PENERAPAN REKAYASA NILAI (VALUE ENGINEERING)

PADA BANGUNAN RUMAH 2 LANTAI

(STUDI KASUS: RUMAH TINGGAL CLUSTER ELEA)

Daffira Ceisya Yourie Agustia

Program Studi Teknik Sipil, Pradita University
E-mail: [Link]@[Link]

1. PENDAHULUAN menjadi efisien dan terhindar dari pemborosan (over

Laju pertumbuhan penduduk di Indonesia budget) atau menghasilkan biaya akhir yang lebih
semakin meningkat. Menurut BPS (Badan Pusat rendah tanpa mengurangi fungsi dari bangunan
Statistik), peningkatan jumlah penduduk Indonesia rumah tinggal 2 lantai Cluster Elea.
dari tahun 2010 hingga 2020 meningkat sebanyak
33.419.074 jiwa dengan nilai sebesar 271.066.400
2. TINJAUAN PUSTAKA
jiwa. Dengan jumlah penduduk yang semakin
bertambah, Kondisi perekonomian seperti sekarang 2.1 Rekayasa Nilai
ini sedang dalam krisis yang berkepanjangan di Pengertian Value Engineering menurut
berbagai sektor sehingga menurunnya daya beli Berawi (2014) adalah suatu pendekatan tim
mayarakat, sedangkan seiring dengan peningkatan profesional yang dalam penerapannya berorientasi
jumlah penduduk maka permintaan terhadap pada fungsi dan dilakukan secara sistematis yang
pembangunan pemukiman perumahan juga akan digunakan untuk menganalisis dan meningkatkan
semakin meningkat. Oleh karena itu, dalam nilai (value) suatu produk, desain fasilitas, sistem,
pembangunan suatu rumah tinggal khususnya pada atau layanan. VE merupakan suatu metodologi yang
penelitian ini pada Cluster Elea dengan 2 lantai baik untuk memecahkan masalah dan atau
dengan luas total area bangunan sebesar 190 m2 mengurangi biaya namun tetap dapat meningkatkan
menghabiskan biaya pembangunan Rp. 870 juta. persyaratan kinerja atau kualitas yang ditetapkan.
Dengan pendanaan yang cukup besar perlu dilakukan
pemilihan metode pelaksanaan dan pemilihan 2.2 Diagram Pareto
material yang tepat agar tidak terjadi pemborosan Diagram Pareto adalah sebuah diagram
waktu, tenaga, dan pikiran yang bertujuan untuk batang yang dipadukan dengan diagram garis untuk
mengurangi biaya dari pembangunan suatu bangunan, mempresentasikan parameter yang diukur sehingga
namun tetap berada pada koridor utamanya yaitu diketahui parameter yang dominan. Diagram batang
menyediakan rumah tinggal yang layak. menunjukkan nilai aktual sedangkan diagram garis
Dalam pengoptimalan anggaran biaya tanpa menunjukkan nilai persentase kumulatif dari setiap
menghilangkan nilai fungsi dapat dilakukan dengan parameter yang ditinjau. Diagram ini membantu
penerapan metode Rekayasa Nilai (value mengelompokkan item-item pekerjaan yang masuk
engineering). Kemudian, jika ditinjau dari harga per kriteria untuk selanjutnya dilakukan analisis value
m2 nya, dengan luas bangunan rumah sebesar 190 engineering yaitu item – item pekerjaan dengan biaya
m2, maka didapat harga per m2 sebesar Rp. sebesar 80% dari total keseluruhan item pekerjaan.
4.579.474,00 dengan nominal sebesar itu
2.3 Life Cycle Cost (LCC)
mengindikasikan rumah tersebut mempunyai biaya
Life cycle cost adalah biaya yang
tinggi sehingga perlu dilakukan efisisensi biaya.
bersangkutan terhadap suatu produk selama daur
Dilakukannya value engineering bertujuan untuk
hidupnya yang meliputi biaya pengembangan
mendapatkan penurunan biaya proyek Cluster Elea
(Perencanaan, desain, dan pengujian), biaya produksi
(rumah 2 lantai) secara keseluruhan tanpa
(aktifitas perubahan sumber daya menjadi produk
mengurangi fungsi dan nilai suatu produk, dalam hal
jadi), dan biaya dukungan logistik seperti iklan,
ini produk konstruksi.
distribusi, maintenance, dan sebagainya (Mulyadi,
Pada penelitian ini, analisis dan penerapan
2001). Elemen tsb meliputi:
metode VE yang dilakukan ialah berdasarkan data
a. Initial Cost atau disebut juga biaya awal yang
RAB yang telah disediakan, lalu dari data tersebut
terdiri dari biaya bangunan seperti biaya
akan didapat data pekerjaan apa saja yang memiliki
perencanaan, biaya konstruksi, biaya lisensi, dan
persentase biaya yang besar beserta sub-sub
pengeluaran sesaat lainnya.
pekerjaannya sehingga dapat memberikan metode
b. Annual Recurring Cost atau disebut juga biaya
ataupun material alternatif serta tiap-tiap item
tahunan yang terkait dengan pengeluaran berupa
pekerjaan tentunya memerlukan adanya keputusan
biaya operasional, biaya utilitas, biaya
yang tepat dalam penggunaan sumber daya agar

