L o a d i n g

Oleh [Link] Learning Center

No : 00235/BD-Mul/VII/2022 Tanggal 14 Juli 2022
SUDIRMAN PARK
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 35 Unit B-5, Unit B-8, &
Unit C-12 Jakarta
Pusat, DKI Jakarta, Indonesia
 DAFTAR ISI

I. Pendahuluan .................................................................................................................. 1
1. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan .......................................................................... 1
2. Objek Pajak Bumi dan Bangunan ........................................................................... 2
3. Klasifikasi Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan, Perhutanan dan
Pertambangan ............................................................................................................... 3
1) Sektor Perkebunan.............................................................................................. 4
2) Sektor Perhutanan .............................................................................................. 6
3) Sektor Pertambangan........................................................................................ 8
4) Latihan Soal dan Pembahasan.......................................................................... 14
a. Latihan Soal Subjek PBB ...................................................................................... 14
b. Latihan Soal Objek PBB ....................................................................................... 14
II. Dasar Pengenaan dan Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan ................................ 14
1. Dasar Hukum ........................................................................................................ 14
2. Nilai Jual Objek Pajak ........................................................................................... 15
3. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak .............................................................. 32
4. Nilai Jual Kena Pajak ............................................................................................ 33
5. Tarif Pajak Bumi Bangunan .................................................................................. 33
6. Latihan Soal Penghitungan PBB-P3 ..................................................................... 33
1) Perhitungan PBB Perkebunan ........................................................................... 33
2) Perhitungan PBB Perhutanan............................................................................ 35
3) Perhitungan PBB Pertambangan....................................................................... 37
III. Surat Pemberitahuan Objek Pajak, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang, Surat
Ketetapan Pajak, dan Surat Tagihan Pajak (Pasal 9) ................................................... 39
1. Dasar Hukum ........................................................................................................ 39
2. Surat Pemberitahuan Objek Pajak ........................................................................ 39
3. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang ................................................................... 44
4. Surat Ketetapan Pajak .......................................................................................... 45
5. Surat Tagihan Pajak ............................................................................................. 47
IV. Keberatan dan Banding................................................................................................ 48
1. Keberatan ............................................................................................................. 48
2. Banding ................................................................................................................ 52

i
I. Pendahuluan

Pajak Bumi dan Bangunan (“PBB”) adalah pungutan atas tanah dan bangunan
yang muncul karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi bagi
seseorang atau badan yang memiliki suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat
darinya.

PBB merupakan pajak yang dipungut dengan cara Official Assessment System dan
termasuk jenis pajak objektif. Artinya pajak yang pengenaan nya dengan
memperhatikan objek terlebih dahulu, yaitu berupa benda, keadaan, perbuatan,
peristiwa yang membuat hutang pajak, kemudian ditetapkan subjeknya, tanpa
mempersoalkan apakah subjek bertempat tinggal di Indonesia atau tidak. Semua
bumi dan semua bangunan pada dasarnya adalah objek PBB kecuali diatur lain
oleh peraturan perundang-undangan.

1. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Subjek pajak yang dikenai pajak PBB adalah orang atau badan yang secara
nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan
(Pasal 4 Ayat (1) UU Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (“UU 12/1994”)).

Pengertian badan menurut UU KUP adalah sekumpulan orang dan atau modal
yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun tidak melakukan
usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan
lainnya, Badan Usaha Milik Negara atau Daerah dengan nama dan dalam
bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun, persekutuan,
perkumpulan, yayasan, organisasi masyarakat, organisasi sosial politik, atau
organisasi yang sejenis, lembaga, bentuk usaha tetap dan bentuk badan lainnya
termasuk reksadana.

Dalam PBB, yang harus menjadi subjek pajak tidak harus memiliki objek PBB,
dan yang dapat dikenakan PBB tidak hanya sebatas Bumi nya saja namun bisa
atas Bangunan nya saja.

Apabila terdapat objek PBB yang tidak jelas diketahui siapa subjeknya, maka
Direktur Jenderal Pajak (“DJP”) dapat menentukan siapa subjek atas PBB
tersebut.

Terhadap penentuan ini, subjek yang ditentukan oleh DJP dapat memberikan
surat keterangan yang menerangkan bahwa ia bukanlah wajib pajak atas PBB
tersebut. Dalam jangka waktu 1 (satu) bulan sejak diterimanya surat keterangan
tersebut, DJP menerbitkan keputusan sebagai berikut:

 Menyetujui, sehingga penetapan sebagai wajib pajak dibatalkan; atau

1
  Tidak menyetujui, sehingga diterbitkan surat keputusan penolakan yang
disertai dengan alasan-alasannya; atau

 Apabila telah telat jangka waktu 1 (satu) bulan tidak ada keputusan dari DJP,
maka surat keterangan dianggap disetujui.

2. Objek Pajak Bumi dan Bangunan

PBB merupakan Pajak Objektif, yang berarti semua bumi dan semua bangunan
adalah Objek PBB.

Khusus untuk objek Perdesaan dan Perkotaan peraturan pajaknya diatur dalam
Undang-Undang No. 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU
28/2009”) yang mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2010. Berdasarkan UU
28/2009, PBB Pedesaan dan Perkotaan (“PBB - P2”) merupakan pajak yang
dikelola oleh pemerintah daerah. Sedangkan sektor Perkebunan, Perhutanan
dan Pertambangan (“PBB - P3”) pemungutan nya masih dilakukan oleh
Pemerintah Pusat dan ketentuan nya diatur dalam Undang-undang No. 12/1985
diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 12/1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan (“UU 12/1994”).

Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah bumi dan/atau bangunan (Pasal 2
Undang-Undang No. 12/1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (“UU
12/1994”)). Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawah
nya. Sedangkan Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Yang termasuk ke dalam
pengertian Bangunan diantaranya adalah: jalan tol, jalan lingkungan dalam suatu
komplek bangunan, kolam renang, pagar mewah, tempat olahraga, taman
mewah, galangan kapal, kilang minyak, menara, dan lain sebagainya. Namun
tidak semua objek bumi dan bangunan merupakan objek PBB.

Berdasarkan Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang No. 12/1994 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan (“UU 12/1994”) Objek Bumi dan/atau Bangunan yang tidak termasuk
dalam objek PBB diantaranya adalah:

 Bangunan yang digunakan untuk melayani kepentingan umum seperti tempat

ibadah, rumah sakit, gedung sekolah, dan tempat-tempat umum lainnya yang
tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. Yang dimaksud tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan adalah bahwa objek pajak itu
diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan nyata tidak untuk mencari
keuntungan. Hal ini diketahui dari anggaran dasar dan anggaran rumah tangga
dari yayasan/ badan yang bergerak di bidang ibadah, sosial, kesehatan,
pendidikan, dan kebudayaan (termasuk hutan wisata milik negara sesuai Pasal 2
Undang-Undang No. 41 Tahun 1999 diubah terakhir Undang-Undang No. 19
Tahun 2004 Tentang Kehutanan Menjadi Undang-Undang (“UU 19/2004”));
 Kuburan, peninggalan purbakala, dan sejenisnya;

2
  Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani
suatu hak;
 Bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik;
 Bangunan yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional
yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Objek pajak PBB yang digunakan oleh Negara dalam rangka penyelenggaraan
pemerintahan, pengenaan pajaknya diatur dalam suatu Peraturan Pemerintah.
Jadi pada dasarnya Bumi dan/atau Bangunan tersebut tetap merupakan objek
PBB, namun pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dalam Peraturan
Pemerintah.

Dalam melakukan penghitungan PBB yang terutang, terlebih dahulu dilakukan

pengelompokan bumi dan bangunan beserta nilai jualnya (klasifikasi bumi dan
bangunan).

Faktor-faktor dalam menentukan Faktor-faktor dalam menentukan

klasifikasi bumi/ tanah: klasifikasi bangunan:

 Letak;  Bahan yang digunakan;

 Peruntukan;  Rekayasa;
 Pemanfaatan;  Letak;
 Kondisi lingkungan dan lain-lain.  Kondisi lingkungan dan lain-lain.

3. Klasifikasi Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan, Perhutanan dan

Pertambangan

Objek PBB – P3 diklasifikasikan menjadi 4 (empat) sektor, terdiri dari:

 PBB Sektor Perkebunan;

 PBB Sektor Perhutanan;
 PBB Sektor Pertambangan yang dibagi menjadi:
 Pertambangan Minyak dan Gas Bumi;
 Pertambangan Panas Bumi;
 Pertambangan Mineral dan Batubara;
 PBB Sektor Lainnya.

Adapun dasar hukum yang relevan dari PBB – P3 adalah sebagai berikut :

 Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (“PMK 186/2019”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 45/2013 tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan Sektor Pertambangan Untuk

3
 Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi, Dan Panas Bumi diubah
terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 31/2014 tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan bangunan Sektor Perkebunan diubah
terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 42/2015 tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perhutanan diubah
terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 47/2015 tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan Untuk
Pertambangan Mineral dan Batubara diubah terakhir Peraturan Direktur
Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat Pemberitahuan Objek Pajak
Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 19/2019 diubah terakhir

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. 53/2016 tentang Tata Cara
Penatausahaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan Untuk
Pertambangan Mineral dan Batubara (“SEDJP 53/2016”).

1) Sektor Perkebunan

a. Dasar Hukum Sektor Perkebunan

 Peraturan Menteri Keuangan No. 186/2019 tentang Klasifikasi Objek

Pajak dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (“PMK 186/2019”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 31/2014 tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan bangunan Sektor Perkebunan diubah
terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 19/2019 diubah terakhir

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”).

4
b. Objek PBB Sektor Perkebunan

PBB Perkebunan adalah pajak atas bumi dan bangunan yang berada di
dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan.

Bumi sebagaimana dimaksud meliputi:

 Areal yang dikenakan PBB Perkebunan, berupa:

 Areal Produktif;
 Areal Belum Produktif, meliputi areal (i) yang belum diolah, (ii) yang sudah
diolah tetapi belum ditanami, dan (iii) pembibitan;
 Areal Tidak Produktif;
 Areal Pengaman; dan
 Areal Emplasemen

 Areal Lainnya (areal yang tidak dikenakan PBB Perkebunan).

Bangunan sebagaimana dimaksud merupakan konstruksi teknik yang ditanam

atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Kegiatan usaha perkebunan sebagaimana dimaksud meliputi:

 Usaha budidaya tanaman perkebunan yang diberikan Izin Usaha

Perkebunan untuk Budidaya (IUP-B); dan
 Usaha budidaya tanaman perkebunan yang terintegrasi dengan usaha
pengolahan hasil perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan (IUP).

Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan meliputi:

 Wilayah yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang

mempunyai hak guna usaha atau yang sedang dalam proses mendapatkan
hak guna usaha; dan
 Wilayah di luar hak guna usaha atau yang sedang dalam proses
mendapatkan hak guna usaha yang merupakan satu kesatuan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan.

Wilayah di luar hak guna usaha atau yang sedang dalam proses
mendapatkan hak guna usaha yang merupakan satu kesatuan yang digunakan
untuk kegiatan usaha perkebunan, merupakan wilayah yang secara fisik tidak
terpisahkan dengan areal yang dikenakan PBB Perkebunan.

Wilayah yang sedang dalam proses mendapatkan hak guna usaha meliputi:

Wilayah yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang hak guna
usahanya sedang dalam proses perpanjangan; dan
Wilayah yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan dan telah memiliki
izin usaha perkebunan yang hak guna usahanya wajib diselesaikan.

5
2) Sektor Perhutanan

a. Dasar Hukum Sektor Perhutanan

 Peraturan Menteri Keuangan No.186/PMK.03/2019 (“PMK 186/2019”)

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-42/PJ/2015 diubah terakhir

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-19/PJ/2015 diubah terakhir

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”).

b. Objek PBB Perhutanan

PBB Perhutanan adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang berada
di dalam kawasan digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan.

Bumi sebagaimana dimaksud meliputi:

 Areal yang dikenakan PBB Perhutanan, berupa:

 Areal Produktif meliputi:
 areal yang ditanami pada Hutan Tanaman;
 areal blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/
pemungutan hasil hutan kayu; dan
 areal blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin
pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu;
 Areal Belum Produktif meliputi:
 areal yang belum ditanami baik areal yang belum diolah dan/atau
sudah diolah pada Hutan Tanaman;
 areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan Alam
dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu; dan
 areal yang dapat dipanen selain blok pemanenan pada Hutan Alam
dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu;
 Areal Tidak Produktif;
 Areal Pengaman; dan
 Areal Emplasemen;
 Areal Lainnya, yaitu areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan
untuk kegiatan usaha perhutanan yang tidak dikenakan PBB sebagaimana
diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang No. 12/1994 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan (“UU 12/1994”).

6
Bangunan sebagaimana dimaksud merupakan konstruksi teknik yang ditanam
atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Kegiatan usaha perhutanan adalah kegiatan yang diberikan:

 Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Kayu (“IUPHHK”) termasuk IUPHHK-

RE;
 Izin Usaha Pemanfaatan Hasil Hutan Bukan Kayu (“IUPHHBK”);
 Izin Pemungutan Hasil Hutan Kayu;
 Izin Pemungutan Hasil Hutan Bukan Kayu;
 Hak Pengusahaan Hutan;
 Hak Pemungutan Hasil Hutan; atau
 Izin lainnya yang sah, antara lain berupa penugasan khusus terkait dengan
usaha pemanfaatan dan pemungutan hasil hutan pada hutan produksi.

