KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB (koefisien luas bangunan) merupakan dua istilah yang sering ditemukan
dalam
dunia konstruksi bangunan. KDB dan KLB tidak bisa dipisahkan dan berkaitan erat dengan rencana tata ruang beserta
dengan ketentuan pemanfaatannya di atas sebidang tanah.
KDB dan KLB diperlukan untuk :
Pengaturan pencahayaan dan penghawaan alami.
Menjaga tetap berlangsungnya peresapan air ke dalam tanah.
Menciptakan keserasian tatanan massa dan ruang terbuka suatu lingkungan.
Jika berbicara tentang KDB dan KLB, maka ada standar yang telah ditentukan oleh setiap Pemerintah Daerah. Hitungan
angka tersebut berbeda antara wilayah yang satu dengan wilayah lainnya.
Misalnya, lahan di sekitar bandara mempunyai tinggi maksimal lantai bangunan tertentu, tidak boleh terlalu tinggi, karena
akan mengganggu penerbangan pesawat. Sementara itu, ketentuan untuk daerah resapan air, setiap properti yang dibangun
haruslah banyak menyediakan lahan hijau sehingga menyebabkan lahan untuk pembangunan tidak boleh terlalu luas
KDB ditandai dengan persentase. Misalnya, di sebuah kawasan dengan KDB 60%, maka luas bangunan tidak boleh lebih dari
60% dari luas lahan. Sebagai contoh, jika kamu memiliki lahan seluas 1000m 2, maka properti kamu hanya dapat dibangun di
atas lahan 600m2 saja, sisanya luas lahan 400m2 tersebut harus dijadikan ruang terbuka hijau (RTH).
Sedangkan KLB biasanya dinyatakan dalam angka seperti 1,5; 2 dan sebagainya. Sebagai contoh, apabila di
dalam Peraturan Bangunan Setempat (PBS) tertera KLB = 1,5, maka total luas bangunan yang boleh didirikan maksimal 1,5
kali luas lahan yang ada. Kamu memiliki lahan seluas 500m 2 di lokasi dengan KLB = 1,5, maka luas bangunan yang boleh
dibangun adalah: 500m2 x 1,5 = 750 m2 (Lantai Bertingkat).
Selain KDB dan KLB, pemerintah juga membubuhkan aturan tambahan mengenai tinggi maksimal lantai bangunan. Jika di
wilayah tersebut aturan mengenai tinggi maksimal adalah 5 lantai, maka kamu dapat membangun satu hingga lima lantai
dengan total luas maksimal 750 m2.
Penting untuk mengetahui angka KDB dan KLB bagi kamu yang merencanakan berinvestasi di sebuah lokasi tertentu. Hal itu
berguna untuk kamu agar dapat mengoptimalkan pemanfaatan lahan.
Aturan KDB dan KLB dapat berubah-ubah disesuaikan dengan perkembangan kawasan tersebut. Pasalnya, jika suatu
kawasan semakin berkembang maka kepadatan ruang harus disesuaikan.
Penjelasan Perbedaan KDB dan KLB
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) atau dalam bahasa inggrisnya Building Covered Ratio (BCR), adalah
angka persentase perbandingan antara luas lantai dasar bangunan tehadap luas lahan/sebidang tanah (persil) yang
dikuasai.
Standar KDB di suatu kawasan berbeda pada masing-masing wilayah. Misalnya, KDB suatu daerah di tempat kamu
sebesar 50%. Dan Luas bangunan yang akan kamu dirikan adalah 300 m2 dengan kavling lahan seluas 1000m2, maka KDB-
nya (300 m2 : 1000 m2) x 100% = 30% (masih diperbolehkan, karena tidak melebihi 50%).
Tujuan diberlakukannya KDB antara lain untuk:
Menciptakan Ruang Terbuka Hijau (RTH);
Menjaga kelestarian daerah resapan air; dan
Membatasi ketinggian bangunan maksimal yang boleh didirikan.
Ketentuan-ketentuan dalam penghitungan KDB adalah sebagai berikut:
1. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar;
2. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai
ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
3. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20
m di atas lantai ruangan dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB
yang ditetapkan;
4. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan
sebagai luas lantai;
5. Dalam perhitungan KDB luas tapak yang diperhitungkan adalah yang dibelakang GSJ;
6. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblock), perhitungan KDB adalah dihitung terhadap total seluruh
lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan.
Sementara itu, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau dalam bahasa inggrisnya Floor Area Ratio
(FAR) merupakan perbandingan antara total luas lantai bangunan terhadap luas lahan/bidang tanah yang dapat dibangun.
Jika suatu bangunan dengan luas lahan yang dibangun sebesar 2000 m 2 dan berada pada kavling lahan seluas 1000 m2,
maka Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar (2000 m2: 1000 m2) = 2.
Penghitungan KLB ini berkaitan dengan jumlah lantai dan luas lantai masing-masing bangunan dengan ketentuan sebagai
berikut:
1. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar;
2. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai
ruangan tersebut dihitung penuh 100%;
3. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20
m di atas lantai ruangan dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB
yang ditetapkan;
4. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai
denah;
5. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan
sebagai luas lantai;
6. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam perhitungan KLB, asal tidak
melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan 50% terhadap KLB;
7. Ram dan tangga terbuka dihitung 50%, selama tidak melebihi 10% dari luas lantai dasar yang diperkenankan;
8. Dalam perhitungan KLB, luas tapak yang diperhitungkan adalah yang dibelakang GSJ;
9. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement) ditetapkan oleh Kepala Daerah dengan pertimbangan
keamanan, keselamatan, kesehatan, dan pendapat teknis para ahli terkait;
10. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblock), perhitungan KLB adalah dihitung terhadap total
keseluruhan luas lantai bangunan terhadap total seluruh lantai dasar bangunan;
11. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih
dari 5 m, maka ketinggian bangunan tersebut dianggap sebagai dua lantai; dan
12. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar dianggap sebagai lantai penuh.