TIME VALUE OF MONEY

Di dalam bidang real estate, teori time value of money mempunyai peranan/andil yang
amat penting, karena perhitungan bunga maupun tingkat pengembalian suatu investasi
selalu terkait dengan prinsip time value of money, yang menyatakan bahwa uang yang
diterima saat ini akan lebih berharga daripada uang yang akan diterima pada saat yang
akan datang.

US$ 1 yang diterima saat ini akan lebih berharga dari US$ 1 yang akan diterima pada
masa mendatang karena 3 alasan, yaitu:
1. Opportunity cost
Uang US $ 1 yang diterima saat ini dapat langsung diinvestasikan dan mendapatkan
interest, sedangkan bila diterima pada tahun depan, maka interest yang seharusnya
diterima sudah hilang.

2. Inflasi
Inflasi mencerminkan penurunan value dari US$ tersebut. Bila harga naik karena
inflasi, maka dibutuhkan US$ yang lebih banyak untuk mendapatkan barang yang
sama.

3. Resiko
Bila US$ tersebut diterima pada masa yang akan datang, selalu ada resiko US$
tersebut tidak akan bisa kita terima.

Dalam time value of money yang diberikan disini, diasumsikan penerimaan/

pengeluaran yang terjadi adalah pada akhir periode atau end of period, jadi sebagai
contohnya adalah: Jika kita meminjam uang di Bank saat ini sebesar Rp 1juta dan
dibayarkan kembali selama 12 bulan, maka pembayaran cicilan 1 akan kita lakukan
pada akhir bulan setelah kita menerima pinjaman Rp 1juta tersebut.

Agar dapat memahami Time Value of Money dengan baik, maka para peserta
disarankan untuk sering melakukan latihan soal, karena dengan sering melakukan
latihan soal, peserta akan mempunyai pemahaman dan analisa yang sempurna.

Time Value of Money…..1

 6 Rumus Dasar didalam perhitungan Time Value of Money

1. Future Value dari suatu lump sum (Future Value dari suatu Present Value)

FV = PV*(1+ i)n

dimana : FV = Future Value yang dicari nilainya

PV = Present Value yang diketahui nilainya
n = Periode yang dipakai
i = Tingkat suku bunga / interest rate

PV FV = ?

0 1 2 3 4 5 n

2. Future Value dari suatu anuitas (Future Value dari suatu PMT)

(1+ i )n - 1 (1+ i )n - 1
FV = ANN* atau Sn = PMT*
i i

dimana: FV (Sn) = Future Value yang dicari nilainya

ANN (PMT) = Cicilan /anuitas yang diketahui nilainya
n (t) = Periode yang dipakai
i (r) = Tingkat suku bunga / interest rate

PMT PMT PMT PMT PMT PMT

0 1 2 3 4 5 n

FV = ?

Time Value of Money….2

3. Annuitas (PMT) dari suatu Future Value (Sn)

i
ANN = FV *
(1+ i )n - 1

dimana: ANN (PMT) = Cicilan /anuitas yang dicari nilainya

FV (Sn) = Future Value yang diketahui nilainya
n (t) = Periode yang dipakai
i (r) = Tingkat suku bunga / interest rate

PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ?

0 1 2 3 4 5 n

FV

4. Persent Value dari suatu lump sum (Present Value dari suatu Future Value)

1
PV = FV * atau PV = FV/(1+ i)n
n
(1+ i )

dimana : PV = Present Value yang dicari nilainya

FV = Future Value yang diketahui nilainya
n = Periode yang dipakai
i = Tingkat suku bunga / interest rate

PV = ? FV

0 1 2 3 4 5 n

Time Value of Money….3

5. Present Value (PV) dari suatu Anuitas (ANN atau PMT)

1- 1/(1+ i )n (1 + i ) n - 1
PV = ANN* atau An = PMT*
n
i i * (1 + i )

dimana: PV (An) = Present Value yang dicari nilainya

ANN (PMT) = Cicilan per periode yang diketahui nilainya
n (t) = Periode yang dipakai
i (r) = Tingkat suku bunga / interest rate

PV = ? PMT PMT PMT PMT PMT PMT

0 1 2 3 4 5 n

6. Anuitas (ANN atau PMT) dari suatu Present Value (An atau PV)

n
i i *(1 + i )
ANN = PV* atau PMT = PV*
1- 1/(1+ i )n (1 + i ) n - 1

dimana: PV (An) = Present Value yang dicari nilainya

ANN (PMT) = Cicilan per periode yang diketahui nilainya
n (t) = Periode yang dipakai
i (r) = Tingkat suku bunga / interest rate

PV PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ?

