PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI PERUMAHAN

MELALUI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

DIBAWAH TANGAN PADA PT. BUKIT SENTUL
DI KABUPATEN BOGOR

TESIS

Disusun
Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Derajat S-2
Program Studi Magister Kenotariatan

Oleh :
SARTONO
B4B 008 235

PEMBIMBING :
Ana Silviana, [Link].

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2010
 PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI PERUMAHAN
MELALUI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI
DIBAWAH TANGAN PADA PT. BUKIT SENTUL
DI KABUPATEN BOGOR

Disusun Oleh :

SARTONO
B4B 008 235

Dipertahankan di hadapan Tim Penguji

Pada tanggal 27 Maret 2010

Tesis ini telah diterima

Sebagai persyaratan untuk memeperoleh gelar
Magister Kenotariatan

Mengetahui,
Pembimbing, Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan
Universitas Diponegoro

Ana Silviana, SH.,[Link]. H. Kashadi, [Link].

NIP. 19641118 199303 2 001 NIP. 19540624 198203 1 001
 PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini, Nama : SARTONO, dengan ini

menyatakan hal-hal sebagai berikut :

1. Tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan di dalam tesis ini tidak terdapat

karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu

Perguruan Tinggi / lembaga pendidikan manapun. Pengambilan karya orang

lain dalam tesis ini dilakukan dengan menyebutkan sumbernya sebagaimana

tercantum dalam daftar pustaka;

2. Tidak keberatan untuk dipublikasikan oleh Universitas Diponegoro dengan

sarana apapun , baik seluruhnya atau sebagian, untuk kepentingan akademik /

ilmiah yang non komersial sifatnya.

Semarang, 27 Maret 2010

Yang menerangkan,

SARTONO
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, bahwa berkat

rahmat dan hidayah-Nya penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI PERUMAHAN MELALUI

PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI DIBAWAH TANGAN PADA PT. BUKIT

SENTUL DI KABUPATEN BOGOR”. Penyusunan tesis ini disusun untuk

memenuhi salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan pada Program

Pascasarjanan Magister Kenotariatan pada Universitas Diponegoro, Semarang.

Pada kesempatan ini Penulis ingin menyampaikan rasa hormat, terima

kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada Dalam kesempatan ini

penulis menyampaikan rasa hormat, terima kasih dan penghargaan yang

sebesar-besarnya kepada :

1. Bapak Prof. DR. dr. Susilo Wibowo, M.S., Med.,Spd. And. selaku Rektor

Universitas Diponegoro Semarang;

2. Prof. Drs. Y. Warella, MPA., PhD. Selaku Direktur Program Pascasarjana

Universitas Diponegoro Semarang;

3. Bapak Prof. Dr. Arief Hidayat, SH. [Link]., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Diponegoro Semarang;

4. Bapak H. Kashadi, SH., MH. selaku Ketua Program Studi Magister

Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang;

5. Bapak Dr. Budi Santoso, S.H., MS. selaku Sekretaris Program Studi Magister

Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang Bidang

Akademik;

6. Bapak Dr. Suteki, SH., [Link]. selaku Sekretaris Program Studi Magister

Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro Semarang Bidang

Administrasi Dan Keuangan;

7. Ibu Ana Silviana, SH.,M Hum., selaku Dosen Pembimbing yang telah bersedia

dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan serta pengarahan dalam

penyusunan Tesis ini.

8. Ibu Hj. Endang Sri Santi, SH., MH. dan Nur Adhim, SH., MH., selaku anggota

Tim Review Proposal dan Penguji Tesis yang telah meluangkan waktu untuk

menguji Tesis ini;

9. Bapak Drs. Bambang Yudi Hirawan SH. selaku Bagian HRD PT. Bukit Sentul

City Tbk., terima kasih adas waktu dan dukungannya selama penulis

melaksanakan penelitian ini;

10. Orang tuaku ayahanda (Alm) Karso Semito dan ibunda Kaseh atas kasih

sayang yang tulus, bimbingan, doa restu dan keridhaan serta pengorbanannya;

11. Isteriku Wasini tercinta atas dukungan dan doanya serta selalu setia

mendampingi penulis dengan penuh kasih sayang dan pengorbanan;

12. Anak-anakku tersayang Ratih Kusuma Warhani ST. dan Angga Sukarno Putra

yang aku cintai dan sayangi serta aku banggakan;

13. Adik-adikku Sukarmin [Link] dan Sukamdi [Link] atas dukungan, doa
 restu dan pengorbananmu;

14. Seluruh staf pengajar Program Studi Magister Kenotariatan, Pascasarjana,

Universitas Diponegoro, Semarang dan seluruh staf Administrasi dan

Sekretariat yang telah banyak membantu Penulis selama Penulis belajar di

Program Studi Magister Kenotariatan, Pascasarjana, Universitas Diponegoro,

Semarang.

15. Semua pihak dan rekan-rekan mahasiswa yang tidak dapat penulis sebutkan

satu persatu yang turut memberikan sumbangsihnya baik moril maupun

materiil dalam menyelesaikan tesis ini.

Mengingat kemampuan dan pengetahuan dari Penulis yang masih terbatas,

Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan Tesis ini masih terdapat banyak

kekurangan dan ketidak sempurnaan yang ditemui. Oleh karena itu, dengan hati

terbuka dan lapang dada, Penulis mengharapkan saran atau kritik yang sifatnya

positif terhadap tulisan ini, guna peningkatan kemampuan Penulis di masa

mendatang dan kemjuan ilmu pengetahuan, khususnya dalam bidang hukum.

Akhirnya semoga penulisan tesis ini dapat bermanfaat bagi penulis sendiri,

civitas akademika maupun para pembaca yang memerlukan sebagai bahan

literatur.

Semarang,

Penulis
 Abstrak

Jual beli tanah perumahan menurut Hukum Tanah Nasional bersifat tunai
(kontan). Akan tetapi dalam prakteknya, tidak setiap jual beli tanah perumahan,
khususnya melalui Perusahaan Pengembang dilangsungkan secara tunai (kontan).
Akibatnya jual beli yang dilakukan melalui perbuatan hukum pembuatan akta dalam
bentuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat dihadapan Notaris ataupun
secara dibawah tangan.
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui : 1) pelaksanaan jual beli tanah –
bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli secara dibawah tangan di Perumahan
Bukit Sentul Kabupaten Bogor; 2) perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli
dengan melakukan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli
bangunan secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor; dan 3)
hambatan yang muncul dan penyelesaiannya dalam jual beli perumahan dengan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor.
Metode yang digunakan adalah pendekatan yuridis empiris, dengan spesifikasi
penelitian deskriptif analitis. Obyek dalam penelitian ini adalah para pihak yang terkait
dengan pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten
Bogor dengan Akta Pengikatan Jual Beli, dengan Subyek penelitian adalah pihak PT.
Bukit Sentul dan 10 (sepuluh) Pembeli / Pemilik tanah dan bangunan di Perumahan Bukit
Sentul, serta pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor dan 5 (lima) Notaris & PPAT
di Wilayah Kabupaten Bogor selaku narasumber. Data dalam penelitian ini bersumber
dari data primer dan data sekunder, yang dianalisis secara kualitatif.
Hasil penelitian dapat diketahui bahwa : 1). Pelaksanaan jual beli tanah-
bangunan melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah tangan di
Bukit Sentul Kebupaten Bogor, dilakukan dalam bentuk perjanjian baku (standar contract),
yang ditentukan secara sepihak oleh pengembang yang posisinya lebih kuat dibanding
konsumen; 2) Perlindungan hukum di sini pembeli tidak kuat dan akibat hukumnya bagi
pembeli adalah karena apabila terjadi sengketa dan salah satu pihak menyangkal tentang
P e r j a n j i a n ; 3) Hambatan yang muncul dalam jual beli perumahan dengan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor : a)
Konsumen wanprestasi (ingkar janji); b) Konsumen melakukan praktek-praktek yang tidak
terpuji sehingga merugikan kepentingan pengembang; c) Pihak pengembang gagal
melaksanakan kewajibannya d) Bangunan rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi
teknis yang ditawarkan; e) Kepailitan dari pihak pengembang. Penyelesaian yang
dilakukan dalam mengatasi hambatan tersebut, adalah dengan memperbaiki klausula-
klausula yang ada dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah
tangan dengan mengadopsi klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian pengikatan
jual beli yang dibuat secara notariil.
Kesimpulan dari penelitian ini adalah bahwa jual beli tanah-bangunan
(perumahan) melalui PPJB mengandung banyak kelemahan-kelemahan yang akibat
hukumnya bahwa hak atas tanah belum berpindah dari penjual kepada pembeli, sehingga
apabila terjadi wanprestasi terhadap perjanjian tersebut, maka pembeli tidak mendapat
perlindungan hukum.

Kata Kunci : PPJB, Jual Beli Tanah dan Bangunan.

 Abstract

The housing land trade activity according to the National Land Law possesses
the characteristic of cash payment-basis. Nevertheless, upon the reality, the application is
not always realized, especially upon the handling by the housing developer. As the result,
the completed trade is executed through legal completion of the certificate issuing upon
the form of PPJB/Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Trade Bound Agreement) made in front
of the Notary or completed upon sub-Rosa procedure.
The purpose of the research is to acknowledge: l) the trade execution of land -
building through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of
Bukit Sentul Bogor Regency, 2) the law protection and the law consequence for the buyer
from completing the trade execution of land - building through Trade Bound Agreement
through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul Bogor Regency, and 3) the
risen obstacle and the obstacle settlement upon the trade execution of land -- building
through Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit
Sentul Bogor Regency.
The research uses juridical empirical approach with the specification of
descriptive analytical research. The object upon the research is related parties to the trade
execution of land - building through 'Trade Bound Agreement in the housing of` Sentul
Bogor Regency. The respondent as the research subject is the party of the Bukit Sentul
and 10 (ten) buyers/ owners of the land and building in the housing of Bukit Sentul Bogor
Regency. The research uses purposive sampling, and the officer of Land Affairs Office of
Bogor Regency and 5 (five) Notaries & PPAT in Bogor Regency as the source speakers.
The research data are from primary data and secondary. The research is analyzed
qualitatively.
The research result shows that: I) the trade execution of land -- building through
Trade Bound Agreement through sub-Rosa procedure in the housing of Bukit Sentul
Bogor Regency is completed upon the form of standard contract, determined by one side
party that is the developer possessing stronger position than the costumer, 2) the law
protection on upon the case is that the buyer stands in the weak position so that it causes
the law consequence that is happened upon a conflict and upon the denial of the contract
by one of the parties-, 3) the risen obstacles upon the matter are: a) the customer is
considered failure, b) the customer performs improper practice that causes loss for the
developer, c) the developer fails to fulfill the obligation, d) the building is considered
inappropriate toward the offered technical specification, e) the bankruptcy upon the
developer. 'The completed settlement upon the matter is by modifying the existed clauses
upon the agreement by adopting the clauses established upon notary term.
The conclusion of the research is that trade execution of land -- building through-
Trade Bound Agreement involves many weaknesses in that the law consequence is that
the right on land has not been moved from the seller to the buyer, so that in the case of
the failure upon the agreement, the buyer does not receive law protection.

Key Words: PPJB, Trade of Land and Building

 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .......................................................................................

HALAMAN PENGESAHAN ..........................................................................

HALAMAN PERNYATAAN .......................................................................... i

KATA PENGANTAR .................................................................................... ii

ABSTRAK .................................................................................................... v

ABSTRACT .................................................................................................. vi

DAFTAR ISI ................................................................................................. vii

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ............................................................................ 1

B. perumusan Masalah ................................................................... 9

C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 10

D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 11

E. Kerangka Pemikiran .................................................................... 12

F. Metode Penelitian ....................................................................... 24

1. Metode Pendekatan ............................................................... 24

2. Spesifikasi Penelitian .............................................................. 25

3. Obyek dan Subyek Penelitian................................................. 26

 a. Obyek Penelitian ............................................................... 26

b. Subyek Penelitian ............................................................. 26

4. Sumber dan Jenis Data .......................................................... 27

5. Teknik Pengumpulan Data ..................................................... 30

6. Teknik Analisis Data ............................................................... 34

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Hak Atas Tanah Menurut UUPA ................................................. 36

1. Pengertian ............................................................................. 36

2. Macam-Macam Hak Atas Tanah ........................................... 41

3. Kewajiban dan Pembatasan Hak Atas Tanah ....................... 48

B. Tinjauan Umum Hak Guna Bangunan ....................................... 50

1. Pengertian Hak Guna Bangunan .......................................... 50

2. Subyek dan Obyek Hak Guna Bangunan.............................. 51

3. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan ..................................... 53

4. Hapusnya Hak Guna Bangunan ............................................ 54

C. Tinjauan Umum Perjanjian ......................................................... 55

1. Asas-Asas Perjanjian ............................................................ 57

2. Syarat Sahnya Perjanjian ...................................................... 60

D. Tinjauan Umum Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Hukum Tanah

Nasional .................................................................................... 62

1. Pengertian Jual Beli .............................................................. 62

 2. Prosedur Jual Beli ................................................................. 64

3. Berpindahnya Hak karena Jual Beli ...................................... 65

4. Jual Beli Tanpa Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) . 70

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum PT. Bukit Sentul (Pengembang) .................. 76

B. Pelaksanaan Jual Beli Tanah – Bangunan Melalui Perjanjian

Pengikatan Jual Beli Secara Dibawah Tangan Di Perumahan

Bukit Sentul Kabupaten Bogor .................................................. 77

1. Sifat dan Bentuk .................................................................. 77

2. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli ....................................... 82

C. Perlindungan Hukum dan Akibat Hukum Bagi Pembeli Dengan

Melakukan Jual Beli Tanah – Bangunan Melalui Perjanjian

Pengikatan Jual Beli Secara Dibawah Tangan Di Perumahan

Bukit Sentul Kabupaten Bogor .................................................. 93

D. Hambatan yang Muncul dan Penyelesaiannya Dalam Jual Beli

Perumahan Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bangunan di

Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor ............................... 121

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ............................................................................... 136

B. Saran ........................................................................................ 138

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dalam kehidupan masyarakat sehari-hari tidak dapat dielakkan

bahwa tingkat kebutuhan manusia semakin lama semakin meningkat, dalam

upayanya untuk meningkatkan taraf hidupnya anggota masyarakat akan

melakukan berbagai usaha untuk memenuhi kebutuhannya.

Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar bagi

manusia, baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain

sebagainya. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat

memiliki atau menikmati rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh

karena itu upaya pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan

untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dan dengan harga

yang terjangkau terutama oleh golongan masyarakat yang berpenghasilan

rendah serta tidak semua mampu membeli rumah.

Salah satu unsur pokok dalam pembangunan untuk mensejahterakan

rakyat, adalah terpenuhinya kebutuhan masyarakat dalam bidang papan atau

perumahan. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan yang mendasar

1
bagi manusia, baik untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran dan lain

sebagainya. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat

memiliki atau menikmati rumah yang layak, sehat, aman dan serasi.
 Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992

tentang Perumahan dan Pemukiman, ditentukan bahwa yang dimaksud

dengan rumah, adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal dan

hunian bagi pembinaan keluarga. Kebutuhan akan perumahan pada masa

sekakang ini merupakan masalah nasional, terutama di daerah perkotaan,

yang harus dicarikan solusinya baik oleh pemerintah bersama-sama dengan

masyarakat selaku pengusaha maupun selaku konsumen perumahan itu

sendiri.

Oleh karena itu, upaya pembangunan perumahan dan pemukiman

terus ditingkatkan, untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak

dan dengan harga terjangkau, terutama oleh golongan masyarakat

berpenghasilan rendah tidak semua mampu membeli rumah, maka mereka

akan membeli rumah secara kredit melalui lembaga perbankan dengan

mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Perusahaan pengembang (developer), merupakan pihak swasta yang

ikut mencarikan solusi masalah perumahan dengan kegiatan usahanya, yaitu

membangun dan menjual perumahan kepada konsumen. Pembelian rumah

oleh konsumen dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu :1

1. Sistem tunai bertahap, yaitu dalam melakukan pembelian rumah,

konsumen membayar secara bertahap dengan jangka waktu antara 6 bulan

sampai 1 tahun langsung kepada pengembang;

1
[Link], online internet tanggal 16 Nopember 2009
 2. Sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dalam sistem ini konsumen

membeli rumah dengan cara kredit yang pembayarannya dilakukan dalam

jangka waktu panjang, yaitu antara 5 tahun sampai dengan 15 tahun.

Satu perbuatan hukum yang berkenaan dengan masalah perumahan ini

adalah perbuatan hukum mengenai jual beli. Berdasarkan ketentuan Pasal

1457 KUH Perdata, yang dimaksud dengan Jual Beli adalah: “suatu

persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga

yang dijanjikan.”

Selanjutnya dalam jual bel ini diperjanjikan bahwa Penjual menyerahkan

atau memindahkan hak miliknya, sedangkan

yang lainnya membayar harga yang telah disetujui, dalam hal jual beli ini

seharusnya salah satu pihak menyerahkan barang (levering) dan dilain pihak

membayar atas pembelian tersebut. 2Akan tetapi, tidak setiap jual beli ini

dilangsungkan dengan kontan dan tunai. Dalam hal jual beli seperti tersebut

mengakibatkan dilakukannya perbuatan hukum pembuatan akta dalam bentuk

perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan Notaris, atau yang dibuat

di bawah tangan (tidak dengan akta Notaris).

Hal tersebut banyak dijumpai pada jual beli perumahan yang dibangun

oleh pengembang/developer, salah satunya adalah PT. Bukit Sentul selaku

pengembang/developer dari kawasan perumahan Bukit Sentul Kabupaten

2
Harun Al–Rashid, Sekilas Tentang Jual–Beli Tanah (Berikut Peraturan–Peraturanya),
(Jakarta: GHalamania Indonesia, 1986), Halaman. 50
 Bogor. Dalam penjualan rumah tersebut pengembang telah menyiapkan draft

perjanjian pengikatan jual beli baku (standard contract) untuk melakukan

perjanjian pengikatan jual beli, Permasalahan yang muncul adalah pada

beberapa klausul yang merugikan pihak pembeli, seperti konsekuensi

pembatalan pengikatan dan pengenaan biaya yang telah ditentukan secara

sepihak oleh developer dengan tidak memberikan kesempatan kepada

pembeli untuk merundingkannya terlebih dahulu.

Berkaitan dengan pelaksanan perjanjian jual beli perumahan (tanah dan

bangunan), apabila dilihat dari aspek Hukum Agraria, maka jual beli tanah

harus tunai dan kontan. Hal tersebut merupakan prinsip atau asas Hukum

Agraria Nasional yang berdasarkan Hukum Adat, namun pada kenyataannya

tidak demikian. 3Dalam masyarakat, perolehan hak atas tanah lebih sering

dilakukan dengan pemindahan hak, yaitu dengan melalui jual beli.

Pemindahan hak/Peralihan hak, adalah suatu perbuatan hukum yang

bertujuan memindahkan hak, antara lain: Jual beli, Hibah, Tukar menukar,

Pemisahan dan pembagian harta bersama dan pemasukan dalam perusahaan

atau inbreng.4

Perkataan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan, di

mana seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang

dikehendaki secara sukarela.

3
Ibid. Halaman 51.
4
John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan (Jakarta: Sinar Grafika, 1987),
Halaman 37.
 Menurut Harun Al Rasyid, ”Dalam Hukum Adat perbuatan pemindahan

hak (jual– beli, hibah, tukar menukar) merupakan perbuatan hukum yang

bersifat tunai”. Jual–beli dalam hukum tanah dengan pembayaran harganya

pada saat yang bersamaan secara tunai.5 Kemudian menurut Hukum Perdata

Pasal 1457 KUH Perdata disebutkan bahwa jual–beli tanah adalah suatu

perjanjian dengan mana penjual mengikatkan dirinya (artinya berjanji) untuk

menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli yang

mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual harga yang telah

disepakatinya.6 UUPA sebagai landasan hukum pengaturan terhadap Hukum

Tanah di Indonesia yang diundangkan pada tanggal 24 September 1960

sebagai Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria (LN 1960-104) yang kemudian disebut dengan UUPA

telah melakukan unifikasi di bidang Hukum Agraria dengan menghapus asas

dualisme dalam Hukum Agraria Indonesia dan menciptakan kesatuan hukum,

yaitu UUPA sebagai landasan hukum untuk mengatur masalah hukum Agraria

di Indonesia.

Semenjak diundangkanya UUPA, maka pengertian jual– beli tanah

bukan lagi suatu perjanjian seperti dalam Pasal 1457 jo 1458 KUH Perdata

Indonesia, karena Pasal-Pasal yang ada dalam Buku II KUH Perdata yang

mengatur tentang tanah telah dicabut oleh UUPA. Namun dalam UUPA, di

dalam ketentuan Pasalnya tidak mengatur secara jelas tentang pengertian jual-

5
Harun Al–Rashid, Op. Cit. Halaman 51.
6
Ibid, Halaman 52.
 beli tersebut. Berdasarkan Pasal 5 UUPA bahwa Hukum Agraria Nasional

berdasarkan Hukum Adat, maka dapat diartikan bahwa seluruh konsep, asas

dan tujuan dalam hukum Agraria adalah diambil dari Hukum Adat. Sehingga

pengertian Jual Beli tersebut yang tidak diatur secara tegas dalam UUPA,

dapat diambil dari dalam pengertian Hukum Adat bahwa Jual Beli adalah

perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh

penjual kepada pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pembeli

menyatakan harga kepada penjual yang memiliki sifat kontan dan terang serta

riil.7

Proses jual beli, mendapat pengaturan lebih lanjut dalam peraturan

pelaksana UUPA, yaitu Pasal 37 ayat (1) PP No. 24/1997 yang berbunyi: 8

”Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual–beli, tukar–menukar, hibah, pemasukan data
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak karena lelang
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang–undangan yang berlaku”

Selanjutnya dalam ayat (2)-nya berbunyi :

”dalam keadaan tertentu sebgaimana ditentukan oleh Menteri, Kepala

Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak milik yang
dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang
dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang
menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya
dianggap cukup untuk didaftar pemindahan hak yang bersangkutan.”

7
Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi
Hukum, (Jakarta : Rajawali Pres, 1991), Halaman15
8
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan- Peraturan Hukum Tanah,
(Jakarta: Djambatan, 2002), Halaman 538–539.
 Hal ini diperkuat dengan Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998,

tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Pasal 2 ayat

(1) yang berbunyi sebagai berikut:

”PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran

tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan
hukum itu.”9

Jadi jual beli hak atas tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT). Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu

hak atas tanah dan selanjutnya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

membuat Akta Jual Belinya yang kemudian diikuti dengan pendaftarannya

pada Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan lokasi tanah. Namun tidak

dapat dipungkiri, dalam proses jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan

antara pengembang/developer selaku penjual dan pembeli tidak secara

langsung terdapat campur tangan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Perbuatan

”Jual-Beli di bawah tangan” terkadang hanya dibuktikan dengan selembar

kwitansi sebagai bukti telah terjadi jual beli, dalam hal jual beli tanah dan

banguan dengan pihak pengembang/developer, calon pemilik rumah (pembeli)

hanya menanda-tangani Surat Perintah Kerja (SPK) atau Surat Pemesanan

untuk dimulainya pembangunan rumahnya.

