PENYUSUNAN DOKUMEN

PERENCANAAN PENGADAAN TANAH

BAGI PEMBANGUNAN

Oleh:
Dr. Sutaryono
 TAHAPAN PENGADAAN TANAH (UU NO.2/2012)
Penyerahan
Perencanaan Persiapan Pelaksanaan
Hasil
• Kegiatan • Kegiatan Persiapan: • Kegiatan
Perencanaan: • Pemberitahuan Pelaksanaan:
• Kesesuaian dengan • Penyerahan Hasil
rencana • Inventarisasi dan
tata ruang pembangunan Pengadaan Tanah
identifikasi atas
• Lokasi, letak, luas tanah • Penyerahan
• Pendataan awal
dan status tanah lokasi • Penilaian ganti bidang tanah dan
• Analisis biaya dan kerugian dokumen
• Konsultasi publik
manfaat rencana • Musyawarah pengadaan tanah
pembangunan bagi pembangunan • Penandatanganan
• Pemberian ganti
masyarakat • Penjelasan cara kerugian Berita Acara
• Perkiraan nilai tanah penghitungan ganti Penyerahan
kerugian

DOKUMEN PELEPASAN
PERENCANAAN PENETAPAN OBJEK PENDAFTARAN
PENGADAAN LOKASI PENGADAAN HAK ATAS TANAH
TANAH & RAB PEMBANGUNAN TANAH
 STRUKTUR DPPT
(Permen ATR/KBPN 19/2021)
Muatan Wajib: Muatan Tambahan:
1. Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan Berupa Preferensi
2. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) Bentuk Ganti Kerugian,
3. Prioritas Pembangunan Nasional/Daerah yakni Pilihan Bentuk
4. Letak Tanah Ganti Kerugian sesuai
5. Luas Tanah yang Dibutuhkan dengan kebutuhan
6. Gambaran Umum Status Tanah masyarakat
7. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pengadaan Tanah
berdasarkan hasil
kajian Tim Penyusunan
8. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan
DPPT.
9. Perkiraan Nilai Tanah
10. Rencana Penganggaran
11. Preferensi Bentuk Ganti Kerugian
DPPT Disusun Berdasarkan Sudi Kelayakan,
Mencakup:

1. Survei Sosial Ekonomi

2. Kelayakan Lokasi
3. Analisis Biaya dan Manfaat Pembangunan bagi
Wilayah dan Masyarakat
4. Perkiraan Nilai Tanah
5. Dampak Lingkungan dan Dampak Sosial yang mungkin
timbul akibat pengadaan tanah dan pembangunan
6. Studi lain yang diperlukan
1. Survey Sosial Ekonomi, untuk menghasilkan kajian mengenai kondisi
sosial ekonomi masyarakat yang diperkirakan terkena dampak Pengadaan
Tanah.
Sebagai Bahan Dasar Penyusunan:

Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan

Gambaran Umum Status Tanah

Perkiraan Nilai Tanah

2. Kelayakan Lokasi, untuk menghasilkan analisis mengenai kesesuaian
fisik lokasi dengan rencana pembangunan yang akan dilaksanakan untuk
Kepentingan Umum yang dituangkan dalam bentuk peta rencana lokasi
pembangunan.
3. Analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan
Analisis biayadilakukan
masyarakat, dan manfaat
untukpembangunan bagi wilayah
menghasilkan analisis dan biaya yang
mengenai
masyarakat,
diperlukan dandilakukan
manfaatuntuk menghasilkan
pembangunan yang analisis
diperolehmengenai biayadan
bagi wilayah yang
diperlukan
[Link] manfaat pembangunan yang diperoleh bagi wilayah dan
masyarakat.
4. Perkiraan nilai tanah, dilakukan untuk menghasilkan perkiraan
besarnya nilai Ganti Kerugian Objek Pengadaan Tanah

5. Dampak Lingkungan dan Dampak Sosial, dilakukan untuk

menghasilkan analisis mengenai Dampak Lingkungan hidup atau dokumen
lingkungan hidup lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan
6. Studi lain yang diperlukan, merupakan hasil studi yang secara
khusus diperlukan sebagai bentuk antisipasi dampak spesifik akibat
pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Dapat berupa:

a. Studi Budaya Masyarakat

b. Studi Politik dan Keamanan

c. Studi Keagamaan
 1. Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan
a. uraian umum maupun rinci mengenai maksud dan tujuan
dilaksanakannya pembangunan untuk Kepentingan Umum;
b. uraian mengenai manfaat yang akan diperoleh dari pembangunan
untuk Kepentingan Umum terhadap masyarakat sekitar maupun
masyarakat umum dan peranannya terhadap peningkatan
kesejahteraan masyarakat;
c. uraian mengenai penerima manfaat dari kegiatan pembangunan
untuk Kepentingan Umum; dan
d. uraian mengenai Dampak Sosial yang timbul dari kegiatan
pembangunan untuk Kepentingan Umum serta alternatif
penyelesaiannya.
 2. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)

a. Berupa peta hasil tumpang susun (overlay) antara peta

Rencana Lokasi Pembangunan Dengan Peta Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR)/Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
kabupaten/kota/provinsi/nasional;
b. Ada Rekomendasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
dari instansi yang membidangi urusan tata ruang dan
pertanahan, dalam hal lokasi Pengadaan Tanah belum
dimuat dalam rencana tata ruang.
 KESESUAIAN KEGIATAN PEMANFAATAN RUANG (KKPR)
DALAM PENGADAAN TANAH

