Value Engineering

Oleh

Dr. Ir. Koespiadi, MT.

Kompetensi:
Memahami dan mengaplikasikan prinsip Value Engineering dalam Proyek Konstruksi

Silabus:
Konsep Value Engineering adalah menawarkan suatu usaha penghematan melalui
analisis fungsi

Daftar Pustaka:
Cheah, C & Seng K.T (2004). Apriasi of value engineering in construction in southeast asia. International
Journal of Project Management, 23 152-158
Ernawi,Imam S (1992, Februari), Hambatan Aplikasi VE, Majalah Konstruksi 64-65
Fisk, E R (2004), Value Enginering, Paper presented at the meeting of the value Enginering, Universitas
Kristen Petra, Indonesia.
Kelly, J. & Ningsih Y (1993), value managment in design and construktion Edinburgh E & FN Spon.
Liemen, J & Ningsih, Y (1988)Studi literatur atas value enginering dan penerapannya dalam bidang teknik
sipil di Indonesia, Skripsi Sarjana Teknik Sipil Universitas Kristen Petra Surabaya.
Macedo, M C & Dobrow, Paul V, & O Rouke, Joseph J (1977), Value Management for construktion, New
York : A Wiley-Interscience Publication.
Miles, LD (1972) Techniques of value analisis and enginering (2 nd). New York: Mecgrawhill Book
Company,
GDLN Valeu Engineering e – leaning 2007 module oleh Ir. Chaidir Anwar Makarim, MSCE,Ph.D.
Value Engginering Program Guide For Desain and Construction, Volume 2 , Contracting Officers and
Profesional Services Constuctions PBS – PQ 251, May, 1993. U.S. General Services Administration Public
Buildings Service.
• Perkembangan teknologi disertai dengan
perkembangan dunia industri yang selalu mengiringi
perkembangan teknologi menyebabkan persaingan di
dalam dunia rekayasa semakin sulit.
• Hal ini ditambah dengan globalisasi yang semakin
berkembang dimana hampir tidak ada batasan yang
berarti di setiap penjuru dunia.
• Untuk menyikapi kondisi ini, diperlukan suatu konsep
serta pemahaman yang harus diimplementasikan,
khususnya di dunia teknologi, industry dan konstruksi.
Kegiatan Proyek dan Kegiatan Operasional

• Dinamis, Non rutin Kegiatan

• Siklus relatif pendek
• Intensitas kegiatan berubah ubah Proyek
• Kegiatan mengacu pada biaya
dan waktu
• Memerlukan berbagai disiplin ilmu
• Keperluan sumberdaya berubah
ubah

• Berulang ulang , rutin

• Berlangsung dalam jangka panjang
• Intensitas kegiatan relatif sama
• Batasan biaya dan waktu tidak
Kegiatan setajam proyek
• Macam kegiatan tidak terlalu banyak
Operasional • Macam dan volume keperluan
sumber daya relatif konstan
Dinamika Dalam Siklus Proyek

Implementasi
•Mobilisasi
Sumber Daya

* Perenc.
Terinci
•Engineering *
Pengendalian
PP / Definisi •Pengadaan * Konstruksi
•Rencana •* Demobilisasi
•Anggaran
Konseptual •Jadwal
•Sasaran •Perangkat Waktu
•Lingkup Kerja •Peserta
•Kelayakan Operasi
Perilaku Proyek dan Pengelolaan yang dituntut

• Jenis dan Intensitas Kegiatan Cepat Berubah Dalam Kurun Waktu yang Relatif
Pendek ,
• Sifat Kegiatan yang Non rutin dengan Sasaran Jelas dan Waktu Terbatas,
• Sifat Kegiatan yang Bermacam macam Serta Meliputi Berbagai Keahlian,
• Bersifat Multikompleks,
• Kegiatan Berlangsung Sekali Lewat dengan Kadar Resiko Tinggi,
• Peserta Mempunyai Multisasaran yang seringkali Berbeda
• Value Engineering lahir pada masa Perang Dunia ke-II (tahun
1939-1945). Pada saat itu perusahaan General Electric (GE)
ditugaskan oleh US Army untuk memproduksi persenjataan.

• GE mengalami kesulitan akibat meningkatnya kebutuhan

persenjataan yang demikian pesatnya, namun material relatif sulit
untuk didapatkan guna memproduksi perlengkapan persenjataan
tersebut

• Untuk menghadapi kendala tersebut, Manajer Pembelian dari GE,

Lawrance D. Miles mengembangkan suatu sistem atas dasar
pemikiran “Bagaimana mendapatkan suatu produk dengan
material dan biaya yang terbatas”.
• Berdasarkan hal tersebut, maka muncul suatu pertanyaan
bagaimana memperoleh produk sesuai dengan fungsi utamanya
dengan menggunakan alternatif material lain yang tersedia.

• dikembangkanlah suatu alternatif solusi yang kemudian diuji coba

dan diaplikasikan pada tahap produksi untuk memenuhi target
yang telah ditetapkan.