1
 pemeliharaan, dan biaya lainnya yang terkait 3.6 Tahap Rekomendasi
sebagai biaya perawatan untuk langkah preventif Tahap ini merupakan tahap terakhir dari
agar produk tetap terjaga kondisinya selama rencana kerja VE. Setelah alternatif terbaik didapat
umur gunanya. dan disetujui oleh semua tim dalam tahap analisis,
c. Nonrecurring Cost atau disebut juga sebagai maka akan dilakukan tahap usulan. Tahap usulan
biaya yang tak berulang terdiri dari perbaikan adalah mengajukan rekomendasi tertulis kepada
dan penggantian atas dasar kerusakan yang pemilik proyek mengenai alternatif terbaik dari segi
terjadi pada suatu produk tersebut yang teknis maupun ekonomis (Dell’Isola, 1997).
diperkirakan untuk masa tertentu di masa
mendatang.
4. PENERAPAN REKAYASA NILAI

3. METODOLOGI 4.1 Tahap Informasi

Rencana kerja Value Engineering dibagi Pada tahap ini dapat disajikan RAB yang
menjadi enam tahap, yaitu: telah didapatkan, sebagai berikut:
Tabel 1. Rekapitulasi Anggaran Biaya Proyek
3.1 Tahap Informasi
Pada tahap ini para estimator VE ITEM
TOTAL
BOBOT
mengumpulkan data-data baik data primer dari NO HARGA
PEKERJAAN %
Rp.
kontraktor, owner, konsultan, dan data sekunder Pekerjaan
berupa RAB, BOQ, master schedule dan referensi I 1,374,825 0.17%
Persiapan
lainnya. Kemudian setelah item pekerjaan yang II
Pekerjaan Tanah &
2,845,500 0.36%
berpotensi VE telah diperoleh dari segi biaya yang Urugan

besar maka tahap selanjutnya dilakukan proses III Pekerjaan Struktur 248,166,419 31.37%

analisis fungsi dengan menggunakan persamaan rasio Pekerjaan

IV 416,178,160 52.62%
Arsitektur
Cost/Worth (C/W) dimana jika nilai index diperoleh
V Pekerjaan Mep 56,119,822 7.09%
> 1 maka item pekerjaan tersebut memiliki potensi
Pekerjaan Lain-
dilakukan rekayasa VE. VI 66,360,947 8.39%
Lain

3.2 Tahap Kreativitas (Creative Phase) TOTAL 791,045,673 100.00%

Pada tahap ini menggunakan inovasi dan

Tabel di atas merupakan item-item pekerjaan dan
kreativitas dalam mengolah elemen biaya yang
biaya pada proyek pembangunan rumah tinggal
berpotensi menimbulkan kehilangan biaya (loss cost)
dengan type Elea (8x20).
dengan tetap mengacu pada prinsip tidak mengurangi
kinerja, mutu, manfaat, fungsi dan estetika pada suatu 4.1.1 Analisis Pareto
elemen pekerjaan yang dipilih dalam konsep VE. Berdasarkan RAB di atas, dapat dianalisis
dengan menggunakan hukum distribusi pareto yang
3.3 Tahap Evaluasi (Evaluation Phase)
terdapat pada pada Tabel 2.
Pada tahap ini akan dilakukan analisis
perhitungan dari alternatif yang diajukan, sehingga Tabel 2. Pareto Keseluruhan Item Pekerjaan
didapatkan hasil dari segi biaya dan waktu untuk
TOTAL
dapat memberikan acuan dalam menentukan ITEM BOBOT
NO HARGA
PEKERJAAN %
rekomendasi pada tahapan berikutnya. Rp.
Pekerjaan
I 416,178,160 52.62%
3.4 Tahap Pengembangan Arsitektur
Tahap ini dilakukan dengan analisis Life II Pekerjaan Struktur 248,166,419 31.37%
Cicle Cost (LCC) yang berdasarkan pada analisis III
Pekerjaan Lain-
66,360,947 8.39%
prediksi nilai uang terhadap waktu (value time of Lain

money) yang berdasarkan pada estimasi suku bunga IV Pekerjaan Mep 56,119,822 7.09%

(rate of interest) dan durasi umur rencana, dengan Pekerjaan Tanah &
V 2,845,500 0.36%
Urugan
tujuan untuk mengetahui manfaat jangka panjang dari Pekerjaan
beberapa alternatif inovasi yang telah ditentukan. VI 1,374,825 0.17%
Persiapan
TOTAL 791,045,673 100.00%
3.5 Tahap Pengambilan Keputusan
Pada tahap pengambilan keputusan
dilakukan menggunakan metode-metode analisis
pengambilan keputusan yang baku sehingga output
dari hasil analisis dapat berupa urutan yang
merangkumkan tingkat skor nilai (rank) dari masing-
masing alternatif VE yang dianalisis.

