TUGAS RUTIN

BPHTB
Disusun Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Perpajakan
Dosen Pengampu: Roza Thohiri, S.E., [Link]

Disusun oleh :
KELOMPOK 3
Juniansen Siregar (7233220012)
Bunga Ria Letisia Sirait (7233220016)
Rasentri Mey Sinaga (7231220008)
Rohni Bona Arta Saragih (7233520016)
AKUNTANSI C – 2023

PROGRAM STUDI AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS NEGERI MEDAN
2024
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur saya ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat dan
rahmat-nya saya dapat menyelesaikan tugas perpajakan yaitu projek perpajakan tentang
BPHTB dengan tepat waktu.

Saya juga berterimakasih kepada semua pihak yang telah membantu dan mau
bekerjasama dalam kelancaran dan penyelesaian projek ini. Saya berharap projek ini dapat
menambah wawasan bagi para pembacanya.

Saya menyadari bawa segala sesuatunya tidak ada yang sempurna. Oleh sebab itu
kritik dan saran yang membangun sangat kami harapkan dari para pembaca demi perbaikan
penulisan projek yang akan datang. Akhir kata saya mengucapkan terimakasih.

Medan, 30 November 2024

Kelompok 3
 RINGKASAN

1. SUBJEK, OBJEK , DAN TARIF BPHTB

Subjek :

Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/
atau bangunan; Wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan/ atau bangunan.

Objek:

Berikut objek yang dikenakan BPHTB:

a. Jual beli

b. Tukar menukar

c. Hibah

d. Waris

e. Hibah wasiat

f. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain

g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan

h. Penunjukan pembeli saat lelang

i. Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap

j. Penggabungan usaha

k. Peleburan usaha

l. Pemekaran usaha

m. Hadiah

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha,
hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.
Ada 6 pihak yang atas perolehan hak tanah atau bangunannya tidak dikenakan BPHTB.
Keenam pihak yang tidak dikenakan BPHTP tersebut adalah:

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik.

b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan

pembangunan guna kepentingan umum.

c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri

Keuangan.

d. Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum
lain dengan tidak adanya perubahan nama.

e. Wakaf atau warisan.

f. Digunakan kepentingan ibadah

Tarif BPHTB yaitu sesuai Pasal 88 ayat (1) UU PDRD, tarif BPHTB sebesar 5% dari harga
jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

2. PENGALIHAN BPHTB DARI PAJAK PUSAT MENJADI PAJAK DAERAH

Pengertian BPHTB

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak dapat terjadi karena jual beli,
warisan, hibah, tukar menukar, atau perbuatan hukum lainnya yang mengakibatkan
beralihnya hak atas tanah dan bangunan.

Latar Belakang Pengalihan BPHTB

Sebelum tahun 2011, BPHTB merupakan pajak pusat yang dipungut oleh Direktorat
Jenderal Pajak (DJP). Namun, dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), BPHTB dialihkan menjadi
pajak daerah sejak 1 Januari 2011. Alasan diadakan pengalihan adalah, antara lain :
 a. Desentralisasi Fiskal: Meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD) agar
daerah memiliki sumber pendapatan yang mandiri.

b. Efisiensi dan Efektivitas: Pemerintah daerah dianggap lebih memahami

kondisi masyarakat lokal dan mampu memaksimalkan potensi penerimaan
pajak di wilayahnya.

c. Kemandirian Daerah: Mendorong pemerintah daerah untuk lebih berperan

dalam pembangunan wilayahnya melalui pengelolaan pajak.

Pengalihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pemerintah
pusat kepada pemerintah daerah kabupaten/kota merupakan pelaksanaan amanat
Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Pengalihan tersebut berlaku pada tahun 2011 dan berpedoman pada Peraturan Bersama
Menteri Keuangan dan Menteri Dalam Negeri Nomor: 186/PMK.07/2010 dan Nomor:
53 tahun 2010. Kesiapan pemerintah daerah dan perubahan batasan Nilai Perolehan
Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) berdampak pada penerimaan daerah dan
juga perekonomian daerah. Kajian ini bertujuan untuk mengetahui kesiapan pemerintah
daerah dalam pemungutan BPHTB, dampak pengalihan terhadap penerimaan daerah,
dampak perubahan NPOPTKP terhadap penerimaan daerah, dan dampak ekonomi
akibat ketidaksiapan daerah dalam memungut BPHTB.

Hasil kajian menunjukkan beberapa temuan sebagai berikut:

 Berdasarkan data DJPK sampai dengan April 2011 terdapat 373 kabupaten/kota atau
75,8% kabupaten/kota yang telah menerbitkan perda BPHTB, 85 kabupaten/kota
(17,3 persen) masih dalam proses legislasi penyusunan perda, dan 34
kabupaten/kota (6,9 persen) belum ada informasi mengenai proses penyusunan
perda BPHTB.