Kawasan perhutanan sebagaimana dimaksud meliputi:

 areal sebagaimana tercantum dalam IUPHHK-HA dan/atau IUPHHBK-HA,

IUPHHK-RE, IUPHHK-HTI dan/atau IUPHHBK-HT, atau penugasan dari
pemerintah kepada Perusahaan Umum Kehutanan Negara (Perum
Perhutani) berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
 areal di luar areal sebagaimana dimaksud dalam huruf a yang merupakan
satu kesatuan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan dan secara
fisik tidak terpisahkan.

Jika terdapat areal pada kawasan perhutanan sebagaimana dimaksud pada

huruf d), merupakan objek pajak yang tidak dikenakan PBB sebagaimana
diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Undang-Undang No. 12/1994 tentang Pajak
Bumi dan Bangunan (“UU 12/1994”) (objek yang tidak dikenakan PBB).

Jika terdapat areal pada kawasan perhutanan sebagaimana dimaksud pada

huruf d) yang dipunyai haknya dan/atau dimanfaatkan sepenuhnya
secara nyata dan sah oleh selain subjek pajak atau wajib pajak, maka areal
tersebut tidak dikenakan PBB.

Areal yang secara fisik tidak terpisahkan sebagaimana dimaksud meliputi:

 areal yang memiliki 1 (satu) titik koordinat atau lebih, yang sama dengan titik
koordinat areal, dengan atau tanpa pembatas; atau
 areal yang terhubung dengan areal lain melalui sungai, parit, jalan, atau
jembatan.

7
3) Sektor Pertambangan

a. Dasar Hukum Sektor Pertambangan

 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 186/2019 (“PMK 186/2019”)

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 45/2013 Tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan Untuk
Pertambangan Minyak Bumi, Gas Bumi, dan Panas Bumi diubah
terakhir diubah terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021
Tentang Surat Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan
(“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 47/2015 Tentang Tata Cara

Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Tata Cara Pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan untuk Pertambangan
Mineral dan Batu Bara diubah terakhir Peraturan Direktur Jenderal Pajak
No. 23/2021 Tentang Surat Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi
Bangunan (“PDJP 23/2021”);

 Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 19/2019 diubah terakhir

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. 23/2021 Tentang Surat
Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi Bangunan (“PDJP 23/2021”).

 Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak No. 53/2016 (“SEDJP 53/2016”)

b. Objek Pajak Bumi dan Bangunan dari Pertambangan Minyak dan Gas
Bumi

PBB Migas adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang berada di
dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
Minyak Bumi dan Gas Bumi.

Bumi terdiri dari:

Permukaan bumi, meliputi:

 Tanah dan/atau perairan pedalaman (onshore);
 Perairan lepas pantai (offshore); dan/atau
 Tubuh bumi.

Tubuh bumi meliputi Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi sebagaimana
tercantum dalam Kontrak Kerja Sama.

Permukaan bumi Permukaan bumi Tubuh bumi terdiri

onshore terdiri dari: offshore terdiri dari: dari:

8
 Areal yang dikenakan  Areal Offshore; dan  Tubuh Bumi
PBB Migas, berupa:  Areal Lainnya (yang
Eksplorasi; atau
 Areal Produktif; tidak dikenakan PBB  Tubuh Bumi
 Areal Belum Minyak dan Gas Eksploitasi.
Produktif; Bumi).

 Areal Tidak
Produktif; dan
 Areal
Emplasemen;
 Areal Lainnya (yang
tidak dikenakan PBB
Minyak dan Gas
Bumi).

Bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara

tetap pada tanah dan/atau perairan.

Kawasan pertambangan minyak dan/atau gas bumi meliputi:

 Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi sebagaimana tercantum dalam Kontrak
Kerja Sama; dan
 Areal di luar Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi sebagaimana dimaksud
dalam huruf a yang merupakan satu kesatuan yang digunakan untuk
kegiatan usaha pertambangan minyak dan/atau gas bumi dan secara fisik
tidak terpisahkan.

Jika terdapat areal permukaan bumi di dalam kawasan sebagaimana dimaksud

pada huruf d) yang tidak dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaatnya
oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak, maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi Offshore meliputi

areal permukaan bumi di dalam kawasan yang telah dimiliki oleh Subjek Pajak
atau Wajib Pajak dengan suatu hak atas tanah dan/atau diperoleh manfaatnya
oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak dan digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan minyak dan/atau gas bumi termasuk fasilitas dan penunjangnya.

Jika terdapat areal Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi

Offshore sebagaimana dimaksud pada huruf e) yang merupakan objek pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU 12/1994 (objek yang tidak
dikenakan PBB), maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Areal yang secara fisik tidak terpisahkan meliputi:

 areal yang memiliki 1 (satu) titik koordinat atau lebih, yang sama dengan titik
koordinat Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) huruf a, dengan atau tanpa pembatas; atau

9
  areal yang terhubung dengan Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a melalui sungai, jaringan pipa,
jalan, atau jembatan

c. Objek Pajak Bumi dan Bangunan dari Pertambangan Panas Bumi

PBB Panas Bumi adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang berada
di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan
Panas Bumi.

Bumi yang berada di dalam kawasan pertambangan untuk pengusahaan panas

bumi meliputi:

 Permukaan Bumi Onshore;

 Permukaan Bumi Offshore; dan/atau
 tubuh bumi.

Tubuh bumi meliputi Wilayah Kerja Panas Bumi sebagaimana tercantum

dalam dokumen Izin Panas Bumi, Kuasa Pengusahaan Sumber Daya Panas
Bumi, Kontrak Operasi Bersama Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, Izin
Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, atau penugasan pengusahaan panas
bumi.

Permukaan bumi Permukaan bumi Tubuh bumi terdiri dari:

onshore terdiri dari: offshore terdiri dari:

 Areal yang  Areal yang  Tubuh Bumi Eksplorasi;

dikenakan PBB dikenakan PBB atau
Panas Bumi, Migas, berupa  Tubuh Bumi Eksploitasi.
berupa: Areal Offshore; dan
 Areal Produktif;  Areal Lainnya
 Areal Belum (yang tidak
Produktif; dikenakan PBB
Minyak dan Gas
 Areal Tidak Bumi).
Produktif; dan
 Areal
Emplasemen;
 Areal Lainnya (yang
tidak dikenakan
PBB Panas Bumi).

Bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara

tetap pada tanah dan/atau perairan.

Kawasan pertambangan untuk pengusahaan panas bumi meliputi:

10
  Wilayah Kerja Panas Bumi sebagaimana tercantum dalam Izin Panas Bumi,
Kuasa Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, Kontrak Operasi Bersama
Pengusahaan Sumber Daya Panas Bumi, Izin Pengusahaan Sumber Daya
Panas Bumi, atau penugasan pengusahaan panas bumi; dan
 areal di luar Wilayah Kerja Panas Bumi sebagaimana dimaksud dalam huruf
a yang merupakan satu kesatuan yang digunakan untuk pengusahaan
panas bumi dan secara fisik tidak terpisahkan.

Jika terdapat areal permukaan bumi di dalam kawasan sebagaimana dimaksud

pada huruf d) yang tidak dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaatnya
oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak, maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi Offshore meliputi

areal permukaan bumi di dalam kawasan yang telah dimiliki oleh Subjek Pajak
atau Wajib Pajak dengan suatu hak atas tanah dan/atau diperoleh manfaatnya
oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak dan digunakan untuk pengusahaan panas
bumi termasuk fasilitas dan penunjangnya.

Jika terdapat areal Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi

Offshore sebagaimana dimaksud pada huruf e) yang merupakan objek pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU 12/1994 (objek yang tidak
dikenakan PBB), maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Areal yang secara fisik tidak terpisahkan meliputi:

 areal yang memiliki 1 (satu) titik koordinat atau lebih, yang sama dengan
titik koordinat Wilayah Kerja Panas Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) huruf a, dengan atau tanpa pembatas; atau
 areal yang terhubung dengan Wilayah Kerja Panas Bumi sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) huruf a melalui sungai, jaringan pipa, jalan, atau
jembatan.

d. Objek Pajak Bumi dan Bangunan dari Pertambangan Mineral dan

Batubara

PBB Mineral dan Batubara adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan
yang berada di kawasan yang digunakan untuk kegiatan pertambangan
mineral dan batubara.

Bumi yang berada di dalam kawasan pertambangan mineral atau batubara

meliputi:

 Permukaan Bumi Onshore;

 Permukaan Bumi Offshore; dan/atau

 tubuh bumi

11
Tubuh bumi meliputi wilayah sebagaimana tercantum dalam dokumen Izin
Usaha Pertambangan, Izin Usaha Pertambangan Khusus, Izin Pertambangan
Rakyat, Kontrak Karya, atau Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan
Batubara.

Permukaan bumi Permukaan bumi Tubuh bumi terdiri dari:

onshore terdiri dari: offshore terdiri dari:

 Areal Objek Pajak  Areal Objek Pajak  Tubuh Bumi

Onshore, berupa: Offshore; dan Eksplorasi; atau
 Areal Belum  Areal Lainnya.  Tubuh Bumi Operasi
Produktif (terdiri Produksi.
dari Areal
Cadangan
Produksi dan
Areal Belum
Dimanfaatkan);
 Areal Tidak
Produktif;
 Areal
Emplasemen;
dan
 Areal Pengaman.
 Areal Produktif;
 Areal Lainnya.

Bangunan merupakan konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara

tetap pada tanah dan/atau perairan.

Kawasan pertambangan mineral atau batubara meliputi:

 Areal sebagaimana tercantum dalam Izin Usaha Pertambangan, Izin Usaha

Pertambangan Khusus, Izin Pertambangan Rakyat, Kontrak Karya, atau
Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara; dan
 Areal di luar areal sebagaimana dimaksud pada huruf a yang merupakan
satu kesatuan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan mineral
atau batubara dan secara fisik tidak terpisahkan.

Jika terdapat areal permukaan bumi di dalam kawasan sebagaimana dimaksud

pada huruf d) yang tidak dipunyai haknya dan tidak diperoleh manfaatnya
oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak, maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi Offshore meliputi

areal permukaan bumi di dalam kawasan yang telah dimiliki oleh Subjek Pajak
atau Wajib Pajak dengan suatu hak atas tanah dan/atau diperoleh manfaatnya

12
 oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak dan digunakan untuk kegiatan usaha
pertambangan mineral atau batubara termasuk fasilitas dan penunjangnya.

Jika terdapat areal Permukaan Bumi Onshore dan/atau Permukaan Bumi

Offshore sebagaimana dimaksud pada huruf e) yang merupakan objek pajak
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UU 12/1994 (objek yang tidak
dikenakan PBB), maka areal tersebut tidak dikenakan PBB.

Areal yang secara fisik tidak terpisahkan meliputi:

 Areal yang memiliki 1 (satu) titik koordinat atau lebih, yang sama dengan titik
koordinat areal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a, dengan atau
tanpa pembatas; atau
 Areal yang terhubung dengan areal sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
huruf a melalui sungai, jaringan pipa, konveyor, jalan, atau jembatan.

e. Objek PBB Sektor Lainnya

PBB Sektor Lainnya adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan selain
objek pajak sektor perkebunan, sektor perhutanan, sektor pertambangan
minyak dan gas bumi, sektor pertambangan panas bumi, dan sektor
pertambangan mineral dan batubara, yang (i) berada di wilayah perairan
NKRI yang meliputi laut pedalaman, perairan kepulauan, laut teritorial,
Zona Ekonomi Eksklusif Indonesia, atau perairan di dalam Batas Landas
Kontinen Indonesia; dan (ii) selain objek PBB P2 (Pedesaan dan
Perkotaan).

Bumi sebagaimana dimaksud meliputi perairan yang digunakan untuk:

 Perikanan tangkap (yang telah diberikan Surat Izin Usaha Perikanan oleh
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
kelautan dan perikanan);
 Pembudidayaan ikan (yang telah diberikan Surat Izin Usaha Perikanan oleh
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
kelautan dan perikanan);
 Jaringan pipa;
 Jaringan kabel;
 Ruas jalan tol; atau
 Fasilitas penyimpanan dan pengolahan meliputi Floating Storage dan
Offloading (“FSO”), Floating Production System (“FPS”), Floating
Processing Unit (“FPU”), Floating Storage Unit (“FSU”), Floating Production
and Offloading (“FPSO”), Floating Storage Regasification Unit (“FSRU”).

Bangunan sebagaimana dimaksud merupakan konstruksi teknik yang ditanam

atau dilekatkan secara tetap pada bumi di wilayah perairan NKRI, meliputi:

13
  Jaringan pipa;
 Jaringan kabel;
 Ruas jalan tol; atau
 Fasilitas penyimpanan dan pengolahan, FSO, FPS, FPU, FSU, FPSO,
FSRU.

4. Latihan Soal dan Pembahasan

1) Latihan Soal Subjek PBB

No. Latihan Soal Pembahasan

1. Subjek pajak atau wajib pajak berkewajiban untuk 30 (tiga puluh) hari
menyampaikan SPOP LSPOP dalam Sektor (Dasar hukumnya Pasal
perkebunan ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama 6 PDJP 31/2014)
paling lama … setelah tanggal diterimanya SPOP
dan LSPOP oleh subjek pajak atau wajib pajak.

2) Latihan Soal Objek PBB

No. Latihan Soal Pembahasan

1. Di bawah ini yang tidak termasuk objek PBB  Taman Makam

adalah: Pahlawan Cikutra di
 Perkebunan teh di Lembang, Jawa Barat;
Kota Bandung, Jawa
Barat
 Tambang emas di Tembagapura, Papua;
(Dasar hukumnya Pasal 3
 Taman Makam Pahlawan Cikutra di Kota UU 12/1994)
Bandung, Jawa Barat;
 Tambang minyak Lhokseumawe, Aceh.