• Dasar pendekatan “fungsi” ini berperan penting dalam

memberikan solusi dari berbagai permasalahan.
• Miles (1972) menyimpulkan bahwa dengan melakukan
penggantian material terhadap pilihan awal yang digunakan akan
dapat memberikan performance yang sama bahkan lebih baik
namun dengan biaya yang lebih rendah.

• Pendekatan fungsi ( functional approach) menjadi kunci

keberhasilan, yang kemudian menjadi dasar dari teknik value
analysis (VA).

• value analysis ini diterapkan dalam pekerjaan konstruksi dan

dikenal dengan teknik Value Engineering (VE)
Definisi Value Engineering

Lawrence D. Miles

Suatu system yang digunakan untuk mengidentifikasi dan

membuang faktor-faktor yang menyebabkan biaya-biaya dan usaha-
usaha yang tidak mendukung tujuan dan fungsi utama dari suatu
produk, proses atau jasa dengan cara memberikan penilaian fungsi
pada penampilan, mutu, biaya dan sebagainya.
Pengertian Value dalam Value Engineering adalah biaya
teroptimum untuk berjalannya suatu fungsi.

Function
Value = ----------------
Cost
Apakah Value Engineering itu ?

Kurangnya informasi yang lengkap dan jelas mengenai keberadaan

VE itu sendiri, sehingga masing-masing pihak berusaha untuk
menafsirkan metode ini menurut cara dan kemampuan masing-
masing.
Value Engineering adalah :
a. A Multidisciplined Team Appoach
Yaitu suatu teknik penghematan biaya produksi yang
melibatkan pemilik, perencana, para ahli yang berpengalaman
di bidangnya masing-masing, dan konsultan Value Engineering.
Jadi pekerjaan VE adalah kerja suatu tim, bukan kerja
perorangan.

b. A Proven Management Technique

Yaitu suatu teknik penghematan biaya yang telah terbukti dan
terjamin mampu menghasilkan berbagai produk yang bermutu
dengan biaya rendah.
c. An Oriented System
Dengan menggunakan tahapan dalam rencana tugas (job plan),
untuk mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya yang
tidak diperlukan (unnescesssary cost).

d. An oriented Function
Berorientasi pada fungsi-fungsi yang diperlukan pada setiap
item atau system yang ditinjau untuk menghasilkan nilai produk
yang diinginkan.

e. Life Cycle Cost Oriented

Berorientasi pada biaya total yang diperlukan selama proses
produksi serta optimasi pengoperasian segala fasilitas
pendukungnya (berorientasi pada biaya total kepemilikan dan
pengoperasian fasilitas).
Value Engineering bukan

a. A Cost Cutting Process

Yaitu proses penghematan biaya dengan mengurangi biaya
satuan (unit price), maupun mengorbankan mutu, keandalan,
dan penampilan dari produk yang dihasilkan.
b. A Design Review
Yaitu mencari-cari kesalahan dalam perencanaan sebelumnya
atau mengulangi perhitungan yang telah dilakukan oleh pihak
perencana.
c. A Requerement Done All Designs
Bukan menjadi keharusan setiap perencana untuk
melaksanakannya. Hal ini disebabkan perencana mempunyai
keterbatasan waktu dalam melaksanakan pekerjaannya,
sehingga tidak memungkinkan untuk melakukan perbandingan
dengan alternatif lain diluar yang dikuasainya.

d. Quality Control
Lebih dari sekedar pengendalian mutu produk.
Unsur Unsur Utama Value Engineering

Value Engineering mempunyai beberapa kemampuan yang

dapat dipakai sebagai alat bagi Value Analysis. Kemampuan itu
dikenal sebagai unsur-unsur utama bagi Value Engineering (The
Key Elements of Value Engineering).
Unsur-unsur utama tersebut adalah sebagai berikut :
(a)Analisa Fungsi (Function Analysis)
(b)Cost Model
(c)Biaya Silkus Hidup (The Life Cycle Costing)
(d)Matriks Evaluasi
(e)Functional Analysis System Techniques (FAST)
(f) Rencana Kerja Value Engineering (VE job plan)
(g)Kreatifitas (The Creativity)
(h)Cost and Worth
(i) Human Dynamics (kebiasaan, penghalang, dan sikap)
(j) Keserasian hubungan antara pemberi tugas, konsultan perncana,
dan konsultan Value Engineering.
Unnecessary Cost dan Poor Value

• Ada beberapa sebab mengapa biaya tidak diperlukan

(unnecessary cost) atau nilai kurang (poor value) timbul dalam
suatu perencanaan/desain.

