PRONA (Proyek Operasi Nasional Agraria) Adalah Pelayanan Pendaftaran Tanah Yang

Sederhana, Mudah, Cepat Dan Murah Untuk Penerbitan Sertipikat/Tanda Bukti Hak Atas
Tanah

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara
terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk
peta dan daftar , mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,
termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap
hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru,
kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status terhadap tanah.

Dalam Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah disebutkan pendaftaran
tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan
daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya
dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

I. Sertipikasi PRONA

Nama kegiatan legalisasi asset yang umum dikenal dengan PRONA, adalah singkatan dari
Proyek Operasi Nasional Agraria. PRONA adalah salah satu bentuk kegiatan legalisasi
asset dan pada hakekatnya merupakan proses administrasi pertanahan yang meliputi;
adjudikasi, pendaftaran tanah sampai dengan penerbitan sertipikat/tanda bukti hak
atas tanah dan diselenggarakan secara massal. PRONA dimulai sejak tahun 1981
berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 189 Tahun 1981 Tentang Proyek
Operasi Nasional Agraria. Berdasarkan keputusan tersebut, Penyelenggara PRONA
bertugas memproses pensertipikatan tanah secara masal sebagai perwujudan daripada
program Catur Tertib di Bidang Pertanahan.

Kegiatan PRONA pada prinsipnya merupakan kegiatan pendaftaran tanah pertama kali.
PRONA dilaksanakan secara terpadu dan ditujukan bagi segenap lapisan masyarakat
terutama bagi golongan ekonomi lemah dan menyeselaikan secara tuntas terhadap
sengketa-sengketa tanah yang bersifat strategis. Tujuan PRONA adalah memberikan
pelayanan pendaftaran pertama kali dengan proses yang sederhana, mudah, cepat dan
murah dalam rangka percepatan pendaftaran tanah diseluruh indonesia dengan
mengutamakan desa miskin/tertinggal, daerah pertanian subur atau berkembang, daerah
penyangga kota, pinggiran kota atau daerah miskin kota, daerah pengembangan ekonomi
rakyat.

PRONA merupakan salah satu wujud upaya pemerintah dalam rangka meningkatkan
kesejahteraan masyarakat golongan ekonomi lemah sampai dengan menengah. Biaya
pengelolaan penyelenggaraan PRONA, seluruhnya dibebankan kepada rupiah murni di
dalam APBN pada alokasi DIPA BPN RI. Sedangkan biaya-biaya yang berkaitan dengan
alas hak/alat bukti perolehan/penguasaan tanah, patok batas, materai dan BPHTB/PPh
menjadi tanggung jawab Peserta PRONA.

Peserta PRONA berkewajiban untuk :

1. Menyediakan/menyiapkan Alas hak/alat bukti perolehan/penguasaan tanah yang akan dijadikan dasar pendaftaran
tanah sesuai ketentuan yang berlaku;
2. Menunjukkan letak dan batas-batas tanah yang dimohon (dapat dengan kuasa);
3. Menyerahkan Bukti Setor Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Bukti Setor Pajak Penghasilan
dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PPh) bagi peserta yang terkena ketentuan tersebut; dan
4. Memasang patok batas tanah sesuai ketentuan yang berlaku.

II. Kriteria Subyek PRONA

Subyek atau peserta PRONA adalah masyarakat golongan ekonomi lemah sampai dengan
menengah. Masyarakat golongan ekonomi lemah sampai dengan menengah yang memenuhi
persyaratan sebagai subyek/peserta PRONA yaitu pekerja dengan penghasilan tidak
tetap antara lain petani, nelayan, pedagang, peternak, pengrajin, pelukis, buruh
musiman dan lain-lain pekerja dengan penghasilan tetap :

1. Pegawai perusahaan baik swasta maupun BUMN/BUMD dengan penghasilan per bulan sama atau di bawah Upah
Minimum Regional (UMR) yang ditetapkan oleh masing-masing kabupaten/kota, yang dibuktikan dengan penetapan
Upah Minimum Kabupaten/Kota (UMK) dan surat keterangan penghasilan dari perusahaan;
2. Veteran, Pegawai Negeri Sipil pangkat sampai dengan Penata Muda Tk.I (III/d), prajurit Tentara Nasional Indonesia
pangkat sampai dengan Kapten dan anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia pangkat sampai dengan
Komisaris Polisi, dibuktikan dengan foto copy Surat Keputusan pangkat terakhir;
3. Istri/suami veteran, istri/suami Pegawai Negeri Sipil, istri/suami prajurit Tentara Nasional Indonesia, istri/suami
anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam huruf b), dibuktikan dengan foto copy
Surat Keputusan pangkat terakhir dan akta nikah;
4. Pensiunan Pegawai Negeri Sipil, pensiunan Tentara Nasional Indonesia dan pensiunan anggota Kepolisian Negara
Republik Indonesia, dibuktikan dengan foto copy Surat Keputusan pensiun;
5. Janda/duda pensiunan Pegawai Negeri Sipil, janda/duda pensiunan Tentara Nasional Indonesia, janda/duda
pensiunan anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia, dibuktikan dengan foto copy Surat Keputusan pensiun
janda/duda dan akta nikah.

