KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Melayani, Profesional, Terpercaya

Click to edit
Pelatihan Peningkatan Kualitas PPAT Tahun 2022
Materi:
Master
HAK title
TANAHstyle
DAN
PENDAFTARAN TANAH
Disampaikan oleh :
Andi Tenri Abeng
Direktur Pengaturan Pendaftaran
Tanah dan Ruang

Desember12022
 PEMBERLAKUAN HUKUM AGRARIA

UUPA
24/9/1960
Hukum Agraria Hindia Belanda Hukum Agraria Nasional
Dahulu sekarang

Konversi
UU Agraria 1870 (Agrarische 1. Hak Milik
Wet 1870) oleh: Engelbertus de 2. Hak Guna Usaha
Waal (Menteri Jajahan) 3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Pengelolaan
“domeinverklaring” ps 1
6. Hak Milik Satuan Rumah Susun
‘Agrarisch Besluit”
7. Wakaf
Eigendom, Erfpacht
Opstal, Gebruik dll
Yasan = tanah milik
Tdk didaftar perorangan Negara: Hak Menguasai Ps.2(1)
Agrarische Eigendom Pasini = sistem kewarisan
Overschrijvings-
landerijenbezitrecht, individual (Minahasa)
ordonnantie
altijddurende erfpacht Gogolan/sanggao/pekulen =
(1834-27) 1. PP 10/61
Hak seorang gogol (kuli) atas
2. PP 24/97
komunal desa
Yasan, Pasini, Gogolan, 3. UU No. 4/1996 jo Permenag/ Kepala
Andarbeni = Hak milik dari
Andarbeni, Gran Sultan dll BPN No. 3/1997
Kesultanan Jogja
Jaminan hukum? Hypotik/
Credietverband (1908-542) 2
HUKUM TANAH PADA MASA PEMERINTAH HINDIA BELANDA

PEMBERLAKUAN AGRARISCHE WET

❑ Sebelum lahirnya UUPA, diberlakukan Hukum Tanah Administratif Pemerintah Hindia Belanda yang
diadakan dalam rangka melaksanakan politik pertanahan kolonial yang dituangkan dalam
Agrarische Wet yang berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintah jajahan.

❑ Agrarische Wet adalah UU yang dibuat di Negeri Belanda pada tahun 1870 dan diberlakukan di
Indonesia oleh Engelbertus de Waal (Menteri Jajahan). Berlakunya Agrarische Wet mengakibatkan
terjadinya dualisme hukum tanah di Indonesia, yaitu berdasarkan Hukum Adat dan berdasarkan
Hukum Hindia Belanda. Agrarische Wet sebagai Hukum Tanah Administratif Pemerintah Hindia
Belanda sangat bertentangan dengan sendi-sendi kehidupan dan kepentingan rakyat serta tidak
menjamin kepastian hak-hak kepemilikan tanah pribumi.
❑ Pelaksanaan ketentuan Agrarische Wet diantaranya dengan Koninklijk Besluit yang dikenal dengan
Agrarisch Besluit yang diundangkan dalam Staatsblad 1870-118. Dalam pasal 1 Agrarisch Besluit
dimuat suatu pernyataan asas yang sangat penting bagi perkembangan pelaksanaan Hukum Tanah
Administrasi Hindia Belanda yakni Domein Verklaring, bahwa semua tanah yang pihak lain tidak
dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya, adalah domein (milik) Negara.

3
 HAK ATAS TANAH MENURUT HUKUM BARAT DAN
YANG BERASAL DARI TANAH BEKAS HAK
INDONESIA

Hak Atas Tanah Menurut Hukum Barat

Hak Yang Berasal Dari Tanah Bekas Hak Indonesia
Overschrijvings-Ordonnatie (Staatblad 1834-27)

• Hak Eigendom adalah hak untuk membuat suatu barang • Hak Erpacht yang altijddurend adalah hak erfpacht yang
secara leluasa dan berbuat terhadap barang itu secara bebas diberikan sebagai pengganti hak usaha atas bekas tanah
sepenuhnya asalkan tidak bertentangan dengan UU atau partikelir.
peraturan umum dan tidak mengganggu hak-hak orang lain • Hak Agrarische Eigendom adalah hak buatan semasa
(hak yang paling sempurna). pemerintah kolonial Belanda yang memberikan kaum bumi
• Hak Opstal adalah hak kebendaan untuk memiliki bangunan putera suatu hak baru yang kuat atas sebidang tanah.
dan tanaman-tanaman di atas sebidang tanah orang lain • Hak Gogolan adalah hak seorang gogol (kuli) atas komunal
(Pasal 711 KUH Perdata). desa bisa juga disebut hak Sanggan atau Pekulen.
• Hak Erfpacht adalah hak untuk memetik hasil seluas-luasnya • Tanah Yasan biasa disebut dengan tanah bekas Hak Milik Adat
dari tanah milik orang lain dan mengusahakannya untuk biasa dibuktikan dengan Petok, Girik, Ketitir. Merupakan
waktu yang sangat lama (Pasal 820 KUH Perdata). tanah yang dimiliki orang perseorangan karena adanya
• Hak Gebruik adalah hak kebendaan atas benda orang lain penarikan pajak tanah (fiscal kadasteral) oleh kolonial.
bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan
memakai apabila ada hasilnya sekedar buat keperluannya
sendiri beserta keluarganya.

4
HAK ATAS TANAH YANG BERASAL DARI TANAH
BEKAS SWAPRAJA

• Hak Hanggaduh adalah hak untuk memakai tanah kepunyaan raja di daerah istimewa Yogyakarta,
semula tanah ini kepunyaan raja sedangkan rakyat hanya menggaduh saja.
• Hak Grant Sultan semacam hak milik adat, diberikan oleh Pemerintah Swapraja, khusus bagi kaula
Swapraja, didaftarkan di kantor Pejabat Swapraja.
• Hak Grant Controleur, diberikan oleh Pemerintah Swapraja bagi bukan kaula Swapraja didaftarkan di
kantor Controleur (Pejabat Pangreh Praja Belanda).
• Hak Konsesi dan sewa untuk perusahaan kebun besar, hak konsesi untuk kebun besar adalah hak-
hak untuk mengusahakan tanah swapraja yang diberikan oleh kepala swapraja. Sedangkan hak sewa
untuk perusahaan kebun besar adalah hak sewa atas tanah Negara termasuk tanah bekas swapraja
untuk perkebunan yang luasnya lebih dari 25 hektar.

5
 HUKUM TANAH NASIONAL

Landasan Konstitusional
Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan
UUD “45 untuk sebesar besar kemakmuran rakyat
UUPA Pasal 33
ayat (3) Hak Menguasai Negara
Bumi dan air dan kekayaan
alam yang terkandung di Hak menguasai negara memberi wewenang untuk:
dalamnya pada tingkatan ▪ Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
tertinggi dikuasai oleh UUPA penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi,
Negara, sebagai organisasi Pasal 2 air dan ruang angkasa tersebut;
kekuasaan seluruh rakyat.
▪ Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
Hak hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan
Menguasai ruang angkasa;
Negara
▪ Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan
hukum antara orang-orang dan perbuatan-
perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan
ruang angkasa

6
 HAK ATAS TANAH BERDASARKAN UUPA

Hak mengusahakan tanah guna pertanian, perikanan, atau

peternakan

Hak turun HAK Hak untuk HAK ▪ Perseorangan (WNI)

HAK ▪ Badan-badan hukum yg ditetapkan pemerintah
temurun, terkuat GUNA mendirikan MILIK (seperti keagamaan, sosial, bank dsb)
dan terpenuh MILIK USAHA bangunan
HAK GUNA HGU ▪ Warga Negara Indonesia
BANGUNAN ▪ Badan Hukum Indonesia

Hak utk
HGB ▪ Warga Negara Indonesia
▪ Badan Hukum Indonesia
menggunakan
HAK dan/atau memungut
PAKAI hasil tanah HAK ▪ Warga Negara Indonesia
▪ Badan Hukum Indonesia
PAKAI ▪ Departemen, LPND dan Pemda
HAK ATAS TANAH ▪ Badan keagaman dan sosial
▪ Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Hak untuk ▪ Badan hukum asing yang mempunyai
HAK memperguna- perwakilan di Indonesia
SEWA kan tanah milik orang ▪ Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
lain dg membayar Internasional
Hak lainnya sejumlah uang
yang akan sebagai sewa
ditetapkan HAK
dg UU MEMBUKA
HAK
MEMUNGUT TANAH
HASIL

7
 PENDAFTARAN TANAH

▪ Luas Wilayah Indonesia 8,23 Juta Pendaftaran Tanah

km2, dengan luas daratan Rangkaian Manfaat Pendaftaran Tanah
kegiatan yang
187.751.900 Ha dengan Luas dilakukan
Mengenai bidang
Kawasan Non Hutan (APL) tanah & Sarusun, pemerintah
mencapai 67.490.200 Ha termasuk tanda Terus-menerus
bukti hak, serta Kepastian Meminimalisir Mendukung
▪ Perkiraan jumlah bidang tanah Hak-hak yang
Berkesinambun
Hukum Sengketa Pertanahan Pembangunan
Kepastian & Perlindungan gan dan Teratur
sebanyak 126.000.000 Bidang membebani Hukum

Pasal 19 (1) UUPA Tersedianya Tujuan Tertib

mengamanatkan Pemerintah Informasi Meningkatkan Mendorong Inklusi
Administrasi Bentuk Tertib
untuk mendaftarkan bidang- Pertanahan Keuangan
Pertanahan Indeks Kemudahan Administrasi
bidang tanah di seluruh Berusaha
wilayah Republik Indonesia, Pengolahan,
Dalam pembukuan, dan
untuk memberikan
Bentuk Peta penyajian serta
JAMINAN KEPASTIAN pemeliharaan Meningkatkan Membangun
dan Daftar
HUKUM data fisik dan Penerimaan One Map Policy
data yuridis Pajak Skala Besar
Negara
Tanah Hak
▪ Hak Milik PEMBERIAN SURAT
Macam Kepemilikan Tanah ▪ Hak Guna usaha
▪ Tanah Negara DI DAFTAR TANDA BUKTI HAK
▪ Hak Guna Bangunan
▪ Tanah Bekas Milik Adat ▪ Hak Pakai SEBAGAI ALAT BUKTI
▪ Tanah Bekas Hak Barat ▪ Hak Pengelolaan KUAT
▪ Tanah Swapraja ▪ Wakaf
▪ Tanah Ulayat Untuk Tanah Ulayat cukup
▪ Lainnya didaftar atau diberikan Hak 8
Pengelolaan
 RUANG LINGKUP PENDAFTARAN TANAH

Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah

PASAL 19 ayat diadakan PENDAFTARAN TANAH di seluruh
(1) dan (2) UUPA wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah

Pendaftaran Tanah Pemeliharaan Data

Pertama Kali Pendaftaran Tanah
A. Perubahan Data Yuridis:
1. Jual Beli 9. Perpanjangan Jangka waktu hak atas
A. Penegasan Konversi dan Pengakuan Hak 2. Tukar Menukar tanah
3. Hibah 10. Perubahan Nama
B. Pemberian Hak 4. Pemasukan Dalam Perusahaan 11. Hapusnya Hak
1. Hak Milik 5. Lelang 12. putusan/penetapan pengadilan
2. Hak Guna Usaha 6. Pewarisan/Wasiat 13. Penggabungan, peleburan atau
7. Pembagian Hak Bersama pemisahan perseroan
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai 8. Pembebanan HT/peralihan HT/
Roya/Perubahan Nama Kreditur
5. Hak Pengelolaan

