APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL

DI PUSAT KOTA MAKASSAR

SKRIPSI PERANCANGAN

Oleh:

LISA YOLANDA MEDELU

D511 08 882

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

MAKASSAR

2013

1  
 
 APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL
DI PUSAT KOTA MAKASSAR

SKRIPSI PERANCANGAN

Tugas Akhir – 460D5106

Periode I

Tahun 2013/2014

Sebagai Persyaratan Untuk Ujian

Sarjana Arsitektur

Oleh :

Lisa Yolanda Medelu

D511 08 882

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN
2013

2  
 
 LEMBAR PENGESAHAN
SKRIPSI PERANCANGAN

PROYEK : TUGAS AKHIR

JUDUL : APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI
PUSAT KOTA MAKASSAR
PENYUSUN : Lisa Yolanda Medelu
NO. STAMBUK : D511 08 882
PERIODE : I – TAHUN 2013 / 2014

Menyetujui,

Pembimbing I Pembimbing II

Prof. Dr. Ir. Victor Sampebulu’,[Link] Ir. H. Samsuddin Amin, MT

NIP. 19520529 198011 1 001 NIP. 19661231 1994031022

Mengetahui,

Ketua Jurusan Arsitektur

Fakultas Teknik
Universitas Hasanuddin

Baharuddin Hamzah, ST.,[Link].,PhD

NIP. 19690308 199512 1 001

3  
 
 ABSTRAK
Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk Indonesia yang mencapai 4%
setiap tahun, dan kebutuhan tempat tinggal yang terus bertambah, sementara itu
ketersediaan lahan perkotaan sangat terbatas dan Oleh karena itu diperlukan
tempat tinggal yang disusun secara vertikal sebagai solusinya. Semakin tingginya
tingkat pertumbuhan penduduk di kota besar di Indonesia, telah memacu
perkembangan kota menjadi semakin padat dan kurang terkendali.

Kota-kota besar di Indonesia mengalami perkembangan yang cukup pesat,

terutama Makassar. Hal ini karena berbagai bidang yang terlibat dari perkotaan
mengalami perkembangan yang cukup pesat seperti bidang kependudukkan,
ekonomi, perdagangan dan jasa. Dengan adanya fenomena-fenomena tersebut
diatas maka dapat memunculkan suatu peluang yang semakin sempit, solusi yang
paling baik adalah dengan membangun jenis hunian secara vertikal yang berada
pada pusat kota dengan efisiensi lahan yang tinggi serta akses ketempat kerja yang
lebih singkat.

Dan untuk memudahkan para penghuni dalam memenuhi kebutuhan sehari-

hari maka apartemen tersebut dilengkapi dengan fasilitas one stop shopping berupa
mall/tempat perbelanjaan yang dapat menyediakan kebutuhan harian sekaligus
kebutuhan akan rekreasi. Fasilitas ini juga termaksud restaurant, bar and cofeeshop,
fitness center dan lain-lain.

Kata kunci : kependudukan, hunian, perbelanjaan.

4  
 
 KATA PENGANTAR

Pertama – tama kami ingin mengucapkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha
Esa yang telah memberkati sehingga Acuan Perancangan ini dapat diselesaikan
dengan baik. Kami juga ini mengucapkan terima kasih bagi seluruh pihak yang telah
membantu dalam pembuatan Acuan Perancangan ini.

Kami mengakui bahwa kami adalah manusia biasa yang mempunyai

keterbatasan dalam berbagai hal, oleh karena itu tidak ada hal yang dapat
diselesaikan dengan sempurna. Begitu pula dengan Acuan Perancangan ini, kami
mohon maaf bila terdapat kesalahan yang tidak disengaja selama proses penulisan.
Maka dari itu, kami bersedia menerima kritik dan saran dari para pembaca yang
sekiranya dapat memperbaiki penulisan dikemudian hari.

Rasa hormat dan terima kasih yang mendalam, penulis ucapkan kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ir. Victor Sampebulu’, [Link] selaku dosen pembimbing
I dan Bapak Ir. Samsuddin Amin, MT selaku dosen pembimbing II
2. Ibu Rahmi Amin Ishak, ST.,MT sebagai Penasehat Akademik
3. Bapak Dr. Abdul Mufti Radja, ST., MT, Phd selaku kepala Laboratorium
Tugas Akhir.
4. Bapak Baharuddin Hamzah , ST., M. Arch., PhD selaku Ketua Jurusan
Teknik Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.
5. Segenap Bapak dan Ibu Dosen serta staf di Jurusan Teknik Arsitektur
Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin yang telah memberi arahan dan
masukan.
6. Ayahanda dan ibunda serta segenap anggota keluarga yang terkasih atas
doa dan dukungannya selama ini.
7. Teman – teman di studio akhir, oma-oma seperjuangan, Cece, sheddy,
Ria, Icha, mavie dan delilah atas dukungan dan aksi gilanya. Serta ucapan
terima kasih yang mendalam kepada segenap angkatan 2008.

5  
 
 Makassar, Desember 2013

LISA YOLANDA

6  
 
HALAMAN JUDUL .............................................................................. i

HALAMAN PENGESAHAN ................................................................. ii

KATA PENGANTAR ............................................................................ iii

DAFTAR ISI ......................................................................................... v

DAFTAR TABEL .................................................................................. viii

DAFTAR SKEMA ................................................................................. ix

DAFTAR GAMBAR .............................................................................. x

BAB I PENDAHULUAN .................................................................. 1

A Latar Belakang ............................................................... 1

B Rumusan Masalah.......................................................... 2
C Tujuan dan Sasaran Pembahasan ................................. 3
1. Tujuan Pembahasan ................................................. 3
2. Sasaran Pembahasan ............................................... 3
D Lingkup Pembahasan ..................................................... 3
E Metode dan Sistematika Pembahasan ........................... 4
1. Metode Pembahasan ................................................ 4
2. Sistematika Pembahasan .......................................... 4

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ......................................................... 5

A. Tinjauan Apartemen secara Umum ................................ 5

1. Pengertian Apartemen dengan Fasilitas Mall ............ 5
2. Tipe – tipe Bangunan Apartemen .............................. 6
3. Karakteristik Apartemen ............................................ 12
4. Pengelolahan Apartemen .......................................... 13
5. Persyaratan Apartemen ............................................. 14
B. Tinjauan Terhadap Fasilitas Mall.................................... 17
1. Fungsi Mall ................................................................ 17
2. Tipe-Tipe shopping Mal/pusat perbelanjaanl ............ 18
3. Elemen – Elemen Mall .............................................. 20

7  
 
 4. Faktor – Faktor yang mempengaruhi Perencanaan Perbelanjaan
Tertutup ..................................................................... 22
5. Skala Pelayanan Fasilitas Perbelanjaan/Mall. .......... 23
6. Karakteristik Konsumen ............................................ 25
7. Unsur – Unsur Pembentuk Layout Pusat
Perbelanjaan .................................................................. 25
8. Struktur Organisasi Pengelolahan Mall ..................... 26
C. Tinjauan Terhadap Apartemen dengan Fasilitas Mall .... 27
1. bentuk Massa Bangunan ................................................. 27
2. Jenis Sirkulasi .................................................................. 28
3. Entrance Bangunan ......................................................... 30
4. Analisis Massa Bangunan ............................................... 32
5. Struktur Organisasi dan pengelolaan Apartemen dengan Fasilitas mall
........................................................................................ 33
D. Studi Banding .................................................................. 34
........................................................................................

BAB III STUDI PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI

PUSAT KOTA MAKASSAR ................................................ 48

A. Gambaran Umum Kota Makassar .................................. 48

1. Tinjauan Kondisi Fisik Kota Makassar ...................... 48
2. Tinjauan Kondisi Nonfisik Kota Makassar ................. 50
3. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar ............ 55
B. Analisis Pengadaan Apartemen dengan Fasilitas Mall di Pusat Kota
Makassar ........................................................................ 57
1. Analisis Potensi Pengembangan di Makassar .......... 57
2. Motivasi Pengadaan .................................................. 59
3. Tujuan Pengadaan .................................................... 59
4. Dasar Pertimbangan ................................................. 60
5. Analisa Peruntukan Hunian ....................................... 60

BAB IV ACUAN PERANCANGAN ................................................... 66

A. Acuan Perancangan Makro ............................................ 66

8  
 
 1. Acuan Penentuan Lokasi .......................................... 66
2. Acuan Penentuan Tapak ........................................... 70
3. Tinjauan Tapak .......................................................... 75
4. Pengolahan Tapak .................................................... 76
5. Penempatan Enttance ............................................... 78
6. Sirkulasi dalam Tapak ............................................... 79
7. Penzoningan ............................................................ 79
8. Bentuk Bangunan ...................................................... 80
B. Acuan Perancangan Mikro ............................................. 84
1. Konsep Penentuan Kebutuhan Ruang ...................... 84
2. Aktivitas dan Kebutuhan Ruang ................................ 85
3. Pengelompokkan Ruang ........................................... 88
4. Konsep Penentuan Besaran Ruang .......................... 89
5. Konsep Penentuan Pola Hubungan Ruang............... 105
6. Pola Sirkulasi Dalam Ruang ...................................... 107
7. Pola Sirkulasi Luar Ruang ......................................... 108
8. Pola Tata Massa Unit Hunian .................................... 109
9. Penampilan Bangunan .............................................. 110
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................... 125
LAMPIRAN ........................................................................................... 126

9  
 
 DAFTAR TABEL

Tabel 1 Analisa kelebihan dan kekurangan massa tunggal dan

majemuk ............................................................................... 33
Tabel 2 Jumlah penduduk dirinci menurut kecamatan di Kota
Makassar .............................................................................. 51
Tabel 3 Penentuan Fungsi RUTRK Kota Makassar Tahun
2009/2010 ............................................................................ 53
Tabel 4 Gaji tenaga kerja asing menurut jabatannya ........................ 61
Tabel 5 Jumlah masyarakat yang mempunyai jenis pekerjaan yang
cocok sebagai calon penghuni apartecocok sebagai calon
penghuni apartemen ............................................................ 62
Tabel 6 Jumlah rumah tangga dan rata - rata anggota rumah tangga
menurut kecamatan di Makassar 2011 ................................ 64
Tabel 7 Persentase tipe unit hunian .................................................. 65
Tabel 8 Scoring lokasi ....................................................................... 69
Tabel 9 Scoring tapak ....................................................................... 73
Tabel 10 Analisis bentuk dasar bangunan .......................................... 83
Tabel 11 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang penghuni .... 85
Tabel 12 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang bagi
pengelolah ............................................................................ 86
Tabel 13 Jenis Kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang bagi
pengunjung/tamu .................................................................. 87
Tabel 14 Analisis struktur .................................................................... 111
Tabel 15 Tanaman, fungsi, dan perletakannya ................................... 123

10  
 
 DAFTAR SKEMA

Skema 1 Struktur organisasi pengelolah apartemen .......................... 14

Skema 2 Aktivitas pengamanan penghuni .......................................... 15
Skema 3 Struktur organisasi pengelolaan mall ................................... 26
Skema 4 Hubungan ruang makro ........................................................ 30
Skema 5 Struktur organisasi apartemen dengan fasilitas mall ............ 34
Skema 6 Sistem jaringan air bersih ..................................................... 114
Skema 7 Sistem jaringan air telepon ................................................... 115
Skema 8 Sisteme jaringan listrik ......................................................... 116
Skema 9 Sistem pembuangan air kotor .............................................. 116
Skema 10 Sistem pembuangan sampah.............................................. 117
Skema 11 Sistem otomasi bangunan ................................................... 122

11  
 
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Mall terbuka (The open mall center).................................. 18

Gambar 2 Mall terbuka dan tertutup (The composit mall center)...... 19

Gambar 3 Mall tertutup (The closed mall center)................................ 20

Gambar 4 Apartemen dengan variant form, penggabungan massa secara

vertical.................................................................... 28

Gambar 5 Apartemen dengan variant form, penggabungan massa secara

horizont ................................................................. 28

Gambar 6 Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(alternatif 01) ..................................................................... 31

Gambar 7 Zoning (alternatif 01)........................................................ 31

Gambar 8 Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(alternatif 02) ..................................................................... 31

Gambar 9 Zoning (alternatif 01)........................................................ 32

Gambar 10 Bangunan apartemen massa tunggal.............................. 32

Gambar 11 Bangunan apartemen massa majemuk........................... 32

Gambar 12 Tampak Depan Mall dan Apartemen Ambassador......... 34

Gambar 13 Kolam Renang Mall dan Apartemen Ambassador.......... 35

Gambar 14 Perspektif Mega Kuningan Town Park............................ 36

12  
 
Gambar 15 Denah Apartemen Mega Kuningan Town Park.......... 37

Gambar 16 Perspektif Blue River Serviced Apartemen.................. 38

Gambar 17 Apartemen Plaza Senayan........................................... 39

Gambar 18 Fasilitas kamar apartemen Plaza Senayan................ 40

Gambar 19 Denah Type Kamar Apartemen Plaza Senayan.......... 41

Gambar 20 Fasilitas Indoor Apartemen Plaza Apartemen.............. 41

Gambar 21 Fasilitas Outdoor Apartemen Plaza Apartemen............ 41

Gambar 22 FX Plaza dan FX Residence......................................... 44

Gambar 23 Denah Lower Ground FX Plaza.................................... 44

Gambar 24 Denah Ground Floor FX Plaza..................................... 45

Gambar 25 Denah Mezzanine FX Plaza......................................... 45

Gambar 26 Denah 1st Floor FX Plaza............................................. 45

Gambar 27 Denah 3rd floor FX Plaza.............................................. 46

Gambar 28 Denah 4rd Floor FX Plaza............................................. 46

Gambar 29 Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar.............. 56

Gambar 30 Peta Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota

Makassar..................................................................... 57

Gambar 31 Alternatif lokasi 01........................................................ 71

Gambar 32 Alternatif lokasi 02........................................................ 72

Gambar 33 Alternatif lokasi 03........................................................ 73

Gambar 34 Tapak terpilih............................................................... 75

Gambar 35 Contoh layout koridor apartemen................................ 109

Gambar 36 Sistem Tongkat Franklin............................................. 118

13  
 
Gambar 37 Sistem Sangkar Faraday............................................. 119

Gambar 38 SItem Prefentor........................................................... 120

14  
 
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak manusia

Lampiran 2 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak manusia

Lampiran 3 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak kendaraan 1

Lampiran 4 Ukuran dan kebutuhan ruang gerak kendaraan 2

Lampiran 5 Ukuran parkir dan desain untuk kendaraan

Lampiran 6 Program ruang apartemen

Lampiran 7 Unit hunian tipe 2 bedrooms

Lampiran 8 Unit hunian tipe 3 bedrooms

Lampiran 9 Fasilitas kolam renang

Lampiran 10 Fasilitas fitness center

Lampiran 11 Fasilitas laundry

Lampiran 12 Fasilitas pengelolaan apartemen

Lampiran 13 Program ruang mall

Lampiran 14 Foodcourt

Lampiran 15 Restoran

Lampiran 16 Fasilitas pengelolaan mall

15  
 
 BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Negara Kesatuan Republik Indonesia adalah negara kepulauan yang
disatukan oleh wilayah perairan yang sangat luas, dengan jumlah penduduk
259.940.857 jiwa dan kepadatan penduduk 123 jiwa per km2. Seiring dengan
pertambahan jumlah penduduk yang mencapai 4% setiap tahun, dan
kebutuhan tempat tinggal yang terus bertambah, sementara itu ketersediaan
lahan perkotaan sangat terbatas dan kebutuhan akan perumahan sebagai
kebutuhan dasar sangat besar. Oleh karena itu diperlukan tempat tinggal
yang disusun secara vertikal sebagai solusinya. Gagasan untuk membuat
tempat tinggal ini bukan hal baru, namun untuk di Indonesia, kebutuhan akan
perumahan vertikal baru dirasakan belakangan ini dan sekarang telah
dibangun cukup banyak terutama di kota besar.
Sejalan dengan perkembangandan perekonomian Kota Makassar yang
saat ini sudah menjadi kota metropolitan khususnya diwilayah timur
Indonesia, diharapkan mampu menyiapkan sarana atau fasilitas yang
dibutuhkan bagi masyarakat baik yang dari dalam Makassar maupun yang
dari luar karena dengan kemajuan kotanya saat ini akan terjadi banyak
pergerakan/perpindahan orang dari satu tempat ketempat yang lain sehingga
kebutuhan lahan semakin sulit dan sarana akomodasi dan tempat tinggal
dengan fasilitas-fasilitas penunjang kegiatan masyarakat akan lebih
dibutuhkan
Perkembangan dan laju pertumbuhan penduduk mencapai 1,56%
setipa tahunnya, dengan jumlah penduduk pada tahun 2009 adalah
1.272.349 jiwa (sesuai data BPS, Makassar Dalam Angka, 2010). Dengan
jumlah penduduk yang cukup tinggi dan arus pendatang akan berpengaruh
terhadap peningkatan kebutuhan ruang, struktur dan pemanfaatan ruang
kota.
Semakin tingginya tingkat pertumbuhan penduduk di kota besar di
Indonesia, telah memacu perkembangan kota menjadi semakin padat dan
16  
 
 kurang terkendali. Kota-kota besar di Indonesia mengalami perkembangan
yang cukup pesat, terutama Makassar. Hal ini karena berbagai bidang yang
terlibat dari perkotaan mengalami perkembangan yang cukup pesat seperti
bidang kependudukkan, ekonomi, perdagangan dan jasa.
Dengan adanya fenomena-fenomena tersebut diatas maka dapat
memunculkan suatu peluang yang semakin sempit, solusi yang paling baik
adalah dengan membangun jenis hunian secara vertikal yang berada pada
pusat kota dengan efisiensi lahan yang tinggi serta akses ketempat kerja
yang lebih singkat. Dan untuk memudahkan para penghuni dalam memenuhi
kebutuhan sehari-hari maka apartemen tersebut dilengkapi dengan fasilitas
one stop shopping berupa mall/tempat perbelanjaan yang dapat menyediakan
kebutuhan harian sekaligus kebutuhan akan rekreasi. Fasilitas ini juga
termaksud restaurant, bar and cofeeshop, fitness center dan lain-lain.
Apartemen dengan fasilitas mall kemudian menjadi pilihan bagi warga
kota karena bisa menjawab masalah jarak dan kemacetan lalu lintas. Mereka
tidak perlu lagi menghabiskan banyak waktu dijalan untuk bepergian ke area
pusat perbelanjaan karena pusat perbelanjaan itu sendiri sudah menjadi
fasilitas penghuni apartemen. Yang dimana mall itu sendiri bukan hanya
sekedar tempat perbelanjaan melainkan dapat menjadi sarana rekreasi
keluarga.
Adanya Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar ini
menjadi suatu bangunan mixed used building yang terdiri dari dua fungsi yaitu
hunian dan mall yang dapat saling mendukung dan menguntungkan,
sehingga dapat menciptakan sinergi. Penghuni apartemen merupakan
potensial pelanggan bagi pedagang di mall, sebaliknya mall menjadi suatu
fasilitas yang memudahkan penghuni apartemen. Tidak menutup
kemungkinan juga bahwa tenaga kerja atau karyawan serta pemilik toko di
mall akan menjadi penghuni apartemen.

B. RUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana mendesain Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota
Makassar yang dapat memberikan kenyamanan bagi pengunjung dan
penghuni.

17  
 
 2. Bagaimana mewujudkan suatu hunian atau tempat tinggal dimana
penghuni dapat tinggal dengan nyaman dan sesuai kebutuhan, baik
secara privasi, keamanan, prestige, praktis dan fasilitas yang dibutuhkan
oleh penghuni apartemen untuk dapat beraktivitas dengan penghuni
apartemen lainnya.
3. Bagaimana mendesain fasilitas utama yaitu hunian dan fasilitas
penunjang yaitu mall/pusat perbelanjaan yang dapat mewadahi kegiatan
pengunjung dan penghuni.
4. Bagaimana mengatur sirkulasi antar ruang dan antar fungsi yang baik dan
nyaman serta memperhatikan ke-privasi-an bagi semua penghuni
apartemen dan pelaku aktivitas yang lain sehingga meningkatkan
kenyamanan beraktivitas di dalam bangunan.

C. TUJUAN DAN SASARAN PEMBAHASAN

1. Tujuan Pembahasan
Pembahasan ini dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan acuan
perancangan sebagai dasar untuk merancang desain fisik Apartemen
Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar yang meliputi tata ruang
dalam, tata ruang luar, dan desain sistem perlengkapan bangunan
(utilitas) agar menghasilkan perencanaan bangunan Apartemen Dengan
Fasilitas Mall Di Pusat Kota Makassar bagi masyarakat menengah ke
atas sebagai salah satu wadah hunian bagi masyarakat di kota Makassar.
2. Sasaran Pembahasan
Sasaran yang ingin dicapai dalam pembahasan ini adalah mendapatkan
desain bangunan yang dapat mewadahi dan menunjang kelancaran
aktivitas pemakai bangunan, sehingga ruang yang tercipta dapat berfungsi
sesuai peruntukannya.

D. LINGKUP PEMBAHASAN
Lingkup pembahasan dibatasi pada masalah yang dapat menjadi acuan
perancanaan fisik, dalam hal ini yang berhubungan dengan disiplin ilmu
arsitektur mengenai Apartemen Dengan Fasilitas Mall Di Pusat Kota
Makassar yaitu penyatuan kedua fungsi yang diwadahi, antara kegiatan
utama apartemen dan kegiatan penunjang lainnya.
18  
 
 E. METODE DAN SISTEMATIKA PEMBAHASAN
1. Metode Pembahasan
Metode pembahasan yang digunakan dalam penulisan ini adalah dengan
menggunakan sistem deskriptif dan sistem analisis yang didukung data
pustaka dan data-data yang didapat dari lapangan.
2. Sistematika Pembahasan
Secara garis besar sistematika pembahasan dari penulisan diuraikan
sebagai berikut:
BAB I : PENDAHULUAN.
Membahas tentang latar belakang, rumusan masalah,
tujuan dan sasaran pembahasan, lingkup pembahasan,
metode dan sistematika pembahasan.

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA

Berisi tinjauan umum terhadap apartemen menyangkut
definisi apartemen, karakteristik. Tinjauan terhadap
definisi mall, tipe-tipe mall, klasifikasi apartemen dengan
fasilitas mall/perbelanjaan dan karakteristik konsumen.
Berisi juga studi banding Apartemen Dengan Fasilitas
Mall yang ada di Indonesia maupun luar negeri.

BAB III :STUDI PENGADAAN APARTEMEN DENGAN

FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR
Membahas mengenai Apartemen Dengan Fasilitas Mall
Di Pusat Kota Makassar yang direncanakan sebagai
wadah pelayanan dan aktivitas yang sesuai dengan
potensi objek serta kebutuhan fasilitas.

