RATE OF RETURN ANALYSIS
SI 4226 EKONOMI TEKNIK
Anita Lestari Condro W, S. Pd., M. Eng.
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL – JURUSAN TEKNOLOGI INFRASTRUKTUR & KEWILAYAHAN
INSTITUT TEKNOLOGI SUMATERA
Doa
Robbisrohli Sodri wayassirli amri wahlul 'uqdatanmillisani yafqohu qouli
“Ya Tuhanku, lapangkanlah untukku dadaku, mudahkanlah untukku urusanku, dan
lepaskanlah kekakuan dari lidahku, supaya mereka mengerti perkataanku” (QS. Thoha: 25-
28)
ً ب ز ْدني ِّ ِّع ْلما ً َو ْر ُز ْقني ِّ فَ ْهما
ِّ َر
Rabbi zidni ‘ilman war zuqni fahman
“Yaa Rabb, tambahkanlah ilmu bagiku, dan berilah aku karunia untuk memahaminya”
Definisi Rate of
Return
OUTLINE
Jenis-jenis Rate of
Return
MARR
Contoh Soal
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Tingkat bunga yang menyebabkan terjadinya keseimbangan antara semua DEFINISI
pengeluaran dan semua pemasukan pada suatu periode tertentu.
Rate of Return
(ROR)
Suatu tingkat penghasilan yang mengakibatkan nilai NPW (Net Present
Worth) dari suatu investasi sama dengan nol.
𝑃𝑊𝑝𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 = 𝑃𝑊𝑝𝑒𝑛𝑔𝑒𝑙𝑢𝑎𝑟𝑎𝑛 Metode yang digunakan untuk
Besarnya tingkat suku
menyelesaikan persamaan
bunga (*i) dapat dihitung 𝐹𝑊𝑝𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 = 𝐹𝑊𝑝𝑒𝑛𝑔𝑒𝑙𝑢𝑎𝑟𝑎𝑛 adalah metode Trial and Error
dengan menggunakan
sampai nilai *i diperoleh dengan
salah satu dari analisis 𝐴𝑊𝑝𝑒𝑛𝑑𝑎𝑝𝑎𝑡𝑎𝑛 = 𝐴𝑊𝑝𝑒𝑛𝑔𝑒𝑙𝑢𝑎𝑟𝑎𝑛 interpolasi
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Secara matematis dapat dinyatakan :
atau
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Di samping menggunakan nilai present worth, perhitungan ROR juga bisa menggunakan deret
seragam (annual worth) sehingga akan berlaku hubungan :
Dimana :
EUAR = Equivalent Uniform Annual Revenue
Deret seragam yang menyatakan pendapatan (aliran kas masuk) per tahun
EUAC = Equivalent Uniform Annual Cost
Deret seragam yang menyatakan pengeluaran (aliran kas keluar) per tahun
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Tipe Grafik Hubungan Antara i dengan NPW dan posisi *i (ROR)
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Perhatikan aliran kas pada gambar di bawah ini, hitunglah ROR CONTOH SOAL
dari aliran kas tersebut.
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Dengan demikian, maka nilai (P/F, i%, 8) = 0,3333 akan diperoleh pada I antara 12%
dan 15%. Dari sini kita melakukan interpolasi linier.
15−𝑖 0,3269−0,3333
= 0,3269−0,4039
15−12
15−𝑖 −0,064
= −0,077
3
15-i = 0,2494
i = 15 - 0,2494
i = 14,751%
Jadi ROR dari aliran kas di atas adalah 14,751%
Ilustrasi perbandingan segitiga untuk interpolasi linier
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
JENIS-JENIS ROR
Internal Rate of Apabila diasumsikan bahwa setiap hasil yang diperoleh langsung
Return (IRR) diinvestasikan kembali dengan tingkat ROR yang sama.
Rate of Return External Rate of Apabila hasil yang diperoleh diinvestasikan pada proyek yang lain
(ROR) Return (ERR) dengan ROR yang berbeda.
Explicit Digunakan pada permasalahan dimana terdapat investasi lump
Reinvestment Rate sum tunggal yang diikuti dengan aliran kas netto positif seragam pada
akhir setiap periode selama umur proyek atau investasi tersebut.
of Return (ERRR)
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
• Tingkat bunga yang dipakai patokan dasar dalam mengevaluasi dan membandingkan berbagai
alternative.
