SEKRETARIAT
PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG
KABUPATEN MALUKU TENGAH
Jl. R. A. Kartini, Telp (0914) 22060 Fax. (0914) 22060 Masohi
97511
LAPORAN TELAAH TEKNIS
Nomor: VII/2025
IDENTITAS BANGUNAN DAN PEMILIK
Nomor PBG/IMB : 570/37/PBG/III/2023
Nama Pemilik : Amrullah Amri Tuasikal
Alamat Bangunan : Kel. Ampera RT 06/RW 02, Kecamatan Kota Masohi
Fungsi Bangunan : Gudang Beku (Coldstorage)
I. Latar Belakang
Penerbitan IMB untuk bangunan Coldstorage atas nama Amrullah Amri
Tuasikal dilakukan pada tahun 2024, dimana saat itu Pemerintah Kabupaten
Maluku Tengah masih menggunakan sistem perizinan IMB dan belum
menerapkan sistem PBG sepenuhnya karena regulasi teknis serta sistem
pelayanan PBG masih dalam proses pembentukan.
Sehubungan dengan adanya aduan masyarakat terkait posisi bangunan yang
sebagian berdiri di atas perairan laut melalui reklamasi, serta dugaan
pencemaran lingkungan, maka diperlukan kajian teknis sebagai bentuk
pertanggungjawaban dan klarifikasi atas IMB yang telah dikeluarkan.
II. Dasar Hukum
1. Undang – undang nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
2. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksana
Undang – undang nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
3. Peraturan Daerah Kabupaten Maluku Tengah Nomor 1 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Maluku Tengah
4. Peraturan Bupati Nomor 67 Tahun 2024 Tentang Rencana Detail Tata Ruang
Kawasan Perkotaan Masohi
5. Peraturan Bupati Maluku Tengah Nomor 29 Tahun 2016 tentang Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan Kawasan Strategis Nasional Koridor Pattimura Kota
Masohi Kabupaten Maluku Tengah
III. Hasil Temuan di Lapangan
Berdasarkan hasil Inspeksi Penilik Bangunan Gedung dan Tim Teknis
Penyelenggara Bangunan Gedung Kabupaten Maluku Tengah di lapangan
ditemukan hal-hal sebagai berikut :
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB) depan yakni jarak sisi terluar bangunan
bagian depan dengan Sempadan Jalan sebesar 7 meter.
2. Jarak bangunan terhadap batas tanah yaitu : Samping Kiri Bangunan sebesar 0
(Nol) meter, Samping Kanan Bangunan sebesar 0 (Nol) meter dan Sisi
Belakang Bangunan sebesar 0 (Nol) meter.
3. Jumlah Lantai Bangunan Keseluruhan sebanyak 5 Lantai.
4. Tinggi Bangunan keseluruhan sampai dengan puncak ringbalok lantai 5
sebesar 21,7 meter. Sedangkan tinggi bangunan keseluruhan sampai dengan
dasar atap bangunan sebesar 24,4 meter. Adapun rincian ketinggian masing –
masing lantai yaitu : lantai 1 dengan ketinggian 4,8 meter; lantai 2 dengan
ketinggian 4,3 meter; lantai 3 dengan ketinggian 4,3 meter; lantai 4 dengan
ketinggian 4,3 meter; lantai 5 dengan ketinggian 4 meter; dan ketinggian atap
dari ringbalok lantai 5 sebesar 2,7 meter.
5. Luas Total Bangunan Keseluruhan sebesar 2676,54 meter persegi. Adapun
rincian luasan masing – masing lantai yaitu : lantai 1 seluas 629,1 m2; lantai 2
seluas 583,7 m2; lantai 3 seluas 583,7 m2; lantai 4 seluas 583,7 m2 dan lantai
5 seluas 296,34 m2.
6. Bentuk dan ukuran denah bangunan yang diajukan pada saat pengurusan IMB
maupun pada gambar rencana pelaksanaan konstruksi tidak sesuai dengan
kondisi eksisting di lapangan (terbangun).
7. Untuk Sarana Hubungan Vertikal antarlantai Bangunan direncanakan
menggunakan elevator (Lift) dan satu buah tangga untuk setiap lantai.
8. Tidak terdapat tangga khusus Evakuasi Darurat maupun pintu khusus Evakuasi
Darurat untuk kebakaran maupun bencana alam.
9. Besaran Retribusi pada IMB yang diterbitkan oleh Dinas PMPTSP tidak sesuai
dengan SKRD yang dikeluarkan oleh Dinas PUPR
10. Terdapat papan larangan membangun yang dikeluarkan oleh Satuan Polisi
Pamong Praja yang dipasang di lokasi pembangunan
11. Sampai dengan saat ini proses konstruksi masih terus berlangsung. Pekerjaan
Struktur utama Bangunan Gedung (Pondasi, Sloof, Kolom, Balok dan Rangka
Atap) telah selesai dikerjakan. Pekerjaan Arsitektur sementara masih
berlangsung.
IV. Telaah dan Kajian Teknis
Setelah dilakukan perhitungan, Analisa dan Kajian Teknis terhadap hasil
temuan di lapangan, diperoleh hasil sebagai berikut :
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB) depan yakni jarak terluar bangunan dengan
Sempadan Jalan telah sesuai dengan ketentuan dalam RTBL Jalan Abd. Soulisa
yaitu 7 meter.
2. Untuk Sempadan samping kiri, kanan dan belakang sudah sesuai dengan
ketentuan dalam RTBL Jalan Abd. Soulisa yaitu 0 (Nol) meter.
3. Jumlah Lantai Bangunan sebanyak 5 lantai melebihi ketentuan dalam RTBL
yakni maksimal 4 lantai.