UNDANG-UNDANG UU NO 11 Tahun 2020

Tentang Cipta Kerja

PP No19 Tahun 2021 Tentang PP No 21 Tahun 2021 Tentang

PERATURAN Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Penyelenggaraan Penataan Ruang
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
PEMERINTAH (Pasal 4, pasal 5, pasal 6, dan pasal 129) (Pasal 102,103)

Permen Nomor 19 Tahun 2021 Tentang

Permen Nomor 13 Tahun 2021 Pelaksanaan
PERATURAN MENTERI Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan
ATR/BPN Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk
Ruang (pasal 24, pasal 42 dst)
Kepentingan Umum (Pasal 8)
 KKPR DALAM PENGADAAN TANAH
Permen Nomor 19 Tahun 2021 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Pasal 8)

Peta hasil tumpang susun

(overlay) antara peta Rencana
Lokasi Pembangunan Dengan
Termuat di RTR Konfirmasi/
Peta
Persetujuan
PENGADAAN RDTR/RTRWkabupaten/kota/prov
KKPR
insi/nasional (lampiran D dan E
TANAH permen 13/2021)
Rekomendasi
KKPR dari
Tidak termuat di RTR instansi yang Rekomendasi KKPR
membidangi (Pasal 45 Permen
urusan tata 13/2021)
ruang dan
pertanahan,

Permen Nomor 13 Tahun 2021 tentang

Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang
 3. Terdapat dalam Prioritas Pembangunan
Nasional/Daerah

a. Rencana pembangunan jangka menengah;

b. Rencana strategis;
c. Rencana kerja Pemerintah/Instansi yang
Memerlukan Tanah; dan/atau
d. Dokumen Proyek Strategis Nasional.
 4. Letak Tanah
a. letak wilayah administrasi yang meliputi kelurahan/desa atau
nama lain, kecamatan, kabupaten/kota, dan provinsi lokasi
pembangunan yang direncanakan;
b. kondisi geografis yang menguraikan kondisi wilayah rencana lokasi
pembangunan antara lain batas wilayah, topografi, kemiringan
tanah serta digambarkan dalam peta rencana lokasi pembangunan
dibuat dalam skala 1:2.500 atau 1:10.000 atau 1:25.000 atau
1:50.000 disesuaikan dengan bentuk dan luas rencana lokasi
pembangunan;
c. rencana lokasi Pengadaan Tanah memuat titik-titik koordinat batas
lokasi yang akan dibebaskan dengan menggunakan sistem proyeksi
Universal Transverse Mercator (UTM); dan
d. analisis kelayakan lokasi yang memuat aspek teknis, aspek
lingkungan, aspek ekonomi, dan aspek lainnya yang terdapat dalam
dokumen studi kelayakan.
 5. Luas Tanah yang Dibutuhkan
a. perkiraan luas tanah
yang dibutuhkan per
wilayah administrasi
kelurahan/desa atau
nama lain
b. perkiraan luas tanah
keseluruhan yang
dibutuhkan dalam
penyelenggaraan
Pengadaan Tanah,
dalam m2
 6. Gambaran Umum Status Tanah
a. data awal tekstual dan spasial mengenai penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan atas tanah
pada rencana lokasi Pengadaan Tanah;
b. data awal tekstual mengenai penguasaan dan
pemilikan bangunan dan tanam tumbuh pada rencana
lokasi Pengadaan Tanah; dan
c. data awal yang berisi jenis usaha serta benda lain yang
dapat dinilai pada rencana lokasi Pengadaan Tanah
 7. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pengadaan
Tanah
a. perkiraan waktu yang dibutuhkan terkait dengan tahun
anggaran;
b. uraian/jadwal kegiatan dan perkiraan waktu
pelaksanaannya
 8. Perkiraan Jangka Waktu Pelaksanaan Pembangunan

Tata Kala Pelaksanaan Pembangunan, Tergantung Jenis

Pembangunan Infrastruktur Yang Akan Dilakukan.