0 1 2 3 4 5 n

Time Value of Money….4

 Ringkasan rumus Time Value of Money:

Untuk mencari FV dari suatu PV maka:

PV yang ada dikalikan dengan faktor pengali (1+ i )n yg disebut Future Value Interest
Factor (FVIF)

Untuk mencari FV dari suatu PMT maka:

PMT yang ada dikalikan dengan faktor pengali { (1+ i )n - 1}/ i yg disebut Future Value
Interest Factor of an Annuity (FVIFA)

Untuk mencari PMT dari suatu FV maka:

FV yang ada dikalikan dengan faktor pengali i /{ (1 + i )n - 1} yg disebut Sinking Fund
Factor

Untuk mencari PV dari suatu FV maka:

FV yang ada dikalikan dengan faktor pengali 1/(1+ i )n yg disebut Present Value Interest
Factor (PVIF) atau disebut juga sebagai discount factor

Untuk mencari PV dari suatu PMT maka:

PMT yang ada dikalikan dengan faktor pengali { 1- 1/(1+ i )n }/ i yg disebut Present Value
Interest Factor of an Annuity (PVIFA)

Untuk mencari PMT dari suatu PV maka:

PV yang ada dikalikan dengan faktor pengali i /{ 1- 1/(1+ i )n } yg disebut Mortgage
Constant (MC)

besarnya faktor pengali dapat ditentukan dengan 3 cara: menghitung dengan cara matematis,
melihat tabel atau menghitung dengan kalkulator finance.

Bila dalam 1 periode masih dibagi menjadi beberapa interval / beberapa frekwensi
pembayaran maka rumus yang sudah ada harus dimodifikasi lagi, contohnya adalah sbb:
PV = $ 100
n = 1 tahun
i = 12 % per tahun
maka FV adalah : FV = 100* (1+ 0.12)1 = $ 112 pada akhir tahun 1.

Namun bila bunga dihitung secara bulanan (artinya i = 1% per bulan), maka rumusnya
menjadi:

FV = PV * (1 + i /m )n x m
, dimana m adalah interval / frekwensi pembayaran
dalam 1 tahun.

maka FV adalah : FV = 100* (1 +0.01)12 = $ 112.6825 pada tahun 1. Jadi semakin sering
interval /frekwensi pembayaran semakin besar nilai yang diperoleh pada akhir tahun.

Time Value of Money….5

 Penggunaan Kalkulator Finance didalam Time Value Of Money

STEP 1
Hidupkan / nyalakan kalkulator anda dengan menekan tombol on pada kalkulator tipe
FC 100, lalu tekan tombol CMPD.

STEP 2
Masukkan semua informasi yang diperlukan untuk mencari nilai yang anda butuhkan.
misal untuk mencari FV, maka anda harus memasukkan informasi/data dari PV, n dan
i. Caranya adalah dengan menentukan informasi data keuangan yg mau diinput
apakah itu PV, n atau I dan setelah itu inputkan masing2 datanya, tiap kali selesai
menginput data, tekan tombol exe. Khusus untuk informasi mengenai n dan i, bila
informasi yang ada adalah tahunan sedangkan perhitungan dikehendaki dalam
bulanan/triwulanan/semester, maka jangan lupa untuk terlebih dahulu menyesuaikan
data untuk n atau i.

STEP 3
Pilih nilai yg ingin dicari, lalu tekan solve, misalnya setelah memasukkan semua data
pada step 2, pilih FV bila anda ingin mencari nilai FV dan tekan tombol solve untuk
mengeluarkan nilai FV nya.

Catatan :
Hasil dari nilai yang dicari akan selalu berlawanan tanda dengan informasi/ data yang
dimasukkan pada step 2, karena kalkulator finance menghitung dengan dasar cash in
dan cash out, misalnya bila kita mencari FV dari $100 dengan i = 10% dan n = 1 tahun,
maka FV yang diperoleh dengan comp FV adalah -$110.