BAB IV : ACUAN PERANCANGAN APARTEMEN DENGAN

FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR

Konsep perancangan yang berisi konsep dasar

perancangan yang meliputi konsep dasar perancangan
makro dan mikro yang dituangkan kedalam rancangan fis

19  
 
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A. TINJAUAN APARTEMEN SECARA UMUM

1. Pengertian Apartemen dengan Fasilitas Mall
a. Pengertian Apartemen
1) Semua jenis unit tempat tinggal keluarga (multiple family dwelling
units), kecuali sebuah rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi satu
keluarga (single dwelling units)
2) Suatu kelompok ruang mempunyai kelompok unit yang sama
dirancang khusus untuk hunian.(Laurence Urdang, Stuart Bort
Flexner, The Random House Dictionary of English Language,
New York, Random House, 1968, Hal. 61).
3) Semua jenis unit hunian tempat tinggal keluarga kecuali sebuah
rumah tinggal yang berdiri sendiri bagi satu keluarga (Timer Saver)
4) Bangunan yang terdiri dari tiga unit atau lebih rumah tinggal di
dalamnya dan merupakan suatu kehidupan bersama pada
lingkungan tanah terbatas, dan masing-masing unit hunian itu dapat
dimiliki atau digunakan secara terpisah.(Grolier, The American
People Encyclopedia, Grolier Incoporated New York, 1962,
Hal.68.) .

b. Pengertian mall
1) Merupakan perkembangan dari pusat perbelanjaan yang dipadukan
sarana rekreasi dan hiburan dan pada umumnya berbentuk selasar
yang panjang. Barang yang diperdagangkan adalah barang
kebutuhan harian sampai pada kebutuhan khusus.
2) Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur
berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki
jalur untuk berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara

20  
 
 antar toko-toko kecil yang saling berhadapan (Wikipedia Bahasa
Indonesia)
3) Pembentukan dagang yang terdiri dari kompleks dengan indah dan
toko mewakili merchandiser terkemuka; biasanya termasuk
restoran dan area parkir yang nyaman, sebuah versi modern dari
pasar tradisional.
c. Apartemen dengan fasilitas mall
Berdasarkan beberapa pengertian diatas maka pengertian
Apartemen dengan Fasilitas Mall adalah bangunan yang terdiri dari
beberapa unit hunian (tiga atau lebih) yang di gunakan secara terpisah
dalam kehidupan bersama, pada suatu lingkungan terbatas, yang
dapat dimiliki/dihuni yang dilengkapi dan dipadukan dengan fasilitas
mall/perbelanjaan dan rekreasi sebagai fasilitas utama.

2. Tipe-Tipe Bangunan Apartemen

Adapun bangunan Apartemen dapat digolongkan pada :
a. Berdasarkan ketinggian.
(1) Bertingkat Rendah (Low Rise). Bangunan dengan ketinggian
sampai 4 (empat) lantai termasuk row house, maisonette dan walk
up apartemen. Pencapain kearah pertikal menggunakan tangga.

(2) Bertingkat Sedang (Medium Rise). Bangunan dengan ketinggian 5

(lima) sampai 8 (delapan) lantai. Pencapaiannya kearah vertikal
menggunakan tangga normal sekalian dijadikan tangga kebakaran
dan lift
(3) Bertingkat Banyak (High Rise). Bangunan dengan ketinggian di
atas 9 (sembilan) lantai. Pencapaian utamanya menggunakan lift
dan dilengkapi tangga normal dan tangga kebakaran.

b. Berdasarkan Bentuk Masa

(1) Slab Form.

21  
 
 (2) Tower Form.

(3) Variant Form.

c. Berdasarkan Sistem Pelayanan Koridor.

(1) Sistem Slab Blok
1. Koridor satu sisi di tepi bangunan (Single Loaded
Corridor) pada sistem slab blok.
Keuntungan :
a. Tiap unit mendapatkan ventilasi silang
b. semua ruang termaksud kamar mandi dan dapur
mendapatkan pencahayaan alami

DENAH Potongan

22  
 
 2. Koridor di tengah bangunan (Double Loaded Corridor)
pada
Keuntungan : ekonomis, mudah menambah jumlah unit
perlantai, core dan elevator/tangga
Kerugian :
(a) Tidak menyediakan ventilasi silang kecuali pada
empat sudut
(b) Satu arah bukaan, kecuali pada bagian sudutnya.

Denah Potongan

3. Koridor pada dua sisi di tepi bangunan pada sistem slab

blok.

Denah Potongan

(2) Sistem Tower

1. Koridor terpusat di tengah-tengah bangunan pada sistem
tower.

23  
  Denah Potongan
 (3) Cross Plan
Karakteristik denahnya memiliki empat sayap utama yang
merupakan perkembangan keluar dari suatu core.
Keuntungan :
1. cross ventilasi terjadi.
2. setiap ruang mendapat pencahayaan alami

Kekurangan : kesulitan orientasi

d. Berdasarkan Sistem Kepemilikan

1) Sistem Sewa (Rented Project)
Apartemen dipergunakan dengan cara membayar harga sewa
secara periodik, biasanya perbulan. Maintenance menjadi tanggung
jawab pengelolah apartemen.
2) Sistem Koperasi (Cooperative)
Apartemen dimiliki penghuni yang menjadi anggota koperasi serta
mempunyai saham dalam koperasi.

3) Sistem Milik (Kondominium)

Sistem ini memungkinkan penghuni memiliki unit apartemen yang
ditempatinya di bawah hipotika yang terpisah. Sedangkan ruang-
ruang umum seperti lobby, koridor, taman dimiliki secara bersama.
Selanjutnya, menjual, menyewakan kepada pihak lain.

e. Berdasarkan sistem kepemilikan, apartemen di bagi menjadi apartemen

yang di beli/jual dan di sewakan.
1. Yang Dijual.
(a) Sistem milik (Condominium). Sistem ini memungkinkan
penghuni memiliki dan pengelolaannya oleh organisasi
penghuni, selanjutnya pemilik hunian tersebut bebas menjual
kepada orang lain.
(b) Sistem Koperasi (Cooperative). Sistem ini penghuni menjadi
anggota koperasi serta mempunyai saham dalam koperasi
kepemilikan apartemen tersebut.

24  
 
 2. Yang di sewa
Berlaku Undang-undang pemerintah tahun 1963 yang mengatur
batasan waktu bagi orang-orang asing untuk tinggal dan hal untuk
memiliki rumah di Indonesia. Maka untuk mengatasi masalah
tersebut dilakukan usaha-usaha :
(a) Sistem beli/sewa kontrak bagi masyarakat Indonesia atau
badan usaha yang berhak.
(b) Untuk orang asing mereka hanya dapat menyewa,
mengontrak dari pemiliknya/developer atau sebagai rumah
dinas dari perusahaan tempat mereka bekerja.

Ada beberapa sistem sewa yang dikenal antara lain :

1. Sewa Biasa.
Penghuni membayar uang sewa kepada
pemilik/pengelolah bangunan, sesuai dengan
perjanjian.
2. Sewa Beli
Uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian,
bila angsuran telah memenuhi harga yang ditetapkan,
maka bangunan menjadi milik penghuni.
(c) Sistem kontrak
Penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai
dengan persetujuan, bila masa kontrak telah berakhir, dapat
dilakukan perjanjian baru sesuai dengan kesepakatan
bersama.
f. Berdasarkan jumlah ruang tiap unit
1. Apartemen dengan satu ruang tidur (Studio).
Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat satu kamar tidur
dalam satu unit atau tipe.
2. Apartemen dengan dua ruang tidur.
Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat dua kamar tidur
dalam satu unit atau tipe.
3. Apartemen dengan tiga ruang tidur.

25  
 
 Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat tiga kamar tidur
dalam satu unit atau tipe.
4. Apartemen dengan empat ruang tidur (Penthouse).
Yaitu dimana pada bangunan apartemen terdapat empat ruang tidur
dalam satu unit atau tipe.
g. Berdasarkan penyusunan lantai
a) Simpleks.
Berdasarkan sistem simpleks yaitu dalam satu lantai pada
bangunan hunian terdapat satu tipe unit hunian.

b) Dupleks.
Berdasarkan sistem dupleks yaitu dalam dua lantai pada bangunan
hunian terdapat satu tipe hunian yang sama.

c) Tripleks.
Berdasarkan sistem tripleks yaitu dalam tiga lantai bangunan
hunian terdapat satu tipe unit hunian yang sama.

26  
 
 h. Berdasarkan Peruntukannya.
d) Apartemen untuk buruh.
Apartemen ini diperuntukkan para buruh-buruh industri swasta
dengan standar perencanaan ekonomi dan privasi yang sangat
minim.
e) Apartemen untuk instansi pemerintah
Apartemen ini diperuntukkan untuk para pegawai pemerintah
dengan standar perencanaan tergantung pada sosial ekonomi
pegawai tersebut.
f) Apartemen untuk disewakan atau dijual.
Apartemen ini dibangunan oleh pemerintah atau swasta (real
estate) dengan tujuan membantu pemerintah dalam pengadaan
perumahan bagi penduduk juga untuk tujuan komersial
i. Berdasarkan tipe pengelolaan
1. Serviced apartement.
Apartemen yang dikelolah secara menyeluruh oleh manajemen
tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu
penghuni mendapatkan pelayanan ala hotel bintang lima, misalnya unit
perabotan lengkap, house keeping, layanan kamar, loundry dan
bussines centre.
2. Apartemen milik sendiri. Apartemen yang dapat dibeli oleh individu dan
tetap memiliki pengelolah untuk mengurus fasilitas umum
3. Apartemen sewa. Apartemen yang disewa tanpa pelayanan khusus.
Namun tetap ada menejemen apartemen yang mengatur segala
sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah,
pemeliharaan bangunan, lift, koridor dan fasilitas umum.

3. Karakterisrik Apartemen
Secara umum masyarakat Indonesia lebih menyukai tempat tinggal
yang berhubungan langsung dengan tanah atau dalam bentuk perumahan.
Sedangkan apartemen muncul lebih karena adanya keterbatasan akan lahan
utama pada daerah perkotaan yang padat. Dengan bentuk bangunan vertikal
serta kelengkapan fasilitas yang dimiliki, apartemen menjadi suatu investasi
yang cukup mahal sehingga kebanyakan hanya terjangkau oleh kalangan
27  
 
 ekonomi menegah keatas dan bersifat hunian sementara. Hal ini juga
menjadikan apartemen sebagai suatu symbo18.l gaya hidup kalangan high
class yang menjamin tersedianya keamanan, ketenangan, keamanan serta
tingkat privacy yang cukup tinggi. Namun pada kawasan perkotaan yang
padat, apartemen tetap memiliki prospek yang baik dimana terdapat banyak
para investor atau tenaga kerja asing yang membutuhkan jenis hunian yang
bersifat sementara dan dekat dengan tempat kerja.
Adapun faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam perencanaan
apartemen adalah :
a. Efisiensi peruntukan lahan, sehingga dapat memberikan keuntungan
bagi pihak investor (pemilik) maupun bagi kepentingan penghuni.
b. Penyediaan fasilitas yang dapat memberikan kemudahan dan
kenyamanan bagi penghuni dan juga kemungkinan dapat
dimanfaatkan oleh masyarakat disekitar sehingga tetap tercipta
interaksi sosial dalam masyarakat yang baik.
c. Perencanaan bentuk serta tata ruang bangunan yang menarik dan
estetis sehingga dapat memberikan nilai komersial yang tinggi.

4. Pengelolahan Apartemen
Pengelolaan apartemen dilakukan oleh Manajemen Properti yang
meliputi pemasaran, persyaratan sewa kontrak, penagihan harga sewa,
perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni serta kegiatan
administrasi. Untuk mendapatkan pemeliharaan dan pelayanan yang optimal,
maka dibentuk satu pengelola yang terdiri dari:
§ Pimpinan pengurus dan administrasinya
§ Bagian mekanikal dan elektrikal
§ Bagian kebersihan dan keamanan

Dengan fungsi-fungsi sebagai berikut:

1. Manajer dan administrasi mengkoordinir berlangsungnya seluruh kegiatan,
kepegawaian dan tata usaha.
2. Penerangan (reception) menerima pesan pengaduan dan memberikan
informasi kepada pemakai apartemen tersebut.

28  
 
 3. Bagian mekanikal dan elektrikan bertanggung jawab memelihara dan
memperbaiki segala masalah bangunan dan utilitasnya.
4. Pelayanan (Cleaning and Service) membantu dalam bidang kerumah
tanggan.
5. Keamanan, menjaga keamanan baik terhadap lingkungan dan tapak ruang
dan ruang dalam dan antarunit. .

Skema [Link] Organisasi Pengelola Apartemen

5. Persyaratan Apartemen
Perencanaan harus memperhatikan kehidupan individual dan kolektif,
yang merupakan macam-macam aktivitas baik yang bersifat rutin maupun
yang insidentil. Apartemen membutuhkan ruang-ruang dengan skala yang
manusiawi kenyamanan dan keamanan.
a. Keamanan

29  
 
 Merupakan suatu keadaan yang bebas dari rasa takut dan bebas dari
bahaya yang akan menyebabkan kecelakaan atau penyakit.
Keamanan tinggal pada bangunan bertingkat tinggi dimana banyak
kegiatan bagi berbagi perilaku dan terletak jauh diatas tanah, perlu
sebagai kelancaran kegiatan sehari-hari maupun pada saat terjadinya
bencana.

Kenyamanan
Sehari-Hari Tinggal

Pengamanan

Keselamatan
Saat Bencana
Pemakai

Skema 2. Aktifitas Pengamanan Penghuni

Pengamanan sehari-hari dapat terlihat dari susunan bangunan majemuk

yang terdiri dari ruang-ruang pembagi lalu lintas (daerah umum).
Sedangkan daerah pribadi menuntut keterpisahan yang satu dengan
yang lainnya .
1) Bagaimana hak pribadi agar orang lain (bukan kelompoknya) tidak
mendapat kemungkinan pencapaian untuk memegang benda atau
yang dianggap benda milik pribadi.
2) Pengamanan kelancaran kegiatan agar orang bukan kelompoknya,
tidak atau tanpa sengaja, terpaksa atau seenaknaya
memasuki/melewati daerah pribadi.
Maka perlu pengaturan agar daerah pribadi tersebut hanya dicapai
melalui titik pengawasan (yang merupakan perbatasan antara masing-
masing daerah pribadi dengan daerah umum/pembagi lalu lintas).
Perencanaan fasilitas keamanan harus dimulai dari atau selama
perencanaan proyek. Setelah itu baru pengoperasiannya oleh manusia
sebagai pengelola.

30  
 
 3) Pintu Masuk / Enterance
Pembatasan pintu masuk manusia (enterance) bertujuan agar setiap
manusia yang masuk dan keluar dikontrol oleh petugas keamanan,
perlu diperhatikan hal-hal yang berkaitan dengan enterance, seperti
:
(a) Mencegah siapa yang tidak boleh memasuki daerah privasi
penghuni.
(b) Kontrol terhadap pencuri.
(c) Fleksibilitas dari pintu masuk/enterance.
4) Faktor keamanan lain
Dalam perencanaan keamanan bangunan, perlu pertimbangan-
pertimbangan sebagai berikut :
(a) Komunikasi pos-pos keamanan dengan keamanan pusat.
(b) Pengawasan dan penerimaan barang.
(c) Pemakaian sarana fasilitas bersama.
(d) Perbaikan kerusakan utilitas bangunan.
(e) Kualitas bangunan :
- Pengawasan bahan bangunan
- Pekerja dan lain-lain
Pengamanan saat bencana dianggap membahayakan
pemakaian bangunan bertingkat tinggi :
5) Bahaya Kebakaran
(a) Tercekik asap
(b) Terbakar api
6) Keruntuhan akibat gempa
(c)Tertimpa keruntuhan
(d) Terlempar, terjatuh
Karena sumber bahaya adalah dari bangunan itu sendiri, maka
tujuan pengamanan adalah mengeluarkan pemakai dari bangunan
atau bagian bangunan. Daya kecelakaan masing-masing bencana
berbeda, maka pertimbangan pengamanannya berbeda pula.
b. Privasi
Suatu kondisi kehidupan yang memberikan kebebasan bagi seseorang
tanpa terganggu atau tanpa campur tangan pihak lain, baik berupa
31  
 
 pandangan maupun suara. Gangguan terhadap privasi dapat berasal
dari luar bangunan dan dapat membentuk pandangan visual yang
langsung, suara kebisingan, polusi getaran.

c. Kenyamanan
Segala sesuatu yang memperlihatkan dirinya sesuai dengan harmonis
dengan penggunaan suatu ruang, baik dengan ruang itu sendiri maupun
dengan berbagai bentuk, tekstur, warna simbol maupun tanda, suara,
bunyi atau apapun juga.

6. Pelaku dan Kegiatan Pada Apartemen

Pelaku aktivitas utama pada bangunan apartemen adalah :
a. Pemilik dan Pengelolah
Aktivitas dari pemilik dan pengelolah adalah berupa kegiatan administratif
dan pengelolaan bangunan yang dilakukan pada ruang kantor pengelolah
dan ruang-ruang pelayanan.
b. Penghuni dan Penyewa
Para penghuni dan penyewa melakukan aktivitas mereka pada masing-
masing unit hunian, sedangkan aktivitas lain berupa interaksi sosial dapat
terjadi pada ruang-ruang fasilitas bersama yang tersedia.
c. Pengunjung atau Tamu
Pengunjung dapat melakukan aktivitas di apartemen pada ruang-ruang
umum/publik serta pada ruang fasilitas yang terbuka untuk umum.

B. TINJAUAN TERHADAP FASILITAS MALL

1. Fungsi Mall

§ Tempat peragaan untuk memasarkan suatu jenis barang kepada

konsumen akhir, untuk mengukur kemampuan produksi dari sektor
produksi.

§ Sebagai market test terhadap barang-barang yang dipasarkan untuk

mengetahui segi-segi harga, kualitas, serta opini konsumen.

§ Titik fokus kehidupan masyarakat

32  
 
 § Pusat komunikasi, yaitu sebagai tempat berkumpul dan berekreasi

§ Mendayagunakan potensi sirkulasi pejalan kaki secara maksimal untuk

meningkatkan usaha-usaha komersil dengan menciptakan ruang-ruang
atraktif.

2. Tipe-tipe Shopping Mall / Pusat Perbelanjaan

a. Mall Terbuka (The Open Mall Centre)

Awal perkembangannya di Eropa, biasanya berupa sirtgle level dan daya
tarik mall terbuka terletak pada fasade bangunan yangmengapit jalur
pedestrian. Dengan ditunjang oleh arcade toko- toko retail di sepanjang
mall dan unsur-unsur alami seperti pohon, semak-semak, bunga, dan
kursi taman dapat memberi kesan pada pengunjung bahwa jenis mall ini
bersifat natural/terbuka.

Gambar 1. Mall terbuka (The open mall center)

b. Gabungan Mall Terbuka dan Tertutup / Mall Terlindung (The Composit

Mall Centre)
Merupakan mall yang sebagian terbuka dan sebagian [Link]
toko- toko arcade ditutup oleh atap yang tembus pandang dan atap
penghubung antar toko-toko yang saling berhadapan sehingga tidak
seluruhnya pedestrian mall perlu ditutup. Hal ini dimaksudkan untuk
mengantisipasi keadaan di musim dingin (di negara dengan empat
musim).

33  
 
 Gambar 2. Mall terbuka dan tertutup (The composit mall center)

c. Mall Tertutup (The Clossed Mall Center)

Pada dasarnya mall tertutup merupakan bukti bahwa mall terbuka kurang
dapat mengantisipasi peningkatan jumlah barang. Mall tertutup yang baru
secara dramatis dapat memperlihatkan kemampuan dalam menampung
kegiatan jumlah barang dagangan, karena luas area perdagangan lebih
luas. Konsep one stop shopping centre pada suatu mall tertutup
merupakan konsep yang lengkap dimana penjual dan pembeli terlindung
dalan suatu area atau bangunan dan terdapat pengaturan pengkondisian
ruang, sehingga kegiatan jual beli dapat berlangsung sepanjang tahun.
Mall tertutup dapat menjadi komoditi bagi kegiatan sosial seperti promosi,
eksebisi,rekreasi, dan lain-lain. Pada dasarnya mall tertutup menerapkan
konsep ke dalam suatu bangunan. Konsep indoor sfreef diterapkan secara
konsekuen, sehingga elemen-elemen jalan seperti lampu jalan, hadir
secara nyata dalam mall tertutup. Mall tertutup juga menerapkan
pencahayaan buatan (artificial lighting) untuk membantu menciptakan
suasana yang diinginkan, tetapi sebagian juga masih menerapkan sky
light sebagai salah satu pencahayaan alami bangunan.

34  
 
 Gambar 3. Mall tertutup (The closed mall center)

3. Elemen-elemen Mall
a. Entrance
Entrance sebuah mall merupakan bagian yang paling penting untuk
menarik minat pengunjung. Bila mata di ibaratkan jendela dunia, maka
entrance sebuah mall adalah energinya. Seluruh isi mall tercermin
dalam entrance-nya, yang bukan saja mereprentasikan kualitas
bangunannya, melainkan juga barang-barang yang dijual didalam mall
tersebut.
b. Sirkulasi Horisontal
Koridor, jembatan dan atrium adalah sirkulasi horizontal yang
umumnya diterapkan dalam sebuah shopping center. Fungsinya
adalah memnampung dan menyebarkan para pengunjung ke berbagai
bagian shopping center menuju keberbagai toko yang ada di dalam
shopping center tersebut.
Jenis koridor yang biasanya diterapkan di mall adalah koridor
tunggal (single-corridor) dengan lebar mencapai tiga meter atau
bahkan lebih. Fungsinya adalah untuk memudahkan sirkulasi para
pengunjung agar mereka dapat menikmati etalase toko tanpa
terganggu para pengunjung lainnya yang melintas. Selain itu, single-
corridor juga membuka kemungkinan untuk memasukkan cahaya alami
ke dalam bangunan mall melalui skylight yang diletakkan tepat di
atasnya atau pada atrium yang terbentuk diantara dua koridor tunggal.

