ANALISIS PASAR PROPERTI

PLP-1
Selasa, 29 Maret 2022
09.00-11.30 Analisis Pasar Properti
11.30-12.00 Diskusi & Tanya Jawab

Oleh:
Asrori
KJPP ASRORI & REKAN
Pengertian
Market Analysis >< Market Study >< Marketability Study

• Istilah Analisis Pasar (Market Analysis) digunakan secara

luas dalam ilmu ekonomi untuk menggambarkan
identifikasi dan studi pasar untuk barang atau jasa
ekonomi tertentu, tetapi memiliki arti yang lebih spesifik
dalam disiplin penilaian real properti.
• Bagi Penilai, Analisis Pasar adalah proses untuk
memeriksa permintaan dan penawaran suatu jenis
properti dan wilayah pasar geografis untuk jenis properti
tertentu.
Pengertian (lanjutan…)
Market Analysis >< Market Study >< Marketability Study

• Studi Pasar (Market Study) adalah analisis ekonomi

makro yang meneliti kondisi pasar umum penawaran,
permintaan, dan harga atau demografi permintaan
untuk area atau jenis properti tertentu.
• Studi Pemasaran (Marketability Study) adalah studi
ekonomi mikro yang meneliti pemasaran properti tertentu
atau kelas properti, biasanya berfokus pada segmen
pasar di mana Properti kemungkinan akan menghasilkan
permintaan.
Penerapan Analisis Pasar
Pada umumnya Penilai menerapkan Analisis Pasar dalam
2 level, yaitu:

Dari perspektif pasar yang luas.

Dari perspektif pasar tempat properti tertentu bersaing.

26/10/2021
 Analisis Pasar >< Studi Pasar >< Studi Pemasaran

• Meskipun terdapat kontinum logis dari yang umum ke yang khusus,

Analisis Pasar yang diterapkan pada properti tertentu memiliki
kepentingan khusus dalam proses penilaian dan tidak boleh disamakan
dengan analisis pasar umum atau studi terkait.
• Ketika properti tertentu tidak menjadi fokus studi, biasanya
menggunakan istilah Studi Pasar.
• Untuk properti tertentu, istilah yang diterapkan adalah Studi
Pemasaran.
• Analisis pasar dapat berupa analisis yang disimpulkan (inferred) dan
analisis fundamental, bergantung pada tujuan penggunaan penilaian,
jenis properti, dan kondisi pasar. Meskipun proses tersebut biasanya
disebut sebagai analisis pasar, semua penilaian harus mencakup apa
yang lebih tepat disebut studi pemasaran.
Karakteristik Pasar Properti
Secara khusus pasar properti unik, karena
memiliki karakteristik pasar a.l.
◦Produknya Heterogen (Heterogeneous
Products);
◦Immobile Products;
◦Localized Markets;
◦Segemented Market;
◦High Transaction Cost.
1-Produknya Heterogen

• Real estate cenderung heterogen, artinya setiap properti

memiliki keunikan tersendiri, di mana real estate satu dengan
yang lainnya memiliki fungsi yang sama, akan tetapi
karakteristik fisiknya seperti ukuran, bentuk, desain, usia,
berbeda satu dengan yang lainnya. Demikian juga untuk lokasi
seperti aksesibilitas (misalnya kondisi jalan, sarana transportasi),
posisi (misalnya kavling interior, sudut, tusuk sate) dan kondisi
lingkungannya (seperti berada di komplek perumahan,
perkampungan) juga berbeda.
• Produk heterogen masuk dalam Pasar Tidak Sempurna,
dimana hanya ada penjual tunggal maupun beberapa penjual
saja.
Contoh Produk Hetererogen
2-Produknya Immobility
• Properti berda di suatu lokasi tertentu, tidak bisa bergerak dari lokasi
satu ke lokasi lainnya (kecuali untuk rumah mobil, tetapi tanah di
bawahnya masih tidak bisa bergerak).
• Konsumen harus mendatangi ke lokasi properti. Karena itu, tidak ada
pasar fisik properti. Ketetapan spasial ini berarti bahwa penyesuaian
pasar harus terjadi oleh orang yang pindah ke unit hunian, bukan
pergerakan barang (properti). Misalnya, jika selera berubah dan lebih
banyak orang menuntut rumah di pinggiran kota, orang harus
mencari perumahan di pinggiran kota, karena tidak mungkin
membawa rumah dan tanah yang ada ke pinggiran kota (bahkan
pemilik rumah mobil, yang bisa pindah rumah, harus tetap mencari.
banyak baru).
• Ketetapan spasial dikombinasikan dengan kedekatan unit rumah di
daerah perkotaan menunjukkan potensi eksternalitas yang melekat di
lokasi tertentu.
3-Pasar Lokal

• Pasar real estat cenderung terlokalisasi.

