Analisis Pasar Poperti

PLP1
 Proses Pengembangan Properti

STUDI KELAYAKAN PERENCANAAN DAN ANALISIS PEMBIAYAAN

TAHAPAN GAGASAN KONTRUKSI PEMASARAN
DAN PERSIAPAN PROYEK PERANCANGAN DAN KONTRAK

Kegiatan - Viability analysis -Lokasi dan - Pembebasan tanah - Analisis investasi (cash - Mengkoordinasi - Mempersiapkan
- Marketability lingkungan - Perancangan (desain flow) pemenang manajemen
analysis (viability analysis) - Dokumen tender - Penyertaan modal tender properti
- Financial analysis Analisis pasar - Proses tender - Peminjaman modal - Menandatan - Menyusun
- Investasi dan keuangan - Menghubungi kontraktor ke bank/lembaga gani kontrak- rencana dan
- Sistem pengelolaan utama keuangan kontrak strategi
- Proses perijinan - Penilaian (valuation) - Site management pemasaran
- tanah - Penunjukan - Disbursement - Menunjuk agen properti
- bangunan kontraktor utama - Menghubungi calon
- Persiapan pembebasan dan sub kontraktor penyewa/pemakai/pembeli
tanah - Melakukan
- Menghubungi pemda/ tatakota kerjasama
- Menghubungi arsitek dengan bank
- Perjanjian jual beli /
sewa
- Mengadakan promosi

Profesi terkait - The real estate - The real estate - Arsitek - The real estate - Consultant - Property management
consultant consultant - Technical consultant consultant manager - Property agent
-Property - Ahli hukum perjanjian - Quantity surveyor - Arsitek (supervision) - Pembeli / penyewa
agent - Notaris - Bank / LKBB - Arsitek
(brokerage) - Lembaga keuangan - Kontraktor - Property
- Notaris agent
(brokerage)
- Bank
 PROSES PENGEMBANGAN PROPERTI

dalam Konteks “ Analisis Pasar”

abort selll develop

Formalized
Sketch plans development
Developer plans
Client Market study Synchronized
Goals and development
Objective Development plans
Consultant program

Pro Forma Cash Flow

analysis

Environmental impact statement

PHASE 1 PHASE 2 PHASE 3 PHASE 4

 Model Konsep Proses Analisis Pasar dan
Analisis Kemampuan Pasar Properti

MARKET (MACROMARKET) ANALYSIS

1. Menjabarkan dampak tren pasar pada tingkat nasional dan internasional,

kebijakan moneter dan fiskal terhdap perkembangan properti
2. Menseleksi target pasar
3. Menggambar area pasar dan pasar sasaran untuk jenis properti yang dikembangkan
4. Menampilkan analisis supply dan demand untuk:
a. Data-data statistik perkotaan
b. Area pasar yang terpilih
c. Lingkungan dan fasilitas yang terpilih
5. Proyeksi rencana penjualan/penyewaan, harga, & kebutuhan ruang

MARKETABILITY (MICROMARKET) ANALYSIS

6. Analisis Lingkungan
7. Analisis Tapak
8. Strategi awal manajemen dan penjualan
9. Survei pesaing
10. Perkiraan daya serap pasar, pendapatan, dan
tingkat hunian.

11. Alternatif perkiraan pengembalian terhadap siklus proyeksi kepemilikan

Input Data untuk analisis risiko - pengembalian

 Pengertian Studi Pasar
• Jenis analisis pasar yang bersifat “makro”
• Menentukan supply dan demand yang mengamati
hal-hal sebagai berikut:
– Proyeksi analisis tingkat harga sewa
– Probabilitas rata-rata daya serap
– Tingkat hunian
– Potensi perubahan nilai properti terhadap siklus
bangunan dan kepemilikan serta perubahan
fungsi.
 Lingkup dan Kedalaman
Analisis Pasar
• Tergantung dari apakah suatu lahan/properti sudah dibangun
atau belum dibangun

• Ada perbedaan antara Analisis Pasar yang dibuat pada tahap

awal sebelum negosiasi dengan penjual dilakukan dan Analisis
Pasar dan Kemampuan Analisis Pasar yang dilakukan secara
terperinci setelah kesepakatan dengan penjual tercapai dan
kontrak penjualan telah ditandatangani.

• Tidak semua situasi memerlukan Analisis Pasar yang detail. Hal

ini tergantung pada tersedianya data, ukuran, dan jenis
keputusan yang hendak dibuat. Tetapi kerangka analisis dan
area analisis tetap sama seperti yang sudah diungkapkan
sebelumnya.
 Steps : Analisis Properti yang BELUM dikembangkan
Analyze the Government-Approved
uses now and in the Future
Residential
No Market Potential
Check the availability of both Short- Market
and long term financing Potential
Commercial Study Market potential

Determine Possible Alternatives

Go on to Financial Analysis
Industrial

Financial Analysis

Rural-
Recreational Prepared Development Plan

Estimate [Link] Estimate Income & Expenses

Select Best Financing Package

Investment Analysis Appraisal Analysis

Final Decision YES / NO

Steps : Analisis Properti yang SUDAH dikembangkan
Determine if Financing is available for the acquitition of this parcel

ANALYZE NATIONAL TRENDS

ANALYZE REGIONAL TRENDS

ANALYZE LOCAL TRENDS

ANALYZE NEIGHBORHOOD TRENDS

ANALYZE THE INDIVIDUAL TRENDS

INVESTMENT APPRAISAL
ANALYSIS ANALYSIS

INVESTMENT
ANALYSIS
 Penerapan Analisis Pasar
Analisis Pasar Properti umumnya diterapkan pada 3 jenis situasi,
Sebagai berikut:

1. Lahan yang mencari pengguna yang tepat

2. Pengguna yang mencari lahan yang tepat
3. Investor yang mencari lahan dan pengguna yang
tepat yang dapat memenuhi tujuan, sasaran, dan
pengembalian investasi
 1. Lahan yang mencari pengguna yang tepat
Preliminary rejection Preliminary financial Decision matrix,
Use Location Profile Of majority of impact of acceptable scoring system, or
alternatives alternatives game plans applied to
final selection

Profil Attributes Preliminary Financial Impact User Trade-Off Selection

• Linkages Screening Forecast : Values : of
1. To markets Of alternatives Revenue • Capital Most
2. To Employees with Use • Sales Revenue efficiency vs. Probable
3. To supplies Profile Criteria : • Operating Cost employee Sites
4. To ancillary • Qualitative Criteria • Labor Cost security
services • Quantitative Criteria • Management Cost • Marketing edge vs.
• Legal-political (non – financial) • Net Income raw material sources
limitations • Subjective • Less : • Community
1. On use preferences Debt service obligations vs.
Taxes
2. On site ---------------------- company efficiency
3. On Investors Net Capital Exposure • Location capital
• Site Functions Capital Investment vs. future advertising
and size • Net Land Investment expense
• Neighborhood and • Net Tenant • Current
community Improvements business
requirement • Relocation cost practice vs.
• Less :
• Improvement Government grant long-term changes
functions and size Subsidized loan in technique.
• Environment impact New Capital • Etc.
of activities --------------------------
Net Cash Return