Meskipun proses tersebut di atas selanjutnya ditindaklanjuti dengan

penanndatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

9
Ibid, Halaman 677
 (PPAT), namun yang menjadi permasalahan dalam hal ini adalah bagaimana

perlindungan hukum bagi pembeli apabila sebelum dilaksanakan

penanndatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT), ternyata pihak pengembang/developer wanprestasi atau dinyatakan

pailit? Selanjutnya bagaimana kepastian hukum kepemilikan hak atas tanah

dan bangunan milik pembeli karena tanah yang bersangkutan masih belum

terdaftar atas nama pembeli ?.

Melihat kenyataan yang terjadi, maka penulis mencoba mencari

penyelesaian hukum permasalahan jual beli tanah khususnya perlindungan

hukum bagi pembeli apabila sebelum dilaksanakan penanndatanganan Akta

Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), ternyata pihak

pengembang/developer wanprestasi atau dinyatakan pailit dan kepastian

hukum kepemilikan hak atas tanah dan bangunan milik pembeli karena tanah

yang bersangkutan masih belum terdaftar atas nama pembeli. Oleh karenanya,

penulis merasa perlu untuk mengangkat permasalahan tersebut menjadi

sebuah penelitian untuk penyusunan tesis.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian tersebut di atas, penulis mencoba merumuskan

permasalahan sekaligus merupakan pembahasan permasalahan yang akan

diteliti sebagai berikut :

 1. Bagaimana pelaksanaan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian

Pengikatan Jual Beli secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul

Kabupaten Bogor ?

2. Bagaimana perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli dengan

melakukan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual

Beli bangunan secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul

Kabupaten Bogor ?

3. Hambatan apa yang muncul dan bagaimana penyelesaiannya dalam jual

beli perumahan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di

Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor ?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui pelaksanaan jual beli tanah – bangunan melalui

Perjanjian Pengikatan Jual Beli secara dibawah tangan di Perumahan Bukit

Sentul Kabupaten Bogor.

2. Untuk mengetahui perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli

dengan melakukan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian

Pengikatan Jual Beli bangunan secara dibawah tangan di Perumahan Bukit

Sentul Kabupaten Bogor;

 3. Untuk mengetahui hambatan yang muncul dan penyelesaiannya dalam jual

beli perumahan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di

Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor.

D. Manfaat Penelitian

1. Kegunaan Teoritis

Bagi akademisi penelitian ini diharapkan memberi manfaat teoritis berupa

sumbangan bagi pengembangan ilmu pengetahuan hukum, Khususnya

bidang hukum tanah dalam pelaksanaan jual beli perumahan yang sesuai

dengan ketentuan Hukum Tanah Nasional.

2. Kegunaan Praktis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan dan

masukan bagi semua pihak yang terkait dengan pelaksanaan peralihan

hak atas tanah dan bangunan khususnya melalui jual beli dengan pihak

pengembang/developer.

E. Kerangka Pemikiran

Pasal 19 UU No. Pasal 1320 & Pasal

5/1960 (UUPA) 1338 (KUH Perdata)
tentang Sahnya
P j ji & A
PP No. 24/1997 PP No.
tentang 37/1998
Pendaftaran tentang
Tanah Peraturan

Jual Beli dihadapan

PPAT (terang dan

Dasar Peralihan Hak

Atas Tanah di BPN

Perjanjian Pengikatan
Jual Beli Hak
Perumahan Dibawah

Pelaksanaan Perlindungan
& Hukum &
Hambatan Akibat Hukum

Hubungan perjanjian dan perikatan adalah bahwa perjanjian adalah

sumber dari perikatan (hubungan hukum). Perikatan dalam hal ini merupakan

suatu tahap awal yang mendasari terjadinya jual beli. Maksud dibuatnya

perjanjian pengikatan jual beli ini disini disebabkan beberapa hal antara lain :

1) Sertipikat belum terbit atas nama pihak penjual, dan masih dalam proses di

Kantor Pertanahan.
2) Sertipikat belum atas nama pihak penjual, dan masih dalam proses balik

nama keatas nama pihak penjual.

3) Sertipikat sudah ada dan sudah atas nama pihak penjual tapi harga jual beli

yang telah disepakati belum semuanya dibayar oleh pihak pembeli kepada

pihak penjual.

4) Sertipikat sudah ada, sudah atas nama pihak penjual dan harga sudah

dibayar lunas oleh pihak pernbeli kepada pihak penjual, tetapi persyaratan

belum lengkap.

5) Sertipikat pernah dijadikan sebagai jaminan di Bank dan masih belum

dilakukan roya.

Dari beberapa sebab tersebut di atas, dapatlah digolongkan menjadi 3 (tiga)

golongan, yaitu :

1) Pembayaran oleh pihak pembeli kepada pihak penjual telah lunas, tetapi

syarat-syarat formal belum lengkap, misalnya sertipikat masih dalam

proses penerbitan atas nama pihak penjual.

2) Pembayaran atas obyek jual beli dilakukan dengan angsuran, tetapi syarat-

syarat formal sudah lengkap.

3) Pembayaran atas obyek jual beli dilakukan dengan angsuran karena syarat

formal belum terpenuhi.

Dengan adanya beberapa sebab tersebut, maka untuk mengamankan

kepentingan penjual dan pembeli dan kemungkinan terjadinya hal-hal yang

tidak diinginkan misalnya terjadi ingkar janji dari para pihak, diperlukan adanya
suatu pegangan atau pedoman. Demikian ini yang membedakan penjualan

yang dilakukan dengan membuat suatu akta notariil Perjanjian Pengikatan Jual

Beli dengan suatu sistem penjualan menurut hukum tanah Nasional. Dimana

jual beli menurut hukum tanah nasional yang bersumber pada hukum adat

mengandung asas tunai, terang dan riil atau nyata, sedangkan jual beli yang

dimaksudkan dalam perjanjian pengikatan jual beli itu hanya obligatoir saja.

Pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan yang muncul dari

perjanjian, yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan

bahwa perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan

dan harus didasari dengan itikat baik.

Berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli, maka pada dasarnya

tidak bisa lepas dari peraturan dasar mengenai perjanjian. Peraturan

perundangan dimaksud adalah Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat

sahnya perjanjian, Pasal 1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian, Pasal

1339 KUH Perdata tentang pembatasan dan asas kebebasan berkontrak.

Berlakunya asas kebebasan berkontrak dalam hukum perjanjian

Indonesia lain dapat disimpulkan dan Pasal 1338 KUH-Perdata yang

menyatakan bahwa : semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai

undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Dalam Pasal ini tersirat

adanya bahwa para pihak harus ada suatu kesepakatan. Dengan demikian

bahwa kebebasan berkontrak berkaitan erat dengan asas konsensualisme

atau sepakat antana para pihak yang membuat perjanjian. Tanpa adanya

sepakat dan salah satu pihak yang membuat perjanjian, maka perjanjian yang

dibuat adalah tidak sah. Adapun landasan dibuatnya perjanjian pengikatan jual

beli adalah ketentuan Pasal 1338 KUH-Perdata mengenai Asas Kebebasan

berkontrak.

Selanjutnya untuk mengetahui pengertian jual beli dapat di lihat dalam

ketentuan Pasal 1457 KUH-Perdata yang menentukan : “jual beli adalah suatu

persetujuan yang mengikat pihak penjual berjanji menyerahkan sesuatu

barang/benda (zaak), dan pihak lain yang bertindak sebagai pembeli mengikat

diri berjanji untuk membayar harga”.

Dari apa yang diuraikan pada Pasal 1457 tersebut, maka dapatlah ditarik suatu

kesimpulan yaitu bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya ia

sudah dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah (mengikat atau mempunyai

kekuataan hukum) pada detik tercapainya sepakat penjual dan pembeli

mengenai unsur-unsur yang pokok (essentiali) yaitu barang dan harga, biarpun

jual beli itu mengenai barang yang tak bergerak.

Sifat konsensuil jual beli ini ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH-Perdata

yang berbunyi :“Jual beli dianggap telah terjadi kedua belah pihak sewaktu

mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga meskipun barang

itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayàr.”

Salah satu sifat yang penting lagi dari jual beli menurut sistem Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata, adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya
 “Obligatoir” saja, artinya, jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia baru

memberikan hak dan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan

kepada si pembeli hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang

yang dijual. Sifat ini nampak jelas dari Pasal 1459 KUH-Perdata, yang

menerangkan bahwa hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah

kepada sipembeli selama penyerahannya belum dilakukan (menurut

ketentuan-ketentuan yang bersangkutan).10

Berbeda dengan jual beli menurut Hukum Tanah Nasional yang

bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli

bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir.

Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan

hak yang harus memenuhi tiga (3) sifat yaitu :11

a) Harus bersifat tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh

pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan;

b) Harus bersifat terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek

perbuatan hukum;

c) Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditanda tangani akta pemindahan

hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyata dan sebagai

bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.

10
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta, PT. Intermasa 1998), Halaman 80.
11
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), (Jakarta, Djambatan :1999), Halaman 318
 Seperti telah dijelaskan di atas mengenai hubungan perjanjian dan

perikatan adalah bahwa perjanjian adalah sumber dari perikatan (hubungan

hukum). Perikatan dalam hal ini merupakan suatu tahap awal yang mendasari

terjadinya jual beli. Seperti dijelaskan oleh EW. Chance dalam bukunya

“Prinsiples of Mercantile Law (Vol.1) yang dikutip oleh Tirtaamidjaja, dalam

bukunya mengenai Pokok-Pokok Hukum Perniagaan, yang isinya yaitu :

“bahwa disebut jual beli jika obyek yang diperjual belikan sudah
dialihkan dari penjual kepada pembeli. Sedangkan Perjanjian jual beli
adalah jika obyek yang diperjual belikan belum dialihkan atau akan
beralih pada waktu yang akan datang ketika syarat-syarat telah
dipenuhi. Perjanjian jual beli ini akan menjadi jual beli jika syarat-syarat
telah terpenuhi dan obyek yang diperjualbelikan telah beralih kepada
pembeli.”12

Seperti telah telah dijelaskan dan diterangkan di atas, jika dikaitkan

dengan perbuatan hukum jual beli yang merupakan tindak lanjut dan

perbuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli, disini dapatlah ditegaskan

lagi bahwa yang dimaksud dengan jual beli menurut Hukum Tanah Nasional

kita dengan jual beli menurut Pasal 1457 KUH-Perdata sudah jelas berbeda,

dimana jual beli menurut Hukum Tanah Nasional merupakan perbuatan hukum

pemindahan hak yang bersifat tunai, bersifat terang dan bersifat ril, serta

dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat

Akta Tanah.

Adapun jual beli menurut KUH-Perdata hanya bersifat obligatoir saja.

Hal ini yang mernbedakan penjualan yang dilakukan dengan membuat

12
Tirtaamidjaja, Pokok-Pokok Hukum Perniagaan, (Jakarta Djambatan, 1970),
Halaman 24.
perjanjian pengikatan jual beli dengan sistem penjualan menurut Hukum Tanah

Nasional, sehingga dengan demikian praktek jual beli secara pengikatan jual

beli tidak dapat dikatakan bertentangan atau melanggar Hukum Tanah

Nasional, karena memang bukan perbuatan hukum jual beli yang dimaksud

oleh Hukum Tanah Nasional yang berlaku, melainkan hanyalah masih dalam

bentuk “perikatan jual beli”. Dimana hal itu merupakan perjanjian pendahuluan

untuk dapat dilakukan perbuatan hukum jual beli dihadapan pejabat yang

berwenang.

Oleh karena dasar perjanjian pengikatan jual beli hanya merupakan

implementasi dari asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam

ketentuan Pasal 1338 KUH-Perdata yang menyatakan bahwa : ”semua

perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya”, maka perlindungan hukum yang diberikan kepada

para pihak hanya berdasarkan pada kesepakatan para pihak juga. Artinya

hanya berpedoman pada ketentuan-ketentuan yang terdapat pada KUH-

Perdata, khususnya Pasal 1320 KUH-Perdata tentang syarat sahnya

perjanjian, Pasal 1338 KUH-Perdata tentang akibat perjanjian dan Pasal 1339

KUH Perdata tentang pembatasan dan asas kebebasan berkontrak.

Untuk kepraktisan dari segi hubungan hukum antara pengembang

dengan konsumen, pada umumnya pengembang sebagai pihak yang

kedudukkannya lebih cepat, menciptakan formulir-formulir standar yang

mengikat (standart form contract). Dalam praktek perlindungan konsumen

perumahan, formulir-formulir tersebut sebagai kontrak standar yang dituangkan

dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Oleh karena itu, subyektifitas

pengembang sangat mempengaruhi dalam memasukka kepentingan-

kepentingannya dalam PPJB dan sebaliknya sulit bagi konsumen untuk

memperjuangkan kepentingannya di dalam PPJB tersebut walaupun sudah

ada aturan yang melindunginya, yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992

tentang Perumahan dan Pemukiman serta Undang-Undang Nomor 8 Tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Menurut ketentuan Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 8 Tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen yang pada intinya menyatakan bahwa :

pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa dilarang

mencantumkan klausula baku yang dapat merugikan konsumen. Hal ini

tentunya berbeda jauh dengan kenyataannya bahwa pada prakteknya

pengembang selalu mencantumkan klausula baku dalam PPJB yang dibuatnya

dengan konsumen. Konsekuensi pelanggaran atas ketentuan tersebut, maka

perjanjian tersebut batal demi hukum. Apalagi dalam pelaksanaan PPJB,

sertipikat masih tercatat atas nama pengembang meskipun secara kenyataan

tanah dan bangunan telah beralih ke konsumen termasuk pembayaran

angsuran kreditnya.

Hal ini berbeda dengan pelaksanaan jual beli menurut ketentuan Hukum

Tanah Nasional yang menganut sistem Hukum Adat yang bersifat terang, tunai

dan rill sebagaimana telah dijelaskan di atas. Dalam jual beli menurut Hukum
Tanah Nasional, hak atas tanah telah beralih secara langsung dari penjual

kepada pembeli sejak ditandatanganinya Akta Jual Beli dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah. Dengan demikian, tidak ada perlindungan hukum jual

beli melalui PPJB, meskipun terdapat ketentuan yang dapat membatalkan

PPJB tersebut karena apabila PPJB dinyatakan batal demi hukum, konsumen

tetap tidak mendapatkan apapun. Sedangkan jual beli yang dilakukan

berdasarkan ketentuan Hukum Tanah Nasional, para pihak masing-masing

mendapat perlindungan hukum, yaitu penjual memperoleh kambali tanah dan

bangunannya, sedangkan pembeli memperoleh uangnya kembali.

Selanjutnya berkaitan dengan sanksi atas keadaan wanprestasi, dalam

Hukum Perdata adanya kelalaian atau kealpaan Debitor sehingga prestasi

yang wajib dilakukannya sesuai dengan yang telah diperjanjikan di dalam

perjanjian kredit tidak terpenuhi. Kondisi ini lazim disebut sebagai wanprestasi.

Dewasa ini wanprestasi lebih dikenal dengan istilah ingkar janji.

Menurut Munir Fuady, yang dimaksud dengan wanprestasi adalah “tidak

dilaksanakannya prestasi atau kewajiban sebagaimana mestinya yang

dibebankan oleh kontrak kepada pihak-pihak tertentu seperti yang disebut

dalam kontrak yang bersangkutan”.13 Wanprestasi terjadi apabila seorang

Debitor tidak dapat membuktikan bahwa tidak dapatnya ia melakukan prestasi

adalah diluar kesalahannya atau dengan kata lain Debitor tidak dapat

13
Ibid, Halaman 26
membuktikan adanya force majeur, jadi dalam hal ini Debitor jelas bersalah.14

Selanjutnya menurut Abdulkadir Muhammad, wanprestasi ada empat macam

bentuk, yaitu15:

a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukan;

b. Melaksanakan apa yang dijanjikan tapi tidak semestinya;

c. Melakukan apa yang dijanjikan tapi tidak tepat pada waktunya;

d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Tindakan wanprestasi membawa konsekuensi terhadap timbulnya hak pihak yang

dirugikan untuk menuntut pihak yang melakukan wanprestasi untuk memberikan ganti rugi,

sehingga oleh hukum diharapkan agar tidak ada satu pihak pun yang dirugikan karena

wanprestasi tersebut. Tindakan wanprestasi dapat terjadi karena :

a. Kesengajaan;

b. Kelalaian;

c. Tanpa kesalahan (tanpa kesengajaan atau kelalaian).

Sejak kapan Debitor wanprestasi, didalam praktek dianggap bahwa wanprestasi tidak

secara otomatis terjadi, kecuali apabila telah disepakati oleh para pihak, bahwa prestasi itu

ada sejak tanggal yang disebutkan dalam perjanjian dilewatkan. Sehingga oleh karena itu

untuk memastikan sejak kapan adanya wanprestasi, diadakan upaya hukum yang dinamakan

“in gebreke stelling” yakni penentuan mulai terjadinya wanprestasi atau istilah lain sering

disebut “somasi”.

Dalam hal hapusnya perjanjian yang positif tidak perlu dilakukan in gebreke stelling,

sedangkan pada hapusnya perjanjian yang negative in grebeke stelling perlu dilakukan, yang

negatif artinya kreditur tidak mendapat untung.16 Berkaitan dengan PPJB perumahan apabila

14
[Link] Syamsudin Meliala, [Link], Halaman 16
15
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, 1982, Halaman 20
16
[Link] Syamsudin Meliala, [Link], Halaman 27
 terjadi wanprestasi, maka akan memunculkan konflik yang pada akhirnya akan merugikan

konsumen. Hal ini dikarenakan posisi tawar konsumen sangatlah lemah, hal ini dikarena status

kepemilikan hak atas tanah dan bangunan masih atas nama pengembang sampai dengan

dilaksanakannya jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT). Dengan demikian

apabila terjadi wanprestasi, maka tidak ada sanksi yang diberikan kepada pengembang

berdasarkan klausula PPJB, kecuali konsumen mengajukan gugatan ke pengadilan.

F. Metode Penelitian

Metode adalah proses, prinsip-prinsip dan tata cara memecahkan suatu

masalah, sedangkan penelitian adalah pemeriksaan secara hati-hati, tekun

dan tuntas terhadap suatu gejala untuk menambah pengetahuan manusia,

maka metode penelitian dapat diartikan sebagai proses prinsip-prinsip dan tata

cara untuk memecahkan masalah dalam melakukan penelitian.17

Menurut Soerjono Soekanto, penelitian hukum merupakan suatu

kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran

tertentu yang bertujuan untuk mempelajari suatu gejala hukum tertentu,

dengan jalan menganalisis dan memeriksa secara mendalam terhadap fakta

hukum tersebut, untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas

permasalahan yang timbul di dalam gejala yang bersangkutan.18

Metode penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis, ini mencakup

17
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta : Universitas Indonesia (UI-
Press), 2005, Halaman 6.
18
Ibid. Halaman 43.
 1. Metode Pendekatan

Metode pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian untuk

penulisan tesis ini adalah menggunakan metode pendekatan yang bersifat

yuridis empiris, yaitu suatu penelitian disamping melihat aspek hukum

positif juga melihat pada penerapannya atau praktek di lapangan,19

Menurut Soerjono Soekanto, Pada penelitian hukum, maka yang

diteliti pada awalnya adalah data sekunder, untuk kemudian dilanjutkan

dengan penelitian terhadap data primer dilapangan, atau terhadap

masyarakat.20

2. Spesifikasi Penelitian

Spesifikasi penelitian ini adalah penelitian yang bersifat deskriptif

analitis, yaitu suatu bentuk penelitian yang bertujuan untuk

menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dikaitkan

dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif, yang

menyangkut dengan permasalahan yang diteliti dalam tesis ini.21 Penelitian

ini melakukan analitis hanya sampai pada taraf deskripsi, yaitu

19
Ibid., Halaman 52
20
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarat : Penerbit Universitas Indonesia,
1986), Halaman 52.
21
Suharsimi Arikunto, Prosedur Penelitian, Cet. 8, (Jakarta : PT. Rineka Cipta, 1992),
Halaman 207.
 menganalisis dan menyajikan fakta secara sistimatis sehingga dapat lebih

mudah untuk dipahami dan disimpulkan.22

3. Obyek dan Subyek Penelitian

a. Obyek Penelitian

Obyek dalam penelitian ini adalah semua pihak/instansi yang

terkait dengan pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan di Perumahan

Bukit Sentul Kabupaten Bogor dengan Akta Pengikatan Jual Beli.

b. Subyek Penelitian

Subyek penelitian adalah himpunan bagian atau sebagian dari obyek. Dalam

suatu penelitian, pada umumnya observasi dilakukan tidak terhadap obyek tetapi

dilaksankan pada subyek.23

Adapun subyek penelitian yang akan dijadikan responden dalam penelitian

adalah :

1) Kepala Bagian legal PT. Bukit Sentul, selaku

Pengembang/developer;

2) 10 (sepuluh) Pembeli / Pemilik tanah dan bangunan di Perumahan

Bukit Sentul, diambil secara ”purposive sampling”, yaitu penarikan

sampel yang bertujuan atau dilakukan dengan cara mengambil

subyek dan obyek penelitian didasarkan pada tujuan tertentu. Dalam

22
Irawan Soehartono, Metode Penelitian Sosial Suatu Teknik Penelitian Bidang Kesejahteraan
Sosial Lainnya, (Bandung : Remaja Rosda Karya, 1999), Halaman 63.
23
Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada,
1997), Halaman 119
 penelitian ini adalah para pembeli rumah dan tanah di Perumahan

Bukit Sentul.

Untuk melengkapi data yang diperoleh dari responden, maka

dihimpun juga data dari para pihak yang mengetahui (terkait) dalam hal

jual beli rumah dan tanah di Perumahan Bukit Sentul Bogor sebagai

narasumber :

1) Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah pada Kantor

Pertanahan Kabupaten Bogor;

2) Kepala Subseksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) pada Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor;

3) 5 (lima) Notaris & PPAT di Wilayah Kabupaten Bogor baik yang

menjadi rekanan PT. Bukit Sentul, selaku Pengembang/developer

ataupun tidak;

4. Sumber dan Jenis Data

Secara umum jenis data yang diperlukan dalam suatu penelitian

hukum terarah pada penelitian data sekunder dan data primer.24 Adapun

sumber dan jenis data dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :

a. Data Primer

Data Primer, adalah data yang diperoleh secara langsung dari sampel dan

responden melalui wawancara atau interview dan penyebaran angket atau

24
Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan Tesis, (Semarang : Program Studi Magister
Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro, 2009) Halaman 6.
 questioner.25 Data Primer diperoleh dari penelitian lapangan melalui wawancara

dengan responden dan narasumber.

b. Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan.26

Penelitian kepustakaan bertujuan untuk mengkaji, meneliti, dan menelusuri data-data

sekunder mencakup bahan primer yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat; bahan

sekunder yaitu yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer; dan

bahan hukum tertier yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan

terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.27 Adapun data sekunder

terdiri dari :

1) Bahan hukum primer adalah bahan hukum yang mempunyai

kekuatan mengikat secara yuridis, yaitu :

a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

b) Undang-Undang nomor 5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria;

c) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang tentang

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas

Tanah.

d) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah;

25
Rony Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta: Ghalia Indonesia,
1990), Halaman 10
26
Bambang Sunggono, Op. Cit. hHalaman 120
27
Soerjono Soekanto, Op. Cit. Halaman 52
 e) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

f) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah;

g) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.3 Tahun 1999

tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

h) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pembatalan

Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan;

i) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

2) Bahan Hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu :

a) Dokumen-dokumen yang ada di Kantor Pertanahan yang

berkaitan dengan pendaftaran tanah;

b) Kepustakaan yang berkaitan dengan Hukum Agraria;

c) Kepustakaan yang berkaitan dengan PPAT.

 d) Bahan-bahan kepustakaan yang berkaitan dengan perjanjian

jual-beli tanah.

e) Bahan-bahan yang diperoleh dari PT. Bukit Sentul selaku

pengembang / developer Perumahan Bukit Sentul Kabupaten

Bogor.