• Owner (pemilik proyek) mempunyai pengaruh yang besar

terhadap nilai proyek dengan menetapkan criteria nilai utama
desain, sebab mereka yang akan mengoprasikan dan
mengendalikan fasilitas-fasilitas tersebut

• Kontraktor mempengaruhi nilai proyek sehubungan dengan

kualitas, kecakapan, keahlian, dan pengalamannya dalam
pekerjaan pelaksanaan serta integritas dari produknya yang
mempengaruhi biaya dari fasilitas yang dihasilkan
(unnecessary cost) atau nilai kurang (poor value),
timbul karena :

1. Keterbatasan Waktu (Lack of Time)

2. Kekurangan informasi (Lack of INformation)
3. Kekurangan Ide (Lack of Idea)
4. Keadaaan sementara yang secara tidak sengaja menjadi permanent
5. Salah Konsep (Misconception)
6. Sikap (Attitudes)
7. Kekurangan Biaya (Lack of Fee)
8. Politik (Politics)
9. Kebiasaan (Habitual Thinking)
[Link] menerima Saran (Reluctante to Seek Advice)
[Link] masyarakat yang kurang serasi (poor Human Relations)
Mengapa Perlu Value Engineering
Berikut ini berbagai tanggapan dari berbagai Pakar

 WIRATMAN
Jika ingin didapat biaya proyek yang efisien, bukanlah dengan cara
mengganti sistemnya tetapi orangnya, terlebih jika system tersebut tidak
diikuti oleh kemampuan pelaksananya. Selain itu, VE yang berkembang
dari ilmu konstruksi, janganlah didorong kearah ilmu dan profesi baru.
Pelahsanaan VE menyebabkan kaburnya tanggung jawab diantara para
pelaksana proyek pembangunan.
 • IKATAN NASIONAL KONSULTAN INDONESIA (INKINDO)

Bila Manajemen Konstruksi (MK) diterapkan secara murni, maka jelas

konsultan VE tidak perlu ada, karena pekerjaan evaluasi sudah tercakup dalam
tugas konsultan MK.

 DIRJEN CIPTA KARYA

Penerapan Value Engineering sebaiknya sesudah lelang, dimana saat itu
jumlah biaya kontruksi sudah diketahui dan ditunjukkan oleh kontraktor.

 SOEBEKTI
Pertimbangan penerapan VE pada tahap pelaksanaan bisa dilakukan bila
dalam keputusan studi pelaksanaan suatu proyek perlu suatu penelitian lebih
lanjut atau pada fase sebelumnya belum dianalisa dan di cantumkan tentang
klausul insentif.
 HARIO SABRANG
VE dilaksanakan setelah pelelangan karena merupakan system yang masih
baru.

 SYAHRUL SYARIF
Aplikasi VE menambah proses dan memerlukan waktu yang panjang sebelum
pelaksanaan dimulai. Seharusnya VE diterapkan pada tahap konsep
perencanaan.
 Penerapan VE sebagai salah satu alternatif penghematan dana
pada beberapa tahu terakhir ini meningkat dengan cukup pesat. Hal-
hal yang menyebabkan peningkatan penerapan VE tersebut
diantaranya :

a. Peningkatan pesat biaya konstruksi dari tahun ke tahun.

b. Kekurangan dana atau biaya untuk pelaksanaan pembangunan.
c. Suku bunga perbangkan yang cukup tinggi terhadap dana-dana
yang dipergunakan.
d. Meningkatnya laju inflasi setiap tahun.
e. Kemajuan teknologi yang sangat pesat dimana sering dijumpai
bahwa hasil perencanaan dan metode yang dipakai jauh tertinggal
dengan scientific progress.

f. Pemilik proyek sering menghadapi suatu hasil perencanaan atau

pekerjaan yang terlampau mewah dan mahal

g. Dengan mengambil keputusan dari kemajuan teknologi dalam

material dan metode konstruksi, dan menggunakan kemampuan
kreatif pada setiap perencanaan, dalam batas-batas tertentu kita
masih padat mengatasi peningkatan biaya konstruksi.

h. Untuk mendapatkan fasilitas yang diperlukan sesuai dengan dana

yang tersedia, dapat dimanfaatkan usaha untuk mencapai fungsi
utama yang diperlukan dengan biaya seminimal mungkin. Ini adalah
usaha dari Value Engineering melalui Systematic and Organized
Approach.
Bilamana Diterapkan Program Value Engineering ?
Ada enam tahapan dasar yang memberikan sumbangnan dalam
realisasi suatu proyek mulai dari suatu gagasan hingga menjadi suatu
kenyataan, yang dikenal dengan sebutan daur hidup proyek konstruksi
(The Life Cycle of Construction Project), yaitu :

• Konsep dan Studi Kelayakan (Concept and Feasibility Studies)

• Pengembangan (Development)
• Perencanaan (Design)
• Konstruksi (Construction)
• Operasi dan Pemeliharaan (Operation and Maintenance)
• Perbaikan (Repairing)
Value Engineering Methodology
A

START
Tahap Kreatif
Deskripsi
Pekerjaan
Tahap Analisa
• Analisa Untung Rugi
Tahap • Analisa Rating
Informasi  Analisa Zero One
 Analisa Matrix

Tahap Kreatif
Hasil Analisis
• Alternatif Terpilih 1,2 atau 3
A

Tahap
Rekomendasi
 Metodologi Rekayasa Nilai

Metodologi untuk rekayasa nilai dapat dilakukan dengan menjawab 6

(enam) pokok pertanyaan yang lazim disebut “Functional Analisys”

1 What is it ?
Fungsi apa yang akan dipilih dan di-identifikasi untuk dianalisa ?

2 What does it do?

Apa yang perlu dikerjakan untuk pe-rekayasaan nilai dari fungsi tersebut
?