Definition of Site Acceptable Physical Financially Viable Ranking of

Alternatives for
Search Parameters Sites And Workable Sites
Acquisition
 2. Pengguna yang mencari lahan yang tepat
Alternatives revenue Consumer profiles,
price range, and Preliminary After-tax Cash
Justified capital
budgets product description environmental, Flows,
And sources and political, and financial
Physical profile fiscal constraints
Application financing ratios, and
structures qualitative test

Market Attributes : Infrastructures Investment

Physical Attributes : Solvency Tests :
• General Tests : Tests :
• Physical Justified private
market • Fiscal Impact • Investor
• Legal Capital
pattern • Public Limitation
• Linkage - Requirement
• Micro markets service and
• Environment capital investment
• Collective capacity objectives
+ Public capital
consumer • Environmenta • Acceptable
subsidy
expections l tolerance risk
= Net private capital
• Future • Public sensitivity
exposure
market priorities and parameters
potential subsidy

Most
Probable
Use of Site

Building Envelope and Workable Alternatives Possible Alternatives Financially Solvent

Orientation of technical Uses Use Scenarios Most Fitting Use
Alternatives
3. Investor yang mencari lahan dan pengguna yang tepat yang dapat
memenuhi tujuan, sasaran, dan pengembalian investasi
Profile Attributes :
• Legal Constraints on acceptable investment - Tax law constraints on acceptable investments
• Estate planning objectives - Diversification requirement
• Passive/active management - Regular income/capital appreciation
• Safety of principal/ potential yield on investment

Property Type : Property Productivity Phase : Form of Ownership :

• Degree of Political risk • Raw land speculation to anticipate • Sole ownership in fee
• Degree of political exposure future need • Joint venture interest
1. Zoning & building control • Packaging of master plan, • Mortgage lender with contingent
2. Potential government susidized competition government approvas, and market participation
3. Dependance on subsized demand research to create feasible • Limited partnership interest
• Channeld demand : development of raw land • Subchapter’s corporation
1. Locked-in rent roll 2. Degree of Monopoly • Subdivision and installation of • Controlled corporate shell
3. Degree of reciprocity 4. Edge from market research Infrastructure critical to master plan • Real Estate trust interest
• Management intensiveness for sale of parcels • Minority position in commingled
1. Types of management 2. Dependency on unique talents • Subdivision into lots and fund
• Financial parameters : construction of building or ren or sale • Minority interest in publicly
1. Cost of acquitition 2. Source of capital • Ownership and management of held corporation
3. Revenue forecast 4 . Expense forecast established buildings sites and rental
5. Resale price forecast 6. Income tax forecast structure by acquisition
7. measures of risk 8. measures of yield • Purchase of security interests in a
portfolio of going properties

Investment search and negotiation Solvency Test Comparisons of Site Default ratio Payback ratios Tax
crossover points and other risk tests
limits Matched to Use

Acceptable risk investment Investment Test Comparisons of Site After-tax cash flow and appreciation
Matched to Use With various mesures of yield

Best investment ranked by Most Probable Real Estate

probable yield Investment Selection
 Jenis Produk Properti
• Tanah & Bangunan milik
NON Pemerintah
KOMERSIAL • Fasos & Fasum

KOMERSIAL
• Perumahan
• Apartemen
• Perkantoran
• Tempat rekreasi
• Hotel
• Pusat Perbelanjaan
• Kawasan Industri
• Perkebunan / Peternakan
Apa yang membedakan Produk Properti dengan Produk lainnya?

• Tidak bergerak, diproduksi dalam berbagai macam gaya atau style,

tiap lokasi memiliki ciri dan keunikan tersendiri.

• Supply produk sangat dibatasi oleh ketersediaan lahan dan peraturan

pemerintah mengenai perijinan membangun dan tata guna lahan

• Data Pasar produk tidak menentu menyebabkan developer atau

pengembang harus bekerja keras untuk mengetahui pasar yang akan
dituju dengan melihat siklus ekonomi dan konstruksi pada wilayah
setempat.

• Produk yang ditawarkan pada umumnya disesuaikan dengan

permintaan pasar.
 Faktor-faktor yang mempengaruhi Supply

• Adanya lahan dan harga lahan yang kompetitif;

• Adanya proyek yang kompetitif;
• Penghancuran bangunan-bangunan tua;
• Pembangunan bangunan-bangunan baru;
• Rencana proyek-proyek yang kompetitif;
• Biaya bangunan;
• Tersedianya dana.
 Faktor-faktor yang mempengaruhi Demand

• Data kependudukan (demografi);

• Volume penjualan / sewa;
• Tingkat kekosongan (vacancy rate);
• Tingkat hunian (occupancy rate);
• Tingkat pengembalian (IRR, NPV);
• Pilihan konsumen;
• Harga produk.
Manfaat Analisis Pasar Properti
Pengembang

Perencana Fisik

Penilai properti

Pengelola properti
Kontribusi
Hasil
Analisis Divisi pemasaran

Penyantun Dana

Dinas Tata Kota

Analis Keuangan
 Tujuh Pertanyaan Dasar

1. Berapa besar permintaan pasar di masa yang akan datang?

2. Berapa besar pangsa pasar jenis produk properti yang akan
dikembangkan?
3. Siapa yang akan membeli atau menyewa properti tersebut?
4. Pada tingkat harga jual atau harga sewa berapa produk tersebut
dapat diserap pasar (market absorption)?
5. Dalam waktu berapa lama produk tersebut dapat terjual
6. Jenis produk properti seperti apa yang dapat dikembangkan dan
yang diminati pasar
7. Apa yang harus dilakukan agar properti yang akan dikembangkan
dapat lebih kompetitif dengan properti lain.
Mengumpulkan Data yang Relevan

1. Atribut Fisik, seperti seperti ukuran, bentuk, tanah, geologi. Lereng, air,
flora dan fauna, dan lain-lain.
2. Atribut hukum-politik yang mempengaruhi penggunaan dan tingkat
pengambilan keputusan dalam sektor swasta, termasuk kontrol
penggunaan lahan federal, negara bagian, kabupaten, dan swasta yang
relevan dengan paket tersebut.
2. Atribut keterkaitan - hubungan yang mengikat situs ke sistem seperti
jalan dan selokan atau kegiatan periferal dan perusahaan yang dapat
menghasilkan permintaan untuk paket
3. Atribut dinamis yang berkaitan dengan bagaimana orang
memandang situs seperti bergengsi, berbahaya, menarik, menyenangkan,
indah, dll.
4. Atribut lingkungan yang berkaitan dengan dampak di luar lokasi
dari properti subjek, seperti limpasan air badai atau perusak pandangan.
Analisis & alat analisis