III. Kriteria Penetapan Lokasi PRONA

Di dalam penetapan lokasi PRONA perlu memperhatikan kondisi wilayah dan

infrastruktur pertanahanan yang tersedia.

A. Kondisi Wilayah :

Lokasi Kegiatan PRONA diarahkan pada wilayah-Wilayah sebagai berikut :

 desa miskin/tertinggal;
 daerah pertanian subur atau berkembang;
 daerah penyangga kota, pinggiran kota atau daerah miskin kota;
 daerah pengembangan ekonomi rakyat;
 daerah lokasi bencana alam;
 daerah permukiman padat penduduk serta mempunyai potensi cukup besar untuk dikembangkan;
 daerah diluar sekeliling transmigrasi;
 daerah penyangga daerah Taman Nasional;
 daerah permukiman baru yang terkena pengembangan prasarana umum atau relokasi akibat bencana alam.

[Link] Pertanahan

Penetapan lokasi wilayah desa/kelurahan PRONA, hendaknya memperhatikan ketersediaan

infrastruktur pertanahan, antara lain :

 Rencana Umum Tata Ruang Wilayah;

 Inventarisasi Pengaturan, Pemilikan, Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah (IP4T);
 Peta Penatagunaan Tanah;
 Peta Pengukuran dan Pendaftaran Tanah (Fotogrametis);
 Infrastruktur Titik Dasar Teknik dan Peta Dasar Pendaftaran;
 Teknologi Informasi dan Komunikasi;
 Mobil dan peralatan Larasita; dan
 Infrastruktur lainnya.

IV. Kriteria Obyek PRONA

1. Tanah sudah dikuasai secara fisik

2. Mempunyai alas hak (bukti kepemilikan)
3. Bukan tanah warisan yang belum dibagi
4. Tanah tidak dalam keadaan sengketa
5. Lokasi tanah berada dalam wilayah kabupaten lokasi peserta program yang dibuktikan dengan KTP
6. Memenuhi ketentuan tentang luas tanah maksimal obyek PRONA.
7.

V. LUAS dan JUMLAH TANAH OBYEK PRONA

A. Tanah Negara :
  Tanah non pertanian dengan luas sampai dengan 2.000 m2 (dua ribu meter persegi), kecuali obyek PRONA yang
berlokasi wilayah Kab/Kota Kantor Pertanahan tipe A sampai dengan luas 500 m2 (lima ratus meter persegi); dan
 Tanah pertanian dengan luas sampai 2 ha (dua hektar).

B. Penegasan konversi/pengakuan hak :

 Tanah non pertanian dengan luas sampai dengan 5.000 m2 (lima ribu meter persegi), kecuali obyek PRONA yang
berlokasi wilayah Kab/Kota Kantor Pertanahan tipe A sampai dengan luas 1.000 m2 (seribu meter persegi); dan
 Tanah pertanian dengan luas sampai 5 ha (lima hektar).

C. Jumlah bidang tanah :

Bidang tanah yang dapat didaftarkan atas nama seseorang atau 1 (satu) peserta dalam
kegiatan PRONA paling banyak 2 (dua) bidang tanah

VI. Tahapan Pelaksanaan PRONA

1. Penyerahan DIPA;
2. Penetapan Lokasi;
3. Penyuluhan;
4. Pengumpulan data (alat bukti/alas hak, Penetapan Peserta);
5. Pengukuran dan Pemetaan;
6. Pemeriksaan Tanah;
7. Pengumuman;
8. Penerbitan SK Hak/Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis (Penetapan Hak);
9. Penerbitan sertipikat/Pembukuan Hak; dan
10. Penyerahan Sertipikat

VII. SUMBER BIAYA PRONA

Mengenai biaya yang dikenakan untuk sertipikat tanah PRONA, hal itu diatur dalam
Keputusan Meneg Agraria/Kepala Badan pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1995 tentang
Perubahan Besarnya Pungutan Biaya Dalam Rangka Pemberian Sertipikat Hak Tanah yang
Berasal Dari Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Penegasan Hak Tanah Adat dan Konversi
Bekas Hak Tanah Adat, yang Menjadi Obyek Proyek Operasi Nasional Agraria (“Kepmeneg
Agraria 4/1995”).

Biaya untuk pelaksanaan pengelolaan kegiatan PRONA bersumber dari rupiah murni pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), yang dialokasikan ke DIPA-BPN RI.
Anggaran dimaksud meliputi biaya untuk:

1. Penyuluhan;
2. Pengumpulan Data (alat bukti/alas hak);
3. Pengukuran Bidang Tanah;
4. Pemeriksaan Tanah;
5. Penerbitan SK Hak/Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis;
6. Penerbitan Sertipikat;
7. Supervisi dan Pelaporan.

