PENYUSUNAN

RENCANA DETAIL TATA RUANG

DAN PERATURAN ZONASI
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

KATA PENGANTAR

M
Modul Tahap Persiapan ini merupakan bagian dari Modul
Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota yang di susun sebagai alat
bantu untuk kegiatan Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan
telah sesuai dengan Peraturan Menteri PU No 20/PRT/M/2018
tentang Pedoman penyusunan RDTR dan Zonasi Kabupaten dan Kota. Dengan
modul ini diharapkan aparat pemerintah Kabupaten/Kota, khususnya yang
menangani bidang penataan ruang dan/atau penyusun RDTR dapat
dimudahkan pekerjaannya. Selain itu diharapkan pula aparat pemerintah
daerah dapat memperkaya pengetahuannya dan memanfaatkan modul ini dalam
pelaksanaan kegiatan Penyusunan RDTR.

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG / BADAN PERTANAHAN

NASIONAL DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG
Direktorat Pembinaan Perencanaan Tata Ruang
dan Pemanfaatan Ruang Daerah

Halaman 4-i
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ..................................................................................................................... 2

Daftar Isi ................................................................................................................................. 3
Daftar Gambar ...................................................................................................................... 4

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ............................................................................................................. 1-1
1.2 Maksud dan Tujuan.................................................................................................... 1-2
1.3 Definisi RDTR ............................................................................................................... 1-2
1.4 Masa Berlaku RDTR ................................................................................................... 1-3
1.5 Daftar Istilah ................................................................................................................. 1-3

BAB II PROSES PENYUSUNAN RDTR

2.2 Penentuan Wilayah RDTR/RRTR ......................................................................... 2-1
2.1 Proses Penyusunan RDTR ....................................................................................... 2-3
2.3 Proses Penyusunan Peraturan Zonasi ................................................................ 2-6

BAB III ANALISIS DALAM PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

3.1 Analisis Wilayah Yang Lebih Luas........................................................................ 3-1
3.2 Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik Lingkungan ....................................... 3-2
3.3 Analisis Sosial Budaya .............................................................................................. 3-5
3.4 Analisis Kependudukan ........................................................................................... 3-5
3.5 Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan ............................................................. 3-6
3.6 Analisis Sumber Daya Buatan ................................................................................ 3-6
3.7 Analisis Penataan dan Kawasan ........................................................................... 3-7
3.8 Analisis Kelembagaan ............................................................................................... 3-7
3.9 Analisis Pembiayaan Pembangunan ................................................................ 3-8
3.10 Konsultasi Publik ...................................................................................................... 3-13

H a l a m a n 4 - ii
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BAB IV MUATAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

4.1 Muatan RDTR ............................................................................................................... 4-1
4.1.1 Penyusunan Tujuan Penataan BWP ...................................................... 4-1
4.1.2 Perumusan Tujuan, Kebijakan dan Strategi ....................................... 4-4
4.1.3 Penyusunan Rencana Pola Ruang .......................................................... 4-5
4.1.4 Rencana Jaringan Prasarana .................................................................... 4-14
4.1.5 Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya ................................ 4-23
4.1.6 Ketentuan Pemanfaatan Ruang............................................................... 4-25
4.2 Muatan Peraturan Zonasi ........................................................................................ 4-30
4.2.1 Pengertian dan Tujuan ............................................................................... 4-30
4.2.2 Fungsi dan Muatan PZ ................................................................................ 4-32

H a l a m a n 4 - iii
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Contoh RDTR Kecamatan X ................................................ 2-1

Gambar 2.2 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota ................................. 2-1
Gambar 2.3 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan .................................. 2-2
Gambar 2.4 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan ............... 2-2
Gambar 2.5 Cotoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan
Sebagai Kawasan Perkotaan .............................................. 2-3
Gambar 4.1 Sistem Penataan Ruang ....................................................... 4-36
Gambar 4.2 Lingkup Pengendalian Berdasarkan UU No.26 Tahun
2007 ............................................................................................ 4-36
Gambar 4.3 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam SIstem Rencana
Tata Ruang ................................................................................ 4-37

H a l a m a n 4 - iv
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kompleksitas permasalahan tata ruang dengan berbagai dinamikanya

menuntut dukungan Sumber Daya Manusia yang kompeten dan memiliki
pemahaman yang baik tentang penataan ruang. Untuk itu modul penataan
ruang terkait penyusunan RDTR kabupaten/kota harus diperbaharui dengan
tidak hanya memuat hal yang bersifat teknis namun perlu memuat hal yang
bersifat filosofis dan esensial terkait materi pengembangan wilayah dan
penyusunan RDTR tersebut.

Buku modul ini berisikan penjelasan mengenai berbagai cara/teknik

mengolah data untuk menganalisis aspek Fisik Lingkungan, Ekonomi, dan
Sosial Budaya dalam proses penyusunan rencana tata ruang. Diharapkan
yang dapat menggunakan modul ini adalah:

• Pemerintah Provinsi dan Kabupaten/Kota : sebagai acuan dalam

penyelenggaraan penataan ruang di daerah, khususnya instansi yang
mempunyai tugas, pokok dan fungsi menyusun rencana tata ruang dan
instansi-instansi sektoral yang terkait dengan pelaksanaan penataan ruang

• Praktisi/Perencana/Planner : sebagai acuan dalam menyusun rencana

tata ruang
• Stakeholder lain : sebagai bahan informasi dalam menentukan lokasi
dan besaran kegiatan pemanfaatan ruang termasuk investasi, antara
lain wakil masyarakat, pihak akademisi, asosiasi, dan dunia usaha
yang terlibat dalam proses penyusunan rencana tata ruang

H a l a m a n 1-1
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

1.2 Maksud dan Tujuan

Modul ini dimaksudkan sebagai bahan masukan bagi aparat Pemerintah

Kabupaten Kota dalam meningkatkan kemampuan menyusun dokumen
RTRW. Sedangkan tujuan dari penyusunan Modul RDTR ini adalah untuk
menyebarluaskan informasi mengenai tata cara menyusun Rencana Rinci
Tata Ruang Kabupaten/Kota serta untuk memberikan arahan bagi pemangku
kepentingan dalam melakukan analisis-analisis dalam dalam aspek penataan
ruang sebagai salah satu tahapan yang diperlukan dalam penyusunan
Rencana Tata Ruang

1.3 DEFINISI RDTR

RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional

sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang memperhatikan
keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta
lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang
dalam kawasan fungsional tersebut.

RDTR disusun apabila :

1) RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang
karena tingkat ketelitian peta belum mencapai 1:5.000

2) RTRW kab/kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya yang

perlu disusun RDTR-nya

Apabila ketentuan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b tidak

terpenuhi, maka dapat disusun PZ tanpa disertai dengan penyusunan RDTR.

H a l a m a n 1-2
 MODUL
Penyusunan RTRW Kabupaten/Kota

1.4 MASA BERLAKU RDTR

RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 kali dalam 5 tahun, jika :

1. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang mempengaruhi BWP

RDTR

2. Terjadi dinamika internal mempengaruhi pemanfaatan ruang secara

mendasar antara lain berkaitan dengan bencana alam skala besar,
perkembangan ekonomi yang signifikan dan perubahan batas wilayah
daerah

1.5 DAFTAR ISTILAH

1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang
udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah,
tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan
memelihara kelangsungan hidupnya.
2. Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang.
3. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
4. Perencanaan tata ruang adalah suatu proses untuk menentukan
struktur ruang dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan
penetapan rencana tata ruang.
5. Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem
jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung
kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki
hubungan fungsional.
6. Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah
yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan
ruang untuk fungsi budidaya.

H a l a m a n 1-3
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

7. Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang

dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan
dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya.
8. Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan
pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
9. Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan
tertib tata ruang.
10. Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk
setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana
rinci tata ruang.
11. Penggunaan lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus
yang ditetapkan pada suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil.
12. Rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota adalah rencana
tata ruang yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang
merupakan penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan,
kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kabupaten/kota, rencana
struktur ruang wilayah kabupaten/kota, rencana pola ruang wilayah
kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis kabupaten/kota, arahan
pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, dan ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.
13. Rencana Detail Tata Ruang yang selanjutnya disingkat RDTR adalah
rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kota yang
dilengkapi dengan peraturan Zonasi kota.
14. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang selanjutnya disingkat
RTBL adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang
dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan
program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan

H a l a m a n 1-4
 MODUL
Penyusunan RTRW Kabupaten/Kota

rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan

pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan
lingkungan/kawasan.
15. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta
segenap unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan
berdasarkan aspek administratif dan/atau aspek fungsional.
16. Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disingkat BWP adalah suatu
kesatuan wilayah dari kota yang bersangkutan dan merupakan wilayah
yang terbentuk dari susunan fungsi kegiatan pelayanan kota dan/atau
berdasarkan aspek administrasi pemerintahan dalam rangka
pencapaian daya guna pelayanan kegiatan daerah.
17. Sub Bagian Wilayah Perkotaan yang selanjutnya disebut Sub BWP
adalah bagian dari BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri
dari beberapa blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan
subzona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang.
18. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat
permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa
pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
19. Kawasan Strategis Kabupaten/Kota adalah wilayah yang penataan
ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting
dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya,
dan/atau lingkungan.
20. Kawasan budidaya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi
utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber
daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
21. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama
melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya
alam dan sumber daya buatan.

H a l a m a n 1-5
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

22. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana,
utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di
kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
23. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.
24. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang
memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang
layak, sehat, aman, dan nyaman, antara lain berupa jaringan jalan,
jaringan saluran pembuangan air limbah, jaringan saluran pembuangan
air hujan (drainase), dan tempat pembuangan sampah.
25. Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk
mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial,
budaya, dan ekonomi. sarana perniagaan/perbelanjaan, antara lain
berupa sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan,
sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana rekreasi dan olah raga,
sarana pemakaman, sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau, dan
sarana parkir.
26. Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan
lingkungan hunian, antara lain beripa jaringan air bersih, jaringan
listrik, jaringan telepon, jaringan gas, jaringan transportasi, pemadam
kebakaran, dan sarana penerangan jasa umum.
27. Jaringan adalah keterkaitan antara unsur yang satu dan unsur yang lain.
28. Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh
batasan fisik yang nyata seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran
irigasi, saluran udara tegangan ekstra tinggi, dan pantai, atau yang
belum nyata seperti rencana jaringan jalan dan rencana jaringan
prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota.

H a l a m a n 1-6
 MODUL
Penyusunan RTRW Kabupaten/Kota

29. Subblok adalah pembagian fisik di dalam satu blok berdasarkan

perbedaan subzona.
30. Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik
spesifik.
31. Subzona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan
karakteristik tertentu yang merupakan pendetailan dari fungsi dan
karakteristik pada zona yang bersangkutan.
32. Koefisien Wilayah Terbangun yang selanjutnya disingkat KWT adalah
angka presentase luas kawasan atau Blok peruntukan yang terbangun
terhadap luas kawasan atau luas kawasan Blok peruntukan seluruhnya
di dalam suatu kawasan atau Blok peruntukan yang direncanakan.
33. Koefisien Dasar Bangunan yang selanjutnya disingkat KDB adalah angka
persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan
gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan
lingkungan.
34. Koefisien Daerah Hijau yang selanjutnya disingkat KDH adalah angka
persentase berdasarkan perbandingan jumlah luas lahan terbuka untuk
penanaman tanaman dan atau peresapan air terhadap luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana kota.
35. Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya disingkat KLB adalah
jumlah angka persentase perbandingan antara jumlah seluruh lantai
bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
36. Koefisien Tapak Basement yang selanjutnya disingkat KTB adalah angka
persentase perbandingan antara luas tapak basemen dan luas
lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
37. Garis Sempadan Bangunan yang selanjutnya disingkat GSB adalah
sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan terhadap tepi jalan
dihitung dari as jalan.

H a l a m a n 1-7
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

38. Ruang Terbuka Hijau yang selanjutnya disingkat RTH adalah area
memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih
bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara
alamiah maupun yang sengaja ditanam.
39. Ruang Terbuka Non Hijau yang selanjutnya disingkat RTNH adalah
ruang terbuka di bagian wilayah perkotaan yang tidak termasuk dalam
kategori RTH, berupa lahan yang diperkeras atau yang berupa badan
air, maupun kondisi permukaan tertentu yang tidak dapat ditumbuhi
tanaman atau berpori.
40. Saluran Udara Tegangan Rendah yang selanjutnya disingkat SUTR
adalah jaringan distribusi dengan sistem tegangan 220/380 V (dua
ratus dua puluh sampai tiga ratus delapan puluh Volt), dimana jaringan
dapat berbentuk hantaran udara khususnya pada kawasan peruntukan
perumahan.
41. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi yang selanjutnya disingkat
SUTET adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat
penghantar di udara yang digunakan untuk penyaluran tenaga listrik
dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 278 kV.
42. Saluran Udara Tegangan Tinggi yang selanjutnya disingkat SUTT adalah
saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara
yang digunakan untuk penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit
ke pusat beban dengan tegangan di atas 70 kV sampai dengan 278 Kv

H a l a m a n 1-8
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BAB II
PROSES PENYUSUNAN RDTR

2.1 PENENTUAN WILAYAH RDTR/RRTR

Terdapat beberapa jenis lingkup wilayah perencanaan yang dapat digunakan
sebagai deliniasi wilayah penyusunan RDTR dan RRTR terdiri dari:

A. Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.

Gambar 2.1 Contoh RDTR Kecamatan X

B. Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.

Gambar 2.2 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota

H a l a m a n 2-1
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

C. Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti kawasan ibukota
kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.

Gambar 2.3 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan

D. Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara lingkup wilayah
perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan lingkup wilayah
perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh wilayah perencanaan
tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat dari sudut kepentingan
ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan jasa).

Gambar 2.4 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan

E. Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan

menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah perencanaan dapat

H a l a m a n 2-2
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

berupa kawasan pedesaan yang akan didorong pembangunannya

menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis ini adalah kawasan
pusat permukiman baru.

Gambar 2.5
Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan
Perkotaan

2.2 PROSES PENYUSUNAN RDTR

Proses penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi dibedakan menjadi 3 yaitu :

A. Prosedur penyusunan RDTR

B. Prosedur penyusunan Peraturan Zonasi (PZ) yang berisi zoning text untuk
wilayah perencanaan (apabila RDTR dan PZ disatukan)
C. Prosedur penyusunan Peraturan Zonasi(PZ) yang berisi zoning text dan
zoning map (apabila RDTR tidak disusun atau lebih dulu telah di perda-
kan)
Proses penyusunan RDTR terdiri dari 5 tahapan besar sebelum ke tahap
pembahasan draft Raperda. Berikut diagram alur yang menggambarkan
proses penyusunan RDTR.

H a l a m a n 2-3
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

PERSIAPAN PENGOLAHAN
PENYUSUNAN

Acuan Kerja (KAK) dan petunjuk

Penentuan metodologi Pemahaman terhadap Analsis karakteristik wilayah
yang digunakan KAK/TOR Analisis potensi dan masalah penataan ruang
Kajian awal data sekunder sekunder
pengembangan BWP
penyusunan RDTR Analisis kualitas kinerja & RPJM kab/kota
penyusunan kawasan & lingkungan
PENGUMPULAN PERUMUSAN
PRA PERSIAPAN DATA

 Penetapan lingkup  Data dalam bentuk  Potensi dan masalah  Rumusan tentang
kegiatan data statistik dan pengembangan BWP tujuan, kebijakan,
 Kebutuhan tenaga peta  Peluang dan tantangan dan strategi
ahli  Informasi yang pengembangan pengembangan
 Kebutuhan dikumpulkan  Kecenderungan wilayah
anggaran kegiatan berupa data perkembangan kabupaten/kota
 Perumusan isu-isu tahunan (time  Perkiraan kebutuhan  Konsep
strategis di series) minimal 5 pengembangan BWP pengembangan
kawasan (lima) tahun  Intensitas pemanfaatan wilayah
perencanaan terakhir dengan ruang sesuai dengan daya kabupaten/kota
 Identifikasi kedalaman data dukung dan daya tampung
ketersediaan data setingkat  teridentifikasinya
pendukung kelurahan. indikasi arahan penanganan
(termasuk peta kawasan dan lingkungan.
dasar)

H a l a m a n 2-4
Proses Penyusunan RDTR
H a l a m a n 2-5
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

2.3 PROSES PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Peraturan Zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak

terpisahkan dari RDTR. Peraturan Zonasi memuat materi wajib yang meliputi
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan
ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal,
ketentuan pelaksanaan, dan materi pilihan yang terdiri atas ketentuan
tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pengaturan
zonasi.

Prosedur penyusunan Peraturan Zonasi meliputi 3 hal meliputi proses dan

jangka waktu penyusunan, pelibatan masyarakat, serta pembahasan
rancangan (Permen PU No. 20/PRT/M/2011 pasal 6).

Peraturan Zonasi disusun apabila:

a. RDTR tidak disusun atau belum ada RDTR

b. RDTR sudah ditetapkan sebagai perda tetapi belum mengatur Peraturan

Zonasi.

Peraturan Zonasi merupakan komponen dari RDTR, maka waktu masa

berlakunya sama dengan RDTR yaitu 20 (dua puluh) tahun. Pada dasarnya
proses penyusunan RDTR terdiri dari 5 tahapan besar sebelum ke tahap
penetapan peraturan daerah. Berikut diagram alur yang menggambarkan
proses penyusunan RDTR.

H a l a m a n 2-6
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Tersusunnya Text zonasi

kerangka kerja, perencanaan Raperda
Kesesuaian dengan Map zonasi
rencana yang tidak
RTBL yang sudah disusun terpisahkan dari
anggaran biaya
pelaksanaan pekerjaan

pelaksanaan
Perangkat survey data
primer dan data
sekunder

H a l a m a n 2-7
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
Proses Penyusunan Peraturan Zonasi
H a l a m a n 2-8
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BAB III

ANALISIS DALAM PENYUSUNAN

RDTR DAN PERATURAN ZONASI

3.1 ANALISIS WILAYAH YANG LEBIH LUAS

Dilakukan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan BWP dalam sistem

regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi, lingkungan, sumber
daya buatan atau sistem prasarana, budaya, pertahanan, dan keamanan.
Sistem regional tersebut dapat berupa sistem kota, wilayah lainnya,
kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau, dimana BWP tersebut dapat
berperan dalam perkembangan regional.
Analisis regional ini dilakukan analisis pada aspek berikut:
a. Analisis kedudukan dan keterkaitan sosial-budaya dan demografi BWP
pada wilayah yang lebih luas
b. Analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi BWP pada wilayah yang
lebih luas
c. Analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana wilayah
perencanaan dengan wilayah yang lebih luas. Sistem prasarana yang
diperhatikan dalam analisis ini adalah sistem prasarana kabupaten/kota
dan wilayah
d. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek lingkungan (pengelolaan fisik
dan SDA) BWP pada wilayah yang lebih luas.
e. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan dan keamanan
BWP.
f. Analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan BWP.

H a l a m a n 3-1
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Keluaran analisis regional digunakan sebagai pertimbangan dalam

penyusunan RDTR yang meliputi:

1. penetapan fungsi dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas yang
akan mempengaruhi pada pembentukan jaringan prasarana terutama
lintassub wilayah/lintas kawasan atau yang mengemban fungsi layanan
dengan skala yang lebih luas dari wilayah BWP.

2. pembentukan pola ruang BWP yang serasi dengan kawasan berdekatan

terutama pada wilayah perbatasan agar terjadi sinkronisasi dan
harmonisasi dalam pemanfaatan ruang antar BWP dalam rangka
perwujudan tujuan penataan ruang.

3.2 Analisis Sumber Daya Alam dan Fisik Lingkungan

Dilakukan untuk memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan

wilayah serta batasan dan potensi alam BWP dengan mengenali karakteristik
sumber daya alam, menelaah kemampuan dan kesesuaian lahan agar
pemanfaatan lahan dalam pengembangan wilayah dapat dilakukan secara
optimal dengan tetap memperhatikan keseimbangan ekosistem dan
meminimalkan kerugian akibat bencana.
Secara umum analisis fisik/lingkungan dan SDA ini, memiliki keluaran
sebagai berikut:
1. gambaran daya dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan
yang ada maupun yang akan dikembangkan sampai akhir masa
berlakunya RDTR;
2. gambaran daya dukung maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan
hidup dalam menampung kegiatan sampai waktu yang melebihi masa
berlakunya RDTR
3. gambaran kesesuaian lahan untuk pemanfaatan ruang di masa datang
berdasarkan kondisi fisik/lingkungannya

H a l a m a n 3-2
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

4. gambaran potensi dan hambatan pembangunan keruangan dari aspek

fisik
5. gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan
fisik/lingkungan yang ada di BWP.

Keluaran analisis fisik atau lingkungan BWP ini digunakan sebagai bahan
dalam sintesa analisis holistik dalam melihat potensi, masalah, peluang
penataan ruang BWP dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.
Analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan wilayah yang perlu
dilakukan mencakup beberapa analisis berikut:

 Analisis sumber daya air

Dilakukan untuk memahami bentuk dan pola kewenangan, pola
pemanfaatan, dan pola kerjasama pemanfaatan sumber daya air yang ada
dan yang sebaiknya dikembangkan di dalam BWP. Khususnya terhadap
sumber air baku serta air permukaan (sungai dan/atau danau) yang
mengalir dalam BWP yang memiliki potensi untuk mendukung
pengembangan dan/atau memiliki kesesuaian untuk dikembangkan bagi
kegiatan tertentu yang sangat membutuhkan sumber daya air. Analisis
ini menjadi dasar dalam menetapkan kebijakan yang mengatur sumber-
sumber air tersebut.

 Analisis sumber daya tanah

Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan
pengembangan BWP berdasarkan kesesuaian tanah serta kawasan
rawan bencana. Analisis ini menghasilkan rekomendasi bagi peruntukan
zona budi daya dan zona lindung.

 Analisis topografi dan kelerengan

Analisis topografi dan kelerengan dilakukan untuk potensi dan
permasalahan pengembangan wilayah perencanaan berdasarkan
ketinggian dan kemiringan lahan. Analisis ini dilakukan untuk

H a l a m a n 3-3
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

mengetahui daya dukung serta kesesuaian lahan bagi peruntukan

kawasan budi daya dan lindung.

 Analisis geologi lingkungan

Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi potensi dan pengembangan
BWP berdasarkan potensi dan kendala dari aspek geologi lingkungan.
Analisis ini menjadi rekomendasi bagi peruntukan kawasan rawan
bencana, kawasan lindung geologi, dan kawasan pertambangan.

 Analisis klimatologi
Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan
pengembangan BWP berdasarkan kesesuaian iklim setempat. Analisis ini
menjadi bahan rekomendasi bagi kesesuaian peruntukan pengembangan
kegiatan budi daya.

 Analisis sumber daya alam (zona lindung)

Dilakukan untuk mengetahui daya dukung/kemampuan wilayah
perencanaan dalam menunjang fungsi hutan/sumber daya alam hayati
lainnya, baik untuk perlindungan maupun kegiatan produksi. Selain itu,
analisis ini dimaksudkan untuk menilai kesesuaian lahan bagi
penggunaan hutan produksi tetap dan terbatas, hutan yang dapat
dikonversi, hutan lindung, dan kesesuaian fungsi hutan lainnya.

 Analisis sumber daya alam dan fisik wilayah lainnya (zona budi
daya)
Selain analisis tersebut diatas, perlu juga dilakukan analisis terhadap
sumber daya alam lainnya sesuai dengan karakteristik BWP yang akan
direncanakan, untuk mengetahui pola kewenangan, pola pemanfaatan,
maupun pola kerjasama pemanfaatan sumber daya tersebut.

H a l a m a n 3-4
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

3.3 Analisis Sosial Budaya

Dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial budaya masyarakat yang

mempengaruhi pengembangan wilayah perencanaan seperti elemen- elemen
kota yang memiliki nilai historis dan budaya yang tinggi (urban heritage,
langgam arsitektur, landmark kota) serta modal sosial dan budaya yang
melekat pada masyarakat (adat istiadat) yang mungkin menghambat
ataupun mendukung pembangunan, tingkat partisipasi/peran serta
masyarakat dalam pembangunan, kepedulian masyarakat terhadap
lingkungan, dan pergeseran nilai dan norma yang berlaku dalam masyarakat
setempat.

Analisis ini digunakan sebagai bahan masukan penentuan bagian dari

wilayah kota yang diprioritaskan penanganannya di dalam penyusunan
RDTR.

3.4 Analisis Kependudukan

Dilakukan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi perubahan

demografi seperti pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta
kondisi sosial kependudukan dalam memberikan gambaran struktur dan
karakteristik penduduk. Hal ini berhubungan erat dengan potensi dan
kualitas penduduk, mobilisasi, tingkat pelayanan dan penyediaan kebutuhan
sektoral (sarana, prasarana maupun utilitas minimum).

Analisis dilakukan dengan mempertimbangkan proyeksi demografi terhadap

batasan daya dukung dan daya tampung BWP dalam jangka waktu rencana
dan analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR
dan peraturan zonasi.

Keluaran analisis terhadap penyebaran dan perpindahan penduduk

dari daerah perdesaan ke daerah perkotaan memberikan gambaran
dan arahan kendala serta potensi sumber daya manusia untuk

H a l a m a n 3-5
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

keberlanjutan pengembangan, interaksi, dan integrasi dengan daerah

di luar BWP.

3.5 Analisis Ekonomi dan Sektor Unggulan

Analisis ekonomi dilakukan dengan menemukenali struktur ekonomi, pola

persebaran pertumbuhan ekonomi, potensi, peluang dan permasalahan
perekonomian wilayah kota untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang
baik, terjadinya investasi dan mobilisasi dana yang optimal dalam
mewujudkan ekonomi BWP yang berkelanjutan melalui keterkaitan ekonomi
lokal dalam sistem ekonomi kota, regional, nasional, maupun internasional

Analisis diarahkan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional (antar

kawasan/ kawasan perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun inter-
regional sehingga teridentifikasi sektor-sektor riil unggulan, dan solusi-solusi
secara ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi wilayah kota.
Analisis diharapkan dapat membaca potensi ekonomi lokal terhadap pasar
regional, nasional maupun global.