5. Teknik Pengumpulan Data

Pengumpulan data merupakan hal yang sangat erat hubungannya

dengan sumber daya, karena melalui pengumpulan data akan diperoleh

data yang diperlukan, untuk selanjutnya dianalisis sesuai dengan yang

diharapkan. Adapun teknik pengumpulan data yang digunakan dalam

penelitian ini adalah :

a. Data Primer

Data Primer yaitu data yang diperoleh secara langsung dari sample dan

responden melalui wawancara atau interview dan penyebaran angket

atau questionere.28 Adapun teknik pengumpulan data yang digunakan

dalam penelitian ini adalah melalui wawancara, yaitu satu proses tanya

jawab secara langsung dengan responden, dengan menggunakan

pedoman wawancara yang disusun secara tidak terstruktur atau hanya

memeuat garis besar pertanyaan yang mengarah pada permasalahan.

Adapun pihak-pihak yang diwawancarai adalah :

28
Ronny Hanintijo Soemitro, Op. Cit. Halaman10
 1) Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah pada Kantor Pertanahan

Kabupaten Bogor;

2) Kepala Subseksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) pada Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor;

3) Kepala Bagian legal PT. Bukit Sentul, selaku Pengembang/developer;

4) 5 (lima) Notaris & PPAT di Wilayah Kabupaten Bogor baik yang menjadi rekanan

PT. Bukit Sentul, selaku Pengembang/developer ataupun tidak;

5) 10 (sepuluh) Pembeli / Pemilik tanah dan bangunan di Perumahan Bukit Sentul.

Adapun pengumpulan data menggunakan Daftar pertanyaan,

merupakan alat pengumpul data yang dipergunakan untuk

mendapatkan jawaban secara tertulis. Dilakukan dengan cara

mempersiapkan daftar pertanyaan terlebih dahulu sehingga pertanyaan

yang diajukan tidak menyimpang dari pokok permasalahan.

b. Data Sekunder, yaitu data yang mendukung keterangan atau

menunjang kelengkapan data primer.29 Data sekunder diambil dari studi

dokumen yang terdiri dari :

1) Bahan hukum primer adalah bahan hukum yang mempunyai kekuatan mengikat

secara yuridis, yaitu :

a) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

b) Undang-Undang nomor 5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Agraria;

29
Ibid. Halaman 11
c) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang tentang

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas

Tanah;

d) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah;

e) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

f) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah;

g) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.3 Tahun 1999

tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara;

h) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pembatalan

Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan;

i) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan

Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

j) Peraturan Perundang-undangan lain yang terkait.

 2) Bahan Hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer, yaitu :

a) Dokumen-dokumen yang ada di Kantor Pertanahan yang

berkaitan dengan pendaftaran tanah;

b) Kepustakaan yang berkaitan dengan Hukum Agraria;

c) Kepustakaan yang berkaitan dengan PPAT;

d) Bahan-bahan kepustakaan yang berkaitan dengan perjanjian

jual-beli tanah;

e) Bahan-bahan yang diperoleh dari PT. Bukit Sentul selaku

pengembang / developer Perumahan Bukit Sentul Kabupaten

Bogor.

6. Teknik Analisis Data

Data yang diperoleh baik dari studi lapangan maupun studi dokumen

pada dasarnya merupakan data tataran yang dianalisis secara deskriptif

kualitatif, yaitu setelah data terkumpul kemudian dituangkan dalam bentuk

uraian logis dan sistematis, selanjutnya dianalisis untuk memperoleh

kejelasan penyelesaian masalah, kemudian ditarik kesimpulan secara

deduktif, yaitu dari hal yang bersifat umum menuju hal yang bersifat

khusus.30 Hasil analisis akan dipaparkan secara deskriptif, dengan harapan

dapat menggambarkan secara jelas mengenai perlindungan hukum bagi

pembeli perumahan Bukit Sentul melalui Perjanjian Jual Beli Tanah dan

Bangungan PT. Bukit Sentul Kabupaten Bogor. Selanjutnya dianalisis

30
Ibid. Halaman 10
 untuk memeperoleh kejelasan penyelesaian masalah, kemudian ditarik

kesimpulan secara deduktif.

Penarikan kesimpulan secara deduktif adalah dari hal yang bersifat

umum menuju ke hal yang bersifat khusus.31

31
Loc. It.
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Hak Atas Tanah Menurut UUPA

1. Pengertian

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

(selanjutnya disebut UUPA) pada dasarnya telah menghapus sistem

hukum pertanahan yang bersifat dualistis. Di satu pihak UUPA telah

mencabut berlakunya peraturan perundang-undangan pertanahan produk

pemerintah Hindia Belanda, baik yang bersifat hukum publik seperti

Agrarische Wet, Agrarische Besluit dan lain-lain, maupun yang bersifat

hukum privat mengenai bumi, air, ruang angkasa serta kekayaan alam

yang terkandung di dalamnya dengan beberapa pengecualian yang diatur

dalam Buku II KUH Perdata Indonesia. Di lain pihak UUPA telah memilih

hukum adat sebagai dasar hukum agraria nasional seperti yang termuat

dalam konsideran dan telah dirumuskan dalam Pasal 5 UUPA.

Hukum agraria nasional yang telah berhasil diwujudkan oleh

UUPAmenurut ketentuannya didasarkan pada hukum adat, yang berarti

hukum adat menduduki posisi yang sentral di dalam sistem hukum agraria

nasional.
36
Dualisme bahkan pluralisme hukum di bidang pertanahan yang

bertentangan dengan cita-cita persatuan bangsa Indonesia maka

 diperlukan adanya suatu unifikasi di bidang hukum tanah. Perlunya adanya

pembaharuan hukum tanah didasarkan pada pertimbangan, bahwa : 32

a) Karena hukum agraria yang berlaku sekarang ini sebagian tersusun

berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintah jajahan, dan
sebagian lainnya dipengaruhi olehnya, sehingga bertentangan dengan
kepentingan rakyat dan negara di dalam melaksanakan pembangunan
semesta dalam rangka menyelesaikan revolusi nasional sekarang ini.
b) Karena sebagai akibat dari politik hukum pemerintah jajahan itu, hukum
agraria mempunyai sifat dualisme, yaitu dengan berlakunya peraturan-
peraturan dari hukum adat disamping peraturan-peraturan dari dan yang
didasarkan atas hukum barat, hal mana selain menimbulkan pelbagai
masalah antar golongan yang serba sulit, juga tidak sesuai dengan cita-
cita persatuan bangsa;
c) Karena bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan tidak menjamin
kepastian hukum.

Dalam hukum tanah terdapat pengaturan mengenai berbagai

hak penguasaan atas tanah. Undang-Undang Pokok Agraria mengatur

sekaligus menetapkan hierarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam

hukum tanah nasional, yaitu : 33

1. Hak Bangsa Indonesia yang disebut dalam Pasal 1 sebagai hak

penguasaan atas tanah yang tertinggi beraspek perdata dan

publik;

2. Hak menguasai dari negara yang disebut dalam Pasal 2, semata-

mata beraspek publik;

3. Hak ulayat masyarakat hukum adat yang disebut dalam Pasal 3,

beraspek perdata dan publik;

32
BOEDI HARSONO, OP. CIT, HALAMAN 32.
33
IBID, HALAMAN 24
4. Hak-hak perorangan dan individual, semuanya beraspek perdata

terdiri dari :

a) Hak-hak atas tanah sebagai hak-hak individual yang semuanya

secara langsung atau tidak langsung bersumber pada hak

bangsa yang disebut dalam Pasal 16 dan Pasal 53;

b) Wakaf yaitu hak milik yang sudah diwakafkan, dalam Pasal 49;

c) Hak jaminan atas tanah yang disebut hak tanggungan, dalam

Pasal; 25, 33, 39 dan 51.

Walaupun terdapat bermacam-macam hak pengusaan atas

tanah tetapi semua hak penguasaan atas tanah berisikan serangkaian

wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang hak untuk

berbuat sesuatu terhadap tanah yang dihaki.

Kewenangan negara dalam bidang pertanahan merupakan

pelimpahan tugas bangsa dimana prinsip hak menguasai negara di

dalam peraturan perundangan negara Republik Indonesia untuk

pertama kali ditetapkan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Di dalam

bidang agraria kemudian dikembangkan oleh Undang-Undang Pokok

Agraria Nomor 5 Tahun 1960. Pasal 2 ayat (1) UUPA dengan jelas

menyatakan bahwa atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945

dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1 UUPA : bumi, air

dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara sebagai

organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

Dasar dari hak menguasai negara pada hakikatnya adalah

tujuan yang hendak dicapai oleh bangsa dan negara seperti yang

ditetapkan oleh Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yaitu untuk sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat. Hal ini diperjelas oleh Pasal 2 ayat (3)

UUPA yang menyatakan bahwa wewenang yang bersumber pada hak

menguasai dari negara digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan

kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang

merdeka, berdaulat, adil dan makmur.

Wewenang yang dipunyai oleh negara yang berpangkal pada

hak menguasai dari negara, dijelaskan oleh Pasal 2 ayat (2) UUPA,

memberikan wewenang kepada negara untuk :

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa.

b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara

orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai

bumi, air dan ruang angkasa.

 Selain yang dikemukakan di atas, dalam pengertian politis hak

mengusai dari negara memberikan pula wewenang kepada negara

untuk : 34

a. Konstatasi hak yang telah ada sebelum ditetapkan atau

diundangkannya UUPA, baik hak-hak yang dipunyai oleh
seseorang atau badan hukum berdasarkan kepada ketentuan KUH
Perdata maupun berdasarkan ketentuan hukum adat. Hal tersebut
dilakukan melalui lembaga konversi yang ditetapkan oleh UUPA
dengan ketentuan-ketentuan pelaksanaannya.
b. Memberikan hak-hak baru yang ditetapkan dalam UUPA. Hal
tersebut didasarkan pada ketentuan Pasal 4 ayat (1) UUPA yang
menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai dari negara sebagai
yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya bermacam-
macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri
maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan
hukum.
c. Mengesahkan suatu perjanjian yang dibuat antara seseorang
pemegang hak milik dengan orang lain untuk menimbulkan suatu
hak lain di atasnya, pemindahan hak-hak atas tanah serta
pembebasannya.

Hak menguasai dari negara meliputi semua tanah dalam wilayah

Republik Indonesia, baik tanah-tanah yang tidak atau belum maupun

yang sudah dihaki dengan hak-hak perorangan. Tanah yang belum

dihaki disebut tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah

negara, sedangkan tanah yang sudah dipunyai dengan hak-hak atas

tanah disebut tanah yang dikuasai negara secara tidak langsung atau

biasa disebut dengan tanah hak.

2. Macam-Macam Hak Atas Tanah

34
RAMLI ZEIN, OP. CIT, HALAMAN 45.
 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 pada dasarnya telah

menghapus sistem hukum pertanahan yang bersifat dualistis. Di satu

pihak UUPA telah mencabut berlakunya peraturan perundang-

undangan pertanahan produk pemerintah Hindia Belanda, baik yang

bersifat hukum publik seperti Agrarische Wet, Agrarische Besluit dan

lain-lain, maupun yang bersifat hukum privat mengenai bumi, air,

ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya

dengan beberapa pengecualian yang diatur dalam Buku II KUH

Perdata Indonesia. Di lain pihak UUPA telah memilih hukum adat

sebagai dasar hukum agraria nasional seperti yang termuat dalam

konsideran dan telah dirumuskan dalam Pasal 5 UUPA.

UUPA mengatur dan sekaligus ditetapkan mengenai jejang atau

urutan hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional

antara lain yaitu :

1. Hak Bangsa Indonesia;

2. Hak Menguasai dari Negara;

3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat;

4. Hak-hak Perorangan/Individu.

Biarpun bermacam-macam, tetapi semua hak penguasaan atas

tanah yang berisikan serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan

bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang

dihaki. “Sesuatu” yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat, yang
 merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriterium atau tolak

pembeda di antara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam

Hukum Tanah.35 Dengan adanya Hak Menguasai dari negara sebagaimana

dinyatakan dalam Pasal 2 ayat (1) UUPA, yaitu bahwa :

“atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan hal-hal
sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang
angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu
pada tingkatan yang tertinggi dikuasai oleh negara sebagai
organisasi kekuasaan seluruh masyarakat”.

maka atas dasar ketentuan tersebut, negara berwenang untuk menentukan

hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan atau diberikan kepada

perseorangan dan badan hukum yang memenuhi persyaratan yang

ditentukan.

Kewenangan tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, yang

menyatakan bahwa:

“atas dasar Hak Menguasai dari negara sebagaimana yang

dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak
atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum”.

Berdasarkan bunyi Pasal tersebut, maka negara menentukan hak-

hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yaitu:

1. Hak Milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai;
5. Hak Sewa;
6. Hak Membuka Tanah;
35
IBID, HALAMAN 24
 7. Hak Memungut Hasil Hutan;
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang
akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagaimana disebut dalam Pasal 53.

Hak atas tanah menurut UUPA diatur dalam Pasal 16 yaitu :36

1. Hak atas tanah yang bersifat tetap, meliputi :

a. Hak Milik (HM)

Hak Milik adalah hak turun menurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atau badan hukum atas

tanah dengan mengingat fungsi sosial. Berdasarkan penjelasan

Pasal 20 UUPA disebutkan bahwa sifat-sifat dari Hak Milik yang

membedakannya dengan hak-hak lainnya.

Hak Milik merupakan hak yang terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah. Pemberian sifat ini tidak

berarti bahwa hak tersebut merupakan hak mutlak, tidak

terbatas dan tidak dapat diganggu gugat sebagai hak eigendom

seperti yang dirumuskan dalam Pasal 571 KUHPerdata. Sifat

demikian bertentangan dengan sifat hukum adat dan fungsi

sosial dari tiap-tiap hak.

Kata-kata “terkuat dan terpenuh” mempunyai maksud untuk

membedakannya dengan hak guna usaha, hak guna bangunan,

hak pakai dan lainnya yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara

36
IBID, HALAMAN 16
 hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki, hak miliklah yang

terkuat dan terpenuh.

Dengan demikian maka pengertian terkuat seperti yang

dirumuskan dalam Pasal 571 KUHPerdata berlainan dengan

yang dirumuskan dalam Pasal 20 UUPA, karena dalam UUPA

disebutkan bahwa segala hak atas tanah mempunyai fungsi

sosial dan hal ini berbeda dengan pengertian hak eigendom

yang dirumuskan dalam Pasal 571 KUHPerdata.

b. Hak Guna Usaha (HGU)

Hak guna usaha merupakan hak untuk mengusahakan

tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu

tertentu guna perusahaan pertanian, perikanan atau

perkebunan. Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu 25

tahun dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih

lama dapat diberikan dalam jangka waktu 35 tahun. Batas waktu

tersebut dapat diperpanjang 25 tahun atas permintaan

pemegang hak dengan mengingat keadaan perusahaannya.

c. Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri

dengan jangka waktu tertentu. Jangka waktu untuk HGB adalah

30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling

 lama 20 tahun atas permintaan pemegang haknya dengan

mengingat keadaan keperluan dan keadaan bangunannya.

d. Hak Pakai (HP)

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara

atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan

kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh

pejabat yang berwenang memberikannya atau perjanjian sewa-

menyewa atau perjanjian pengolahan tanah segala sesuatu asal

tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang.

Untuk pengaturan lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, sudah ada peraturan

pelaksananya dari UUPA, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 40

Tahun 1996 tentang tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

e. Hak Sewa

Hak sewa adalah hak yang memberi wewenang untuk

mempergunakan tanah milik orang lain dengan membayar

kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewanya.

2. Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara

Hak atas tanah yang bersifat sementara diatur dalam Pasal

53 UUPA. Hak tersebut dimaksudkan sebagai hak yang bersifat

sementara karena pada suatu ketika hak tersebut akan dihapus.

Hal tersebut disebabkan karena hak tersebut bertentangan dengan

asas yang terdapat dalam Pasal 10 UUPA yaitu, seseorang yang

mempunyai suatu hak atas tanah pertanian diwajibkan

mengerjakan sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara

pemerasan, namun sampai saat ini hak-hak tersebut masih belum

dihapus. Hak atas tanah yang bersifat sementara adalah :

a. Hak gadai tanah/jual gadai/jual sende

Hak gadai/jual gadai/jual sende adalah menyerahkan

tanah dengan pembayaran sejumlah uang dengan ketentuan

bahwa orang yang menyerahkan tanah mempunyai hak untuk

meminta kembalinya tanah tersebut dengan memberikan uang

yang besarnya sama.

b. Hak Usaha Bagi Hasil

Hak usaha bagi hasil merupakan hak seseorang atau

badan hukum untuk menggarap di atas tanah pertanian orang

lain dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi diantara

kedua belah pihak menurut perjanjian yang telah disetujui

sebelumnya.

c. Hak Sewa Tanah Pertanian

Hak sewa tanah pertanian adalah penyerahan tanah

pertanian kepada orang lain yang memberi sejumlah uang

 kepada pemilik tanah dengan perjanjian bahwa setelah pihak

yang memberi uang menguasai tanah selama waktu tertentu,

tanahnya akan dikembalikan kepada pemiliknya.

d. Hak menumpang

Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang

kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di

atas pekarangan orang lain. Pemegang hak menumpang tidak

wajib membayar sesuatu kepada yang empunya tanah,

hubungan hukum dengan tanah tersebut bersifat sangat lemah

artinya sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh yang empunya

tanah jika yang bersangkutan memerlukan sendiri tanah

tersebut. Hak menumpang dilakukan hanya terhadap tanah

pekarangan dan tidak terhadap tanah pertanian.

3. Kewajiban dan Pembatasan Hak Atas Tanah

Hak atas tanah memberikan wewenang untuk mempergunakan

tanah yang bersangkutan oleh pemegang hak atas tanah tersebut.

Menurut Pasal 4 ayat (2) UUPA, hak atas tanah memberi wewenang

untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula bumi,

air dan ruang angkasa yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk

kepentingan yang langsung berhubungan dengan menggunakan

 tanah dalam batas-batas menurut undang-undang dan peraturan

hukum lainnya.

Hak atas tanah, selain mengandung kewenangan juga

mengandung kewajiban-kewajiban yang harus diperhatikan.

Kewajiban tersebut antara lain :37

1. Adanya ketentuan yang terdapat dalam Pasal 6 UUPA, bahwa semua

hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
2. Adanya ketentuan Pasal 15 UUPA, yaitu kewajiban memelihara tanah
dan mencegah kerusakannya.
3. Khusus untuk tanah pertanian adanya ketentuan Pasal 10 UUPA yang
memuat asas bahwa tanah pertanian wajib dikerjakan sendiri oleh
pemiliknya secara aktif.
Dalam menggunakan hak atas tanah juga harus diperhatikan

pula pembatasan-pembatasan baik yang bersifat umum (di luar)

maupun dari haknya sendiri (dalam). Pembatasan umum antara lain;

tidak boleh merugikan atau mengganggu pihak lain, pembatasan yang

dilakukan oleh pemerintah daerah, misalnya adanya planning

penggunaan tanah atau land use planning, ketentuan pemerintah

daerah tentang rooilyn garis sempadan.

Pembatasan dari dalam terdapat pada masing-masing hak yang

bersangkutan yang disesuaikan dengan ciri-ciri dan sifat tanah

tersebut, misalnya Hak Guna Bangunan maka tanah tersebut hanya

boleh untuk mendirikan bangunan dan tidak boleh dipergunakan

untuk pertanian.

37
Achmad Chulaemi, Hukum Agraria, Perkembangan, Macam-macam Hak Atas Tanah dan
Pemindahannya.(Semarang, FH-Undip : 1993), Hal. 50
B. Tinjauan Umum Hak Guna Bangunan

1. Pengertian Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan adalah salah satu hak atas tanah yang diatur

dalam Undang-Undang Pokok Agraria. Pengertian Hak Guna Bangunan

diatur dalam Pasal 35 ayat (1) yang berbunyi :

“Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,
dengan jangka waktu paling lama 30 tahun”.

Pernyataan Pasal 35 ayat (1) tersebut mengandung pengertian

bahwa pemegang HGB bukanlah pemegang hak milik atas bidang tanah

dimana bangunan tersebut didirikan.38 Sehubungan dengan hal tersebut,

Pasal 37 UUPA menyatakan bahwa HGB dapat terjadi terhadap tanah

Negara yang dikarenakan penetapan pemerintah. Selain itu HGB dapat

terjadi di atas sebidang tanah Hak Milik yang dikarenakan adanya

perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan

dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan itu yang

bermaksud menimbulkan hak tersebut.

Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

serta dapat dijadikan jaminan hutang. Dengan demikian, maka sifat-sifat

dari Hak Guna Bangunan adalah :

38
DJUHAENDAH HASAN, LEMBAGA JAMINAN BAGI TANAH DAN BENDA LAIN YANG MELEKAT PADA
TANAH DALAM KONSEPSI PENERAPAN PEMISAHAN HORIZONTAL, (BANDUNG : CITRA ADITYA BAKTI, 1996).
HALAMAN 190
 1) Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dalam arti dapat diatas Tanah Negara ataupun
tanah milik orang lain.
2) Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun
lagi.
3) Dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.
4) Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.39

2. Subyek dan Obyek Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan dapat dipunyai oleh Warga Negara Indonesia

maupun badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. Hal tersebut sesuai dengan Pasal 36 ayat (1)

Undang-Undang Pokok Agraria. Pada ayat (2) dijelaskan bahwa:

“Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan

dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1)
pasal ini, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat”.

Ketentuan tersebut berlaku juga bagi pihak lain yang memperoleh

Hak Guna Bangunan jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika

HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka

waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan

bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan-ketentuan

yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

Mengenai tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan

telah diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996.

Bila melihat pada Pasal 37 UUPA, maka dapat dimengerti bahwa HGB

dapat diberikan di atas tanah Negara yang didasari penetapan dari

39
ALI ACHMAD CHOMZAH, HUKUM PERTANAHAN, (JAKARTA : PRESTASI PUSTAKA), HALAMAN. 31
 pemerintah. Selain itu HGB juga dapat diberikan di atas tanah Hak Milik

berdasar pada adanya kesepakatan yang berbentuk otentik antara pemilik

tanah dengan pihak yang bermaksud menimbulkan atau memperoleh HGB

tersebut.