• Yang dimaksud adalah bahwa calon pengguna properti,
dan lokasi pesaing, umumnya berada dalam jarak yang
dekat satu sama lain. Misalnya, properti pesaing yang
bersaing mungkin berada dalam jarak 15 minus, atau
kurang, dalam waktu mengemudi dari satu sama lain,
sementara properti pesaing dari tempat tinggal keluarga
tunggal mungkin cenderung berada dalam satu distrik
sekolah dasar atau bahkan dalam sejumlah kecil sub-
divisi yang serupa. Jelas, pasar untuk pusat perbelanjaan
lingkungan sangat terlokalisasi.
4-Pasar Tersegmentasi
• Pasar real estat cenderung sangat tersegmentasi karena sifat
produk yang heterogen.
• Rumah tangga yang mencari unit keluarga tunggal yang terpisah
di pasar umumnya tidak akan mempertimbangkan jenis produk
hunian lain seperti unit townhose atau kondominium yang
terpasang. Selain itu, real estat dikelompokkan berdasarkan harga
produk. Hal yang sama juga berlaku, meskipun pada tingkat yang
lebih rendah, dalam pasar properti komersial.
• Pasar properti komersial tersegmentasi oleh pengguna dan
investor. Properti komersial yang lebih besar dan lebih berharga,
umumnya lebih dari USD10 juta, sering disebut sebagai properti
kelas investasi atau real eatate kelas institusional. Ini adalah
segmen pasar properti yang ditargetkan oleh investor institusional
seperti dana pensiun, perusahaan real estat yang diperdagangkan
secara publik, dan dana real estat. Investor swasta perorangan
biasanya tidak bersaing langsung dengan investor institusional
untuk mendapatkan properti.
5-Biaya Transaksi Tinggi
• Biaya transaksi tinggi. Membeli dan / atau pindah ke
rumah harganya jauh lebih mahal daripada
kebanyakan jenis transaksi.
• Biaya tersebut termasuk biaya pencarian, biaya real
estat, biaya pindah, biaya notaris, BPHTB, dan biaya
pendaftaran akta.
• Biaya transaksi untuk penjual biasanya berkisar antara
1,5% s.d 6% dari harga beli. Di beberapa negara di
benua Eropa, biaya transaksi untuk pembeli dan
penjual dapat berkisar antara 15% dan 20%.
Tujuan Analisis Pasar Properti
•Untuk menunjukkan bagaimana interaksi penawaran
dan permintaan memengaruhi nilai properti.
•Membantu Penilai memperkirakan waktu perbaikan
yang diusulkan dan jumlah permintaan yang
diantisipasi dalam periode waktu tertentu.
•Meramalkan berapa banyak permintaan yang akan
diperoleh properti subjek (misalnya, prospek
penyerapan dan operasi di masa mendatang untuk
hunian dan sewa di masa mendatang).
•Memberikan dasar untuk menentukan penggunaan
properti yang tertinggi dan terbaik
Pentingnya Analisis Pasar dalam Penerapan
Pendekatan Penilaian
• Pendekatan Pasar
• Membantu penilai mengidentifikasi properti kompetitif dan menentukan tingkat
kesesuaian yang tepat dengan subjeknya. Dengan pemahaman menyeluruh tentang
kondisi pasar saat ini yang diperoleh melalui analisis pasar, penilai dapat
menyesuaikan harga jual properti pembanding untuk perubahan kondisi pasar yang
mungkin terjadi sejak penjualan terjadi dan mendukung penyesuaian untuk karakteristik
ekonomi dari properti yang sebanding.
• Pendekatan Pendapatan
• Penilai mengumpulkan data tentang kekosongan dan tingkat Penyerapan, sewa pasar,
tingkat pengembalian saat ini dan yang diantisipasi, dan posisi kompetitif properti
yang bersangkutan di pasar spesifiknya. Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan,
informasi ini digunakan untuk menentukan tingkat sewa atau penjualan yang diantisipasi
untuk properti subjek, pangsa pasar yang kemungkinan besar akan ditangkap subjek,
aliran pendapatan masa depan yang kemungkinan akan dinikmati, dan tingkat
diskonto atau kapitalisasi yang sesuai untuk diterapkan pada proyeksi arus
pendapatan atau ekspektasi pendapatan tahunan. Analisis pasar juga membantu
penilai meramalkan penawaran dan permintaan serta menstabilkan pendapatan, yaitu
mengembangkan ramalan pendapatan untuk subjek tersebut.
• Pendekatan Biaya
• Analisis pasar memberi penilai informasi tentang biaya bangunan saat ini dan kondisi
pasar. Informasi ini membantu penilai memperkirakan keuntungan yang diharapkan
pengusaha dan keuntungan ekonomi atau keusangan yang mungkin mempengaruhi
properti sejak pembangunannya.
Langkah-langkah Analisis Pasar
◦ Langkah 1: Tentukan produk (analisis produktivitas
properti)
◦ Langkah 2: Penataan pasar (area pasar dan area
kompetitif)
◦ Langkah 3: Analisis permintaan
◦ Langkah 4: Analisis pasokan (survei dan ramalan
persaingan)
◦ Langkah 5: Analisis interaksi penawaran dan
permintaan
◦ Langkah 6: Memperkirakan penangkapan subjek
(konsep penetrasi pasar)
Langkah 1: Analisis Produktivitas Properti