4. Ketinggian Bangunan sebesar 24,4 meter melebihi ketentuan tinggi
maksimum Bangunan Gedung dalam RTBL yakni sebesar 20 meter.
5. Fungsi Bangunan (Hotel) sesuai dengan peruntukan kawasan, yaitu komersial.
6. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yakni perbandingan luas lantai dasar
bangunan terhadap luas lahan, sebesar 84% melebihi ketentuan maksimal
RTBL sebesar 60%.
7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) yakni persentase luas lahan yang harus
disediakan sebagai ruang terbuka hijau dalam suatu area pembangunan,
adalah sebesar 16% memenuhi toleransi minimal RTBL yang mengatur KDH
minimal adalah sebesar 15%.
8. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yakni persentase yang menunjukkan
perbandingan antara luas total lantai bangunan dengan luas lahan yang
tersedia, yakni sebesar 3,57 melebihi batas maksimal yang diperbolehkan
dalam RTBL yaitu maksimal 2,4.
9. Luasan Bangunan Gedung yang terbangun di lapangan (Kondisi Eksisting
untuk lantai 1 sampai dengan lantai 3) lebih besar dari luasan pada Gambar
yang diajukan untuk pengurusan IMB. Dengan demikian jumlah retribusi IMB
yang semestinya harus dibayarkan lebih besar dari jumlah retribusi IMB yang
telah dibayarkan.
10. Pembangunan lantai 4 dan lantai 5 Bangunan Gedung tidak melalui prosedur
pengajuan izin Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sehingga tidak dapat
dipertanggungjawabkan secara teknis serta melanggar ketentuan
penyelenggaraan Bangunan Gedung
Adapun hasil kajian teknis terkait poin – poin yang disebutkan di atas dapat
disampaikan hal – hal sebagai berikut :
Ketidaksesuaian Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dapat menyebabkan
kurangnya ruang terbuka hijau (RTH), resapan air dan pencahayaan
alami sehingga berdampak pada penurunan kualitas lingkungan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang melebihi persyaratan
menyebabkan kepadatan bangunan berlebih dan terlampauinya
kapasitas infrastruktur sehingga berdampak pada sistem drainase,
jalan, air bersih dan sanitasi tidak mampu mendukung aktivitas
bangunan.
Bangunan yang dibangun tidak sesuai perencanaan dapat beresiko
terhadap struktur, kegagalan konstruksi dan keselamatan penghuni juga
orang di sekitar bangunan tersebut.
Pelanggaran terhadap ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) serta jumlah dan ketinggian maksimal
lantai bangunan, merupakan pelanggaran tata ruang sebagaimana
diatur dalam UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang dan
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang.
Pelanggaran terhadap prosedur mendirikan bangunan dan pengajuan
izin mendirikan bangunan merupakan pelanggaran terhadap penataan
bangunan sebagaimana diatur dalam UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021
tentang Bangunan Gedung
V. Rekomendasi
Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Peraturan
Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang,
Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2021 tentang Bangunan Gedung, apabila
bangunan Gedung yang dibangun tidak sesuai dengan IMB/PBG dan/atau
melanggar tata ruang wilayah, maka pemilik bangunan dapat dikenakan
sanksi administratif berupa :
Peringatan tertulis
Penghentian sementara atau permanen pekerjaan pembangunan
Pemulihan Fungsi Ruang
Pembekuan atau pencabutan IMB/PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
Denda administratif
Pembongkaran Bangunan atas biaya pemilik
Penolakan permohonan SLF (Sertifkat Laik Fungsi)
Berkaitan dengan temuan di lapangan dan hasil kajian teknis yang kami
lakukan, dapat kami rekomendasikan hal – hal sebagai berikut :
1. IMB yang diterbitkan sebelumnya harus ditinjau kembali atau dilakukan
penyesuaian dengan persetujuan Bupati Maluku Tengah selaku pemegang
otoritas tertinggi di tingkat Kabupaten dalam urusan perizinan dan
pengawasan pembangunan bangunan Gedung.
2. Perlu dilakukan kajian teknis kelayakan struktur bangunan maupun daya
dukung tanah terhadap bangunan oleh Konsultan Teknik atau Tenaga Ahli
yang kompeten di bidang Bangunan Gedung mengingat perencanaan awal
bangunan hanya untuk 3 lantai sementara yang terjadi di lapangan, bangunan
yang didirikan sebanyak 5 lantai.
3. Perlu dilakukan kajian terhadap dampak lingkungan (minimal SPPL) dan
penyesuaian terhadap izin pemanfaatan ruang (PKKPR atau KRK) terkait
intensitas bangunan.
VI. Penutup
Demikian laporan telaah teknis ini disusun sebagai bahan tindak lanjut dalam
rangka penegakan aturan pembangunan dan penataan bangunan di wilayah
Kabupaten Maluku Tengah, serta menjamin terwujudnya bangunan gedung
yang tertib, aman, dan sesuai rencana tata ruang.
Masohi, Juli 2025
Mengetahui Tim Teknis
Kepala Bidang Cipta Karya Penyelenggaraan Bangunan Gedung
Dinas PUPR Kab. Maluku Kab. Maluku Tengah
Tengah
MUH. FAHMI WAILISSA, Ir. YUSRAN S. KIAT, ST, IPM
ST NIP. 19840327 201001 1 015
NIP. 19840824 200904 1
001
Tembusan:
1. Bupati Maluku Tengah
2. Sekretaris Daerah Kab. Maluku Tengah
3. Ketua Komisi III DPRD Kabupaten Maluku Tengah
4. Kepala Dinas PUPR Kab. Maluku Tengah sebagai Laporan
5. Kepala Dinas PMPTSP Kab. Maluku Tengah
6. Kepala SATPOL PP Kab. Maluku Tengah
7. Arsip