Melihat pada ketentuan Pasal 21 PP No.40 Tahun 1996, maka tanah

yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah Tanah Negara;

Tanah Hak Pengelolaan; dan Tanah Hak Milik. Dengan demikian dapat

diketahui pula bahwa obyek dari HGB adalah Tanah Negara, tanah hak

pengelolaan dan tanah Hak Milik dari seseorang.

Ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan yang diberikan di atas

tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan, diatur lebih lanjut dalam

ketentuan Pasal 22 dan Pasal 23 PP No. 40 Tahun 1996, dan pada

dasarnya HGB yang diberikan di atas tanah Negara dan tanah Hak

Pengelolaan diberikan berdasarkan Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999, tentang

Tata Cara Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan,

dengan memperhatikan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri

Negara Agraria/ Kepala BPN No.3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan

Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas

Tanah Negara.

3. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

 Berdasarkan ketentuan Pasal 35 UUPA, Hak Guna Bangunan

diberikan dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang

dengan waktu 20 tahun lagi, selain itu HGB dapat beralih dan dialihkan

kepada pihak lain.

Mengenai jangka waktu pemberian HGB juga diatur dalam Undang-

Undang No. 40 Tahun 1996, pada Pasal 25 ayat (1) menyebutkan bahwa :

”Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan

untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk

jangka waktu paling lama 20 tahun”. Sedangkan pada ayat (2) menyatakan

bahwa : “Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan

perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada

bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan

di atas tanah yag sama”. Lebih lanjut dinyatakan dalam Pasal 29,

disebutkan bahwa :

(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka
waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan
pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik
dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak
tersebut wajib didaftarkan.

Maksud dari ketentuan Pasal 25 dan Pasal 29 tersebut yaitu bahwa

HGB yang diberikan di atas Tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan

dapat diperpanjang selama 20 tahun kemudian, sedangkan HGB yang

diberikan di atas tanah Hak Milik tidak dapat diperpanjang melainkan hanya
 diperbaharui setelah berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam

pemberiannya tersebut.

Adapun syarat-syarat untuk dapat diperpanjang maupun

diperbaharui hak guna bangunan tersebut antara lain yaitu:

a. Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat

dan tujuan pemberian hak tersebut;
b. Syarat-syarat pemberian hak, dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
yang bersangkutan.40

4. Hapusnya Hak Guna Bangunan

Ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan di atur dalam

Pasal 40 UUPA, yang menyatakan bahwa :

Hak Guna Bangunan hapus karena:

a. Jangka waktunya telah berakhir;

b. Dihentikan sebelum waktu berakhir karena salah satu syarat tidak
terpenuhi;
c. Dilepaskan oleh pemegangnya sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Tanah tersebut ditelantarkan
f. Tanah itu musnah
g. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2).

Ketentuan Pasal 40 UUPA tersebut selanjutnya juga di atur dalam

Pasal 35 PP No.40 Tahun1996, yang menyebutkan :

(1) Hak Guna Bangunan hapus karena :

a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya;
b. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena:
40
KARTINI MULJADI DAN GUNAWAN WIJAYA, HAK-HAK ATAS TANAH, (JAKARTA : KENCANA, 2004).
HALAMAN 202-203
 1) tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 12, Pasal 13, dan/ atau Pasal 14;
2) putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum
yang tetap;
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir;
d. dicabut berdasarkan Undang-Undang No. 20 Tahun 1961;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan Pasal 20 ayat (2).
(2) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Keputusan
Presiden.

C. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian

Istilah perjanjian sudah lazim dipergunakan dalam lalu lintas hidup

masyarakat. Didalam berbagai literatur hukum ada beberapa pendapat yang

memberikan pengertian mengenai perjanjian. Pendapat tersebut antara lain

adalah :

R. Subekti : 41

Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada

seorang lain atau dua orang lain itu saling berjanji untuk melakukan
sesuatu hal.

Wirjono Prodjodikoro : 42

Perjanjian adalah suatu perhubungan hukum mengenai harta benda

dua pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji
untuk melaksanakan sesuatu hal, sedang pihak lain berhak menuntut
pelaksanaan janji itu.

41
R. SUBEKTI, HUKUM PERJANJIAN, (JAKARTA : INTERMAS, 1985), HALAMAN 50
42
Wirjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian, (Bandung : Sumur Bandung, 1973),
Halaman 19.
 Baik pendapat dari R. Subekti maupun Wirjono Prodjodikoro masing-

masing mempunyai kekurangan. Kekurangan daripada pendapat R. Subekti

adalah bahwa perjanjian bukan hanya terjadi dua orang saja bisa juga dua

orang atau lebih, dan bisa juga perjanjian itu dilakukan oleh badan hukum. Dan

perjanjian merupakan suatu yang kongkrit sebagai sumber dari perikatan.

Kekurangan daripada pendapat Wirjono Prodjodikoro dilihat dari isi

perjanjian (prestasi) yang bisa berupa memberikan sesuatu, berbuat sesuatu

atau tidak berbuat sesuatu. Pendapat Wirjono Prodjodikoro tidak mencakup

memberikan sesuatu. Perjanjian adalah suatu yang abstrak, merupakan suatu

hubungan hukum yang bersumberkan pada undang-undang dan persetujuan

(Pasal 1233 KUH-Perdata).

R. Subekti berpendapat bahwa suatu perjanjian adalah suatu peristiwa

dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu

saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa itulah timbul

suatu perikatan. Artinya perjanjian itu menerbitkan perikatan antara dua orang

atau lebih yang membuatnya, dan dalam bentuknya mengandung janji-janji

atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.43 Dengan demikian hubungan

antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menerbitkan suatu

perikatan. Suatu perjanjian juga dinamakan persetujuan, karena dua pihak itu

saling setuju untuk melakukan sesuatu.

1. Asas -Asas Dalam Hukum Perjanjian

Dalam hukum perjanjian terdapat beberapa asas yaitu :

43
R. SUBEKTI, OP. CIT, HALAMAN 55
a. Asas Konsensualitas

Perkataan konsensualitas berasal dari kata Consensus yang berarti

sepakat. Berdasarkan asas konsensualitas, suatu perjanjian sudah

dilahirkan sejak adanya kata sepakat di antara para pihak yang

membuat perjanjian. Asas ini tersimpul dari Pasal 1320 KUH-Perdata.

Terhadap asas ini terdapat pengecualian, yaitu oleh undang-undang

ditetapkan formalitas-formalitas tertentu untuk beberapa macam

perjanjian, atas ancaman batalnya perjanjian tersebut apabila tidak

memenuhi bentuk tertentu, misalnya hipotik, yang harus secara tertulis

dengan suatu akta notaris.

b. Asas Kebebasan Berkontrak

Asas kebebasan berkontrak terdapat pada Pasal 1338 ayat (1) KUH-

Perdata. Pasal ini menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat

secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya. Asas kebebasan berkontrak pada Pasal ini, terdapat pada

kata “semua perjanjian”. Ini berarti bahwa setiap orang diperbolehkan

membuat perjanjian yang berupa dan berisikan apa saja.

Walaupun demikian terdapat pembatasan yang melekat pada asas

tersebut yaitu:

1) Bahwa perjanjian itu tidak bertentangan dengan kepentingan umum.

2) Bahwa perjanjian itu tidak bertentangan dengan kesusilaan.

 3) Bahwa perjanjian itu tidak bententangan dengan hukum dan undang-

undang.

Dengan adanya asas kebebasan berkontrak, dapat dikatakan bahwa

KUH-Perdata Buku ke III menganut sistem terbuka.

c. Asas Kekuatan Mengikat

Adalah suatu asas yang menentukan bahwa suatu perjanjian yang

dibuat secara sah akan mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya

undang-undang. Asas ini tersimpul pada Pasal 1338 ayat (2) KUH—

Perdata, yang berbunyi :

“Persetujuan tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat

kedua belah pihak, atau karena adanya alasan-alasan yang oleh
undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.”

d. Asas Itikad Baik

Asas ini terdapat didalam Pasal 1338 ayat (3) KUH-Perdata. Isi dan

Pasal tersebut adalah bahwa perjanjian-perjanjian harus dilaksanakan

dengan itikat baik.

Itikad baik mengandung makna bahwa pelaksanaan dari suatu

perjanjian harus berjalan dengan mengindahkan norma-norma

kepatutan dan keadilan.

e. Asas Hukum Pelengkap

Maksud asas ini adalah para pihak dalam membuat perjanjian diberi

kebebasan untuk menetapkan ketentuan-ketentuan didalam perjanjian

 menurut kehendak para pihak. Apabila didalam perjanjian yang dibuat

tersebut masih terdapat hal-hal yang belum diatur, maka ketentuan-

ketentuan yang terdapat dalam KUH-Perdata akan mengaturnya,

misalnya janji-janji dalam surat kuasa membebankan hak tanggungan

diperbolehkan, asalkan tidak melanggar kepatutan dan keadilan (itikat

Baik).

2. Syarat Sahnya Perjanjian

Sebagaimana diketahui perjanjian baru sah menurut hukum, apabila

syarat-syarat untuk sahnya perjanjian itu dapat dipenuhi. Berdasarkan

Pasal 1320 KUH-Perdata, suatu perjanjian baru sah kalau memenuhi 4

syarat sebagai berikut :

a. Sepakat di mereka yang membuat perjanjian

Adanya kata sepakat di mereka yang membuat perjanjian berarti pihak-

pihak tersebut harus bersepakat atau setuju mengenai hal-hal yang

pokok tentang perjanjian tersebut. Dengan demikian apa yang

dikehendaki oleh pihak yang satu dikehendaki pula oleh pihak yang lain.

Sepakat dapat dinyatakan secara lisan dan dapat pula dinyatakan

secara diam-diam.

b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

Orang yang membuat suatu perjanjian harus cakap menurut hukum. Hal

ini perlu sebab, orang yang membuat suatu perjanjian dan nantinya
 akan terikat oleh perjanjian, harus mempunyai cukup kemampuan untuk

mengerti benar-benar tanggung jawab yang dipikulnya.

c. Adanya suatu hal tertentu

Syarat ketiga untuk sahnya suatu perjanjian bahwa perjanjian harus

mengenai suatu hal tertentu. Hal ini berarti dalam perjanjian harus ada

suatu hal atau suatu barang yang cukup jelas, yang menjadi hak dan

kewajiban para pihak dalam perjanjian. Suatu perjanjian harus

mempunyai obyek tertentu, sekurang-kurangnya dapat ditentukan.

Obyek yang tertentu itu dapat berupa benda yang ada sekarang atau

nanti akan ada.

d. Sebab yang halal

Didalam suatu perjanjian, oleh undang-undang disyaratkan adanya

suatu sebab yang halal. Yang dimaksud dengan suatu sebab yang halal

adalah isi dan tujuan atau maksud didalam suatu perjanjian tidak

bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan atau dengan

kesusilaan atau dengan ketertiban umum. Dalam KUH-Perdata Pasal

1337 dinyatakan, bahwa suatu sebab adalah terlarang, apabila

berlawanan dengan kesusilaan baik dengan ketertiban umum.

Syarat yang pertama dan kedua adalah merupakan syarat subyektif

yaitu syarat hukum atau orangnya. Sedangkan syarat ketiga dan keempat

merupakan syarat obyektif, yaitu syarat mengenai obyek hukum atau

 bendanya. Keempat syarat sahnya suatu perjanjian diatas harus benar-

benar dipatuhi atau dipenuhi dalam suatu perjanjian.

Apabila syarat kesatu dan kedua (syarat subyektif) tidak dipenuhi,

maka akibat yang akan timbul adalah pembatalan perjanjian. Artinya salah

satu pihak dapat meminta kepada hakim agar perjanjian itu dibatalkan dan

selama perjanjian itu belum dibatalkan, perjanjian itu masih mengikat para

pihak. Sedangkan jika syarat ketiga dan keempat (syarat obyektif) tidak

dipenuhi akan membawa akibat perjanjian itu batal demi hukum. Yang

artinya sejak semula perjanjian itu telah batal.

D. Tinjauan Umum Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Hukum Tanah Nasional

1. Pengertian Jual Beli

Berbeda dengan jual beli menurut hukum tanah nasional yang

bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli

bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir.

Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum

pemindahan hak yang harus memenuhi tiga (3) sifat yaitu :44

1. Harus bersifat tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar

penuh pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan.

2. Harus bersifat terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek

perbuatan hukum.
44
BOEDI HARSONO, OP. CIT, HALAMAN 317
3. Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditanda tangani akta pemindahan

hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyata dan

sebagai bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.

Seperti telah telah dijelaskan dan diterangkan diatas, jika dikaitkan

dengan perbuatan hukum jual beli yang merupakan tindak lanjut dan

perbuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli, disini dapatlah ditegaskan

lagi bahwa yang dimaksud dengan jual beli menurut Hukum Tanah

Nasional kita dengan jual beli menurut Pasal 1457 KUH-Perdata sudah

jelas berbeda, dimana jual beli menurut Hukum Tanah Nasional merupakan

perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai, bersifat terang dan

bersifat ril, serta dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang dalam hal

ini Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Adapun jual beli menurut KUH-Perdata hanya bersifat obligatoir saja.

Hal ini yang mernbedakan penjualan yang dilakukan dengan membuat

perjanjian pengikatan jual beli dengan sistem penjualan menurut Hukum

Tanah Nasional, sehingga dengan demikian praktek jual beli secara

pengikatan jual beli tidak dapat dikatakan bertentangan atau melanggar

Hukum Tanah Nasional, karena memang bukan perbuatan hukum jual beli

yang dimaksud oleh Hukum Tanah Nasional yang berlaku, melainkan

hanyalah masih dalam bentuk “perikatan jual beli”. Hal itu merupakan

perjanjian pendahuluan untuk dapat dilakukan perbuatan hukum jual beli

dihadapan pejabat yang berwenang.

 2. Prosedur Jual Beli

Menurut peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997, setiap

perjanjian yang dimaksud memindahkan hak atas tanah harus dibuktikan

dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), jadi jual beli hak atas

tanah harus dilakukan dihadapan PPAT, sebagai bukti telah terjadi jual beli

suatu hak atas tanah.

Adapun syarat-syarat yang diperlukan untuk pelaksanaan jual beli

dihadapan PPAT, jika diperoleh dari hasil surat penetapan pengadilan

negeri, yaitu meliputi :45

a. Surat bukti kepemilikan obyek jual beli sertipikat hak atas tanah

b. Surat-surat tentang subyek/orangnya, penjual dan pembeli, yaitu:

1. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga;

2. Surat Nikah;

3. Putusan Pengadilan Negeri.

c. Surat tanda bukti pelunasan BPHTB (Bea Peroleh Hak Atas Tanah dan

Bangunan) sesuai ketentuan

Undang-Undang Nomor 21/1997. BPHTB, wajib dibayarkan

sebelum PPAT membuat akta jual belinya, yaitu sebesar 5 % , setelah

harga tanah dan bangunan dikurangi dengan nilai tidak kena pajak sebesar

Rp. 30.000.000,- (tigapuluh juta rupiah), untuk kota Bekasi.

45
WAWANCARA PRA-RISET, DENGAN KEPALA SEKSI HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH KANTOR
PERTANAHAN KABUPATEN BOGOR, TANGGAL 20 DESEMBER 2009
 Dokumen-dokumen tersebut diatas, wajib diserahkan kepada

PPATsebelum akta Jual belinya dibuat oleh yang berwenang. Jual beli

tanah tidak boleh tidak harus dilakukan dihadapan dan dibuat oleh Pejabat

Pembuat Akta Tanah sesuai dengan akta yang telah ditetapkan yang

merupakan suatu akta otentik.

3. Berpindahnya Hak Karena Jual Beli

Berkaitan dengan syarat formal maupun materielnya untuk terjadinya

jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus

bersifat final, baik syarat formal maupun materielnya, untuk syarat formal

biasanya telah dipenuhinya persyaratan kelengkapan surat-surat (sertipikat,

dan lainnya) yang menjadi bukti hak atas tanah.

Syarat materiel seperti harus lunasnya harga jual beli, merupakan

syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual beli di hadapan PPAT. Dengan

demikian, tidak bertentangan dengan Pasal 37 PP. No. 24 Tahun 1997

yang menentukan bahwa pengalihan hak atas tanah harus dibuktikan

dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Sedangkan

ketentuan Pasal 38 PP. No. 24 Tahun 1997 mengenai para pihak yang

harus hadir dalarn pembuatan Akta Jual Beli. Dalam Pasal 37 berbunyi

sebagai berikut :

1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun

melaui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan,

dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan

 hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta

yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri

Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas

bidang tanah hak milik, yang dilakukan diantara perorangan Warga

Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh

PPAT, tetapi yang menurut kepala Kartor Pertanahan tersebut kadar

kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang

bersangkutan.

Dalam pasal 38 berbunyi sebagai berikut:

1) Pembuatan akta sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1)

dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang

bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi

yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan

hukum itu.

2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur oleh Menteri.

Dalam Pasal 39 berbunyi sebagai berikut:

1) PPAT menolak untuk membuat akta jika, untruk membuat akta:

a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas

satuan rumah susun kepadanya tidak bisa disampaikan sertipikat

 asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak

sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;

b. Mengenai daftar tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak

disampaikan:

1. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1)

atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan

bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan

2. Surat keterangan yang mengatakan bahwa bidang tanah yang

bersangkutan belum bersertipikat dari kantor pertanahan, atau

untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan

kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan

dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau

c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum

yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhui syarat untuk

bertindak demikian; atau

d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat

kuasa mutlak yang pada hakekatnya berisikan pernbuatan hukum

pemindahan hak;atau

e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh ijin

pejabat atau instansi yang berwenang, apabila ijin tersebut

 diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;

atau

f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam

sengketa mengenai dan fisik dan atau data yuridisnya; atau

g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan

dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

Ketentuan tersebut tidak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata, namun diakui di dalam lalu lintas bisnis dimasyarakat, hal ini

merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur dalam

Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mengakui adanya

kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak

boleh bertentangan dengan peraturan perundangan dan harus didasari

dengan itikat baik.

Dalam hal ini maka sesungguhnya Notaris-PPAT mempunyai

peranan yang sangat besar, terutama dalam proses pembuatan akta-akta,

agar akta yang dibuatnya tersebut tidak bertentangan dengan peraturan

perundangan yang berlaku dan tidak merugikan para pihak yang

membuatnya.

Dengan mempertimbangkan tugas dan kewajiban Notaris-PPAT

sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik, maka akta

yang dibuatnya tersebut harus merupakan juga alat pembuktian formal

yang mengandung kebenaran absolut, sehingga seharusnya notaris juga

 berperan untuk mengantisipasi secara hukum atas timbulnya hal-hal yang

dapat merugikan para pihak yang membuatnya serta akibat hukum dan

perjanjian tersebut.

4. Jual Beli Tanpa Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Pengertian Jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu

pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain/orang lain yang berupa rumah

dari penjual kepada pembeli tanah.

Pengalihan hak-hak pemilikan atas tanah ini tidak hanya melalui jual

beli saja, pengalihan hak pemilikan ini juga terjadi karena hibah, tukar-

menukar, pemberian dengan surat wasiat dan perbuatan-perbuatan lain

yang bermaksud memindahkan hak pemilikan atas tanah. Peralihan hak

pemilikan itu yang terjadi demi hukum, adalah karena pewarisan. Karena

Hukum pula segala harta kekayaan seseorang beralih menjadi harta

warisan sejak saat orang tersebut meninggal dunia. Karena itu beralihnya

hak milik atas tanah apabila di lihat dari segi hukum dapat terjadi karena

suatu tindakan hukum (antara lain perbuatan hukum) atau karena suatu

peristiwa hukum.

Tindakan hukum (rechhtshandelingen) termasuk jual beli, hibah,

pemberian dengan wasiat, penukaran, pemberian menurut adat dan

perbuatan-perbuatan hukum lainnya. Sedangkan beralihnya hak milik

karena peristiwa hukum misalnya karena pewarisan.

 Pengertian jual-beli menurut Hukum Adat dan Boedi Harsono,

adalah perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai.46 Jual beli

tanah dalam hukum adat, adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas

tanah dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara

tunai dilakukan. Maka dengan penyerahan tanahnya kepada pembeli dan

pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual-beli dilakukan,

perbuatan jual beli itu selesai dalam arti pembeli telah menjadi pemegang

hak yang baru. Bahwa kemudian pemilik tanah yang baru itu meminta

perubahan girik, berarti bahwa ia merasa belum menjadi pemilik yang baru.

Penggantian girik tersebut justru dimaksudkan untuk mengamankan

pemilikan tanah yang bersangkutan olehnya.

Pengertian tunai bahwa harga selalu dianggap dibayar lunas.

Pembayaran dan penyerahan haknya dilakukan pada saat bersama pada

saat jual beli tersebut menurut hukum telah selesai. Sisa harga (apabila

baru dibayar sebagian) yang menurut kenyataan belum dibayar, dianggap

sebagai utang pembeli pada bekas pemilik tanah atas dasar perjanjian

utang piutang. 47

Bentuk-bentuk jual beli tanah dalam hukum adat antara lain yaitu:48

1. Jual lepas

46
BOEDI HARSONO, OP. CIT. HALAMAN 333
47
EFFENDI PERANGIN, OP. CIT. HALAMAN 16
48
HARUN AL RASYID, OP. CIT. HALAMAN 55
 Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat

terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan

tanahnya menjadi lepas sama sekali.

2. Jual gadai

merupakan suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah kepada pihak

lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa sehingga

pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai hak untuk menebus

kembali tanah tersebut. Dengan demikian maka pemindahan hak atas

tanah pada jual gadai bersifat sementara, walaupun kadang-kadang

tidak ada patokan tegas mengenai sifat sementara waktu tersebut.

Ada kecenderungan untuk membedakan antara gadai biasa dengan

gadai jangka waktu, dimana yang terakhir cenderung memberikan

semacam patokan pada sifat sementara dan perpindahan hak atas

tanah tersebut. Pada gadai biasa, maka tanah dapat ditebus oleh

penggadai setiap saat. Pembatasnya adalah satu tahun panen atau

apabila di atas tanah masih terdapat tumbuh-tumbuhan yang belum

dipetik hasil-hasilnya. Dalam hal ini maka penerima gadai tidak berhak

untuk menuntut agar penggadai menebus tanahnya pada suatu waktu

tertentu.

3. Jual tahunan

Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan

penyerahan hak atas sebidang tanah tersebut kepada subyek hukum

 lain dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa

setelah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali

dengan sendirinya tanpa melalui hukum tertentu. Dalam hal ini terjadi

peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu.

4. Jual Gangsur.

Pada jual gangsur ini walaupun telah terjadi pemindahan hak atas tanah

kepada pembeli, akan tetapi tanah tetap berada ditangan penjual,

artinya bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai yang

bersumber pada ketentuan yang disepakati oleh penjual dengan

pembeli (jadi hak pakai tersebut bukan bersumber pada hak peserta

warga negara hukum adat).

