MANAJEMEN SISTEM REKAYASA & NILAI

“VALUE ENGINEERING (VE) PROYEK KONTRUKSI

BANGUNAN GEDUNG & PERUMAHAN”

OLEH
ZULQIFLI HEDRIANTO TAHIR
G2T120006

PRODI MANAJEMEN REKAYASA

PROGRAM PASCASARJANA
UNIVERSITAS HALU OLEO
KENDARI
2020
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Dalam melaksanakan suatu proyek konstruksi, diperlukan biaya untuk

merealisasikannya. Estimasi biaya pada tahap perencanaan sebuah proyek
sangatlah menentukan. Estimasi biaya dilakukan untuk memperoleh perkiraan
biaya (Rencana Anggaran Biaya) yang akan dikeluarkan atau disediakan oleh
owner/ pemilik untuk merealisasikan proyek tersebut. Pemilihan desain dan bahan
yang akan digunakan dalam proyek, akan menunjukan mutu dan kualitas dari
bangunan, dan akan memberikan pengaruh terhadap besarnya rencana anggaran
biaya. Biaya yang efektif dan efisien tentu menjadi patokan oleh owner dalam
perencanaan dan realisasi nantinya.
Value engineering atau dalam Bahasa Indonesia adalah Rekayasa Nilai
merupakan suatu pendekatan kreatif yang terorganisir untuk mengoptimalkan biaya
dan kualitas suatu fasilitas (Dell Isola, 1982). Tujuan dari value engineering adalah
untuk mengukur nilai suatu produk (quality, performance, dan reliability), pada
tingkat biaya yang dapat diterima dan untuk mengeliminasi aspek yang tidak
menambah nilai produk (Park R.J, 1998). Nilai produk disini didefinisikan sebagai
perbandingan antara kepentingan (importance) atau keberartian (worth) produk
dengan biaya (cost) produk tersebut.
Value engineering dilakukan untuk mengurangi, menekan biaya dan
menghilangkan biaya-biaya yang tidak perlu dalam sebuah proyek, namun tetap
dapat memenuhi kebutuhan atau fungsi yang disyaratkan dalam desain awal atau
perencanaan yang telah dibuat.
Tahapan-tahapan yang digunakan secara umum dalam Value Engineering,
antara lain :
1. Tahap Pengumpulan Informasi
2. Tahap Analisis Fungsi
3. Tahap Kreativitas dan Inovasi
4. Tahap Analisis Keputusan

1
 5. Tahap Rekomendasi
6. Tahap Pengambilan Keputusan
7. Tahap Implementasi

1.2 Tujuan Penulisan

1. Mengetahui parameter aspek kriteria yang umum digunakan dalam
pemilihan suatu keputusan proses Value Engineering (VE) pada proyek
konstruksi :
a. Bangunan Gedung
b. Perumahan
Dengan melihat 10 aspek dalam analisis keputusan diantaranya :
1. Aspek Kinerja (Performance)
2. Aspek Ketahanan (Durability)
3. Aspek Keandalan (Reability)
4. Aspek Biaya (Life Cycle Cost-LCC)
5. Aspek Mutu (Quality)
6. Aspek Waktu Pelaksanaan (Scheduled)
7. Aspek Pelaksanaan (Construction Workability)
8. Aspek Estetika (Estetic)
9. Aspek Lingkungan (Enviroment)
10. Aspek Legalitas (Legal)