 Hasil kunjungan lapangan ke Kab. Padang Pariaman, Kota Bogor, Kab. Gianyar,
Kab. Karangasem, dan Kab. Pontianak adalah sebagai berikut:
1. pemerintah daerah telah menyusun perda BPHTB sebelum tahun 2011.
Namun, pemungutan BPHTB tidak dapat dilakukan lansgung karena perlu
penilaian oleh pemerintah pusat. Perangkat lainnya seperti peraturan teknis
pemungutan berupa peraturan bupati/walikota, peraturan lainnya, dan
formulir-formulir juga telah disiapkan;

2. secara umum pengalihan BPHTB tidak memerlukan pendanaan secara

khusus dan kebutuhan SDM dipenuhi dengan mengoptimalkan SDM yang
ada. Sementara untuk kebutuhan sarana seperti gedung, pemda melakukan
optimalisasi sarana gedung yang ada. Sarana lain seperti meja, kursi,
komputer, printer, kendaraan dinas roda 2, dan sebagainya telah disiapkan;

3. pemda melakukan kerjasama dengan instansi lain untuk mempersiapkan

SDM, menyusun peraturan, menyusun formulir yang diperlukan dengan
bekerjasama dengan kantor pelayanan pajak setempat. Selain itu, pemda juga
melakukan koordinasi dengan kantor pertanahan dalam hal keterlambatan
penerbitan perda. Untuk memperlancar pembayaran oleh wajib pajak,
pemerintah kabupaten/kota melakukan kerjasama dengan perbankan sebagai
bank persepsi pembayaran BPHTB.

4. pemerintah daerah mempunyai pendapat yang beragam atas penyelesaian

tunggakan BPHTB berupa penyelesaian restitusi/keberatan/banding dan
piutang sebelum tahun 2011. Sebagian pemda menyatakan penyelesaian
tunggakan pekerjaan sebelum tahun 2011 diselesaikan oleh pemda dan
sebagian lain mengatakan penyelesaian tunggakan pekerjaan tersebut
dilakukan pemerintah pusat sebagai pihak yang menangani pekerjaan
tersebut sebelumnya.

Pasal 85 UU PDRD: Mengatur pengalihan BPHTB menjadi pajak daerah.

BPHTB merupakan jenis pajak daerah kabupaten/kota sehingga menjadi
kewenangan pemerintah daerah dalam pemungutan dan pengelolaannya. Tarif
BPHTB maksimum 5%, dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah.
Tarif dan Perhitungan BPHTB

BPHTB = Tarif × (NPOP – NPOPTKP)

Keterangan:

 NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Nilai transaksi atau nilai pasar tanah dan
bangunan.

 NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Batas nilai tertentu
yang tidak dikenakan pajak, ditentukan oleh pemerintah daerah.

 Tarif: Maksimum 5%.

3. KASUS PERHITUNGAN BPHTB

1. Contoh Kasus Jual Beli :

Seorang pembeli membeli tanah dan bangunan dengan harga Rp1.000.000.000 di wilayah
yang menetapkan NPOPTKP sebesar Rp60.000.000 dan tarif BPHTB sebesar 5%.

Langkah Perhitungan:

1. Hitung NPOP:

NPOP = Harga transaksi = Rp1.000.000.000.

2. Kurangi NPOP dengan NPOPTKP:

Rp1.000.000.000 – Rp60.000.000 = Rp940.000.000.

3. Hitung BPHTB:

BPHTB = 5% × Rp940.000.000 = Rp47.000.000.

 Pajak BPHTB yang harus dibayar adalah Rp47.000.000.

Contoh Kasus Warisan :

Seseorang menerima warisan berupa tanah dan bangunan senilai Rp500.000.000.

Pemerintah daerah menetapkan NPOPTKP untuk warisan sebesar Rp300.000.000 dan tarif
BPHTB sebesar 2.5%.

Langkah Perhitungan:

a. Hitung NPOP :

NPOP = Nilai tanah dan bangunan = Rp500.000.000.

b. Kurangi NPOP dengan NPOPTKP:

Rp500.000.000 – Rp300.000.000 = Rp200.000.000.

c. Hitung BPHTB:

BPHTB = 2.5% × Rp200.000.000 = Rp5.000.000.

Pajak BPHTB yang harus dibayar adalah Rp5.000.000.

Tantangan yang dihadapi dalam Pengelolaan BPHTB oleh Daerah :

a. Ketergantungan pada Evaluasi Nilai Pasar: Penetapan NPOP membutuhkan

data akurat tentang nilai pasar tanah dan bangunan.

b. Kemampuan Administrasi: Beberapa daerah memiliki keterbatasan dalam

sistem administrasi pajak yang berdampak pada efektivitas pemungutan.

c. Kepatuhan Wajib Pajak: Kesadaran masyarakat untuk melaporkan transaksi

dengan benar masih perlu ditingkatkan.