V- 0

4-0
5.1. KONSEP PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN
Konsep pembangunan pada dasarnya diarahkan berdasarkan kepada potensi wilayah
dan kebijaksanaan yang mempengaruhi pengembangan. Beberapa faktor yang mendasari
terbentuknya konsep pembangunan dan pengembangan adalah:

 Kebijaksanaan pengembangan yang didasarkan kepada visi dan misi kota.

 Kondisi dasar kota dan kecenderungan arah perkembangan kota
 Isu-isu strategis berkaitan dengan perkembangan yang terjadi
 Rencana kebutuhan pengembangan kota dimasa yang akan datang.
 Skala prioritas pengembangan.

Sebagai dasar untuk merumuskan skenario permintaan dan penawaran perumahan

dan kawasan permukiman di Kecamatan Pontianak Timur dan Pontianak Utara didasarkan pada
kondisi-kondisi sebagai berikut:

1. Backlog rumah hingga tahun 2035 diperkirakan sebesar 25.843 unit rumah. Artinya
apabila backlog tersebut secara bertahap akan dipecahkan maka rata-rata per tahun perlu
disediakan rumah sekitar ±1.437 unit per tahun khusus di Kecamatan Pontianak Utara dan
Timur.
2. Selain negative list Kota Pontianak, kondisi geografis dan morfologi tergolong datar
sehingga sangat efektif untuk pengembangan kegiatan perkotaan termasuk di
dalamnya penyediaan sektor perumahan dan kawasan permukiman.
3. Perlu skema pembiayaan yang memerlukan subsidi agar masyarakat ini dapat
mempunyai akses dalam kepemilikan rumah.
4. Persoalan-persoalan yang cukup pelik dihadapi antara lain : ppermukiman padat
dan tidak teratur di sekitar bantaran sungai dan permukiman tidak layak huni.
5. Keterbatasan lahan dan tingginya harga lahan di perkotaan.

Berdasarkan pada faktor-faktor kebutuhan pengembangan perumahan, maka arahan

pembangunan dan pengembangan berkaitan dengan perumahan dan kawasan permukiman
adalah sebagai berikut :

 Pengembangan perumahan dan kawasan permukiman diarahkan sesuai dengan

rencana pembangunan dan pengembangan kota, yaitu daerah dengan kemiringan 0 –
15 %.
 Pengembangan perumahan baru :
- Pembangunan perumahan pada masing-masing kecamatan dengan sistem
individu dapat dilaksanakan selama lokasi penembangan perumahan sesuai dengan
peruntukannya.
- Perhitungan kebutuhan rumah diterapkan dengan pola 1:2:3
- Pembangunan perumahan baru dengan pola pengembang/ developer/ perumnas
diharapkan dapat memenuhi kebutuhan perumahan.

1
V-
4-1
 Peningkatan dan penyediaan prasarana dan sarana lingkungan pada lingkungan
perumahan yang telah berkembang dan kawasan yang diarahkan sebagai
lingkungan perumahan baru.

Alternatif skenario untuk memenuhi kebutuhan dan memecahkan masalah

sektor perumahan dan kawasan permukiman adalah :

1. Penyediaan ruang untuk memenuhi sektor perumahan dan kawasan permukiman secara
keseluruhan disediakan di dalam ruang wilayah Kota Pontianak dengan kombinasi
tipologi perumahan berupa : perumahan swadaya, perumahan khusus, perumahan
formal, dan perumahan vertikal. Perumahan vertikal berupa rusunawa, rusunawi dan
apartemen bisa menjadi alternatif rumah singgah bagi pegawai pertambangan yang
sebagian sistem kerjanya kontraktual dengan periode tertentu.
2. Pengembangan lokasi perumahan baru selalu memperhatikan sistem perumahan kota,
jaringan prasarana dan kawasan budidaya yang ada maupun yang direncanakan agar
perkembangannya dapat saling memperkuat.

Pembangan hunian vertikal seperti rumah susun dan apartement yang diperuntukkan
bagi kawasan permukiman padat ataupun kawasan yang memiliki keterbatasan dalam
pengembangan lahan permukiman.

Penyelenggaraan rumah dan perumahan di dalam Undang-Undang No. 1 Tahun 2011

tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman bertujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah
sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan
rakyat. Konsep pengembangan rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya. Di dalam
konsep pengembangan rumah baru jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan.

TABEL 5.1. KONSEP PENGEMBANGAN RUMAH BARU

Jenis Rumah Berdasarkan Bentuk Rumah
Pelaku Pembangunan
1. Rumah Swadaya 1. Rumah Tunggal
2. Rumah Formal, yang meliputi 2. Rumah Deret (townhouse)
 Rumah Komersial 3. Rumah Susun (rumah vertikal)
 Rumah Umum 4. Rumah kopel
 Rumah Khusus
 Rumah Negara
Sumber : Undang-Undang No. 1 Tahun 2011

TABEL 5.2. KETERKAITAN ANTARA JENIS DAN BENTUK RUMAH

RUMAH RUMAH SUSUN
RUMAH DERET RUMAH KOPEL
TUNGGAL (VERTIKAL)
RUMAH
  
SWADAYA
RUMAH
   
FORMAL
Tabel diatas menunjukkan keterkaitan antara jenis dengan bentuk rumah, dari tabel diatas
dapat disimpulkan bahwa pada konsep pengembangan rumah baru terdapat rumah dengan
pelaku pembangunan swadaya berbentuk rumah tunggal, rumah deret dan rumah kopel serta
rumah dengan pelaku pembangunan formal berbentuk rumah tunggal, deret, kopel dan rumah
susun (hunian vertikal).

2
V-
4-2
5.1.1. RUMAH BERDASARKAN PELAKU PEMBANGUNAN
A. ALOKASI RUANG UNTUK PERUMAHAN SWADAYA

Konsepsi alokasi ruang untuk perumahan swadaya yang dibangun sendiri oleh masyarakat
secara mandiri dengan konsep Lingkungan Hunian Berimbang sejalan mengikuti hirarki
pusat-pusat pelayanan kota. Konsep Ruang untuk Perumahan Swadaya memiliki sebaran
yang cukup beragam sesuai dengan tipologi rumah yang akan dibangun. Tipologi rumah
dalam konsep perumahan swadaya adalah rumah tunggal dan rumah deret.

Secara umum konsep ruang untuk perumahan swadaya dialokasikan tersebar diseluruh
kecamatan yang ada di Kota Pontianak, dengan rumusan sebagai berikut :

1. Perumahan swadaya dengan tipologi pembangunan untuk rumah-rumah tipe menengah,

diarahkan untuk dibangun pada kawasan yang memiliki nilai lahan sedang, terutama
pada kawasan-kawasan pusat lingkungan dan sub pusat lingkungan.
2. Perumahan swadaya dengan tipologi pembangunan untuk rumah-rumah tipe menengah,
diarahkan untuk dibangun pada kawasan yang memiliki nilai lahan sedang, terutama pada
kawasan-kawasan pusat lingkungan dan sub pusat lingkungan.
3. Perumahan swadaya dengan tipologi pembangunan untuk rumah-rumah tipe sederhana,
diarahkan untuk dibangun pada kawasan yang memiliki nilai lahan kecil/rendah, terutama
pada kawasan-kawasan hinterland/luar kawasan perkotaan. Sejalan dengan hal
tersebut, maka Rumah tipe sederhana diarahkan pada lokasi-lokasi yang jauh dari pusat
kota Kecamatan yaitu di kawasan belum terbangun berupa permukiman pedesaan
dengan memperhatikan hal-hal berikut:
 Tidak mengganggu fungsi lindung
 Sesuai dengan RTRW Kota Pontianak
 Ketentuan bangunan;
 Baik sanitasi dan;
 Kearifan lokal
4. Pengembangan lokasi perumahan baru selalu memperhatikan sistem perumahan kota,
jaringan prasarana dan kawasan budidaya yang ada maupun yang direncanakan agar
perkembangannya dapat saling memperkuat.
5. Pembangunan perumahan dan permukiman swadaya di kawasan perencanaan mengacu
kepada Peraturan Walikota Pontianak Nomor 58 Tahun 2018 Tentang Petunjuk Teknis
Pemberian Layanan Rekomendasi Perumahan, Rumah Susun dan Penyerahan Prasarana
Utilitas Perumahan dan Rumah Susun Di Kota Pontianak.

B. ALOKASI RUANG UNTUK PENGEMBANG/PEMERINTAH

Pembangunan perumahan yang diselenggarakan oleh pengembang swasta pada umumnya di

wilayah-wilayah yang secara ekonomis menguntungkan dan wilayah tersebut sudah
berkembang. Tipologi rumah dalam konsep perumahan swadaya adalah rumah tunggal,
rumah deret dan rumah susun (vertikal).

3
V-
4-3
Keberadaan pengembang pemerintah diperlukan untuk mengatasi kondisi seperti ini dengan
melakukan pengembangan wilayah sebagai pemicu pertumbuhan sehingga pengembang
swasta berminat berinvestasi didalamnya.

 Konsepsi Alokasi ruang untuk perumahan formal diarahkan sebagai berikut :

NO KODE JENIS RUMAH KEPADATAN LOKASI KELURAHAN
1. R 1.1 Rusun Tinggi  Kel. Tambelan Sampit
 Kel. Siantan Tengah
2. R 1.2 Apartemen Tinggi  Kel. Tanjung Hilir
 Kel. Siantan Tengah
 Kel. Batu Layang
3. R 1.3 Rumah Deret Tinggi  Kel. Dalam Bugis
 Kel. Tambelan Sampit
 Kel. Tanjung Hilir
4. R 2.1 Rusun Khusus Tinggi  Kel. Banjar Sarasan
 Kel. Parit Mayor
5. R 2.2 Apartenen Sedang  Kel. Banjar Sarasan
 Kel. Parit Mayor
6. R 2.3 Rumah Deret Sedang  Kel. Siantan Hilir
 Kel. Batu Layang
7. R 2.4 Townhouse Sedang  Kel. Parit Mayor
 Kel. Tanjung Hilir
8. R 2.5 Rumah Kopel Sedang  Kel. Banjar Serasan
 Kel. Dalam Bugis
 Kel. Parit Mayor
 Kel. Saigon
 Kel. Tanjung Hulu
 Kel. Siantan Hilir
 Kel. Siantan Hulu
 Kel. Batu Layang
9. R 2.6 Rumah Tunggal Sedang  Kel. Banjar Serasan
 Kel. Dalam Bugis
 Kel. Parit Mayor
 Kel. Saigon
 Kel. Tanjung Hulu
 Kel. Siantan Hilir
 Kel. Siantan Hulu
 Kel. Siantan Tengah
 Kel. Batu Layang
10. R.3.1 Townhouse Rendah  -
11. R 3.2 Rumah Kopel Rendah  Kel. Batu Layang
12. R 3.3 Rumah Tunggal Rendah  Kel. Parit Mayor
 Kel. Saigon
 Kel. Siantan Hilir
 Kel. Siantan Hulu
 Kel. Siantan Tengah
 Kel. Batu Layang
Sumber : Hasil Analisis, 2019

 Konsepsi Alokasi ruang seperti yang telah dijelaskan di atas, harus memperhatikan hal-
hal sebagai berikut :
o Tidak mengganggu fungsi lindung dan hutan lindung.
o Sesuai dengan RTRW Kota Pontianak

4
V-
4-4
 o Ketentuan bangunan;
o Baik sanitasi dan;
o Kearifan lokal
 Untuk pengembang yang telah memiliki ijin lokasi didorong untuk segera
merealisasikan rencananya atau mengevaluasi impelementasi ijin lokasi yang telah terbit.
 Kawasan sudah dilalui jaringan utilitas, sarana dan prasarana permukiman.
 Kepadatan rumah yang dibangun adalah dengan kategori kepadatan rendah dan sedang.
 Lahan pengembangan untuk perumahan developer/pemerintah adalah berasal dari lahan
milik pemerintah kota atau lahan hasil pembebasan dari masyarakat.
 Pola pengadaan yang dapat diterapkan diantaranya adalah melalui pola Lingkungan
Hunian Bukan Skala Besar.

5.1.2. RUMAH BERDASARKAN BENTUK

A. HUNIAN TUNGGAL

Mengacu kepada Peraturan Walikota Pontianak Nomor 58 Tahun 2018 Tentang Petunjuk Teknis
Pemberian Layanan Rekomendasi Perumahan, Rumah Susun dan Penyerahan Prasarana Utilitas
Perumahan dan Rumah Susun Di Kota Pontianak. Hunian / rumah tunggal merupakan rumah
yang berdiri sendiri pada persil, terpisah dengan rumah disebelahnya. Pada alokasi hunian
tunggal juga menerapkan konsep hunian berimbang dengan perbandingan 1:2:3 dimana 1
rumah mewah dengan luas kaveling 300 m2, 2 rumah menegah dengan luas kaveling 200 m2,
dan 3 rumah sederhana dengan luas kaveling 100 m2. Hunian tunggal diterapkan pada alokasi
ruang rumah swadaya dan formal. Konsep hunian tunggal dan berimbang dapat dilihat
dilampiran.

Pada umumnya fungsi dari sebuah hunian / rumah tunggal pada bidang arsitektur adalah dapat
memenuhi kebutuhan akan hunian tersebut. Konsep makro hunian / rumah tunggal dapat
mencapai fungsi dan kebutuhan baik didalam lingkungan maupun diluar lingkungannya.
Berbeda dengan konsep mikro hunian / rumah tunggal, konsep mikro hunian / rumah tunggal
adalah tercapainya fungsi dan kebutuhan didalam hunian / rumah tunggal. Fungsi dan
kebutuhan tersebut adalah fungsi dan kebutuhan akan ruang-ruang yang terdapat didalam
hunian / rumah tunggal.

Terdapat beberapa konsep tapak pada hunian / rumah tunggal tergantung penempatan hunian
/ rumah tunggal tersebut pada [Link] tapak dilihat dari beberapa faktor, yaitu
perletakan, orientasi, sirkulasi, dan zoning. Keempat faktor tersebut saling mempengaruhi
karena untuk mendapatkan perletakan bangunan yang baik harus memperhatikan orientasi,
sirkulasi, dan zoning begitu juga sebaliknya. Fungsi dan kebutuhan hunian / rumah tunggal
adalah ruang-ruang yang terdapat didalamnya, yaitu ruang-ruang privat, publik, dan servis.
Ruang privat seperti ruang kamar tidur utama, ruang publik seperti ruang tamu dan ruang
keluarga, dan ruang servis seperti ruang dapur, toilet, gudang.

Kemudian terdapat konsep fasade bangunan atau tampilan bangunan hunian / rumah tunggal.
Konsep fasade sangat mempengaruhi kualitas hunian / rumah tunggal, karena sebagai nilai jual

5
V-
4-5
dan aksen utama bangunan. Disinilah terjadi perbedaan antara rumah mewah, rumah
menengah, dan rumah sederhana. Pastinya konsep fasade bangunan untuk rumah mewah lebih
artistik disbanding rumah menengah dan rumah sederhana, karena bias mempengaruhi nilai jual
hunian / rumah tunggal tersebut.

GAMBAR 5.1 ILLUSTRASI KONSEP HUNIAN TUNGGAL DENGAN DENAH

B. HUNIAN KOPEL
Rumah Kopel merupakan tempat kediaman salah satu sisi bangunan berhimpitan dengan
bangunan lain atau bangunan tetangga pada bagian rumah induk. Peletakan unit rumah seperti
ini sering dijumpai di perumahan-perumahan dan biasanya digunakan untuk rumah sederhana,
rumah menengah dan rumah mewah.

Keuntungan membangun rumah kopel adalah lahan yang dibutuhkan tidak terlalu luas karena
hanya ada satu bangunan. Sedangkan kelemahannya adalah saat ingin melakukan perubahan
desain. Masalah besar akan muncul saat kedua pemilik rumah kopel tidak memiliki selera atau
pandangan yang sama mengenai desain yang baru.

6
V-
4-6
 GAMBAR 5.2 ILLUSTRASI KONSEP HUNIAN KOPEL DENGAN DENAH

C. HUNIAN DERET

Hunian (rumah) deret merupakan jenis hunian yang unitnya menempel satu sama lainatau
Twindengan penambahan lahan parkir pada bangunannya. Sama seperti hunian/rumah tunggal.
Hunian deret (Townhouse) juga memiliki beberapa konsep hunian yang menyesuaikan tapak.

Konsep Arsitektur pada hunian deret (townhouse) juga sama dengan konsep yang ada pada
hunian/rumah tunggal. Konsep arsitektur pada hunian deret (townhouse) juga dipengaruhi oleh
konsep makro, konsep mikro, konsep fungsi, konsep tapak, konsep fasade dan beberapa konsep
arsitektur lainnya. Pada umumnya fungsi dari hunian deret (townhouse) adalah dapat memenuhi
kebutuhan akan hunian tersebut. Tetapi berbeda dengan pengertian hunian / rumah tunggal
pada umumnya. Hunian deret (townhouse) mempunyai spesifikasi yang berbeda dengan hunian
/ rumah tunggal. Perbedaan tersebut terdapat pada beberapa fasilitas yang terdapat pada
rumah deret (townhouse).

