MODUL

RAP, RAB DAN BOQ

Tsulis Iqbal Khairul Amar | Lokertekniksipil | Mei2024

 1

CHAPTER 1
Pentingnya Estimasi Budget untuk Konstruksi Bangunan

Dalam perencanaan sebuah proyek konstruksi, selalu dibutuhkan nilai estimasi untuk
mewujudkan pembangunan proyek konstruksi tersebut. Nilai estimasi itu menjadi sebuah
anggaran yang didetailkan dalam bentuk RAB (Rencana Anggaran Biaya) atau dikenal
dengan BOQ (Bill of Quantity). Dengan demikian, RAB dapat diartikan sebagai sebuah
daftar item pekerjaan yang akan dilaksanakan dan kuatitas yang dibutuhkan. Dengan
mengetahui kuantitas item pekerjaan dapat dihitung nilai pekerjaan kebutuhan dari
proyek tersebut.
Salah satu hal penting dalam pembuatan proposal proyek adalah estimasi dan
penganggaran. Penting karena jika estimasi dilakukan dengan kurang hati-hati
sehingga menghasilkan perkiraan biaya yang terlalu tinggi, maka akan berakibat
perusahaan akan kalah bersaing dengan perusahaan lain yang menawarkan harga
lebih rendah dengan kualitas yang sepadan. Sebaliknya bila estimasi biaya yang
dilakukan ternyata terlalu rendah, maka meski menang dalam tender namun dalam
pelaksanaannya mengalami kesulitan pendanaan yang dapat berujung pada tidak
selesainya proyek dan kehilangan kepercayaan dari mereka yang memberi proyek.
Perkiraan biaya digunakan untuk menyusun anggran dan menjadi dasar untuk
mengevaluasi performance proyek. evaluasi dilakukan dengan membandingkan
tingkat pengeluaran aktual dengan tingkat pengeluaran yang dianggarkan. Dengan
demikian tanpa estimasi yang baik, maka akan menyiulitkan evaluasi yang efektif dan
efisien.
Ditinjau dari pembuatannya, RAB dapat dibedakan menjadi 2 jenit, yaitu :
1. RAB yang dibuat oleh pemilik proyek atau konsultan yang ditunjuk pemilik proyek.
2. RAB yang dibuat oleh kontraktor.
RAB yang dibuat oleh pemilik proyek atau konsultan digunakan sebagai bahan
pertimbangan dalam penyeleksian kontraktor yang akan melaksanakan proyek atau
HPS (Harga Perkiraan Sendiri), sedangkan RAB yang dibuat oleh kontraktor digunakan
 2

sebagai harga penawaran dari kontraktor atas pekerjaan waktu pelelangan (surat
penawaran).
Selain digunakan sebagai bahan pertimbangan dan penawaran pada waktu
pelelangan, RAB berfungsi sebagai alat perencanaan dan pengendalian biaya ketika
proyek sudah berjalan. RAB juga membantu dalam pengadaan material, penilaian
berkala, penilaian variasi dan penilaian perhitungan akhit.
Perhitungan RAB diperlukan dokumen gambar konstruksi dan spesifikasi teknis.
Kontraktror yang mengikuti tender akan menghitung kuantitas item pekerjaan yang
terdapat dalam gambar tender yang telah disediakan oleh pemilik proyek. Perhitungan
kuantitas setiap item pekerjaan ini akan ditramsfer dan dirangkum ke dalam RAB. Nilai
pekerjaan didapat setelah semua kuantitas item pekerjaan selesai dihitung dengan
harga satuan untuk masing-masing deskripsi pekerjaan. Nilai perkiraan inilah yang akan
menjadi harga penawaran kontraktor untuk pelaksanaan sebuah proyek konstruksi.
Penting bagi kontraktor untuk memastikan bahwa semua kuantitas item pekerjaan yang
terdapat di dalam penawaran telah benar dan akurat karena kekeliruan sekecil apapun
dapat mempengaruhi nilai pekerjaan.
Berikut ini adalah tahapan-tahapan yang dapat dilakukan dalam penyiapan
pembuatan BOQ :
1. Taking off, pengukuran dimensi dan pengumpulan deskripsi dari gambar dan
spesifikasi.
2. Pendekatan Trade, item dibagi atas disiplin pekerjaan seperti pekerjaan tanah,
pekerjaan beton, pekerjaan penutup lantai dan sebagainya.
Berikut adalah fungsi dari RAB secara umum :
1. Memberikan kejelasan lengkap pekerjaan tersebut.
2. Memudahkan evaluasi pada pra dan pasca kontrak
3. Merupakan pedoman seragam menghitung penawaran.
4. Memudahkan kontraktor dan perencana dalam menghitung biaya proyek.
 3