Bila kita mencari n atau i maka data yang harus dimasukkan adalah FV, PV dan i (bila
mencari n) atau n (bila mencari i), untuk ini harus diingat bahwa data PV dan FV
yang akan diinput harus berlawanan tanda, sehingga kalkulator dapat
menghitungnya. Kesalahan dalam menginput data akan menyebabkan kalkulator tidak
dapat menghitung dan pada layar akan tampak tulisan E

Contoh Penggunaan Kalkulator finance:

Carilah PMT perbulan bila diketahui PV = $ 100, n = 5 tahun, i =10% per tahun
Pertama-tama tekan tombol on untuk menyalakan kalkulator, setelah itu tekan CPMD, pilih PV,
masukkan angka 100, tekan exe, lalu pilih n, tekan tombol angka 5, kalikan dengan 12, tekan
exe.. Setelah itu pilih i tekan 10, bagi dengan 12, dan tekan tombol exe. Akhirnya pilihlah tombol
PMT dilanjutkan dengan tombol solve, maka pada layar akan tertera nilai PMT sebesar -$2.1247

Carilah Mortgage Constant dari suatu annuitas yang bunganya 24% pertahun selama 20 tahun
Pertama-tama tekan tombol on, , kemudian tekan CPMD, pilih PV, tekan angka 1 tekan exe.
langkah selanjutnya adalah pilih i, tekan 24, tekan exe, kemudian pilih n tekan 20, tekan exe
setelah itu pilih PMT dan tekan solve maka pada layar akan tampak nilai Mortgage Constant
sebesar - 0.2433

Time Value of Money….6

 PEMBUATAN DAN PENGGUNAAN TABEL AMORTISASI

Tabel Amortisasi dipakai untuk mengetahui komposisi dari nilai bunga dan nilai pokok
pinjaman yang dibayarkan didalam suatu anuitas (PMT), karena suatu seri pembayaran
cicilan/anuitas/PMT, selalu merupakan gabungan dari pembayaran bunga dan
pembayaran pokok pinjaman. Untuk lebih jelasnya, dapat dilihat pada contoh dibawah
ini:
Seorang investor berniat untuk meminjam uang di bank sebesar $ 1000,000,- untuk
membeli sebuah property. Oleh pihak bank ia dikenakan bunga sebesar 11% pertahun
dengan masa pengembalian pinjaman selama 10 tahun dan dicicil secara tahunan.
Maka untuk membuat tabel amortisasinya, terlebih dahulu harus dicari
cicilan/anuitas/PMT nya.
PV = $1000,000,-
i = 11 % per tahun
n = 10 tahun
Maka dengan kalkulator finance didapat PMT = $169,801
Tabel Amortisasinya adalah seperti di bawah ini:

Awal Pinjaman Cicilan bunga pokok Akhir Pinjaman

1 $1.000.000 ($169.801) ($110.000) ($59.801) $940.199

2 $940.199 ($169.801) ($103.422) ($66.380) $873.819

3 $873.819 ($169.801) ($96.120) ($73.681) $800.138

4 $800.138 ($169.801) ($88.015) ($81.786) $718.351

5 $718.351 ($169.801) ($79.019) ($90.783) $627.569

6 $627.569 ($169.801) ($69.033) ($100.769) $526.800

7 $526.800 ($169.801) ($57.948) ($111.853) $414.946

8 $414.946 ($169.801) ($45.644) ($124.157) $290.789

9 $290.789 ($169.801) ($31.987) ($137.815) $152.974

10 $152.974 ($169.801) ($16.827) ($152.974) $0

($1.698.014)

Catatan:
Dari tabel amortisasi diatas terlihat bahwa pada awal pembayaran, nilai bunga yang dibayarkan
tinggi (diperoleh dari 0.11*11,000,000,- pada tahun 1) dan nilai pokok pinjamannya rendah
(diperoleh dari 169,801- 110,000 pada tahun 1), sehingga pada awal masa pinjaman, turunnya
pokok pinjaman cukup rendah (dari 1000,000-59,801 pada akhir tahun 1). Dengan berjalannya
masa pinjaman terlihat bahwa nilai bunga menjadi semakin rendah dan nilai pokok menjadi
semakin tinggi dan turunnya pokok pinjaman menjadi cukup tinggi pada akhir masa pinjaman.

