MODUL I DAN II

HUKUM PERJANJIAN

Menurut Hukum Privat

A. Pengertian Perjanjian

Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain/lebih (Pasal 1313 BW). Pengertian
perjanjian ini mengandung unsur :
a. Perbuatan,
Penggunaan kata “Perbuatan” pada perumusan tentang Perjanjian ini lebih tepat
jika diganti dengan kata perbuatan hukum atau tindakan hukum, karena
perbuatan tersebut membawa akibat hukum bagi para pihak yang
memperjanjikan;
b. Satu orang atau lebih terhadap satu orang lain atau lebih, Untuk adanya suatu
perjanjian, paling sedikit harus ada dua pihak yang saling berhadap-hadapan dan
saling memberikan pernyataan yang cocok/pas satu sama lain. Pihak tersebut
adalah orang atau badan hukum.
c. Mengikatkan dirinya,
Di dalam perjanjian terdapat unsur janji yang diberikan oleh pihak yang satu
kepada pihak yang lain. Dalam perjanjian ini orang terikat kepada akibat hukum
yang muncul karena kehendaknya sendiri.

Unsur-Unsur Perjanjian
1. Dari perumusan perjanjian tersebut, terdapat beberapa unsur perjanjian :
2. Ada pihak-pihak (subjek), sedikitnya dua pihak
3. Ada persetujuan antara pihak-pihak yang bersifat tetap
4. Ada tujuan yang akan dicapai, yaitu untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak
5. Ada prestasi yang akan dilaksanakan
6. Ada bentuk tertentu, lisan atau tulisan
7. Ada syarat-syarat tertentu sebagai isi perjanjian

1
ASAS-ASAS PERJANJIAN

1. Asas kepribadian, yaitu asas yang menyatakan seseorang hanya boleh

melakukan perjanjian untuk dirinya sendiri.
2. Asas konsensual/kesepakatan, yaitu suatu kontrak sudah sah dan mengikat
ketika tercapai kata sepakat, selama syarat-syarat lainnya terpenuhi. Asas
kesepakatan ini merupakan salah satu syarat untuk suatu perjanjian
sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 1320 KUH Perdata.
3. Perjanjian batal demi hukum, yaitu asas yang menyatakan bahwa suatu
perjanjian akan batal jika tidak memenuhi syarat objektif.
4. Keadaan memaksa (overmacht), yaitu status kejadian yang tak terduga dan
terjadi di luar kemampuannya sehingga bebas dari keharusan membayar
ganti rugi.
5. Asas canseling, yaitu suatu asas yang menyatakan bahwa perjanjian yang
tidak memenuhi syarat subjektif dapat dimintakan pembatalan.
6. Asas kebebasan berkontrak, artinya para pihak bebas membuat kontrak dan
menentukan sendiri isi kontrak tersebut sepanjang tidak bertentangan
undang-undang, ketertiban umum dan kebiasaan yang didasari iktikad baik.
7. Asas obligatoir, suatu kontrak maksudnya bahwa setelah sahnya suatu
kontrak, kontrak tersebut sudah mengikat, tetapi sebatas menimbulkan hak
dan kewajiban di antara para pihak.
8. Zakwaarneming (1345 KUH Perdata), dimana bagi seseorang yang
melakukan pengurusan terhadap benda orang lain tanpa diminta oleh orang
yang bersangkutan, ia harus mengurusnya sampai selesai.
9. Asas pacta sunt servanda artinya suatu kontrak atau perjanjian yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak membuatnya.

SAAT LAHIRNYA PERJANJIAN

Menetapkan kapan saat lahirnya perjanjian mempunyai arti penting bagi :

 Kesempatan penarikan kembali penawaran.

 Penentuan resiko.

 Saat mulai dihitungnya jangka waktu kadaluwarsa.

 Menentukan tempat terjadinya perjanjian.

2
 Salah satu teori yang digunakan untuk menentukan saat lahirnya perjanjian yakni :
Teori Pernyataan (Uitings Theorie). Menurut teori ini perjanjian telah ada/lahir saat
atas suatu penawaran telah ditulis surat jawaban penerimaan. Dengan kata lain
perjanjian itu ada pada saat pihak lain menyatakan penerimaan/akspetasinya.

JENIS-JENIS PERJANJIAN

Secara teoritis dikenal ada dua jenis perjanjian, yaitu perjanjian nominatif dan perjanjian
innominatif.

 Perjanjian yang termasuk kedalam perjanjian nominatif ini adalah sebagai berikut :

1. Perjanjian jual beli, yaitu suatu persetujuan, dimana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar
harga yang telah diperjanjikan. Perjanjian ini diatur mulai pasal 1457 sampai dengan
pasal 1540 KUHPerdata.
2. Perjanjian tukar menukar, yaitu suatu persetujuan, dimana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik,
sebagai gantinya suatu barang lain. Perjanjian ini diatur mulai pasal 1541 sampai
dengan pasal 1546 KUHPerdata.
3. Perjanjian sewa menyewa, yaitu suatu persetujuan dimana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari
sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu
harga, yang oleh pihak tersebut belakangan disanggupi pembayarannya. Perjanjian
ini diatur mulai pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata.
4. Perjanjian perburuhan, yaitu suatu persetujuan dimana pihak yang satu, si buruh,
mengikatkan dirinnya untuk dibawah perintahnya pihak yang lain, si majikan, untuk
suatu waktu tertentu melakukan perkerjaan dengan menerima upah. Perjanjian ini
diatur mulai pasal 1601 a sampai dengan pasal 1603 z KUH Perdata. Perjanjian ini
telah diundangkannya UU no. 13 tahun 2003, pasal-pasal ini dinyataan tidak berlaku,
hanya tetap “diperhatikan” sebagai pedoman saja.
5. Persekutuan, yaitu suatu persetujuan dimana dua orang atau lebih mengikatkan diri
untuk memasukkan sesuatu dalam persekutuan dengan maksud untuk membagi
kentungan yang terjadi karenanya. Perjanjian ini diatur mulai pasal 1618 sampai
dengan pasal 1665 KUH Perdata.

3
6. Hibah, yaitu suatu persetujuan dimana pengibah, di waktu hidupnya, denga cuma-
cuma, dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sasuatu benda guna
keperluan si penerima hibah menerima penyerahan itu. Perjanjian ini diatur mulai
pasal 1666 sampai dengan pasal 1693 KUH Perdata.
7. Perjanjian pinjam pakai, yaitu suatu persetujuan dimana pihak yang satu
memberikan suatu barang kepada pihak lainnya untuk dipakai dengan Cuma-cuma
dengan syarat bahwa yang menerima barang ini, setelah memakainya atau setelah
lewatnya suatu waktu tertentu, akan mengembalikannya. Perjanjian ini diatur mulai
pasal 1740 sampai dengan pasal 1753 KUH Perdata.
8. Perjanjian pinjam meminjam, yaitu suatu persetujuan dimana pihak yang satu
memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang habis
karena pemakaian dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan
mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula.
Perjanjian ini diatur mulai pasal 1754 sampai dengan pasal 1773 KUH Perdata.
9. Persetujuan untung-untungan, yaitu suatu persetujuan yang hasilnya mengenai
untung ruginya, baik bagi semua pihak, maupun bagi sementara pihak, bergantung
kepada suatu kejadian yang belum tentu. Perjanjian ini diatur mulai pasal 1774
sampai dengan pasal 1791 KUH Perdata.
10. Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dimana seseorang memberikan
kekuasaan kepada orang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya
menyelenggarakan suatu urusan. Perjanjian ini diatur mulai pasal 1792 sampai
dengan pasal 1819 KUH Perdata.
11. Penanggungan utang, yaitu suatu persetujuan dimana pihak ketiga, guna
kepentingan si berpiutang, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatannya si
berutang ketika orang ini sendiri tidak memenuhinya. Perjanjian ini diatur mulai pasal
1820 sampai dengan pasal 1850 KUH Perdata.
12. Perdamaian, yaitu suatu persetujuan dimana kedua belah pihak dengan
menyerahkan, menjanjikan atau menahan suatu barang mangakhiri suatu perkara
yang sedang bergantung atapun mencegah timbulnya suatu perkara. Perjanjian ini
diatur mulai pasal 1851 sampai dengan pasal 1864 KUH Perdata.

4
 Perjanjian yang termasuk kedalam perjanjian innominatif ini adalah sabagi berikut :

1. Franchise/waralaba, usaha yang memberikan laba lebih/istimewa (privilege) dari

pemberi waralaba (franchisor) kepada penerima waralaba (franchise) dengan
sejumlah kewajiban atas pembayaran-pembayaran.
2. Perjanjian sewa guna (leasing) adalah kegiatan pembiayaan dalam bentuk
penyediaan barang modal baik secara sewa-guna-usaha dengan opsi (finance lease)
maupun sewa-guna-usaha tanpa hak opsi (operating lease) untuk digunakan oleh
leasing selama jangka waktu tertentu berdasarkan pembayaran secara berkala.
3. Modal ventura (joint venture) merupakan kerjasama pemerintah dan swasta dimana
tanggung jawab dan kepemilikan ditanggung bersama dalam hal penyediaan
pelayanan infrastruktur.

B. Syarat sahnya Perjanjian

Agar suatu Perjanjian dapat menjadi sah dan mengikat para pihak, perjanjian harus
memenuhi syarat-syarat sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 1320 BW yaitu :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

Kata “sepakat” tidak boleh disebabkan adanya kekhilafan mengenai hakekat
barang yang menjadi pokok persetujuan atau kekhilafan mengenai diri pihak
lawannya dalam persetujuan yang dibuat terutama mengingat dirinya orang
tersebut; adanya paksaan dimana seseorang melakukan perbuatan karena takut
ancaman (Pasal 1324 BW); adanya penipuan yang tidak hanya mengenai
kebohongan tetapi juga adanya tipu muslihat (Pasal 1328 BW). Terhadap
perjanjian yang dibuat atas dasar “sepakat” berdasarkan alasan-alasan tersebut,
dapat diajukan pembatalan.

2. Cakap untuk membuat perikatan;

Para pihak mampu membuat suatu perjanjian. Kata mampu dalam hal ini adalah
bahwa para pihak telah dewasa, tidak dibawah pengawasan karena prerilaku
yang tidak stabil dan bukan orang-orang yang dalam undang-undang dilarang
membuat suatu perjanjian.

5
 Pasal 1330 BW menentukan yang tidak cakap untuk membuat perikatan :
a. Orang-orang yang belum dewasa
b. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan
c. Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang
undang,
dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang
membuat perjanjian-perjanjian tertentu. Namun berdasarkan fatwa Mahkamah
Agung, melalui Surat Edaran Mahkamah Agung No.3/1963 tanggal 5 September
1963, orang-orang perempuan tidak lagi digolongkan sebagai yang tidak cakap.
Mereka berwenang melakukan perbuatan hukum tanpa bantuan atau izin
suaminya. Akibat dari perjanjian yang dibuat oleh pihak yang tidak cakap adalah
batal demi hukum (Pasal 1446 BW).

3. Suatu hal tertentu;

Perjanjian harus menentukan jenis objek yang diperjanjikan. Jika tidak, maka
perjanjian itu batal demi hukum. Pasal 1332 BW menentukan hanya barang-
barang yang dapat diperdagangkan yang dapat menjadi obyek perjanjian, dan
berdasarkan Pasal 1334 BW barang-barang yang baru akan ada di kemudian hari
dapat menjadi obyek perjanjian kecuali jika dilarang oleh undang-undang secara
tegas.

4. Suatu sebab atau causa yang halal.

Sahnya causa dari suatu persetujuan ditentukan pada saat perjanjian dibuat.
Perjanjian tanpa causa yang halal adalah batal demi hukum, kecuali ditentukan
lain oleh undang-undang. Syarat pertama dan kedua menyangkut subyek,
sedangkan syarat ketiga dan keempat mengenai obyek. Terdapatnya cacat
kehendak (keliru, paksaan, penipuan) atau tidak cakap untuk membuat
perikatan, mengenai subyek mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan.
Sementara apabila syarat ketiga dan keempat mengenai obyek tidak terpenuhi,
maka perjanjian batal demi hukum.
Misal:
Dalam melakukan perjanjian pengadaan barang, antara TPK (Tim Pelaksana
Kegiatan) dengan suplier, maka harus memenuhi unsur-unsur:

6
  TPK sepakat untuk membeli sejumlah barang dengan biaya tertentu dan
supplier sepakat untuk menyuplai barang dengan pembayaran tersebut.
Tidak ada unsur paksaan terhadap kedua belah pihak.
 TPK dan supplier telah dewasa, tidak dalam pengawasan atau karena
perundang-undangan, tidak dilarang untuk membuat perjanjian.
 Barang yang akan dibeli/disuplai jelas, apa, berapa dan bagaimana.
 Tujuan perjanjian jual beli tidak dimaksudkan untuk rekayasa atau untuk
kejahatan tertentu (contoh: TPK dengan sengaja bersepakat dengan
supplier untuk membuat kwitansi dimana nilai harga lebih besar dari harga
sesungguhnya).

Dari uraian di atas, timbul satu pertanyaan, bagaimana jika salah satu syarat di
atas tidak terpenuhi ? Ada dua akibat yang dapat terjadi jika suatu perjanjian
tidak memenuhi syarat di atas.

Pasal 1331 (1) KUH Perdata :

Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya.
Apabila perjanjian yang dilakukan obyek/perihalnya tidak ada atau tidak didasari
pada itikad yang baik, maka dengan sendirinya perjanjian tersebut batal demi
hukum. Dalam kondisi ini perjanjian dianggap tidak pernah ada, dan lebih lanjut
para pihak tidak memiliki dasar penuntutan di depan hakim. Sedangkan untuk
perjanjian yang tidak memenuhi unsur subyektif seperti perjanjian dibawah
paksaan dan atau terdapat pihak dibawah umur atau dibawah pengawasan,
maka perjanjian ini dapat dimintakan pembatalan (kepada hakim) oleh pihak
yang tidak mampu termasuk wali atau pengampunya. Dengan kata lain, apabila
tidak dimintakan pembatalan maka perjanjian tersebut tetap mengikat para
pihak.
Kapan perjanjian mulai dinyatakan berlaku? Pada prinsipnya, hukum perjanjian
menganut asas konsensualisme. Artinya bahwa perikatan timbul sejak terjadi
kesepakatan para pihak.

Misal:
Pada saat terjadi musyawarah penanganan masalah, pelaku menyatakan bahwa
ia akan mengembalikan dana tersebut bulan depan. Dengan demikian, sejak ia

7
menyatakan kesediaannya, sejak itulah perikatan terjadi atau berlaku. Bahkan
bila pada saat itu tidak dilengkapi dengan adanya pernyataan tertulis. Satu
persoalan terkait dengan hukum perjanjian adalah bagaimana jika salah satu
pihak tidak melaksanakan perjanjian atau wan prestasi? Ada 4 akibat yang dapat
terjadi jika salah satu pihak melakukan wan prestasi yaitu :

1. Membayar kerugian yang diderita oleh pihak lain berupa ganti-rugi

2. Dilakukan pembatalan perjanjian
3. Peralihan resiko
4. Membayar biaya perkara jika sampai berperkara dimuka hakim

Mencari pengakuan akan kelalaian atau wan prestasi tidaklah mudah. Sehingga
apabila yang bersangkutan menyangkal telah dilakukannya wan prestasi dapat
dilakukan pembuktian di depan pengadilan. Sebelum kita melangkah pada proses
pembuktian di pengadilan, terdapat langkah-langkah yang dapat kita tempuh
yaitu dengan membuat surat peringatan atau teguran, yang biasa dikenal dengan
istilah SOMASI.

Pedoman penting dalam menafsirkan suatu perjanjian :

1. Jika kata-kata dalam perjanjian jelas, maka tidak diperkenankan
menyimpangkan dengan penafsiran.
2. Jika mengandung banyak penafsiran, maka harus diselidiki maksud
perjanjian oleh kedua pihak, dari pada memegang teguh arti kata-kata.
3. Jika janji berisi dua pengertian, maka harus dipilih pengertian yang
memungkinkan janji dilaksanakan.
4. Jika kata-kata mengandung dua pengertian, maka dipilih pengertian yang
selaras dengan sifat perjanjian.
5. Apa yang meragukan, harus ditafsirkan menurut apa yang menjadi
kebiasaan.
6. Tiap janji harus ditafsirkan dalam rangka perjanjian seluruhnya.

8
C. Akibat Perjanjian

Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan bahwa semua kontrak
(perjanjian) yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya.
Dari Pasal ini dapat disimpulkan adanya asas kebebasan berkontrak, akan tetapi
kebebasan ini dibatasi oleh hukum yang sifatnya memaksa, sehingga para pihak
yang membuat perjanjian harus menaati hukum yang sifatnya memaksa. Suatu
perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau
karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.
Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan
didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian,
diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.
Suatu perjanjian tidak diperbolehkan membawa kerugian kepada pihak ketiga.

D. Berakhirnya Perjanjian

Perjanjian berakhir karena :

a. ditentukan oleh para pihak berlaku untuk waktu tertentu;
b. undang-undang menentukan batas berlakunya perjanjia
c. para pihak atau undang-undang menentukan bahwa dengan terjadinya
peristiwa
d. tertentu maka persetujuan akan hapus;
Peristiwa tertentu yang dimaksud adalah keadaan memaksa ( overmacht) yang diatur
dalam Pasal 1244 dan 1245 KUH Perdata. Keadaan memaksa adalah suatu keadaan
dimana debitur tidak dapat melakukan prestasinya kepada kreditur yang disebabkan
adanya kejadian yang berada di luar kekuasaannya, misalnya karena adanya gempa
bumi, banjir, lahar dan lain-lain. Keadaan memaksa dapat dibagi menjadi dua
macam yaitu :
 Keadaan memaksa absolut adalah suatu keadaan di mana debitur sama sekali
tidak dapat memenuhi perutangannya kepada kreditur, oleh karena adanya
gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar (force majeur).

Akibat keadaan memaksa absolut (force majeur) :

a. debitur tidak perlu membayar ganti rugi (Pasal 1244 KUH Perdata);

9
 b. kreditur tidak berhak atas pemenuhan prestasi, tetapi sekaligus demi hukum
bebas dari kewajibannya untuk menyerahkan kontra prestasi, kecuali untuk
yang disebut dalam Pasal 1460 KUH Perdata.
c. keadaan memaksa yang relatif adalah suatu keadaan yang menyebabkan
debitur masih mungkin untuk melaksanakan prestasinya, tetapi pelaksanaan
prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan korban besar yang tidak
seimbang atau menggunakan kekuatan jiwa yang di luar kemampuan
manusia atau kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar.
Keadaan memaksa ini tidak mengakibatkan beban resiko apapun, hanya
masalah waktu pelaksanaan hak dan kewajiban kreditur dan debitur.
d. pernyataan menghentikan persetujuan (opzegging) yang dapat dilakukan
oleh kedua belah pihak atau oleh salah satu pihak pada perjanjian yang
bersifat sementara misalnya perjanjian kerja;
e. putusan hakim;
f. tujuan perjanjian telah tercapai;
g. dengan persetujuan para pihak (herroeping).

Menurut Hukum Publik

A. Pengertian Perjanjian

Dalam Hukum Publik, perjanjian disini menunjuk kepada Perjanjian Internasional.

Saat ini pada masyarakat internasional, perjanjian internasional memainkan peranan
yang sangat penting dalam mengatur kehidupan dan pergaulan antar negara.
Perjanjian Internasional pada hakekatnya merupakan sumber hukum internasional
yang utama untuk mengatur kegiatan negara-negara atau subjek hukum
internasional lainnya.
Sampai tahun 1969, pembuatan perjanjian-perjanjian Internasional hanya diatur oleh
hukum kebiasaan. Berdasarkan draft-draft pasal-pasal yang disiapkan oleh Komisi
Hukum Internasional, diselenggarakanlah suatu Konferensi Internasional di Wina dari
tanggal 26 Maret sampai dengan 24 Mei 1968 dan dari tanggal 9 April – 22 Mei 1969
untuk mengkodifikasikan hukum kebiasaan tersebut. Konferensi kemudian
melahirkan Vienna Convention on the Law of Treaties yang ditandatangani tanggal
23 Mei 1969. Konvensi ini mulai berlaku sejak tanggal 27 Januari 1980 dan
merupakan hukum internasional positif.

10
 Pasal 2 Konvensi Wina 1969 mendefinisikan perjanjian internasional (treaty) adalah
suatu persetujuan yang dibuat antar negara dalam bentuk tertulis, dan diatur oleh
hukum internasional, apakah dalam instrumen tunggal atau dua atau lebih instrumen
yang berkaitan dan apapun nama yang diberikan kepadanya.

Pengertian diatas mengandung unsur :

a. Adanya subjek hukum internasional, yaitu negara, organisasi internasional dan
gerakan-gerakan pembebasan. Pengakuan negara sebagai sebagai subjek
hukum internasional yang mempunyai kapasitas penuh untuk membuat
perjanjian-perjanjian internasional tercantum dalam Pasal 6 Konvensi Wina.
Organisasi internasional juga diakui sebagai pihak yang membuat perjanjian
dengan persyaratan kehendak membuat perjanjian berasal dari negara-negara
anggota dan perjanjian internasional yang dibuat merupakan bidang
kewenangan organisasi internasional tersebut.
Pembatasan tersebut terlihat pada Pasal 6 Konvensi Wina. Kapasitas gerakan-
gerakan pembebasan diakui namun bersifat selektif dan terbatas. Selektif artinya
gerakan-gerakan tersebut harus diakui terlebih dahulu oleh kawasan dimana
gerakan tersebut berada. Terbatas artinya keikutsertaangerakan dalam
perjanjian adalah untuk melaksanakan keinginan gerakan mendirikan negaranya
yang merdeka.
b. rezim hukum internasional.
Perjanjian internasional harus tunduk pada hukum internasional dan tidak boleh
tunduk pada suatu hukum nasional tertentu. Walaupun perjanjian itu dibuat oleh
negara atau organisasi internasional namun apabila telah tunduk pada suatu
hukum nasional tertentu yang dipilih, perjanjian tersebut bukanlah perjanjian
internasional.