35  
 
 Sarana lain yang dipakai adalah jembatan. Fungsinya adalah
untuk memperpendek jarak pencapaian dari toko ke toko, sehingga
para pengunjung dapat memotong jalur menuju ke toko-toko
diseberang apabila tidak ada lagi yang diperlukannya dideretan toko
semula. Jembatan biasanya ditempatkan melintang di atrium pada
jarak antara 5-10 meter satu sama lainya, sebagai salah satu daya
tarik didalam mall karena didesain dengan berbagai variasi dan
teknologi mutakhir.
Atrium pada hakekatnya adalah sebuah rongga besar di dalam
bangunan yang fungsi utamanya adalah sebagai tempat bertemunya
para pengunjung mall. Posisi atrium biasanya terletak ditengah
bangunan karena diperlukan sebagai tempat promosi produk terbaru
atau untuk menyelenggarakan acara-acara khusus yang digelar
pengelolah mall sebagai kiat menarik pengunjung untuk datang.
c. Sirkulasi Vertikal
Eskalator merupakan salah satu alat transportasi vertikal
didalam bangunan yang terdiri dari 2-5 lantai. Lebih dari enam lantai,
pencapaian akan lebih lebih efektif jika menggunakan elevator (lift).
Fungsi dan penempatan eskalator bergantung pada spesifikasi dan
kebutuhan bangunan. Desainnya pun harus mempertimbangkan segi
keamanan dan ketahanan secara teknis dengan standar teknologi
tertentu karena escalator berperan penting untuk menciptakan efisiensi
fungsi bangunan
Elevator atau lift merupakan elemen sirkulasi vertikal yang
[Link] umum, elevator dapat dibagi menurut spesifikasi bangunan
yaitu elevator untuk low-rise building, high-rise building dan service
building, rumah tinggal, dan lift barang. Setiap jenisnya harus
memenuhi persyaratan utama sebuah elevator yang baik dan aman,
yaitu :
(1) Fleksibel
(2) Space-saving configuration
(3) Rapid installation
(4) Ramah lingkungan
(5) Smooth, quite performance
36  
 
 (6) Proven reliability (lolos uji ketahanan)
d. Penyewa Utama (Anchor Tenant)
Anchor Tenant berarti penyewa utama pada sebuah pusat
perbelanjaan. Sistem pengelolaan anchor tenant adalah sistem sewa
penuh dengan waktu yang panjang.
e. Tenant Mix
Anchor Tenant menjadi kurang maksimal posisinya sebagai penyewa
utama tanpa adanya retail tenant yang beraneka ragam di sekitarnya.
Keduanya mempunyaisifat saling ketergantungan atau dikenal dengan
istilah multifarious symbolic relationship.

4. Faktor-faktor yang mempengaruhi Perencanaan Perbelanjaan Tertutup

Ada tiga faktor yang mempengaruhi perencanaan perbelanjaan
tertutup, yaitu :
a. Desain Untuk menghidupkan suasana dan meninggalkan kesan bagi
pengunjung, pada area perbelanjaan harus diberikan unsur penarik
yang disebut magnet atau anchor. Magnet tersebut dapat berupa
supermarket, department store, bioskop,alau food court / restoran.
Penempatan magnet dapat bermacam-macam, tetapi yang paling baik
adalah penempatan magnet yang menimbulkan pimpong effect / dump
befl. Adanya pimpong effect membuat mall menjadi daerah pergerakan
dengan aktivitas tinggi, sehingga tidak ada toko-toko retail yang tidak
dilalui pengunjung. Ketinggian lantai dan lebar mall harus diperhatikan
sehingga orang dapat berkomunikasi dengan toko-toko di depan atau
di atasnya.
b. Tenan Mix
Mengatur pihak-pihak penyewa yang akan menempati retail atau
anchor, agar sesuai dengan tingkat ekonomi mayoritas pengunjung
dan selera pengunjung pertokoan, mengatur penempatan jenis-jenis
toko sesuai dengan tingkat kegiatannya, sehingga antara toko yang
satu dengan toko yang lainnya tidak saling mengganggu.
Perbandingan antara anchor dan toko retail adalah 60 : 40, hal ini
dipertimbangkan dari investasi dan pengambilan modal.

37  
 
 c. Desain Kriteria
Adanya kriteria-kriteria tertentu bagi penyewa dalam mengatur toko
yang disewanya sehingga rnembentuk satu kesatuan dengan toko-toko
yang lainnya. Mall berorientasi ke dalam dan tidak banyak bukaan.
Perencanaan suatu mall harus rekreatif, rileks, dan mudah dilalui serta
pemandangan berderetan (shopping window) dapat dinikmati dengan
baik karena bebas dari sirkulasi kendaraan bermotor. Pintu masuk dan
pintu keluar dari unit utama juga harus diperhatikan. Layout dari mall
harus sederhana, mudah didefenisikan, serta tidak membosankan.

5. Skala Pelayanan Fasilitas Perbelanjaan/Mall

Menurut Joseph De Chiara dalam Planning Design Criteria, skala

pelayanan pusat perbelanjaan dibedakan menjadi 3 yaitu :

1) Pusat Perbelanjaan Lingkungan (Neighborhood Shopping Centers)

g) Pelayanan meliputi kelurahan dengan radius pelayanan + 0,8 km.

h) Penduduk pendukung minimal 20.000 jiwa.

i) Lokasi berada pada jalan utama lingkungan, mengelompok dengan

pusat perdagangan lingkungan.

j) Luas area perbelanjaan berkisar 2700 - 9000 m2.

k) Mewadahi 5 - 25 toko eceran, supermarkef merupakan penyewa

ruang utama serta dilengkapi dengan ruang untuk perdagangan
jasa.

2) Pusat Perbelanjaan Kawasan Wilayah

a) Radius pelayanan kurang lebih 3,2 km.

b) Penduduk pendukung minimal 120.000 jiwa.

c) Lokasi mengelompok dengan pusat -pusat pelayanan kecamatan

d) Luas area perbelanjaan berkisar 9000 - 25.000 m2.

38  
 
 e) Mewadahi 15 - 50 toko yang terdiri dari junior department sfore,
supermarket, convience store, kantor, dan bank.

3) Pusat Perbelanjaan Berskala Kota

a) Jangkauan pelayanan meliputi seluruh wilayah kota dan daerah luar

kota.

b) Penduduk pendukung 150.000 sampai 400.000 jiwa atau lebih.

c) Lokasi berada pada pusat pelayanan kota.

d) Luas aera perbelanjaan berkisar 25.000 - 90.000 m2.

e) Terdiri dari sejumlah depaftment stare, supermarke| tooktoko

eceran, restoran, kantor, bank, dan beberapa fasilitas penunjang.

Berdasarkan skala pelayanannya, unsur pusat perbelanjaan / mall

terdiri dari :

1) Penyewa atau pedagang

Kegiatan penyewa atau pedagang di dalam pusat perbelanjaan

adalah melayani dan menyediakan baik berupa barang atau jasa
untuk memenuhi kebutuhan konsumen dengan pertimbangan :

(a) Menarik sebanyak mungkin pengunjung untuk datang ke

toko/kios

(b) Membuat pengunjung agar dapat melihat dan mengamati

barang di dalam toko dalam jangka waktu yang cukup lama.

(c) Mengusahakan agar pengunjung dapat membeli barang atau

jasa yang ditawarkan .

39  
 
 2) Pengunjung

Pengunjung yang datang ke pusat perbelanjaan mall umumnya

bertujuan untuk rnembeli kebutuhan akan barang atau jasa,
makanan, berekreasi, atau hanya sekedar untuk melihat-lihat.

6. Karakteristik Konsumen
Jumlah dan jenis konsumen yang datang akan sangat berpengaruh terhadap
kegiatan yang berlangsung dalam mall / pusat perbelanjaan, di mana
konsumen yang datang terdiri dari berbagai golongan/kelas sosial dengan
berbagai perilaku , yaitu :
a. Kelas sosial masyarakat golongan bawah
Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang atau jasa
dengan mementingkan kuantitas (jumlah). Untuk keperluan sehari-hari,
umumnya memanfaatkan penjualan barang yang diobral atau
penjualan dengan promosi.
b. Kelas sosial masyarakat golongan menengah
Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang dengan harga
yang mahal dengan lebih mementingkan kualitasnya. Pada umumnya
berkeinginan membeli barang mewah dengan sistem kredit.
c. Kelas sosial masyarakat golongan atas
Kelas sosial masyarakat ini cenderung membeli barang dengan harga
yang mahal dengan kualitas yang tinggi serta merek yang terkenal dari
toko yang terkenal dan lengkap, memiliki animo berbelanja yang tinggi
karena uang bukan menjadi permasalahan utama.

7. Unsur-Unsur Pembentuk Layout Pusat Perbelanjaan

a) Paths

Path adalah jalur sirkulasi atau jalur pergerakan manusia. Contohnya

adalah jalan, pedestrian, jalur kereta. Paths juga berfungsi sebagai
penghubung antara beberapa nodes.

40  
 
 b) Nodes

Nodes adalah pusat aktivitas baik berupa pertemuan dari paths

maupun persilangan dari beberapa paths atau menunjuk pada suatu
konsentrasi tertentu seperti plaza. Nodes pada bangunan mall adalah
anchor tenant (penyewa utama yang menjadi daya tarik terbesar pada
konsumen). Perletakan nodes sebaiknya berada di setiap pengakhiran
paths yang terdapat di setiap lantai pada mall. Jarak maksimal antara
magnet tersebut di setiap lantainya adalah 200m sedangkan jarak
optimumnya adalah 180m.
8. Struktur Organisasi Pengelolaan Mall
Pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall, sistem pengelolaan
dapat dilakukan dengan menggunakan cara yang berbeda pada masing-
masing unit karena adanya perbedaan fungsi. Apartemen mempunyai
karakteristik yang membutuhkan pengelolaan yang selalu berhubungan
dengan penghuni sedangkan pada mall pengelolaan selain berhubungan
dengan penyewa juga berhubungan dengan masyarakat umum sebagai
pelanggan. Oleh karena itu dibutuhkan sistem pengelolaan yang terpisah
walaupun tetap berada dalam satu koordinasi

Skema 3. Struktur Organisasi Pengelolaan Mall

41  
 
C. TINJAUAN TERHADAP APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL
Berdasarkan tinjauan terhadap bangunan apartemen dan bangunan
perbelanjaan. maka dapat diberi suatu batasan terhadap apartemen dengan
fasilitas mall/perbelanjaan, yaitu merupakan suatu kelompok ruang sebagai
tempat tinggal yang terdapat di dalarn suatu lingkungan bersama, yang
dilengkapi dan dipadukan dengan fasilitas perbelanjaan dan rekreasi sebagai
fasilitas utama yang dapat berupa deretan toko-toko retail yang menghubungkan
beberapa magnet seperti supermaket, department store, restoran food court,
coffe shop, bioskop, dan lain-lain Dari batasan di atas terlihat bahwa pada
bangunan apartemen dengan fasilitas mall terdapat dua fungsi utama yang
berada dalam satu bangunan yaitu fungsi hunian dengan ruang yang mempunyai
sifat privasi yang tinggi dan fungsi perbelanjaan dengan ruang yang bersifat
publik. Dengan adanya perbedaan sifat pada kedua fungsi tersebut maka perlu
adanya suatu sistem yang dapat menyatukan kedua fungsi tersebut berada
dalam satu bangunan namun tidak terjadi kekacauan sirkulasi yang dapat
mempengaruhi keadaan sifat ruang dari kedua fungsi tersebut. Pengertian di
atas juga menjelaskan adanya dua fungsi yang berada dalam satu bangunan
namun tidak mempunyai kedudukan yang setara. Yang menjadi fungsi utama
adalah apartemen sedangkan perbelanjaan menjadi suatu fasilitas yang
disediakan untuk memberikan kemudahan terutama kepada penghuni
apartemen, namun dalam konteks ini fasilitas perbelanjaan yang disediakan juga
melayani masyarakat di luar penghuni apartemen.

1. Bentuk Massa Bangunan

Salah satu bentuk apartemen menurut Samuel Paul (Apartment Their Design
and Development, New York, 1976, hal. 46) adalah bentuk berdasarkan
massa bangunan dalam hal ini apartemen dengan bentuk variant form.
Apartemen bentuk ini menggunakan penggabungan antara slab form dan
tawer form.

42  
 
 Tower  sebagai  
apartemen  

Podium  sebagai  
mall  

Gambar 4. Apartemen dengan variant form,

penggabungan massa secara vertical
(Apartemen Their Design and Development)

Pada bagian tower farm difungsikan untuk apartemen dengan

pertimbangan bahwa bagian atas bangunan mempunyai tingkat privasi yang
lebih tinggi daripada bagian dibawahnya. Sedangkan pada bagian slab form
difungsikan sebagai failitas bersama dalam hal ini fasilitas perbelanjaan
karena lebih mudah dijangkau oleh penghuni maupun oleh masyarakat dari
luar bangunan.
Dalam pemisahan massa ini juga dapat dilakukan secara horizontal
atau sejajar namun tidak dianjurkan karena pertimbangan efisiensi lahan yang
seharusnya menjadi tujuan dari konsep pengadaan apartemen.

Tower  sebagai  
apartemen  

Podium    sebagai  
mall  

Gambar 5. Apartemen dengan Variant Form,

Penggabungan lldassa Secara Horizontal

(Apartment Their Design and Development)

2. Jenis Sirkulasi
Untuk sirkulasi pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall dapat
dilakukan berdasarkan fungsi kegiatan dalam bangunan dan juga dengan
pemisahan perletakan entrance masing-masing fungsi.
a. Sirkulasi dalam bangunan.
Untuk sirkulasi dalam bangunan apartemen dengan fasilitas mall, masing-
masing fungsi dapat mempunyai sistem sirkulasi sendiri-sendiri. Pada

43  
 
 fungsi apartemen dapat digunakan sistem sistem sirkulasi vertikal berupa
lift atau tangga (khusus untuk law rise building), sedangkan sirkulasi
horizontalnya dapat digunakan beberapa sistem koridor (koridor tunggal
koridor ganda, koridor pada kedua sisi, koridor terpusat) seperti yang telah
dijelaskan sebelumnya. Pada fungsi mall/perbelanjaan, sistem sirkulasi
vertikal dapat menggunakan tangga, eskalator, atau lift panorama.
Sedangkan sirkulasi horizontalnya digunakan sistem koridor (koridor
tunggal, koridor ganda, koridor pada kedua sisi) yang menghubungkan
retailretail (fenanf) dan anchor.
Untuk menghubungkan sirkulasi pada kedua fungsi tersebut harus
terdapat suatu ruang yang membatasi keduanya sehingga tidak terjadi
suatu kekacauan sirkulasi yang mengaburkan sifat ruang dari kedua
fungsi tersebut. Ruang ini berfungsi membatasi pergerakan publik menuju
apartemen sehingga yang dapat mengaksesnya adalah yang mempunyai
kepentingan pada apartemen seperti penghuni dan pengelola. Ruang
perantara tersebut berfungsi sebagai ruang semi publik yang memisahkan
sirkulasi ruang apartemen yang bersifat privasi dengan sirkulasi mall yang
bersifat publik
b. Sirkulasi ruang luar bangunan dan parkir
1) Sirkulasi kendaraan, yang terdiri dari:
(a) Kendaraan penghuni apartemen
(b) Kendaraan tamu apartemen
(c) Kendaraan pengunjung mall
(d) Kendaraan pengelolah gedung/karyawan
(e) Kendaraan barang

Kelima jalur sirkulasi di atas diberikan masing-masing kejelasan,

agar sirkulasi dalam tapak dapat lancar dan memberikan kemudahan
dan kenyamanan bagi pemakai. Untuk kelancaran masuk keluarnya
kendaraan ke dan dari area parkir maka gerak kendaraan masuk dan
keluar dijadikan satu arah. Pintu masuk ke site dibedakan menjadi 2,
yaitu untuk umum dan khusus untuk penghuni apartemen, sehingga
sirkulasi masuk lebih nyaman terutama bagi penghuni apartemen.
Parkir penghuni dan pengelolah/ karyawan terletak di basemant.

44  
 
 Sedangkan parkir pengunjung mall, tamu apartemen dan barang
terletak diluar bangunan.

3. Entrance Bangunan
Pemisahan entrance bangunan dilakukan untuk menghindari
kekacauan sirkulasi pada bangunan. Entrance mall yang sifatnya publik
dipisahkan dengan entrance apartemen yang sifatnya privat. Entrance mall
diletakkan didepan bangunan untuk mempermudah pengunjung mall.
Sedangkan entrance apartemen diletakkan langsung di masing-masing tower.
Pemisahan ini bertujuan agar pengunjung mall tidak mempunyai akses ke
apartemen kecuali karyawan servis dan pengelolah. Namun penghuni
apartemen bebas akses ke mall.

KANTOR  
UNIT  HUNIAN   PENGELOALH   UNIT  HUNIAN  

LOBBY   LOBBY  
MALL  
APARTEMEN   APARTEMEN  
TOWER  1   TOWER  2  

ENTRANCE   LOBBY  MALL   ENTRANCE  

APARTEMEN   APARTEMEN  

ENTRANCE  MALL  
HUBUNGAN
KHUSUS/EXCLUSIVE
ACCESS

HUBUNGAN  UMUM  

Skema 4. Hubungan Ruang Makro

45  
 
 ENTRANCE APARTEMEN

ENTRANCE MALL

Gambar 6. Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(Alternative 01)

APARTEMEN APARTEMEN

MALL

Gambar 7. Zoning Horisontal

(Alternatif 01)

ENTRANCE APARTEMEN
APARTEMEN APARTEMEN

ENTRANCE MALL

MALL

Gambar 8. Denah pemisahan entrance mall dan entrance apartemen

(Alternative 02)

46  
 
 APARTEMEN

MALL

Gambar 9. Zoning Horisontal

(Alternatif 02)

4. Analisis Massa Bangunan

APARTEMEN

MALL

APARTEMEN

Gambar 10. Bangunan

apartemen massa tunggal

APARTEMEN APARTEMEN

MALL

Gambar 11. Bangunan

apartemen massa majemuk

47  
 
 Tabel 1. Analisa kelebihan dan kekurangan massa tunggal dan majemuk

No Aspek Massa Tunggal Massa Majemuk

1. Sifat bangunan terpusat Menyebar dan memusat
pada satu titik kegiatan
2. Bentuk condong mengarah vertikal Pola letak massa
bangunan lebih dinamis
3. Kebutuhan lahan sedikit Lebih luas
4. Pencapaian sirkulasi cepat dan efisien Lama dan tidak efisien
5. Pengawasan dan mudah Sulit
pemeliharaan
bangunan

KESIMPULAN : Massa yang cocok untuk site ini adalah massa tunggal
karena memerlukan lahan yang lebih sedikit dan pemeliharaan yang lebih
mudah, sehingga tapak dapat dimanfaatkan secara efektif dan efisien.

5. Struktur Organisasi Pengelolaan Apartemen dengan Fasilitas Mall

Pada bangunan apartemen dengan fasilitas mall sistem pengelolaan
dapat dilakukan dengan menggunankan cara yang berbeda pada masing-
masing unit karena adanya perbedaan fungsi. Apartemen mempunyai
karakteristik yang membutuhkan pengelolaan yang selalu berhubungan
dengan penghuni sedangkan pada mall, pengelolaan selalu berhubungan
dengan penghuni juga berhubungan dengan masyarakat umum sebagai
pengunjung mall. Oleh karena itu dibutuhkan sistem pengelolaan yang
terpisah walaupun tetap berada dalam satu kordinasi.

48  
 
 BOARD OF DIREKTUR

MANAGING DIREKTUR

APARTEMEN MALL

GENERAL MANAGER PROPERTY MANAGER

Skema 5. Struktur Organisasi Apartemen dengan Fasilitas Mall

D. STUDI BANDING APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL

1). Mall Dan Apartemen Ambassador

Bangunan ini terletak di Jl. Dr. Satriyo Jakarta yang dibangun di atas
areal seluas ±3ha. Massa bangunan utama terdiri dari bangunan mall setinggi
6 lantai, shop office 4 lantai, dan apartemen 26 lantai yang berdiri di atas
bangunan mall, serta memiliki 3 lapis lantai basement. Luas total bangunan
adalah ± 93.000 m2.

Gambar 12. Tampak Depan Mall dan Apartemen Ambassador

49  
 
 Pada bangunan mall didesain terdiri dari 350 ritel, dengan ukuran yang
bervariasi, yaitu 4m x 6m, 4m x 7m, dan 4m x 8m. Sedangkan pada anchor
tenant luasnya berkisar 1.000m2 hingga 2.000m2. Pada shop office yang
didesain menyatu dengan bangunan mall, seluruhnya terdiri dari 17 unit,
terdiri dalam dua ukuran yaitu 464,8m2 dan 519,6m2. Sementara pada
apartemen terdapat 114 unii hunian dengan tipeiluas yang bervariasi, yaitu 2
kamar tidur / 1A7m2,3 kamar tidur A t 118 m2, 3 kamar tidur B / 135m2, dan
penthouse 1300m2.

Gambar 13. Kolam Renang Mall dan Apartemen Ambassador

Baik pada apartemen, shap office maupun ritel dipasarkan dengan

sistem jual, sedangkan pada anchor tenant mall dipasarkan dengan sistem
sewa. Perbandingan antara jual dan sewa adalah 60% : 40%. Harga jual
pada shop office Rp 2,75 – Rp 2,8 milyar/unit, Apartemen $2200 - $24001 m2.
Penampilan luar bangunan Mall dan Apartemen Ambasador
didominasi oleh gaya modern dengan bukaan berbentuk kotak. Pada massa
mall dan shop office, finishing dengan cast concrete panel serta kaca
mernberikan kesan yang ringan, mewah, dan modern. Untuk membuat
penampilan yang lebih menarik serta atraktif, maka digunakan warna terang
serta penataan signboard yang teratur serta mudah dilihat. Sedangkan pada
massa apartemen bukaan dengan bentuk kotak juga memberikan suatu
bentuk gaya modern dengan sebagian besar view mengarah pada sisi jalan
utama. Finishing tap floor dengan atap berbentuk pelana diberikan dengan
tujuan pengakhiran bagian bangunan sebelah atas.

50  
 
 2). Mega Kuningan Town Park

Apartemen 63 lantai ini secara bentuk terdiri atas dua massa utama
yang mengapit sebuah massa peralihan. Massa peralihan ini difungsikan
sebagai lobby, sky garden dan juga bagian dari ruang unit apartemen yang
luas dari kedua massa. Pembagian massa apartemen menjadi dua
rnerupakan upaya untuk mengurangi kesan masif bangunan, sedangkan
korelasi susunan massa ini dengan faktor angin masih harus dicek lebih
dengan lanjut lagi dalam percobaan wind-tunnel.

Gambar 14. Perspektif Mega Kuningan Town Park

Konsep massa bangunan, sesuai dengan Panduan Rancang Kota
adalah membentuk 'gapura' yang dilihat dari kawasan secara keseluruhan
merupakan gerbang dan sekaligus tengaran untuk Kawasan lnternasional
Mega Kuningan. Dengan konsep gapura, maka tampak bangunan apartemen
diserasikan dengan bangunan di seberangnya, yaitu hotel dan apartemen
Ritz-Carlton. Bangunan ini mempunyai konsep bangunan modern yang
ditonjolkan dalam tampak yang didominasi oleh curtain wall. Desain curtain
wall sengaja diletakkan pada bagian massa yang melebar di bagian Utara
dan Selatan bangunan untuk meminimalkan penyerapan panas sinar
matahari (arah Barat dan Timur). Bagian Barat danTimur cenderung
menggunakan material 'solid' dengan meminimalkan bukaan, dengan
demikian penghematan pemakaian pengkondisian udara (AC) dapat
dioptimalkan.