Keluaran analisis ekonomi dan sektor unggulan diharapkan akan

memperoleh karakteristik perekonomian wilayah perencanaan dan
ciri-ciri ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis ekonomi,
sektor-sektor unggulan, besaran kesempatan kerja, pertumbuhan dan
disparitas pertumbuhan ekonomi di BWP. Analisis ini dapat digunakan
sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR.

3.6 Analisis Sumber Daya Buatan

Dilakukan untuk memahami kondisi, potensi, permasalahan, dan kendala

yang dimiliki dalam peningkatan pelayanan sarana dan prasarana pada BWP.
Melalui analisis ini diharapkan teridentifikasi kebutuhan sarana dan
prasarana yang diperlukan untuk memaksimalkan fungsi BWP.

H a l a m a n 3-6
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk per unit
kegiatan dari sebuah BWP atau perhitungan rasio penduduk terhadap
kapasitas atau skala pelayanan prasarana dan sarana wilayah perencanaan
atau intensitas pemanfaatan ruang terhadap daya dukung prasarana/utilitas
serta analisis daya dukung wilayah. Dalam analisis sumber day

Perlu dianalisis cost benefit ratio terhadap program pembangunan sarana

dan prasarana tersebut dan sangat terkait erat dengan perkembangan dan
pemanfaatan teknologi. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam
penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.

3.7 Analisis Penataan dan Kawasan

Dilakukan untuk melihat kondisi dan tingkat pelayanan kawasan serta

bangunan untuk menunjang fungsi dan peran kawasan di BWP, dilakukan
analisis terhadap jenis dan kapasitas fungsi/kegiatan kawasan serta
kinerjanya. Demikian pula dengan kualitas bangunan dan aspek keselamatan

Keluaran analisis penataan kawasan dan bangunan dapat

diformulasikan kondisi kawasan terutama menyangkut pengaturan
intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, tindakan
penanganan kawasan (diremajakan/revitalisasi), dan penanganan
bangunan. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam
penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.

3.8 Analisis Kelembagaan

Dilakukan untuk memahami kapasitas pemerintah kota dalam

menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur organisasi dan
tata laksana pemerintahan, sumberdaya manusia, sarana dan prasarana
kerja, produk-produk pengaturan serta organisasi nonpemerintah,
perguruan tinggi dan masyarakat perguruan tinggi dan masyarakat.

H a l a m a n 3-7
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Keluaran analisis kelembagaan menghasilkan beberapa bentuk dan

operasional kelembagaan di BWP sehingga semua pihak yang terlibat
dapat berpartisipasi dalam perencanaan, pemanfaatan, dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Analisis ini digunakan sebagai
pertimbangan dalam penyusunan RDTR dan peraturan

3.9 Analisis Pembiayaan Pembangunan

Dilakukan untuk mengidentifikasi besar pembelanjaan pembangunan,

alokasi dana terpakai, dan sumber-sumber pembiayaan pembangunan yang
terdiri dari :

a. pendapatan asli daerah;

b. pendanaan oleh pemerintah;
c. pendanaan dari pemerintah provinsi;
d. investasi swasta dan masyarakat;
e. bantuan dan pinjaman luar negeri; dan
f. sumber-sumber pembiayaan lainnya.
Keluaran analisis pembiayaan bangunan menghasilkan perkiraan
besaran kebutuhan pendanaan untuk melaksanakan rencana
pembangunan wilayah kota yang diterjemahkan dalam usulan program
utama jangka menengah dan jangka panjang. Analisis ini digunakan
sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR terkait rencana
pemanfaatan ruang (program utama).

RINCIAN PERUMUSAN SUBSTANSI RDTR DAN PERATURAN ZONASI

NO DATA ANALISIS RENCANA
A Perumusan Tujuan Penataan BWP
 Tujuan pembangunan  Analisis tujuan penataan 1. Fungsi dan peran
kabupaten/kota ruangwilayah perencanaan wilayah
a) RPJPD  Analisis kemampuan tumbuh perencanaan
b) RPJM dan berkembangnya wilayah 2. Tujuan penataan
c) RTRW kab/kota perencanaan: ruang wilayah

H a l a m a n 3-8
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NO DATA ANALISIS RENCANA

 Kependudukan 1. potensi wilayah dan perencanaan
a) Jumlah dan penyebaran permasalahannya;
b) Komposisi penduduk 2. hubungan dan
c) Pengembangan penduduk ketergantungan bagian
d) Sosial budaya wilayah dan bagian
 Perekonomian wilayah sekitarnya; dan
a) Produksi tiap sektor 3. pengaruh potensi dan
kegiatan ekonomi dan permasalahan terhadap
penyebarannya hubungan ketergantungan
b) Perkembangan tiap sektor antarsektor.
kegiatan ekonomi  Analisis kedudukan wilayah
c) Pola aliran barang dan jasa perencanaan dalam
dalam proses koleksi keseimbangan perkembangan
dan distribusi. dengan wilayah belakangnya:
 Sumber Daya Alam 1. kedudukan wilayah
a) Keadaan tanah, geologi, perencanaan dalam
air, dan iklim sistem kota-kota yang
b) Keadaan vegetasi dan ada; dan
fauna 2. perkembangan sektor-
c) Sumber daya alam sektor kegiatan wilayah
potensial perencanaan dan
pengaruhnya terhadap
sistem kota/wilayah.
 Analisis pengaruh kebijakan
sektoral dan regional:
1. perkembangan sektor-
sektor kegiatan di
wilayah; dan
2. sektor-sektor kegiatan di
pusat-pusat wilayah,
khususnya wilayah
perencanaan.
B Rencana Jaringan Prasarana
 Perkembangan Rencana jaringan prasarana  Rencana
kabupaten/kota dan wilayah merupakan pendetailan rencana pengembangan
perencanaan: sistem prasarana RTRW sistem air minum:
a) Rencana struktur dalam kabupaten/kota sampai pada sistem 1. Sumber air
RTRW kabupaten/kota jaringan lokal dan baku
yang telah ditetapkan lingkungan,dengan 2. Lokasi dan
b) Tata guna lahan mempertimbangkan analisis jenis intake
kabupaten/kota dan sebagai berikut: 3. Penampung an
wilayah perencanaan yang
c) Sistem transportasi dan  Analisis kebijakan diperlukan
sistem jaringan prasarana pembangunan: (jika ada)
lainnya 1. Kebijakan spasial 4. Sistem
d) Kawasan-kawasan khusus 2. Kebijakan sektoral transmisi
5. Jaringan
 Elemen struktur tata ruang  Analisis kemampuan tumbuh distribusi

H a l a m a n 3-9
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NO DATA ANALISIS RENCANA

kabupaten/kota dan wilayah dan berkembangnya wilayah  Rencana
perencanaan: perencanaan: pengembangan
a) Kawasan perumahan 1. Penilaian struktur sistem jaringan air
b) Distribusi fasilitas dan pemanfaatan ruang limbah:
utilitas 2. Penilaian struktur utama 1. Sistem
c) Obyek-obyek khusus tingkat pelayanan jaringan
3. Penilaian sistem utama setempat
 Kondisi prasarana dan transporasi dan prasarana 2. Sistem
sarana pergerakan: lainnya jaringan
a) Hirarki fungsi jaringan terpusat
jalan  Analisis bentuk dan struktur Rencana
b) Konstruksi dan lebar wilayah perencanaan: pengembangan
jalan. 1. Fisik dan alamiah serta
c) Terminal/sub terminal, buatan.
pelabuhan, dan stasiun 2. Tata guna lahan
d) Jenis angkutan umum 3. Perkiraan kebutuhan
e) Tingkat pertumbuhan ruang
kendaraan 4. Dampak lingkungan
f) Lahan parkir
 Analisis kondisi sarana dan
 Sistem pergerakan: prasarana pergerakan:
a) Pergerakan lokal dan 1. Efektivitas fungsi jaringan
regional 2. Penilaian tingkat
b) Moda pergerakan pelayanan sarana dan
c) Tingkat kepadatan dan lokasi- prasarana
lokasi rawan kemacetan 3. Optimasi fungsi sarana
(tingkat pelayanan jalan) dan prasarana
 Kebijakan pergerakan:
 Analisis pergerakan:
a) Kebijaksanaan
1. Efektivitas pola
transportasi
b) Rencana tata ruang
pergerakan
2. Rasio kepadatan dengan
makro/RTRW
kabupaten/kota sarana dan prasarana
3. Perkiraan volume kepadatan
 Data kondisi sistem air di masa datang
minum saat ini: 4. Gambaran moda
a) Sumber dan kapasitas transportasi di masa
sumber air minum datang
b) Sistem pelayanan dan
jaringan distribusi  Alternatif pengembangan:
c) Tingkat pelayanan dan 1. Alternatif pengembangan
tingkat kebocoran jaringan
d) Daerah pelayanan 2. Alternatif aliran
 Survei kebutuhan air minum pergerakan
nyata:
a) Tingkat kebutuhan  Analisis sistem air minum:
1. Kemampuan sumber air

H a l a m a n 3-10
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NO DATA ANALISIS RENCANA

domestik baku
b) Tingkat kebutuhan 2. Penentuan sistem
nondomestik pelayanan dan distribusi
3. Analisis efisiensi dan
 Tingkat curah hujan dan efektifitas pelayanan
hidrologi:
4. Analisis wilayah pelayanan
a) Curah hujan maksimum
b) Curah hujan minimum
 Identifikasi persoalan dan
c) Potensi air permukaan
Rencana kebutuhan pengembangan:
1. Persoalan air baku
 Data kondisi jaringan air 2. Persoalan distribusi
limbah saat ini:
3. Potensi pengembangan dan
a) Sistem pengelolaan
alternatif pemecahan
limbah
b) Limbah domestik persoalan
c) Limbah non domestik
d) Buangan akhir  Proyeksi kebutuhan air:
1. Kebutuhan domestik
 Kualitas lingkungan:
2. Kebutuhan non domestik
a) Permukiman
b) Penggunaan Non
Permukiman  Pengembangan alternatif
sistem pelayanan air minum:
1. Kajian teknis
2. Kajian Ekonomis
c Daya Dukung dan Daya Tampung Fisik RDTR dan Peraturan Zonasi
 Fisik dasar:  Analisis fisik dasar:  Konsep
1. Letak geografis 1. Posisi strategis geografis pengembangan:
2. Topografi dankemiringan 2. Karakteristik topografi dan 1. Skenario
3. Klimatologi danhidrologi kemiringan lereng pengemban
4. Jenis tanah dan standar 3. Iklim dan hidrologi gan fisik
geologi a) Curah hujan, arah angin 2. Wilayah
b) Kemungkinan terbangun
 Fisik Binaan: banjir/genangan dan RTH serta
4. Kemampuan lahan RTNH
1. Tata guna lahan
5. Kesesuaian peruntukan
2. Status pemilikan tanah
lahan  Permukiman:
3. Penyebaran permukiman
6. Kemampuan daya tampung
4. Penyebaran fasilitas 1. Pola
lahan
umum permukima n
2. Sistem
 Analisis Fisik Binaan: pelayanan
 Kebijakan Pengembangan:
1. Wilayah terbangun
1. Izin pembangunan
2. Kendala pengembangan  Intensitas
2. Kawasan-kawasan khusus
3. Pola dan konsep pemanfaatan
permukiman
ruang
4. Daya dukung
prasarana/infrastruktur

H a l a m a n 3-11
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NO DATA ANALISIS RENCANA

(jalan dsb) serta utilitas.
 Alternatif pengembangan:
1. Strategi pengembangan
2. Prioritas pengembangan

Catatan : analisis daya dukung

dan daya tampung fisik dapat
dilakukan melalui kajian
lingkungan hidup strategis
D Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan peraturan zonasi
 Jenis kegiatan yang ada di  Analisis keterkaitan antara  Kegiatan yang
wilayah perencanaan zona dan kegiatan diperbolehkan,
 Intensitas kegiatan di  Analisis karakteristik kegiatan di bersyarat,diper
wilayah perencanaan wilayah perencanaan bolehkan terbatas,
dan yang tidak
diperbolehkan
pada zona
tertentu di
wilayah
perencanaan
 Kriteria terbatas
dan bersyarat
E Intensitas Pemanfaatan Ruang Peraturan Zonasi
 Data yang dibutuhkan :  Analisis intensitas  Koefisien
1. tingkat pengisian/ pemanfaatan ruang dasar
peresapan air (KDH  Analisis koefisien dasar bangunan
Minimum) bangunan maksimum
2. kapasitas drainase  Analisis koefisien lantai  Koefisien
3. jenis penggunaan lahan bangunan lantai
4. harga lahan  Analisis ketinggian bangunan bangunan
5. Ketersediaan dan tingkat  Analisis koefisien dasar hijau maksimum
pelayanan prasarana  Ketinggian
(jalan) bangunan
6. Dampak/kebutuhan maksimum
terhadap prasarana  Koefisien
tambahan dasar hijau
7. Ekonomi dan minimum
8. Pembiayaan

F Tata Bangunan Peraturan Zonasi

 Garis sempadan bangunan  Analisis sempadan bangunan  Garis
1. keselamatan dan tinggi bangunan sempadan
2. resiko kebakaran

H a l a m a n 3-12
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NO DATA ANALISIS RENCANA

3. kesehatan 1. Tingkat keselamatan bangunan
4. kenyamanan dan estetika bangunan minimum
2. Tingkat resiko kebakaran
 Tinggi bangunan  Tinggi
3. Tingkat kenyamanan
1. keselamatan bangunan
bangunan
2. resiko kebakaran maksimum
3. teknologi  Jarak bebas
 Analisis jarak bebas antar
4. estetika dan parasarana antar
bangunan
 Jarak bebas antar bangunan 1. Identifikasi jenis bangunan
1. Jenis peruntukan peruntukan sekitar sub minimum
2. Tinggi bangunan zona
3. Tampilan bangunan 2. ketinggian bangunan
(optional) seperti warna 3. Kajian tampilan bangunan
bangunan, bahan
bangunan, tekstur
bangunan, muka
bangunan, gaya
bangunan, keindahan,dan
keserasian dengan lingkungan
sekitar
G Sarana dan prasarana minimal peraturan zonasi
 Fisik Binaan:  Analisis jenis sarana dan Sarana dan
1. Tata guna lahan prasarana yang dibutuhkan prasarana minimum
2. Status pemilikan tanah wilayah
 Analisis tingkat kebutuhan
3. Penyebaran fasilitas perencanaan
sarana dan prasarana
umum
 Analisis lokasi sarana dan
prasarana
 Jenis kegiatan yang ada di
wilayah perencanaan

 Intensitas kegiatan di
wilayah perencanaan
Sumber: Lampiran Permen PU No.20/PRT/M/2011

3.10 KONSULTASI PUBLIK

Pelibatan masyarakat dalam proses penyusunan RDTR dan PZ lebih intensif
dilakukan daripada saat penyusunan RTRW Kabupaten/Kota. Dasar Hukum
yang digunakan adalah sebagai berikut;

A. PP No.15 Th 2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang: perlu adanya

pelibatan peran masyarakat pada tingkat kabupaten/kota dalam
penyusunan RDTR

H a l a m a n 3-13
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

B. PP No.68 Th 2010 Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dalam

Penat
berkewajiban

• Memberikan informasi dan menyediakan akses informasi kepada

masyarakat tentang proses penyusunan dan penetapan RTR
• Melakukan sosialisasi mengenai perencanaan tata ruang
• Menyelenggarakan kegiatan untuk menerima masukan dari
masyarakat
• Memberikan tanggapan kepada masyarakat atas masukan mengenai
perencanaan tata ruang sesuai dengan undang-undang
C. Permen PU No.20/PRT/M/2011 tentang pedoman penyusunan RDTR
Masyarakat sebagai pemangku kepentingan, meliputi :

• Orang, perseorangan atau kelompok orang

• Organisasi masyarakat tingkat kab/kota

• Perwakilan organisasi kab/kota yang berdekatan secara dengan

daerah yang sedang disusun RDTR

• Perwakilan organisasi masyarakat

Beberapa hal yang dilakukan oleh pemerintah kabupaten/kota yang akan

mengajukan Persetujuan Substansi Raperda RDTR Kabupaten/Kota adalah
sebagai berikut:

Pelibatan Peran Masyarakat di Tingkat Kabupaten/Kota Dalam

Penyusunan RDTR

Kewajiban Masyarakat

1. Memberikan informasi, data, dan keterangan secara konkret dan

bertanggung jawab dalam setiap tahapan penyusunan RDTR/Peraturan
Zonasi (PZ)

2. Berlaku tertib dan mendukung kelancaran proses penyusunan RDTR/PZ

H a l a m a n 3-14
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Hak Masyarakat

1. Mengajukan inisiatif untuk melakukan penyusunan dan/atau

mengevaluasi dan/atau meninjau kembali untuk mengubah RDTR

2. Mengetahui proses serta memberikan masukan terkait penyusunan

RDTR/PZ yang dilakukan pemerintah

3. Memberikan pendapat, saran, dan masukan dalam penentuam tujuan-

tujuan arah pengendalian, pembatasan, dan kelonggaran aturan, serta
dalam penetapan peta zonasi

4. Mengetahui secara terbuka setiap produk rencana tata ruang dan

peraturan zonasi wilayah kabupaten/kota

5. Memantau pelaksanaan RDTR/PZ yang telah ditetapkan

6. Melaporkan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam hal

menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan
pemanfaatan ruang yang melanggar RDTR atau PZ yang telah ditetapkan.

7. Mengajukan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang

terhadap

pembanguna yang dianggap tidak sesuai dengan RDTR/PZ.

H a l a m a n 3-15
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Konsultasi publik dilakukan untuk menjaring

masukan dari masyarakat dan pemangku
kepentingan terkait lainnya
akan diproses untuk
ditetapkan menjadi perda

masyarakat atau perwakilannya, para

perwakilan
dari instansi pemerintah kab/kota terkait dan
DPRD Kab/Kota
Berita acara konsultasi publik nantinya

kepada
Menteri ATR/BPN

Pelibatan
Proses pelibatan Pelibatan masyarakat Proses pelibatan
masyarakat
masyarakat secara secara 2 arah. Dialog masyarakat dalam
secara aktif bentuk pengajuan
pasif dengan dilakukan melalui
pemberitaan & konsultasi publik, usulan, keberatan, &
pengumpul an
pemberian informasi workshop, FGD, sanggahan terhadap
kuesioner,
raperda
penataan ruang kotak aduan, seminar, dll
interview, dll

Persiapan Pengola han

Perumusan
penyusunan & Analisis
Pengum Konsep RDTR
Data
RDTR kab/kota pulan & Naskah Pembahasan
(termasuk Kompilasi Naskah
Konsep Raperda
review RDTR Data Akademik
Pengembang
sebelumnya) an Naskah
Teknis
PROSES PROSES PEMBAHASAN

Proses pelibatan Pelibatan Proses pelibatan

masyarakat secara secara
pasif dengan aktif
pemberitaan & &
pemberian an sanggahan terhadap
kuesioner, kotak raperda
ruang
aduan,
interview, dll

H a l a m a n 3-16
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BAB IV
MUATAN RDTR DAN
PERATURAN ZONASI

4.1 MUATAN RDTR

4.1.1 Penyusunan Tujuan Penataan BWP
Tujuan Penataan BWP nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai
sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW dan
merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat
dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan penataan BWP berisi tema yang akan
direncanakan di BWP.
Fungsi sebagai :
1. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan
rencana jaringan prasarana, penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya, penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan
peraturan zonasi
2. menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan
dengan RTRW
Dasar Perumusan
1. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW
2. Isu strategis BWP, antara lain dapat berupa potensi masalah, dan urgensi
penanganan Karakteristik BWP
Kriteria Perumusan
1. keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota
2. fungsi dan peran BWP
3. potensi investasi
4. kondisi sosial dan lingkungan BWP;peran masyarakat dalam
pembangunan

Halaman 4-1
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

5. prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut.

FUNGSI dan strategi

pemanfaatan ruang

DASAR Visi & Isu

PERUMUSAN Misi Wilayah

KRITERI tujuan penataan ruang undang-undang

Arahan perwujudan ruang BWP

kabupaten yang ingin dicapai 20 tahun
ke depan
Prinsip – merupakan
penjabaran tujuan

CONTOH 1 PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP

Tujuan penataan ruang SWK Cibeunying adalah:

“Perlindungan Bangunan Heritage dan Pusat Sumber Daya Manusia

Kreatif”.

Tujuan ini ditetapkan berdasarkan :

Wilayah Cibeunying dihuni oleh penduduk dengan sumberdaya manusia
(SDM) yang berkualitas baik dan tingkat heterogenitas sosial yang tinggi,
baik dari aspek ekonomi, pendidikan dan tata pergaulan. Kualitas SDM ini
dipengaruhi oleh keberadaan fasilitas-fasilitas pendidikan mulai pendidikan
dasar hingga perguruan tinggi favorit dan terkenal yang tersebar di SWK
Cibeunying. Keberadaan sekolah dan perguruan tinggi ini mempengaruhi

Halaman 4-2
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

komposisi penduduk yang ada di mana kelompok remaja dan generai muda
menjadi tinggi. Kelompok ini dapat dikatakan menjadi trend sentter gaya
hidup SWK Cibeunying. Gaya hidup ini menjadikan Cibeunying sebagai pusat
mode dimana kegiatan perdagangan pakaian retail menjamur di wilayah ini
baik dalam bentuk mall, Factory Outlet maupun butik.

Di samping dari aspek pendidikan, dari aspek ekonomi terjadi pula

keragaman yang tinggi. Keragaman ini menjadikan Cibeunying menjadi
tempat usaha bagi berbagai kegiatan baik berbentuk formal maupun
informal. Hal ini positif untuk perkembangan perekonomian wilayah.

Dalam mencapai visi Kota Bandung bagi SWK Cibeunying sebagai museum
terbuka, SWK Cibeunying juga memiliki keunggulan dengan masih cukup
banyaknya bangunan-bangunan cagar budaya “heritage” peninggalan
Belanda yang dapat membentuk kawasan-kawasan bersejarah dan menjadi
bukti bahwa Kota Bandung pernah diberi gelar sebagai ”Parijs van Java”.
Namun demikian, kawasan heritage saat ini keberadaannya terancam akibat
berubah menjadi tempat usaha seperti perdagangan dan jasa, atau yang lebih

Halaman 4-3
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

dikenal di factory outlet. Perubahan tersebut terjadi karena beberapa

kawasan tersebut memiliki kedekatan dengan pusat perbelanjaan, seperti
Plaza Bandung Indah, Plaza Dago, Planet Dago, Bandung Electronic Centre
(BEC), dan termasuk sebagian dari wilayah pusat kota, seperti kawasan
Braga.

4.1.2 Perumusan Tujuan, Kebijakan, Dan Strategi

Kendati berdasarkan Permen PU No.20 Tahun 2011 tidak mengharuskan

adanya perumusan kebijakan dan strategi dalam penyusunan RDTR. Namun
mengingat adanya PP No.15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang dikatakan bahwa seluruh rencana tata ruang harus memiliki tujuan,
kebijakan, dan strategi. Oleh karena itu hal ini sebaiknya ikut dirumuskan
sebagai arahan penataan ruang yang lebih lanjut bermanfaat dalam
menentukan program-program prioritas. Penentuan ke tiga hal tersebut dalam
penataan ruang wilayah perencanaan di dasarkan pada visi misi rencana tata
ruang diatasnya, yaitu Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota.

A. Tujuan

Merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai sesuai dengan
arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW dan merupakan
alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi
konsep pencapaian. Tujuan penataan BWP berisi tema yang akan
direncanakan di BWP.

B. Kebijakan

Kebijakan penataan ruang bagian wilayah kota adalah arahan pengembangan

wilayah yang ditetapkan oleh pemerintah daerah kabupaten guna mencapai
tujuan penataan ruang wilayah kabupaten dalam kurun waktu 20 tahun.
Kebijakan perencanaan berfungsi:

a) sebagai dasar untuk memformulasikan strategi penataan ruang

b) sebagai dasar untuk merumuskan rencana struktur dan rencana pola
ruang

Halaman 4-4
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

c) memberikan arah bagi penyusunan program di wilayah perencanaan

d) sebagai dasar penetapan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang.

C. Strategi

Strategi penataan ruang merupakan penjabaran kebijakan penataan ruang ke

dalam langkah-langkah pencapaian tindakan yang lebih nyata yang menjadi
dasar dalam penyusunan rencana struktur dan pola ruang wilayah
kabupaten. Strategi perencanaan berfungsi:

a. memberikan arah bagi penyusunan program-program pembangunan;

b. sebagai dasar dalam penetapan kaidah pengelolaan wilayah perencanaan

Substansi Penyusunan Kebijakan, dan Strategi

Isi Substansi
Keterangan
hal yang ingin Cara/materi untuk
substansi
dicapai mencapai
Kebijakan V Terukur
Strategi V V Normatif & Terukur

4.1.3 Penyusunan Rencana Pola Ruang

RENCANA POLA RUANG dalam RDTR merupakan rencana distribusi

subzona peruntukan yang antara lain meliputi:
1. Zona Hutan lindung,
2. Zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya,
3. Zona perlindungan setempat,
4. Zona RTH,
5. Zona suaka alam dan cagar budaya,
6. Zona rawan bencana alam,
7. Zona Perumahan,
8. Zona Perdagangan dan jasa,
9. Zona Perkantoran,

Halaman 4-5
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

10. Zona Sarana pelayanan umum,

11. Zona khusus,
12. Zona Industri,
13. Zona lainnya (yang tidak selalu berada di perkotaan),
14. Zona campuran.
Rencana pola ruang dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai zoning
map bagi peraturan zonasi.
Fungsi sebagai :
1. alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan
pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;
2. dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
3. dasar penyusunan RTBL; dan
4. dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.
Dasar Perumusan
1. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dalam BWP; dan
2. perkiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial
ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan.
Kriteria Perumusan
1. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW;
2. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
3. memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk
dampak perubahan iklim
4. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya,
dan ekonomi masyarakat.

Muatan Rencana Pola Ruang

ZONA LINDUNG yang meliputi:
1. zona hutan lindung;
2. zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya yang
meliputi zona bergambut dan zona resapan air;

Halaman 4-6
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

3. zona perlindungan setempat yang meliputi sempadan pantai, sempadan

sungai, zona sekitar danau atau waduk, dan zona sekitar mata air;
4. zona RTH kota yang antara lain meliputi taman RT, taman RW, taman
kota dan pemakaman;
5. zona suaka alam dan cagar budaya;
6. zona rawan bencana alam yang antara lain meliputi zona rawan tanah
longsor, zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir; dan
7. zona lindung lainnya.