Sedangkan biaya materai, pembuatan dan pemasanagan patok tanda batas, Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas
Tanah dan Bangunan (PPh) bagi yang terkena ketentuan perpajakan menjadi beban
kewajiban peserta program.

Pada Pasal 1 ayat (1) Kep Meneg Agraria 4/1995 menyatakan sebagai berikut :
"Pemberian hak-hak atas tanah negara kepada masyarakat, penegasan/pengakuan atas
tanah-tanah hak adat dan tanah-tanah lainnya yang ditentukan sebagai lokasi Proyek
Operasi Nasional Agraria dalam rangka persertifikatkan tanah secara masal,
dibebaskan dari kewajiban membayar uang pemasukan kepada Negara seperti yang telah
ditentukan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1975, dan kepada
penerima hak-haknya dikenakan kewajiban membayar biaya administrasi".

Berdasarkan ketentuan tersebut, pensertipikatan tanah dalam rangka PRONA dibebaskan

dari kewajiban membayar uang pemasukan kepada Negara, tapi penerima sertipikat tanah
PRONA tetap harus membayar biaya administrasi. Hal ini juga sesuai dengan informasi
yang tercantum dalam laman resmi Badan Pertanahan Nasional ([Link]).

Perincian biaya administrasi PRONA dapat dilihat dalam boks di bawah :

a. Pemberian hak atas tanah Negara:

1. Di daerah pedesaan

Untuk luas tanah sampai dengan 2 Ha sebesar Rp 3.000,-

2. Di daerah perkotaan

1. Untuk jenis penggunaan pertanian yang luasnya kurang dari 2000 M2 sebesar Rp 5.000,-
2. Untuk jenis penggunaan bukan pertanian yang luasnya sampai 2.000 M2 sebesar Rp 10.000,-

b. Asal tanah milik adat :

1. Daerah pedesaan

Untuk luas tanah sampai 2 Ha sebesar Rp. 1.000,-

2. Di daerah perkotaan

Untuk luas tanah sampai 2.000 M2 sebesar Rp 1.000,-

Di samping biaya administrasi, kepada setiap penerima hak atas tanah Negara
dikenakan pula uang sumbangan untuk penyelenggaraan Landreform sebesar 50% dari
biaya administrasi.

Setiap pemohon dikenakan biaya Panitia A sebesar Rp. 1250,- untuk tiap bidang
apabila lokasi tanah dalam proyek terdiri dari 10 bidang; sebesar Rp. 2.500,-
apabila lokasi tanah dalam proyek terdiri dari 5 sampai 9 bidang.

Untuk biaya pendaftaran hak dikenakan pungutan sebesar :

a. Untuk konversi hak adat

1. Rp 10.000,- untuk daerah perkotaan;

2. Rp. 1.000,- untuk daerah pedesaan;

b. Untuk penegasan hak

1. Rp. 10.000,- untuk daerah perkotaan;

2. Rp. 1.000,- untuk daerah pedesaan;

c. Untuk tanah negara

1. Rp. 10.000; untuk daerah pedesaan;

2. Rp. 1.000,- untuk daerah pedesaan;

Untuk biaya formulir sertifikat, dikenakan pungutan sebesar Rp. 2.000,-.

Jadi, pengurusan sertipikat tanah PRONA memang dikenakan biaya yaitu biaya
administrasi yang perinciannya telah kami jelaskan di atas.

Hal ini dikuatakan dengan adanya larangan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/BPN untuk
melakukan pungutan biaya dalam pelayanan kepada masyarakat, sesuai dengan instruksi
Menteri ATR/BPN pada Surat Edaran Nomor 709/3.2/2016 Tentang Pungutan Pada Kegiatan
PRONA, bahwa dalam rangka pemberian pelayanan kepada masyarakat dibidang pertanahan,
khususnya untuk kegiatan PRONA dan kegiatan legalisasi asset tanah yang di biayai
oleh APBN/APBD.

Dasar hukum :
 1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA),
2. Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agraria,
3. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1995 tentang Perubahan
Besarnya Pungutan Biaya Dalam Rangka Pemberian Sertipikat Hak Tanah yang Berasal Dari Pemberian Hak Atas
Tanah Negara, Penegasan Hak Tanah Adat dan Konversi Bekas Hak Tanah Adat, yang Menjadi Obyek Proyek Operasi
Nasional Agraria,
4.  PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. 

Referensi :

1. Budi Harsono;Undang-Undang Pokok Agraria, Sejarah Penyusunan Isi dan Pelaksanaannya, Jambatan Jakarta,1961.
2. Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan,Rajawali Pers,
Jakarta, 2008
3. Ali Sofwan Husein, Konflik Pertanahan Dimensi Keadilan dan Kepentingan Ekonomi, Pustaka Sinar Harapan Jakarta,
1997.