C. Penetapan dan Pendaftaran Objek P3MB/Prk. 5

B. Perubahan Data Fisik C. Pencatatan dan Informasi Pertanahan
D. Pendaftaran Tanah Wakaf
1. Pemecahan; 1. Blokir; 4. PPJB/Perjanjian Sewa;
E. Pendaftaran Hak MIlik Satuan Rumah Susun 2. Pemisahan; 2. Sita; 5. Pengecekan;
3. Penggabungan; 3. Pengangkatan sita; 6. SKPT;
9
 PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI

Pendaftaran tanah pertama kali merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk objek tanah yang belum
didaftarkan berdasarkan PP 10/1961 atau PP 24/1997, terdiri atas:

PEMBUKTIAN HAK BARU PEMBUKTIAN HAK LAMA

Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan Sertipikat, meliputi:
Alat bukti berupa berita acara pengesahan data fisik dan
Akta PPAT: yuridis (d.I. 202) oleh pejabat yang berwenang, yang
Surat Keputusan penetapan pemberian hak dibedakan menjadi:
1. Akta Pemberian hak guna bangunan
oleh Pejabat yang berwenang :
dan hak pakai di atas hak milik;
1. HM, HGB, HP atas tanah yang
2. Akta pemberian hak tanggungan
berasal dari tanah negara/tanah Hak
Bukti kepemilikannya lengkap,
Pengelolaan; 1
2. HGU, atas tanah negara; melalui konversi penegasan hak
3. HPL atas tanah negara

2 Bukti kepemilikannya tidak lengkap,

Akta ikrar wakaf (PPAIW), untuk tanah
wakaf:
melalui pengakuan hak
1. Tanah wakaf berasal dari sertipikat
HM, prosesnya pendaftrannya
berdasarkan akta ikrar wakaf; Akta pemisahan (pertelaan
3 Bukti kepemilikannya tidak ada sama
yang disahkan
2. Tanah wakaf berasal dari tanah negara,
Bupati/Walikota: Hak milik sekali, melalui pengakuan hak
proses pendaftrannya melalui
atas satuan rumah susun;
keputusan penetapan tanah wakaf;
3. Tanah wakaf berasal dari tanah bekas
milik adat, proses pendaftrannya
melalui konversi penegasan/pengakuan
tanah wakaf
10
 PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

Peralihan hak akta PPAT Peralihan Hak Perubahan hak Perubahan data fisik
1. Akta Jual Beli; 1. Peralihan hak karena pewarisan 1. HGB menjadi HM atau HP
2. Akta Tukar Menukar; 1. Pemecahan bidang tanah;
2. Peralihan hak karena penggabungan berdasarkan Keputusan MNA/Ka
3. Akta Hibah; 2. Pemisahan sebagian atau
atau peleburan perseroan atau koperasi BPN No. 6/1998.
4. Akta Pemasukan Ke Dalam beberapa bagian dari bidang
3. Hapusnya hak atas tanah, HPL, HM 2. Perubahan HM menjadi HGB atau
Perusahaan; tanah;
Sarusun dan Hak Tanggungan HP berdasarkan Keputusan
5. Akta Pembagian Hak Bersama; 3. Penggabungan dua atau lebih
4. Putusan Pengadilan atau penetapan MNA/Ka BPN No. 16/1997
6. Akta Pemberian Hak Tanggungan; bidang tanah
Hakim/Ketua Pengadilan 3. Perubahan HGB (diatas HPL
7. Akta Pemberian HGB Atas Tanah 5. Perubahan nama pemegang suatu hak, Perumnas) menjadi HM
Hak Milik. karena yang bersangkutan ganti nama berdasarkan Keputusan MNA/Ka
8. Akta Pemberian HP Atas Tanah 6. Keputusan pemberian perpanjangan BPN No. 15/1979
Hak Milik jangka waktu hak

Termasuk:
1. Lelang: Kutipan risalah lelang
2. Layanan Informasi
3. Blokir, sita, perkara, pencatatan lain
atas persetujuan Menteri

Tata Cara, Persyaratan dan Jangka Waktu Pelayanan mempedomani Peraturan KBPN No 1 Tahun 2010
tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan (Lihat Selengkapnya dalam aturan)
Apabila termasuk kewenangan Pusat, maka berpedoman pada Peraturan Menteri ATR/KBPN No. 4 Tahun 2017
tentang Standar Pelayanan Kementerian ATR/BPN 11
 KONDISI PENDAFTARAN TANAH

Diluncurkan oleh Pemerintah mulai Tahun PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP

2017 menjadi program strategis nasional Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak bagi semua objek
Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah desa/kelurahan atau
guna percepatan Pendaftaran Tanah nama lainnya yang setingkat dengan itu, yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis
mengenai satu atau beberapa objek Pendaftaran Tanah untuk keperluan pendaftarannya

s.d. 2016 2017 s.d. 2022 On Progress ▪ Kemudahan Syarat dengan

mendasarkan pada
▪ 43% Terdaftar
36,5% ▪ 29% Sertipikat
20,5%
pernyataan penguasaan fisik
bidang tanah
▪ Percepatan Jangka Waktu
▪ Kepastian Penyelesaian
▪ 54 Juta Bidang Didaftarkan
46 Juta Bidang ▪ 36,5 Juta Bidang 26 Juta Bidang
Disertipikatkan
Kegiatan PTSL Bersifat Yuridis
Administratif yaitu setelah
126 Juta Bidang syarat terpenuhi secara fisik dan
yuridis maka dapat diterbitkan
▪ s.d. tahun 2016, tanah terdaftar baru 46 Juta Bidang atau hanya 36,5 persen hak atas tanah
▪ Apabila menggunakan sistem lama, maka dibutuhkan waktu puluhan tahun untuk
mencapai pendaftaran lengkap
▪ Dengan PTSL, capaian 6 tahun terakhir sebanyak 54 Juta Bidang Didaftar dan 36,5 Juta Bidang
disertipikatkan
▪ Total Bidang Tanah terdaftar saat ini sebanyak 100,17 Juta Bidang (79,5%) dan telah bersertipikat
sebanyak 82,6 Juta Bidang (65,6)
12
SISTEM PUBLIKASI PENDAFTARAN TANAH

• Positif

Substansi dalam buku pendaftaran tanah dan surat-surat bukti hak yang
dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak. Pihak ketiga yang
beritikad baik yang bertindak atas dasar bukti-bukti tersebut mendapat
perlindungan mutlak biarpun kemudian ternyata bahwa keterangan-
keterangan yang tercantum di dalamnya tidak benar dan pihak yang
dirugikan mendapat kompensasi dalam bentuk lain
• Negatif
Surat tanda bukti hak berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, berarti
bahwa keterangan-keterangan yang tercantum di dalamnya mempunyai
kekuatan hukum dan harus diterima oleh hakim sebagai keterangan yang
benar, selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian sebaliknya

13
 ASAS PENDAFTARAN TANAH

TERJANGKAU
SEDERHANA
Keterjangkauan bagi pihak yang
Ketentuan maupun prosedurnya mudah memerlukan, khususnya dengan
dipahami oleh pihak yang berkepentingan, memerhatikan kebutuhan dan
terutama para pemegang hak atas tanah. kemampuan golongan ekonomi lemah..
TERBUKA
Agar masyarakat dapat mengetahui
atau memperoleh keterangan
mengenai data fisik dan data yuridis
yang benar setiap saat di Kantor
AMAN Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan
cermat sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum
sesuai tujuan pendaftaran tanah itu MUTAKHIR
sendiri.
Kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan
kesinambungan dalam
pemeliharaan datanya.
14
PENGERTIAN HAK ATAS TANAH

PERATURAN PEMERINTAH NO 18 TAHUN 2021 TENTANG HAK

PENGELOLAAN, HAK ATAS TANAH, SATUAN RUMAH SUSUN DAN
PENDAFTARAN TANAH, PASAL 1 ANGKA 4

Hak Atas Tanah merupakan hak yang diperoleh dari Hubungan Hukum
antara Pemegang Hak dengan Tanah, termasuk ruang di atas tanah
dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki,
menggunakan dan memanfaatkan serta memelihara tanah, ruang di atas,
dan atau/atau ruang di bawah tanah

15
 KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH SEBELUM UU NO 11 TAHUN 2020 TENTAN CIPTA KERJA

IZIN LOKASI
1. TANPA KOMITMEN
PENDAFTARAN USAHA (Dapat Langsung Melakukan

MELALUI OSS
Perolehan Tanah) PERMOHONAN HAK
2. DENGAN KOMITMEN ATAS TANAH (HAK
PEROLEHAN TANAH
NOMOR INDUK BERUSAHA (Dapat Melakukan Perolehan GUNA BANGUNAN/
Tanah setelah memenuhi
(NIB) Komitmen seperti Pertek HAK PAKAI)
Pertanahan)

Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 17 Tahun 2019, Pasal 7:

Izin Lokasi Tanpa Komitmen diterbitkan antara lain dalam hal Tanah Lokasi Usaha dan/atau Kegiatan yang diperlukan untuk melaksanakan rencana Izin
Lokasi tidak lebih dari 5 Ha untuk pembangunan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

Dasar Hukum :
1. PP No 24 Tahun 2018 tentang Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik
2. Peraturan Menteri ATR/KBPN No 17 Tahun 2019 tentang Izin Lokasi
3. Peraturan Menteri ATR/KBPN No 27 Tahun 2019 tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan
16
 KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH SETELAH UU NO 11 TAHUN 2020 TENTAN CIPTA KERJA DAN
PP NO 21 TAHUN 2021 TENTANG PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG

√ RDTR KONFIRMASI KKPR

BERUSAHA
RDTR PERSETUJUAN KKPR
X

√
RDTR KONFIRMASI KKPR
KKPR
NONBERUSAHA

X RDTR PERSETUJUAN KKPR

√ TERMUAT
PERSETUJUAN KKPR
DI RTR
KEBIJAKAN PSN
TERMUAT
REKOMENDASI KKPR
DI RTR
X
17
 KEBIJAKAN PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

PROSEDUR PENETAPAN HAK ATAS TANAH

PENGUKURAN BIDANG PEMERIKSAAN TANAH

PERMOHONAN TANAH

PENERBITAN PENERBITAN
PENDAFTARAN SK SK HGB-HP
SERTIPIKAT HGB-HP

18
 MATERI PENDAFTARAN TANAH DALAM PP 18/2021
Pasal 84 s.d. Pasal 99 PP 18/2021
PP 18/2021 merupakan kebijakan baru untuk percepatan pendaftaran tanah, payung hukum penerapan elektronik serta
menyelesaikan permasalahan-permasalahan terkait pendaftaran tanah