Berikut ini adlaah flow chart dari penyusunan RAP, RAB dan BOQ :

MULAI

KONSTRUKSI
INTERIOR
SIPIL

DESIGN RUMAH
DESIGN KLINIK DESIGN STUDIO DESIGN RUMAH
TINGGAL 2
KECANTIKAN APARTMENT LANTAI SAKIT

GAMBAR KERJA GAMBAR KERJA

DETAIL ANALISA HARGA

SATUAN :
MATERIAL
AHSP 2022

ANALISA HARGA
SATUAN

TIDAK
RANCANA
ANGGARAN
PELAKSANAAN TIDAK
(RAP)

RENCANA
PROFIT
ANGGARAN
PERUSAHAAN
BIAYA (RAB)

BILL OF
QUANTITY (BOQ)

SELESAI

Penjelasan dan flow chart di atas :

1. Pertama, untuk menyusun pembuatan RAP, RAB dan BOQ tentunya ada
beberapa dokumen yang dibutuhkan untuk menunjang kecepatan dan
ketepatan pembuatan BOQ dan meminimalisir kesalahan yang terjadi baik itu
untuk konstruksi sipil atau konstruksi interior.
 4

2. Pada konstruksi interior diambil studi kasus contoh pada pembuatan Klinik
Kecantikan dan Studio Apartment. Kemudian pada konstruksi sipil digunakan studi
kasus contoh pembuatan Rumah Sakit dan Rumah Tinggal 2 Lantai.
3. Dokumen yang diperlukan untuk menunjang penyusunan BOQ Interior yaitu
denah dan gambar kerja dalam bentuk 2D baik itu PDF atau AutoCad, design 3D
dalam bentuk yang sudah dirender dan SkethUp/3D Max dan lain sebagainya
dari designer atau arsitek, dibutuhkan juga detail material yang digunakan dan
sudah disetujui oleh designer dan diketahui oleh Project Manager.
4. Dokumen yang diperlukan untuk menunjang penyusunan BOQ Sipil yaitu denah
dan gambar kerja dalam bentuk 2D baik itu PDF atau AutoCad, design 3D dalam
bentuk yang sudah dirender dan file SketchUp/3D Max dan lain sebagainya dari
designer atau arsitek yang sudah diketahui oleh Project Manager.
5. Jika dokumen-dokumen tersebut sudah terpenuhi kemudian dibuat penyusunan
AHS (Analisa Harga Satuan) baik itu pekerjaan Konstruksi Interior atau Konstruksi
Sipil.
6. Selanjutnya, jika sudah didapatkan AHS bisa dibuat untuk ke tahap pembuatan
RAP dan RAB.
7. Kemudian, pada tahap penyusunan RAB akan dihitung profit perusahaan yang
akan didapat dengan segala kebutuhan atau pengeluaran yang nantinya akan
dikeluarkan untuk project tersebut. Dan juga disesuaikan dengan budget client.
Jika budget client tidak memenuhi, maka akan dibicarakan lebih lanjut
mengenai profit perusahaan yang akan diambil atau diadakan negosiasi dengan
client untuk mengganti design atau spesifikasi dari material sampa ada kata Deal.
8. Setelah semuanya sudah didapat, barulah bisa dibuat ke tahap selanjutnya yaitu
penyusunan BOQ yang nantinya BOQ ini akan diserahkan kepada client dan
ditanda tangani sebagai bukti approval untuk dokumen yang sah ke tahap
selanjutnya.
 5