ZONA BUDIDAYA yang meliputi:

1. zona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan
kepadatan sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah (bila
diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah
kopel, rumah deret, rumah tunggal, rumah taman, dan sebagainya); zona
perumahan juga dapat dirinci berdasarkan kekhususan jenis perumahan,
seperti perumahan tradisional, rumah sederhana/sangat sederhana,
rumah sosial, dan rumah singgah;
2. zona perdagangan dan jasa, yang meliputi perdagangan jasa deret dan
perdagangan jasa tunggal (bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke
dalam lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern, pusat perbelanjaan,
dan sebagainya);
3. zona perkantoran, yang meliputi perkantoran pemerintah dan
perkantoran swasta;
4. zona sarana pelayanan umum, yang antara lain meliputi sarana
pelayanan umum pendidikan, sarana pelayanan umum transportasi,
sarana pelayanan umum kesehatan, sarana pelayanan umum olahraga,
sarana pelayanan umum sosial budaya, dan sarana pelayanan umum
peribadatan;
5. zona industri, yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan
logam dasar, industri kecil, dan aneka industri;

Halaman 4-7
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

6. zona khusus, yang berada di kawasan perkotaan dan tidak termasuk ke

dalam zona sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 5
yang antara lain meliputi zona untuk keperluan pertahanan dan
keamanan, zona Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL), zona Tempat
Pemrosesan Akhir (TPA), dan zona khusus lainnya;
7. zona lainnya, yang tidak selalu berada di kawasan perkotaan yang antara
lain meliputi zona pertanian, zona pertambangan, dan zona pariwisata;
dan
8. zona campuran, yaitu zona budidaya dengan beberapa peruntukan fungsi
dan/atau bersifat terpadu, seperti perumahan dan perdagangan/jasa,
perumahan, perdagangan/jasa dan perkantoran.

Ketentuan Pengklasifikasian Zona dan Sub zona

1. Apabila pada BWP hanya terdapat satu jenis subzona dari zona tertentu,
subzona tersebut dapat dijadikan zona tersendiri. Subzona juga dapat
dijadikan zona tersendiri apabila subzona tersebut
2. Apabila diperlukan, subzona dapat dibagi lagi menjadi beberapa sub
subzona
3. Zona/ subzona/ sub subzona memiliki luas minimum 5 (lima) hektar di
dalam BWP. Apabila luasnya kurang dari 5 (lima) hektar, zona/ subzona/
sub subzona dihilangkan dari klasifikasi zona dan dimasukkan ke daftar
kegiatan di dalam matriks ITBX. (*) luas yang signifikan
4. Setiap Sub BWP terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik
antara lain seperti jalan, sungai, dan sebagainya. Pengilustrasian overlay
peta yang didelineasi berdasarkan fisik (BWP, Sub BWP, dan blok) hingga
peta yang didelineasi berdasarkan fungsi (zona dan subzona)
Catatan
(*) Pada kasus tertentu, bagi zona, sub zona, dan sub subzona yang memiliki luas kurang dari 5 Ha
namun memiliki fungsi yang signifikan bagi suatu kawasan (seperti subzona transportasi,
subzona RTH lingkungan, dll),disarankan untuk ditetapkan sebagai sub zona tersendiri. Contoh kasus:
(1) Subzona RTH Taman Kota berupa alun-alun di suatu BWP yang memiliki total luas kurang dari 5
Ha; (2) Subzona Sarana Pelayanan Umum Transportasi (misal terminal) di suatu BWP yang
memiliki total luas kurang dari 5 Ha.

Halaman 4-8
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KEDALAM SBWP

Halaman 4-9
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KE DALAM SUB BWP HINGGA BLOK

ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP LANGSUNG KE DALAM BLOK

H a l a m a n 4 - 10
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BLOK

SUB BWP

BLOK

ILUSTRASI PENDELINIASIAN

H a l a m a n 4 - 11
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CATATAN: LEBIH JELASNYA DAPAT DILIHAT PADA LAMPIRAN KLASIFIKASI ZONA

H a l a m a n 4 - 12
CONTOH PETA POLA RUANG SWK CIBEUNYING KOTA BANDUNG
H a l a m a n 4 - 13
 BEBERAPA CONTOH NOMENKLATUR ZONA, SUB ZONA, DAN SUB SUBZONA

ZONA SUB ZONA SUB SUBZONA

PS Perlindungan Setempat PS-2 Sempadan sungai
PS-3 Sempadan danau/embung
PS-4 Sempadan mata air
RB Rawan Bencana RB-1 Rawan Putting Beliung
RB-2 Rawan Luapan Lumpur
R Perumahan R-3 Perumahan Kepadatan Sedang
R-4 Perumahan Kepadatan Rendah
SPU Sarana Pelayanan Umum SPU-1 Pendidikan SPU1-1 Sekolah Dasar
SPU1-2 SMP
SPU-2 Transportasi SPU2-1 Transportasi Darat
SPU2-1 Transportasi Udara
SPU-3 Kesehatan SPU3-1 Puskesmas
SPU3-2 Rumah Sakit
SPU-4 Olahraga SPU4-1 Lapangan Terbuka
SPU4-2 Gedung Olahraga
SPU-5 Sosial Budaya
SPU-6 Peribadatan
PL Peruntukan Lainnya PL-1 Pertanian PL-1-1 Perkebunan
PL-1-2 Peternakan
PL-1-3 Hutan Produksi
PL-1-4 Persawahan

4.1.4 Rencana Jaringan Prasarana

Merupakan pengembangan hierarki sistem jaringan prasarana yang

ditetapkan dalam rencana struktur ruang yang termuat dalam RTRW
kabupaten/kota. Rencana jaringan prasarana yang menjadi substansi muatan
RDTR antara lain:

H a l a m a n 4 - 14
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

1. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan

2. Rencana Pengembangan Jaringan Energi
3. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
4. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
5. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
6. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
7. Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya
FUNGSI sebagai:
1. pembentuk sistem pelayanan, terutama pergerakan, di dalam BWP
2. dasar perletakan jaringan serta rencana pembangunan prasarana dan
utilitas dalam BWP sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan
3. dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam
RTBL dan rencana teknis sektoral
DASAR PERUMUSAN:
1. rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang termuat dalam
RTRW;
2. kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP;
3. rencana pola ruang BWP yang termuat dalam RDTR;
4. sistem pelayanan, terutama pergerakan, sesuai fungsi dan peran BWP;
dan
5. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
KRITERIA PERUMUSAN:
1. memperhatikan rencana struktur ruang bagian wilayah lainnya dalam
wilayah kab/kota dan/atau wilayah administrasi sekitarnya yang
berbatasan langsung dengan BWP
2. menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan
prasarana & utilitas pada BWP
3. mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas BWP
4. mengakomodasi kebutuhan fungsi dan peran pelayanan kawasan di dalam
struktur ruang BWP

H a l a m a n 4 - 15
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI RENCANA JARINGAN PRASARANA

1. Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan
Merupakan seluruh jaringan primer dan jaringan sekunder pada BWP
yang meliputi jalan arteri, jalan kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan,
dan jaringan jalan lainnya yang belum termuat dalam RTRW
kabupaten/kota, yang terdiri dari :
a. jaringan jalan arteri primer dan arteri sekunder;
b. jaringan jalan kolektor primer dan kolektor sekunder;
c. jaringan jalan lokal primer dan lokal sekunder;
d. jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan sekunder
e. jaringan jalan lainnya yang meliputi
 jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal
orang/penumpang sesuai ketentuan yang berlaku (terminal tipe
A, B dan C hingga pangkalan angkutan umum)
 jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk dan
keluarnya terminal barang/orang hingga pangkalan angkutan
umum dan halte)
 jalan masuk dan keluar parkir

* Dalam hal terdapat jalur kereta api, jalur pelayaran, dan jalur pejalan kaki/sepeda,selain
memuat jaringan pergerakan sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampaidengan angka 5,
rencana jaringan pergerakan juga harus memuat rencana jalur keretaapi, jalur pelayaran, dan
jalur pejalan kaki/sepeda.

CONTOH PERUMUSAN RENCANA JARINGAN PERGERAKAN

RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN JALAN WILAYAH PERENCANAAN

ROW ROW
Fungsi Jalan Usulan
No Ruas Jalan Eksisting Rencana Program Penanganan
Eksisting Fungsi
(m) (m)
- Pembatasan jalan akses langsung ke jalan
Kolektor Kolektor - Pengaturan kendaraan lambat/berhenti
1 Jl. Dr. Setiabudhi 14,8 – 16,70 18
Primer Primer - Pembatasan parkir
- Penyediaan shelter angkutan umum
Kolektor - Pengaturan kendaraan lambat/berhenti
2 Jl. Sadang Serang Lokal 6.50 – 9 10
Sekunder - Pembatasan parkir
- Penertiban tempat berhenti angkot
3 Jl. Purnawarman Lokal 16.37 Lokal 18 - Sistem buka tutup
- Penyediaan jalur pejalan kaki
4 Jl. Tamansari Lokal 15.27 Kolektor 16 - Penertiban tempat berhenti angkot

H a l a m a n 4 - 16
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

ROW ROW
Fungsi Jalan Usulan
No Ruas Jalan Eksisting Rencana Program Penanganan
Eksisting Fungsi
(m) (m)
Sekunder - Penambahan lebar perkerasan satu arah
- Pelebaran perkerasan jalan
- Pembatasan parkir dengan sistem
5 Jl. Gagak Lokal 3,70 -5.00 Lokal 8 pengaturan jam dan lama parkir
- Sistem buka tutup (pemberlakuan sistem
satu arah pada jam-jam tertentu)
Rencana Pengembangan Jalur Pejalan Kaki

Bagian-bagian pengembangan jalur pejalan kaki dilakukan dengan merancang

tipologi-tipologi ruang yang meliputi :

a. Ruang Pejalan Kaki di Sisi Jalan (Sidewalk)

Ruang pejalan kaki di sisi jalan (sidewalk) merupakan bagian dari sistem
jalur pejalan kaki dari tepi jalan raya hingga tepi terluar lahan milik
bangunan.
b. Ruang Pejalan Kaki di Sisi Air (Promenade)
Ruang pejalan kaki yang pada salah satu sisinya berbatasan dengan badan
air
c. Ruang Pejalan Kaki di Kawasan Komersial/Perkantoran (Arcade)
Ruang pejalan kaki yang berdampingan dengan bangunan pada salah
satu atau kedua sisinya. Ruang pejalan kaki di pusat kawasan bisnis dan
pusat kota ini adalah area yang harus dirancang untuk mengakomodir
volume yang lebih besar dari para pejalan kaki dibanding di area-area di
kawasan permukiman.
d. Ruang Pejalan Kaki di RTH (Green Pathway)
Merupakan ruang pejalan kaki yang terletak diantara ruang terbuka
hijau. Ruang ini merupakan pembatas di antara ruang hijau dan ruang
sirkulasi pejalan kaki. Area ini menyediakan satu penyangga dari sirkulasi
kendaraan di jalan dan memungkinkan untuk dilengkapi dengan berbagai
elemen ruang seperti hidran air, kios telepon umum, dan perabot jalan
(bangku, marka, dan lain-lain).
e. Ruang Pejalan Kaki di Bawah Tanah (Underground)
Adalah ruang pejalan kaki yang merupakan bagian dari bangunan di atasnya

H a l a m a n 4 - 17
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

maupun jalur khusus pejalan kaki yang berada di bawah permukaan tanah.
f. Ruang Pejalan Kaki di Atas Tanah (Elevated)

NOTE:
 Pembahasan rencana pengembangan jaringan pergerakan (darat, udara, air) dapat
didetailkan berdasarkan karakter wilayah perencanaan. Contoh: rencana simpul-simpul
transportasi darat (terminal, halte), laut (dermaga, pelabuhan), udara (bandara).
 Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan Jalan, Peta Rencana Pengembangan
Fasilitas Transportasi, dan Peta Rencana Jalur Pejalan Kaki dapat dilihat di bagian
lampiran.

2. Rencana Pengembangan Jaringan Energi

merupakan penjabaran dari jaringan distribusi dan pengembangannya

berdasarkan prakiraan kebutuhan energi/kelistrikan di BWP yang termuat
dalam RTRW, yang terdiri atas:

a. jaringan subtransmisi yang berfungsi untuk menyalurkan daya listrik

dari sumber daya besar (pembangkit) menuju jaringan distribusi primer
(gardu induk) yangterletak di BWP (jika ada)
b. jaringan distribusi primer (jaringan SUTUT, SUTET, dan SUTT) yang
berfungsi untuk menyalurkan daya listrik dari jaringan subtransmisi
menuju jaringan distribusi sekunder, yang dilengkapi dengan
infrastruktur pendukung yaitu:
 gardu induk yang berfungsi untuk menurunkan tegangan dari jaringan
subtransmisi (70-500 kv) menjadi tegangan menengah (20 kv)
 gardu hubung yang berfungsi untuk membagi daya listrik dari gardu
induk menuju gardu distribusi
c. jaringan distribusi sekunder yang berfungsi untuk menyalurkan atau
menghubungkan daya listrik tegangan rendah ke konsumen, yang
dilengkapi dengan infrastruktur pendukung berupa gardu distribusi
yang berfungsi untuk menurunkan tegangan primer (20 kv) menjadi
tegangan sekunder (220 v /380 v).

CONTOH PERUMUSAN RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN ENERGI

H a l a m a n 4 - 18
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

PROYEKSI KEBUTUHAN LISTRIK WILAYAH PERENCANAAN

NOTE:
Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Listrik dapat dilihat di bagian lampiran

3. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi

Rencana pengembangan jaringan telekomunikasi terdiri atas :

a. rencana pengembangan infrastruktur dasar telekomunikasi yang

berupa penetapan lokasi pusat automatisasi sambungan telepon
b. rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon kabel yang
berupa penetapan lokasi stasiun telepon otomat, rumah kabel, dan
kotak pembagi
c. rencana penyediaan jaringan telekomunikasi telepon nirkabel yang
berupa penetapan lokasi menara telekomunikasi termasuk menara
Base Transceiver Station (BTS)
d. rencana pengembangan sistem televisi kabel termasuk penetapan
lokasi stasiun transmisi
e. rencana penyediaan jaringan serat optikrencana peningkatan
pelayanan jaringan telekomunikasi.

H a l a m a n 4 - 19
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH RUMUSAN RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN

TELEKOMUNIKASI

PROYEKSI TELEKOMUNIKASI WILAYAH PERENCANAAN

NOTE:
Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan telekomunikasi dapat dilihat di bagian lampiran

4. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum

Rencana pengembangan jaringan air minum berupa rencana kebutuhan dan

sistem penyediaan air minum, yang terdiri atas:
a. sistem penyediaan air minum wilayah kabupaten/kota yang
mencakup sistem jaringan perpipaan dan bukan jaringan perpipaan
b. bangunan pengambil air baku
c. pipa transmisi air baku dan instalasi produksi
d. pipa unit distribusi hingga persil;
e. bangunan penunjang dan bangunan pelengkap bak penampung.

CONTOH PERUMUSAN RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN AIR MINUM

PROYEKSI KEBUTUHAN AIR BERSIH WILAYAH PERENCANAAN

H a l a m a n 4 - 20
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

NOTE: Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum dapat dilihat di bagian lampiran
5. Rencana Pengembangan Drainase

Rencana pengembangan jaringan drainase terdiri atas:

a. sistem jaringan drainase yang berfungsi untuk mencegah genangan

b. rencana kebutuhan sistem jaringan drainase yang meliputi rencana
jaringan primer, sekunder, tersier, dan lingkungan di BWP

*Dalam hal kondisi topografi di BWP berpotensi terjadi genangan, maka perlu dibuatkolam
retensi, sistem pemompaan, dan pintu air

6. RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN AIR LIMBAH

Jaringan air limbah meliputi sistem pembuangan air limbah setempat
(onsite) dan/atau terpusat (offsite). Sistem pembuangan air limbah
setempat, terdiri atas:
a. bak septik (septic tank)
b. instalasi pengolahan lumpur tinja (IPLT) Sistem pembuangan air
limbah terpusat, terdiri atas:
c. seluruh saluran pembuangan; dan
d. bangunan pengolahan air limbah

CONTOH PERUMUSAN RENCANA PENGEMBANGAN

JARINGAN AIR LIMBAH

H a l a m a n 4 - 21
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

PROYEKSI PENGELOLAAN AIR LIMBAH WILAYAH PERENCANAAN

NOTE:
Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah dapat dilihat di bagian lampiran

7. Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya

Perumusan rencana jaringan prasarana lainnya direncanakan sesuai kebutuhan

pengembangan BWP,sebagai contoh BWP yang berada pada kawasan rawan
bencana dianjurkan merumuskan rencana evakuasi bencana yang meliputi
rencana jalur dan tempat evakuasi yangterintegrasi baik untuk skala
kabupaten/kota, kawasan, maupun lingkungan.

CONTOH PERUMUSAN RENCANA PENGEMBANGAN JARINGAN PERSAMPAHAN

PROYEKSI TIMBUNAN SAMPAH WILAYAH PERENCANAAN

Note

Contoh Peta Rencana Pengembangan Jaringan Persampahan dan Peta Rencana Jalur Evakuasi
Bencana dapat dilihat di bagian lampiran

H a l a m a n 4 - 22
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

4.1.5 SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA

PENETAPAN SUB BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya

dalam rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam
rencana penanganan Sub BWP yang diprioritaskan
Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan
salah satu program prioritas dari RDTR.
Tujuan Penetapan Sub BWP untuk mengembangkan, melestarikan, melindungi,
memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau
melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap
memiliki prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya.
Fungsi Penetapan Sub BWP
a. dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis pembangunan sektoral; dan
b. dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program prioritas
RDTR.
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan
berdasarkan:
a. tujuan penataan BWP;
b. nilai penting Sub BWP yang akan ditetapkan;
c. kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan Sub BWP yang akan
ditetapkan;
d. dayadukungdan dayatampunglingkungan hidup BWP; dan
e. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Kriteria Penetapan Sub BWP :

a. merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan rencana pola
ruang dan rencana jaringan prasarana, serta pelaksanaan peraturan
zonasi di BWP;
b. mendukung tercapainya agenda pembangunan dan pengembangan
kawasan;

H a l a m a n 4 - 23
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

c. merupakan Sub BWP yang memiliki nilai penting dari sudut kepentingan
ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan sumber daya alam dan/atau
teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup, dan/atau
memiliki nilai penting lainnya yang sesuai dengan kepentingan
pembangunan BWP; dan/atau
d. merupakan Sub BWP yang dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki,
dilestarikan, dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar
tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi, sosial-budaya, dan/atau
lingkungan.

Muatan bagian penetapan sub BWP yang diprioritaskan terdiri dari 2 sub
besar, meliputi
1. Lokasi Sub BWP yang di :prioritaskan penanganannya digambarkan
dalam peta. Lokasi tersebut dapat meliputi seluruh wilayah Sub BWP
yang ditentukan, atau dapat juga meliputi sebagian saja dari wilayah Sub
BWP tersebut. Batas delineasi lokasi Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya ditetapkan dengan mempertimbangkan:
 batas fisik, seperti blok dan subblok;
 fungsi kawasan, seperti zona dan subzona;
 wilayah administratif, seperti RT, RW, desa/kelurahan, dan
kecamatan;
 penentuan secara kultural tradisional, seperti kampung, desa adat,
gampong, dan nagari;
 kesatuan karakteristik tematik, seperti kawasan kota lama, lingkungan
sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, kawasan
perkampungan tertentu, dan kawasan permukiman tradisional; dan
 jenis kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang cepat,
kawasan terbangun yang memerlukan penataan, kawasan
dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan atau
campuran.
2. Tema Penanganan

H a l a m a n 4 - 24
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi. Tema

penanganan Sub BWP yang diprioritaskan terdiri atas:
a. Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya melalui
penataan lingkungan permukiman kumuh (perbaikan kampung), dan
penataan lingkungan permukiman nelayan;
b. Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan,
contohnya melalui peremajaan kawasan, pengembangan kawasan
terpadu, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan pascabencana;
c. Pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya
melalui pembangunan kawasan permukiman (kawasan siap
bangun/lingkungan siap bangun-berdiri sendiri), pembangunan
kawasan terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan
kawasan perbatasan; dan/atau
d. Pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pelestarian
kawasan, konservasi kawasan, dan revitalisasi kawasan.

4.1.6 Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Ketentuan Pemanfaatan Ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan

RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP dalam jangka waktu
perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan
sebagaimana diatur dalam pedoman ini.
Program dalam ketentuan pemanfaatan ruang meliputi:
1. Program Pemanfaatan Ruang Prioritas
2. Lokasi
3. Besaran
4. Sumber Pendanaan
5. Instansi Pelaksana
6. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan

FUNGSIsebagai

H a l a m a n 4 - 25
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

1. dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi

pengembangan BWP
2. arahan untuk sektor dalam penyusunan program
3. dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu tahunan dan
penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 tahun
4. acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

DASAR PERUMUSAN:
1. rencana pola ruang dan jaringan prasarana
2. ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan
3. kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan
4. masukan dan kesepakatan dengan para investor
5. prioritas pengembangan BWP dan pentahapan rencana pelaksanaan
program sesuai dengan RPJP daerah dan RPJM daerah, serta rencana
terpadu dan program investasi infrastruktur jangka menengah

KRITERIA PERUMUSAN:
1. mendukung perwujudan rencana pola ruang dan jaringan prasarana di
BWP serta perwujudan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
2. mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota
3. realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan
4. konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun
5. terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program
terpadu pengembangan wilayah kabupaten/kota

1. Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

Merupakan program-program pengembangan BWP yang diindikasikan
memiliki bobot tinggi berdasarkan tingkat kepentingan atau
diprioritaskan dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan rencana
pola ruang dan rencana jaringan prasarana di BWP sesuai tujuan penataan

H a l a m a n 4 - 26
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

BWP. Program pemanfaatan ruang dapat memuat kelompok program,

meliputi :
1. Program perwujudan rencana pola ruang di BWP, meliputi:
2. perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam pemenuhan
kebutuhan RTH
3. perwujudan zona budi daya pada BWP yang terdiri atas:
a) Perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di
BWP
b) Perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis
pola ruang;
c) perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau
d) perwujudan tata bangunan.
4. Program perwujudan rencana jaringan prasarana di BWP yang
meliputi:
a) perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP
b) perwujudan sistem jaringan prasarana untuk BWP, yang
mencakup sistem prasarana nasional dan wilayah/regional di
dalam BWP yang terdiri atas :
i. perwujudan sistem jaringan pergerakan
ii. perwujudan sistem jaringan energi/listrik
iii. perwujudan sistem jaringan telekomunikasi
iv. perwujudan sistem jaringan air minum
v. perwujudan sistem jaringan drainase
vi. perwujudan sistem jaringan air limbah
vii. perwujudan sistem jaringan prasarana
viii. lainnya
5. program perwujudan penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya yang terdiri atas:
a) perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;

H a l a m a n 4 - 27
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

b) pembangunan baru prasarana, sarana, dan

blok/kawasan
c) pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan
d) pelestarian/pelindungan blok/kawasan.
6. program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim. dapat
sebagai kelompok program tersendiri atau menjadi bagian dari
kelompok program lainnya, disesuaikan berdasarkan
kebutuhannya.
2. Lokasi, merupakan tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.
3. Besaran, merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan
program prioritas pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan.
4. Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah (APBD) kabupaten/kota, APBD provinsi, Anggaran Pendapatan
dan Belanja Negara (APBN), swasta, dan/atau masyarakat.
5. Instansi Pelaksana
Instansi pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana program prioritas
yang meliputi pemerintah seperti satuan kerja perangkat daerah (SKPD),
dinas teknis terkait, dan/atau kementerian/lembaga, swasta, dan/atau
masyarakat.
6. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan
Program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh)
tahun yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan dan masing-masing program
mempunyai durasi pelaksanaan yang bervariasi sesuai kebutuhan.
Penyusunan program prioritas disesuaikan dengan pentahapan jangka
waktu 5 tahunan RPJP daerah kabupaten/kota.

H a l a m a n 4 - 28
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
Contoh Arahan Pemanfaatan Ruang
CARA MENGISI TABEL INDIKASI PROGRAM PRIORITAS
 Penentuan penamaan substansi program utama  Program/kegiatan memiliki status dan fungsi
menjadi tanggung jawab pemerintah  Kewenangan pelaksanaan
harus
pusat suatu program/kegiatan
 Kegiatan khusus yang diusulkan daerah dan dapat didasarkan dari sumber
Daerah.
memiliki dana yang digunakan
sharing sumber dana dari APBN
selain APBD  Pembagian kegiatan yang
 Apabila jenis kegiatan tidak terdapat dalam ketentuan menjadi kewenangan
tersebut, maka dapat dimasukkan ke rekening lainnya pemerintah daerah dapat
pihak swasta yang terkait. dilihat lebih detail pada UU
 Ketentuan penggunaan sumber dana dapat
didasarkan pada kepentingan dan lingkup
penangananya Pemerintah
H a l a Daerah
m a n 4 - 29
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

4.2 MUATAN PERATURAN ZONASI

Modul pelatihan peraturan zonasi berisi informasi mengenai penyusunan
peraturan zonasi, dari pengertian hingga teknis proses penyusunannya.
Pembahasan modul dibagi ke dalam lima bagian utama, yaitu:
1. Pengertian,
2. Kedudukan,
3. Fungsi dan Manfaat,
4. Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi,
5. Muatan Peraturan Zonasi dan
6. Penyusunan Peta Peraturan Zonasi.