Penertiban Administrasi Pertanahan

Penyelenggaraan Objek Pendaftaran Tanah lebih
(Pasal 90 s.d. Pasal 93)
Pendaftaran Tanah luas, mencakup: ▪ Pencatatan PPJB/Perjanjian Sewa
▪ Pendaftaran Hak Pada Ruang Atas
secara elektronik ▪ Pencatatan Objek Perkara
Tanah/Ruang Bawah Tanah
(Pasal 84, Pasal 85) ▪ Pengaturan Objek Sita
▪ Pendaftaran Hak atas Tanah Reklamasi
▪ Pendaftaran Tanah di Wilayah Perairan Kepastian Hukum Bukti Hak Lama,
▪ Pendaftaran HMSRS Pengaturan SKT dan Tanah Swapraja
Percepatan (Pasal 95 s.d. Pasal 99)
▪ Bukti Hak Barat dinyatakan SUDAH TIDAK
Pendaftaran Tanah BERLAKU
(Pasal 87 s.d. Pasal 89) ▪ Bukti Bekas Tanah Milik Adat diberikan waktu 5
▪ Jangka Waktu Pengumuman : tahun lagi SEHINGGA TIDAK BERLAKU
Sistematis 14 hari kalender, ▪ SKT hanya sebagai petunjuk pendaftaran tanah
Sporadis 30 hari kalender ▪ Tanah swapraja dan bekas tanah swapraja
▪ Pengumuman dapat melalui dikuasai oleh Negara
website Kementerian.
▪ Masyarakat wajib ikut serta dalam
PTSL, Jika tidak maka pemilik Perubahan
bidang Tanah wajib mendaftarkan HGB menjadi HM
tanahnya secara sporadik Pembuatan Akta dapat yang dimiliki WNI
▪ Hak Tanggungan paling lama 7 dilakukan secara untuk Rumah Tinggal,
hari kalender elektronik (Pasal 86) Rumah Toko dan Rumah
Kantor (Pasal 94)

Mengamanatkan Peraturan Pelaksanan berupa Permen ATR/KBPN Nomor 16/2021

tentang Perubahan Ketiga PMNA No. 3/1997 19
 OVERVIEW PERMEN ATR/KBPN NO. 16/2021
Perubahan Ketiga PMNA No. 3/1997 Ke depannya, akan
dilakukan Simplifikasi dan
Kodifikasi Peraturan
Pelaksanaan mengenai
Terdapat 7 Peraturan terkait dengan pendaftaran tanah yang saat ini masih Pendaftaran Tanah
berlaku dan dipedomani, yang merupakan pecahan dari PMNA No. 3/1997
PERMEN ATR/KBPN Nomor
PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERKABAN NO. 8 TAHUN PERMEN ATR/KBPN NO. 7 TAHUN
2012 TENTANG PERUBAHAN 2019 TENTANG PERUBAHAN
16 Tahun 2021 TENTANG
TENTANG KETENTUAN PERUBAHAN KETIGA ATAS
PELAKSANAAN PP 24/1997 ATAS PMNA/KBPN NO. 3 KEDUA ATAS PMNA/KBPN NO. 3
TAHUN 1997 TAHUN 1997 PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN
PENDAFTARAN TANAH
(bentuk akta PPAT) (penyampaian akta secara elektronik) 1997

Jumlah Merubah 2 Pasal: Pasal 1, Pasal 102

197 PASAL Mengganti 1 Pasal Menambah 5 Pasal Berisi 55 Pasal
PASAL 96 Pasal 102A, 102B, 163A, 178A,
192A

Tetap Berlaku Tetap Berlaku Tetap Berlaku Tetap Berlaku

PERMEN ATR/KBPN PERMEN ATR/KBPN NO. 19 TAHUN PERMEN ATR/KBPN NO. 1 TAHUN
PERMEN ATR/KBPN NO. 5 TAHUN
NO. 6 TAHUN 2018 2020 LAYANAN INFORMASI 2021 TENTANG SERTIPIKAT
2020 TENTANG HT ELEKTRONIK
TENTANG PTSL ELEKTRONIK ELEKTRONIK

JUMLAH JUMLAH Mengatur JUMLAH Mengatur Mencabut 3 pasal dalam Permen

48 PASAL 38 PASAL Pelaksanaan Hak 15 PASAL Pelaksanaan Layanan ATR/KBPN No. 7 Tahun 2019
Tanggungan Secara Informasi Secara Pasal 163A,
Elektronik Elektronik Pasal 178A, Pasal 192A

20
 Tujuan Filosofis:
MATERI BIDANG YURIDIS 1. kebutuhan hukum dalam penyelesaian kendala
permasalahan di lapangan,
Permen ATR/KBPN Nomor 16/2021 tentang 2. percepatan dalam pendaftaran tanah,
3. penerapan layanan elektronik yang menerapkan TIK
Perubahan Ketiga PMNA No. 3/1997 4. kepastian hukum penyelesaian hak barat,
5. menyempurnakan ketentuan yang sudah tidak
relevan terkait administrasi pertanahan

55 Ketentuan Baru
20 Pasal
Perubahan
26 Pasal
Dihapus
9 Pasal
Bidang Fisik
26 Pasal
Bidang Yuridis
29 Pasal
Pasal
Materi/Substansi Bidang Yuridis
Kewajiban Jangka Waktu Kewajiban PPAT Pewarisan Blokir, Penyitaan Kepemilikan
mengikuti PTSL Pengumuman Pasal 97 Pasal 111 Pasal 126, Pasal bersama HMSRS
Pasal 45A Sporadis & 126A dan Pasal 127 orang asing
pelaksanaan melalui Pasal 164A
website Pasal 86
Alat bukti tanah RRR dicantumkan Izin Pemindahan Peralihan hak PPJB oleh Notaris Warkah Elektronik
bekas milik adat dalam sertipikat Hak Pasal 98 dan karena Berbeda, Pasal 186
Pasal 76A dan Pasal 90A Pasal 99 Penggabungan, Pencatatan PPJB &
lampiran III Peleburan atau perjanjian sewa
Pemisahan Pasal 127A,
Pasal 113 Pasal 127B
Panitia A Pemeliharaan Data Peralihan hak yang HT Elektronik Sertipikat Informasi Elektronik
Pasal 83, Pasal Fisik & Yuridis dibebani HT Pasal 114 dan Pasal Pengganti Pasal 187
84 (dihapus) Pasal 94 Pasal 104A 121 Pasal 139

21
 GARIS BESAR MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Kewajiban mengikuti PTSL Kewajiban PPAT Blokir, Penyitaan

1 Pasal 45A 7 Pasal 97
13 Pasal 126, Pasal 126A dan Pasal
127
Bidang
Yuridis
Alat bukti tanah bekas Izin Pemindahan Hak PPJB oleh Notaris
2 milik adat 8 Pasal 98 dan Pasal 99
14 Berbeda
Pasal 76A dan lampiran III Pasal 127A

Panitia A Peralihan hak yang Pencatatan PPJB &

3 Pasal 83 9 dibebani HT 15 perjanjian sewa
Pasal 104A Pasal 127B
Jangka Waktu
Pengumuman Sporadis & Pewarisan 16 Sertipikat Pengganti
4 pelaksanaan melalui 10 Pasal 111 Pasal 139
website
Pasal 86 Kepemilikan bersama
Peralihan hak karena 17 HMSRS orang asing
11 Penggabungan, Pasal 164A
RRR dicantumkan Peleburan atau
5 dalam sertipikat
Pasal 90A
Pemisahan 18 Warkah Elektronik
Pasal 113 Pasal 186

Pemeliharaan Data
60 Fisik & Yuridis 12 HT Elektronik
19 Informasi Elektronik
Pasal 114 dan Pasal 121 Pasal 187
Pasal 94

22
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Kewajiban mengikuti PTSL Alat Bukti Tanah Bekas Milik Adat

Pasal 45A Pasal 76A (5) Unsur iktikad baik sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
(1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui: (1) Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perseorangan huruf c terdiri dari kenyataan secara fisik menguasai,
a. pendaftaran tanah secara sistematik; dan berupa Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah
b. pendaftaran tanah secara sporadik. dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain secara terus-menerus dalam waktu tertentu dan/atau
(2) Pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak Peraturan Pemerintah memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan
pada ayat (1) huruf a merupakan kegiatan pendaftaran tanah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan peraturan perundang-undangan.
yang dilakukan atas inisiatif pemerintah dan didasarkan pada Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah berlaku. (6) Surat pernyataan penguasaan fisik sebagaimana dimaksud
rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri. (2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir maka: pada ayat (4) dibuat dengan ketentuan:
(3) Dalam hal suatu desa/kelurahan telah ditetapkan sebagai a. alat bukti tertulis tanah bekas milik adat sebagaimana dimaksud pada a. disaksikan paling sedikit oleh 2 (dua) orang saksi dari
lokasi pendaftaran tanah secara sistematik maka wajib ayat (1) tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah lingkungan setempat yang tidak mempunyai hubungan
diikuti oleh pemilik bidang tanah. dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; dan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat
(4) Pendaftaran tanah secara sporadik sebagaimana dimaksud b. status tanah tetap tanah bekas milik adat. kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun
pada ayat (1) huruf b dilaksanakan dalam hal: (3) Pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan horizontal, yang menyatakan bahwa yang
a. suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai lokasi mekanisme pengakuan hak. bersangkutan merupakan benar sebagai pemilik dan
pendaftaran tanah secara sistematik; atau (4) Permohonan pengakuan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilengkapi yang menguasai bidang tanah tersebut; dan
b. pemilik bidang tanah tidak bersedia mengikuti dengan surat pernyataan penguasaan fisik dari pemohon dan bertanggung b. dibuat berdasarkan keterangan yang sebenar-
pendaftaran tanah secara sistematik. jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa: benarnya dan dapat dipertanggungjawabkan baik
c. Atas permintaan pihak yang berkepentingan. a. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang secara perdata maupun pidana apabila di kemudian
lain dan statusnya merupakan tanah bekas milik adat bukan Tanah hari terdapat unsur ketidakbenaran dalam
Negara; pernyataannya.
b. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik selama 20 (dua puluh) tahun (7) Surat Pernyataan Penguasaan Fisik dibuat sesuai format
atau lebih secara berturut-turut; sebagaimana tercantum dalam Lampiran III yang
c. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri
oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah; ini
d. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki dan/atau Lampiran 14 dalam Pasal 76 ayat (3) Peraturan Menteri Negara
tidak dalam keadaan sengketa; Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
e. tidak dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang; dan 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
f. bukan merupakan aset Pemerintah, Pemerintah Daerah, atau Badan Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diubah
Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dan tidak berada dalam sesuai format Lampiran III sebagaimana dimaksud dalam Pasal
Kawasan Hutan. 76A ayat (7)

23
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Sinkronisasi Tugas Panitia A Jangka Waktu Pengumuman Sporadis &

pelaksanaan melalui website
Pasal 83 (Semula)
Tugas Panitia A dalam pendaftaran tanah secara Sporadik Pasal 83 Pasal 86
adalah sebagai berikut: (1) Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah
a. meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak Pelaksanaan tugas Panitia A dalam
Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (d.i. 201) sebagaimana dimaksud
dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai pendaftaran tanah sporadik dilakukan dalam Pasal 85 dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah
pemilikan tanah secara lengkap; sesuai dengan ketentuan peraturan (d.i. 201C).
b. melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan (2) Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas
kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon
perundang-undangan.
data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya,
pendaftaran tanah; maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (d.i. 201C) sebagaimana
c. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil Pasal 84 dihapus. dimaksud pada ayat (1) dan Peta Bidang Tanah yang bersangkutan diumumkan
penyelesaiannya; dengan menggunakan daftar isian 201B di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala
d. membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang Desa/Kelurahan letak tanah dan/atau website yang disediakan oleh Kementerian
tanah yang bersangkutan; Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional selama 30 (tiga puluh) hari
e. mengisi daftar isian 201. kalender. (Semula 60 hari )

Pasal 84 (Semula)
Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan
dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :
a. mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang
dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan
tanah tersebut;
b. meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang
diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan
lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.
c. melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara
fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan
selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang dapat
digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut.