51  
 
 Gambar 15. Denah Apartemen Mega Kuningan Town Park
(Sumber: lndonesia Design)

Pada bagian barat bangunan ditonjolkan pula elemen struktur baja

bangunan (fruss) yang merupakan elemen pengaku dari dua massa
bangunan sehingga secara struktur, bangunan berbentuk segitiga.
Penonjolan elemen struktur ini ditujukan untuk memberi kesan 'aman' untuk
tinggal di bangunan apartemen setinggi 63 lantai. Struktur baja juga
merupakan struktur pendukung taman yang terletak di tiap 8 lantai bangunan.
Hal ini adalah merupakan penerapan dari konsep'garden apartment',
Dalam hal mekanikal dan elektrikal, hal yang menjadi perhatian utama
adalah efesiensi M.E. dengan BAS (building automatian system) dan sistem
struktur yang menjadi elemen desain.
Bangunan ini menempati area site seluas 39.103 m2 dengan total luas
bangunan 124.828 m2 yang terdiri dari 63 lantai apartemen 5 lantai shopping
center/mall tematik, dan 4 basement.

3). Blue River Serviced Apartemen

Blue River Serviced Apartment terletak di dalam kawasan   Blue Oasis
City, kota dalam kota di Timur Bekasi. Konsep kota   dalam kota ini
mengintegrasikan aktivitas hunian, belanja, dan   rekreasi dalam satu wadah
seluas kurang lebih 7,6 ha.   Tujuan utama didirikannya serviced apartment
adalah untuk  menampung kebutuhan hunian untuk kalangan pekerja asing di  
kawasan industri di sekitar Bekasi dengan pelayanan standar   operator
internasional. Namun dengan lokasinya di dalam kawasan  terpadu, Blue  River

52  
 
 serviced Apartment diharapkan menjadi pilihan bagi mereka yang berusaha,
bekerja, dan memanfaatkan rekreasi air

Gambar 16. Perspektif Blue River Serviced Apartemen

Serviced Apartment ini dioperasikan oleh Holiday lnn. Terdiri dari 204
unit dengan fasilitas kolam renang, lapangan tennis, gym, barbeque area,
area bermain anak, dan fasilitas penunjang lainnya, berdiri 17 lantai di atas
podium parkir. Apartemen ini didukung oleh pusat perbelanjaan seluas kurang
lebih 85.000 m2, convention hal!, rekreasi air, water theme park. Luas site
yang digunakan bangunan ini adalah sekitar 7,68 ha.
Konsep resort dengan lansekap yang unik menunjang apartemen yang
pada setiap lantainya terdiri dari 12 unit dengan orientasi view ke arah kolam
renang dan water theme park. Pusat perbelanjaannya, Blue Jall sendiri
diharapkan dapat menampung brand image yang mencitrakan kehidupan
pusat kota.

53  
 
 4). Apartemen Plaza Senayan

 
 
Gambar 17. Apartemen Plaza Senayan
Sumber : [Link]

Apartemen Plaza senayan terletak disudut bagaian Selatan Central

Bussiness District (CBD) Jakarta, dengan posisi yang berdampingan dengan
Jalan Sudirman dan dekat dengan Jalan Gatot Subroto – dua jalan Jakarta
dan berada didalam kompleks yang sama dengan Plaza SenayanTM
Shopping Center, Plaza Senayan Arcadia TM Entertaiment Center
(termaksud restaurant, bar, kafee, pusat spa dan kebugaran ) dan Sentral
Senayan ITM serta Sentral Senayan IITM office Building, dimana tampak pula
Senayan Golf Corse dan dikelilingi oleh sejumlah lingkungan-lingkungan
residensial ekslusif Jakarta. Terdiri dari dua tower dimana tower A setinggi 24
lantai dan tower B setinggi 28 lantai dengan dengan 204 unit apartemen.

Fasilitas-Fasilitas yang ditawarkan antara lain :

54  
 
 2) Kolam renang bernuansa bali yang ditata dalam sebuah lansekap
taman dengan sebuah kolam renang anak, 2 buah lapangan tennis,
area jogging, taman bermain anak, dan fitness center.

3) Ruang serbaguna dengan teras kolam, area cabana yang cocok

digunakan untuk pesta terbuka dan acara barbeque, serta kafee dan
restaurant California

4) Housekeeping, laundry, room service, penjagaan 24 jam, penjagaan

melalui kamera CCTV, kunci pengaman pintu dengan video CCTV
disetiap tower apartemen

Gambar 18. Fasilitas Kamar Apartemen Plaza Senayan

Sumber : [Link]

55  
 
 Gambar 19. Denah Type Kamar Apartemen Plaza Senayan

Sumber : [Link]

Gambar 20. Fasilitas Indoor Apartemen Plaza Apartemen

Sumber : [Link]

56  
 
 Gambar 21. Fasilitas Outdoor Apartemen Plaza Apartemen

Sumber : [Link]

Tipe-Tipe kamar yang ditawarkan :

a) Tipe A dengan 1 kamar tidur

b) Tipe B dengan 1 kamar tidur

c) Tipe C dengan 1 kamar tidur

57  
 
 d) Tipe D dengan 1 kamar tidur

e) Tipe A dengan 2 kamar tidur

f) Tipe B dengan 2 kamar tidur

g) Tipe A dengan 3 kamar tidur

Keuntungan yang ditawarkan oleh Apartemen Plaza Senayan :

• Akses langsung ke jalan Sudirman dan CBD Jakarta

• Akses yang mudah ke Bandara Internasional Soekarno Hatta

• Gaya hidup kota yang tinggi : dekat hotel-hotel dan restoran-restoran

bertaraf internasional, dapat dicapai dalam beberapa menit

• Atmosfer yang menyerupai taman dengan ruang hijau terbuka,

pepohonan yang rindang dan tanaman yang menyehatkan

• Akses yang mudah keberbagai fasilitas olahraga eksternal , seperti

National Stadium, 18-hole Senayan Golf Course Dan Senayan Diving
Range

• Diuntungkan dengan adanya akses yang mudah keberbagai jalur

alternatif dengan komunitas tanpa three-in-one zone, yang dapat
diaplikasikan dari hari senin hingga jumat –pukul 7:30 hingga 10:00
pagi dan pukul 16:30 sore hingga 20:00 malam.

5). FX Plaza
FX merupakan gedung multi fungsi yang terletak di kawasan sentra
bisnis, tepatnya di Jl. Jend Sudirman, Pintu Satu Senayan, Jakarta Pusat
terdiri dari FX Plaza dan FX Residence.
Pada awalnya, perancangan bangunan ini memiliki konsep Shopping
Center dengan nama Sudirman Place, tetapi dalam pembangunannya ada
perpindahan management dan diganti dengan FX serta berganti konsep

58  
 
 menjadi Life Style Center. FX Plaza memiliki slider terpanjang di dunia dan
menjadi daya tarik tersendiri bagi mall ini.

Gambar 22. FX Plaza dan FX Residence

FX Plaza terdiri dari 7 lantai, yaitu lower ground floor, ground floor,
upper ground floor, mezzanine, 1st floor, 3rd floor, dan 4th floor. Sasaran mall
dan apatemen ini yaitu masyarakat urban Jakarta kalangan menengah ke
atas yang kental dengan urban life style, sesuai dengan konsep mallnya dan
juga lokasinya yang berada di jantung kota Jakarta.

Gambar 23. Denah Lower Ground FX Plaza

59  
 
 Gambar 24. Denah Ground Floor FX Plaza

Gambar 25. Denah Mezzanine FX Plaza

st
Gambar 26. Denah 1 Floor FX Plaza

60  
 
 rd
Gambar 27. Denah 3 floor FX Plaza

rd
Gambar 28. Denah 4 Floor FX Plaza
Dari beberapa studi banding yang dilakukan di atas, dapat ditarik
kesimpulan:
1. Lokasi bangunan apartemen dengan fasilitas mall umumnya berada
pada wilayah pusat kota dengan tingkat kepadatan penduduk yang
cukup tinggi serta telah menjadi atau akan menjadi suatu kawasan
perdagangan
2. Perencanaan apartemen yang dilengkapi dengan fasilitas mall
ditujukan untuk memenuhi kebutuhan akan hunian di daerah
perkotaan dengan tingkat ketersediaan lahan yang sudah terbatas,
serta untuk memenuhi kebutuhan dari penghuni apartemen
ataupun masyarakat luas akan tempat perbelanjaan dan rekreasi
3. Penggabungan dua fungsi dalam satu bangunan yaitu hunian dan
komersil yang berbeda sifat umumnya dipisahkan dalam
pembagian massa bangunan secara vertikal dalam bentuk
bangunan yang menggunakan sistem tower dan podium, di mana
61  
 
 pada massa tower digunakan sebagai apartemen sedangkan
podium digunakan sebagai mall.
4. Untuk memperjelas dan memisahkan akses dari kedua fungsi
apartemen dan mall/perbelanjaan, dapat dilakukan dengan
pemisahan entrance keduanya, dimana mall yang bersifat publik
mempunyai entrance di depan jalan utama, sedangkan apartemen
yang lebih bersifat privat mempunyai entrance pada bagian
belakang.
5. Umumnya penampilan bangunan apartemen dengan fasilitas mall
menggunakan gaya bangunan modern yang mengungkapkan citra
dari penghuni apartemen yang sebagian besar merupakan
masyarakat golongan atas ataupun orang asing. sedangkan gaya
modern pada mall sudah merupakan konsep dari tempat
perbelanjaan modern yang terpusat, seda dilengkapi dengan
fasilitas hiburan yang membedakan dari konsep perbelanjaan
tradisional.

62  
 
 BAB III
STUDI PENGADAAN APARTEMEN
DENGAN FASILITAS MALL DI PUSAT KOTA MAKASSAR

A. GAMBARAN UMUM KOTA MAKASSAR

1. Tinjauan Kondisi Fisik Kota Makassar
a. Tinjauan Geografis
Secara administratif kota Makassar merupakan ibukota Provinsi
Sulawesi Selatan, terletak di pantai barat Sulawesi Selatan dengan
beberapa pulau kecil di sekitarnya. Letaknya pada koordinat 119
24’17,38’’ bujur Timur dan 58’ 6’19’’ lintang Selatan dengan kondisi
wilayah yang relatif datar dan beriklim tropis dengan kelembaban udara
berkisar antara 22⁰ C-34⁰ C. Curah hujan rata-rata tiap tahun adalah
2000 mm-3000 mm. Arah angin 210 15’ bujur Timur atau arah selatan
barat daya dengan kecepatan rata-rata 5,1 km/jam. Secara umum
ketinggian kota Makassar sekitar 0-25 m diatas permukaan air laut,
dengan topografi tanah rata-rata 0-2% kearah barat.
Ditinjau dari segi geografis kota Makassar memiliki batas-batas wilayah
sebagai berikut:
1) Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Pangkep
2) Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Maros
3) Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa
4) Sebelah Barat berbatasan dengan Selat Makassar

Kota Makassar sangat strategis, baik dilihat secara nasional

maupun secara internasional, karena terletak pada titik tengah. Hal ini
memudahkan Kota Makassar dijangkau oeh wisatawan baik domestic
maupun mancanegara melalui darat, laut dan udara, sehingga
menjadikan posisinya sangat penting menjadi terminal wisata, sebagai
salah satu penunjang dalam kelancaran arus perhubungan dan
perkembangan arus kunjungan wisata.

63  
 
 Selain itu Kota Makassar yang strategis, juga merupakan Pusat
Pengembangan Wilayah D, yang meliputi Indonesia Bagian Timur dan
sebagai Pusat Satuan Wilayah bagi Provinsi Sulawesi Selatan.

b. Tinjauan Iklim
Iklim Kota Makassar adalah iklim tropis panas, dengan
presentase panas lebih dominan, hal ini bisa dilihat berdasarkan data-
data iklim Kota Makassar pada tahun 2012 dibawah ini:
1) Temperatur udara rata-rata 26,2⁰-28,0⁰ C
2) Penyinaran matahari rata-rata 61%
3) Kecepatan udara berkisar antara 3,5 – 5,7 knot/jam.
4) Jumlah hari hujan berkisar 199 hari per tahun.
5) Curah hujan rata-rata 2000 mm-3000 mm.
6) Kelembaban udara berkisar antara 71 %-88 %
7) Arah angin 210⁰15’ bujur timur kearah selatan barat daya.
c. Arah Perkembangan Kota Makassar
Pada mulanya, Kota Makassar terdiri dari 8 buah kecamatan,
yaitu Kecamatan Makassar, Mariso, Ujung Tanah, Ujung Pandang,
Mamajang, Bontoala, Wajo, dan Tallo, dengan jumlah penduduk yang
tersebar sebanyak 438.809 jiwa , yang menempati wilayah seluas
2.499,8 Ha.
Peraturan Pemerintah No.5 Tahun 1971, yang ditetapkan pada
tanggal 1 september 1971, telah mengubah dan memekarkan Kota
Makassar menjadi 11 kecamatan yatu Kecamatan Makassar, Mariso,
Ujung Tanah, Ujung Pandang, Mamajang, Bontoala, Wajo, Tallo,
Panakukang, Biringkanaya dan Tamalate, dengan luas 17.577 Ha.
Perkembangan Kota Makassar terjadi kemudian pada tahun
1997, dengan penambahan 3 kecamatan, sehingga menjadi 14
wilayah kecamatan dan terdiri dari 142 kelurahan, termasuk 3
kelurahan diantaranya terdapat di pulau-pulau. Kemudian penambahan
wilayah Kota Makassar selanjunya didasarkan pada diberlakukannya
Undang-undang Otonomi Daerah No.22 tahun 1999, dengan
penambahan 10.000 Ha ke arah laut.

64  
 
 Perkembangan –perkembangan Kota Makassar yang terjadi
dari tahun ke tahun ini telah menjadikan Kota Makassar pada saat ini
memiliki luas wilayah ±27.577 Ha, dengan komposisi wilayah darat
seluas 17.437 Ha, wilayah laur seluas 10.000 Ha dan pulau-pulau
seluas 140 Ha.

2. Tinjauan Non Fisik Kota Makassar

a. Tinjauan Ekonomi
Sebagai Bagian Wilayah D, Kota Makassar merupakan pusat
pengembangan perekonomian Indonesia Bagian Timur, hal ini terlihat
pembangunan yang terus dikembangkan dari tahun ke tahun.
Pergerakan pembangunan di berbagai sektor baik jasa,
perdagangan maupun pelayanan sosial lainnya berdampak pada
pertumbuhan ekonomi Kota Makassar. (Kantor Statistik Sulsel,
Sulawesi Selatan dalam Angka 2011).
Pertumbuhan ekonomi Kota Makassar pada tahun 1998
mencapai sekitar 7.82%. Jika dibandingkan dengan angka
pertumbuhan ekonomi 1996 dan 1997 menunjukan penurunan. Pada
tahun 1996 dan 1997 pertumbuhan ekonomi masing-masing 10,78%
dan 6,92%. Pada periode tahun anggaran 1996/1997-1998/1999
realisasi penerimaan daerah dan pengeluaran rutin daerah otonom
Kota Makassar mengalami kenaikan. Realisasi penerimaan pada tahun
anggaran 1996/1997 nominalnya berjumlah Rp. [Link],-.
Pertumbuhan ekonomi suatu wilayah pada dasarnya tak lain
dimaksudkan untuk mencapai tujuan peningkatan pendapatan dan
kesejatraan masyarakat.
Peningkatan pendapatan masyarakat dapat diukur melalui
beberapa cara, salah satu diantaranya adalah dari hasil perhitungan
pendapatan dan kesejatraan masyarakat.

65  
 
 Tabel 2. Jumlah Penduduk Dirinci Menurut Kecamatan Di Kota
Makassar

KODE LAJU
KECAMATAN PENDUDUK PERTUMBUHAN
WIL Population
Area Subdistricts PENDUDUK
Code
2008 2009 2000-2009
(1) (2) (3) (4) (5)
010 MARISO 53.687 56.408 0,50
9020 MAMAJANG 61.984 59.560 (0,39)

030 TAMALATE 135.082 172.506 2,48

031 RAPPOCINI 132.102 152.531 1,45
040 MAKASSAR 84.346 82.478 (0,22)
050 U PANDANG 29.217 27.160 (0,73)

060 WAJO 35.908 29.639 (1,90)

070 BONTOALA 59.868 54.714 (0,90)
080 UJUNG TANAH 46.374 47.133 (0,16)
090 TALLO 121.606 135.574 1,09
100 PANAKKUKANG 130.336 142.729 0,91

101 MANGGALA 81.180 118.191 3,83

110 BIRINGKANAYA 100.336 169.340 5,37
111 TAMALANREA 85.915 104.175 1,95

7371 MAKASSAR 1.157.905 1.352.136 1,56

Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Makassar

(Makassar Dalam Angka 2012)

Peningkatan pendapatan masyarakat dapat diukur melalui

beberapa cara, salah satu diantaranya adalah dari hasil perhitungan
pendapatan regional (PDRB). Nilai PDRB Kota Makassar selama
beberapa tahun terakhir yaitu selama periode 1994-1999
memperlihatkan peningkatan yang cukup baik. Menurut harga berlaku
yaitu tahun 1994 sebesar Rp. 2.311,70 M dan tahun 1999 telah
mencapai perolehan Rp. 2.781,32 M. Jadi selama periode 1994-1999
terjadi kenaikan nilai PDRB berlaku sebesar Rp. 469,62 M atau naik
sekitar20,31 % setiap tahunnya. Hal ini secara tidak langsung

66  
 
 berdampak pada golongan ekonomi masyarakat Makassar yang
berkapasitas menengah ke atas jumlahnya semakin meningkat.
Akibat dari pertumbuhan ekonomi kota yang semakin
meningkat, maka kebutuhan akan fasilitas, sarana dan prasarana
semakin meningkat pula, sehingga pembangunan berbagai sarana fisik
di Kota Makassar dari tahun ke tahun selalu mengalami peningkatan
baik kuantitasnya maupun kualitasnya.
b. Kondisi Sosial Penduduk
Seiring dengan pertumbuhan Kota Makassar di bidang ekonomi,
diikuti pula dengan peningkatan jumlah penduduk yang dipengaruhi
oleh beberapa faktor, baik faktor fertilitas maupun faktor migrasi
penduduk. Pertumbuhan penduduk yang cukup besar ini antara lain
disebabkan oleh banyaknya urbanisasi penduduk dari daerah lain
termasuk dari Kawasan Timur Indonesia sendiri, mengingat aktifitas
ekonomi di daerah ini paling besar dibanding daerah lain, di samping
itu juga Kota Makassar sendiri merupakan pusat pemerintahan
Sulawesi Selatan sekaligus sebagai pusat pendidikan, hiburan serta
pelayanan jasa di kawasannya. (Kantor Statistik Sulsel, Sulawesi
Selatan dalam Angka 2011).
Sebagai patokan dalam perencanaan Apartemen dengan
Fasilitas mall digunakan standar laju pertambahan penduduk hingga
tahun proyeksi perencanaan, dimana sebagai patokan laju
pertambahan penduduk digunakan data pertumbuhan kota Makassar
selama lima tahun terakhir ini. Untuk menghitung pertambahan
penduduk kota Makassar hingga tahun peroyeksi dapat diketahui
dengan menggunakan rumus:

Pn =Po(1+r)’’

Dimana:
Pn = Jumlah penduduk pada tahun proyeksi
Po = Jumlah penduduk pada tahun awal

67  
 
 r = Persentase pertambahan penduduk
n = tahun proyeksi

Tabel 3. Penentuan Fungsi RUTRK Kota Makassar Tahun 1999/2000

2009/2010
 

No RUTRK Kecamatan Luas Fungsi Fungsi

(Ha) Utama Penunjang
1. A Ujung Tanah 593,8 Transportasi Pariwisata
Laut Militer
(Pelabuhan) Permukiman

2. B Ujung 1.331 Pusat Rekreasi

Pandang perdagangan Pemerintahan kota

Wajo, dan jasa

Permukiman
Bontoala sosial

Makassar,
Mariso dan

Mamajang

3. C Tamalate 2.021 Rekreasi Perdagangan

pantai dan Permukiman
jasa
Transportasi darat
pariwisata
Pendidikan tinggi

5. E Panakukang 1.715 Pusat Permukiman

 
perdagangan Pendidikan tinggi
dan jasa
  Ruang terbuka hijau
sosial
  Transportasi darat
 

68  
 
 No RUTRK Kecamatan Luas Fungsi Fungsi
(Ha) Utama Penunjang

6. F Manggala 2.404 Permukiman Jasa pelayanan

sosial/umum

Pendidikan tinggi

Pariwisata

Ruang terbuka hijau

7. G Tallo 583 Pariwisata Jasa pelayanan

dan Ruang sosial/umum
terbuka hijau Permukiman

8. h Tamalanrea 3.184 Pendidikan Jasa pelayanan

tinggi dan kesehatan
permukiman Industri

Perdagangan

Jasa pelayanan
sosial/umu

9. I Biringkanaya 4.822 Industri dan Transportasi darat

permukiman (AKAP)

Militer

Ruang terbuka
hijau/perkebunan

 
Sumber: Revisi RUTRK Kota Makassar
 

Prediksi pertumbuhan penduduk berdasarkan hasil perhitungan

BPPT dengan menggunakan persamaan regresi, maka jumlah
penduduk pada tahun 2011 diperkirakan sebanyak 1.335.026 jiwa
sedangkan utuk tahun 2012 diperkirakan sebesar 1.479.989 jiwa.

69  
 
 3. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar
Sebagai suatu sistem wilayah, maka kota terbentuk oleh adanya
interaksi antara Bagian Wilayah Kota (BWK) yang mempunyai fungsi-
fungsi tertentu. Rencana tata guna lahan kota Makassar melalui
pendekatan fungsi (primer dan sekunder) dari tiap-tiap BWK, yang
nantinya akan merupakan kerangka dari pola tata guna lahan kota.
Kota Makassar yang sudah mempunyai Rencana Umum Tata
Ruang Kota terbagi kedalam 9 wilayah kota pada tahun 1999. Dari
hasil penentuan tata guna lahan, sudah selayaknya pengembangan
kota tersebut bertujuan untuk menghidupkan kembali fungsi-fungsi
kota dan struktur perencanaan kota sehingga dapat berjalan dengan
efektif, efisien dan terencana.

  Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) merupakan

penjabaran Kebijakan Dasar Pengembangan (KDP) fisik kota yang
memberikan penjabaran pengembangan fisik kota secara keseluruhan.
Komponen utama dari RUTRK ini adalah Rencana Tata Guna Lahan
(RTGL). RUTRK dijabarkan dalam 9 (sembilan) Bagian Wilayah Kota
(BWK) dengan fungsi dominan maupun fungsi penunjang masing-
masing wilayah sesuai dengan Detail Tata Ruang Kota (DRTK) tahun
1999/2000-2009/2010.