5. Jual beli dengan cicilan

Yang dimaksud dengan Jual beli dengan cicilan, dalam praktek sehari-

hari sering timbul walaupun tidak diatur dalam Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata, menurut M. Yahya Harahap: 49

“Jual beli cicilan, merupakan salah satu bentuk penjualan kredit,

pembeli wajib membayar barang secara termein atau berkala.
Sebaliknya penjual biasanya masih tetap berhak menarik barang
yang dijual dari tangan si pembeli, apabila pembeli tidak tepat
waktu, membayar harga cicilan, menurut termein yang
dijadwalkan”
49
M. Harahap Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung : Alumni, 1986), hal. 26.
 Adanya hak penjual menarik kembali barang yang telah dijual,

karena akibat keterlambatan membayar cicilan, adalah merupakan

syarat yang disebut “ klasula yang menggugurkan “ atau Vervalclausule

“ . salah satu bentuk jual – beli angsuran atau cicilan adalah sewa beli.

Jadi dalam jual beli dengan cicilan barang yang dijual diserahkan dalam

miliknya si pembeli, namun pembayarannya dengan cicilan. Dengan

demikian si pembeli seketika menjadi pemilik mutlak dari barang yang

dibelinya dan tinggallah mempunyai utang kepada di penjual berupa

harga atau sebagian dari harga yang belum dibayarnya. Dengan begitu

pembeli menerima barangnya begitu pula ia bebas untuk menjualnya

lagi karena sudah menjadi miliknya.”

Saat mengikatnya perjanjian jual beli, adalah bersamaan dengan

saat terjadinya jual beli dan pada saat itu perjanjian jual beli itu sudah

dilahirkan, pada detik tercapainya kata “sepakat“ mengenai barang dan

harga. Dengan kesepakatan tersebut berarti perjanjian jual beli, tersebut

menganut asas konsessualisme yang ditentukan dalam, Pasal 1458

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang berbunyi : “ Jual-beli itu

dianggap telah mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan

harganya, meskipun kebendaan itu sebelum diserahkan, maupun

harganya belum dibayar.“

 BAB III

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

1. Gambaran Umum PT. Bukit Sentul (Pengembang).

PT Bukit Sentul (sekarang PT Sentul City Tbk) berdiri pada April 1993

dan mulai melakukan pemasaran kawasan Bukit Sentul tersebut pada

September 1993. Kegiatan pembangunan perumahan dan infrastruktur dimulai

pada Januari 1994. Pada tahun 1997, dibuka akses langsung ke kawasan ini

melalui pintu gerbang tol Sentul Selatan.

Sentul City adalah sebuah kawasan "kota pegunungan" seluas kira-kira

3000 hektar di sebelah timur Kota Bogor yang dikembangkan oleh PT Sentul

City Tbk. Kawasan ini, dibangun sebagai tempat hunian sekaligus pariwisata,

berada di ketinggian 215-500 meter di atas permukaan laut. Di Sentul City

terdapat berbagai fasilitas publik seperti Bellanova Country Mall, Sekolah

Pelita Harapan, KB/TK/SDS TARUNA BANGSA, Sentul Wonderland Outbound

Kids, tempat olah raga, dan lain-lain. Sebelum bernama Sentul City, kawasan

ini bernama Bukit Sentul. Perubahan nama ini didahului dengan perubahan

nama pengembangnya dari PT Bukit Sentul Tbk menjadi PT Sentul City Tbk

yang disahkan oleh Surat Pengesahan Menteri Hukum dan HAM No. C-

[Link].01.04.TH2006 tertanggal 20 Juli 2006.

Lingkungan perumahan Sentul City dibentuk dengan sistem klaster

76
(cluster) yang memiliki ciri khas sesuai dengan tema klaster masing-masing,
 seperti Taman Yunani, England Park, Bali Hill, dan lain-lain. Kawasan

Komersial merupakan kawasan bisnis yang terdiri dari ruko-ruko dan pusat-

pusat perbelanjaan di sekitar Kawasan Perumahan. Terdapat 5 wilayah

kawasan komersial yang terpisah-pisah seperti sistem klaster pada

perumahan, yaitu Central Business District, Plaza Niaga, Plaza Niaga 2, Mal

dan Plaza Amsterdam, dan Plaza Victoria.50

2. Pelaksanaan jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan

Jual Beli Dibawah Tangan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten Bogor

1. Sifat dan Bentuk

Perjanjian pengikatan jual beli pada dasarnya bersifat konsensuil.

Bersifat konsensuil karena perjanjian itu ada atau lahir sejak adanya kata

sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak pengembang dan pihak

konsumen mengenai pembuatan suatu perjanjian pengikatan jual beli

rumah dengan harga rumah yang telah ditentukan. Dengan adanya kata

sepakat tersebut perjanjian pengikatan jual beli mengikat kedua belah pihak

artinya para pihak tidak dapat membatalkan perjanjian pengikatan jual beli

tersebut tanpa persetujuan pihak lainnya.

Jika perjanjian pengikatan jual beli tersebut dibatalkan atau

diputuskan secara sepihak maka pihak lainnya dapat menuntut. Dasar

hukum pemikiran hukumnya, perjanjian pengikatan jual beli bukanlah

perbuatan hukum jual beli yang bersifat riil dan tunai. Perjanjian pengikatan
50
[Link]
 jual beli merupakan kesepakatan dua pihak untuk melaksanakan prestasi

masing-masing di kemudian hari, yakni pelaksanaan jual beli di hadapan

PPAT, bila bangunan telah selesai bersertipikat dan layak huni.

Menurut Maria Sumardjono, masalah perjanjian pengikatan jual beli

termasuk dalam lingkup perjanjian, sedangkan jual belinya termasuk dalam

lingkup hukum tanah nasional yang tunduk pada Undang-Undang Pokok

Agraria dan peraturan-peraturan pelaksanaannya.51 Di dalam perjanjian

pengikatan jual beli, maka isi kontrak ditentukan terlebih dahulu oleh pihak

pengembang. Perjanjiannya disebut perjanjian baku (standard). Di dalam

perjanjian pengikatan jual beli tersebut meskipun isi kontrak ditentukan oleh

pihak pengembang, akan tetapi kepada konsumen selalu diberi

kesempatan untuk mempelajari, memperhatikan dan membaca isi kontrak

tersebut terlebih dahulu, sehingga konsumen dapat memahami isi

perjanjian tersebut.

Menurut Mariam Darus ciri-ciri perjanjian baku adalah:52

a) Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang posisi (ekonomi) nya
kuat;
b) Debitur sama sekali tidak ikut bersama-sama menentukan isi perjanjian;
c) Terdorong oleh kebutuhannya debitur terpaksa menerima perjanjian itu;
d) Bentuk tertentu (Tertulis);
e) Dipersiapkan terlebih dahulu secara massal atau individual.

51
Maria Sumardjono, “Pembangunan Rumah Rusun dan Permasalahannya:Ditinjau dari segi
Yuridis” , Kertas Kerja untuk Diskusi Terbatas Development Of Indonesian Consumer Protecttion
Act (Comparative Studi & Draft Evaluation), Diselenggarakan YLKI di Jakarta, 27 Oktober 1994.
52
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, (Bandung : Alumni, 1994), Hal. 50
 Di dalam praktek perjanjian baku tumbuh sebagai perjanjian tertulis,

dalam bentuk formulir. Perbuatan-perbuatan hukum sejenis yang selalu

terjadi secara berulang-ulang dan teratur yang melibatkan banyak orang,

menimbulkan kebutuhan untuk mempersiapkan isi perjanjian itu terlebih

dahulu, dan kemudian dibakukan dan seterusnya dicetak dalam jumlah

banyak, sehingga mudah menyediakan setiap saat jika masyarakat

membutuhkan. Di sini terlihat sifat individual dan massal perjanjian baku.

Perjanjian massal ini diperuntukkan bagi setiap debitur yang melibatkan diri

dalam perjanjian sejenis itu, tanpa memperhatikan kondisi yang berbeda

antara debitur yang satu dengan yang lain.

Perjanjian pengikatan jual beli ketentuannya tidak bersifat memaksa

karena perjanjian pengikatan jual beli dibuat berdasarkan kesepakatan

kedua belah pihak dan kedua belah pihak sepakat dengan isi perjanjian

pengikatan jual beli tersebut meskipun perjanjian tersebut sudah

dipersiapkan oleh pihak pengembang terlebih dahulu. Perjanjian

pengikatan jual beli ini dibuat dalam bentuk tertulis karena isi perjanjian

tersebut menyangkut tentang apa yang menjadi hak dan kewajiban kedua

belah pihak baik pihak pengembang maupun konsumen.

Berdasarkan hasil penelitian untuk perjanjian pengikatan jual beli,

semua perjanjian harus dibuat dalam bentuk tertulis yang telah disepakati
 oleh kedua belah pihak. Hanya saja surat perjanjian pengikatan jual beli

sering dibuat setelah pekerjaan berlangsung tiga sampai lima bulan.53

Berdasarkan hasil penelitian dengan konsumen terhadap perjanjian

pengikatan jual beli yang disodorkan oleh pihak pengembang, keseluruhan

konsumen sebanyak 10 orang mengetahui tentang perjanjian pengikatan

jual beli tersebut dan memahami isi dalam perjanjian pengikatan jual beli

tersebut.54 Data tersebut dapat dilihat dalam Tabel 1 dibawah ini:

Tabel 1
Pengetahuan Konsumen Terhadap PPJB
Nomor Jawaban Frekwensi (f) Persentase (%)

1 Mengetahui 10 100

2 Tidak Mengetahui 0 0

Total 10 100

Sumber : Data Primer, 2009

2. Isi perjanjian pengikatan jual beli

Terhadap isi perjanjian jual beli yang ditandatangani oleh konsumen

dan pengembang, tenyata pihak konsumen memang banyak menyepakati

perjanjian tersebut. Sehingga dengan sendirinya konsumen telah terikat

dengan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam surat perjanjian

pengikatan jual beli yang telah ditandatanganinya dan dengan kesepakatan

53
Bambang Yudi Hirawan, Wawancara, Bagian HRD PT. Bukit Sentul City Tbk., selaku
Pengembang/developer pada tanggal 23 Desember 2009
54
Hasil Wawancara dengan responden konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23
Desember 2009
 ini, maka ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH

Perdata telah terpenuhi. Ketika ditanyakan kepada konsumen apakah

setuju dengan isi perjanjian yang telah ditandatangani, sebanyak 8 orang

konsumen mengatakan setuju dengan isi perjanjian sedangkan 2 orang

konsumen tidak menyetujui isi perjanjian jual beli tersebut.

Tabel 2
Penerimaan Konsumen Terhadap Isi PPJB yang Ditandatangani
Nomor Jawaban Frekwensi (f) Persentase (%)

1 Setuju 8 80

2 Tidak Setuju 2 20

Total 10 100

Sumber: Data Primer

Ternyata masih ada konsumen yang tidak setuju tentang isi dan

surat perjanjian pengikatan jual beli tersebut dengan alasan perjanjian

tersebut dibuat dibawah tangan tidak dengan akta notaris, akan tetapi

konsumen tersebut tetap menandatanganinya, ketika bertanya kepada

konsumen mengapa berani menandatanganinya, konsumen tersebut

mangatakan, yang perlu hanya berapa uang muka, berapa angsurannya,

kalau mengenai isi dari perjanjiannya tidak menjadi masalah, yang penting

rumah diserahkan sesuai dengan yang diperjanjikan.55

Hal ini merupakan salah satu kelemahan intern dari konsumen.

Seharusnya dipahami terlebih dahulu isi dari suatu perjanjian baru

55
Hasil Wawancara dengan konsumen PT. Bukit Sentul pada tanggal 23 Desember 2009
 menandatangani, karena kalau demikian hak seluruh konsumen, maka

pihak pengembang akan semakin leluasa menentukan isi dari perjanjian

pengikatan jual beli tersebut yang cenderung hanya mencantumkan haknya

dan bukan kewajibannya. Akan tetapi seandainya setiap konsumen selalu

kritis terhadap isi dari klausul-klausul setiap perjanjian yang disodorkan

oleh pihak pengembang, maka hal ini merupakan salah satu cara

pencegahan terhadap kebebasan pihak pengembang dalam menentukan

isi dari klausul perjanjian tersebut. Alasan lain konsumen menerima begitu

saja perjanjian tanpa mengomentari adalah kelemahan intern dari

konsumen itu sendiri, misalnya kurang paham dan tiak mau tahu. 56

Selanjutnya ketika ditanyakan kepada konsumen, apakah pernah

mengetahui tentang perlindungan konsumen, sebanyak 10 orang

konsumen mengatakan pernah, akan tetapi mengenai apa yang terdapat

dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen tersebut yang mengenai

hak-hak konsumen, sebanyak 7 orang mengetahui dengan jelas isi dari

undang-undang tersebut, sedangkan 3 orang lagi mengatakan sama sekali

tidak tahu tentang adanya Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Data

tersebut dapat dilihat dalam Tabel 3 dibawah ini:

Tabel 3
Pengetahuan Konsumen Tentang Pengaturan Perlindungan Konsumen

56
Hasil Wawancara dengan konsumen PT. Bukit Sentul pada tanggal 23 Desember 2009
 Nomor Jawaban Frekwensi (f) Persentase (%)

1 Tahu 7 70

2 Tidak Tahu 3 30

Total 10 100%

Sumber: Data Primer, tahun 2009

Mengenai apa yang menjadi hak-hak dari konsumen, para

konsumen mengatakan belum sepenuhnya mengetahui tentang apa yang

menjadi hak-haknya yang terdapat dalam Undang-Undang Perlindungan

Konsumen tersebut dan menganggap bahwa sepanjang tidak merugikan

konsumen, maka apa yang tercantum dalam Undang-Undang Perlindungan

Konsumen tersebut tidak menjadi masalah. 57

Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak pengembang, bahwa

pihak pengembang sendiripun sama sekali tidak pernah merugikan

konsumen, karena pihak pengembang selaku pelaku usaha pun tentu tidak

ingin terjadi hal-hal yang menimbulkan konflik di kalangan pengembang

dengan konsumen sehingga akhirnya konsumen membatalkan jual beli

rumah telah disepakati sebelumnya. Malahan pihak pengembang sendiri

pun apabila ada keluhan-keluhan dari konsumen, maka pihak pengembang

berusaha untuk menanggapinya dan kemudian menyelesaikan denag cara

musyawarah dengan konsumen.58

57
Hasil Wawancara dengan konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23 Desember 2009
58
Bambang Yudi Hirawan, Wawancara, Bagian HRD PT. Bukit Sentul City Tbk., selaku
Pengembang/developer pada tanggal 23 Desember 2009
 Apabila melihat kepada isi perjanjian pengikatan jual beli tersebut di

dalam KUH Perdata tidak ditentukan, maka para pihak yaitu pihak

pengembang dan konsumen bebas. Hal ini sesuai dengan asas kebebasan

berkontrak dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, Para pihak bebas

membuat kontrak dan mengatur sendiri isi kontrak tersebut, sepanjang

memenuhi ketentuan sebagai berikut:59

a. Memenuhi syarat sebagai suatu kontrak;

b. Tidak dilarang oleh undang-undang;
c. Sesuai dengan kebiasaan yang berlaku;
d. Sepanjang kontrak tersebut dilaksanakan dengan itikad baik.

Isi perjanjian pengikatan jual beli antara satu perusahaan dengan

perusahaan yang lain berbeda, hanya saja ada hal-hal tertentu dalam

perjanjian pengikatan jual beli tersebut yang harus tercantum dan selalu

ada dalam perjanjian pengikatan jual beli itu, yaitu mengenai pokok

perjanjian, cara pembayaran, masa pemeliharaan dan penyerahan,

perubahan bangunan, sanksi keterlambatan dan force majeure

Apabila dikaitkan dengan unsur essensial (isi), maka isi perjanjian

yang sudah ditetapkan oleh kedua belah pihak ini selalu harus ada dalam

setiap perjanjian pengikatan jual beli, unsur mutlak, tanpa adanya unsur

tersebut, perjanjian pengikatan jual beli tersebut itu tidak mungkin dapat

terlaksana. Meskipun isi perjanjian pengikatan jual beli antara satu

perusahaan berbeda tetapi untuk hal-hal tertentu tetap ada yang menjadi

essensial dari perjanjian tersebut. Jadi dalam perjanjian pengikatan jual beli

59
Munir Fuady, Hukum Kontrak, (Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1999), Hal 30
 tersebut essensial-nya adalah syarat tentang pokok perjanjian dan cara

pembayaran.60 Menurut Pasal 1393 KUH Perdata, pembayaran harus

dilakukan di tempat yang ditetapkan dalam perjanjian. Jika dalam perjanjian

tidak ditetapka suatu tempat, maka pembayaran yang mengenai suatu

barang yang sudah ditentukan harus terjadi di tempat dimana barang itu

berada pada saat perjanjiannya dibuat.

Berdasarkan hasil penelitian diperoleh data bahwa isi dari perjanjian

pengikatan jual beli tersebut menurut para konsumen lebih menguntungkan

pihak pengembang, meskipun dibuat atas kesepakatan kedua belah pihak

tetapi biasanya telah dipersiapkan terlebih dahulu oleh pihak pengembang.

100% tidak ada responden yang menjawab isi perjanjian pengikatan jual

beli tersebut menguntungkan pihak konsumen. 61

Dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut , terdapat klausul

dalam perjanjiannya mengenai keterlambatan pembayaran oleh pihak

konsumen kepada pihak pengembang, sedangkan keterlambatan

penyerahan bangunan dari pengembang kepada konsumen, beberapa

pengembang tidak mengaturnya, sehingga hal ini nampak perjanjian

pengikatan jual beli tersebut lebih menguntungakan pihak pengembang

terutama dalam soal sanksi keterlambatan penyerahan bangunan.

Ketentuan dalam perjanjian pengikatan jual beli yang menunjukkan bahwa

perjanjian pengikatan jual beli lebih menguntungkan pihak pengembang,

60
Djohari Santoso dan Achmad Ali, Hukum Perjanjian Indonesia, (Yogyakarta : Perpustakaan
Fak. Hukum Universitas Islam Indonesia, 1989), Hal. 96
61
Hasil Wawancara dengan konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23 Desember 2009
 yaitu mencantumkan sanksi atas keterlambatan pembayaran angsuran

akan dikenakan denda sebesar 2%0 (dua perseribu) dari jumlah angsuran

untuk setiap hari keterlambatan. 62

Sebaliknya apabila dilihat dalam perjanjian pengikatan jual beli

tersebut tidak ada sanksi untuk pengembang apabila terjadi keterlambatan

penyerahan bangunan kepada konsumen. Jadi meskipun ada dicantumkan

dalam klausulnya mengenai sanksi atas keterlambatan penyerahan rumah

kepada konsumen tersebut tetapi tetap klausul tersebut lebih

menguntungkan posisi pihak pengembang, sedangkan pengembang

lainnya sama sekali tidak mengatur tentang keterlambatan penyerahan

bangunan kepada konsumendan kerugian-kerugian akibat keterlambatan

itu juga tidak diperhitungkan.

Selanjutnya, disamping itu juga ada hal lain yang dialami konsumen

meskipun harga rumah berikut tanah telah dibayar lunas, dokumen-

dokumen pemilikan rumah dan tanah, seperti Sertipikat Hak Guna

Bangunan (HGB) Pecahan dan Izin Mendirikan Bangunan(IMB) belum

diberikan/diserahkan atau diselesaikan.

Mengenai pembatasan tanggung jawab pengembang atas

klaim/tuntutan konsumen. Dalam praktek penerapannya, dilakukan dengan

mencantumkan klausula-klausula dalam perjanjian pengikatan jual beli

yang pada intinya menetapkan tenggang waktu untuk mengajukan klaim

atas kondisi atau mutu bangunan atau hal-hal lain yang dijanjikan
62
Isi dari Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
pengembang, biasanya dalam perjanjian pengikatan jual beli dicantumkan

klausula-klausula bahwa konsumen dapat mengajukan klaim kepada

pengembang dalam waktu 90 hari setelah serah terima bangunan,

khususnya klaim mengenai kondisi atau kualitas bangunan, termasuk

dalam hal ini masalah cacat tersembunyi, lewat dari waktu yang ditetapkan

secara sepihak itu, klaim/tuntutan apa pun tidak dilayani lagi. Pembatasan

ini tiak adil bagi konsumen. Tenggang waktu 90 hari hanya cukup untuk

meneliti kondisi atau kualitas bangunan yang terlihat kasat mata.

Untuk mengetahui cacat-cacat tersembunyi pada bangunan seperti

konstruksi bangunan, penggunaan semen yang tidak sesuai dengan

perbandingan, dan sebagainya, tak cukup dalam tenggang waktu itu. Klaim

konsumen tentang konstruksi bangunan tak dilayani pengembang setelah

melampaui jangka waktu itu, ini sama saja mengabaikan hak konsumen

untuk mendapatkan barang atau jasa sesuai dengan nilai tukar yang

diberikannya.

Dalam keadaan ini pihak yang lebih kuat kedudukannya

(pengembang) menggunakan kedudukannya itu untuk membebankan

kewajiban yang berat kepada pihak lainnya, sedangkan ia sendiri sedapat

mungkin membatasi atau menyampingkan tanggung jawabnya termasuk

pula dalam hal adanya cacat-cacat tersembunyi (hidden defects) pada

 obyek perjanjian. Padahal menurut Subekti, penjual bertanggungjawab

atas adanya cacat-cacat tersembunyi itu.63

Berdasarkan ketentuan Pasal 1493 KUH Perdata memang

memungkinkan untuk mengurangi kewajiban salah satu atau kedua belah

pihak. Pasal 1493 KUH Perdata menentukan sebagai berikut:

“Kedua belah pihak diperbolehkan dengan persetujuan-persetujuan

istimewa, memperluas atau mengurangi kewajiban yang ditetapkan
oleh undang-undang ini, bahkan mereka itu diperbolehkan
mengadakan persetujuan bahwa si penjual tidak akan diwajibkan
menanggung suatu apa pun”.

Ketentuan ini sering digunakan untuk memojokkan konsumen secara

hukum, padahal pasal selanjutnya (Pasal 1494 KUH Perdata) menegaskan

bahwa:

“Meskipun telah diperjanjikan bahwa si penjual tidak akan

menanggung suatu apa pun, namun ia tetap bertanggung jawab
tentang apa yang berupa akibat dari suatu perbuatan yang dilakukan
olehnya, segala persetujuan yang bertentangan dengan ini adalah
batal”.

Berkenaan dengan ketidakjujuran klausula-klausula dalam PPJB

sebagaimana telah disebutkan, ada dua hal mendasar yaitu pertama,

siapakah yang dapat mengontrol (di luar lembaga pengadilan) bahwa

pengembang dalam membuat kontrak standar tidak akan berbuat

sewenang-wenang memasukkan kepentingan-kepentingannya, sebaliknya

juga mengesampingkan hak-hak pihak lainnya di dalamnya. Pada

umumnya dalam merancang perjanjian pengikatan jual beli itu, pengusaha

diwakili atau dibantu oleh legal officer dan atau penasehat hukumnya.
63
R. Subekti, [Link], hal. 19
Legal Officer atau penasehat hukumnya bertindak untuk dan atas nama

pengembang, sehingga tidaklah mungkin bertindak untuk dan atas nama

konsumen.