24
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Pencatatan RRR Kewajiban PPAT sebelum membuat Akta

dicantumkan dalam
sertipikat Pasal 97 (Semula) “PPAT …(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan
Menjadi
(1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai sertipikat” kemudian diparaf dan diberi tanggal
pengecekan.
pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Pasal 97
Pasal 90A Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih (5) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di (1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta
(1) Pencatatan batasan dan kewajiban dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan
mengenai kesesuaian Sertipikat Hak Atas Tanah atau Kantor Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut: mengenai pemindahan atau pembebanan Hak
penerima hak dalam pembukuan a. apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang
hak dapat dilakukan berdasarkan
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada
surat keputusan pemberian hak Susun, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib:
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. sampul dan semua halaman sertipikat tersebut
atau keputusan penegasan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : a. memastikan kesesuaian data fisik dan data
(2) Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat
konversi/pengakuan hak. (1) dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, "Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor yuridis pada Sertipikat dengan data
(2) Batasan dan kewajiban dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta Pertanahan …………...........". kemudian diparaf. elektronik pada pangkalan data melalui
sebagaimana dimaksud pada ayat pemindahan atau pembebanan hak atas bagian-bagian b. apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang layanan informasi pertanahan elektronik;
(1) merupakan batasan dan tanah hak induk dalam rangka pemasaran hasil diterbitkan oleh Kantor Pertanahan akan tetapi data
dan
pengembangan oleh perusahaan real estat, kawasan fisik dan atau data yuridis yang termuat di dalamnya
kewajiban yang belum diatur dalam b. memastikan dan yakin objek fisik bidang
industri dan pengembangan sejenis cukup dilakukan tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam
ketentuan peraturan perundang- buku tanah dan atau surat ukur yang bersangkutan, tanah yang akan dialihkan dan/atau
pemeriksaan sertipikat tanah induk satu kali, kecuali
undangan yang bersifat individual kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat dibebani hak tidak dalam sengketa.
apabila PPAT yang bersangkutan menganggap perlu
yang melekat pada hak. Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang
pemeriksaan sertipikat ulang. (2) Layanan informasi pertanahan elektronik
(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercatat di Kantor Pertanahan dan pada sertipikat
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor yang bersangkutan tidak dicantumkan sesuatu
tanda. dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan atau
Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan (6) Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan peraturan perundang-undangan.
dengan kalimat: dafar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan
“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor kepada PPAT yang bersangkutan.
Pertanahan” pada halaman perubahan sertipikat asli (7) Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat
kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan. (6) dilakukan pada hari yang sama dengan hari
(4) Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan pengecekan.
dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: (8) Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud pada ayat (5)
huruf b dilakukan selambat-lambatnya dalam 7 (tujuh) hari
kerja terhitung dari hari pengecekan.

25
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Izin pemindahan Hak

Pasal 98 Pasal 99
(1) Untuk membuat akta pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas (1) Dalam hal pemindahan hak atas tanah untuk tanah pertanian, maka
Satuan Rumah Susun dan mendaftarnya tidak diperlukan izin sebelum dibuat akta mengenai pemindahan Hak Atas Tanah, calon
pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut: penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan
a. pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah (penambahan frasa “hak atas tanah untuk pertanian):
Susun yang di dalam Sertipikatnya dicatat bahwa hak tersebut a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari menjadi Pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas
instansi yang berwenang; maksimum penguasaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan
b. pemindahan Hak Pakai atas Tanah Negara. perundang-undangan;
(2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana dimaksud pada b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
ayat (1), maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta menjadi Pemegang Hak Atas Tanah absentee (guntai) sesuai dengan
pemindahan hak yang bersangkutan dibuat. ketentuan peraturan perundang-undangan;
(3) Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan
diperlukan lagi dalam hal pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b tersebut tidak
pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi
pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan objek landreform;
atau Hak Pakai induk oleh perusahaan penyelenggara perumahan, d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat
kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis dan peralihan hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud dalam huruf a
hak karena lelang, dalam rangka pengadaan tanah bagi dan huruf b tidak benar.
pembangunan untuk kepentingan umum, PSN maupun KEK (2) Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menjelaskan kepada calon penerima
(penambahan norma baru) hak maksud dan isi pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

26
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Peralihan hak apabila Hak Atas Tanah Menghapus perbedaan etnis dalam pewarisan
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
dibebani Hak Tanggungan Pasal 111 (Semula) Menjadi
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
berupa :
Pasal 104A (Pasal Baru) 1) wasiat dari pewaris, atau
berupa:
(1) Dalam hal Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan 1. wasiat dari pewaris;
2) putusan Pengadilan, atau
Rumah Susun dibebani Hak Tanggungan maka dalam 3) penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau 2. putusan pengadilan;
pendaftaran peralihan haknya wajib melampirkan: 4) - bagi warganegara Indonesia penduduk asli: 3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
a. surat persetujuan tertulis dari pemegang Hak surat keterangan ahli waris 4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat
Tanggungan dan diketahui oleh penerima peralihan yang dibuat oleh para ahli waris dengan
hak; dan/atau
oleh para ahli waris dengan disaksikan
disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui
b. surat perjanjian pengakuan utang. dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan
(2) Persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan oleh Kepala Desa/Lurah dan Camat
Camat tempat tinggal pewaris pada waktu
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a menjadi meninggal dunia; tempat tinggal pewaris pada waktu
syarat sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah - bagi warganegara Indonesia keturunan meninggal dunia;
melaksanakan pembuatan akta peralihan Hak Atas Tanah Tionghoa: akta keterangan hak mewaris dari 5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Notaris,
(3) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
yang berkedudukan di tempat tinggal
- bagi warganegara Indonesia keturunan Timur pewaris pada waktu meninggal dunia;
tetap melekat pada Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai
Satuan Rumah Susun yang dibebani Hak Tanggungan. atau
Harta Peninggalan.
6. surat keterangan waris dari Balai Harta
Peninggalan.

27
 SEMANGAT PASAL 111 MENGENAI PENGHAPUSAN PENGGOLONGAN
PENDUDUK DALAM PEWARISAN

PASAL 111 PMNA/KBPN PASAL 111 PERMEN ATR/KBPN

KETERANGAN
NO 3 TAHUN 1997 NO 16 TAHUN 2021

Pembuatan alat bukti sebagai ahli waris Penghapusan Penggolongan Penduduk: 1. UU No 12 Tahun 2006 tentang
dibuat berdasarkan prinsip penggolongan 1. surat pernyataan ahli waris yang Kewarganegaraan RI, WNI adalah
orang-orang bangsa Indonesia asli dan
penduduk: dibuat oleh para ahli waris dengan
orang-orang bangsa lain yang disahkan
1. WNI Penduduk Asli dengan Surat disaksikan oleh 2 orang saksi dan
dengan UU sebagai warganegara.
Keterangan Ahli Waris dibuat oleh diketahui oleh Kades/ Lurah dan
2. UU No 23 Tahun 2006 tentang
para ahli waris dengan disaksikan 2 Camat tempat tinggal pewaris pada
Administrasi Kependudukan yang
orang saksi dan dikuatkan oleh Kades waktu meninggal dunia
diubah dengan UU No 24 Tahun 2013,
/Lurah dan Camat tempat tinggal 2. Akta keterangan hak mewaris dari menghapus penggolongan penduduk
pewaris pada waktu meninggal dunia Notaris yang berkedudukan di tempat yang didasarkan pada perlakuan
2. WNI Keturunan Tionghoa dengan tinggal pewaris pada waktu diskriminatif, membeda-bedakan suku,
Akta Keterangan Hak Mewaris dari meninggal dunia keturunan, dan agama
Notaris 3. surat keterangan waris dari Balai 3. UUD 1945 Pasal 28 D ayat (1), setiap
3. WNI Keturunan Timur Asing lainnya Harta Peninggalan. orang berhak atas pengakuan,
dengan Surat Keterangan Waris dari jaminan, perlindungan dan kepastian
Balai Harta Peninggalan hukum yang adil serta perlakuan yang
sama di hadapan hukum

28
 TANDA BUKTI SEBAGAI AHLI WARIS
PASAL 111 PERMEN ATR/KBPN 16 TAHUN 2021

Pendaftaran peralihan hak karena Akta waris atau surat tanda bukti sebagai ahli waris
Pemohon dapat menggunakan surat
pewarisan terdapat 2 kondisi , yaitu: dapat dibuat dalam bentuk:
tanda bukti sebagai ahli waris berupa
1. Jika ahli waris lebih dari 1 orang dan
wasiat dari pewaris, putusan pengadilan, 1. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh ahli
belum ada pembagian warisan, maka
penetapan hakim/ketua pengadilan, surat waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan
pendaftaran peralihan haknya
pernyataan ahli waris yang dibuat oleh diketahui oleh kepala desa/lurah dan camat tempat
dilakukan kepada para ahli waris
para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 tinggal pewaris (format terlampir); atau
sebagai pemilikan bersama, dan
orang saksi dan diketahui oleh kepala 2. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh ahli
pembagian hak selanjutnya dapat
desa/lurah dan camat tempat tinggal waris dan didaftarkan oleh Notaris dalam Buku
dilakukan melalui pembagian hak
pewaris pada waktu meninggal dunia, Daftar Surat Di Bawah Tangan yang dibukukan
bersama sesuai dengan ketentuan
akta keterangan hak mewaris dari Notaris (waarmerking);
peraturan perundang-undangan
yang berkedudukan di tempat tinggal 3. surat pernyataan ahli waris yang dibuat oleh ahli
pewaris pada waktu meninggal dunia 2. Jika ahli waris lebih dari 1 orang dan waris dan ditandatangani dihadapan Notaris dan
atau surat keterangan waris dari Balai pada waktu pendaftaran peralihan didaftarkan oleh Notaris dalam Buku Daftar Surat Di
Harta Peninggalan haknya disertai dengan akta waris yang Bawah Tangan Yang Disahkan
memuat keterangan bahwa Hak Atas
4. akta keterangan hak mewaris dari Notaris.
Tanah atau HM SARUSUN tertentu
jatuh kepada 1 orang penerima
Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat warisan, maka pencatatan peralihan Notaris merupakan Notaris yang daerah kerjanya
dibuat dalam bentuk akta di bawah haknya dilakukan kepada penerima meliputi tempat tinggal pewaris sesuai NIK yang
tangan oleh semua ahli waris dengan warisan yang bersangkutan terdaftar pada dinas DUKCAPIL yang mengeluarkan
disaksikan oleh 2 orang saksi atau dengan berdasarkan akta waris tersebut. NIK dimaksud.
akta Notaris

29
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Pendaftaran Hak Tanggungan Secara ELektronik

semula
Pasal 114 (Menjadi)
(1) Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya berupa Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar
atas nama pemberi Hak Tanggungan, Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib menyampaikan kepada
Kantor Pertanahan paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan akta.
(2) Penyampaian akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan
secara elektronik dengan mengunggah dokumen persyaratan meliputi:
a. identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
b. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
c. Sertipikat asli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang menjadi objek Hak Tanggungan; dan
d. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian
Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mendaftar Hak Tanggungan
Ketentuan Terkait Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan
secara manual dihapus secara elektronik paling lama 7 (tujuh) hari kalender setelah dokumen
yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan dinyatakan
memenuhi syarat.
Pasal 115 dihapus. (4) Pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik dilaksanakan sesuai
Pasal 116 dihapus. dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pelayanan
hak tanggungan terintegrasi secara elektronik.
Pasal 117 dihapus.
Pasal 118 dihapus.
Pasal 119 dihapus.