4.2.1 Pengertian dan Tujuan

Penyusunan peraturan zonasi dilatarbelakangi oleh kondisi Rencana Umum

Tata Ruang (RTRW skala 1:1.000.000; RTRWP skala 1:250.000; RTRW
Kabupaten skala 1:100.000; RTRW Kota skala 1:10.000) yang dianggap belum
operasional sehingga sulit dijadikan rujukan untuk pengendalian pembangunan
dan pemanfaatan ruang. Begitu pula dengan Rencana Rinci Tata Ruang pada
skala nasioanl, provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) yang masih kurang
operasional sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak disertai
dengan aturan yang lengkap. Peraturan zonasi (Zoning Regulation) yang
merupakan perangkat pengendalian pembangunan pada skala blok dan lazim
yang digunakan di negara maju yang menganut regulatory system sangat
potensial untuk melengkapi rencana rinci tata ruang (terutama RDTR Kota) agar
lebih operasional untuk rujukan pengendalian pembangunan. Hal ini sejalan
pula dengan UU No. 26/2007 dan UU No. 7/2007 yang mengamanatkan
penyusunan Peraturan Zonasi.
Beberapa terminologi dasar mengenai peraturan zonasi beserta definisinya
dijelaskan sebagai berikut:
 Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):
Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih
lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan

H a l a m a n 4 - 30
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

pembangunan. Peraturan zonasi mencakup gabungan definisi, standar,

pernyataan, kebijakan, dan prosedur untuk memandu aparat daerah dan
pemilik lahan dalam pengembangan dan pertumbuhan kota. Prinsip
dasar Peraturan Zonasi adalah:
• Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang
bervariasi
• Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan,
intensitas, massa bangunan)
 Zoning:
Pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona dan menetapkan
pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum
yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Dibeberapa
negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah: land development
code, zoning code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by-law,
urban code, panning act, dll
 Zona:
Kawasan atau area yang memiiki fungsi dan karakteristik lingkungan
(dan aturan) yang spesifik
Pengertian Peraturan Zonasi menurut UU No 26 Tahun 2007 adalah sebagai
berikut:
 Penjelasan umum pasal 6:
Pengaturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang
pemanfaatan persyaratan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan
disusun untuk setiap blok /zona peruntukan yang penetapan zonanya
dalam rencana rinci tata ruang”
 Penjelasan pasal 36 ayat 1:
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan
ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona
peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.

Tujuan utama peraturan zonasi ada 5, yaitu:

H a l a m a n 4 - 31
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

1. Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilakasnakan dapat mencapai

standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare)
2. Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu
penghuni atau pemanfataan ruang yang telah ada.
3. Memelihara nilai properti
4. Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya
5. Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona
Adapun tujuan utama dari penyusunan peraturan zonasi adalah sebagai berikut:
a. Mendeskripsikan zona penggunaan lahan yang berbeda-beda
b. Menjelaskan ketentuan aturan yang diterapkan pada setiap zona
c. Menata prosedur untuk mengadministrasikan dan mengubah peraturan
zonasi
Undang-Undang Perencanaan Ontario, Kanada menyebutkan tujuan peraturan
zonasi adalah “mengurangi kemacetan lau-lintas; menjamin keselamatan dari
kebakaran; kepanikan; dan bahaya lain; mendorong kesehatan dan kesejateraan
umum; menyediakan cahaya dan udara yang cukup; mencegah terlalu padat;
menghindarkan konsentrasi penduduk berlebihan; menyediakan fasilitas
transportasi, air bersih, saluran buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik
lainnya”.
Barnett (1982) menyatakan bahwa pada awalnya Peraturan Zonasi ditujukan
untuk beberapa hal sebagai berikut:
a. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
b. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar
matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian
dalam bangunan.
Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan
yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

H a l a m a n 4 - 32
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

4.2.2 Fungsi dan Manfaat PZ

a. Fungsi
UU 26/2007 mengatakan bahwa fungsi peraturan zonasi ada 3, yaitu sebagai
perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang dan sebagai pelengkap dari rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota.
1. Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan
peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta
pengenaan sanksi (pasal 35)
2. Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan
ruang (pasal 36 ayat 2)
 Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang telah
diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
 Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat 1)
3. Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota. Menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai
dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
(penjelasan umum angka 6)
Literatur lain juga menyebutkan fungsi yang mirip dengan apa yang
disebutkan oleh UU 26/2007 sebagai berikut:
1. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan
Peraturan zonasi yang lengkap dapat menjadi rujukan untuk
perizinan, penerapan insentif/ disinsentif, dan
penertibanpemanfaatan ruang
2. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional

H a l a m a n 4 - 33
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Ketentuan dalam peraturan zonasi dapat menjadi jembatan dalam

penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena
memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana yang
bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai
pada rencana yang rinci
3. Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan
Peraturan zonasi mencakup guna lahan, intensitas pembangunan, tata
bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan.

H a l a m a n 4 - 34
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

b. Manfaat
Manfaat peraturan zonasi adalah:
 Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai
 Meningkatkan pelayanan terhadap fasiitas yang bersifat publik
 Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat
 Mendorong pengembangan ekomoni
Kelebihan dari peraturan zonasi adalah Certain (pasti), predictable, legitimate,
accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada yang dapat
meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga banyak permintaan
REZONING (karena itu, amandemen Peraturan Zonasi menjadi penting).

c. Kedudukan Peraturan Zonasi

Secara umum pengendalian pemanfaatan ruang merupakan bagian dari sistem

penataan ruang, yaitu perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian
pemanfaatan ruang. Muatan pengendalian ada 4, yaitu insentif/disinsentif,
mekanisme perijinan, pengawasan dan penertiban. Diagram penataan ruang
ditunjukkan oleh gambar berikut:

H a l a m a n 4 - 35
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Gambar 4.1 Sistem Penataan Ruang

Apabila didudukkan dalam kerangka besar penataan ruang seperti diatur dalam
UU no 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, maka pengendalian
pemanfaatan ruang berada pada posisi seperti diilustrasikan pada gambar di
bawah ini.

Gambar 0.1 Lingkup Pengendalian Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007

Muatan pengendalian pemanfaatan ruang dituangkan ke dalam sebuah produk

perencanaan bernama peraturan zonasi. Dalam produk perencanaan, peraturan
zonasi berkedudukan sejajar dengan Rencana Detail Tata Ruang, yaitu sebagai

H a l a m a n 4 - 36
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

produk rencana dengan skala peta 1:5000. Diagram kedudukan peraturan

zonasi dalam sistem rencana tata ruang adalah sebagai berikut:

Gambar 4.3 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Rencana Tata Ruang

d. Objek yang Dikendalikan

Macam objek yang dikendalikan oleh peraturan zonasi adalah:

1. Penggunaan lahan/ kegiatan:
• (Memperkecil ) konflik antarguna lahan
• (Memaksimalkan) manfaat antarguna lahan
2. Lokasi
• Kegiatan/ pembangunan
3. Waktu
• Pembangunan/redevelopment
4. Prasarana minimum
• Penyediaan jumlah prasarana yang diperlukan
5. Tampilan Lingkungan
• Struktur dan tapak bersejarah/estetik
• Lingkungan lama yang indah/menarik

H a l a m a n 4 - 37
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

• Keragaman dalam pembangunan baru/ redevelopment

6. Kompensasi Ekonomi,
• Cara atau alat untuk mengatur kegiatan ekonomi
7. Kecukupan Rancangan fisik
• Pembangunan baru
• Pemeliharaan

• Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi mempunyai beberapa tahapan dalam penyusunannya. Tahap

pertama dan kedua adalah penyusunan klasifikasi zonasi dan penyusunan daftar
kegiatan. Dua tahap itu dilakukan untuk mendapatkan daftar zona dan kegiatan
yang akan diatur ketentuannya dalam tahap keempat, yaitu penyusunan aturan
teknis zonasi. Sebelum menyusun aturan teknis zonasi, terlebih dahulu
dilakukan penetapan blok peruntukan. Sebagai pelengkap, dilakukan
penyusunan standar, peta zonasi, aturan pelaksanaan dan teknik pengaturan
zonasi.

• Kebutuhan Data Penyusunan Peraturan Zonasi

A. Data Sekunder
• Kebijakan terkait dengan tata ruang (kawasan yang di dorong atau
dikendalikan perkembangannya)  Teknik Pengaturan zonasi
• Standar-standar terkait pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang
– Standar perencanaan
– Standar design
• Peraturan sektoral:
– KKOP,
– Fasilitas pejalan kaki, jaringan jalan, menara,
– kawasan industri,
– perumahan dan permukiman,
– cagar budaya,
– pariwisata,
– Bangunan

H a l a m a n 4 - 38
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

– Lingkungan
• Proses dan prosedur pembangunan (perizinan dll)
• Studi-studi terkait karakteristik kawasan
B. Data Primer
• Konflik pemanfaatan ruang
• Dampak suatu kegiatan dalam suatu zona/Sub Zona
• Persepsi dan preferensi stakholder
• Observasi teknis pemanfaatan ruang (Intensitas, tata bangunan, obyek
khusus pemanfaatan ruang dll)

Tata Cara Mengkaji Dampak Kegitan Pada Suatu Jenis Guna Lahan

1. Kajian dampak suatu kegiatan yang berlokasi pada zona tertentu sangat
penting dalam merumuskan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi.
2. Diperlukan tenaga ahli perencana/penyusun peraturan zonasi yang bukan
fresh graduated, namun harus yang sudah mempunyai jam terbang tinggi.
3. Perlengkapan:
 Peta Kerja
 Kamera.
 Form survei.
 Dll
 Peta foto udara  akan sangat membantu untuk mengidentifikasi
karakter lingkungan.

H a l a m a n 4 - 39
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Observasi Lapangan

H a l a m a n 4 - 40
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Semarang 13-17 Oktober 2008
Hari/tanggal : ______________________________________________
Lokasi Survai : ______________________________________________

No Fungsi Dominan Data Fisik Kegiatan/Pemanfaatan Ruang Dampak/Gangguan Keterangan

Umum Aksesoris penilaian
perumahan/komersil Rumah warung/praktek On-street compatible/tidak dg fungsi dominan;
/industri/fasos/fasum tunggal/deret/susun/ dokter/salon/fc/warnet/ park ing /macet/bising/kumuh perlu parkir/pembvatasan waktu
/militer/RTH/dll retail/Ruko/rukan/dll air isi ulang/dll /bau/buruk/ dll operasi/dll
1 _________________ Jl. ………………….. No. _____ 1. _____________ a. ________________
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : _______
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : _______
KDB : _______
KLB : _______
Kapasitas Parkir di Persil : _______
Koefisien Lantai Basement (KLB) : _______
2 _________________ Jl. ………………….. No. _____ 1. _____________ a. ________________
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : _______
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : _______
KDB : _______
KLB : _______
Kapasitas Parkir di Persil : _______
Koefisien Lantai Basement (KLB) : _______
3 _________________ Jl. ………………….. No. _____ 1. _____________ a. ________________
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : _______
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : _______
KDB : _______
KLB : _______
Kapasitas Parkir di Persil : _______
Koefisien Lantai Basement (KLB) : _______
4 _________________ Jl. ………………….. No. _____ 1. _____________ a. ________________
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : _______
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : _______
KDB : _______
KLB : _______
Kapasitas Parkir di Persil : _______
Koefisien Lantai Basement (KLB) : _______

Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Surabaya 1-5 Desember 2008
Hari/tanggal :
Lokasi Survai :

No Fungsi Dominan Data Fisik Kegiatan/Pemanfaatan Ruang Dampak/Gangguan Keterangan

Umum Aksesoris penilaian
perumahan/komersil/ Rumah warung/praktek On-street compatible/tidak dg fungsi dominan;
industri/fasos/fasum/ tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/ parking /macet/bising/kumuh/ perlu parkir/pembatasan waktu
militer/RTH/dll etail/Ruko/rukan/dll air isi ulang/dll bau/buruk/ dll operasi/dll
1 Jl. No. a. -
Perkiraan Luas Persil (m²)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)
2 Jl. No. a. -
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²)
_________________ Jumlah Lantai Bangunan
KDB
KLB
Kapasitas Parkir di Persil
Koefisien Lantai Basement (KLB)

H a l a m a n 4 - 41
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Semarang 13-17 Oktober 2008
Hari/tanggal : Rabu/15 Oktober 2008
Lokasi Survai : Jalan Pandanaran, Sub-blok P3

No Fungsi Dominan Data Fisik Kegiatan/Pemanfaatan Ruang Dampak/Gangguan Keterangan

Umum Aksesoris penilaian
perumahan/komersil/ Rumah warung/praktek On-street compatible/tidak dg fungsi dominan;
industri/fasos/fasum/ tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/ parking /macet/bising/kumuh/ perlu parkir/pembatasan waktu
militer/RTH/dll etail/Ruko/rukan/dll air isi ulang/dll bau/buruk/ dll operasi/dll
1 Perdagangan dan Jl. Pandanaran No. 01 1. Kantor a. - on street parking compatible dengan fungsi dominan
home industri Perkiraan Luas Persil (m²) : 12,5x15 macet perlu penyediaan tempat parkir
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : 3 lt
KDB : 80%
KLB : 2.4
Kapasitas Parkir di Persil :-
Koefisien Lantai Basement (KLB) :-
2 Jl. Pandanaran No. 02 1. Industri rumahan a. - on street parking compatible dengan fungsi dominan
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : 25x30 yang dilengkapi memberikan limbah buangan harus ada pengendalian pembuang-
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : 2 lt dengan outlet. ke kawasan sekitar. an limbah.
KDB : 90% macet perlu penyediaan tempat parkir
KLB : 1,8
Kapasitas Parkir di Persil :-
Koefisien Lantai Basement (KLB) :-
3 Jl. Pandanaran No. 03 1. Industri rumahan a. - on street parking compatible dengan fungsi dominan
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : 12,5x30 yang dilengkapi memberikan limbah buangan harus ada pengendalian pembuang-
_________________ Jumlah Lantai Bangunan :2 dengan outlet. ke kawasan sekitar. an limbah.
KDB : 85% macet perlu penyediaan tempat parkir
KLB : 1,7
Kapasitas Parkir di Persil :-
Koefisien Lantai Basement (KLB) :-

Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Semarang 13-17 Oktober 2008
Hari/tanggal : Rabu/15 Oktober 2008
Lokasi Survai : Jalan Pandanaran, Sub-blok P5

No Fungsi Dominan Data Fisik Kegiatan/Pemanfaatan Ruang Dampak/Gangguan Keterangan

Umum Aksesoris penilaian
perumahan/komersil/ Rumah warung/praktek On-street compatible/tidak dg fungsi dominan;
industri/fasos/fasum/ tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/air parking /macet/bising/kumuh/ perlu parkir/pembatasan waktu
militer/RTH/dll etail/Ruko/rukan/dll isi ulang/dll bau/buruk/ dll operasi/dll

1 Hunian Jl. Pandanaran No. 01 1. Rumah deret a. Warung on street parking compatible dengan fungsi dominan
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : 30x60 b. Warnet macet perlu penyediaan tempat parkir
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : 1-2 lt c. Praktek Dokter kumuh perlu perbaikan drainase
KDB : 85% d. Industri Mie perlu pembatasan jenis kegiatan
KLB : _______ aksesoris agar tidak menimbulkan
Kapasitas Parkir di Persil :- eksternalitas negatif
Koefisien Lantai Basement (KLB) :-

Form Identifikasi Guna Lahan dan Kegiatan Pelatihan Zoning Regulation, Semarang 13-17 Oktober 2008
Hari/tanggal : Rabu/15 Oktober 2008
Lokasi Survai : Jalan Pandanaran, Sub-blok P4

No Fungsi Dominan Data Fisik Kegiatan/Pemanfaatan Ruang Dampak/Gangguan Keterangan

Umum Aksesoris penilaian
perumahan/komersil/ Rumah warung/praktek On-street compatible/tidak dg fungsi dominan;
industri/fasos/fasum/ tunggal/deret/susun/r dokter/salon/fc/warnet/air parking /macet/bising/kumuh/ perlu parkir/pembatasan waktu
militer/RTH/dll etail/Ruko/rukan/dll isi ulang/dll bau/buruk/ dll operasi/dll

1 Campuran Jl. Pandanaran No. 01 1. Rumah deret a. Warung kumuh compatible dengan fungsi dominan
_________________ Perkiraan Luas Persil (m²) : 135x30 b. Warnet bau perlu penyediaan tempat parkir
_________________ Jumlah Lantai Bangunan : 1 lt c. Kost-an perlu perbaikan drainase
KDB : 85% d. laundry perlu pembatasan jenis kegiatan
KLB : _______ e. Pendukung kegiatan aksesoris agar tidak menimbulkan
Kapasitas Parkir di Persil :- industri eksternalitas negatif
Koefisien Lantai Basement (KLB) :-

Contoh Form Survey

• Penyusunan Klasifikasi Zonasi

Definisi Klasifikaso Zona :

Jenis dan hirarki zona yang disusun berdasarkan kajian teoritis, kajian
perbandingan, maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang
disusun Peraturan Zonasinya.
Merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan atau penggunaan lahan
yang mempunyai karakter dan/atau dampak yang sejenis atau yang relatif sama.

H a l a m a n 4 - 42
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Secara umum tujuan dari penyusunan klasifikasi zonasi adalah untuk:

 Menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah
perkotaan;
 Menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat gangguannya
Penentuan klasifikasi zona di Kawasan Perkotaan dilakukan dengan melalui
beberapa pertimbangan berdasarkan aspek spasial dan non-spasial. Dasar
pertimbangan yang digunakan dalam penentuan klasifikasi zona untuk kawasan
perkotaan adalah sebagai berikut.
 Kemampuan fisik lahan untuk menampung dan mendukung
perkembangan aktivitas yang ada, terutama yang terkait dengan
ketersediaan sumber daya alam (air bersih, kemampuan lingkungan
secara alami menetralisir polusi, dan sebagainya)
 Karakteristik fisik dari tiap-tiap kegiatan
 Kedekatan fungsional dari aktivitas yang ada dan yang akan
dikembangkan
 Kegiatan yang telah berkembang di Kabupaten atau kawasan perkotaan;
 Kemudahan pengaturan pengendalian namun masih memberikan ruang
fleksibilitas bagi penduduk, pelaku ekonomi dan dunia usaha.
Ketentuan dalam penamaan kode zonasi adalah:
 Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang
dimaksud.
 Pengkodean zonasi dapat merujuk pada kode zonasi di lampiran.
 Nama kode zonasi diupayakan bersifat universal seperti yang banyak
digunakan di luar negeri

Contoh Pemilihan Klasifikasi Zona

Hirarkhi 1 Hirarkhi 2 Hirarkhi 3 Hirarkhi 4-1 atau Hirarkhi 4-2
Lindung Lindung
Cagar Budaya
setempat
Budidaya Permukiman Perumahan Rumah Tinggal Rumah tunggal
Perkotaan Rendah
Rumah Susun Rumah kopel
Rendah
Rumah Susun Rumah susun
Komersil Tinggi
Komersil Perdagangan
Lingkungan

H a l a m a n 4 - 43
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Komersil WIlayah Jasa

Komersil Kota Akomodasi
Komersil Regional Hiburan
Industri Industri Polutif
Industri non-
Dst… polutif

Contoh pengkodean dalam peraturan zonasi:

No Kode Klasifikasi Zona
Zona Lindung
I PS Zona Perlindungan Setempat
1 PS-1 Sempadan Sungai
II SC Zona Suaka Alam Dan Cagar Budaya
1 SC-1 Cagar Budaya
II RTH Zona Ruang Terbuka Hijau
1 RTH-1 Hutan Kota
2 RTH-2 Taman Kota
3 RTH-3 Tempat Pemakaman Umum
Zona Budidaya
III R Zona Perumahan
1 R-3 Rumah kepadatan sedang
2 R-4 Rumah kepadatan rendah
IV K Zona Perdagangan dan Jasa
1 K-1 Perdagangan dan Jasa Tunggal
2 K-2 Perdagangan dan Jasa Deret
V C Zona Campuran
1 C-1 Perumahan Dan Perdagangan
2 C-2 Perkantoran Dan Perdagangan
VI KT Zona Perkantoran
1 KT-1 Pemerintah
VII I Zona Industri
VIII SPU Zona Sarana Pelayanan Umum
1 SPU-1 Pendidikan
2 SPU-2 Transportasi
3 SPU-3 Kesehatan
4 SPU-4 Olahraga
5 SPU-5 Sosial Budaya
5 SPU-6 Peribadatan
IX PL Zona Peruntukan Lainnya
1 PL-1 Pertanian
X KH Zona Khusus
1 KH-1 Hankam
2 KH-2 Instalasi Pengolahan Air (IPA)
3 KH-3 Pusat Agrowisata

H a l a m a n 4 - 44
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

• Penyusunan Daftar Kegiatan

Daftar kegiatan disusun selengkap mungkin dengan pertimbangan sebagai

berikut:
a. Merujuk pada daftar kegiatan yang ada, yang telah disusun berdasarkan:
 Kajian literatur, peraturan-perundangan, dan perbandingan dari
berbagai contoh
 Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan
yang berlaku (misalnya standar Dept. PU)
b. Menambah/melengkapi daftar kegiatan dengan mempertimbangkan
 Jenis kegiatan dan jenis penggunaan lahan yang sudah berkembang
pada daerah yang akan disusun Peraturan Zonasinya
(kajian/pengamatan empiris)
 Jenis kegiatan spesifik yang ada di daerah yang disusun Peraturan
Zonasinya yang belum terdaftar
 Jenis kegiatan yang prospektif berkembang di daerah yang akan
disusun Peraturan Zonasinya

H a l a m a n 4 - 45
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

c. Menghapuskan kegiatan yang tidak terdapat di daerah dari daftar

kegiatan dan tidak direncanakan untuk ada
Daftar kegiatan yang akan disusun berdasarkan pertimbangan sebagai berikut:
1. Jenis kegiatan yang ada di Kawasan Perkotaan;
2. Jenis kegiatan yang akan dan prosfektif untuk di kembangkan di lihat dari
kecenderungan berkembangnya jenis kegiatan tersebut;
3. Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan yang
berlaku.
Contoh Daftar Kegiatan Dalam Peraturan zonasi :

ZONA ZONA
No No
Kegiatan Kegiatan
A Perumahan C Perkantoran
1 Rumah Tunggal 1 Kantor Pemerintahan Pusat
2 Rumah Kopel 2 Kantor Pemerintahan Provinsi
3 Rumah Deret 3 Kantor Pemerintahan Kabupaten
4 Rumah Susun 4 Kantor Kecamatan
5 Asrama 5 Kantor Kelurahan
6 Rumah Kost 6 Polda
7 Panti Jompo 7 Polrestabes
8 Panti Asuhan 8 Polsek
9 Guest House 9 Kodam
10 Paviliun 10 Koramil
11 Rumah Dinas 11 Kantor swasta
12 Apartemen / Rumah Susun D Industri
13 Rumah Adat 1 Makanan/Minuman
B Perdagangan dan jasa 2 Tekstil
1 Ruko 3 Pengolahan Pertanian
2 Warung 4 Pakan Ternak
3 Toko 5 Penyamakan Kulit
4 Pasar Tradisional 6 Pengolahan Daging
5 Pasar Lingkungan 7 Pakaian jadi
6 Penyaluran Grosir 8 Pengemasan Barang
7 Pusat Perbelanjaan 9 Kayu
8 Supermarket 10 Publikasi dan Percetakan
9 Mall 11 Mesin dan Peralatan
10 Plaza 12 Mesin Perkantoran
11 Bahan Bangunan dan Perkakas 13 Mesin dan perlengkapan elektronik
12 Makanan dan Minuman 14 Peralatan medis dan instrumen
13 Peralatan Rumah Tangga 15 Alat-alat kendaraan bermotor
14 Hewan Peliharaan 16 Furniture dan manufaktur
15 Alat dan Bahan Farmasi 17 Daur ulang
16 Pakaian dan Aksesoris 18 Polutan
17 Peralatan dan Pasokan Pertanian 19 Non polutan
18 Tanaman E Sarana Pelayanan Umum
19 Kendaraan Bermotor dan Perlengkapannya Pendidikan
20 Jasa Bangunan 1 TK
21 Jasa Lembaga Keuangan 2 SD
22 Jasa Komunikasi 3 SMP
23 Jasa Pemakaman 4 SMU/SMK
24 Pusat Riset dan Pengembangan IPTEK 5 Perguruan tinggi/Akademi
25 Perawatan/ Perbaikan/ Renovasi Barang Kesehatan

H a l a m a n 4 - 46
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

ZONA ZONA
No No
Kegiatan Kegiatan
27 SPBU 1 RS tipe C
28 Pertamini 2 RS Bersalin
29 Jasa Penyediaan Ruang Pertemuan 3 Puskesmas Rawat Inap
30 Jasa Penyediaan Makanan dan Minuman 4 RS Gawat Darurat
31 Jasa Travel dan Pengiriman Barang 5 Laboratorium kesehatan
32 Jasa Pemasaran Properti 6 Puskesmas
33 Jasa Perkantoran/ Bisnis lainnya 7 Puskesmas Pembantu
34 Taman Hiburan 8 Posyandu
35 Taman Perkemahan 9 Balai Pengobatan
36 Bisnis Lapangan Olahraga 10 Pos Kesehatan
37 Studio Keterampilan 11 Dokter umum
38 Panti Pijat 12 Dokter spesialis
39 Hiburan dewasa lainnya 13 Bidan
40 Teater 14 Poliklinik
41 Bioskop Olahraga/ Rekreasi
42 Restoran 1 Lapangan OR
43 Penginapan hotel 2 Gelanggang OR
44 Penginapan losmen 3 Gedung OR
45 Cottage 4 Stadion
46 Salon Peribadatan
47 Laundry 1 Masjid
48 Penitipan Anak 2 Gereja
F RTH 3 Pura
1 Hutan Kota 4 Vihara
2 Jalur hijau dan pulau jalan 5 Kelenteng
3 Taman kota 6 Langgar/mushola
4 TPU Bina Sosial
5 Sempadan / Penyangga 1 Gedung Pertemuan Lingkungan
6 Pekarangan Gedung Pertemuan Kota
G Ruang Terbuka Non Hijau 2 Gedung serba guna
1 Lapangan 3 Balai pertemuan dan Pameran
2 Plaza 4 Pusat informasi lingkungan
3 Tempat Parkir 5 Lembaga sosial/organisasi
4 Taman bermain dan rekreasi Transportasi
5 Trotoar 1 Terminal tipe C
H Peruntukan Lainnya 2 Stasiun Kereta
1 Hortikultura 3 Dry Port / Gudang Peti Kemas
2 Kolam 4 Lapangan parkir umum
3 Perkebunan agrobisnis
4 Lapangan penggembalaan
Pemerahan susu
6 Kandang hewan
7 Pengambilan air tanah
8 Wisata alam
9 Wisata buatan
10 Wisata budaya
I Peruntukan Khusus
1 TPS
2 Daur ulang sampah
3 Pengolahan sampah/limbah
4 Penimbunan barang bekas
5 Rumah pompa
6 Pembangkit listrik
7 Pengolahan Air Bersih
8 Pengolahan Limbah

H a l a m a n 4 - 47
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

• Penetapan/Deliniasi Blok Peruntukan

Definisi :
Sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang
nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara
tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata
(rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai
dengan rencana kota). Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata
maupun yang belum nyata.
Batas Blok Peruntukan yang nyata :
• jaringan jalan,
• sungai,
• selokan,
• saluran irigasi,
• saluran udara tegangan (ekstra) tinggi,
• garis pantai, dll.
Batas blok peruntukan yang belum nyata :
• rencana jaringan jalan,
• rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota,
dan rencana sektoral lainnya.
Blok peruntukan perlu diberi nomor blok  memudahkan referensi. Nomor
blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan
kelurahan/desa) diikuti dengan 3 digit nomor blok

Untuk memudahkan penomoran blok dan mengintegrasikannya dengan daerah

administrasi, maka nomor blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos
(berdasarkan kelurahan/desa) diikuti dengan 3 digit nomor blok.
Nomor blok = [kode pos]-[3 digit angka].[huruf]
Contoh nomor blok: Blok 40132-001, ... Blok 40132-023; Blok 40132-024... , dst.
Satu subblok dapat dipecah menjadi beberapa subblok.