II. Dasar Pengenaan dan Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

1. Dasar Hukum

 Peraturan Menteri Keuangan No. 131/PMK.03/2017 tentang Penatausahaan

Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Pertambangan Untuk Pertambangan
Minyak Bumi, Gas Bumi, Dan Panas Bumi diubah terakhir Peraturan Menteri
Keuangan No. 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual
Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (“PMK
186/2019”);

14
  Peraturan Menteri Keuangan No. 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan
Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan (“PMK 186/2019”);

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak. Besarnya PBB
terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena
Pajak.

2. Nilai Jual Objek Pajak

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”), yaitu harga rata-
rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan apabila
tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek
pengganti.

NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP
bangunan. NJOP ditetapkan oleh Penilai Pajak meliputi NJOP bumi dan NJOP
bangunan untuk menilai objek PBB.

Terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian yang dapat dilakukan untuk menentukan

besarnya NJOP, yaitu:

 Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) atau bisa juga disebut
dengan Metode Perbandingan Harga yaitu menentukan nilai suatu objek
(properti) dengan cara membandingkan objek yang dinilai dengan objek lain
yang sejenis yang telah diketahui nilai jualnya. Pasal 1 angka 6 Peraturan
Menteri Keuangan No. 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Penetapan
Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
(“PMK 186/2019”);

 Pendekatan Biaya (Cost Approach) yaitu menentukan nilai suatu objek

(properti) dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut. Biaya yang diperhitungkan adalah biaya
bangunan baru kemudian dikurangi dengan penyusutan yang ada. Pasal 1
angka 7 Peraturan Menteri Keuangan No. 186/PMK.03/2019 tentang
Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan (“PMK 186/2019”);

 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) atau bisa juga disebut

Pendekatan Kapitalisasi yaitu menentukan nilai suatu objek (properti) dengan
cara mengkapitalisasikan pendapatan bersih dari objek tersebut dengan
suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Pasal 1 angka 8 Peraturan Menteri
Keuangan No. 186/PMK.03/2019 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual
Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (“PMK
186/2019”);

15
Penentuan NJOP tersebut hanya bertujuan untuk menentukan perhitungan PBB
terutang, sehingga tidak dapat dijadikan acuan untuk menentukan harga jual
suatu objek PBB tersebut. Hal ini dapat dilihat mengingat NJOP pada SPPT
(Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) ditetapkan setiap tanggal 1 Januari tahun
pajak bersangkutan.

Tata Cara Penetapan NJOP PBB

Sektor Perkebunan

Bumi dalam objek PBB Perkebunan Penentuan NJOP Buminya

meliputi:

Areal Produktif Perkebunan merupakan NJOP Areal Produktif berupa (i) Tanah
areal yang telah ditanami tanaman ditentukan berdasarkan Perbandingan
perkebunan, meliputi tanah dan Harga dengan Objek Lain yang
pengembangan tanah berupa tanaman; Sejenis, dan (ii) Pengembangan Tanah
ditentukan berdasarkan penghitungan
Biaya Investasi Tanaman.

Areal Belum Produktif Perkebunan NJOP Areal Belum Produktif ditentukan

merupakan areal yang belum ditanami berdasarkan Perbandingan Harga
tanaman perkebunan, meliputi areal yang dengan Objek Lain yang Sejenis.
belum diolah, areal yang sudah diolah
tetapi belum ditanami, dan areal
pembibitan;

Areal Tidak Produktif Perkebunan NJOP Areal Tidak Produktif ditentukan

merupakan areal yang tidak dapat berdasarkan Perbandingan Harga
diusahakan untuk kegiatan usaha dengan Objek Lain yang Sejenis.
perkebunan;

Areal Pengaman Perkebunan NJOP Areal Pengaman ditentukan

merupakan areal yang dimanfaatkan berdasarkan penyesuaian terhadap
sebagai pendukung dan pengaman NJOP bumi per meter persegi untuk
kegiatan usaha perkebunan; dan Areal Belum Produktif Perkebunan.

Areal Emplasemen Perkebunan NJOP Areal Emplasemen ditentukan

merupakan areal yang di atasnya berdasarkan Perbandingan Harga
dimanfaatkan untuk bangunan serta dengan Objek Lain yang Sejenis.
fasilitas penunjangnya.

NJOP bumi untuk PBB Sektor Perkebunan merupakan penjumlahan NJOP bumi
untuk Areal Produktif Perkebunan, Areal Belum Produktif Perkebunan, Areal Tidak
Produktif Perkebunan, Areal Pengaman Perkebunan, dan Areal Emplasemen
Perkebunan.

16
NJOP bangunan untuk PBB Sektor Perkebunan ditentukan berdasarkan Nilai
Perolehan Baru.

Tata Cara Penetapan NJOP PBB

Sektor Perhutanan

Bumi dalam objek PBB Perhutanan Penentuan NJOP Buminya

meliputi:

 Areal Produktif Perhutanan NJOP bumi untuk Areal Produktif

merupakan: Perhutanan ditentukan berdasarkan Nilai
Jual Pengganti yang merupakan hasil
 Areal blok tebangan pada Hutan
perkalian pendapatan bersih hasil hutan
Alam dengan IUPHHK-HA
dan/atau areal blok pemanenan dengan Angka Kapitalisasi.
pada Hutan Alam dengan NJOP bumi untuk Areal Produktif
IUPHHBK-HA; atau Perhutanan berupa:
 Areal yang telah ditanami pada Neto x Angka Kapitalisasi = Nilai Jual Pengganti
Hutan Tanaman dengan
IUPHHK-HTI dan/atau  Tanah, ditentukan berdasarkan
IUPHHBK-HT, atau penugasan Perbandingan Harga dengan Objek
dari pemerintah kepada Lain yang Sejenis; dan
Perusahaan Umum Kehutanan  Pengembangan tanah, ditentukan
Negara (Perum Perhutani) berdasarkan penghitungan Biaya
berdasarkan ketentuan Investasi Tanaman
peraturan perundang-
undangan, meliputi tanah dan
pengembangan tanah berupa
tanaman.

 Pendapatan bersih hasil hutan merupakan pendapatan kotor hasil hutan

dikurangi Biaya Produksi Perhutanan.
Bruto – Biaya Produksi = Neto

 Pendapatan kotor hasil hutan merupakan hasil perkalian jumlah produksi hasil
hutan dengan harga jual hasil hutan.
Jumlah Produksi x Harga Jual = Bruto

 Jumlah produksi hasil hutan merupakan jumlah produksi hasil hutan kayu dan/atau
jumlah produksi hasil hutan bukan kayu, yang dihitung dalam tahun terakhir
sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
Produksi Kayu Setahun + Produksi Bukan Kayu Setahun = Jumlah Produksi

17
 Harga jual hasil hutan merupakan harga jual rata-rata hasil hutan kayu dan/atau
harga jual rata-rata hasil hutan bukan kayu, yang dihitung dalam tahun terakhir
sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
 Harga jual rata-rata hasil hutan kayu merupakan harga jual rata-rata hasil hutan
Harga Jual Rata-rata Kayu Setahun + Harga Jual Rata-rata Bukan Kayu Setahun = Harga Jual

Harga Jual Rata-rata di log pond/log yard = Harga Jual Rata-rata

kayu yang terjadi pada tempat penimbunan kayu (log pond atau log yard).
 Biaya Produksi Perhutanan dihitung dengan mengalikan Rasio Biaya Produksi
dengan pendapatan kotor hasil hutan.
Rasio Biaya Produksi x Bruto = Biaya Produksi

 Areal Belum Produktif Perhutanan NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif
merupakan: Perhutanan ditentukan berdasarkan
 Areal yang dapat ditebang selain Perbandingan Harga dengan Objek Lain
blok tebangan pada Hutan Alam yang Sejenis.
dengan IUPHHK-HA dan/atau
areal yang dapat dipanen selain
blok pemanenan pada Hutan
Alam dengan IUPHHBK-HA;
atau
 Areal yang belum ditanami baik
areal yang belum diolah dan/atau
areal yang sudah diolah pada
Hutan Tanaman dengan
IUPHHK-HTI dan/atau
IUPHHBK-HT, atau penugasan
dari pemerintah kepada
Perusahaan Umum Kehutanan
Negara (Perum Perhutani)
berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

 Areal Tidak Produktif Perhutanan NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif
merupakan: Perhutanan ditetapkan dengan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
 Areal pada Hutan Alam dengan
IUPHHK-RE yang belum tercapai
keseimbangan ekosistem dan
belum ada pemanfaatan hasil
hutan bukan kayu; dan/atau
 Areal yang tidak dapat
diusahakan untuk kegiatan
usaha perhutanan, yang meliputi

18
 areal tidak layak kelola, areal
pengelolaan sosial dan tanaman
kehidupan, areal yang
dimanfaatkan oleh selain Subjek
Pajak atau Wajib Pajak secara
tidak sah, serta areal yang
dimanfaatkan tidak sepenuhnya
oleh selain Subjek Pajak atau
Wajib Pajak secara sah.

 Areal Pengaman Perhutanan NJOP bumi untuk Areal Pengaman

merupakan areal yang telah melalui Perhutanan berdasarkan penyesuaian
proses rekayasa dan dimanfaatkan terhadap NJOP bumi per meter persegi
sebagai pendukung dan pengaman untuk Areal Belum Produktif Perhutanan.
kegiatan usaha perhutanan meliputi
areal log ponds atau log yards,
tempat pengumpulan hasil panen,
jalan, kanal, parit, dan tanggul.

 Areal Emplasemen Perhutanan NJOP bumi untuk Areal Emplasemen

merupakan areal yang di atasnya Perhutanan ditentukan berdasarkan
dimanfaatkan untuk bangunan serta Perbandingan Harga dengan Objek Lain
fasilitas penunjangnya; dan yang Sejenis.

 Areal Perlindungan dan Konservasi NJOP bumi untuk Areal Perlindungan dan
Perhutanan, merupakan: Konservasi Perhutanan ditetapkan
 Areal yang memiliki fungsi dan dengan Keputusan Direktur Jenderal
peruntukan sebagai Pajak.
perlindungan dan konservasi,
meliputi sungai, kawasan yang
memberikan perlindungan
kawasan bawahannya, kawasan
perlindungan setempat, kawasan
suaka alam dan cagar budaya,
zona penyangga (buffer zone),
dan
 Areal hutan yang ditetapkan
sebagai hutan bernilai konservasi
tinggi (High Conservation Value
Forest).

NJOP bumi untuk PBB Sektor Perhutanan merupakan penjumlahan NJOP bumi
untuk Areal Produktif Perhutanan, Areal Belum Produktif Perhutanan, Areal Tidak
Produktif Perhutanan, Areal Pengaman Perhutanan, Areal Emplasemen Perhutanan,
dan Areal Perlindungan dan Konservasi Perhutanan.

NJOP bangunan untuk PBB Sektor Perhutanan ditentukan berdasarkan Nilai

Perolehan Baru.

19
 Tata Cara Penetapan NJOP PBB
Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi

Permukaan Bumi Onshore

Bumi dalam Permukaan Penentuan NJOP Buminya

Bumi Onshore meliputi:

Areal Belum Produktif NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif

Pertambangan Minyak dan Pertambangan Minyak dan Gas Bumi ditentukan
Gas Bumi merupakan areal berdasarkan Perbandingan Harga dengan Objek
yang belum diusahakan Lain yang Sejenis.
untuk pengambilan hasil
produksi minyak dan/atau
gas bumi.

Areal Produktif NJOP bumi untuk Areal Produktif Pertambangan

Pertambangan Minyak dan Minyak dan Gas Bumi ditentukan berdasarkan
Gas Bumi merupakan areal penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter
yang sedang diusahakan persegi untuk Areal Belum Produktif
untuk pengambilan hasil Pertambangan Minyak dan Gas Bumi.
produksi minyak dan/atau
gas bumi.

Areal Tidak Produktif NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif

Pertambangan Minyak dan Pertambangan Minyak dan Gas Bumi ditentukan
Gas Bumi merupakan areal berdasarkan penyesuaian terhadap NJOP bumi per
yang tidak dapat atau telah meter persegi untuk Areal Belum Produktif
selesai diusahakan untuk Pertambangan Minyak dan Gas Bumi.
pengambilan hasil produksi
minyak dan/atau gas bumi.

Areal Pengaman NJOP bumi untuk Areal Pengaman Pertambangan

Pertambangan Minyak dan Minyak dan Gas Bumi ditentukan berdasarkan
Gas Bumi merupakan areal penyesuaian terhadap NJOP bumi per meter
yang dimanfaatkan sebagai persegi untuk Areal Belum Produktif
pendukung dan pengaman Pertambangan Minyak dan Gas Bumi.
kegiatan usaha
pertambangan minyak
dan/atau gas bumi.

Areal Emplasemen NJOP bumi untuk Areal Emplasemen Pertambangan

Pertambangan Minyak dan Minyak dan Gas Bumi ditentukan berdasarkan
Gas Bumi merupakan areal Perbandingan Harga dengan Objek Lain yang
yang di atasnya Sejenis.
dimanfaatkan untuk

20
bangunan serta fasilitas
penunjangnya.

NJOP bumi untuk Permukaan Bumi Onshore merupakan penjumlahan NJOP bumi
untuk Areal Belum Produktif Pertambangan Minyak dan Gas Bumi, Areal Produktif
Pertambangan Minyak dan Gas Bumi, Areal Tidak Produktif Pertambangan Minyak
dan Gas Bumi, Areal Pengaman Pertambangan Minyak dan Gas Bumi, dan Areal
Emplasemen Pertambangan Minyak dan Gas Bumi.