Time Value of Money….7

 PERHITUNGAN PEMBAYARAN CICILAN DENGAN BUNGA FLAT

Seringkali didalam menghitung besarnya angsuran / cicilan, bank maupun developer

memakai istilah bunga flat dan karena cukup sering digunakan didalam dunia bisnis,
maka perhitungan bunga flat juga penting untuk diketahui dan dibahas.

Bunga flat sebenarnya adalah penyederhanaan perhitungan dari bunga efektif, karena
bunga efektif seringkali dirasakan terlalu sulit perhitungannya. Berikut diberikan
contoh perhitungan bunga flat, yang diambil dari dasar perhitungan bunga efektif:
Sesuai dengan contoh soal diatas, untuk pinjaman dengan nilai $ 1000,000,-, dengan
suku bunga efektif sebesar 11% pertahun dam masa pinjaman selama 10 tahun, maka
besarnya cicilan/angsuran pertahun adalah sebesar $ 169,801,-

Karena pinjamannya selama 10 tahun, maka total cicilan / angsuran yang dibayarkan
adalah 10*169,801 = $ 1,698,014,- (lihat tabel diatas).

Perhitungan bunga flat adalah:

$ 1,698,014 - $1,000,000,-
I flat = = 0,06980 atau 6,98%
$ 1000,000,- * 10

Check: Besarnya pinjaman $ 1000,000,- selama 10 tahun dengan bunga flat 6,98%,
maka besarnya cicilan pertahun yang harus dibayarkan adalah:
(1,000,000,-* 0.0698 *10 + 1,000,000,-)/10 = $169,800 (yang adalah sama dengan
perhitungan dengan memakai i efektif sebesar 11% pertahun)

Formula untuk perhitungan bunga flat adalah sbb:

n* PMT - PV n * PV (Mortgage Constant)- PV

I flat = =
PV * n PV * n

1
I flat = Mortgage Constant -
n

Catatan: perhitungan bunga flat menghasilkan nilai bunga yang lebih kecil dari pada perhitungan
dengan bunga efektif, karena itu jika ada penawaran dengan bunga flat, sebaiknya dibandingkan dahulu
berapa nilai bunga itu jika dihitung secara bunga efektif, sehingga bisa diketahui apakah bunga flat yang
ditawarkan itu lebih kompetitif dibandingkan dengan penawaran dengan bunga efektif.

Time Value of Money….8

 CONTOH PERHITUNGAN TIME VALUE OF MONEY

Contoh 1. Future Value

a. Bank Bantingbunga memberikan bunga deposito sebesar 24% pertahun untuk
deposito senilai Rp. 100,000,-ke atas dan bunga dihitung secara bulanan. Saat ini
anda memiliki uang Rp. 1000,000,- dan anda berniat untuk mendepositokannya
pada Bank Bantingbunga tersebut Ketika anda akan pergi ke bank tsb, saudara anda
yang bekerja di Bank Makanbunga menawarkan bunga deposito sebesar 24,2%
pertahun dan bunga dihitung secara 3 bulanan. Bank mana yang anda pilih?

Dengan memakai rumus 1, maka pada akhir tahun 1, uang anda di Bank
Bantingbunga adalah:

FV = 1,000,000,-*(1+ 0.24/12)1*12
= 1,000,000,-*(1+0.02)12
= 1,268,242
Sedangkan jika anda menabung di Bank Makanbunga, maka pada akhir tahun 1,
uang anda menjadi:

FV = 1,000,000,-*(1+ 0.242/4)1*4
= 1,000,000,-*(1+0.0605)4
= 1,264,861
Ternyata, walaupun Bank Makanbunga memberikan bunga deposito yang lebih
tinggi, namun karena dihitung secara 3 bulanan, bunga yang diberikan masih lebih
rendah dari bunga Bank Bantingbunga.

b. Berapa waktu yang anda butuhkan untuk melipat tigakan uang anda bila anda
ditawari oleh Bank Sukaduit bunga sebesar 20% pertahun dimana bunga dihitung
secara tahunan?