H a l a m a n 4 - 48
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Contoh Penentuan Blok Peruntukan

• Substansi Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi terdiri dari :

• Zoning map  Dihasilkan dari RDTR dan TPZ (Teknis Pengaturan
Zonasi)
– berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan ketentuan
aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut
– menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan
dan kawasan
• Zoning text/zoning statement/legal text:
– berisi aturan-aturan (= regulation)
– menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan, permitted and
conditional uses, minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi pengembangan zoning
Penerapan teknik pengaturan zonasi memungkinkan PZ lebih fleksibel,
mempertimbangan ARAH PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, dan
KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT

H a l a m a n 4 - 49
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
ZONASI
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

•Bonus/incentive zoning •Downzoning

•Performance zoning •Upzoning
•Fiscal zoning •Design/historic preservation
•Special zoning •Overlay Zoning
•Exclusionary zoning •Floating Zoning
•Inclusionary zoning •Flood Plain Zoning
•Contract zoning •Conditional Uses
•Negotiated development •Growth Control
•TDR •Planned Unit Development
(Transfer of DEvelopment Right) dll

Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Blok

Ketentuan Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan

Pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur
dalam PZ, keberatan masyarakat.

Pertimbangan Penyusunan Aturan Dasar :

1. Konflik pemanfaatan ruang (Perbedaan peruntukan dalam RTRW dan
fakta yang terjadi di lapangan)
2. Tingkat keluwesan yang dikehendaki sangat tergantung dari bagaiman
kita membuat aturan.

H a l a m a n 4 - 50
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

3. Informasi dampak suatau kegiatan dalam suatu zona/sub zona.

4. Kegiatan vs peruntukan (zona/sub zona)
5. Kemampuan dan kapasitas daerah dalam menjalankan aturan PZ,
pertimbangan side effect aturan yang akan diberlakukan sangat penting
6. Produk peraturan terkait, standar yang dapat dijadikan rujukan.
 Peraturan perundangan yang berlaku.
 Standar-standar.
7. Rencana Tata ruang sebagai referensi sistem guna lahan, kegiatan dan
ketentuan-ketentuan teknis yang masih dapat digunakan.
8. Variasi guna lahan dan kegiatan yang pada saat ini berkembang dan
yang akan muncul dikemudian hari.
9. Aspek-aspek khusus (KKOP dsb), Kawasan Cagar Budaya.
10. Kondisi atau karakter setempat.
11. Persoalan-persoalan pemanfaatan maupun pengendalian pemanfaatan
ruang.
12. Karakter sosial budaya dan ekonomi

• Muatan Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi (PZ) merupakan ketentuan yang mengatur tentang

persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya. Dalam
peraturan zonasi terdapat 2 materi yang dimuat meliputi:
1. Materi Wajib, yang memuat:
a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan;
b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang;
c. Ketentuan Tata Bangunan;
d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum; dan
e. Ketentuan Pelaksanaan
2. Materi pilihan, yang dapat ditambahkan di dalam peraturan zonasi, yaitu:
a. Ketentuan Tambahan;
b. Ketentuan Khusus;
c. Standar Teknis; dan
d. Ketentuan Pengaturan Zonasi

H a l a m a n 4 - 51
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI WAJIB PERATURAN ZONASI

1
KETENTUAN KEGIATAN DAN
PENGGUNAAN LAHAN
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan
berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait
dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan
bangunan setempat dan ketentuan khusus bagi unsur
bangunan/komponen yang dikembangkan

SIMBOL DESKRIPSI

Þ Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan.
Þ Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki

I
sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan.
Þ Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau
pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan
lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.

Þ Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas

Þ Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan
penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:
§ pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan
waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun
pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan
tertentu yang diusulkan
§ pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun
ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan

T nilai maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang

dalam peraturan zonasi
§ pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang
diusulkan telah ada mampu melayani kebutuhan, dan belum
memerlukan tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh
diizinkan atau diizinkan terbatas dengan pertimbangan-
pertimbangan khusus.
Þ Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar teknis
telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah
termasuk dalam klasifikasi T.

Þ Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Þ Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin
PETA ZONASI:

atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-

Mixed block

B
Full block

persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan

persyaratan khusus
Þ Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang
tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya.

X Þ Pemanfaatan yang tidak diizinkan

Ketentuan kegiatan penggunaan lahan disusun dengan mempertimbangkan:

1. Kesesuaian dengan definisi pemanfaatan pelengkap;
2. Kesesuaian dengan peraturan yang dapat diberlakukan pada penggunaan
tersebut dalam peruntukan tanah lain pada tipe peruntukan tanah yang
sama (ruang terbuka, hunian, komersial, industri);

H a l a m a n 4 - 52
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

3. Kesesuaian dengan pemanfaatan ruang utama di kawasan tersebut,

dimana prosentasenya tidak boleh melebihi fungsi utama kawasan;
4. Peraturan pemanfaatan yang diatur secara terpisah yang diidentifikasi
sebagai “tidak diizinkan” pada suatu peruntukan tanah tertentu, tidak
diizinkan sebagai pemanfaatan pelengkap pada peruntukan tanah
tersebut;
5. Tidak merugikan dan/atau mengganggu kegiatan masyarakat di sekitar
kawasan tersebut;
6. Tingkat kepentingannya terhadap kebutuhan publik, dan bukan hanya
untuk keuntungan perorangan; dan
7. Pertimbangan sosial budaya dan norma dalam masyarakat setempat.
Alasan mendasar pertimbangan kompatibilitas penggunaan lahan:
• kompatibilitas penggunaan lahan harus dipandang sebagai sarana untuk
mencapai penggunaan lahan tertinggi dan terbaik.
• mencari kompatibilitas penggunaan lahan berarti mengakui bahwa
penggunaan lahan yang saling bertentangan akan menyebabkan terjadinya
konflik di masyarakat baik secara ekonomi, sosial, dan fisik-lingkungan.
Tingkatan kompatibilitas, meliputi :
1. Kompatibel;  I (diijinkan)
2. Dipertanyakan (Kompatibel hanya jika dampak dimitigasi dengan benar); 
T (terbatas) & B (bersyarat) dan
3. Tidak kompatibel  X (tidak diizinkan)
Karakteristik yang dianggap menunjukkan kompatibilitas penggunaan lahan
meliputi:
• Interdependensi penggunaan lahan dasar;
• Kompatibilitas visual;
• Identifikasi dampak sosial-ekonomi;
• Bangkitan lalu lintas;
• Persyaratan lingkungan;
• Persyaratan fisik lainnya.

H a l a m a n 4 - 53
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Pengisian isian tabel ketentuan teknis didasarkan pada daftar kegiatan yang
terdapat pada zona/sub zona/sub sub zona yang ada contoh :
1. daftar kegiatan dari zona kesehatan yaitu posyandu di dalam kotak zona
permukiman rendah diperbolehkan/diijinkan (I)
2. Daftar kegiatan dari zona perdagangan yaitu pasar di dalam kotak zona
permukiman tinggi diijinkan bersyarat harus melalui kajian lingkungan
dan amdal (B)
KEGIATAN VS ZONA
 Fokus pada apakah suatu kegiatan perlu diatur /dikendalikaatau tidak.
 Dampak kegiatan dalam suatu zona Skala pelayanan
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada hal-hal dibawah ini, meliputi :

Pertimbangan Umum Pertimbangan Khusus

Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-
penggunaan lahan, antara lain kesesuaian masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau
dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW komponen yang akan dibangun. Pertimbangan
kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan
lindung dan kawasan budi daya dalam suatu mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan
wilayah, kelestarian lingkungan, toleransi dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai
terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap ketentuan dalam peraturan bangunan setempat,
peruntukan yang ditetapkan, serta kesesuaian dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi
dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh unsur bangunan atau komponen yang
pemerintah daerah kabupaten/kota dikembangkan.

H a l a m a n 4 - 54
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Setidaknya sama dengan klasifikasi

Guna Lahan di RTRW (jika sudah
operasional), atau lebih detail
dibandingkan klasifikasi Guna Lahan di
RTRW Kota/Kabupaten
Seberapa besar Sedikit Tetapkan KEGIATAN DALAM ZONA/POLA
KEGIATAN vs POLA Kegiatan/zona/pola ruang
RTRW RUANG dan tambahkan KETENTUAN
RUANG/ZONA perlu diatur/dikendalikan
KHUSUS kegiatan tersebut dalam zona asal
secara khusus?

Besar

Tetapkan sebagai Pola Ruang/

Zona tersendiri/baru dalam RDTR Perhatikan dan pertimbangkan apakah kegiatan
atau Guna Lahan tersebut menjadi fasilitas
penunjang dari guna lahan tertentu atau bukan?
Kajian Berbagai
Ada kemungkinan LU menjadi kegiatan jika
Aspek Aturan Dasar
Perencanaan zona/LU yang tetapkan sebagai zona pada hirarki
dalam PZ yang kecil.

Tidak Diizinkan (X)

Tidak
Tidak Tidak
Tidak

2)
2) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
Apakah kegiatan Ya
Ya Apakah kegiatan
KUALITAS
KUALITAS LOKAL
LOKAL
Jenis Kegiatan kompatibel dengan sesuai dengan kualitas
MINIMUM
MINIMUM ZONA
ZONA YANG
YANG
karakter zona/subzona? (lokal) minimum?
DITETAPKAN
DITETAPKAN

Ya
Ya
1)
1) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi:
KODE
KODE dan
dan DEFINISI
DEFINISI ZONA
ZONA

Adakah dampak Tidak

Tidak ada
ada
3)
3) Kebutuhan
Kebutuhan Informasi:
Informasi: kegiatan yang menyebabkan
DAMPAK
DAMPAK KEGIATAN
KEGIATAN PADA
PADA Diizinkan (I)
berkurangnya kinerja zona/
SUATU
SUATU ZONA
ZONA kualitas lokal minimum?

Ada
Ada

Apakah dampak
Apakah dampak terkait/ Tidak terkait persyaratan/dampak Tidak
Tidak
Tidak
disebabkan oleh jumlah lingkungan (berkurangnya
kegiatan, waktu operasi, luasan/ kinerja infrastruktur, utilitas,
intensitas dan sejenisnya? keselamatan), keterbatasan
ruang?
kajian/penelitian
Perlu kajian/penelitian

Ya
Ya
lanjut
lebih lanjut
Perlu
lebih

Tidak
Tidak
Dampat dapat diantisipasti
Ya
Ya dengan ketentuan Bersyarat?

Diizinkan dengan
Syarat (B)

Apakah dampak
terkait persyaratan/dampak Tidak
Tidak Tidak
Tidak
lingkungan (berkurangnya Dampat dapat diantisipasti
kinerja infrastruktur, utilitas, dengan ketentuan Terbatas?
keselamatan), keterbatasan
ruang?

Ya
Ya
Ya
Ya
Diizinkan dengan
Terbatas (T)

Dampat dapat diantisipasti Tidak

Tidak
dengan ketentuan Terbatas dan
sekaligus Terbatas?

Ya
Ya Diizinkan dengan
Terbatas sekaligus
Bersyarat (BT)

H a l a m a n 4 - 55
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
Contoh Klasifikasi Zona, Sub zona, Definisi dan Kualitas Yang Diharapkan
Zona Kode Sub Zona Kode Definisi Kualitas Yang Diharapkan
Lindung
Perlindungan LB Perlindungan LB Zona resapan air dimana bercurah hujan Zona perlindungan yang mampu
Kawasan kawasan tinggi, berstruktur tanah yang mudah memberikan perlindungan secara efektif
bawahannya meresapkan air dan mempunyai geomorfologi terhadap kawasan sekitar dan bawahannya
yang mampu meresapkan air hujan secara sebagai pengatur tata air, pencegah banjir
besar-besaran, yang ditetapkan dengan fungsi dan erosi serta memelihara kesuburan
utama melindungi kelestarian lingkungan tanah. Pada zona ini tidak diperkenankan
hidup yang mencakup sumber daya alam dan adanya kegiatan budidaya untuk hunian,
sumber daya buatan. namun diperkenankan adanya prasarana
dan/atau sarana vital dengan KDB
maksimum 2%.
Lindung setempat PS Zona sepanjang jalan tol, jaringan jalan, rel Zona perlindungan sempadan
Sempadan tol PS-1 kereta, sungai serta sekeliling dana buatan dan danau/waduk, sempadan sungai dan
Sempadan PS-2 mata air yang ditetapkan dengan fungsi utama sempadan mata air yang terjaga dan
jaringan jalan melindungi fungsi utama dari jalan tol, terlindungi sehingga tidak menganggu
Sempadan rel KA PS-3 jaringan jalan, rel kereta, sungai serta fungsi kualitas danau buatan/waduk,
Perlindungan Sempadan sungai PS-4 sekeliling dana buatan dan mata air agar tidak sungai, mata air, rel KA, tol, dan SUTET dan
PS
Setempat Sempadan SUTET PS-55 terganggu. memenuhi aspek kesehatan dan
Sempadan sekitar PS-6 keselamatan. Pada zona ini tidak
danau buatan diperkenankan adanya kegiatan/
Sempadan mata PS-7 bangunan/bangun-bangunan yang
air mengganggu fungsi, struktur dan langgam
cagar budaya. Penyesuaian penggunaan
Lindung Buatan SC Cagar budaya SC Zona di sekitar atau di sekeliling bangunan Zona yang pemanfaatan ruangnya mampu
cagar budaya yang diperlukan untuk memberikan perlindungan yang efektif
pelestarian kawasan tertentu dan/atau terhadap keberlangsungan fungsi dan
bangunan tertentu yang berumur sekurang- warisan budaya kota. Pada zona ini
kurangnya 50 diperkenankan sepanjang penggunaan
(lima puluh) tahun, serta dianggap bangunan dengan syarat tetap
mempunyai nilai penting bagi sejarah, ilmu enjaga/mempertahankan struktur dan
pengetahuan dan kebudayaan. langgam bangunan.
H a l a m a n 4 - 56
 MODU L
PenyusunanRencanaDetailTataRuang(RDTR)Kabupaten/Kota
ContohKetentuanKegiataandanPemanfaatanLahan
Perlindungan Lindung RTH
Zona Perlindungan Setempat RTH Publik
Kawasan Buatan Privat
RTH RTH kawasan
Sempadan
No Perlindungan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan RTH Taman unit RTH RTH hutan kawasan perlindungan
Sub Zona Sempadan tol sekitar danau Cagar budaya
Kawasan Bawahannya jaringan jalan rel KA sungai SUTET mata air lingkungan permakaman kota pelestarian plasma nutfah
buatan
alam eks. Situ
Kegiatan LB PS 1 PS 2 PS.3 PS 4 PS 5 PS 6 PS7 SC RTH1.1 RTH1.2 RTH1.3 RTH1.4 RTH1.5 RTH2
Perumahan
Rumah Tunggal - - - - - - - - - - - - - - -
Rumah Kopel - - - - - - - - - - - - - - -
Rumah Deret - - - - - - - - - - - - - - -
Townhouse - - - - - - - - - - - - - - -
Rusun Rendah - - - - - - - - - - - - - - -
Rusun Sedang - - - - - - - - - - - - - - -
1 Rusun Tinggi (Apartemen) - - - - - - - - - - - - - - -
Asrama - - - - - - - - - - - - - - -
Rumah sewa/kost - - - - - - - - - - - - - - -
Panti jompo - - - - - - - - - - - - - - -
Panti asuhan - - - - - - - - - - - - - - -
Guest House - - - - - - - - - - - - - - -
Paviliun - - - - - - - - - - - - - - -
Rumah Dinas - - - - - - - - - - - - - - -
Perdagangan
Warung B B B B B B B B I - - - - - T
Toko B - - - - - - - I - - - - - T
Pertokoan - - - - - - - - I - - - - - -
Pasar Tradisional B - - - - - - - - - - - - - -
Pasar Lingkungan B - - - - - - - - - - - - - -
2
Penyaluran Grosir - - - - - - - - - - - - - - -
Pusat Perbelanjaan - - - - - - - - - - - - - - -
Supermarket - - - - - - - - - - - - - - -
Mall - - - - - - - - - - - - - - -
Plaza - - - - - - - - - - - - - - -
Shopping Center - - - - - - - - - - - - - - -
Jasa
Jasa Bangunan - - - - - - - - - - - - - - -
Lembaga Keuangan - - - - - - - - I - - - - - -
Jasa Komunikasi - - - - - - - - I - - - - - -
Jasa Pemakaman I I I I I I I I - - - - - - -
Pusat Riset dan Pengembangan B - - - - - - - I - - - - - -
IPTEK
Perawatan/ perbaikan/ renovasi
3 - - - - - - - - - - - - - - -
barang
Bengkel - - - - - - - - - - - - - - -
SPBU - - - - - - - - - - - - - - -
Penyediaan ruang pertemuan - - - - - - - - T - - - - - -
Penyediaan Makanan dan mIniman - - - - - - - - I - - - - - -
Travel dan Pengiriman Barang - - - - - - - - - - - - - - -
Pemasaran Properti - - - - - - - - B - - - - - -
Perkantoran/ Bsinis Lainnya - - - - - - - - - - - - - - -
Hiburan/ Rekreasi
Taman hiburan I - - - - - - - I - - - - - I
Taman Perkemahan I - - - - - - - I - - - - - I
Bisnis Lapangan Olah Raga B B B B B B B B I - - - - - B
Studio Keterampilan B - - - - - - - I - - - - - B
Panti pijat - - - - - - - - - - - - - - -
4
Teater - - - - - - - - B - - - - - -
Bioskop - - - - - - - - - - - - - - -
Kebun Binatang I I I I I I I I B - - - - - I
Resort B - - - - - - - B - - - - - B
Restauran B - - - - - - - B - - - - - B
Klub malam dan Bar - - - - - - - - - - - - - - -
Ha l aman 4 - 57
 MODU L
PenyusunanRencanaDetailTataRuang(RDTR)Kabupaten/Kota
Perlindungan Lindung RTH
Zona Perlindungan Setempat RTH Publik
Kawasan Buatan Privat
RTH RTH kawasan
Sempadan
No Perlindungan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan RTH Taman unit RTH RTH hutan kawasan perlindungan
Sub Zona Sempadan tol sekitar danau Cagar budaya
Kawasan Bawahannya jaringan jalan rel KA sungai SUTET mata air lingkungan permakaman kota pelestarian plasma nutfah
buatan
alam eks. Situ
Kegiatan LB PS 1 PS 2 PS.3 PS 4 PS 5 PS 6 PS7 SC RTH1.1 RTH1.2 RTH1.3 RTH1.4 RTH1.5 RTH2
Hiburan dewasa Lainnya - - - - - - - - - - - - - - -
Industri
Industri besar dengan limbah/ - - - - - - - - - - - - - - -
gangguan lingk.
Industri besar tanpa limbah/
- - - - - - - - - - - - - - -
gangguan lingk.
5 Industri kecil dengan limbah/ - - - - - - - - - - - - - - -
gangguan lingk.
Industri kecil tanpa limbah/ - - - - - - - - - - - - - - -
gangguan lingk.
Industri Pergudangan - - - - - - - - - - - - - - -
Industri Bahari - - - - - - - - - - - - - - -
Pertambangan*
Minyak bumi, bitumen cair, lilin
- - - - - - - - - - - - - - -
bumi, gas alam
Bitumen padat, aspal - - - - - - - - - - - - - - -
Antrasit, batubara - - - - - - - - - - - - - - -
Uranium, radium, thotium - - - - - - - - - - - - - - -
Nikel, kobalt - - - - - - - - - - - - - - -
Timah - - - - - - - - - - - - - - -
Besi, mangan, molibden, khrom, - - - - - - - - - - - - - - -
wolfram,
vanadium, titan - - - - - - - - - - - - - - -
Bauksit,tembaga, timbal, seng - - - - - - - - - - - - - - -
Emas, platina, perak, air raksa, intan - - - - - - - - - - - - - - -
Arsin, antimon, bismut - - - - - - - - - - - - - - -
6
Yutrium, rhutenium, cerium - - - - - - - - - - - - - - -
Berilium, korundum,zirkon,kristal - - - - - - - - - - - - - - -
kwarsa
Kriolit, fluorpar, barit - - - - - - - - - - - - - - -
Yodium, brom, khlor, belerang - - - - - - - - - - - - - - -
Nitrat-nitrat, pospat, garam batu - - - - - - - - - - - - - - -
Asbe, talk, mika, grafit, magnesit - - - - - - - - - - - - - - -
Yarosit, leusit, tawas, oker - - - - - - - - - - - - - - -
Batu permata - - - - - - - - - - - - - - -
Pasir kwarsa, kaolin, dkk - - - - - - - - - - - - - - -
Batu apung, tras, obsidian, dkk - - - - - - - - - - - - - - -
Marmer, batu tulis - - - - - - - - - - - - - - -
Batu kapur, dolomit, kalsit - - - - - - - - - - - - - - -
Granit, andesit, basal, trakhit, dkk - - - - - - - - - - - - - - -
Pemerintahan dan Keamanan
Kantor pemerintah pusat/nasional - - - - - - - - - - - - - - -
Kantor Propinsi - - - - - - - - - - - - - - -
Kantor kota/kabupaten - - - - - - - - - - - - - - -
Kantor Kecamatan - - - - - - - - - - - - - - -
Kantor Kelurahan - - - - - - - - - - - - - - -
Polda - - - - - - - - - - - - - - -
Polwil - - - - - - - - - - - - - - -
Polres/ Polresta - - - - - - - - - - - - - - -
7
Polsek/ Polsekta - - - - - - - - - - - - - - -
TNI AD - - - - - - - - - - - - - - -
Dephankam - - - - - - - - - - - - - - -
Kodam - - - - - - - - - - - - - - -
Kodim - - - - - - - - - - - - - - -
Koramil - - - - - - - - - - - - - - -
Korem - - - - - - - - - - - - - - -
TNI AU - - - - - - - - - - - - - - -
TNI AL - - - - - - - - - - - - - - -
Fasilitas Pendidikan
8
TK - - - - - - - - - - - - - - -
Ha l aman 4 - 58
 MODU L
PenyusunanRencanaDetailTataRuang(RDTR)Kabupaten/Kota
Perlindungan Lindung RTH
Zona Perlindungan Setempat RTH Publik
Kawasan Buatan Privat
RTH RTH kawasan
Sempadan
No Perlindungan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan RTH Taman unit RTH RTH hutan kawasan perlindungan
Sub Zona Sempadan tol sekitar danau Cagar budaya
Kawasan Bawahannya jaringan jalan rel KA sungai SUTET mata air lingkungan permakaman kota pelestarian plasma nutfah
buatan
alam eks. Situ
Kegiatan LB PS 1 PS 2 PS.3 PS 4 PS 5 PS 6 PS7 SC RTH1.1 RTH1.2 RTH1.3 RTH1.4 RTH1.5 RTH2
SD/MI - - - - - - - - - - - - - - -
SLTP/MTS - - - - - - - - - - - - - - -
SMU/MA/SMAK - - - - - - - - - - - - - - -
Akademi/ perguruan tinggi - - - - - - - - - - - - - - -
Perpustakaan - - - - - - - - - - - - - - -
Fasilitas Kesehatan
RS tipe A - - - - - - - - - - - - - - -
RS tipe B - - - - - - - - - - - - - - -
RS tipe C - - - - - - - - - - - - - - -
RS tipe D - - - - - - - - - - - - - - -
RS Gawat Darurat - - - - - - - - - - - - - - -
RS Bersalin - - - - - - - - - - - - - - -
Laboratorium kesehatan - - - - - - - - - - - - - - -
Puskesmas - - - - - - - - - T T T T T -
9
Puskesmas Pembantu - - - - - - - - - T T T T T -
Balai Pengobatan - - - - - - - - - T T T T T -
Pos Kesehatan - - - - - - - - - T T T T T -
Posyandu - - - - - - - - - T T T T T -
Dokter umum - - - - - - - - - T T T T T -
Dokter spesialis - - - - - - - - - T T T T T -
Bidan - - - - - - - - - T T T T T -
Klinik/ Poliklinik - - - - - - - - - T T T T T -
Klinik dan/atau RS Hewan - - - - - - - - - T T T T T -
Fasilitas OR/ Rekreasi
Tempat bermain lingkungan I I I I I I I I I - - - - - I
Tempat bermain lokal I I I I I I I I I - - - - - I
Taman I I I I I I I I I - - - - - I
Lapangan OR B B B B B B B B I - - - - - B
Gelanggang Remaja - I I I I I I I - - - - - - -
10 Gedung OR - I I I I I I I - - - - - - B
Museum - - - - - - - - - - - - - - -
Stadion - - - - - - - - - - - - - - -
Gedung Olah Seni - - - - - - - - - - - - - - -
Bioskop - - - - - - - - - - - - - - -
Teater - - - - - - - - B - - - - - -
Kafe - - - - - - - - B - - - - - -
Fasilitas Peribadatan
Langgar B B B B B B B B I - - - - - B
Masjid B B B B B B B B I - - - - - B
11
Gereja B B B B B B B B I - - - - - B
Pura B B B B B B B B I - - - - - B
Kelenteng B B B B B B B B I - - - - - B
Bina Sosial
Gedung Pertemuan Lingkungan - - - - - - - - B - - - - - -
Gedung serba guna - - - - - - - - B - - - - - -
Gedung Pertemuan Kota - - - - - - - - B - - - - - -
12
Balai pertemuan dan Pameran - - - - - - - - B - - - - - -
Pusat informasi lingkungan - - - - - - - - B - - - - - B
Lembaga sosial/organisasi
- - - - - - - - B - - - - - -
kemasyarakatan
Persampahan
TPS - - - - - - - - B - - - - - -
TPA - - - - - - - - - - - - - - -
13 Pengolahan sampah/limbah - - - - - - - - B - - - - - -
Daur ulang - - - - - - - - B - - - - - -
Penimbunan barang rongsokan - - - - - - - - - - - - - - -
Pembongkaran kendaraan bermotor - - - - - - - - - - - - - - -
Komunikasi
14
Telepon Umum I I I I I I I I I I I I I I I
Ha l aman 4 - 59
 MODU L
PenyusunanRencanaDetailTataRuang(RDTR)Kabupaten/Kota
Perlindungan Lindung RTH
Zona Perlindungan Setempat RTH Publik
Kawasan Buatan Privat
RTH RTH kawasan
Sempadan
No Perlindungan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan Sempadan RTH Taman unit RTH RTH hutan kawasan perlindungan
Sub Zona Sempadan tol sekitar danau Cagar budaya
Kawasan Bawahannya jaringan jalan rel KA sungai SUTET mata air lingkungan permakaman kota pelestarian plasma nutfah
buatan
alam eks. Situ
Kegiatan LB PS 1 PS 2 PS.3 PS 4 PS 5 PS 6 PS7 SC RTH1.1 RTH1.2 RTH1.3 RTH1.4 RTH1.5 RTH2
Pusat transisi/ pemancar I I I I I I I I I I I I I I I
telekomunikasi
Pertanian
Sawah I I I I I I I I I - - - - - I
Ladang I I I I I I I I I - - - - - I
Kebun I I I I I I I I I B B B B B I
Hortikultur dan rumah kaca I I I I I I I I I B B B B B I
15
Pembibitan I I I I I I I I I I I I I I I
Pengolahan hasil pertanian I I I I I I I I I I I I I I I
Pergudangan hasil panen I I I I I I I I I I I I I I I
Penjualan tanaman yg I I I I I I I I I - - - - - I
dikembangbiakan
Perikanan
Tambak I - - - - - - - I I I I I I I
16
Kolam I - - - - - - - B B B B B B B
Tempat Pelelangan Ikan I B B B B B B B B B B B B B I
Peternakan
Lapangan penggembalaan I I I I I I I I I I I I I I I
17
Pemerahan susu B B B B B B B B B B B B B B B
Kandang hewan B B B B B B B B B B B B B B I
Transportasi
Terminal tipe A - - - - - - - - - - - - - - -
Terminal tipe B - - - - - - - - - - - - - - -
Terminal tipe C - - - - - - - - B - - - - - -
18 Stasiun - - - - - - - - B - - - - - -
Pelabuhan - - - - - - - - B B B B B B -
Bandar udara umum - - - - - - - - - - - - - - -
Bandar udara khusus - - - - - - - - - - - - - - -
Lapangan parkir umum - B B B B B B B B - - - - - B
Hutan
Hutan Rakyat I I I I I I I I I I I I I I I
19 Hutan Produksi terbatas I I I I I I I I I I I I I I I
Hutan Produksi tetap I I I I I I I I I I I I I I I
Hutan konservasi I I I I I I I I I I I I I I I
RTH
Hutan Kota I I I I I I I I I I I I I I I
Jalur hijau dan pulau jalan I I I I I I I I I - - - - - I
20 Taman kota I I I I I I I I I - - - - - I
TPU I I I I I I I I I - - - - - I
Pekarangan I I I I I I I I I - - - - - I
Sempadan / Penyangga I I I I I I I I I - - - - - I
Campuran
Rumah toko (ruko) - - - - - - - - - - - - - - -
21
Rumah kantor (rukan) - - - - - - - - - - - - - - -
Kondotel - - - - - - - - - - - - - - -
Ha l aman 4 - 60
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI WAJIB PERATURAN ZONASI

