BAB II

DATA PROYEK

2.1 Latar Belakang

Dikarenakan semakin padatnya penduduk seiring bertambahnya waktu, terkhusus untuk ibu
kota Jakarta tentunya juga harus diiringi hunian yang cukup bagi penduduk. Salah satu bentuk
upaya pemerintah dalam rangka menyediakan Rumah Layak Huni (RLH) bagi warga DKI
Jakarta khususnya kawasan perkotaan yang sudah sangat minim tersedia lahan, pemerintahan
Provinsi DKI Jakarta mendukung adanyaupaya pengembangn hunian vertikal sebagai salah satu
solusi untuk mengimbangi tingginya kebutuhan dan terbatasnya lahan. Pemprov DKI terus
berupaya untuk menghadirkan hunian terjangkau bagi warga dengan lingkungan yang
sehat dan nyaman. Hunian yang ramah lingkungan ini diharapkan dapat menciptakan
ruang bagi tumbuh kembang dan pendidikan yang baik untuk anak.

Melalui dinas perumahan rakyat dan kawasan permukimam, pemerintah Provinsi DKI
Jakarta membangun 12 rusun yang tersebar di sleuruh kota Jakarta, salah satunya Rusun
Karang Anyar yang berlokasi pada Jl. G, kel. karang anyar kec. sawah besar, kota
administrasi,Jakarta pusat akan di revitalisasi. Revitalisasi sendiri menurut KBBI berarti
proses, cara, dan perbuatan menghidupkan kembali suatu hal yang sebelumnya kurang
terbedaya. Ini juga berarti revitalisasi adalah upaya menjadikan sesuatu perbuatanmenjadi
vital. Revitalisasi ini sendiri bertujuan meningkatkan vitalitas kawasan terbangun melalui
intervensi perkotaanyang mampu menciptakan pertumbuhan dan stabilitas ekonomi local,
terintegrasi dengan sistem kota dan layak huni. Revitalisasi ini sendiri harusdilakukan
mengingat kondisi rusun yang sudah cukup memprihatinkan karena sudah berdiri sejak
tahun 1980-an.

Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar ini sendiri akan memiliki total 420
unit,degan 420 unit type36 dan 1 unit difabel ini dibangun dengan luas ± 6.566,311 m2
dan luas bangunan 22.758,531. Dinas Pemukiman DKI Jakarta selaku owner memberikan
kepercayaan kepada PT. Hutama Karya sebagai kontraktor utama pada proyek ini dan
PT. ARKONIN sebagai Konsultan. Untuk pekerjaan jasa konstruksi kegiatan revitalisasi
rumah susun atau rusun karang anyar dengan metode desaind and build pada tahun 2020-
2021 yang meliputi pekerjaan konstruksi hingga pekerjaan fisnishing (siap huni) akan di
tugaskan kepada kontraktor pelaksana melalui proses pengadaan barang dan jasa sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.

Gambar 2.1 tampak depan rusun karang anyar

Gambar 2.1 merupakan gambar rusun karang anyar yang akan di bangun yang sudah
di rancang dalam bentuk 3D.

2.2 Data proyek

Data Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar adalah data yang menggambarkan
secara ringkas mengenai proyek yaitugambaran umum proyek, tujuan pembangunan
proyek, data umum proyek, data teknis royek, dan lokasi proyek dilaksanakan. Berikut
adalah data teknis dari Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar:
1. Nama Proyek :Revitalisasi Rusun Karang Anyar
2. Lokasi Proyek :Jl. Karang Anyar No.33, RT.01/RW.07, Karang Anyar,
Kecamatan Sawah besar, Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta 10740.
 3. Pemilik Proyek :Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman DKI
Jakarta
4. Fungsi Proyek :Pelayanan Rumah Layak Siap Huni
5. Luas Lahan :
6. Luas Bangunan :±22.758,531m2
7. Waktu Pelaksanaan :Oktober 2020-Agustur 2021
8. Jenis Kontrak :Lumpsum Desain and Build
9. Sistem Pelelangan :Lelang Terbuka
10. Jumlah Lantai :16 lantai
11. Jenis Pelelangan :Vendor DKI Jakarta
12. Cara Pembayaran :Lumpsum
13. Nilai Anggaran :Rp.[Link],-
14. Pembayaran :10% dari nilai kontrak
15. Masa Pemeliharaan :12 (dua belas) Bulan

2.3 Lokasi Proyek

Proyek revitalisasi Rusun Karang Anyar ini tentunya berlokasi pada lokasi lama rusun
karang anyar sendiri yang sudah sangat tua. Lebih tepatnya rusun ini terletak di jalan
Karang Anyar no.33, RT.01/RW.07, Karang Anyar, Kecamatan Sawah Besar, Kota
Jakarta pusat, Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta 10740. Letak rusun karang anyar dapat
dilihat pada gambar di bawah ini :