3 How much does it cost ?

Berapa biaya yang diperlukan untuk perekayasaan nilai dari fungsi
tersebut ?
4 Are the functions necessary ?
Apakah fungsi-fungsi (yang memerlukan biaya) tersebut diperlukan
untuk menunjang produk ?

5 How else could the function be accomplished ?

Apakah ada “cara-cara lain” yang dapat dipakai untuk menjalankan
fungsi-fungsi tersebut ?

6 What would these alternatives cost and are any of them less
expensive than the present design ?
Apa dapat dibuat alternatif-alternatif pembiayaannya dan berapa banyak
alternatif tersebut lebih mahal bila dibandingkan dengan perencanaan
yang ada ?
1 What is it ?
Fungsi apa yang akan dipilih dan di-identifikasi untuk dianalisa ?

Langkah pertama yang harus ditempuh didalam

Melakukan “analisa fungsi” adalah :
Pemilihan serta Peng-identifikasi-an
fungsi-fungsi yang harus dianalisa

Untuk meng-identifikasi suatu fungsi, maka harus

dilakukan penguraian secara detail fungsi-2
dari proyek, produk atau jasa yang akan dianalisa

Pemilihan fungsi, seyogyanya diutamakan pada

“item” yang menempati
Porsi prosentase cukup besar
dari total cost

Adalah sesuatu yang sangat memudahkan ,

apabila porsi kecil dari suatu proyek ternyata
menempati porsi prosentase cukup besar
dari total cost
Hal ini harus menjadi perhatian utama
2 What does it do ?
Apa yang perlu dikerjakan untuk pe-rekayasaan nilai dari fungsi tersebut ?

Pernyataan ini adalah merupakan

“pertanyaan kunci”
didalam analisa nilai

Hal ini memerlukan “definisi yang jelas”

tentang FUNGSI dari item
yang akan dievaluasi

Untuk membantu, dapat dilakukan prosedur

dengan memilih 2 (dua) suku kata
1 (satu) Kata Kerja dan
1 (satu) Kata Benda

Misal untuk Struktur Bangunan Gedung

o Balok Lentur
oTekuk Kolom
oTulangan Geser
oDaya Dukung Tanah
3 How much does it cost ?
Berapa biaya yang diperlukan untuk perekayasaan nilai dari fungsi tersebut?

Setiap produk barang / jasa

selalu mempunyai beberapa “item”
dengan “fungsi” tertentu

Setiap item untuk mencapai fungsinya

memerlukan “biaya”

Untuk melakukan “analisa fungsi” ,

maka mengetahui dengan pasti
“biaya yang dibutuhkan”
untuk mencapai optimalisasi fungsinya
adalah sangat penting

Besarnya biaya tersebut

harus dibuat se-minimal mungkin

“Biaya minimum” yang dapat dicapai

untuk menjalankan suatu fungsi tertentu
dapat dikatakan
Bahwa rekayasa nilai yang dilakukan
bermanfaat
4 Are The Function Necessary?
Apakah fungsi-fungsi (yang memerlukan biaya) tersebut diperlukan untuk
menunjang produk?

Kadang-kadang harus diuji apakah

suatu fungsi (yang memerlukan biaya)
memang diperlukan dalam suatu produk

Perlu dicatat, betapa sia-sia nya

bila sesuatu item yang memerlukan biaya
ternyata tidak memberikan manfaat
pada proyek, produk barang / jasa
yang akan dijual

Dengan menjawab
Pertanyaan tersebut diatas
maka hal tersebut dapat menunjang
penghematan “biaya produksi”
Contoh

Memasang AC di garasi

Memasang beugel sangat rapat ditengah bentang

pada balok dengan “beban merata”

Memasang tulangan yang sangat rapat

pada list-plank agar tidak terjadi “retak”
 How else could the function be
5
accomplished ?
Apakah ada “cara-cara lain” yang dapat dipakai untuk menjalankan fungsi-fungsi tersebut?