30
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Pencatatan Perkara

Pasal 126 (Semula) Pasal 126 (Menjadi) Pasal 126A

(1) Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat (1) Kepala Kantor Pertanahan mencatat suatu Hak Atas (1) Dalam hal hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 126 ayat (1)
dalam buku tanah bahwa suatu hak atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang memerintahkan status quo atas Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah menjadi objek perkara di pengadilan apabila yang bersangkutan maka atas perintah hakim, permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor
Susun akan dijadikan obyek gugatan di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Pertanahan.
Pengadilan dengan menyampaikan salinan Nasional/Kantor Wilayah/Kantor Pertanahan sebagai (2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak tanggal pencatatan status quo tidak ada
surat gugatan yang bersangkutan. pihak dalam perkara atau atas permohonan Pihak Yang perintah sita, pendaftaran peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan dengan
(2) Catatan tersebut hapus dengan sendirinya Berkepentingan dengan menyampaikan salinan gugatan. dilengkapi surat pernyataan atau surat izin Ketua Pengadilan Negeri setempat sebagaimana
dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung dari (2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak dimaksud dalam Pasal 126 ayat (2) dan ayat (3).
tanggal pencatatan atau apabila pihak yang tanggal pencatatan perkara tidak ada perintah status quo (3) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan
minta pencatatan telah mencabut atau sita, pendaftaran peralihan atau pembebanan hak hak apabila tanah yang bersangkutan merupakan objek sita atau skorsing di Pengadilan.
permintaannya sebelum waktu tersebut dapat dilaksanakan dengan dilengkapi surat pernyataan
berakhir. yang dibuat oleh pihak yang mengalihkan dan menerima
peralihan hak atau pihak debitur dan kreditur dalam hal
(3) Apabila hakim yang memeriksa perkara
pembebanan [Link] surat izin dari Ketua Pengadilan
Pasal 126B
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
Negeri setempat (1) Catatan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi objek
memerintahkan status quo atas hak atas tanah
(3) Surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) perkara di pengadilan sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (1) dan catatan perintah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
sekurang-kurangnya memuat: status quo Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana
yang bersangkutan, maka perintah tersebut
a. identitas pihak yang mengalihkan dan menerima dimaksud dalam pasal 126A ayat (1) diberitahukan kepada pemohon yang memuat:
dicatat dalam buku tanah.
peralihan hak atau pihak debitur dan kreditur; a. pencatatan perkara;
(4) Catatan mengenai perintah status quo tersebut
b. para pihak mengetahui bahwa objek tanah yang b. jangka waktu berlakunya pencatatan;
pada ayat (3) hapus dengan sendirinya dalam
akan dialihkan atau dibebani hak tanggungan masih c. tindak lanjut pendaftaran layanan pertanahan setelah jangka waktu pencatatan perkara.
waktu 30 (tiga puluh) hari kecuali apabila diikuti
dalam perkara; (2) Pendaftaran peralihan atau pembebanan hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat
dengan putusan sita jaminan yang salinan
c. para pihak akan tunduk kepada putusan perkara (2) dan dalam pasal 126A ayat (2) tidak menghapus catatan perkara.
resmi dan berita acara eksekusinya
yang berkekuatan hukum tetap dengan segala (3) Hapusnya catatan perkara sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (3) dan dalam pasal
disampaikan kepada Kepala Kantor
keuntungan/kerugian/beban yang didapat atas 126A ayat (3) setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
Pertanahan.
putusan perkara. tetap dan salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.

31
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PENYITAAN Pencatatan PPJB dan Perjanjian Sewa

Pasal 127 Pasal 127A

(1) Penyitaan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam rangka penyidikan
Dalam hal PPAT membuat akta berdasarkan PPJB yang di buat di hadapan Notaris dengan tempat kedudukan yang
atau penuntutan perbuatan pidana dicatat dalam buku tanah dan daftar umum lainnya serta
tidak sesuai dengan letak tanah yang diperjanjikan maka PPAT wajib meneliti kelengkapan dokumen dengan
apabila dimungkinkan pada sertipikatnya, berdasarkan salinan resmi surat penyitaan yang
menerapkan asas kehati-hatian untuk melindungi pemilik sebenarnya dan mengurangi konflik di bidang pertanahan.
dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Permohonan pencatatan sita pidana oleh penyidik sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
dilengkapi dengan melampirkan:
Pasal 127B
(1) Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian
a. surat perintah penyitaan yang ditandatangani oleh penyidik;
sewa atas tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan.
b. surat izin ketua pengadilan negeri setempat; dan/atau
(2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas Tanah
c. syarat lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. atau HM Sarusun pada halaman sebab perubahan dengan kalimat:
(3) Dalam hal permohonan pencatatan sita belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri a. “Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini merupakan objek PPJB antara Pemegang Hak dengan ………… sesuai
setempat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b maka Kepala Kantor Pertanahan dapat dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”;
melakukan pencatatan sita terlebih dulu berdasarkan surat perintah penyitaan dari penyidik; b. “Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini merupakan objek Perjanjian Perjanjian Sewa antara Pemegang Hak dengan …
(4) Pencatatan sita sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berlaku paling lama 60 hari kalender sesuai dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor ….tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”
sejak pencatatan sita sebagaimana dimakasud pada yat (3). (3) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan atas permohonan Pihak Yang Berkepentingan dengan
(5) Dalam waktu 10 hari kerja sebelum jangka waktu 60 hari berakhir sebagaimana dimaksud ketentuan:
pada ayat (4) Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan kepada penyidik untuk segera a. menyampaikan salinan akta perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah dan identitas para
melengkapi surat izin sita dari ketua pengadilan negeri setempat dengan tembusan kepada pihak ke Kantor Pertanahan; dan
Menteri dan Kepala Kantor Wilayah. b. membawa asli Sertipikat HAT atau HM Sarusun Susun yang bersangkutan untuk dicatat.
(6) Hapusnya catatan mengenai penyitaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berdasarkan: (4) Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dihapus setelah permohonan penghapusan catatan oleh pemohon
a. sita tersebut dibatalkan/diangkat oleh penyidik atau penyidikan perbuatan pidana yang pencatatan dan dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
bersangkutan dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku; atau Susun pada halaman sebab perubahan dengan kalimat:
b. putusan pengadilan mengenai perkara pidana yang bersangkutan yang telah mempunyai a. “Pencatatan Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini sebagai objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Akta
kekuatan hukum tetap. Perjanjian Jual Beli Nomor … tanggal .. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”
c. berakhirnya jangka waktu 60 hari kalender dan pencatatan sita sebagaimana dimaksud b. “Pencatatan Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini sebagai objek Perjanjian Perjanjian Sewa dengan Akta Perjanjian
pada ayat (4) dan ayat (5) belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri setempat Sewa Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”.
(7) Dalam hal buku tanah terdapat catatan sita pidana dapat dilakukan pencatatan peralihan (5) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan penghapusan catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
dan/atau pembebanan hak sepanjang telah memperoleh izin dari penyidik dan/atau surat izin
(6) Dalam hal terdapat catatan mengenai perjanjian pengikatan jual beli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan
ketua pengadilan negeri setempat.
Rumah Susun maka tidak dapat dilakukan peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian

32
 SEMANGAT PENCATATAN PPJB DAN PERJANJIAN SEWA

Pasal 50 Point 7:
UU NO 11 TAHUN 2020 Pasal 42, Rumah tunggal, rumah deret, RUSUN yang masih dalam tahap
TENTANG CIPTA KERJA pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual
beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

PP 12 TAHUN 2021 Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau PPJB adalah kesepakatan antara pelaku
tentang Perubahan PP 14/2016 pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah, Rusun yang dapat
tentang Penyelenggaraan Perumahan dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rusun atau dalam
& Kawasan Permukiman proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan Rumah deret yang dibuat di hadapan
notaris.

PP 13 TAHUN 2021 Pelaku Pembangunan membuat pemisahan Rumah Susun yang wajib dituangkan dalam
Tentang Penyelenggaraan Rumah Susun bentuk gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM Sarusun atau SKBG
Sarusun, dan perjanjian pengikatan jual beli

PP 18 TAHUN 2021 • Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian
Tentang HPL, HAT, SARUSUN dan pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan
Pendaftaran Tanah • Pencatatan dilakukan pada daftar umum dan/atau sertipikat Hak Atas Tanah

33
PENCATATAN PPJB DAN PERJANJIAN SEWA

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan perjanjian sewa

atas tanah terdaftar dapat dicatatkan ke Kantor
Pertanahan. Untuk itu, perlu diperhatikan hal-hal sebagai
berikut:
a. pencatatan PPJB dan perjanjian sewa dapat dilakukan
berdasarkan kesepakatan para pihak;
b. permohonan pencatatan dapat diajukan oleh pihak
penjual atau pihak pembeli;
c. bidang tanah yang dilakukan pencatatan tidak dapat
dilakukan peralihan hak selain kepada pihak yang
tercantum dalam perjanjian; dan
d. pelayanan pencatatan PPJB dan perjanjian sewa
termasuk pelayanan pencatatan sehingga dikenakan
Penerimaan Negara Bukan Pajak.

34
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Pencatatan buku tanah Hak Milik Atas Penyimpanan Elektronik

Satuan Rumah Susun untuk orang asing
Pasal 186 (Semula) Pasal 186 (Menjadi)
(1) Media penyimpan data dan dokumen yang berbentuk digital, imaging
Pasal 164A system atau mikro film, harus disimpan di Kantor Pertanahan dalam
(1) Media penyimpan data dan dokumen yang berbentuk
elektronik disimpan di pangkalan data Kantor Pertanahan.
(1) Dalam hal buku tanah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tempat khusus sesuai dengan tata cara yang standard untuk (2) Dalam hal data dan dokumen telah dibuat dalam bentuk
untuk orang asing yang dibangun di atas tanah Hak Guna penyimpanan media yang bersangkutan. Dokumen Elektronik maka data asli dapat disimpan di
Bangunan, pada kolom catatan diisi dengan kalimat (2) Dalam hal data dan dokumen telah dibuat mikro film atau imaging tempat lain.
“kepemilikan satuan rumah susun ini tidak termasuk tanah system, maka data asli dapat disimpan di tempat lain. (3) Data atau dokumen lain yang dapat disimpan di tempat
bersama”. (3) Data atau dokumen lain yang dapat disimpan di tempat lain adalah lain merupakan Warkah yang telah berumur lebih dari 30
(2) Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hapus apabila warkah yang telah berumur lebih dari 30 tahun, data ukur pemetaan, (tiga puluh) tahun, data ukur pemetaan, Gambar Ukur dan
kepemilikan satuan rumah susun beralih kepada selain orang gambar ukur dan data administrasi lain yang sudah tidak dipakai. data administrasi lain yang sudah tidak dipakai.
asing.