2
 500,000,000
Tabel 4. Analisis Fungsi Pekerjaan Pasangan &
Plesteran
400,000,000

Total Harga
300,000,000 TAHAP INFORMASI

200,000,000 Item: Pekerjaan Pasangan & Plesteran

100,000,000 Fungsi: Pembatas Ruan

0 FUNGSI
NO URAIAN COST WORTH
1 2 3 4 5 6 KATA KATA
KERJA BENDA
Item Pekerjaan
Pasangan
Umpak Mena-
1 Dinding 171,736
Bata han
Gambar 1. Pareto Seluruh Item Pekerjaan Tangga
Pasangan
Berdasarkan hasil analisis pareto keseluruhan biaya 2
Dinding
Penutup Ruang 23,402,785 23,402,785
Bata
proyek dapat dilihat bahwa pada proyek ini pekerjaan merah
yang memiliki biaya yang besar adalah pekerjaan Pasangan
Dinding Pemba-
arsitektur sehingga akan dilakukan Value 3
Bata tas
Ruang 34,837,146 34,837,146
ringan
Engineering. Item pekerjaan tersebut akan dianalisis Plesteran Merata-
4 Pas. Bata 46,124,579
lagi dengan menggunakan hukum pareto yang Dinding kan
Acian Mengha
terdapat pada Tabel 3. 5
Dinding -luskan
Plesteran 16,900,801

Plester
Tabel 3. Pareto Pekerjaan Arsitektur 6
Aci Beton Merata-
Beton 2,207,061
Canopy + kan
TOTAL dak beton
ITEM BOBOT Tali Air
NO HARGA sekeliling
Menga-
PEKERJAAN % 7 lirkan Dinding 914,900
Rp. dinding
air
Pekerjaan Pasangan 8x8mm
I 124,559,007 15.75%
& Plesteran JUMLAH 124,559,008 58,239,931
Pek. Kusen, Pintu, COST/WORTH 2.14
II Jendela & Alat 79,926,420 10.10%
Penggantung
Dari hasil analisis fungsi di atas didapatkan
Pekerjaan Pelapis
III 76,879,328 9.72% perbandingan Cost/Worth > 1 dengan nilai sebesar
Lantai
Pekerjaan Kamar 2.14, maka item pekerjaan tersebut mengindikasikan
IV 49,818,860 6.30%
Mandi Dan Dapur terdapat biaya yang tidak diperlukan sehingga perlu
V Pekerjaan Atap 35,747,067 4.52% dilakukan analisis pada tahap selanjutnya.
VI Pekerjaan Plafond 25,066,455 3.17%
Tabel 5. Analisis Fungsi Pek. Kusen, Pintu, Jendela
Pekerjaan
VII & Alat Penggantung
Pengecatan
TOTAL 416,178,160 52.62% TAHAP INFORMASI

Item: Pek. Kusen, Pintu, Jendela & Alat Penggantung

Fungsi: Tempat perletakan, akses keluar masuk ruangan & cahaya

140,000,000
120,000,000 FUNGSI
100,000,000 NO URAIAN COST WORTH
KATA KATA
Total Harga

80,000,000 KERJA BENDA

Type PJ1
60,000,000 (1 unit)
40,000,000 (Prop-
20,000,000 sum)
Kusen
0 Penya-
Kayu Pintu 4,962,100 4,962,100
1 2 3 4 5 6 7 5x13.5cm
ngga
Item Pekerjaan 1 Pintu Penutup Ruang - -
Archi- Mempe-
kusen - -
Gambar 2. Pareto Pekerjaan Arsitektur trave kayu rindah
Handle + Penga-
Pintu - -
kunci man
Berdasarkan hasil analisis pareto pekerjaan arsitektur Engsel Menya- Pintu &
- -
diperoleh item pekerjaan yang bernilai besar yaitu pintu mbung Kusen
Type P1
pekerjaan pasangan & plesteran, pekerjaan kusen, (4 unit)
(Prop-
pintu, jendela, & alat gantung, dan pekerjaan pelapis sum)
lantai. Kusen
Penya-
Kayu Pintu 12,881,800 12,881,800
ngga
5x13.5cm
4.1.2 Analisis Fungsi 2
Pintu Penutup Ruang - -
Setelah dilakukan pareto makan dapat Archi- Mem-
kusen - -
dianalisis fungsi berdasarkan cost/worth yang didapat trave kayu perindah
Handle + Penga-
dari harga satuan tiap komponen pada masing-masing kunci man
Pintu - -

itemnya. Analisis fungsi tersebut terdapat pada Tabel Engsel Menya- Pintu &
- -
pintu mbung Kusen
4, Tabel 5, dan Tabel 6.

