Biodata
Mamad Samadi
Accounting, MM (UnPad & Kentucky Unv.), CFP® (MMUGM)
• Fasilitator property n Keuangan
• Pendidikan: Accounting; MM (Un. Padjadjaran & Kentucky
University, AS); CFP® MMUGM
• Pengalaman: Division Head (PT Nusa Cipta Rancana), Sr. VP
Human Resources Pertamina
• Klien: Pertamina, CPI, KPC, Premier Oil, HM Sampoerna,
Alfamart, Idemitsu, AHM, Bank Permata, TAM, PGN dll
APA ITU BISNIS PROPERTI
Suatu aktifitas usaha yang berhubungan dengan
tanah dan bangunan, yang meliputi kegiatan :
• membeli,
• membangun,
• menjual,
• menyewakan dan atau
• menjadi perantara/agen
dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan
dan atau pendapatan tetap.
LANGKAH PENTING SEBELUM
BERBISNIS PROPERTI
1. Pelajari segala hal tentang property.
2. Lakukan riset untuk antisipasi resiko
3. Tentukan tujuan & cara pengelolaan investasi
property
4. Sediakan sejumlah dana yang dibutuhkan
5. Amati kondisi pasar properti
Kenapa Properti ?
1. Engga ada matinya
2. Nilai properti meningkat terus
3. Peminat semakin banyak
4. Keuntungan menggiurkan
5. Kalau gagal, fisik tidak hilang
MACAM BISNIS PROPERTI
1. Tanah → Jual lagi,sewa,
bangun
2. Ruko
3. Apartemen/Condotel
4. Rumah (baru atau bekas)
5. Rumah Kost/kontrakan
6. Sebagai “Agen” or “Perantara”
PERENCANAAN DAN MODAL
A. Perencanaan :
1. Harus memiliki
* Pengetahuan
* Minat
* Keahlian
2 Sudah memiliki sasaran
pangsa pasar
3 Sudah memilih lokasi
4. Rencana Pengelola
PERENCANAAN DAN MODAL
B. M O D A L :
Besaran modal sangat ditentukan oleh :
> Lokasi
> Pangsa Pasar
> Jumlah kamar/pintu dan luas
bangunan
LEGALITAS dan PERIJINAN
LEGALITAS
1. Tanah :
* Garap
* Girik
* Sertifikat
2. BANGUNAN
* IMB/PBG-SLF (Usaha)
* Persetujuan Bangunan Gedung
* Sertifikat Laik Fungsi
LEGALITAS dan PERIJINAN
* PERIJINAN
1. Peraturan BKPM No 4/2021
- Kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (izin Lokasi)
- Persetujuan lingkungan
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik
Fungsi (SLF)
2. PP No 5/2021
- Penyelengaraan Peizinan Berbasis Risiko
- Pelaku usaha harus memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB).
3. Permenparekraf No. 4/2021
- Sertifikasi Usaha Manajemen Hotel
Strategi Pemasaran & Branding
* Konvensional :
- Door to door
- Penyewa yang sudah ada
- Tukang Ojek/Beca
- Brosur/spanduk
* Jaringan Online
FB, Instagram, TikTok, WA dsb
Strategi Pemasaran & Branding
* Agen
Airbnb,
Raywhite,
OLX,
Rumah123 dll
* Kantor Notaris
Khusus Jual Beli Tanah dan
Bangunan
3 TOPIK BAHASAN
1. SAAT MEMBELI
2. SAAT MEMBANGUN
3. DIJADIKAN PASSIVE INCOME
1. SAAT MEMBELI
Lakukan 4 Langkah:
▪ Cek lokasi
▪ Cek Fisik Tanah/bangunan
▪ Cek ke-absah-an
surat/dokumen
▪ Cek harga pasar
LOKASI
▪ 75% menentukan keberhasilan
▪ Datangi lokasi
▪ Lokasi yg bagus, re-sale lebih mudah
▪ Pastikan penjual menguasai
propertinya.
SAAT MEMBELI....1)
FISIK BANGUNAN
▪ Kualitas bahan yang dipakai
▪ Umur bangunan
▪ Kondisi Bangunan (dinding,
instalasi, atap)
▪ Kondisi Sanitasi
SAAT MEMBELI....2)
DOKUMENTASI
• Status : Tanah garap/Girik/SHM ?
• Gunakan jasa Notaris
• Perhitungkan ke dalam biaya pembelian
(Komisi, AJB, Balik nama, Pajak, Biaya
Notaris dll)
SAAT MEMBELI....3)
HARGA
▪ Cek harga pasar sesuai lokasi
▪ Cek NJOP tanah
▪ Cek Status dokumen tanah*
▪ Cek Umur Bangunan (masa pakai 25 Thn)
▪ Tentukan harga bangunan
▪ Hitung harga penawaran MAKSIMAL
SAAT MEMBELI....4)
Contoh modal 1)….
PERHITUNGAN DANA
(Beli Tanah dan Membangun)
TANAH :
Luas x Harga = 100 m2 x 4 jt/m2 = 400 juta
BANGUNAN:
Luas x biaya/m2 : 200 x 4 jt = 800 juta
Biaya2 : 5 % x 1,2 M = _60 juta
TOTAL DANA YG HARUS DISIAPKAN =1.260 juta
Contoh modal 2)… PERHITUNGAN DANA
(Beli Tanah & Bangunan)
TANAH :
Luas x Harga = 100 m2 x 4 jt/m2 = 400 juta
BANGUNAN:
Luas x biaya/m2 : 200 x 4 jt = 800 juta
Sudah dipakai 15 thn
Nilai Sisa Bangunan : (25-15)/25 x 800 jt = 320 juta
HARGA PENAWARAN MAKSIMAL = 720 juta
Biaya2 : 5 % x 720 jt = _36 juta
TOTAL DANA YG HARUS DISIAPKAN = 756 juta
2. SAAT MEMBANGUN
1. Buat Lay-out penggunaan lahan/bangunan secara efektif
& efisien. Bisa mencontoh lewat gambar/bangunan lain.