Jenis Analisis : Alat Analisis :

• Potensi Lahan SWOT

• Kondisi Ekonomi Time Series
Makro
• Supply & Demand SPSS, Regresi

• Kompetitor SPSS, Regresi

• Product Mix Benchmarked
• Nilai lahan Highest & Best
Use Studies
• Kelayakan Investasi Discounted Cash
Flow
 Metodologi riset / studi
• Teknik Pengumpulan Data
1. Data Primer: kuesioner, wawancara, focus group
2. Data sekunder: BPS, Maas Media, dan instansi terkait
• Teknik Analisis
1. Melihat tren pasar, gunakan SPSS (time series) atau excel
[Link] adanya korelasi, gunakan simple and multiple regression
analysis
3. Melihat tingkat pengembalian, gunakan Discounted Cash Flow
(Marketability Analysis)
• Teknik Penyajian Data
1. Deskriptif
[Link] data dengan grafik (bar chart, pie chart, dan linear
graph)
3. Pemetaan (mapping)
 Jenis-jenis Analisis Pasar Properti

• Analisis Pasar Perumahan

• Analisis Ritel
• Analisis Perkantoran Sewa
• Analisis Kawasan Industri
Sumber Literatur:
1. Property Development, John McMahon
2. Real Estate Market Analysis and Techniques & Applications, Neil Carn,
Joseph Rabianski, Ronald Racster, Maury Seldin
3. Real Estate Investment Strategy Analaysis Decisions, Phyrr, Cooper,
Wofford, Kapplin, Lappides
4. Market Analysis for Real Estate, Stephen F Fanning, MAI
5. How to conduct & analyze, Real Estate Market & Feasibility Studies, G.
Vincent Barrett, John P. Blair.
TINGKATAN ANALISIS PASAR

Tingkatan Hasil studi Pengguna Contoh

Tapak tidak Makro untuk mengetahui Pemerintah, Permi ntaan terha dap
khusus kondisi pasar secara umum Developer, pusat perbelanjaa n di
Jakart a
Investor
Tapak khusus Mikro untuk kepentingan Developer, Permintaan terhadap
rencana proyek apakah masih Investor pusat perbelanjaan di
memungkinkan untuk atas rencana proyek di
dikembangkan (daya serap, Jl. Rasuna Said Jakarta
harga, target pasar)

KASUS YANG SERING DIHADAPI

Kasus Karakteristik Hasil Contoh
Tapak mencari properti Lahan sudah ada, properti Memilih produk Mega Kuningan lot 4 :
apa sebaiknya property terbaik Hotel bintang 5
dikembangkan ?
Properti mencari tapak Sudah memiliki rencana Memilih lokasi terbaik Hotel bintang 4 : Jl. M.T.
properti, lokasi tapak yang Haryono Jakarta
sesuai dimana ?
Properti eksisting Evaluasi property eksisting Reposisi, upgrade Mal Ambasador : General
dgn pasar (produk, harga), menjadi specialty
merubah produk shopping center
 TINGKATAN DALAM ANALISIS PASAR :
INFERRED & FUNDAMENTAL ANALYSIS

INFERRED ANALYSIS (Analisis yang

Disimpulkan)
– Sering disebut juga sebagai Trend Analysis.
– Serupa dengan technical analysis yang sering
dipakai oleh analis pasar modal.
– Menggunakan data-data historis (masa
sebelumnya) untuk melakukan estimasi ke depan,
dalam hal harga, nilai, tingkat hunian, dan lain
sebagainya.
– Tidak subject-spesific.
TINGKATAN DALAM ANALISIS PASAR (Lanjutan)

FUNDAMENTAL ANALYSIS
– Lebih mendalam dibandingkan dengan inferred
analysis.
– Mempertimbangkan data-data mikro yang
berhubungan dengan [pasar] objek penilaian untuk
menggambarkan pasar/kemungkinan pengembangan
di masa yang akan datang.
– Fundamental analysis dalam properti didasarkan pada
pemahaman bahwa nilai properti terkait erat dengan
pelayanan, jenis properti, pasar di mana properti
tersebut berada.
– Berfokus pada objek yang distudi.
INFERRED VS FUNDAMENTAL ANALYSIS
Contoh :
• Melakukan estimasi tingkat hunian sebuah
gedung perkantoran.
• Pada pasar yang stabil dan gedung perkantoran
yang menjadi objek penilaian merupakan gedung
perkantoran berlokasi prime dengan bangunan
modern, maka inferred analysis dapat dipakai
untuk melakukan estimasi tersebut.
 INFERRED VS FUNDAMENTAL ANALYSIS

Pada inferred analysis, estimasi tingkat

hunian gedung perkantoran. objek penilaian
mengikuti trend historis dari gedung
perkantoran lainnya yang sejenis, yaitu
misalnya : sejak 3 tahun yang lalu adalah
80%, 80% dan 90%, maka diperkirakan
tingkat hunian sebuah gedung perkantoran
objek penilaian akan mencapai 95% dan
100% pada tahun-tahun selanjutnya.
 INFERRED VS FUNDAMENTAL ANALYSIS

Namun apabila terdapat indikasi bahwa

peningkatan jumlah perusahaan/karyawan tidak
setinggi saat ini dan terdapat gedung-gedung
perkantoran baru yang akan memasuki pasar, maka
penggunaan inferred analysis dapat menghasilkan
kesimpulan yang salah. Dalam hal ini perlu
digunakan analisis yang lebih mendalam, yaitu
fundamental analysis.
 Level Inferred Analysis Fundamental Analysis
of A B C D
Study
Inferred subject attributes Quantified subject attributes
Inferred locational determinants of Quantitative & graphic analysis of
use & marketability by macro location determinants of use &
analysis marketability by macro and micro
analysis

Inferred demand from general Demand derived by original

economic base analysis conducted economic base analysis
by others
Inferred demand by selected Forecast demand by subject-
comparables specific market segment &
demographic data
Inferred supply by selected Quantified supply by inventorying
comparables existing and forecasting planned
competition.
Inferred equilibrium/highest & best Quantified equilibrium
use and capture conclusions
Emphasis is on instinctive Emphasis is on quantifiable data,
knowledge, historical data, judgment forecast, judgment
 INFERRED ANALYSIS – LEVEL A