Rumah deret (townhouse) paling banyak biasanya hanya berjumlah 30 unit sampai 40 unit saja.
Lingkungan hunian deret (townhouse) tertutup dengan One Gate System atau 1 pintu masuk.
Kemudian fasilitas-fasilitas hunian deret (townhouse) memiliki satu area fasilitas bersama yang
terdapat beberapa fasilitas-fasilitas seperti kolam renang, club house, serta ruang terbuka.
Konsep makro hunian deret (townhouse) dapat mencapai fungsi dan kebutuhan baik didalam
lingkungan maupun diluar lingkungannya dan konsep mikro deret (townhouse) adalah
tercapainya fungsi dan kebutuhan didalam hunian / rumah tunggal. Konsep tapak pada hunian
deret (townhouse) tidak tergantung penempatan huniannya, sebab hunian deret (townhouse)
hanya mempunyai satu tipe saja. Tetapi tetap harus memperhatikan beberapa faktor-faktor

7
V-
4-7
arsitektur lainnya. Faktor-faktor arsitektur lainnya yaitu perletakan, orientasi, sirkulasi, dan
zoning, sehingga konsep tapak hunian deret (townhouse) dapat terdesain dengan baik.

Dilihat dari fungsi dan kebutuhan hunian deret (townhouse) adalah ruang-ruang yang terdapat
di dalamnya, biasanya hunian deret (townhouse) memiliki dua lantai, sehingga lantai dua
digunakan untuk ruang-ruang privat. Dan lantai pertama atau lantai dasar digunakan untuk
ruang-ruang publik dan servis. Ruang privat seperti ruang kamar tidur utama, ruang publik
seperti ruang tamu dan ruang keluarga, dan ruang servis seperti ruang dapur, toilet, gudang.
Konsep fasade bangunan hunian deret (townhouse) dibuat sama(twin)hal ini yang membedakan
antara hunian deret (townhouse) dengan hunian / ruamh tunggal. Konsep fasade hunian deret
(townhouse) dibuat sama karena hunian deret (townhouse) memiliki luas tanah dan luas
bangunan yang sama. Konsep fasade hunian deret (townhouse) mempunyai tema tersendiri,
seperti hunian deret (townhouse) beraliran mediterania, klasik, dan lain sebagainya.

GAMBAR 5.3 ILLUSTRASI KONSEP HUNIAN DERET DENGAN DENAH

8
V-
4-8
D. HUNIAN VERTIKAL

Arah pembangunan permukiman secara bertahap digeser dari pola horisontal menjadi vertikal,
hal ini untuk mengantisipasi semakin langkanya lahan terutama di kawasan perkotaan serta
mendukung keinginan masyarakat dapat tinggal di dekat tempat bekerjanya dan untuk
lebih mengefisiensikan penggunaan lahan. Pembangunan rusun atau rumah sewa tingkat dapat
diintegrasikan dengan kawasan perkantoran, perdagangan, jasa yang memungkinkan kedekatan
jarak antara tempat tinggal dengan tempat kerja dan sehingga dengan demikian
meminimalkan biaya transportasi.

Alokasi ruang untuk hunian vertikal secara umum dialokasikan pada wilayah-wilayah yang
memiliki kepadatan bangunan relatif tinggi atau pada wilayah-wilayah di di sekitar kawasan
Pusat Kota. Konsep hunian vertikal ini dapat menjadi solusi bagi permasalahan lingkungan
padat dan tidak teratur. Pedoman Pelaksanaan Peremajaan Permukiman Padat Dan Tidak
Teratur Diatas Tanah Negara menjelaskan bahwa :

 Dalam menetapkan lokasi pemukiman padat dan tidak teratur yang akan
diremajakan, disamping harus sesuai dengan Pola Dasar Rencana Pembangunan Daerah
dan/atau Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRW Kota), perlu ada pendekatan
kepada masyarakat setempat agar masyarakat berperan secara aktif dalam proses
peremajaan tersebut.
 Peremajaan pemukiman padat dan tidak teratur dilakukan dengan menerapkan
sistem subsidi silang antara pembangunan rumah susun dengan areal komersiil yang
berada di kawasan yang diremajakan.
 Biaya yang dikeluarkan oleh developer untuk pengosongan pemukiman padat dan tidak
teratur, penampungan sementnra para penghuni pemukiman padat dan tidak teratur,
pembangunan rumah susun lengkap dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya,
pemindahan penghunian ke rumah susun dan tingkat keuntungan yang wajar,
memperoleh imbalan berupa areal komersiil yang senilai.

Sumber pembiayaan untuk pelaksanaan peremajaan pemukiman padat dan tidak teraturdengan
pola ini disediakan dari :

 Pemerintah.
 Badan Usaha Milik Negara, khususnya Perusahaan Umum (Perum) PERUMNAS.
 Yayasan, khususnya Yayasan Bina Bhakti Kesejahteraan Sosial.
 Developer swasta.

Sedangkan konsep kepemilikan satuan rumah susun diatur sesuai dengan Peraturan
perundang-undangan tentang rumah susun yang berlaku di Indonesia yaitu :

 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.
 Bentuk Dan Tata Cara Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
 Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun.

9
V-
4-9
Peraturan perundang-undang tersebut di atas merupakan landasan hukum yang
memungkinkan diperolehnya hak milik atas satuan rumah susun, yang secara garis besarnya
memuat ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

 Setiap hak milik atas satuan rumah susun adalah hak pemilikan atas satuan rumah susun
yang digunakan secara terpisah, yang meliputi pula hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama di lingkungan rumah susun yang bersangkutan sesuai
dengan nilai perbandingan proportional dari satuan rumah susun yang bersangkutan;
 Batas-batas untuk setiap satuan rumah susun dan besarnya hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama dan taiiah bersama disahkan dan dicantumkan secara jelas
dalam sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun oleh pihak yang berwenang;
 Pembangunan rumah susun dapat dilakukan di atas tanah dengan Hak Milik, Hak Guna
Bangunan, atau Hak Pakai sesuai dengan peruntukan tanahnya dan harus memenuhi
persyaratan teknis, ekologis, dan administratip sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku;
 Setiap satuan rumah susun baru dapat dihuni apabila perusahaan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman telah memperoleh izin layak huni dan/atau izin
penggunaan bangunan dari Pemerintah Daerah setempat;
 Sebelum penandatanganan akta jual beli hak milik atas satuan rumah susun oleh
perusahaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman dan
konsumen/pembeli, dengan persetujuan terlebih dahulu oleh perusahaan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman, hak pembeli atas satuan rumah susun tersebut
belum dapat dijadikan jaminan utang kepada bank yang memberi kredit;
 Perhimpunan penghuni berstatus badan hukum yang mewakili dan mengurus
kepentingan para penghuni dan para pemilik satuan rumah susun;

Berdasarkan hasil analisis, perlunya pembangunan rumah secara vertikal dalam bentuk rumah
susun sewa di Kota Pontianak, didasari oleh pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut :

1. Jumlah dan proporsi penduduk yang tinggal di daerah perkotaan yang semakin lama
semakin bertambah (tahun 2035 akan bertambah ±53.000 jiwa), sehingga ketersediaan
lahan dan penataan ruang untuk perumahan dan kawasan permukiman dirasakan
semakin berkurang.
2. Semakin banyaknya jumlah penduduk kota mengakibatkan semakin menurunnya daya
dukung prasarana dan sarana utilitas (PSU) permukiman serta fasilitas kota lainnya,
terlebih lagi dengan pola pertumbuhan kota yang tidak terkendali.
3. Kondisi ini mengakibatkan harga tanah yang mahal sehingga penduduk perkotaan yang
tergolong masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) semakin tidak mampu menjangkau
harga rumah di perkotaan.
4. Kemampuan ekonomi masyarakat perkotaan secara umum masih tergolong masyarakat
berpendapatan rendah (MBR), yaitu sebesar 65% (Studi Housing Market in Indonesia –
HOMI, 2001).
5. Pesatnya permintaan tempat tinggal di Kota Pontianak, khususnya kebutuhan lingkungan
hunian bagi MBR yang diwujudkan melalui pembangunan Rumah Sederhana/Rumah
murah. Hal ini pun tercermin dari tingginya backlog serta prediksi total kebutuhan

V- 10
4 - 10
 pembangunan rumah di Kota Pontianak yang mencapai kira-kira mendekati ±72.000 unit
rumah di tahun 2035.
6. Sebagai dukungan terhadap Program Pembangunan 1.000 menara Rumah Susun
7. Berdasarkan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No. 05/PRT/M/2007 (tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana
Bertingkat Tinggi).
8. Menjadi prioritas dalam Program Pembangunan Nasional (Propenas)

Beberapa kendala dalam pembangunan rumah susun sewa/rumah susun milik di Kota Pontianak
diantaranya sebagai berikut :

 Masih belum membudayanya tinggal di rumah susun dikalangan MBR khususnya di Kota
Pontianak.
 Minimnya fasilitas pendukung seperti sarana dan prasarana dasar serta perijinan.
 Kemampuan pembiayaan (investasi) yang masih minim.
 Teknologi dan design bangunan yang masih konvensional sehingga biaya pembangunan
masih relatif mahal.
 KDB/KLB yang belum mendukung pada zoning perumahan

Konsep arsitektur pada hunian vertikal terbagi menjadi dua, yaitu hunian rusun dan hunian
apartemen. Konsep arsitektur pada hunian rusun dan apartemen memiliki perbedaan fungsi dan
kebutuhan. Pada hunian rusun difungsikan untuk klasifikasi menengah kebawah, sedangkan
hunian apartemen difungsikan untuk kllasifikasi menengah keatas. Perbedaan antara hunian
rusun dan apartemen jelas sangat berbeda terlihat dari fasilitas-fasilitas dan fisik bangunan.

Konsep arsitektur pada hunian rusun juga sama seperti hunian-hunian lainnya yang dipengaruhi
oleh beberapa konsep, seperti konsep makro, konsep mikro, konsep fungsi, konsep tapak,
konsep fasade dan beberapa konsep arsitektur lainnya. Pada umunya fungsi dari hunian rusun
adalah untuk dapat memenuhi kebutuhan akan hunian tersebut yang difungsikan untuk
kalangan menengah kebawah. Hunian rusun ada karena terbatasnya lahan untuk permukiman di
perkotaan. Konsep makro hunian rusun dapat mewadahi dan mencapai fungsi dari kebutuhan
baik didalam lingkungan maupun diluar lingkungannya sehingga dapat menjawab hadirnya
hunian rusun tersebut. Konsep mikro hunian rusun adalah tercapainya fungsi dan kebutuhan
didalam hunian rusun. Konsep tapak pada hunian rusun tidak tergantung pada penempatan
huniannya, sebab hunian rusun hanya mempunyai satu tipe saja, tetapi ada juga yang
mempunyai zoning servis seperti letak toilet berada di dalam kamar tidur. Konsep tapak pada
hunian rusun tetap harus memperhatikan beberapa faktor-faktor arsitektur lainnya. Faktor-
faktor arsitektur yang mempengaruhi lainnya yaitu perletakan, orientasi, sirkulasi dan zoning.
Faktor-faktor ini harus diperhatikan dengan baik agar desain hunian rusun dapat terdesain
dengan baik.

Fungsi dan kebutuhan hunian rusun adalah ruang-ruang yang terdapat didalamnya. Hunian
rusun memiliki jumlah lantai empat lantai sampai dengan 6 lantai. Dan lantai pertama atau lantai
dasar terdapat ruang lobi dan ruang administrasi kemudian lantai berikutnya adalah ruang-
ruang tinggal pengguna. Secara zoning lantai pertama atau lantai dasar pada umumnya
digunakan untuk zoning publik dan servis, kemudian lantai berikutnya digunakan untuk zoning
[Link] fasade bangunan hunian rusun dibuat sederhana dan kontekstual terhadap

V- 11
4 - 11
lingkungan. Kebanyakan bentuk dan fasade bangunan rusun terlihat sederhana tetapi tidak
mengesampingkan nilai jual bangunan.
GAMBAR 5.4 ILLUSTRASI HUNIAN VERTIKAL (RUSUN)

Hunian vertikal selanjutnya adalah hunian apartemen yang merupakan hunian dengan model
tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Bangunan
apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Pada hunian apartemen
difungsikan untuk klasifikasi menengah keatas karena faktor dari fasilitas-fasilitas yang di ada
didalam apartemen tersebut. Pengelolaan apartemen di kota-kota besar di Indonesia umumnya
dikelola oleh swasta.

Konsep arsitektur pada hunian apartemen juga sama seperti hunian-hunian lainya tetap melihat
dari beberapa faktor-faktor yang mempengaruhi bangunan hunian apartemen. Konsep makro
dari hunian apartemen adalah dapat mewadahi pengguna hunian apartemen dari fungsi dan
kebutuhan pengguna baik dari dalam maupun dari luar lingkungan hunian apartemen. Konsep
mikro dari hunian apartemen adalah tercapainya fungsi dan kebutuhan kegiatan pengguna
didalam hunian [Link] tapak hunian apartemen harus memperhatikan empat faktor
yang mempengaruhi desain apartemen, yaitu perletakan, orientasi, sirkulasi dan zoning. Faktor-
faktor ini saling mempengaruhi demi terwujudnya desain apartemen yang [Link] tapak
pada hunian apartemen sangat mempengaruhi penentuan unit-unit apartemen karena semakin
baik kualitas tapak maka daya jual beli unit-unit apartemen semakin tinggi belum lagi dengan
fasilitas-fasilitas lainnya.

Fungsi dan kebutuhan hunian apartemen memiliki jumlah lantai lebih dari 10 lantai. Fungsi dari
lantai dasar atau lantai pertama difungsikan sebagi zoning publik seperti lobi, administrasi,
kantor dan lain sebagainya. Kemudian lantai berikutnya adalah zoning privat area unit-unit
apartemen yang dihubungkan juga dengan lobi per unit apartemen. Untuk beberapa apartemen
ada yang menggunakan semi basement danada juga yang tidak. Beberapa apartemen juga ada
yang gabung dengan pusat perbelanjaan atau disebut dengan mixuse buildings semua
disesuaikan dengan kebutuhan pengguna. Konsep fasade bangunan apartemen dibuat artistic
dan modern tanpa menghilangkan kesan kontekstual bangunan terhadap bangunan lainnya.
Kebanyakan bangunan apartemen terlihat megah dan mewah karena tidak mengesampingkan
nilai jual dan memang dikhususkan untuk kalangan menengah atas.

V-12
4 - 12
Contoh Pengembangan Apartemen (Apartemen Kalibata City Jakarta Selatan)

GAMBAR 5.5 ILUSTRASI HUNIAN VERTIKAL (APARTEMEN KALIBATA CITY)

Rencana pembangunan Rusunami di kawasan Kalibata merupakan salah satu implementasi dari
rencana pembangunan ‘Rumah Susun Sederhana 1000 tower’ yang dicanangkan oleh Menteri
Perumahan Rakyat yang diatur dalam kebijakan Peraturan Menpera No. 11/PERMEN/M/2008
tentang Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi. Keberadaan Rumah Susun Sederhana Milik
dan Sewa atau yang dikenal Rusunami dan Rusunawa ini dikembangkan dengan misi
menyediakan hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah di tengah kota
Selain itu, 1000 Tower Rumah Susun Sederhana juga diharapkan menjadi trend setter, dengan
membiasakan masyarakat kelas menengah ke bawah perkotaan untuk tinggal di hunian vertikal.
Sesuai dengan tujuan menyediakan perumahan susun milik di kawasan pusat kota, visi dari
pengembangan kawasan adalah “menciptakan kawasan hunian yang nyaman, aman, dilengkapi
oleh sarana penunjang aktivitas hunian, dan berwawasan lingkungan.”4 Sesuai dengan surat ijin
penunjukan penggunaan tanah (SIPPT) tanggal 4 Maret 2009 dengan nomor 342/1.711.534,
jenis pembangunan yang diperbolehkan untuk daerah perencanaan Kalibata ialah rusunami,
apartemen dan ruko.

V- 13
4 - 13
Daerah perencanaan Kalibata tersebut kemudian dikembangkan oleh Agung Podomoro Group
dan Synthetis Development lewat PT. Pradani Sukses Abadi yang dikenal sebagai Kalibata City
dengan mengusung konsep “Mixed use development” bertujuan untuk memberi kenyamanan
dan keamanan bagi warga dengan mendekatkan fungsi hunian dengan fungsi lain seperti
perkantoran, jasa dan komersial.

asilitas yang disediakan di kompleks hunian Kalibata City di antaranya adalah children
playground, shopping mall, lapangan olahraga (lapangan futsal, lapangan basket, dan lapangan
tenis), barbeque area, fountain plaza, kolam renang (kids pool, babies pool, dan kolam renang
dewasa), jogging track, wisata outbound, fitness center, sauna, kolam pemancingan, kafe,
tempat ibadah, dan sekolah. Maka tidak heran jika Kalibata City menjadi kawasan hunian yang
sangat diminati. Berbagai fasilitas mulai dari pendidikan hingga hiburan tersedia di sana.

Salah satu blok apartemen terbesar di Jakarta Selatan ini dibangun di atas tanah seluas 12
hektar yang terdiri dari 18 gedung apartemen. Masing-masing gedung menjulang tersebut
terdiri atas sekitar 800 unit apartemen di bagian atas, sementara bagian bawah gedung
didominasi oleh pusat perbelanjaan (shopping center bawah tanah, Kalibata City Square).
Kedelapan belas gedung apartemen tersebut dikategorikan ke dalam tiga jenis hunian, yaitu
Kalibata Residence (Akasia, Borneo, Cendana, Damar, Ebony, Flamboyan, dan Gaharu), Kalibata
Regency (Herbras, Jasmin, dan Kemuning), dan Green Palace (Lotus, Mawar, Nusa Indah, Palem,
Raffles, Sakura, Tulip, dan Viola).