2. Bila membangun sendiri, harus ada tukang yang dapat
dipercaya dan sebanyak mungkin pilih item materian
yang dibeli secara langsung ke Agen/Pabrik/Pangkalan.
3. Bila menggunakan jasa pemborong, buat perjanjian
yang memuat al: jenis, merek & kualitas material, ->
KONTROL
4. Agar lebih hemat, bisa juga menggunakan material
bekas yang masih baik
5. Gunakan material sesuai segmen pasar yang akan dituju
6. Buat bangunan berbeda dengan orang lain (Bentuk,
Fasilitas, Kelengkapan dll)
PROYEK KONTRAKAN BINTARA JAYA
DENAH DASAR
4,5 4,5
2
1,5 1,5
2,5
2,
5
1,5
Proyek Kontrakan 14 1,25 1,25 1,25
Bintara Jaya 3
2,5
2
3 3 3
9
Proyek Kontrakan
Bintara Jaya
Tampak Belakang
Tampak Depan
Proyek Kontrakan
Bintara Jaya
CONTOH PERHITUNGAN URK
(Bangun – Sewa)
• HARGA TANAH 126 M2 @ 1,75JT = 220.000.000 (2013)
• BIAYA BANGUN 5 PINTU (1,7/M2) = 210.000.000,-
• TOTAL BIAYA 430.000.000,-
• PENGHASILAN 1 BULAN = 3.250.000,- ( saat ini 3.900.000 )
• B E P = 210.000.000 : 3.250.000 = 65 BULAN -→ 5,4 THN
Mei 2018
CATATAN :
❖ NILAI TANAH NAIK 10-15% / THN
❖ HARGA SEWA NAIK SETIAP 2 TAHUN
❖ BIAYA PEMELIHARAAN RELATIF TIDAK ADA
❖ Harga Tanah dan Rumah saat ini Rp. [Link],- (dalam 10 tahun)
3. DIJADIKAN PASSIVE INCOME
▪ SEGMEN PASAR
▪ PENGELOLAAN
▪ UANG SEWA
▪ PEMELIHARAAN & PERBAIKAN
▪ PENGAWASAN
▪ LAIN-LAIN
SEGMEN PASAR
▪ Cek Lingkungan
▪ Mungkinkah Multi Segmen?
▪ Cek Fasilitas Pesaing
Tentukan Segmen Pasar :
➢ Kelas : Atas, menengah atau Bawah
➢ Cluster : Pekerja, Mahasiswa
➢ Lokasi : Pusat atau pinggir kota
PENGELOLA
1. Dikelola Sendiri
2. Dikelola Orang Lain
o Keluarga sendiri
o Tetangga terdekat
o Penyewa terpercaya
o Tokoh setempat
UANG SEWA
• Harga Sewa Awal (cek harga sewa pesaing)
• Evaluasi Harga Sewa
a. Waktu
b. Besaran
• Mekanisme Penerimaan Uang Sewa
• Administrasi Uang Sewa
PEMELIHARAAN & PERBAIKAN
➢ Pilih beberapa tukang sesuai keahlian
➢ Siapkan stock barang yang sering rusak
➢ Sharing Biaya perbaikan
➢ Siapkan Dana Cadangan, untuk :
o Kerusakan
o Penghuni Pindah
o Pemeliharaan rutin
PENGAWASAN
▪ Penyewa/Penghuni
• Catat data diri penyewa
• Awasi aktivitasnya
▪ Pengelola
• Lakukan sidak
• Awasi penggunaan air/listrik dll
Optimalisasi Keuntungan dan Efisiensi
• Pilih Lokasi yang strategis
• Buat bangunan menarik dan unik
• Kendalikan biaya membangun
• Pasarkan melalui berbagai jalur
• Jaga tingkat layanan yang prima
Perlu diperhatikan ......1)
1. Menjadi Pilihan Pertama
• Buat bangunan agak menarik (cat, profil)
• Sudah terpasang gorden dan teralis
• Sudah ada antena TV lokal
2. Komisi Perantara
• 3 – 5 % dari nilai sewa
• Hanya sekali pembayaran
3. Penyewa Bermasalah
▪ Sering menunggak
▪ Mabuk, Judi dan Narkoba
▪ Sering berkelahi
Perlu diperhatikan ......2)
4. Kenali Potensi Hukum
▪ Penyewa pergi tanpa kabar
▪ Penyewa tanpa identitas jelas
▪ Taat aturan hukum
5. Menuju Bisnis Agamis
▪ Pisahkan Pria dan wanita
▪ Pastikan pasangan sah
▪ Tunaikan Hak orang lain
(zakat atau persepuluhan)
DATA PROPERTI
LOKASI
➢ BEKASI = 9 RUMAH → 41 PINTU
➢ TAMAN SARI - JKT = 3 RUMAH → 24 PINTU
➢ PULOGADUNG = 1 RUMAH → 10 PINTU
➢ CIMAHI = 1 RUMAH → 16 PINTU
JENIS PROPERTI
➢ RUKO = 3 PINTU
➢ KIOS = 2 PINTU
➢ KONTRAKAN = 29 PINTU
➢ KOST-AN = 57 PINTU
91 PINTU
Terima kasih
Sampai Jumpa Lagi
0878 -7733- 5275