Gambar 2.2 lokasi pada peta

Pada gambar di atas terlihat lokasi secara umum rusun karang anyar pada peta.
 2.3 lokasi detail rusun karang anyar
Pada gambar 2.3 terlihat lebih jelas lokasi rusun karang anyar setelah di zoom pada
peta. Adapun batas-batas wilayah pada proyek ini adalah sebgai berikut :
 Sebelah Utara : Sekretariat YPW Kedunglo
 Sebelah Selatan : SCR Ayung
 Sebelah Barat : Dian Jaya Toko
 Sebelah Timur : Rumah Warga

2.4 Luas Bangunan

Rusun Karang Anyar memiliki luas ±6.566,311 m2, dengan luas bangunan sebesar
±22.758,531 m2. Untuk luasan perlantai sendiri memiliki luas yang berbeda dari lantai
1,2,3,16 serta lantai atap/ antai dak dan sama pada lantai 4-15 / tipikal
. Rusun ini sendiri memiliki 16 lantai huni dan 1 lantai dak dengan 420 unit type 36 dan 1
unit difabel. Rusun ini juga memiliki 1 masjid, 1 playground, dan wilayah parkir motor
dalam kawasannya.

2.5 Jenis Kontrak

Pada pembangunan revitalisasi proyek rusun karang anyar Jakarta pusat menggunakan
kontrak jenis lumpsum. Lumpsum fixed price desaind and build, merupakan kontrak yang
nilai kontraknya pasti dan tetap (yasin, 2003). Kontrak lumpsump fixed price dalam
pengadaan jasa konstruksi terdapat pada pasal dari perpres No.54 tahun 2010, terdapat
pada pasal 51 ayat (1) : “kontrak lumpsum fixed price merupakan kontrak pengadaan
barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam waktu tertentu sebagaimana
ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan : (a) jumlah harga pasti dan tetap, serta tidak
dimungkinkannya penyesuaian harga; (b) semua resiko sepenuhnya di tanggung oleh
penyedia barang/jasa; (c) pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang
dihasilkan sesuai isi kontrak; (d) sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output
based); (e) total harga pengeluaran berrsifat mengikat.

Jenis kontrak adalah kontrak pekerjaan terintegrasi rancang bangun (desain &build)
dengan sifat kontrak Lumpsum fixed price yang akan dibebankan pada tahun anggaran
2021 dan 2022. Lump sump sendiri merupakan salah satu metode pembayaran lunas yang
dilakukan berdasarkan kontrak tertentu. Umumnya metode ini dilakukan karena nominal
transaksinya besar. Selain itu, pihak-pihak terlibat didalamnya memiliki kemampuan
finansial tinggi, sehingga beban biaya dapat ditimpakan secara total ke salah satu pihak
untuk sementara waktu.

2.6 Pihak Yang Terlibat

No Owner/Pemberi Tugas Perusahaan

1 Pemberi Tugas Dinas Perumahan Rakyat dan
Kawasan Pemukiman Prov. DKI
Jakarta
Komplek dinas teknis jatibaru, Jl.
Taman Jatibaru No.1, Tanah Abang,
Jakarta Pusat.
No Konsultan Perusahaan
1 Konsultan MK dan [Link]
Konsultan Perencana Arkonin Building, First Floor, Jaya,, Jl.
Bintaro Taman Timur, RT.17/RW.8,
Bintaro, Pesanggrahan, South Jakarta
City, Jakarta 12330
 No Kontraktor Perusahaan
1 Kontraktor [Link] Karya
Jl. Sungai Gerong No.10, RT.10/RW.20,
Kb. Melati, Kecamatan Tanah Abang,
Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus
Ibukota Jakarta 10230

Dalam tahapan proses konstruksi, tentunya banyak pihak yang terlibat didalamnya,
baik itu instansi maupun perseorangan. Pembangunna rusun karang anyar melibatkan
beberapa pihak seperti pihak jasa selaku owner, pihak penyedia jasa yang dimulai dari
perencanaan struktur, arsitektur, mekanikal elektrikal plumbing (MEP), serta juga
melibatkan pihak pelaksana konstruksi atau kontraktor. Untuk memperjelas keterlibatan
pihak didalam pembangunan rusun karang anyar, berikut penjelasannya :

1. Pihak Pengguna Jasa/Owner

Pihak pengguna jasa/Owner adalah instansi perseorangan yang memiliki pekerjaan

yang akan dilaksanakan sesuai dengan keterikatan kontrak yang telah disetujui antar
pihak yang terlibat. Untuk pembangunan proyek revitalisasi rusun karang anyar ini yang
bertindak sebagai owner adalah Dinas Pemerintahan provinsi DKI Jakarta.

Tugas dan tanggung jawab pengguna jasa/owner sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab atas perizinan serta resiko penyebab pembangunan.

b. Memenuhi segala kelengkapan administrasi yang dipersyaratkan untuk proses
pelaksanaan konstruksi.
c. Mempersiapkan dana sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan.
d. Menentukan pihak-pihak penyedia jasa yang akan melaksanakan proses
pekerjaan konstruksi.
e. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
f. Membuat surat perintah kerja (SPK)
g. Bertanggung jawab atas pengeluaran dana yang telah dilaksanakan selama
pembangunan berlangsung.
 h. Memutuskan hubungan kontrak apabila pihak pelaksana tidak dapat
melaksanakan pekerjaan sesuai perintah.
2. Pihak penyedia jasa

Pihak penyedia jasa adalah instansi atau perseorangan yang memiliki kemampuan
dalam menyediakan jasa konstruksi sesuai dengan peprmintaan dari pengguna jasa/owner.