V- 14
4 - 14
GAMBAR 5.6 PETA IDENTIFIKASI LOKASI LINGKUNGAN HUNIAN BUKAN SKALA BESAR DAN
HUNIAN VERTIKAL

V- 15
4 - 15
5.2. KONSEP PENINGKATAN KUALITAS PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN

5.2.1. KONSEP PENINGKATAN KUALITAS KAWASAN PERMUKIMAN

Pemenuhan kebutuhan rumah secara kuantitas tidak harus dilakukan dengan
membangun rumah baru namun dapat dengan meningkatkan nilai utilitasnya dengan upaya
rehabilitasi dan peningkatan kondisi. Keterbatasan kemampuan pemerintah dalam pendanaan
serta juga lemahnya daya beli masyarakat lebih mendukung kebijakan yang lebih memperluas
jumlah pemanfaat melalui program rehabilitasi rumah.

5.2.2. KONSEP PENANGANAN LINGKUNGAN PERMUKIMAN PADAT

DAN TIDAK TERATUR
Peningkatan kualitas lingkungan permukiman padat dan tidak teraturdiarahkan dengan
rehabilitasi berupa KIP (Kampoong Improvement Project), yaitu peningkatan/perbaikan
prasarana dan sarana lingkungan. Upaya peremajaan lingkungan padat dan tidak teraturjuga
dapat diarahkan dengan konsep redevelopment (menata ulang kawasan), pembangunan rumah
susun dan dengan memadukan konsep agar masyarakat penghuni lama tidak tergusur. Upaya
peningkatan kualitas lingkungan padat dan tidak teraturlebih dititik beratkan pada kawasan
perkotaan (non pesisir).

Tujuan penanganan lingkungan padat dan tidak teratur (sesuai dengan Permen PU No.
2/2016 tentang Peningkatan Kualitas Hidup Terhadap Perumahan dan Permukiman Kumuh,
yaitu sebagai berikut :

 Peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh

 Meningkatkan mutu kehidupan dan penghidupan masyarakat penghuni rumah kumuh dan
permukiman kumuh
 Pemenuhan kebutuhan sanitasi dan sarana pelayanan umum

Pada kondisi terdapatnya kegiatan industri rumah tangga yang berpotensi menimbulkan
pencemaran dan berlokasi di dalam kawasan perumahan, akan dilakukan relokasi ke kawasan
khusus berupa perumahan industri kecil yang dilengkapi dengan instalasi pengolahan air
limbah. Lokasi-lokasi kawasan padat dan tidak teratur cenderung berada di tempat-tempat
strategis, sehingga mempunyai aksesibilitas yang sangat tinggi, seperti di dekat jalan-jalan
utama, bantaran sungai dimana sungai sebagai media transportasi.

Dari sebaran lokasi kawasan permukiman padat dan tidak teraturdan kawasan-kawasan
yang diperkirakan dan cenderung padat dan tidak teratur, maka ada beberapa lokasi yang
menjadi prioritas untuk ditangani segera, yaitu sebagai dapat dilihat pada gambar berikut :

V- 16
4 - 16
GAMBAR 5.7 PETA IDENTIFIKASI SEBARAN PERMUKIMAN PADAT DAN TIDAK TERATUR
(KUMUH)

V- 17
4 - 17
 5.2.3. KONSEP PENANGANAN LINGKUNGAN RAWAN BENCANA
Berdasarkan hasil analisis, beberapa kawasan di Kota Pontianak menjadi daerah
berpotensi genangan banjir. Hal ini perlu mendapatkan perhatian yang serius dalam
penanganannya. Penanganan lingkungan rawan bencana banjir di permukiman harus
memperhatikan aspek-aspek dibawah ini :

1. Penetapan peraturan yang tegas dalam mengarahkan permukiman, seperti: delineasi

yang jelas kawasan permukiman yang akan dikembangkan yang memperhatikan
kemungkinan dampak bencana.
2. Melengkapi peraturan perundangan hunian dan pengelolaan permukiman rawan
bencana, lahan kritis dan bantaran kali yang harus diketahui dan dipatuhi masyarakat.
3. Penanganan yang menyeluruh pada permukiman yang bermasalah, seperti penanganan
permukiman pada lahan kritis dan rawan bencana harus dikaji secara menyeluruh untuk
pengambilan tindakan penanganan dan antisipasi bencana (early warning) .
4. Relokasi permukiman yang ada pada kawasan rawan bencana, lahan kritis dan bantaran
sungai pada lahan yang lebih aman dan relatif terjangkau pada sumber nafkah.
5. Normalisasi lahan atau tindakan pengamanan teknis lainnya di sekitar kawasan rawan
bencana, lahan kritis dan bantaran sungai.
6. Ruang terbuka yang tersedia bekas permukiman dijadikan jalan inspeksi dan atau Ruang
Terbuka Hijau untuk ruang publik (taman, ruang bermain dll).

Beberapa kawasan yang menjadi kawasan berpotensi genangan/banjir di Kawasan

perencanaan yang perlu mendapatkan prioritas penanganan dalam Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan dan kawasan permukiman yaitu : Kelurahan Siantan Hulu.

5.3. STRAREGI PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN

PERMUKIMAN

5.3.1. STRATEGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN DAN

PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
Berdasarkan konsepsi yang telah dijelaskan diatas, maka strategi pelaksanaan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di Kota Pontianak dikategorikan menjadi
strategi pelaksanaan pola swadaya, pola formal, pola khusus, pola rusun dan penanganan padat
atau padat dan tidak teratur. Untuk lebih jelasnya, bisa dilihat pada tabel berikut ini.

TABEL 5.3. STRATEGI PELAKSANAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN
No. Konsepsi Rencana Strategi Pelaksanaan Langkah Penunjang

1. Pengembangan Pola Swadaya :  Sinkronisasi perijinan

Rumah Baru dengan aspek tata ruang.
 Kesesuaian peruntukan dengan RTRW/RDTR  Kemudahan perijinan bagi
Kota Pontianak. masyarakat
 Antisipasi ketidak terraturan pembangunan berpenghasilan rendah

V- 18
4 - 18
No. Konsepsi Rencana Strategi Pelaksanaan Langkah Penunjang

melalui aspek legal (pertanahan) dan (MBR).

perijinan serta arahan teknis pembangunan
(muka bangunan, GSB, KLB, perpetakan, dll).
 Penyediaan sarana dan prasarana umum
sejalan dengan perkembangan perumahan
Pola Developer/Pemerintah :  Sinkronisasi perijinan
dengan aspek tata ruang.
 Kesesuaian peruntukan RTRW/RDTR Kota  Kemudahan perijinan
Pontianak. investasi bagi
 Memanfaatkan orientasi pembangunan di pengembang perumahan.
kawasan perkotaan yang akan  Dukungan program bagi
dikembangkan di Kota Pontianak. permbangunan dari
 Integrasi pembangunan pusat pemerintahan Provinsi/Pusat
dan pendidikan dengan pembangunan (Kemenpera/Kemen PU)
perumahan.
 Pembangunan perumahan Pegawai Negeri
Sipil (Pemerintah) sebagai pemancing
pembangunan perumahan yang lebih luas.
 Penyediaan sarana dan prasarana umum
sejalan dengan perkembangan perumahan.
 Kemudahan investasi bagi pengembang
perumahan.
 Integrasi program pembangunan dengan
tingkat Provinsi,dan Pusat
(Kemenpera/Kemen PU)
2. Peningkatan Penanganan padat dan tidak teratur :  Dukungan program dari
Kualitas Provinsi/Pusat
 Prioritas penanganan kawasan padat dan (Kemenpera/Kemen PU)
Lingkungan tidak terkatur dilihat dari tingkat kepadatan
Permukiman dan ketidak teraturan kawasan tersebut.
 Pendekatan penanganan dilakukan melalui
peningkatan kualitas lingkungan atau
peremajaan permukiman padat tidak teratur.
 Pendekatan akan mencakup :
- Pemberdayaan sosial kemasyarakatan,
yaitu suatu proses untuk menyiapkan
masyarakat (individu maupun kelompok)
dalam menyiapkan, melaksanakan dan
mengelola serta memelihara program.
- Pemberdayaan kegiatan usaha ekonomi
yang berbasiskan ekonomi keluarga dan
kelompok usaha bersama.
- Pendayagunaan prasarana dan sarana
lingkungan yang dilakukan secara
optimal agar dapat mendukung pilihan
yang dikehendaki masyarakat.
Penanganan lingkungan permukiman kawasan  Integrasi pembangunan
khusus : dan penanganan
lingkungan permukiman di
 Entry point yang perlu dilakukan dalam hal kawasan khusus.
ini adalah penguatan kelembagaan serta  Dukungan program
pemberdayaan masyarakat, sehingga lambat pembangunan dari
laun kesadaran untuk memelihara Provinsi/Pusat
lingkungan permukiman akan tumbuh (Kemenpera/Kemen PU).
dengan sendirinya.

V- 19
4 - 19
 No. Konsepsi Rencana Strategi Pelaksanaan Langkah Penunjang

 Bantuan stimulan dari pemerintah perlu

diberikan sebagai titik awal bagi peningkatan
produktivitas lingkungan, disamping pula
untuk menata lingkungan permukiman di
kawasan khusus. Dalam hal ini model
penanganan yang dilakukan perlu
mengintegrasikan berbagai sektor yang
dilakukan secara sinergis.
 Penataan lingkungan permukiman di
kawasan khusus mutlak dilakukan, selain
demi kenyamanan bermukim dan
peningkatan kesehatan lingkungan,
lingkungan permukiman di kawasan khusus
yang telah tertata akan memberikan nilai
lebih, dan bukan tidak mungkin dapat
menjadi potensi pengembangan ke depan
disamping pula dalam rangka meningkatkan
produktivitas lingkungan permukiman di
kawasan khusus.
 Prioritas penanganan lingkungan
permukiman di kawasan khusus dilakukan
pada kawasan-kawasan dengan kualitas
lingkungan yang rendah (padat dan tidak
teratur).
Sumber : Hasil Analisis, 2019

5.3.2. STRATEGI PENGEMBANGAN SISTEM PEMBIAYAAN

PERUMAHAN
Strategi pengembangan sistem pembiayaan dirumuskan berdasarkan permasalahan-
permaslahan yang dihapi dalam hal sisitem pembiayaan perumahan. Permasalahan utama
dalam pembiayaan perumahan adalah pembangunan dan pengembangan perumahan belum
menjadi prioritas sehingga dukungan pembiayaan terhadap pembiayaan perumahan masih
lemah serta keterlibatan pihak swasta juga masih belum optimal khususnya pengembangan dan
pembangunan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

TABEL 5.4. STRATEGI PENGEMBANGAN SISTEM PEMBIAYAAN PERUMAHAN

Permasalahan Arahan Penanganan

 Pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan  Menggali pembiayaan perumahan dari masyarakat
permukiman belum menjadi prioritas sehingga dukungan secara swadaya yang difasilitasi nagari (lembaga
Pemerintah Daerah terhadap pembiayaan perumahan sangat adat), dengan meningkatkan kesejahteraannya
lemah. melalui penciptaan lapangan kerja, khususnya
 Keterlibatan swasta dalam pembiayaan perumahan hanya terciptanya kegiatan ekonomi di kawasan
diperuntukkan bagi masyarakat menengah keatas, sehingga permukiman.
pembiayaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan  Melibatkan institusi keuangan non bank seperti
rendah (MBR) masih belum menjadi target swasta. asuransi, dana pensiun dalam pembangunan
perumahan.
Sumber : Hasil Analisis, 2018

V- 20
4 - 20
 5.3.3. STRATEGI PENGAMBANGAN SISTEM KELEMBAGAAN
PERUMAHAN
Permasalahan sistem kelembagaan pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman di Kota Pontianak adalah masih rendahnya kepedulian masyarakat, belum
ada koordinasi yang baik dan pendekatan penanganan padat dan tidak teraturyang masih
kurang tepat. Oleh sebab itu strategi yang dipergunakan adalah meningkatkan partisipasi
masyarakat, meningkatkan koordinasi dengan membentuk institusi yang membidangi
perumahan dan peningkatan praktisi perencanaan penataan permukiman padat dan tidak
teratur.

TABEL 5.5. STRATEGI PENGEMBANGAN SISTEM KELEMBAGAAN

Permasalahan Arahan Penanganan

 Masih rendahnya kepedulian masyarakat  Meningkatkan tingkat partisipasi masyarakat dalam

dalam pembangunan perumahan dan pembangunan rumah yang sehat melalui penyuluhan,
kawasan permukiman yang memenuhi pelatihan dan bantuan stimulan.
persyaratan rumah dan lingkungan yang  Untuk meningkatkan koordinasi dalam pembangunan
sehat perumahan diperlukan penetapan prioritas dalam
 Masih belum terkoordinasi dengan baik pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
dalam pembangunan dan pengembangan dengan membentuk institusi yang membidangi masalah
perumahan dan kawasan permukiman perumahan.
antara sektor-sektor terkait, khususnya  Perlu dibentuk kelompok masyarakat yang peduli dengan
pembangunan dan pengembangan masalah perumahan dan kawasan permukiman dengan
perumahan dan kawasan permukiman bagi melibatkan semua stakeholder
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).  Peningkatan kemampuan praktisi perencanaan dan
 Permasalahan permukiman padat dan tidak penataan permukiman padat dan tidak teratur melalui
teratur yang kompleks, maka dalam pelatihan-pelatihan agar dapat diemplementasikan dalam
penanganannya seringkali kurang tepat. penataan permukiman padat dan tidak [Link].
Sumber : Hasil Analisis. 2019

5.4. VISI DAN MISI PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN

PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN KOTA
PONTIANAK

5.4.1. VISI DAN MISI KOTA PONTIANAK

Visi Kota Pontianak diharapkan dapat tercapai sampai Tahun 2025 yaitu : Pontianak
Kota Khatulistiwa Berwawasan Lingkungan Terdepan Di Kalimantan Tahun 2025.
Pengertian Visi Kota Pontianak sbb :

1. Kota Khatulistiwa, mempunyai pengertian bahwa ciri khas Kota Pontianak yang dilintasi
garis khatulistiwa dan tidak dimiliki oleh kota lain di Indonesia.
2. Berwawasan lingkungan, mempunyai pengertian bahwa berbagai pertimbangan arah
pembangunan daerah, kebijakan, program, kegiatan dan anggaran harus didasarkan atas
pertimbangan kondisi daya dukung lingkungan dan dalam upaya meningkatkan kualitas

V- 21
4 - 21
 lingkungan hidup. Lingkungan mempunyai ruang lingkup lingkungan fisik yang akan
memberi nilai kehidupan yang lebih baik bagi masyarakat baik saat ini dan masa yang
akan datang dengan lebih memperhatikan kesinambungan. Pengertian berwawasan
lingkungan adalah berbagai hasil pembangunan yang bersifat prasarana fisik diharapkan
menghasilkan suatu kondisi lingkungan dengan kualitas yang tidak melebihi batas
ambang baku mutu lingkungan. Visi ini dilakukan uji publik untuk meningkatkan
kepercayaan dan keyakinan akan ketetapan tujuan serta mengikat komitmen kepada
banyak pihak yang berkepentingan (stakeholders).
3. Terdepan di Kalimantan, mempunyai pengertian bahwa berbagai kebijakan dan
program yang dilaksanakan memiliki keunggulan dari kota lain di Kalimantan. Pengertian
keunggulan ini adalah keunggulan dalam pengelolaan sumberdaya dan hasil yang dicapai
diberbagai bidang kehidupan meliputi bidang ekonomi, bidang sosial budaya, bidang
lingkungan hidup, bidang tata pemerintahan, kemamanan dan ketertiban
Visi ini dijabaran ke dalam misi untuk memperkuat arah pembangunan daerah. Adapun
misi yang telah ditetapkan sebagai berikut :

1. Mewujudkan Masyarakat Berwawasan Kebangsaan Yang Sehat, Cerdas, Berbudaya Dan

Berakhlak Mulia.
2. Mewujudkan Masyarakat Madani, Manusiawi, Berkurangnya Masalah Sosial, Makin
Berdaya Dan Terjaminnya Hak-Hak Warga.
3. Mewujudkan Perekonomian Yang Stabil, Tumbuh Dan Merata Berbasis Ekonomi
Kerakyatan
4. Mewujudkan Sarana, Prasarana, Tata Ruang dan Wilayah Perkotaan Untuk
Perdagangan dan Jasa Yang Berwawasan Lingkungan
5. Mewujudkan Tata Kelola Pemerintahan Yang Baik (Good Governance) Masyarakat Yang
Paham Politik, Taat Hukum Tenteram Dan Tertib.