Cara Menghitung BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

A. Pengertian
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak baru atas tanah
dan bangunan yang mempunyai Nilai Objek Jual Pajak (NJOP) diatas 60 juta.
Objek BPHTB adalah tanah dan/atau bangunan, sedangkan yang menjadi
subyeknya adalah orang pribadi atau Badan Hukum. Dengan Kata lain bahwa Pajak
BPHTB dikenakan kepada Pembeli yang melakukan jualbeli atas tanah atau
bangunan yang memiliki NJOP diatas 60 juta.
B. Dasar Hukum BPHTB:
 1.      UU No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
2.      Perda Kota Metro No. 3 tahun 2011 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah
di Kota Metro
3.      Kitab Undang-undang Hukum Perdata
4.      UU Perkawinan No. 1 tahun 1974

C. Cara Menghitung BPHTB

1. JUAL BELI
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
2. TUKAR MENUKAR
Apabila terjadi tukar menukar objek BPHTB adalah selisih dari nilai objek
tukar menukar.
Misalnya A memiliki Bangunan dan/atau tanah senilai Rp. 500 juta
B memiliki bangunan dan/atau tanah senilai Rp. 700 juta
maka yang menjadi objek BPHTB adalah sebesar selisish A dan B yaitu Rp.200
juta. jadi A dikenakan BPHTB sebesar (200 juta - 60 juta) x 5%

3. HIBAH
I.            Hibah dari Orangtua ke anak, BPHTB = (NJOP-60 juta) x 5 % x 50 %
II.          Hibah tanpa adanya hubungna darah dan hibah antara adik kakak atau hubungan
darah bukan satu derajat keatas maupun ke bawah, maka BPHTB = (NJOP - 60 juta)
x 5%
III.     hibah antara suami istri selama masa perkawinan berlangsung tidak bisa
dilakukan, kecuali untuk benda-benda bergerak.

4. WARIS
I.               Apabila tidak meninggalkan janda/duda (suami istri/ayah ibu kedua-
duanya telah meninggal), maka
BPHTB = (NJOP-300 juta) x 5 % x 50 %
II.               Apabila meninggalkan janda/duda,
BPHTB = (NJOP:2)-300 juta x 5% x 50%

5.      APHB (AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA)

a. Karena Pewarisan
BPHTB yang dikenakan hanya BPHTB Waris saja karena jika APHB dikenakan
maka akan terjadi pengenaan pajak ganda, hal ini bertentangan dengan Azas
Hukum Pajak yang melarang terjadinya praktek pemungutan pajak ganda.
Pengenaan APHB sama dengan poin 4 (perolehan hak karena warisan).
b. APHB karena Tujuan Bersama
misalnya A dan B bersama-sama membeli sebidang tanah seharga 200 juta dalam
sertipikat dicantumkan nama A dan B, kemudian karena sesuatu hal A
menyerahkan seluruh bagiannya kepada B maka BPHTB terutang kepada B adalah
sebesar 1/2 NJOP - 60 juta x 5 %. NJOP yang dikenakan BPHTB hanya sebagian
karena sebagian adalah milik B sebelumnya.
 6.            HIBAH WASIAT
pengenaan BPHTB nya sama dengan Waris
7. Pemasukan dalam Perseroan atau Badan Hukum
BPHTB terutang = (NJOP - 60 juta) x 5 %
8. Penunjukan Pembeli dalam Lelang
BPHTB = (NJOP-60 juta) x 5%
9. Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai Kekuatan Hukum Tetap
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
10. Penggabungan, peleburan, pemekaran usaha
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
PBB terutang muncul pada saat dibuat akta oleh PPAT

11. Hadiah (untuk benda tidak bergerak,→tanah atau bangunan)

BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
PBB terutang muncul pada saat dibuat akta oleh PPAT