CHAPTER 2
Perbedaan RAP, RAB dan BOQ

Dalam melakukan pembuatan Estimasi Budget Konstruksi, bukan hanya diperlukan

pembuatan RAB atau BOQ tetapi juga diperlukan pembuatan RAP terlebih dahulu.
RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan) yaitu estimasi awal untuk menganalisis biaya
yang kan dikeluarkan nantinya seperti kebutuhan material dan upah tenaga kerja
secara detail. Kemudian, RAP yang sudah tersusun ini akan diberikan kepada PM
(Project Manager) atau mandor dengan ketentuan yang berbeda.
Jika RAP yang diberikan kepada seorang PM, maka RAP ini berisikan :
1. Item pekerjaan
2. Item material beserta volumenya
3. Upah tenaga kerja/upah tukang
4. Harga atau modal yang dikeluarkan untuk menentukan pembuatan Time
Schedule nantinya, dari proyek yang akan dilaksanakan.
Kemudian RAP yang diberikan kepada mandor hanya berisikan item pekerjaan dan
volume pekerjaan tersebut.
RAP sendiri nantinya akan menjadi acuan pendanaan untuk pengeluaran yang akan
dikeluarkan dari proyek tersebut, biasanya oleh divisi keuangan dan divisi purchasing.
RAP juga dapat disebut sebagai modal dasar suatu proyek dengan harga real atau
harga asli yang dikelola secara internal.
RAB (Rencana Anggaeran BIaya) merupakan jumlah harga dari masing-masing jenis
pekerjaan ditambah biaya mobilisasi dan demobilisasi, biaya lain-lain dan PPN (Pajak
Pertambahan Nillai) yang selanjutnya dapat digunakan sebagai HPP (AHSP 2022,
Lampiran A).
Dari pembuatan RAP tadi tahap selanjutnya yaitu pembuatan RAB, dimana angka-
angka di dalam RAP tersebut akan diolah kembali dari nilai yang semua real atau harga
modal, maka akan ditambahkan profit atau perhitungan keuntungan perusahaan yang
akan didapat.
 6

Misalnya, suatu perusahaan kontraktor ingin memiliki proft dari Proyek A sebesar 20%,
maka dari perhitungan RAP tersebut dan sudah dikenakan biaya lain-lain, lalu nilainya
ditaikkan sebesar 20%. Namun jika nilai profit itu belum mencapai yang diinginkan, akan
diolah kembali dari RAP nya, pengecekkan ulang material yang mungkin harganya
terlalu tinggi atau perhitungan volume yang keliru dan lain-lain.
Kesimpulannya yaitu RAB adalah angka dari RAP yang ditambah dengan biaya lain-
lain, sehingga muncul harga jual dengan sudah meperhitungkan profit perusahaan.
BOQ (Bill of Quantity) yaitu daftar harga kuantitas dimana harga material yang sudah
diolah dalam pengerjaan RAP dan pengerjaan RAB yang dirangkum kembali dalam
BOQ. Dalam BOQ sendiri terdapat item pekerjaan yang satuannya tidak terpisah-pisah
atau dalam satuan per-set. Harganya juga sudah dijumlah dari beberapa item
pekerjaan untuk diajukan kepada Client atau Owner.
 7

CHAPTER 3
Estimator dan Quantity Surveyor

Di dunia kontraktor dan konsultan bagian atau divisi yang menghitung estimasi budget
disebut Estimator dan Quantity Surveyor. Apa perbedaannya?
Pada perusahaan kontraktor ataupun konsultan, profesi estimator sebenarnya sangat
penting karena merekalah yang menyusun dokumen penawraan harga untuk
mendapatkan proyek bagi perusahaan tersebut. Namun kenyataannya, profesi ini
kadang kala kurang mendapatkan perhatian karena dianggap hanya berperan di awal
dan tidak berhubungan secara langsung dengan pelaksanaan proyek tersebut di
lapangan. Padahal, estimator berperan mendapatkan harga terbaik dan memastikan
kalau suatu proyek tidak mengalami kerugian dalam estimasi awal. Setelah itu
tanggungjawab tim proyek di lapangan untuk memastikan proyek dapat dikerjakan
secara tepat waktu, sesuai mutu yang dipersyaratkan dan biaya yang tersedia di dalam
RAB.