B. Syarat sahnya perjanjian

Berbeda dengan perjanjian dalam hukum privat yang sah dan mengikat para pihak
sejak adanya kata sepakat, namun dalam hukum publik kata sepakat hanya
menunjukkan kesaksian naskah perjanjian, bukan keabsahan perjanjian. Dan setelah
perjanjian itu sah, tidak serta merta mengikat para pihak apabila para pihak belum
melakukan ratifikasi.
Tahapan pembuatan perjanjian meliputi :

11
 a. perundingan dimana negara mengirimkan utusannya ke suatu konferensi
bilateral maupun multilateral;
b. penerimaan naskah perjanjian (adoption of the text) adalah penerimaan isi
naskah perjanjian oleh peserta konferensi yang ditentukan dengan persetujuan
dari semua peserta melalui pemungutan suara;
c. kesaksian naskah perjanjian (authentication of the text), merupakan suatu
tindakan formal yang menyatakan bahwa naskah perjanjian tersebut telah
diterima konferensi. Pasal 10 Konvensi Wina, dilakukan menurut prosedur yang
terdapat dalam naskah perjanjian atau sesuai dengan yang telah diputuskan
oleh utusan-utusan dalam konferensi. Kalau tidak ditentukan maka pengesahan
dapat dilakukan dengan membubuhi tanda tangan atau paraf di bawah naskah
perjanjian.
d. persetujuan mengikatkan diri (consent to the bound), diberikan dalam
bermacam cara tergantung pada permufakatan para pihak pada waktu
mengadakan perjanjian, dimana cara untuk menyatakan persetujuan adalah
sebagai berikut :
a) penandatanganan,
Pasal 12 Konvensi Wina menyatakan :
 persetujuan negara untuk diikat suatu perjanjian dapat dinyatakan
dalam bentuk tandatangan wakil negara tersebut;
 bila perjanjian itu sendiri yang menyatakannya;
 bila terbukti bahwa negara-negara yang ikut berunding menyetujui
demikian;
 bila full powers wakil-wakil negara menyebutkan demikian atau
dinyatakan dengan jelas pada waktu perundingan.
b) pengesahan, melalui ratifikasi dimana perjanjian tersebut disahkan oleh
badan yang berwenang di negara anggota.

C. Akibat Perjanjian

1. Bagi negara pihak :

Pasal 26 Konvensi Wina menyatakan bahwa tiap-tiap perjanjian yang berlaku
mengikat negara-negara pihak dan harus dilaksanakan dengan itikad baik
tau in good faith. Pelaksanaan perjanjian itu dilakukan oleh organ-organ

12
 segara yang harus mengambil tindakan yang diperlukan untuk menjamin
pelaksanaannya. Daya ikat perjanjian didasarkan pada prinsip pacta sunt
servanda.
2. Bagi negara lain :
Berbeda dengan perjanjian dalam lapangan hukum privat yang tidak boleh
menimbulkan hak dan kewajiban bagi pihak ketiga, perjanjian internasional
dapat menimbulkan akibat bagi pihak ketiga atas persetujuan mereka, dapat
memberikan hak kepada negara-negara ketiga atau mempunyai akibat pada
negara ketiga tanpa persetujuan negara tersebut (contoh : Pasal 2 (6)
Piagam PBB yang menyatakan bahwa negara-negara bukan anggota PBB
harus bertindak sesuai dengan asas PBB sejauh mungkin bila dianggap perlu
untuk perdamaian dan keamanan internasional). Pasal 35 Konvensi Wina
mengatur bahwa perjanjian internasional dapat menimbulkan akibat bagi
pihak ketiga berupa kewajiban atas persetujuan mereka dimana persetujuan
tersebut diwujudkan dalam bentuk tertulis.

D. Berakhirnya perjanjian
a. sesuai dengan ketentuan perjanjian itu sendiri;
b. atas persetujuan kemudian yang dituangkan dalam perjanjian tersendiri;
c. akibat peristiwa-peristiwa tertentu yaitu tidak dilaksanakannya perjanjian,
perubahan kendaraan yang bersifat mendasar pada negara anggota, timbulnya
norma hukum internasional yang baru, perang.

E. PELAKSANAAN & PEMBATALAN SUATU PERJANJIAN

Pelaksanaan Perjanjian

Itikad baik dalam pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata merupakan ukuran objektif untuk
menilai pelaksanaan perjanjian, artinya pelaksanaan perjanjian harus mengindahkan
norma-norma kepatutan dan kesusilaan. Salah satunya untuk memperoleh hak milik
ialah jual beli.
Pelaksanaan perjanjian ialah pemenuhan hak dan kewajiban yang telah diperjanjikan
oleh pihak-pihak supaya perjanjian itu mencapai tujuannya. Jadi perjanjian itu
mempunyai kekuatan mengikat dan memaksa. Perjanjian yang telah dibuat secara

13
sah mengikat pihak-pihak, perjanjian tersebut tidak boleh diatur atau dibatalkan
secara sepihak saja.

Pembatalan perjanjian

Pembatalan suatu perjanjian dapat dibatalkan oleh salah satu pihak yang membuat
perjanjian ataupun batal demi hukum. Perjanjian yang dibatalkan oleh salah satu
pihak biasanya terjadi karena :

1. Adanya suatu pelanggaran. Pelanggaran tersebut tidak dipernaiki dalam jangka

waktu yang ditentukan atau tidak dapat diperbaiki.
2. Pihak pertama melihat adanya kemungkinan pihak kedua mengalami
kebangkrutan atau secara financial tidak dapat memenuhi kewajibannya.
3. Terkait resolusi atau perintah pengadilan.
4. Terlibat hokum
5. Tidak lagi memiliki lisensi, kecakapan atau wewenang dalam melaksanakan
perjanjian.

RANGKUMAN
Perjanjian baik ditinjau dari hukum privat maupun publik; sama-sama memiliki
kekuatan mengikat bagi para pihak yang menjanjikan jika sudah memenuhi syarat-
syarat yang telah ditentukan dan dinyatakan sah. Namun berbeda dengan perjanjian
yang berlaku dalam lapangan hukum privat yang hanya mengikat kedua belah pihak
dalam lapangan hukum publik perjanjian mengikat bukan hanya kedua belah pihak
namun juga pihak ketiga. Selain itu subyek perjanjian dilapangan hukum privat
adalah individu atau badan hukum, sementara subyek perjanjian dalam hukum
publik adalah subyek hukum internasional yaitu negara, organisasi internasional.

Perbedaan Perikatan dan Perjanjian

Pada prinsipnya perikatan adalah hubungan hukum antara 2 pihak, dimana pihak
yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak lain dan yang lain berkewajiban
memenuhi tuntutan tersebut. Sedangkan perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
seseorang berjanji kepada oranglain, atau dimana dua pihak saling berjanji untuk
melaksanakan sesuatu hal. Berangkat dari devinisi diatas maka dapat disimpulkan
bahwa suatu perjanjian akan menimbulkan perikatan.

14
PERTANYAAN LATIHAN
1. Apa yang dimaksud dengan hukum perjanjian ditinjau dari Hukum Privat dan
Hukum Publik?
2. Sejak kapan lahirnya perjanjian?
3. Apa yang dimaksud perjanjian nominatif dan perjanjian innominatif?
4. Apa saja yang menjadi syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320
BW?
5. Suatu perjanjianpasti akan berahir, sebutkan apa saja yang mengakibatkan
perjanjian tu akan berakhir?
6. Pembatalan suatu perjanjian dapat dibatalkan oleh salah satu pihak yang
membuat perjanjian atau batal demi hukum. Sebutkan apa saja yang
membuat perjanjian membatalkan perjanjian itu secara sepihak?

15
MODUL III DAN IV
HUKUM PERIKATAN

A. LATAR BELAKANG

Dalam kehidupan sehari-hari banyak orang-orang yang tidak sadar bahwa setiap
harinya mereka melakukan perikatan. Hal-hal seperti membeli suatu barang atau
menggunakan jasa angkutan umum, perjanjian sewa-menyewa hal-hal tersebut
merupakan suatu perikatan. Perikatan di Indonesia diatur pada buku ke III
KUHPerdata (BW). Dalam hukum perdata banyak sekali hal yang dapat menjadi
cangkupannya, salah satunya adalah perikatan. Perikatan adalah suatu hubungan
hukum dalam lapangan harta kekayaan antara dua orang atau lebih di mana pihak
yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lain berkewajiban atas sesuatu. Hubungan
hukum dalam harta kekayaan ini merupakan suatu akibat hukum, akibat hukum dari
suatu perjanjian atau peristiwa hukum lain yang menimbulkan perikatan.

Perikatan adalah suatu hubungan hukum dalam lapangan harta kekayaan antara dua
orang atau lebih di mana pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lain
berkewajiban atas sesuatu. Hubungan hukum dalam harta kekayaan ini merupakan
suatu akibat hukum, akibat hukum dari suatu perjanjian atau peristiwa hukum lain
yang menimbulkan perikatan.

Di dalam hukum perikatan setiap orang dapat mengadakan perikatan yang

bersumber pada perjanjian, perjanjian apapun dan bagaimana pun, baik itu yang
diatur dengan undang-undang atau tidak, inilah yang disebut dengan kebebasan
berkontrak, dengan syarat kebebasan berkontrak harus halal, dan tidak melanggar
hukum, sebagaimana yang telah diatur dalam Undang-Undang. Di dalam perikatan
ada perikatan untuk berbuat sesuatu dan untuk tidak berbuat sesuatu. Yang
dimaksud dengan perikatan untuk berbuat sesuatu adalah melakukan perbuatan
yang sifatnya positif, halal, tidak melanggar undang-undang dan sesuai dengan
perjanjian. Sedangkan perikatan untuk tidak berbuat sesuatu yaitu untuk tidak
melakukan perbuatan tertentu yang telah disepakati dalam perjanjian.

16
Perikatan adalah terjemahan dari istilah aslinya dalam bahasa Belanda “verbintenis”.
Istilah perikatan ini lebih umum dipakai dalam literature hukum di Indonesia.
Perikatan artinya hal yang mengikat orang yang satu terhadap orang yang lain. Hal
yang mengikat itu menurut kenyataannya dapat berupa perbuatan. Misalnya jual beli
barang, dapat berupa peristiwa misalnya lahirnya seorang bayi, matinya orang,
dapat berupa keadaan, misalnya letak pekarangan yang berdekatan, letak rumah
yang bergandengan atau bersusun. Karena hal yang mengikat itu selalu ada dalam
kehidupan bermasyarakat, maka oleh pembentuk undang- undang atau oleh
masyarakat sendiri diakui dan diberi akibat hukum. Dengan demikian, perikatan yang
terjadi antara orang yang satu dengan yang lain itu disebut hubungan hukum (legal
relation).

Jika dirumuskan, perikatan adalah hubungan hukum yang terjadi antara orang yang
satu dengan orang yang lain karena perbuatan, peristiwa, atau keadaan. Dari
rumusan ini dapat diketahui bahwa perikatan itu terdapat dalam bidang hukum harta
kekayaan (law of property), dalam bidang hukunm keluarga (family law), dalam
bidang hukum waris (law of succession), dalam bidang hukum pribadi (personal
law). Perikatan yang terdapat dalam bidang hukum ini disebut perikatan dalam arti
luas. perikatan yang terdapat dalam bidang- bidang hukum tersebut di atas dapat
dikemukakan contohnya sebagai berikut:

1. Dalam bidang hukum kekayaan, misalnya perikatan jual beli, sewa menyewa,
wakil tanpa kuasa (zaakwaarneming), pembayaran tanpa utang, perbuatan
melawan hukum yang merugikan orang lain.
2. Dalam bidang hukum keluarga, misalnya perikatan karena perkawinan,
karena lahirnya anak dan sebagainya.
3. Dalam bidang hukum waris, misalnya perikatan untuk mawaris karena
kematian pewaris, membayar hutang pewaris dan sebagainya.
4. Dalam bidang hukum pribadi, misalnya perikatan untuk mewakili badan
hukum oleh pengurusnya, dan sebagainya.

17
Perikatan Dalam arti Sempit
Perikatan yang dibicarakan dalam buku ini tidak akan meliputi semua perikatan
dalam bidang- bidang hukum tersebut. Melainkan akan dibatasi pada perikatan yang
terdapat dalam bidang hukum harta kekayaan saja,yang menurut sistematika Kitab
Undang- Undang hukum Perdata diatur dalam buku III di bawah judul tentang
Perikatan. Tetapi menurut sistematika ilmu pengetahuan hukum, hukum harta
kekayaanitu meliputi hukukm benda dan hukum perikatan, yang diatur dalam buku
II KUHPdt di bawah judul Tentang Benda. Perikatan dalam bidang harta kekayaan ini
disebut Perikatan dalam arti sempit.

 Ukuran nilai
Perikatan dalam bidang hukum harta kekayaan ini selalu timbul karena
perbuatan orang, apakah perbuatan itu menurut hukum atau melawan hukum.
Objek perbuatan itu adalah harta kekayaan, baik berupa benda bergerak atau
benda tidak bergerak, benda berwujud atau benda tidak berwujud, yang
semuanya itu selalu dapat dinilai dengan uang. Jadi ukuran untuk menentukan
nilai atau harga kekayaan atau benda itu adalah uang. Dalam kehidupan modern
ini uang merupakan ukuran yang utama.

 Debitur Dan Kreditur

Perikatan yang terjadi antara pihak yang satu dengan pihak yang lain,
mewajibkan pihak yang satu dengan yang lain, mewajibkan pihak yang satu
untuk berprestasi dan memberi hak kepada pihak yang lain untuk menerima
prestasi. Pihak yang berkewajiban berprestasi itu biasa disebut debitur,
sedangkan pihak yang berhak atas prestasi disebut kreditur.
Dalam suatu perikatan bisa terjadi bahwa satu pihak berhak atas suatu prestasi.
Tetapi mungkin juga bahwa pihak yang berkewajiban memenuhi prestasi itu, di
samping kewajiban tersebut juga berhak atas suatu prestasi. Sebaliknya jika
pihak lain itu disamping berhak atas suatu prestasi juga berkewajiban memenuhi
suatu prestasi. Jadi kedua belah pihak mempunyai hak dan kewajiban timbal
balik. Karena prestasi itu diukur dengan nilai sejumlah uang, maka pihak yang
berkewajiban membayar sejumlah uang itu berkedudukan sebagai debitur,
sedangkan pihak yang berhak meneriam sejumlah uang itu berkedudukan
sebagai kreditur.

18
B. PENGATURAN PERIKATAN

Perikatan diatur dalam Buku KUH Perdata. Perikatan adalah hubungan hukum yang
terjadi karena perjanjian dan Undang-Undang. Aturan mengenai perikatan meliputi
bagian umum dan bagian khusus. Bagian umum meliputi aturan yang tercantum
dalam Bab I, Bab II, Bab III (Pasal 1352 dan 1353), dan Bab IV KUH Perdata yang
belaku bagi perikatan umum. Adapun bagian khusus meliputi Bab III (kecuali Pasal
1352 dan 1353) dan Bab V sampai dengan Bab XVIII KUH Perdata yang berlaku bagi
perjanjian-perjanjian tertentu saja, yang sudah ditentukan namanya dalam bab-bab
bersangkutan.
Pengaturan nama didasarkan pada “sistem terbuka”, maksudnya setiap orang boleh
mengadakan perikatan apa saja, baik yang sudah ditentukan namanya maupun yang
belum ditentukan namanya dalam Undang-Undang. Sistem terbuka dibatasi oleh tiga
hal, yaitu :
1. Tidak dilarang Undang-Undang
2. Tidak bertentangan dengan ketertiban umum
3. Tidak bertentangan dengan kesusilaan
Sesuai dengan penggunaan sistem terbuka, maka pasal 1233 KUH Perdata
menetukan bahwa perikatan dapat terjadi, baik karena perjanijian maupun karena
Undang-Undang. Dengan kata lain, sumber peikatan adalah Undang-Undang dan
perikatan. Dalam pasal 1352 KUH Perdata, perikatan yang terjadi karena Undang-
Undang dirinci menjadi dua, yaitu perikatan yang terjadi semata-mata karena
ditentukan dalam Undang-Undang dan perikatan yang terjadi karena perbuatana
orang. Perikatan yang terjadi karena perbuatan orang, dalam pasal 1353 KUH
Perdata dirinci lagi menjadi perbuatan menurut hukum ( rechmatig daad) dan
perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad).

C. UNSUR-UNSUR PERIKATAN

a. Subjek perikatan
Subjek perikatan disebut juga pelaku perikatan. Perikatan yang dimaksud
meliputi perikatan yang terjadi karena perjanjian dan karena ketentuan Undang-
Undang. Pelaku perikatan terdiri atas manusia pribadi dan dapat juga badan

19
 hukum atau persekutuan. Setiap pelaku perikatan yang mengadakan perikatan
harus:
1. Ada kebebasan menyatakan kehendaknya sendiri
2. Tidak ada paksaan dari pihak manapun
3. Tidak ada penipuan dari salah satu pihak, dan
4. Tidak ada kekhilafan pihak-pihak yang bersangkutan.

b. Wenang berbuat
Setiap pihak dalam dalam perikatan harus wenang berbuat menurut hukum
dalam mencapai persetujuan kehendak (ijab kabul). Persetujuan kehendak
adalah pernyataan saling memberi dan menerima secara riil dalam bentuk
tindakan nyata, pihak yang satu menyatakan memberi sesuatau kepada yang
dan menerima seseuatu dari pihak lain. Dengan kata lain, persetujuan kehendak
(ijab kabul) adalah pernyataan saling memberi dan menerima secara riil yang
mengikat kedua pihak. Setiap hak dalam perikatan harus memenuhi syarat-
syarat wenang berbuat menurut hukum yang ditentukan oleh undang-undang
sebagai berikut :
1. Sudah dewasa, artinya sudah berumur 21 tahun penuh
2. Walaupun belum dewasa, tetapi sudah pernah menikah
3. Dalam keadaan sehat akal (tidak gila)
4. Tidak berada dibawah pengampuan
5. Memiliki surat kuasa jika mewakili pihak lain
Persetujuan pihak merupakan perjanjian yang dilakukan oleh dua pihak untuk
saling memenuhi kewajiban dan saling memperoleh hak dalam setiap perikatan.
Persetujuan kehendak juga menetukan saat kedua pihak mengakhiri perikatan
karena tujuan pihak sudah tercapai. Oleh sebab itu, dapat dinyatakan bahwa
perikatan menurut sistem hukum prdata, baru dalam taraf menimbulkan
kewajiban dan hak pihak-pihak, sedangkan persetujuan kehendak adalah
pelaksanaan atau realisasi kewajiban dan pihak-pihak sehingga kedua belah
pihak memperoleh hak masing-masing.
Bagaimana jika halnya salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya sehingga
pihak lainnya tidak memperoleh hak dalam perikatan ? dalam hal ini dapat
dikatakan bahwa pihak yang tidak memenuhi kewajibannya itu telah melakukan
wanprestasi yang merugikan pihak lain. Dengan kata lain, perjanjian tersebut
dilanggar oleh salah satu pihak.

20
c. Objek perikatan
Objek perikatan dalam hukum perdata selalu berupa benda. Benda adalah setiap
barang dan hak halal yang dapat dimiliki dan dinikmati orang. Dapat dimilik dan
dinikmati orang maksudnya memberi manfaat atau mendatangkan keuntungan
secara halal bagi orang yang memilikinya.
Benda objek perikatan dapat berupa benda bergerak dan benda tidak bergerak.
Benda bergerak adalah benda yang dapat diangkat dan dipindahkan, seperti motor,
mobil, hewan ternak. Sedangkan benda tidak bergerak adalah benda yang tidak
dapat dipindahkan dan diangkat, seperti rumah, gedung. Apabila benda dijadikan
objek perikatan, benda tersebut harus memenuhi syarat seperti yang ditetapkan oleh
undang-undang. Syarat-syarat tersebut adalah :
1. Benda dalam perdagangan.
2. Benda tertentu atau tidak dapat ditentukan.
3. Benda bergerak atau tidak bergerak, berwujud atau tidak berwujud.
4. Benda tersebut tidak dilarang oleh Undang-Undang atau benda halal.
5. Benda tersebut ada pemiliknya dan dalam pengawasan pemiliknya.
6. Benda tersebut dapat diserahkan oleh pemiliknya.
7. Benda itu dalam penguasaan pihak lain berdasar alas hak sah.

d. Tujuan Perikatan
Tujuan pihak-pihak mengadakan perikatan adalah terpenuhinya prestasi bagi kedua
belah pihak. Prestasi yang dimaksud harus halal, artinya tidak dilarang Undang-
Undang, tidak bertentangan dengan ketertiban umum, dan tidak bertentangan
dengan kesusilaan masyarakat. Prestasi tersebut dapat berbentuk kewajiban
memberikan sesuatu, kewajiban melakukan sesuatu (jasa), atau kewajiban tidak
melakukan sesuatu (Pasal 1234 KUH Perdata).