3
Tabel 5. Analisis Fungsi Pek. Kusen, Ointu, Jendela Type PS1
(1 unit)
Penutup Ruang 8,610,500 8,610,500
& Alat Penggantung (Lanjutan 1) Type JA1
Penutup Ruang 6,370,200 6,370,200
(1 unit)
TAHAP INFORMASI Type JA2
Penutup Ruang 1,216,170 1,216,170
(1 unit)
Item: Pek. Kusen, Pintu, Jendela & Alat Penggantung Type JA3
Penutup Ruang 3,157,560 3,157,560
(1 unit)
Fungsi: Tempat perletakan, akses keluar masuk ruangan & cahaya Type JA4
Penutup Ruang 8,813,880 8,813,880
(1 unit)
FUNGSI
Type JA5
NO URAIAN COST WORTH Penutup Ruang 1,258,110 1,258,110
KATA KATA (1 unit)
KERJA BENDA Type J7
Penutup Ruang 623,880 623,880
Lockase (1 unit)
Penga-
Smart Pintu 1,800,000 Type BV
man Penutup Ruang 521,370 521,370
home (1 unit)
Type P2
JUMLAH 79,926,420 78,126,420
(3 unit)
(Prop- COST/WORTH 1.02
sum)
Kusen
Kayu
Penya-
Pintu 9,596,250 9,596,250 Dari hasil analisis fungsi di atas didapatkan
ngga
5x13.5cm
3
perbandingan Cost/Worth = 1 dengan nilai sebesar
Pintu Penutup Ruang - -
1.02 yang dibulatkan menjadi 1 sehingga item
Archi- Mem-
trave kayu perindah
kusen - -
pekerjaan tersebut tidak diperlukan adanya alternatif.
Handle + Penga-
Pintu - -
kunci man Tabel 6. Analisis Fungsi Pekerjaan Pelapis Lantai
Engsel Menya- Pintu &
- -
pintu mbung Kusen
Type P3 TAHAP INFORMASI
(1 unit)
Item: Pekerjaan Pelapis Lantai
(Prop-
sum) Fungsi: Alas Berpijak
Kusen
Penya-
Kayu Pintu 3,220,450 3,220,450 FUNGSI
ngga
5x13.5cm NO URAIAN COST WORTH
KATA KATA
4
Pintu Penutup Ruang - - KERJA BENDA
Archi- Mem- Pemada- Mema-
kusen - - 1 Tanah 481,550
trave kayu perindah tan tanah datkan
Handle + Penga- Beton
Pintu - - tumbuk
kunci man Mena- Benda &
Engsel Menya- Pintu & 2 1:3:5 di 12,511,213 12,511,213
han Manusia
- - bawah
pintu mbung Kusen
lantai
Type P4
(1 unit) Teras
Depan &
Kusen - - - -
Penya- Belakang
Kayu Pintu 3,220,450 3,220,450
ngga + Balkon
5x13.5cm
Keramik
Pintu Penutup Ruang - - 3 Mempe-
5 lantai Lantai 3,632,229
rindah
Archi- Mem- 15x60
kusen - - Plint
trave kayu perindah Mempe- Tepi
Handle + Penga- keramik 1,641,255
Pintu - - rindah Lantai
kunci man 7,5x60
Engsel Menya- Pintu & Keramik
- - Mempe-
pintu mbung Kusen adu manis Lantai 141,593
rindah
Type P5 teras
(1 unit) [Link],
(Prop- [Link]-
sum) ga,
Kusen [Link], - - - -
Penya- Dapur,
Kayu Pintu 2,905,600 2,905,600
ngga Pantry,
5x13.5cm
6 4 [Link]
Pintu Penutup Ruang - - Keramik
Mempe-
Archi- Mem- lantai Lantai 14,063,338
kusen - - rindah
trave kayu perindah 80x80
Handle + Penga- Plint
Pintu - - Mempe- Tepi
kunci man keramik 3,089,625
rindah Lantai
Engsel Menya- Pintu & 8x60
- - R. Tidur
pintu mbung Kusen
Type P6 Master,
(1unit) R. Tidur
7 - - - -
Anak,
Pintu Penutup Ruang 2,905,600 2,905,600 R. Tidur
Tamu
Type P7 5
Keramik
8 Mempe-
Kaca lantai Lantai 15,869,136
Penutup Ruang 526,500 526,500 rindah
nako 15x60
Type JA6 Plint
Mempe- Tepi
9 keramik 3,865,932
Kaca rindah Lantai
Penutup Ruang 400,000 400,000 8x60
nako
Kusen, Tangga - - - -
Pintu & Keramik
Alumu- Mempe-
6 lantai Lantai 1,793,177
nium rindah
60x60
10
(provisio- Plint Mempe- Tepi
nal sum) 1,259,390
keramik rindah Lantai
Type PJ2
Penutup Ruang 6,936,000 6,936,000
(1 unit)

4
 Tabel 6. Analisis Fungsi Pekerjaan Pelapis Lantai Pasangan
Hebel
Hebel AAC
Hebel CLC
AAC Alfa NSR
(Lanjutan 1) 2 Dinding
uk.60x20x
Broco Grade A+
uk.60x20
Bata ringan uk.60x20x10cm
7.5cm x7.5cm
TAHAP INFORMASI