Ada beberapa hal yang dapat menimbulkan

“keengganan” untuk melakukan pendekatan kreatif guna
mencari alternatif didalam memenuhi “fungsi” ,
diantaranya adalah :
1. Takut akan membuat kesalahan
2. Tidak ada kemauan untuk merubah dari hal-hal yang telah
biasa dilaksanakan
3. Kemauan didalam menyesuaikan berdasarkan ketentuan-
ketentuan yang telah berlaku pada standar perencanaan
4. Ketergantungan yang cukup besar terhadap konsep standar
dari fungsi yang bersangkutan
5. Tidak ada kemauan untuk membandingkan dengan
menggunakan pendekatan baru
6. Tidak ada kemauan untuk pertimbangan yang cukup atau
belum ketinggalan jaman
7. Tidak ada kemauan untuk menyatakan kritikan yang
membangun
8. Ketidak-tahuan atas penyelesaian yang pasti sehubungan
dengan kekurangan pada pengetahuan yang dimiliki
9. Terlalu yakin sehubungan dengan pengalamannya, biarpun
sangat terbatas
10. Tidak ada kemauan untuk menolak atas penyelesaian yang
terdahulu yang kelihatan mudah dikerjakan
11. Takut pada yang lebih ahli dan atau pada asosiasinya
12. Tidak ada kemauan untuk melakukan sesuatu yang berbeda
6 What would these alternative-cost and
are any of them less expensive than
the present design?
Apa dapat dibuat alternatif-alternatif pembiayaannya dan berapa banyak alternatif tersebut lebih mahal
bila dibandingkan dengan perencanaan yang ada ?

Bila berdasarkan point 4) ternyata fungsi diperlukan , dan

berdasarkan point 5) ternyata juga fungsi tersebut
dapat diganti dengan beberapa alternatif fungsi , maka :

point 6) baru menetapkan bila dengan penggantian

tersebut menyebabkan biaya lebih murah dari
perencanaan semula maka penggantian fungsi dapat
dilaksanakan dan sebaliknya
 Fungsi
berdasar Bila berdasarkan point 4)
Perencanaan fungsi ternyata diperlukan

Berdasarkan point 5)
Alternatif Apakah ada alternatif-2 yang dapat
pengganti Fungsi menggantikan fungsi tersebut ?

Fungsi
berdasar
Alternatif
pengganti Fungsi
Perencanaan

Berdasarkan point 6) bila BIAYA alternatif pengganti fungsi

lebih murah dari perencanaan maka penggantian dapat dilakukan dan sebaliknya
 TEKNIK Rekayasa Nilai
1 Bekerja atas dasar spesifikasi

2 Informasi perlu didapatkan dari sumber terbaik

3 Hubungan antar manusia

o Pada tahap Informasi , mutu informasi tergantung pada
sikap dan kerjasama dari narasumber

o Pada tahap Perancangan, gagasan-gagasan yang baik

akan muncul dari mereka yang termotifasi dengan adanya
program

4 Kerjasama Team

5 Mengatasi Rintangan
Solusi untuk menghadapi rintangan / hambatan didalam
melakukan RN
o Perlu dikaji, apakah rintangan adalah “kemungkinan besar
akan terjadi” atau hanya “imajinasi”

o Bila kemungkinan besar akan terjadi, rintangan perlu

dianalisa lebih Jauh dan ditentukan tindakan-tindakan yang
diperlukan untuk mengatasinya
 RENCANA KERJA
REKAYASA NILAI RK - RN
o Merumuskan masalah
o Mengumpulkan Info & fakta
o Mengenali Obyek INFORMASI
o Mengkaji Fungsi
o Mencatat Biaya

o Pendekatan Kreatif
o Mencari Alternatif
SPEKULASI
o Usahakan Penyederhanaan

o Identifikasi
o Ide Terbaik
ANALISIS
o Analisis biaya dan fungsi

o Mengembangkan alternatif terbaik

o Biaya untuk alternatif terbaik
o Konsultasi spesialis Perencanaan
o Menggunakan standar
Pengembangan

o Mem-formulasikan usulan
o Menyiapkan penyajian Penyajian
o Gunakan “human relation”
o Monitor kemajuan dan tindak lanjut Tindakan
o Mencatat Biaya
 Beberapa Kondisi
yang menyebabkan
tidak terlaksanakannya
Rekayasa Nilai

1. Hal tersebut mungkin disetujui, tetapi direksi tak pernah membeli

2. Seseorang mencoba untuk mempelajari sebelumnya, dan ia tidak
melakukannya
3. Ia berkeinginan untuk melakukannya, tetapi hal tersebut tidak kami
perhatikan
4. Ia berkeinginan melakukannya untuk seseorang dengan analisa yang
lain, tetapi kebutuhan kami sangat khusus
5. Secara logika disetujui, tetapi kita tidak siap untuk segera membuat
laporan
6. Secara logika cukup baik, tetapi kita tidak mempunyai cukup waktu
untuk merealisasikan hal yang baru tersebut
7. Hal tersebut sudah merupakan kesepakatan
8. Direksi cukup menyetujuinya, tetapi hal tersebut berlawanan
dengankeinginan direksi yang lain
9. Hal tersebut berlawanan dengan kebijaksanaan perusahaan
10. Kami tidak mempunyai hak mutlak untuk merubahnya
11. Hal tersebut adalah merupakan ide yang cukup bagus, tetapi tidak
pernah dikerjakan
12. Hal tersebut belum pernah dicoba sebelumnya
 KIAT-KIAT
Untuk melakukan Rekayasa Nilai