• Penilai mengidentifikasi fitur properti mana yang

membentuk kemampuan produktifnya dan potensi
penggunaan properti tersebut.
• Atribut tersebut dapat berupa fisik, hukum, atau
lokasi, dan atribut tersebut akan menjadi dasar
untuk pemilihan properti yang sebanding serta
membentuk kesimpulan tentang pengambilan
perkiraan permintaan marjinal.
Langkah 2: Penataan Pasar

• Penilai mempertimbangkan potensi penggunaan

properti subjek dan mengidentifikasi pasar untuk
penggunaan yang ditentukan (atau lebih dari satu
pasar jika properti tersebut memiliki penggunaan
alternatif).
• Prosedur yang dikenal sebagai analisis basis ekonomi
adalah dasar dari analisis permintaan pasar yang
ada dan yang diantisipasi ini.
Langkah 3: Analisis Permintaan

• Penilai mempelajari data populasi dan pekerjaan

untuk menganalisis dan memperkirakan
permintaan.
• Lingkup pekerjaan yang dibutuhkan oleh
penugasan (serta batasan waktu dan anggaran)
akan menentukan sejauh mana variabel sisi
permintaan harus diselidiki.
• Pertimbangan ruang lingkup, tujuan penggunaan,
dan hasil yang kredibel diperlukan terlepas dari
kerangka waktu.
Langkah 4: Analisis Pasokan

• Penilai menganalisis pasokan yang ada dan

diantisipasi dari jenis properti yang sedang diselidiki.
Langkah 5: Analisis Interaksi Penawaran
dan Permintaan

• Penilai menyelidiki interaksi penawaran dan

permintaan untuk menentukan apakah ada
permintaan dan kemudian membuat prediksi kapan
pasar akan bergerak keluar dari ekuilibrium.
Langkah 6: Memperkirakan Penangkapan
subjek (konsep penetrasi pasar)

• Membandingkan atribut produktif dari properti

subjek dengan properti kompetitif, penilai dapat
menilai pangsa pasar properti subjek kemungkinan
besar untuk menangkap kondisi pasar tertentu,
permintaan, dan penawaran kompetitif.
 Dasar Analisis untuk Real Estate

• Disiplin analisis pasar untuk real estat telah dibangun

di atas konsep dasar penilaian dan tradisi panjang
analisis ekonomi dari penawaran dan permintaan
pasar.
• Proses integral dari menggambarkan pasar, menilai
permintaan produk, mensurvei penawaran
kompetitif, mempelajari interaksi penawaran dan
permintaan, dan melacak tren pasar berfungsi
sebagai dasar dari proses enam langkah formal
analisis pasar tersebut.
Definisi dan Penggambaran Pasar
Pada permulaan proses analisis pasar, penilai harus
dengan jelas mengidentifikasi dua hal:
• Produk real estat;
• Pasar real estat tempat properti subjek bersaing.