2
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1. Value Engineering Pada Pekerjaan Konstruksi Bangunan Gedung
Sesuai dengan peraturan Departemen Pekerjaan Umum No
222/KPTS/CK/1991 Direktorat Jendral Cipta Karya disebutkan bahwa bangunan
yang memiliki nilai diatas 1 milyar harus diadakan suatu analisis Value
Engineering. Value Engineering dapat ditinjau dari segi bahan atau material,
metode pelaksanaan dan waktu pelaksanaan.
Contoh Kasus : Proyek pembangunan asrama Putera Yayasan Tapuz Kota
Pariaman
Penerapan Value Engineering pada proyek tersebut bertujuan untuk
mengetahui besar efisiensi biaya yang diperoleh dari penerapan value engineering
pada proyek ini. Value engineering dilakukan untuk mencari alternatif-alternatif
atau ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih efisien (lebih
rendah) dari harga yang telah direncanakan sebelumnya tanpa menghilangkan
fungsi dan mengurangi mutu dari proyek pembangunan gedung tersebut
Dari data-data yang dikumpulkan dilakukan analisa Value Engineering
untuk menghasilkan adanya suatu penghematan biaya atau cost saving. Analisa
Value Engineering dilakukan dalam lima tahap, yaitu sebagai berikut:
1. Tahap Informasi
Tahap informasi adalah tahap mengumpulkan sebanyak mungkin data
mengenai proyek. Dalam peneltian tersebut menggunakan komponen struktur
atas bangunan sebagai kajian yang akan dilakukan Value Engineering. Analisa
ini bermaksud mencari item-item pekerjaan berbiaya tinggi, dimana dapat
dilakukan dengan beberapa teknik diantaranya yaitu:
a. Cost Model
Cost Model dilakukan dengan membuat suatu bagan pekerjaan yang
dikelompokkan menurut elemen pekerjaan masing-masing. Pada bagan
tersebut juga dicantumkan rencana anggaran biaya tiap item pekerjaan.
Cost model ini dibuat untuk menentukan pekerjaan mana yang akan
dilakukan value engineering dengan melihat alur bagan pekerjaan. Dapat

3
 kita lihat perbedaan biaya tiap elemen pekerjaan yang kita jadikan
pedoman dalam analisis value engineering.

Gambar 2.1 Cost Model Proyek Bangunan Gedung

b. Breakdown
Analisa dilakukan dengan mengidentifikasi pekerjaan yang akan
dilakukan value engineering pada rincian biaya pekerjaan pembangunan
Gedung Asrama Putera Yayasan Tapuz Kota Pariaman. Untuk melihat
potensi item pekerjaan yang akan dilakukan value engineering, biaya dari
item pekerjaan tersebut dibandingkan dengan biaya total keseluruhan
proyek.

4
 Rencana Anggaran Biaya Sub Total
Pekerjaan Persiapan Rp. 107.285.658,08
Pekerjaan Struktur Rp. [Link],92
Pekerjaan Arsitektur Rp. [Link],88
Pekerjaan Elektrikal Rp. 100.020.000,00
Sub Total Rp. [Link],88
IMB 1% Rp. [Link]
GRAND TOTAL Rp. [Link],83
Tabel 2.1 Breakdown Rencana Anggaran Biaya Gedung

Dari data RAB diatas, terlihat pekerjaan struktur dan arsitektur

merupakan penyumbang atau penyedot dana terbesar diantara biaya
pekerjaan lainnya secara keseluruhan yaitu sebesar Rp.[Link],92
dan Rp.[Link],88. Dari fakta tersebut kita akan kembali
melakukan breakdown pekerjaan struktur dan arsitektur, mana yang lebih
banyak menghabiskan dana dalam penyelenggaraan Gedung Asrama
Putera Yayasan Tapuz Kota Pariaman ini.

Tabel 2.2 Breakdown Pekerjaan Struktur

5
 Tabel 2.3 Tabel breakdown pekerjaan arsitektur

Table 2.4 Tabel breakdown pekerjaan strukru dan arsitektur

c. Analisa Grafik Pareto

Analisa Pareto dilakukan untuk mengetahui biaya tertinggi pada proyek
yang berpotensi dilakukan analisa Value Engineering. Pada Hukum Pareto
berlaku: yaitu 80 % dari biaya total dikandung oleh 20 % komponennya.
Berikut langkah- langkah dalam pengujian Hukum Pareto:
1) Mengurutkan Biaya dari yang terbesar ke terkecil.
2) Menjumlahkan biaya pekerjaan total secara kumulatif.