12. Pemberian Hak Baru Karena:

a. Kelanjutan Pelepasan Hak
Pajak terutang timbul pada saat SK BPN keluar yang dilanjutkan dengan
pendaftaran pengalihan hak ke BPN
b. Diluar pelepasan hak
pajak timbul pada saat dibuat akta oleh PPAT dan/atau pada saat pendaftaran
permohonan/pengalihan hak ke BPN
v  Khusus untuk tanah dan bangunan yang dipergunakan untuk kegiatan sosial
dan pendidikan yang tidak mencari keuntungan seperti tanah dan bangunan
untuk panti asuhan, panti jompo dan rumah yatim piatu, pendidikan umum,
rumah sakit swasta, tanah yang dibeli dari wajib pajak dan hasil ganti
rugipembebasan tanah dari pemerintah yang jumlahnya dibawah NJOP PBB,
tanah yang diperoleh wajib pajak dari pemerintah sebagai ganti atas
tanah dan bangunan lama yang dibebaskan pemerintah untuk pelaksanaan
pembangunan seperti untuk kepentingan umum, rehabilitiasi pemukiman
kumuh, jalan umum, waduk dan bendungan, tanah dan bangunan yang tidak
berfungsi karena bencana alam, kebakaran, banjir, tanah longsor, maka
perhitungan pajak BPHTBnya adalah (NJOP-60 juta) x 5% x 50%
v  tanah dan bangunan rumah dinas pemerintah yang dibeli veteran, PNS,
anggota ABRI, Pensiunan PNS, Purnawirawan ABRI atau Janda/duda PNS/ABRI,
perhitungan pajak BPHTB nya adalah (NJOP-60 juta) x 5% x 25% (ada
pengurangan 25 %)
(Dasar Hukum 2 poin diatas adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 87/KMK.03/2002 jo
Keputusan Dirjen Pajak No. KEP-221/PJ-221/PJ/2002.)

Catatan : 
     NJOP yg disebutkan sebaiknya dibaca sebagai harga transaksi/nilai pasar, karena memang demikianlah
bunyi peraturan perundang-undangan. 
   Untuk inbreng (pemasukan dalam perusahaan), maka nilainya adalah sesuai dengan taksiran dari
appraisal/penaksir. Untuk hibah wasiat, perlakuan perhitungan seperti pajak waris hanya berlaku apabila
HW (Harta Waris) kepada isteri/suami atau garis lurus 1 derajat keatas atau kebawah, selain dari itu
perhitungannya sama seperti JB (Jual Beli). Dalam lelang, yang dipakai adalah harga lelang. Hadiah yg
dimaksud diatas = hibah, jadi perhitungannya mengikuti aturan Hibah.
Untuk pengurangan (waris, hibah, sosial keagamaan) harus mengajukan dahulu permohonan
pengurangan.
Pemberian hak baru diluar pelepasan hak, terhutang BPHTB saat SK BPN diterbitkan.

DIMENSI KEWENANGAN PERTANAHAN DI DAERAH INDUSTRI PULAU BATAM PADA ERA

OTONOMI DAERAH

BAB I
PENDAHULUAN

Problematika pertanahan terus mencuat dalam dinamika kehidupan bangsa kita. Berbagai daerah
di nusantara memiliki karakteristik permasalahan pertanahan yang berbeda antara wilayah.
Menurut Prof. Boedi Harsono,SH., walaupun tidak dinyatakan secara tegas dari apa yang tercantum
dalam konsiderans, pasal-pasal dan penjelasan, dapatlah disimpulkan bahwa pengertian agraria dan
hukum agraria dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, untuk selanjutnya disebut dengan UUPA, digunakan dalam arti yang sangat luas. Pengertian
agraria meliputi bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. 1[1]
UUPA dalam pertimbangannya juga menegaskan bahwa hukum agraria nasional harus memberi
kemungkinan akan tercapainya fungsi bumi,air, dan ruang angkasa sesuai dengan kepentingan rakyat
Indonesia dan perkembangan zaman serta merupakan perwujudan asas Ke-Tuhanan Yang Maha Esa,
Perikemanusiaan, Kebangsaan, Kerakyatan dan Keadilan Sosial. 2[2]
1[1] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaannya,Jakarta : Penerbit Djambatan.2003, Hlm 6.
2[2] Indonesia,Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No.5
Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960, TLN No. 2043, Pertimbangan.
 Hal ini juga diperkuat oleh Pasal 6 UUPA yang mengatakan bahwa semua hak atas tanah
mempunyai fungsi sosial.3[3]
Namun, kenyataan yang terjadi jauh dari semangat UUPA. Berbagai konflik seputar tanah kerap
terjadi. Amanat Undang-Undang yang mengutamakan kepentingan rakyat akhirnya harus terkikis dengan
kepentingan-kepentingan investasi dan komersial yang mengutamakan kepentingan segelintir kelompok
sehingga kepentingan rakyat banyak yang seharusnya memperoleh prioritas utama akhirnya menjadi
terabaikan.
Sejak bergulirnya era otonomi daerah yang mengedepankan semangat partisipasi lokal demi
pemberdayaan pemerintahan daerah, kerap muncul beberapa permasalahan yang berujung pada sengketa
kewenangan antara pemerintah pusat, pemerintah provinsi, dan pemerintah kabupaten/kota. Salah satu
bidang yang menimbulkan permasalahan tersebut adalah bidang pertanahan.
Di perkotaan, sengketa tanah umumnya dipicu oleh meningkatnya arus urbanisasi, pembangunan
proyek-proyek infrastuktur berskala besar, politik pertanahan (seperti menggusur warga miskin perkotaan
dari tanah berlokasi strategis untuk kepentingan pembangunan proyek-proyek komersial) banyak
berakhir pada penggusuran paksa masyarakat miskin di perkotaan. Di daerah kaya mineral, konflik terus
terjadi antara masyarakat adat dan pemerintah atau perusahaan swasta pemegang konsesi seperti yang
terjadi di Papua (Freeport) dan Riau (Caltex). Di wilayah transmigrasi, antara transmigran dan
masyarakat lokal. Di kawasan hutan antara Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau perusahaan
perkebunan besar dan masyarakat adat. Di desa, alih fungsi lahan untuk proyek-proyek seperti waduk
atau tempat latihan militer menjadi masalah yang kerap terjadi.4[4]
Dalam hal kewenangan bidang pertanahan, pemberlakuan otonomi daerah melalui Undang-Undang
Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah yang kemudian disempurnakan kembali dengan
Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004 yang memberikan kekuasaaan yang amat besar kepada masing-
masing daerah untuk mengatur urusan rumah tangganya sendiri menimbulkan beragam interpretasi
tentang kewenangan bidang pertanahan.5[5]
Perlu disadari bahwa pemberian otonomi daerah di bidang pertanahan kepada daerah kabupaten/kota
ini merupakan suatu perubahan dasar dalam pelaksanaan hukum tanah nasional namun tetap harus
memperhatikan kesesuaian peraturan sehingga tidak menimbulkan permasalahan baru yang lebih
kompleks.6[6]
Berdasarkan rumusan Pasal 14 UU No. 32 Tahun 2004 disebutkan bahwa urusan wajib yang menjadi
kewenangan pemerintah daerah kabupaten/kota merupakan urusan yang berskala kabupaten/kota yang di
antaranya adalah masalah pertanahan. Peraturan ini tidak memberikan penjelasan seperti apa bentuk dan
mekanisme pelayanan pertanahan sehingga menimbulkan interpretasi beragam.