FV = PV*(1+i)n
3x = 1x*(1+0.20)n
n = 6 tahun (6.025 tahun)

Contoh 2. Future Value dari suatu anuitas

Sadarwati adalah seorang staff keuangan di PT Majuterus dan baru saja mendapat
kenaikan gaji sebesar Rp. 500,000 per bulan, sehingga gajinya saat ini adalah Rp
1,500,000 per bulan. Selama ini biaya hidup Sadarwati perbulan adalah sekitar Rp
1,000,000 sehingga ia kini dapat menabung uangnya di Bank Bantingbunga. Saat ini
ia merencanakan untuk bisa pergi berlibur ke Bali 2 tahun lagi, dan ia mentargetkan
50% dari uang tabungannya akan dipakai untuk berlibur ke Bali. Bila Bank

Time Value of Money….9

 Bantingbunga memberikan bunga sebesar 12% pertahun berapa uang yang dapat
dipakai oleh Sadarwati untuk berlibur ke Bali?
PMT = Rp. 500,000 perbulan
n = 2 tahun = 24 bulan
bunga = 12 % pertahun = 1 % perbulan
FV = 500,000 * ((1+0.01)24-1)/0.01

500 500 500 500 500 500

0 1 2 3 4 5 24

FV = ?
Dengan perhitungan kalkulator, diperoleh nilai FV = Rp.13.487 juta
Jadi uang yang dapat dipakai oleh Sadarwati sesuai targetnya adalah 0.5 * Rp. 13.486
juta = Rp. 6.743 juta

Contoh 3. Anuitas (PMT) dari suatu Future Value

Bpk Sugiho mempunyai seorang anak yang akan masuk ke universitas 6 tahun lagi,
dan ia merencanakan untuk menyekolahkan anaknya di Harvard University di
Amerika. Total biaya yang dibutuhkan anak tersebut pada waktu masuk ke Harvard
adalah sekitar $ 40,000,-. Saat ini Bapak Sugiho mempunyai deposito yang akan cair
bersamaan dengan waktu anaknya masuk ke Harvard, yaitu 6 tahun lagi, yang nilainya
adalah $ 15,000,-. Karena nilai depositonya masih belum mencukupi, maka Bapak
Sugiho merencanakan untuk menabung sejumlah uang tiap bulan sehingga 6 tahun lagi
ia mempunyai uang yang cukup untuk biaya kuliah anaknya. Berapa yang harus
ditabung oleh Bapak Sugiho tiap bulannya jika Bank Untungterus memberikan bunga
untuk US $ 10% pertahun? (Asumsi kurs tengah 1 US$ = Rp. 8,000,-)

Selisih kekurangan uang pada akhir tahun ke 6 adalah $ 40,000 - $ 15,000 = $ 25,000
FV = $25,000
n = 6 tahun = 72 bulan
i = 10% pertahun = 0.83333 % perbulan
PMT = 25,000 * 0.0083333/((1+0.008333)72 - 1)
PMT = $ 254.8126

PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ?

0 1 2 3 4 5 n

FV= $ 25,000

Time Value of Money….10

Jadi Bapak Sugiho tiap bulan harus menabung $ 254.8126 atau jika dalam rupiah ia
harus menabung sekitar Rp.2,038,500,-

Contoh 4. Present Value

Paman Gober ingin membeli sebuah gudang untuk menyimpan uangnya lima tahun
lagi. PT Siberat, developer khusus pergudangan datang dan menawarkan kesanggupan
mereka untuk membangun gudang tersebut dan setelah menghitung harganya, PT
Siberat menetapkan harga gudang tersebut adalah Rp. 5 Milyar, dan dibayarkan nanti
pada akhir tahun ke 5, pada saat penyerahan gudang ke Paman Gober. Bila Paman
Gober hendak membayar lunas gudang tersebut saat ini dan ia berhasil meyakinkan PT
Siberat bahwa discount rate yang layak adalah 50% pertahun, berapakah jumlah uang
yang harus dibayar oleh Paman Gober?
FV = Rp. 5 M
n = 5 tahun
i = 50%
PV = 5/(1+0.5)5 = 0.6584

PV = ? FV = Rp.5 M

1 2 3 4 5
Jadi Paman Gober membayar PT Siberat Rp. 658.4 juta untuk gudangnya

Contoh 5. Present Value dari suatu anuitas

Bapak Godzila membeli rumah dengan meminjam uang di Bank Untungterus dan
setelah menganalisa keuangan Bapak Godzila, pihak Bank menyimpulkan bahwa
kemampuan Bapak Godzila untuk membayar cicilan tiap bulan adalah Rp. 600,000
Bila Bapak Godzila ingin meminjam selama 10 tahun, berapakah besarnya pinjaman
yang dapat diberikan pihak Bank, jika sukubunga yang ditetapkan adalah 36 %
pertahun?
PMT = Rp. 600,000
i = 36 % pertahun = 3% perbulan
n = 10 tahun =120 bulan
PV = 600,000 * (1-(1/(1+0.03)120))/0.03
PV = 19,423.8

PV = ? PMT= 600 PMT= 600 PMT= 600 PMT= 600 PMT= 600 PMT= 600

0 1 2 3 4 5 10

Pihak Bank Untungterus dapat memberikan pinjaman sebesar Rp. 19,424 juta.