D. KETENTUAN UMUM DAN KHUSUS

Dalam penerapannya, ketentuan umum dalam Bab I-IV Buku III KUH Perdata
diberlakukan untuk semua perikatan, baik yang sudah diatur dalam Bab III (kecuali
Pasal 1352 dan 1353) dan Bab V-XVIII maupun yang diatur dalam KUHD. Menurut
ketentuan Pasal 1319 KUH Perdata bahwa: “semua perjanjian yang mempunyai
nama tertentu maupun yang tidak mempunyai nama tertentu, tunduk pada

21
ketentuan umum yang dimuat dalam bab ini dan bab yang lalu”. Yang dimaksud
dengan “bab ini dan bab yang lalu” dalam pasal ini adalah bab Bab II tentang
perikatan yang timbul dari pejanjian dan Bab I tentang perikatan pada umumnya.
Penerapan ketentuan umum terhadap hal-hal yang diatur secara khusus, dalam ilmu
hukum dikenal dengan adagium iex specialis deroget legi generali. Artinya,
ketentuan hukum khusus yang dimenangkan dari ketentuan hukum umum.
Maknanya jika mengenai suatu hal sudah diatur secara khusus, ketentuan umum
yang mengatur hal yang sama tidak perlu diberlakukan lagi. Jika suatu hal belum
diatur secara khusus, ketentuan umum yang mengatur hal yang sama diberlakukan.
Timbulnya perikatan dalam hal ini bukan dikarenakan karena adanya suatu
persetujuan atupun perjanjian, melainkan dikarenakan karena adanya undang-
undang yang menyatakan akibat perbuatan orang, lalu timbul perikatan. Perikatan
yang timbul karena undang- undang ini ada dua sumbernya, yaitu perbuatan orang
dan undang- undang sendiri. Perbuatan orang itu diklasifikasikan lagi menjadi dua,
yaitu perbuatan yang sesuai dengan hukum dan perbuatan yang tidak sesuai dengan
hukum (pasal 1352 dan 1353 KUHPdt).
Perikatan yang timbul dari perbuatan yang sesuai dengan hukum ada dua, yaitu
wakil tanpa kuasa (zaakwarneeming) diatur dalam pasal 1354 sampai dengan pasal
1358 KUHPdt, pembayaran tanpa hutang (onverschuldigde betalling) diatur dalam
pasal 1359 sampai dengan 1364 KUHPdt. Sedangkan perikatan yang timbul dari
perbuatan yang tidak sesuai dengan hukum adalah perbuatan yang tidak sesuai
dengan hukum adalah perbuatan melawan hukum (onrechtmatigdaad) diatur dalam
pasal 1365 sampai dengan 1380 KUHPdt.

Perbuatan melawan hukum dapat ditujukan kepada harta kekayaan orang laindan
dapat ditujukan kepada diri pribadi orang lain, perbuatan mana
mengakibatkankerugian pada orang lain. Dalam hukum anglo saxon, perbuatan
melawan hukum disebut tort. Untuk mengetahui apakah perbuatan hukum itu
disebut wakil tanpa kuasa, maka perlu dilihat unsur-unsur yang terdapat didalamnya,
unsur-unsur tersebut adalah :
a. Perbuatan itu dilakukan dengan sukarela, artinya atas kesadaran sendiri
tanpa mengharapkan suatu apapun sebagai imbalannya.
b. Tanpa mendapat kuasa (perintah), artinya yang melakukan perbuatan itu
bertindak atas inisiatif sendiri tanpa ada pesan, perintah, atau kuasa dari
pihak yang berkepentingan baik lisan maupun tulisan.

22
 c. Mewakili urusan orang lain, artinya yang melakukan perbuatan itu bertindak
untuk kepentingan orang lain, bukan kepentingan sendiri.
d. Dengan atau tanpa pengetahuan orang itu, artinya orang yang
berkepentingan itu tidak mengetahui bahwa kepentingannya dikerjakan
orang lain.
e. Wajib meneruskan dan menyelesaikan urusan itu, artinya sekali ia melakukan
perbuatan untuk kepentingan orang lain itu, ia harus mengerjakan sampai
selesai, sehingga orang yang diwakili kepentingannya itu dapat menikmati
manfatnya atau dapat mengerjakan segala sesuatu yang termasuk urusan
itu.
f. Bertindak menurut hukum, artinya dalam melakukan perbuatan mengurus
kepentingan itu, harus dilakukan berdasarkan kewajiban menurut hukum.
Atau bertindak tidak bertentangan dengan undang- undang.

E. Hak Dan Kewajiban Pihak-Pihak

Karena perikatan ini timbul berdasarkan ketentuan undang- undang, maka hak dan
kewajiban tersebut dapat diperinci sebagai tersebut di bawah ini :
1. Hak dan kewajiban yang mewakili, ia berkewajiban mengerjakan segala
sesuatu yang termasuk urusan itu sampai selesai, dengan memberikan
pertanggungjawaban.
2. Hak dan kewajiban yang diwakili, yang diwakili atau yang berkepentingan
berkewajiban memenuhi perikatan yang dibuat oleh wakil itu atas namanya,
membayar ganti rugi, atau pengeluaran yang telah dipenuhi oleh pihak yang
mengurus kepentingan itu.

a. Pembayaran Tanpa Hutang

Menurut ketentuan pasal 1359 KUHPdt, setiap pembayaran yang ditujukan untuk
melunasi suatu hutang, tetapi ternyata tidak ada hutang, pembayaran yang telah
dilakukan itu dapat dituntut kembali. Ketentuan ini jelas memberikan kepastian
bahwa orang yang memperoleh kekayaan tanpa hak itu seharusnya bersedia
mengembalikan kekayaan yang telah diserahkan kepadanya karena kekeliruan
atau salah perkiraan. Dikira ada hutang tetapi sebenarnya tidak ada hutang.
Pembayaran yang dilakukan itu sifatnya sukarela, melainkan karena kewajiban
yang harus dipenuhi sebagaimana mestinya dalam kehidupan bermasyarakat.

23
 Tetapi kemudian ternyata bahwa perikatan yang dikira ada sebenarnya tidak ada.
Dengan demikian ada kewajiban undang- undang bagi pihak yang menerima
pembayaran itu yang mengembalikan pembayaran yang telah ia terima tanpa
perikatan.

b. Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige Daad)

Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan perbuatan melawan hukum, kita lihat
pasal 1365 KUHPdt yang berbunyi sebagai berikut :

“Tiap perbuatan melawan hukum, yang menimbulkan kerugian pada orang lain,
mewajibkan orang yang bersalah menimbulkan kerugian itu, mengganti kerugian
tersebut”.
Dari ketentuan pasal ini dapat diketahui bahwa suatu perbuatan itu diketahui bahwa
suatu perbuatan dikatakan melawan hukum apabila ia memenuhi empat unsure
sebagai berikut :
1. Perbuatan itu harus melawan hukum
2. Perbuatan itu harus menimbulkan kerugian
3. Perbuatan itu harus dilakukan dengan kesalahan
4. Antara perbuatan dan kerugian yang timbulharus ada hubungan kausal

c. Perbuatan Melawan Hukum Terhadap Diri Pribadi

Perbuatan melawan hukum dapat ditujukan pada benda milik orang lain. Jika
ditujukan pada diri pribadi orang lain. Jika ditujukan pada diri pribadi orang lain
mungkin dapat menimbulkan kerugian pisik ataupun kerugian nama baik(martabat).
Kerugian pisik atau jasmani misalnya luka, cedera, cacat tubuh. Perbuatan melawan
hukum yang menimbulkan kerugian pisik atau jasmani banyak diatur dalam
perundangan- undangan di luar KUHPdt, misalnya undang- undang perburuhan.
apabila seseorang mengalami luka atau cacat pada salah satu anggota badan
dikarenakan kesengajaan atau kurang hati- hati pihak lain, undang- undang
memberikan hak kepada korban untuk memperoleh penggantian biaya pengobatan,
ganti kerugian atau luka atau cacat tersebut.

Ganti kerugian ini dinilai menurut kedudukan dan kemampuan kedua belah pihak
dan menurut keadaan. Penghinaan adalah perbuatan yang bertentangan dengan
kesusilaan, jadi dapat dimasukkan perbuatan melawan hukum pencemaran nama

24
 baik seseorang. Lain daripada itu, yang terhina dapat menuntut supaya dalam
putusan itu juga dinyatakan bahwa perbutan yang telah dilakukan itu adalah
memfitnah. Dengan demikian, berlakulah ketentuan pasal 314 KUHP penuntutan
perbuatan pidana memfitnah. Perkara memfitnah ini diperiksa dan diputus oleh
hakim pidana(pasal 1373 KUHPdt).

d. Perbuatan Melawan Hukum yang Dilakukan Oleh Badan Hukum

Sering sekali orang mengatakan bahwa apakah badan hukum itu dapat melakukan
kesalahan atau perbuatan melawan hukum. Alasannya , karena badan hukum tidak
dapat melakukan kesalahan dan tidak dapat dipertanggungjawabkan dalam lapangan
hukum pidana, seperti halnya manusia pribadi. Untuk menjawab pertanyaan-
pertanyaan tersebut, lebih dahulu perlu dikemukakan berbgai teori mengenai badan
hukum ada 3 macam yaitu:
a. Teori fictie(perumpamaan), menurut teori ini badan hukum itu
diperumpamakan sebagai manusia, terpisah dari manusia yang menjadi
pengurusnya. Atas dasar ini badan hukum tidak dibuat secara langsung,
melainkan melalui perbuatan orang, yaitu pengurusnya. Dengan demikian
berdasarkan teori fictie ini, badan hukum yang melakukan perbuatan hukum
dapat digugat tidak melalui pasal 1365, melainkan melalui pasal 1367
KUHPdt. Jika mengikuti teori fictie ini kita dihadapkan pada keadaan yang
bertentangan dengan kenyataan.
b. Teori orgaan (perlengkapan), menurut teori ini, badan hukum itu sama
dengan manusia pribadi, dapat melakukan perbuatan hukum.
c. Teori yurisdische realiteit, menurut teori ini, badan hukum adalah realitas
yuridis yang dibentuk dan diakui sama seperti manusia pribadi.

Badan Hukum Perdata dan Publik

Ada dua macam badan hukum dilihat dari sudut pembentukannya, yaitu
badan hukum privat dan badan hukum publik. Badan hukum perdata
dibentuk berdasarkan hukum perdata, sedangkan pengesahannya dilakukan
pleh pemerintah. Yang disahkan itu pada umumnya adalah anggaran dasar
badan hukum itu. Pengesahan dilakukan dengan pendaftaran anggaran dasar

25
 kepada pejabat yang berwenang, pengesahan tersebut diperlukan supaya
badan hukum yang dibentuk itu tidak bertentangan dengan kepentingan
umum, kesusilaan, dan tidak dilarang oleh undang- undang. Badan hukum
perdata ini misalnya, perseroan terbatas, yayasan, koperasi.
Badan Hukum publik dibentuk dengan undang- undang oleh pemerintah.
Badan hukum publik ini merupakan badan- badan kenegaraan, misalnya
Negara Republik Indonesia, daerah Tiongkok I, daerah tingkat II, dan lain-
lain. Badan hukum publik ini dibentuk untuk menyelenggarakan
pemerintahan Negara. Dalam menjalankan pemerintah Negara badan hukum
publik harus berdasarkan undang- undang. Jika dalam menjalankan
tugasnya, badan hukum publik itu melakukan perbuatan melawan hukum, ia
dapat digugat berdasarkan pasal 1365 KUHPdt.

Yang perlu diperhatikan adalah bahwa badan hukum publik dalam

menjalankan kekuasaannya itu mungkin merugikan orang lain dengan alasan
menjalankan undang- undang. Maka dalam hal ini perlu dibedakan antara
kebijaksanaan dan pelanggaran undang- undang. Dalam hal ini hakim yang
akan menentukan. Namun demikian, jika perbuatan yang dilakukan itu adalah
kebijaksanaan penguasa (pemerintah), ini bukan lagi wewenang hakim,
karena sudah masuk dalam bidang politik.

F. MACAM-MACAM PERIKATAN

Dalam kenyataanya ada beberapa macam perikatan yang dikenal dalam

masyarakat menurut syarat yang ditentukan oleh pihak- pihak, atau menurut
jenis prestasi yang harus dipenuhi, atau menurut jumlah subyek yang terlibat
dalam perikatan itu.

1. Perikatan Bersyarat
Perikatan bersyarat (voorwaardelijk verbintenis) adalah perikatan yang
digantungkan pada syarat. Syarat itu adalah suatu peristiwa yang masih
akan terjadi dan belum pasti terjadi, baik dalam menangguhkan
pelaksanaan perikatan hingga terjadi peristiwa maupun dengan

26
 membatalkan perikatan karena terjadi atau tidak terjadi peristiwa (Pasal
1253 KUHP dt). Perikatan bersyarat di bagi tiga yaitu :
a. Perikatan dengan syarat tangguh, Apabila syarat peristiwa itu terjadi,
maka perikatan di laksanakan (Pasal 1263 KUHP dt). Misalnya Oki
setuju apabila Ramdan adiknya mendiami pavilium rumahnya setelah
menikah. Nah, nikah adalah peristiwa yang masih akan terjadi dan
belum pasti terjadi. Sifatnya menangguhkan pelaksanaan perikatan.
Jika ramdan menikah, maka Oki wajib menyerahkan pavilium
rumahnya untuk didiami oleh Ramdan.
b. Perikatan dengan syarat batal, Disini justru perikatan yang sudah ada
akan berakhir apabila peristiwa yang dimaksudkan itu terjadi (Pasal
1265 KUHP dt). Misalnya, Arlita setuju apabila Regi kakaknya
mendiami rumah Arlita selama dia tugas di Perancis dengan syarat
bahwa Regi harus mengosongkan rumah tersebut apabila Arlita
selesai studi dan kembali ke tanah air. Di sini syarat “ selesai dan
kembali ke tanah air ” masih akan terjadi dan belom pasti terjadi.
Akan tetapi, jika syarat tersebut terjadim perikatan akan berakhir
dalam arti batal.

2. Perikatan dengan ketetapan waktu

Syarat ketetapan waktu adalah pelaksaan perikatan itu digantungkan
pada waktu yang di tetapkan. Misalnya Anis berjanji kepada Yesi bahwa
ia akan membayar utangnya dengan hasil panen sawahnya yang sedang
menguning pada tanggal 1 agustus 2014. Dalam hal ini hasil panen yang
sedang menguning sudah pasti karena dalam waktu dekat, Anis akan
panen sawah sehingga pembayaran utang pada tanggal 1 agustus 2014
sudah dipastikan.

3. Perikatan Manasuka (Boleh Pilih)

Pada perikatan manasuka, objek prestasi ada dua macam benda.
Dikatakan perikatan mansuka karena, debitor boleh memenuhi prestasi
dengan memilih salah satu dari dua benda yang dijadikan objek
perikatan. Namun, debitor tidak dapat memaksa kreditor untuk menerima
sebagian benda yang satu dan benda sebagian benda yang lainnya. Jika
debitor telah memenuhi salah satu dari dua benda yang ditentukan dalam

27
 perikatan, dia dibebaskan dan perikatan berakhir. Hak memilih prestasi itu
ada pada debitor jika hak ini tidak secara tegas diberikan kepada kreditor
(Pasal 1272 dan 1273 KUHP dt).
Misalnya, Rima memesan barang elektronik berupa radio tape recorder
ataustereo tape recorder di sebuah toko barang elektronik dengan harga
yang sama, yakni Rp 2.500.000,00. Dalam hal ini, pedagang tersebut
dapat memilih yaitu menyerahkan radio tape recorder atau stereo tape
[Link] tetapi, jika diperjanjikan bahwa Rima (Pemesan) yang
menentukan pilihan, pedagang memberitahukan kepada Rima bahwa
barang pesanan sudah tiba, silahkan memilih salah satu dari benda objek
perikatan tersebut. Jika Rima telah memilih dan menerima satu dari dua
benda itu, perikatan berakhir.

4. Perikatan Fakultatif
Perikatan Fakultatif yaitu perikatan dimana debitor wajib memenuhi suatu
prestasi tertentu atau prestasi lain yang tertentu pula. Dalam perikatan ini
hanya ada satu objek. Apabila debitor tidak memenuhi prestasi itu, dia
dapat mengganti prestasi lain. Misalnya, Agung berjanji kepada Rian
untuk meminjamkan mobilnya guna melaksanakan penelitian. Jika Agung
tidak meminjamkan Karena rusak, dia dapat mengganti dengan sejumlah
uang transport untuk melaksanakan penelitiannya.

5. Perikatan Tanggung-Menanggung
Pada perikatan tanggung-menanggung dapat terjadi seorang debitor
berhadapan dengan beberapa orang kreditor atau seorang kreditor
berhadapan dengan beberapa orang debitor. Apabila kredior terdiri atas
beberapa orang, ini disebut tanggung-menanggung aktif. Dalam hal ini,
setiap kreditor, berhak atas pemenuhan prestasi seluruh hutang. Jika
prestasi tersebut sudah dipenuhi, debitor dibebaskan dari utangnya dan
perikatan hapus (Pasal 1278 KUHP dt). Jika pihak debitor terdiri atas
beberapa orang, ini disebut tanggung menanggung pasif, setiap debitor
wajib memenuhi prestasi seluruh utang dan dan jika sudah dipenuhi oleh
seorang debitor saja, membebaskan debitor –debitor lain dari tuntutan
kreditor dan perikatannya hapus (Pasal 1280 KUHP dt)

28
 Berdasarkan observasi, perikatan yang banyak terjadi dalam praktiknya
adalah perikatan tanggung-menanggung pasif yaitu :
(1) Wasiat, Apabila pewaris memberikan tugas untuk melaksanakan hibah
wasiat kepada ahli warisnya secara tanggung-menanggung.
(2) Ketentuan Undang-Undang, Dalam hal ini undang-undang
menetapkan secara tegas perikatan tanggung menanggung dalam
perjanjian khusus.
Perikatan tanggung menanggung secara tegas diatur dengan perjanjian
khusus, yaitu sebagai berikut ;
(1) Persekutuan firma (Pasal 18 KUHD), Setiap sekutu bertanggung jawab
secara tanggung-menanggung untuk seluruhnya atas semua
perikatan.
(2) Peminjaman benda (Pasal 1749 KUHPdt), Jika bebereapa orang
bersama-sama menerima benda karena peminjaman, meka masing-
masing untuk seluruhnya bertanggung jawab terhadap orang yang
memberikan pinjaman benda itu.
(3) Pemberian kuasa (Pasal 1181 KUHPdt) ,Seorang penerima kuasa
diangkat oleh beberapa orang untuk mewakili dalam suatu urusan
yang menjadi urusan mereka bersama. Mereka bertanggung jawab
untuk seleruhnya terhadap penerima kuasa mengenai segala akibat
pemberian kekuasaan.
(4) Jaminan orang (borgtoch,pasal 1836 KUHPdt), Jika beberapa orang
telah mengikatkan diri sebagai penjamin sebagai seorang debitor yang
sama untuk utang yang sama, mereka itu untuik masing-masing
terikat untuk seluruh utang.

6. Perikatan Dapat Dibagi Dan Tidak Dapat Dibagi

Suatu perikatan dikatakan dapat dibagi atau tidak dapat dibagi jika benda
yang menjadi objek perikatan dapat atau tidak dapat dibagi menurut
imbangan, lagi pula pembagian itu tidak boleh mengurangi hakikat dari
prestasi tersebut. sifat dapat atau tidak dapat dibagi itu berdasarkan
pada :
a. Sifat benda yang menjadi objek perikatan.
b. Maksud perikatannya, apakah itu dapat atau tidak dapat dibagi.

29
 Perikatan dapat atau tidak dapat dibagi bisa terjadi jika salah satu pihak
meninggal dunia sehingga akan timbul maslah apakah pemenuhan
prestasi dapat dibagi atau tidak antara para ahli waris almahrum itu. Hal
tersebut bergantung pada benda yang menjadi objek perikatan yang
penyerahannya atau pelaksanaannya dapat dibagi atau tidak, baik secara
nyata maupun secara perhitungan ( Pasal 1296 KUHPdt).
Akibat hukum perikatan dapat atau tidak dapat dibagi adalah bahwa
perikatan yang tidak dapat dibagi, setiap kreditor berhak menuntut
seluruh prestasi kepada setiap debitor dan setiap debitor wajib
memenuhi prestasi tersebut seluruhnya. Dengan dipenuhinya prestasi
oleh seorang debitor , membebaskan debitor lainnya dan perikatan
menjadi hapus. Pada perikatan yang dapat dibagi, setiap kreditor hanya
dapat menuntut suatu bagian prestasi menurut perimbangannya,
sedangkan setiap debitor hanya wajib memenuhi prestasi untuk
bagiananya saja menurut perimbangan.

7. Perikatan dengan Ancaman Hukuman

Perikatan ini memuat suatu ancaman hukuman terhadap debitor apabila
dia lalai memenihi prestasinya. Ancaman hukuman ini bermaksut untuk
memberikan suatu kepastian atas pelaksanaan isi perikatan, seperti yang
telah ditetapkan dalam perjanjian yang dibuat oleh pihak-pihak.
Disamping itu, juga sebagai upaya untuk menetapkan jumlah ganti
keruguan jika memang terjadi wanprestasi. Hukuman itu merupakan
pendorong debitor untuk memenuhi kewajiban berprestasi dan untuk
membebaskan kreditor dari pembuktian tentang besarnya ganti kerugian
yang telah di deritanya.
Misalnya, dalam perjanjian dengan ancaman hukuman, apabila seorang
pemborong harus menyelesaikan pekerjaan bangunan dalam waktu tiga
puluh hari tidak menyelesaikan pekerjaannya, dia dikenakan denda satu
juta rupiah setiap hari terkampat itu. Dalam hal ini, jika pemborong itu
melalaikan kewajibannya, berarti dia wajib membayar denda satu juta
rupiah sebagai ganti kerugian untuk setiap hari terlambat.

