenai masa depan suatu kota atau
kawasan serta mengidentifikasi prioritas untuk
diimplementasikan
7. Dengan visi yang jelas, masterplan dapat membantu untuk
menarik investasi private sector dengan mengidentifikasi aspirasi
serta peran public sector maupun privat sector.
8. Proses penyusunannya dapat memberikan kejelasan mengenai
peran dan tanggung jawab berbagai kelompok yang
berkepentingan untuk mendukung pelaksanaanya.
9. Masterplan dapat membantu pengembangan baru dapat
bersinergi dengan komunitas lama.
10. Masterplan mendorong koordinasi aktifitas pada berbagai jenis
pelayanan di suatu kawasan sehingga dapat memberikan
pelayanan yang lebih baik serta penggunaan sumber daya
yang lebih baik.
11. Masterplan dapat mendorong performa terbaik suatu kawasan
berkaitan dengan lanscape, topografi, dan ekologi.
apa itu master plan?
Dalam perwujudkan fisik,
Masterplan menjadi permodelan dari:
1. Jaringan jalan, bangunan, dan ruang
terbuka suatu lingkungan terkoneksi
2. Definisi berat dan masa bangunan suatu
kawasan
3. Rancangan keterkaitan antara bangunan
dan ruang publik
4. Cerminan aktifitas dan pemanfaatan yang
akan diwadahi di suatu area
5. Identifikasi pola pergerakan pejalan kaki,
Masterplan adalah dokumen perencanaan yang sepeda, kendaraan pribadi, atau publik
memberikan panduan mengenai perwujudan fisik kawasan transportasi
sesuai dengan pertumbuhan kawasan dan kebutuhan
masyarakat.
6. Rancangan penyediaan utilitas dasar dan
Masterplan mendeskripsikan bagaimana (how), mengapa
elemen infrastruktur lainnya
(why), dimana (where), dan kapan (when) untuk 7. Keterkaitan bentuk fisik dari suatu
membangun suatu wilayah atau kawasan. kawasan terhadap kondisi sosial,
Masterplan juga memberikan kerangka bagi pemerintah ekonomi, dan konteks budaya serta
daerah dalam penyusunan keputusan mengenai perhitungan jumlah kebutuhan
pembiayaan, peningkatan modal, hal-hal yang berkaitan masyarakat yang tinggal dan bekerja di
dengan zonasi, dan isu-isu yang berkaitan dengan suatu area
pertumbuhan wilayah.
8. Tata cara bagaimana lingkungan yang
Masterplan tidak bersifat kaku, masterplan dapat direview
dan diperbaharui sesuai perubahan kondisi dalam suatu
baru dapat terintegerasi dengan
komunitas. masyarakat lama, lingkungan buatan, dan
lingkungan alam.
Source: [Link]/oep/planning/resources/documents/preparing-master-
[Link]
Komponen Utama Master Plan
1. Tujuan (Statement of Purpose)
Mencakup objektif, prinsip, asumsi, kebijakan, dan standar sebagai dasar
pembangunan fisik, ekonomi, dan sosial.
2. Elemen Perencanaan Tata Guna Lahan
Menjabarkan tata guna lahan terkait komponen alam seperti: topografi, tanah,
geologi, air tanah, limpasan banjir, dsb. Sebagai tambahan, termasuk peta
eksisting dan arah pengembangan terkait eksisting maupun rencana zonasi
serta rekomendasi standar untuk kepadatan.
3. Elemen Perumahan
Menjabarkan kondisi eksisting perumahan dan tipe/jenis perumahan serta
strategi untuk memenuhi kebutuhan perumahan saat ini dan kedepan.
4. Keterkaitan dengan dokumen rencana lainnya
Menjabarkan keterpaduan dan konsistensi rencana dengan rencana yang
dibuat di tingkat kota, regional, maupun nasional.