1. Mengapa dianalisa dengan bentuk ini ?

2. Berapa jumlah dari perencanaan yang menghasilkan sesuai
Kebiasaan ? Opini ? Tradisional ?
3. Apa pekerjaan yang akan dilakukan ? (Apa produknya ?)
4. Diduga hal ini adalah biasa dikesampingkan ?
5. Produk nantinya apa tidak diproduksi ?
6. Dapatkah produk tersebut dibuat se-aman mungkin dan atau mudah didalam
menggunakannya
7. Apakah dapat dibuat dengan memberikan nilai ekstra pada pemakai ?
8. Adakah berkurangnya sebagian biaya akan menyelesaikan fungsi yang sama ?
9. Adakah pengembangan material-material yang diperbarui itu dapat digunakan ?
10. Apakah seluruh peralatan secara umum dapat menunjang ?
11. Apakah tidak ada toleransi dari pengadaan kebutuhan mereka ?
12. Sebagian besar memerlukan proses di pabrik ?
13. Mengapa kita membuatnya (membelinya) ?
CONTOH I

Pada umumnya ........ Tulangan pile cap atas sama banyaknya

dengan tulangan pile cup bawah

Padahal ............. kadang-kadang dibutuhkan jumlah pile-cap

yang cukup banyak

TULANGAN
COLUMN TEKAN

PILE CUP

PILE Menurut teori maupun PILE TULANGAN

peraturan tulangan atas TARIK
(tekan)
UTAMA
cukup 20% - 40% dari jumlah
tulangan utama (tarik / bawah)
CONTOH 2

Sebuah Kontraktor mendapatkan kontrak untuk membangun Taxiway suatu

perluasan lapangan terbang dengan data-data sebagai berikut :

Lebar = 25
meter
Panjang = 500
meter

Spesifikasi mensyaratkan :
bahwa taxiway harus di-cor dalam 4 strip, lebar masing-masing strip = 5 meter
dengan memasang dowel berupa pipa 2” setiap jarak 45 cm

Sebelum melaksanakan pekerjaan tersebut, kontraktor mengajukan Concept

Value Engineering Project dengan konsep analisa penghematan sebesar
Rp. 25.000.000,- bila di-ijinkan untuk mengganti 5 strip @ 5 meter
2 strip @ 8,33 meter
CONTOH 3

Dijumpai pada suatu konstruksi bangunan, banyak sekali balok-balok yang

digunakan mempunyai aspect-ratio (L/h) > 15 , dimana hal tersebut dapat
menyebabkan kadar tulangan menjadi sangat tinggi ( > 300 kg/m3)

Diusulkan oleh kontraktor untuk mengganti ukuran balok menjadi lebih tinggi
dengan L/h = 12 , sehingga kadar tulangan mengecil menjadi > 175 kg/m3
dengan kapasitas momen yang sama

Disini akan terlihat bahwa walaupun volume akhir dari beton menjadi lebih
besar dari semula, tetapi “Total Cost” akan mengecil, disamping hal tersebut
maka dengan penggantian ini kualitas beton akan menjadi lebih baik, karena
kemungkinan terjadinya keropos pada beton akan menjadi lebih kecil pula.

Perlu dicatat, bahwa analisa harga satuan Tulangan (harga baja tulangan) lebih
mahal / dominan daripada harga Beton.
CONTOH 4

Suatu bangunan hotel, direncanakan dengan menggunakan Kolom Bulat

diameter (D) = 70 cm. Dan kadar tulangan kira-kira 3% dari luas penampang
kolom.

Kebetulan, kontraktor dari proyek sebelumnya mempunyai stok bekisting kolom

bulat diameter (D) = 80 cm. (dari fiber glass) dalam jumlah yang cukup banyak.

Dari sisi kadar tulangan untuk kolom sebesar 3% memang bisa dikatakan
cukup tinggi, sehingga pada daerah sambungan (daerah penyaluran) akan
membengkak menjadi 6% , dan hal ini dapat menyebabkan keropos pada
betonnya.

Akhirnya dengan dalih penghematan dan peningkatan kualitas pengecoran,

yang tidak mempengaruhi esteem value dan kontraktor mengusulkan value
engineering.

Tentunya
Kontraktor tidak meng-
ungkap bahwa dirinya
mempunyai stok bekisting
diameter (D) = 80 cm
dengan jumlah banyak
CONTOH 5

Spacious Area
(untuk Lobby)

BALOK yang bertumpu pada kolom cukup Spacious Area posisinya

besar dan dengan bentang panjang, dubah diluar gedung
sehingga harganya menjadi mahal
Juga pada konstruksi dengan kondisi seperti
tersebut akan menyebabkan struktur tidak stabil
terhadap gaya-horisontal
CONTOH 6

Suatu apartemen yang akan dibangun, mempunyai data-data arsitektural

sebagai berikut :

Lantai 1 : Lobby, Rental Office, Bar & Restaurant

Lantai 2 s/d 26 : 6 x 25 = 150 Unit Apartement
Lantai 27 : Rental Convension Hall
Fasilitas lainnya terletak diluar massa gedung

Perencanaan telah diselesaikan oleh suatu konsultan perencana yang dipilih

Owner.
Hasil pengamatan dari Struktural Design (terutama pada bagian pondasi),
penasehat Owner melihat beberapa hal yang mungkin dapat dihemat.