Permukaan Bumi Offshore

Bumi pada Permukaan NJOP bumi untuk Areal Offshore Pertambangan

Bumi Offshore berupa Minyak dan Gas Bumi ditetapkan dengan
Areal Offshore Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Berdasarkan
Pertambangan Minyak dan Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-93/PJ/2019,
Gas Bumi, merupakan areal Besarnya NJOP bumi untuk areal offshore
berupa perairan yang pertambangan minyak bumi dan gas dihitung
digunakan untuk kegiatan berdasarkan nilai bumi per meter persegi yang
usaha pertambangan ditentukan sebesar Rp11.458 (sebelas ribu empat
minyak dan/atau gas bumi. ratus lima puluh delapan rupiah)

Tubuh Bumi

Tubuh bumi meliputi: NJOP bumi untuk Tubuh Bumi meliputi:

 Tubuh Bumi Eksplorasi;  NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi
atau ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal
 Tubuh Bumi Eksploitasi.
Pajak;
 Penghitungan NJOP Tubuh Bumi Eksplorasi
berdasarkan Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-
93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”) menggunakan nilai
bumi per meter persegi yang ditentukan sebesar Rp
140 (seratus empat puluh rupiah)
 NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi Eksploitasi
ditentukan berdasarkan Nilai Jual Pengganti yang
merupakan hasil perkalian pendapatan minyak
dan/atau gas bumi dengan Angka Kapitalisasi; atau
Pendapatan Migas x Angka Kapitalisasi = Nilai Jual Pengganti

 Besarnya angka kapitalisasi untuk pertambangan

minyak bumi dan gas bumi ditetapkan sebesar
10,04 berdasarkan Keputusan Dirjen Pajak Nomor
KEP-93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”)
 NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi Eksploitasi yang
belum atau tidak mempunyai hasil produksi
ditetapkan sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi
Eksplorasi.

21
Pendapatan minyak dan/atau gas bumi merupakan penjualan kotor (gross sales)
minyak dan/atau gas bumi sebagaimana tertuang dalam Financial Quarterly Report
Penjualan Bruto FQR = Pendapatan Migas

(“FQR”) triwulan IV Wajib Pajak pada tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
terutang.
Jika penjualan kotor menggunakan satuan mata uang selain mata uang Rupiah,
penjualan kotor harus dikonversi dalam satuan mata uang Rupiah berdasarkan kurs
mata uang pada tanggal 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang sebagaimana
ditetapkan dalam Keputusan Menteri Keuangan mengenai penetapan nilai kurs
pajak.

NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi
ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan Baru.

Tata Cara Penetapan NJOP PBB

Sektor Pertambangan Panas Bumi

Permukaan Bumi Onshore

Bumi dalam Permukaan Bumi Penentuan NJOP Buminya

Onshore meliputi:

Areal Belum Produktif Pertambangan NJOP bumi untuk Areal Belum Produktif
untuk Pengusahaan Panas Bumi Pertambangan untuk Pengusahaan Panas
merupakan areal yang belum Bumi ditentukan berdasarkan
diusahakan untuk pengambilan hasil Perbandingan Harga dengan Objek Lain
produksi panas bumi. yang Sejenis.

Areal Produktif Pertambangan untuk NJOP bumi untuk Areal Produktif

Pengusahaan Panas Bumi merupakan Pertambangan untuk Pengusahaan Panas
areal yang sedang diusahakan untuk Bumi ditentukan berdasarkan
pengambilan hasil produksi panas bumi. penyesuaian terhadap NJOP bumi per
meter persegi untuk Areal Belum
Produktif Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi.

Areal Tidak Produktif Pertambangan NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif
untuk Pengusahaan Panas Bumi Pertambangan untuk Pengusahaan Panas
merupakan areal yang tidak dapat atau Bumi ditentukan berdasarkan
telah selesai diusahakan untuk penyesuaian terhadap NJOP bumi per
pengambilan hasil produksi panas bumi. meter persegi untuk Areal Belum
Produktif Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi.

22
Areal Pengaman Pertambangan untuk NJOP bumi untuk Areal Pengaman
Pengusahaan Panas Bumi merupakan Pertambangan untuk Pengusahaan Panas
areal yang dimanfaatkan sebagai Bumi ditentukan berdasarkan
pendukung dan pengaman kegiatan penyesuaian terhadap NJOP bumi per
pengusahaan panas bumi. meter persegi untuk Areal Belum
Produktif Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi.

Areal Emplasemen Pertambangan NJOP bumi untuk Areal Emplasemen

untuk Pengusahaan Panas Bumi Pertambangan untuk Pengusahaan Panas
merupakan areal yang di atasnya Bumi ditentukan berdasarkan
dimanfaatkan untuk bangunan serta Perbandingan Harga dengan Objek Lain
fasilitas penunjangnya. yang Sejenis.

NJOP bumi untuk Permukaan Bumi Onshore merupakan penjumlahan NJOP bumi
untuk Areal Belum Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, Areal
Produktif Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, Areal Tidak Produktif
Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi, Areal Pengaman Pertambangan
untuk Pengusahaan Panas Bumi, dan Areal Emplasemen Pertambangan untuk
Pengusahaan Panas Bumi.

Permukaan Bumi Offshore

Bumi pada Permukaan Bumi NJOP bumi untuk Areal Offshore

Offshore berupa Areal Offshore Pertambangan untuk Pengusahaan
Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi ditetapkan dengan
Panas Bumi, merupakan areal Keputusan Direktur Jenderal Pajak.
berupa perairan yang digunakan Berdasarkan Keputusan Direktur
untuk kegiatan pengusahaan panas Jenderal Pajak Nomor KEP-
bumi. 93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”),
besarnya NJOP bumi areal offshore
dihitung menggunakan nilai bumi per
meter persegi ditetapkan sebesar Rp.
11,458 (sebelas ribu empat ratus lima
puluh delapan rupiah)

Tubuh Bumi

Tubuh bumi meliputi: NJOP bumi untuk Tubuh Bumi meliputi:

 Tubuh Bumi Eksplorasi; atau  NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi
 Tubuh Bumi Eksploitasi.
Eksplorasi ditetapkan dengan
Keputusan Direktur Jenderal Pajak;
 NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi
Eksplorasi ditetapkan
berdasarkan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak Nomor KEP-
93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”)

23
 ditentukan berdasarkan nilai bumi per
meter persegi yang ditetapkan sebesar
Rp. 140 (seratus empat puluh rupiah)
 NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi
Eksploitasi ditentukan berdasarkan
Nilai Jual Pengganti yang merupakan
hasil perkalian pendapatan uap

Pendapatan Uap/Listrik x Angka

Kapitaliasi = Nilai Jual Pengganti

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak

Tubuh Bumi Eksploitasi KEP-
46/PJ/2021

Harga Uap per kWh ditetapkan sebesar

Rp 866,00 (delapan ratus enam puluh
enam rupiah)

Harga Listrik per kWh ditetapkan

sebesar Rp 1.248,00 (seribu dua ratus
empat puluh delapan rupiah)

(“KDJP 46/2021”)

dan/atau listrik dengan Angka

Kapitalisasi; atau
 Berdasarkan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak Nomor KEP-
93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”),
besarnya angka kapitalisasi untuk
sektor pertambangan pengusahaan
panas bumi adalah 10,04.
 NJOP Bumi untuk Tubuh Bumi
Eksploitasi yang belum atau tidak
mempunyai hasil produksi ditetapkan
sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi
Eksplorasi.

 Pendapatan uap dan/atau listrik merupakan hasil perkalian:

 Hasil produksi uap dengan harga uap;

Produksi Uap x Harga Uap = Pendapatan Uap

dan/atau
 Hasil produksi listrik dengan harga listrik

Produksi Listrik x Harga Listrik = Pendapatan Listrik

24
 Hasil produksi uap merupakan hasil produksi uap yang terjual dalam tahun terakhir
sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
 Hasil produksi listrik merupakan hasil produksi listrik yang terjual dalam tahun

Produksi Uap Terjual di tahun sebelumnya = Produksi Uap

terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.

Produksi Listrik Terjual di tahun sebelumnya = Produksi Listrik

 Harga uap dan harga listrik eksplorasi ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak Nomor KEP-93/PJ/2019 (“KDJP 93/2019”) sebesar :
 Rata-rata harga uap sebesar Rp. 824 per kwh (delapan ratus dua puluh empat
rupiah per kilo watt hours); dan
 Rata-rata harga listrik sebesar Rp. 1,137 per kwh (seribu seratus tiga puluh
tujuh rupiah per kilo watt hours)

NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan
Panas Bumi ditentukan berdasarkan Nilai Perolehan Baru.

Tata Cara Penetapan NJOP PBB

Sektor Pertambangan Mineral dan Batubara

Permukaan Bumi Onshore

Bumi dalam Permukaan Bumi Penentuan NJOP Buminya

Onshore meliputi:

Areal Belum Dimanfaatkan NJOP bumi untuk Areal Belum

Pertambangan Mineral atau Batubara Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau
merupakan areal yang belum Batubara ditentukan berdasarkan
dimanfaatkan untuk kegiatan Perbandingan Harga dengan Objek Lain
penambangan mineral atau batubara yang Sejenis.
atau yang sedang dilakukan kegiatan
penyelidikan umum, eksplorasi
dan/atau studi kelayakan.

Areal Cadangan Produksi NJOP bumi untuk Areal Cadangan Produksi

Pertambangan Mineral atau Batubara Pertambangan Mineral atau Batubara
merupakan areal yang belum ditentukan berdasarkan penyesuaian
dilakukan pengambilan mineral atau terhadap NJOP bumi per meter persegi
batubara. untuk Areal Belum Dimanfaatkan
Pertambangan Mineral atau Batubara.

Areal Tidak Produktif NJOP bumi untuk Areal Tidak Produktif

Pertambangan Mineral atau Batubara Pertambangan Mineral atau Batubara
merupakan areal yang tidak dapat ditentukan berdasarkan penyesuaian

25
diusahakan penambangan mineral terhadap NJOP bumi per meter persegi
atau batubara, atau yang telah selesai untuk Areal Belum Dimanfaatkan
diusahakan penambangan mineral Pertambangan Mineral atau Batubara.
atau batubara.

Areal Pengaman Pertambangan NJOP bumi untuk Areal Pengaman

Mineral atau Batubara merupakan Pertambangan Mineral atau Batubara
areal yang dimanfaatkan sebagai ditentukan berdasarkan penyesuaian
pendukung dan pengaman terhadap NJOP bumi per meter persegi
penambangan mineral atau batubara. untuk Areal Belum Dimanfaatkan
Pertambangan Mineral atau Batubara.

Areal Emplasemen Pertambangan NJOP bumi untuk Areal Emplasemen

Mineral atau Batubara merupakan Pertambangan Mineral atau Batubara
areal yang di atasnya dimanfaatkan ditentukan berdasarkan Perbandingan
untuk bangunan serta fasilitas Harga dengan Objek Lain yang Sejenis.
penunjangnya.

NJOP bumi untuk Permukaan Bumi Onshore merupakan penjumlahan NJOP bumi
untuk Areal Belum Dimanfaatkan Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal
Cadangan Produksi Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal Tidak Produktif
Pertambangan Mineral atau Batubara, Areal Pengaman Pertambangan Mineral atau
Batubara, dan Areal Emplasemen Pertambangan Mineral atau Batubara.

Permukaan Bumi Offshore

Bumi pada Permukaan Bumi Offshore NJOP bumi untuk Areal Offshore
berupa Areal Offshore Pertambangan Mineral atau Batubara
Pertambangan Mineral atau Batubara ditetapkan dengan Keputusan Direktur
merupakan areal berupa perairan Jenderal Pajak. Berdasarkan KEP-
yang digunakan untuk kegiatan usaha 93/PJ/2019 ditetapkan sebesar Rp11.458
pertambangan mineral atau batubara. (sebelas ribu empat ratus lima puluh
delapan rupiah) per meter persegi

Tubuh Bumi

Tubuh bumi meliputi: NJOP bumi untuk Tubuh Bumi meliputi:

 Tubuh Bumi Eksplorasi; atau  NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Eksplorasi
 Tubuh Bumi Operasi Produksi.
ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak.
 NJOP Tubuh bumi eksplorasi dihitung
dengan menggunakan nilai bumi per
meter persegi yang ditetapkan melalui
KEP-93/PJ/2019 yaitu sebesar Rp. 140
(seratus empat puluh rupiah)

26
  NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi
Produksi ditentukan berdasarkan Nilai
Jual Pengganti yang merupakan hasil
perkalian pendapatan bersih mineral atau
Neto x Angka Kapitalisasi = Nilai Jual Pengganti

batu bara dengan Angka Kapitalisasi.

 NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi
Produksi yang belum atau tidak
mempunyai hasil produksi ditetapkan
sebesar NJOP bumi untuk Tubuh Bumi
Eksplorasi.
 NJOP bumi untuk Tubuh Bumi Operasi
Produksi ditetapkan sebesar Rp. 0,00
(nol Rupiah), dalam hal pendapatan
bersih mineral atau batubara kurang dari
Rp. 0,00 (nol Rupiah).

 Pendapatan bersih mineral atau batubara merupakan pendapatan kotor mineral

atau batubara dikurangi biaya produksi mineral atau batubara.

Bruto – Biaya Produksi = Neto

 Pendapatan kotor mineral atau batubara merupakan hasil perkalian hasil produksi
mineral atau batubara dengan harga jual mineral atau batubara.
Jumlah Produksi x Harga Jual = Bruto

 Hasil produksi mineral atau batubara merupakan jumlah mineral atau batubara
yang dihasilkan dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.