6
 3) Menghitung persentase biaya masing-masing pekerjaan.
4) Menghitung persentase kumulatif
5) Mengaplot persentase kumulatif

Berikut penyajian dari hasil analisis pareto dari keseluruhan total biaya proyek

Tabel 2.5 Hasil Pengujian Analisa Pareto

Gambar 2.2 Grafik hasil analisa pareto

Pada gambar diatas nampak bahwa garis merah (garis 80 terletak

pada sumbu Y, sedangkan garis 20 terletak pada sumbu X) jika diambil

7
 garis tegak lurus maka akan mendapatkan nilai. Dan dari nilai yang
didapatkan itulah nantinya akan dimasukkan pada rumus analisa pareto di
bawah ini. Nilai dari grafik tegak lurus analisa pareto 80 adalah kira-kira
53, sedangkan nilai dari grafik tegak lurus analisa pareto 20 adalah kira-
kira 42
Maka :
ΔX= 42 - 20 = 22 %
ΔY= 80 - 53 = 27 %
Jika :
ΔY < ΔX = 20% + ΔY
ΔY > ΔX = 20% + ΔX
Hasilnya :
ΔY > ΔX = 20% + 22
= 42%
= 42% x 11
= 4,62 => 5 Item Pekerjaan
Setelah melalui proses grafik dan perhitungan rumus pareto, maka
didapatkan hasil 5 item pekerjaan. Maka pekerjaan cukup konsentrasi pada
5 hal tersebut dengan persentase tertinggi

2. Tahap Kreatif
Tahap kreatif adalah suatu tahap dimana berfikir kreatif untuk
memunculkan alternatif-alternatif yang akan digunakan dalam melakukan
analisis Value Engineering pada komponen konstruksi tersebut yaitu
komponen struktur dan arsitektur. Alternatif tersebut dapat dikaji dari berbagai
aspek seperti berikut:

8
 Tabel 2.6 Tabel alternatif item pekerjaan
3. Tahap Analisis
Tahap analisis merupakan tahap pengembangan dari tahap kreatif. Dimana ide
kreatif atau alternatif- alternatif yang didapatkan pada tahap kreatif akan
dilakukan analisis.
1. Analisis Pekerjaan Bekisting
Pada perhitungan material bekesting, type dari struktur sloof, kolom dan
balok adalah tipikal (semua ukuran struktur sama), sehingga penggunaan
material bekesting dapat mencapai 4 kali penggunaan. Penggunaan
berulang material bekesting ditujukan untuk memperoleh biaya yang
ekonomis. Apalagi pekerjaan bekisting hanya sebuah konstruksi
sementara.

Tabel 2.7 Perbandingan harga penggunaan material bekesting

9
 Gambar 2.3 Grafik perbandingan alternatif material bekesting

Tabel 2.8 Saving Cost material bekesting

2. Analisis Pekerjaan Kusen dan Jendela
Pada pekerjaan kusen dan jendela, material awal dari pekerjaan
kusen dan jendela adalah kayu kelas II. Pada tahap alternatif ini, alternatif
material yang digunakan adalah fame kusen alumunium. Alasan dari
pemilihan kusen alumunium ini adalah
a. Ekonomis
b. Daya tahan tinggi
c. Kuat
d. Ramah lingkungan

10
 Tabel 2.9 Saving cost material jusen dan jendela

Gambar 2.4 Grafik perbandingan alternatif material kusen dan jendela

3. Analisis Pekerjaan Lantai
Pada tahap kreatif pekerjaan lantai, penulis memberikan alternatif
penggunaan material pekerjaan lantai dengan menggunakan keramik setara
ikad. Alasan dari penggunaan keramik ini adalah:
a. Kekuatan bahan
b. Pilihan corak yang banyak
c. Harga yang lebih murah
d. Kemudahan dalam memperoleh barang.

