SITE & PROGRAM ANALISIS

SITE PLANNING CONCEPTS

(Rubenstein, 1980)

UKURAN LINGKUNGAN (NEIGBORHOOD SIZE)

• Telah dipelajari sejak konsep Kota Taman (Ebenezer Howard, 1898)

• Neighborhood = ukuran/luasan yang diperlukan untuk
menunjang 1 SD untuk sekitar 1200 -1500 keluarga.
• 2 N diperlukan untuk mendukung 1 SMP
• 4 N diperlukan untuk mendukung 1 SMA

Contoh:
Columbia, Maryland →8 N membentuk satu kelurahan, terdiri dari
3.000 –5.000 keluarga (12.000 –20.000 penduduk)
SITE PLANNING CONCEPTS
(Rubenstein, 1980)

SUPERBLOK

• Dipakai untuk menggantikan sistem grid/rectangular yang khas

• Unsur-unsur:
1. Pemisahan lalu lintas pejalan kaki dan kendaraan dengan
menyediakan jalur khusus, untuk cul-de-sac yang melayani
kelompok, unit-unit yang oleh karenanya mengurangi ‘through
traffic’
SITE PLANNING CONCEPTS
(Rubenstein, 1980)

SUPERBLOK

2. Rumah-rumah dengan
ruang duduk dan kamar
tidur menghadap ruang
terbuka dan taman/kebun
membentu ktaman di
tengah Superblok
3. Membatasi berbagai
ukuran jalan ke dalam
(menjadi) 1 penggunaan,
eg.: jalan kolektor atau
lokal.
SITE PLANNING CONCEPTS
(Rubenstein, 1980)

PERUMAHAN MERUMPUN (CLUSTER HOUSING)

• Rumah ditata dalam kelompok yang berdekatan.

• Memungkinkan kepadatan lebih tinggi di kawasan layak bangun
sekaligus melestarikan features alamiah tapak, seperti aliran air,
kemiringan yang curam, air permukaan, dan lain-lain.
• Biaya prasarana dan pemeliharaan lebih rendah.
• Persil dapat dikelompokkan sekitar cul-de-sac→sisa lahan bisa
untuk ruang terbuka/taman.
• Dapat juga menghindari (bebas dari) rumah deret dari rumah
tinggal yang standar.
• Juga dapat bebas dari arus menerus
SITE PLANNING CONCEPTS
(Rubenstein, 1980)

PENGEMBANGAN UNIT TERENCANA

(PUD, PLANNED UNIT DEVELOPMENT)

• Menggunakan konsep cluster

• Dapat menampung berbagai jenis rumah( tunggal, duplex, town
house, garden, multistorey, dan apartemen lantai banyak).
• Desain dapat luwes tanpa mengubah kepadatan
• Mendorong pendekatan kreatif dalam pengembangan lahan
hunian, komersil dan industri.
• Lebih efisien dan ekonomis untuk mengurangi jalan dan
prasarana.
• Tapak disediakan untuk taman, tempat rekreasi, lapangangolf.
• Neigborhood association dapat dibentuk untuk mengelola
rekreasi dan ruang terbuka
NEIGHBOURHOOD UNIT CONCEPTS

DEFINISI :
“the area within which residents may all share the common services,
social activities and a facilities required in the vicinity of the
dwelling”(Golany)

Tidak hanya teritori (fisik) tapi juga identitas sosial penghuni :

• “the people collectively who live in the vicinity ... the conditionof
standing in the relation of a neighbor ... a district considered with
reference to a given characteristic”.
• “local areas that have physical boundaries, social networks,
concentrated use of facilities and special emotional & symbolic
connotations for their inhabitants ...”
• “has definite social contacts and a recognizable physical
unity”(Gibberd1959)
NEIGHBOURHOOD UNIT CONCEPTS

SEJARAH PERKEMBANGAN UNIT LINGKUNGAN PERUMAHAN :

• Telah berkembang biak sejak zama mesopotamia → masih

nomaden, dalam bentuk pengelompokkan tenda
• Didasarkan pada communal sharing dan blood relationship
• Kota-kota yang mula-mula menerapkan → di Yunani
NEIGHBOURHOOD UNIT CONCEPTS

CIRI-CIRI NEIGHBORHOOD UNIT :