Kedua bagaimana caranya konsumen dapat mengusulkan membela

kepentingannya dalam perjanjian pengikatan jual beli yang disodorkan

pengembang kepadanya, padahal dalam keadaan yang sama konsumen

memerlukan produk pengembang. Secara teoretis, dengan merujuk pada

asas kebebasan berkontrak konsumen dapat meminta perbaikan atau

perubahan klusula-klausula dalam perjanjian pengikatan jual beli. Akan

tetapi dalam prakteknya tidak mudah dilakukan. Pengembang dengan

mudah mendalilkan: “Kalau tidak setuju, substansi PPJB, silahkan cari

pengembang yang lain”, padahal pengembang yang lainnya juga

menjalankan praktek demikian.

Berdasarkan kalimat-kalimat yang digunakan dalam pasal-pasal di

atas terlihat bahwa isi perjanjian pengikatan jual beli lebih menguntungkan

pihak pengembang, sehingga dapat dikatakan bahwa perjanjian pengikatan

jual beli tersebut tidak seimbang. Pihak konsumen apabila terlambat

membayar angsuran maka akan dikenakan denda atas keterlambatannya,

sedangkan pihak pengembang apabila terlambat menyerahkan rumah

kepada konsumen tidak ada mengaturnya.

Berdasarkan hal tersebut, secara yuridis Perjanjian Pengikatan

untuk Jual Beli belum dapat dikatakan sebagai bukti beralihnya kepemilikan
hak atas tanah dan akibat hukum yang ada secara yuridis adalah dianggap

belum terjadi suatu penyerahan hak milik yang diakui oleh hukum, karena

apabila tanah yang dimaksud telah bersertipikat maka nama yang tertera

dalam sertipikat masih tetap tercantum atas nama pihak pertama selaku

penjual.

Secara yuridis suatu hak atas tanah dikatakan beralih

kepemilikannya adalah dengan cara-cara yang menjadi syarat untuk itu.

Syarat-syarat itu adalah didalam Pasal 26 UUPA, yang pada intinya

menyatakan bahwa jual beli merupakan salah satu cara untuk

memindahkan hak milik dan jual beli dalam praktiknya mensyaratkan

bahwa untuk dapat terjadinya perpindahan hak milik tersebut adalah

dengan dibuatkannya Akta Jual Beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) dan transaksi jual beli yang dilaksanakan dianggap dibayar lunas,

karena akan dicantumkan sebagai klausul baku dalam Akta Jual Beli

tersebut yang dianggap sebagai kuitansi yang sah.(Pasal 37 PP No. 24

Tahun 1997)

Berdasarkan hal tersebut di atas, dapat dikatakan bahwa terdapat

perbedaan antara lingkup hukum yang mengatur tentang Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli (PPJB) dan jual beli itu sendiri, apalagi

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli (PPJB) yang dibuat secara dibawah

tangan. Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli diatur berdasarkan lingkup

hukum Perjanjian dalam perkembangan, sedangkan Jual Beli yang dapat

 memindahkan kepemilikan hak atas tanah termasuk dalam lingkup hukum

tanah nasional yang tunduk pada UUPA.

3. Perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli dengan melakukan

jual beli tanah – bangunan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli

bangunan secara dibawah tangan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten

Bogor

Kehidupan manusia tidak terlepas dari hubungan dengan manusia lain,

dengan tujuan yaitu melangsungkan kehidupan sehari-hari, untuk diri sendiri

maupun keluarganya. Keperluan dalam kehidupannya antara lain keperluan

akan tanah dan tempat tinggal. Setiap orang memerlukan tanah sebagai suatu

kebutuhan yang sangat pokok. Sehingga setiap orang selalu berusaha untuk

mendapatkan tanah ini, yang salah satu caranya melalui jual beli.

Dalam jual beli tentu tidak selamanya dapat berjalan dengan lancar,

adakalanya timbul hal-hal yang sebenarnya diluar dugaan, dan biasanya

persoalan ini timbul dikemudian hari, salah satu contohnya adalah dalam

perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan dimana salah satu pihak

(dalam hal ini penjual) melakukan wanprestasi.

Wanprestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli berarti tidak

dipenuhinya kewajiban yang telah ditetapkan dalam perjanjian pengikatan jual

beli yang telah dibuat sebelumnya, misalkan tidak didaftarkanya proses

pembuatan sertipikat tanahnya oleh penjual. Semampu apapun dalam

membuat perjanjian tidak dapat dipungkiri adanya celah-celah kelemahan yang

suatu hari jika terjadi sengketa menjadi celah-celah untuk dijadikan alasan-

alasan dan pembelaan diri dari pihak yang ingin membatalkan, bahkan

mencari keuntungan sendiri dari perjanjian tersebut.

Dalam perjanjian (teori baru) menurut Van Dune sebagaimana telah

dikemukakan dalam Bab II yang tidak melihat perjanjian semata-mata tetapi

dilihat pula perbuatan sebelumnya atau yang mendahuluinya, yaitu olehnya

dibagi dalam tiga tahap yaitu:64

1. Tahap adanya penawaran dan penerimaaan.

2. Tahap adanya persesuaian pernyataan kehendak antara pihak.

3. Tahap pelaksanaan perjanjian.

Untuk terjadinya perjanjian ini cukup apabila kedua belah pihak sudah

mencapai persetujuan tentang barang dan harganya. Pihak penjual

mempunyai dua (2) kewajiban pokok yaitu pertama menyerahkan barangnya

serta menjamin pihak pembeli memiliki barang itu tanpa ada gangguan dari

pihak lain dan kedua bertanggung jawab terhadap cacat-cacat yang

tersembunyi. Sedangkan pihak pembeli wajib membayar harga pada waktu

65
dan tempat yang telah ditentukan. Berdasarkan ketentuan Pasal 1513 KUH

Perdata menyatakan bahwa "kewajiban utama pembeli ialah membayar harga

pembelian, pada waktu dan di tempat sebagaimana ditetapkan menurut

perjanjian."

64
Salim HS, Hukum Kontrak, (Jakarta : Sinar Grafika, 2003). Hal. 126
65
Loc. It.
 Berdasarkan definisi tersebut di atas kewajiban membayar harga

merupakan kewajiban yang paling utama bagi pihak pembeli. Pembeli harus

menyelesaikan pelunasan harga bersama dengan penyerahan barang. Jadi

dapat disimpulkan bahwa jual beli tak akan ada artinya tanpa pembayaran

harga. Oleh karenanya sangat beralasan kalau menolak melakukan

pembayaran berarta telah melakukan perbuatan hukum. Kewajiban pembeli

untuk membayar harga barang tersebut sebagai imbalan hak pembeli untuk

menuntut penyerahan hak milik atas barang yang dibelinya.

Berdasarkan uraian tersebut dapat diketahui bahwa perjanjian itu

tuntas setelah dilaksanakan hak dan kewajiban oleh para pihak, maka segala

akibat hukum dan resikonya termasuk keuntungannya menjadi beban dan hak

pembeli.

Untuk terjadinya perjanjian pengikatan jual-beli tanah, pada

pelaksanaannya, dimana kedua belah pihak yaitu antara penjual dan pembeli,

telah terjadinya kesepakatan dan setuju mengenai benda dan harga, Si

Penjual menjamin kepada pembeli, bahwa, tanah yang akan dijual tersebut,

tidak akan mengalami, sengketa, kepada pembeli, sedangkan pembeli

menyanggupi untuk membayar sejumlah harga yang telah disepakati bersama.

Menurut ketentuan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

Jual Beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan.

 Perkataan jual beli menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan

disebut sebagai pembeli, sedangkan dari pihak lain dinamakan penjual. Yang

dijanjikan oleh penjual adalah penyerahan atau pemindahan hak miliknya atas

barang yang ditawarkan, sedangkan yang dijanjikan oleh pihak lain adalah

pembayaran harga yang tekah disetujui, meskipun tidak ada disebut dalam

suatu pasal dari dari KUH Perdata, namun sudah semestinya bahwa “harga”

itu harus berupa sejumlah uang, karena jika berupa barang, maka bukan jual

beli yang terjadi tetapi terapi tukar menukar,

Penyerahan oleh penjual kepada pembeli adalah hak milik atas barang.

Jadi bukan sekedar kekuasaan atas barang tersebut, yang harus dilakukan

adalah penyerahan (levering) secara yuridis. Kadang-kadang para pihak yang

mengadakan perjanjian setelah lahirnya hak dan kewajiban menganggap

dirinya sudah mempunyai status yang lain, artinya sudah menganggap dirinya

sebagai pemilik atas barang barang yang diperjanjikan itu, sebenarnya belum,

pembeli baru menjadi pemilik atas barang semenjak diadakannya penyerahan

atau sudah diadakan penyerahan. Jadi kalau belum diadakan penyerahan,

maka pembeli belum menjadi pemilik barang tersebut. Pemilikan baru berganti

setelah adanya pemindahan hak milik atas barang yang dibeli itu. Ini berarti

sekalipun sudah membayar harga barang dan pembayaran itu sudah diterima

si penjual si pembeli belum berstatus sebagai pemilik barang sebelum

diadakan “penyerahan”. Kalau barang bergerak penyerahannya cukup

dilakukan penyerahan secara nyata saja atau penyerahan dari tangan ke

 tangan atau penyerahan yang menyebabkan seketika si pembeli menjadi

pemilik barang. Penyerahan ini dilakukan berdasarkan Pasal 612, 613, dan

616 KUH Perdata, ini sudah ditegaskan dalam Pasal 1459 KUH Perdata yang

menentukan “hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepad si

pembeli selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan

616 KUH Perdata.66

Selanjutnya menurut ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata, sahnya suatu perjanjian harus memenuhi empat syarat yaitu :

a. Adanya mereka yang mengikatkan dirinya;

b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

c. Suatu hal tertentu

d. Suatu sebab yang halal.

Terlebih dahulu di lihat lengkapnya Pasal 1457 KUH Perdata yang

menyatakan bahwa :

“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk meyerahkan suatu kebendaan, dari pihak yang lain untuk membayar harga yang

telah dijanjikan.”

Dari apa yang diuraikan pada Pasal 1457 tersebut, maka dapatlah ditarik suatu

kesimpulan yaitu bahwa jual beli adalah suatu perjanjian konsensuil, artinya ia

sudah dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah (mengikat atau mempunyai

kekuataan hukum) pada detik tercapainya sepakat penjual dan pembeli

66
A. Qiram Syamsuddin Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, (Yogyakarta : Liberty, 1985),
Hal. 40
mengenai unsur-unsur yang pokok (essentiali) yaitu barang dan harga, biarpun

jual beli itu mengenai barang yang tak bergerak.

Sifat konsensuil jual beli ini ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH-Perdata

yang berbunyi :

“Jual beli dianggap telah terjadi kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai
sepakat tentang barang dan harga meskipun barang itu belum diserahkan maupun
harganya belum dibayàr.”

Salah satu sifat yang penting lagi dari jual beli menurut sistem Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata, adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya

“Obligatoir” saja, artinya, jual beli itu belum memindahkan hak milik, ia baru

memberikan hak dan kewajiban pada kedua belah pihak, yaitu memberikan

kepada si pembeli hak untuk menuntut diserahkannya hak milik atas barang

yang dijual. Sifat ini nampak jelas dari Pasal 1459 KUH-Perdata, yang

menerangkan bahwa hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah

kepada sipembeli selama penyerahannya belum dilakukan (menurut

ketentuan-ketentuan yang bersangkutan).67

Berkaitan dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yang mana

pada akta tersebut terdapat 2 (dua) kemungkinan yaitu :

1. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut tidak dipergunakan, karena

pihak pertama turut hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang

berwenang. Dalam hal ini, berarti perjanjian pemberian kuasa mutlak tidak

perlu dijalankan ;

67
R. Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta, PT. Intermasa 1998), hal. 80.
2. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dipergunakan. Hal ini karena pihak

pertama tidak dapat hadir untuk membantu pihak kedua, dan pihak kedua

bertindak berdasarkan perjanjian pemberian kuasa yang dijadikan sebagai

klausul dalarn akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut.

Selain itu berdasarkan hasil penelitian, alasan dipilihnya perbuatan

hukum pengalihan hak atas tanah dengan suatu pembuatan Akta Perjanjian

Pengikatan Jual Beli, dalam praktek dapat dikatagorikan menjadi 3 (tiga)

kelompok, yaitu :

a. Pembayaran atas jual beli tersebut telah dilunasi oleh pihak pembeli

kepada pihak pertama, dan pihak pertama telah menerima sertipikat

pernbayaran tersebut, tertulis) akan tetapi (syarat formal sebagai bukti

pemilikan yang sah sesuai dengan UUPA, masih dalam proses

permohonan hak, dan permohonan tersebut sudah sampai pada Kanwil

Pertanahan;

b. Pembayaran atas jual beli tersebut belum dilunasi oleh pihak pembeli

dengan angsuran karena sertipikat sebagai bukti kepemilikan hak atas

tanah belum terpenuhi;

c. Pembayaran atas jual beli dilakukan dengan angsuran, meskipun sertipikat

sudah ada dan sudah atas nama pihak pertama.

Dalam penulisan ini, mengenai perjanjian pengikatan jual beli, seperti

telah diterangkan di atas berkaitan dengan dan atau bersumber pada

 perjanjian pokok,68 yang dalam akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut

terdapat pada bagian recital/premise, misalnya diterangkan bahwa

Pihak pertama menerangkan dalam akta ini telah mengikatkan diri untuk
menjual dan menyerahkan kepada pihak kedua yang menerangkan telah
mengikatkan dirinya sendiri untuk membeli dan menerima penyerahan
dari pihak pertama ---------------------------------

Jual beli ini menurut para pihak akan dilakukan dengan harga sebesar
Rp., ---jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah
diterima seluruhnya--------------------------------------------

Selanjutnya jual beli ini menunut keterangan para pihak dilakukan

apabila sertipikat hak atas tanah tersebut telah dikeluarkan oleh instansi
yang berwenang dan tertulis atas nama pihak pertama dengan syarat-
syarat dan aturan yang ditetapkan dalarn formulir Akta Jual Beli Pejabat -
-----------------------------------------------------------

Kuasa yang tersebut dalam akta ini merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dan pengikatan jual beli ini.

Maksudnya disini, manakala telah sampai pada waktunya (perjanjian

pokoknya terpenuhi, yaitu sertipikat sudah ada atas nama pihak

pertama/penjual), sedangkan pihak pertama (Penjual) “telah menerima semua

hak-haknya” akan tetapi lalai atau tidak dapat memenuhi kewajibannya

membantu pihak kedua (Pembeli) untuk pengurusan pembuatan akta jual beli,

demikian agar dapat dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat,

sehingga sertipikat dapat dibalik nama keatas nama pihak pembeli, maka

dengan kuasa mutlak tersebut pihak pembeli dapat menghadap kepada

pejabat yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan

bertindak dalam dua kapasitas, yaitu pertama bertindak sebagai pihak penjual

68
Erinan Rajaguguk, Hukum Dan Masyarakat, (Jakarta, [Link] Aksara,
1983), hal. 56.
 dengan dasar akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut dan yang kedua

sebagai pihak pembeli sendiri. Sehingga hal ini tidak bertentangan dengan

kuasa mutlak yang dibuat untuk menghindari ketentuan-ketentuan UUPA jo.

PP. No.24 Tahun 1997.69

Perlu diperhatikan juga bahwa perbuatan hukum pengalihan hak atas

tanah, khususnya perbuatan hukum jual beli, harus tetap memperhatikan

peraturan perundangan yaitu peraturan perundangan agraria.

Mengenai pokok permasalahan dalam tesis ini, dalam hal pelaksanaan

dalam praktek, mengenai akta perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan

tindakan awal sebelum dibuatnya akta jual beli, dalam hal ini telah ditegaskan

bahwa jual beli yang dimaksud dalam Hukum Tanah Nasional dan perjanjian

pengikatan jual beli sudah jelas mempunyai makna yang berbeda, mungkin

tujuannya adalah sama, yaitu bahwa pihak pembeli akan menerima obyek jual

beli dan memiliki hak atasnya sebagai sorang pemilik yang sah.

Dalam hal ini penulis akan membatasi khususnya pada wilayah

Kabupaten Bogor berkaitan dengan perlindungan hukum bagi pembeli apabila

sebelum dilaksanakan penanndatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT), ternyata pihak pengembang/developer

wanprestasi atau dinyatakan pailit dan kepastian hukum kepemilikan hak atas

tanah dan bangunan milik pembeli karena tanah yang bersangkutan masih

belum terdaftar atas nama pembeli perlu diperhatikan terlebih dahulu, bahwa

69
Elda Djuanda, Wawancara, Kepala Sub Bagian Peralihan Hak atas Tanah Kantor
Pertanahan Kabupaten Bogor,, pada tanggal 22 Desember 2009.
 tindakan yang diambil oleh Notaris atau PPAT-Notaris, berdasarkan

pertimbangan bahwa PPAT-Notaris selain sebagai pejabat pembuat akta tanah

juga sebagai penasehat hukum, maka alternatif-alternatif tindakan dapat

ditempuh, tentunya tetap berada pada garis-garis yang ditentukan oleh

peraturan perundang-undangan yang berkaitan.

Untuk melindungi serta mengamankan pihak kedua (pembeli) maka

dibuatlah akta perjanjian pengikatan jual beli dengan klausul pernberian kuasa

mutlak. Dengan ketentuan, bahwa apabila sertipikat telah dilakukan

pemecahan dan/atau terbit atas nama pihak pertama (penjual), maka segera

akan dilakukan perbuatan hukum pembuatan akta jual beli dihadapan pejabat

yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Tindakan yang diambil oleh seorang Notaris-PPAT dalam menangani

peralihan hak atas tanah, berdasarkan pertimbangan, bahwa selain sebagai

pejabat pembuat akta tanah juga sebagai penasehat hukum.70

Oleh karena itu dalarn praktek, pada saat menghadapi kasus-kasus

tersebut, sebagai penasehat hukum, memberikan alternatif-alternatif tindakan

yang dapat ditempuh adalah sebagai berikut :

1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang

nantinya diperhitungkan sebagal harga jual tanah tersebut. Setelah sertipikat

diperoleh, maka keduanya datang menghadap kepada PPAT-Notaris untuk

melakukan transaksi jual beli.

70
Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang berpotensi
Konflik, (Yogjakarta : Kanisius, 2001), hal. 116.
2. Agar menunggu sertipikat terbit atas nama pihak penjual, kemudian

keduanya datang menghadap ke PPAT-Notaris untuk melakukan transaksi

akta jual beli.

3. Dengan menunggu sertipikat diperoleh atas nama pihak penjual (sertipikat

dalam proses permohonan hak dan sudah sampai Kanwil BPN), maka

dilakukan perbuatan hukum dengan membuat akta Perjanjian Pengikatan

Jual Beli, dengan syarat pembayaran sudah dilunasi.

Peran PPAT-Notaris disinilah terlihat terhadap kasus-kasus yang

dihadapi, tentunya tetap memperhatikan dan segi positif maupun negatif,

karena tindakan yang diarnbilnya sekarang, tidaklah selesai sampai disitu saja,

tatapi dapat pula berakibat dimasa mendatang.

Dalam hal ini mengenai tindakan yang diambil berupa pembuatan akta

perjanjian pengikatan jual beli, harus memperhatikan hak dan kewajiban

kedua belah pihak (penjual dan/pembeli), peraturan perundangan yang

berlaku, serta semua syarat-syarat dan pertimbanganpertimbangan yang telah

dijelaskan diatas. Terutama dalam hal ini mengenai penggunaan pemberian

kuasa mutlak sebagai klausul dalam akta tersebut.

Mengenai akta perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh seorang

notaris, tentunya seorang Notaris harus menghindari hal-hal yang dapat

merugikan para pihak. Karena setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak

selalu ada kemungkinan berpotensi konflik, karena itu seorang Notaris harus

memperhatikan syarat-syarat materiil maupun formil dalam pembuatan

 aktanya, supaya akta yang dibuatnya dapat berlaku dan sebagai bukti yang

otentik.

Berdasarkan akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut, seorang

PPAT melaksanakan kewenangannya dalam membuat akta jual beli yang

mana hal tersebut merupakan tindak lanjut dan perbuatan hukum perjanjian

pengikatan jual beli, yang mana hal tersebut sebagai syarat untuk memenuhi

ketentuan dan Pasal 37 dan Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang pendaftaran tanah, dan hal ini dalam praktek sering terjadi, dan

merupakan akta patij.71

Berkaitan dengan syarat formal maupun materielnya sebagaimana telah

diuraikan di atas bahwa untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus bersifat final, baik syarat formal maupun

materielnya, untuk syarat formal biasanya telah dipenuhinya persyaratan

kelengkapan surat-surat (sertipikat, dan lainnya) yang menjadi bukti hak atas

tanah.72

Syarat materiel seperti harus lunasnya harga jual beli, sedangkan untuk

tidak atau belum terpenuhinya kedua syarat tersebut, maka perjanjian

pengikatan jual belilah yang biasanya dijadikan tujuan (landasan) terjadinya

permulaan jual beli yang digunakan sebagai perjanjian pendahuluan

71
Elda Djuanda, Wawancara, Kepala Sub Bagian Peralihan Hak atas Tanah Kantor
Pertanahan Kabupaten Bogor,, pada tanggal 22 Desember 2009.
72
Khadijah Budhi Astuti, Wawancara, Notaris & PPAT di Wilayah Kabupaten Bogor, pada
tanggal 21 Desember 2009
 sementara menunggu dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual

beli di hadapan PPAT.73

Berbeda dengan jual beli menurut hukum tanah nasional yang

bersumber pada hukum adat, dimana apa yang dimaksud dengan jual beli

bukan merupakan perbuatan hukum yang merupakan perjanjian obligatoir.

Jual beli (tanah) dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan

hak yang harus memenuhi tiga (3) sifat yaitu :74

4. Harus bersifat tunai, artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh

pada saat dilakukan jual beli yang bersangkutan.

5. Harus bersifat terang, artinya pemindahan hak tersebut dilakukan

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang atas obyek

perbuatan hukum.

6. Bersifat riil atau nyata, artinya dengan ditanda tangani akta pemindahan

hak tersebut, maka akta tersebut menunjukkan secara nyata dan sebagai

bukti dilakukan perbuatan hukum tersebut.

Dalam hal jual beli tanah, jual beli telah dianggap terjadi walapun tanah belum

diserahkan atau harganya belum dibayar. Untuk pemindahan hak itu masih

diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahan yang caranya

ditetapkan dengan suatu peraturan lain lagi.

73
Khadijah Budhi Astuti, Wawancara, Notaris-PPAT di Wilayah Kabupaten Bogor, pada
tanggal 21 Desember 2009
74
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia...Op. Cit, hal. 317
 Selanjutnya menurut ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata bahwa

perikatan yang dibuat berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya, tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah pihak

atau karena alasan apapun yang cukup menurut undang-undang dan harus

dilaksanakan dengan baik.

Berlaku sebagai undang-undang artinya bahwa perjanjian itu

mempunyai kekuatan mengikat dan memaksa serta memberi kepastian hukum

kepada pihak-pihak yang membuatnya. Apabila pihak-pihak dalam perjanjian

tersebut melanggar, maka pihak tersebut dianggap telah melanggar undang-

undang sehingga diberi akibat hukum tertentu.