70  
 
 Gambar 29. Rencana Umum Tata Ruang Kota Makassar

Transportasi  Laut   Pariwisata & Ruang

Terbuka Hijau
(Pelabuhan)
J
Pariw P
isata   S Industri &
tirta/ Permukiman
Pusat ,
Perdagangan baha  
Transportasi   darat,  militer,  
& JPS ri,   ruang  pterbuka  hijau  /  
milite pekuburan  
e
Rekreasi,  
r,   Pendidikan Tinggi&
pemerintahan  kota,  
A r I  
permukiman   perm G Permukiman
m
ukim B H Jasa  pu el.  kesehatan,  industri,  
an   perdagangan,  JPS  
k
E i
Pusat Perdagangan & JPS
m
F Permukiman, pendidikan
D  aruang terbuka hijau,
tinggi,
C n  
transportasi darat

Permukiman
Rekreasi  Pantai  &  Jasa  Pariwisata  
Perdagangan,  permukiman,   Ruang  terbuka  hijau,  

pendidikan  tinggi,  angkutan   Pariwisata,  pendidikan  

tinggi,  JPS  
darat  
Jasa  Pelayanan  Sosial  
Permukiman,  perdagangan,  

pemerintahan/perkantoran  

Keterangan:  

A = Kec. Ujung Tanah E = Kec. Panakkukang

B = Kec. Ujung Pandang, Wajo, F = Kec. Manggala

Bontoala, Makassar, Mariso & Mamajang G = Kec. Tallo

C = Kec. Tamalate H = Kec. Tamalanrea

D = Kec. Rappocini I = Kec. Biringkanaya

71  
 
 Gambar 30. Peta Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota Makassar
Sumber : [Link]

B. ANALISIS PENGADAAN APARTEMEN DENGAN FASILITAS MALL DI

PUSAT KOTA MAKASSAR.
1. ANALISIS POTENSI PENGEMBANGAN DAN PASAR DI MAKASSAR
a. Kemungkian Pengembangan di Makassar
Dengan status Kota Makassar sebagai salah satu kota
metropolitan, pertumbuhan ekonomi khususnya pada bidang
pelayanan jasa dan komersial ikut andil pada terjadinya perubahan
wajah kota menjadi pusat kegiatan ekonomi dengan bermunculannya
bangunan-bangunan seperti rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan),
pusat perbelanjaan, mall, hotel, dan sebagainya.
Dengan melihat kondisi di atas, pertumbuhan pusat-pusat
kegiatan ekonomi telah mengakibatkan dampak lain yaitu terjadinya
pertambahan jumlah kota penduduk Kota Makassar menjadi semakin
padat yang juga disebabkan oleh tingkat urbanisasi yang rata-rata
mencapai 3% per tahun. Selain itu jumlah penduduk juga ditambah
dengan adanya tenaga kerja asing yang berdomisili di Makassar yang
umumnya bekerja pada badan usaha swasta.
Dari adanya kecenderungan di atas telah melahirkan pemikiran
perlunya adanya antisipasi dalam mengambil suatu alternatif yang
dirasa cukup mendasar yaitu perlunya ketersediaan kebutuhan akan

72  
 
 hunian dengan konsep pembangunan vertikal serta sarana
perbelanjaan yang dapat dijangkau dengan mudah dan cepat.
b. Potensi pengembangan fungsi hunian
Salah satu fungsi utama dalam lahan campuran adalah fungsi
hunian yang merupakan bagian yang cukup berat untuk dilaksanakan,
namun bentuk ekonomi dan kesempatan kerja umumnya menjadi
indikasi bagi bentuk dan nilai dari perumahan-perumahan penduduk.
Sebagai contoh, pengembangan hunian pusat kota harus meliputi:
1) Mempunyai tenaga professional dan tenaga kantoran (white
collar).
2) Memiliki nilai sejarah pembaharuan atau pengembangan baru
yang sukses, khususnya retail pada wilayah yang akan
dibangun.
3) Memiliki ciri-ciri budaya dan aktivitas hiburan yang banyak
secara geografis dan terpusat.
4) Terpadu dan memiliki sistem transit umum yang efisien
c. Potensi Pengembangan fungsi perbelanjaan
Pada potensi pengembangan fungsi perbelanjaan, umumnya
tidak secara langsung ditentukan dalam satu lahan, tetapi setelah
fungsi lainnya telah ditentukan. Hampir semua lahan campuran
memiliki ruang perbelanjaan, dengan memilik sejumlah ruang hiburan,
atau ruang perbelanjaan khusus untuk pelayanan, merupakan
komponen tambahan bagi komponen utama proyek, sampai pada
pusat perbelanjaan regional dan super regional yang meliputi barang-
barang dan pelayanan dalam satu kesatuan.
Keputusan dalam menentukan macam, ukuran, dan waktu pada
ruang perbelanjaan harus berdasarkan temuan dari studi pasar yang
menyeluruh yang dipimpin oleh aliansi-aliansi pasar retail.
Dukungan bagi komponen perbelanjaan dalam lahan campuran dapat
berasal dari tiga pasar:
1) On site market
Pengunjung dan penduduk setempat
2) Nearby/local market

73  
 
 Penduduk dan pekerja pada daerah sekitarnya, umumnya
dengan waktu/lama perjalanan sekitar 5 - 7 menit), demikian
pula dari pengunjung.
3) The regional market resident, pekerja dan pengunjung dengan
waktu tempuh 30 menit.

2. MOTIVASI PENGADAAN
a. Bagi pihak pengusaha, pedagang, dan penghuni, apartemen dengan
fasilitas mall dapat mewujudkan kebutuhan esensial dari para
pedagang/pengusaha dengan terpenuhinya kebutuhan akan tempat
usaha yang memenuhi persyaratan ideal untuk tercapainya aktivitas
perniagaan serta tersedianya sarana perbelanjaan yang mudah
dijangkau bagi penghuni apartemen dan sebaliknya bagi para
pengusaha/pedagang adalah adanya konsumen tetap dengan
kemampuan beli yang cukup tinggi sehingga terjadi subsidi silang yang
saling menguntungkan.
b. Bagi para investor apartemen dengan fasilitas mall merupakan bentuk
usaha pengembangan investasi modal yang selain dapat memberikan
keuntungan yang lebih besar juga merupakan salah satu
memanfaatkan lapangan kerja baru.

3. TUJUAN PENGADAAN
a. Untuk mengantisipasi masalah kebutuhan akan hunian di Kota
Maksassar terutama bagi para pelaku ekonomi (tenaga kera) baik
asing maupun lokal yang membutuhan akses yang cepat dan mudah
ke tempat kerja mereka.
b. Mengembangkan konsep perencanaan bangunan dengan
pemanfaatan lahan secara efektif dan maksimal untuk mengantisipasi
semakin kurangnya lahan-lahan kosong di pusat kota.
c. Dalam bidang ekonomi, apartemen dapat memberi andil dalam
dinamika pertumbuhan ekonomi khusunya di Kota Maksassar.

74  
 
 4. DASAR PERTIMBANGAN
a. Potensi Kota Makassar dengan jumlah penduduk yang besar,
kepadatan penduduk yang tinggi serta pertumbuhan ekonomi yang
tinggi.
b. Tingkat pendapatan penduduk perkapita yang cukup besar sebagai
dasar pertimbangan untuk kelayakan pembangunan apartemen di
mana masyarakat dapat menjangkau pembelian sewa apartemen
tersebut.
c. Bagi pihak pengusaha perdagangan, pemilik serta penghuni
apartemen dapat terjadi hubungan timbal balik yang saling
menguntungkan.

5. ANALISA PERUNTUKAN HUNIAN

1. Sasaran Penghuni
Dalam perencanaan apartemen ini harus memperhatikan kehidupan
individu dan kolektif, yang merupakan rangkaian aktivitas baik yang bersifat
rutin maupun insidensial penghuni, sehingga dapat terwujud ruang-ruang
dengan skala manusia, mempertimbangkan privacy, kemanan, dan adanya
lingkungan yang baik dan sehat. sesuai dengan kriteria perencanaan di atas,
maka sasaran penghuni lebih ditujukan pada gorongan-golongan tertentu
yang dapat menerima apartemen ini, yaitu :
a. Penduduk asing
Sekarang ini terdapat peningkatan orang asing yang datang berkunjung ke
kota Makassar yang biasanya dalam waktu yang terbatas atau agak lama.
selain itu dengan adanya peningkatan ekonomi yang terus terjadi,
sehingga selain berkunjung juga terdapat orang asing yang datang
dengan tujuan bekerja atau merupakan wakil suatu instansi dari
negaranya sehingga membutuhkan waktu tinggal yang lama. Penduduk
asing inilah yang membutuhkan jenis hunian sementara dengan jangka
waktu yang lama serta dapat dicapai dengan mudah dari tempat kerja
mereka.

75  
 
 Tabel 4. Gaji tenaga Kerja Asing menurut jabatannya
Gaji rata-rata
No Jabatan Jumlah
(US$/bulan)
1. Pimpinan/manager 5.000 55
2. Professional 3.500 12
3. Supervise 1.500 11
4. Teknisi/operator 1.000 16
Total 11.000 94
Sumber : Kantor wilayah Departemen Tenaga Kerja Sulsel 2011

b. Penduduk Lokal Makassar

Selain orang asing, sasaran peruntukan apartemen juga adalah penduduk
kota Makassar dari golongan menengah ke atas dan berminat atau
mereka yang mempunyai tingkat kehidupan yang hampir sama dengan
orang asing.

Struktur Keluarga
Struktur keluarga dari masyarakat golongan menengah ke atas secara
umum merupakan keluarga kecil dengan jumlah anak maksimal 4 orang.
Komposisi keluarga yang dapat diterapkan pada unit hunian berdasarkan
jumlah anggota keluarga adalah :
1) 1 orang (bujangan), membutuhkan 1 kamar tidur
2) 2 orang (suami-istri), membutuhkan 1 kamar tidur
3) 3 orang (suami-istri + 1 anak), membutuhkan 2 kamar tidur
4) 4 orang (suami-istri + 2 anak), membutuhkan [Link] tidur
5) 5 - 6 orang (suami-istri + 3 - 4 anak), membutuhkan 3 – 4 kamar
tidur atau type khusus (penthouse).
2. Sosial Budaya Penghuni Apartemen
Apartemen diciptakan dari suatu struktur dan kebudayaan yang sudah
kompleks dan maju. Dengan demikian, penghuni apartemen harus memiliki
struktur dan kebudayaan tersebut sebagai konsekunsinya. Apartemen
termaksud hasil kebudayaan yang dapat memaksa orang untuk tinggal
didalamnya karena terdesak oleh berbagai macam masalah, dimana tidak
ada pilihan lain kecuali tinggal di dalam apartemen.

76  
 
 Ada berbagai pertimbangan dari mereka yang memilih tinggal d
apartemen, antara lain :
(a). Menilai adanya kepraktisan
(1) Tidak melakukan perawatan gedung
(2) Mengadakn perlengkapan fasilitas furniture dan peralatan lainnya
(b) Menilai adanya kenyamanan
(1) Hunian yang aman, sehat dan teratur
(2) Kelengkapan fasilitas dasar hunian
(3) Suasanan yang tenang dan privasi yang cukup.
(c) Menilai adanya kelayakan ekonomi
Dibandingkan dengan tinggal dirumah biasa (horizontal) di
daerah tertentu, biaya yang dikeluarkan untuk penghuni relative akan
lebih murah jika dilihat pada beberapa hal seperti prasarana, sarana
hunian dan fasilitas yang dipakai bersama. Selain peninjauan dari segi
komersial, faktor kenikmatan atau kelayakan penghuni untuk tinggal
dalam apartemen penting untuk diperhatikan, sebab menyangkut
kehidupan keluarga yang layak dipandang dari berbagai segi
kehidupan masyarakat seperti sosial ekonomi, kesehatan dan
keserasian bertempat tinggal.

3. Penentuan Jumlah Unit Hunian

Berdasarkan data yang diperoleh, terlihat bahwa setiap tahun jumlah

masyarakat golongan menengah ke atas terus meningkat. Untuk prediksi
tahun 2015 diharap jumlah akan terus meningkat, mengingat pembangunan
di Makassar semakin meningkat disegala bidang.

Jenis Jumlah jiwa Peningkatan

pekerjann 2006 2007 2008 2009 yang terjadi
(%)
Tenaga 32.495 34.129 35.780 37.454 4,70 %
professional
Pengusaha 19.136 19,589 20.047 20.519 2,3 %

Instansi 189 197 201 208 2,5 %

77  
 
 pemerintah
dan swasta

Tabel 5. Jumlah masyarakat yang mempunyai jenis pekerjaan yang cocok

sebagai calon penghuni apartemen

Sumber : BPS, Makassar dalam angka. 2011

Peningkatan yang terjadi

1. Tenaga Profesional 4,7 %

2. Pengusaha 2,3 %
3. Instansi pemerintah dan swasta 2,5 %

Adapun perinciannya sebagai berikut :

Tenaga professional yang memilih tinggal di Apartemen 1,00 %
1,00 % x 37.454 = 376 jiwa (kepala keluarga)
Pengusaha yang memilih tinggal di Apartemen 1,00 %
1,00 x 20.519 = 206 jiwa (kepala keluarga)
Instansi pemerintah dan swasta yang memilih tinggal di Apartemen 95 %
95 % x 208 = 203 jiwa (kepala keluarga)
Untuk prediksi tahun 2020, jumlah penghuni apartemen yang dibutuhkan
menggunakan rumus :

A + [(2020 – 2010) x B + A ]

Dimana :  

A : Jumlah penghuni tahun 2009

B : Jumlah persentase kenaikan/laju penduduk

Sehingga diperoleh :

Tenaga professional sebanyak 376 kk

= 376 + [(2020-2009) x 4,7 x 376

= 601,42 ˜ 602 kk

Pengusaha sebanyak 206 kk

78  
 
 = 206 + [(2020-2009) x 2,3 x 206

= 220,18 ˜ 220 kk

Instansi pemerintah dan swasta sebanyak 203 kk

= 203+ [(2020-2009) x 2,5 x 203

= 150,35 ˜ 150 kk

Total penghuni apartemen adalah

602 + 220 + 150 = 972 kk

Jumlah apartemen yang dibutuhkan tahun 2020 di Makassar adalah 972 unit.
Namun untuk perencanaan tahap awal direncanakan terbangun 20 % dari
jumlah tersebut

Jadi jumlah unit hunian yang direncanakan adalah :

20 % x 972 = 194,4 unit ≈ 194 unit

Tipe unit hunian bergantung pada jumlah ruang tidur dalam unit hunian
apartemen. Untuk menentukan jumlah tIpe unit perlu diadakan perbandingan
dengan komposisi jumlah anggota tiap rumah tangga yang ada di Makassar,
seperti yang ditunjukkan pada tabel dibawah ini.

Tabel 6. Jumlah Rumah Tangga dan Rata-Rata Anggota Rumah Tangga

menurut Kecamatan di Makassar 2011

KODE RATA-RATA
WIL KECAMATAN RUMAHTANGGA ANGGOTA
Area Subdistricts House Hold
RUMAH TANGGA
Code

(1) (2) (3) (4)

010 MARISO 13.401 4, 14
020 MAMAJANG 16.294 3,76
030 TAMALATE 32.904 4,69
031 RAPPOCINI 28.444 5,10
040 MAKASSAR 15.949 5,28
050 U PANDANG 7.177 4,05
060 WAJO 11.347 3,13
070 BONTOALA 14.140 4,44
080 UJUNG TANAH 11.331 4,33

79  
 
 090 TALLO 35.618 3,86
100 PANAKKUKANG 26.929 5,07
101 MANGGALA 24.658 4,08
110 BIRINGKANAYA 35.684 3,66
111 TAMALANREA 22.498 4,02

7371 MAKASSAR 296.374 4,29

Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Makassar

Dari tabel komposisi penduduk dimakassar dapat dilihat bahwa jumlah

anggota keluarga terbesar adalah rumah tangga yang terdiri dari 4 (empat)
orang paling banyak kemudian disusul dengan yang berjumlah 3 (tiga) orang
dan 5 (lima) orang. Jadi dapat diasumsikan bahwa untuk kebutuhan tipe
kamar apartemen dengan fasilitas mall di pusat kota Makassar adalah

Tabel 7. Persentase Tipe Unit Hunian

No Tipe unit hunian Persentase (%)

1. Tipe 1 ruang tidur 18
2. Tipe 2 ruang tidur 30
3. Tipe 3 ruang tidur 50
4. Tipe penthaouse 2

Dengan melihat tabel di atas, maka perkiraan jumlah unit hunian untuk
masing-masing tipe adalah :

1. Hunian dengan tipe 1 ruang tidur, adalah :

18 % x 194 unit = 35 unit
2. Hunian dengan tipe 2 ruang tidur, adalah :
30 % x 194 unit = 58 unit
3. Hunian dengan tipe 3 ruang tidur, adalah :
50 % x 194 unit = 97 unit
4. Hunian dengan tipe penthouse, adalah :
2 % x 194 unit = 8 unit

80  
 
 BAB IV

ACUAN PERANCANGAN

A. Acuan Perancangan Makro

1. Acuan penentuan lokasi
a. Pendekatan Lokasi
Perencanaan lokasi Apartemen dengan Fasilitas Mall di Pusat
Makassar pada dasarnya merupakan pembentukan suatu lingkungan
di pusat kota dimana hunian dan fasilitas mall dapat diwujudkan dalam
satu unit bangunan yang saling menunjang, menyatu tanpa adanya
aktivitas yang dapat saling mengganggu. Dengan demikian salah satu
kespesifikasian dari bangunan apartemen dengan fasilitas mall adalah
lokasi.
Dalam menentukan pendekatan lokasi ada beberapa hal yang
menjadi dasar pertimbangan, yaitu:
1) Penggunaan tanah (land use), sesuai dengan Rencana Umum Tata
Ruang Kota (RUTRK) Makassar dengan penentuan fungsi sebagai
pusat kota.
2) Tingkat aksesibilitas yang relatif mudah karena dilalui transportasi
umum sehingga dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat
3) Arah pengembangan kota, dimana arah perkembangan kota saat
ini adalah ke bagian pusat kota Makassar
4) Adanya kelengkapan unsur sarana dan prasarana infra- struktur
kota
Berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, dalam menentukan
lokasi terpilih diharapkan memenuhi kriteria-kriteria penentu, sebagai
berikut:
a) Sesuai dengan RUTRK Kota Makassar dengan fungsi utamanya
sebagai kawasan permukiman komersil yang juga didukung oleh
fungsi pusat perdagangan dan jasa sosial.
b) Berada pada daerah pengembangan kota dimana nilai lokasi
terdapat sarana dan prasarana yang memadai yang dapat
menunjang keberadaan apartemen tersebut.
c) Tersedianya jaringan infrastruktur kota

81  
 
 d) Aksebilitas mudah dan dilalui jalur transportasi kota.
e) Keadaan lingkungan sekitar yang memenuhi luas yang mendukung
serta memiliki kondisi lahan yang menunjang fungsi bangunan
b. Penentuan Lokasi
Untuk menentukan lokasi sesuai dengan dasar pertimbangan da
beberapa kriteria di atas, maka dipilih beberapa alternative lokasi,
yaitu:
1) Alternatif I
Lokasi terletak di Kawasan CBD (Central Bussiness District)
yang merupakan area fungsi bisnis dan perdagangan ditunjang
dengan pelayanan sosial dan permukiman.
(1) Potensi lokasi
a) Sesuai dengan RUTRK Kota Makassar, yaitu
mempunyai fungsi bisnis dan perdagangan ditunjang
dengan pelayanan sosial dan permukiman.
b) Akses ke lokasi mudah dan lancar.
c) Tersedia jaringan utilitas kota yang memadai.
d) Lokasi berdekatan dengan beberapa fasilitas pusat
perbelanjaan seperti Makassar Mall, GTC Karebosi,
dan Karebosi Link serta beberapa pusat perbelanjaan
yang lain.
e) Masih mempunyai lahan kosong
(2) Kekurangan Lokasi
a) Tingkat kebisingan cukup tinggi
b) Tingkat keamanan yang masih rendah dibeberapa
wilayah.

2) Alternatif II
Lokasi terletak di Kawasan Permukiman Terpadu (Kec.
Panakkukang & Rappocini) kawasan pengembangan kota yang
merupakan area permukiman yang ditunjang oleh jasa pelayanan
sosial, perdagangan dan bisnis, perkantoran, dan pendidikan.
Activity support : Panakkukang Square.
(1) Potensi Lokasi
82  
 
 a) Sesuai RUTRK Kota Makassar, yaitu mempunyai
fungsi utama sebagai Kawasan Permukiman Terpadu
dan sebagai area jasa perdangangan dan bisnis.
b) Akses ke lokasi mudah dan lancar
c) Tersedia jaringan utilitas kota
d) Lokasi juga memilki salah satu wilayah sebagai area
terbuka hijau sehingga memungkinkan lokasi ini untuk
mendapatkan udara yang bersih yang dapta
menunjang kegiatan yang berlangsung pada
Apartemen dengan Fasilitas Mall.
(2) Kekurangan lokasi
a) Mempunyai tingkat kebisingan yang tinggi karena
banyak dilalui oleh jalur transportasi.
b) Kurangnya lahan kosong.

3) Alternatif III
Lokasi terletak di Kawasan Bisnis Global Terpadu Tanjung
Bunga (Kec. Tamalate) merupakan fungsi utama sebagai Bisnis
Global Terpadu dengan area perencanaan jasa pelayanan sosial
yang ditunjang oleh fungsi pemukiman dan pengembangan
kawasan rekreasi Tanjung Bunga. Activity support : Mall Graha
Tata Cemerlang (GTC) Tanjung Bunga, dan lain-lain.
(1) Potensi Lokasi
a) Akses kelokasi lancar yang ditunjang oleh jalur
transportasi baik jalur transportasi pribadi maupun
umum.
b) Tersedia utilitas kota yang mewadai
c) Tersedia jaringan aksesbilitas yang memadai
(2) Kekurangan
a) Jauh dari pusat Kota Makassar.
b) Tingkat kebisingan cukup tinggi.
c) Tingkat Keamanan yang masih rendah dibeberapa
wilayah

83  
 
 Berdasarkan beberapa kriteria lokasi di atas maka akan
diperoleh hasil penilaian alternatif lokasi sebagai berikut:

Kriteria lokasi Alternatif 01 Alternatif 02 Alternatif 03

Sesuai dengan
RUTRK Kota 3 3 3
Makassar
Nilai lokasi 3 3 2
Kemudahan
aksebilitas dan 2 3 2
view
Tersedia sarana
dan prasarana 3 3 2
kota
Lingkungan dan 2 3 1
kondisi lahan
Score 12 15 10
Tabel 8. Scoring Lokasi

Ket. Penilaian :

3 = sangat mendukung

2 = mendukung
1 = kurang mendukung
Berdasarkan hasil analisis di atas, maka lokasi yang mendukung
keberadaan Apartemen dengan fasilitas mall, yaitu Alternatif II
Kawasan Permukiman Terpadu (Kec. Panakkukang &
Rappocini)

c. Tinjauan Terhadap Lokasi Terpilih

1) Kawasan Panakukkang (Kec. Panakukkang dan Rappocini)
adalah kawasan pengembangan kota Makassar dan merupakan
pusat pelayanan kota yang baru berdasarkan konsepsi
pengembangan struktur tata ruang kota, yang ditetapkan oleh
Dinas Tata Kota sebagai suatu program pemerintah yang
diperuntukkan sebagai kawasan permukiman terpadu dengan
beberapa kawasan lain seperti bisnis dan komersil untuk

84  
 
 menarik investor yang akan menanamkan modal dan pemakai
yang akan memanfaatkan bangunan.
2) Berada pada kawasan yang memiliki potensi dan fungsi
dominan sebagai kawasan jasa, perdagangan, dan perkantoran
serta memungkinkan prospek yang cerah untuk pengembangan
di masa yang akan datang.
3) Kondisi fisik lingkungan yang sangat baik. Yang dilengkapi
dengan fasilitas pelayanan jasa kegiatan perekonomian kota
dan fasililitas utilitas kota
4) View yang sangat baik bagi sebuah bangunan apartemen
dengan fasilitas mall.