3[3] Indonesia,Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,ibid.,Pasal

6.
4[4] Arie Sukanti Hutagalung, dan Markus [Link] Pemerintah Bidang
[Link]: PT. Raja Grafindo Persada. Hlm 4.
5[5] Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 merupakan revisi terhadap Undang-Undang Nomor
22 Tahun 2009 tentang Pemerintahan [Link] tersebut tidak banyak merevisi
tentang masalah pertanahan. Hanya satu pasal yang mengatakan bahwa pelayanan
pertanahan diserahkan kepada daerah tanpa adanya penjelasan mengenai pelayanan
pertanahn tersebut. Indonesia, Undang-Undang tentang Pemerintahan Daerah, UU. No. 32
Tahun 2004, LN. No.125 Tahun 2004, TLN No. 4437.
6[6] Arie Sukanti [Link] Pemikiran Seputar Masalah hukum tanah, (Jakarta:
Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, 2005) Hlm 40.
 Banyaknya peraturan yang mengatur tentang kewenangan pertanahan perlu dicermati secara
proporsional sehingga interpretasi yang beragam dan keliru dalam memahami ketentuan peraturan
perundang-undangan dapat diminimalkan.
Terbentuknya Kota Batam sebagai institusi eksekutif yang melaksanakan roda pemerintahan yang
memiliki kedudukan berbeda dengan daerah administratif lainnya yang setara memiliki impilkasi
pengaturan pertanahan yang berbeda [Link] dengan pelaksanaan Hak Mengusasai dari Negara pada
pasal 2 ayat(4) UUPA yang menyatakan bahwa pelaksanaan kewenangan dapat dikuasakan kepada
Pemerintah Daerah dan Masyarakat Hukum Adat, sepanjang hal itu diperlukan dan tidak bertentangan
dengan kepentingan nasional. Selain kepada Pemerintah Daerah dan Masyarakat Hukum Adat,
pelaksanaan kewenangan tersebut dapat dilimpahkan pelaksanaannya kepada Badan-Badan Otorita,
perusahaan-perusahaan negara, dan perusahaan-perusahaan daerah dengan pemberian penguasaan tanah
tertentu dengan Hak Pengelolaan.7[7]
Penetapan status Pulau Batam sebagai Zona Industri Lewat Keppres Nomor 41 Tahun 1973 tentang
Daerah Industri Pulau Batam membuat perubahan dalam bidang pertanahan yang menjadi kewenangan
Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam untuk selanjutnya disebut Otorita Batam mellaui
pemberian Hak Pengelolaan. Keadaan ini selanjutnya diperparah dengan pemberlakuan otonomi daerah
melalui Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 yang disempurnakan dengan Undang-Undang Nomor 32
tahun 2004 tentang Pemerintahan daerah yang memberikan kekuasaan amat besar kepada masing-masing
daerah untuk mengatur urusan rumah tangganya sendiri.8[8]
Berdasarkan uraian di atas, penulis ingin menguraikan mengenai “Bagaimana Pembagian
Kewenangan di bidang pertanahan antara Pemerintah Kota Batam dan Otorita Pengembangan
Industri Pulau Batam di Era Otonomi Daerah”.