1. Social integrity→distinct, kebersamaan, rasa tempat, identity,

unity, sense of belonging.
2. Sharing system→dasar dari kesatuan(unity):
a) Tempat tinggal bersama(common residences)
b) Penggunaan pelayanan bersama
c) Perhatian terhadap kejadian di lingkungan dan mau membela
kepentingan bersama
d) Pelayanan lingkungan yang dioperasikan sendiri (self operated
neighborhood services), misalnya : sampah, siskamling, dll

Catatan: (NU untuk desentralisasi pelayanan+ pengurangan transport)

NEIGHBOURHOOD UNIT CONCEPTS

CIRI-CIRI NEIGHBORHOOD UNIT :

3. Bertetangga→berkembang dalam waktu yang lama melalui

tukar, pinjam, bantu, gosip, tukar info, persahabatan.
4. Pemerintahan→RT/RW.
5. Swasembada (self-containment)→ minimum pelayanan sehari-
hari dalam jarak dekat.
PRINCIPLE OF NEIGHBOURHOOD PLANNING
De Chiara & Callendar 1980)

❑ SIZE
• Cukup untuk penghuni yang didukung oleh 1 SD
• Tergantung kepadatan penduduk

❑ BOUNDARIES
• Dibatasi jalan arteri yang cukup lebar agar tidak masuk ke NU

❑ OPEN SPACES
• Disediakan taman kecil/rekreasi sesuai kebutuhan
PRINCIPLE OF NEIGHBOURHOOD PLANNING
De Chiara & Callendar 1980)

❑ INSTITUTION SITE
• Dikelompokkan di pusat + rekreasi

❑ LOCAL SHOPPING CENTER

• Ditempatkan di tepi jalan utama

❑ INTERNAL STREET SYSTEM

• Hirarki disesuaikan dengan beban lalu lintas
• Dirancang untuk melayani pergerakan internal dengan akses
yang baik ke jalan utama dan mencegah arus menerus
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

1. RUANG TERBUKA PUBLIK DAN PRIVAT (±20%)

• RUANG PUBLIK :
Digunakan oleh semua penduduk → parkir, jalan, trotoar,
taman, tempat bermain, fasilitas-fasilitas

• RUANG SEMI PUBLIK :

o Terbatas pada penduduk/pengunjung PUD atau kompleks
apartemen tertentu saja → kolam renang
o Ruang milik penghuni yang disisihkan untuk pemakaian
bersama di lingkungan
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

• RUANG PRIVATE
Ruang tertutup → beranda, halaman berpagar, serambi,
balkon, teras

• RUANG SEMI PUBLIK

• RUANG TRANSISI (ANTARA)

Antara ruang publik dan semi publik → trotoar yang diperlebar
Antara ruang semi publik dan private → tangga
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

KONSEP TAPAK :
• Berdasarkan urutan (hierarki) peristiwa penghuni/tamu dari
mulai masuk s/d unit yang dituju
• Publik → semi publik → (semi privat) → privat
(jalan lingkungan → parkir → garasi → rumah)

Publik Semi Publik Publik Komunal Privat

SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

2. PERUMAHAN

❑ HUNIAN BERIMBANG :
• Serasi → berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial –
kekeluargaan, bersama, amrgin dari kerawanan sosial
• Sederhana ; 54-200 m2, biaya/m2 , rumah dinas C
• Menengah; 200-600 m2, biaya/m2 antara rumah dinas A-C
• Mewah ; 600-2000m2, biaya/m2 > rumah dinas A
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

3. SIRKULASI (± 30%)

• Melayani fungsi pergerakan penting antaral okasi kegiatan.

• Jika tidak terencana baik dapat mengganggu, bising dan
membahayakan
• Pada perumahan kepadatan menengah: →kebalikan dari yang
rendah
• Jarak menujur umah lebih pendek
• Halaman terbuka mahal → tidak dapat jadi buffer dari ganggunan
jalan.
• Parkir dikelompokkan (tidak on-street) sehingga jalan tidak perlu
lebar.
• Untuk lingkungan berkualitas→perlu pengurangan gangguan
kendaraan bermotor.
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

SARAN :

• Kendaraan boleh hanya dengan kecepatan rendah → karena

berdekatan
• Kendaraan yang dimiliki tidak perlu 2 atau 3 karena fasilitas dekat
hunian

HIRARKI JALAN :
• Berdasarkan kapasitas/volume pada kecepatan tertentu
• Kecepatan dan volume tinggi → kualitas lingkungan rendah, pejalan
kaki rendah rendah
• Kecepatan dan colume rendah → kualitas baik, jalan kaki dapat
ditingkatkan
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