Gambaran kondisi “foundation system” :

Karena kondisi tanah lunak dan jumlah lantai yang cukup banyak, maka jumlah
tiang pancang yang diperlukan pada masing-masing kaki kolom sangat banyak.
Hal ini akan menyebabkan “pile-caps” berukuran sangat besar sehingga nyaris
bertemu satu sama lainnya.
Akhirnya ........ Konsultan perencana memutuskan menggunakan “Ralf
Foundation” yang ditopang oleh piles.
Walaupun ketebalan Raft sudah sangat tebal (2,50 M) namun konsultan
perencana masih akan menggunakan “Continuous Prestressing” pada “raft
foundation tersebut sehingga khusus untuk biaya prestressing saja akan
menambah biaya sebesar 2,50 milyard.
 Akhirnya Owner memutuskan untuk menunjuk Value Engineering Consultan
guna mengevaluasi struktur tersebut.

dan .......... dihasilkan hal-hal sebagai berikut :

1 Untuk “raft foundation” prestressing tidak diperlukan dengan 2 alasan :

a Tanpa prestressing, raft sudah mampu memikul gaya dalam yang terjadi
b Maksud perencana, prestressing digunakan untuk menahan gaya gempa, dan
hal ini tidak relevan karena arah gaya gempa seharusnya bolak-balik, tetapi
konfigurasi tendon hanya untuk menahan gaya grafitasi.

c “Loss of Prestressing sangat besar (> 80%) sehingga tidak efektif.

2 Tidak hanya ketebalan raft foundation yang bisa diperkecil, tetapi juga
kandungan tulangan (kg/m3) dapat diperkecil.

3 Dengan melakukan “re-arrangement dari distribusi tiang pancang, maka jumlah

tiang pancang dapat dikurangi (dipindah kearah luar)
 Contoh : 7
Pembangunan gedung bertingkat dengan basement, direncanakan dibangun, pihak kontultan telah
memberikan hasil desainnya dengan metode bottom up, tetapi kontraktor mangajukan usulan dengan
metode lain yang lebih unggul,

Metode Top Down Metode Bottom Up

1. Pek. penahan tanah (Soldier Pile) 1. Pek. penahan tanah (Soldier Pile)
2. Pek. Bore Pile 2. Pek. Bore Pile
3. Pek. King Post 3. Pek. King Post
4. Pek. Caping Beam 4. Pek. Caping Beam
5. Pek. Galian Tanah tahap 1 5. Pek. Galian Tanah tahap 1
6. Pek. Struktur Lantai Dasar 6. Pek. Strutting Beam layer 1
7. Pek. Struktur Lantai 2 7. Pek. Ramp tahap 1
8. Pek. Ramp tahap 1 8. Pek. Gali Tanah tahap 2
9. Pek. Gali Tanah tahap 2 9. Pek. Ramp tahap 2
10. Pek. Ramp tahap 2 10. Pek. Gali Tanah tahap 3
11. Pek. Gali Tanah tahap 3 11. Pek. Waller Beam
 Metode Top Down Metode Bottom Up
12. Pek. Bongkar Ramp 12. Pek. Strutting Beam layer 2
13. Pek. Struktur Lantai 3 13. Pek. Ramp tahap 3
14. Pek. Struktur Pondasi 14. Pek. Gali Tanah tahap 4
15. Pek. Bobok king post 15. Pek. Bongkar Ramp
16. Pek. Struktur Lantai Basement 3 16. Pek. Struktur Pondasi
17. Pek. Struktur Lantai 4 17. Pek. Struktur Lantai Basement 3
18. Pek. Struktur Lantai Basement 2 18. Pek. Struktur Lantai Basement 2
19. Pek. Struktur Lantai 5 19. Pek. Struktur Lantai Basement 1
20. Pek. Struktur Lantai Basement 1 20. Pek. Struktur Lantai Dasar
21. Pek. Bongkar strutting & waller
22. Pek. Struktur Lantai 2
23. Pek. Struktur Lantai 3
24. Pek. Struktur lantai 4
25. Pek. Struktur Lantai 5
Metode Top Down
Metode Bottom Up
Jika ditinjau dari segi Waktu Pelaksanaan
Metode Top Down