Time Value of Money….11

Contoh 6. Anuitas dari suatu Present Value
Seorang eksekutif ingin membeli rumah di sebuah perumahan elit milik developer PT
Armagedon seharga Rp. 750 juta. Pihak developer mensyaratkan pembayaran down
payment sebesar 30% dari harga jual dan sisanya bisa di KPR kan lewat Bank
Bantingbunga yang memberikan bunga sebesar 30% dengan jangka waktu
pengembalian 15 tahun, dengan cicilan bulanan. Berapa cicilan yang harus dibayarkan
oleh eksekutif tersebut tiap bulannya?
PV = Rp. 750 juta * 0.7 = Rp. 525 juta
n = 15 tahun = 180 bulan
i = 30% pertahun = 2.5% perbulan
PMT = 525 * 0.025/(1-(1/(1+0.025)180))
PMT = 13,280,931

PV = 525
PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ? PMT ?

0 1 2 3 4 5 15

Jadi eksekutif tersebut harus membayar cicilannya sebesar Rp.13,280,931 per bulan.

Contoh 7. Present Value dari arus kas yang tidak seragam

Bapak Doyanduit mempunyai sebuah rumah yang baru dibeli disebelah universitas
ternama, dan ia bermaksud untuk menyewakan rumahnya selama 5 tahun dengan
ongkos sewa sebesar Rp. 3 juta tahun 1 dan naik 10% tiap tahunnya. Sekelompok
mahasiswa merasa tertarik dan berniat menyewa rumah tersebut untuk difungsikan
sebagai tempat kos, namun mereka hendak membayar lunas uang sewa tersebut saat
ini, karena takut harga sewa akan bergerak naik karena Bapak Doyanduit terkenal suka
berubah pendapat. Berapa jumlah yang harus dibayarkan sekelompok mahasiswa itu
kepada Bapak Doyanduit saat ini bila discount rate/ suku bunga yang berlaku dipakai
adalah 24% per tahun?

Karena cash yang diterima tiap tahun berubah-ubah, maka untuk tiap tahun harus
dicari nilai present valuenya dan setelah itu dijumlah untuk mendapatkan nilai present
value total.

Time Value of Money….12

 PV? 3000 3300 3630 3993 4392

0 1 2 3 4 5
3000/(1+0.24)

3300/(1+0.24)2

3630/(1+0.24)3

3993/(1+0.24)4

4392/(1+0.24)5

PV = 3000/1.24 + 3300/1.5376 + 3630/1.9066 + 3993/2.3642 + 4392/2.932

= 9,656,524,-
Jadi sekelompok mahasiswa tadi harus membayar uang sejumlah Rp. 9.657 juta ke
Bapak Doyanduit bila mereka ingin melunasi sewa rumahnya saat ini.

Contoh 8. Menghitung tingkat pengembalian (IRR)

Bila Bapak Doyanduit membeli rumah itu seharga Rp. 250 juta, lalu disewakan seperti
pada contoh 7, dan penyewa membayar pada tiap akhir tahun sesuai perjanjian dan
pada akhir tahun ke5, rumah itu terjual Rp. 500 juta, berapa tingkat pengembalian
investasi ini (internal rate of return / irr nya)?

PV= 250 jt 3jt 3.3 jt 3.63 jt 3.993 jt 4.392 jt+500 jt

0 1 2 3 4 5

Dengan kalkulator finance atau dengan bantuan spreadsheet seperti lotus atau excell
dapat dicari besarnya IRR, yaitu sebesar 15.973 %

Time Value of Money….13

 Soal latihan Time Value of Money

1. Seorang investor membeli dua buah ruko seharga $ 350,000 dan mempunyai
rencana untuk disewakan dengan harga sewa sbb:
Ruko A ongkos sewa pertahun $ 18,000 dan naik 5% tiap tahun
Ruko B ongkos sewa pertahun $ 20,000 dan naik 10% tiap tahun
Kedua ruko itu disewakan selama 5 tahun dan setelah itu, investor bermaksud untuk
menjual kedua rukonya dengan harga $ 600,000. Hitunglah tingkat pengembalian ruko
tersebut.