5.4.2. TUJUAN DAN SASARAN

Dalam penyusunan dokumen RP3KP ini, ditetapkan beberapa tujuan dan sasaran yang
harus dicapai, demi optimanya penerapan rencana ini. Tujuan dari penyusunan dokumen
pengembangan dan pembangunan permukiman daerah ini adalah sebagai berikut:

1. Terumuskannya kebijaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang

mampu menyediakan dan memperbaiki kualitas permukiman dari sisi fisik maupun
lingkungan, sesuai kebutuhan masyarakat;
2. Terselenggaranya pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang sesuai
dengan pemanfaatan lahan sesuai dengan arahan pada dokumen penataan ruang (RTRW)
dan sesuai dengan prinsip pembangunan berwawasan lingkungan;
3. Terwujudnya kerjasama antara stakeholders sektor perumahan dan kawasan
permukiman yang terdapat di Kota Pontianak (yaitu; Pemerintah, swasta, dan masyarakat);

Sebagai bagian dari rencana tata ruang dan wilayah kota Pontianak, sasaran penyusunan
dokumen RP3KP Kota Pontianak ini adalah:

V- 22
4 - 22
1. Tersedianya rencana pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di Kota
Pontianak yang aspiratif dan akomodatif, yang dapat diterapkan bersama oleh pelaku dan
penyelenggara pembangunan. Hal ini dituangkan dalam suatu Rencana Pembangunan
dan Pengembangan Perumahan dan kawasan permukiman Daerah (RP3KP) Kota
Pontianak;
2. Tersedianya pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang memberikan
peluang terselenggaranya pembangunan secara tertib dan terorganisir, serta terbuka
peluang bagi masyarakat untuk berperan serta dalam proses pembangunan;
3. Terakomodasinya kebutuhan akan akan perumahan dan kawasan permukiman yang
dijamin oleh kepastian hukum, terutama bagi kelompok masyarakat berpenghasilan
rendah;

Tersedianya informasi pembangunan perumahan dan kawasan permukiman Kota

Pontianak sebagai bahan masukan bagi penyusunan kebijakan pemerintah serta bagi seluruh
pihak yang adakan terlibat dan melibatkan diri.

5.4.3. FAKTOR PENENTU PENCAPAIAN VISI, MISI DAN KEBIJAKAN

PEMBANGUNAN
Mengacu kepada visi dan misi serta melihat kondisi eksisting Kota Pontianak saat ini,
maka untuk memacu pengembangan perumahan dan kawasan permukiman, identifikasi faktor-
faktor keberhasilan strategi perlu dilakukan. Faktor-faktor ini merupakan unsur-unsur dari
pemerintah dan masyarakat, yang akan menentukan keberhasilan Kota Pontianak dalam
mencapai visi dan misi pembangunan dan perumahan permukiman.

Faktor penentu utama yang harus diciptakan bagi tercapainya visi dan misi
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman Kota Pontianak adalah penataan
lingkungan perkotaan yang serasi dan memperhatikan daya dukung lahan, kawasan lindung,
serta kebutuhan permukiman penduduk, yang sebagian besar adalah pendatang. Faktor lain
yang menjadi penentu keberhasilan pencapaian visi dan misi yaitu penanggulangan
kemiskinan melalui pemerataan pendapatan, pengembangan kesempatan kerja dan
pemerataan pusat-pusat pertu+mbuhan perekonomian serta penerapan ilmu pengetahuan
dan teknologi melalui berbagai langkah penelitian juga meningkatkan kualitas pendidikan dan
derajat kesehatan serta kultur masyarakat untuk menghadapi tantangan persaingan
nasional maupun global melalui peran serta stakeholders. Pembangunan ekonomi yang
tangguh dan berkeseimbangan antara sektor industri, perdagangan dan jasa serta sektor
penunjang perekonomian lokal lainnya merupakan suatu langkah yang ditempuh
dengan cara meningkatkan perekonomian yang berbasis pada sumberdaya lokal. Meningkatkan
kompetensi dan profesionalitas aparatur pemerintahan daerah dalam rangka mewujutkan
efektifitas dan efisiensi kinerja penyelenggaraan otonomi daerah ini merupakan faktor
yang sangat penting demi tercapainya visi dan misi. Meningkatkan pembangunan dan
infrastruktur perekonomian daerah dalam rangka terwujudnya kemampuan daya saing
daerah dan Inovasi kebijakan insentif fiskal untuk menarik investasi disegala sektor merupakan
salah satu kegiatan untuk meningkatkan perekonomian lokal.

V-23
4 - 23
5.5. RENCANA PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN BARU
Rencana pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru akan dilakukan
melalui 2 pendekatan yaitu ;

1. Perumahan swadaya (yang diusahakan oleh masyarakat), pengembanganya di arahkan

tersebar di Kota Pontianak.
2. Perumahan formal (yang diusahakan oleh pengembang/pemerintah);
a. Perumahan; pengembangannya akan lebih difokuskan pada pola penyediaan
lingkungan hunian bukan skala besar.
b. Rumah susun, pengembangannya akan diarahkan pada kawasan-kawasan di pusat
kota dan kawasan permukiman kepadatan tinggi
Berdasarkan RTRW Kota Pontianak 2012-2033, penyebaran lahan perumahan dan
kawasan permukiman diarahkan sesuai dengan struktur ruang yang diharapkan dapat
mengembangkan daerah baru dan intesifikasi permukiman lama. Selain itu mengingat
kepadatan bangunan rumah di pusat kota sudah cukup padat maka penanganan yang
dimungkinkan untuk dilakukan adalah dengan melakukan ekstensifikasi dari kawasan pusat kota
sehingga mencapai kepadatan yang layak bagi penyediaan fasilitas-fasilitas permukiman.
Apabila kawasan permumahan ini dikelompokkan dalam kelompok kawasan permukiman skala
besar, skala bukan besar dan skala menengah, secara garis besar kawasan peruntukan
perumahan meliputi :

1. Kawasan perumahan skala besar dan kawasan perumahan skala bukan besar
meliputi;
a) Kecamatan Pontianak Utara yang meliputi Kelurahan Siantan Hilir;
b) Kecamatan Pontianak Timur Meliputi Kelurahan Saigon dan Kelurahan Parit Mayor;
2. Kawasan Perumahan skala menengah dialokasikan sebagai berikut:
a) Kecamatan Pontianak Timur meliputi Kelurahan Parit Mayor;

Peraturan zonasi kawasan peruntukkan perumahan diarahkan dengan ketentuan

sebagai berikut:

a. Zonasi kawasan perumahan terdiri dari zona perumahan dengan kepadatan tinggi; zona
perumahan dengan kepadatan sedang; dan zona perumahan dengan kepadatan rendah;
b. Perumahan Kepadatan Sedang adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah 20 sampai
dengan 40 rumah per Hektar
c. Perumahan Kepadatan Tinggi adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah > 40 rumah
per Hektar
d. Perumahan Kepadatan Rendah adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah < 20
rumah per Hektar
e. Intensitas kawasan untuk lingkungan kepadatan tinggi dituangkan dalam rencana detail.
f. Intensitas kawasan untuk lingkungan kepadatan sedang dituangkan dalam rencana
detail.
g. Intensitas kawasan untuk lingkungan kepadatan rendah dituangkan dalam rencana
detail.

V- 24
4 - 24
h. Prasarana dan sarana minimal perumahan mengacu pada Standar Pelayanan Minimal
(SPM) bidang perumahan;
i. Kegiatan-kegiatan lain yang tidak sesuai peruntukkannya pada kawasan perumahan dan
tidak memiliki izin harus menyesuaikan pada akhir masa berlaku izin.
j. Kegiatan-kegiatan lain yang tidak sesuai peruntukannya pada kawasan perumahan dan
memiliki izin harus menyesuaikan pada akhir masa berlaku izin;
k. Kawasan perumahan yang merupakan lahan reklamasi wajib mengikuti ketemtuan
AMDAL.

Rencana pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru terdapat beberapa

kebijakan. Kebijakan-kebijakan tersebut adalah sebagai berikut :

1. Kecenderungan perkembangan perumahan dan permukiman dimulai dari era reformasi

menuju ke arah perkembangan formal. Hal ini dapat dilihat dengan semakin
bertumbuhnya perumahan dan permukiman formal di beberapa kelurahan Parit Mayor,
Kelurahan Siantan Hilir dan bebrapa bagian dari Kelurahan Siantan Tengah.
2. Dalam satu lahan dapat dilakukan dua rencana pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman yaitu swadaya ataupun formal pada lokasi-lokasi yang ditentukan.
3. Lahan peruntukan perumahan dan kawasan permukiman pelaku pengembang swadaya
dapat di demolish oleh pelaku pengembang formal (developer/pemerintah) dengan
ketentuan-ketentuan.

V- 25
4 - 25
 TABEL 5.6. RENCANA PERUNTUKAN LAHAN DAN BENTUK BANGUNAN PERUMAHAN BARU
Swadaya Formal Keterangan
Kecamatan/Kelurahan
R1.4 R2.5 R2.6 R3.2 R3.3 R1.1 R1.2 R1.3 R2.1 R2.2 R2.3 R2.4 R2.5 R2.6 R3.1 R3.2 R3.3 Kode Jenis Rumah Kepadatan

PONTIANAK TIMUR R1.1 Rusun Umum Tinggi

Kel. Banjar Sarasan R1.2 Apartemen Tinggi

Rumah Deret
Tinggi
Kel. Dalam Bugis R1.3 KDB Tinggi
Rumah
Tinggi
Kel. Parit Mayor R1.4 Kampung

Kel. Saigon R2.1 Rusun Khusus Sedang

Kel. Tambelan Sampit R2.2 Apartemen Sedang

Kel. Tanjung Hilir R2.3 Rumah Deret Sedang

Kel. Tanjung Hulu R2.4 Townhouse Sedang

PONTIANAK UTARA R3.2 Rumah Kopel Rendah

Rumah
Rendah
Kel. Batu Layang R3.3 Tunggal

Kel. Siantan Hilir

Kel. Siantan Hulu
Kel. Siantan Tengah

26
4 - 26V-
GAMBAR 5.8 PETA RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN KOTA PONTIANAK

23
V-
 TABEL 5.7. KEBUTUHAN RUMAH DI WILAYAH PERENCANAAN
Kebutuhan Penyediaan Rumah Baru (Unit)
Total Perumahan Formal
Swadaya
No. KECAMATAN Backlog (Pengembang/Pemerintah)
2035 Rumah Rumah Rumah Rumah Rumah Rumah
Mewah Menengah Sederhana Mewah Menengah Sederhana
1 Pontianak Timur 8.628 575 1.150 1.726 863 1.726 2.588
2 Pontianak Utara 17.215 1.148 2.295 3.443 1.722 3.443 5.165
Jumlah 25.843 1.723 3.446 5.169 2.584 5.169 7.753
Sumber : Hasil Analisis, 2019

TABEL 5.8. KEBUTUHAN LAHAN UNTUK RUMAH DI KOTA PONTIANAK

Kebutuhan Lahan Penyediaan Rumah Baru (Ha)
Total Perumahan Formal
No. Kecamatan Backlog Swadaya
(Pengembang/Pemerintah)
2035 Rumah Rumah Rumah Rumah Rumah Rumah
Mewah Menengah Sederhana Mewah Menengah Sederhana
1 Pontianak Timur 266,02 34,51 46,01 25,88 51,77 69,02 38,82
2 Pontianak Utara 530,81 68,86 91,82 51,65 103,29 137,72 77,47
Jumlah 796.83 103.37 137,83 77.53 155,06 206,74 116,29
Sumber : Hasil Analisis, 2019

5.5.1. PERUMAHAN SWADAYA

Perumahan swadaya diartikan sebagai pola penyediaan perumahan yang diupayakan
secara mandiri pembangunannya oleh masyarakat. Kota Pontianak direncanakan memiliki 40 %
perumahan yang dikembangkan secara swadaya.

Prinsip dalam menetapkan suatu kawasan perumahan dan kawasan permukiman

swadaya adalah jika dalam RTRW kawasan tersebut telah ditetapkan peruntukanya
sebagai kawasan perumahan dan kawasan permukiman. Persyaratan lokasi perumahan antara
lain:

1. Lokasinya mudah diakses, sehingga harus memperhatikan jejaring sistem/rencana

investasi prasarana, sarana dan utilitas berskala kota;
2. Berpotensi meningkatkan persediaan permukiman yang layak dan terjangkau;
3. Alokasi ruang permukiman mendukung terlaksananya hunian berimbang;
4. Tidak mengganggu kesimbangan fungsi lingkungan serta uoaya pelestarian sumberdaya
alam lainnya

A. ALOKASI PERUMAHAN SWADAYA

Pembangunan perumahan swadaya oleh masyarakat Kota Pontianak yang diarahkan

pada lahan-lahan yang masih relatif kosong dan berfungsi sebagai perumahan dan kawasan
permukiman pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Pontianak. Jumlah unit rumah yang akan
dibangun oleh masyarakat secara swadaya hingga tahun 2035 adalah sekitar 25.843 unit.
TABEL 5.9. KEBUTUHAN RUMAH SECARA SWADAYA DI KOTA PONTIANAK TAHUN 2017-2035

V-24
No. Kecamatan Total Swadaya
Backlog Rumah Rumah Rumah
2035 Total Unit
Mewah Menengah Sederhana
1 Pontianak Timur 8.628 575 1.150 1.726 3.451
2 Pontianak Utara 17.215 1.148 2.295 3.443 6.886
Kota Pontianak 25.843 1.723 3.446 5.169 10.338
Sumber : Hasil Analisis, 2019

Rekomendasi untuk rumah swadaya type besar menengah dan sederhana dialokasikan
pada Kecamatan Pontianak Timur dan Utara. Rekomendasi tersebut tidak bersifat mutlak akan
tetapi dalam proses pengembangan dan pembangunan rumah swadaya harus sesuai dengan
ketentuan-ketentuan teknis yang berlaku seperti Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota
Pontianak dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Pontianak.

TABEL 5.10. KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN SWADAYA KOTA PONTIANAK TAHUN 2017-
2035
No. Kecamatan Total Swadaya
Backlog Rumah Rumah Rumah Total
2035 Mewah Menengah Sederhana Lahan
1 Pontianak Timur 266,02 34,51 46,01 25,88 106.4
2 Pontianak Utara 530,81 68,86 91,82 51,65 212.33
Kota Pontianak 796.83 103.37 137,83 77.53 318,73
Sumber : Hasil Analisis, 2019

TABEL 5.11. RENCANA PERUNTUKAN LAHAN DAN BENTUK BANGUNAN PERUMAHAN BARU
SWADAYA
Swadaya Keterangan
Kecamatan/Kelurahan
R1.4 R2.5 R2.6 R3.2 R3.3 Kode Jenis Rumah Kepadatan
Rumah
Tinggi
Pontianak Timur R1.4 Kampung
Kel. Banjar Sarasan R2.5 Rumah Kopel Sedang
Kel. Dalam Bugis R2.6 Rumah Tunggal Sedang
Kel. Parit Mayor R3.2 Rumah Kopel Rendah
Kel. Saigon R3.3 Rumah Tunggal Rendah
Kel. Tambelan Sampit
Kel. Tanjung Hilir
Kel. Tanjung Hulu
Pontianak Utara
Kel. Batu Layang
Kel. Siantan Hilir
Kel. Siantan Hulu
Kel. Siantan Tengah
Sumber : Hasil Analisis, 2019

25
V-
B. RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN SARANA DAN PRASARANA PERUMAHAN
SWADAYA

Seiring dengan perkembangan perumahan pola swadaya, kebutuhan akan sarana

dan prasarana lingkungan akan meningkat pula. Rencana pengembangan sarana perumahan
dan kawasan permukiman baru swadaya dititik beratkan pada penyediaan ruang terbuka hijau
privat yang sesuai dengan ketentuan peraturan mengenai koefisien dasar bangunan (KDB) dan
koefisien dasar hijau (KDH) yang berlaku. Pengembangan ruang terbuka hijau privat tersebut
menjadi tanggung jawab individu yang bersangkutan.

TABEL 5.12. KEBUTUHAN JARINGAN PRASARANA PERUMAHAN SECARA SWADAYA KOTA

PONTIANAK
No Jenis Utilitas Satuan Jumlah Ketentuan Teknis
1 Kebutuhan Listrik kVA 11.629,8  Permukiman sederhana (kaveling kecil)
membutuhkan daya 900 watt = 0,9 kVA
 Permukiman menengah (kaveling sedang)
membutuhkan daya 1.300 watt = 1,3 kVA
 Permukiman besar (kaveling besar)
membutuhkan daya 2.200 watt = 2,2 kVA
 Tingkat pelayanan jaringan listrik adalah 100%
perumahan swadaya
2 Air Bersih liter/hari 10.699.002  Tingkat pelayanan jaringan air bersih adalah
85% dengan tingkat kebocoran 15%.
 Kebutuhan air minum untuk kegiatan
perumahan / KK = 360 liter/hari
3 Kebutuhan Telepon SST 20.674 Tingkat pelayanan jaringan telepon adalah 80 %
4 Timbunan Air m3/hari 1,24  Pelayanan air limbah menggunakan sistem
Kotor/Limbah on-site dengan septic tank dan truk tangki
tinja untuk mengangkut lumpur tinja ke
instalasi IPLT.
 Menggunakan sistem komunal untuk rumah
sederhana (Kecil)
 Volume tinja domestik (perumahan) = 65
ltr/jiwa/thn atau 0,000015 ltr/jiwa/hari
 Daya tampung 1 unit truk tinja =8 m3
 Tingkat pelayanan = 80%
5 Unit Pengelolaan unit 23.569  Pola menggunakan pola pengumpulan dan
Sampah (TPS dengan 1 pengangkutan secara komunal
Container)  Timbulan sampah domestik = 2,28
ltr/jiwa/hari
 Daya Tampung TPS dengan menggunakan
container dengan kapasitas 10 m³.
 Kapasitas gerobak sampah 1 m³
6. Jaringan Jalan Km 84,86  Rata-rata lebar jalan di kawasan permukiman
baru adalah sebesar 5 m

7 Jaringan Drainase Km 169,72  Kebutuhan Jaringan drainase didasarkan pada

kebutuhan panjang jalan
 Jaringan Drainase diarahkan pada kedua sisi
jalan dengan dimensi yang akan terlampir.
Sumber : Hasil Analisis, 2019

V- 26
GAMBAR 5.9 RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA SWADAYA
KECAMATAN PONTIANAK SELATAN

27
V-
GAMBAR 5.10 RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA SWADAYA
KECAMATAN PONTIANAK KOTA

28
V-
GAMBAR 5.11 RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA SWADAYA
KECAMATAN PONTIANAK BARAT

29
V-
GAMBAR 5.12 RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA SWADAYA
KECAMATAN PONTIANAK TENGGARA

30
V-
5.5.2. PEMBANGUNAN PERUMAHAN FORMAL
Pengembangan perumahan formal di Kota Pontianak dilakukan melalui 2
pendekatan yaitu:

1. Mendorong Pengembang yang telah memiliki ijin lokasi untuk segera

merealisasikan rencananya atau mengevaluasi impelementasi ijin lokasi yang telah terbit.
2. Mengarahkan pengembangan perumahan formal yang baru (bagi pengembang
baru), ke lahan alokasi pembangunan perumahan formal yang memiliki ketersediaan
lahan cadangan pengembangan dan pembangunan baru paling tinggi yang ada di Kota
Pontianak khususnya di Kecamatan Pontianak Timur dan Pontianak Utara.