Kedua tugas tersebut bisa saling melengkapi.

Identifikasi dan analisis produk real estat memberikan

sebagian informasi yang dibutuhkan pada langkah
berikutnya yaitu mengidentifikasi area pasar tempat
properti bersaing.
Definisi dan Penggambaran Pasar (lanjutan…)
• Dalam analisis produktivitas properti, penilai mengidentifikasi
karakteristik yang relevan dari properti yang dinilai dan
menganalisis lebih lanjut karakteristik fisik, hukum, dan lokasi
yang memengaruhi kemampuan properti untuk bersaing
memperebutkan permintaan di wilayah pasar yang ditentukan.
• Menganalisis karakteristik dan atribut produk real estat
membantu penilai mengidentifikasi properti kompetitif yang
membentuk pasar yang berlaku. Mendefinisikan pasar real
estat untuk properti subjek dengan jelas meningkatkan
pemahaman penilai tentang bagaimana eksternalitas
memengaruhi subjek. Melalui analisis pasar, penilai memecah
pasar real estat tertentu menjadi segmen pasar (yaitu, pelaku
pasar) dan memisahkan properti berdasarkan karakteristik
(misalnya, kelas properti, lokasi).
PERMINTAAN (DEMAND)
• Dalam arti yang paling luas, permintaan berfungsi sebagai
ukuran kebutuhan, keinginan material, dan daya beli konsumen.
• Dalam analisis pasar untuk real estat, analisis permintaan
berfokus pada identifikasi pengguna potensial dari properti
subjek — yaitu, pembeli, penyewa, pelanggan, atau pelanggan
yang akan menariknya.
• Untuk setiap jenis properti tertentu, analisis permintaan berfokus
pada produk akhir atau layanan yang disediakan real estat.
Misalnya, analisis permintaan untuk ruang ritel akan mencoba
menentukan permintaan untuk layanan ritel yang dihasilkan
oleh pelanggan potensial di area pasar.
• Analisis permintaan untuk ruang kantor akan mencoba
mengidentifikasi bisnis di area yang menempati ruang kantor
dan kebutuhan ruang atau staf mereka
Gambar
HIERARKI PERMINTAAN REAL ESTATE
Pertumbuhan
Lapangan Kerja

Pertumbuhan Pertumbuhan
Ruang Kantor Ruang Industri

` `
Pertumbuhan
Perumahan

Pertumbuhan
Ruang Retail
HIERARKI PERMINTAAN REAL ESTATE
• Pekerjaan adalah prediktor utama permintaan real
estat untuk semua jenis properti karena perubahan
dalam pekerjaan memulai reaksi berantai, seperti
yang ditunjukkan pada Gambar di atas.
• Pertumbuhan lapangan kerja menyebabkan
pertumbuhan permintaan akan perkantoran dan
ruang industri, yang pada gilirannya menyebabkan
peningkatan permintaan akan perumahan
(terutama di dekat kantor dan ruang industri baru).
• Dan pertumbuhan perumahan mengarah pada
pertumbuhan permintaan untuk ruang ritel yang
dekat dengan perumahan.
PERMINTAAN PERUMAHAN DAN RETAIL
• Analisis permintaan untuk pasar perumahan dan ritel
secara khusus menginvestigasi rumah tangga di area pasar
subjek.
• Sebuah rumah tangga didefinisikan sebagai sejumlah
orang terkait atau tidak terkait yang tinggal dalam satu
unit perumahan.
• Jadi, satu individu dapat merupakan sebuah rumah
tangga.
• Selain jumlah rumah tangga di wilayah pasar, analisis ini
berfokus pada pendapatan atau daya beli efektif, dari
rumah tangga dan usia, jenis kelamin, preferensi, dan pola
perilaku anggota rumah tangga.
Pasokan Kompetitif
• Dalam konteks analisis pasar untuk real estat, pasokan
mengacu pada produksi dan ketersediaan produk real estat.
Untuk menganalisis pasokan, penilai dapat mengkompilasi
inventaris properti yang bersaing langsung dengan properti
subjek, termasuk persaingan masa depan yang diketahui
dan bahkan tidak diketahui, tetapi mungkin, persaingan di
masa depan. Ikatan yang tepat kompetitif termasuk stok
unit yang ada, unit yang sedang dibangun yang akan
memasuki pasar, dan proyek-proyek dalam perencanaan.
• Penilai harus berhati-hati dalam mengembangkan dan
menganalisis data pada proyek yang diusulkan atau
diumumkan karena beberapa pada akhirnya tidak akan
dibangun. Penilai juga harus menentukan jumlah unit yang
hilang karena pembongkaran dan jumlah yang
ditambahkan atau dihapus melalui konversi.
Market Study & Marketability Study