Pengertian tidak dapat ditarik kembali berarti bahwa perjanjian itu

dengan tanpa alasan yang cukup menurut undang-undang tidak dapat ditarik

dibatalkan secara sepihak tanpa persetujuan para pihak. Sedangkan untuk

pelaksanaan dengan itikad baik mengandung arti bahwa perjanjian itu dalam

pelaksanaannya tidak boleh bertentangan dengan norma-norma kepatutan dan

kesusilaan.

Berdasarkan uraian diatas dapatlah diketahui bahwa suatu perjanjian

dilatarbelakangi adanya penawaran dan penerimaan, yang disusul dengan

kesepakatan, analisa yang dapat digunakan dalam menelaah suatu perjanjian

adalah apakah tahap pracontractual telah sesuai dengan ketentuan hukum,

karena dari analisa ini pertamakali suatu perjanjian ditelaah secara hukum.
 Prestasi dalam perjanjian pengikatan jual beli biasanya berbentuk

segala sesuatu yang menjadi kewajiban untuk dipenuhi oleh masing-masing

pihak. Apabila perjanjian pengikatan jual beli yang dilanjutkan dengan jual beli

akan dilaksanakan setelah sertipikat telah selesai dan didaftar atas nama

penjual, maka prestasi penjual adalah segera melakukan pengurusan sertipikat

tanah tersebut agar jual beli dapat segera dilakukan.

Berdasarkan hasil penelitian, proses balik nama tidak dapat

dilaksanakan, pada kantor pertanahan, jika pengalihan hanya dilakukan secara

dibawah tangan, karena belum mempunyai kekuatan hukum yang pasti.75

Kekuatan pembuktian suatu akta harus memenuhi tiga unsur yakni,

kekuatan pembuktian lahir, kekuatan pembuktian formil, dan kekuatan

pembuktian materiel.76 Yang dimaksud dengan ketentuan pembuktian lahir

yaitu kekuatan pembuktian yang didasarkan atas keadaan lahir, yaitu surat

(akta) yang tampak dianggap mempunyai kekuatan, sepanjang tidak terbukti

sebaliknya.

Disini dapat diketahui bahwa kekuatannya dilihat dari bentuk akta

luarnya saja, dan tidak dilihat keseluruhan akta itu, apabila hal ini dikaitkan

dengan alat bukti yang dikemukakan dalam persidangan yakni berupa

perjanjian pengikatan jual beli maka jelas di dalam perjanjian tersebut, para

pihak telah saling membubuhkan tanda tangan pada akhir perjanjian dan paraf

75
Elda Djuanda, Wawancara, Kepala Sub Bagian Peralihan Hak atas Tanah Kantor
Pertanahan Kabupaten Bogor,, pada tanggal 22 Desember 2009.
76
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, (Yogyakarta : Liberty, 1977), hal.
107.
pada setiap lembar perjanjian, artinya syarat pembuktian “lahir” suatu akta

cukup terpenuhi.

Kekuatan pembuktian formil menyangkut pertanyaan “Benarkah bahwa

ada pernyataan?” kekuatan pembuktian formil ini didasarkan atas benar

tidaknya akta itu adalah pernyataan dari mereka yang menandatangani akta

tersebut. Kekuatan pembuktian formil ini memberikan kepastian tentang

peristiwa bahwa para pihak menyatakan dan melakukan apa yang dimuat

dalam akta pembuktian lahir dari akta perjajnjian pengikatan jual beli cukup

terbukti.

Dalam hal benarkah bahwa ada pernyataan, jelas terbukti bahwa

perjanjian pengikatan jual beli tersebut memuat batasan, ruang lingkup hak

dan kewajiban masing-masing pihak (penjual dan pembeli), seperti adanya

kewajiban pembayaran uang muka oleh pembeli, dan adanya denda apabila

penjual membatalkan perjanjian tanpa adanya kesepakatan dari pembeli.

Tentang pembuktian materiel, maka menyangkut pertanyaan “Benarkah

isi pernyataan di dalam akta itu”, kekuatan pembuktian materiel disini

ditekankan atas kebenaran daripada pernyataan yang terkandung dalam akta.

Sehingga kekuatan pembuktian ini memberikan kepastian tentang materi,

memberikan kepastian tentang peristiwa bahwa para pihak menyatakan dan

melakukan seperti yang tercantum dalam akta, tentang benarkah isi

pernyataan di dalam akta, menyangkut obyek dari perjanjian yaitu, tanah dan

bangunan.
 Sebagaimana telah diuraikan di atas bahwa untuk terjadinya jual beli

tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus bersifat final,

baik syarat formal maupun materielnya, untuk syarat formal biasanya telah

dipenuhinya persyaratan kelengkapan surat-surat (sertipikat, dan lainnya)

yang menjadi bukti hak atas tanah.

Syarat materiel seperti harus lunasnya harga jual beli, sedangkan untuk

tidak atau belum terpenuhinya kedua syarat tersebut, maka perjanjian

pengikatan jual belilah yang biasanya dijadikan tujuan (landasan) terjadinya

permulaan jual beli yang digunakan sebagai perjanjian pendahuluan

sementara menunggu dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual

beli di hadapan PPAT, meskipun hal tersebut bertentangan dengan peraturan

perundangan-undangan yang berlaku yaitu UUPA dan PP 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah.

Menurut penulis jual beli yang tidak dibuat dihadapan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT) yang diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tetap

sah meskipun hanya berdasarkan akta yang dibuat dibawah tangan. Hal itu

didasarkan pada Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 126.K/Sip/ 1976

tanggal 4 April 1978 yang memutuskan bahwa :

“Untuk sahnya jual beli tanah, tidak mutlak harus dengan akta yang

dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta Pejabat

ini hanyalah suatu alat bukti”.

 Selain itu, menurut pendapat Boedi Harsono, jual beli yang tidak dibuat

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tetap sah, jadi hak miliknya

berpindah dari si penjual kepada si pembeli, asal saja jual beli itu memenuhi

syarat-syarat materiil (baik yang mengenai penjual, pembeli maupun

tanahnya).77

Sangat dimungkinkan terjadi sengketa antara suatu yurisprudensi

dengan hukum yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Sebelum

berlaku UUPA dan PP No. 10 tahun 1961, yurisprudensi membenarkan

keabsahan jual-beli tanah didasarkan atas kesepakatan harga dan tanah yang

menjadi objek jual-beli meskipun jual-beli dilakukan dibawah tangan, terutama

hal ini dulu berlaku atas tanah yang berstatus hukum adat. Sekarang timbul

masalah. Berdasarkan ketentuan pasal 19 UUPA jo. Pasal 19 PP No. 10 tahun

1961 pemindahan hak baik dalam bentuk jual-beli dilakukan didepan PPAT,

dan oleh karena itu dibuat akta PPAT. Dengan demikian telah terjadi saling

bertentangan antara yurispredensi dengan ketentuan hukum perundang-

undangan.

Tidak selamanya asas Statue Law Prevail atau undang-undang lebih

didahulukan dibanding yurisprudensi ditegakkan apabila terjadi pertentangan

antara undang-undang dengan Yurisprudensi. Dalam hal-hal tertentu secara

kasustik, yurisprudensi yang dipilih dan dimenangkan dalam pertarungan

pertentangan nilai hukum yang terjadi. Mekanisme yang ditempuh oleh hakim

77
Saleh Adiwinata, Bunga Rampai Hukum Perdata dan Tanah 1, Cetakan Pertama (Jakarta :
Raja Grafindo Persada, 1984), hal. 79-80
 memenangkan yurisprudensi terhadap suatu peraturan pasal perundang-

undangan dilakukan melalui pendekatan, yaitu :78

1) Didasarkan pada alasan kepatutan dan kepentingan umum.

Untuk membenarkan suatu sikap dan tindakan bahwa yurisprudensi lebih
tepat dan lebih unggul nilai hukum dan keadilannya dari peraturan pasal
undang-undang, mesti didasarkan atas ”kepatutan” dan ”perlindungan
kepentinggan umum”. Hakim harus mengguji dan mengganalisis secara
cermat, bahwa nilai-nilai hukum yang terkandung dalam yuriprudensi yang
bersangkutan jauh lebih pontensial bobot kepatutannya dan
perlindungannya terhadap kepentingan umum dibanding dengan nilai-nilai
yang terdapat dalam rumusan undang-undang. Dalam hal ini agar dapat
dilakukan komparasi analisis yang terang dan jernih, sangat dibutuhkan
antisipasi dan wawasan profesionalisme. Tanpa modal tersebut sangat sulit
seorang hakim berhasil menyingkirkan suatu pasal undang-undang.

2) Cara mengunggulkan Yurisprudensi melalui ”Contra Legem”

Jika hakim benar-benar dapat mengkonstruksi secara komparatif analisis
bahwa, bobot yurisprudensi lebih pontensial menegakkan kelayakan dan
perlindungan kepentingan umum, dibandingkan suatu ketentuan pasal
undang-undang, dia dibenarkan mempertahankan yurisprudensi.
Berbarengan dengan itu hakim langsung melakukan tindakan ”contra
legem” terhadap pasal-pasal undang-undang yang bersangkutan.
Disebabkan nilai bobot yurisprudensi lebih pontensial dan lebih efektif
mempertahankan tegaknya keadilan dan perlindungan kepentingan umum,
undang-undang yang disuruh mundur dengan cara contra legem, sehingga
yurusprudensi yang sudah mantap ditegakkan sebagai dasar dan rujukan
hukum penyelesaian perkara.

3) Yurisprudensi dipertahankan dengan melenturkan peraturan perundang-

undangan.
Cara penerapan lain dalam masalah terjadinya peertentangan antara
yurisprudensi dengan ketentuan perundang-undangan :
a) Tetap mempertahankan nilai hukum yang terkandung dalam
yurisprudensi; dan
b) Berbarengan dengan itu, ketentuan pasal perundang-undangan yang
bersangkutan diperlunak dari sifat imperatif menjadi fakultatif.

78
Paulus, Yurisprudensi dalam Perspektif Pembangunan Hukum Administrasi
Negara, 1995)
 Memang ada kemiripan cara ini dengan tindakan contra legem, tetapi

ada perbedaan. Penerapan contra legem pasal yang bersangkutan

disingkirkan secara penuh. Keberadaan pasal itu didalam perundang-

undangan sama sekali tidak ada. Lain halnya dengan tindakkan

mempertahankan yurisprudensi yang dibarengi dengan tindakan memperlunak

pasal perundang-undangan. Dalam hal ini yurisprudensi tidak secara penuh

melemparkan nilai yang tekandung dalam pasal, tetapi hanya diperlunak dari

sifat imperatif menjadi bersifat fakultatif.

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli dapat dikatakan adalah sebagai

instrumen yang dapat memberikan kekuatan hukum bagi para pihak yang akan

melaksanakan suatu transaksi jual beli dengan syarat klausula yang terdapat

dalam Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli tersebut disetujui dan disepakati

oleh para pihak, dan apa yang dianggap sebagai klausula dari Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli tersebut tidak bertentangan dengan undang-

undang, kesusilaan dan ketertiban umum, serta ditandatangani oleh para pihak

dihadapan Pejabat yang berwenang untuk itu yaitu seorang Notaris, sehingga

kemudian perjanjian itu akan disahkan oleh Notaris sebagai akta otentik.

Sehubungan dengan itu maka bagi Perjanjian Pengikatan untuk Jual

Beii tersebut berlaku asas konsensualisme, yang menurut Subekti79 asas ini

ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata tentang terjadinya jual beli yaitu

dengan adanya kata sepakat dari para pihak tentang barang dan harga,

meskipun kebendaan belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Tetapi

79
R. Subekti, Op. Cit. halaman 80
pada kenyataannya kata sepakat belumlah cukup membuktikan adanya suatu

jual beli, karena itikad baik dari seseorang perlu dipertanyakan tanpa adanya

pembuktian hitam diatas putih yaitu perjanjian yang berbentuk formalitas dan

otentik.

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli yang dibuat secara dibawah

tangan merupakan perjanjian tambahan yang dibuatkan dalam hal adanya

peristiwa-peristiwa khusus yang mengakibatkan tidak dimungkinkan untuk

transaksi jual beli yang dilakukan dengan dibuatkannya Akta Jual Beli, tetapi

dengan alasan perjanjian itu dibuat secara sah oleh para pihak maka

perjanjian itu akan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya.

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli ini belum memindahkan hak,

melainkan hanya merupakan suatu hubungan timbal balik yang memberikan

hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak dalam pemenuhan suatu

prestasi.

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli ini hanya merupakan suatu

perjanjian antara para pihak yang membuatnya, sehingga hak dan kewajiban

yang dibebankan kepada masingmasing pihak akan dapat dijalankan

sebagaimana mestinya karena didalam Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli

diatur mengenai sanksi-sanksi yang dapat diterima para pihak apabila

pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut tidak dilakukan sebagaimana

mestinya.
 Hak dan kewajiban serta sanksi-sanksi yang akan diterima para pihak

tersebut akan menjadi klausula dalam Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli.

Misalnya mengenai transaksi jual beli yang pembayarannya dilakukan secara

mencicil, maka didalam Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli akan disebutkan

secara jelas tentang waktu dan cara pembayarannya serta nilai yang telah

dibayarkan dan apa yang akan menjadi tanggung jawab dan kewajiban

pembeli selanjutnya sampai terpenuhinya prestasi yang dimaksud. Sedangkan

apabila alasan dibuatkannya Perjanjian Pengikatan untuk jual Beli karena

tanah masih dalam proses pensertipikatan pada Kantor Pertanahan, maka

dalam Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli akan diatur mengenai proses

selanjutnya yang akan dilakukan setelah pensertipikatan selesai dan apa yang

akan menjadi tanggung jawab kedua belah pihak.

Biasanya apabila alasan dibuatkannya Perjanjian Pengikatan untuk Jual

Beli karena masih dilakukannnya proses pensertipikatan, pembeli tidak akan

membayar lunar transaksi jual beli yang dilakukan sehingga nantinya hak dan

kewajiban para pihak akan berjalan secara bersamaan.

Sejauh mana perlindungan hukum dapat diberikan oleh Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli sehubungan dengan perbuatan hukum peralihan

hak atas tanah adalah dilihat dari cara pembuatan dan bentuk dari Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli itu sendiri. Apabila dibuat oleh para pihak itu sendiri

tanpa disahkan oleh Pejabat yang berwenang yaitu Notaris ataupun perjanjian

dibuat oleh para pihak dan ditandatangani oleh para pihak tidak dihadapan
seorang Notaris, maka perlindungan hukum yang akan diterima oleh para

pihak tidak akan kuat meskipun dengan menggunakan Pasal 1338 ayat (1)

KUH Perdata sebagai alasannya, karena apabila terjadi sengketa dan salah

satu pihak menyangkal tentang Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli yang

dibuat tersebut maka perjanjian dianggap tidak pernah dibuat.

Berbeda dengan Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli yang berbentuk

akta notariil, secara hukum karena perjanjian tersebut dibuat dihadapan

seorang notaris sebagai pejabat yang berwenang untuk itu maka perjanjian itu

dianggap dapat memberikan perlindungan hukum bagi para pihak apabila

terjadi suatu perselisihan, karena perjanjian tersebut dapat dijadikan sebagai

bukti otentik apabila salah satu pihak tidak melaksanakan prestasinya.

Perlindungan hukum lainnya yang dapat diberikan oleh Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli sehubungan dengan perbuatan hukum peralihan

hak atas tanah adalah apabila dilihat dari syarat sahnya perjanjian yang

terdapat didalam Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, bahwa

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli tersebut tidak dapat terlepas dari syarat

sahnya perjanjian itu dan dapat dikatakan sebagai salah satu instrumen hukum

yang dapat memberikan perlindungan bagi para pihak yang bertransaksi dan

membuat perjanjian.

Sebagai suatu perjanjian berdasarkan kesepakatan, Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli akan memberikan perlindungan hukum yang sama

besarnya antara pihak penjual sebagai pemilik tanah atau tanah dan bangunan
serta pihak pembeli selaku pemilik uang yang akan membayar harga atas

transaksi jual beli yang akan dilakukan.

Berbeda dengan perjanjian yang dibuat secara baku, karena perjanjian

baku ini sering mengakibatkan perlindungan hukum yang tidak seimbang

antara para pihak, dan biasanya perlindungan hukum yang diterima oleh pihak

yang membuat perjanjian yaitu kreditur akan lebih besar dibandingkan dengan

perlindungan hukum yang akan diterima oleh seorang debitur.

Berkenaan dengan transaksi jual beli yang dilakukan para pihak dengan

menggunakan instrumen Akta Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli, salah

satu pihak dapat saja tidak memenuhi apa yang menjadi kewajibannya yang

disebut juga dengan prestasi seperti yang tercantum sebagai klausula didalam

Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli. Sebagai pihak didalam perjanjian dapat

melanggar apa yang telah diperjanjikan dan dituangkan dalam Perjanjian

Pengikatan untuk Jual Beli atau pihak tersebut melakukan sesuatu yang

sebenarnya merupakan hal yang tidak boleh dilakukan, maka seseorang itu

dikatakan wanprestasi. Suatu keadaan dikatakan sebagai wanprestasi apabila

keadaan tersebut terjadi atau dilakukan bukan karena keadaan memaksa,

melainkan disengaja oleh para pihak.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, dalam kenyataannya

pertangungjawaban para pihak atas terjadinya suatu wanprestasi hanya

sebatas pada apa yang diperjanjikan dalam Akta Perjanjian Pengikatan untuk
Jual beli, dan sanksi yang dikenakan tidak akan melebihi dari apa yang

diperjanjikan diantara para pihak.

Bagi para pihak dengan dibuatkannya Akta Perjanjian Pengikatan yang

dibuat secara dibawah tangan sehubungan dengan perbuatan hukum

peralihan hak atas tanah, memiliki akibat hukum lainnya yaitu:

1. Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli akan menjadi salah satu instrumen

penggelapan pajak yang akan merugikan negara yang dilakukan oleh para

pihak yang tidak bertanggung jawab. Hal itu berkaitan dengan sebelum

dibuatkannya Akta Jual Beli sebagai salah satu instrumen untuk dapat

dilakukannya proses pendaftaran balik nama pada Kantor Pertanahan,

maka harus membayar kewajiban-kewajiban yang menjadi syarat untuk

dibuatkannya Akta Jual Beli, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) bagi Penjual

dan pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi

Pembeli. Bagi sebagian orang tidak akan menjadi masalah, tetapi bagi

sebagian lainnya akan menjadi sesuatu yang memberatkan karena

besarnya pajak yang harus dibayar oleh para pihak.

Pada praktiknya Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli yang menyimpang

dari ketentuan ini biasanya dibuat oleh para pihak dengan kondisi tanah

atau tanah dan bangunan yang diperjualbelikan itu akan dijual kembali

kepada pihak lain, sehingga apabila dibuat Akta Jual Beli biaya-biaya yang

akan mereka keluarkan tidak bertambah;

 2. Dengan dibuatkannya Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli akan

mempunyai akibat hukum bagi penjual, yaitu beralihnya hak atas tanah

atau tanah dan bangunan yang menjadi miliknya kepada pihak kedua yaitu

pembeli ataupun kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan dirinya,

padahal prestasi yang menjadi kewajiban pembeli belum terpenuhi

sepenuhnya.

4. Hambatan yang muncul dan penyelesaiannya dalam jual beli perumahan

dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit

Sentul Kabupaten Bogor

Dalam perjanjian pengikatan jual beli, kedudukan konsumen dan

pengembang tidak seimbang, posisi pengembang membuka peluang untuk

cenderung menyalahgunakan kedudukannya. Pengembang hanya mengatur

hak-haknya tetapi tidak kewajibannya.

Penyelenggaraan pembangunan perumahan kesepakatan yang dicapai

dari hasil perundingan dan musyawarah dinyatakan dan dituangkan dalam

perjanjian pengikatan jual beli. Di sinilah kriteria dan spesifikasi dan

serangkaian harapan dirumuskan dan dijabarkan yang selanjutnya akan

mengikat para penandatanganan kontrak. Perjanjian pengikatan jual beli ini

menjadi landasan pokok yang memuat ketentuan tentang hubungan kerja, hak

dan kewajiban dan tanggung jawab masing-masing pihak serta penjelasan-

penjelasan perihal lingkup dan syarat-syarat lain yang berkaitan dengan

pembangunan perumahan tersebut.

Kontrak yang lengkap dan baik, merupakan prasyarat lancarnya

penyelenggaraan pembangunan perumahan tersebut. Dalam pada itu, karena

sifat keterbatasannya yang tidak dapat dihindari, maka diperlukan dukungan,

kemauan yang besar serta itikad yang positif dari pihak-pihak yang

bersangkutan, untuk bersama-sama berusaha mengatasi bila terjadi persoalan

yang timbul dan belum ditulis dalam pasal-pasal kontrak.

Dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut, apabila belum diatur

dalam kontrak, maka menurut ketentuannya akan ditentukan bersama-sama

antara pihak pengembang dengan konsumen yang dibuat dalam bentuk

perjanjian tertulis. Perjanjian tersebut juga merupakan bagian integral dan tidak

terlepas dari surat perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat antara

pengembang dengan konsumen. Hal ini diatur dalam Pasal 13 Surat perjanjian

pengikatan jual beli PT. Bukit Sentul yang menyebutkan dengan judul “lain-

lain” yang isinya menegaskan bahwa hal-hal yang belum diatur dalam

perjanjian tambahan yang akan diputuskan berdasarkan musyawarah antara

pihak pertama dan pihak kedua, dan perjanjian tambahan ini merupakan

pelengkap dan merupakan satu kesatuan dengan surat pengikatan jual beli ini.

Berdasarkan Pasal 1320 jo Pasal 1338 KUH Perdata, perjanjian

pengikatan jual beli tidak dapat dibatalkan secara sepihak dan perjanjian

hanya dapat dibatalkan atas persetujuan kedua belah pihak, karena perjanjian
 pengikatan jual beli ini berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak,

dengan demikian ketentuan-ketentuan dalam perjanjian pengikatan jual beli

itulah yang mengatur hubungan mereka.

Menurut Pasal 1339 KUH Perdata, perjanjian tidak hanya mengikat

untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk

segala sesuatu yang menurut sifat perjanjiannya diharuskan oleh kepatutan,

kebiasaan atau undang-undang. Dalam hal ini maksudnya adalah bahwa para

pihak tidak terlepas dari tanggung jawab dan akibat yang timbul dari suatu

prestasi yang dipenuhi. Juga para pihak harus memperhatikan undang-

undang.

Berdasarkan hasil wawancara dengan para konsumen perumahan, hal

yang selalu menimbulkan persoalan dengan antara pengembang dengan

konsumen adalah pengembang terlambat menyerahkan rumah dari jadwal

yang telah ditentukan dan spesifikasi bangunan tidak sesuai dengan apa yang

diperjanjikan, akan tetapi penyelesaiannya selalu dilakukan dengan

musyawarah. Apabila dengan musyawarah tidak tercapai maka diselesaikan

melalui pengadilan, akan tetapi kenyataannya dalam praktek, persoalan-

persoalan yang timbul antara pengembang dengan konsumen selalu

diselesaikan dengan musyawarah.80

Menurut ketentuan Pasal 1266 KUH Perdata menegaskan, apabila

salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, maka perjanjiannya tidak batal

80
Hasil Wawancara dengan para konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23 Desember
2009
demi hukum, tetapi pembatalan harus dengan penetapan hakim. Pasal 1266

KUH Perdata merupakan pengecualian dalam perjanjian pengikatan jual beli,

hal ini dimaksudkan agar perselisihan-perselisihan dapat segera diselesaikan

tanpa melalui proses pengadilan yang lama, da dapat merugikan pihak

pengembang.