BAB II

PEMBAHASAN

A.           Dimensi Yuridis Otonomi Daerah Dalam Kewenangan Pertanahan

Istilah otonomi daerah telah memperoleh muatannya dalam UUD 1945, khususnya pasal 18
yang mengatur tentang Pemerintahan Daerah. Dalam konteks pertanahan, ketentuan ini setidaknya
menimbulkan ketidakjelasan apabila kita kaitkan dengan Pasal 33 UUD 1945 yang merupakan
sandaran UUPA.
Dalam pasal 33 tersebut tidak disebutkan tentang kemungkinan penyerahan bumi, air dan
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya kepada pemerintah daerah, tetapi justru harus
dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Secara tegas
dinyatakan bahwa bidang tersebut harus dikuasai oleh negara demi terciptanya kemakmuran rakyat.
Sebagaimana ditegaskan dalam Penjelasan Pasal 2 UUPA berdasarkan kewenangan-
kewenangan yang terdapat dalam hukum tanah nasional, ternyata bahwa pembentukan hukum
tanah nasional maupun pelaksanaannya menurut sifat dan pada asasnya merupakan kewenangan
pemerintah pusat.

7[7] Oloan Sitorus, dkk. Laporan Penelitian Studi Pemberian Hak atas tanah Di Daerah
Industri Pulau Batam.2005. Yogyakarta: STPN [Link] 2-3.
8[8] Pemerintah Kota Batam. Profil batam Madani 2004 (Batam:Pemko Batam,2004). Hal 8.
 Dalam rangka otonomi daerah menurut Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009, pelimpahan
kewenangan dalam otonomi adalah mengenai bidang pemerintahan. Walaupun ketentuan Pasal 11
ayat (2) undang-undang tersebut mencakup kewenangan di bidang pertanahan, tidak berarti
mencakup kewenangan di bidang hukum tanah nasional.
Oleh karena itu, pertanahan sebagai salah satu bidang pemerintahan yang wajib dilaksanakan
oleh kabupaten/kota dalam Pasal 11, tidak harus dicerna bahwa wewenang bidang tersebut secara
utuh berada di kabupaten/kota. Wewenang yang berada di kabupaten/kota mengenai pertanahan
sebatas yang bersifat lokalitas, dan tidak bersifat nasional.[1]
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah sebagai pengganti
Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 menyebutkan dalam Pasal 13 dan pasal 14 tentang bidang-
bidang yang menjadi kewenangan pemerintah daerah yang antara lain pelayanan pertanahan.
Pelaksanaan yang dilimpahkan kepada daerah dalam kerangka otonomi daerah adalah
pelaksanaan hukum tanah nasional. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (4) UUPA bahwa hak
menguasai dari negara, pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan
masyarakat-masyarakat hukum adat, sekadar diperlukan dan tidak bertentangan dengan peraturan
pemerintah. Sementara itu, dalam Penjelasan Pasal 2 UUPA disebutkan bahwa dengan
demikian,pelimpahan wewenang untuk melaksanakan hak penguasaan dari negara atas tanah itu
dilakukan dalam rangka tugas medebewind.
Kewenangan yang pelaksanaannya dapat dilimpahkan kepada pemerintah daerah ditetapkan
dalam Pasal 2 ayat (2) huruf a UUPA, yaitu wewenang mengatur dan menyelenggarakan
peruntukan, penggunaan, persediaan tanah di daerah yang bersangkutan, sebagaimana yang
dimaksudkan dalam Pasal 14 ayat (2) UUPA yang meliputi perencanaan tanah pertanian dan tanah
nonpertaniansesuai dengan keadaan daerah masing-masing.
Berdasarkan Pasal 14 UUPA dan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang , pemerintah daerah diberi wewenang mengatur peruntukan, penggunaan, dan persediaan
serta pemeliharaan tanah . Penataan ruang meliputi suatu proses perencanan tata ruang,
pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Berkaitan dengan kebijakan otonomi daerah, wewenang penyelenggaraan penataan ruang
dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah, yang mencakup kegiatan pengaturan,
pembinaan, pelaksanaan dan pengawasan penataan ruang didasarkan pada pendekatan wilayah
dengan batasan wilayah administratif sehingga terdiri atas wilayah nasional, wilayah provinsi,
wilayah kabupaten/kota.