Item: Pekerjaan Pelapis Lantai Tabel 8. Alternatif Pekerjaan Pelapis Lantai

Fungsi: Alas Berpijak
TAHAP KREATIF
FUNGSI
NO URAIAN COST WORTH Item: Pekerjaan Pelapis Lantai
KATA KATA
KERJA BENDA
Adu Lantai Fungsi: Alas Berpijak
Mempe-
manis Anak 1,330,010
rindah NO URAIAN ALT. 1 ALT. 2 ALT. 3
tangga Tangga
Stepno- [Link],
Penga-
sing tangga 791,000 [Link]
man
tangga
, [Link],
KT.
- - - - Dapur,
Pembantu
Pantry,
Keramik
Mempe- [Link]
Lantai Lantai 683,085
7 rindah Keramik
30x30
Plint Lantai
Mempe- Tepi 80x80 Nayes
keramik 268,660
rindah Lantai
8x30 VALENTI RL2801 - -
1
R. Jemur - - - -
NO GRESS 80x80
- Double
Keramik Loading
8 Mempe-
Lantai Lantai 1,060,898
rindah Plint
30x30
Keramik
Plint
Mempe- Tepi 8x60 Nayes
keramik 404,758
rindah Lantai VALENTI RL2801 - -
8x30
NO GRESS 80x80
Dapur - - - -
- Double
Lantai Loading
9 Mempe-
dapur Lantai 2,196,867 R. Tidur
rindah
40x40 Master, R.
Plint Tidur
Mempe- Tepi
dapur 596,174
rindah Lantai Anak, R.
8x40
Tidur Tamu
Carport &
Jalan - - - - Keramik
Setapak Lantai
Roman Roman
Rabat 15x60 Roman Granite
Mena- Benda & Granite - Granite -
10 beton 6,274,950 6,274,950 VALENTI - Dpeninsula
han Manusia Dbalsa Drovere
1: 3:5 NO GRESS 15x60
2 15x60 15x60
Koral Mempe- - Norway
Lantai 238,000
sikat rindah Pine
Naad Plint
Celah
carport Penutup 314,200 Keramik
Lantai
10x10mm 8x60 Roman Roman
Acian Meng- Roman Granite
Plesteran 4,372,291 VALENTI Granite - Granite -
semen haluskan - Dpeninsula
NO Dbalsa Drovere
15x60
JUMLAH 76,879,331 18,786,163 GRESS- 15x60 15x60
Norway
COST/WORTH 4.09
Pine
Paving
Dari hasil analisis fungsi di atas didapatkan Block
Paving Block
Rabat beton Cacing Paving Block
perbandingan Cost/Worth > 1 dengan nilai sebesar 3
1:3:5 Abu-Abu
Uni Pave
Bata 8 cm
Tebal 8
4.09, maka item pekerjaan tersebut mengindikasikan K 350
Tebal 6
terdapat biaya yang tidak diperlukan sehingga perlu
dilakukan analisis pada tahap selanjutnya. Dari kedua tabel tersebut telah dijabarkan beberapa
alternatif pengganti dari masing-masing item
4.2 Tahap Kreatif
pekerjaan yang akan dilakukan evaluasi pada tahap
Pada tahap kreatif ini dilakukan
selanjutnya.
pengumpulan alternatif pengganti dari masing-
masing item pekerjaan yang terdapat pada Tabel 7 4.3 Tahap Evaluasi
dan Tabel 8. Pada tahap evaluasi ini dapat di analisis
keuntungan dan kerugian dari alternatif pengganti
Tabel 7. Alternatif Pekerjaan Pasangan & Plesteran
pada masing-masing item pekerjaan yang terdapat
TAHAP KREATIF pada Tabel 9 dan Tabel 10.
Item: Pekerjaan Pasangan & Plesteran

Fungsi: Pembatas Ruang

NO URAIAN ALT. 1 ALT. 2 ALT. 3

Hebel
Pasangan Elephant
Batako Bata Merah uk.
1 Dinding Block
Trass 5x10x20
Bata merah uk.60x20
x10cm