Jumlah Mineral atau Batubara setahun sebelumnya = Jumlah Produksi

 Harga jual mineral atau batubara merupakan harga jual rata-rata:

 Mineral logam;
 Mineral bukan logam;
 Batuan; atau
 Batubara,
yang dihitung dengan cara membagi jumlah penjualan dengan volume penjualan
atas mineral atau batubara dalam satu tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
terutang.

27
 Jika harga jual rata-rata mineral logam lebih rendah dari Harga Patokan Mineral
(“HPM”) Logam rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
terutang, maka harga jual mineral logam menggunakan HPM Logam rata-rata.

Jumlah Pendapatan / Volume Penjualan Setahun Sebelunya = Harga Jual

Jika Harga Jual Logam Rata-rata < HPM Logam, maka Harga Jual = HPM Logam Rata-rata

Jika tidak terdapat harga jual rata-rata mineral logam, maka harga jual mineral
logam menggunakan HPM Logam rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun
Pajak PBB terutang.
 Jika harga jual rata-rata mineral bukan logam lebih rendah dari pada HPM Bukan
Logam rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang, maka
harga jual mineral bukan logam menggunakan HPM Bukan Logam rata-rata.

Jika Harga Jual Bukan Logam Rata-rata < HPM Bukan Logam, maka Harga Jual =
HPM Bukan Logam Rata-rata

Jika tidak terdapat harga jual rata-rata mineral bukan logam, maka harga jual
mineral bukan logam menggunakan HPM Bukan Logam rata-rata dalam tahun
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
 Jika harga jual rata-rata batuan lebih rendah dari pada Harga Patokan Batuan
rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang, maka harga
jual batuan menggunakan Harga Patokan Batuan rata-rata.
Jika Harga Jual Batubara Rata-rata < Harga Patokan Batuan, maka Harga Jual =
HP Batuan Rata-rata

Jika tidak terdapat harga jual rata-rata batuan, maka harga jual batuan
menggunakan Harga Patokan Batuan rata-rata dalam tahun terakhir sebelum
Tahun Pajak PBB terutang.
 Jika harga jual rata-rata batubara lebih rendah dari pada Harga Patokan Batubara
(“HPB”) rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang, harga
jual batubara menggunakan HPB rata-rata.

Jika Harga Jual Batubara Rata-rata < HPM, maka Harga Jual = HPM Batubara Rata-rata

Jika tidak terdapat harga jual rata-rata batubara, maka harga jual batubara
menggunakan HPB rata-rata dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
terutang.
 Jika tidak terdapat harga jual rata-rata mineral logam, mineral bukan logam,
batuan, atau batubara, dan tidak terdapat HPM Logam rata-rata, HPM Bukan
Logam rata-rata, Harga Patokan Batuan rata-rata, atau HPB rata-rata dalam tahun
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang, maka harga jual mineral atau
batubara rata-rata dihitung oleh Penilai Pajak.
 HPM Logam rata-rata, HPM Bukan Logam rata-rata, Harga Patokan Batuan rata-
rata, atau HPB rata-rata digunakan untuk komoditas galian tambang yang sejenis
dan setara.

28
 HPM Logam rata-rata atau HPB rata-rata digunakan untuk penetapan harga jual
mineral logam atau batubara dengan titik serah penjualan (at sale point) secara
Free on Board di atas kapal pengangkut (vessel).
Jika titik serah penjualan dilakukan selain secara Free on Board di atas vessel,
maka penetapan harga jual mineral logam atau batubara dihitung berdasarkan
HPM Logam rata-rata dan HPB rata-rata dengan mempertimbangkan biaya
penyesuaian yang ditetapkan oleh kementerian yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral.
HPM Bukan Logam rata-rata atau Harga Patokan Batuan rata-rata digunakan
dalam penetapan harga jual mineral bukan logam atau batuan, dalam hal
penjualan dilaksanakan di lokasi tambang.
Jika penjualan mineral atau batubara dilakukan dengan selain cara yang
disebutkan di atas, maka harga jual rata-rata mineral atau batubara merupakan
harga jual rata-rata yang disepakati antara penjual dan pembeli dalam tahun
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.
Jika galian tambang merupakan batubara jenis tertentu, batubara untuk keperluan
tertentu, atau batubara untuk penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum,
penetapan harga jual batubara mengacu pada formula harga batubara yang
diatur oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang energi dan sumber daya mineral.
Jika harga jual mineral atau batubara menggunakan satuan mata uang selain
mata uang Rupiah, harga jual mineral atau batubara harus dikonversi dalam
satuan mata uang Rupiah berdasarkan kurs mata uang pada tanggal 1 Januari
Tahun Pajak PBB terutang sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Menteri
Keuangan mengenai penetapan nilai kurs pajak.
 Jenis mineral logam, mineral bukan logam atau batuan mengacu pada ketentuan
yang diatur oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di
bidang energi dan sumber daya mineral, atau kepala daerah.
 Jika penghitungan PBB terutang menggunakan komponen penerimaan kotor hasil
operasi pertambangan sebagaimana diatur secara khusus berdasarkan Kontrak
Karya atau Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara, maka
penghitungan penerimaan kotor tersebut diperoleh dari perkalian hasil produksi
mineral atau batubara dengan harga jual mineral atau batubara.

Jumlah Produksi x Harga Jual = Bruto

 Penilaian atas kewajaran biaya produksi mineral atau batubara dan hasil produksi
dan harga jual mineral atau batubara dilakukan oleh Penilai Pajak.
 Biaya produksi mineral atau batubara merupakan biaya untuk memperoleh hasil
produksi mineral atau batubara dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
terutang.

Biaya Hasil Produksi setahun sebelumnya = Biaya Produksi

Biaya produksi mineral atau batubara harus memenuhi kriteria sebagai berikut:

29
  Sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang Pajak
Penghasilan;
 Sesuai dengan prinsip kewajaran dan kelaziman usaha; dan
 Merupakan biaya yang secara langsung berkaitan dengan kegiatan:
 Pengupasan lapisan tanah;
 Pengambilan hasil produksi mineral atau batubara;
 Pengolahan dan/atau pemurnian hasil produksi mineral atau batubara;
dan/atau
 Pengangkutan hasil produksi mineral atau batubara, pada tahap operasi
produksi.

 Kegiatan pengupasan lapisan tanah merupakan kegiatan pengupasan tanah

pucuk (top soil) dan/atau pengupasan tanah penutup (stripping over burden)
dalam kegiatan operasi produksi.
 Kegiatan pengambilan hasil produksi mineral atau batubara merupakan
kegiatan pengambilan galian tambang.
 Kegiatan pengolahan dan/atau pemurnian hasil produksi mineral atau
batubara meliputi kegiatan:
 Pembersihan dan pemisahan mineral atau batubara dari bahan galian
ikutannya;
 Penghancuran mineral atau batubara yang berukuran besar menjadi ukuran
tertentu sesuai dengan karakteristiknya; dan/atau
 Peningkatan kualitas hasil produksi mineral.
 Kegiatan pengangkutan mineral atau batubara merupakan kegiatan
pengangkutan hasil produksi mineral atau batubara dari lokasi penambangan ke
titik serah penjualan.

Tata Cara Penetapan NJOP PBB

Sektor Lainnya

Bumi yang terletak pada: NJOP Buminya

Perairan yang digunakan untuk Ditentukan berdasarkan Nilai Jual

perikanan tangkap yang terdapat hasil Pengganti yang merupakan hasil perkalian
produksi. pendapatan bersih perikanan tangkap
dengan Angka Kapitalisasi.
Neto x Angka Kapitalisasi = Nilai Jual Pengganti

Luas bumi untuk perikanan tangkap merupakan hasil perkalian jumlah kapal dengan
luas areal penangkapan ikan per kapal.
Jumlah Kapal x Luas Areal Penangkapan Ikat per Kapal = Luas Bumi untuk perikanan Tangkap

30
Luas areal penangkapan ikan per kapal ditetapkan dengan Keputusan Direktur
Jenderal Pajak.

Perairan yang digunakan untuk Ditentukan berdasarkan Nilai Jual

pembudidayaan ikan yang terdapat Pengganti yang merupakan hasil perkalian
hasil produksi. pendapatan bersih pembudidayaan ikan
dengan Angka Kapitalisasi.
Neto x Angka Kapitalisasi = Nilai Jual Pengganti

Luas bumi untuk pembudidayaan ikan merupakan luas yang tercantum dalam izin.

Perairan yang digunakan untuk Ditetapkan dengan Keputusan Direktur

perikanan tangkap dan Jenderal Pajak.
pembudidayaan ikan yang tidak
terdapat hasil produksi.

Perairan yang digunakan untuk Ditetapkan dengan Keputusan Direktur

jaringan pipa, jaringan kabel, ruas Jenderal Pajak.
jalan tol, dan fasilitas penyimpanan
dan pengolahan.

Luas bumi untuk jaringan pipa merupakan hasil perkalian panjang pipa dengan dua
kali diameter pipa.
Panjang Pipa x (2 x Diameter Pipa) = Luas Bumi untuk Jaringan Pipa

Luas bumi untuk jaringan kabel merupakan hasil perkalian panjang kabel dengan dua
kali diameter kabel.
Panjang Kabel x (2 x Diameter Kabel) = Luas Bumi untuk Jaringan Kabel

Luas bumi untuk ruas jalan tol merupakan hasil perkalian jumlah tapak dengan luas
pondasi tapak.

Jumlah Tapak x Luas Pondasi Tapak = Luas Bumi untuk Ruas Jalan Tol

Luas bumi untuk fasilitas penyimpanan dan pengolahan merupakan luas berdasarkan
izin yang dikeluarkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang perhubungan.

 Pendapatan bersih ditentukan sebesar pendapatan kotor dikurangi biaya

produksi, dalam tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang.

Bruto – Biaya Produksi = Neto

 Pendapatan kotor merupakan hasil perkalian jumlah produksi per jenis ikan dalam
tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang dengan harga jual rata-rata per
jenis ikan per satuan berat tertentu.

Jumlah Produksi x Harga Jual = Bruto

 Biaya produksi merupakan hasil perkalian pendapatan kotor dengan Rasio Biaya
Produksi.

Bruto x Rasio Biaya Produksi = Biaya Produksi

31
  Jenis ikan mengacu pada ketentuan yang diatur oleh kementerian yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan.

NJOP bangunan untuk objek pajak PBB Sektor Lainnya ditentukan berdasarkan
Nilai Perolehan Baru.

 Luas bangunan untuk jaringan pipa atau jaringan kabel merupakan hasil perkalian
panjang pipa atau kabel dengan diameter pipa atau kabel.

Panjang Pipa x Diameter Pipa = Luas Bangunan untuk Jaringan Pipa

Atau
 Luas bangunan untuk ruas jalan tol merupakan hasil perkalian panjang ruas jalan
tol dengan lebar ruas jalan tol.
Panjang Kabel x Diameter Kabel = Luas Bangunan untuk Jaringan Kabel

Panjang Ruas Jalan Tol x Lebar Ruas Jalan Tol = Luas Bangunan untuk Ruas Jalan Tol

 Luas bangunan untuk fasilitas penyimpanan dan pengolahan merupakan hasil

perkalian panjang dengan lebar bangunan.
Panjang Bangunan x Lebar Bangunan = Luas Bangunan untuk Fasilitas Penyimpanan
dan Pengolahan

Klasifikasi dan penetapan NJOP untuk tahun pajak sebelum Tahun Pajak
2020 dilaksanakan berdasarkan PMK 139/2014 dan peraturan pelaksanaannya.
Sedangkan klasifikasi dan penetapan NJOP untuk tahun pajak setelah Tahun
Pajak 2020 dilaksanakan berdasarkan PMK 186/2019.

3. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Dalam penetapan besarnya PBB terutang, setiap wajib pajak diberikan Nilai Jual
Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NJOPTKP”).

Besarnya NJOPTKP adalah Rp. 12,000,000 (dua belas juta rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak. Penyesuaian besarnya NJOPTKP ditetapkan pada PMK 23/2014.

Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa objek pajak, NJOPTKP

diberikan hanya pada salah satu objek Pajak yang nilainya terbesar. Sedangkan
objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.

Dasar perhitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yaitu suatu
persentase tertentu dari NJOP. Berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang No. 12
Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan Dasar penghitungan pajak
adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua
puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari nilai jual obyek
pajak (“UU 12/1994”).

32
 Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002 ditetapkan untuk
objek pajak dengan nilai jual satu miliar atau lebih serta objek pajak sektor
perkebunan, perhutanan dan pertambangan NJKP sebesar 40% dari NJOP dan
untuk objek pajak lainnya sebesar 20% dari NJOP.

4. Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak (“NJKP”) adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai
dasar penghitungan pajak, yaitu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Penetapan NJKP berdasarkan PP 25/2002

Objek PBB perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40% (empat puluh
persen) dari NJKP

Objek pajak lainnya:

sebesar 40% (empat puluh persen) dari NJKP, jika NJOP-nya ≥ Rp. 1,000,000,000
(satu miliar rupiah atau lebih);
sebesar 20% (dua puluh persen) dari NJKP, jika NJOP-nya ≤ Rp. 1,000,000,000
(kurang dari satu miliar rupiah)

5. Tarif Pajak Bumi Bangunan

Berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi

dan Bangunan (“UU 12/1994”). Tarif pajak yang dikenakan atas objek PBB
adalah 0,5% (lima per sepuluh persen)

Untuk PBB Sektor Perkebunan, Perhutanan, Pertambangan

PBB = Tarif x NJKP
= 0,5% x (40% x (NJOP – NJOPTKP)

Untuk PBB Sektor Lainnya

PBB = 0,5% x (40% x (NJOP – NJOPTKP)
(Jika NJOP ≥ Rp. 1,000,000,000)
atau
PBB = 0,5% x (20% x (NJOP – NJOPTKP)
(jika NJOP ≤ Rp. 1,000,000,000)

6. Latihan Soal Penghitungan PBB-P3

1) Perhitungan PBB Perkebunan

PT. Naulibasa, sebuah perkebunan kelapa sawit di Jawa Barat

memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari tanah dan bangunan dengan rincian
sebagai berikut:

33
Tanah

Areal kebun:

Usia tanaman 2 tahun: 200 Ha (kelas 178), dengan nilai dasar tanah = Rp. 1,700,
-/M2

SIT : Rp. 2,795,000,- per Ha Tanaman menghasilkan : 300 Ha (kelas 178), dengan
nilai dasar tanah = Rp. 1,700, -/M2

SIT : Rp. 5,646,000, - per Ha Areal emplasemen:

Kantor: 0,5 Ha (kelas 140), dengan nilai dasar tanah = Rp. 1,400, -/M2

Gudang: 1 Ha (kelas 147), dengan nilai dasar tanah = Rp. 10,000, - /M2

Pabrik: 2 Ha (kelas 147), dengan nilai dasar tanah = Rp. 10,000, -/M2

Bangunan

Kantor: 500 M2,(kelas 072) dengan nilai bangunan = Rp. 700,000, -/M2

Gudang: 1.000 M2, (kelas 078) dengan nilai bangunan = Rp. 505,000, -/M 2

Pabrik: 4.000 M2, (kelas 084) dengan nilai bangunan = Rp. 365,000, -/M2

Jawab:

Tanah

Areal kebun:

Usia tanaman 2 tahun: 200 x 10,000 x 1,700 = Rp. 3,400,000,000

SIT : 100 x 2,795,000 = Rp. 279,500,000

Tanaman Menghasilkan : 300 x 10,000 x 1,700 = Rp. 5,100,000,000

SIT : 300 x 5,646,000 = Rp. 1,693,800,000

Jumlah = Rp. 12,500,000,000

Areal emplasemen:

Kantor: 0,5 x 10,000 x 14,000 = Rp. 70,000,000

Gudang: 1 x 10,000 x 10,000 = Rp. 100,000,000

Pabrik: 2 x 10,000 x 10,000 = Rp. 200,000,000

Jumlah: Rp. 317,500,000

Nilai tanah (kebun + emplasemen) = Rp. 12,817,500,000

Bangunan

Kantor: 500 x 700,000 = Rp. 350,000,000

34
 Gudang: 1,000 x 505,000 = Rp. 505,000,000

Pabrik: 4,000 x 365,000 = Rp. 1,460,000,000

Nilai bangunan seluruhnya = Rp. 2,315,000,000

Total

NJOP tanah dan bangunan seluruhnya = Rp. 12,817,500,000 + Rp. 2,315,000,000

= Rp. 15,312,500,000

NJOPTKP (Rp. 12,000,000,-)

NJOP perhitungan PBB = Rp. 15,300,500,000

PBB = 0,5% x 40% x Rp. 15,300,500,000 = Rp. 30,601,000

2) Perhitungan PBB Perhutanan

PT Budiharjo, suatu perusahaan bidang kehutanan di Kalimantan Selatan

memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari bumi dan bangunan pada tahun
2014, dengan rincian sebagai berikut:

Tanah

 Areal produktif, tanah hutan blok tebangan : 200 Ha, kls A.49 (Rp. 200,-/m2)

 Areal belum/tidak produktif, Tanah hutan non blok tebangan : 4.000 Ha, kls
A.49 (Rp. 200,-/m2)

 Log ponds : 10 Ha, kls A.49

 Log yards : 5 Ha, kls A.49

 Areal lainnya (rawa, payau) : 100 Ha, kls A.50 ( Rp. 140,- / M2 )

 Areal Emplasemen :

 Pabrik : 20.000 M2 ; kls A.45 ( Rp. 660,-/M2);

 Gudang : 2.000 M2 ; kls A.45;

 Kantor : 1.000 M2 ; kls A.45;

 Perumahan : 10.000 M2 ; kls A.44 ( Rp. 910,-/ M2)

Bangunan

 Pabrik : 1.000 M2 ; kls A.10 (Rp. 264,000,- / M2 )

 Gudang : 500 M2; kls A.10

 Kantor : 200 M2 ; kls A.9 (Rp. 310,000,- / M2)

35
 Perumahan : 5.000 M2 ; kls A.9

Angka Kapitalisasi: 8,5

Soal:

Hasil bersih sebelum tahun pajak berjalan adalah Rp. 1,000,000,000. Hitung PBB
Tahun 2014 yang menjadi kewajiban PT Budiharjo bila NJOPTKP = Rp.
10,000,000

Jawab:
NJOP Tanah
 Area Produktif:
8,5 × Rp. [Link] = Rp. 8,500,000,000
 Areal Belum Produktif:
4.000 × 10.000 × Rp. 200 = Rp. 8,000,000,000
 Log Ponds:
10 × 10.000 × Rp. 2,7 = Rp. 270,000
 Log Yards:
5 × 10.000 × Rp. 200 = Rp. 10,000,000
 Area Lainnya:
100 × 10.000 × Rp. 140 = Rp. 140,000,000
 Area Emplasemen:
 Pabrik:
20.000 × Rp. 660 = Rp. 13,200,000
 Gudang:
2.000 × Rp. 660 = Rp. 1,320,000
 Kantor:
1.000 × Rp. 660 = Rp. 660,000
 Perumahan:
10.000 × Rp. 910 = Rp. 9,100,000
Total NJOP Bumi Rp [Link]

NJOP Bangunan
 Pabrik:
1.000 × Rp. 264,000 = Rp 264.000.000
 Gudang:
500 × Rp. 264,000 = Rp 132.000.000
 Kantor
200 × Rp. 310,000 = Rp 62.000.000
 Perumahan:
5.000 × Rp. 310,000 = Rp [Link]
Total NJOP Bangunan Rp. 16,674,550,000

Total NJOP Tanah & Bangunan Rp [Link]

NJOPTKP Rp. 10,000,000

36
 NJOP untuk perhitungan PBB Perhutanan Rp. 18,672,550,000
Rumus PBB:
0.5% × 40% × Rp. 18,672,550,000 Rp. 37,345,100

3) Perhitungan PBB Pertambangan

PT. Jaharah sebuah perusahaan pertambangan batubara yang berkedudukan di

Kalimantan Timur. PT Jaharah memperoleh manfaat dari bumi dan bangunan
dengan rincian sebagai berikut:

Tanah

 Areal Produktif: 200 Ha, nilai = Rp400/m2

 Areal Belum Produktif:

 Areal Cadangan Produksi: 500 Ha, nilai = Rp300/m2

 Areal Belum Dimanfaatkan: 100 Ha, nilai = Rp300/m2

 Areal Tidak Produktif: 100 Ha, nilai = Rp200/m2

 Areal Pengaman: 1 Ha, Nilai = Rp150/m2

 Areal Emplasemen:

 Pabrik: 20 Ha, nilai = Rp1.200/m2;

 Gudang: 2 Ha, nilai = Rp1.200/m2;

 Kantor: 1 Ha, nilai = Rp5.000/m2;

 Perumahan: 5 Ha, nilai = Rp10.000/m2

Bangunan

 Pabrik: 50.000 m2, nilai = Rp310.000/m2;

 Gudang: 5.000 m2, nilai = Rp310.000/m2;

 Kantor: 2.000 m2, nilai = Rp365.000/m2;

 Perumahan: 10.000 m2; nilai = Rp10.000/m2.

Hasil bersih penjualan bahan galian tambang setahun: Rp1.000.000.000

Angka kapitalisasi: 9.5

Berapa PBB yang menjadi kewajiban PT. Jaharah apabila NJOPTKP adalah
Rp10.000.000

37
Jawab:
NJOP Tanah
 Tubuh Bumi Operasi Produktif:
9,5 x Rp1.000.000.000 = Rp. 9,000,000,000
 Areal Produktif:
200 × 10.000 × Rp. 400 = Rp. 800,000,000
 Areal Belum Produktif:

 Areal Cadangan Produksi:

500 × 10.000 × Rp. 300 = Rp. 1,500,000,000
 Areal Belum Dimanfaatkan:
100 × 10.000 × Rp. 300 = Rp. 300,000,000
 Areal Tidak Produktif:
100 × 10.000 × Rp. 200 = Rp. 200,000,000
 Area Pengaman: 1 x 10.000 x Rp150 =
Rp. 1,500,000
 Area Emplasemen:

 Pabrik:
20 × 10.000 × Rp. 1,200 = Rp. 240,000,000
 Gudang:
2 × 10.000 × Rp. 1,200 = Rp. 24,000,000
 Kantor:
1 × 10.000 × Rp. 5,000 = Rp. 50,000,000
 Perumahan:
4 × 10.000 × Rp. 10,000 = Rp. 500,000,000

NJOP Bumi Rp. 18,906,000,000

Nilai Bumi/m2 = Rp13.115.500.000/9.280.000 = Rp1.413,30/m2

Hasil Konversi: Klas 180 = Rp. 1,440/m2

Total NJOP Bumi = Rp. 9,280,000 × Rp. 1,440 Rp. 13,363,200,000

NJOP Bangunan
 Pabrik:
50.000 × Rp. 310,000 = Rp. 15,500,000,000
 Gudang:
5.000 × Rp. 310,000 = Rp. 1,550,000,000
 Kantor:
2.000 × Rp. 365,000 = Rp. 730,000,000
 Perumahan:
10.000 × Rp. 429,000 = Rp. 4,290,000,000
NJOP Bangunan Rp. 22,070,000,000

Total NJOP Tanah & Bangunan Rp. 34,133,200,000

38
 NJOPTKP Rp. 10,000,000

NJOP untuk perhitungan PBB Pertambangan Rp. 34,123,200,000

Rumus PBB:
0.5% × 40% × Rp. 30,980,000,000 Rp. 68,246,400

III. Surat Pemberitahuan Objek Pajak, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang,

Surat Ketetapan Pajak, dan Surat Tagihan Pajak (Pasal 9)

1. Dasar Hukum

 Peraturan Menteri Keuangan No. 48/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran dan
Pendataan Objek Pajak dan Subjek Pajak atau Wajib Pajak Bumi dan
Bangunan (“PMK 48/2021”);

 Peraturan Menteri Keuangan No. 255/2014 tentang Tata Cara Penerbitan

Surat Ketetapan Pajak Pajak Bumi dan Bangunan dan Surat Keputusan
Kelebihan Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (“PMK 255/2014”);

 Peraturan Menteri Keuangan No. 186/2019 tentang Klasifikasi Objek Pajak

dan Tata Cara Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan (“PMK
186/2019”);

2. Surat Pemberitahuan Objek Pajak

Berdasarkan Pasal 9 UU 12/1994 Dalam rangka pendataan, subyek pajak wajib

mendaftarkan obyek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Obyek
Pajak. Surat Pemberitahuan Obyek Pajak sebagaimana dimaksud harus diisi
dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada
Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak obyek pajak,
selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya Surat
Pemberitahuan Obyek Pajak oleh subyek pajak.

Berdasarkan PMK 48/2021. Subjek Pajak atau Wajib Pajak wajib melakukan
Pendaftaran pada Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP paling lama 1 bulan
setelah saat terpenuhinya persyaratan subjektif sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan di bidang PBB untuk diberikan SKT PBB.
Pendaftaran dilajukan melalui elektronik atau tertulis, Permohonan dibuat
dengan melampirkan dokumen Wajib Pajak dan Dokumen Objek Pajak.

Setelah terdaftar berdasarkan Pasal 11 PMK 48/2021 Wajib Pajak wajib

melakukan pelaporan atas Objek Pajak terdaftar dengan menggunakan SPOP
elektronik (laman DJP atau saluran lain ditetapkan oleh DJP) yang disampaikan
DJP, tanggal penyampaian SPOP elektronik oleh DJP merupakan tanggal
diterimanya SPOP elektronik oleh Wajib Pajak meliputi:

39
 Tanggal 1 Februari Tahun Pajak PBB terutang, untuk objek pajak PBB Sektor
Perkebunan, objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi,
dan objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi;
 Tanggal 31 Maret Tahun Pajak PBB terutang, untuk objek pajak PBB Sektor
Perhutanan, objek pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara,
dan objek pajak PBB Sektor Lainnya; atau
 Tanggal Objek Pajak terdaftar sebagaimana tercantum dalam SKT PBB,
dalam hal Pendaftaran Objek Pajak diterbitkan SKT PBB setelah 1 Februari
Tahun Pajak PBB terutang sebagaimana dimaksud dalam huruf a atau
tanggal 31 Maret Tahun Pajak PBB terutang sebagaimana dimaksud dalam
huruf b, dan terpenuhi kondisi saat terutang PBB menurut keadaan Objek
Pajak pada 1 Januari Tahun Pajak PBB terutang.

Jika SPOP elektronik mengalami gangguan, penyampaian dapat dilakukan

secara langsung, pos atau jasa ekspedisi lainnya.