Pendekatan pengembangan perumahan formal tersebut diatas harus memperhatikan hal-

hal sebagai berikut :

 Tidak mengganggu fungsi lindung dan hutan lindung.

 Sesuai dengan RTRW Kota Pontianak.
 Pembangunan perumahan developer/pemerintah dilakukan pada lahan-lahan
kosong yang diarahkan sebagai pusat pertumbuhan baru kota sebagai penarik
permukiman dari pusat kota yang sudah berkembang.
 Kawasan sudah dilalui jaringan utilitas, sarana dan prasarana permukiman.
 Pembangunan perumahan pada lahan-lahan dengan kemiringan < 30% untuk
menghemat biaya konstruksi.
 Kepadatan rumah yang dibangun adalah dengan kategori kepadatan rendah dan
sedang.
 Lahan pengembangan untuk perumahan developer/pemerintah adalah berasal dari lahan
milik pemerintah kota atau lahan hasil pembebasan dari masyarakat.
 Pola pengadaan yang dapat diterapkan diantaranya adalah melalui pola hunian bukan
skala besar.

A. ALOKASI PERUMAHAN FORMAL

Alokasi ruang untuk perumahan formal di wilyah perencanaan secara garis besar
diarahkan pada Kelurahan Saigon, dan Kelurahan Parit Mayor. Jumlah unit perumahan formal
yang direncanakan akan dibangun guna memenuhi deman perumahan ddi wilayah Kecamatan
Pontianak Timur dan Kecamatan Pontianak Utara hingga tahun 2035 adalah sekitar 15.506 unit
dengan luas total 478,09 Ha.

31
V-
 TABEL 5.13. RENCANA PERUNTUKAN LAHAN DAN BENTUK BANGUNAN PERUMAHAN BARU FORMAL
Formal Keterangan
Kecamatan/Kelurahan
R1.1 R1.2 R1.3 R2.1 R2.2 R2.3 R2.4 R2.5 R2.6 R3.1 R3.2 R3.3 Kode Jenis Rumah Kepadatan
PONTIANAK TIMUR R1.1 Rusun Umum Tinggi
Kel. Banjar Sarasan R1.2 Apartemen Tinggi
Kel. Dalam Bugis R1.3 Rumah Deret KDB Tinggi Tinggi
Kel. Parit Mayor R2.1 Rusun Khusus Sedang
Kel. Saigon R2.2 Apartemen Sedang
Kel. Tambelan Sampit R2.3 Rumah Deret Sedang
Kel. Tanjung Hilir R2.4 Townhouse Sedang
Kel. Tanjung Hulu R2.5 Rumah Kopel Sedang
PONTIANAK UTARA R2.6 Rumah Tunggal Sedang
Kel. Batu Layang R3.1 Townhouse Rendah
Kel. Siantan Hilir R3.2 Rumah Kopel Rendah
Kel. Siantan Hulu R3.3 Rumah Tunggal Rendah
Kel. Siantan Tengah

33
V-
TABEL 5.14. KEBUTUHAN RUMAH FORMAL DI KOTA PONTIANAK TAHUN 2015-2035
No. Kecamatan Total Perumahan Formal (Pengembang/Pemerintah)
Backlog Rumah Rumah Rumah
2035 Total (Unit)
Mewah Menengah Sederhana
1 Pontianak Timur 8.628 863 1.726 2.588 5.177
2 Pontianak Utara 17.215 1.722 3.443 5.165 10.330
Kota Pontianak 25.843 2.584 5.169 7.753 15.506
Sumber : Hasil Analisis, 2019

TABEL 5.15. KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN FORMAL DI KOTA PONTIANAK TAHUN 2015-
2035
No. Kecamatan Total Perumahan Formal (Pengembang/Pemerintah)
Backlog Rumah Rumah Rumah Total
2035 Mewah Menengah Sederhana Lahan (Ha)
1 Pontianak Timur 266,02 51,77 69,02 38,82 159,61
2 Pontianak Utara 530,81 103,29 137,72 77,47 318,48
Kota Pontianak 796,83 155,06 206,74 116,29 478,09
Sumber : Hasil Analisis, 2019

B. RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN SARANA DAN PRASARANA PERUMAHAN FORMAL

Kebutuhan layanan sarana diperuntukkan bagi perumahan dan kawasan permukiman

baru (backlog). Dalam analisis ini tidak memberikan jumlah sarana yang dibutuhkan dengan
beberapa asumsi :

 Layanan Sarana tidak hanya diperuntukkan bagi masyarakat sekitar pengembangan

perumahan baru. Contoh : sarana pendidikan sekolah lanjutan tingkat akhir, tidak semua
aktivitas hanya melibatkan masyarakat sekitar melainkan ada kemungkinan masyarakat
yang bertempat tinggal jauh terlibat didalam aktivitas tersebut.
 Pemenuhan kebutuhan sarana tidak hanya dilakukan oleh developer, ada kemungkinan-
kemungkinan sarana tersebut telah disediakan oleh pemerintah. Contoh : Kantor Polisi,
setiap kecamatan telah memiliki sebuah kantor polisi (Kantor Kepolisian Sektor).
 Faktor sosial budaya masyarakat yang akan menempati perumahan dan kawasan
permukiman baru tidak dapat diprediksi. Contoh : Sarana Peribadatan, tidak dapat
diprediksi agama yang dipeluk oleh masyarakat yang akan menempati perumahan dan
kawasan permukiman baru.
 Dikhawatirkan akan terjadi tumpang tindih (overlap) dengan kebijakan lainya seperti
RTRW Kota Pontianak.

Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut pada analisis kebutuhan sarana akan memberikan

kriteria-kriteria yang dibutuhkan bagi pelaku pengembang (formal yaitu developer dan
pemerintah) untuk mengembangkan perumahan dan kawasan permukiman guna memenuhi
kebutuhan backlog. Kriteria-kriteria merupakan penggabungan antara Permenpera No. 10
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman Dengan Hunian
Berimbang dan SNI Nomor 2003-1733 Tahun 2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan. Kriteria-kriteria tersebut adalah :

34
V-
 TABEL 5.16. RENCANA PENGEMBANGAN SARANA PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN FORMAL
Skala Unit Rumah Jenis Fasilitas

15-50  Taman Lingkungan / Fasilitas Olahraga

 Taman Lingkungan
51-100  Fasilitas Olahraga
 Fasilitas Keamanan
 Taman Lingkungan / Fasilitas Olahraga
Perumahan 101-200  Fasilitas Keamanan
 Fasilitas Peribadatan
 Minimal 2 buah Taman Lingkungan
 Fasilitas Olahraga
200-1.000  Fasilitas Keamanan
 Fasilitas Peribadatan
 Fasilitas Perdagangan (Pertokoan)
 Minimal 2 buah Taman
 Fasilitas Olahraga
Permukiman 1.000-3.000  Fasilitas Keamanan
 Fasilitas Peribadatan
 Fasilitas Perdagangan (Pertokoan)
 Fasilitas Kesehatan
 Minimal 4 buah Taman
 Fasilitas Olahraga
Lingkungan  Fasilitas Keamanan
3.000-10.000  Fasilitas Peribadatan
Hunian
 Fasilitas Perdagangan (Pertokoan)
 Fasilitas Kesehatan
 Parkir Umum
 Minimal 6 buah Taman
 Fasilitas Olahraga
 Fasilitas Keamanan
Kawasan
>10.000  Fasilitas Peribadatan
Permukiman  Fasilitas Perdagangan (Pertokoan)
 Fasilitas Kesehatan
 Parkir Umum
 Gedung Serba Guna
Sumber : Hasil Analisis, 2019

TABEL 5.17. KEBUTUHAN JARINGAN PRASARANA PERUMAHAN FORMAL DI KOTA

PONTIANAK
No Jenis Utilitas Satuan Jumlah Ketentuan Teknis
1 Kebutuhan Listrik kVA 11.629,8  Permukiman sederhana (kaveling kecil)
membutuhkan daya 900 watt = 0,9 kVA
 Permukiman menengah (kaveling sedang)
membutuhkan daya 1.300 watt = 1,3 kVA
 Permukiman besar (kaveling besar)
membutuhkan daya 2.200 watt = 2,2 kVA
 Tingkat pelayanan jaringan listrik adalah
100% perumahan swadaya

V- 35
 2 Air Bersih liter/hari 10.699.002  Tingkat pelayanan jaringan air bersih adalah
85% dengan tingkat kebocoran 15%.
 Kebutuhan air minum untuk kegiatan
perumahan / KK = 360 liter/hari
3 Kebutuhan Telepon SST 20.674 Tingkat pelayanan jaringan telepon adalah 80 %
4 Timbunan Air m3/hari 1,24  Pelayanan air limbah menggunakan sistem
Kotor/Limbah on-site dengan septic tank dan truk tangki
tinja untuk mengangkut lumpur tinja ke
instalasi IPLT.
 Menggunakan sistem komunal untuk rumah
sederhana (Kecil)
 Volume tinja domestik (perumahan) = 65
ltr/jiwa/thn atau 0,000015 ltr/jiwa/hari
 Daya tampung 1 unit truk tinja =8 m3
 Tingkat pelayanan = 80%
5 Unit Pengelolaan unit 23.569  Pola menggunakan pola pengumpulan dan
Sampah (TPS dengan 1 pengangkutan secara komunal
Container)  Timbulan sampah domestik = 2,28
ltr/jiwa/hari
 Daya Tampung TPS dengan menggunakan
container dengan kapasitas 10 m³.
 Kapasitas gerobak sampah 1 m³
Sumber : Hasil Analisis, 2019

Kriteria Jaringan Jalan

Pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru akan berdampak pada

bertambahnya ruas jalan. Penambahan ruas jalan tersebut memiliki kriteria yang perlu
diperhatikan oleh pengembang formal yaitu developer maupun pemerintah. Kriteria jalan
tersebut dibagi berdasarkan besar kavling (kaveling rumah besar dan menengah serta kaveling
rumah sederhana).

TABEL 5.18. KRITERIA JALAN PADA LINGKUNGAN PERUMAHAN DAN

KAWASAN PERMUKIMAN FORMAL
Ruang Jalan Minimal Garis Sempadan
Badan
Diukur dari Pagar Bangunan
Jalan Diukur dari As Jalan
Kriteria Jalan Tepi Badan (dari as (dari pagar-
(Minimal) (m)
Jalan (m) Jalan) teritis)
(m) Rumaja Rumija Ruwasja (m) (m)
Kaveling Rumah Besar dan
6,00 1,00 2,00 7 (P); 3 (S) 4,00 7,00
Menegah
Kaveling Rumah Sederhana 5,00 0,8 1,6 5 (P); 2 (S) 3,3 5,00
Keterangan : (P) : Primer ; (S) : Sekunder

Sumber :Dinas Binamarga (PP No. 34 Tahun 2006 Tentang Jalan)

V-36
 GAMBAR 5.13 PENAMPANG JALAN KAVLING BESAR DAN MENENGAH

GAMBAR 5.14 PENAMPANG JALAN KAVLING SEDERHANA

Kriteria Jaringan Listrik

Kriteria jaringan listrik pada pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru
yang dikembangkan oleh sektor formal yaitu developer dan/ pemerintah terbagi atas 2 yaitu
SUTR (Saluran Udara Tegangan Rendah) dan SKTR (Saluran Kabel Tanah Tegangan Rendah).

1. SUTR (Saluran Udara Tegangan Rendah) :

a) Konstruksi bagian atas dimana penghantar bertumpu (pole top construction)
dibedakan berdasarkan fungsi tiang.
b) Jarak antar tiang pada SUTR tidak melebihi dari 50 meter dan terletak di batas
antar kaveling.
c) Jarak Aman atau safety distance merupakan jarak dimana penghantar saluran udara
tidak terjangkau oleh tangan manusia dan kendaraan yang berjalan. Jarak aman
adalah sebagai berikut :
 Permukaan jalan raya utama = 6 meter
 Permukaan jalan lingkungan = 5 meter
 Halaman penduduk/ tanah kosong = 4 meter
Balkon rumah = 1,5 meter (tidak terjangkau tangan)
 Menara/tower/papan reklame = 2,5 meter

37
V-
  Atap rumah = 1 meter
 Saluran Telkom non optik = 2,5 meter
 SUTM (under-built) = 1,2 meter
 Permukaan sungai saat air pasang = 2 meter

2. SKTR (Saluran Kabel Tanah Tegangan Rendah) :

a) Jarak aman (safety distance) dengan instalasi lain. kabel yang digelar di bawah
tanah harus memenuhi persyaratan jarak dengan utilitas lain yang ada di bawah
tanah. Jarak antara kabel dengan kabel listrik lain yang bersilangan tidak boleh
kurang dari 20 cm dilindungi dengan pipa beton belah atau pelat beton dengan
tebal 6 cm, sekurang-kurangnya sejauh 50 cm dari titik silang.
b) Konstruksi kabel tanah tanam langsung sedalam 70 cm, di selimuti pasir urug
setebal 5 cm pada permukaan kabel atau total 20 cm dan diberi peringatan tertulis
“Awas Kabel PLN Bertegangan”.

Kriteria Jaringan Air Bersih:

Jaringan pipa distribusi air minum harus diletakkan tertanam dalam tanah sedapat
mungkin ditempatkan di luar jalur jalan (di sisi jalan) dengan maksud melindungi pipa dari
gangguan fisik dan bahaya pembebanan secara langsung, kecuali untuk bagian jaringan yang
merupakan penyeberangan sungai (jembatan pipa). Batasan kedalaman penanaman pipa
adalah:

 Untuk parit galian yang normal di luar jalur jalan, bagian atas pipa diletakkan sedalam 450
mm di bawah permukaan tanah.
 Untuk parit galian di bawah jalur jalan, bagian atas pipa diletakkan sedalam 600 mm di
bawah permukaan tanah.
 Bila dipasang melintasi jaringan atau struktur lain dalam tanah, maka perlu disediakan
jarak pemisah lebih dari 30 cm.
 Untuk peletakkan pipa air bersih terhadap pipa air buangan, sebaiknya adalah 3 m secara
horizontal dan 45 cm untuk jarak vertikal.

Pada saat merencanakan pengembangan dari suatu jalur perpipaan maka perlu
diusahakan agar diperoleh sistem pengaliran yang baik ke konsumen. Beberapa kriteria teknis
yang perlu diperhatikan, yaitu:

 Memperhatikan keadaan profil muka tanah di daerah perencanaan. Diusahakan untuk

menghindari penempatan jalur pipa yang sulit sehingga pemilihan lokasi penempatan
jalur pipa tidak akan menyebabkan penggunaan perlengkapan yang terlalu banyak.
 Lokasi jalur pipa dipilih dengan menghindari medan yang sulit, seperti bahaya tanah
longsor, banjir 1-2 tahunan atau bahaya lainnya yang dapat menyebabkan lepas atau
pecahnya pipa.
 Jalur pipa sedapat mungkin mengikuti pola jalan seperti jalan yang berada di atas tanah
milik pemerintah.

38
V-
 Jalur pipa diusahakan sesedikit mungkin melintasi jalan raya, sungai, dan lintasan kereta,
jalan yang kurang stabil untuk menjadi dasar pipa, dan daerah yang dapat menjadi
sumber kontaminasi.
 Jalur pipa sedapat mungkin menghindari belokan tajam baik yang vertikal maupun
horizontal, serta menghindari efek syphon yaitu aliran air yang berada diatas garis hidrolis.
 Menghindari tempat-tempat yang memungkinkan terjadinya kontaminasi selama
pengaliran.
 Diusahakan pengaliran dilakukan secara gravitasi untuk menghindari penggunaan
pompa.
 Untuk jalur pipa yang panjang sehingga membutuhkan pompa dalam pengalirannya,
katup atau tangki pengaman harus dapat mencegah terjadinya water hammer.