5
 Tabel 9. Alternatif Pekerjaan Pasangan & Plesteran Tabel 10. Alternatif Pekerjaan Pasangan & Plesteran

TAHAP EVALUASI TAHAP EVALUASI

Item: Pekerjaan Pasangan & Plesteran Item: Pekerjaan Pelapis Lantai

Fungsi: Pembatas Ruang Fungsi: Alas Berpijak

NO URAIAN KEUNTUNGAN KERUGIAN NO URAIAN KEUNTUNGAN KERUGIAN

Pasangan [Link],
Dinding [Link]
- -
Bata ga,
merah [Link], - -
Kedap air, lebih Dapur,
Mudah pecah,
cepat Pantry,
Batako dapat menyerap
pemasangannya, [Link]
Press panas lebih besar,
harga dan biaya 1 Mudah dibersihkan,
40x20x10 kurang baik Proses
pemasangan lebih harganya relative
cm terhadap kedap pemasangan harus
murah, bobotnya terjangkau, cocok
suara Nayes hati-hati, sulit
lebih ringan digunakan pada
RL2801 dipotong dan berat
Mudah dalam Harga lebih mahal, area indoor, tidak
1 80x80 sehingga
pengiriman, tahan bobotnya lebih mudah berjamur,
Bata pemasangan lebih
panas, kedap air, berat, boros dalam tahan perubahan
Merah uk. rumit
kekuatan dan penggunaan suhu atau cuaca
5x10x20
ketahanan sangat perekat, menyerap R. Tidur
baik panas dan dingin, Master,
Kedap air, kedap R. Tidur
Harga lebih murah, - -
Hebel suara, kekuatan dan Anak, R.
butuh keahlian
Elephant ketahannya cukup Tidur
dalam pemasangan
Block baik, bobotnya Tamu
agar rapi, tidak
uk.60x20 lebih ringan dari Memiliki
semua toko
x10cm batako dan bata permukaan matt
bangunan menjual
merah Roman satin, cocok untuk Desain seperti
Pasangan Granite - digunakan area papan kayu dan
Dinding Dbalsa kamar tidur karena agak kasar dan
- -
Bata 15x60 mewujudkan rentan terhadap air
ringan 2 suasana comfy
Cocok digunakan interior
untuk bangunan Cocok
Roman
dengan temperature diaplikasikan pada Memiliki tekstrur
Hanya dijual di Granite -
Hebel bervariasi, kualitas ruangan suasana kayu yang kasar,
toko dan Dpeninsul
AAC cukup bagus, nyaman dan hangat, perawatan intensif
distributor besar, a 15x60
Alfa memiliki ketahanan anti-noda,anti-rayap
harga lebih mahal
uk.60x20 dalam kedap suara Memperkuat nuansa
dari merko Broco
x7.5cm yang tinggi, tidak Roman natural yang ingin
dan NSR
menyerap air, Granite - diwujudkan pada
Perawatan intensif
pemasangannya Drovere suatu ruangan, kuat,
2 cepat dan efisien 15x60 tahan lama, anti-
Kemampuan serap noda, anti-rayap
air rendah, memilii Rabat
Hebel Lebih padat namun
densitas yang beton - -
AAC mempunyai bobot
rendah, 1:3:5
Broco yang tetap ringan,
membutuhkan Paving Bentuknya unik,
Grade A+ ramah lingkungan,
perekat khusus, Block mampu menahan
uk.60x20 tahan api, kedap
membutuhkan Cacing beban kendaraan Pemasangannya
x10cm suara, lebih hemat
tukang yang Abu-Abu dengan baik agak sulit
berkeahlian K 350 sehinnga cocok
Hebel Tebal 6 untuk area carport
Berkualitas, lebih
CLC 3 Bentuknya unik,
murah, memiliki Kurangnya daya
NSR Paving mampu menahan
daya tahan lebih serap air
uk.60x20 Block beban kendaraan Pemasangannya
baik terhadap panas
x7.5cm Uni Pave dengan baik agak sulit
Tebal 8 sehinnga cocok
Berikut merupakan penjabaran analisis keuntungan untuk area carport
dan kerugian pada beberapa alternatif pekerjaan Paving
Bentuknya seragam,
pasangan & plesteran. pemasangannya Pemasangangnya
Block
lebih mudah, lebih harus teliti
Bata 8 cm
muah

Berikut merupakan penjabaran analisis keuntungan

dan kerugian pada beberapa alternatif pekerjaan
pasangan & plesteran.

6
4.4 Tahap Pengembangan Tabel 13. RAB Desain Awal Pekerjaan Pasangan &
Pada tahap ini akan dilakukan perhitungan Plesteran
analisa biaya initial cost yang dapat direpresentasikan HARGA
HARGA
pada Tabel.11 dan Tabel.12 dan dilanjutkan dengan NO URAIAN VOLUME SATUAN SATUAN
(Rp)
(Rp)
pengambilan keputusan alternatif terbaik. Pasangan
Umpak
0.19 m³ 903,875 171,736
Tabel 11. Initial Cost Pekerjaan Pasangan & Bata
Tangga
Plesteran Pasangan
1
Dinding 239.17 m² 97,850 23,402,785
TAHAP PENGEMBANGAN Bata merah
Pasangan
Item: Pekerjaan Pasangan & Plesteran Dinding 370.47 m² 94,035 34,837,146
Bata ringan
Fungsi: Pembatas Ruang Plesteran
948.09 m² 48,650 46,124,579
DESAIN ALT.1 Dinding
NO URAIAN ALT.2 ALT.3 Acian
AWAL 841.49 m² 20,084 16,900,801
Pasangan Dinding
1 Dinding 23,402,785 12,054,168 18,416,090 15,904,805 Plester Aci
Bata merah Beton
2 32.11 m² 68,734 2,207,061
Pasangan Canopy +
2 Dinding 34,837,146 22,228,200 21,672,495 21,487,260 dak beton
Bata ringan Tali Air
sekeliling
TOTAL 58,239,931 34,282,368 40,088,585 37,392,065 182.98 m' 5,000 914,900
dinding
8x8mm
Berikut merupakan initial cost dari alternatif TOTAL 124,559,008
pekerjaan pasangan & plesteran, dapat dianalisis
bahwa alternatif 3 merupakan alternatif terbaik Tabel 14. RAB Alternatif Pekerjaan Pasangan &
setelah dianalisis pada tahap evaluasi. Plesteran
HARGA
Tabel 12. Initial Cost Pekerjaan Pelapis Lantai NO URAIAN VOLUME SATUAN SATUAN
HARGA
(Rp)
(Rp)
TAHAP PENGEMBANGAN Pasangan
Umpak
1 0.19 m³ 903,875 171,736
Item: Pekerjaan Pelapis Lantai Bata
Tangga
Fungsi: Alas Berpijak Pasangan
DESAIN 2 Dinding 239.17 m² 66,500 15,904,805
NO URAIAN ALT.1 ALT.2 ALT.3 Bata merah
AWAL
[Link], Pasangan
[Link] 3 Dinding 370.47 m² 58,000 21,487,260
, [Link], Bata ringan
- - - - Plesteran
Dapur, 4 948.09 m² 48,650 46,124,579
Pantry, Dinding
1 Acian
[Link]
5 841.49 m² 20,084 16,900,801
Keramik Desain Desain Dinding
14,063,338 7,529,382
lantai Awal Awal Plester Aci
Plint Desain Desain Beton
3,089,625 1,654,275 6 32.11 m² 68,734 2,207,061
keramik Awal Awal Canopy +
R. Tidur dak beton
Master, R. Tali Air
Tidur sekeliling
- - - - 7 182.98 m' 5,000 914,900
Anak, R. dinding
Tidur 8x8mm
Tamu TOTAL 103,711,142
2
Keramik
15,869,136 8,173,925 8,173,925 8,173,925
lantai
Plint
3,865,932 1,991,241 1,991,241 1,991,241
Tabel 15. RAB Desain Awal Pekerjaan Pelapis
keramik
Rabat
Lantai
6,274,400 2,709,400 2,210,300 2,424,200
beton 1:3:5
HARGA
HARGA
TOTAL 43,162,430 22,058,223 29,528,428 29,742,328 NO URAIAN VOLUME SATUAN SATUAN
(Rp)
(Rp)
Pemadatan
Berikut merupakan initial cost dari alternatif 1
tanah
96.31 m² 5,000 481,550