2. Acuan Penentuan Tapak

1) Pendekatan tapak
Tujuan penentuan tapak ialah untuk mendapatkan tapak yang
sesuai serta mendukung untuk pembangunan fisik termasuk fasilitas
lingkungannya serta kebutuhan dan fungsi dari bangunan dengan
memperhatikan kondisi lingkungannya.
Dalam menentukan tapak harus didasarkan pada beberapa dasar
pertimbangan sebagai berikut:
a. Luasan lahan yang mencukupi
b. Jalur sirkulasi pengguna bangunan
c. Potensi lingkungan yang dapat mendukung tuntutan perwujudan
wadah fisik sebagai hunian
d. Kondisi lahan tapak
e. Sarana dan prasarana infra struktur kota
f. Mempunyai aksebilitas tinggi dan sirkulasi lalu lintas yang lancar
Berdasarkan pada pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas, maka
ditentukan beberapa kriteria penentu sebagai tolak ukur untuk menilai
kelayakan tapak antara lain:
a. Luasan lahan dapat menampung kegiatan yang sekarang
direncanakan maupun kemungkinan pengembangannya
b. Tersedianya sarana dan prasarana untuk bangunan (listrik, air
bersih, telekomunikasi dan roil kota)
85  
 
 c. Dilalui oleh sirkulasi keseharian rencana pengguna (konsumen)
bangunan dari dan ke tempat aktifitas
d. Pencapaian mudah dari jalan utama maupun dari arah kota, baik
dengan kendaraan umum maupun kendaraan pribadi
e. View dari bangunan dan ke bangunan mendukung
f. Kondisi dan lingkungan masyarakat mendukung

2) Penentuan tapak
Berdasarkan beberapa kriteria tapak di atas, maka akan diperoleh
beberapa alternatif tapak sebagai berikut:
1) Alternatif I
Rencana site berada pada persimpangan antara Jalan A. Pettarani
dengan Jalan Hertasning Raya.

Gambar 31. Alternatif Lokasi 01

Sumber: Google Earth 2012

Potensi site :
(1) Luas site yang mampu mewadahi segala kegiatan yang
berlangsung pada apartemen dengan fasilitas hunian.
(2) View dari site dan ke site cukup bagus.
(3) Potensi sekitar site yang mampu menunjang keberadaan
dan fungsi dari apartemen dengan fasilitas mall.
(4) Site berdekatan dengan perumahan dan fasilitas – fasilitas
perbelanjaan lainnya.

Kekurangan site :

86  
 
 (1) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi
(2) Tingkat keamanan lingkungan sekitar yang masih rendah.

2) Alternatif II
Rencana site berada disepanjang Jalan [Link], yaitu antara
gedung kantor DPRD Kota Makassar dan Gedung BPN Kota
Makassar.

Gambar 32. Alternatif Lokasi 02

Sumber: Google Earth 2012

Potensi site :
(1) Akses ke lokasi lancar karena tidak dilalui jalur transportasi
umum
(2) Sarana dan prasarana yang memadai.

Kekurangan site :

(1) Site kurang mampu mewadahi segala kegiatan yang

berlangsung pada apartemen dengan fasilitas mall.
(2) View dari site dan ke site kurang bagus.
(3) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi.

3) Alternatif III
Rencana site berada pada ujung Jalan A. Pettarani. Site berada
disamping gedung Telkom Kandatel X.

87  
 
 Gambar 33. Alternatif site 03

Sumber: Google Earth 2012

Potensi site :
(1) Luas site yang mampu mewadahi segala kegiatan yang
berlangsung pada apartemen dengan fasilitas hunian.
(2) Akses ke lokasi lancar karena tidak dilalui jalur transportasi
umum
(3) Sarana dan prasarana yang memadai.

Kekurangan site :

(1) Memiliki tingkat kebisingan yang cukup tinggi.

(2) View dari site dan ke site kurang bagus.
(3)
Berdasarkan beberapa kriteria tapak di atas, maka akan diperoleh
hasil penilaian alternatif tapak sebagai berikut:

Alternatif III
Kriteria Tapak Alternatif I Alternatif II

Luas lahan 3 3 3
Sarana dan prasarana 3 3 3
bangunan
Alur sirkulasi pengguna 3 2 3
Akses pencapaian bangunan 3 1 2
View dari dan ke bangunan 3 3 2
Tautan dengan lingkungan 2 3 3

88  
 
 Kebisisngan 3 1 2
Kondisi masyarakat 2 2 2
Score 22 16 20
Tabel 9. Scoring tapak

Ket. Penilaian :
3 = sangat mendukung

2 = mendukung

1 = kurang mendukung

Berdasarkan hasil analisis di atas, maka tapak yang mendukung

keberadaan Apartemen dengan fasilitas mall, yaitu Alternative I

Dasar perimbangan diperlukannya pengolahan tapak ialah:

1) Kaidah standar-standar penentuan tapak
2) Keadaan lingkungan sekitar dan batas-batas lahan serta
topografi tapak yang berada dikawasan padat penduduk.
3) Memperhatikan sirkulasi dan pencapaian tapak.
4) Pemenuhan kebutuhan utilitas bangunan.
5) Mewujudkan sudut pandang bangunan yang baik.
6) Memperhatikan kondisi alamiah tapak, seperti keadaan iklim
dan cuaca, arah penyinaran matahari, hujan dan angin serta
polusi yang terjadi disekitar tapak.

Berdasarkan beberapa dasar faktor pertimbangan diatas maka

dapat ditentukan kriteria-kriteria dalam pengolahan tapak agar
dapat sesuai dengan kebutuhan bangunan, yaitu:

1) Situasi lingkungan
2) Iklim, cuaca dan polusi tapak
3) Sirkulasi dan pencapaian
4) Utilitas kota
5) Topografi dan batasan lahan
6) View dan penempatan bangunan

89  
 
 3. Tinjauan Tapak
a. Konsidisi fisik tapak
Merupakan lahan yang berupa tanah kosong dengan tanah
yang relatif datar dan berbatasan dengan permukiman yang
berkepadatan rendah. Frekuensi kendaraan sedang.

Gambar 34. Tapak terpilih

Sumber: Google Earth 2012

b. Iklim
Kondisi iklim pada daerah sekitar dataran pada umumnya
beriklim basah pada akhir November – April dan iklim kering terjadi
pada bulan April – Mei dan Oktober – November. Suhu udara rata-
rata perbulan minimum 25,670 C dan maksimum 31,700 C. Angin
dominan setahun adalah angin barat laut dengan kecepatan 4-5
knots dan angin timur alut dengan kecepatan 5-8 Knots.
c. Topografi
Kontur tapak relatif datar, dengan kemiringan tanah 2% yang
memungkin untuk perencanaan apartemen/rumah susun
d. Peraturan bangunan
- Garis sempadan pada lokasi dari as jalan 10-15 m.
- Garis sempadan laut ke bangunan minimal 100 m diukur dari
air laut pasang tertinggi.
e. Existing Condition
Lokasi tapak berada dalam kawasan permukiman terpadu,
perdangan dan bisnis serta jasa pelayanan social di dalam lokasi

90  
 
 juga terdapat sarana perdangan berupa yang dapat menunjang
aktivitas apartemen nantinya
f. Luasan tapak
Luasan tapak adalah 4.2 ha dengan building coverage ratio 60: 40

4. Pengolahan Tapak
a. Orientasi matahari dan angin
1) Orientasi Sinar Matahari
(a) Dalam hal ini mempengaruhi tata letak unsur bangunan
yang memiliki area lansekap yang luas serta
pertimbangan terhadap pemanfaatan sinar matahari yang
masuk kedalam bangunan.
(b) Daerah yang paling banyak menerima sinar matahari
dapat dilindungi dengan pananaman pohon pelindung
dan penggunaan overstek.
2) Orientasi terhadap angin
(a) Dalam hal ini mempangaruhi kenyamanan terhadap unit-
unit ruang dalam bangunan.
(b) Pemanfaatan arah angin sebagai penghawaan alami
digunakan pada ruang melalui bukaan-bukaan jendela.
b. View
1) View dari luar tapak kedalam tapak.
View atau sudut pandang terbaik dari luar ke bangunan adalah
dari segala arah, hal ini dapat di wujudkan dengan menjauhi
bentuk bangunan yang simetris karena bentuk simetris
mempunyai kesan selesai dan tidak dapat mengalami
pengembangan dan perkembangan.
2) View dari dalam tapak ke luar.
View terbaik adalah view ke arah barat dan barat laut dengan
pemandangan pepohonan yang masih asri.
c. Orientasi massa dan ruang
Suatu karakteristik sebagai wadah tempat tinggal hunian
komersil dan objek wisata dan rekreasi yang terbuka, dan tapak
berada pada view yang baik, maka orientasi bangunan
91  
 
 mempertimbangkan ruang yang memiliki nilai tambah yaitu
berorientasi kesegala arah. Namun arah orientasi bangunan juga
mengacu pada pencapaian dari arah kota maka bangunan
berorientasi ke arah selatan barat daya
d. Kebisingan
Kebisingan yang besar dari jalan utama A. Pettarani.
kebisingan yang rendah pada jalan masuk perumahan cukup
mengganggu kondisi lingkungan dalam tapak. Oleh karena itu, hal-
hal yang dapat dilakukan untuk meredam kebisingan ini adalah:
1) Peningkatan lantai dasar bangunan
2) Pemanfaatan unsur lansekap disekeliling banguanan.
3) Membuat jarak lebih kedalam dari muka jalan ke
bangunan.
4) Penataan ruang luar. Penataan ruang luar memperhatikan
penampilan bangunan.
a) adapun elemen-elemen ruang luar tersebut antara lain:
Lansekap
Perencanaan lansekap pada apartemen ini didasarkan
pada fungsi ekologisnya, yaitu:
(1) Sebagai penyegar udara.
(2) Menyerap air hujan
(3) Pengendali banjir
(4) memelihara ekosistem lingkungan
(5) Pelembut arsitektur bangunan
Pemilihan tanaman dalam perencanaan lansekap
ini, merupakan faktor penting sehingga pemilihan
tanaman diusahakan dapat memenuhi fungsinya
baik sebagai fungsi ekologis, maupun sebagai
pembatas ruang, pengarah sirkulasi baik untuk
pedestrian maupun sirkulasi kendaraan, pelindung
dan akustik.
Elemen-elemen penunjang lansekap yang akan
digunakan adalah unsur-unsur pertamanan yang
ada (pohon kelapa, camar laut, semak
92  
 
 rendah/sedang) kemudian disesuaikan dengan
fungsinya:
(a) kecil (2,5 cm – 25 cm) misalnya rumput-
rumputan, sebagai penutup tanah ditanam
pada tepi jalan setapak dan disekeliling
bangunan.
(b) Semak rendah/sedang (45 cm – 200 cm)
misalnya Howarita Puring, sebagai
pembatas/pemisah pagar ditanam pada
tepi jalan setapak sebagai penghias, sisi
bangunan, dan sekitar bangunan untuk
meredam bising dan sebagai penghias,
tempat parkir, dan tepi jalan
[Link] taman adalah:
- Bebas dan informal
- Pemilihan jenis sesuai dengan
kondisi setempat
Unsur-unsur penunjang pertamanan:
(1) batu-batuan alam sebagai pembentuk irama pada
taman dan bangunan. Penataan berdasarkan bentuk
atau tekstur, warna dan ukuran untuk memberikan
kesan stabil dan tenang dan diimabngi dnegan
ketinggian untuk merubah kesan yang terlalu
rata/tegang.
(2) lampu penerang ruang luar, yaitu:
(a) Lampu taman, tinggi maksimum 1,50 m.
(b) Lampu jalan setapak tinggi 2,50 – 3,50 m
(c) Lampu parkir, jalanan dengan tinggi 7,50 – 12 m.
(d) Penunjuk jalan untuk memberi kejelasan
(e) Shelter/gazebo sebagai tempat istirahat, terutama
dekat pantai untuk menikmati view laut.
5. Penempatan entrance
1) Main Entrance

93  
 
 Main entrance terletak disebelah barat site. Jalan ini akan
diperlebar untuk sirkulasi masuk permukiman dan apartemen
sehingga tidak mengganggu kelancaran lalu lintas jalan utama
hertasning Raya
2) Side entrance
Side entrance terletak di jalan utama hertasning di sebelah selatan
tapak. Hal ini disebabkan karena pencapaian ke dalam bangunan
lebih besar dan fleksibilitas ruang lebih baik.
6. Sirkulasi dalam tapak
1) Sirkulasi kendaraan, yang terdiri dari:
(f) Kendaraan penghuni apartemen
(g) Kendaraan tamu apartemen
(h) Kendaraan pengunjung mall
(i) Kendaraan pengelolah gedung/karyawan
(j) Kendaraan barang

Kelima jalur sirkulasi di atas diberikan masing-masing kejelasan agar

sirkulasi pada tapak dapat lancar dan memberikan kemudahan dan
kenyamanan bagi pemakai.

2) Sirkulasi pedestrian
Sirkulasi pedestrian diusahakan agar manusiawi, tearah dan jelas
serta sedapat mungkin tidak terjadi “crossing” dengan sirkulasi
kendaraan. Maka disekitar tapak diperlukan tempat perhentian
kendaraan umum untuk mencegah terjadinya kemacetan di jalan
yang bersangkutan.
3) Sirkulasi ruang luar dan parkir
Secara merata mendistribusikan beban lalu lintas pada sebuah jalur
jalan raya yang telah memiliki hirarki. Untuk kelancaran masuk
keluarnya kendaraan ke dan dari area parkir maka gerak
kendaraan masuk dan keluar dijadikan satu arah
7. Penzoningan
Penzoningan yang dilakukan untuk skala mikro bermanfaat
memberikan control territorial yang merupakan aspek privasi penghuni

94  
 
 apartemen terhadap orang luar. Penzoningan tapak dibedakan menjadi
publik, semi publik dan privat.
Hirarki ruang berdasarkan penzoningan adalah:
a. Secara horizontal
1) zona publik ditempatkan pada daerah bising.
2) Zona semi publik ditempatkan pada daerah tengah.
3) Zona privat di tempatkan di daerah belakang.
b. Secara vertikal
1) Zona publik ditempatkan pada lapisan bawah ‘
2) zona semi publik ditempatkan pada lapisan tengah
3) Zona privat ditempatkan pada lapisan atas.
8. Bentuk bangunan
1) Bentuk Dasar
Faktor utama dalam penentuan bentuk dasar suatu bangunan
adalah fungsi serta sifat kegiatan yang ditampungnya. Dalam hal
ini, bangunan yang direncanakan adalah bersifat komersial
sehingga pendekatan terhadap bentuk dasarnya diperoleh dengan
pertimbangan terhadap kepentingan pemakaian yang dalam hal ini
adalah penghuni apartemen dan pengunjung mall.
Bentuk dasar dapat dikelompokkan dalam bentuk bulat, segitiga
dan persegi empat atau bujur sangkar. Pemilihan bentuk dasar
bagunan didasarkan pada pertimbangan :
a) Optimasi pemanfaatan luas lantai sehingga tiap area yang ada
dapat dimanfaatkan dengan sebaik-baiknya.
b) Kemudahan dalam pelaksanaan konstruksi serta efisiensi waktu
pelaksanaan.
c) Kemudahan perawatan bangunan

Selain itu pendekatan terhadap bentuk dasar bangunan juga

mengacu pada pertimbangan dasar, yaitu :

a) Fungsi sebagai bangunan komersial serta sifat dan kebutuhan

dari kegiatan yang ditampung.
b) Kondisi dan bentuk tapak.
c) Efisiensi terhadap lingkungannya.

95  
 
 Pendekatan bentuk dasar bangunan terhadap bentuk tapak
yang ada. Dari pertimbangan tersebut bentuk dasar bangunan
cenderung akan mengikuti bentuk tapak yang ada. Sehingga dalam
perencanaan bangunan ini perubahan atau modifikasi dari bentuk
dasarnya akan dikembangkan untuk memberi nilai estetika dan
akses pada bangunan secara keseluruhan.

Bentuk-bentuk dasar yang dapat dijadikan alternatif bentuk

dasar adalah :

Alternatif I

Bentuk segiempat berkesan :

(1) Statis, stabil, dan formal yang cenderung kearah monoton.

(2) Cukup menarik.
(3) Mampu menjaga pola kegiatan dengan baik karena patokan
arah yang jelas.
(4) Efektifitas ruang yang sangat baik.
(5) Fleksibilitas ruang yang tinggi

Alternatif II

Bentuk lingkaran berkesan :

(1) Lembut, intim.

96  
 
 (2) Menenangkan yang menjurus pada kepasifan
(3) Menarik.
(4) Patokan arah tidak jelas karena tidak ada patokan pelaksanaan
pola kegiatan cukup rawan.
(5) Fleksibilitas ruang cukup baik.

Alternatif III

Bentuk segitiga berkesan :

(1) Dinamis, aktif.

(2) Menegang akibat sudut-sudut yang terbentuk.
(3) Sangat menarik.
(4) Patokan arah yang tidak lazim (tiga arah) menyebabkan
rawannya pada pelaksanaan pola kegiatan.

Dari atas terlihat beberapa alternative pemakaian bentuk dasar

bangunan dalam proses perancangan. Penggunanaan bentuk
dasar dengan satu alternative boleh saja digunakan, namun bisa
juga gabungan dari beberapa alternative diatas.

Pemilihan bentuk dasar massa bangunan dapat dilihat pada

table berikut ini

97  
 
 Tabel 10. Analisis Bentuk Dasar Bangunan

NO KRITERIA ALT. I [Link] ALT. III

1. Penggunaan ruang 4 3 2
2. Penggunahan lahan 4 3 3
3. Mendukung estetika dan 4 3 3
struktur
4. Kejelasan fungsi 3 3 2
JUMLAH 15 11 10
Ket : 4 = sangat baik ; 3 = baik ; 2 = cukup baik ; 1 = kurang baik

(Sumber : Analisis penulis)

Berdasarkan kriteria yang ada maka terpilih bentuk

segiempat (alternatif 1) sebagai bentuk utama yang pada
pengembangannya akan dipadukan dengan bentuk lain, yang
akan digunakan untuk pengembangan bentuk bangunan.

2) Penampilan bangunan
Penampilan bangunan mencerminkan fungsi sebagai bangunan
komersil dengan mempertimbangkan :
(1) Filosofi bentuk yang ingin ditampilkan
(2) Pencerminan karakter fungsi pelayanan umum yaitu;
keterbukaan, kesan menarik dan mengundang serta sebagai
fasilitas hunian.
(3) Keserasian proporsional terhadap tapak dan kondisi lingkungan.
(4) Nilai estetis (keseimbangan, proporsi, skala, irama, klimaks, dan
sebagainya)
(5) Kejelasan orientasi pencapaian.
(6) Pencerminan pola fisik yang ada didalamnya.
(7) Pengaturan dan pemakaian ruang yang maksimal
(8) Menampilkan arsitektur yang khas sesuai dengan kondisi
lingkungan.

Pada gedung apartemen dengan fasilitas mall ini setiap fungsi

memiliki sifat dan karakter tersendiri, yang mana ada yang bersifat

98  
 
 publik (mall) dan semi publik sampai pada yang bersifat prifat dan
sangat prifat (apartemen). Pada bangunan ini, pengelompokkan
kegiatan harus dipisahkan agar terlihat jelas menurut fungsinya.
Dari tampilan fasade sudah dapat dibedakan pengelompokkan
fungsi serta menampilkan arsitektur yang mencerminkan fungsi
sebagai bangunan komersil.

B. Acuan Perancangan Mikro

1. Konsep Penentuan Kebutuhan Ruang
Dasar pertimbangan yang dipakai dalam penentuan terhadap kebutuhan
ruang adalah :
a) Pengelompokan yang jelas pada tiap jenis kegiatan/macam kegiatan.
b) Sifat kegiatan yang diwadahi.
c) Keseluruhan aktifitas yang berlangsung dalam ruang lingkup bangunan.

Berdasarkan faktor-faktor tersebut diatas dan pelaku kegiatan serta

pendekatan konsep kebutuhan ruang, maka diperoleh perincian kebutuhan
ruang,yaitu:

a. Kegiatan Penghuni
1) Bekerja mempersiapkan pekerjaan
2) Makan/minum
3) Istirahat
4) Olahraga
5) Bersih-bersih
6) Berbelanja/rekreasi
b. Kegiatan pengunjung mall
1). Berbelanja
2) rekreasi
3) olahraga
c. Kegiatan Pengelola
1) Mengelola administrasi apartemen
2) Cleaning service
3) Building Maintenance
4) ME repair dan maintenance

99  
 
 5) Security Service
6) Memberikan informasi kepada tamu
d. Kegiatan pengunjung/tamu
1) Berhubungan dengan unit hunian
2) Berhubungan dengan pengelola
3) Berhubungan dengan fasilitas bersama
2. Aktivitas dan Kebutuhan Ruang
Kepuasan penghuni dalam melakukan kegiatan dapat dipenuhi bila
disediakan ruang-ruang yang sesuai dengan kegiatan yang sedang
berlangsung. Berdasarkan pelaku, maka kegiatan dalam apartemen
dapat diuraikan. Berikut kebutuhan akan ruang dimana kegiatan/aktivitas
itu berlangsung.
1) Penghuni

No Kegiatan / Aktifitas Kebutuhan Ruang

1 Datang/Pergi Pintu Masuk
2 Parkir Kendaraan Tempat Parkir
3 Masuk/Keluar Lobby
4 Menuju Kamar/Ke Lantai atas Koridor, Lift/Tangga
5 Istirahat/Tdur Rg. Tidur Utama
Rg. Tidur Anak
6 Membersihkan diri Km,Wc,Toilet Set
7 Duduk santai bersama Rg. Keluarga
8 Jalan–jalan santai Rg. Terbuka/Taman
9 Makan malam Rg. Makan
10 Memasak Dapur Kering/Pantry
11 Menyimpang barang Gudang
12 Olahraga Kolam Renang, Fitnes
Centre Lapangan
Tennis, Jogging Track
13 Rekreasi, berkumpul dengan Sauna, Coffe Shop,
kawan/relasi Bar Dan Ruang Serba
Guna
Tabel 11. jenis kegiatan/aktivitas dan kebutuhan ruang

100  
 
 2) Pengelolah

No Kegiatan /Aktifitas Kebutuhan Ruang

1. Datang / Pergi Pintu Utama / Samping

2. Parkir Kendaraan Tempat Parkir

3. Menerima Tamu Reception

4. Memberi Informasi Informasi Desk

5. Menjaga Keamanan Ruang Security

6. Mengurus Kepegawaian Ruang Personalia

7. Mempertimbangkan Harga
Sewa Dan Ruang Sales Manager

Pemasaran/Promosi

8. Mengurus Administrasi Ruang Tata Usaha

9. Menerima Publik Public Relation Room

10. Melayani Surat, email dan Mail / Stamp / Cable

sebagainya Dept.