Layanan Informasi Elektronik

Pasal 187 (Semula) Pasal 187 (Menjadi)

(1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta pendaftaran, (1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta
daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum dan dapat pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum
diberikan kepada pihak yang berkepentingan secara visual atau secara tertulis. dan dapat diberikan kepada Pihak Yang Berkepentingan.
(2) Informasi tertulis tentang data fisik dan data yuridis mengenai sebidang tanah (2) Informasi mengenai data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan dalam bentuk Surat Keterangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan melalui layanan informasi
Pendaftaran Tanah. pertanahan elektronik.
(3) Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) (3) Layanan informasi pertanahan elektronik sebagaimana dimaksud pada
dibuat dengan bentuk sesuai daftar isian 209. ayat (2) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

35
 PENGATURAN AKSI KORPORASI
PENGGABUNGAN, PELEBURAN DAN PEMISAHAN
Definisi
Jenis Perbuatan Hukum Terkait Perseroan Terbatas
Penggabungan adalah perbuatan hukum yang dilakukan
diganti oleh satu Perseroan atau lebih untuk menggabungkan diri
dengan dengan Perseroan lain yang telah ada yang mengakibatkan
aktiva dan pasiva dari Perseroan yang menggabungkan diri
beralih karena hukum kepada Perseroan yang menerima
penggabungan dan selanjutnya status badan hukum
Perseroan yang menggabungkan diri berakhir karena hukum

Peleburan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua

Perseroan atau lebih untuk meleburkan diri dengan cara
mendirikan satu Perseroan baru yang karena hukum
memperoleh aktiva dan pasiva dari Perseroan yang
meleburkan diri dan status badan hukum Perseroan yang
meleburkan diri berakhir karena hukum.
1. Penggabungan 1. Penggabungan
2. Peleburan 2. Peleburan Pengambilalihan adalah perbuatan hukum yang dilakukan
oleh badan hukum atau orang perseorangan untuk
3. Pengambilalihan 3. Pengambilalihan mengambil alih saham Perseroan yang mengakibatkan
4. Pemisahan beralihnya pengendalian atas Perseroan tersebut

Pemisahan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh

▪ Pada tahun 2007 Pemerintah telah menerbitkan UU 40/2007 tentang
Perseroan untuk memisahkan usaha yang mengakibatkan
Perseroan Terbatas yang menggantikan UU 1/1995.
seluruh aktiva dan pasiva Perseroan beralih karena hukum
▪ UU 40/2007 mengalami perluasan pengaturan aksi korporasi di samping
kepada dua Perseroan atau lebih atau sebagian aktiva dan
penggabungan (merger) atau peleburan (konsolidasi) juga diatur
pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada satu
mengenai pemisahan perusahaan
Perseroan atau lebih

36
 PEMISAHAN SEBAGAI DASAR PERALIHAN HAK
PERMEN ATR/KBPN NO. 16 TAHUN 2021

Perubahan Data Yuridis

PENGGABUNGAN PELEBURAN PENGAMBILALIHAN PEMISAHAN Pasal 94 ayat (2) Permen ATR/KBPN No. 16 Tahun 2021

Aset berupa tanah beralih Aset berupa tanah Tidak terjadi peralihan hak Aset berupa tanah a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar,
demi hukum dari PT yang beralih demi hukum atas tanah. Hal ini beralih demi hukum
menggabungkan diri dikarenakan dalam akuisisi
hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
dari PT yang (Pemisahan Murni dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
kepada PT yang menerima meleburkan diri kepada hanya terjadi Pemisahan Tidak Murni
penggabungan dengan PT baru hasil peleburan pengambilalihan atas (Spin Off) dengan Akta
b. peralihan hak karena pewarisan;
Akta Penggabungan yang dengan Akta saham yang mengakibatkan pemisahan yang dibuat c. peralihan hak karena penggabungan,
dibuat oleh Notaris Penggabungan yang perubahan pengendalian oleh Notaris peleburan atau pemisahan perseroan atau
dibuat oleh Notaris atas PT, tidak ada peralihan koperasi sesuai dengan ketentuan peraturan
kepemilikan atas aset perundang-undangan;
berupa tanah.
d. pembebanan Hak Tanggungan;
Perubahan data wajib Perubahan data wajib Tidak ada perubahan data Perubahan data wajib e. peralihan Hak Tanggungan;
didaftarkan untuk didaftarkan untuk didaftarkan untuk
menjamin kepastian menjamin kepastian menjamin kepastian
f. hapusnya Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan,
hukum hukum hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak
Tanggungan;
Dikenakan BPHTB PPH Dikenakan BPHTB PPH Tidak dikenakan BPHTB Dikenakan BPHTB PPH g. pembagian hak bersama;
Rancangan Rancangan Peleburan Rancangan pemisahan h. perubahan data pendaftaran tanah
Penggabungan dituangkan kedalam dituangkan ke dalam berdasarkan putusan pengadilan atau
dituangkan ke dalam akta peleburan yang akta pemisahan yang penetapan Ketua Pengadilan;
akta penggabungan dibuat oleh notaris dibuat oleh notaris i. perubahan nama akibat pemegang hak yang
yang dibuat oleh notaris
ganti nama;
j. perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah

37
 PERLUASAN AKSI KORPORASI

PERLUASAN AKSI KORPORASI MENURUT UU NO 40 TAHUN 2007 TENTANG PERSEROAN TERBATAS

UU No 40 Tahun 2007 tentang PT yang menggantikan UU No 1 Tahun 1995 tentang PT, telah mengalami perluasan pengaturan aksi korporasi di samping
1 penggabungan (merger) atau peleburan (konsolidasi) juga diatur mengenai pemisahan perusahaan

Pasal 1 angka 12 UU No 40 Tahun 2007, mendefinisikan Pemisahan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh Perseroan untuk memisahkan usaha yang
2 mengakibatkan seluruh aktiva dan pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada 2 Perseroan atau lebih atau sebagian aktiva dan pasiva Perseroan beralih
karena hukum kepada satu Perseroan atau lebih

Pemisahan murni mengakibatkan seluruh aktiva dan pasiva

Perseroan beralih karena hukum kepada 2 Perseroan lain
Murni atau lebih yang menerima peralihan dan Perseroan yang
PEMISAHAN

melakukan Pemisahan tersebut berakhir karena hukum

Tidak Murni Pemisahan tidak murni, pada dasarnya adalah pemecahan

Pemisahan tidak murni mengakibatkan sebagian aktiva dan
(Spin Off) perusahaan induk (Parent Company) menjadi entitas yang
pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada 1
terpisah dan mandiri, dengan tujuan untuk menghasilkan 2
Perseroan lain atau lebih yang menerima peralihan, dan
perusahaan yang dapat memusatkan usaha bisnis sesuai
Perseroan yang melakukan Pemisahan tetap ada
bidang keahlian masing-masing

38
PERLUASAN AKSI KORPORASI
PERLUASAN AKSI KORPORASI
BERDASARKAN UU 40/2007

PP 24/1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH

AKSI KORPORASI BERDASARKAN

UU 1/1995

39
 ALUR PROSES PEMISAHAN PERSEROAN
PERMOHONAN PENDAFTARAN PERALIHAN KARENA PEMISAHAN
Sebelum dilakukan penandatanganan akta pemisahan perseroan, bidang tanah
yang akan dialihkan harus clear and clean sebagai kepastian atas bidang tanah
yang akan dialihkan

DIREKSI ATAU KUASANYA

Kondisi Alas Hak
Syarat permohonan Peralihan
Hak Karena Pemisahan, apabila Hak Atas Tanah yang apabila Hak Atas Tanah sedang Apabila dimohon jenis hak
akan dialihkan hanya sebagian dijaminkan dengan dibebani hak
melampirkan :
maka untuk mengetahui luas dan tanggungan maka terlebih dahulu
atas tanah yang sesuai
batasnya terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari dengan bidang usahanya
1. Sertipikat Hak Atas Tanah dilakukan pemecahan atau pemegang hak tanggungan 1. perubahan hak; atau
2. Akta Pemisahan perseroan dari pemisahan atas nama perseroan 2. pelepasan hak dan
Notaris yang akan melakukan pemisahan ditindaklanjuti dengan
3. Pernyataan dari direksi perseroan apabila Hak Atas Tanah masih apabila Hak Atas Tanah dibebani permohonan
atau pengurus koperasi yang atas nama pihak lain maka hak tanggungan dan telah pemberian hak atas
menerima pemisahan bahwa terlebih dahulu dilakukan lunas/diterbitkan surat roya maka tanah.
pendaftaran peralihan hak terlebih dahulu didaftarkan
pemisahan tersebut telah
kepada perseroan yang akan penghapusan hak
dilaksanakan tidak dengan likuidasi melakukan pemisahan tanggungan/roya “terhadap Hak Atas Tanah
4. Anggaran dasar perseroan atau yang telah berakhir atau
apabila Hak Atas Tanah berupa bidang tanahnya belum
koperasi yang menerima
Hak Guna Usaha atau yang di terdaftar maka diproses
pemisahan yang telah disahkan dalam sertipikatnya dicatat AKTA
oleh pejabat yang berwenang PEMISAHAN melalui pemberian hak
bahwa hak tersebut hanya boleh
atas nama perseroan
5. Anggaran dasar dari masing- dipindahtangankan setelah
yang menerima
masing perseroan atau koperasi diperoleh izin peralihan maka
terlebih dahulu memperoleh izin
pemisahan berdasarkan
yang melakukan pemisahan akta pemisahan
peralihan hak dari pejabat yang akta pemisahan perseroan
menerbitkan keputusan, kecuali Didaftarkan Ke perseroan”
terhadap hak atas tanah yang
ditandatangani oleh Kantor Pertanahan
Pasal 113 Permen ATR/KBPN No. 16/2021
telah berakhir haknya Para Pihak

40
 CONTOH AKSI KORPORASI MERGER, KONSOLIDASI, AKUISISI

PT BNI SYARIAH
PENGGABUNGAN Ganti PT BANK SYARIAH
PT BANK SYARIAH Merger PT BANK BRISYARIAH
(MERGER) Nama INDONESIA (BSI)
MANDIRI

PT BANK BDN, PT BANK

PELEBURAN BUMIDAYA, PT BANK Melebur PT BANK MANDIRI
(KONSOLIDASI) EXIM, PT BAPINDO

PENGAMBILALIHAN PT PERUSAHAAN GAS

PT PERTAGAS Akuisisi
SAHAM (AKUISISI) NEGARA TBK

41
CONTOH AKSI KORPORASI SPIN OFF PADA BUMN

PERUSAHAAN INDUK
PERUSAHAAN SPIN OFF
(PARENT COMPANY)