Kriteria Jaringan Drainase

Sistem drainase pada perumahan dan kawasan permukiman berfungsi untuk

mengorganisasi sistem instalasi air dan sebagai pengendali keperluan air serta untuk
mengontrol kualitas air tanah. Drainase perumahan direncanakan untuk mengendalikan erosi
yang dapat menyebabkan kerusakan pada bangunan serta mengendalikan air hujan yang
berlebihan atau genangan air pada rumah tinggal.

Sistem drainase permukiman dapat diartikan sebagai suatu rangkaian instalasi baik
berupa instalasi air bersih maupun instalasi air kotor. Dalam instalasi saluran air bersih
mencakup instalasi dari sumur ke ground tank, instalasi dari PAM ke ground tank. Ground
Tank adalah bak penampungan air dari PAM/sumur yang akan didistribusikan ke dalam rumah.
Sedangkan untuk instalasi air kotor dibagi menjadi dua kategori, yaitu :

 Grey Water merupakan instalasi air kotor yang berakhir ke saluran pembuangan (selokan).
Grey Water dari dalam rumah dialirkan ke selokan di lingkungan rumah dan berakhir di
sistem air limbah perkotaan. Saluran pembuangan grey water terdapat pada brandgang
dengan kemiringan 3% menuju ke sistem pembuangan yang berhierarki lebih tinggi.
 Black Water merupakan instalasi air kotor yang berakhir di septic tank. Black Water dari
rumah harus disalurkan se septic tank untuk diendapkan dan diurai oleh bakteri.

Kriteria Prasarana Persampahan

Kriteria prasarana persampahan dibedakan berdasarkan batasan / skala pengembangan

perumahan dan kawasan permukiman. Batasan / skala pengembangan merujuk kepada
Permenpera No 10 Tahun 2012 dan Permenpera No. 7 tahun 2013 tentang Penyelengaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang.

TABEL 5.19. KRITERIA PRASARANA PERSAMPAHAN PADA LINGKUNGAN PERUMAHAN DAN

KAWASAN PERMUKIMAN FORMAL
Unit Sarana
Skala Status Dimensi Keterangan
Rumah Pelengkap

Perumahan 15-50 Tong Sampah Pribadi - - Jarak Bebeas

39
V-
 Unit Sarana
Skala Status Dimensi Keterangan
Rumah Pelengkap

Tong Sampah Pribadi - TPS dengan

51-200 lingkungan
Gerobak Sampah TPS 2 m2
Gerobak hunian minimal
Tong Sampah Pribadi - Mengangkut 3X 30m
200- seminggu
Gerobak Sampah TPS 2 m2
1.000
Bak Sampah Kecil TPS 6 m2

Tong Sampah Pribadi -

Gerobak
1.000-
Permukiman Gerobak Sampah TPS 2 m2 Mengangkut
3.000
Setiap Hari
Bak Sampah Kecil TPS 6 m2

Tong Sampah Pribadi -

Gerobak
Lingkungan 3.000- Gerobak Sampah TPS 2 m2
Mengangkut
Hunian 10.000
Bak Sampah Setiap Hari
TPS 12 m2
Besar

Tong Sampah Pribadi -

Mobil Sampah
Kawasan Mobil Sampah TPS -
>10.000 Mengangkut
Permukiman
Bak Sampah Setiap Hari
TPS 25 m2
Besar

40
V-
GAMBAR 5.15 PETA RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA FORMAL
KECAMATAN PONTIANAK TIMUR

41
V-
GAMBAR 5.16 RENCANA ALOKASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN SECARA FORMAL
KECAMATAN PONTIANAK UTARA

42
V-
 5.6. PEMBANGUNAN PERUMAHAN VERTIKAL
Kota Pontianak merupakan kawasan perkotaan yang memiliki kondisi topografi
yang landai, sehingga daya dukung lahan untuk pengembangan kawasan permukiman dan
perumahan sangat memungkinkan. Kondisi eksisting permukiman kota Pontianak
berpola grid, yang mana permukiman terdapat mengikuti pola jaringan jalan kota ini.
Pengembangan rumah tapak, dianggap membutuhkan lahan yang terlalu luas, sehingga
pembangunan perumahan vertikal dapat menjadi opsi penyediaan hunian yang layak untuk
penduduk Kota Pontianak.

Rencana alokasi ruang untuk pembangunan rumah vertikal (rusun) diarahkan pada
wilayah- wilayah yang sudah padat dan atau pada wilayah-wilayah dengan demand rumah sewa
tinggi atau sebagai alternatif revitaisasi kawasan padat dan tidak teratur dan padat perkotaan
serta kawasan yang memiliki keterbatasan lahan untuk pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman baru Kota Pontianak. Pembangunan perumahan vertikal dengan fungsi
supply perumahan diarahkan pada Kecamatan Pontianak Kota dan Pontianak Barat. Penetapan
lokasi didasari oleh hasil analisis dimana pada kecamatan pontianak kota dan barat memiliki
keterbatasan lahan untuk pengembangan perumahan dan kawasan permukiman baru. Berikut
ini rekomendasi mengenai alokasi pembangunan rumah susun (rusun) di Kota Pontianak.

TABEL 5.20. REKOMENDASI ALOKASI PEMBANGUNAN HUNIAN VERTIKAL (RUSUN) KOTA

PONTIANAK
No. Kecamatan Kelurahan

Kel. Banjar Sarasan

1 Pontianak Timur Kel. Parit Mayor

Kel. Tanjung Hilir

Kel. Batu Layang

2 Pontianak Utara
Kel. Siantan Tengah
Sumber : Hasil Analisis, 2019

GAMBAR 5.17 ILUSTRASI RUMAH SUSUN

Sumber : Hasil Penelusuran Internet, 2015

43
V-
GAMBAR 5.18 PETA RENCANA ALOKASI HUNIAN VERTIKAL DI WILAYAH PERENCANAAN

44
V-
 Adapun persyaratan teknis mengenai pembangunan perumahan vertikal (rusun) adalah
sebagai berikut :

1. Lokasi :
 Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Pontianak.
 Kemudahan aksesibilitas infrastruktur.
 Tidak berada di lokasi rawan bencana.
 Mendukung kawasan industri, tempat bekerja/berusaha, kampus, atau
pengentasan kawasan kumuh perkotaan.
 Memperhatikan keserasian lingkungan.
2. Pemilikan Tanah :
 Lahan yang diperlukan untuk membangun 1 (satu) tower sekurang-kurangnya
3.000 m2 berbentuk persegi panjang dengan lebar sekurang-kurangnya 35 meter
dan panjang sekurang-kurangnya 85 meter.
 Merupakan lahan yang memiliki kemiringan landai serta kering.
 Lahan siap bangun (clean and clear – tidak memerlukan cut and fill, pengurungan
dan bebas bangunan/tanaman).
 Lahan jelas status hukum kepemilikan dan jenis hak atas tanahnya (HGB, HPL, dan
Hak Pakai)
 Bukan merupakan kepemilikan lahan bersama.

5.7. RENCANA PENINGKATAN KUALITAS KAWASAN

PERMUKIMAN
Kualitas permukiman memiliki pengaruh terhadap pola hidup penghuninya. Kondisi
kawasan permukiman di kawasan perencanaan saat ini membutuhkan peningkatan agar pola
hidup masyarakat dapat menjadi lebih baik. Untuk itu diperlukan pola serta arahan rencana
untuk meningkatkan kualitas kawasan permukiman tersebut. Pada sub bab ini dijabarkan
mengenai pola dan rencana yang dapat diterapkan untuk meningkatkan kualitas kawasan
permukiman yang ada.

5.7.1. POLA PENANGANAN UMUM PENINGKATAN KUALITAS

LINGKUNGAN PERMUKIMAN PADAT DAN TERATUR
Pendekatan penanganan dilakukan dengan meningkatkan kualitas lingkungan atau
meremajakan permukiman padat dan tidak teraturdengan meningkatkan konsep TRIDAYA
dalam pelaksanaannya.

a) Pendekatan TRIDAYA terdiri dari beberapa aspek, yaitu sebagai berikut:

1) Pemberdayaan sosial kemasyarakatan, yaitu suatu proses untuk menyiapkan
masyarakat (individu atau kelompok) dalam menyiapkan, melaksanakan, mengelola
dan memelihara program;

45
V-
 2) Pemberdayaan kegiatan usaha ekonomi, yang berbasiskan ekonomi keluarga
dan kelompok usaha bersama;
3) Pendayagunaan sarana dan prasarana lingkungan dengan optimal agar mampu
mendukung pilihan masyarakat.
b) Pendekatan KIP (Kampoong Improvement Project)

Merupakan kegiatan yang dilakukan untuk meningkatkan kualitas kawasan padat

melalui pembangunan atau peningkatan sarana dan prasarana dasar (jaringan jalan, air
bersih, persampahan, drainase, sanitasi, dan air limbah).

c) Urban Renewal

Merupakan usaha peningkatan kualitas kawasan padat dan tidak teratur melalui
perbaikan atau pemugaran, peremajaan serta pengolahan dan pemeliharaan yang
berkelanjutan. Peremajaan biasanya dilakukan melalui kegiatan perombakan dengan
perubahan yang mendasar dan penataan yang menyeluruh terhadap kawasan hunian
yang tidak layak huni. Kegiatan ini difokuskan pada upaya penataan, rehabilitasi dan atau
penyediaan sarana dan prsarana dasar serta fasilitas pelayanan sosial ekonomi yang
menunjang fungsi kawasan.

d) Revitalisasi Kawasan

Merupakan usaha peningkatan kualitas kawasan yang memiliki ke-khas-an yang

cenderung mengalami penurunan kualitas lingkungan. Ke-khas-an yang dimaksud
misalnya: kawasan perumahan tradisional, kawasan cagar budaya, kawasan
pariwisata khusus, dll. Kawasan-kawasan tersebut merupakan kawasan konservasi yang
dilindungi oleh pemerintahan setempat. Kegiatan yang dilakukan dapat melalui
pendekatan KIP atau Urban Renewal.

e) Model Land Sharing

Merupakan penanganan permukiman padat dan tidak teraturyang berada di tanah legal,
Yaitu penataan ulang diatas tanah/lahan dengan tingkat kepemilikan masyarakat cukup
tinggi. Dalam penataan kembali tersebut, masyarakat akan mendapatkan kembali
lahannya dengan luasan yang sama sebagaimana yang selama ini dimiliki/dihuni
secara sah, dengan memperhitungkan kebutuhan untuk prasarana umum (jalan, saluran
dll). Beberapa prasyarat untuk penanganan secara ini antara lain:

f) Model Land Consolidation

Merupakan penanganan permukiman padat dan tidak teraturpada tanah legal dan tidak
legal. Model ini menerapkan penataan ulang diatas tanah yang telah dihuni. Terdapat
beberapa prasyarat untuk penanganan menggunakan model ini antara lain:

1) Tingkat penguasaan lahan secara tidak sah (tidak memiliki bukti primer
pemilikan/ penghunian) oleh masyarakat cukup tinggi,
2) Tata letak permukiman tidak/kurang berpola, dengan pemanfaatan yang
beragam (tidak terbatas pada hunian)
3) Berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan fungsional yang lebih strategis
dari sekedar hunian.

46
V-
 4) Melalui penataan ulang dimungkinkan adanya penggunaan campuran (mix
used) hunian dengan penggunaan fungsional lain.
g) Resettlement

Merupakan pemindahan penduduk ke suatu kawasan yang disediakan khusus,

bedanya pola ini memakan waktu dan biaya sosial yang cukup besar, termasuk potensi
timbulnya kerususuhan, kekerasan, dan keresahan masyarakat. Pemindahan ini dapat
menjadi peluang penambahan nilai ekonomi bagi Pemerintah Kota, jika dipindahkan ke
kawasan fungsional yang akan direvitalisasi oleh Pemerintah Kota.

h) Program Aladin (Atap, Lantai, Dinding)

Merupakan langkah merehabilitasi rumah melalui program bantuan perbaikan rumah

dengan menyediakan material yang sesuai dengan kebutuhan perbaikan. Program ini
biasanya dilakukan melalui bantuan stimulan dana bergulir yang dikelola oleh
masyarakat dan dapat direplikasikan untuk kebutuhan masyarakat yang lebih luas.

5.7.2. RENCANA PENANGANAN LINGKUNGAN PERMUKIMAN

PADAT DAN TIDAK TERATUR
Penanganan lingkungan permukiman padat dan tidak teratur di kawasan perencanaan,
akan dilakukan di kawasan yang teridentifikasi padat dan ketidak teraturan (kumuh).. Untuk
lebih jelas mengenai sebaran permukiman padat dan tidak teratur serta rekomendasi
penanganannya dapat dilihat pada tabel berikut.

TABEL 5.21. KEBUTUHAN PENANGANAN DAN REKOMENDASI POLA PENANGANAN

LINGKUNGAN PEMUKIMAN PADAT DAN TIDAK TERATUR DI KAWASAN PERENCANAAN
Kecamatan Kelurahan Nama Kawasan Kategori Rekomandasi Penanganan Prioritas Luas
Penanganan (Ha)
Pontianak Tambelan Sampit Tambelan Sampit 1 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 2,02
Timur & Banjar Serasan dan Banjar Serasan Pemukiman Kembali

Tambelan Sampit Tambelan Sampit 2 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 1,12

Pemukiman Kembali

Tambelan Sampit 3 Sedang Pemugaran dan Peremajaan Sedang 0,59

Dalam Bugis Dalam Bugis 1 Sedang Pemugaran dan Peremajaan Sedang 4,27
Dalam Bugis & Dalam Bugis 2 & Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 9,74
Tanjung Hilir Tanjung Hilir Pemukiman Kembali / Rusun
Tanjung Hulu Tanjung Hulu 1 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 1,07
Pemukiman Kembali
Tanjung Hulu 2 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 1,11
Pemukiman Kembali
Tanjung Hulu 3 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 0,40
Pemukiman Kembali

Pontianak Siantan Hulu Siantan Hulu 1 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 0,78
Utara Pemukiman Kembali
Siantan Hulu 2 Sedang Pemugaran dan Peremajaan Tinggi 1,75

47
V-
Kecamatan Kelurahan Nama Kawasan Kategori Rekomandasi Penanganan Prioritas Luas
Penanganan (Ha)
Siantan Hulu 3 Berat Pemugaran, Peremajaan Tinggi 1,92
Pemukiman Kembali
Siantan Hulu 4 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 1,97
Pemukiman Kembali

Siantan Hulu 5 Sedang Pemugaran dan Peremajaan Tinggi 2,95

Siantan Tengah Siantan Tegah 1 Sedang Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 3,61
Pemukiman Kembali / Rusun
Siantan Hulu & Siantan Tegah 2 & Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 4,47
Siantan Tengah Siantan Hulu 6 Pemukiman Kembali / Rusun

Siantan Tengah Siantan Tegah 3 Berat Pemugaran, Peremajaan, Tinggi 1,03

Pemukiman Kembali / Rusun
Siantan Hilir Siantan Hilir Sedang Pemugaran dan Peremajaan Sedang 0,80
Batu Layang Batu Layang Sedang Pemugaran, Peremajaan, Sedang 1,82
Pemukiman Kembali / Rusun
Total Luas Kawasan Padat dan Tidak Teratur 41.42
Sumber : SK Walikota Pontianak No.398/D-CKTRP/Tahun 2015

48
V-
GAMBAR 5.19 RENCANA PENANGANAN KAWASAN PADAT DAN TIDAK TERATUR DI KOTA
PONTIANAK

49
V-
5.8. RENCANA PENGEMBANGAN KELEMBAGAAN
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN DI KOTA PONTIANAK
Dalam rangka pelaksanaan koordinasi dan keterpaduan dari himpunan rencana
sektor terkait di bidang perumahan dan kawasan permukiman, diperlukan payung atau acuan
baku bagi seluruh stakeholder pembangunan perumahan dan kawasan permukiman dalam
menyusun dan menjabarkan kegiatan.

Salah satu upaya yang dapat menjadi wadah bagi pelaksanaan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman ini dilakukan dengan membuat suatu lembaga,
yang secara khusus menangani masalah pelaksanaan pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman tersebut.

5.8.1. RENCANA PENGEMBANGAN KELEMBAGAAN DAN

PEMBIAYAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Tingginya kompleksitas masalah pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
yang dihadapi dalam kondisi keterbatasan sistem perencanaan dan implementasi
yang berimplikasi terhadap kecenderungan penanganan yang bersifat kuratif dan incremental
(menunggu terjadinya persoalan dan dengan penanganan sepotong-sepotong) dari pada
penanganan yang bersifat antisipatif. Sementara arah pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman secara nyata nampak dalam pembangunan perumahan pada kawasan
baru yang diprakarsai oleh swasta developer. sedangkan pembangunan permukiman yang
bersifat rehabilitasi, penanganan lingkungan (mis; peremajaan kota) menjadi tidak populer dan
kurang mendapatkan prioritas dan harus ditangani oleh pemerintah sendiri karena swasta sulit
untuk dilibatkan. Dengan keterbatasan dana pemerintah maka program semacam itu
menjadi tidak dapat berjalan sebagai mana mestinya.