• Bersifat umum dan deskriptif, tidak subject-spesific,

berdasarkan data historis.
• Contoh :
Tingkat permintaan di pasar residensial diambil dari
perkembangan jumlah IMB yang sudah dikeluarkan. Misalnya,
untuk pasar rumah tinggal terjadi peningkatan jumlah IMB
pada 5 tahun terakhir, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa
tingkat permintaan akan naik terus di masa yang akan datang
untuk di daerah tersebut. Begitu pula sebaliknya.
 INFERRED ANALYSIS – LEVEL A

Analisis permintaan yang disimpulkan

Tingkat A hanya akan sesuai ketika properti
subjek relatif sederhana dan kecil untuk
pasar dan pasar itu sendiri stabil. Dengan
kata lain, kondisi sesuai dengan semua
kriteria untuk analisis Level A.
 INFERRED ANALYSIS – LEVEL B

• Subject-spesific, menggunakan data pasar

sekunder dari perusahaan-perusahaan riset
[biasanya sudah per jenis properti]
• Kemungkinan ada data-data yang tidak perlu
digunakan karena tidak menggambarkan objek
penilaian.
• Contoh:
Tingkat hunian sebuah gedung perkantoran
ditentukan dari data tingkat hunian gedung
perkantoran lainnya.
INFERRED ANALYSIS – LEVEL B

Cumulative Supply, Demand & Occupancy

Jakarta CBD Office

4,000,000 95%
90%
3,000,000 85%
2,000,000 80%
75%
1,000,000 70%
- 65%
1996

1999

2006
1993
1994
1995

1997
1998

2000
2001
2002
2003
2004
2005

2007
Demand Supply OR
Sumber : ColliersInternational, 2005
 INFERRED ANALYSISI - LEVEL B
Akumulasi Supply Mall di Jakarta & Bodetabek 2015-2024E
 FUNDAMENTAL ANALYSIS – LEVEL C

• Menggunakan data primer berdasarkan survei

lapangan.
• Tidak hanya fokus pada pengembangan yang sudah
ada, namun juga yang sedang atau akan
dikembangkan.
FUNDAMENTAL ANALYSIS – LEVEL D

Analisis paling rinci, melibatkan data-data makro dan

mikro, seperti :
1. Kebijakan pemerintah mengenai tata ruang kota;
2. Perkembangan suku bunga;
3. Wawancara langsung dengan target pasar, dan
lain sebagainya.
 Aplikasi Analisis Pasar
• Studi pemasaran Level B dan Level C adalah prosedur analisis pasar
yang paling umum yang digunakan penilai dalam proses penilaian.
• Pilihan analisis Level B atau Level C tergantung pada apakah analisis
Inferred atau analisis Fundamental lebih sesuai dengan ruang lingkup
pekerjaan penugasan.
• Misalnya, studi pemasaran Level B mungkin tidak sesuai untuk pasar
yang bergejolak karena hasil analisis tren historis mungkin tidak
dapat diandalkan jika pasar berubah dengan cepat dan tanpa pola
yang jelas.
• Dalam situasi itu, penilai perlu melakukan studi pemasaran Level C
yang lebih luas tentang kekuatan fundamental permintaan agar
dapat memberikan klien hasil yang kredibel.
List Faktor Penentu Demand Real Estate/Properti

• Faktor Umum:
a. Kependudukan, rata-rata peningkatan, dan penurunan umur penduduk
b. Faktor geografis, seperti iklim, topografi, batasan alamiah atau buatan
c. Tataguna lahan dan pertumbuhan kota
d. Tipe, jasa, biaya transportasi, dan sistem jalan bebas hambatan
e. Sumber dan tingkat pekerja dan rata-rata pengangguran
f. Rata-rata tarif gaji dan pendidikan yang terbuang
g. Aspek keuangan, seperti simpanan pribadi, peminjaman hipotik, dan
tarif asuransi.
h. Lembaga agama dan kebudayaan
i. Institusi pendidikan
j. Fasilitas kesehatan dan medis, perlindungan kebakaran dan polisi
k. Struktur perpajakan dan penilaian
• Faktor Fisik
a. Hal-hal yang berhubungan dengan keseluruhan kota
b. Pola jalan dan lebar jalan
c. Kenyamanan terhadap transportasi umum
d. Mutu dan kenyamanan berbelanja jasa pelayanan yang ditawarkan
e. Mutu dan kenyamanan ke sekolah
f. Kenyamanan ke taman, tempat rekreasi, dan tempat ibadah
g. Pola tata guna lahan, bentuk, dan ukuran kavling
h. Aspek visual geografi dan keistimewaan fotografi dan iklim
i. Mutu dan tersedianya utilitas
j. Gangguan dan bahaya seperti kabut, asap, suara, dan getaran dari
daerah industri.
k. Prestise, penampilan luar, dan reputasi lingkungan
l. Pemeliharaan
m. Kenyamanan ke tempat kerja
n. Parkir untuk penyewa dan lain-lain
• Faktor Sosial
a. Karakteristik ekonomi dan sosial yang sifatnya homogen
b. Prestise sosial
c. Sikap menghadapi peraturan dan hukum
d. Jumlah anggota keluarga dan kelompok umur

• Faktor Ekonomi
a. Tingkat penghematan dan kepemilikan
b. Tingkat pendapatan dan sewa
c. Tren kekosongan (vacancy trends)
d. Konstruksi yang baru dan lahan kosong
e. Sikap para penyantun dana terhadap kondisi pasar hipotik
f. Pertumbuhan lingkungan
g. Perubahan penggunaan
h. Status ekonomi penyewa
i. Tarif turn over penyewa
• Faktor Pemerintah:
a. Penilaian khusus
b. Beban pajak
c. KDB dan KLB
d. Peraturan-peraturan lain yang
membatasi desain dan penggunaan
e. Program pasar hipotik pemerintah
 List Faktor Penentu Supply

• Volume konstruksi yang baru

• Tersedianya lahan kosong serta haga lahan tersebut
• Konstruksi (biaya buruh dan material)
• Volume rumah yang belum dihuni (lama dan baru)
• Penghuni, pemilik melawan penghuni penyewa
• Penyebab dan jumlah kekosongan
• Data KDB dan KLB pada konstruksi
• Pengawasan lingkungan dan tata guna lahan
• Karakter dan lokasi kompetitor, kondisi yang ada dan yang diharapkan
• Status ekonomi daerah pedesaan
• Arah pertumbuhan
• Kondisi pasar hipotik
• Tren dan tingkat sewa
 Data-data Lapangan yang dibutuhkan untuk Analisis
Kompetisi Pasar berbagai Jenis Properti

Data-data yang dikumpulkan dimaksudkan untuk penilaian yang dilakukan

berdasarkan pendekatan data pasar (market approach). Adapun data-data
yang dibutuhkan untuk masing-masing jenis properti sebagai berikut:

• Kawasan perumahan dan apartemen:

– Peta yang memperlihatkan lokasi dari berbagai proyek pesaing
– Daftar harga jual
– Untuk jenis apartemen, data-data yang diperlukan sebagai berikut:
- Jumlah kamar tidur
- Pelengkap ruang (karpet, gorden, elektronik, keamanan)
- Luas unit termasuk balkon dan teras
- Fasilitas rekreasi
- Jangka waktu pembayaran
- Jangka waktu penyewaan
- TIngkat hunian dan kekosongan
- Mutu dan cara pengelolaan, termasuk strategi penjualan, misalnya:
periklanan, pemasangan signages pada lokasi bangunan dan dalam
bangunan.
• Kawasan industri:
– Peta yang memperlihatkan berbagai proyek pesaing
– Pencapaian ke berbagai jalur transportasi (udara, jalur tol, kereta api) yang
dihubungkan dengan waktu, jarak, dan frekuensi
– Keadaan aalam, kualitas lingkungan, kelengkapan berbagai sarana
– Pengawasan tahap pengembangan kawasan
– Alternatif pengembangan lahan yang diizinkan
– Luas lahan yang terjual atau disewakan dan rata-rata daya serap per tahun
– Luas lahan yang belum terjual atau disewakan
– Profil perusahaan yang membeli atau menyewa lahan
– Harga dan jangka waktu sewa per m2 untuk berbagai jenis penggunaan
– Peraturan sewa, misalnya jangka waktu penyewaan, risiko kehilangan, dan
pilihan jenis sistem sewa
– Fasilitas yang disediakan oleh developer, misalnya taman, pemeliharaan jalan,
penerangan, tempat konferensi, rekreasi, dan restoran
– Mengevaluasi semua proyek pesaing dengan menggunakan sistem rating
(pembobotan)
– Tanggal atau waktu melakukan pengamatan
• Bangunan Perkantoran:
– Peta yang memperlihatkan bangunan perkantoran yang menjadi pesaing,
aktifitas-aktifitas di dalam bangunan tersebut
– Luas seluruh lantai bangunan (gross building area), luas lantai yang dapat
disewakan, luas area yang tersewa, luas area yang terpakai dari bangunan-
bangunan pesaing
– Jadwal penyewaan lantai setiap m2, lantai yang dirusakan oleh penyewa dan
tempat penyewa berdasarkan jenisnya
– Batas minimum waktu penyewaan
– Hal-hal yang termasuk dalam fasilitas penyewa, misalnya partisi, oenerangan,
karpet, vitrage, dll.
– Peraturan sewa , misalnya: biaya service charge sudah termasuk dalam harga
sewa, tugas pengelolaan, risiko kehilangan
– Fasilitas parkir, tersedia atau tidak, dimana dan biaya per bulan
– Fasilitas lain, misalnya restoran, fitness center, dan lain-lain.
– Profil penyewa utama dan penyewa biasa
– Evaluasi terhadap semua proyek pesaing, misalnya pengelolaan dan
pemeliharaan, penampilan, keuntungan dan kerugian letak lokasi. Evaluasi
dilakukan dengan sistim rating atau pembobotan
– Tanggal atau waktu melakukan pengamatan
• Bangunan Komersial (pusat perbelanjaan):
– Peta yang memperlihatkan lokasi proyek-proyek pesaing,
termasuk waktu dan jarak sebagai faktor penentu
– Luas lantai yang dapat disewakan (gross leasable area = GLA) dari
proyek pesaing, jenis barang-barang utama yang diperdagangkan
dan pelayanan.
– Penentuan penyewa utama dan toko-toko yang bersaing
– Evaluasi langsung terhadap pemakai atau penyewa yang bersaing,
misalnya komentar terhadap toko, penampilan, kepribadian,
periklanan, dan teknik promosi.
– Pendapat secara keseluruhan terhadap mutu, misalnya: suasana
yang tercipta
– Analisis terhadap kawasan sekitar pusat perbelanjaan, misalnya
adanya jalur pemisah, jenis dan mutu bangunan-bangunan yang
berada dekat pusat perbelanjaan tersebut, transportasi,
kecenderungan pertumbuhan. Analisis dilakukan dengan sistem
rating (pembobotan)
 Struktur Pasar dan Mekanisme Pasar

Teori Nilai terhadap Permintaan dan Penawaran

• Teori perilaku konsumen (the theory of consumers behaviour) yang

mempengaruhi permintaan terhadap komoditi
• Teori penawaran produksi (the theory of supply of production) yang
menjelaskan bagaimana penentuan harga yang didasarkan pada
kondisi penawaran (supply)
 Perilaku Konsumen

• Teori ini menjelaskan bagaimana harga

ditentukan oleh adanya permintaan.
• Permintaan itu sendiri muncul sebagai akibat
adanya kompteisi dalam menghadapi tuntutan
keinginan (wants) dan kepuasan (satisfaction)
dengan mengabaikan beberapa kondisi khusus.
• Umumnya transaksi yang terjadi pada kondisi
harga rendah.
Teori Penawaran (the theory of supply)
• Teori penawaran mempertimbangkan produksi komoditas.
• Teori ini mencoba menerangkan bagaimana harga ditentukan oleh
jumlah penawaran dan besarnya biaya setiap faktor produksi atas
produksi.
• Ada dua konsep atau teori yang berhubungan dengan produksi atas
investasi properti:
– Penerapan the natural law of diminishing marginal returns
terhadap nilai marginal dan biaya
– Opportunity Cost

Capitalised Value:
Hubungan antara ‘pendapatan pertahun (annual income) dan
pengembangan pertahun (annual revenue). Namun untuk penilaian
terhadap komoditas jenis properti, ada hal-hal lain yang perlu
dipertimbangkan, khususnya nilai yang bersifat intrinsik. (intrinsic
value)
 Principle of Hypothetical Willing
Seller, Willing Buyer
• Prinsip ini muncul karena disadari oleh pengadilan hukum dan para
penilai adanya hal yang tidak sempurna (imperfection) dalam pasar
properti. Sehingga ditetapkanlah kriteria untuk menentukan nilai pasar
yang dianggap wajar yang didasarkan atas prinsip tersebut di atas.
• Ada pun maksud dari kriteria tersebut adalah agar hal-hal yang tidak
rasional dan bersifat obyektif tidak dicampuri dengan hal-hal yang
bersifat pribadi.
• Definisi dari nilai properti, sebagai berikut:
Bahwa nilai modal dari suatu lahan adalah sejumlah hak milik yang
terkandung di dalam lahan tersebut, dan apabila lahan tersebut
dibebani sebagai jaminan atas hipoteik atau beban lain, maka nilainya
dapat ditentukan pada saat penilaian ketika lahan tersebut hendak
dijual pada kondisi dan hal yang rasional yang dapat diandalkan
sebagaimana yang diharapkan oleh pihak penjual
• Umumnya intrepretasi dari definisi tersebut di atas yaitu sejumlah
harga yang disetujui antara seorang pembeli dan seorang penjual
didasarkan pada perhitungan secara bisnis dan bukan berdasarkan
atas transaksi penjualan yang dipaksakan.