Pihak peyedia jasa terbagi atas 3, yaitu pihak perencanaan konstruksi, pihak
pelaksanaan konstruksi, dan pihak pengawas konstruksi. Untuk lebih mengenal para pihak
yang terlibat dalam pembangunan rusun karang anyar ini dirincikan sebagi berikut :

a. Konsultan perencana konstruksi

Konsultan perencana konstruksi adalah orang/badan yang membuat perencana

bangunan secara lengkap dalam semua bidang, seperti melakukan desain struktur,
arsitektur, mekanikal elektrikal plumbing (MEP), membuat gambar rencana lengkap
dengan dimensi dan gambar-gambar pelengkap lainnya.

Konsultan perencana konstruksi ini merupakan pihak yang ditunjuk oleh owner
sebagai pihak untuk melaksanakan perencanaan proyek baik dari segi bangunan ataupun
biaya yang akan dikeluarkan. Sedangkan untuk konsultan Manajemen Konstruksi (MK)
adalah perwakilan dari Pemilik Proyek. Manajer konstruksi, memiliki tugas melaksanakan pekerjaan di
lapangan, monitoring proyek, dan bertanggung jawab dalam pelaporan progres proyek. untuk proyek
revitalisasi rusun karang anyar ini menggunakan jasa PT. Arkonin sebagi konsultan MK dan Konsultan
perencana.

Adapun tugas dan kewajiban konsultan perencana struktur adalah sebagai berikut :

a. Merencanakan perencanaan struktur yang akan dibangun, sesuai dengan

perhitungan struktur, kekuatan tanah, pengaruh gempa serta hal lainnya yang
berpengaruh terhadapt kekuatan struktur bangunan.
b. Menentukan spesifikasi penggunan beton, besi dimulai dari struktur bawah
hingga struktur atas.
c. Bekerjasama dengan konsultan perencanaan lainnya, agar rencana dari
bangunan tidak memperkecil kekuatan dari perencaan strukturnya.
 d. Bertanggung jawab atas segala rencana yang berkaitan dengan perencaan
struktur.

Adapun tugas dan tanggung jawab dari konsultan perencana arsitektur adalah :

a. Merencanakan bentuk dari bangunan dengan memperhatikan estetika dari suatu

bangunan tampa mengurangi kuat struktur dari bangunan tersebut.
b. Merencanakan tata ruang dan menentukan spefikasi penggunaan material
pekerjaan arsitektur yang akan digunakan sesuai dengan permintaan owner.
c. Bertanggung jawab sepenuhnya terhadap perencanaan yang telah dilaksanakan.
d. Menjelaskan penggunaan spesifikasi pada saat rapat pengenalan proyek
dilakukan dan menentukan kelayakan spesifikasi yang ditawarkan oleh pihak
pelaksana sebagai opsi lain yang akan digunakan.

Sedangkan tugas dan tanggung jawab ntuk konsultan manajemen konstruksi (MK)
adalah sebagai berikut :

a. Ikut hadir dalam rapat rutin diproyek

b. Menilai prestasi pekerjaan (progress fisik bangunan) yang telah dilaksanakan
dan menerbitkan sertifikat pembayaran kepada pemborong.
c. Membuat laporan keuangan proyek kepada bank jika memang diperlukan oleh
pemilik ( option)
d. Memonitor dan menghitung pekerjaan tambah kurang berdasarkan
perubahanan gambar yang ada.
3. Pelaksana konstruksi

Pelaksana konstruksi juga disebut sebagi kontraktor, kontraktor adalah instansi yang
ditugaskan sebagai pihak pelaksana pembangunna suatu bangunan yang telah
direncanakan. Untuk pembangunan proyek revitalisasi rusun karang anyar ini kontraktor
yang akan melaksanakan adalah PT. Hutama Karya (persero). Kontraktor ini sendiri
memiliki tugas dan tanggung jawab sebagi berikut :

a. Memahami gambar deesain dan spesifikasi teknis sebagi pedoman

pelaksanaan dalam pekerjaan dilapangan nantinya.
b. Dapat mengendalikan proses pembangunan sesuai dengan mutu, waktu, dan
biaya yang telah ditetapkan.
c. Diharapkan dapat bekerja sama dengan konsultan perencana ataupun sub
kontraktro dilapangann.
d. Melaporkan setiap peekrjaan dalam bentuk progress mingguan atau bulanan
kepada pihak konsultan.
e. Melaporkan setiap permasalahan yang berkaitan dengan proses pekerjaan
kepada pihak engineer dilapangan.
f. Melaksanakan proses pembangunan sesuai dengan keinginan owner dan
perencana.
g. Wajib bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan serta siap mengganti rugi
apabila terdapat kegagalan karena kelalaian dalam proses pekerjaan.