11. Pelayanan Telepon Ruang Operator

12. Melayani Pengiriman Ruang Faxmile

Dokumen

13. Mengendalikan Ruang Pimpinan

Pengoperasian Apartemen

14. Mengadakan Rapat Meeting Room

Personalia

15. Mengurus Kebersihan Ruang Cleaning Service

16. Membersihkan diri Toilet

17. Ganti Pakaian Seragam Ruang Ganti

18. Memasak Dapur

101  
 
 No Kegiatan /Aktifitas Kebutuhan Ruang

19. Menyiapkan Bahan Makanan Pantry

20. Menyimpang Bahan Makanan Gudang Basah / Kering

21. Makan Minum Ruang Makan / Kantin

22. Istirahat Ruang Istirahat

23. Melayani Makanan Minuman Coffe Shop, Bar

24. Mencuci, Mengeringkan Dan Laundry

Menyetrika

25. Menyimpan Pakaian Ruang Linen Setrika

26. Memperbaiki Kerusakan Workshop

27. Mengurus Personalia Teknik Ruang Engineering

Tabel 12. jenis kegiatan / aktivitas dan kebutuhan ruang bagi pengelolah

3) Pengunjung/tamu

No Kegiatan Aktivitas Kebutuhan Ruang

1. Datang / Pergi Pintu Masuk Utama

2. Masuk / Keluar Ruang Penerima Tamu

3. Membutuhkan Informasi Information Desk

4. Menunggu / Bertamu Dengan Lobby

Penghuni

Apartemen

5. Makan / Minum Coffe Shop, Bar

6. Rapat / Meeting Rg. Serbaguna

Tabel 13. jenis kegiatan/aktivitas dan kebutuhan bagi pengunjung

102  
 
 3. Pengelompokan Ruang
Ruang-ruang dalam apartemen ini dapat dikelompokkan berdasarkan
letaknya:
a. Ruang dalam
Berdasarkan sifat kegiatan, penzoningan ruang-ruang terbagi atas:
1) Daerah Publik
a) Entrance
b) Lobby/hall
c) Reception
d) Information desk
e) Security
f) Meeting Room
g) Fitness Centre, Sauna dan aerobik
h) Rg. Serbaguna Mushallah
i) Rg. Pengelola
j) Mall/fasilitas perbelanjaan
2) Daerah Privat
Daerah privat yang terdiri dari ruang-ruang yang terdapat dalam
unit-unit hunian dimana penghuni melakukan segala aktivitasnya.
a) Rg. Tidur utama
b) Rg. Tidur anak
c) Rg. Keluarga
d) Rg. Makan
e) Rg. Belajar/Kerja
f) KM/WC
g) Pantry
h) Balkon
i) Gudang

Daerah privat untuk pengelolah dalam melakukan aktivitasnya

a) Rg. Pimpinan
b) Rg. Manager keuangan
c) Rg. Manager promosi dan Pemasaran
d) Rg. Manager Personalia

103  
 
 e) Rg. Manager Penyewaan Fasilitas Penunjang
3) Daerah Servis
a) Maintenance bangunan
b) Workshop
c) Rg. Mesin/Rg. Engineering
d) Laundry
e) Rg. Cleaning Servis
f) Public toilet
g) Parkir
4) Ruang Luar
Ruang luar terbentuk karena susunan dari pola bangunan daerah
publik
a) Daerah parkir
b) Teras dan entrance foyer

4. Konsep Penentuan Besaran Ruang

Besaran ruang dimaksudkan untuk mendapatkan ruang yang dapat
berfungsi secara efektif dan efisien. Hal-hal yang perlu
dipertimbangkan dalam penentuan besaran ruang adalah:
1) Macam dan fungsi ruangan yang akan digunakan
2) Jumlah dan pelaku kegiatan
3) Jenis dan ukuran peralatan yang akan digunakan
4) Pola gerak statis dan dinamis
5) Standar-standar yang berlaku

104  
 
 a. Fasilitas Hunian
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Hunia Type 1 RT 48 m2/unit A 35 1.680
n Type 2 RT 105 m2/unit A 58 6.090
Type 3 RT 126 m2/unit A 97 12.222
Type 165 m2/unit A 4 660
Penthhouse
Total
Luas 20.652 m2

b. Fasilitas Penerimaan

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS

ATAN RUANG ER TAS RUANG
Peneri Entrance Hall 0,25 m2/unit B 160 40
maan Lobby 0.75 m2/unit B 160 120
Front desk 0.2 m2/unit B 160 32
Lounge 0.15 m2/unit B 160 24
Lift hall 0.16 m2/unit B 24
Security 2.5 m2/org A 4 10
Lavatory 1.5 m2/WC A 10 15
0.5 m2/urinoir A 5 2.5
1 m2/wastafel A 10 10
Total 277.5
Luas
Sirkulasi 83.2
30 %
TOTAL 360,7 m2

105  
 
 c. Fasilitas Mall/Pusat Perbelanjaan
1) Retail store
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Mall RS besar (A) 103 m2/unit A 6 618
RS sedang (B) 77 m2/unit A 8 616
RS kecil (C) 25 m2/unit A 12 300
Total 1.534
Luas
Sirkulasi 460,2
30 %
TOTAL 1.994,2 m2

2) Anchor tenant
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Depart Rg. pamer 2,4-2,8 m2/unit A 200 560
emen penjualan
store Rg. Penunjang Asumsi 30% rg. A - 168
Pamer
Super Rg. Penjualan 2,4-2,8 m2/unit B 500 1350
market Rg. Penunjang Asumsi 40% rg. A - 540
Penjualan
Travel biro 0.19 m2/unit B 160 30.4
Souvenir 0.19 m2/unit B 160 30.4
Rg. Penitipan 0.19 m2/unit B 160 60
anak
Boutique 0.19 m2/unit B 160 30.4
Book Rg. Penjualan 1,8 m2/org B 200 org 360
store Rg. Penunjang Asumsi 40% rg. A - 144
Penjualan

106  
 
 KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Mini Hall 26,32 m2 B 30 org 18
ban ATM center 3,6 x 7,2 m2/unit B 3 unit 77,76
k/A Costumer 1,2-1,5 m2/unit B 3 org 4,5
TM service
cent Rg. Tunggu 2 x 1,8 m2/unit B 15 54
er Informasi dan Asumsi 9 m2/unit A 9
jaga
Teller 4,5 – 6 m2/org B 5 25
Total 3.461,3
Luas
Sirkulasi 1.038,3
30 %
TOTAL 4.499,6 m2

3) Penunjang mall
KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
TAN RUANG ER TAS RUANG
a. Food Rg. Makan 1.5 m2/org C 400 600
court Dapur dan 25% rg. Makan C - 150
gudang
Rg. Karyawan 2.4 m2/org C 30 72
Administrasi 5 m2/org B 10 50
2
Fast Rg. Makan 1.9 m /org C 180 org 684 (2 unit
food x 342)
Penjualan dan Asumsi 20 % rg A - 136,8
kasir makan
Dapur dan Asumsi 35 % rg A - 239
gudang makan

107  
 
 KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
TAN RUANG ER TAS RUANG
Coffe Rg. Minum 1.4 – 1.9 m2/org B 100 175
spot
Dapur dan 25 % rg. Minum A - 43,80
gudang
Rg. Adm dan Asumsi 20 % rg. A - 35
kasir Minum
Salon Rg. Salon 1.5 m2/org B 30 662,3
2
dan Adm. Dan 5 m /org B 10 50
bridal karyawan
Cinepl Audience (2 1.5 m2/org B 250 750
ex studio) org/unit
Sirkulasi 30 % rg. Audience A - 225
audience
Rg. Proyektor 20 % audience A - 67.5
Pengelolah Asumsi A - 64
Foyer Asumsi A 25 % 187.5
audienc
e
Toilet 0.5 m2/org B 25 12,5

Games Rg. Games 1.5 – 2.1 m2/org B 50 157.5

zone Rg. Duduk Asumsi 20 % rg. A - 21.2
Games
Toilet 0.5 m2/org B 25 12.5
Fitness Rg. Fitness 3.36 m2/org B 30 100.8
centre Rg. Alat 7.5 m2/org B 10 unit 75
Rg. Penunjang 50 % ruang fitness A - 50.4
Toilet 0.5 m2/org B 25 12.5
Total 4.634,3
Luas
Sirkulasi 1.390,2

108  
 
 30 %
TOTAL 6.024,5 m2

4) Pengelolah mall

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS

ATAN RUANG ER TAS RUANG
Pengel Ruang GM 19 – 25 m2/org B 1 25
olah
Rg Manager 20 m2/org B 1 20

Ruang 12 m2/org C 1 12
sekretaris
Ruang tunggu 3,75 m2/org D 15 56,25
Ruang rapat 4.8 - 6.5 m2/org D 11 52.8

Ruang divisi 4.8 - 6.5 m2/org D 8 40

umum
Ruang sales 4.8 - 6.5 m2/org D 4 20
dan marketing
Ruang public 5 m2/org E 20 100
area

Ruang order 5.5 – 9 m2/org E 3 27

take

Ruang 5 m2/org D 3 15
informasi
Ruang makan 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Pantry 9 m2 A - 9
Ruang istirahat 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Loker room 8.4 m2/org F 2 16.8
Lavatory pria 1.8 m2/org D 5 9
Lavatory wanita 1.8 m2/org D 5 9
Total 501.85
Luas

109  
 
 Sirkulasi 150.55
30 %
TOTAL 652.4 m2

d. Food and Beverage Outlet

KEGIA KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS

TAN RUANG ER TAS RUANG
a. Food Restoran 1.5-1.6m2/kursi D 200 320
and Dapur 25% luas C 120 80
Bever Coffe shop 1.3 m2/unit C 60 78
age Pantry 25% luas B 150 19.5
Outlet Toilet 2.5 m2/unit A 2 5
Total 452.5
Luas
Sirkulasi 135.7
30 %
TOTAL 588.25 m2

e. Fasilitas pengelolah
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
pengel Ruang GM 18m2/org A 1 25
olah
Rg Manager 20 m2/org A 1 48

Ruang 1.8-2.3 m2/org E 1 6

sekretaris

Ruang tunggu 1.5-2 m2/org D 10 15

Ruang rapat 1.5-2 m2/org D 12 18

Ruang arsip 1.5-2 m2/org D 6 9

Ruang tamu 18

110  
 
 Ruang. House 7.5- 9.5m2/org E 4 30
keeping Dept.
Ruang front 7.5- 9.5m2/org E 6 45
office
Pantry 9 m2 A 9
Ruang F&B 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Ruang fuction 7.5- 9.5m2/org E 4 30
room Dept.
Gudang 9m2 A 9
Ruang sales 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Dept.
Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Recretion Dept.
Ruang Publik 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Relation
Ruang personal 7.5- 9.5m2/org E 4 30
Dept.

Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30

Enginering
Dept.

Ruang 7.5- 9.5m2/org E 4 30

accounting

Ruang Fotokopi 1.5- 2m2/org D 6 9

Lavatory pria 1.8 m2/org D 5 9
Lavatory wanita 1.8 m2/org D 5 9
Total 495.3
Luas
Sirkulasi 148.5
30 %
TOTAL 643.8 m2

f. Fuction room
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Fuctio Lobby 0.75 m2/org B 100 75

111  
 
 n room Fuction room 1.1-1.3 m2/org D 500 650
Prefuction room 1.1-1.3 m2/org D 200 260
Total 986
Luas
Sirkulasi 295.5
30 %

1281.5 m2
TOTAL

g. Food preparation
KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Food Main Kitchen 30 % rest. Utama C 96
prepar Ruang cheft 7.5-9.5 m2/org E 1 7.5
ation cook

Meeting room 0.4 m2/unit C 160 64

pantry
Gudang 0.1 m2/unit B 160 16
peralatan
makanan
Gudang 0.2 m2/unit E 160 32
minuman
Gudang 0.14 m2/unit B 160 22.4
pendingin
Gudang bahan 0.14 m2/unit E 160 32
cuci
Ruang sampah 0.14 m2/unit B 160 22.4
Ruang control 0.02 m2/unit C 160 32
makanan
Room service 0.05 m2/unit E 160 8,64
Gudang 0.18 m2/unit E 160 28,8

112  
 
 makanan
Total 332.9
Luas
Sirkulasi 99.8
30 %
TOTAL 432,8 m2

h. Loundry & house keeping

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
Loundr Ruang chief 7.5-9.5 m2/org C 1 9.5
y & laundry
house
keepin
g
Laundry 0.5 m2/unit E 160 80
Gudang 0.02 m2/unit E 160 3.6
laundry
Valet laundry 0.03 m2/unit E 160 4.8
Ruang chieft 7.5–9.5 m2/org C 1 9.5
house keeping
Uniform issue 0.09 m2/unit E 160 14.4
Lost and found 0.03 m2/unit E 160 4.8
Linen storage 0.4 m2/unit B 160 64
Room boy staff B 4 64
16 m2/unit

Furniture 0.3 m2/unit D 160 48

Storage
Total 302.6
Luas
Sirkulasi 90.8

113  
 
 30 %
TOTAL 393.4 m2

i. Mekanikal & elektrikal

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
ME Ruang genset 50/unit A 2 30
Ruang panel 9/unit A 1 50
Ruang pompa 15/unit A 1 60
Ruang monitor 1 60
Gudang 50/unit A 2 18
Loading dock 1 10
Laundry 0.5 m2/unit C 1 40

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS

ATAN RUANG ER TAS RUANG
Cleaning 1 49
service
Workshop 60/unit A 1 50
Ruang switch 19/unit A 1 60
Total 3970
Luas
Sirkulasi 119.10
30 %
TOTAL 516.10 m2

j. Employee facilities
KEGIAT KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
AN RUANG ER TAS RUANG
employe Ruang 9 m2 A - 9
e interview
facilities Ruang training 20 m2 A - 20

114  
 
 Ruang time 6 m2 A - 6
keeper
Ruang makan 1.5m2/org C 50 75
karyawan
Ruang 60 m2 A - 60
ganti/locker
Ruang staff 20 m2 A - 20
Ruang security 9 m2 A 1 9
Ruang P3K 9 m2 A - 9
Mushollah 1.5 m2/org C 50 75
Tempat wudhu 12 m2 A - 12
Toilet 24 m2 A - 24
Gudang 12 m2 A - 12
Total 331
Luas
Sirkulasi 99.3
30 %
TOTAL 430.3 m2

k. Fasilitas olahraga Indoor

KEGI KEB. RUANG STANDART SUMB KAPASI LUAS
ATAN RUANG ER TAS RUANG
olahra Tennis meja 41.9 m2/meja C 4 167.6
ga Fitness + ruang 300 m2 A 1 300
Indoor ganti

Ruang senam 1.5-2 m2/org E 40 80

Ruang sauna 2.4 m x 3 m E 5 15

Ruang 15-25 m2 E 2 30
message
Total 592.6

115  
 
 Luas
Sirkulasi 177,7
30 %
TOTAL 770.38 m2

l. Fasilitas olahraga outdoor

KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS
AN RUANG RUANG ER TAS RUANG
olahraga Kolam 2 m2/org F 50 100
outdoor renang anak

KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS

AN RUANG RUANG ER TAS RUANG
Kolam 4 m2/org F 100 400
renang
dewasa
Ruang 8.4 m2/org F 2 16.8
ganti/locker
Ruang bilas 3 m2/org C 12 36
Shower 3 m2/org C 12 36
Toilet WC 1.5 m2/org C 2 3
pria Urino 0.5m2/org C 2 1
ir
Wast 1 m2/org C 2 2
afel
Toilet WC 1.5 m2/org C 2 3
wanit Wast 1 m2/org C 2 3
a afel

KEGIAT KEB. STANDART SUMB KAPASI LUAS

AN RUANG RUANG ER TAS RUANG

116  
 
 Lap. Tennis 16 m x 35 m C 2 1.1
Jogging track 100-150 m E 1 150

Total 1869.8
Luas
Sirkulasi 560.9
30 %
TOTAL 2430.7 m2

REKAPITULASI KEBUTUHAN BESARAN RUANG

JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2)

Kelompok hunian 20.652
Kelompok penerimaan 360,7
Fasilitas mall/pusat perbelanjaan 13.170,7
Food and beverage outlet 588,25
a. Kelompok pengelolah 643.8
Kelompok fuction room 1281.5
Kelompok food preparation 432,8
Kelompok Loundry & house keeping 393.4
Kelompok mekanikal & elektrikal 516.10
Kelompok employee facilities 430.3
Kelompok olahraga Indoor 770.38
Kelompok olahraga outdoor 2430.7

TOTAL LUAS 41.670,63

Keterangan :

A = Asumsi dan studi banding

B = Neufert Architect Data

C = Time Saver Standart For Building Type

117  
 
 D = Building design standart

E = Human dimension

F = Planning the architect handbook

a. Parkir

Untuk besaran parkir kendaraan yaitu :

1 mobil berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan

a) Parkir mobil
1 mobil berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan
Jumlah mobil = 40.668,63 m2 x 1 mobil / 100 (neufert)
= 406
Standart luas parker 1 mobil adalah 20 m2 – 25 m2
Luas parkir = 406 x 20 m2
= 8.120 m2
b) Parkir motor
2 motor berbanding dengan 100 m2 dari luas lantai bangunan
Jumlah motor = 40.668,63 m2 x 2 motor / 100 (neufert)
= 814 motor
Standart luas parkir 1 motor adalah 2 m2 – 2,5 m2
Luas parkir = 814 x 2 m2
= 1.628 m2
Total Luas Parkir :
= (parkir mobil + parkir motor) + 30 %
= 8.120 m2 + 1.628 m2
= 9.748 m2

REKAPITULASI LUAS TOTAL BANGUNAN

JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2)

Kelompok hunian 20.652
Kelompok penerimaan 360,7
Fasilitas mall/pusat perbelanjaan 13.170,7
Food and beverage outlet 588,25

118  
 
 JENIS KELOMPOK RUANG LUAS (M2)
b. Kelompok pengelolah 643.8
Kelompok fuction room 1281.5
Kelompok food preparation 432,8
Kelompok Loundry & house keeping 393.4
Kelompok mekanikal & elektrikal 516.10
Kelompok employee facilities 430.3
Kelompok olahraga Indoor 770.38
Kelompok olahraga outdoor 2430.7
Parkir 9.748

TOTAL LUAS 51.418,63 m2

Rencana Jumlah Lantai Bangunan :

Rencana luasan lantai tipikal yaitu = 2.000 m2
Maka jumlah lantai tower = (luas apartemen + luas mall :
lantai tipikal
= 28.499,93 + 13.170,7 : 1.500
= 41.670,63 : 2.000
= 20.,83 ~ 20 lantai
Perhitungan luasan tapak :

Total luas terbangun = 41.670,63 m2 / 12 lantai

= 2.083

Luas dasar bangunan = 2.083 + 9.748 (parkir)

= 11.831 m2

BCR = 40% : 60%

KDB (open space) = 60 / 40 x 11.831

= 17.747

Luasan site yang dibutuhkan = 11.831 + 17.747

= 29.578 m2 ~ 3 ha

119  
 
 5. Konsep penentuan pola hubungan ruang
1) Fasilitas hunian

Tipe 1 RT
Tipe 2 RT
Tipe 3 RT
Tipe penthouse

2) Fasilitas penerimaan

Entrance hall
Lobby
Front desk
Lounge
Lift hall
Security
Lavatory

3) Fasilitas mall/pusat perbelanjaan

Retail store
Anchor tenant
Fasilitas penunjang mall
Kantor pengelolah mall

4) Fasilitas penunjang apartemen

Food and beverage outlet

Fuction room
Employee facilities
Olahraga Indoor
Olahraga outdoor

120  
 
 5) Servis

food preparation
Loundry & house keeping
mekanikal & elektrikal
Parkir

6) Fasilitas pengelola

Ruang GM

Rg Manager

Ruang sekretaris

Ruang tunggu

Ruang rapat

Ruang arsip

Ruang tamu

Ruang. Dept.