Sumber: [Link]
 Agenda Pembangunan, paling tidak meliputi:
1. Penyiapan Dokumen Lelang
2. Pelaksanaan Lelang
3. Pemberian Kontrak
4. Pelaksanaan Konstruksi
5. Operasionalisasi Proyek
 9. Perkiraan Nilai Tanah
Menguraikan perkiraan nilai ganti kerugian atas:
a. tanah;
b. Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah;
c. bangunan;
d. tanam tumbuh;
e. benda yang berkaitan dengan tanah dan/atau kerugian lain
yang dapat dinilai; dan
f. Dampak Sosial yang mungkin timbul terhadap kegiatan
Pengadaan Tanah tersebut.
 10. Rencana Penganggaran
a. besaran dana;
b. sumber dana;
c. biaya Penilai Pertanahan;
d. biaya Ganti Kerugian;
e. rincian alokasi dana untuk perencanaan, persiapan,
pelaksanaan, dan penyerahan hasil;
f. biaya administrasi dan pengelolaan;
g. biaya beracara di pengadilan; dan
h. biaya untuk digitalisasi data, informasi elektronik dan/atau
dokumen elektronik Pengadaan Tanah.
 11. Preferensi bentuk Ganti Kerugian

• Preferensi bentuk Ganti Kerugian menguraikan pilihan bentuk

Ganti Kerugian sesuai dengan kebutuhan masyarakat berdasarkan
hasil kajian tim penyusunan DPPT.
• Apabila ini ada, maka dijadikan sebagai MUATAN TAMBAHAN

Pasal 6
UU 2/2012
Format DPPT
Materi Tambahan:
PERKIRAAN NILAI GANTI KERUGIAN
PERKIRAAN NILAI TANAH
Dilakukan Bidang Per Bidang Tanah, Meliputi Nilai Tanah, Ruang Di Atas Tanah Dan Bawah Tanah,
Bangunan, Tanaman Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Dan Atau Kerugian Lain Yang Dapat Dinilai.
a. Kompensasi Tanah. Estimasi nilai tanah yang terkena akan dikompensasi sesuai dengan nilai nyata
dari tanah tersebut.
b. Kompensasi Bangunan. Estimasi biaya penggantian bangunan yang terkena proyek dapat dihitung
dengan menggunakan perhitungan berdasarkan harga satuan material yang ditetapkan oleh Dinas
Cipta Karya atau berdasarkan hasil survey harga pasarnya.
c. Kompensasi Tanaman. Dapat dihitung berdasarkan patokan harga untuk tanaman yang dikeluarkan
oleh Dinas Pertanian/Perkebunan setempat atau berdasarkan survey harga pasar untuk tanaman.
d. Kompensasi Non Fisik. Dapat berupa kehilangan pekerjaan, kehilangan pendapatan, kerugian
emosional, dll

Perkiraan nilai, sebaiknya dilakukan oleh Tenaga Ahli Penilai Independen (bukan sebagai
Lembaga KJPP).
 Kehilangan pekerjaan/bisnis/alih profesi
NO JENIS PEKERJAAN/BISNIS/ PENERAPAN KERUGIAN NON FISIK
ALIH PROFESI
1 Permanen Dihitung berdasarkan pendapatan usaha (pendapatan bersih
Seperti: tempat jualan, warung, ditambah kewajiban beban biaya usaha yang ditanggung selama
rumah makan atau sejenisnya perpindahan)
Bila tidak diatur lain, dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3
bulan
2 Pribadi atau profesi Dihitung didasarkan potensi penghasilan dari pekerja/profesi pada
Seperti: penjahit pakaian, bulan trakhir, yang diperkirakan akan hilang selama
pertukangan, ahli potong rambut kepindahan/mencari tempat baru.
Bila tidak diatur lain, dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6
bulan.
3 Badan usaha atau entitas Dihitung berdasarkan potensi penghasilan rata-rata periode
Seperti : pabrik atau kawasan terakhir atau keuntungan yang diperkirakan akan hilang selama
industri yang sedang dalam kepindahan, dan didasarkan kepada analisis yang wajar sesuai
pengembangan atau telah dengan jenis kegiatan yang dijalankan.
dikembangkan Bila tidak diatur lain selama rata-rata 6 bulan.
 Solatium
kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian
non-finansial dikarenakan harus pindah, akibatpengambil alihan tanah
untuk kepentingan umum.
Beban Masa Tunggu
RENCANA ANGGARAN
• Pendanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum bersumber dari APBN dan/atau APBD. Pendanaan dilakukan oleh
Instansi yang memerlukan tanah, dituangkan dalam dokumen
penganggaran sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan, yaitu sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Menteri
Keuangan mengenai tata cara pembayaran dalam rangka pelaksanaan
APBN serta pelaksanaan dan pertanggung jawaban biaya operasional
dan biaya pendukung berpedoman pada peraturan perundang-
undangan di bidang pengelolaan keuangan daerah.
• Rencana anggaran Pengadaan Tanah merupakan:
a. Estimasi Nilai Kerugian
b. Biaya Operasional dan Biaya Pendukung kegiatan: (1) perencanaan;
(2) persiapan; (3) pelaksanaan; (4) penyerahan hasil.
 BOBP (Biaya Operasional & Biaya Pendukung)
1. BOBP yang bersumber dari APBN mendasarkan pada Peraturan
Menteri Keuangan No. 13/[Link]/2013 tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Untuk Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang Bersumber pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Jo. No.
10/[Link]/2016

2. BOBP yang bersumber dari APBD mendasarkan pada Peraturan

Menteri Dalam Negeri Nomor No. 72/2012 Tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung (BOBP) Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum Yang Bersumber Dari APBD
Terima kasih