SEBARAN TRANSPORTASI :

❑ Distribusi lalu lintas seragam → semua jalan menampung beban

yang sama dan lebar sama (pola grid)
❑ Hirarki jalur jalan → beda kapasitas dan lebar jalan
o Jalan utama : distribusi lalu lintas kendaraan yang efisien →
untuk mempersingkat waktu tempuh, sedikit persimpangan,
jalan akses tidak langsung ke jalan utama → grid/curvelinear
o Jalan lokal/kolektor : distribusi dalam jaringan menghubungkan
ke jalan utama
- Menampung kendaraan + jalan kaki
- Tersedia trotoar, boleh parkir
- Cukup lebar untuk pohon, keselamatan pejalan kaki,
kenyamanan+jumlah sepadan (damija 26m, badan jalan 8m-
bahu 5m,trotoar 5-6m)
SPATIAL DIVISIONS in SITE CONCEPT
Rubenstein, Untermann

o Jalan pencapaian (akses) :

- berhubungan dengan jalan lokal, akses ke hunian
- tidak pernah berhubungan langsung dengan jalan utama
- kecepatan rendah supaya aman (10-20 km/jam)
- cukup lebar (untuk 2 arah) dan tidak selalu perlu trotoar
PLANNING CONCEPT – STREET PATTERN
MODULE

Kelompok rumah yang tampil dan dianggap sebagai unit yang berbeda
• Ditentukan oleh pertimbangan-pertimbangan : size,tenure,cost
• Kelompok yang tidak terlalu besar → kepentingan bersama bisa
pudar
• Ikatan sosial lebih mudah terbentuk di antara kelompok dengan
kelas sosial ekonomi yang sama

Pola modul :
• Internal
• Hubungan ke luar

sosial ekonomi ekonomi

MODULE

❑ STREET FRONT PATTERN

• Akses dan orientasi mudah
• Monoton dihindari dengan lansekap, sempadan, kurva

❑ DISPOSED END ON THE STREET

• Street frontage/unit berkurang → cost turun
• Terhindar dari bising, bahaya dan kenyamanan
MODULE

❑ COURT ARRANGEMENT
• Menghadap ke dalam (pengikat sosial)+visual reasons

❑ CLUSTER
• Terkonsentrasi dan dikelilingi ruang terbuka
• Strong visual effect
• Hemat jalan dan prasarana
• Kepadatan ruang terbuka naik
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN
• Jumlah persil
• Luas untuk lahan komersial
• Luas untuk lahan fasilitas sosial dan fasilitas umum
• Prasarana dan kemudahan yang akan disediakan
• Batasan-batasan/aturan zoning yang akan diterapkan

❑ JENIS KONSTRUKSI JALAN DITENTUKAN OLEH :

• Kebiasaan lokal
• Iklim
• Kondisi tanah (soil)
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ BENTUK DAN UKURAN PERSIL BERGANTUNG :

• Penggunaan lahan
• Topografi (kontur,pohon,dahan,aliran)
• Harga jual/sewa yang diusulkan
• “readily saleable lots” lebih penting daripada jumlah maksimum
persil
• Penyediaan taman dan fasilitas rekreasi akan menambah daya
tarik tapak dan daya jual kapling
• Perlu disediakan juga tapak untuk fasilitas belanja, sekolah,
mesjid/gereja,dll (kadang-kadang danau, lapangan golf, rekreasi)
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

TAPAK
• Lindungi tapak dari guna lahan sebelahnya yang tidak
sesuai/cocok (misal. Buffer zone)
• Lestarikan keadaan alam untuk menjaga tampilan dan fungsi
(drainase alam+pohon)
• Lindungi lingkungan tapak dengan mencegak erosi, menyediakan
sanitary seawers (saluran pembuangan yang layak)
• Sediakan taman dan fasilitas rekreasi lain (dapat jadi aset
lingkungan)
• Kembangkan fitur khusus seperti : jalan masuk, bicycle path dan
prasarana bawah tanah untuk menaikkan daya jual
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

BLOK
• Rencanakan blok komersil sesuai kebutuhan
• Sediakan blok sekolah dan mesjid, terutama sebagai penyangga
antara komersil dan perumahan
• Hindari blok-blok pendek (tidak ekonomis) dan blok yang terlalu
panjang
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