SPOP wajib diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani oleh
Wajib Pajak atau kuasa Wajib Pajak dan disampaikan kepada Direktorat
Jenderal Pajak melalui KPP tempat Objek Pajak terdaftar paling lama 30 (tiga
puluh) hari setelah tanggal diterimanya SPOP. Dokumen pendukung isian SPOP
sebagaimana dimaksud adalah sebagai berikut:

No. Dokumen Pendukung Isian SPOP

Untuk SPOP untuk PBB Sektor Perkebunan

1. Dokumen Izin Usaha Perkebunan dan/atau Hak Guna Usaha; dan

2. Laporan Perkembangan

Untuk SPOP untuk PBB Sektor Perhutanan

Dokumen izin dan penugasan yang diterbitkan oleh kementerian yang

1.
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kehutanan

2. Rencana Kerja Usaha Tahun Pajak PBB terutang; dan

Rencana Kerja Tahunan beserta Peta Kerja Tahun Pajak PBB terutang atau tahun
3.
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang

Untuk SPOP untuk PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi

40
 Dokumen kontrak yang ditandatangani oleh Pemerintah dan Kontraktor Kontrak Kerja
1.
Sama

2. Peta Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi

Authorization for Expenditure (AFE), dan Financial Quarterly Report (FQR) triwulan IV
3.
tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang; dan

dokumen kontrak atau perjanjian jual beli gas untuk pertambangan gas bumi tahun
4.
terakhir sebelum Tahun Pajak PBB terutang

Untuk SPOP untuk PBB Sektor Pertambangan Panas Bumi

Dokumen izin, kuasa, atau penugasan yang diterbitkan oleh kementerian yang
1. menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral
atau dokumen kontrak;

2. Peta Wilayah Kerja Panas Bumi; dan

3. Rencana Kerja dan Anggaran Biaya Tahun Pajak PBB Terutang

Untuk SPOP untuk PBB Sektor Pertambangan Mineral dan Batubara

Dokumen izin yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan

1. pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral atau Kepala Daerah atau
dokumen kontrak atau perjanjian; dan

Rencana Kerja dan Anggaran Biaya tahun terakhir sebelum Tahun Pajak PBB
2.
terutang

SPOP PBB Mineral untuk SPOP PBB Mineral SPOP PBB Mineral untuk
Onshore dilampiri untuk Offshore dilampiri Tubuh Bumi dilampiri
dengan: dengan dengan

 LSPOP PBB Mineral  LSPOP PBB  LSPOP PBB Mineral dan

dan Batubara Mineral dan Batubara Tubuh Bumi
Onshore Batubara Offshore
 LSPOP PBB Mineral dan
 LSPOP PBB Mineral  LSPOP PBB Batubara Bangunan
dan Batubara Mineral dan Umum; dan/atau

41
 Bangunan Umum; Batubara Bangunan  LSPOP PBB Mineral dan
dan/atau Umum; dan/atau Batubara Bangunan
Khusus
 LSPOP PBB Mineral  LSPOP PBB
dan Batubara Mineral dan
Bangunan Khusus Batubara Bangunan
Khusus

* Jika terdapat dokumen pendukung isian SPOP yang belum dapat dilampirkan,
maka SPOP dianggap lengkap sepanjang Wajib Pajak melampirkan pernyataan
tertulis yang:

 ditandatangani oleh Wajib Pajak, wakil Wajib Pajak, atau kuasa dari Wajib
Pajak; dan

 menjelaskan alasan tidak dapat dilampirkannya dokumen dimaksud.

a. Jika terdapat pengajuan pengembalian seluruh Wilayah Kerja Minyak dan Gas
Bumi atau seluruh Wilayah Kerja Panas Bumi kepada Pemerintah, Wajib Pajak
tidak perlu mengisi dan mengembalikan SPOP untuk Tahun Pajak setelah
Tahun Pajak pengajuan pengembalian Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi
atau Wilayah Kerja Panas Bumi.

b. Jika pengajuan pengembalian seluruh Wilayah Kerja Minyak dan Gas Bumi
atau seluruh Wilayah Kerja Panas Bumi kepada Pemerintah ditolak oleh
kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi
dan sumber daya mineral, maka DJP menetapkan besarnya terutang sejak
Tahun Pajak setelah keputusan penolakan.

Jika tidak dapat menyampaikan SPOP dalam jangka 30 hari, Wajib Pajak
menyampaikan surat pemberitahuan penundaan pengembalian SPOP ke KPP.
Surat tersebut harus diterima oleh KPP sebelum jangka waktu 30 hari
penyampaian SPOP berakhir. Penundaan penyampaian SPOP dilakukan
maksimal 7 hari setelah jangka waktu 30 hari berakhir.

Jika SPOP yang tidak ditandatangani dianggap tidak dikembalikan atau tidak
disampaikan oleh KPP.

Format surat pemberitahuan penundaan penyampaian SPOP tercantum dalam

Lampiran PMK 48/2021.

Jika SPOP belum dikembalikan setelah jangka waktu: 30 hari dan Subjek Pajak
atau Wajib Pajak tidak menyampaikan surat pemberitahuan penundaan
penyampaian SPOP; atau 7 hari, maka KPP menerbitkan surat teguran yang
disampaikan kepada Subjek Pajak atau Wajib Pajak.

42
Subjek Pajak atau Wajib Pajak wajib menyampaikan SPOP maksimal 7 hari
setelah tanggal tanda terima atau tanggal bukti pengiriman surat teguran.

Jika terdapat indikasi pengisian SPOP tidak sesuai dengan ketentuan

perundang-undangan perpajakan yang berlaku, maka KPP akan meminta
klarifikasi dengan menerbitkan surat permintaan klarifikasi kepada Subjek Pajak
atau Wajib Pajak. Wajib Pajak dapat menanggapi dengan pembetulan SPOP
atau membuat surat tanggapan klarifikasi.

Jika Subjek Pajak atau Wajib Pajak tidak menanggapi surat permintaan
klarifikasi, maka KPP tetap menuangkan dalam laporan pelaksanaan klarifikasi.

SPOP pembetulan disampaikan paling lama 15 hari setelah berakhirnya jangka

waktu 30 hari. Dalam hal surat permintaan klarifikasi disampaikan kepada Wajib
Pajak setelah jangka waktu berakhir, SPOP pembetulan disampaikan paling
lama 7 hari sejak tanggal diterimanya surat permintaan klarifikasi.

30 Hari 7 Hari 7 Hari

Jika wajib pajak

tidak mengisi
Wajib pajak
SPOP atau
menyerahkan
mengirimkan Surat
surat penundaan
Wajib pajak penundaan SPOP,
pengisian SPOP
mengirimkan DJP mengirimkan
setelah 30 hari.
SPOP dalam Surat Teguran.
Jangka waktu
jangka waktu 30 Dalam jangka
pengiriman surat
hari sejak tanggal waktu 7 hari sejak
ini 7 hari setelah
diterima surat teguran
tenggat 30 hari
diterima, wajib
sebelumnya
pajak harus
berakhir.
mengirimkan
SPOP

Pembetulan termasuk pada SPOP yang :

 Dikembalikan setelah Subjek Pajak atau Wajib Pajak menyampaikan surat

pemberitahuan penundaan pengembalian SPOP; atau

 Dikembalikan setelah KPP menerbitkan surat teguran.

Pembetulan SPOP dan pembetulan SPOP dilakukan dengan menyampaikan

SPOP disertai pernyataan tertulis ke KPP atau tempat lain yang ditunjuk oleh
DJP.

43
 Format pernyataan tertulis tercantum dalam Lampiran PMK 48/2021.

Orang/Perusahaan

SPOP

Kantor Pelayanan
Pajak KPP

Analisa Pemeriksaan
SKP SPOP
dan Penelitian

3. Surat Pemberitahuan Pajak Terutan

Direktur Jenderal Pajak menetapkan besarnya PBB terutang melalui penerbitan

SPPT, atau Surat Ketetapan Pajak. SPPT diterbitkan oleh DJP atas dasar SPOP
yang disampaikan oleh Subjek Pajak atau Wajib Pajak kepada KPP.

SPPT diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 5 tahun setelah berakhirnya
Tahun Pajak PBB terutang dan diterbitkan untuk 1 Tahun Pajak.

 Jika terhadap SPPT awal dilakukan upaya hukum sehingga terbit keputusan
atau putusan seperti disebutkan di atas, maka dilakukan penerbitan kembali
SPPT yang sesuai isi keputusan atau putusan.
 Terhadap SPPT yang diterbitkan kembali, SPPT awal sebelumnya dinyatakan
tidak berlaku.

Penyampaian SPPT dari DJP kepada Wajib Pajak dapat dilakukan dengan cara
berikut:

 Secara langsung, dengan diberikan tanda terima penyampaian SPPT;

 Melalui pos, perusahaan jasa ekspedisi atau jasa kurir dengan bukti
pengiriman surat; atau

 Melalui saluran elektronik tertentu dengan bukti pengiriman yang ditetapkan

oleh DJP.

Tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak merupakan tanggal yang

tercantum dalam:

44
  Tanda terima penyampaian SPPT, dalam hal disampaikan secara langsung;

 Bukti pengiriman, dalam hal disampaikan melalui pos, perusahaan jasa

ekspedisi atau jasa kurir; atau

 Bukti pengiriman melalui saluran elektronik tertentu yang ditetapkan oleh

DJP.

PBB terutang berdasarkan SPPT harus dibayar lunas oleh Wajib Pajak
maksimal 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
Terhadap penerbitan kembali atau penerbitan SPPT cetak ulang, jatuh tempo
pelunasan nya dihitung dari SPPT yang diterbitkan pertama kali. Jika PBB
terutang berdasarkan SPPT dinyatakan tidak atau kurang dibayar setelah
tanggal jatuh tempo pembayaran, maka Kepala KPP akan menerbitkan Surat
Tagihan Pajak (“STP”) yang dilakukan berdasarkan peraturan menteri keuangan
yang mengatur mengenai STP PBB.

4. Surat Ketetapan Pajak

Direktur Jenderal Pajak menetapkan besarnya PBB terutang melalui penerbitan

SPPT, atau Surat Ketetapan Pajak (“SKP”).

Direktur Jenderal Pajak akan menerbitkan SKP dalam hal sebagai berikut :

 SPOP tidak kembali. SPOP yang dikirim ke Wajib Pajak harus dikembalikan
dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak diterima oleh Wajib Pajak.
Apabila lewat waktu akan ditetapkan secara jabatan dengan mengeluarkan
SKP. Jumlah ketetapan pajak dalam SKP adalah jumlah pokok pajak
ditambah denda administrasi sebesar 25%. Jatuh tempo SKP adalah 1 (satu)
bulan. Apabila lewat jatuh tempo akan diberlakukan UU Penagihan Pajak.

 SPOP dikembalikan oleh Wajib Pajak untuk kemudian diproses menjadi

SPPT. Setelah diterbitkan SPPT, terdapat data baru hasil pemeriksaan SPOP
yang menyebabkan pajak terutang lebih besar. Atas kekurangan pajak
tersebut akan diterbitkan SKP yang jumlahnya adalah sebesar kekurangan
ditambah denda administrasi 25% dari kekurangan tersebut. SPPT, SKP dan
STP adalah merupakan dasar penagihan PBB (Pasal 12 UU 12/1994).

Sanksi administrasi yang dikenakan terhadap wajib pajak yang tidak

menyampaikan SPOP sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2) huruf a
UU 12/1994, sanksi tersebut dikenakan sebagai tambahan terhadap pokok pajak
yaitu sebesar 25% (dua puluh lima persen) dari pokok pajak.

Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun setelah saat berakhirnya Tahun Pajak, DJP
dapat menerbitkan SKP PBB berdasarkan hasil Pemeriksaan atau Penelitian
PBB.

SKP PBB diterbitkan berdasarkan :

45
 Hasil Penelitian PBB terhadap keterangan lain UU 12/1994 yang mencakup
sebagian atau seluruh data, keterangan, dan/atau bukti, mengenai Objek
Pajak dan/atau Wajib Pajak yang diperoleh dan/atau dimiliki DJP berupa:

 Data, keterangan, dan/atau bukti, terkait dengan Wajib Pajak yang tidak
menyampaikan SPOP dan setelah ditegur secara tertulis Wajib Pajak tidak
menyampaikan SPOP sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran;

 Data, keterangan, dan/atau bukti, dalam Putusan Pengadilan yang telah

memperoleh kekuatan hukum tetap, terhadap Wajib Pajak yang dipidana
karena melakukan tindak pidana di bidang perpajakan atau tindak pidana
lainnya yang dapat menimbulkan kerugian pada pendapatan negara;

 Data, keterangan, dan/atau bukti lainnya, yang dapat digunakan untuk

menghitung jumlah PBB yang terutang; atau

 Hasil pemeriksaan terhadap:

 SPOP yang terindikasi diisi dengan tidak benar oleh Wajib Pajak
berdasarkan Analisis Risiko;

 Kewajiban perpajakan Wajib Pajak karena tidak menyampaikan SPOP dan

setelah ditegur secara tertulis Wajib Pajak tidak menyampaikan SPOP
sebagaimana ditentukan dalam Surat Teguran;

 Data, keterangan, dan/atau bukti yang dilakukan Penelitian PBB tetapi

dihentikan dan diusulkan untuk dilakukan Pemeriksaan berdasarkan
Analisis Risiko; atau

 Data baru yang belum dan/atau tidak terungkap dalam Pemeriksaan atau
Penelitian PBB sebelumnya yang mengakibatkan penambahan jumlah
PBB yang terutang.

Jika jangka waktu 5 (lima) tahun DJP tetap dapat menerbitkan SKP PBB dalam
hal Wajib Pajak setelah jangka waktu tersebut dipidana karena melakukan tindak
pidana di bidang perpajakan atau tindak pidana lainnya yang dapat menimbulkan
kerugian pada pendapatan negara berdasarkan Putusan Pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap.