pekerjaan pelapis lantai, dapat dianalisis bahwa Beton

tumbuk
alternatif 1 merupakan alternatif terbaik setelah 2 1:3:5 di 96.31 m² 129,906 12,511,213
dianalisis pada tahap evaluasi. bawah
lantai
Teras
4.5 Tahap Pengembangan Depan &
- - - -
Belakang +
Pada tahap ini akan disajikan RAB awal Balkon
dengan RAB alternatif sebagai perbandingan yang 3
Keramik
lantai 14.12 m² 257,240 3,632,229
dapat direpresentasikan pada Tabel.13, Tabel.14, 15x60
Plint
Tabel.15, dan Tabel.16. keramik 26.95 m' 60,900 1,641,255
7,5x60
Keramik
adu manis 2.33 m' 60,900 141,593
teras

7
 Tabel 15. RAB Desain Awal Pekerjaan Pelapis Belakang +
Balkon
Lantai (Lanjutan 1) Keramik
lantai 14.12 m² 257,240 3,632,229
HARGA 15x60
HARGA
NO URAIAN VOLUME SATUAN SATUAN Plint
(Rp)
(Rp) keramik 26.95 m' 60,900 1,641,255
[Link], 7,5x60
[Link] Keramik
, [Link], adu manis 2.33 m' 60,900 141,593
- - - -
Dapur, teras
Pantry, [Link],
[Link] [Link]
4
Keramik , [Link],
- - - -
lantai 57.11 m² 246,250 14,063,338 Dapur,
80x80 Pantry,
Plint [Link]
4
keramik 52.50 m' 58,850 3,089,625 Keramik
8x60 lantai 57.11 m² 131,840 7,529,382
R. Tidur 80x80
Master, R. Plint
Tidur keramik 52.50 m' 31,510 1,654,275
- - - -
Anak, R. 8x60
Tidur R. Tidur
5 Tamu Master, R.
Keramik Tidur
- - - -
lantai 61.69 m² 257,240 15,869,136 Anak, R.
15x60 Tidur
Plint Tamu
5
keramik 63.48 m' 60,900 3,865,932 Keramik
8x60 lantai 61.69 m² 132,500 8,173,925
15x60
Tangga - - - -
Plint
Keramik keramik 63.48 m' 31,368 1,991,241
lantai 6.62 m² 270,750 1,793,177 8x60
60x60
Tangga - - - -
6 Plint
21.40 m' 58,850 1,259,390
keramik Keramik
Adu manis lantai 6.62 m² 270,750 1,793,177
22.60 m' 58,850 1,330,010
tangga 60x60
Stepnosing 6 Plint
22.60 m' 35,000 791,000 21.40 m' 58,850 1,259,390
tangga keramik
KT. Adu manis
- - - - 22.60 m' 58,850 1,330,010
Pembantu tangga
Keramik Stepnosing
22.60 m' 35,000 791,000
Lantai 4.52 m2 151,125 683,085 tangga
7
30x30 KT.
- - - -
Plint Pembantu
keramik 7.60 m' 35,350 268,660 Keramik
8x30 Lantai 4.52 m2 151,125 683,085
7
30x30
R. Jemur - - - -
b. Plint
Keramik keramik 7.60 m' 35,350 268,660
Lantai 7.02 m² 151,125 1,060,898 8x30
8 30x30
R. Jemur - - - -
Plint
keramik 11.45 m' 35,350 404,758 Keramik
8x30 Lantai 7.02 m² 151,125 1,060,898
8 30x30
Dapur - - - -
Plint
Lantai keramik 11.45 m' 35,350 404,758
9 dapur 14.51 m2 151,404 2,196,867 8x30
40x40
Dapur - - - -
Plint dapur
16.85 m' 35,381 596,174
8x40 Lantai
Carport & 9 dapur 14.51 m2 151,404 2,196,867
Jalan - - - - 40x40
Setapak Plint dapur
16.85 m' 35,381 596,174
Rabat 8x40
28.52 m² 220,000 6,274,950
beton 1:3:5 Carport &
Jalan - - - -
10 Koral sikat 0.68 m² 350,000 238,000
Setapak
Naad Paving
carport 31.42 m' 10,000 314,200 Block
10x10mm Cacing
10 28.52 m² 95,000 2,709,400
Acian Abu-Abu
27.85 m² 156,983 4,372,291
semen K 350
TOTAL 76,879,331 Tebal 6
Koral sikat 0.68 m² 350,000 238,000