• Sehingga, hasil yang diperoleh dapat dijadikan standar nilai pasar

dengan asumsi bahwa kedua belah pihak mengenai baik dunia
usaha properti.

• Sebaiknya menghindari hal-hal yang dapat menyebabkan munculnya

harga yang berlebihan seperti pemborosan dan kebutuhan yang
sifatnya mendesak. Selain itu, masalah supply dan demand adalah
faktor-faktor yang juga harus dipertimbangkan di dalam
menentukan nilai dan dengan kondisi transaksi seperti tersebut di
atas.
Warranted Value (Nilai Penyesuaian)

• Nilai penyesuaian merupakan nilai yang umum

digunakan dalam praktek penilaian properti.
Nilai penyesuaian ini tidak berbeda jauh dengan
nilai pada konsep willing seller, willing buyer.

• Hanya konsep nilai penyesuaian ini lebih

mempertimbangkan nilai yang berjangka
panjang dengan titik pandang dari pihak
penanam modal (investor) atau peminjam.
 Imperfect Market Conditions

• Pasar properti dikategorikan sebagai jenis komoditas yang memiliki

pasar tidak sempurna.
• Teori ekonomi makro mengenai nilai yang berhubungan dengan
pasar pada umumnya dikembangkan berdasarkan jenis komoditas
barang (goods) dan pelayanan (services).
• Tanah selalu dipandang sebagai jenis komoditas yang memiliki
kasus tersendiri dan tidak mudah untuk mengikuti analisis kondisi
ekonomi secara umum, karena suatu pasar yang sempurna akan
mengasumsikan jenis komoditias yang dianalisis adalah homogen,
sedangkan properti sifatnya heterogen (ingat konsep fisik dalam
azas-azas real estat)
Perfect Competition (persaingan sempurna)

• Untuk kondisi seperti ini dalam pasar properti

akan menuntut adanya sejumlah penjual yang
memiliki potensi dan pengaruh yang sama kuat.

• Namun satu hal yang perlu diketahui bahwa sifat

masing-masing tanah adalah unik (unique),
karena lokasi, bentuk, dan ukurannya berbeda,
sehingga membutuhkan analisis khusus.
 Monopoly
• Kebalikan dari persaingan sempurna
• Penjual biasanya memiliki hak mengontrol yang
eksklusif khususnya terhadap penentuan harga
dan pengadaan pasokan.
• Letak kekuatan monopoli untuk jenis komoditas
properti yaitu pada jumlah permintaan. Semakin
unik lokasi suatu lahan, maka sifat monopoli
akan semakin kuat pada lahan tersebut.
 Oligopoly
• Isitlah oligopoli digunakan untuk menggambarkan
keadaan pasar yang terdiri dari beberapa penjual. Ciri-ciri
khas yaitu beberapa perusahaan yang bersaing dapat
mempengaruhi harga pasar Keadaan seperti ini seringkali
terjadi di dalam bisnis real estat yaitu ketika beberapa
jenis properti yang hampir serupa ditawarkan pada waktu
yang bersamaan.
• Bilamana perusahaan-perusahaan properti tersebut
memilih untuk saling mendukung satu sama lain dalam
hal penentuan tingkat penawaran harga, maka mereka
cenderung bersikap monopoli. Bilamana mereka terlibat
di dalam persaingan pasar, maka harga pasar cenderung
menjadi lebih rendah.
 Bilateral Monopoly

• Istilah ini digunakan untuk menggambarkan

keadaan pasar dengan kondisi satu penjual satu
pembeli, yaitu suatu cara penjualan yang
bersifat monopoli terhadap suatu pihak terbatas
yang bersikap monopoli.

• Harga akan berada pada dua kutub monopoli

dan monopsoni. Keadaan ini seringkali terjadi
pada suatu pasar properti dengan kelas tertentu.
 Geopoli

• Properti yang berada dalam kondisi pasar yang bersifat geopoli

tidak dapat memberikan nilai, karena nilainya tergantung dari daya
beli pasar.
• Istilah ini berasal dari “geo = earth”, ‘polo = sell”. Dari istilah ini jelas
terlihat bahwa kondisi pasar seperti ini hanya khusus didapati pada
jenis komoditi properti, dimana lokasi sangat berperan.
• Nilai tambah pada suatu properti umumnya hanya tergantung pada
keadaan alam, yaitu pemberian dari Yang Maha Kuasa atau atas
ciptaan manusia atau juga dipengaruhi perkembangan ekonomi
kota.
• Sikap seorang geopolis akan sangat bertolak belakang dengan
monopolis. Geopolis hanya memperoleh pendapatan sekali saja
terhadap properti yang dimiliki, sementara seorang monopolis dapat
terus berproduksi.
 Monopolist Competition
• E.H. Chamberlain dari Harvard memikirkan mengenai
istilah ini, mengapa? Karena hampir setiap perusahaan
diperhadapkan pada suatu tingkat persaingan.
• Istilah ini dimaksudkan untuk menggambarkan
gabungan dari unsur monopoli dan kompetisi
• Umumnya pasar properti berciri atau memiliki
persaingan monopoli, sehingga pemiliknya secara teknis
dapat dikatakan sebagai monopolis walaupun dalam
praktek pemasarannya bersaing. Khususnya untuk jenis
properti yang pasokannya sangat terbatas dengan
permintaan yang tinggi, akan memiliki kualitas monopoli
hampir sempurna.
 Monopsony
• Istilah monopsoni digunakan oleh Joan Robinson dari
Cambridge yaitu satu pembeli dan banyak penjual.
Kondisi pasar seperti ini dapat terjadi pada jenis komoditi
properti, dimana seorang pembeli yang mencari
sebidang tanah untuk tujuan khusus, mungkin akan
mendapatkan bahwa ada beberapa orang yang sedang
menawarkan lahan yang hampir serupa, dengan catatan
tidak ada pembeli lainnya. Si calon tunggal pembeli
tersebut dapat saja menawar dengan harga serendah
mungkin kepada penjual yang menawarkan harga
tertinggi. Hal ini dimungkinkan karena posisi pembeli
tersebut yang monopsoni.
 Duopoli
• Suatu keadaan pasar yang khas yang
dimungkinkan terjadi bilamana ada dua penjual
yang bersaing. Hal ini terjadi karena transaksi
yang berlaku tergantung pada kekuatan pasar,
khususnya permintaan dan keadaan terpaksa
dari penjual untuk melakukan transaksi.
Sehingga, kadang-kadang pembeli menemukan
pilihan mereka terbatas, khususnya pilihan
terhadap lahan atau bangunan untuk tujuan
tertentu,
Agriamplic Market Conditions
• Kata ini berasal dari “agri = field / estate” dan “amplior =
superior / high degree / more”.
• Suatu keadaan pasar yang menggambarkan peristiwa
yang langka dan jarang terjadi yaitu suatu kondisi pasar
dimana pembeli tertarik pada jenis properti dengan
penampilan yang unik dan berkharisma
• Dalam kondisi properti sedang mengalami boom,
beberapa pembeli mungkin akan dipengaruhi oleh emosi
bahkan kelihatannya tidak menggunakan akal sehat
dalam melakukan transaksi.
• Kondisi seperti ini dapat menciptakan harga baru yang
cenderung menjadi norma baru dalam penentuan nilai.
 Ceiling and Floor Price Theory
• Teori ini dikemukakan oleh Ralph Turvey untuk bisnis Real Estate
• The Ceiling Price merupakan harga tertinggi yang dapat diupayakan
oleh seorang pembeli. Dalam teorinya, harga ini ditentukan oleh
nilai waktu sekarang (NPV) untuk perkiraan keuntungan di masa
yang akan datang. Bilangan diskonto yang digunakan bervariasi dan
merupakan jenis investasi yang dapat dibanding-bandingkan.
• The Floor Price adalah harga terendah yang dimiliki oleh seorang
investor yang didasarkan atas nilai waktu sekarang (NPV) atau
biaya yang ditetapkan terhadap suatu properti. Sementara harga
jualnya tergantung pada the floor and the ceiling prices. Umumnya
transaksi terjadi bilamana harga tertinggi (the ceiling prices) sama
dengan atau melebihi harga terendah (the floor prices)
 Metodologi Draft Business Plan Commercial Mix Area