Source:
City of Trenton, NJ
Official Website of the Department of Housing and Economic Development
 Manfaat Master Plan
1. Mempersiapkan masa depan. Dengan perencanaan, kita dapat
mengetahui apa yang harus dilakukan saat ini dan masa depan untuk
mencapai tujuan.
2. Sebagai frame work. Perencanaan dapat menjadi alat untuk mendorong
pengorganisasian waktu, sumber dana dan sumber daya, serta upaya.
3. Mengenali prioritas. Dengan master plan, pemerintah lokal dapat
mengarahkan upaya pada kebutuhan yang bersifat mendesak.
4. Mengutamakan untuk melayani kepentingan publik. Perencanaan tidak
mencoba untuk menghentikan atau mengganti mekanisme pasar terkait
ketersediaan, kebutuhan, dan harga, tetapi untuk memandu mekanisme
tersebut melalui aturan-aturan dalam rangka pengembangan dan
pertumbuhan.
5. Membantu terwujudnya pembangunan berbasis kebijakan yang
menyuarakan kepentingan komunitas/masyarakat. Master plan
memberikan kemudahan kepada pelaku pembangunan untuk
menghormati dan memahami keinginan masyarakat serta kebijakan publik
sebagaimana mereka mengembangkan proyek individual.
6. Membantu mengidentifikasi aspek negatif dan positif dari komunitas.
Dengan perencanaan, aspek positif dilindungi, aspek negatif diubah, dan
apa yang memungkinan dapat dilakukan.
7. Mengelola kepuasan masyarakat terhadap kualitas hidup. Di
perkotaan dengan
8. Menjaga kepuasan masyarakat terhadap kualitas hidup. Dalam
komunitas yang berkembang, masterplan menjadi alat untuk menjaga dan
meningkatkan kualitas hidup.
9. Proses penyusunan masterplan turut serta dalam mengedukasi
masyarakat, sehingga terlibat secara baik dalam proses pengambilan
Source: Southern New Hampshire Planning Commission
keputusan.
5 Tipe Masterplan
Comprehensive Small-Scale Functional Strategic Abridged
Masterplan Masterplan Masterplan Masterplan Masterplan
Karakteristik Menyeluruh, luas Fokus pada Fokus pada satu Fokus dan Fokus terutama
dan bersifat umum area yang kecil atau dua topik menekankan pada terkait dengan tata
atau komponen isu strategis yang guna lahan dan
elemen perlu segera di bersifat umum
tangani
Lingkup Jangka panjang (10 Jangka Jangka menengah Jangka pendek (2 Jangka pendek (2
sampai 20 tahun) menengah (5 (5 sampai 10 sampai 4 tahun) sampai 4 tahun)
sampai 10 tahun) sampai dengan
tahun) jangka panjang
(10 sampai 20
tahun)
Biaya tinggi Rendah - Rendah - sedang Sedang Rendah
sedang
Contoh Rencana Kawasan kampung mitigasi bencana Kawasan pesisir,
Permukiman nelayan, banjir, rencana permukiman
kampung transportasi kumuh, kawasan
industri publik, jalur pariwisata
sepeda,
perumahan, and
ruang terbuka
 ILUSTRASI
MASTERPLAN Small Scale Masterplan
Strategic Masterplan
Exs: Kawasan Pesisir

SKALA KOTA - Exs: Kampung Nelayan

SKALA KAWASAN
Rencana Kawasan Permukiman (RKP)
Comprehensive Masterplan - City Wide
Functional Masterplan
Exs: Transportation Masterplan
Abridge Masterplan
(Masterplan Ringkas)
Exs: Land Use Masterplan

• Masterplan Kampung Nelayan Small Scale Masterplan

merupakan kategori small scale Exs: Kampung Wisata
masterplan, dalam
penyusunannya bersifat
comprehensive (mencakup
seluruh aspek) pada lingkup
kecil/kawasan tertentu dari suatu
kota.
• Penyelesaian permasalahan on-
site, namun juga sebagai trigger
untuk lingkup yang lebih luas.
• Sinergi dengan perencanaan
pada lingkup yang lebih besar.
Proses

PREPARE (persiapan) DESIGN IMPLEMENTASI

Pada tahap persiapan, Pada tahap penyusunan Masing-masing tahap dalam penyusunan
dirumuskan Kerangka Kerja desain, spasial masterplan Masterplan saling beririsan. Sehingga
Strategis ditetapkan disusun melalui tahap analisis, penting untuk memastikan bahwa tahap
berdasarkan data baseline konsultasi, pengujian/simulasi, sebelumnya telah dipenuhi secara matang.
terkait kondisi fisik, sosial, dan perbaikan. Sehingga diharapkan penyusunan rencana
ekonomi, dan politik. Selain itu Pada akhir tahap, dihasilkan implementasi dapat mengarahkan
perlu menata aspirasi dan proposal usulan untuk delivery program, resiko, pendanaan,
objectif suatu kawasan. Pada pengembangan blok dan procurement secara tepat.
tahap persiapan, perlu bangunan, jaringan jalan, Review terhadap rencana implementasi
ditetapkan pihak-pihak kunci ruang publik, landscape, dsb. juga perlu senantiasa dilakukan untuk
yang terlibat serta peran dan memastikan kesesuaian antara usulan
tanggung jawabnya. dengan rencana yang ditetapkan.
 Terima Kasih

“Masterplanning is rather like practising

medicine, you have to start with the
individual symptoms of the patient – the
place.”

John Nichols, Leicester UR