• Nilai minimal dari tingkat pengembalian atau bunga yang bisa diterima oleh investor. Dengan
kata lain bila suatu investasi menghasilkan bunga atau tingkat pengembalian (Rate of Return)
yang lebih kecil dari MARR, maka investasi tersebut dinilai tidak ekonomis, sehingga tidak layak
untuk dikerjakan.
Jika IRR > MARR layak diterima
Jika IRR < MARR tidak layak diterima
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
CONTOH SOAL
Suatu proyek dengan investasi sebesar $41,500 akan menghasilkan $19,920 tiap tahun. Dari penghasilan
tersebut dikeluarkan biaya-biaya untuk operasi dan pemeliharaan sebesar $8,300, untuk pajak perseroan
$620, dan $205 untuk asuransi. Proyek ini ditaksir akan berumur 5 tahun dan tidak memiliki harga akhir.
Diharapkan proyek tersebut akan memberikan profit (keuntungan) paling sedikit 8%. Hitunglah IRR
apakah harapan tersebut dapat tercapai.
SOLUSI
Investasi = $41,500
Income tahunan = $19,920 per tahun
Outcome tahunan = biaya OP + biaya pajak + biaya asuransi
= $9,125 per tahun
Pendapatan Bersih = Income - Outcome
=$10,975 per tahun
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
$10,795 $10,795 $10,795 $10,795 $10,795
1 2 3 4 5
$41,500
- $41,500 + $10,795 (P/A, i%, 5) = 0
(P/A, i%, 5) = 3,8444…….. Xo (3,8444−3,7908)
i = IRR =10% (3,9927−3,7908) (10−8)%
Dari tabel bunga, present worth factor berada pada :
i 1 = 8% maka (P/A, 8%, 5) = 3,9927……….X1 i = IRR =9,47%
i 2 = 10% maka (P/A, 10%, 5) = 3,7908…….X2
Kesimpulannya, karena IRR = 9,47% > 8%
(𝑋0 − 𝑋2 ) (Profit) maka harapan tersebut tercapai
i = IRR = 𝑖2 (𝑋1 −𝑋2 )
(𝑖2 − 𝑖1 )%
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
CONTOH SOAL
Seorang investor akan membeli sebuah aset seharga $109,000. Pada akhir tahun ke 7 aset tersebut
dapat dijual seharga $220,000 dengan komisi penjualan 5%. Hitunglah IRR jika data aliran uang
adalah sebagai berikut :
Tahun Penerimaan ($) Pengeluaran ($)
0 - -
1 15,000 5,000
2 18,000 5,500
3 18,000 5,700
4 18,000 4,500
5 18,000 3,600
6 18,000 4,300
7 17,000 4,100
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Penyelesaian :
Income = $220,000 x 0,95 + $17,000
Silakan dilanjutkan
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
TUGAS
1. Seorang investor membeli sebidang tanah seharga Rp 200 juta dan
menjualnya 10 tahun kemudian dengan harga Rp 900 juta. Pajak yang di
tanggung oleh investor adalah Rp 400.000,00 pada tahun pertama,
Rp 500.000,00 pada tahun kedua dan seterusnya naik tiap tahun
sebesar Rp 100.000,00. Berapakah ROR dari tanah tersebut?
2. Seorang pegawai akan menginvestasikan uangnya sejumlah Rp 10 juta
pada sebuah perusahaan kecil. Ia mengestimasikan akan memperoleh
dividen setiap akhir tahun sebesar Rp 3 juta selama 4 tahun dan pada
akhir tahun keempat ia juga bisa menarik modal awalnya.
Hitunglah ROR dari investasi tersebut!
KK Manajemen Rekayasa Konstruksi - Teknik Sipil
Jurusan Teknologi Infrastruktur dan Kewilayahan
Institut Teknologi Sumatera
Doa
Allahumma inni astaudi’uka ma ‘allamtanihi fardudhu ilayya ‘inda hajati ilaihi wa laa
tansanihi ya rabbal ‘alamina.
“Ya Allah, sesungguhnya aku menitipkan pada-Mu apa yang telah Engkau ajarkan
kepadaku, maka kembalikanlah padaku saat aku membutuhkannya dan janganlah
Engkau jadikan aku lupa padanya, wahai Tuhan semesta alam.”
TERIMA KASIH