30
8. Perikatan Wajar
Undang-undang tidak menentukan apa yang dimaksud dengan perikatan
wajar (natuurlijke verbintenis, natural obligation). Dalam undang-undang
hanya dijumpai Pasal 1359 ayat (2) KUHPdt. Karena itu, tidak ada
kesepakatan antara para penulis hukum mengenai sifat dan akibat hukum
dari perikatan wajar, kecuali mengenai satu hal, yaitu sifat tidak ada
gugatan hukum guna memaksa pemenuhannya. Kata wajar adalah
terjemaahan dari kata aslinya dalam bahasa Belanda “natuurlijk” oleh
Prof. Koesoemadi Poedjosewojo dalam kuliah hukum perdata
pada Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta.
Perikatan wajar bersumber dari Undang-Undang dan kesusilaan seta
kepatutan (Moral and equity). Bersumber pada Undang-Undang, artinya
keberadaan perikatan wajar karena ditentukasn oleh Undang-Undang.
Jika Undang-Undang tidak menentukan, tidak ada perikatan wajar.
Bersumber dari kesusilaan dan kepatutan, artinya keberadaan perikatan
wajar karena adanya belas kasihan, rasa kemanusiaan, dan kerelaaan hati
yang iklas dari pihak debitor. Hal ini sesuai benar dengan sila kedua
pancasila dan dasar Negara Republik Indonesia.
Ada contoh-contoh yang berasal dari ketentuan undang-undang adalah
seperti berikut ini :
a. Pinjaman yang tidak diminta bunganya, Jika bunganya dibayar, tidak
dapat dituntut pengembaliannya (Pasal 1766 KUHPdt)
b. Perjudian dan pertaruhan, Undang-Undang tidak memberikan
tuntutan hukum atas suatu utang yang terjadi karena perjudian
karena perjudian pertaruhan ( Pasal 1788 KUHPdt).
c. Lampau waktu, Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan
maupun perorangan hapus karena kadaluarsa (lampau waktu) dengan
lewatnya tenggang waktu tiga puluh hari tahun.
d. Kepailitan yang di atur dalam undang-undang kepailitan.

31
G. HAPUSNYA PERIKATAN

Menurut ketentuan pasal 1381 KUHPdt, ada sepuluh cara hapusnya perikatan, yaitu:

1. Pembayaran
Yang dimaksud dengan pembayaran dalam hal ini tidak hanya meliputi
penyerahan sejumlah uang, tetapi juga penyerahan suatu benda. Dalam hal
objek perikatan adalah pembayaran uang dan penyerahan benda secara timbal
balik, perikatan baru berakhir setelah pembayaran uang dan penyerahan benda.

2. Penawaran Pembayaran Tunai Diikuti Penitipan

Jika debitor telah melakukan penawaran pembayaran dengan perantaraan
notaries, kemudian kreditor menolak penawaran tersebut, atas penolakan
kreditor itu kemudian debitor menitipkan pembayaran itu kepada panitera
pengadilan negeri untuk disimpan. Dengan demikian, perikatan menjadi hapus (
Pasal 1404 KUH Perdata ). Supaya penawaran pembayaran itu sah perlu dipenuhi
syarat-syarat :
a. Dilakukan kepada kreditor atau kuasanya;
b. Dilakukan oleh debitor yang wenang membayar;
c. Mengenai semua uang pokok, bunga, dan biaya yang telah ditetapkan;
d. Waktu yang ditetapkan telah tiba;
e. Syarat dimana utang dibuat telah terpenuhi;
f. Penawaran pembayaran dilakukan di tempat yang telah ditetapkan atau
ditempat yang telah disetujui; dan
g. Penawaran pembayaran dilakukan oleh notaries atau juru sita disertai oleh
dua orang saksi.

3. Pembaruan Utang ( Novasi )

Pembaruan utang terjadi dengan cara mengganti utang lama dengan utang baru,
debitor lama dengan debitor baru. Dalam hal utang lama diganti dengan utang
baru, terjadilah penggantian objek perikatan, yang disebut “ Novasi Objektif”.
Disini utang lama lenyap. Dalam hal terjadi penggantian orangnya (subyeknya),
maka jika debitornya yang diganti, pembaruan ini disebut “Novasi Subjektif Pasif”
jika kreditornya yang diganti, pembaruan ini disebut “novasi subjektif aktif”.
Dalam hal ini utang lama lenyap.

32
4. Perjumpaan Utang (kompensasi)
Dikatakan ada penjumpaan utang apabila utang piutang debitor dan kreditor
secara timbale balik dilakukan perhitungan. Dengan perhitungan itu utang
piutang lama lenyap. Supaya utang itu dapat diperjumpakan perlu dipenuhi
syarat-syarat :
a. Berupa sejumlah uang atau benda yang dapat dihabiskan dari jenis dan
kualitas yang sama;
b. Utang itu harus sudah dapat ditagih; dan
c. Utang itu seketika dapat ditentukan atau ditetapkan jumlahnnya (pasal 1427
KUH Perdata)
Setiap utang apapun sebabbnya dapat diperjumpakan, kecuali dalam hal berikut ini :
a. Apabila dituntut pengembalian suatu benda yang secara melawan hukum
dirampas dari pemiliknya, misalnya karena pencurian;
b. Apabila dituntut pengembalian barang sesuatu yang dititipkan atau
dipinjamkan;
c. Terhadap suatu utang yang bersumber pada tunjangan napkah yang telah
dinyatakan tidak dapat disita (Pasal 1429 KUH Perdata) ;
d. Utang-utang Negara berupa pajak tidak mungkin dilakukan perjumpaan
utang (yurisprudensi); dan
e. Utang utang yang timbul dari perikatan wajar tidak mungkin dilakukan
perjumpaan hutang (yurisprudensi).

5. Pencampuran Utang
Menurut ketentuan Pasal 1436 KUH Perdata, Pencampuran utang itu terjadi
apabila kedudukan kreditor dan debitor itu menjadi satu tangan. Pencampuran
utang tersebut terjadi demi hukum. Pada pencampuran hutang ini utang piutang
menjadi lenyap.

6. Pembebasan Utang
Pembebasan utang dapat terjadi apabila kreditor dengan tegas menyatakan tidak
menghendaki lagi prestasi dari debitor dan melepaskan haknya atas pembayaran
atau pemenuhan perikatan dengan pembebasan ini perikatan menjadi lenyap
atau hapus. Menurut ketentuan pasal 1438 KUH Perdata, pembebasan suatu
hutang tidak boleh didasarkan pada persangkaan, tetapi harus di buktikan. Pasal
1439 KUH Perdata menyatakan bahwa pengembalian surat piutang asli secara

33
 sukarela oleh kreditor kepada debitor merupakan bukti tentang pembebasan
utangnya.

7. Musnahnya benda yang terutang

Menurut ketentuan pasal 1444 KUH Perdata, apabila benda tertentu yang
menjadi objek perikatan itu musnah, tidak dapat lagi diperdangkan, atau hilang
bukan karena kesalahan debitor, dan sebelum dia lalai , menyerahkannya pada
waktu yang telah ditentukan; perikatan menjadi hapus (lenyap) akan tetapi, bagi
mereka yang memperoleh benda itu secara tidak sah, misalnya, kerena
pencurian, maka musnah atau hilangnya benda itu tidak membebaskan debitor
(orang yang mencuri itu) untuk mengganti harganya.
Meskipun debitor lalai menyerahkna benda itu dia juga akan bebas dari perikatan
itu apabila dapat membuktikan bahwa musnah atau hilangnya benda itu
disebabkan oleh suatu keadaan di luar kekuasaannya dan benda itu juga akan
mengalami peristiwa yang sama measkipun sudah berada di tangn kreditor.

8. Karena pembatalan
Menurut ketentuan pasala 1320 KUH Perdata, apabila suatu perikatan tidak
memenuhi syarat-syarat subjektif. Artinya, salah satu pihak belum dewasa atau
tidak wenang melakukan perbuatan hukum, maka perikatan itu tidak batal, tetapi
“dapat dibatalkan” (vernietigbaar, voidable). Perikatan yang tidak memenuhi
syarat subjektif dapat dimintakan pembatalannya kepada pengadilan negeri
melalui dua cara, yaitu :
a. Dengan cara aktif, Yaitu menuntut pembatalan melalui pengadilan negeri
dengan cara mengajukan gugatan.
b. Dengan cara pembelaan, Yaitu menunggu sampai digugat di muka
pengadilan negeri untuk memenuhi perikatan dan baru diajukan alasan
tentang kekurangan perikatan itu.
Untuk pembatalan secara aktif, Undang-undang memberikan pembatasan waktu,
yaitu lima tahun (pasal 1445 KUH Perdata), sedangkan untuk pembatalan
sebagai pembelaan tidak diadakan pembatasan waktu.

34
9. Berlaku Syarat Batal
Syarat batal yang dimaksud disini adalah ketentuan berisi perikatan yang
disetujui oleh kedua pihak, syarat tersebut apabila dipenuhi mengakibatkan
perikatan itu batal (nietig, void) sehingga perikatan menjadi hapus. Syarat ini
disebut “syarat batal”. Syarat batal pada asasnya selalu berlaki surut, yaitu sejak
perikatan itu dibuat. Perikatan yang batal dipulihkan dalam keadaan semula
seolah-olah tidak pernah terjadi perkatan.

10. Lampau Waktu (Daluarsa)

Menurut ketentuan pasal 1946 KUH Perdata, lampau waktu adalah alat untuk
memperolah sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan dengan
lewatnya suatu waktu tertentu dan syarat-syarat yang ditentukan oleh Undang-
undang. Atas dasar ketentuan pasal tersebut dapat diketahui ada dua macam
lampau waktu :
(1) Lampau waktu untuk memperolah hak milik atas suatu benda
disebutacquisitieve verjaring.
(2) Lampau waktu untuk dibebaskan dari suatu perikatan atau dibebaskan dari
tuntutan disebut extinctieve verjaring.
Menurut ketentuan pasal 1963 KUH Perdata, untuk memperoleh hak milik atas
suatu benda berdasar pada daluarsa (lampau waktu) harus dipenuhi unsur-unsur
adanya iktkad baik; ada alas hak yang sah; menguasai benda it uterus-menerus
selama dua puluh tahu tanpa ada yang mengggugat, jika tanpa alas hak,
menguasai benda itu secara terus-menerus selama 30 tahun tanpa ada yang
mengugat.
Pasal 1967 KUH perdata menentukan bahwa segala tuntutan, baik yang bersifat
kebendaan maupun yang bersifat perorangan hapus karena daluarsa, dengan
lewat waktu 30 tahun. Sedangkan orang yang menunujukkan adanya daluarsa
itu tidak usah menunjukkan alas hak dan tidak dapat diajukan terhadapnya
tangkisan yang berdasar pada iktikad buruk. Benda bergerak yang bukan bunga
atau piuatang yang bukan atas tunjuk (niet aan toonder), siapa yang
menguaisainya dianggap sebagai pemiliknya. Walaupun demikian, jika ada orang
yang kehilangan atau kecurian suatu benda, dalam jangka waktu 3 tahun
terhitung sejak hari hilangnya atau dicurigainya benda itu, dia dapat menuntut
kembali bendanya yang hilang atau dicuri itu sebagai miliknya dari tangan
siapapun yang menuasainya. Pemegang benda terakhir dapat menuntut pada

35
orang terakhir yang menyerahkan atau menjual kepadanya suatu ganti kerugian
(pasal 1977 KUH Perdata).
Daluarsa tidak berjalan atau tertangguh dalam hal-hal seperti tersebut berikut
ini:
(1) Terhadap anak yang belum dewasa, orang di bawah pengampuan;
(2) Terhadap istri selam perkawinan (ketentuan ini tidak berlaku lagi)
(3) Terhadap piutang yang digantungkan pada suatu syarat selama syarat itu
tidak terpenuhi; dan
(4) Terhadap seorang ahli waris yang telah menerima suatu warisan dengan hak
istimewa untuk membuat pendaftaran harta peninggalan mengenai hutang-
piutangnya (pasal 1987-1991 KUH Perdata).Menurut ketentuan pasal 1381
KUHPdt, ada sepuluh cara hapusnya perikatan, yaitu:

36
RANGKUMAN

perikatan adalah hubungan hukum yang terjadi antara orang yang satu dengan orang yang
lain karena perbuatan, peristiwa, atau keadaan, Dari rumusan ini dapat diketahui bahwa
perikatan itu terdapat dalam bidang hukum harta kekayaan ( law of property), dalam bidang
hukunm keluarga (family law), dalam bidang hukum waris (law of succession), dalam bidang
hukum pribadi (personal law). Dalam kita undang-undang hukum perdata pasal 1331 ayat 1
dinyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undag-undnag
bagi mereka yang membuatnya, artinya apabila objek hukum yang dilakukan tidak
berdasarkan niat yang tulus, maka secara otomatis hukum perjanjian tersebut dibatalkan
demi hukum.
Sehingga masing-masing pihak tidak mempunyai dasar penuntutan di hadapan hakim. Akan
tetapi, apabila hukum perjanjian tidak memeuni unsur subjektif, misalnya salah satu pihak
berada dalam pebgawasab dan tekanan pihak tertentu, maka perjanjian ini dapat dibatalkan
didepan hakim. Sehingga, perjanjian tersebut tidak akan mengikat kedua belah pihak.
Hukum perjanjian ini akan berlaku apabila masing-masing pihak telah menyepakati isi
perjanjian.
Perikatan adalah hubungan hukum yang terjadi antara orang yang satu dengan orang yang
lain karena perbuatan, peristiwa atau keadaan. Dari rumusan ini dapat diketahui bahwa
perikatan itu terdapat bidang hukum dari harta kekayaan, dalam bidang hukum keluarga,
dalam bidang hukum waris, dalam bidang hukum pribadi.
Dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1331 ayat 1 dinyatakan bahwa semua
perjanjian yang dibuat secara sah dan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya artinya apabila obyek hukum yang dilakukan tidak berdasarkan niat yang
tulus, maka secara otomatis perjanjian tersebut dibatalkan demi hukum. Dengan demikian
masing-masing pihak yang tidak mempunyai dasar hukum penuntutan dihadapan hakim
akan tetapi apabila hukum perjanjian tidak memenuhi unsur subyektif, misalnya salah satu
pihak berada dalam pengawasan dan tekanan pihak tertentu, maka perjanjian ini dapat
dibatalkan didepan hakim, sehingga perjanjian tersebut tidak mengikat kedua belah pihak.
Hukum perjanjian ini akan berlaku apabila masing-masing pihak telah menyepakati isi
perjanjian.

37
PERTANYAAN LATIHAN

1. Apa yang dimaksud dengan hukum perikatan?

2. Apa perbedaan antara hukum perjanjian dengan hukum perikatan?
3. Sebutkan dan jelaskan unrus-unsur hukum perikatan!
4. Sebutkan hak dan kewajiban para pihak dalam hukum perikatan!
5. Sebutkan dan jelaskan berapa macam perikatan yang dikenal dalam masyarakat!
6. Sebutkan dan jelaskan hapusnya perikatan menurut Pasal 1381 KUHPerdata?

38
MUDUL V - VIII
HAK TANGGUNGAN

A. PENGERTIAN

Setelah menunggu selama 34 tahun sejak UUPA No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Pokok-Pokok Agraria menjanjikan akan adanya undang-undang tentang
Hak Tanggungan, pada tanggal 9 April 1996, lahirlah UU No. 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Banda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Kehadiran lembaga hak tanggungan ini dimaksudkan sebagai pengganti dari

Hypotheek (selanjutnya disebut dengan hipotek) sebagaimana yang diatur dalam
Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah,
dan Credietverband yang diatur dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah
diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 51 UUPA No. 5 Tahun
1960, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-Undang
Hak Tanggungan tersebut. Kehadiran UndangUndang Hak Tanggungan ini telah lama
ditunggu-tunggu oleh masyarakat.

Dalam Penjelasan Umum UUHT dikemukakan bahwa ketentuan-ketentuan dalam

peraturan perundang-undangan mengenai Hypotheek dan Credietverband berasal
dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku
sebelum berlakunya hukum tanah nasional, sebagaimana ketentuannya telah diatur
dalam UUPA clan dimaksudkan diberlakukan untuk sementara waktu, sambil
menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 UUPA.

St. Remy Sjahdeini mengatakan bahwa Ketentuan tentang Hypotheek dan

Credietverband itu tidak sesuai lagi dengan asas-asas hukum tanah nasional dan
dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam
bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat dan kemajuan pembangunan
ekonomi. Akibatnya, timbul perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai
berbagai jaminan atas tanah. Misalnya pencantuman titel eksekutorial, pelaksanaan
eksekusi dan lain sebagainya sehingga peraturan perundang-undangan tersebut

39
 dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan
(Penjelasan Umum UUHT).

B. DEFINISI HAK TANGGUNGAN

Dalam Pasal 1 ayat (1) UUHT dinyatakan bahwa Hak Tanggungan adalah Hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang PokokAgraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain.

Beranjak dari definisi di atas, dapat ditarik unsur pokok dari hak tanggungan,
sebagai berikut :
1. Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi
dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu.
4. Utang yang dijamin adalah suatu utang tertentu.
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain.

Untuk memberikan gambaran yang jelas mengenai definisi Hak Tanggungan

tersebut, pada kesempatan ini akan diuraikan definisi mengenai hipotek
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1162 KUH Perdata. Dalam Pasal 1162 KUH
Perdata tersebut dinyatakan bahwa: Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas
benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi
pelunasan suatu perikatan.
Dengan berpatokan pada definisi tersebut, unsur pokok yang terkandung di
dalamnya adalah :
 hipotek adalah suatu hak kebendaan;
 objek hipotek adalah benda-benda tak bergerak;
 untuk pelunasan suatu perikatan.

40
C. ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN

Tujuan mempelajari asas hak tanggungan adalah untuk membedakannya dengan

hak-hak tanggungan yang telah ada sebelum terbitnya UU Hak Tanggungan yang
baru ini, termasuk asas hipotek yang ada sebelumnya. Untuk lebih jelasnya, asas-
asas tersebut akan diuraikan sebagai berikut.

1. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan Hak yang Diutamakan

Mencermati pengertian Hak Tanggungan yang terdapat pada Pasal 1 UU Nomor

4 Tahun 1996, dapat disimpulkan bahwa Hak Tanggungan memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor
lain.

Menelaah dengan saksama terhadap kalimat "kedudukan yang diutamakan

kepada kreditor tertentu kepada kreditor lain", hal ini tidak dijumpai
dalam ketentuan Pasal 1 maupun penjelasannya, namun kalimat tersebut dapat
diketemukan dalam penjelasan umum Undang-Undang Hukum Hak Tanggungan
(UUHT) dinyatakan bahwa:

Bahwa jika debitur cedera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak
mendahului daripada keditor-kreditor lain. Kedudukan diutamakan tersebut
sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara
menurut ketentuan hukum yang berlaku.

Selain dalam penjelasan umum UUHT ditemukan pengertian mengenai kalimat

"kedudukan yang diutamakan tertentu terhadap kreditor lain, juga dapat
ditemukan dalam Pasal 20 ayat (1) UUHT ketentuan yang berbunyi bahwa:

Apabila debitor cedera janji, maka berdasarkan: (a) hak pemegang Hak
Tanggungan pertama untuk menjual objekHak Tanggungan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6; atau (b) titel eksekutorial yang terdapat dalam
sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2),

41
 objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang
ditemukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang
pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor
lainnya.

Berdasarkan uraian di atas, walaupun kreditor tertentu lebih didahulukan

dibandingkan dengan kreditor lainnya, akan tetapi tetap mengalah kepada
piutang-piutang negara. Dalam ketentuan piutang negara yang harus
didahulukan dibandingkan dengan kreditor lainnya tersebut, maka dasar
hukumnya dapat diketemukan dalam UU Nomor 9 Tahun 1994 tentang
Perubahan UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara
Perpajakan dijumpai ketentuan yang menentukan tagihan pajak mempunyai hak
mendahului lainnya. Hal ini sesuai Pasal 21 UU Nomor 9 Tahun 1994 dinyatakan
bahwa:

Hak mendahulu tagihan pajak melebihi segala hak mendahulu lainnya kecuali
terhadap:
a) biaya perkara yang semata-mata disebabkan suatu penghukuman untuk
melelang suatu barang;
b) biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan suatu barang;
c) biaya perkara yang semata-mata disebabkan pelelangan dan
penyelesaian suatu warisan.

2. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-bagi

Hak Tanggungan memiliki sifat yang tidak dapat dibagi-bagi, hal ini sesuai
Ketentuan dalam Pasal 2 UU Nomor 4 Tahun 1996, dinyatakan bahwa:

Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika

diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2). Apabila hak tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas
tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan
cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah

42
 yang merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan, yang akan dibebankan dari
Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum
dilunasi.

Berdasarkan ketentuan Pasal 2 UU Nomor 4 Tahun 1996 di atas, dalam

penjelasannya dinyatakan bahwa:

Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan
adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan
dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang
dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari beban
Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Ketentuan ini
merupakan pengecualian dari asas yang ditetapkan pada ayat (1) untuk
menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain untuk
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang
semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh kompleks kemudian
akan dijual kepada pemakai satu per satu, sedangkan untuk pembayarannya
pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang
bersangkutan. Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan
pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-
masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara
tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu
diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan.