Tabel 16. RAB Alternatif Pekerjaan Pelapis Lantai Naad

carport 31.42 m' 10,000 314,200
HARGA 10x10mm
HARGA Acian
NO URAIAN VOLUME SATUAN SATUAN 27.85 m² 156,983 4,372,291
(Rp) semen
(Rp)
Pemadatan TOTAL 55,774,573
1 96.31 m² 5,000 481,550
tanah
Beton
tumbuk Berikut merupakan hasil perbandingan RAB desain
2 1:3:5 di 96.31 m² 129,906 12,511,213
bawah
awal dengan RAB alternatif yang dipilih
lantai beerdasarkan solusi dengan mempertimbangkan
Teras
3
Depan &
- - - - efisiensi biaya, kemudahan pelaksanaan, dan

8
kekuatan, maka diperoleh penghembatan biaya 5. KESIMPULAN
sebagai berikut: Berdasarkan hasil penerapan rekayasa yang
telah dilakukan, didapat kesimpulan sebagai berikut:
a. Pekerjaan Pasangan & Plesteran:
a. Jenis pekerjaan yang harus dilakukan value
= RAB Desain Awal – RAB Alternatif
engineering berdasarkan hasil pareto, yaitu
= Rp124,559,008 - Rp103,711,142
pekerjaan arsitektur.
= Rp20,847,866
b. Pada pekerjaan arsitektur, item pekerjaan yang
b. Pekerjaan Pelapis Lantai
harus dilakukan value engineering berdasarkan
=RAB Desain Awal – RAB Alternatif
hasil pareto, yaitu pekerjaan pasangan &
= Rp76,879,331 – Rp55,774,573
plesteran dan pekerjaan pelapis lantai.
= Rp21,104,758
c. Pada tahap evaluasi dapat dianalisis keuntungan
c. Total Penghematan
dan kerugian sehingga didapatkan alternatif
= P. Pas. Plesteran & Pasangan +
mutlak.
P. Pelapis Lantai
d. Pada pekerjaan pasangan & plesteran dipiih
= Rp20,847,866 + Rp21,104,758
alternatif 3 sehingga diperoleh penghematan
= Rp41,952,624
sebesar Rp20,847,866.
4.6 Tahap Rekomenadasi e. Pada pekerjaan pelapis lantai dipilih alternatif 1
Pada tahap ini disajikan rekapitulasi sehingga diperoleh penghematan sebesar
pembangunan rumah tinggal pada Cluster Elea yang Rp21,104,758.
sudah dilakukan value engineering, yaitu sebagai f. Hasil penghematan biaya setelah dilakukannya
berikut: value engineering, yaitu sebesar Rp41,952,624.
g. Diperoleh harga per m2 pada Cluster Elea
Tabel 17. RKP Pembangunan Rumah Tinggal Cluster sebesar Rp4,315,789.
Elea
TOTAL HARGA
NO JENIS PEKERJAAN
Rp

I PEKERJAAN PERSIAPAN 1,374,825

PEKERJAAN TANAH &
II 2,845,500
URUGAN
III PEKERJAAN BETON 248,166,419
PEKERJAAN PASANGAN &
IV 103,711,142
PLESTERAN
V PEKERJAAN ATAP 35,747,067
VI PEKERJAAN PLAFOND 25,066,455
VII PEKERJAAN PELAPIS LANTAI 55,774,573
PEKERJAAN KAMAR MANDI
VIII 49,818,860
DAN DAPUR
PEK. KUSEN, PINTU, JENDELA
IX 79,926,420
& ALAT PENGGANTUNG
PEKERJAAN SALURAN AIR
X 27,247,543
BERSIH / KOTOR
PEKERJAAN TITIK LAMPU &
XI 28,872,279
STOP KONTAK
XII PEKERJAAN PENGECATAN 24,181,023
XIII PEKERJAAN LAIN - LAIN 66,360,947

SUB TOTAL 749,093,053

JASA KONTRAKTOR 10 % 74,909,305
TOTAL 824,002,358
DIBULATKAN 820,000,000
LUAS BANGUNAN (M2) 190
HARGA PER M2 (LUAS
4,315,789
BANGUNAN = 1 M2)