Hal lain yang menjadi permasalahan, belum terciptanya kepedulian masyarakat atau
lembaga di masyarakat dalam mendukung pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman khususnya dalam penyediaan perumahan dan lingkungan yang memenuhi
syarat baik dari sisi syarat perumahan (sehat, nyaman, layak) maupun dari sisi kesesuaian lokasi
(bukan lahan ilegal, tidak melanggar tata ruang).

Berdasarkan uraian mengenai permasalah di atas, arah penanganan dalam perencanaan

pengembangan kelembagaan adalah sebagai berikut:

1. Upaya lebih meningkatkan kerja sama antara yurisdiksi baik antar kota-kabupaten
maupun propinsi dan pusat khususnya dalam penanganan pembangunan perumahan
dan kawasan permukiman khususnya pada kawasan metropolitan dan Kota-kota hirarki.
2. Upaya menempatkan kebijakan otonomi daerah bukan sebagai upaya
mengedepankan kepentingan masing-masing daerah tapi lebih mengembangkan

50
V-
 kerja sama yang lebih baik dalam pelaksanaan kebijakan dan program pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman.
3. Upaya penanganan masalah perumahan dan kawasan permukiman yang lebih
antisipatif terhadap kemungkinan terjadinya peroalan permukiman yang akan terjadi
pada masa yang akan datang, seperti munculnya permukiman padat dan tidak teratur;
pelanggaran tata ruang; dan kemungkinan terjadinya bencana terkait
perkembangan permukiman.
4. Upaya meningkatkan partisipasi dan kepedulian masyarakat atau lembaga yang ada
dimasyarakat untuk berkontribusi langsung terhadap upaya penyediaan perumahan dan
penanganan lingkungan.

Arahan penguatan kelembagaan sektor Perumahan dan kawasan permukiman adalah:

1. Penyusunan strategi kelembagaan dan tatalaksana bidang permukiman;

2. Fasilitasi penyusunan Rencana Pengembangan dan Pembangunan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP) bagi Kota Pontianak;
3. Mengaktifkan BP4D (Badan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan kawasan
permukiman Daerah) sebagai wadah perumusan operasionalisasi kebijakan permukiman;
4. Pembinaan dan penguatan terhadap lembaga-lembaga di masyarakat yang dibentuk
dalam kerangka proyek sebagai instusi pendukung pelaksanaan program-program di
sektor permukiman.

Muatan RP3KP akan mencakup minimal keseluruhan kebutuhan akan pengaturan dan
mekanisme penyusunan RP3KP sejak perencanaan, pelaksanaan rencana, pengembangan,
pengelolaan dan pelestarian, pengawasan dan pengendalian hasil pembangunan yang
terkait dengan perumahan dan kawasan permukiman. RP3KP mengakomodasikan aspirasi
dan kepentingan seluruh pihak terkait, termasuk terbukanya peluang masyarakat untuk
menjalankan hak dan kewajibannya sebagai warga negara, antara lain untuk berperan serta
dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

5.8.2. KEBUTUHAN INSTITUSI KOORDINASI PEMBANGUNAN

Penanggung jawab kegiatan ini pada dasarnya adalah unit kerja yang menangani urusan
perumahan dan kawasan permukiman pada tingkatan propinsi dan atau kota/kabupaten.
Penyusunannya melibatkan seluruh pelaku dan penyelenggara pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman, instansi Pemerintah maupun non Pemerintah, masyarakat maupun
kelompok profesional dan Badan Usaha yang bergiat di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.

Di Kota Pontianak, perencanaan kelembagaan untuk pembangunan perumahan dan

kawasan permukiman dapat dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:

51
V-
 Nama/Bentuk:
Lembaga yang terbentuk beradasarkan kesepakatan bersama dari Pemerintah Kota
Pontianak, bisa Institusi yang dibentuk khusus atau lebur pada institusi yang ada saat
ini sebagai forum koordinasi pembangunan masyarakat Kota Pontianak.

 Definisi :
Badan non struktural yang menyelenggarakan koordinasi antar pelaku di Kota Pontianak
dalam rangka penyiapan, penerapan dan pengendalian program dan kebijakan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

 Tugas Pokok :
1) Menyiapkan rumusan dan/atau menetapkan kebijakan dan program penanganan
perumahan dan kawasan permukiman tingkat Kota Pontianak;
2) Menyelenggarakan penyelesaian permasalahan dalam pengembangan perumahan
dan kawasan permukiman bersama-sama masyarakat;
3) Menyelenggarakan pengawasan dan pengendalian pembangunan serta
pengelolaan perumahan dan kawasan permukiman agar sesuai dengan RTRW Kota
dan atau RP3KP Kota Pontianak.
 Fungsi :

1) Koordinasi dan sinkronisasi berbagai kebijakan di tingkat Kota untuk dirumuskan

sebagai kebijakan dan program pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman tingkat Kabupaten/Kota bersama masyarakat.
2) Koordinasi fasilitasi Penyelenggaraan pembangunan Perumahan dan kawasan
permukiman dalam hal:
 Layanan informasi dan konsultasi teknis;
 Penelitian dan pengembangan;
 Pemberdayaan masyarakat;
 Penyelesaian masalah pembangunan yang tidak dapat diselesaikan oleh
masyarakat;
 Pengawasan dan pengendalian badan usaha daerah, swasta, koperasi dan
kelompok masyarakat, serta pemanfaatan dana masyarakat.
3) Koordinasi Pengawasan dan pengendalian pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman termasuk penerapan RTRW Kota, RP3KP serta
penyelenggaraan lingkungan hunian skala besar dan bukan skala besa.

TABEL 5.22. INSTITUSI KOORDINASI PENGEMBANGAN

Koordinator Bappeda Kota Pontianak
Dinas Perumahan Rakyat dan Kaawasan Permukiman Kota Pontianak
Anggota Dinas Kesehatan Kota Pontianak
BPN Kota Pontianak
Dinas Lingkungan Hidup Kota Pontianak
PMPKB (Pemberdayaan Masyarakat Perempuan Keluarga Bencana)
Dinas Perindagkopnaker
Institusi Perguruan Tinggi
LSM

52
V-
 Perumnas / Pengembang / Asosiasi Pengusaha Perumahan
Dan lain-lain

5.8.3. PERLUASAN SUMBER-SUMBER PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang mengacu
pada suatu kerangka penataan ruang wilayah di Kota Pontianak diharapkan dapat berlangsung
secara tertib, terorganisasi, berdaya guna dan berhasil guna, sesuai dengan kebutuhan
serta ketentuan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

1. Identifikasi Sumber Pembiayaan di Kota Pontianak

Berdasarkan beberapa ketentuan hukum yang menyangkut masalah pembiayaan

pembangunan yang perlu di perhatikan antara lain Undang-Undang No. 23 tahun 2014
tentang Pemerintahan Daerah (beberapa pasal yang berkenaan dengan keuangan
daerah) dan Undang-Undang No.33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan Antara
Pemerintah Pusat dan Daerah. Dalam Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 dan
Undang-Undang No.33 Tahun 2004 tersebut, ditetapkan sumber-

a) Pendapatan Asli Daerah

 Pajak daerah;
 Retribusi daerah;
 Bagian laba usaha daerah;
 Lain-lain PAD yang sah.
b) Dana Perimbangan, yang sesuai dengan UU No.23/2014, terdiri dari:
 Bagian daerah dari penerimaan PBB, bea perolehan ha katas tanah dan
bangunan, dan penerimaan dari sumber daya alam
 Dana alokasi umum
 Dana alokasi khusus
c) Pinjaman daerah yang bersumber dari pinjaman dalam negeri atau luar negeri,
dengan persetujuan DPRD.
d) Penerimaan lain yang sah.

Dalam Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 dinyatakan bahwa Penerimaan daerah

dapat memiliki Badan Usaha Milik Daerah yang ketentuan-ketentuan pokoknya
diatur sesuai peraturan perundang-undangan dan pembentukannya diatur dengan
Peraturan Daerah. Sehubungan dengan itu perlu adanya kesempatan yang cukup
luas bagi Pemerintah Kota Pontianak dalam memilih, menetapkan dan
mengendalikan perusahaan daerahnya. Secara keseluruhan, sumber pembiayaan
pembangunan Kota Pontianak pada dasarnya bisa diperoleh melalui penerapan
kemitraan yang melibatkan aktor- aktor pelaku dan penggerak pembangunan,
yaitu Pemerintah, swasta (dunia usaha) serta masyarakat. Penerapan kemitraan
dalam pembangunan Kota Pontianak pada dasarnya berlandaskan prinsip-prinsip
saling menguntungkan bagi pelaku pembangunan.

53
V-
2. Peningkatan Penerimaan Daerah

Peningkatan penerimaan daerah dapat dilakukan dalam bentuk peningkatan volume/nilai

bagi sumber penerimaan yang telah ada dan memungkinkan untuk itu atau berusaha
untuk menggali sumber-sumber penerimaan baru sejauh masih dimungkinkan oleh
perundang-undangan yang berlaku. Dalam rangka meningkatkan penerimaan daerah,
beberapa cara yang dapat ditempuh pemerintah Kota Pontianak, yaitu :

 Mengumpulkan dana dari pajak-pajak dan restribusi daerah yang tidak

bertentangan dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku;
 Pemerintah Kota dapat melakukan pinjaman dari pihak ketiga, pasar uang atau
bank atau pinjaman dalam negeri maupun luar negeri.
 Ikut ambil bagian dalam pendapatan pajak sentral (pusat) yang dipungut di
daerah.
 Pemerintah Kota dapat menerima bantuan atau subsidi dari Pemerintah
 Provinsi atau Pemerintah Pusat.

Untuk mengetahui mobilisasi dana pembangunan tersebut, berikut ini cara-cara dalam
mobilisasi dana pembangunan yang akan dikemukakan sesuai dengan pengelompokan
sumber penerimaannya.

3. Peningkatan Pendapatan Asli Daerah

Komponen utama dari pendapatan asli daerah adalah pajak daerah dan retribusi daerah.
Dua komponen lainnya yaitu bagian laba usaha daerah dan lain-lain pos PAD yang sah
umumnya masih memberikan kontribusi yang masih relatif kecil. Oleh karena itu,
peningkatan pendapatan asli daerah (PAD) akan tetap ditentukan oleh meningkatnya
penerimaan pajak daerah dan restribusi daerah. Selain pajak daerah, komponen yang
juga mempunyai peranan yang sangat berarti dalam meningkatkan pendapatan
asli daerah seperti yang telah dijelaskan di depan adalah retribusi daerah.
Beberapa jenis retribusi daerah yang dapat diintensifkan pemungutannya oleh
Pemerintah Kota antara lain yaitu retribusi ijin bangunan, retribusi ijin tempat usaha,
parkir, terminal dan pendapatan pasar.

a) Pemanfaaatan Dana Perimbangan

Sumber–sumber yang diperoleh dari bagian dana perimbangan di wilayah Kota

Pontianak antara lain:

 Bagi Hasil Pajak;

 Bagi Hasil bukan pajak;
 Dana Alokasi Umum;
 Dana Alokasi Khusus.
b) Pemanfaatan Sumber-Sumber Pinjaman

Dalam usaha meningkatkan kemampuan daerah untu membiayai pembangunan

daerah, telah dikembangkan penyediaan dana dari sumber pinjaman. Pinjman
tersebut terutama dimaksudkan untuk membiayai investasi yang bersifat self
financing atau dapat mengembalikan pinjaman dari hasilnya sendiri. Dalam

54
V-
 pelaksanaan pembangunan, Pemerintah Kota dapat memanfaatkan sumber dana
tersebut.

c) Pemanfaatan Sumber Pennerimaan Lain

Sumber penerimaan lainnya sebgai salah satu penerimaan Pemerintah Kota terdiri
dari penerimaan dari pemerintah atasan (Provinsi). Sebagai negara kesatuan yang
menganut asas desentralisasi, dekosentrasi, dan perbantuan, maka penerimaan dari
pemerintah atasan akan tetap mewarnai penerimaan Pemerintah Kota. Perubahan
hanya akan terjadi dalam bentuk jumlah/besarnya penerimaan yang dapat
diberikan pada daerah dan perbandingan antara penerimaan tersebut
dengan pendapatan asli daerah. Faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan
tersebut antara lain adalah karena situasi keuangan negara atau meningkatnya
kemampuan daerah yang tercermin dalam peningkatan pendapatan asli daerahnya.

d) Sumber Pembiayaan Alternatif

Alternatif sumber pembiayaan non-pemerintah daerah yang umumnya menjadi

andalan dalam pembangunan perumahan dan kawasan permukiman adalah
pendanaan oleh swasta melalui pasar perumahan. Dalam hal ini, developer
perumahan akan terlibat dalam pembangunan sekaligus pemasaran perumahan
kepada konsumen secara langsung. Karenanya, diperlukan dukungan atmosfir
pasar perumahan yang kondusif, dimana persaingan antar pengembang
berlangsung secara sehat, terbuka dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Untuk itu, diperlukan instrumen-instrumen pendukung pasar perumahan, berupa:

 prosedur keterlibatan developer / pengembang dalam pasar perumahan;

 regulasi pasar perumahan yang mengatur aspek-aspek seperti
pelaksanaan pembangunan, model pembiayaan, pemasaran, serta proses
pengelolaan perumahan;
 skema pembiayaan perumahan dari lembaga keuangan / perbankan bagi
pembangunan perumahan oleh swasta / melalui mekanisme pasar
perumahan;
4. Pengembangan Pola Pembiayaan

Masyarakat yang menjadi sasaran dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan

kawasan permukiman di Kota Pontianak, berkaitan dengan pembiayaan, ada 2(dua)
golongan yaitu:

a) Masyarakat Berpenghasilan Menengah Ke Bawah,

Dalam hal ini awalnya pemerintah menunjuk Bank Tabungan Negara (BTN) untuk
menjadi wadah bagi pembiayaan proyek pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman rakyat dengan memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

b) Masyarakat Berpenghasilan Menengah Ke Atas,

Karena permintaan pasar yang terus meningkat maka Bank Tabungan Negara
(BTN) juga menyediakan fasilitas KPR bagi kelompok masyarakat berpenghasilan
menengah ke atas, serta juga didirikannya suatu Lembaga Keuangan Bukan Bank

55
V-
 (LKBB) yaitu PT. Papan Sejahtera (1980) yang sahamnya dimiliki oleh Pemerintah,
Bank Indonesia, dan REI.

Gambaran di Indonesia, secara umum, mengenai permasalahan dalam hal pembiayaan

perumahan yaitu:

1. Terbatasnya pemanfaatan sumber pendanaan yang bersifat jangka panjang

2. Terbatasnya Financial Intermediaries yang terlibat di dalam
3. penyelenggaraan pembiayaan perumahan;
4. Terbatasnya pola dan mekanisme pembiayaan untuk melayani tuntutan kebutuhan
berbagai segment beneficiaries;
5. Tidak ada lembaga pembiayaan pasar sekunder;
6. Tidak ada desain, penilaian jaminan dan dokumentasi KPR.

Salah satu aspek penting dalam pelaksanaan rencana pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman sebagai bagian dari rencana pembangunan perkotaan adalah
tersedianya dana yang cukup untuk membiayai setiap program pembangunan yang
telah dirumuskan. Secara yuridis, penyediaan dan pembiayaan fasilitas pelayanan perkotaan
merupakan kewenangan dan tanggung jawab pemerintah kota terutama pada instansi yang
membawahinya secara langsung.

Bagi Kota Pontianak, pola pembiayaan pembangunan, disamping mengikuti pola

pembiayaan yang sudah baku, juga dapat dikembangkan melalui:

1. Pinjaman kredit, apabila selama ini dari BTN, maka Pontianak dapat menerapkan
kerjasama dengan BPD Sumbar. Dimana pola peminjaman biaya pembangunan tersebut
disesuaikan dengan tingkat kemampuan pengembalian dari masyarakat Pontianak
sendiri;
2. Membuka akses terhadap PNM (Pemodalan Nasional Madani);
3. Dikembangkannya suatu kegiatan usaha di bidang pembangunan perumahan
melalui kegiatan koperasi di bidang perumahan;
4. Melakukan peningkatan kapasitas kemampuan BKM (Badan Keswadayaan Masyarakat),
sehingga dana yang selama ini hanya digunakan untuk peningkatan ekonomi diarahkan
pula bagi sumber pembiayaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

Adapun tugas dan tanggung jawab lembaga yang terbentuk dalam pelaksanaan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di Kota Pontianak, dalam hal pengelolaan
pembiayaan adalah:

1. Menghimpun dan mengembangkan sumber dana bergulir, dana penjaminan

dan pembiayaan lainnya untuk pembiayaan pembangunan terutama untuk
perumahan dan kawasan permukiman. Sumber dana yang dimaksud bisa berasal dari:
 Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah
 Dana bergulir yang dikelola oleh dan/atau dalam kuasa Menteri
 Perumahan Rakyat atau departemen lain yang terkait.
 Pengembalian pokok dana bergulir dan bunga / bagi hasil / jasa lainnya dari
lembaga keuangan bank dan non bank yang menjadi mitra kerjanya.
 Hibah dari masyarakat atau badan lainnya.