2
KETENTUAN INTENSITAS PEMANFAATAN
RUANG
Ketentuan pemanfaatan ruang merupakan tingkat
alokasi dan distribusi lahan pada lokasi prioritas. Terdiri dari
2 ketentuan meliputi ketentuan wajib dan ketentuan lain
intensitas ruang

H a l a m a n 4 - 61
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

(1) KOEFISIEN DASAR BANGUNAN

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan luas dasar
bangunan terhadap luas tanah perpetakan, angka KDB ditetapkan sebagai
berikut:
a. Mengikuti arahan pengendalian pemanfaatan ruang di dalam RTRW
Kota;
b. Mempertimbangkan kebutuhan akan ruang terbuka hijau, khususnya
RTH privat;
c. Mempertimbangkan fungsi jalan yang pada sub zona bersangkutan.
d. KDB adalah prosentase maksimum yg diperkenankan.
KDB berfungsi untuk:
1. Keserasian dimensi (besaran massa bangunan) suatu wilayah kota
sesuai dengan peruntukannya, sehingga kota tertata dengan sebuah
kerangka perencanaan yang matang secara lateral.
2. Menjamin tersedianya ruang terbuka pada skala kavling agar tercipta
bangunan pada lingkungan yang sehat, nyaman dan tidak merusak
lingkungan.

Contoh Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

KDB adalah perbandingan antara luas bangunan dengan luas lahan. Nilai
KDB di suatu kawasan menentukan berapa persen luas bangunan di
suatu kawasan yang boleh dibangun. Penentuan KDB ditinjau dari aspek
lingkungan dengan tujuan untuk mengendalikan luas bangunan di suatu
lahan pada batas-batas tertentu sehingga tidak mengganggu penyerapan

H a l a m a n 4 - 62
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

air hujan ke tanah. Nilai KDB dapat dihitung melalui debit infiltrasi air
pada suatu daerah sebagai berikut:

𝑲𝑫𝑩= ((𝑨−𝑶𝑺))/𝑨 𝒙 𝟏𝟎𝟎%

dimana :
�� = ����/����
OS = luas kawasan yang harus dilestarikan
Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)

Lalu debit dan intensitas infiltrasi air adalah:

Qinf = C x I x A
Qinf = debit infiltrasi air (l/detik)
C = koefisien infiltrasi I = intensitas infiltrasi minimum
(l/detik)
A = luas lahan (ha/m2)
Dan
Iinf = S x A
Iinf = intensitas infiltrasi (l/detik)
S = koefisien penyimpanan
A = luas lahan (ha/m2)

Koefisien infiltrasi (C) tergantung dari jenis bidang yang menutupi di

atasnya, apakah itu dari bahan kedap air ataupun dari rumput masing-
masing mempunyai koefisien tertentu seperti pada tabel berikut:

(2) KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka perbandingan jumlah luas
lantai seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakan. KLB adalah
angka maksimum yang diperkenankan dan dinyatakan persen. Dalam

H a l a m a n 4 - 63
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

KLB, ketinggian bangunan diatur sedemikian rupa untuk memperoleh

tatanan yang baik, sehingga pembedaan ketinggian massa pada suatu
deretan bangunan hanya dimungkinkan untuk alasan-alasan lain seperti
penghindaran kesan monoton atau mengurangi rintangan pandangan dari
unit-unit sekitarnya.
1. Pada zona perumahan seharusnya memiliki FAR/KLB yang kecil,
karena dengan demikian derajat kesehatan dan keleluasaan pribadi
dapat diraih. Kemudian pemadaman api bagi petugas kebakaran juga
menjadi salah satu faktor penentu besarnya FAR, karena semakin
tinggi suatu bangunan semakin sulit pemadaman dilakukan.
2. Pada zona perdagangan dan jasa, pada area ini rasio luas lantai dapat
dimaksimalkan dengan beberapa pemecahan. Pembuatan void
menjadi salah satunya. Untuk kawasan padat dengan FAR yang besar,
bisa dibuat setback dengan GSB yang besar atau variasi lainnya.
Namun untuk kasus-kasus tertentu bisa juga dibuat tiga lantai tanpa
void.
3. Pada zona indusri, biasa menggunakan satu lantai sebagai lingkup
kerja mereka, maka jarang didapati area industri dengan jumlah
lantai yang banyak. Untuk itu semua dimaksimalkan pada KDB yang
besar.
4. Koefisien Lantai Bangunan mengatur batas maksimum dan minimum
suatu bangunan pada setiap blok peruntukan. Besarnya angka KLB
ini ditentukan berdasarkan jumlah tingkat bangunan dikalikan
dengan KDB.
KLB ditetapkan berdasarkan:
a. Perbandingan antara daya tampung ruang pada zona
bersangkutan dengan KDB yang telah ditetapkan.
b. Pertimbangan akan fungsi jalan yang ada dihadapannya
Ketinggian bangunan ditetapkan dengan dasar pertimbangan yang sama
dengan KLB. Ketinggian bangunan dinyatakan dalam jumlah maksimum
lantai bangunan yang diperbolehkan.

H a l a m a n 4 - 64
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan,

ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan), dampak atau
kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi dan
pembiayaan. Perhitungan KLB dapat dihitung dengan rumus :

KLB = Total Lantai Bangunan

Luas Lahan x 100%

Dengan demikian dalam menentukan KLB pertama kali yang dilakukan

adalah menghitung maksimal lantai bangunan terlebih dahulu. Berikut ini
adalah 7 pertimbangan perhitungan lantai maksimum pada karakteristik
kawasan sbb.
a) Pertimbangan Jalur Pesawat Terbang
Perhitungan ini bisa menggunakan hasil uji dan keselamatan yang
digunakan Direktorat Jendral Perhubungan Udara jika daerah yang
menjadi RDTR merupakan kawasan sekitar bandara.
b) Pertimbangan Terhadap Bahaya Kebakaran
Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran ini mengharapkan agar
bangunan tidak terlalu tinggi atau bangunan yang semakin rendah
semakin baik ditinjau dari aspek evakuasi dan pemadaman pada saat
terjadi kebakaran. Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran
mengacu pada Permen PU No.26/PRT/M/2008 tentang Persyaratan
Teknis Sistem Proteksi Kebakaran Pada Bangunan Gedung dan
Lingkungan dan Permen PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
c) Pertimbangan Optimum Harga
Pertimbangan ini didasarkan pada aspek ekonomi yaitu semakin
dekat dengan pusat kota maka harga/sewa tanah semakin tinggi.
Konsep ini menimbulkan pemikiran terhadap bangunan vertikal
sebagai perwujudan fisiknya yang menyatakan tingginya kegiatan
kota dan wujud bangunan sebagai alat pemasara.

H a l a m a n 4 - 65
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

d) Exposure Plane dan Alo (Angle Of Light)

Kriteria SEP dipertimbangkan atas kondisi fisik dasar yaitu
pencahayaan sinar matahari; perbandingan antara jarak bidang
horisontal dengan vertikal yang terjadi karena bidang lereng khayal
akibat pencahayaan matahari. ALO merupakan sudut pencahayaan
yang terkena bayangan matahari. Kriteria ini dapat digunakan untuk
menentukan tinggi dan jarak bangunan atau blok bangunan maksimal
berdasarkan pertimbangan pencahayaan alami dengan tujuan
penghematan energi, kesehatan dan berhubungan dengan iklim
mikro setempat.
e) Pertimbangan Terhadap Angin Angin akan berpengaruh pada
struktur bangunan, perhitungan lebar permukaan bangunan yang
berhadapan langsung dengan arah angin dan penentuan jarak
bangunan satu dengan yang lain sehingga mendapat aliran udara
yang alami. Berikut ini adalah ilustrasi pertimbangnan terhadap
angin.
f) Pertimbangan Terhadap Daya Dukung Tanah
Pertimbangan ini melihat daya dukung tanah atau stabilitas
kerentanan tanah. Pertimbangan ini jarang digunakan karena kemajuan
teknologi saat ini, dimana ditanah rawa atau basah dapat dibangun
angunan yang bertingkat.
g) Pertimbangan Terhadap Gempa Pertimbangan ini melihat
karakteristik rawan bencana yang pada dasarnya dapat dilihat pada
pertimbangan daya dukung tanah. Tetapi berbeda denga daya dukung
tanah. Pertimbangan ini merlihat gerak sesar bumi.
(3) TINGGI BANGUNAN
Ketinggian Bangunan ialah suatu nilai yang menyatakan jumlah
lapis/lantai (storey) maksimum pada petak lahan. Ketinggian bangunan
dinyatakan dalam satuan lapis atau lantai (Lantai Dasar = Lantai 1) atau
meter.
Tinggi bangunan sebenarnya sejalan dengan perhitungan Koefisien Lantai
Bangunan, dimana dalam menghitung lantai bangunan akan diperoleh

H a l a m a n 4 - 66
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

estimasi tinggi bangunan masing-masing blok peruntukan. Pertimbangan

yang bisa digunakan adalah pertimbangan jalur pesawat, SEP dan ALO,
arah angin, bahaya kebakaran dan gempa.
(4) KDH MINIMAL
Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan luas
lahan terbuka untuk hijauan dan atau peresapan air terhadap luas kavling.
KDH juga merupakan angka persentase perbandingan antara luas seluruh
ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan
yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan RTBL.
Penggunaan KDH :
1. Penentuan KDH adalah untuk menyediakan ruang terbuka hijau
sebagai kawasan konservasi, untuk mengurangi erosi dan run off
air hujan yang tinggi, serta menjaga keseimbangan air tanah
2. Ruang terbuka hijau/ruang bebas juga dipertimbangkan untuk
penempatan jaringan utilitas umum:
• Rencana blok peruntukan agar mempertimbangkan ruang
bebas yang dapat ditempatkan di sepanjang garis belakang,
depan, atau samping petak, untuk keperluan penempatan
jaringan utilitas umum, seperti jaringan listrik, jaringan
telepon, jaringan air kotor/limbah, jaringan drainase, dan
jaringan air bersih;
• Ruang bebas yang diperlukan untuk keperluan penempatan
jaringan utilitas umum tersebut adalah minimum 2 meter;
• Ruang bebas tersebut merupakan ruang yang dimiliki oleh
masing-masing pemilik blok peruntukan, namun
penggunaannya hanya untuk penempatan pelayanan jaringan
utilitas umum.
• Ruang terbuka di antara GSJ dan GSB harus dipergunakan
sebagai unsur penghijauan dan atau daerah peresapan air
hujan serta kepentingan umum lainnya.

H a l a m a n 4 - 67
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

KDH minimum adalah 10% sesuai dengan ketentuan UU 26/2007 terkait

dengan penyediaan RTH privat.
KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan
secara umum pada suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air dan kapasitas
drainase.

KDH = 100% - (KDB+(20% x KDB))

Dimana :
KDH = Koefisien Dasar Hijau
KDB = Koefisien Dasar Bangunan

Ilustrasi Intensitas Pemanfaatan Ruang

H a l a m a n 4 - 68
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
Contoh Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Zona Lindung
KDB Maksimum KLB Maksimum
Sub Fungsi Jalan Fungsi Jalan KDH
No Kode
Kode Lokal, Lokal, Minimum
Arteri Kolektor Arteri Kolektor
lingkungan lingkungan
A L Kawasan Lindung
1 PB Perlindungan terhadap kawasan bawahannya
PS 1 sempadan sungai 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
PS 2 sempadan danau/situ 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
2 PS Perlindungan setempat PS 3 penyangga kawasan bandara 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
PS 4 sempadan jalan tol dan kereta api 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
PS 5 sempadan SUTET dan SUTT 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
RTH 1.1 Taman Lingkungan 2% 2% 2% 0.02 0.02 0.02 98%
RTH 1.2 Pemakaman 2% 2% 2%
3 RTH Ruang Terbuka Hijau RTH 1.3 Hutan kota 2% 2% 2%
RTH 1.4 Pelestarian alam 2% 2% 2%
RTH 1.5 [Link] 2% 2% 2%
4 SC Pelestarian alam dan cagar budaya - - -
B Kawasan Budidaya
R1 perumahan bangunan tinggi 25% 20% - 4,0 2,4 1,5 60%
R2 perumahan bangunan sedang 25% 25% 25% 1,25 1,25 1,25 60%
1 R Perumahan R3 perumahan bangunan rendah
R3.1 kepadatan bangunan tinggi 60% 70% 80% 1,2 1,4 1,6 30%
R3.2 kepadatan bangunan sedang 50% 60% 60% 1,2 1,2 1,2 40%
R3.3 kepadatan bangunan rendah 40% 50% 60% 1,2 1,2 1,2 50%
2 KT Perkantoran (luas >=5000 m kuadrat) 40% 50% 50% 1,6 1,5 1,2 50%
K Perdagangan dan Jasa
3
K Perdagangan K2.1 grosir 70% 70% - 2,0 - - 20%
H a l a m a n 4 - 69
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota
KDB Maksimum KLB Maksimum
Sub Fungsi Jalan Fungsi Jalan KDH
No Kode
Kode Lokal, Lokal, Minimum
Arteri Kolektor Arteri Kolektor
lingkungan lingkungan
70% 70% - 2,0 1,8 - 20%
K2.2 eceran aglomerasi (pusat belanja/mall)
K2.3 eceran aglomerasi (linear) 70% 70% - 1,5 0,9 - 20%
K2.4 eceran tunggal/toko 70% 70% 70% 1,0 0,9 0,6 20%
K2.5 pusat pelayanan kota 70% 70% - 2,8 2,1 1,4 20%
K2.6 subpusat pelayanan kota 70% 70% 70% 2,8 2,1 1,4 20%
KJ1 jasa dengan luas >10000 m kuadrat 25% 40% 50% 2,0 1,6 1,5 30%
KJ2 jasa dengan luas >5000 m kuadrat 25% 40% 50% 2,0 1,6 1,5 30%
KJ3 jasa dengan luas 1000-5000 m kuadrat 50% 50% 50% 1,5 1,5 1,2 20%
KJ Jasa
KJ4 jasa dengan luas 200-1000 m kuadrat 60% 60% 60% 1,2 1,2 1,2 20%
KJ5 pusat pelayanan kota 50% 50% - 4,0 3,0 2,0 20%
KJ6 subpusat pelayanan kota 50% 50% 50% 3,0 2,5 2,0 20%
I1 industri besar >100 pekerja 40% - - 1,2 - - 30%
I2 industri menengah 20-99 pekerja 40% 40% - 1,2 0,8 - 20%
4 I Industri dan Pergudangan
I3 industri kecil 5-19 pekerja - 60% 60% - 1,2 1,2 10%
I4 industri rumah tangga 1-4 pekerja - 60% 60% - 1,2 1,2 10%
H a l a m a n 4 - 70
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI WAJIB PERATURAN ZONASI

3
KETENTUAN TATA BANGUNAN
Perhitungan ketentuan tata bangunan hanya tinggi
maksimum yang sudah terdapat pada ketentuan
intensitas ruang yaitu ketentian tinggi maksimum.
Sedangkan perhitungan lainnya berdasarkan pedoman
yang ada atau aturan yang sudah ada (Pergub/Perda).
Komponen-komponen tata bangunan antara lain
sebagai berikut.

Hal yang diatur oleh ketentuan tata bangunan setidaknya ada 3, yaitu garis
sempadan jalan, garis sempadan bangunan dan jarak bebas bangunan. Garis
sempadan jalan adalah garis yang membatasi Ruang Milik Jalan (Rumija) yang
tidak boleh dilanggar oleh batas kavling. Garis sempadan bangunan adalah garis
yang membatasi ruang bebas antara bangunan dengan garis sempadan jalan.
Jarak bebas bangunan adalah garis yang membatasi ruang bebas bangunan ke
samping dan ke belakang. Lebar jarak bebas tersebut ditentukan berdasarkan
perhitungan sisa ruang kavling setelah dikurangi tapak bangunan.
Muatan dalam ketentuan tata bangunan antara lain :
a. Tinggi Bangunan Maksimum/Minimum
Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko
kebakaran, teknologi, estetika, dan prasarana.
b. GSB Minimum
Besarnya tambahan lebar garis sempadan bangunan akan sangat bergantung
pada luas kavling, lebar rumija serta tingkat kepadatan lalu-lintas pada
persimpangan jalan, seperti pada contoh di dibawah ini.
Secara sederhana, GSB minimum dapat ditetapkan berdasarkan
pertimbangan sebagai berikut:
 untuk ruang milik jalan (rumija) < 8m, GSB minimum = ½ rumija
 untukk ruang milik jalan >= 8m, GSB minimum = ½ rumija + 1 m
c. aturan lain yang dianggap perlu (tampilan bangunan, ...)

H a l a m a n 4 - 71
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Elemen Pembentuk Tata Massa Bangunan

1. GARIS SEMPADAN BANGUNAN

Garis sempadan adalah garis yang pada pendirian bangunan ke arah yang
berbatasan di atas permukaan tanah yang tidak boleh terlampaui. Garis
sempadan ini terdiri dari:
1. Sempadan muka : yang berbatasan dengan jalan
2. Sempadan belakang : yang berbatasan dengan jalan atau bangunan di
belakangnya.
3. Sempadan samping : yang berbatasan dengan jalan atau bangunan di
sampingnya.
4. Sempadan pagar : garis dimana harus dipasang bagian luar dari pagar-
pagar persil atau pagar-pagar pekarangan.
Dalam menentukan garis sempadan digunakan pertimbangan terhadap
transportasi yaitu mempertimbangkan segi kemacetan lalu lintas. Maka
dalam menghitung GSB harus diketahui rencana jaringan jalannya untuk
mengetahui lebar dan status jalan yang ada. Untuk contoh perhitungan
dapat dilihat pada lampiran zonasi.

H a l a m a n 4 - 72
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

2. JARAK BEBAS ANTAR BANGUNAN

Jarak bebas dimaksudkan agar membentuk keserasian bangunan
tunggal/rengang, penerangan dan penghawaan ruang (kenyamanan &
kesehatan), dan keamanan terhadap bahaya kebakaran, seperti untuk
sirkulasi kendaraan pemadam kebakaran, dsb. Untuk jarak bebas bangunan
dapat dihitung dengan mempertimbangkan GSB-nya. Berikut ini adalah
ilustrasi perhitungan jarak bebas bangunan :
Tata letak bangunan di dalam suatu tapak harus memenuhi ketentuan
tentang jarak bebas, yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian
bangunan.
Untuk persyaratan jarak antar bangunan di kawasan perencanaan adalah
sebagai berikut :
 Jarak antar bangunan bagi keseluruhan kawasan perencanaan dapat
dirumuskan :
Y = (3,50 + N/2) meter
Ket :
Y = Jarak antar bangunan
N = Jumlah lantai bangunan
 Jika jumlah lantai bangunan yang bersebelahan berbeda, maka jarak
antar bangunan sama dengan hasil rata-rata jarak antar bangunan yang
bersangkutan.
Y = 0,50 (Y1+Y2)
Ket :
Y1 = Bangunan 1
Y2 = Bangunan 2

H a l a m a n 4 - 73
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

3. TAMPILAN BANGUNAN
Ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan,
tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan bangunan,
serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya. Maka dapat
dikatakan tampilan bangunan merupakan estetika bangunan.

4. ATURAN LAINNYA
Aturan lainnya didasarkan pada karakteristik wilayah perencanaan. Apabila
kententuan ini diperlukan maka dapat diatur seusai karakteristik
wilayahnya. Hal yang perlu diperhatikan adalah dasar pertimbangan yang
ada harus sesuai dengan pedoman yang ada. Misalnya Garis Sempadan
Sungai khusus berada di pinggir sungai. Dasar pertimbangan dapat diambil
berdasarkan Permen PU no. 39/PRT/1989 tentang pembagaian wilayah
sungai atau PP Nomor 38 Tahun 2011 tentang Sungai, dan Permen PU No.
17 Tahun 2011 tentang Garis Sempadan Jaringan Irigasi, Berikut contoh
ketentuan masa bangunan.

CONTOH TABEL KETENTUAN MASA BANGUNAN

Jarak bebas
Jumlah Tampilan
Zona Sub Zona samping/
Lantai Bangunan
Belakang
maksimum
(meter)

1-2 4  Ketentuan arsitektural yang

berlaku pada zona teknis ini
adalah bebas, dengan dengan
tetap memperhatikan
Perumahan keindahan dan keserasian
Kepadatan lingkungan sekitar.
tinggi  Warna bangunan, bahan
bangunan, tekstur
bangunan, tidak diatur
mengikat.
Perumahan

H a l a m a n 4 - 74
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Jarak bebas
Jumlah Tampilan
Zona Sub Zona samping/
Lantai Bangunan
Belakang
maksimum
(meter)

1-2 4,5  Ketentuan arsitektural yang

berlaku pada zona teknis ini
adalah bebas, dengan dengan
tetap memperhatikan
Perumahan keindahan dan keserasian
Kepadatan lingkungan sekitar.
Sedang  Warna bangunan, bahan
bangunan, tekstur
bangunan, tidak diatur
mengikat.

H a l a m a n 4 - 75
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI WAJIB PERATURAN ZONASI

4
KETENTUAN PRASARANA DAN SARANA
MINIMAL
Diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana
parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur
sepeda, bongkar muat, dimensi jaringan jalan,
kelengkapan jalan, dan kelengkapan prasarana lainnya
yang diperlukan
Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan
ketentuan yang diterbitkan oleh instansi yang memiliki kewenangan.
Misalnya pada permukiman, pemenuhan prasarana dan sarana minimal
berdasarkan kriteria PSU yang ada pada Kementerian Perumahan Rakyat.
Berikut ini adalah contoh tabel kententuan prasana dan sarana minimal.