Kondisi Local Market demand

Makro Profil Market
Conditions
Indonesia Konsumen Segment

SITE (Tapak) Faktor Kunci

Commercial Business Market Production Product
Sukses
Mix Area Concept Studies Plan Development

-Market Studies
Masalah:
-Financial plan
-Akses
-Marketing
-Master plan
-Dev. Strategy
-Site characteristics
Kondisi bisnis -Management strategy
-Image kawasan
properti
khususnya Development
Market Area
ritel di Jakarta Scenario
supply
Metode Analisis untuk Menentukan
Besarnya Supply dan Demand
Perumahan
• Metode Analisis untuk Supply dapat
digunakan Pipeline Analysis

• Metode Analisis untuk Demand dapat

digunakan Analisis Proyeksi Jumlah
Penduduk
 Faktor Supply
• Supply pasar real estat dapat terditeksi dari jumlah bangunan baru
dan jumlah bangunan yang sudah ada.
• Kedua jenis produk ini oleh konsumen dipandang berbeda dan
masing-masing produk ini juga dipengaruhi oleh variabel ekonomi
yang berbeda.

Bangunan Baru
Variabel ekonomi yang mempengaruhi:
1. Harga faktor-faktor produksi yang digunakan dalam proses
pembangunan
2. Produktivitas faktor-faktor produksi dan teknologi
3. Jumlah pengembang di pasar
4. Harapan pengembang mengenai penjualan di masa yang akan
datang.
Jumlah Bangunan yang Sudah Ada :
Variabel ekonomi yang mempengaruhi :
1. Harga jual atau sewa yang ditawarkan oleh pasar untuk produk
yang sejenis
2. Indikator makro ekonomi yaitu : nilai tukar mata uang asing,
tingkat suku bunga, pertumbuhan ekonomi
 Analisis yang digunakan dalam
mendeteksi jumlah supply

• Analisis Jalur Pipa (Pipeline analysis)

• Analisis tingkat kekosongan unit yang
sudah ada (vacancy analysis of
existing housing stock)
 Pipeline Analysis
• Analisis ini digunakan untuk mendeteksi jumlah supply unit rumah
yang baru dibangun. Untuk melakukan analisis ini dibutuhkan input /
masukan dari pemerintah setempat (local government) mengenai:
– Lahan yang akan dikembangkan:
a. Land planned for residential use
b. Land zoned for residential use
c. Land serviced for residential use
d. Site plan approvals
– Proyeki / konstruksi yang disetujui dan sedang dibangun
a. Building permits issued
b. Starts
c. Completions
 Pipeline Analysis
Land planned for Land Zoned Land serviced
residential use

Land not serviced

Land not yet zoned

Starts Building Permits

Site plans approved

Permits not used Approved but not

permitted
Completions

Housing Market Economics, Page 139

 Lahan yang akan dikembangkan:

Land planned for residential use

Merupakan suatu dokumen yang memperlihatkan maksud publik atau
masyarakat untuk mengembangkan suatu lahan tetapi tidak dibatasi
waktu kapan akan dibangun.

Land zoned for residential use

Zoning code secara hukum telah ditentukan jenis pemanfaatan lahan, hanya
pengembang kadang-kadang mengajukan permohonan untuk perubahan
tingkat kepadatan.

Land serviced for residential use

Untuk memperoleh izin membangun, persyaratan tertentu seperti saluran
pembuangan air kotor dan bersih harus dipenuhi.

Site plan approvals

Persetujuan untuk tahap ini melibatkan berbagai persetujuan elemen yang
terkait dalam proses pengembangan
Konstruksi yang disetujui dan sedang dibangun:

• Building Permits
Jumlah izin bangunan yang dikeluarkan berdasarkan rencana
konstruksi dimana unit bangunan belum selesai atau mulai
dibangun
• Starts
Awal konstruksi unit bangunan. Dalam pengawasan tercatat sebagai
unit yang telah dibangun tetapi belum selesai
• Completion
Bangunan yang sudah selesai dan telah memperoleh sertifikat
untuk dapat dihuni atau telah melalui final inspection sebagai bagian
dari persyaratan dalam izin bangunan dan dipandang sebagai unit
uang terlepas dari proses jalur pipa (pipeline)
 Vacancy analysis
of existing housing stock

Analisis ini memfokuskan pengamatan pada

jumlah unit rumah yang kosong yang ada di
pasar ditambahkan dengan jumlah unit yang
terhuni dan terdaftar untuk dipasarkan,
kemudian jumlah unit ini dibandingkan dengan
tingkat permintaan yang diharapkan untuk
menentukan jumlah permintaan yang belum
terpenuhi.
Vacancy analysis of existing housing stock

Cara menganalisis sebagai berikut:

1. Menghitung jumlah unit rumah yang kosong dan mengelompokkannya
berdasarkan harga dan wilayah area pasar (geographic market area)
2. Menghitung jumlah unit rumah baru dibangun yang kosong (belum
terjual) dan dikelompokkan berdasarkan harga dan wilayah area pasar.
3. Mengurangi jumlah unit rumah yang kosong pada no. 1 dengan rumah
kosong berdasarkan kategori sebagai berikut:
a. Kekosongan berdasarkan penggunaan musiman
b. Kekosongan yang menunggu dirobohkan
c. Kekosongan menunggu renovasi atau perubahan fungsi
d. Kekosongan karena alasan lain.
4. Jumlah unit rumah yang kosong diperoleh dengan menjumlahkan no.2
dan no. 3
5. Total unit rumah yang kosong yaitu jumlah no. 4 ditambahkan dengan
jumlah unit yang terhuni dan terdaftar untuk dipasarkan.
 Faktor Demand
Faktor ini sangat dipengaruhi oleh lingkungan ekonomi
dan demografi yang terdiri dari:
1. Jumlah rumah tangga
2. Komposisi umur dalam rumah tangga
3. Tingkat pendapatan
4. Kondisi peminjaman dana
5. Harga unit rumah alternatif
6. Biaya kepemilikan
7. Harapan di masa yang akan datang
8. Keadaan musiman
 Model Pengembangan Demand dan Supply

Dalam pengembangan model demand dan supply sedapat mungkin

menghindari pengumpulan data yang berlebihan, karena akan menghabiskan
waktu dan biaya yang besar. Pendekatan yang dilakukan adalah melakukan
riset yang sistematis yaitu hanya mengumpulkan data yang dianggap perlu
yaitu dengan meniadakan hal-hal rumit yang tidak penting serta
memperkenalkan suatu alur berpikir yang logis (yang dapat diterima oleh akal
sehat).

Model Demand
Penentuan demand untuk suatu jenis ruang yang bersifat khusus pada umumnya mudah
untuk diidentifikasikan, misalnya kebutuhan untuk ruang ritel di daerah perkotaan.
Ruang ini merupakan fungsi dari jumlah rumah tangga di suatu kawasan, jumlah
pengeluaran dan pola pengeluaran mereka.
Demikian juga untuk kebutuhan ruang perkantoran, yang merupakan fungsi dari jumlah
perusahaan yang membutuhkan ruang kantor dan persyaratan luasan ruang bagi
seorang pekerja.
Perlu diketahui bahwa riset pasar hanyalah mengungkapkan hal-hal yang bersifat
kecenderungan dan hal ini sangat menolong dalam penentuan demand.
 Tabel berikut ini memperlihatkan suatu
model demand untuk Perumahan:

1989 1990 1991 1992 1993 1998

a. Total Populasi 63.293 65.635 68.064 70.582 73.194 81.365
b. Jumlah Populasi Non Rumah Tangga 892 925 959 995 1.032 1.150
c. Jumlah Anggota Keluarga 62.401 64.710 67.105 69.587 72.162 80.215
d. Jumlah Kepala Keluarga 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7 2,7
e. Permintaan Rumah 23.111 23.967 24.854 25.773 26.726 29.804
f. Total Permintaan dengan 23.074 24.966 25.890 26.846 27.840 31.046
4% faktor kekosongan
924 959 994 1.031 1.069 1.192
 Bentuk Formula yang lain untuk menentukan
Demand Perumahan

• Perkiraan Demand untuk perumahan didasarkan atas jumlah penduduk,

pekerjaan, data pendapatan dan jumlah rumah tangga di area pasar yang
disurvei. Berikut ini adalah rumus persamaan yang dapat digunakan untuk
menghitung perkiraan jumlah permintaan (demand) terhadap unit rumah baru :
(cH + nR) – (Va – Vn) – (UCa- UCn) = demand untuk unit rumah baru
cH = Perubahan jumlah rumah tangga di area pasar yang disurvei pada suatu
periode
tertentu
nR = Jumlah rumah yang tidak terpakai dan sudah dihancurkan
Va = Jumlah rumah yang kosong
Vn = nilai friksi kekosongan di area pasar yang disurvei
UCa = Jumlah rumah yang sedang dibangun
UCn = Jumlah rata-rata rumah yang sedang dibangun
 Contoh soal
• Perkiraan jumlah unit rumah baru 5 tahun yang akan datang :
- Diasumsikan proyeksi penduduk untuk 5 tahun kedepan sebesar 16.949 orang
dengan jumlah anggota keluarga 2.45 orang/rumah tangga,
cH = 16.949/2.45 = 6.918 rumah tangga baru
- Data lainnya sebagai berikut :
. nR = 324 dihancurkan
. Va = 8000 unit rumah yang kosong
. Vn = 6.500 unit rumah yang kosong dgn nilai friksi 5 % dari total unit
. UCa = 800 jumlah unit rumah yang sedang dibangun
. UCn = 1.200 jumlahl unit rumah yang sebenarnya sedang dibangun
• Jadi jumlah demand terhadap unit rumah yang baru diperkirakan sebagai
berikut :
( 16.949/2.45 + 324 ) – (8.000 – 6.500) – (800-1.200) = 6.142 unit rumah baru
yang dibutuhkan pada 5 tahun yang akan datang.
 Tabel berikut ini menggambarkan pendekatan yang dilakukan untuk
menentukan besarnya demand untuk ruang kantor. Kerangka
pengamatannya hampir sama dengan cara menentukan demand
untuk perumahan.

Aktual Proyeksi
1970 1980 1985 1990 1995 2000
Jumlah Pekerjaan 36,60 44,80 52,20 59,70 63,20 66,00
Persenatse kantor yang terkait 36,0% 42,2% 42,0% 43,0% 44,0% 45,0%
Kantor yang terkait dengan Lapangan Kerja
Profesional & Teknikal 4,1 6,4 7,7 9,2 10,6 12,6
Manager dan Administrasi 3,9 4,7 5,5 6,2 6,4 6,4
Clerical 5,5 7,8 9,2 10,3 10,8 10,7
Jumlah 13,5 18,9 22,4 25,7 27,8 29,7
Rasio Luas-Tenaga Kerja 256,5 265,7 273,6 280 285 290
Net Rented Area 3.463 5.022 6.129 7.200 7.900 8.600
Vacancy Allowance 8,3% 7,4% 13,0% 10,0% 10,0% 10,0%
Net Rentable Area 3.776,0 5.423,0 7.044,0 8.000,0 8.800,0 9.600,0
Efficiency Ratio 76,4% 78,3% 88,0% 80,0% 80,0% 80,0%
Gross Building Area 4.942,7 6.925,9 8.006,4 10.000,0 11.000,0 12.000,0
Average Kenaikan Net Rentable 5 tahun 1.647,0 1.621,0 956,0 800,0 800,0
Average Kenaikan Net Rentable per tahun 329 324 191 160 160
164,70 324,4 191 160 160
SELESAI

TERIMA KASIH