11
 Tabel 2.10 Saving cost material pekerjaan lantai

Gambar 2.5 Grafik perbandingan alternatif material pekerjaan lantai

4. Analisis Pekerjaan Plafon

Pada alternatif pekerjaan plafond, alternatif pembanding adalah pemakaian
dari material plafond tersebut.

Tabel 2.11 Saving cost material pekerjaan plafon

12
 Gambar 2.6 Grafik perbandingan alternatid material pekerjaan plafon
4. Tahap Pengembangan
Pada tahap pengembangan ini alternatif yang dipilih ditentukan berdasarkan
hasil perhitungan dan saving cost tertinggi namun tetap tidak mengurangi dari
fungsi item pekerjaan yang dilakukan value engineering.
No Item Pekerjaan Alternatif Saving Cost
1 Pekerjaan Bekesting beton Triplek 6 mm 185.614.144
mutu beton K-225
2 Pekerjaan kusen dan jendela Frame aluminium 15.686.131
3 Pekerjaan lantai Alternatif 1 8.800.000
4 Pekerjaan plafond Gypsum 9 mm 66.897.656
Total saving cost 278.997.929

Tabel 2.12 Saving cost dari alternatif yang dipilih

Gambar 2.7 Grafik persentase saving cost

5. Tahap Rekomendasi

13
Tahap rekomendasi alternatif terpilih pada item pekerjaan yang dilakukan
value engineering yaitu kolom, balok dan pelat lantai dan pekerjaan arsitektur
dalam penggunaan material adalah sebagai berikut:
1. Total saving cost dari material yang dilakukan value engineering adalah =
Rp. 278.997.929,9
Persentase saving cost = (Rp.98.901.575,85:Rp.[Link]
4,88)x100%= 6,57%
2. Usulan : Dengan menggunakan material yang sudah dilakukan perhitungan
value engineering, maka pengggunaan bahan material:
a. Triplek tebal 6 mm dengan kasau 5/7 untuk pekerjaan bekesting,
b. Material fame alumunium untuk pekerjaan kusen dan jendela
c. Material keramik setara Ikad untuk pekerjaan lantai
d. Material gypsum tebal 9 mm

Dapat memperoleh, penghematan biaya sebesar 6,57 % dari total harga

rencana anggaran biaya proyek pembangunan asrama putera yayasan tapuz
Kota Pariaman.

14
[Link] Engineering Pada Pekerjaan Konstruksi Perumahan

Kebutuhan akan hunian yang layak tentunya merupakan hal yang wajib bagi
setiap warga Indonesia. Saat ini rumah tidak ganya berfungsi sebagai tempat tinggal
dan berlindung saja, melainkan menjadi symbol status sosial.
Contoh Kasus : Proyek Konstruksi perumahan Arima Cluster Rumah Tipe
75/160 PT Arima Karya Properti

Hasil wawancara terhadap manajemen perusahaan mengenai data

penjualan. Perumahan Arima Cluster mengalami kendala dalam penjualannya
dikarenakan harga rumah mahal. Perumahan ini hanya mampu menjual 4 unit
rumah dari 13 unit rumah yang ditawarkan dengan harga rumah sebesar Rp.
522.888.000

1. Tahap Informasi
Tahap informasi merupakan tahap awal dalam rencana kerja rekayasa nilai
yang bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan
item-item pekerjaan yang akan dianalisis. Dalam tahap informasi ini ada 2 jenis
analisa yang dilakukan yaitu:
Diagram Pareto
Untuk mengetahui informasi pekerjaan yang ingin dilakukan rekayasa nilai,
maka digunakan Hukum Pareto untuk melihat 80% mewakili kegiatan kerja
dilakukan rekayasa nilai dan dari 20% komponennya untuk mendapatkan
bagian yang paling strategis untuk dikaji