Hakekatnya setiap perjanjian harus bersifat wajar/fair terhadap kedua

belah pihak, dan tidak bermaksud untuk mengambil keuntungan sepihak

dengan cara merugikan pihak lain. Jadi wajarlah bila konsumen menginginkan

bangunan rumah sesuai dengan yang diharapkan pada saat penyerahan,

sedangkan pengembang di samping mendapatkan laba juga menghendaki

agar pembayaran dari konsumen pun sesuai dengan waktu yang diperjanjikan.

Keduanya menginginkan perlindungan terhadap pembatalan perjanjian yang

dilakukan secara sepihak. Dengan latar pemikiran tersebut maka perjanjian

pengikatan jual beli rumah yang lengkap akan mengandung hal-hal sebagai

berikut:

1. Adanya pasal yang melindungi kepentingan konsumen terhadap

kemungkinan tidak tercapainya sasaran pembangunan yang disebabkan

oleh sesuatu hal yang merugikannya;

2. Adanya pasal yang memperhatikan hak-hak konsumen;

3. Penjabaran yang jelas akan segala sesuatu yang diingini oleh konsumen,

misalnya definisi lingkup kerja, spesifikasi material dan peralatan.

 Klaim yang terjadi dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum

diselesaikan secara musyawarah, maka terlebih dahulu dilakukan:

1. mencari fakta yang sesungguhnya telah terjadi;

2. mengkaji hubungan klaim dengan kontrak;

3. memperkirakan biaya kompensasi;

4. musyawarah.

Berdasarkan hasil penelitian dengan pengembang bahwa

permasalahan yang timbul antara pengembang dengan konsumen dilakukan

dengan jalan damai yaitu mengadakan musyawarah, apabila dengan jalan

musyawarah juga tidak tercapai pihak pengembang memutuskan kontrak

dengan membayar segala ganti rugi yang telah dikeluarkan oleh pihak

konsumen.81

Dalam perjanjian pengikatan jual beli apabila terjadi perselisihan, maka

penyelesaiannya dibuat dalam beberapa alternatif yaitu melalui musyawarah,

ataupun pengadilan negeri. Namun dalam pelaksanaannya apabila terjadi

perselisihan, maka para pihak senantiasa berusaha untuk menyelesaikan

dengan musyawarah sehingga hampir boleh dikatakan tidak ada perselisihan

yang sampai ke pengadilan.

Hal ini disebabkan oleh karena hak-hak dan kewajiban-kewajiban para

pihak demikian jelas diatur dalam perjanjian, sehingga mudah diselesaikan

81
Hasil Wawancara dengan para konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23 Desember
2009
secara musyawarah, tanpa membutuhkan waktu yang lama dan dana yang

besar sebagaimana kalau perselisihan itu diselesaikan melalui pengadilan.

Berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli, maka

dalam hal ini berkaitan pula dengan asas itikad baik dari para pihak. Secara

umum, itikad baik terbagi menjadi dua yaitu itikad baik yang bersifat subjektif

dan itikad yang bersifat objektif. Yang bersifat subjektif ukurannya sangat

relatif, atau dapat dikatakan tidak dapat diukur sampai sejauh mana batasan ini

berlaku, hanya undang-undang memberikan rambu yaitu dengan ukuran

norma-norma kepatutan dan kesusilaan.

Bersifat objektif yaitu dengan melihat senyatanya (yang tampak terlihat)

pada perjanjian itu sendiri, seperti bentuknya, cara membuuatnya dan isinya.

Jika ukuran subjektif menilai akibat dari adanya perjanjian itu, seperti

bagaimanakah maksud dari perjanjian, bagaimanakah pelaksanaan perjanjian,

sedangkan ukuran objektif menilai dari adakah suatu peraturan yang

terlanggar dengan adanya perjanjian tersebut, atau bagaimanakah cara para

pihak menuangkan kesepakatan dalam suatu format perjanjian.

Pada umumnya perjanjian pengikatan jual beli akan berakhir setelah

hasil pekerjaan diserah terimakan dan telah diterima dengan baik oleh

konsumen. Dalam prakteknya setelah habis masa kontrak berakhir dan rumah

telah diserah terimakan (serah terima pertama), maka pengembang masih

mempunyai kewajiban untuk memelihara hasil pekerjaan untuk jangka waktu

seperti yang tercantum dalam kontrak, dalam arti bahwa pengembang

berkewajiban untuk memperbaiki cacat-cacat dan kerusakan pekerjaan sampai

pada masa pemeliharaan. Setelah masa pemeliharaan habis maka diadakan

serah terima kedua dan sejak saat itu berakhirlah perjanjian (kontrak) antara

pihak pengembang dengan konsumen. Sejak saat itu pula segala kewajiban

dan tanggung jawab pengembang terhadap konsumen menjadi hapus.

Apabila dikaitkan dengan tanggung jawab pemborong yang terdapat

dalam Pasal 1609 KUH Perdata maka pemborong diharuskan untuk

bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaannya dan cacat-cacat yang

tersembunyi dari hasil pekerjaannya dalam jangka waktu 10 tahun. Dalam

pelaksanaan kontrak sekarang ini pihak pengembang hanya bertanggung

jawab sampai masa pemeliharaan, yang biasanya telah ditetapkan dalam

kontrak yaitu berkisar 1 bulan sampai 3 bulan. Dari hal ini terlihat dalam

penentuan mengenai sampai sejauh mana atau seberapa lama pengembang

bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaannya terdapat

ketidaksesuaian/inkonsisten dari berbagai peraturan yang ada. Dalam

prakteknya ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam Pasal 1609 KUH

Perdata tidak lagi dipergunakan.

Berdasarkan hasil penelitian, setelah habis masa pemeliharaan

sebagaimana yang disebutkan dalam kontrak maka berakhirlah tanggung

jawab pihak pengembang terhadap hasil pekerjaan yang telah dilaksanakan.

Mengenai masa pemeliharaan ini juga tidak terdapat keseragaman dalam

praktek yaitu berkisar antara 1 bulan sampai 3 bulan bergantung kepada

kesepakatan para pihak yang dicantumkan dalam perjanjian pengikatan jual

beli tersebut.

Pertanggungjawaban pihak pengembang terhadap konsumen setelah

serah terima bangunan hanyalah dalam jangka waktu paling lama 3 bulan.

Pengembang berkewajiban melakukan perbaikan-perbaikan atas kerusakan

yang terjadi pada bangunan berdasarkan gambar denah bangunan dan

spesifikasi teknis.

Segala perbaikan yang menyimpang dari gambar denah bangunan dan

spesifikasi teknis bukanlah merupakan kewajiban dari pihak pengembang.

Tetapi apabila dalam masa pemeliharaan terjadi kerusakan bangunan karena

force majeure maka pihak pengembang dibebaskan dari kewajiban untuk

melakukan perbaikan atas kerusakan yang terjadi dan hal tersebut menjadi

beban dan tanggung jawab pihak konsumen sepenuhnya.

Apabila lewat dari waktu yang ditetapkan oleh pengembang maka

klaim/tuntutan apa pun dari pihak konsumen tidak dilayani (ditolak).

Pembatasan ini tidak adil bagi konsumen. Secara teoretis dengan merujuk

pada asas kebebasan berkontrak konsumen dapat meminta perbaikan atau

perubahan klausula-klausula dalam perjanjian jual beli. Akan tetapi dalam

prakteknya tidak mudah dilakukan. Pengembang dengan mudahnya

mendalilkan: “ kalau tidak setuju substansi perjanjian jual beli, silahkan cari

pengembang yang lain”, padahal pengembang yang lainnya juga menjalankan

praktek demikian.
 Kontrak dapat juga berakhir disebabkan terjadinnya penghentian

kontrak. Penghentian kontrak terjadi apabila terdapat hal-hal diluar kekuasaan

kedua belah pihak seperti perang, kekacauan atau huru hara, serta bencana

alam sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 1244, 1245, dan 1444 KUH

Perdata. Selanjutnya kontrak dapat juga berakhir disebabkan pemutusan

kontrak oleh pihak pengembang seperti yang terdapat dalam Pasal 1611 KUH

Perdata menegaskan “Pihak yang memborongkan jika dikehendkinya

demikian, boleh menghentikan pemborongannya, meskipun pekerjaannya

telah dimulai, asal ia memberikan ganti rugi sepenuhnya kepada si pemborong

untuk segala biaya yang telah dikeluarkannya guna pekerjaannya serta untuk

keuntungan yang terhilang karenanya”.

Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak pengembang, pemutusan

kontrak oleh pihak pengembang disebabkan:

a. Konsumen wanprestasi (ingkar janji) dalam arti bahwa konsumen lalai

membayar angsurannya.

b. Konsumen melakukan praktek-praktek yang tidak terpuji sehingga

merugikan kepentingan pengembang.82

Berdasarkan hasil wawancara dengan keseluruhan konsumen bahwa

pemutusan kontrak oleh konsumen disebabkan:

82
Bambang Yudi Hirawan, Wawancara, dengan Bagian HRD PT. Bukit Sentul City Tbk., pada
tanggal 23 Desember 2009
 a. Pihak pengembang gagal malaksanakan kewajibannya yaitu kewajiban

penyerahan bangunan rumah sesuai dengan jangka waktu yang telah

ditentukan

b. Bangunan rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi teknis yang

ditawarkan dan lambat dalam menanggapi keluhan dari konsumen.

c. Kepailitan dari pihak pengembang, sehingga konsumen diberikan hak untuk

memutus kontrak . 83

Berdasarkan hasil penelitian dengan para konsumen, berakhirnya

kontrak dengan pengembang yaitu dengan serah terima dalam arti kata

perjanjian pengikatan jual beli tersebut berakhir setelah selesai pembangunan

tersebut, dan dari hasil wawancara dengan para konsumen tidak ada

konsumen dan pengembang yang memutus kontrak karena timbulnya

perselisihan, karena semua perselisihan atau pun sengketa yang terjadi antara

pengembang dengan konsumen selalu dapat diselesaikan dengan jalan

musyawarah.84

Akibat dari berakhirnya perjanjian pengikatan jual beli tersebut dan

rumah telah serah terima pertama dan dan serah terima kedua kepada

konsumen, maka segala tanggung jawab kerusakan-kerusakan dan cacat-

cacat yang timbul setelah selesai serah terima tersebut akan menjadi tanggung

jawab dari konsumen.

83
Hasil Wawancara dengan para konsumen PT. Bukit Sentul, pada tanggal 23 Desember
2009
84
Ibid
 Berdasarkan hasil penelitian, bahwa dari tinjauan hukum, dapatlah

dilihat bahwa jual beli tanah yang dilakukan hanya dengan perjanjian

pengikatan Jual Beli akan dapat menimbulkan kerugian bagi pihak pembeli, hal

ini karena ia hanya dapat menguasai secara fisik akan tetapi tidak dapat

membuktikan kepemilikannya tersebut secara yuridis.

Hal tersebutsesuai dengan peraturan yang tercantum dalam PP Nomor

24/1997, akan tetapi jual beli yang telah dilakukan antara para pihak adalah

sah, karena jual beli tersebut terjadi karena adanya kesepakatan antara kedua

belah pihak, dan para pihak telah cakap menurut hukum, dan kesepakatan itu

untuk hal jual beli (hal tertentu) dan hak atas tanah dan bangunan tersebut

adalah benar milik pihak penjual, hal ini telah sesuai dengan ketentuan Pasal

1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, untuk sahnya suatu perjanjian

diperlukan empat syarat :

1. sepakat mereka yang mengikatkan diri

2. kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

3. suatu hal tertentu

4. suatu sebab yang halal

Berdasarkan hal tersebut, dapat dijelaskan bahwa dalam perjanjian

pengikatan jual beli asas keseimbangan yang terdapat dalam hukum perjanjian

KUH Perdata tidak diperhatikan. Para pihak mempunyai kedudukan yang

sama dalam perjanjian pengikatan jual beli. Kedudukan pengembang di

imbangi dengan kewajiban untuk memperhatikan konsumen dengan itikad

baik, sehingga kedudukan pengembang dengan konsumen seimbang, tetapi

dalam perjanjian pengikatan jual beli terdapat klausul yang hanya berlaku

terhadap konsumen saja, sedangkan terhadap pengembang tidak ada klausul

tersebut, yaitu mengenai keterlambatan pengembang apabila terlambat

menyelesaikan bangunan rumah tersebut kepada konsumen.

Dalam perjanjian pengikatan jual beli, kewajiban pengembang adalah

menyerahkan hasil pekerjaan bangunan rumah kepada konsumen, dan

memperbaiki bangunan rumah tersebut apabila dalam jangka waktu

pemeliharaan bangunan rumah tersebut mengalami kerusakan seperti dinding

retak, atap bocor, keramik rusak, dan lain-lainnya yang menyangkut rumah

tersebut sedangkan kewajiban konsumen adalah membayar angsuran rumah

tersebut sesuai dengan waktu yang diperjanjikan dan membayar segala biaya-

biaya yang diperlukan untuk bangunan rumah tersebut, seperti biaya PBB,

BPHTB, pungutan lainnya dan lain sebagainya.

Apabila dilihat dari kewajiban pengembang dengan konsumen

ketidakseimbangannya hanyalah masalah keterlambatan penyerahan

bangunan kepada konsumen dan keterlambatan pembayaran angsuran

kepada pengembang. Pada dasarnya sasaran yang ingin dicapai dalam

perjanjian pengikatan jual beli tersebut adalah saling menguntungkan kedua

belah pihak. Pihak konsumen wajib membayar angsuran tepat waktu, dpihak

lain juga pengembang sebagai pengusaha swasta mempunyai kepentingan

untuk mencari keuntungan yang sebesar-besarnya serta mempertahankan

 reputasi sebagai pengusaha yang benar-benar mampu melaksanakan

pekerjaan dengan hasil yang dapt dipertanggungjawabkan. Pengembang juga

tidak ingin rugi demi kelangsungan dari perusahaannya, sehingga akan

tercapai pembangunan perumahan yang bermutu baik, biaya sesuai, selesai

tepat waktu, dan administrasi yang lancar dapat terwujud.

Tindakan yang diambil oleh seorang Notaris-PPAT dalam menangani

peralihan hak atas tanah, berdasarkan pertirnbangan, bahwa selain sebagai

pejabat pembuat akta tanah juga sebagai penasehat hukum.85 Oleh karena itu

dalarn praktek, pada saat menghadapi kasus-kasus tersebut, sebagai

penasehat hukum, memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat

ditempuh adalah sebagai berikut :

1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang

nantinya diperhitungkan sebagal harga jual tanah tersebut. Setelah

sertipikat diperoleh, maka keduanya datang menghadap kepada PPAT-

Notaris untuk melakukan transaksi jual beli;

2. Agar menunggu sertipikat terbit atas nama pihak penjual, kemudian

keduanya datang menghadap ke PPAT-Notaris untuk melakukan transaksi

akta jual beli;

3. Dengan menunggu sertipikat diperoleh atas nama pihak penjual (sertipikat

dalam proses permohonan hak dan sudah sarnpai kanwil Pertanahan),

85
Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang berpotensi
Konflik, (Yogjakarta : Kanisius, 2001), hal. 116.
 maka dilakukan perbuatan hukum dengan membuat akta Perjanjian

Pengikatan Jual Beli, dengan syarat pembayaran sudah dilunasi.

Disinilah terlihat peran PPAT-Notaris terhadap kasus-kasus yang dihadapi,

tentunya tetap memperhatikan dan segi positif maupun negatif, karena

tindakan yang diarnbilnya sekarang, tidaklah selesai sampai disitu saja, tatapi

dapat pula berakibat dimasa mendatang.

 BAB IV

PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan pada bab sebelumnya,

maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :

1. Pelaksanaan jual beli tanah-bangunan melalui perjanjian pengikatan jual

beli yang dibuat secara dibawah tangan di Bukit Sentul Kebupaten Bogor,

dilakukan dalam bentuk perjanjian baku (standar contract) dalam setiap

perjanjian pengikatan jual beli rumah, seluruh isi dari perjanjian pengikatan

jual beli tersebut ditentukan secara sepihak oleh pengembang yang

posisinya lebih kuat dibanding konsumen. Perjanjian Pengikatan untuk Jual

Beli (PPJB) yang dibuat secara dibawah tangan diatur berdasarkan lingkup

hukum Perjanjian, sedangkan Jual Beli yang dapat memindahkan

kepemilikan hak atas tanah termasuk dalam lingkup hukum tanah nasional

yang tunduk pada UUPA.

2. Perlindungan hukum dan akibat hukum bagi pembeli dengan melakukan

jual beli tanah-bangunan melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat

secara dibawah tangan di Bukit Sentul Kebupaten Bogor adalah :

a. Perlindungan hukum bagi pembeli, di sini pembeli tidak mendapat

perlindungan hukum karena136

apabila terjadi sengketa dan salah satu

pihak menyangkal tentang Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli yang

 dibuat tersebut maka perjanjian dianggap tidak pernah dibuat, meskipun

dengan menggunakan Pasal 1320 dan Pasal 1338 ayat (1) KUH

Perdata sebagai alasannya, karena jual beli tanah tersebut belum

berlangsung;

b. akibat hukum bagi pembeli dengan melakukan jual beli tanah-bangunan

melalui perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah

tangan adalah Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli akan menjadi salah

satu instrumen penggelapan pajak yang akan merugikan negara dan

belum beralih dari penjual (developer) kepada pembeli, karena hak atas

tanah beru beralih dalam perbuatan hukum jual beli apabila dilakukan

dengan akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.

3. Hambatan yang muncul dalam jual beli perumahan dengan Perjanjian

Pengikatan Jual Beli bangunan di Perumahan Bukit Sentul Kabupaten

Bogor, adalah :

1. Konsumen wanprestasi (ingkar janji) dalam arti bahwa konsumen lalai membayar

angsurannya;

2. Konsumen melakukan praktek-praktek yang tidak terpuji sehingga merugikan

kepentingan pengembang.

3. Pihak pengembang gagal malaksanakan kewajibannya yaitu kewajiban penyerahan

bangunan rumah sesuai dengan jangka waktu yang telah ditentukan;

4. Bangunan rumah tersebut tidak sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditawarkan dan

lambat dalam menanggapi keluhan dari konsumen;

5. Kepailitan dari pihak pengembang, sehingga konsumen diberikan hak untuk memutus

kontrak .
 Penyelesaian yang dilakukan dalam mengatasi hambatan tersebut, yaitu

dengan jalan memperbaiki klausula-klausula yang terdapat dalam

perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat secara dibawah tangan dengan

mengadopsi klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian pengikatan

jual beli yang dibuat secara notariil, sehingga lebih terjamin kepastian

hukumnya.

B. Saran

1. Hendaknya akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat secara Notariil,

karena akan lebih dapat memberikan kekuatan hukum dan kepastian

hukum bagi para pihak sebagai alat bukti tertulis yang memiliki otentisitas

dalam perbuatan hukum tersebut, sehingga pada saat proses pemindahan

hak atas tanah dan banguan dapat segera diikuti dengan pembuatan akta

Jual Beli dihadapan PPAT sebagai dasar untuk pendaftaran haknya di

Kantor Pertanahan Kabupaten Kota.

2. Hendaknya Perjanjian Pengikatan untuk Jual Beli (PPJB) itu dibuat

berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak, sehingga nantinya salah satu

pihak tidak akan merasa dirugikan oleh pihak lainnya.

 Daftar Pustaka

A. Buku-Buku

A. Qiram Syamsuddin Meliala, 1985, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian, Liberty,

Yogyakarta.

Abdulkadir Muhammad, 1982, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung.

Arikanti Natakusumah, Muhani Salim, dan Warda Sungkar Alurmei, Kiriman

Karangan, 1987. Pengoperan Hak Atas Tanah Berdasarkan Perjanjian
Menurut UUPA, : Media Notariat No. 4 Tahun II, Jakarta.

Bambang Sunggono, 1997, Metode Penelitian Hukum, PT. RajaGrafindo

Persada, Jakarta.

Boedi Harsono, 2002. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan

Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan,
Jakarta

----------, 2002, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan- Peraturan

Hukum Tanah, Djambatan,Jakarta.

Djohari Santoso dan Achmad Ali, 1989, Hukum Perjanjian Indonesia,

Perpustakaan Fak. Hukum Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta.

Effendi Perangin, 1991. Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut
Pandang Praktisi Hukum, Rajawali Pres, Jakarta.

Erinan Rajaguguk, Hukum Dan Masyarakat, (Jakarta, [Link] Aksara, 1983),

Harun Al–Rashid, 1986. Sekilas Tentang Jual–Beli Tanah (Berikut Peraturan–

Peraturanya), Ghalia Indonesia, Jakarta.

John Salindeho, 1987. Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Sinar Grafika,

Jakarta.

Kartini Soedjendro, 2001, Perjanjian Peralihan Hak atas Tanah yang

berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta.

[Link] Harahap, 1996, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung.

 MR Tirtaamidjaja, 1970. Pokok-Pokok Hukum Perniagaan, Djambatan,
Jakarta.

Mariam Darus Badrulzaman, 1994, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung.

Munir Fuady, 1999, Hukum Kontrak, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

R. Subekti, 1998, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa 1998, Jakarta.

Ronny Hanitijo Soemitro, 1988. Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia
Indonesia, Jakarta.

Saleh Adiwinata, 1984, Bunga Rampai Hukum Perdata dan Tanah 1, Cetakan
Pertama, Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Salim HS, 2003, Hukum Kontrak, Penerbit Sinar Grafika, Jakarta.

Sudikno Mertokusumo, 1977, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty,

Yogyakarta.

Soetrisno Hadi, 1985. Metodolog Reserach Jilid II, Yayasan Penerbit Fakultas
Hukum Psikologi UGM, Yogyakarta.

Soerjono Soekanto, 1986. Pengantar Penelitian Hukum, UI Press. Jakarta.

Sutan Remy Sjahdeini, 1993. Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang

Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia
(Disertasi), Institut Bankir Indonesia, Jakarta.

Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan Tesis, (Semarang : Program Studi

Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Diponegoro,
2009)

B. Makalah dan/atau Artikel

Maria Sumardjono, “Pembangunan Rumah Rusun dan

Permasalahannya:Ditinjau dari segi Yuridis” , Kertas Kerja untuk Diskusi
Terbatas Development Of Indonesian Consumer Protecttion Act
(Comparative Studi & Draft Evaluation), Diselenggarakan YLKI di
Jakarta, 27 Oktober 1994.

C. Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

Undang-Undang nomor 5 tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria;

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang tentang Hak Guna

Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah;

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah;

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.3 Tahun 1999 tentang
Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah Negara;

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

9 tahun 1999, tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas
Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan;

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta Tanah;