PERSIL
• Identifikasi adaptasi tapak bangunan terhadap garis persil untuk
melayani persil tersebut
• Hindari persil berbentuk panjang (dalam (boros)
• Lebar persil proporsional terhadap panjangnya (idealnya 2:3)
• Hindari persil dengan sudut tajam
• Persil sudut lebih luas (plus min. 30%)
• Buat garis persil tegak lurus jalan
• Persil menghadap pemandangan yang baik/indah
• Lindungi persil perumahan dari lalu lintas jalan lebar
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

JARINGAN JALAN DAN SIRKULASI
• Faktor-faktor pertimbangan untuk perancangan sirkulasi :
a. Keselamatan → pejalan dan kendaraan
b. Efisiensi pelayanan → untuk semua pemakai
c. Kenyamanan (livability) dan kemudahan (amenities) →
terutaman yang dipengaruhi oleh unsur transport dalam
sistem sirkulasi
d. Ekonomi → penggunaan lahan, konstruksi, pemeliharaan
• Akses kendaraan dan orang harus melayani semua persil
• Perluasan jalan utama harus direncanakan di awal
• Sistem jalan lokal harus logis dan menyeluruh
• Minimumkan lalu lintas menerus (through traffic)
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

JARINGAN JALAN DAN SIRKULASI
• Lalu lintas harus mengalir ke arah hirarki jalan yang lebih tinggi
(thoroughfares)
• Sistem jalan lokal dan pemanfaatan ruang jangan merusak
efisiensi jalan utama
• Pola jalan harus menimumkan lalu lintas padat (susun secara
hierarkis)
• Jalan sesuai dengan kontur alamiah
• Jalan kecil masuk ke jalan besar dengan sudut yang tepat
(sebaiknya tegak lurus atau >60o
• Hindari jalan buntu (court & cul de sac dengan ruang belok
memadai kadang-kadang diperlukan/diinginkan)
• Sediakan parkir yang memadai
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

JARINGAN JALAN DAN SIRKULASI
• Penamaan jalan, penomoran harus sederhana, konsisten dan
mudah dipahami
• Efisiensi dan keselamatan lalu lintas jangan bergantung pada
peraturan lalu lintas, tapi pada rancangan jaringan jalan
• Tegaskan fungsi jaringan jalan lokal dari perencaan dan
konstruksinya
• Volume lalu lintas lokal harus diperhitungkan
• Rancang untuk volume lalu lintas rendah yang seragam
• Hambat (discourage) kecepatan tinggi di dalam tapak
• Kurangi konflik pejalan dan kendaraan
• Minimumkan lahan untuk jaringan jalan untuk menekan biaya
• Batasi jumlah persimpangan
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

JARINGAN JALAN DAN SIRKULASI
• Penahan jalan lingkungan → mungkinkan pembangunan persil
dalam pola yang ekonomis, praktis dari pola, bentuk dan
ukuran kapling
• Sesuaikan dengan topografi dan ekonomi dan pemindahan
• Sediakan angkutan umum

PENETAPAN BATASAN/LARANGAN
• Peraturan pada Masterplan kadang kala tidak memadai,
sehingga perlu ditambah oleh pengembang
• Batasan/larangn bergantung pada zoning dan peraturan yang
diterapkan
• Peraturan tambahan dapat berupa pengendalian dan
pembatasan/larangan
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

PENGENDALIAN DAPAT DILAKUKAN DENGAN MENETAPKAN
• Penggunaan lahan (boleh, bersyarat, dilarang)
• Ukuran persil
• Ukuran dan rancangan struktur bangunan
• Posisi struktur bangunan dalam persil
• Batasan kebisingan
• Interval/range harga
• KDB
• Faktor-faktor arsitektural
• Tingkat kemudahan (easements)
SITE DESIGN TECHNIQUE

❑ PERTIMBANGAN TEKNIS PERANCANGAN

BATASAN/LARANGAN YANG DAPAT DITERAPKAN
o Harus punya cukup kekuatan hukum
• Dicatat dalam catatan sipil (public land record)
• Sebagai persyaratan dalam KPR
o Dapat dikelola oleh “home association” (contoh BSD), pemilik
properti atau asosiasi pemeliharaan (maintenance association)
o Contoh tambahan :
• Sistem air bersih dan pembuangan : individu vs komunal
• Penerapan standar
• Perlindungan tapak fasilitas umum (misal : batasi taman
dengan jaringan jalan)
o Catatan : occupancy restriction tidak bisa diterapkan