Ruang front office

Pantry

Ruang F&B

Gudang

Ruang accounting

Ruang Fotokopi
Lavatory

Keterangan : = erat ; = cukup erat ; = kurang erat

121  
 
 6. Pola sirkulasi dalam ruang
(1) Sirkulasi pengunjung mall
FASILITAS  
PERBELANJA
AN  
DATANG   MAIN  ENTRANCE   ENTRANCE   PUBLIK  AREA  
PERTOKOAN  

FASILITAS  
HIBURAN  

PARKIR    

(2) Sirkulasi penghuni apartemen

FAS.  PENGELOLAH  

INFORMASI  &   FAS.  PENUNJANG  

POS  JAGA   KEAMANAN  

DATANG   ENTRANCE   LOBBY/HAL SITTING   LIFT   UNIT-­‐UNIT  

APARTEMEN   L  UTAMA   LOBBY   LOBBY   HUNIAN  

PARKIR  
PENGHUNI  

(3) Sirkulasi tamu apartemen

KANTOR  PENGELOLAH  

INFORMASI  &  
POS  JAGA   FAS.  PENUNJANG  
KEAMANAN  

DATANG   ENTRANCE   LOBBY/HAL SITTING   LIFT   UNIT-­‐UNIT  

APARTEMEN   L  UTAMA   LOBBY   LOBBY   HUNIAN  

PARKIR  
VISUAL  MENTOR   FAS.  
PENGHUNI   REKREASI  
&  INTERKOM  

122  
 
 (4) Sirkulasi pengelolah/karyawan

SIDE  ENTRANCE   SECURITY  &  

DATANG   RG  KERJA  
ENTRANCE   TIME  KEEPER  

PARKIR   UNIFORM  
LOCKERS  
STAFF/KARY   ROOM  
PERBELANJA
AN  
 
(5) Sirkulasi barang

KENDARAAN    LOADING  DOCK   CHECKING   GUDANG   SUPPLY  

 
DIOLAH  
REFUSE  

7. Pola sirkulasi luar ruang

(1) Sirkulasi kendaraan

(a) Sirkulasi kendaraan pengunjung mall

DATANG   POS  JAGA   PARKING  AREA  

(b) Sirkulasi kendaraan penghuni apartemen

ENTRANCE  APARTEMEN   PARKIR  PENGHUNI  

DATANG   POS  JAGA  
 
 
(c) Sirkulasi kendaraan tamu apartemen

DATANG   ENTRANCE   POS  JAGA   PARKIR  

APARTEMEN  
TAMU  
     
 
(d) Sirkulasi kendaraan pengelolah/karyawan
   

DATANG   SIDE  ENTRANCE     POS  JAGA   PARKIR  PENGELOLAH/KARYAWAN  

123  
   
     
 
 
 
 (e) Sirkulasi kendaraan barang

DATANG   SIDE   POS  JAGA   ENTRANCE  LOADING   LOADING  

DOCK  
ENTRANCE     DOCK  
   
8.     hunian
Pola tata massa unit
Dalam menentukan pada tata   massa unit hunian perlu dipertimbangan
   
beberapa faktor antara lain:  
 
a. Dengan mempertimbangkan perletakan dan pencapaian yang efektifuntuk
 
sistem alat transportasi vertikal (tangga)
b. Efisiensi dan efektifitas ruang sirkulasi
c. Hall/koridor yang dapat difungsikan ganda sebagai tempat berkomunikasi
antar unit keluarga, yang menurut standar koridor maksimal 15% dari luas
unit lantai
d. Perlu adanya perencanaan ventilasi silang pada beberapa ruang tertentu,
guna menjamin udara bersih dalam ruang
e. Tiap ruang harus mempunyai satu atau lebih lubang cahaya yang
langsung berhubungan dengan udara luar dengan standar lubang cahaya
L = 1/8- 1/12 luas lantai
f. Pembatas ruangan untuk lantai dinding memenuhi persyaratan konstruksi
dan dapat menyerap suara (tidak saling menganggu antar penghuni),
namun tidak lepas dari pertimbangan ekonomi dan fleksibilitas ruang
g. Tipe koridor diusahakan memanfaatkan tangga dan koridor yang
maksimum namun tidak melupakan lorong sempit yang panjang dan gelap
h. Interaksi antar tetangga, agar dapat berjalin dengan baik
Berdasarkan beberapa standar pertimbangan tersebut di atas lay
out unit hunian untuk rumah susun ini dapat dilihat pada beberapa
alternatif gambar di bawah ini:
i. Alternatif pola layout 1

Koridor luar
ii. Alternatif layout 2

124  
 
 Koridor dalam
iii. Alternatif layout 3

Gambar 35. Contoh layout koridor apartemen

9. Penampilan bangunan
Apartemen berperan sebagai sarana akomodasi, maka dalam penataan
penampilan memerlukan dasar-dasar sebagi berikut:
1) Menampilakan image dan citra diri sebagia bangunan komersial
2) Sebagai bagian dari lingkungan binaan dan penampilan karakter yang
diinginkan
3) Kontekstual sebagai sarana akomodasi hunian, sistem pelayanan yang
baik, sesuai dengan perkembangan jaman namun tetap memiliki citra
khas sebagai identitas diri.
10. Sistem Struktur dan Material
a. Sistem Struktur
Dapat disesuaikan dengan berbagai tuntutan, maka diperlukan sistem
struktur bangunan untuk hunian. Pemilihan sistem struktur didasarkan
pada pertimbangan:
1) Kuat mendukung beban, beban angin dan gempa
2) Ekonomis dalam biaya dan waktu
3) Penyesuaian terhadap unit fungsi yang diwadahi, seperti :
(a) Aktifitas dan sirkulasi kegiatan
(b) Tuntutan dimensi ruang
(c) Fleksibilitas pengaturan ruangan
(d) Persyaratan dan perlengkapan bangunan
(e) Disesuaikan dengan keadaan geografis dan topografi setempat

125  
 
 Jenis Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3
struktur
Upper Rangka baja Plat Beton Shell
Structure Kekuatan 4 4 4
Penampilan 3 3 3
Efektifitas 3 4 2
Ekonomis 4 3 2
Jumlah 14 14 11
Jenis Kriteria Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3
struktur
Super Bearing wall Shear Wall Sistem
Structure rangka
Kekuatan 4 4 4
fleksibilitas 2 3 2
Efektifitas 2 4 3
Ekonomis 2 3 4
Jumlah 10 14 13
Sub Tiang Bored Pile Rakit
Structure Pancang
Kondisi 4 4 4
tanah
Pelaksanaan 3 1 3
Ekonomis 2 2 2
Kekuatan 4 3 4
Jumlah 13 13 12

Tabel 14. Analisis struktur

Keterangan :
4 = sangat baik ; 3 = baik ; 2= cukup baik
Sumber : Analisa

Jadi struktur yang terpilih adalah :

Upper structure : Plat beton

126  
 
 Super structure : Shear wall
Sub structure : Tiang pancang

b. Sistem material
Bahan bangunan yang dimaksud adalah penggunaan material bangunan
baik struktur maupun non struktur.
Untuk elemen non struktur :
a) Lantai
Syarat dari lantai ;
1) Dapat menahan beban yang dating dari perlengkapan ruang
dan manusia yang ada didalamnya
2) Tidak terlalu licin
3) Tidak menghantarkan panas
4) Berfungsi sebagai akustik ruang dengan beberapa system
modifikasi akustik disesuaikan dengan fungsi ruang
b) Dinding
Syarat fungsi dinding :
(1) Sebagai pelindung dari pengaruh alam, misalnya radiasi
matahari, pelindung terhadap pengaruh bahan kimia dan
mudah dibersihkan
(2) Tahan terhadap pengaruh bahan kimia dan mudah
dibersihkan
(3) Berfungsi sebagai akustik ruang dengan beberapa
system modifikasi akustik disesuaikan dengan fungsi
ruang
c) Plafond
Syarat plafond :
(1) Tidak menimbulkan radiasi panas
(2) Kuat dan awet
(3) Sebagai akustik ruang (acoustical celling board)
(4) Ketinggian plafond disesuaikan dengan tuntutan masing-
masing ruang.

127  
 
 11. Sistem perlengkapan Bangunan
a. Sistem sirkulasi
Sistem sirkulasi merupakan fasilitas penghubung antara unit-unit kegiatan
dalam bangunannya, sistem sirkulasi yang digunakan ada 2 macam, yaitu:
1) Sistem sirkulasi vertikal
(a) Setiap ruang ruang diperuntukkan oleh 50 orang per lantai harus
dilengkapi 2 tangga dengan jarak antara tangga maksimal 30 meter
(b) Lebar tangga harus menampung kapasitas pemakai dengan lebar
minimum 110 cm
(c) Kemiringan tangga 30 – 40 derajat dan disesuaikan dengan
fungsinya
(d) Lebar anak tangga (antrede) 25 – 30 cm kenaikan anak tangga
(optrede) 17 – 19 cm
b. Sistem sirkulasi horizontal
Jalur sirkulasi horizontal dengan menggunakan selasar yang buat agak
lebar sekitar 240 – 400 cm (standar persyaratan teknis rumah susun).
Pola sirkulasi yang diterapkan adalah pola selasar 2 arah dengan
pertimbangan sebagai berikut:
1) Dapat digunakan pada sistem peruangan terbuka dan tertutup
2) Sirkulasi udara dan sinar matahari yang cukup baik
3) Jarak antara pencapaian ke masing-masing unit hunian tidak sama
4) Dari segi pemanfaatan ruang lebih efesien berfungsi pada kedua
sisinya
c. Sistem jaringan
1) Jaringan air bersih
Pengadaan jaringan air bersih dengan pertimbangan
(a) Suplay air bersih kontinyu
(b) Efesiensi biaya
(c) Pemeliharaan atau control
Berdasarkan pertimbangan di atas maka pengadaan air bersih
yang digunakan pada bangunan ini berdasar pada 2 sumber, yaitu:
(1) Air bersih dari Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) Kota
Makassar

128  
 
 (2) Air bersih dari sumur dalam (deep weel) sebagai penyediaan air
bersih cadangan, bila air bersih dari PDAM mengalami
gangguan
(3) Sistem air bersih yang digunakan adalah system distribusi
kebawah (Down Feed system)
(4) Operasional system ini dalam jangka panjang membutuhkan
asupan energi listrik yang relatif lebih kecil, energi yang
diperlukan hanya pada saat pengisian tangki air atas saja.

Sistem air bersih yang digunakan adalah system distribusi

kebawah (Down Feed system). Operasional system ini dalam
jangka panjang membutuhkan asupan energi listrik yang relatif
lebih kecil, energi yang diperlukan hanya pada saat pengisian
tangki air atas saja.

PA Bak
POMPA
Penampungan

Unit
Sumur POM Reservoir
arteis Unit
R. atas
Unit
Skema 6. Sistem Jaringan Air Bersih

2) Jaringan telepon
Pegadaan sistem jaringa telepon untuk dipertimbangkan pada:
a. Kebutuhan pemakai
(1) Biaya pengadaan
(2) Sistem jaringan
(3) Control terhadap operasional pemakai
(4) Control terhadap operasional pemakai

129  
 
 Unit
Massa
bangunan Unit

  TELKOM
Unit

  Telepon
 
umum

Skema 7. Sistem Jaringan Telepon

3) Jaringan listrik
Suplai listrik pada bangunan ini dapat berasal dari dua sumber
yaitu sebagai berikut :
a. Perusahaan listrik negara (PLN).
Digunakan untuk melayani seluruh kegiatan, baik di dalam
bangunan maupun di luar bangunan yang diterima dan
disalurkan melalui sebuah gardu listrik serta melalui
bawah tanah untuk menghindari gangguan visual serta
kegiatan yang ada di sekitar bangunan.
b. Generator (Genzet)
Digunakan sebagai cadangan apabila terjadi gangguan
aliran dari PLN yang dipakai sebagai penyuplai pada
bagian penting bangunan seperti cadangan penerangan,
exhaust fan, lift/escalator dan lain-lain. Pertimbangan
utama yang harus diperhatikan adalah dalam hal
penempatan serta kemudahan dalam hal perawatan.
Pengadaan jaringan listrik dengan mempertimbangkan
sebagai berikut :
1) Kebutuhan pemakaian gedung.
2) Keamanan pemakai
3) Pengaturan sistem pengkabelan yang fleksibel.
4) Penyediaan listrik cadangan untuk keadaan darurat
seperti kebakaran.

130  
 
 Unit
Diesel Diesel Unit

Unit

Generator Diesel

PLN

Skema 8. Sistem Jaringan Listrik

d. Sistem pembuangan
1. Jaringan pembuangan air kotor
Dasar pertimbangan pembuangan/ pengaliran air kotor sebagai
berikut:
1) Sistem penjaringan
2) Kecepatan pengaliran
3) Kondisi topografi dan site
4) Sistem pengolah limbah
Jenis air kotor terdiri dari air hujan, air buangan disposal cair, disposal
padat kloset. Dari pertimbangan tersebut diterapkan sistem secara
natural.

Bak kontrol
Riol kota

Unit bangunan

Septic tank Peresapan

Skema 9. Sistem Pembuangan Air Kotor

2. Sistem pembuangan
Sampah rumat pada rumah tangga dari pada rumah susun
terdiri dari sampah kering dan sampah basah. Sistem pembuangan
sampah pada rumah susun dipergunakan shaft sampah pada tiap
lantai bangunan dan shaft tersebut diletakkan pada tempat yang
mudah dicapai oleh setiap unit hunian. Adapun sampah-sampah
sebelum dibuang haruslah terlebih dahulu dibungkus dengan
plastic agar memudahkan waktu pengangkutan dan tidak

131  
 
 meninggalkan bau. Prinsip pembuangan sampah harus memenuhi
kriteria sebagai berikut:
a) Memenuhi persyaratan dari segi kesehatan
b) Sistem penanggulangan dan penjaringannya tidak menganggu
sistem struktur utama
c) Mudah dikontrol bila mengalami kemacetan saluran
d) Kapasitas pembuangan mencukupi volume sampah yang
dihasilkan
e) Efektif dan ekonomi dalam pengoperasian

Shaft Bak Gerobak/mobil TPS

sampah penampungang
 
an
  Skema10. Sistem Pembuangan Sampah

e. Sistem keamanan bangunan

1. Sistem pencegahan kebakaran/Fire Escape System
Bahaya kebakaran terdiri dari:
(a) Kebakaran internal
Dengan pemakaian tabung pemadam kebakaran dan fire
hydrant di tempat-tempat yang mudah di jangkau setiap lantai
(b) Kebakaran eksternal
Dengan pemakaian fire box yang ditempatkan di sekitar
bangunan dan menyediakan jalur jalan di sekitar bangunan
yang dapat digunakan oleh mobil pemadam kebakaran

2. Sistem penangkal petir

Pemakaian penangkal petir dari bangunan rumah susun
dengan tujuan untuk melindungi bangunan dari kehancuran
ledakan dan kebakaran akibat sambaran petir. Pada prinsipnya
pemasangan alat penangkal petir dimaksudkan memusatkan
daerah sambaran petir ke titik- titik yang di amankan sehingga arus
tenaga berkekuatan tinggi dapat diredam ke dalam tanah dengan
aman. Sistem penangkal petir yang gunakan dapat berupa:

132  
 
 1) Sistem tongkat Franklin
Sistem ini menggunakan Oreventor Head (25-90 cm) yang
diletakkan pada puncak bangunan. Sudut perlindungan yang
diberikan berkisar 45º

Persyaratan instalasinya adalah:

a) Tinggi antara 25 – 90 cm di atas permukaan atap
b) Sudut perlindungan antara 30 - 45º
c) Dapat terdiri lebih dari satu antenna untuk bidang atap yang
luas
d) Jarak masing-masing rangkaian maksimum 6 m
e) Sistem ini umumnya dipakai untuk bangunan sederhana
yang beratap miring/ datar

Antena 25-90
cm

Elektroda
pentanahan

Daerah
Perlindungan
45 o

Terminal Tanah
Gambar 36. Sistem Tongkat Franklin

2) Sistem sangkar Faraday

Sistem ini merupakan pengembangan sistem tongkat franklin
dengan menambahkan konduktor horisontal.
Persyaratan instalasinya adalah:
a) Penambahan konduktor horizontal dari sistem tongkat
franklin
b) Konduktor horizontal dipasang mengelilingi bidang tepi atap
c) Untuk bidang atap yang lebar dan luas dapat dipasang
beberapa deret konduktor dengan jarak maksimum dari tepi

133  
 
 bangunan 9 m dan jarak maksimum 2 pasang di parallel 12
m
d) Tinggi antenna 25 – 90 cm
e) Jarak masing-masing maksimum 7,5 m
f) Sistem ini umumnya dipakai pada bangunan pada bangunan
sedang yang beratap datar

BANGUNAN  

Gambar 37. Sistem Sangkar Faraday

3) Sistem prepentor
Penanganan pencegahan tindakan kriminal pada gedung ini
dapat diusahakan dengan kelengkapan sistem pengamanan
berupa :
• Kamera pengawas (Surveilance camera) pada ruang
kontrol keamanan yang diletakkan pada area yang ramai.
• Petugas satpam yang selalu siap.
• Alarm pintu (door alarm).
• Kemampuan pendeteksi terhadap kejahatan yang sedang
terjadi.
• Penanganan yang cepat dan tepat terhadap peristiwa
kejahatan yang terjadi.
• Pengamanan fasilitas gedung terutama pada ruang parkir.
Mempergunakan radio aktif pada terminal udaranya (antena)
dengan persyaratan intalasinya adalah:

• Tiap prepentor hanya membutuhkan satu konduktor

• Tinggi antara 25 – 90 diatas permukaan atap

134  
 
 • Sudut perlindungan 45º
• Sistem ini umumnya dipakai pada bangunan berlantai
banyak

Gambar 38. Sistem Prefentor

4) Sistem pencegahan kriminal

Penanganan pencegahan tindakan kriminal pada gedung ini
dapat diusahakan dengan kelengkapan sistem pengamanan
berupa :
• Kamera pengawas (Surveilance camera) pada ruang kontrol
keamanan yang diletakkan pada area yang ramai.
• Petugas satpam yang selalu siap.
• Alarm pintu (door alarm).
• Kemampuan pendeteksi terhadap kejahatan yang sedang
terjadi.
• Penanganan yang cepat dan tepat terhadap peristiwa
kejahatan yang terjadi.
• Pengamanan fasilitas gedung terutama pada ruang parkir.

f. Sistem Tata Suara Dan Telekomunikasi

Pendekatan terhadap penentuan jaringan komunikasi pada wadah ini
didasari oleh dasar pemikiran sebagai berikut :

135  
 
 1) Pemisahan yang jelas jaringan komunikasi.
2) Kelancaran arus informasi terutama dalam keadaan darurat.
3) Keamanan arus informasi terutama dalam keadaan darurat.
4) Keamanan dan kemudahan bagi pengunjung yang akan
menggunakan alat komunikasi.

Dalam pertimbangan kebutuhan akan peralatan komunikasi dalam

mengkoordinasi seluruh kegiatan yang terjadi dalam bangunan maka
diusulkan penggunaan :

1) Untuk mengadakan komunikasi ke luar bangunan digunakan

telepon dengan system sambungan langsung
2) Untuk komunikasi ke dalam bangunan digunakan interkom yang
dilengkapi CCTV untuk lingkungan sendiri (apartemen)
3) System suara khusus (sound system) direncanakan pada ruang
fuction room, restoran dan coffe shop dan ruang-ruang service
lainnya.
4) System audiovisual digunakan untuk ruang-ruang pertemuan.
g. Sistem pengkondisian
1) Penghawaan
Tujuan dari sistem penghawaan ruang adalah menciptakan
suasana (suhu) yang nyaman agar dapat meningkatkan efektifitas
kerja, sistem penghawaan yang digunakan adalah :
a) Sistem penghawaan alami
Sistem penghawaan alami diperoleh dengan memanfaatkan
sirkulasi udara melalui bukaan – bukaan bengunan / ventilasi.
Sistem ini hanya digunakan untuk ruang – ruang yang tidak
membutuhkan penghawaan udara buatan.
b) Sistem penghawaan buatan
Sistem penghawaan buatan untuk ruang – ruang utama,
khususnya pada fasilitas hunian dan mall/perbelanjaan
menggunakan sisitem Air Conditioning (AC Sistem). Dengan
sistem AC yang digunakan berdasarkan beberapa
pertimbangan pada pendekatan sistem penghawaan adalah
Variable Air – Volume System (VAV).

136  
 
 2) Pencahayaan
Sistem pencahayaan yang digunakan adalah :
a) Penerangan alami
Sistem pencahayaan alami diperoleh dari bukaan – bukaan cahaya,
jendela atau atrium dengan memanfaatkan cahaya matahari di
siang hari.
b) Pencahayaan buatan
Sistem peneraangan buatan bersumber dari :
(a) PLN sebagai sumber utama.
(b) Genset sebagai sumber cadangan yang akan bekerja
secara otomatis saat pasokan listrik dari PLN padam
dengan menggunakan Automatic Transfer Switch (ATS).

h. Building Automation System

Otomatisasi bangunan dengan menggunakan Building Automation
System (BAS) yang fungsinya untuk mengatur dan memonitor seluruh
komponen system dalam bangunan dengan cara :
(a) Mengontrol sistem bangunan yang banyak menggunakan energi
yaitu sistem penerangan dan penghawaan
(b) Memonitor seluruh peralatan operasi untuk disalurkan ke operator.
(c) Meningkatkan efisiensi dan efektifitas tenaga manusia dengan
menyampaikan seluruh informasi ke ruang control utama.

Penerangan

Air Conditioner
Building Automation
System
Ruang Kontrol

dan lain - lain

Skema 11. Sistem Otomatisasi Bangunan

Sumber : Analisis Penulis

137  
 
 i. Ruang luar
Pembentukan ruang luar sedapat mungkin digunakan sebagai:
• Ruang penerima dan ruang pengikat
• Ruang terbuka aktif berupa taman, terutama digunakan sebagai
ruang santai (rekreatif) dengan penataan menarik.

1) Elemen – elemen ruang luar

(1) Tanaman

Nama Tanaman Fungsi Perletakan

Palem Raja Pengarah, unsur Pada jalur sirkulasi,

estetik
sepanjang pedestrian di
dalam dan di luar tapak

A Angsana dan Cemara Peneduh Di sekeliling tapak, taman dan

tempat parkir

Lantana Juntai P Pembatas dalam S isi pedestrian dan tempat

tapak, unsur estetik
parkir

Rumput Manila Penutup tapak dan Taman dan permukaan

unsur estetik di
tanah yang kosong
dalam tapak

Tabel 15. Tanaman, Fungsi, dan Perletakannya

(2) Jalur Pedestrian

Merupakan jalan setapak sebagai sarana sirkulasi pejalan kaki
di dalam tapak dengan bahan paving blok dan terasso.
(3) Lampu
Berupa lampu penerangan jalan dan pedestrian serta lampu
taman.
(4) Plaza
o Fungsi, sebagai pengikat dan pengarah

138  
 
 o Unsur penunjang, jenis tanaman, batu-batuan dan lampu
taman
o Jalan setapa/ jalur penghubung
o Fungsi, penghubung antara massa bangunan dan
aktifitas lainnya
o Unsur penunjang, tanaman dan paving blok
(5) Parkir
o Fungsi, menyimpan kendaraan, baik kendaraan penghuni
maupun kendaraan tamu
o Unsur penunjang, tanaman dan lampu taman

139  
 
 DAFTAR PUSTAKA

Cytil M. Harris, Kamus Arsitektur dan Konstruksi, 1995

Laurance Urdang, Stuart Bert Flexner, The Random House Dictionary Of

Languange, New York Random House, 1978.

Paul , Samuel, Apartment Their Design and Development, New York,

Reinhold, 1967

Joseph De Chaira, Manual of House, Planning and Design Criteria, New

Jersey, Prentice Hill

[Link]

[Link]

Josept De Chiara & John Hancock Callender, Time Saver Standart for
building type, New York, Mc Grow Hill, 1996

Laurence Uurdang Stuart bear floxner, The Random house Dictionary of

English Language, New York, Ransom House

Gloeir, The American People Encyclopedia, Groleir Incoporated, New York,

1962.

Asmaningprojo Aswito, Iklim dan Arsitektur, ITB 2002.

Boud, Bovy, Manuel and Fred Lawson, 1997 Tourism and

RecreationDevelopmen, Boston : The Architectural Press Ltd., 1990, Data
Arsitek, Erlangga, Jakarta.

Poerwadarminto W. J. S, 1983, Kamus Umum Bahasa Indonesia, Jakarta.

Ruters, Walter A. FAIA and Richard H. Panner, 1985, Hotel Planning and
Design, London : The Architekture Press Ltd.

140  
 
 LAMPIRAN  

 
Ukuran  dan  kebutuhan  ruang  gerak  manusia  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

141  
 
  

 
Ukuran  dan  kebutuhan  ruang  gerak  manusia  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

Ukuran  dan  kebutuhan  ruang  gerak  manusia  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

142  
 
  

 
Ukuran  dan  kebutuhan  ruang  gerak  kendaraan  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

143  
 
 Ukuran  dan  kebutuhan  ruang  gerak  kendaraan  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

144  
 
  

Ukuran  parkir  dan  desain  untuk  kendaraan  

(Data  Arsitek  Jilid  2,  Ernst  Neufert,  1994)  

145  
 
  

146