PT GARUDA INDONESIA PT GARUDA MAINTENANCE FACILITY AERO ASIA

PT WASKITA KARYA PT WASKITA BETON PRECAST

PT WIJAYA KARYA PT WIKA GEDUNG

PT WIJAYA KARYA PT WIJAYA KARYA

PT PP PERSERO PT PP PROPERTI

PT BANK RAKYAT INDONESIA PT BANK BRI SYARIAH

42
 PENGATURAN PEMISAHAN
DALAM PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERUBAHAN PASAL

Pasal 94 Pasal 94
(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data (1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik
fisik dan atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan dan atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di
mencatatnya di dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini. dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini.
(2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa : (2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya; perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan hak karena pewarisan; b. peralihan hak karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; c. peralihan hak karena penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau
d. pembebanan Hak Tanggungan; koperasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
e. peralihan Hak Tanggungan; d. pembebanan Hak Tanggungan;
f. hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun e. peralihan Hak Tanggungan;
dan Hak Tanggungan; f. hapusnya Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan
g. pembagian hak bersama; Hak Tanggungan;
h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau g. pembagian hak bersama;
penetapan Ketua Pengadilan; h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama; Ketua Pengadilan;
j. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
(3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa : j. perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah.
a. pemecahan bidang tanah; (3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah; a. pemecahan bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah. b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

43
 PENGATURAN PEMISAHAN
DALAM PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERUBAHAN PASAL

Pasal 113 Bagian Keenam

(1) Permohonan pendaftaran peralihan suatu hak atas tanah, hak milik satuan rumah Peralihan Hak Karena Penggabungan, Peleburan atau Pemisahan
susun, atau hak pengelolaan karena adanya penggabungan atau peleburan perseroan Perseroan Atau Koperasi
atau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi diajukan oleh direksi perseroan
atau pengurus koperasi hasil penggabungan atau peleburan sesuai dengan ketentuan Pasal 113
dalam anggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut, dengan dilengkapi (1) Permohonan pendaftaran peralihan suatu Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah
dokumendokumen sebagai berikut : Susun, atau Hak Pengelolaan karena adanya penggabungan, peleburan, atau pemisahan
- sertipikat Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau hak perseroan atau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi diajukan oleh direksi perseroan
pengelolaan, atau, dalam hal hak atas tanah yang belum terdaftar, bukti atau pengurus koperasi hasil penggabungan, peleburan atau yang menerima pemisahan
pemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah sesuai dengan ketentuan dalam anggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut, dengan
Nomor 24Tahun 1997; dilengkapi dokumen-dokumen sebagai berikut:
- akta penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; a. sertipikat Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pengelolaan
- pernyataan dari direksi perseroan atau pengurus koperasi hasil penggabungan untuk tanah terdaftar;
atau peleburan bahwa penggabungan atau peleburan tersebut telah b. akta penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau koperasi;
dilaksanakan tidak dengan likuidasi; c. pernyataan dari direksi perseroan atau pengurus koperasi hasil penggabungan, peleburan
- anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan/peleburan yang atau yang menerima pemisahan bahwa penggabungan, peleburan, atau pemisahan
telah disahkan oleh pejabat yang berwenang; tersebut telah dilaksanakan tidak dengan likuidasi;
- anggaran dasar dari masing-masing perseroan/ koperasi yang d. anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan, peleburan, atau yang
bergabung/melebur. menerima pemisahan yang telah disahkan oleh pejabat yang berwenang;
(2) Pencatatan pendaftaran peralihan dalam daftar-daftar pendaftaran tanah dilakukan e. anggaran dasar dari masing-masing perseroan atau koperasi yang bergabung, melebur,
sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105. atau melakukan pemisahan.
(2) Pencatatan pendaftaran peralihan dalam daftar-daftar pendaftaran tanah dilakukan sesuai
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105

44
 PENGATURAN PEMISAHAN
DALAM PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERUBAHAN PASAL

Pasal 121 Pasal 121
(1) Permohonan pendaftaran peralihan Hak Tanggungan diajukan oleh kreditor baru (1) Permohonan pendaftaran peralihan Hak Tanggungan diajukan oleh kreditor baru sebagai
sebagai pemegang Hak Tanggungan yang baru dengan menyampaikan : pemegang Hak Tanggungan yang baru dengan menyampaikan :
a. sertipikat Hak Tanggungan; a. sertipikat Hak Tanggungan;
b. surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan b. surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan berupa:
berupa: 1) akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie tersebut;
1) akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie tersebut; 2) akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi tersebut;
2) akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi 3) bukti pewarisan, atau
tersebut; 4) bukti penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau koperasi sesuai
3) bukti pewarisan, atau dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
4) bukti penggabungan/peleburan perseroan atau koperasi; c. identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran tersebut
c. identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran diajukan oleh pihak lain.
tersebut diajukan oleh pihak lain. (2) Apabila sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan disimpan oleh pemegang Hak
(2) Apabila sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan disimpan oleh Tanggungan, sertipikat tersebut juga dilampirkan pada permohonan sebagaimana dimaksud
pemegang Hak Tanggungan, sertipikat tersebut juga dilampirkan pada permohonan pada ayat (1).
sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (3) Pendaftaran peralihan Hak Tanggungan dilakukan dengan mencatat peralihan tersebut dalam
(3) Pendaftaran peralihan Hak Tanggungan dilakukan dengan mencatat peralihan tersebut buku tanah dan sertipikat Hak Tanggungan, pada halaman perubahan yang telah disediakan
dalam buku tanah dan sertipikat Hak Tanggungan, pada halaman perubahan yang telah dan dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap
disediakan dan dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang dinas Kantor Pertanahan, dan dalam buku tanah hak yang dibebani serta, apabila sertipikat hak
ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan, dan dalam buku tanah hak yang dibebani yang dibebani tersebut dilampirkan, pada sertipikat tersebut.
serta, apabila sertipikat hak yang dibebani tersebut dilampirkan, pada sertipikat
tersebut.

45
 PEMBARUAN LAYANAN PENGECEKAN DAN SKPT ELEKTRONIK

PELIMPAHAN KEWENANGAN
PENGESAHAN PRODUK LAYANAN SKPT ELEKTRONIK
PENGECEKAN ELEKTRONIK

▪ Kewenangan Pengesahan Produk kepada ▪ Dapat dimohon oleh perorangan,

badan hukum, KPNL dan pihak
korsub/staf yang ditunjuk tidak melihat ▪ Dapat dimohon oleh PPAT dan yang berkepentingan lainnya
volume layanan Pemegang Hak Atas Tanah ▪ Penambahan Menu Lelang sesuai
▪ Kakantah dapat melimpahkan kewenangan ▪ Pengecekan diajukan PPAT PMK No. 213/PMK.06/2020)
merupakan bagian kewajiban PPAT ▪ Dapat diajukan melalui aplikasi
kepada satu atau lebih koordinator subtansi sebelum membuat akta online maupun loket Kantah
atau pejabat fungsional ▪ Dapat diajukan melalui mitra ▪ Produk layanan data yang sudah
maupun loket kantor pertanahan valid
▪ Produk layanan data yang sudah ▪ Layanan tetap dapat dilakukan
valid terhadap HAT yang telah hapus,
Kepala Kantor Pertanahan ▪ Layanan tidak dapat dlakukan jangka waktu sudah berakhir,
terhadap HAT yang telah hapus, dibatalkan atau dilepaskan haknya
jangka waktu sudah berakhir, ▪ Kemudahan Syarat:
dibatalkan atau dilepaskan haknya ▪ Input Data Sesuai Sertipikat,
▪ Hasil layanan pengecekan berlaku ▪ Input Validasi Sertipikat
selama 7 hari kalender (NIB/SU/No. Seri)
▪ Kemudahan Syarat: ▪ Tidak perlu unggah
▪ Tidak perlu unggah identitas identitas/bukti hubungan
▪ Input Data Sesuai Sertipikat, hukum
▪ Input Validasi Sertipikat ▪ Tidak perlu unggah Sertipikat
(NIB/SU/No. Seri),
▪ Unggah Hasil Pindai Sertipikat
Kepala Seksi PHP Koordinator Pejabat
Substansi Fungsional
46
 PENGECEKAN SERTIPIKAT

PPAT Menolak Membuat Akta:

Pasal 39 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997:

a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang
bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
Penjelasan:
PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan, dengan antara lain
mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan;
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya;

Kewajiban Pengecekan oleh PPAT Jangka Waktu Produk Layanan Pengecekan

Layanan pengecekan yang diajukan oleh PPAT merupakan
Pasal 11 ayat (3) Permen ATR/KBPN No. 19 Tahun 2020:
bagian dari kewajiban PPAT sebelum membuat Akta
Dalam hal layanan informasi pertanahan berupa pengecekan
(Pemindahan dan Pembebanan)
Sertipikat maka:
Pasal 97 ayat (1) Permen ATR/KBPN No. 16 Tahun 2021: a. hasil Layanan Pengecekan Sertipikat berlaku selama 7
“Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan (tujuh) hari kalender; dan
atau pembebanan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan b. apabila terdapat perubahan informasi pertanahan di
Rumah Susun, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib: pangkalan data dalam tenggang waktu 7 (tujuh) hari sejak
a. memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada hasil Layanan Pengecekan Sertipikat diterbitkan, dan hasil
Sertipikat dengan data elektronik pada pangkalan data Layanan Pengecekan Sertipikat sebelumnya tidak berlaku
melalui layanan informasi pertanahan elektronik; dan maka Kepala Kantor Pertanahan menyampaikan
b. memastikan dan yakin objek fisik bidang tanah yang akan perubahan informasi pertanahan kepada Pemohon.
dialihkan dan/atau dibebani hak tidak dalam sengketa”

47
 FLOW LAYANAN
PENGECEKAN SERTIPIKAT

PEJABAT PENANDATANGANAN/
APLIKASI LAYANAN ELEKTRONIK PELAKSANA BPN
KORSUB

Menerima Email SPS PNBP Melakukan PEMERIKSAAN DATA

Pendaftaran PEJABAT
Pembayaran FISIK DAN YURIDIS
STRUKTURAL TTE
(passphrase)

1. Pembuatan berkas PERSYARATAN DOKUMEN

2. Input dokumen hak DAPAT DI TTE
PERBAIKAN DOKUMEN 1. Dokumen Hak
▪ Nomor hak lengkap FILE PDF TIDAK SESUAI/ Tervalidasi
▪ NIB/SU/SERI TIDAK TERBACA 2. Bidang Tanah
▪ Scan Sertipikat asli Terpetakan PENANDATANGANAN
(Pengecekan) 3. Bidang tanah HASIL PRODUK
3. Surat permohonan tervalidasi
INFORMASI
4. Surat kuasa
5. Input identitas pemohon
beserta dokumen pdf.
6. Surat Pernyataan PEMBATALAN PERMOHONAN
(disesuaikan syarat BILAMANA PERSYARATAN DOKUMEN
Pengecekan/SKPT) TIDAK TERPENUHI

48
 HASIL PRODUK LAYANAN
PENGECEKAN SERTIPIKAT/SKPT SECARA ELEKTRONIK

PENGECEKAN ELEKTRONIK

SKPT ELEKTRONIK

49
 PERALIHAN HAK ATAS TANAH PPAT wajib menyampaikan akta selambat-lambatnya 7 hari kerja
sejak tanggal ditandatangani kepada Kantor Pertanahan
BERDASARKAN PP NOMOR 18 TAHUN 2021
PERSYARATAN JUAL BELI
MENJADI PerkaBPN Nomor 1 Tahun 2010