Estimator
Estimator adalah profesi yang bertugas memperkirakan suatu biaya (estimasi) dalam
sebuah proyek konstruksi. Seorang estimator diharapkan bisa mempersepsikan gambar
3 dimensi ke dua dimensi ataupun sebaliknya. Berikut ini adalah kualifikasi untuk bisa
mengestimasi biaya suatu rancangan bangunan proyek :
1. Mampu membaca gambar kerja. Di dunia konstruksi, mampu membaca gambar
kerja adalah salah satu syarat wajib untuk semua elemen yang berhubungan
dengan sebuah proyek.
2. Memiliki pemahaman tentang manajemen proyek dan kontrak. Seorang
estimator juga diharapkan memiliki pengetahuan tentang menajamen proyek
dan kontrak karena hal ini menjadi krusial, estimator tidak hanya sebatas
merancang anggraan tetapi juga paham tentang hal-hal administrasi suatu
proyek dalam menyiapkan dokumen tender.
 8

3. Mempunyai pengetahuan tentang matematika dasar. Untuk menghitung RAB

ataupun RAP, kemampuan-kemampuan matematika dasar sangat diperlukan,
seperti cara menghitung volume, luasan pengetahuan tentang jenis-jenis satuan
dan sebagainya.
4. Kemampuan analisis. Beda proyek, metode pelaksanaan yang diguanakan juga
berbeda. Langkah-langkah pekerjaan, jumlah man power juga jelas berbeda.
Beda lokasi proyek juga menentukan perbedaan harga bahan dan material juga
upah tukang. Oleh karena itu kemampuan analisis pada suatu kasus sangat
diperlukan.
5. Memiliki pengetahuan yang luas terhadap bahan dan produk yang biasa
diguanakan dalam pekerjaan proyek sipil ataupun interior.
6. Mahir dan menguasai Software Microsoft Excel. Seorang estimator juga
diharapkan mampu menguasai Software Microsoft Excel karena dalam
perhitungan proyek skala besar tidak mungkin menggunakan perhitungan
manual, maka diperlukan rumus-rumus dari Microsoft Excel untuk memudahkan
perhitungan dan ketepatan.
7. Cerman dan teliti dalam melakukan perhituangan.
8. Mengetahui secara persis tentang nilai dan upah pekerjaan dari setiap
pekerjaan.
9. Menguasai perhitungan efisiensi penggunaan alat berat jika dalam suatu proyek
dibutuhkan alat berat.

Quantity Surveyor
Pada dasarnya Quantity Surveyor hampir equal dengan Estimator, semua kualifikasi
Estimator juga dimiliki oleh Quantity Surveyor. Namun, Quantity Surveyor biasanya
berkonsentrasi pada proyek yang skalanya lebih besar seperti Highrise Building, Railway
Consctraction dan sebagainya.
Profesi QS adalah profesi yang ahli di bidang ekonomi pembangunan dan mempunyai
tujuan untuk memastikan bahwa sumber daya yang digunakan dalam industry
pembangunan dapat bekerja secara maksimal dan seekonomis mungkin. Profesi ini
 9

memberikan jasa konsultasi biaya pembangunan bagi pihak klien dan tim proyek
selama proses pembangunan.
Berikut ini tugas dan tanggungjawab profesi QS (Christoper dan Partner, 1994) :
1. Memberikan perkiraan biaya awal suatu proyek.
2. Membuat perancangan biaya termasuk perkiraan investasi suatu proyek.
3. Merancang perputaran biaya (cash flow) dan analisis nilai (Value Analysis).
4. Procurement dan proses tender.
5. Membuat dokumen tender.
6. Mengevaluasi hasil tender.
7. Membuat laporan keungan dan pembayaran sementara.
8. Membuat laporan akhir keungan dan penyelesaian jika terjadi perselisihan pada
dokumen kontrak.
9. Menjalankan pengurusan proyek.
10. Memberikan pengarahan tentang pelaksanaan proyek.
Selain yang disebutkan di atas, seorang Quantity Surveyor juga bertugas untuk
pembuatan opname proyek atau opname volume pekerjaan untuk menghitung
progress pekerjaan di lapangan baik dari pihak kontraktor ke pihak owner dan juga dari
pihak subkon ke pihak kontraktor.