3. Hak Tanggungan Hanya Dibebankan pada Hak Atas Tanah yang Telah
Ada

Secara yuridis formal asas yang menyatakan bahwa Hak Tanggungan hanya
dapat dibebankan pada hak atas tanah ada diatur dalam Pasal 8 ayat (2)
dinyatakan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat
pendaftaran Hak Tanggungan.

43
 Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah
dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu, hak atas tanah yang
baru akan dipunyai oleh seseorang di kemudian hari tidak dapat dijaminkan
dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Begitu juga tidaklah
mungkin untuk membebankan Hak Tanggungan pada suatu hak atas tanah yang
baru akan ada di kemudian hari.

Asas,ini juga merupakan asas yang sebelumnya sudah dikenal di dalam hipotek.
Menurut Pasal 1175 KUH Perdata, hipotek hanya dapat dibebankan atas benda-
benda yang sudah ada. Hipotek atas benda-benda baru akan ada di kemudian
hari adalah batal .

4. Hak Tanggungan Dapat Dibebankan selain Atas Tanahnya juga Benda-

Benda yang Berkaitan dengan Tanah Tersebut
Dalam kenyataannya Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada
tanahnya, tetapi juga segala benda yang mempunyai keterkaitan dengan
tanah tersebut. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 4 ayat (4) UU Nomor 4
Tahun 1996, dinyatakan:

Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas
tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (4) di atas, dapat disimpulkan bahwa yang
dapat dijadikan jaminan selain benda-benda yang berkaitan dengan tanah, juga
benda-benda yang bukan dimiliki oleh pemegang hak atas tanah tersebut.

5. Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Juga Atas Benda-Benda yang

Berkaitan dengan Tanah yang Baru akan Ada di Kemudian Hari

44
 Meskipun Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang telah ada,
sepanjang Hak Tanggungan itu dibebankan pula atas benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, ternyata pada Pasal 4 ayat (4) memungkinkan Hak
Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan
tanah tersebut, sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan
ada di kemudian hari.

Lebih jauh St. Remy Sjandeini mengatakan bahwa dalam pengertian "yang baru
akan ada" ialah benda-benda yang pada saat Hak Tanggungan dibebankan
belum ada sebagai bagian dari tanah (hak atas tanah) yang dibebani Hak
Tanggungan tersebut. Misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam
(untuk tanaman) atau baru dibangun (untuk bangunan dan hasil karya)
kemudian setelah Hak Tanggungan itu dibebankan atas tanah (hak atas tanah)
tersebut .

Sejalan dengan asas yang berlaku di dalam Hak Tanggungan di atas, dalam
kenyataannya hal tersebut sama dengan ketentuan dalam Pasal 1165 KUH I
Perdata bahwa setiap hipotek meliputi juga segala apa yang menjadi satu
dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain,
tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu, segala benda yang berkaitan dengan
tanah yang baru akan ada di kemudian hari demi hukum terbebani pula dengan
hak tanggungan.

6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah Perjanjian Accessoir

Perjanjian Hak Tanggungan bukanlah merupakan perjanjian yang berdiri sendiri,

akan tetapi mengikuti perjanjian yang terjadi sebelumnya yang disebut
perjanjian induk. Perjanjian induk yang terdapat pada Hak Tanggungan adalah
perjanjian utang-piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Perjanjian yang
mengikuti perjanjian induk ini dalam terminologi hukum. Belanda disebut
perjanjian accessoir

Penegasan terhadap asas accesoir ini, dijelaskan dalam poin 8 penjelasan UU

Nomor 4 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa:

45
 Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accessoir
pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang-
piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh
adanya piutang yang dijamin pelunasannya.

Selain penegasan yang termuat dalam penjelasan umum poin 8 di atas, secara
tegas diatur dalam Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) UU Nomor 4 'Tahun
1996. Dalam Pasal 10 ayat (1) dinyatakan bahwa perjanjian untuk memberikan
Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian Utang-
piutang yang bersangkutan, sedangkan Pasal 18 ayat (1) huruf a menyatakan
bahwa Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan
Hak Tanggungan.

7. Hak Tanggungan Dapat Dijadikan Jaminan untuk Utang yang Akan Ada

Salah satu keistimewaan dari Hak Tanggungan adalah diperbolehkannya

menjaminkan utang yang akan ada. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 3 ayat
(1) UUHT yang menyatakan bahwa:

Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang
yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau
jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat
ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang
menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan.

Seperti yang dikemukakan dalam penjelasan Pasal 3 ayat (1) UUHT, dapat
dijadikannya Hak Tanggungan untuk menjamin utang yang baru akan ada di
kemudian hari adalah untuk menampung kebutuhan dunia perbankan berkenaan
dengan timbulnya utang dari nasabah bank sebagai akibat dilakukannya
pencairan atas suatu garansi bank. Juga untuk menampung timbulnya utang
sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebanan
ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.

Sehubungan dengan terjadinya Hak Tanggungan terhadap utang yang baru ada,
St. Remy Sjahdeini memberikan contoh, yaitu utang yang timbul sebagai akibat

46
nonpayment L/C ekspor oleh opening bank di luar negeri atas penyerahan
dokumen-dokumen ekspor yang mengandung discrepancies (dokumen-dokumen
yang diserahkan tidak sesuai dengan syarat-syarat yang ditentukan dalam L/C),
sedangkan sementara itu negotiating/paying bank (I i dalam negeri telah
mengambil alih dokumen-dokumen tersebut dan telah membayarkan utangnya
kepada eksportir. Apabila karena nonpayment tersebut eksportir tidak mampu
dengan seketika membayar kembali dana yang telah dibayarkan oleh
negotiating/paying bank kepadanya itu dan terpaksa diutang, utang yang timbul
adalah utang yang muncul kemudian setelah Hak Tanggungan dibebankan.

Selain persyaratan yang telah dikemukakan di atas, masih terdapai persyaratan

yang lain, yaitu utang yang baru akan ada di kemudian hari harus telah
diperjanjikan terlebih dahulu. St. Remy Sjahdeini menyatakan 8: (Ibid hlm. 12)

Mengingat ketentuan Pasal 3 ayat (1) di atas, adalah mutlak bahwa bank clan
nasabah harus terlebih dahulu telah diperjanjikan di muka atas utang yang baru
akan ada di kemudian hari yang timbul sebagai akibat pencairan bank garansi
yang merupakan fasilitas dari bank yang telah diterima oleh nasabah atau yang
timbul sebagai akibat terjadinya payment atas L/C eskspor yang diterima
nasabah dari luar negeri melalui bank yang bersangkutan. Dengan kata lain,
selain dari adanya garansi bank (Jaminan bank), dan Letter of Credit yang
diteruskan oleh bank kepada eksportir, mutlak harus ada pula perjanjian kredit
antara bank dan nasabah untuk menampung timbulnya utang nasabah debitor
apabila garansi bank dicairkan atau apabila terjadinya payment terhadap L/C
tersebut. Dengan demikian, perjanjian kredit tersebut merupakan stand-by-loan
agreement.

Sementara itu, sikap hipotek sama dengan sikap yang terdapat dalam UUHT
mengenai dapatnya Hak Tanggungan dibebani terhadap utang yang akan ada di
kemudian hari. Hal ini diatur dalam Pasal 1176 KUH Perdata dinyatakan bahwa:
Suatu hipotek hanyalah sah, sekadar jumlah utang untuk mana is telah
diberikan, adalah tentu dan ditetapkan dalam kata. Jika utang bersyarat ataupun
jumlahnya tidak tertentu maka pemberian hipotek senantiasa adalah sah sampai
jumlah harga-taksiran, yang para pihak diwajibkan menerangkannya di dalam
aktanya.

47
 Beranjak dari ketentuan Pasal 1176 KUH Perdata di atas, maka penegasan dapat
dilihat dalam Putusan H.R. 30 Januari 1953 N.J. 1953, 578 yang membenarkan
bahwa hipotek boleh diberikan untuk menjamin utang yang pada saat hipotek
itu dipasang, belum seluruhnya diserahkan oleh kreditor kepada debitor atau
digunakan oleh kreditor kepada debitor atau digunakan debitor.

„
8. Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih dari Satu Utang

Kelebihan dari Hak Tanggungan adalah berlakunya asas bahwa Hak Tanggungan
dapat menjamin lebih dari satu utang. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 3
ayat (2) dinyatakan bahwa:

Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu
hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum.

Dalam kaitannya dengan ketentuan Pasal 3 ayat (2) di atas, maka dalam
penjelasan Pasal 3 ayat (2) dinyatakan bahwa:

Sering kali terjadi debitor berutang kepada lebih dari satu kreditor masing-
masing didasarkan pada perjanjian utang-piutang yang berlainan, misalnya
kreditor adalah suatu bank dan suatu badan afiliasi bank yang bersangkutan.
Piutang pada kreditor tersebut dijamin dengan suatu Hak Tanggungan kepada
semua kreditor dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak Tanggungan
tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditor
satu dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam
hubungannya dengan debitor dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan debitor
sendiri yang memberinya, mereka menunjuk salah seorang kreditor yang akan
bertindak atas nama mereka. Misalnya mengenai siapa yang akan menghadap
PPAT dalam pemberian Hak Tanggungan yang diperjanjikan dan siapa yang
akan menerima dan menyimpan sertifikat Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Perjanjian dengan hanya berupa satu Hak Tanggungan bagi beberapa kreditor
berdasarkan beberapa perjanjian kredit bilateral antara debitor yang sama

48
 dengan masing-masing kreditor itu, hanyalah mungkin dilakukan apabila
sebelumnya (sebelum kredit diberikan oleh kreditor-kreditor itu) telah disepakati
oleh semua kreditor. Kesemua kreditor bersama-sama harus bersepakat bahwa
terhadap kredit yang akan diberikan oleh masing-masing kreditor (bank) kepada
satu debitor yang sama itu, jaminannya adalah berupa satu Hak Tanggungan
saja bagi meraka bersama-sama kredit dari kesemua kreditor diberikan secara
serentak. Bila tidak demikian halnya, para kreditor itu akan menjadi pemegang
Hak Tanggungan pertama, kedua, ketiga, dan seterusnya. Masing-masing
kreditor pasti akan saling mendahului untuk memperoleh hak yang diutamakan
terhadap kreditor yang lain.

9. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam Tangan Siapa pun Objek

Hak Tanggungan Itu Berada

Asas Hak Tanggungan memiliki berbagai kelebihan karena undang-undang

memberikan prioritas terhadap pemegang Hak Tanggungan dibandingkan
dengan pemegang hak-hak lainnya. Salah satu asas selain asas yang telah
diuraikan di atas, adalah asas Hak Tanggungan mengikuti objek di manapun
objek itu berada Hal ini sesuai ketentuan Pasal 7 UU Nomor 4 Tahun 1996
dinyatakan bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan
siapa pun objek tersebut berada.

Menurut St. Remy Sjahdeini, hak tanggungan tidak akan berakhir sekalipun
objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh sebab apa pun juga.
Berdasarkan asas ini, pemegang Hak Tanggungan akan selalu dapat
melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda itu berpindah. Ketentuan
Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) ini merupakan materialisasi
dari asas yang disebut droit de suite atau zaakgevolg. Asas ini juga diambil dari
hipotek yang diatur dalam KUH Perdata Pasal 1163 ayat (2) dan Pasal 1198 KUH
Perdata."

Asas ini seperti halnya dalam Hipotek, memberikan hak kebendaan

(zakelijkrecht). Hak Kebendaan dibedakan dengan hak perorangan
(persoonlijkrecht). Hak kebendaan adalah hak mutlak. Artinya, hak ini dapat
dipertahankan terhadap siapa pun. Pemegang hak tersebut berhak untuk

49
 menuntut siapa pun juga yang mengganggu haknya itu. Dilihat secara pasif
setiap orang wajib menghormati hak itu. Sedangkan hak perorangan adalah
relatif. Artinya, hak ini hanya dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu
saja. Hak tersebut hanya dapat dipertahankan terhadap debitor itu saja. Secara
pasif dapat dikatakan bahwa seseorang tertentu wajib melakukan prestasi
terhadap pemilik dari hak itu.

10. Di atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan Sita oleh Peradilan

Alasan kehadiran asas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh
peradilan merupakan respons terhadap seringnya peradilan meletakkan sita
terhadap hak atas tanah yang di atasnya diletakkan hak tanggungan.
Memang seharusnya menurut hukum terhadap Hak Tanggungan tidak dapat
diletakkan sita. Alasannya adalah karena tujuan dari (diperkenankannya) hak
jaminan pada umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan dari
Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor
yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-
kreditor lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh
pengadilan, berarti pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan
yang diutamakan dan kreditor pemegang Hak Tanggungan.

Berdasarkan pendapat yang dikemukakan oleh St. Remy Sjahdeini di atas, maka
dalam perkembangannya sebelum diundangkannya UU Nomor 4 Tahun 1996
telah direspons oleh Mahkamah Agung dengan putusannya Nomor 394k/Pdt/
1984 tanggal 31 Mei 1985 dengan amar putusannya berbunyi bahwa barang-
barang yang sudah dijadikan jaminan utang (dalam perkara tersebut adalah
jaminan utang kepada Bank Rakyat Indonesia Cabang Gresik) tidak dapat
diletakkan sita jaminan.

11. Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan atas Tanah Tertentu

Asas yang berlaku. terhadap Hak Tanggungan yang hanya dapat dibebankan
hanya atas tanah tertentu, diilhami oleh asas yang juga berlaku di dalam
hipotek, yaitu yang diatur Pasal 1174 KUH Perdata. Sementara itu asas ini diatur

50
dalam Pasal 8 dan Pasal 11 huruf c UU Nomor 4 Tahun 1996. Dalam Pasal 8 UU
Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan bahwa:

Pemberi Hak Tanggungan adalah orang-perseorangan atau badan hukum yang

mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek
Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk meletakkan perbuatan
hukum terhadap objek Hak Tanggungan, harus ada pada pemberi Hak
Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Berkaitan dengan ketentuan Pasal 8 di atas, maka dalam penjelasan Pasal 8 ayat
(2) dinyatakan bahwa:

Oleh karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat didaftarnya Hak
Tanggungan tersebut, maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi Hak Tanggungan
pada saat pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan. Untuk itu harus dibuktikan
keabsahan kewenangan tersebut pada saat didaftarnya Hak Tanggungan yang
bersangkutan.

Berkaitan dengan ketentuan Pasal 8 UU Nomor 4 Tahun 1996 di atas,

selanjutnya ketentuan Pasal 11 ayat (1) huruf e menyatakan bahwa uraian yang
jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

Di dalam akta pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan uraian jelas

mengenai objek Hak Tanggungan, tidaklah mungkin untuk memberikan uraian
yang jelas sebagaimana yang dimaksud itu apabila objek Hak Tanggungan
belum ada dan belum diketahui ciri-cirinya.

Kata-kata "uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan " dalam Pasal 11
ayat (1) huruf e menunjukkan bahwa objek Hak Tanggungan harus secara
spesifik dapat ditunjukkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan."

.Walaupun demikian, sepanjang dibebankan atas "benda-benda yang berkaitan

dengan tanah tersebut", Hak Tanggungan dapat dibebankan atas benda-benda

51
 yang berkaitan dengan tanah tersebut, yang baru akan ada, sepanjang hal itu
telah diperjanjikan secara tegas. Karena belum dapat diketahui apa wujud dari
benda-benda yang berkaitan-dengan tanah itu, juga karena baru akan ada di
kemudian hari, hal itu berarti asas spesialitas tidak berlaku sepanjang mengenai
"benda-benda yang berkaitan dengan tanah ".

12. Hak Tanggungan Wajib Didaftarkan

Dalam kaitannya dengan asas Hak Tanggungan wajib didaftar, hal ini sesuai
ketentuan Pasal 13 UU Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan:

Bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta
Pemberian Hak Tanggungan, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor
Pertanahan. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh kantor Pertanahan
dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam
buku-tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan Berta menyalin
catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

Adalah tidak adil bagi pihak ketiga untuk terikat dengan pembebanan suatu Hak
Tanggungan atas suatu objek Hak Tanggungan bila pihak ketiga tidak
dimungkinkan untuk mengetahui tentang pembebanan Hak Tanggungan itu.
Hanya dengan cara pencatatan pendaftaran yang terbuka bagi umum yang
memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan
Hak Tanggungan atas suatu hak atas tanah.

Lebih jauh St. Remy Sjahdeini mengatakan bahwa asas publisitas ini juga
merupakan pasal hipotek sebagaimana ternyata dalam Pasal 1179 KUH Perdata
yang dinyatakan bahwa pembukuan Hipotek harus dilakukan dalam register-
register umum yang memang khusus disediakan untuk itu. Jika pembukuan
demikian tidak dilakukan, Hipotek yang bersangkutan tidak mempunyai kekuatan
apa pun, juga tidak mempunyai kekuatan terhadap kreditor-kreditor preferen
(yang tidak dijaminkan dengan Hipotek).

52
 Menurut UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada pasal 12 ayat (1) jo
UU No 20 tahun 2011 ditegaskan “Rumah susun berikut tanah tempat bangunan
itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah
tersebut dpat dijadikan jaminan utang dengan: dibebani tanggungan, jika
tanahnya tanahmilikatauhakgunabangunan.

Dibebani fiducia, jika tanahnya hak pakai atau tanah Negara, namun dengan
keluarnya UUHT maka hak pakai tidak lagi dibebankan dengan fiducia tetapi
dengan hak tanggungan (pasal 27 UUHT). Selain obyek hak tanggungan seperti
tersebut di atas, UUHT juga membuka kemungkinan pembebanan hak
tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada diatasnya
(pasal 4 ayat (4)), sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:

1. bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan

dengan tanahnya dan bangunan tersebut melekat pada tanah yang
bersangkutan.
2. pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang
bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
3. Ketentuan pasal 4 ayat (4) UUHT tersebut di atas sebagai konsekuensi
dari penerapan asas pemilikan secara horizontal yang diambil dari hukum
adat.

D. KEDUDUKAN KREDITOR

Hak tanggungan tidak dapat berdiri sendiri tanpa didukung oleh suatu
perjanjian (perjanjian kredit) antara debitor dan kreditor. Dalam perjanjian itu
diatur tentang hubungan hukum antara kreditor dan debitor, baik
menyangkut besarnya jumlah kredit yang diterima oleh debitor, jangka waktu
pengembalian kredit, maupun jaminan yang nantinya akan diikat dengan hak
tanggungan. Oleh karena hak tanggungan tidak dapat dilepaskan dari
perjanjian kredit, itulah sebabnya maka hak tanggungan dikatakan accessoir
(mengikuti) perjanjian pokoknya.

53
Kredit yang diberikan oleh kreditor mengandung resiko, maka dalam setiap
pemberian kredit, bank tidak diperkenankan memberikan kredit tanpa ada
suatu perjanjian tertulis. Itu sebabnya diperlukan suatu jaminan kredit
dengan disertai keyakinan akan kemampuan debitor melunasi utangnya. Hal
ini sesuai dengan ketentuan pasal 8 UU Perbankan No.7/1992 yang
menyatakan dalam memberikan kredit, bank umum wajib mempunyai
keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi
hutangnya sesuai yang diperjanjikan.

Dalam menjalankan suatu perjanjian khususnya dalam perjanjian kredit, para

pihak (debitor, kreditor) selalu dibebani dua hal yaitu hak dan kewajiban Oleh
Subekti (1979:29) mengatakan suatu perikatan yang dilahirkan oleh suatu
perjanjian, mempunyai dua sudut: sudut kewajiban-kewajiban (obligations)
yang dipikul oleh suatu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat, yang
diperoleh oleh lain pihak, yaitu hak-hak menurut dilaksanakannya sesuatu
yang disanggupi dalam perjanjian [Link] hak tanggungan merupakan
jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi
kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor
lainnya.

Maksud dari kreditor diutamakan dari kreditor lainnya yaitu apabila debitor
cidera janji, kreditor pemegang hak tanggungan dapat menjual barang
agunan melalui pelelangan umum untuk pelunasan utang debitor. Kedudukan
diutamakan tersebut tentu tidak mempengaruhi pelunasan utang debitor
terhadap kreditor-kreditor lainnya.
Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan hak tanggungan
mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang tertentu antara kreditor dan
debitor, yang meliputi hak kreditor untuk menjual lelang harta kekayaan
tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan (obyek hak
tanggungan) dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut jika debitor cidera janji.
Kreditor pemegang hak tanggungan mempunyai hak mendahulu daripada
kreditor-kreditor yang lain (“droit de preference”) untuk mengambil pelunasan
dari penjualan tersebut. Kemudian hak tanggungan juga tetap membebani
obyek hak tanggungan ditangan siapapun benda itu berada, ini berarti bahwa

54
 kreditor pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda
tersebut, biarpun sudah dipidahkan haknya kepada pihak lain (“droit de
suite”).

Dalam hal terjadinya pengalihan barang jaminan kepada pihak lain tanpa
seizing pihak kreditor maka kreditor dapat mengajukan action pauliana yaitu
hak dari kreditor untuk membatalkan seluruh tindakan kreditor yang dianggap
merugikan.
Dengan demikian, dalam perjanjian tanggungan, pihak kreditor tetap
diberikan hak-hak yang dapat menghindarkannya dari praktek-praktek “nakal”
debitor atau kelalaian debitor.