Jumlah PBB yang terutang dalam SKP PBB harus dilunasi paling lambat 1 bulan
sejak tanggal diterimanya SKP PBB oleh Wajib Pajak.

Tanggal diterimanya SKP PBB oleh Wajib Pajak adalah :

 Tanggal tanda terima, dalam hal SKP PBB disampaikan secara langsung;
atau

46
  Tanggal bukti pengiriman, dalam hal SKP PBB dikirim melalui pos atau jasa
pengiriman lainnya.

SKP PBB diterbitkan berdasarkan nota penghitungan.

Nota penghitungan dibuat sesuai laporan hasil Pemeriksaan atau laporan hasil
Penelitian PBB.

Bentuk dan isi nota penghitungan dan SKP PBB dan SKKP PBB diatur
dengan PDJP 25/2020.

5. Surat Tagihan Pajak

DJP menerbitkan STP PBB dalam hal terdapat PBB terutang dalam SPPT atau
SKP PBB yang tidak atau kurang dibayar setelah tanggal jatuh tempo
pembayaran.

STP PBB memuat PBB yang tidak atau kurang dibayar ditambah dengan denda
administrasi sebesar 2% per bulan dari PBB yang tidak atau kurang dibayar.

Denda administrasi dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan tanggal
pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan dan bagian dari bulan
dihitung penuh 1 bulan.

STP PBB diterbitkan dengan ketentuan :

 Setelah saat jatuh tempo SPPT atau SKP PBB terlewati; dan/atau

 STP PBB ini memuat PBB terutang yang tidak atau kurang dibayar ditambah
dengan denda administrasi sebesar 2% per bulan yang dihitung dari saat jatuh
tempo SPPT atau SKP PBB sampai dengan tanggal diterbitkannya STP PBB.

 Setelah terjadi pelunasan pembayaran atas pokok PBB terutang.

 STP PBB memuat denda administrasi sebesar 2% per bulan dari PBB
terutang yang tidak atau kurang dibayar yang dihitung dari:

 Saat jatuh tempo SPPT atau SKP PBB sampai dengan tanggal pelunasan
pembayaran atas pokok PBB terutang, dalam hal belum pernah diterbitkan
STP PBB; atau

 Saat jatuh tempo STP PBB sebagaimana dimaksud pada huruf b sampai
dengan tanggal pelunasan pembayaran atas pokok PBB terutang, untuk
jangka waktu paling lama 24 bulan STP PBB diterbitkan dalam jangka waktu
paling lama 5 tahun setelah saat berakhirnya tahun pajak.

Jumlah PBB yang terutang dalam STP PBB harus dilunasi paling lambat 1
(satu) bulan sejak tanggal diterimanya STP PBB oleh Wajib Pajak.

Tanggal diterimanya STP PBB oleh Wajib Pajak adalah:

47
  Tanggal tanda terima, dalam hal STP PBB disampaikan secara langsung;
atau

 Tanggal bukti pengiriman, dalam hal STP PBB dikirim melalui pos atau jasa
pengiriman lainnya

Jumlah pajak yang terhutang berdasarkan STP PBB yang tidak dibayar pada
waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.

IV. Keberatan dan Banding

1. Keberatan

Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan atas SPPT atau SKP PBB berkenaan
dengan :

 Luas objek bumi dan bangunan;

 NJOP atau klasifikasi bumi dan/atau bangunan;

 Perbedaan penafsiran UU dan peraturan perundang-undangan antara Wajib

Pajak dengan fiskus, contohnya:

 Penetapan subjek pajak sebagai wajib pajak;

 Objek pajak yang seharusnya tidak dikenakan PBB;

 Penerapan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), Standar Investasi Tanaman (SIT);

 Penentuan saat pajak terutang;

 Tanggal jatuh tempo; dan lain sebagainya

Persyaratan Surat Keberatan (Pasal 4 PMK 249/2016) :

 Satu Surat Keberatan untuk satu SPPT atau SKP PBB;

 Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia;

 Ditujukan kepada Direktur Jenderal Pajak dan disampaikan melalui KPP;

 Dilampiri dengan fotokopi SPPT atau SKP PBB yang diajukan keberatan;

 Dikemukakan jumlah PBB yang terutang menurut penghitungan Wajib Pajak dan
disertai dengan alasan pengajuan keberatan;

 Diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT atau SKP
PBB, kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu tersebut tidak
dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya dengan disertai bukti
pendukung;

48
 Keadaan di luar kekuasaan meliputi:

 Bencana alam;

 Kebakaran;

 Huru-hara/kerusuhan massal;

 Diterbitkan Surat Keputusan secara jabatan yang mengakibatkan jumlah pajak

terutang yang tercantum dalam SPPT atau SKP PBB berubah; atau

 Keadaan lain berdasarkan pertimbangan SJP.

 Terhadap penerbitan Surat keputusan Pembetulan secara jabatan dan Wajib

Pajak belum mengajukan keberatan atas SPPT atau SKP PBB, Wajib Pajak
dapat mengajukan keberatan dalam jangka waktu maksimal 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SPPT atau SKP PBB hasil pembetulan secara jabatan.

 Ditandatangani oleh Wajib Pajak, atau dalam hal Surat Keberatan ditandatangani
oleh bukan Wajib Pajak, Surat Keberatan tersebut harus dilampiri dengan surat
kuasa khusus sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang perpajakan;

 Wajib Pajak tidak mengajukan :

 Pengurangan atau pembatalan SPPT atau SKP PBB yang tidak benar;

 Pengurangan PBB; atau

 Pengurangan denda administrasi.

Apabila Surat Keberatan yang disampaikan tidak memenuhi persyaratan dalam huruf
a, huruf b, huruf c, huruf d, huruf e, atau huruf g, Wajib Pajak dapat melakukan
perbaikan atas Surat Keberatan tersebut dan menyampaikan kembali sebelum
jangka waktu 3 (tiga) bulan (pada huruf f terlampaui).

Tanggal Surat Keberatan diterima yaitu:

 Tanggal tanda terima sebagaimana tercantum pada bukti penerimaan surat,

dalam hal Surat Keberatan disampaikan secara langsung; atau

 Tanggal pengiriman sebagaimana tercantum pada bukti pengiriman surat, dalam

hal Surat Keberatan disampaikan melalui pos atau jasa pengiriman.

Sedangkan terhadap Surat Keberatan yang dilakukan perbaikan oleh Wajib Pajak,
tanggal Surat Keberatan diterima yaitu:

 Tanggal tanda diterima sebagaimana tercantum pada bukti penerimaan surat,

dalam hal Surat Keberatan yang telah diperbaiki disampaikan secara langsung;
atau

49
  Tanggal pengiriman Surat Keberatan yang telah diperbaiki sebagaimana
tercantum pada bukti pengiriman surat, dalam hal Surat Keberatan yang telah
diperbaiki disampaikan melalui pos atau jasa pengiriman.

Bukti penerimaan surat dan bukti pengiriman surat merupakan tanda bukti
penerimaan Surat Keberatan.

Surat Keberatan ditujukan kepada DJP dapat dilakukan:

 Secara langsung;

 Melalui pos; atau

 Melalui jasa pengiriman.

Contoh format Surat Keberatan tercantum dalam Lampiran I PMK 249/2016.

Surat Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dipertimbangkan dan

tidak diterbitkan Surat Keputusan Keberatan. Atas Surat Keberatan yang tidak
memenuhi persyaratan, Wajib Pajak akan diberitahukan secara tertulis melalui
surat.

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pencabutan Surat Keberatan

sebelum tanggal diterimanya SPUH. Permohonan pencabutan harus memenuhi
persyaratan sebagai berikut:

 Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dan mencantumkan alasan

pencabutan;

 Ditujukan kepada DJP dan disampaikan melalui KPP; dan

 ditandatangani oleh Wajib Pajak, atau jika oleh Kuasa (harus dibuktikan
dengan surat kuasa khusus.

Penyelesaian Keberatan

Proses penyelesaian keberatan dilakukan melalui penelitian keberatan dimana DJP

berwenang untuk:

 Meminjam buku, catatan, data, dan/atau informasi dalam bentuk hardcopy

dan/atau softcopy kepada Wajib Pajak terkait dengan materi yang diajukan
keberatan melalui penyampaian surat peminjaman buku, catatan, data, dan/atau
informasi;

Wajib Pajak harus memenuhi pinjaman dan/atau permintaan keterangan

maksimal 15 harikerja setelah tanggal surat peminjaman dan/atau surat
permintaan keterangan dikirim.

50
 Apabila Wajib Pajak tidak meminjamkan sebagian atau seluruh buku, catatan,
data, dan/atau informasi dan/atau tidak memberikan keterangan yang diminta,
DJP menyampaikan:

 surat peminjaman yang kedua; dan/atau

 surat permintaan keterangan yang kedua.

 Wajib Pajak harus memenuhi peminjaman dan/atau permintaan keterangan yang

kedua maksimal 0 (sepuluh) hari kerja setelah tanggal surat peminjaman dan/atau
surat permintaan keterangan yang kedua dikirim.

 Meminta Wajib Pajak untuk memberikan keterangan terkait dengan materi yang
diajukan keberatan melalui penyampaian surat permintaan keterangan;

 Meminta keterangan atau bukti terkait dengan materi yang diajukan keberatan
kepada pihak ketiga yang mempunyai hubungan dengan objek pajak dan/atau
Wajib Pajak sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan
di bidang perpajakan;

 Melaksanakan peninjauan di lokasi objek pajak, tempat kedudukan Wajib Pajak,

dan/atau tempat lain yang dianggap perlu, yang meliputi kegiatan identifikasi,
pengukuran, pemetaan, dan/atau penghimpunan data, keterangan, dan/atau
bukti, mengenai objek pajak yang diajukan keberatan;

 Melakukan pembahasan dan klarifikasi atas hal-hal yang diperlukan dengan

memanggil Wajib Pajak melalui penyampaian surat panggilan dengan
menggunakan contoh format sebagaimana tercantum dalam Lampiran PMK
78/2016;

 Melakukan pemeriksaan untuk tujuan lain dalam rangka keberatan untuk

mendapatkan data dan/atau informasi yang objektif untuk dapat dijadikan dasar
dalam mempertimbangkan keputusan keberatan.

Sebelum Surat Keputusan Keberatan diterbitkan, wajib pajak dapat menyampaikan

alasan tambahan atau penjelasan tertulis untuk melengkapi dan/atau memperjelas
Surat Keberatan yang telah disampaikan Jo. Pasal 12 PMK 253/2014.

Keputusan atas keberatan diterbitkan berdasarkan laporan penelitian keberatan.

Pengajuan keberatan oleh Wajib Pajak tidak menunda kewajiban membayar
pajak. Keputusan atas keberatan dapat berupa menerima seluruhnya atau
sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah PBB terutang yang
dituangkan dalam Surat Keputusan Keberatan.

Dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak tanggal surat keberatan
diterima, Kepala Kanwil DJP dan Direktur Jenderal Pajak memberikan
keputusan atas pengajuan keberatan.

51
 Dalam hal Wajib Pajak mengajukan gugatan ke Pengadilan Pajak atas surat dari
Direktur Jenderal Pajak yang menyatakan bahwa keberatan Wajib Pajak tidak
dipertimbangkan, jangka waktu 12 bulan tertangguh, terhitung sejak tanggal
dikirim surat dari Direktur Jenderal Pajak tersebut kepada Wajib Pajak sampai
dengan Putusan Pengadilan Pajak diterima oleh Direktur Jenderal Pajak.

Apabila jangka waktu 12 bulan gugatan Wajib Pajak dikabulkan telah terlampaui
dan keputusan atas keberatan belum diterbitkan, keberatan yang diajukan oleh
Wajib Pajak dianggap diterima dan Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat
Keputusan Keberatan yang menerima keberatan Wajib Pajak dalam jangka
waktu paling lama 1 bulan terhitung sejak jangka waktu 12 bulan tersebut
berakhir.

Surat Keputusan Keberatan disampaikan kepada Wajib Pajak:

 Secara langsung dengan bukti tanda terima; atau

 Melalui pos atau jasa pengiriman dengan bukti pengiriman surat.

Apabila Surat Keputusan Keberatan PBB menyebabkan perubahan besarnya

PBB yang terutang dalam SPPT atau SKP PBB:

 Kepala KPP melakukan pembetulan atas SPPT atau SKP PBB secara
jabatan, dalam hal SPPT atau SKP PBB belum melewati jatuh tempo
pembayaran dan Wajib Pajak belum melakukan pembayaran.

 Kepala KPP melakukan penerbitan STP PBB sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, dalam hal SPPT atau
SKP PBB sudah melewati jatuh tempo pembayaran dan Wajib Pajak belum
melakukan pembayaran.

 Kepala KPP melakukan pembetulan STP PBB secara jabatan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, dalam hal
sudah diterbitkan STP PBB dan Wajib Pajak belum melakukan pembayaran.

2. Banding

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan Banding hanya kepada badan

peradilan pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan
oleh Direktur Jenderal Pajak.

Permohonan Banding diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia, dengan

alasan yang jelas dalam waktu 3 bulan sejak keputusan diterima, dilampiri surat
keputusan tersebut.

Setiap satu surat pengajuan Banding hanya berlaku untuk satu SK Keberatan.

52
Jumlah pajak terutang harus dibayar lebih dahulu sebesar 50% (ketentuan lebih
lanjut diatur dalam UU Peradilan Pajak).

53