Contoh Tabel Ketentuan Sarana dan Prasarana Minimal

RTH (Ruang
No Zona Jalur Pejalan Kaki RTNH (Ruang Utilitas Fasilitas
Terbuka
Terbuka Non hijau) Pendukung
Hijau)
Berupa parkir, pembatas, Memiliki sarana seperti
Ruang terbuka koridor, taman bermain, Hidran, kemudahan Fasilitas pendidikan
hijau dapat plaza, dan Lapangan akses pemadam seperti TK, SD,
 Tipe sidewalk berupa taman olahraga. Ruang terbuka kebakaran, lebar jalan Fasilitas kesehatan
 Lebar minimum lingkungan, non hijau maksimum min 3,5 meter, Tempat seperti posyandu,
1,4 m lapangan didasarkan pada sampah volume 50 liter fasilitas peribadatan
 Dilengkapi fasilitas olahraga jalur perhitungan luas lahan sudah dibedakan jenis seperti musola atau
1 R2
pejalan kaki (lampu hijau, ataupun (m2), dikurangi luas dasar sampahnya, prasarana langgar, fasilitas sosial
jalan, fasilitas pemakaman bangunan (m2) sesuai KDB pembuangan limbah budaya seperti ruang
penyeberangan, skala yang berlaku, dikurangi domestik, drainase pertemuan minimum
dan jalur hijau) perumahan dan luas dasar hijau (m2) lingkungan, penyediaan untuk skala
RTH privat sesuai KDH yang lahan lingkungan
berlaku. parkir umum
Berupa taman, parkir, Memiliki sarana seperti
pembatas, koridor, taman hidran, kemudahan Fasilitas pendidikan
Ruang terbuka bermain, plaza, dan akses pemadam seperti TK, SD,
 Tipe sidewalk hijau dapat Lapangan olahraga. Ruang kebakaran, lebar jalan Fasilitas kesehatan
 Lebar minimum berupa taman terbuka non hijau min 3,5 meter, tempat seperti posyandu,
1,4 m lingkungan, maksimum didasarkan sampah volume 50 liter fasilitas peribadatan
 Dilengkapi fasilitas lapangan pada perhitungan luas yang sudah dibedakan seperti musola atau
2 R3 olahraga jalur lahan (m2), dikurangi luas jenis sampahnya, langgar, fasilitas sosial
pejalan kaki (lampu
jalan, fasilitas hijau, ataupun dasar bangunan (m2) prasarana pembuangan budaya seperti ruang
penyeberangan, pemakaman sesuai KDB yang berlaku, limbah domestik, pertemuan minimum
danjalur hijau) skala dikurangi drainase lingkungan, untuk skala
perumahan dan luas dasar hijau (m2) dan penyediaan lahan lingkungan
RTH privat sesuai KDH yang parkir umum
berlaku.
.

H a l a m a n 4 - 76
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

ATERI WAJIB PERATURAN ZONASI

5
KETENTUAN PELAKSANAAN
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan
berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait
dengan pemanfaatan ruang. Ketentuan dalam peraturan
bangunan setempat dan ketentuan khusus bagi unsur
bangunan/komponen yang dikembangkan.

Berikut ini adalah contoh Ketentuan Pelaksanaan :

A. KETENTUAN VARIANSI PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan variasi pemanfaatan ruang yang memberikan keluwesan
untuk tidak mengikuti aturan zonasi yang telah ditetapkan pada seluruh
zona. Ketentuan ini hanya berlaku untuk suatu pemanfaatan ruang
tertentu yang memiliki suatu nilai yang harus dipertahankan atau
memiliki nilai strategis.
Contoh ketentuan variasi pemanfaatan ruang adalah pada tahun 2005
pada suatu zona di New Yok dimana ketinggian bangunan maksimum
adalah 35 lantai. Suatu gereja yang memiliki hanya 3 lantai
diperkenankan untuk tetap mempertahankan arsitektur bangunan
aslinya dan diperkenankan untuk menjual hak membangun yang tidak
digunakannya, sebanyak 32 lantai, kepada tetangganya satu zona
sehingga dapat membangun hingga 35+32 lantai.
Penjualan hak membangun ini dikenal dengan Transfer Development
Right. Variasi disini adalah adanya kelonggaran bagi pemilik gedung
bertingkat untuk membangun jauh melebihi batas maksimum oleh
karena mendapat hak membangun dari sebuah gereja yang memang
harus dipertahankan nilai sejarahnya. Penerapan ketentuan ini di
Indonesia perlu dilakukan dengan kehati-hatian yang sangat tinggi untuk
menghindari praktek jual-beli hak membangun.

H a l a m a n 4 - 77
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

B. MEKANISME PERIJINAN
Perizinan pemanfaatan ruang dimaksudkan sebagai upaya penertiban
pemanfaatan ruang sehingga setiap pemanfaatan ruang harus dilakukan
sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTRW Kota atau RDTR
Kota/Kawasan). Dalam Undang-Undang 26/2007 tentang Penataan
Ruang disebutkan bahwa izin yang dimaksud sebagai instrumen
pengendalian pemanfaatan ruang adalah izin pemanfaatan ruang, yaitu
izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 1 ayat 32). Izin
yang dimaksud adalah:

 izin lokasi/fungsi ruang

 amplop ruang

 kualitas ruang
Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang, baik
yang dilengkapi dengan izin maupun yang tidak memiliki izin, dikenai
sanksi adminstratif, sanksi pidana penjara, dan/atau sanksi pidana
denda. Izin pemanfaatan ruang tersebut diatur dan diterbitkan oleh
Pemerintah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.
Dalam melaksanakan suatu kegiatan pembangunan berupa kegiatan fisik
di suatu persil tertentu, selain izin pemanfaatan ruang diperlukan juga
izin terkait bangunan atau yang dikenal dengan IMB (Izin Mendirikan
Bangunan). Izin ini diperlukan agar bangunan tersebut memenuhi
standar kesehatan dan keamanan. Konsepsi perizinan selengkapnya
adalah seperti dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

H a l a m a n 4 - 78
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

C. INSENTIF DAN DISINSENTIF

Perangkat insentif dan disinsentif pembangunan ditujukan untuk
mendorong dan menghambat/mengendalikan dengan ketat terhadap
kebutuhan pengembangan lokpri. Dalam hal pengendalian intensitas
ruang, insentif dan disisentif diberikan pada pengembangan zona untuk
mengurangi atau melampaui ketentuan ketentuan teknis zona yang
sudah ditetapkan didalam rekomendasi pemanfaatan ruang. Berikut ini
adalah contoh bentuk-bentuk insentif dan disinsentif yang dapat
diberikan tersebut dapat dilihat pada tabel berikut.

PENERIMA INSENTIF DISINSENTIF

- pemberian kompensasi - Pembatasan penyediaan
Pemerintah - urun saham infrastruktur
Daerah - pembangunan serta - Pengenaan kompensasi
pengadaan infrastruktur - penalti
- penghargaan
- keringanan pajak - pengenaan pajak yang
- pemberian kompensasi tinggi
Masyarakat - imbalan - pembatasan penyediaan
dan/atau infrastruktur
- sewa ruang
Swasta - pengenaan kompensasi
- urun saham
- penyediaan infrastruktur - penalti
- kemudahan
prosedur/perizinan
- penghargaan

H a l a m a n 4 - 79
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

D. ARAHAN SANKSI
Pengenaan sanksi merupakan tindakan penertiban yang dilakukan
terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata
ruang dan peraturan zonasi. Arahan pengenaan sanksi terhadap
pelanggaran pemanfaatan ruang mengacu pada UU Nomor 26 Tahun
2007. Pengenaan sanksi ini ini merupakan dari bagian penertiban
pelanggaran penataan ruang. Ketentuan pidana tersebut terbagi atas:
1. Tidak mentaati rencana pemanfaatan ruang yang telah ditetapkan
 Mengakibatkan perubahan fungsi ruang, dipidana dengan
pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling
banyak Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
 Mengakibatkan kerugian terhadap harta benda atau kerusakan
barang, dipidana dengan pidana penjara paling lama 8
(delapan) tahun dan denda paling banyak Rp1.500.000.000,00
(satu miliar lima ratus juta rupiah).
 Mengakibatkan kematian orang, pelaku dipidana dengan
pidana penjara paling lama 15 (lima belas) tahun dan denda
paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
2. Memanfaatkan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang
dari pejabat yang berwenang
 Dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan
denda paling banyak Rp500.000.000,00 (lima ratus juta
rupiah).
 Mengakibatkan perubahan fungsi ruang, dipidana dengan
pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling
banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
 Mengakibatkan kerugian terhadap harta benda atau kerusakan
barang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 5
(lima) tahun dan denda paling banyak Rp [Link],00
(satu miliar lima ratus juta rupiah).
 Mengakibatkan kematian orang, pelaku dipidana dengan

H a l a m a n 4 - 80
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

pidana penjara paling lama 15 (lima belas) tahun dan denda

paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
3. Tidak mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin
pemanfaatan ruang, dipidana dengan pidana penjara paling lama 3
(tiga) tahun dan denda paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus
juta rupiah).
4. Tidak memberikan akses terhadap kawasan yang oleh peraturan
perundang- undangan dinyatakan sebagai milik umum, dipidana
dengan pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun dan denda paling
banyak Rp.100.000.000,00 (seratus juta rupiah).
5. pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin tidak
sesuai dengan rencana tata ruang, dipidana dengan pidana penjara
paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp
500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

H a l a m a n 4 - 81
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI PILIHAN PERATURAN ZONASI

1
KETENTUAN TAMBAHAN
Pertimbangan ketentuan tambahan adalah aturan yang
berkaitan dengan zona tersebut. Hal ini bisa berbentuk
aturan ataupun anjuran tergantung pada karakteristik
wilayah perencanaannya sesuai dengan pedoman yang ada

Contoh dalam menulis ketentuan tambahan sebagai berikut :

Ketentuan Tambahan Zona Ruang Terbuka
1. Semua penggunaan dalam zona ruang terbuka kecuali rekreasi pasif dan
konservasi alami harus ditempati dalam area sesuai ketentuan.
2. Ruang terbuka berupa sempadan sungai, maka sempadannya ditetapkan
sbb:
 Sungai yang sudah bertanggul/turap ditetapkan minimal 5 m dari
tepi tanggul/turap.
 Sungai yang tidak bertanggul/tidak berturap:
(i) Sungai dengan kedalaman tidak lebih dari 3 m ditetapkan 10 m
dari tepi lajur bibir sungai pada saat ditetapkan.
(ii) Sungai dengan kedalaman lebih dari 3 - 20 m, ditetapkan 15 m,
dihitung dari tepi bibir sungai pada saat ditetapkan.
(iii) Sungai dengan kedalaman lebih dari 20 m ditetapkan 30 m,
dihitung dari tepi sungai pada saat ditetapkan.
3. Vegetasi yang diizinkan pada areal sempadan adalah diutamakan vegetasi
yang memiliki akar tunjang (pohon tahunan) untuk mencegah erosi.
Ketentuan Tambahan Pengembangan Zona Perumahan
1. Seluruh jalan lingkungan di zona perumahan perkotaan yang mempunyai
lebar jalan kurang dari 4 meter diharuskan untuk memiliki saluran
drainase tertutup ditengah badan jalan yang dilengkapi dengan lubang-
lubang pengontrol (manhole).
2. Khusus bagi perumahan yang menghadap ke sungai, diharuskan memiliki
GSB (Garis Sempadan Bangunan) depan sekurang-kurangnya 4 m.
3. Limbah air kotor dari perumahan tidak boleh dibuang langsung ke badan

H a l a m a n 4 - 82
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

air melainkan harus diolah dahulu didalam septic tank.

4. Pada perumahan perkotaan kepadatan sedang, ditentukan beberapa hal
sebagai berikut:
 Bidang dinding terluar tidak boleh melampui batas perkarangan;
 Untuk perbaikan dan perombakan bangunan yang semula
menggunakan dinding batas bersama dengan bangunan di
sebelahnya, disyaratkan membuat dinding batas tersendiri
disamping dinding batas terdahulu.

H a l a m a n 4 - 83
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI PILIHAN PERATURAN ZONASI

2
KETENTUAN KHUSUS
Komponen ketentuan khusus didapat dari zona dan kegiatan
serta mempertimbangkan kawasan yang merupakan rawan
bencana. Aturan tersebut diambil melalui pertimbangan dari
pedoman yang ada. Berikut ini adalah contoh penulisan
ketentuan khusus

Ketentuan Teknis
Kualitas Lokal
Pemanfaatan Ruang
Minimum
(Intensitas, tata Bangunan)

Dapat
diterapkan secara Tidak
KETENTUAN KHUSUS
langsung, berdasarkan
kondisi setampat?
Kondisi
Setempat
Ya

Dilaksanakan

Pertimbangan Dalam Penyusunan Ketentuan Khusus

CONTOH KETENTUAN KHUSUS RAWAN BENCANA
Kelas rawan bencana longsor yang ada di kawasan ini termasuk ke dalam kelas
sedang. Berdasarkan Permen PU No.22/PRT/M/2007 yaitu tentang Pedoman
Penataan Ruang Kawasan Rawan Bencana Longsor, peruntukan ruang zona
berpotensi longsor dengan tingkat kerawanan sedang diutamakan sebagai
kawasan lindung (tidak layak untuk pembangunan fisik), sehingga mutlak
harus dilindungi. Pada prinsipnya kegiatan budi daya yang berdampak tinggi
pada fungsi lindung tidak diperbolehkan, kegiatan yang tidak memenuhi
persyaratan harus segera dihentikan atau direlokasi.

H a l a m a n 4 - 84
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG DI KAWASAN

RAWAN BENCANA LONGSOR

CONTOH KETENTUAN KHUSUS PENGATURAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA

Pengaturan bangunan-bangunan cagar budaya selain mengacu pada
ketentuan setiap zona dimana bangunan tersebut berada (ketentuan massa
bangunan), juga mengacu pada ketentuan-ketentuan yang berorientasi pada
pelestarian. Penanganan bangunan- bangunan cagar budaya dapat dilakukan
sebagai berikut.

CONTOH TABEL PENANGANAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA

Kegiatan Pelestarian
Kondisi
Aturan Wajib Aturan Anjuran
Dipertahankan dan
Baik
dirawat
Diperbaiki dengan Pengembangan dengan
Sedang penyesuaian
penyesiaian
Diganti dengan
Buruk
penyesuaian

H a l a m a n 4 - 85
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Panduan pengembangan bangunan cagar budaya pada kawasan perencaaan

dapat dilakukan dengan mempertimbangkan berbagai komponen-komponen
bangunan cagar budaya, yaitu sebagai berikut.

CONTOH TABEL PANDUAN PELESTARIAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA

Dasar Standar Pengaturan Komponen Bangunan

Komponen Variabel
Pertimbangan Aturan Wajib Aturan Anjuran
Ornamen - Gaya dan  Mempertahankan  Diperbolehkan
bentuk ornamen yang menambahkan
ornamen merupakan ciri gaya ornamen pada
- Dimensi arsitektur khusus bangunan
dalam kawasan disesuaikan
 Tidak dibolehkan dengan fungsi
menambahkan bangunan dan
ornamen yang gaya, bentuk serta
berbeda gaya dan ukuran ornamen
berukuran lebih asli
dominan dari
ornamen lama

Fasade - Bentuk dan  Mempertahankan  Jika dilakukan

Bangunan dimensi bentuk dan dimensi pengembangan,
bukaan bukaan yang unik diperbolehkan
- Material untuk menambah bukaan
mempertahankan bangunan
tampilan fasade disesuaikan
bangunan dengan bentuk dan
 Mempertahankan dimensi bukaan
material yang asli serta tidak
memberikan merusak tampilan
karakter pada fasade fasade secara
bangunan dan keseluruhan
kondisinya masih  Jika dilakukan
baik pengembangan,
 Mengganti material material yang
yang rusak dan tidak dipilih disesuaikan
bisa diperbaiki lagi, dengan karakter
dengan material yang material asli
memberikan tekstur bangunan
yang sama dengan
aslinya sehingga
tidak merusak
karakter kelangkaan
bangunan asli
 Tidak dibolehkan
mengubah bentuk
dan dimensi bukaan
asli bangunan

H a l a m a n 4 - 86
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Dasar Standar Pengaturan Komponen Bangunan

Komponen Variabel
Pertimbangan Aturan Wajib Aturan Anjuran
Non Fisik
Fungsional Fungsi - Fungsi  Mempertahankan  Untuk fungsi
fungsi asli bangunan bangunan yang
yang masih sesuai tidak sesuai lagi
degan arahan fungsi dengan arahan
kawasan fungsi kawasan,
 Menjaga aktifitas sebaiknya
dalam bangunan dicarikan fungsi
supaya tetap berjalan baru yang lebih
sehingga bangunan cocok, sehingga
akan tetap fungsional bangunan dapat
tetap berfungsi
Struktur dan - Kekuatan  Mempertahankan  Diperbolehkan
Konstruksi - Material konstruksi interior menggunakan
- Bentuk bangunan yang masih metoda konstruksi
- Dimensi dalam keadaan baru, jika
baik konstruksi lama

H a l a m a n 4 - 87
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI PILIHAN PERATURAN ZONASI

3
STANDAR TEKNIS
Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan
dalam menerapkan ketentuan teknis yang diberlakukan di
setiap zona. Berikut daftar-daftar standar teknis yang sering
digunakan dalam penyusunan dokumen RDTR

DAFTAR SNI DAN STANDAR TEKNIS YANG SERING DIGUNAKAN

1. SNI 03-1724-1989, Tata Cara Perencanaann Hidrologi Dan Hidraulik
Untuk Bangunan Di Sungai.
2. SNI 03-1733-1989, Tata Cara Perencanaan Kawasan Perumahan Kota.
3. SNI 03-1745-1989, Tata Cara Pemasangan Sistem Hidran Untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.
4. SNI 03-1962-1990, Tata Cara Perencanaan Penanggulangan
Longsoran.
5. SNI 02-2406-1991, Tata Cara Perencanaan Umum Drainase
Perkotaan.
6. SNI 03-2397-1991, Tata Cara Perencanaan Rumah Sederhana Tahan
Angin.
7. SNI 10-2454-1991, Tata Cara Pengelolaan Teknik Persampahan
Perkotaan.
8. SNI 03-3241-1994, Tata Cara Pemilihan Lokasi Tempat Pembuangan
Akhir Sampah.
9. SNI 03-3242-1994, Tata Cara Pengelolaan Sampah Di Permukiman.
10. SNI 03-3646-1994, Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan Stadion.
11. SNI 03-3647-1994, Tata Cara Perencanaan Teknik Bangunan Gedung
Olah Raga.
12. SNI 03-1735-1989 Pembaharuan 2000, Tata Cara Perencanaan Akses
Bangunan Dan Akses Lingkungan Untuk Pencegahan Bahaya
Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.
13. SNI 03-1726-2002, Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa Untuk
Rumah dan Gedung
14. SNI 03-2399-2002, Tata Cara Perencanaan Bangunan MCK Umum

H a l a m a n 4 - 88
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

15. SNI 03-2453-2002, Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujan
Untuk Lahan Pekarangan.
16. SNI 03-7565-2002, Spesifikasi Bahan Bangunan Untuk Pencegahan
Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.
17. SNI 03-6967-2003, Sistem Jaringan Dan Geometri Jalan Perumahan -
Persyaratan Umum.
18. SNI 03-6981-2004, Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan
Sederhana Tidak Bersusun Di Daerah Perkotaan.

H a l a m a n 4 - 89
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

MATERI PILIHAN PERATURAN ZONASI

4
KETENTUAN PENGATURAN ZONASI
Ketentuan Pengaturan Zonasi berfungsi untuk memberikan
fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi dasar serta
memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai
dengan karakteristik, tujuan pengembangan dan permasalahan
yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran pengendalian
pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif

Berbagai teknik pengaturan dalam peraturan zonasi dibuat untuk membuat

peraturan zonasi lebih tanggap dan luwes terhadap persoalan nyata yang
dihadapi di lapangan. Penyusun PZ harus memahami karakteristik teknik-
teknik tersebut dan mengerti kondisi lapangan dan persoalan yang
dihadapi dalam upaya menciptakan kualitas lingkungan yang (lebih) baik.
Penerapan teknik pengaturan zonasi didasarkan pada arahan dalam
rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Penyusun PZ harus memahami
materi rencana tata ruang dan mampu menjabarkan arahan di dalam
RTR ke dalam ketentuan-ketentuan teknik pengaturan zonasi agar tercapai
kualitas lingkungan yang diinginkan.

ATURAN DASAR TEKNIK PENGATURAN ZONASI

- Pengaturan bersifat statis - Pengaturan secara dinamis
- Ketentuan-ketentuan teknis - Penerapan teknik pengaturan zonasi
pengaturan zona. - Pengaturan perubahan pemanfaatan ruang
- Perumusan zona - Metoda dan teknik penilaian permohonan
- Pengaturan jenis kegiatan dalam perubahan pemanfaatan ruang
zona - Metoda dan teknik mitigasi perubahan
- Pengaturan intensitas kegiatan pemanfaatan ruang
pada zona
- Pengaturan (teknis) tata massa
bangunan
- Pengaturan jenis dan standar
minimum prasarana zona dan
kegiatan

CONTOH KETENTUAN PENGATURAN ZONASI PADA ZONA PERMUKIMAN

Dalam teknik pengaturan zonasi, notasi pada nomenkelatur ini diberikan
pada zona yang memerlukan penanganan secara khusus tetapi dimasukkan
pada zoning map/zoning teks yang ada tidak masuk pada Rencana Pola Ruang.

H a l a m a n 4 - 90
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Sebagai contoh, notasi “b” utuk zona rawan banjir, sehingga zona R-4 yang
diberi notasi “b” memiliki penanganan yang berbeda dengan zona R-4 tanpa
notasi “b”. Penetapan zona ini harus didasarkan pada analisis risiko dan
kerentanan terlebih dahulu.

Tidak Diizinkan
Permohonan izin
[Evaluasi kondisi tidak
lapangan] tidak

Pengecekan tidak Sesuai tidak

Cek Peruntukan/ Apakah kegiatan yang
lokasi/alamat Apakah dikenakan dengan ketentuan teknis Diatur dalam
Zona pada zoning dimohonkan izin [kasus] sesuai
permohonan izin Teknik Pengaturan Zonasi [Intensitas, tata bangunan ketentuan khusus?
map dengan Peraturan zonani? ya
[kasus] dll]

ya
ya

Memenuhi ketentuan
tata bangunan, prasarana
Apakah memenuhi minimum dan standar?
ketentuan teknis [Intensitas, tata tidak
bangunan dll] dan Ketentuan
Teknik Pengaturan Zonasi
ya

Proses evaluasi dan

penilaian untuk menilai
kelayakan penerapan
teknik PZ

ya
Diperkenankan
Memenuhi
penerapan teknik Diizinkan
kriteria?
Pengaturan Zonasi

tidak

Diizinkan, Namun
ketentuan penerapan teknik
Pengaturan Zonasi
tidak diberlakukan

Cara Menggunakan Peraturan Zonasi

H a l a m a n 4 - 91
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

Contoh TPZ dalam Peta Peraturan Zonasi

1. Pertimbangan Pemilihan Teknik Pengaturan Zonasi :
• Fungsi, tujuan, deskripsi, delineasi, kebijakan, strategi dan program
penataan ruang kawasan strategis
• Kriteria atau perhatian (concern) dalam perumusan teknik
pengaturan zonasi kawasan strategis minimum eksternalitas,
akuntabilitas, dan efisiensi penanganan kawasan
• Kondisi guna lahan saat ini (eksisting)
• Teknik pengaturan zonasi yang dipilih berkorelasi dengan aspek
ditetapkannya kawasan strategis
2. Pertimbangan Teknis :
• Daya dukung dan daya tampung.
• Daya dukung prasarana dan utilitas.
• Karakteristik lingkungan, sosial, ekonomi
• Arah pengembangan kota/kawasan  Mis: Bonus/Insentive Zoning
• Perlindungan Kawasan  Mis: Pengendalian pertumbuhan, down

H a l a m a n 4 - 92
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

zoning
• Kondisi kontekstual kawasan (resapan air, banjir, dll  Mis:
Floodplain Zoning
• Keterbatan sumberdaya dalam mewujudkan rencana, persoalan
sosial dan ekonomi masyarakat  mis: Upzoning, Spot zoning
• Ada aturan lain yang mempunyai kekuatan hukum pada suatu
kawasan  Overlay zoning (Mis: Aturan Cagar Budaya, KKOP,
Wisata, dll)
• Antisipasi perkembangan di masa mendatang  Mis: Contract
zoning
• Pembiayaan pembangunan terkait penyediaan infrastruktur 
Mis: negotiated development, TDR, Fiscal zoning.
• Kekhususan Kawasan, KEK dll  mis: special Zoning dll.
3. Persyaratan Penetapan :
• Tidak harus semua jenis Teknik Pengaturan Zonasi diterapkan.
• Penetapan kawasan yang dikenakan teknik pengaturan zonasi pada
saat penetapan perda, buka berdasarkan kebutuhan pasar.
• Tidak seluruh bagian kota/kabupaten diterapkan teknik pengaturan
zonasi  yang artinya seluruh bagian kota menjadi fleksibel
4. Jenis Teknis Pengaturan Zonasi
A. Bonus/incentive zoning
Incentive Zoning merupakan suatu bentuk mekanisme kerjasama
antara Pemerintah Kota dengan pengembang (swasta) dalam
mengembangkan kawasan/daerah yang berhubungan dengan
kepentingan publik.
Izin peningkatan intensitas dan kepadatan bangunan (tinggi
bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan
imbalan penyediaan fasilitas publik (atau ruang terbuka hijau) sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
Contoh fasilitas publik yang dapat disediakan oleh pengembang:

H a l a m a n 4 - 93
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

– Arcade atau plaza

– Pengatapan ruang
– Ruang bagi pejalan
– Peninggian jalur pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan
pejalan dan lalu lintas kendaraan
– Ruang bongkar muat off-street untuk mengurangi kemacetan
– RTH, dll
Pada dasarnya insentif zoning merupakan pertukaran bersyarat
antara pemerintah kota dengan developer.
– Pemkot memberi izin kepada developer untuk membuat
bangunan lebih besar dengan pertukaran berupa beberapa
fasilitas publik seperti plaza atau ruang terbuka, pedestrian
yang lebih lebar, atau fungsi retail pada lantai dasar.
– Bonus yang didapat developer adalah penambahan luas lantai
bangunan melebihi batas max pada peraturan zonasi.
Kritik terhadap insentif zoning:

developer memperoleh keuntungan yang lebih besar dari pada yang

diterima oleh publik. Seharusnya nilainya seimbang.
Kelemahan:
• Teknik ini dapat menyebabkan bengunan berdiri sendiri di
tengah plaza, memutuskan shopping frontage, dll.
• Selain itu, teknik ini juga cenderung lebih memberikan
keuntungan kepada developer dibandingkan masyarakat.
Kunci kesuksesan insentif zoning:
• corak desain yang spesifik dan pertimbangan atas kebutuhan
publik dan penggunaannya.
• Insentif zoning lebih cocok diberlakukan pada kota dengan
tekanan pasar yang tinggi yang mengindikasikan minat yang
tinggi pada pembangunan.
Contoh :
Kota Dallas adalah salah satu contoh kota yang menerapkan insentif

H a l a m a n 4 - 94
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

zoning yang diterapkan pada pusat bisnis (CBD), berupa insentif yang
pemberian KLB sebesar 1 sampai 4 apabila menyediakan ruang
terbuka hijau yang sebanding pada lantai dasar bangunan di blok yang
sama. Akan tetapi, pemberian insentif ini juga berdampak pada
rendahnya kualitas ruang terbuka yang dikembangkan.