E. Janji-Janji Hak Tanggungan

Asas Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu

diatur dalam Pasal 11 ayat (2) yang dinyatakan sebagai berikut:

Dalam Akta pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji antara

lain:

janji yang membatasi pemberian Hak Tanggungan untuk menyewakan objek

Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sews
dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis
lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk
mengubah bentuk atau tats susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan
persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
a. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek Hak
Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cedera janji;
b. janji yang memberi kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan
untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya

55
 stall dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan karena
tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
c. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual atas kekuasaan sendiri objek Hak Tanggungan apabila debitor
cedera janji;
d. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa,
objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
e. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya
atau objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari
pemegang Hak Tanggungan;
f. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
untukpelunasan piutangnya apabila objekHak Tanggungan dilepaskan
haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk
kepentingan umum;
g. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau
sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan
untuk pelunasan piutangnya, jika objek Hak Tanggungan diasuransikan;
h. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak
Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.

Berangkat dari ketentuan Pasal 1 ayat (2) di atas, maka menurut St. Remy
Sjahdeini, janji-janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT itu bersifat
fakultatif dan limitatif. Bersifat fakultatif karena janji-janji itu boleh dicantumkan
atau tidak dicantumkan, balk seluruhnya maupun sebagiannya, Bersifat tidak
limitatif karena dapat pula diperjanjikan janji-janji lain, selain dari janji-janji yang
telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2).

1. Hak Tanggungan Tidak Boleh Diperjanjikan untuk Dimiliki Sendiri oleh

Pemegang Hak Tanggungan Apabila Cedera Janji

Asas Hak Tanggungan yang mencanturnkan tidak boleh diperjanjikan untuk

dimiliki sendiri oleh pemegang Hak Tanggungan bila cedera janji, sebenarnya
beralasan dari asas yang tercantum dalam Hipotek sesuai ketentuan Pasal 1178

56
 KUH Perdata, yang janji demikian tersebut disebut Vervalbeding Pengaturan
asas Hak Tanggungan yang tidak boleh diperjanjikan untuk dimilik sendiri oleh
pemegang Hak Tanggungan bila cedera janji diatur Pasal 12 U I I Nomor 4
Tahun 1996 dinyatakan bahwa, janji yang memberikan kewenangan kepada
pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila
debitor cedera janji, batal demi hukum.

Dalam penjelasan Pasal 12 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT)

dinyatakan bahwa, ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai objek Hak
Tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan
dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik objek Hak Tanggungan
karena debitor cedera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang
Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli objek Hak Tanggungan asalkan melalui
prosedur yang diatur dalam Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT).

Larangan pencantuman janji yang demikian, dimaksudkan untuk melindungi

debitor, agar dalam kedudukan yang lemah dalam menghadap kreditor (bank)
karena dalam keadaan sangat membutuhkan utang (kredit) terpaksa menerima
janji dengan persyaratan yang berat dan merugi kannya.

2. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Mudah dan Pasti

Pencantuman asas Hak Tanggungan ini berkaitan dengan mencegah terjadinya

cedera janji yang dilakukan pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu,
apabila terjadi cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mendapatkan
prioritas pertama menjual objek Hak Tanggungan. Hal ini sesuai ketentuan
Pasal 6 UUHT dinyatakan bahwa:

Apabila debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai

hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.

57
Berkaitan dengan ketentuan Pasal 6 UUHT di atas, dalam penjelasan Pasal 6
tersebut dijelaskan sebagai berikut:

Hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan
salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh
pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut
didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan bahwa
apabila debitor cedera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual
objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan
persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-
kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemegang Hak
Tanggungan.

Dengan mengacu pada ketentuan Pasal 6 di atas, maka apabila debitor cedera
janji, hal ini dapat dimintakan untuk melaksanakan eksekusi atau yang lazim
disebut parate eksekusi. Oleh karena itu, parate eksekusi yang terdapat di dalam
Hipotek berbeda dengan parate eksekusi yang terdapat di dalam Hak
Tanggungan. Pada parate eksekusi yang terdapat pada Hipotek, pemegang
Hipotek hanya mempunyai hak untuk melakukan parate eksekusi apabila
sebelumnya telah diperjanjikan hal yang demikian itu dalam pemberian Hak
Hipoteknya.

Sementara dalam Hak Tanggungan, hak pemegang Hak Tanggungan untuk

dapat melakukan parate eksekusi adalah hak yang diberikan oleh Pasal 6 UUHT
atau dengan kata lain, diperjanjikan atau tidak diperjanjikan, hak itu demi
hukum dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan.

Sertifikat Hak Tanggungan yang merupakan tanda bakti adanya Hak

Tanggungan yang diberikan oleh Kantor Pertanahan dan yang memuat irahirah
dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA", mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlalu sebagai pengganti
grosse acte Hipotek sepanjang mengenai tanah."

58
F. PERINGKAT HAK TANGGUNGAN

Hak Tanggungan memiliki peringkat sesuai dengan waktu pendaftarannya.

Hak Tanggungan tersebut didaftar di Kantor Pertanahan. Hal ini sesuai
ketentuan Pasal 5 UUHT Nomor 4 Tahun 1996 dinyatakan bahwa:

Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Apabila suatu
objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan,
peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal
pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Peringkat Hak Tanggungan yang
didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 1, 2 dan 3).

Ketentuan mengenai penentuan dari urutan peringkat dari beberapa Hak

Tanggungan yang telah dibukukan pada tanggal yang sama sebagaimana
dikemukakan di atas merupakan perbaikan dari ketentuan mengenai
penentuan peringkat dari beberapa Hipotek yang dibukukan pada tanggal
yang sama sebagaimana dalam Pasal 1181 ayat (2) KUHPerdata. Dalam Pasal
1181 KUH Perdata tersebut dinyatakan bahwa mereka yang dibukukan pada
hari yang sama, bersama-sama mempunyai suatu Hipotek yang bertanggal
sama, tidak peduli pada jam mana pembukuan itu dilakukan, sekalipun jam
dilakukan pembukuan itu dicatat oleh pegawai penyimpan Hipotek.

G. BERALIHNYA HAK TANGGUNGAN

Suatu hal yang tidak dapat dipungkiri bahwa sebagai suatu hak,
konsekuensinya suatu saat akan beralih atau dialihkan kepada pihak yang
lain. Hal ini pulalah yang menimpa mengenai Hak Tanggungan, suatu saat
akan berpindah ke pihak lain. Hal ini diatur dalam Pasal 16 UUHT Nomor 4
Tahun 1996 dinyatakan bahwa:

Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih

karena cessie (Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh
kreditor pemegang Hak Tanggungan kepada pihak

59
lain.), subrogasi (Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga
yang melunasi utang debitor), pewarisan, atau sebab-sebab lain (Yang
dimaksud dengan sebab-sebab lain, adalah hal-hal lain selain yang diperinci
pada ayat ini, misalnya dalam hal terjadinya pengambilalihan atau
penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari
perusahaan semula kepada perusahaan yang baru).

Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang
baru (ayat (1)). Beralihnya Hak Tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditor
yang baru kepada Kantor Pertanahan (ayat (2)). Pendaftaran beralihnya Hak
Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada
buku-tanah Hak Tanggungan dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi
objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat Hak
Tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan (ayat (3)).
Tanggal pencatatan pada buku-tanah adalah tanggal hari ketujuh setelah
diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran
beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh tempo pada hari
libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya (ayat (4)). Beralihnya
Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal
pencatatan (ayat (5)).

Berangkat dari ketentuan Pasal 16 di atas, maka dalam penjelasan Pasal 16

ayat (1) dinyatakan bahwa, karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur
dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan
ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang
yang dijamin kepada kreditor yang baru.

Ketentuan ini sangat penting bagi praktik perbankan. Dalam praktik

perbankan, sering kredit bank, dalam arti sebagai piutang bank, diambil alih
oleh bank lain. Dengan kata lain, terjadi penggantian kreditor dengan
nasabah debitor yang sama. Hal ini sering pula terjadi dalam hal kredit
sindikasi, yaitu peserta sindikasi dari pasar sindikasi perdana (primary market
of syndicated loan) menjual penyertaannya kepada peserta sindikasi baru
dalam pasar sekunder (secondary market of syndicated loan). Jual bell

60
penyertaan sindikasi kredit tersebut sering terjadi bagi kredit-kredit sindikasi
yang berbentuk transferable loan facility. Transaksi penjualan penyertaan
sindikasi kredit ini lazim disebut debt sale.

Mencermati ketentuan Pasal 16 di atas, maka akan menimbulkan persoalan

baru, yakni berkisar pada praktik perbankan yang sering timbul terjadinya
pergantian debitor. Sebab yang dipersoalkan pada Pasal 16 ini, hanya
pergantian kreditor (bank) saja. Pertanyaan ini diatur dalam KUH Perdata,
ditentukan bahwa terjadinya penggantian debitur dapat dilakukan dengan
menggunakan lembaga novasi (pembaruan utang).

Menurut St. Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan tidak dapat beralih

karena novasi. Menurut Pasal 1381 KUH Perdata, perjanjian (lama) berakhir
karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi. Sementara menurut Pasal 18
ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin
dengan Hak Tanggungan itu. Jadi, karena perjanjian baru yang mengakhiri
perjanjian lama, Hak Tanggungan menjadi berakhir pula.

Ketentuan dalam Pasal 16 UUHT di atas yang tidak mengatur tentang

diperbolehkannya pergantian debitur berpatokan pada Pasal 1422 KUH
Perdata yang dinyatakan pergantian debitur tidak mengakibatkan beralihnya
Hipotek atas benda milik debitur lama kepada pemilik debitur baru. Apabila
pembaruan utang diterbitkan dengan penunjukan debitur baru yang
menggantikan debitur lama, maka hak-hak istimewa dan hipotek-hipotek
yang dari semula mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang
debitur baru.

Dengan demikian, apabila Hak Tanggungan diberlakukan untuk menjamin

utang baru akibat perjanjian novasi tidak dapat dimungkinkan dengan
menerapkan Pasal 3 ayat (1) UUHT, sekalipun Pasal 3 ayat (1)
dinyatakan, Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan utang baru,
akan tetapi utang yang baru itu harus telah diperjanjikan
sebelumnya. Perjanjian novasi yang dikemukakan di atas tidaklah
mungkin diperjanjikan sebelumnya.

61
 Untuk mengatasi persoalan di atas, St. Remy Sjahdeini menawarkan konsep
dengan menyatakan bahwa:

Untuk mengakomodasi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat

tetap melekat pada kredit (yang bermasalah) yang dialihkan oleh bank
kepada pihak lain sebagai debitor baru yang menggantikan debitor yang
lama, haruslah penggantian debitor itu ditempuh bukan melalui lembaga
novasi. Karena KUH Perdata tidak terdapat yang memungkinkan terjadinya
penggantian debitor selain dari novasi, maka harus dibuat perjanjian khusus
di antara pihak yang menginginkan terjadinya penggantian debitor itu tanpa
mengakhiri perjanjian utang piutangnya. Perjanjian tersebut
adalah "Perjanjian Pengambilalihan Utang".

H. PEMBERIAN,PENDAFTARAN, DAN PENCORETAN HAK TANGGUNGAN

Suatu proses yang ditempuh dalam peralihan hak atas tanah yang dijadikan
jaminan Hak Tanggungan adalah melalui suatu proses pemberian,
pendaftaran, dan pencoretan Hak Tanggungan tersebut.

1. Tata Cara Pemberian dan Pendaftaran Hak Tanggungan

Tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Tanggungan, diatur dalam

Pasa 1 17 UUHT Tahun 1996 dinyatakan bahwa:

Bentuk dan isi Akta Pemberian Hak Tanggungan, bentuk dan isi
bukutanah Hak Tanggungan, dan hal-hal lain yang berkaitan dengan tats
cara pemberian dan pendaftaran Hak Tanggungan ditetapkan dan
diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Ketentuan Pasal 17 UUHT di atas menginginkan agar peraturan

pelaksanaannya ditindaklanjuti dengan ketentuan Peraturan Pemerintah,
akan tetapi yang dikeluarkan oleh Pemerintah adalah Peraturan Menteri

62
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1996 tentang
Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian
Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan, dan sertifikat Hak
Tanggungan. Oleh karena itu, peraturan pemerintah yang akan dijadikan
jabaran Pasal 17 UUHT ini, misalnya PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.

Tata cara pemberian Hak Tanggungan merupakan kunci terjadinya

proses pelimpahan kepada pihak ketiga, karena di dalamnya terdapat
janji pelunasan utang. Tata cara ini diatur dalam Pasal 10 ayat (2) UUHT
yang dinyatakan sebagai berikut :

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan

Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang
dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari
perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang
menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan
dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Apabila objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari
konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan
tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan
dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah
yang bersangkutan (ayat 1, 2, dan 3).

Sejalan dengan ketentuan Pasal 10 ayat(2) di atas, dalam penjelasan

Pasal 10 ayat (3) dinyatakan bahwa:

Yang dimaksud dengan hak lama adalah hak kepemilikan atas tanah
menurut hukum adat yang telah ada, akan tetapi proses administrasi
dalam konversinya belum selesai dilaksanakan. Syarat-syarat yang harus
dipenuhi adalah syarat-syarat yang ditetapkan oleh peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

63
Mengingat tanah dengan hak sebagaimana dimaksud di atas pada waktu
ini masih banyak, pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah itu
dimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Kemungkinan ini
dimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada pemegang hak atas
tanah yang belum bersertifikat untuk memperoleh kredit.

Di samping itu, kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong

pensertifikatan hak atas tanah pada umumnya. Dengan adanya
ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanah yang bukti
kepemilikannya berupa girik, petuk dan lain-lain yang sejenis masih
dimungkinkan sebagai agunan.

Menurut St. Remy Sjahdeini, ketentuan Pasal 10 ayat (3) itu merupakan
keterkaitan dengan ketentuan Pasal 8 UU Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan yang di didalam penjelasan pasal tersebut dikemukakan
bahwa tanah girik, petuk, dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan
sebagai agunan.

Menelaah dengan cermat ketentuan Pasal 10 ayat (3) UUHT dan

penjelasannya, serta ketentuan Pasal 8 UU Nomor 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan, maka menurut penulis pada tataran hukum formal
dimungkinkan untuk menjadikan bukti girik, petuk, dan sejenisnya
dijadikan jaminan utang, akan tetapi pada tataran operasional bank sulit
menerima tanda bukti tersebut.

Hal inilah yang menjadi permasalahan, sebab dalam kenyataan bank

akan menerima tanah yang akan dijadikan agunan kalau tanah tersebut
telah memiliki sertifikatnya.

Sementara itu, banyak masyarakat di desa yang memiliki tanah dengan

hanya mengandalkan tanda bukti yang bukan merupakan girik, petuk,
sebab girik dan petuk hanya dikenal di Pulau Jawa dan Sumatra.

64
Dengan demikian, yang perlu dilakukan oleh pemerintah untuk
menindaklanjuti ketentuan Pasal 8 UU Nomor 7 Tahun 1992 tersebut,
perlu dibuatkan peraturan yang membedakan antara tanda girik dan
petuk yang ada di Jawa dan Sumatra dengan yang ada di luar Jawa dan
Sumatra tersebut. Dalam artian bahwa di luar Jawa dan Sumatra tanda
bukti yang telah diakui oleh masyarakat setempat diterima sama dengan
girik dan petuk yang terdapat di Jawa dan Sumatra tersebut.

Dalam kaitannya dengan ketentuan Pasal 10 UUHT di atas, pemberian

Hak Tanggungan juga harus memenuhi persyaratan yang berkaitan
dengan identitas pemegang Hak Tanggungan tersebut. Hal ini sesuai
ketentuan Pasal 11 UUHT dinyatakan bahwa:

Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan:

a. nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak
Tanggungan (Apabila Hak Tanggungan dibebankan pula pada
benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah milik
orang-perorangan atau badan hukum lain daripada pemegang hak
atas tanah, pemberi Hak Tanggungan adalah pemegang hak atas
tanah bersama-sama pemilik benda tersebut.)

b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan

apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia,
baginya harus pula dicantumkan domisili pilihan di Indonesia, dan
dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT
tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap
sebagai domisili yang dipilih (Dengan dianggapnya kantor PPAT
sebagai domisili di Indonesia, bagi pihak yang berdomisili di luar
negeri apabila domisili pilihannya tidak disebut di dalam akta,
syarat pencantuman domisili pilihan tersebut dianggap sudah
dipenuhi).

c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin

sebagaimana dimaksud Pasal 3 dan Pasal 10 ayat
(1). (penunjukan utang atau utang-utang yang dijamin

65
 sebagaimana dimaksud pada huruf ini meliputi juga nama dan
identitas debitor yang bersangkutan)

d. nilai tanggungan;

e. uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan. (Uraian yang

jelas mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada
huruf ini meliputi rincian mengenai sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-
kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-
batas, dan Iuas tanahnya)

Berkaitan dengan ketentuan Pasal 11 ayat (1) di atas, maka dalam penjelasan
Pasal 11 ayat (1) di atas dinyatakan bahwa:

Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya Akta Pemberian
Hak Tanggungan. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut
pada ayat ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan mengakibatkan akta
tersebut batal demi hukum. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi asas
spesialitas dari Hak Tanggungan, balk mengenai objek maupun utang yang
dijamin.

2. Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan

Dalam Pasal 13 ayat (1) diatur mengenai pemberian Hak Tanggungan, yaitu
wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Kemudian di dalam Pasal 11 ayat (2)
dan ayat (3) dijelaskan baigaimana caranya pendaftaran Hak Tanggungan itu
dilakukan. Menurut St. Remy Sjahdeini, tats cara pelaksanaan adalah sebagai
berikut.

a. Setelah penandatanganan Akta pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh

PPAT dilakukan oleh pars pihak, PPAT mengirimkan Akta pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh kantor
Pertanahan. Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang

66
 bersangkutan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

b. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan

membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku
tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin
catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

c. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya
dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan
diberi bertanggal hari kerja berikutnya:

Dengan berpatokan pada ketentuan Pasal 13 UUHT di atas, maka teknis

pendaftaran mengenai Hak Tanggungan tetap mengacu kepada ketentuan
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun
1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan, kemudian Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

3. Tata Cara Pencoretan Hak Tanggungan

Suatu Hak Tanggungan dapat dilakukan pencoretan apabila tanah yang dijadikan
objek Hak Tanggungan telah dihapus. Namun demikian, dalam kaitannya dengan
pencoretan Hak Tanggungan, hal ini diatur dalam Pasal 22 ayat (1) UUHT
dinyatakan bahwa:

Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksudkan dalam Pasal 18,

Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah
hak atas tanah dan sertifikatnya. Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertifikat
Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah Hak
Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

Sejalan dengan pencoretan Hak Tanggungan di atas, maka sebelum

dilakukannya pencoretan, harus didahului dengan mengajukan pemohonan oleh

67
para pihak kepada Kantor Pertanahan. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 22
ayat (4) dinyatakan bahwa:

Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh

pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang
telah diberikan catatan oleh kreditor bahwa Hak Tanggungan hapus karena
piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas,
atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena
piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan telah lunas atau
karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

Berkaitan dengan ketentuan dalam Pasal 22 ayat (4) di atas, bagaimana kalau
ada pihak yang berkepentingan tidak mau melakukan pencoretan terhadap Hak
Tanggungan. Permasalahan ini dijawab oleh Pasal 22 ayat (5), (6), dan ayat (7)
UUHT yang dinyatakan sebagai berikut.

Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud

dalam ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan
perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah
hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar Apabila
permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa
oleh pengadilan lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua
Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan (Pasal 6).
Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah
Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan
kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau
putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan (ayat (7)).

68
H. CONSEN ROYA
Hak Tanggungan hapus sesuai dengan bunyi pasal 18 UUHT.
Pencoretan catatan/roya Hak Tanggungan dilakukan demi tertib administrasi.
Pasal 22 UUHT menyebutkan setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud
dalam pasal 18 dan Kantor Pertanahan mencoret Hak Tanggungan tersebut pada
buku hak atas tanah dan sertipikatnya.
Dalam hal kreditur tidak mau membantu proses pencoretan Hak Tanggungan maka
hakim dapat campur tangan dengan cara :
- mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut pada Ketua Pengadilan
negeri, di wilayah hukum Hak Tanggungan didaftar.
- Jika pencoretan tersebut berkaitan dengan sengketa yang tengah diproses di
Pengadilan Negeri lain yang menurut pasal 22 ayat (6) UUHT debitor melakukan
permohonan yang diajukan pada Pengadilan Negeri dimana perkara tersebut
tengah diproses.
- Selanjutnya atas dasar perintah PN maka melakukan permohonan yang diajukan
kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan
penetapan/putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
Lalu bagaimana apabila sertifikat HT hilang dan sudah dilakukan pelunasan
terhadap kreditor terkait hutang debitor?
Hal ini bisa menggunakan mekanisme consen roya, yaitu jika sertifikat hak
tanggungan dan surat roya hilang, maka dibuatlah akta consen roya dihadapan
notaris, caranya sebagai berikut :
a. Membuat surat laporan hilang dari kepolisian
b. Surat pernyataan hilang dari pemegang hak tanggungan
c. Surat lunas dari bank
d. Salinan akta hak tanggungan
e. Surat keterangan roya dari bank.

I. HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Hak Tanggungan akan mengalami suatu proses berakhir, yang sama dengan hak-hak
atas tanah yang lainnya. Ketentuan hapusnya Hak Tanggungan diatur dalam Pasal
18 UUHT Nomor 4 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa:

69
Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: :
1. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
2. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
3. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri;
4. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan (ayat (1)). Hapusnya
Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan
pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan
tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan
(ayat (2)).

Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan

penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan
pemberi hak atas tanah yang dibebankan Hak Tanggungan tersebut agar hak atas
tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan (ayat (3)).
Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin (ayat (4)).

Sejalan dengan ketentuan dalam Pasal 18 UUHT di atas, dalam penjelasan Pasal 18
ayat (1) dinyatakan bahwa:

Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan, adanya Hak Tanggungan
tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila piutang itu
hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak Tanggungan
yang bersangkutan hapus juga.

Selain itu, pemegang Hak Tanggungan melepaskan Hak Tanggungannya dan hak
atas tanah dapat hapus yang mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan.

Hak atas tanah dapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebut dalam
Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40 UUPA, atau peraturan perundang-undangan lainnya.
Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai yang dijadikan
objek Hak Tanggungan berakhir jangka waktu berlakunya dan dapat diperpanjang
berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum berakhirnya jangka waktu

70
tersebut, Hak Tanggungan dimaksud tetap melekat pada hak atas tanah yang
bersangkutan.

Sementara itu, hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan

berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri, hal ini diatur lebih lanjut dalam
Pasal 19 ayat (1) UUHT yang dinyatakan sebagai berikut. Pembeli obyek Hak
Tanggungan, balk dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan
Negeri maupun dalam jual beli sukarela dapat meminta kepada pemegang Hak
Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban Hak
Tanggungan yang melebihi harga pembelian.

Berdasarkan ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUHT di atas, maka bagaimana

penyelesaiannya apabila pemegang Hak Tanggungan tidak mengabulkan
permohonan pembeli? Persoalan ini dijawab oleh Pasal 19 ayat (3) dinyatakan
sebagai berikut.

Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak
terdapat kesepakatan di antara Para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai
pembersihan objek Hak Tanggungan dari beban melebihi harga pembeliannya,
pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan
Negeri yang daerah hukumnya meliputi objek Hak Tanggungan yang bersangkutan
untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan pembagian
hasil penjualan lelang di antara Para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut
perundang-undangan yang berlaku.

Sekalipun tidak ditentukan secara eksplisit di dalam UUHT mengenai apa yang dapat
ditempuh oleh pembeli apabila pemegang Hak Tanggungan dalam hal hanya ada
satu Hak Tanggungan yang dibebankan atas objek hak tanggungan ternyata tidak
bersedia memberikan persetujuannya (memberikan surat persetujuan) agar benda
yang dibeli oleh pembeli itu dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang
melebihi harga pembelian.

Karena itu, sejalan dengan asas yang ditentukan dalam Pasal 19 ayat (3) UUHT,
pembeli dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang
daerah hukumnya meliputi letak objek Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk

71
melakukan pembersihan yang dimaksud, maka bila cara ini tidak dimungkinkan
untuk ditempuh, sudah barang tentu tidaklah mungkin terjadi pembelian di dalam
pelelangan dalam rangka eksekusi Hak Tanggungan itu (pelelangan umum tidak ada
pembelinya). Siapa yang akan ikut menjadi pembeli dari pelelangan umum
mengingat sudah menjadi kenyataan di dalam praktik, bahwa harga penjualan
pelelangan umum sering tidak dapat terjadi pada harga nilai pasar dari objek Hak
Tanggungan itu. Pembeli lelang selalu ingin memperoleh kesempatan membeli
dengan harga murah (di bawah harga pasar).

Beranjak dari ketentuan Pasal 19 ayat (1) di atas, khusus untuk Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai untuk rumah tempat tinggal yang sedang dibebani Hak Tanggungan
dan pemiliknya bermaksud untuk meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik. Hal ini
diatur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5
Tahun 1996 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah
Untuk Rumah Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik.

Sehubungan dengan ketentuan ini, berlaku ketentuan sebagaimana disebut di bawah

ini :
a. Perubahan hak tersebut dimohonkan oleh pemegang hak atas tanah dengan
persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan.
b. Perubahan hak tersebut mengakibatkan Hak Tanggungan hapus.
c. Kepala Kantor Pertahanan karena jabatannya mendaftar hapusnya Hak
Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
diubah menjadi Hak Milik, bersamaan dengan pendaftaran Hak Milik yang
bersangkutan.
d. Untuk melindungi kepentingan kreditor/bank yang semula dijamin dengan
Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang menjadi
hapus, sebelum perubahan hak didaftar, pemegang hak atas tanah dapat
memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dengan objek Hak
Milik yang diperolehnya sebagai perubahan dari Hak Guna Bangunan atau
Hak Pakai tersebut.
e. Setelah perubahan hak dilakukan, pemegang hak atas tanah dapat membuat
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) atas Hak Milik yang bersangkutan
sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan hadir sendiri atau melalui
SKMHT.

72
 Berdasarkan ketentuan PNMA/KBPN tersebut, secara hukum hapusnya Hak
Tanggungan adalah pada saat pendaftaran Hak Milik tersebut dilakukan. Oleh
karena itu, sebelum perubahan hak didaftar, pemegang Hak atas tanah
sebaiknya memberikan SKMHT dengan objek Hak Milik yang diperolehnya,
karena setelah Hak Milik di daftar, Hak Tanggungan menjadi hapus. Pada saat
hapusnya Hak Tanggungan itu kreditor menjadi kreditor konkuren yang hanya
dijamin dengan SKMHT. Namun kemudian kreditor dapat membuat APHT
berdasarkan SKMHT itu. Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku tanah Hak
Tanggungan, yaitu tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap
surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya.

J. EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Suatu masalah yang sering kali timbul adalah posisi pemegang Hak Tanggungan
akibat pemberi Hak Tanggungan mengalami pailit. Masalah ini telah diatur dalam
Pasal 21 UUHT yang menyatakan bahwa apabila pemberi Hak Tanggungan
dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala
hak yang diperolehnya menurut ketentuan undang-undang ini.

Berkaitan dengan posisi pemegang Hak Tanggungan terhadap pailitnya pemberi Hak
Tanggungan, maka kedudukan pemegang Hak Tanggungan akibat jatuh pailitnya
pemberi Hak Tanggungan selanjutnya diatur oleh UU Nomor 4 Tahun 1998 tentang
Kepailitan (sebagaimana diganti dengan UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan
dan PKPU). Dalam Pasal 56A UU Kepailitan tersebut dinyatakan hak preferen dari
kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk mengeksekusi hak atas tanah
ditangguhkan pelaksanaannya untuk jangka waktu paling lama 90 hari terhitung
sejak tanggal putusan pailit ditetapkan. Meskipun ditangguhkan eksekusinya, hak
atas tanah tersebut tidak boleh dipindah-tangankan oleh kurator. Harta pailit yang
dapat digunakan atau dijual oleh kurator terbatas hanya pada barang persediaan
(inventory) dan atau barang bergerak (current asset) meskipun harta pailit tersebut
dibebani dengan hak agunan kebendaan.

73
Dalam kaitannya dengan ketentuan Pasal 56A di atas, dalam penjelasan Pasal 56A
dinyatakan bahwa:

Maksud penangguhan ini bertujuan antara lain untuk memperbesar kemungkinan

tercapainya perdamaian, atau untuk memperbesar kemungkinan mengoptimalkan
harta pailit, atau untuk memungkinkan kurator melaksanakan tugasnya secara
optimal. Selama berlangsungnya jangka waktu penangguhan, segala tuntutan hukum
untuk memperoleh Pelunasan atas suatu piutang tidak dapat dijatuhkan dalam
sidang peradilan, dan balk kreditor maupun pihak ketiga dimaksud dilarang
mengeksekusi atau memohonkan sita atas barang yang menjadi agunan.

Sebagaimana diketahui bahwa Hak Tanggungan bertujuan untuk menj am in utang

yang diberikan pemegang Hak Tanggungan kepada debitur. Apabila debitur cedera
janji, tanah (hak atas tanah) yang dibebani dengan Hak Tanggungan itu berhak
dijual oleh Pemegang Hak Tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi Hak
Tanggungan dan Pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas
penjualan tersebut.

Untuk menjaga jangan sampai penjualan tersebut tidakfair, maka penjualan atas hak
yang dijadikan jaminan Hak Tanggungan tersebut dilakukan secara lelang. Hal ini
sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (1) yang pada prinsipnya menyatakan: objek Hak
Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tats cara yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak
Tanggungan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lainnya.

Berkaitan dengan penjualan jaminan benda di mans pemegang Hak Tanggungan

pertama mendapatkan hak istimewa untuk melakukan penjualan terhadap objek Hak
Tanggungan tersebut, ketentuan ini didasarkan Pasal 6 UUHT yang menyatakan
bahwa apabila debitur cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan
umum serta mengambil pelunasan piutang dari hasil penjualan tersebut.

Selain pemegang pertama pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk

menjual objek Hak Tanggungan tersebut di pelelangan umum, pemegang Hak
Tanggungan pertama juga mendapatkan hak untuk melakukan penjualan di bawah

74
tangan. Hal ini sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (2) UUHT dinyatakan bahwa atas
kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak
Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan
diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

Karena penjualan di bawah tangan dari objek Hak tanggungan hanya dilaksanakan
apabila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, bank
tidak mungkin-melakukan penjualan di bawah tangan dari objek Hak Tanggungan
atau agunan kredit itu apabila debitor tidak menyetujuinya.

Berkaitan dengan masalah diperbolehkannya pemegang Hak Tanggungan melakukan

penjualan terhadap objek Hak Tanggungan di bawah tangan, timbul persoalan,
bagaimana kalau kredit yang dijamin dengan agunan macet, langkah apa yang
dilakukan oleh bank? St. Remy Sjandeini berpendapat :

Agar bank kelak setelah kredit diberikan tidak mengalami kesulitan yang demikian,
bankpada waktu kredit diberikan mensyaratkan agar di dalam perjanjian kredit
diperjanjikan bahwa bank diberi kewenangan untuk dapat menjual sendiri agunan
tersebut secara di bawah tangan atau meminta kepada debitur untuk memberikan
surat kuasa khusus yang memberikan kekuasaan kepada bank untuk dapat menjual
sendiri agunan tersebut secara di bawah tangan.

Parate Eksekusi
Mereposisi tujuan utama pelaksanaan parate eksekusi.
Dasar ketentuan parate eksekusi terdapat pada Pasal 6 UUHT, dimana disebutkan
bahwa:
“Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut.”
Membongkar konsep keadilan dalam parate eksekusi tidak dapat dilihat secara
parsial, sepotong-sepotong, dan terpisah antara tujuan filosofis dan
pelaksanaannya, namun harus secara komprehensip di dalami secara
menyeluruh. Artinya, nilai keadilan yang terkandung dalam doktrin parate

75
 eksekusi harus berangkat dari konsep dasar adanya hak dan kewajiban yang
lahir dan harus dilaksanakan oleh kreditur dan debitur dalam melaksanakan
perjanjian kredit. Secara filosofis keinginan akan adanya keadilan dalam parate
eksekusi ahir untuk melindungi kepentingan kreditur disatu sisi, dan disisi lain
untuk menjaga debitur untuk melakukan kewajiban pembayaran atas fasilitas
pembayaran kredit yang telah diterimanya.
Senada dengan hal tersebut, John Rawls memberikan penekanan keadilan
dapat dicapai manakala pendistribusian hak dan kewajiban dalam masyarakat
terjadi secara berimbang. Sebab dengan perimbangan hak dan kewajiban,
maka setiap orang berpeluang memperoleh manfaat darinya dan secara nyata,
serta menanggung beban yang sama.16 Hal ini diartikan bahwa keadilan akan
tercapai bilamana antara kreditur dan debitur sama-sama melakukan kewajiban
sesuai dengan kesepakatan. Oleh karenanya maka bilamana kreditur telah
melakukan kewajiban, dan debitur telah melakukan hak menerima fasilitas
kredit, maka seharusnya debitur harus melakukan kewajiban pembayaran
terhadap kreditur sebagai gantinya.
Distorsi makna parate eksekusi dengan mencampurbaurkannya dengan makna
eksekusi rosse akta dengan dasar Pasal 224 HIR yang harus melalui fiat
penetapan Ketua Pengadilan17 justru menjauhkan dari sisi keadilan. Tentu
keadilan bagi kreditur yang tidak hanya harus menanggung kerugian karena
tidak dilaksanakannya kewajiban pembayaran kredit oleh debitur, namun disaat
bersamaan kreditur (lembaga keuangan/bank) harus membuat cadangan PPA
sebesar 100% (seratus persen) dari total nilai kredit tersebut dikurangi dengan
nilai agunan.18 Di sisi lain, permasalahan tersebut juga semakin memperberat
konsekuensi logis dari debitur, sebab dengan semakin lama waktu
penyelesaian, maka semakin berat beban tanggungan kredit yang ditanggung
debitur serta membuka kemungkinan terjadinya sengketa di pengadilan.

a. Revitalisasi aspek yuridis melalui singkronisasi aturan perundangundangan, dan

pemenuhan aturan pelaksana.
Secara gramatikal, parate eksekusi matang bilamana terjadi cidera janji/
wanprestasi, dan pelaksanaannya dapat dilakukan sendiri, namun tetap harus
melalui pelelangan umum. Artinya aspek kesewenang-wenangan yang lahir
dari frasa “kekuasaan sendiri” secara jelas langsung dibatasi oleh frasa

76
“pelelangan umum” dengan maksud menghadirkan keadilan untuk debitur
untuk mendapatkan harga yang sesuai dengan nilai objek jaminan yang dijual.
Salah satu problem yang menjadi polemik adalah bahwa adanya frasa “cidera
janji” yang dianggap kontroversial dan berpolemik. Sebab, cidera janji juga
diatur dalam KUHPerdata dan harus dibuktikan melalui gugatan wanprestasi.
Sebaliknya, dalam ketentuan Pasal 6 UUHT sendiri, tidak memerlukan
pembuktian melalui putusan pengadilan, sebab cukup dibuktikan melalui bukti
kelalaian pembayaran saat jatuh tempo, dan atau melalui pemberitahuan dari
kreditur terhadap debitur. Hal ini dapat dipahami bahwa ketentuan
pelaksanaan parate eksekusi merupakan perintah Undang-undang (ex lege)
bukan berdasarkan perjanjian. Sehingga sebagai Undang-Undang khusus,
sesuai dengan asas Lex specialis derogat legi generali maka UUHT merupakan
aturan hukum yang bersifat khusus (lex specialis) dan mengesampingkan
KUHPerdata (lex generalis).

Sebagai pemenuhan aspek yuridis, tentunya sinkronkronisasi aspek yuridis

sebagai dasar legalitas parate eksekusi mutlak dilakukan guna memperkecil
potensi terjadinya ketidakadilan. Sinkronisasi ini tentunya terkait dengan
adanya yurisprudensi berdasarkan Mahkamah Agung Nomor 3021/K/Pdt/1984
tertanggal 30 Januari 1986 yang bertolak belakang dengan ketentuan UUHT
utamanya pada Pasal 6. Berdasarkan asas “Lex posteriori derogat legi priori”,
artinya hukum yang baru mengesampingkan hukum yang lama, maka secara
langsung yurisprudensi dimaksud tidak dapat dijadikan dasar hukum
pembatalan pelaksanaan parate eksekusi.
Lebih lanjut, sesuai dengan tata urutan perudang-undangan UU Nomor 12
Tahun 2011, Maka sebuah Surat Edaran (Mahkamah Agung) dalam hal ini
Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012 tidak termasuk
tata urutan perundangan, sehingga tidak dapat dijadikan alasan atau dasar
hukum untuk menolak eksekusi hak tanggungan berdasarkan pada parate
eksekusi dalam UUHT.
Hal lain adalah perlunya diterbitkan peraturan pelaksanaan yang mengatur hal
teknis parate eksekusi, sebab salah satu aspek penghambatnya adalah
ketiadaan aturan pelaksanaan parate eksekusi itu sendiri. Tentu aturan
pelaksana parate eksekusi ini tidak semta-mata pelengkap, namun lebih jauh
aturan pelaksana parate eksekusi ini berfungsi sebagai rule of procedure yang

77
dipahami bersama oleh kreditur dan debitur. Pemahaman bersama soal rule of
procedure ini akan melahirkan sikap hati-hati, saling menghormati dan saling
menguntungkan pihak kreditur maupun debitur, sehingga bila terjadi parate
eksekusi maka pihak debitur akan menghormati dan menghargai karena
kepentingannya juga akan diakomodir.
Oleh karenanya, seharusnya parate eksekusi tetap berada dalam frame
pelaksanaan eksekusi hak kreditur atas obyek jaminan, dimana pelaksanaanya
tanpa (di luar) melalui ketentuan hukum acara, tanpa penyitaan, tanpa
melibatkan juru sita, tanpa izin pengadilan. Hal ini merupakan wujud dari
kedudukan yang diutamakan oleh lembaga Hak Tanggungan yang ada pada
UUHT, namun tetap dalam koridor adil bagi semua pihak, baik kreditur
ataupun debitur.

RANGKUMAN
Dalam perjanjian tanggungan seorang kreditor diberikan hak untuk mendapatkan
pelunasan terlebih dahulu dari pihak pemberi tanggungan selain itu, pihak kreditor
dapat pula mengajukan actio pauliana dalam hal terjadinya pengalihan barag
jaminan oleh debitor tanpa izin kreditor.
Dalam Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan, disebutkan
bahwa salah satu objek hak tanggungan adalah hak pakai.
Undang-undang No. 5 Tahun 1960 memberikan pengaturan dan menjadi payung
hukum bagi masalah pertanahan di negara kita. Salah satu inti dari UUPA adalah
pelaksanaan Landreform di Indonesia. Bagaimana keberadaan UUPA sebagai induk
landreform di negara kita?

Pihak bank dalam memberikan kredit memerlukan adanya suatu jaminan, dimana
fungsi jaminan tersebut adalah untuk melancarkan dan mengamankan pemberian
kredit yang bersangkutan. Hal yang demikian itu menyebabkan perbankan
membutuhkan ketentuan perundangan yang mampu memberikan kepastian dan
perlindungan hukum terhadap bank.
Untuk menjawab kebutuhan tersebut maka lahirlah UUHT, sehingga bank dapat
memperoleh kepastian hukum terhadap hak jaminan atas tanah yang diberikan
debitur kepada bank.
Kepastian hukum yang didapat oleh Bank dengan berlakuknya UUHT ini antara lain

78
karena:
1. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur
pemegang Hak Tanggungan. Artinya jika debitur cidera janji, kreditur
Pemegang Hak Tanggungan dapat menjual melalui pelelangan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan yang diatur oleh UUHT (asas droit
de preference);
2. Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun obyek hak tanggungan itu
beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga (asas droit de
suite);
3. Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
UUHT tidak hanya memperhatikan kepentingan kreditur juga kepentingan debitur
karena undang-undang tersebut melarang untuk memberikan kewenangan kepada
debitur untuk memiliki obyek hak tanggungan apabila debitur cidera janji.
UUHT sangat mengakomodasi kebutuhan dunia perbankan karena:
a. Hak Tanggungan dapat untuk menjamin utang yang baru akan ada
dikemudian hari berkenaan dengan utang sebagai akibat dari dilakukannya
pencairan atas suatu bank garansi atau untuk menampung timbulnya utang
sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebanan
biaya lain yang baru dapat ditentukan kemudian.
b. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang. Masing-masing
piutang tersebut dapat dijamin dengan satu Hak Tanggungan saja bagi
semua kreditur yang dilakukan dengan satu APHT, karena ketentuan UUHT
memberikan kemungkinan jaminan berupa satu Hak Tanggungan kepada
beberapa kreditur secara pari passu
Kendala-kendala yang dapat mempengaruhi kepastian hukum atas berlakunya UUHT
yaitu pada tanah yang belum bersertifikat (masih dalam proses permohonan hak
atau sertifikat belum dibalik nama atau diroya) karena sertifikat Hak Tanggungan
sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan belum dapat diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum karena Bank menjadi tidak
dapat membuktikan bahwa ia adalah pemegang Hak Tanggungan.