1. Serah Terimah lahan membutuhkan kurang lebihnya 1 hari

2. Pekerjaan Persiapan
a. Site manager / seting out : ±7 hari & pelaksanaanya stelah serah terimah
b. Pengukuran Lapangan : ±7 hari & pelaksanaanya ±3 hari setelah serah terimah
c. Pagar Temporary : ±7 hari & pelaksanaannya ±3 hari setelah ukur lapangan
d. Pematangan lahan : ±21 hari & pelaksanaannya setelah ukur lapangan
3. Pekerjaan Pengeboran
a. Soldier pile : ±49 hari & pelaksanaanya setelah pematangan lahan
b. Bore Pile : ±67 hari & pelaksanaanya ±3 hari setelah soldier pile
c. King Post : ±21 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah bore pile
4. Pekerjaan Galian
a. Gali Tanah tahap 1 : ±21 hari & pelaksanaanya setelah Caping Beam
b. Ramp tahap 1 : ±21 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah gali tanah tahap 1
c. Gali Tanah tahap 2 : ± 28 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah gali tanah tahap 1
d. Ramp tahap 2 : ±28 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah gali tanah tahap 2
e. Gali Tanah tahap 3 : ±35 hari & pelaksanaanya setelah gali tanah tahap 2
f. Bongkar Ramp : ±7 hari & pelaksanaanya setelah gali tanah tahap 3
5. Pekerjaan Struktur Bawah
a. Caping Beam : ±49 hari & pelaksanaanya 50% pekerjaan soldier pile
b. Struktur Basement 3
- Pembesian : ±45 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah bekisting BS. 3
- Bekisting : ± 45 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah Gali tanah tahap 3
- Pengecoran : ±45 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah pembesian BS. 3
c. Struktur Basement 2
- Pembesian : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah bekisting BS. 2
- Bekisting : ± 35 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah pengecoran BS. 3
- Pengecoran : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah pembesian BS. 2
d. Struktur Basement 1
- Pembesian : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah bekisting BS. 1
- Bekisting : ± 35 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah Pengecoran BS. 2
- Pengecoran : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah pembesian BS. 1
6. Pekerjaan Struktur Atas
a. Struktur Lantai Dasar
- Pembesian : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah bekisting LT. Dasar
- Bekisting : ±35 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah gali tanah tahap 1
- Pengecoran : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah pembesian LT. Dasar
b. Struktur Lantai 2
- Pembesian : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah bekisting LT. 2
- Bekisting : ±35 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah pengecoran LT. Dasar
- Pengecoran : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah pembesian LT. 2
c. Struktur Lantai 3, 4 & 5
Untuk pekerjaan struktur lantai 3, 4 & 5 kurang lebihnya sama dalam waktu pelaksanaan
pekerjaan struktur lantai 2
Metode Bottom Up

1. Serah Terimah lahan membutuhkan kurang lebihnya 1 hari

2. Pekerjaan Persiapan
a. Site manager / seting out : ±7 hari & pelaksanaanya stelah serah terimah
b. Pengukuran Lapangan : ±7 hari & pelaksanaanya ±3 hari setelah serah terimah
c. Pagar Temporary : ±7 hari & pelaksanaannya ±3 hari setelah ukur lapangan
d. Pematangan lahan : ±21 hari & pelaksanaannya setelah ukur lapangan
3. Pekerjaan Pengeboran
a. Soldier pile : ±49 hari & pelaksanaanya setelah pematangan lahan
b. Bore Pile : ±67 hari & pelaksanaanya ±3 hari setelah soldier pile
c. King Post : ±21 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah bore pile
4. Pekerjaan Galian
a. Gali Tanah tahap 1 : ±7 hari & pelaksanaanya setelah Caping Beam
b. Ramp tahap 1 : ±7 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah gali tanah tahap 1
c. Gali Tanah tahap 2 : ± 21 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah strutting layer 1
d. Ramp tahap 2 : ±21 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah gali tanah tahap 2
e. Gali Tanah tahap 3 : ±28 hari & pelaksanaanya setelah strutting layer 2
f. Ramp tahap 3 : ±28 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah gali tanah tahap 3
g. Gali Tanah tahap 4 : ±28 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah gali tanah tahap 3
h. Bongkar Ramp : ±7 hari & pelaksanaanya setelah gali tanah tahap 4
5. Pekerjaan Struktur Bawah
a. Caping Beam : ±49 hari & pelaksanaanya 50% pekerjaan soldier pile
b. Strutting beam
- Layer 1 : ±28 hari & pelaksanaanya setelah gali tanah tahap 1
- Waller beam : ±28 hari & pelaksanaanya setelah Gali tanah tahap 2
- Layer 2 : ±28 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah Waller Beam
c. Struktur Basement 3
- Pembesian : ±42 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah bekisting BS. 3
- Bekisting : ±42 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah gali tanah tahap 4
- Pengecoran : ±42 hari & pelaksanaanya ±7 hari setelah pembesian BS. 3
d. Struktur Basement 2
- Pembesian : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah bekisting BS. 2
- Bekisting : ± 35 hari & pelaksanaanya ±14 hari setelah pengecoran BS. 3
- Pengecoran : ±35 hari & pelaksanaanya ±5 hari setelah pembesian BS. 2
Untuk pekerjaan struktur Basement 1 sampai struktur lantai 5 kurang lebihnya sama dengan
waktu pelaksanaan pekerjaan struktur basement 2

Jadi dari penjelasan diatas metode Top Down membutuhkan ±11 bulan
(1 September 2014 – 20 Agustus 2015) Sedangkan metode Bottom Up
membutuhkan ±14 bulan (1 september – 22 November 2015)