15
 Tabel 2.13 Persentase dan Akumulasi dengan pengurutan Biaya Tertinggi
sampai terendah

Adapun analisis FAST pada kegiatan pekerjaan pembangunan perumahan

Arima Cluster adalah sebagai berikut

16
 Gambar 2.8 Diagram FAST
2. Tahap Kreatif
Tahap ini bertujuan untuk mendapatkan ide-ide alternatif sebanyak-
banyaknya untuk dapat memenuhi fungsi dasar dari item kerja tersebut.
Berfikir kreatif adalah suatu hal yang penting pada tahap ini karena dengan hal
itu ide atau gagasan akan berkembang. Dalam tahapan ini akan memberikan
ide atau masukan sehingga mendapatkan alternatif yang terpilih.
Sebelum menentukan alternatif yang terpilih langkah awal yang harus
dipersiapkan adalah mengumpulkan alternatif-alternatif sebanyak-banyaknya,
pengumpulan alternatif dilakukan berdasarkan item pekerjaan berbiaya tinggi
yang dianalisa berdasarkan diagram pareto. Terdapat 5 item pekerjaan yang
berbiaya tinggi yaitu:
1. Pekerjaan pondasi dan beton struktur
2. Pekerjaan dinding dan plasteran
3. Pekerjaan pengecetan
4. Pekerjaan lantai dan keramik
5. Pekerjaan penutup atap

17
 Dari ke 5 item pekerjaan tersebut peneliti melakukan wawancara para ahli
(Arsitek atau Pengawas proyek perumahan) dengan tujuan untuk mendapatkan
material berbiaya terendah sesuai dengan ide-ide yang diberikan.

Untuk mencari performansi digunakan matrik keputusan. Performansi

merupakan perkalian antara bobot kriteria dengan nilai rata- rata. Kehandalan
dari kuisioner dan penilaian dari konsumen terhadap produk dengan
memberikan nilai bobot dari setiap pernyataan yang diberikan. Besarnya
performansi untuk masing-masing elemen kriteria dapat dilihat dari matrik
keputusan berikut ini:

Tabel 2.14 Matriks Keputusan

Berdasarkan matrik keputusan tersebut maka diketahuilah nilai performansi
dari rumah Arima Cluster sebesar 394,03 yang didapat dari jumlah nilai setiap
elemen kriteria tersebut.

3. Tahap Analisis
Pada tahap ini, ide-ide yang dimunculkan ditahap sebelumnya dianalisis
dengan melihat biaya dalam penggunaan material sebelum dan sesudah
dilakukan rekayasa nilai. Analisis dilakukan berdasarkan alternatif yang
terpilih. alternatif yang terpilih yaitu alternatif I

18
4. Tahap Rekomendasi
Tahap akhir dalam kerja rekayasa nilai, dalam tahap ini akan menyimpulkan
apa keputusan yang diperoleh dalam penerapan rekayasa nilai pada tahap
sebelumnya, yaitu pada tahap analisis. Sehingga akan jelas material dan biaya
yang digunakan untuk proses pembangunan perumahan Arima Cluster pada
PT. Arima Karya Properti. Adapun tahap penyajian yang adalah sebagai
berikut :
No Nama Kegiatan Biaya Penghematan
Biaya Sebelum Biaya Sesudah
1 Pekerjaan Pondasi beton dan 62.194.444,93 57.939.106,75
beton struktur
2 Pekerjaan Dinding dan 51.945.732,49 50.689.850,00
Plesetean
3 Pekerjaan Pengecetan 35.063.685,65 30.857.530,00
4 Pekerjaan Lantai dan Keramik 28.242.550,24 19.062.127,00
5 Pekerjaan Penutup Atap 15.414.708,24 10.039.459,24
6 Pekerjaan Sanitasi 10.523.774,63 10.523.774,63
Tabel 2.15 RAB Sebelum dam sesudah penghematan
Adapun penurunan biaya pada masing- masing pekerjaan yang dilakukan
rekayasa nilai adalah sebagai berikut:

Tabel 2.16 Penurunan Biaya pada masiing-masing pekerjaan

19
Setelah dilakukan analisa biaya dan mendapatkan nilai performansi pada pekerjaan
rumah Arima Cluster tipe 75/160, maka dilakukan analisa nilai untuk
membandingkan antara performansi dengan biaya yang telah dilakukan rekayasa
nilai.
Nilai dari kondisi awal
Untuk nilai performansi tetap = 394,03
Harga awal rumah Nilai kondisi awal
= Rp.522.888.000 = 394,03
Rp. 522.888.000 = 7,5 x 10-7
Nilai kondisi akhir
Untuk nilai performansi tetap = 394,03
Harga usulan Nilai kondisi akhir
Evaluasi Nilai
=Rp. 498.634.311 =394,03
Rp. 498.634.311 = 7,9 x 10-7

Evaluasi Nilai
Untuk nilai performansi, pada penelitian ini menggunakan rasio penghematan
biaya (cost saving), dimana kondisi ini terjadi apabila fungsi tetap, sedangkan
biaya untuk memproduksi fungsi tersebut menurun. Maka dari hasil perhitungan
yang didapat nilai performansi rumah arima cluster yaitu 394,03.
Evaluasi Biaya
RAB awal Rp. 238.906.433
Total Keseluruhan awal = Rp. 382.389.633
Harga Jual awal = Rp. 522.888.000
RAB keseluruhan usulan = Rp. 214.661.744
Total Keseluruhan Usulan =Rp. 354.508.240,65
Harga Jual Usulan = Rp. 498.643.311

20
 BAB III
PENUTUP
3.1. Kesimpulan
Dalam penerapan value engineering, harus dilakukan secara menyeluruh
terhadap keseluruhan item pekerjaan, kualitas dan jumlah material, waktu
pelaksanaan dan pengendalian tenaga kerja dapat menjadi kunci utama dalam
melakukan efisiensi dalam hal biaya tanpa mengurangi standar kualitas
pekerjaan.

21
 DAFTAR PUSTAKA
Bahri, Khaerul. 2018. Penerapan Rekayasa Nilai (Value Engineering) Pekerjaan
Arsitektural pada Proyek Pembangunan Transmart Carrefour Padang. Surabaya:
Jurnal Teknik ITS Vol. 7, No. 1
Permata, Ekie Gilang. 2016. Aplikasi Value Engineering pada Proyek Konstruksi
Perumahan Arima Cluster Rumah Tipe 75/160 PT. Arima Karya Properti.
Pekanbaru: Jurnal Teknik Industri UIN Sultan Syarif Vol. 2 No. 2
Nasrul. 2017. Penerapan Metode Value Engineering pada Proyek Pembangunan
Asrama Putera Yayasan Tapuz Kota Pariaman. Padang : Seminar Nasional Strategi
Pengembangan Infrastruktrur ke-3
Rad, Kaveh Miladi. 2016. The Metodology of Using Value Engineering in
Construction Project Management. Teheran : Civil Engineering Journal Vol. 2, No.
Yanita, Rachmi. 2018. Legal Aspect of Value Engineering Implementation in
Jakarta (Indonesia) Construction Projects. Indonesia: International Journal of
Construction Management
Yanita, Rachmi. 2018. Implementasi Value Engineering (VE) pada design
bangunan tinggi: Metode Pelat Lantai Pracetak Half-Slab terhadap Cast-In-Situ.
Indonesia: Technopex 2018

Lestari, Sri Puji. 2015. Penerapan Value Engineering Untuk Efesiensi Biaya Pada
Proyek Pembangunan Gedung Berkonsep Green Building. Jakarta : Universitas
Indonesia.

22