79
PERTANYAAN
1. Bolehkah menjual Tanah yang dibebankan Hak Tanggungan?
Apakah tanah yang dibebani hak tanggungan boleh dijual oleh si pemilik tanah (pemberi
hak tanggungan)
2. Bisakah mengganti obyek Hak Tanggungan?
Apakah bisa obyek yang dijaminkan oleh debitur diganti dengan obyek lain?
Misal sertifikat tanah milik si A diganti dengan sertifikat tanah milik debitur?
3. Dapatkah suatu obyek dibebankan dua Hak Tanggungan?
Apakah diperbolehkan untuk obyek jaminan kredit dibebankan dua Hak Tanggungan
(HT 1 dan 2) dengan debitur dan kreditur yang sama (hanya 1 dbitur dan 1 kreditur?
Apabila terjadi lelang eksekusi terhadap obyek jaminan tersebut bagaimana teknis
pelaksanaannya?
Untuk pelunasan HT yang ada, apakah kreditur dapat langsung melakukan lelang
eksekusi untuk HT 1 dan 2 secara bersama-sama mengingat hanya ada satu kreditur?
4. Menyita agunan atas tanah yang dijaminkan.
Perusahaan saya bergerak dalam bidang retail barang-barang yang dikreditkan (dibayar
dalam jangka waktu 1 tahun) kepada konsumen yang memberikan jaminan/agunan aset
mereka berupa surat-surat tanah/bangunan (Girik/Akta Jual Beli/HGB). Dalam
melakukan ikatan ini, telah dibuatkan juga surat Perjanjian Jual Beli dengan Angsuran,
yang didalamnya juga terdapat pasal yang memberitahukan atas penguasaan atas
jaminan tersebut bila customer/pengangsur telah lalai dan atau tidak mampu melunasi
hutangnya dalam kurun waktu maksimal 3 bulan terhitung 1 tahun dari batas akhir
Surat Perjanjian dengan Angsuran tersebut, pertanyaannya :
a. Apakah perusahaan berhak melakukan penjualan balik nama agunan tersebut,
tanpa harus mengkonfirmasi kepada customer/pengangsur yang lalai tersebut?
b. Apa yang harus kami lakukan, bila ternyata agunan tersebut ternyata milik orang
tua pengangsur?
5. Bolehkah pemohon/debitur mengajukan kredit dengan menggunakan sertifikat tanah
atas milik kakak iparnya? Hal ini pemilik SHM sudah menyetujuinya.
6. Untuk kredit tertentu (misal kredit mikro kurang dari 50 jt), ada kalanya pengikatan
jaminan hanya sebatas SKMHT tanpa ditingkatkan ke APHT, hingga berakhirnya masa
kredit. Dalam hal jaminan atas nama orang lain (misal debitur A, pemilik jaminan B),
dan dalam perjalanannya si B (atau pasangannya) meninggal. Apakah SKMHT-nya mash
berlaku dan masih bisa di APHT kan? Bagaimana juga apabila SKMHT atas nama
jaminan milik istri/suami dan dalam perjalanannya suami/istrinya meninggal, apakah

80
 SKMHTnya masih berlaku dan masih bisa di APHT-kan?
7. Apakah hak tanggungan tetap berlaku jika tanah disengketakan?
Ada perkara pertanahan dimana perkara ini telahdiputus oleh hakim. Hakim
memenangkan pihak penggugat yang menyatakan tanah tersebut sah milik penggugat.
Namun sebelum perkara ini masuk pengadilan, tergugat telah menjaminkan tanah
tersebut ke bank.
Apakah tanah yang dijaminkan ke bank bisa dieksekusi pengadilan karena perkara lain?
Bagaimana juga kedudukan tanah penggugat bila tergugat lalai melunasi hutangnya ke
bank dan tanah tersebut dieksekusi secara perintah bank?

81
MODUL IX
JAMINAN FIDUSIA

A. Pengertian
Fidusia berasal dari kata fiduciair atau fides, yang artinya kepercayaan, yaitu
penyerahan hak milik atas benda secara kepercayaan sebagai jaminan (agunan) bagi
pelunasan piutang kreditor. Fidusia sering disebut dengan istilah FEO, yang
merupakan singkatan dari Fiduciare Eigendom Overdracht. Penyerahan hak milik
atas benda ini dimaksudkan hanya sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, di
mana memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia (kreditor)
terhadap kreditor-kreditor lainnya.
Pengertian fidusia dinyatakan dalam Undang-Undang No 42 Tahun 1999 Tentang
Jaminan Fidusia Pasal 1 angka 1, bahwa : fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan
suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak
kepemilikannya dialihkan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda.
Sedangkan pengertian jaminan fidusia terdapat dalam Pasal 1 angka 2 UUJF yang
menyatakan, bahwa : jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik
yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya
bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada
dalam penguasaan pemberi fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap
kreditor lainnya.

B. Objek Jaminan Fidusia

Objek jaminan fidusia adalah benda-benda apa yang dijadikan jaminan utang
dengan dibebani jaminan fidusia. Benda-benda yang dapat dibebani jaminan fidusia
yaitu :
a. Benda bergerak berwujud
1) Kendaraan bermotor seperti mobil, truk, bus dan sepeda motor
2) Mesin-mesin pabrik yang tidak melekat pada tanah atau bangunan
pabrik, alat-alat
3) inventaris kantor
4) Perhiasan

82
 5) Persediaan barang atau inventori, stock barang, stock barang dagangan
dengan daftar mutasi barang Kapal laut berukuran dibawah 20 m
6) Perkakas rumah tangga seperti mebel, radio, televisi, almari es dan
mesin jahit
7) Alat-alat perhiasan seperti traktor pembajak sawah dan mesin penyedot
air.
b. Benda bergerak tidak berwujud, contohnya :
1) Wesel
2) Sertifikat deposito
3) Saham
4) Obligasi
5) Konosemen
6) Piutang ynag diperoleh pada saat jaminan diberikan atau yang
diperoleh kemudian
7) Deposito berjangka.
c. Hasil dari benda yang menjadi objek jaminan baik benda bergerak berwujud
atau benda bergerak tidak berwujud atau hasil dari benda tidak bergerak
yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.
d. Klaim asuransi dalam hal benda yang menjadi objek jaminan fidusia
diasuransikan.
e. Benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan yaitu hak milik satuan rumah susun di atas tanah hak pakai atas
tanah Negara (UU No. 16 Tahun 1985) dan bangunan rumah yang dibangun
di atas tanah orang lain sesuai pasal 15 UU No. 5 tahun 1992 tentang
Perumahan dan Pemukiman.
f. Benda-benda termasuk piutang yang telah ada pada saat jaminan diberikan
maupun piutang yang diperoleh kemudian hari.

Secara formal, objek jaminan fidusia adalah barang-barang bergerak dan tidak
bergerak, berwujud maupun tidak berwujud, kecuali mengenai hak tanggungan,
hipotik kapal laut, hipotik pesawat terbang, dan gadai.
Konsep pemberian jaminan fidusia adalah penyerahan hak milik secara kepercayaan
atas hak-hak kebendaan. Adapun yang dimaksud dengan hak-hak kebendaan disini
berupa: hak atas suatu benda yang bisa dimiliki dan dialihkan. Ciri-ciri atau sifat hak
kebendaan yang dapat dialihkan tersebut terdapat dalam surat dari Kementerian

83
 Hukum dan Hak Asasi Manusia Rupublik Indonesia tertanggal 27 September 2006
Nomor [Link].-1.10-74 menjelaskan bahwa :
a. Hak kebendaan bersifat mutlak, yaitu dapat dipertahankan terhadap siapapun
juga. Artinya, hak kebendaan punya kepemilikan mutlak sehingga bisa
dipertahankan terhadap siapa pun.
b. Hak kebendaan punya zaakgevolg atau droit de suite. Artinya, hak tersebut
mengikuti bendanya di mana pun atau di tangan siapa pun benda tersebut
berada.
c. Hak kebendaan memiliki droit de preference (hak mendahului). Artinya,
pemegang jaminan kebendaan berhak untuk mendapatkan piutang terlebih
dahulu daripada kreditor lainnya (jika ada) dari hasil penjualan barang yang
dijaminkan.

C. Terjadinya Jaminan Fidusia

a. Pembebanan Jaminan Fidusia
Pembebanan benda dengan jaminan fidusia dibuat dengan akta notaris dalam
bahasa Indonesia dan merupakan akta jaminan fidusia. Alasan Undang-Undang
menetapkan dengan akta notaris, adalah :
 Akta notaris adalah akta autentik sehingga memiliki kekuatan pembuktian
sempurna
 Obyek jaminan fidusia pada umumnya adalah benda bergerak
 Undang-undang melarang adanya fidusia ulang.

Akta jaminan fidusia yang dibuat oleh notaris, sekurang-kurangnya memuat :

 Identitas pihak pemberi dan penerima fidusia
 Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia
 Uraian mengenai benda yang menjadi obyek jaminan fidusia
 Nilai penjaminan
 Nilai benda yang menjadi jaminan fidusia.

b. Pendaftaran Jaminan Fidusia

Benda yang dibebani dengan jaminan fidusia wajib didaftarkan pada Kantor
Pendaftaran Fidusia sehingga melahirkan jaminan fidusia bagi penerima fidusia,
memberi kepastian hukum kepada kreditor lain mengenai benda yang telah
dibebani jaminan fidusia dan memberikan hak yang didahulukan terhadap

84
 kreditor lain dan untuk memenuhi asas publisitas karena kantor pendaftaran
terbuka untuk umum. Permohonan pendaftaran fidusia dilakukan oleh penerima
fidusia, kuasa atau wakilnya dengan melampirkan pernyataan pendaftaran
jaminan fidusia, meliputi:
 Identitas pihak pemberi dan penerima fidusia
 Tanggal, nomor akta jaminan fidusia, nama dan tempat kedudukan
notaris yang membuat akta jaminan fidusia
 Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia
 Uraian mengenai benda yang menjadi obyek jaminan fidusia
 Nilai penjaminan
 Nilai benda yang menjadi obyek jaminan fidusia.

Kantor pendaftaran fidusia mencatat jaminan fidusia dalam buku daftar fidusia
pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran.
Setelah pendaftaran fidusia dilakukan, kantor pendaftaran fidusia menerbitkan
dan menyerahkan kepada penerima fidusia sertifikat jaminan fidusia yang
merupakan salinan dari buku daftar fidusia memuat catatan tentang hal-hal yang
dinyatakan dalam pendaftaran jaminan fidusia, dan jaminan fidusia lahir pada
tanggal yang sama dengan tanggal dicatatnya jaminan fidusia pada buku daftar
fidusia. Dalam sertifikat jaminan fidusia dicantumkan kata-kata: “demi keadilan
berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
Sertifikat jaminan fidusia mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan
putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Apabila
terdapat perubahan mengenai hal-hal yang tercantum dalam sertifikat jaminan
fidusia, penerima fidusia wajib mengajukan permohonan pendaftaran atas
perubahan tersebut kepada Kantor pendaftaran fidusia. Kantor pendaftaran
fidusia pada tanggal penerimaan permohonan perubahan, melakukan
pencatatan perubahan tersebut dalam buku daftar fidusia dan menerbitkan
pernyataan perubahan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
sertifikat fidusia.

c. Penghapusan Jaminan Fidusia

Mengenai hapusnya jaminan fidusia, undang-undang fidusia telah menetapkan
karena hal-hal sebagai berikut:

85
 (1) Hapusnya utang yang dijamin dengan fidusia
Sifat jaminan fidusia merupakan ikutan atau accessoir dari perjanjian
pokok yaitu perjanjian kredit atau perjanjian pembiayaan artinya ada atau
tidaknya jaminan fidusia tergantung perjanjian utangnya. Hapusnya utang
dapat disebabkan berbagai hal misalnya karena ada pelunasan utang atau
penawaran tunai yang diikuti dengan penyimpanan atau novasi atau
pembaharuan utang dan lain-lain.
Hapusnya jaminan fidusia yang disebabkan hapusnya utang karena
pembayaran atau pelunasan utang merupakan cara yang paling banyak
terjadi. Adanya pelunasan utang dapat dibuktikan dari keterangan tertulis
dari kreditur. Hapusnya utang mengakibatkan hapusnya jaminan fidusia.

(2) Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia

Kreditur sebagai penerima fidusia dapat saja melepaskan jaminan fidusia
artinya kreditur tidak menginginkan lagi benda yang menjadi objek
jaminan fidusia menjadi jaminan lagi, misalnya karena terjadi
penggantian jaminan sehingga jaminan lama dihapuskan. Hapusnya
jaminan fidusia karena dilepaskan oleh kreditur sebagai penerima fidusia
dapat dilakukan dengan keterangan atau pernyataan tertulis dari kreditur
yang diberikan kepada debitur atau pemberi fidusia.

(3) Musnahnya benda yang menjadi objek jaminan fidusia

Apabila benda yang menjadi objek jaminan fidusia musnah disebabkan
karena kebakaran, hilang, dan penyebab lainnya maka jaminan fidusia
menjadi hapus. Apabila benda yang menjadi objek jaminan fidusia
diasuransikan kemudian benda tersebut musnah maka dengan
musnahnya benda tersebut tidak menghapuskan klaim asuransi. Dengan
demikian hak-hak asuransi dapat dipakai sebagai pengganti objek
jaminan fidusia yang musnah sebagai sumber pelunasan hutang debitur.

D. Eksekusi Jaminan Fidusia

Apabila debitur atau pemberi fidusia cidera janji, eksekusi terhadap benda yang
menjadi obyek jaminan fidusia dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu :

86
 a. Titel eksekutorial oleh penerima fidusia, artinya langsung melaksanakan
eksekusi melalui lembaga parate eksekusi.
b. Penjualan benda obyek jaminan fidusia atas kekuasaannya sendiri melalui
pelelangan umum serta mengambil pelunasan dari hasil penjualan.
c. Penjualan dibawah tangan, artinya pelaksanaan penjualan benda yang akan
dieksekusi harus berdasarkan kesepakatan pemberi dan penerima fidusia.

Dalam pelaksanaan penjualan dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak
diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan atau penerima fidusia kepada pihak-
pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar
yang beredar di daerah yang bersangkutan. Pelaksanaan eksekusi jaminan fidusia,
pemberi fidusia wajib menyerahkan benda yang menjadi obyek jaminan fidusia.
Apabila pemberi fidusia tidak menyerahkan pada waktu eksekusi dilaksanakan,
penerima fidusia berhak mengambil benda yang menjadi obyek jaminan fidusia dan
apabila perlu, dapat meminta bantuan pihak yang berwenang.
Dalam hal hasil eksekusi melebihi nilai penjaminan, penerima fidusia wajib
mengembalikan kelebihan tersebut kepada pemberi fidusia, namun apabila hasil
eksekusi tidak mencukupi untuk pelunasan utang, debitor tetap bertanggung jawab
atas utang yang belum terbayar.

87
RANGKUMAN :
Fidusia berasal dari kata fiduciair yang artinya kepercayaan, yaitu hak milik atas
benda secara kepercayaan. Hampir sama dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan, hanya bedanya adalahbenda yang bergerak atau
bangunan yang tidak yang tidak dapat dibebani hak tanggungan.
Pembebanan benda dengan jaminan fidusia dibuat dengan akta notaris dan
merupakan akta jaminan fidusia. Benda yang dibebani dengan jaminan fidusia wajib
didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia. Kantor pendaftaran fidusia mencatat
jaminan fidusia dalam buku daftar fidusia pada tangal yang sama dengan tanggal
penerimaan permohonan pendaftaran.
Mengenai hapusnya jaminan fidusia, karena hal-hal sebagai berikut:
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan fidusia.
2. Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia.
3. Musnahnya benda yang menjadi obyek jaminan fidusia.
Apabila debitur atau pemberi fidusia cidera janji, eksekusi terhadap benda yang
menjadi obyek jaminan fidusia dapat dilakukan.

PERTANYAAN LATIHAN
1. Apa yang dimaksud dengan jaminan fidusia?
2. Sebutkan dan jelaskan benda-banda yang dapat dijadikan jaminan fidusia?
3. Bagaimana terjadinya jaminan fidusia?
4. Bagaimana penghapusan jaminan fidusia?
5. Apabila debitur atau pemberi fidusia cidera janji, bagaimana eksekusi terhadap
benda yang menjadi obyek jaminan fidusia?

88
MODUL X
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

Penentuan pembebanan Hak Tanggungan harus dilakukan atau dibuat dengan

perantaraan kuasa yang akta autentik, sebagai penjabaran ketentuan sebelumnya
yang terdapat dalam Pasal 1171 KUH Perdata ayat (2) yang pada prinsipnya untuk
memasang Hipotek harus dibuat dengan akta autentik. Akta autentik yang
dimaksudkan adalah akta yang dibuat oleh notaris. Sementara itu,
khusus Surat kuasa pembebanan Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 15 ayat (1)
UUHT dinyatakan bahwa:

Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau
akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut :

a) tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada

membebankan hak tanggungan (Yang dimaksud dengan tidak memuat kuasa
untuk melakukan perbuatan hukum lain dalam ketentuan ini, misalnya tidak
memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau
memperpanjang hak atas tanah.)

b) tidak memuat hak subsitusi (Yang dimaksud dengan pengertian substitusi

menurut undang-undang ini adalah penggantian penerima kuasa melalui
pengalihan. Bukan merupakan substitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa
kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya,
misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada
Kepala cabangnya untuk atau pihak lain).

c) mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, Jumlah utang dengan nama
serta identitasnya kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan
pemberi Hak Tanggungan. (Kejelasan mengenai unsur-unsur pokok dalam
pembebanan Hak Tanggungan sangat diperlukan untuk kepentingan
perlindungan pemberi Hak Tanggungan. Jumlah utang yang dimaksud pada
huruf ini adalah Jumlah utang sesuai dengan yang diperjanjikan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 3 ayat (I).)

89
d) Kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali tidak
dapat berakhir oleh sebab apa pun juga kecuali karena kuasa tersebut telah
dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. Surat kuasa
membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar
wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-
lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Surat kuasa membebankan Hak
Tanggungan atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah
diberikan. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak
berlaku dalam hal Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk
menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundangundangan
yang berlaku. Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti
dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang telah
ditentukan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang
ditentukan menurut ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal
demi hukum.

Sejalan dengan ketentuan Pasal 15 di atas, khusus penjelasan Pasal 15 ayat (1)
dinyatakan bahwa:

Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 7 pada asasnya

pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan.
Hanya apabila benar-benar diperlukan, yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan
tidak dapat hadir di hadapan PPAT diperkenankan penggunaan Surat Kuasa
membebankan Hak Tanggungan.

Sejalan dengan itu, surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak
Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan mengenai muatannya sebagaimana
ditetapkan pada ayat ini. Tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan surat kuasa
yang bersangkutan batal demi hukum, yang berarti bahwa surat kuasa yang
bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan. PPAT wajib menolak permohonan untuk membuat Akta Pemberian Hak
Tanggungan apabila suratkuasa membebankan Hak Tanggungan tidak dibuatkan
sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan termasuk di
atas.

90
Beranjak dari ketentuan Pasal 15 UUHT dan penjelasannya, khusus untuk ketentuan
Pasal 15 ayat (5) Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) telah dikeluarkan
peraturan pelaksanaannya, yaitu Peraturan Meneg Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional (BPN) Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-
Kredit Tertentu tanggal 8 Mei 1996. Dalam Pasal 1 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN) dinyatakan bahwa, Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang diberikan untuk menjamin
pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat
Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/DIR tanggal 28 Mei 1993, berlaku
sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan.
Dalam kaitannya dengan adanya jenis-jenis kredit tersebut, dalam Pasal 1 PMNA/
KBPN disebutkan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil sebagai berikut :

(1) Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi:
(a) Kredit kepada Koperasi Unit Desa;
(b) Kredit Usaha Tani;
(c) Kredit kepada Koperasi Primer untuk anggotanya.

(2) Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan untuk pengadaan perumahan, yaitu
a) Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah
sederhana, atau -rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m2
(dua ratus meter persegi);
b) Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan
luas tanah 54 M2 (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72
m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk
membiayai bangunannya;
c) Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana
dimaksud huruf a dan b.

91
(3) Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Badan Perkreditan
Rakyat dengan plafon kredit tidak melebihi Rp. 50.000.000,00 (lima puluh
juta rupiah) antara lain:
a) Kredit Umum Pedesaan;
b) Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah),

Sementara untuk objek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang
pensertifikatannya sedang dalam pengurusan, dalam Pasal 2 peraturan MNA/
KBPN ditentukan sebagai berikut.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang diberikan untuk

menjamin pelunasan jenis-jenis kredit di bawah ini dengan objek Hak
Tanggungan berupa hak atas tanah yang pensertifikatannya sedang dalam
pengurusan, berlaku sampai 3 (tiga) bulan sejak tanggal dikeluarkannya
sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan :

 Kredit produktif yang termasuk Kredit Usaha Kecil sebagaimana

dimaksud Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No.
Kep.26/24/KEP/DIR tanggal 29 Mei 1993 yang diberikan oleh Bank
Umum dan Bank Perkereditan Rakyat dengan plafon kredit
Rp.50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) ke atas sampai dengan
Rp.250. 000. 000, 00 (dua ratus lima puluh juta rupiah);

 Kredit Pemilikan Rumah yang termasuk dalam golongan Kredit Usaha

Kecil sebagaimana dimaksud Surat Direksi Bank Indonesia
sebagaimana disebut pada poin 1, yang tidak termasuk jenis kredit
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 2, yaitu kredit yang
diberikan untuk pemilikan rumah toko (ruko) oleh usaha kecil dengan
luas tanah maksimum 200 m2 (dua ratus meter persegi) dan luas
bangunan rumah dan toko tersebut masing-masing tidak lebih dari 70
M2 (tujuh puluh meter persegi) dengan plafon tidak
melebihi Rp.250. 000. 000, 00 (dua ratus lima puluh juta rupiah),
yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibiayai pengadaannya
dengan kredit tersebut;

92
  Kredit untuk perumahan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau PIR
lainnya yang dijamin dengan hak atas tanah yang pengadaannya
dibiayai dengan kredit tersebut;
 Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada
pengembang dalam rangka Pemilikan Kredit rumah yang termasuk
Pasal 1 angka 2 dan Pasal 2 angka 2 yang dijamin dengan hak atas
tanah yang pengadaan dan pengembangannya dibiayai dengan kredit
tersebut.

LATIHAN PERTANYAAN:
1. Apa yang dimaksud dengan Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan (SKMHT)?
2. Apa sebabnya terjadi SKMHT? Dan dalam keadaan bagaimana debetur atau kreditur
membuat SKMHT?
3. Bagaimana syarat-syarat membuat SKMHT?
4. Menurut PMNA/Ka BPN nomor 4/1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan
SKMHT Untuk Pelunasan Kredit Usaha Kecil, sampai saat berakhir masa berlakunya
perjanjian pokok yang bersangkutan. Sebutkan jenis-jenis kredit tersebut?

93