2. Ibu Bandelini membeli sebuah rumah seharga Rp 300 juta pada tahun 1993. Saat ini
rumah Ibu Bandelini sudah ditawar oleh calon pembeli dengan harga Rp. 600 juta,
karena daerahnya sudah berkembang menjadi daerah yang ramai dan banyak
penghuninya. Berapakah tingkat pengembalian (rate of return) investasi Ibu Bandelini
tersebut?

3. Seorang investor berencana untuk membeli sebidang tanah kosong. Investor tersebut
meminjam uang sebesar Rp. 150 juta dan berjanji untuk membayar pinjaman tersebut
secara lump sum 5 tahun dari saat ini dengan tingkat bunga 19%. Berapa yang harus
dibayarkan oleh investor tersebut?

4. Seorang makelar tanah menawarkan 2 pilihan kepada seorang calon pembeli tanah,
pilihan pertama adalah membayar Rp 1 M sekarang atau pilihan kedua membayar Rp.
1.5 M pada 3 tahun y.a.d. Mana yang harus dipilih jika bunga depositi adalah 18%
pertahun ?

5. Startrek Enterprises mempunyai pinjaman sebesar US$ 60,000 yang akan jatuh
tempo 8 tahun dari saat ini, karena itu SE ingin melakukan suatu sinking fund, yaitu
suatu cicilan tabungan tiap tahun untuk memperoleh suatu nilai tertentu pada masa
yad. Bila ia dapat menabung tiap tahun dan mendapat bunga 6% pertahun, maka
berapakah besarnya uang yang harus ditabungnya? Bila ia menabung tiap bulan,
dengan bunga 6% pertahun, berapakah besarnya uang yang harus ditabungnya?

6. Seorang calon pembeli rumah ingin membeli rumah di real estat milik PT Gonjang-
ganjing seharga Rp 200 juta. Persyaratan pembelian adalah sbb:
Down Payment sebesar 20% dapat dicicil 4x dan dibayarkan tiap akhir bulan, setelah
itu sisa pembayaran dapat di KPR kan dengan sukubunga 24% selama 10 tahun.
Berapakah cicilan perbulan untuk KPR yang diambil oleh pembeli tersebut?
Bila ia ingin membeli rumah itu secara cash keras, berapakah harga cash keras yang
harus ia bayar jika discount rate diambil sama dengan bunga bank yaitu sebesar 24%
pertahun?
Bila ia membeli secara KPR dan pada akhir tahun ke 5 ia berniat melunasi semua
hutangnya, berapakah besarnya uang tunai yang harus ia sediakan?

Time Value of Money….14

 STUDY KASUS

Anda adalah konsultan keuangan dari Bpk. Bonek, seorang yang suka ikut arisan dan
saat ini, setelah mengikuti arisan beberapa kali, Bpk Bonek ingin menjadi bandar
arisan dengan jumlah peserta arisan sebanyak 300 orang, dan besarnya iuran arisan
perorang adalah Rp 1,250,000,- Oleh Bpk Bonek, penarikan arisan dilakukan tiap
bulan disebuah restaurant dan ada acara makan bersama yang membutuhkan dana Rp
100,000 perorang. Didalam tiap acara penarikan arisan tersebut, akan diundi 2
pemenang dan masing-masing akan menerima Rp. 15,000,000,- dan untuk pemenang
pada bulan berikutnya, akan ada kenaikan jumlah yang diterima sebesar 10% dari
bulan sebelumnya. Peserta yang menjadi pemenang/menarik nomor tidak perlu
membayar dan mengikuti sisa arisan pada bulan berikutnya. Arisan ini berlangsung
selama 24 bulan dan apabila sampai akhir periode belum keluar sebagai pemenang,
maka tiap peserta yang masih ada akan mendapatkan semua uang yang telah
disetornya.

Apabila bunga deposito per tahun 24%, apakah rencana Bpk Bonek ini
menguntungkan?

Apakah saran anda sebagai konsultan dari bpk Bonek?

Time Value of Money….15