Market Study (Studi Pasar)

Macroeconomic
Property
Considerations General Area
Type(Tipe
(Pertimbangan (Area Umum)
Properti)
Makroekonomi)

Marketability Study (Studi Pemasaran)

Microeconomic
Considerations Specific Location Specific Property
(Pertimbangan (Lokasi Khusus) (Propeti Khusus)
Mikroekonomi)
Studi Pasar

•Setiap analisis pasar dimulai dengan studi pasar

tentang pengaruh luas atau makroekonomi pada
properti subjek.
•Studi pasar selalu mendahului studi pemasaran,
yang menggunakan data yang dikumpulkan dalam
studi pasar dari suatu jenis properti di area pasar
umum.
•Studi pemasaran menambah data studi pasar dan
memfokuskan studi pada properti tertentu di area
pasar tertentu.
Studi Pasar (lanjutan…)

• Studi pasar ekonomi makro memberikan gambaran luas

tentang kondisi penawaran dan permintaan untuk jenis
properti tertentu (misalnya, unit hunian, ruang ritel,
ruang kantor, pabrik industri, operasi pertanian), untuk
area tertentu, atau untuk keduanya.
• Dalam studi pasar, penilai tidak berfokus pada properti
tertentu, sehingga untuk sebagian besar penugasan
penilaian diperlukan studi pemasaran yang lebih rinci.
• Faktanya, semua penugasan penilaian yang melibatkan
pengembangan pendapat tentang nilai pasar dari
properti tertentu harus menyertakan studi pemasaran.
Makro Ekonomi
Komponen Satuan 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 A

Pertumbuhan ekonomi (PDB) % 4,88% 5,03% 5,07% 5,17% 5,02% -2,07% 3,69%

Inflasi IHK % 3,40% 3,00% 3,61% 3,13% 2,72% 1,68% 1,86%

Nilai tukar (Rata-rata) Rp/USD 13.392 13.305 13.384 14.225 14.146 14.571 14.312

Yield SUN 10 Tahun % 8,76% 7,97% 6,59% 8,16% 7,26% 6,18% 6,55%

Suku bunga pinjaman investasi % 11,35% 10,43% 10,29% 10,06% 9,75% 8,87% 8,49%

3/23/2021
Studi Pemasaran

• Penilai menyelidiki bagaimana properti tertentu akan

diserap, dijual, atau disewakan di bawah kondisi pasar saat
ini atau yang diantisipasi dengan menganalisis kekuatan
fundamental dari permintaan — pendapatan, populasi, dan
pekerjaan.
• Sebuah studi pasar, atau analisis kelas umum properti,
harus mendahului studi pemasaran. Berbeda dengan studi
pasar, studi pemasaran bersifat khusus properti. Ini harus
mengidentifikasi karakteristik pasar subjek dan mengukur
pengaruhnya terhadap nilai properti.
• Studi pemasaran didasarkan pada analisis empat faktor
yang menciptakan nilai — utilitas, kelangkaan, keinginan,
dan daya beli yang efektif. Interaksi keempat faktor ini akan
menentukan daya jual sebuah properti.
Ekonomi Mikro

• Ekonomi mikro sebagai suatu ilmu yang mempelajari

perilaku produsen dan konsumen juga penentuan
kuantitas faktor input, serta barang atau jasa apa
saja yang kemudian akan diperjual-belikan dengan
mengacu kepada harga pasar.
• Beberapa aspek analisis dalam ekonomi mikro sendiri
diantaranya Model-model pasar, Industri, Analisis
manfaat, Teori permintaan, Analisis biaya dan
penawaran, Elastisitas, Teori produksi hingga Teori
harga. Selain itu ekonomi mikro juga berperan dalam
membuat Kebijakan perusahaan mengenai
pengelolaan sumber daya seperti pengelolaan harga.

3/23/2021