Pada tahun 1999, pemerintah bersama DPR menerbitkan Undang-Undang Nomor 53 Tahun
1999 tentang Pembentukan Kota Batam dan Kedudukan Otorita Batam dalam pembangunan Batam
dipertegas.[1]
Semula dengan terbitnya Undang-Undang Nomor 53 Tahun 1999,posisi Otorita Batam selaku
badan pembangunan di Pulau Batam semakin kuat kedudukannya karena keberadaannya
dicantumkan dalam Undang-Undang tersebut. Namun, rumusan beberapa pasal justru memperkuat
keberadaan Pemerintah Kota Batam sesuai dengan semangat otonomi daerah.
Penetapan status pulau Batam sebagai zona industri menyebabkan terjadinya perubahan
dalam pola kebijakan di bidang industri termasuk bidang pertanahan. Dengan perubahan status
tersebut, kebijakan pertanahan menjadi kewenangan Otorita Batam lewat Hak Pengelolaan
sebagaimana ternyata dalam Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang
Pengelolaan dan Penggunaan Tanah Di Daerah Industri Pulau Batam.
Bagi Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kota Batam, ketidak jelasan hubungan antara
Pemerintah Kota Batam dan Otorita Batam menimbulkan persoalan
[Link] kebijakan Otorita Batam yang menimbulkan permasalahan bagi
masyarakat Kota Batam, DPRD Kota Batam tidak dapat meminta pertanggungjawaban kepada
Otorita Batam karena secara prosedural, otorita Batam tidak bertanggungjawab kepada masyarakat
Batam melalui DPRD, tetapi langsung bertanggung jawab kepada pemerintah pusat.[2]
Sementara itu Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh Otorita Batam membatasi ruang gerak
Pemerintah Kota Batam. Dalam hal pembangunan sarana pemerintahan seperti kantor-kantor dan
sekolah-sekolah negeri, Pemerintah Kota Batam harus mengajukan permohonan kepada Otorita
Batam. Sering kali terjadi, tanah yang dialokasikan tidak sesuai dengan rencana yang dimohonkan
Pemerintah Kota Batam. Bahkan aset-aset pemerintah Kota Batam dalam bentuk tanah, tidak
memiliki sertipikat termasuk Kantor Walikota Batam.
Saat ini kewenangan bidang pertanahan tetap menjadi kewenangan Otorita Batam melalui
Hak Pengelolaan berdasarkan Keppres Nomor 41 Tahun 1973 tentang Kedudukan Pulau Batam
sebagai daerah industri. Pasal 6 ayat (2) menyebutkan bahwa hal-hal yang bersangkutan dengan
pengurusan tanah di dalam wilayah daerah industri Pulau Batam dalam rangka ketentuan tersebut
diatur lebih lanjut oleh Menteri Dalam Negeri sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di bidang agraria dengan ketentuan seluruh areal tanah yang terletak di Pulau Batam
diserahkan dengan Hak Pengelolaan kepada Ketua Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau
Batam.
Ketentuan tersebut memberikan kewenangan kepada Pihak Ketua Otorita Pengembangan
Daerah Industri Pulau Batam untuk :
1.             Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut;
2.             Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;
3.             Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai (HGB berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun
kemudian dapat diperbaharui 30 tahun lagi dan seterusnya sedangkan HP berlaku selama 10
tahun dan dapat diperpanjang setiap 10 tahun sejauh yang bersangkutan masih menggunakan
tanah tersebut sesuai dengan peruntukkannya);
4.             Menerima uang pemasukan dan uang wajib tahunan (Uang Wajib Tahunan Otorita Batam
“UWTO”).
Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal di atas bagian-bagian tanah Hak
pengelolaan Otorita Batam memberikan seseorang menguasai tanahnya yang semula dengan Hak
Guna Bnagunan ditingkatkan menjadi Hak Milik. Artinya dengan perubahan status hak dimaksud,
kewenangan seseorang atas tanah yang dimilikinya menjadi meningkat. Hanya saja, penerima hak
milik tetap harus mentaati dan terikat dengan Surat Perjanjian tentang pengalokasian, penggunaan
dan penguasaan tanah atas bagian-bagian tertentu daripada tanah Hak pengelolaan Otorita
Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam yang telah disepakati sebelumnya.
Oleh karena itu pertanyaannya adalah, Mengapa bagian-bagian dari hak pengelolaan yang
telah ditingkatkan menjadi hak milik tidak diberikan kebebasan (terlepas dari perjanjian) sesuai
kewenangan seseorang dalam menguasai tanah dengan Hak Milik yaitu turun-menurun, terkuat dan
 terpenuh dengan tetap memperhatikan peraturan perundangan di bidang
[Link] adalah seseorang yang telah memiliki hak milik yang berasal dari hak
guna bangunan dan/atau hak pakai di pulau Batam tidak mempunyai kelebihan sama sekali.
Hak Pengelolaan yang bagian-bagiannya telah diberikan kepada pihak ketiga dengan hak
milik berakibat akan putusnya hubungan hukum antara pemegang HPL dengan bagian-bagian tanah
yang telah diserahkan tersebut dikarenakan secara tidak langsung semua perjanjian yang mengikat
antara kedua belah pihak akan berakhir pada saat hak milik lahir atas bagian-bagian dari HPL
tersebut. Akibat selanjutnya adalah kepada para pemegang hak milik sudah tidak ada ikatan apapun
terhadap pemegang HPL.