1. Formulir permohonan
SEMULA Pasal 92 ayat (1) 2. Fotocopy identitas pemohon, para pihak (KTP, KK)
Dalam hal Tanah merupakan objek 3. Surat Kuasa apabila dikuasakan
perkara pengadilan, objek penetapan 4. Fotocopy Akta Pendirian dan Pengesahan Badan
status quo oleh hakim yang memeriksa Hukum, bagi badan hukum
perkara atau objek sita pengadilan, 5. Sertipikat asli
Pasal 45 ayat (1) huruf e kepala Kantor Pertanahan MENOLAK
untuk melakukan pendaftaran peralihan
6.
7.
Akta Jual Beli dari PPAT
Izin Pemindahan Hak apabila di dalam
PP Nomor 24 Tahun 1997 atau pembebanan hak sertipikat/keputusannya dicantumkan harus
mendapat izin pejabat berwenang
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk 9. Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan
melakukan pendaftaran peralihan atau 10. bukti perpajakan yang telah divalidasi
pembebanan hak, jika tidak dipenuhinya Pasal 92 ayat (2) 11. Surat Pernyataan Objek masih dalam perkara
salah satu syarat diantaranya tanah yang (Permen 16 Tahun 2021)
bersangkutan merupakan obyek sengketa Setelah jangka waktu catatan objek
di Pengadilan perkara/objek penetapan status quo
Surat Pernyataan yang memuat:
hapus dan tidak diikuti penetapan
sita jaminan maka pendaftaran ▪ Identitas pihak yang mengalihkan dan menerima
peralihan atau pembebanan hak peralihan hak
DAPAT DILAKSANAKAN
▪ Para pihak mengetahui bahwa objek tanah yang
akan dialihkan masih dalam perkara
▪ Para pihak akan tunduk kepada putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
Pasal 103 huruf c hukum tetap dengan segala keuntungan/
Ketentuan Pasal 45 ayat (1) huruf e kerugian/beban yang didapat atas putusan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 pengadilan dimaksud.
Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah dicabut dan dinyatakan tidak
berlaku

50
 PERUBAHAN HAK WNI merupakan subjek hak yang dapat mempunyai Hak Milik,
dikecualikan untuk daerah yang mempunyai kebijakan kearifan lokal
PERMEN ATR/KBPN NOMOR 18 TAHUN 2021 seperti Provinsi Daerah Istimewa Yograkarta

Pemberian Hak Secara Umum SYARAT PERMOHONAN

PERUBAHAN MENJADI HAK MILIK
a. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan kuasanya serta surat
a. Pemberian Hak Milik untuk rumah tinggal, rumah kuasa apabila dikuasakan;
toko dan rumah kantor; b. fotokopi surat kematian dan surat keterangan ahli waris dalam hal
b. Pemberian Hak Milik untuk rumah tinggal yang pemegang hak/bekas pemegang hak meninggal dunia;
c. Sertipikat HGB atau Hak Pakai yang bersangkutan;
telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah; d. fotokopi SPPT PBB tahun berjalan atau terakhir;
c. Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna e. bukti SSB BPHTB Waris apabila diajukan oleh ahli waris;
Bangunan atau Hak Pakai, Hak Guna Bangunan f. izin mendirikan bangunan/persetujuan bangunan gedung atau surat
keterangan dari kepala desa/lurah atau izin/keterangan yang sejenis;
menjadi Hak Pakai atau Hak Pakai menjadi Hak g. surat pernyataan dari pemohon bahwa di atas tanah yang dimohon telah
Guna Bangunan; didirikan bangunan untuk rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor
d. Perubahan Hak Guna Usaha menjadi Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai. SUBJEK
dan OBJEK
“Dalam melaksanakan kegiatan tersebut harus ❑ HGB, Hak Pakai atau Tanah Negara bekas HGB atau Hak Pakai yang
mencantumkan keputusan pemberian hak dipunyai oleh WNI yang dipergunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal,
rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan Hak Milik.
secara umum” ❑ HGB atau Hak Pakai diatas tanah HPL yang dipunyai oleh WNI yang
diperuntukkan untuk rumah tinggal dapat diberikan Hak Milik.
❑ Apabila pemegang hak/bekas pemegang hak meninggal dunia, pemberian
Hak Milik dapat diberikan sekaligus dengan perubahan nama kepada ahli
waris.
❑ Pemberian hak milik kepada ahli waris dilakukan dengan tetap
memperhatikan ketentuan yang berlaku terkait perpajakan

51
 LAYANAN PERUBAHAN HGB/HP MENJADI HM UNTUK RUMAH TINGGAL, RUKO DAN RUKAN
Pasal 149 s.d. Pasal 153 Permen ATR/KBPN No. 18 Tahun 2021

PEMOHON LOKET PELAYANAN BACK OFFICE

Pemohon menyiapkan dokumen

kelengkapan permohonan 1. PEMERIKSAAN DOKUMEN PERMOHONAN
▪ memeriksa dan meneliti kelengkapan
dan kebenaran Data Fisik dan Data
Yuridis berkas permohonan
▪ dalam hal masih terdapat
Petugas ketidaksesuaian Data Fisik dan Data
Syarat permohonan:
memeriksa Yuridis maka diberitahukan kepada
1. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon
berkas Pemohon
dan kuasanya serta surat kuasa apabila dalam hal terdapat perubahan kondisi
permohonan ▪
dikuasakan; di lapangan baik fisik maupun tata
2. surat kematian dan surat keterangan ahli waris batasnya maka dapat dilakukan
dalam hal pemegang hak/bekas pemegang pengukuran ulang dan/atau penataan
hak meninggal dunia; batas
3. Sertipikat HGB atau HP yang bersangkutan; STTD + SPS
4. bukti Surat Setoran BPHTB Waris, dalam hal
permohonan diajukan oleh ahli waris; 2. PENDAFTARAN PERUBAHAN HAK
5. IMB/PBG atau surat keterangan dari kepala
desa/lurah atau izin/keterangan yang sejenis; Notif SPS ▪ mendaftar Hak Milik atas tanah bekas
Pemohon Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
telah
6. surat pernyataan dari Pemohon yang Melakukan
dibayar dengan mencatatnya dalam buku
menyatakan bahwa di atas tanah yang Pembayaran
tanah, sertipikat, dan daftar umum
dimohon telah didirikan bangunan untuk lainnya
rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor ▪ mencantumkan keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Secara Umum sebagai
dasar pemberian haknya
▪ Dalam hal pemegang hak atau bekas
pemegang hak meninggal dunia maka
sertipikat langsung didaftarkan atas
nama ahli waris
Sertipikat HM
hasil perubahan hak
52
 PENCATATAN PPJB DAN PERJANJIAN SEWA
PP NOMOR 18 TAHUN 2021 jo. PERMEN ATR/KBPN NOMOR 16 TAHUN 2021

PENCATATAN PPJB
ATAU PERJANJIAN Persyaratan Penghapusan
SEWA ATAS TANAH

1. menyampaikan salinan akta Penghapusan dilakukan setelah

▪ Pihak yang berkepentingan perjanjian pengikatan jual beli atau permohonan penghapusan catatan oleh
dapat mengajukan perjanjian sewa atas tanah dan pemohon pencatatan dan dilakukan
permohonan pencatatan identitas para pihak ke Kantor pada daftar umum dan/atau Sertipikat
perjanjian pengikatan jual Pertanahan; dan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas
beli atau perjanjian sewa 2. membawa asli Sertipikat Hak Atas Satuan Rumah Susun
atas Tanah terdaftar ke Tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Kantor Pertanahan; Rumah Susun yang bersangkutan
▪ Pencatatan dilakukan pada untuk dicatat.
daftar umum dan/atau
Dalam hal terdapat catatan mengenai perjanjian
sertipikat Hak Atas Tanah. pengikatan jual beli maka Hak Atas Tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun tidak dapat dilakukan
peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum
dalam perjanjian.

53
 LAYANAN PENCATATAN PPJB/PERJANJIAN SEWA
Pasal 127B Permen ATR/KBPN No. 16 Tahun 2021

PEMOHON LOKET PELAYANAN BACK OFFICE

Pemohon menyiapkan dokumen

kelengkapan permohonan ▪ memeriksa kelengkapan berkas
permohonan
▪ mencatat pada Sertipikat HAT
atau HMSRS mengenai PPJB
Petugas
atau Perjanjian Sewa
Syarat permohonan:
memeriksa
1. identitas Para Pihak, dan identitas berkas
kuasanya serta surat kuasa permohonan
apabila dikuasakan; Pencatatan dilakukan pada halaman
2. salinan akta perjanjian sebab perubahan dengan kalimat:
pengikatan jual beli atau “HAT/HM SRS ini merupakan objek
perjanjian sewa atas tanah STTD + SPS (PPJB/Perjanjian Sewa) antara
3. asli Sertipikat Hak Atas Tanah atau Pemegang Hak dengan …. sesuai
Hak Milik Atas Satuan Rumah dengan (Akta Perjanjian Jual
Susun yang bersangkutan untuk Beli/Perjanjian Sewa) Nomor ….
dicatat Notif SPS
tanggal … yang dibuat oleh ….,
Pemohon Notaris di ….”
telah
Melakukan
dibayar
Pembayaran

Catatan dihapus setelah

permohonan penghapusan catatan,
dengan kalimat:
“Pencatatan HAT/HM SRS ini sebagai
objek (PPJB dengan Akta Perjanjian
Jual Beli/Perjanjian Sewa dengan
Akta Perjanjian Sewa) Nomor ….
Sertipikat HAT/HM SRS yang terdapat tanggal … yang dibuat oleh ….,
catatan PPJB atau Perjanjian Sewa Notaris di …., hapus”

54
 PERPANJANGAN DAN PEMBARUAN HAK
TERHADAP OBJEK YANG DIBEBANI HAK TANGGUNGAN

Pasal 18
Hapusnya Hak Tanggungan
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
Perpanjangan/pembaruan
b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
hak atas tanah dapat
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
dimohon oleh Kreditur
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
sepanjang dicantumkan
dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungannya
Pasal 11 ayat (2) bahwa Kreditur diberikan
kewenangan untuk
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dapat dicantumkan janji-janji, antara lain mengurus perpanjangan
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek hak atas tanah yang
Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi dibebani Hak Tanggungan
hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi atau tersebut
dilanggarnya ketentuan undang-undang;

Penjelasan:

Dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk atas biaya pemberi Hak
Tanggungan mengurus perpanjangan hak atas tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan untuk mencegah
hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah, dan melakukan pekerjaan lain yang diperlukan untuk
menjaga agar obyek Hak Tanggungan tidak berkurang nilainya yang akan mengakibatkan berkurangnya harga penjualan
sehingga tidak cukup untuk melunasi utang yang dijamin.

55
Click to edit Master title style DIREKTORAT JENDERAL
TERIMA PENETAPAN HAK DAN PENDAFTARAN TANAH
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
KASIH BADAN PERTANAHAN NASIONAL

#ATRBPN Melayani, Profesional, Terpercaya

56