56
V-
  Sumber lainnya sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-
undangan.

2. Menyalurkan dan memanfaatkan dana bergulir, dana penjaminan dan pembiayaan

lainnya kepada lembaga keuangan bank dan non bank sesuai dengan persyaratan yang
ditetapkan dalam rangka mencapai tujuan
3. Melakukan kegiatan investasi pada lembaga keuangan dan non keuangan sesuai dengan
peraturan perundangan yang berlaku.
4. Melakukan kerja sama dengan lembaga keuangan bank dan non bank untuk menyalurkan
dana bergulir.
5. Mengendalikan penyaluran dana bergulir, dana penjaminan, dan pembiayaan lainnya
berdasarkan pengelolaan keuangan dan pedoman teknis yang berlaku.
6. Melakukan monitoring dan evaluasi atas pengelolaan dana bergulir, dan penjaminan, dan
penjaminan lainnya.

5.9. PENGEMBANGAN TATA LAKSANA PEMBANGUNAN

PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

5.9.1. PUSAT INFORMASI PUBLIK

Untuk mendukung terselenggaranya pembangunan dan pengembangan perumahan dan
permukikman di daerah, diperlukan informasi tentang kondisi perumahan dan kawasan
permukiman didaerah tersebut. Hal ini menyebabkan dibutuhkannya informasi sebagai salah
satu sumber pengambilan keputusan strategis baik pemerintah, swasta maupun masyarakat
dalam memenuhi kebutuhan perumahan dan kawasan permukiman.

Keberhasilan suatu kegiatan perencanaan dan pengembangan strategi akan dipengaruhi

oleh ketersediaan sistem informasi yang up to date dan handal. Informasi merupakan kumpulan
fakta dan data yang diolah sesuai kebutuhan pengguna. Hal ini dapat berjalan dan berkembang
apabila kesepahaman antar instansi atau stakeholder pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman untuk bersama-sama membangun dan menngembangkan database untuk
kebutuhan perencanaan dan pembangunan.

Pendayagunaan sistem informasi diarahkan bagi terwujudnya sistem informasi diarahkan

bagi terwujudnya sistem informasi nasional yang berdayaguna dan berhasil guna, dengan
tiga arah kebijaksanaan:

 Sistem informasi yang bersifat menyeluruh, terpadu, dan dapat mendukung usaha
penyelenggaraan tugas umum pemerintahan dan pembangunan.
 Menimbulkan komunikasi timbal balik antara instansi pemerintah pusat dan daerah di
satu pihak, dan dalam rangka meningkatkan peran positif masyarakat di lain pihak.
 Mendorong prakarsa dalam pembuatan keputusan yang menimbulkan berbagai
kegiatan dan hasil-hasil positif dalam berbagai sektor pembangunan.

57
V-
 Database yang disajikan dapat merupakan pusat layanan publik yang dapat diakses oleh
semua pihak dan dapat di upgrade sesuai denngan perkembangan perumahan dan
kawasan permukiman di Kota Pontianak. Adapun database di Kota Pontianak yang terdiri atas 4
Kecamatan dibuat bersama dengan penyusunan naskah akademis RP3KP antara lain memuat:

1. Data kondisi fisik alam meliputi:

 Tata guna lahan;
 Ketinggian;
 Kelerengan;
 Jenis tanah.
2. Data kependudukan, meliputi:
 Jumlah pendudukan;
 Pertumbuhan penduduk;
 Kepadatan penduduk;
 Komposisi penduduk.
3. Data pertanahan, meliputi:
 Status tanah;
 Perubahan status tanah.
4. Data kondisi fasilitas umum dan social:
 Pendidikan;
 Kesehatan;
 Perdagangan;
 Peribadatan;
 Fasilitas social lainnya;
5. Kondisi perumahan dan kawasan permukiman:
 Katagori luas bangunan;
 Permanenisasi bangunan perumahan dan kawasan permukiman;
 Kepemilikan rumah dan cara memperoleh rumah;
 Kondisi lantai bangunan;
 Kondisi penutup atap bangunan;
 Fasilitas perumahan dan kawasan permukiman.
6. Permasalahan perumahan dan kawasan permukiman
 Permasalahan layanan sarana prasarana;
 Permasalahan di kawasan
7. Rencana pengembangan perumahan dan kawasan permukiman
 Rencana pembangunan baru;
 Rencana peningkatan kualitas perumahan dan kawasan permukiman;
 Rencana penanganan permukiman padat penduduk.

5.9.2. PROSEDUR PERIZINAN

Pemberian izin mendirikan bangunan (IMB) di kota Pontianak mengingduk kepada
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Izin
Mendirikan Bangunan Gedung. IMB dapat diterbitkan dalam jangka waktu maksimum 24 hari
kerja apabila pemohon telah melengkapi persyaratan administrasi dan rencana teknis.

58
V-
 Pemohon dapat mengajukan permohonan kepada Dinas Pekerjaan Umum Bidang Tata
Ruang Kota Pontianak. Berkas permohonan kemudian diteliti persyaratannya, jika tidak
lengkap maka berkas akan dikembalikan untuk dilengkapi sesuai dengan persyaratan yang
diminta.

Berkas yang telah lengkap selanjutnya akan diproses dan diserahkan pada dinas yang
terkait. Dinas yang terkait kemudian akan melakukan pengecekan lapangan dan pengecekan
kesesuaian ijin yang diminta sesuai dengan rencana pemanfaatan ruang yang telah disusun.
Berdasarkan hasil penelitian ini, dinas yang bersangkutan akan membuat rekomendasi atas ijin
yang diminta.

Berkas kemudian dibawa kembali ke kantor Dinas Pekerjaan Umum Bidang Tata Ruang
Kota Pontianak, selanjutnya akan dibuatkan berita acara tentang ijin yang akan dikeluarkan. Jika
tidak memenuhi persyaratan atau ditolak, berkas akan dikembalikan kepada pemohon. Secara
rinci alaur proses pelayanan/ perijinan protap tersebut adalah sebagai berikut:

GAMBAR 5.20 BAGAN ALUR PENGESAHAN IMB 24 HARI KERJA

5.9.3. PUSAT LAYANAN TEKNIS

Bagian ini akan menjelaskan mengenai usulan Pusat Layanan Teknis, yang sesuai dengan
arahan dari peraturan pemerintah dan pusat layanan teknis di Kota Pontianak, dengan
memberikan contoh perencanaan dalam pemanfaatan lahan.

1. Manfaat Keberadaan Pusat Layanan Teknis Perkim

Dalam pelaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di Kota

Pontianak, stakeholder perlu melalui suatu prosedur terkait dengan keterlibatannya
dalam upaya-upaya pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman. Pusat Layanan Teknis merupakan salah satu instrumen pelaksanaan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang melayani kebutuhan-

59
V-
 kebutuhan stakeholder akan pelayanan dalam menempuh prosedur-prosedur
pembangunan yang telah diatur dan menjadi acuan. Karenanya, dalam pelaksanaan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, Pusat Layanan Teknis memiliki
manfaat sesuai dengan fungsinya, yaitu:

 Memfasilitasi stakeholder perkim Pontianak dalam menjalani prosedur

pelaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman sesuai ketentuan
yang berlaku;
 Mengarahkan stakeholder pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
di Kota Pontianak untuk menempuh mekanisme berkegiatan sesuai
dengan prosedur tetap (protap) yang telah ditentukan.

Tugas dari Pusat Layanan teknis adalah:

 Memberikan masukan terhadap setiap pertanyaan dari masyarakat atau

stakeholder baik secara teknis maupun administrasi dalam pelaksanaan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman;
 Memberikan konsultasi mengenai kegiatan pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman yang sesuai dengan RTRW, RTBL Kota Pontianak.

2. Kebutuhan Pengembangan Pusat Layanan Teknis Perkim di Kota Pontianak

Salah satu contoh permasalahan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di

Kota Pontianak yang memerlukan dukungan Pusat Layanan Teknis ini adalah masalah
alih fungsi lahan (perubahan pemanfaatan lahan) di Kota Pontianak. Karenanya, dalam
arahan pengembangan Pusat Layanan Teknis bagi pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman Kota Pontianak, fokus pembahasan akan ditekankan pada upaya
pengaturan perubahan pemanfaatan lahan. Sebagaimana telah diketahui, pada saat
ini hal-hal yang mengatur perubahan pemanfaatan lahan di Kota Pontianak, belum ada
proses teknis dan prosedurnya. Karena itu, pada bagian ini akan dibahas beberapa usul
tentang proses teknik dan prosedur dalam upaya mengatasi masalah perubahan
pemanfaatan lahan, terutama yang menyangkut pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman di Kota Pontianak.

Hal-hal yang akan diatur dan dijalankan oleh Pusat Layanan Teknis Perkim Kota
Pontianak antara lain Klasifikasi Jenis Perubahan:

a. Perubahan dasar, adalah setiap perubahan lahan yang sangat penyimpang dari
rencana yang telah ditentukan sebelumnya. Perubahan ini dibagi atas 3 (tiga)
penyimpangan yaitu:
 Spot zoning; pengecualian suatu pemanfaatan lahan suatu kawasan

dengan pemanfaatan lahan tertentu dengan luas yang cukup terbatas atau

kecil;
 Rezoning adalah perubahan dalam peraturan rezoning yang telah
ditetapkan sebelumnya dalam suatu kawasan yang cukup luas (zona
peruntukan lahan);

60
V-
  Penambahan intensitas bangunan diatas 10% dari ketentuan teknis yang
ada di rencana.
Proses teknik yang harus dilalui dalam mengerjakan perubahan dasar:

 Pemohon mengajukan permohonan perubahan yang disertai dengan

persyaratan administrasi;
 Pemeriksaan kelengkapan administrasi dan pemeriksaan terhadap
RTRWK dan RDTRK serta RTBL;
 Pemeriksaan terhadap visi dan misi pembangunan kota untuk perubahan
rezoning yang dilanjutkan dengan penilaian teknis planologis serta dampak
social ekonomi yang juga berlaku untuk perubahan besar lainnya yaitu spot
zoning dan penambahan intensitas lebih besar dari 10% dari ketentuan teknis
yang ada dalam rencana;
 Pelaksanaan dengan pendapat;
 Perumusan rekomendasi keputusan yang didasarkan pada penilaian
seluruh aspek dari seluruh permohonan yang diajukan baik dampak positif,
dampak negatif maupun pertimbangan dari masyarakat sekitarnya.
Rekomendasi ini hendaknya mengikat pengambilan keputusan. Apabila
rekomendasi tunggal maka penngambilan keputusan harus memutuskan
sesuai rekomendasi dan bila terdiri atas beberapa rekomendasi, pengambilan
keputusan harus memilih salah satu dari rekomendasi tersebut;
 Pengambilan keputusan;
 Penentuan besarnya tarif retribusi yang harus dibayarkan oleh pemohon;
 Penarikan retribusi;
 Pmbayaran retribusi;
 Pengesahan retribusi;
 Penertiban ijin perubahan pemanfaatan lahan;
 Penertiban ijin mendirikan bangunan.
b. Perubahan Kecil, adalah setiap perubahan yang pada prinsipnya menyimpang dari
rencana yang telah ditetapkan khususnya fisik bangunan seperti penambahan
intensitas kurang dari 10% dari ketentuan teknis yang ada di rencana yang tidak
berkaitan dengan perubahan pemanfaatan lahan sebelumnya sera perubahan
ketentuan teknis lainnya. Proses teknis yang harus dilalui adalah:
 Pemohon mengajukan permohonan perubahan yang disertai dengan
persyaratan administrasi;
 Pemeriksaan kelengkapan administrasi dan pemeriksaan terhadap RTRWK dan
RDTRK serta RTBL;

61
V-
  Perumusan rekomendasi keputusan dan besarnya biaya yang harus
dikeluarkan oleh pemohon;
 Pengambilan keputusan;
 Penentuan besarnya tarif retribusi yang harus dibayarkan oleh pemohon;
 Pembayaran retribusi bila permohonan sesuai dengan besar yang
ditentukan bila tidak, dapat mengajukan keberatan kepada tim penilai;
 Pengesahan perubahan;
 Penerbitan ijin perubahan pemanfaatan lahan;
 Penerbitan ijin mendirikan bangunan.

3. Tatacara Pengawasan dan Pengendalian

Mengingat banyaknya pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan RP3KP Kota

Pontianak, maka diperlukan kegiatan pengawasan dan pengendalian pemanfaatan ruang
agak pelaksanaan RP3KP Kota Pontianak dapat berjalan sesuai dengan yang telah
direncanakan. Untuk itu semua kegiatan perijinan dan kegiatan yang berkaitan dengan
pemanfaatan lahan harus diawasi dan dikendalikan perkembangannya, disesuaikan
dengan rencana yang ada. Dalam upaya memudahkan pengawasan dan
pengendaliannya, maka pembangunan di seluruh Kota Pontianak haruslah menggunakan
standar perijinan yang telah ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional Bagi setiap
kegiatan dan disampaikan kepada masyarakat.

Agar RP3KP selalu dapat secara dinamis mengikuti perkembangan, maka tanpa
mengurangi arti kepastian hukum, perlu dilakukan peninjauan kembali (evaluasi) setiap 5
(lima) tahun. Tujuan dari evaluasi ini untuk melihat dinamika perubahan penggunaan
lahan serta distorsi yang terjadi, serta mengevaluasi kebijaksanaan terutama yang
mempunyai sifat sangat mendasar yang dapat menyebabkan terjadinya perubahan
penggunaan lahan. Dalam pelaksanaan RP3KP di Kota Pontianak, dalam kegiatan
pengawasan dan pengendalian secara terpadu, peranan koordinasi dalam pemerintah
Kota (instansi terkait) sangat penting. Secara instansional, koordinasi dilakukan oleh
Walikota dalam pokjanis RP3KP Kota Pontianak.

5.9.4. PENGATURAN PEMBANGUNAN RUMAH SWADAYA

Untuk pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang diselenggarakan
secara swadaya, diperlukan tanah dan modal yang penggunaannya secara umum harus tunduk
pada peraturan-peraturan resmi yang menjadi wewenang pemerintah. Kondisi di Kota
Pontianak, sejalan dengan adanya pembangunan perumahan dan kawasan permukiman secara
swadaya, maka perencanaan pembangunan sebaiknya meliputi ketiga hal penting yang harus
diperhatikan untuk merumuskan suatu aturan mengenai pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman terutama yang untuk masyarakat, yaitu:

 Nilai Perumahan (The Value of Housing), hal ini menunjukan kegunaan-

kegunaan rumah yang menguntungkan penghuninya sehingga memberikan
kepuasan pada yang bersangkutan. Implikasinya adalah kesediaan penghuni rumah untuk

62
V-
 memberikan yang terbaik dalam pembangunan dan pengelolaan rumah tersebut, dan
menganggap hal ini sebagai investasi dalam hidup mereka;
 Ekonomi Perumahan (Housing economic), untuk pembangunan dan
pengelolaanperumahan dan kawasan permukiman diperlukan bahan, alat, juga tanah
serta dana. Hal ini yang sering kali menjadi kendala dalam pemenuhan rumah swadaya.
Meskipun tanah itu merupakan hak milik akan tetapi pada dasarnya dikuasai pemerintah,
dalam arti penggunaannya harus tunduk pada peraturan-peraturan pemerintah yang
berlaku. Sedangkan untuk pemodalan pembangunan perumahan swadaya, masyarakat
dapat memperolehnya melalui kredit baik dari swasta ataupun pemerintah, yang mana
aturan mendapatkan kredit tersebut harus tunduk pada peraturan yang ada dan telah
disepakati sebelumnya;
 Kewenangan Pembangunan Perumahan (Authority Over Housing), yaitu
pembangunan perumahan secara swadaya harus merupakan pembangunan yang
masing-masing rumah tangga lakukan dengan mematuhi batas-batas yang dapat
ditoleransi oleh rumah tangga yang bersangkutan juga oleh tetangga-tetangganya.
Ketiga hal penting diatas melahirkan tiga prinsip untuk membangun perumahan dan
kawasan permukiman secara swadaya, yaitu:
 Diperlukan suatu self goverment atau prinsip mengatur sendiri urusan-urusan lokal
dan personal, untuk terpeliharanya kebebasan masyarakat setempat untuk membangun
perumahannya;
 Penggunaan teknologi yang memenuhi kebutuhan (manajemen dan peralatan) yang
sesuai untuk membangun perumahan secara swadaya;
 Melaksanakan pembangunan melalui pembatasan-pembatasan. Ini disebabkan
karena keterbatasan kewenangan yang ada pada masyarakat setempat untuk meraih
dan menggunakan sumber daya.

Praktek pelaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman secara

swadaya, berdasarkan prinsip diatas, maka dituntut adanya:

 Perencanaan strategi kebijaksanaan yang efektif untuk mendapatkan sumber daya yang
diperlukan dan memanfaatkannya dalam pola-pola yang tepat, dengan
memperhitungkan baik-baik peranan pemerintah, peranan masyarakat lokal serta
stakeholders terkait lainnya
 Pemeliharaan/penentuan penggunaan sarana-sarana kebijaksanaan yang praktis, berupa
pemilihan bahan-bahan dan peralatan ringan yang mudah tersedia di wilayah setempat.
 Penetapan sasaran-sasaran kebijaksanaan yang realistik. Penjabaran prinsip
membangun melalui batas-batas, dijabarkan melalui perumusan pedoman pelaksanaan
dan sasaran yang realistik dan prospektif, agar kebebasan untuk berinisiatif dan bertindak
tepat dapat dipelihara, sehingga gairah membangun secara swadaya tidak dihambat atau
dimatikan, tetapi justru tumbuh dengan tidak mengabaikan kepentingan lingkungan
masing-masing.

63
V-