Benefit/Incentive
Total Maximum lot coverage* Maximum Required
Incentive # building height parking
Village Industrial 3&4 Other Districts
1 +5% n/a +10% +5’ -10%
2 +10% +5% +15% +7’ -20%
3+ +15% +10% +20% +10’ -25%

Bonus/Incentive Zoning KOTA BANDUNG (Pasal 310 Perda

10/2015 tentang RDTR dan Peraturan Zonasi) Diberikan oleh
Pemerintah Daerah dalam bentuk peningkatan/ pelampauan
luas lantai atau KLB.

Diarahkan pada lokasi :

a. Pusat Pelayanan Kota (PPK), Subpusat Pelayanan Kota (SPK)
Sadang Serang, SPK Kopo Kencana, SPK Maleer, SPK Arcamanik,
SPK Ujungberung, SPK Kordon, dan SPK Derwati, dan Kawasan
Strategis Kota berasarkan kepentingan ekonomi;
b. Kawasan terpadu kompak dengan pengembangan konsep Transit
Oriented Development (TOD);
c. Lokasi yang memiliki fungsi sebagai fasilitas parkir perpindahan
moda (park and ride); dan
d. Lokasi pertemuan angkutan umum massal.
e. Lokasi pusat pelayanan publik dengan fungsi campuran yang
terdiri dari pasar tradisional dan fungsi lainnya.
f. Lokasi pembangunan Rusun Umum untuk MBR yang dibangun
oleh pihak swasta atau yang dikerjasamakan dengan pihak swasta.
Kompensasi menyediakan fasilitas publik antara lain:

H a l a m a n 4 - 95
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

a. menyediakan lahan dan/atau membangun RTH publik;

b. menyediakan lahan dan/atau membangun rumah susun umum;
c. menyediakan lahan dan membangun fasilitas pendidikan dan/atau
kesehatan.
d. menyediakan dan/atau membangun waduk atau situ;
e. menyediakan infrastruktur;
f. menyediakan jalur dan meningkatkan kualitas fasilitas pejalan
kaki yang terintegrasi dengan angkutan umum; dan/atau
g. menyediakan jalur sepeda yang terintegrasi dengan angkutan
umum.
h. menyediakan ruang untuk sempadan sungai dan membuat
peningkatan kualitas sempadan sungai.
i. menyediakan jalan tembus bagi pejalan kaki dalam blok/kapling.
j. menyediakan sebagian lahan pribadi/privat untuk penambahan
lebar jalur pejalan kaki publik.
k. Menyediakan ruang untuk sektor informal.
B. Performance zoning
Ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang
didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performace zoning
harus diikuti dengan standar kinerja (performance standards) yang
mengikat, misalnya :
 tingkat LOS (Level of Service, Tingkat Pelayanan) jalan
minimum,
 tingkat pencemaran maksimum, dll)
 Penggunaan standar kinerja pada penempatan setiap
klasifikasi fungsi yang terdapat dalam zoning. Perizinan
diberikan pada proyek yang dapat mengendalikan persoalan
potensial yang akan dihasilkan dari fungsi/kegiatan
dibandingkan perizinan terhadap tipe kegiatan.
Performance zoning didesain untuk menyusun standar-standar
kondisi fisik yang terukur, seperti :

H a l a m a n 4 - 96
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

 Sinar matahari
 Kebisingan
 Getaran
 Kapasitas infrastruktur dll.
Konsepnya dibuat pada awal tahun 1970an oleh The Bucks County,
Pennsylvania Planning Commission untuk memberi izin standar
fleksibel bagi zoning hunian dalam melindungi ciri-ciri alam (Frank
1982: 21; Kendig 1980). Terdapat pihak (komunitas) yang
menolak penggunaan performance zoning sebagai mekanisme
perencanaannya, dengan alasan:
 performance zoning merepresentasikan perubahan besar,
 rata-rata warga menolak perubahan peruntukan guna
lahannya,
 dalam hal ini, adanya kontroversi dan perselisihan dihindari
oleh institusi perencanaan (Kendig, 1982: 24),
Persoalan lain yang dihadapi dalam menggunakan performance
zoning:
 pemkot kurang waktu untuk memonitor dan kesulitan
penyelenggaraan,
 pihak developer menanggung pembengkakan biaya akibat
batasan-batasan pada mekanisme performance zoning (Long
Beach)
 diperlukan edukasi bagi masyarakat developer (San Antonio).
Empat standar performance zoning yang digunakan untuk menjamin
kualitas lingkungan yaitu:
 Rasio ruang terbuka, untuk mengukur jumlah ruang terbuka
terhadap keseluruhan area
 Rasio permukaan kedap air, untuk mengukur jumlah ruang
yang ditutupi oleh jalan, trotoar, bebatuan, lahan parkir, dan
bangunan terhadap keseluruhan area

H a l a m a n 4 - 97
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

 Kepadatan bangunan (unit/Ha) untuk penggunaan lahan

perumahan
 Rasio lantai bangunan untuk penggunaan lahan selain
permukiman untuk mengukur luas lantai dalam suatu
bangunan terhadap keseluruhan area
Keuntungan:
• Teknik ini mampu untuk mengatasi lebih cepat berbagai
permasalahan yang terkait dengan variansi dan penggunaan
bersyarat karena keputusannya dibuat berdasarkan standar
yang pasti
Kelemahan:
• Pada kenyataannya, sulit untuk menyusun standar yang pasti
tersebut
C. Fiscal zoning
Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok
peruntukan yang berorientasi kepada peningkatan PAD.
Contoh :
Fiscal zoning di kota New Jersey, pada kawasan perumahan
ditentukan oleh pemerintah kota maupun karakter kawasan
perumahan tersebut.
– Secara umum kebijakan tersebut menaikkan nilai perumahan
dan juga cenderung meningkatkan biaya pelayanan
pemerintah bagi masyarakat yang memiliki rumah baru.
– Hasil yang diperoleh dari kebijakan ini adalah pengendalian
guna lahan.
D. Special zoning
Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik
setempat (universitas, pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi
konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnya dengan
pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya
untuk menjaga kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-

H a l a m a n 4 - 98
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

lintas dan sebagainya).

E. Exclusionary zoning
Ketentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang
menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan
ini mengandung unsur diskriminasi (misalnya, penetapan luas persil
minimal 5000m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah
tidak dapat tinggal dalam blok tersebut). Praktek zoning ini
diterapkan pada zona yang mempunyai dampak pencegahan
munculnya bangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah
dan moderat. Ketentuan ini dimotivasi oleh perhatian pada populasi
masyarakat dibandingkan kebutuhan perumahan keseluruhan pada
wilayah dimana masyarakat tersebut menjadi bagiannya.
Exclusionary zoning termasuk teknik pengaturan zonasi yang
cenderung mengandung unsur diskriminasi. Berdasarkan teknik
pengaturan ini, di dalam kawasan tersebut tidak boleh ada kelompok
masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dan kelompok
minoritas.
Exclusionary zoning merupakan salah satu perangkat teknik zonasi
yang disusun untuk menjaga karakter kawasan, internalisasi
eksternalitas, dan melindungi nilai kepemilikan (property values)
Contoh :
• Penerapan exclusionary zoning di Kota New Jersey, memberikan
diskriminasi khususnya pada golongan etnis tertentu dengan
kondisi ekonomi menengah ke bawah karena membatasi golongan
tersebut untuk mengakses pekerjaan, pendidikan, serta kualitas
hidup yang baik.
• Persoalan exclusionary zoning di New Jersey juga berkaitan
dengan masalah lingkungan karena mempercepat proses sprawl
pada kawasan urban dan suburban yang berdampak pada
peningkatan polusi udara dan air akibat pengkotak-kontakan.

H a l a m a n 4 - 99
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

F. Inclusionary zoning
Inclusionary zoning merupakan suatu ketentuan yang secara spesifik
memperbolehkan adanya unit-unit rumah dengan berbagai tipe dan
ukuran kepadatan, dengan tujuan untuk menghilangkan unsur
diskriminasi.
G. Contract zoning
Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti
dan komisi perencana (Dinas Tata Kota atau TKPRD/BKPRD) atau
lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentruk kontrak
berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Melekat pada
orangnya, bukan pada propertinya. Menggunakan hukum perdata
H. Negotiated development
Pembangunan dilakukan berdasarkan negosiasi antarstakeholder
I. TDR (Transfer of Development Right)
TDR adalah suatu inovasi dan adaptasi dari mekanisme pengendali
rancang kota yang berhasil bagi beberapa kota. TDR merupakan suatu
perangkat implementasi yang mendorong pengalihan secara sukarela
dari pembangunan pada suatu tempat/kawasan yang ingin
dipertahankan/dilindungi, yang disebut sebagai sending areas (area
pengirim), menuju tempat/kawasan yang diharapkan untuk
berkembang, yang disebut sebagai receiving areas (area penerima).
Hak-hak atas tanah (merujuk pada Undang-undang Agraria):
Hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah
yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang
yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-
batas menurut Undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum
lain yang lebih tinggi. (Pasal 4)
Peluang/Hak Membangun (merujuk pada UU Penataan Ruang, UU
Lingkungan Hidup, UU ttg Bangunan) : peluang/hak untuk mengubah
lahan dari penggunaan/intensitas saat ini menjadi

H a l a m a n 4 - 100
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

penggunaan/intensitas lain sesuai ketentuan penggunaan lahan yang

berlaku.
Diberikan oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk:
 Rencana Pola Ruang Jenis kegiatan pemanfaatan ruang pada
suatu lahan diberikan oleh pemerintah berdasarkan Rencana Pola
Ruang. Pemegang hak atas tanah melakukan
pembangunan/pemanfaatan ruang di atas tanahnya sesuai dengan
Rencana Pola Ruang yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang.

 KDB, KLB, Tinggi Bangunan

Pemkot dapat memperoleh pembangunan yang diinginkan, juga
memungkinkan bagi developer yang menyetujui pengurangan
penggunaan hak membangunnya dalam lahan tertentu untuk
ditransfer kelebihan haknya ke lahan lain yang ingin
dikembangkannya. Lahan lain tersebut dapat saja bersebelahan
atau tidak dengan lahan awalnya; beberapa kota
memperbolehkan mentransfer dalam distrik yang sama.
Dengan TDR, pemilik dari lahan yang berada pada lingkungan
yang sensitif, lahan pertanian, RTH dan sending area penting
lainnya menerima kompensasi dari hasil penjualan hak
membangun yang dapat dialihkan (transferable development
rights) milik mereka, atau TDRs, sebagai imbalan atas pembatasan
lahan mereka dari kemungkinan pembangunan di masa yang akan
datang.
Program TDR ini dapat digunakan dengan baik jika minimal
diukur oleh aktivitas pasar dalam pengembangan hak
pemanfaatan lahan yaitu (Peter [Link]):
1. Distrik penerima harus pada tapak terbaik untuk
pengembangan lebih cepat. Kebutuhan infrastruktur harus
tersedia di tempat dan tapak penerima harus berada pada area
yang memiliki perspektif pasar terbaik untuk pengembangan

H a l a m a n 4 - 101
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

baru. Pembelian sertifikat TDR seharusnya meningkatkan

kepadatan dengan menggunakan hak sebagai daya tarik untuk
pengembang.
2. Proses peraturan dan perijinan harus cukup terhubung untuk
meyakinkan pengembang yang jika membayar untuk hak
mereka maka mereka dapat membangun untuk kepadatan
yang lebih tinggi.
3. TDR hanya akan menyediakan lahan yang melarang
pengembangan secara komprehensif dan yang diperintahkan.
Pada area preservasi, kepadatan yang diijinkan harus menjaga
area preservasi pada tata guna lahan yang diinginkan seperti
pertanian, ruang terbuka, daerah alami natural area, dan
sebagainya. TDR ini seharusnya diperuntukkan dan dirancang
di atas lahan untuk kawasan preservasi.
4. Dalam perancangan program TDR yang baik, bank yang
membeli hak tidak memerlukan perlindungan lahan pertanian,
tetapi bisa membantu petani untuk berbisnis. Sebagai
contoh bank dapat membantu sebagai pembeli resort untuk
pengembangan hak dengan menyediakan pasar untuk hak-hak
5. TDR dapat melindungi lahan jika larangan pengembangan
sifatnya menyeluruh dan perintah. Pada kawasan yang
dilindungi, kepadatan yang diijinkan harus cukup rendah
untuk memberikan perlindungan terhadap penggunaan lahan
yang diinginkan (pertanian, ruang terbuka).
6. Program yang terstruktur dengan jelasdan penerapan konsep
yang sederhana akan dapat dioperasikan lebih baik daripada
rumit dan panjang lebar. Pengurangan pengaturan yang
kompleks dapat memperbaiki kepercayaan developer.
7. Program yang menyatukan semua actor yang terlibat
(pemilihan lahan, fasilitator, developer) lebih membuahkan
hasil dan program harus didesain sesuai dengan kebutuhan

H a l a m a n 4 - 102
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

rantai pembangunan.
Dengan menggunakan TDR pemkot dapat memperoleh pembangunan
yang diinginkan dengan preservasi bangunan yang bernilai dengan
memberikan kelonggaran dari peraturan, juga memungkinkan bagi
developer yang menyetujui pengurangan penggunaan hak
membangunnya dalam lahan tertentu untuk ditransfer kelebihan
haknya ke lahan lain yang ingin dikembangkannya. Lahan lain
tersebut dapat saja bersebelahan atau tidak dengan lahan awalnya;
beberapa kota memperbolehkan mentransfer dalam distrik yang
sama.
Dengan TDR, pemilik dari lahan yang berada pada lingkungan yang
sensitif, lahan pertanian dan sending area penting lainnya menerima
kompensasi dari hasil penjualan hak membangun yang dapat
dialihkan (transferable development rights) milik mereka, atau TDRs,
sebagai imbalan atas pembatasan lahan mereka dari kemungkinan
pembangunan di masa yang akan datang.
Pada program ini diharuskan adanya area pengirim dan penerima.
– Pada area penerima yang telah tumbuh sprawl sebelumnya,
mungkin telah terlambat untuk menjamin suksesnya program
TDR.
– Selain itu, penghuni di dalam area penerima dapat saja
mengajukan keberatan atas peningkatan intensitas yang
ditimbulkan oleh suatu program TDR.
Pemanfaatan TDR Saat Ini di Indonesia :
Peraturan Menteri PU No. 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
• Disebut sebagai Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai
Bangunan, yaitu hak pemilik bangunan yang dapat dialihkan
kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan
pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan KLB

H a l a m a n 4 - 103
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

terbangun,
• Maksimum KLB yg dapat dialihkan umumnya sebesar 10%.
• Pengalihan dimungkinkan dalam satu daerah perencanaan yang
sama dan terpadu, serta yg bersangkutan telah memanfaatkan min
60% KLB dari yg sudah ditetapkan.
• Pengalihan terdiri atas 1) hak pembangunan bawah tanah; 2) hak
pembangunan layang (air right development)
Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 01 Tahun 2014
tentang RDTR dan Peraturan Zonasi DKI Jakarta
• Merupakan salah satu Teknik Pengaturan Zonasi yg disebut
sebagai pengalihan hak membangun
• Diterapkan pada suatu persil/sub zona ke persil/sub zona lain
sesuai kesepakatan bersama dan diarahkan pada lokasi: a.
kawasan terpadu kompak dengan pengembangan konsep TOD; b.
pusat kegiatan primer dan pusat kegiatan sekunder; dan c.
kawasan yang memiliki panduan rancang kota.
• hak membangun yang dapat dialihkan berupa luas lantai dari
selisih batasan KLB yang ditetapkan dalam PZ dengan KLB yang
telah digunakan dalam kaveling
Peraturan Daerah Kota Bandung No. 10 Tahun 2015 tentang
RDTR dan Peraturan Zonasi Kota Bandung Tahun 2015-2035
• Merupakan salah satu Teknik Pengaturan Zonasi yg disebut
sebagai pengalihan hak membangun
• Pengalihan Hak Membangun diarahkan pada a) Pusat Pelayanan
Kota (PPK) dan Subpusat Pelayanan Kota (SPK); b) Kawasan Cagar
Budaya dan/atau Bangunan Cagar Budaya; dan c) kawasan yang
memiliki RTBL dan/atau panduan rancang kota
• pengalihan hak membangun berupa luas lantai dari satu persil ke
persil lain dengan zona yang sama dalam satu batas administrasi
kelurahan
• Hak membangun yang dapat dialihkan berupa luas lantai dari

H a l a m a n 4 - 104
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

selisih batasan KLB yang ditetapkan dalam PZ dengan KLB yang

telah digunakan dalam kaveling
• Prosedur dan mekanisme pelaksanaan TPZ pengalihan hak
membangun atau TDR diatur lebih lanjut dalam Peraturan
Walikota
J. Downzoning
Merupakan rezoning lahan –yang seharusnya dilakukan atas
persetujuan pemilik lahan– yang mengubah peruntukkan lahan yang
bernilai tinggi menjadi rendah. Misalnya, guna lahan komersial
dizonasi ulang (diubah) menjadi guna lahan permukiman. Akibat
downzoning ini, terdapat penurunan nilai lahan. Terdapat beberapa
batasan dari teknik ini, yaitu:
• Constitutional limitation: Larangan secara hukum untuk
mengubah properti pribadi tanpa adanya kompensasi
• Existing use: dowzoning tidak dapat digunakan untuk
menghilangkan penggunaan yang ada saat ini
K. Upzoning
Merupakan proses kontroversial yang bertujuan untuk mengubah
zonasi suatu kawasan, yang memperbolehkan adanya peningkatan
kepadatan atau penambahan guna lahan komersial. Perubahan dalam
klasifikasi zoning terhadap suatu properti dari penggunaan yang
bernilai tinggi menjadi lebih rendah. Misalnya, dari peruntukkan lahan
perumahan menjadi komersial
L. Design/historic preservation
Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya
(keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara visual dan karakter
budaya, bangunan dan kawasan masyarakat setempat yang
ditetapkan dalam peraturan-perundangan pelestarian. Aturan dan
arahan pengendalian renovasi dan redevelopment disusun untuk
mengendalikan ketinggian dan massa bangunan dalam suatu distrik,

H a l a m a n 4 - 105
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

dan arahan rancangan arsitektur spesifik untuk bangunan lama dan

baru.
Design review biasanya diperlukan sebagai bagian dari proses
pembangunan atau renovasi. Design review dapat menyediakan
kebutuhan fleksibilitas untuk pembangunan yang sensitif.
Kompensasi yang didapat oleh pemilik bangunan historis biasanya
pengurangan pajak, pemberian TDR.
• Estetika, faktor estetika dalam peraturan zoning ditempatkan untuk
mengeluarkan persyaratan detail, mengontrol tanda, ketinggian
bangunan, fasade bangunan, peraturan bangunan diatas lahan, dan
lansekap.
Pengendalian tanda (sign controls), menekankan pada estetika dan
komunikasi visual. Tanda yang diijinkan untuk dipasang harus
memenuhi kriteria dalam hal ukuran, lokasi, jumlah informasi, jenis
informasi dan rancangannya.
Historic and cultural preservation, zoning untuk kawasan preservasi
budaya dan sejarah ditujukan pada bangunan tunggal, kelompok
bangunan dan distrik.
Tingkatannya melibatkan semua elevasi, fasade jalan, interior ruang,
lansekap, dan ruang terbuka.
M. Overlay Zoning
Satu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa
peraturan zonasi (misalnya kawasan perumahan di kawasan yang
harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan dan aturan
pelestarian bangunan/kawasan)
N. Floating Zoning
Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan
penetapan peruntukannya didsarkan pada kecenderungan
perubahannya/ perkembangannya, atau sampai ada penelitian
mengenai pemanfaatan ruang tersebut yang paling tepat. (Thomas L.
Daniels, 1988). Floating zone merupakan zona khusus yang muncul

H a l a m a n 4 - 106
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

pada suatu peraturan zonasi perusahaan tetapi tidak muncul di dalam

zoning map.
Floating zone biasanya digunakan dalam suatu pembangunan unit
perencanaan multifamily, pusat perbelanjaan, taman perumahan.
Memungkinkan developer menempatkan penggunaan lahan yang
telah ditetapkan dengan ukuran dan bentuk lahan tertentu.

O. Flood Plain Zoning

Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk
mencegah atau mengurangi kerugian yang disebabkan oleh banjir.
Terdapat beberapa pendekatan pada perencanaan kawasan rawan
banjir yaitu:
• Pendekatan distrik tunggal (single districts) yang disesuaikan
dengan daerah kota dan desa dimana nilai lahan rendah dan sukar
memperoleh data. Pendekatan ini tidak disarankan pada daerah
metropolitan.
• Pendekatan distrik ganda (two district approach), yang
membedakan daerah aliran banjir dan tepi aliran banjir (flood
fringe zones), dan pendekatan ini sangat sesuai untuk daerah
metropolitan.
• Gabungan distrik tunggal dan distrik ganda.
P. Conditional Uses
Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus, merupakan izin
pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau
kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan
pemanfaatan ruang yang diinginkan. Conditional Uses, penggunaan
lahan untuk kepentingan khusus dan kepentingan tertentu.
Q. Growth Control
Pengendalian ini dilakukan melalui faktor-faktor pertumbuhan seperti
pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur
yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik

H a l a m a n 4 - 107
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

R. Planned Unit Development

Untuk mencapai kenaikan pertumbuhan ekonomi dan standar desain
yang diinginkan, maka dikembangkan PUD yang memuat review atas
usulan perencanaan pembangunan dan kewenangan dalam
penyusunan zoning distrik yaitu dalam hal kriteria standar dan
batasan yang dituangkan dalam PUD tersebut.
Tujuan dari Planned Unit Development adalah (Callies dalam Johnny
Patta, 1993):
• mencapai fleksibilitas
• menyediakan lingkungan hidup yang lebih diinginkan
• mendorong developer lebih kreatif, lebih efisien, dan lebih
beragam dalam pola
• mengembangkan fisik kota.

H a l a m a n 4 - 108
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

SISTEMATIKA LAPORAN AKHIRRDTR

BAB I. PENDAHULUAN
1.1 Dasar Hukum Penyusunan RDTR
1.2 Tinjauan Terhadap RTRW Kabupaten/Kota
1.3 Tinjauan Kebijakan dan Strategi RTRW Kabupaten/Kota
1.4 Tujuan RDTR

BAB II. KETENTUAN UMUM

2.1 Istilah dan Definisi
2.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi
2.3 Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi
2.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi
2.5 Masa Berlaku RDTR

BAB III. TUJUAN PENATAAN BWP

BAB IV. RENCANA POLA RUANG
BAB V. RENCANA JARINGAN PRASARANA
BAB VI. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA
BAB VII. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
BAB VIII. PERATURAN ZONASI
8.1 Text Zonasi (Zoning Text)
8.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
8.1.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
8.1.3 Ketentuan Tata Bangunan
8.1.4 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
8.1.5 Ketentuan Pelaksanaan
[Link] Variansi Pemanfaatan Ruang
[Link] Insentif dan Disinsentif
[Link] Penggunaan lahan yang tidak sesuai
8.2 Materi Opsional
8.2.1 Ketentuan Tambahan
8.2.2 Ketentuan Khusus
8.2.3 Ketentuan Standar Teknis
8.2.4 Ketentuan Pengaturan Zonasi

H a l a m a n 4 - 109
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

SISTEMATIKA
LAPORAN AKHIR PZ
(apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda sebelum keluarnya pedoman ini)

BAB [Link] BAB II. KETENTUAN UMUM

1.1 Dasar Hukum Penyusunan 2.1 Istilah dan Definisi

Peraturan Zonasi 2.2 Kedudukan Peraturan Zonasi
1.2 Tinjauan Terhadap 2.3 Fungsi dan Manfaat Peraturan
RTRW/RDTR Zonasi
Kabupaten/Kota 2.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah
1.3 Tinjauan Kebijakan dan Perencanaan Peraturan Zonasi
Strategi RTRW/RDTR 2.5 Masa Berlaku Peraturan
Kabupaten/Kota Zonasi
1.4 Tujuan Peraturan Zonasi 2.6 Klasifikasi Zona
2.7 Pembagian Blok

BAB III. TEXT ZONASI (Zoning Text)

BAB IV.
3.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Peta Zonasi (Zoning Map)
3.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
3.3 Ketentuan Tata Bangunan
3.4 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
3.5 Ketentuan Pelaksanaan
3.5.1 Variansi Pemanfaatan Ruang
3.5.2 Insentif dan Disinsentif BAB V.
3.5.3 Penggunaan lahan yang tidak sesuai Perubahan Peraturan
3.6 Materi Opsional Zonasi
3.6.1 Ketentuan Tambahan
3.6.2 Ketentuan Khusus
3.6.3 Ketentuan Standar Teknis
3.6.4 Ketentuan Pengaturan Zonasi

H a l a m a n 4 - 110
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

LAMPIRAN
CONTOH PETA RENCANA SISTEM JARINGAN JALAN DI SWK CIBEUNYING

H a l a m a n 4 - 111
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH PETA SISREM JARINGAN ENERGI KELISTRIKAN

H a l a m a n 4 - 112
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH PETA SISTEM JARINGAN TELEKOMUNIKASI

H a l a m a n 4 - 113
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH PETA SISTEM JARINGAN AIR BERSIH

CONTOH PETA SISTEM AIR LIMBAH

H a l a m a n 4 - 114
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

H a l a m a n 4 - 115
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH PETA SISTEM DRAINASE

H a l a m a n 4 - 116
 MODUL
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kabupaten/Kota

CONTOH PETA PERATURAN ZONASI

H a l a m a n 4 - 117