BEA PEROLEHAN HAK

ATAS TANAH DAN

BANGUNAN

BPHTB
 DEFINISI

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan
hak atas tanah dan atau bangunan.

2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah

perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh
orang pribadi atau badan

3. Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas

tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di
atasnya, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria, UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah
Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku lainnya.
2
 DASAR HUKUM

1. UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan

UU No. 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan.

2. Peraturan Pemerintah No. 111 Tahun 2000 tentang

Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah

3. Peraturan Pemerintah No. 112 Tahun 2000 tentang

Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan

4. Peraturan Pemerintah No. 113 Tahun 2000 tentang

Penentuan Besarnya NPOPTKP BPHTB
3
 OBJEK PAJAK

Objek BPHTB adalah peroilehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
1. Pemindahan Hak karena:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
d. Hibah Wasiat
e. Waris
f. Pemasukan dalam per seroan atau badan hukum lainnya
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
h. Penunjukan pembeli dalam lelang
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
j. Penggabungan usaha
k . Peleburan Usaha
l. Pemekaran Usaha
m. Hadiah
2. Pemberian hak baru karena:
a. Kelanjutan pelepasan hak
4
b. Di luar pelepasan hak
 TIDAK TERMASUK OBJEK PAJAK

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak

yang diperoleh:
1. Perwakilan diplomatik , konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
3. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang
ditetapkan oleh MenKeu dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain li luar fungsi dan tugas
badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan
nama
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah 5
 SUBJEK PAJAK

Subjek pajak adalah orang pribadi atau badan

yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan.

Subjek pajak yang dikenakan kewajiban

membayar pajak menjadi wajib pajak BPHTB
menurut Undang-Undang BPHTB

6
 DASAR PENGENAAN PAJAK

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP). NPOP ditentukan sebesar:
JENIS TRANSAKSI NPOP
1 Jual Beli Harga Transaksi
2 Tukar menukar Nilai Pasar
3 Hibah Nilai Pasar
4 Hibah Wasiat Nilai Pasar
5 Pemasukan dlm Perseroan atau badan hukum lainnya Nilai Pasar
6 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari Nilai Pasar
pelepasan hak
7 Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak Nilai Pasar
8 Penggabungan, peleburan dan pemekaran usaha Nilai Pasar
9 Hadiah Nilai Pasar
10 Penunjukan pembeli dalam lelang Harga transaski
dlm risalah lelang
7
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
(NPOPTKP)

 NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp.

60.000.000,-

 perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang

diterima orang pribadi yang dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke
atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan
secara regional baling banyak Rp. 300.000.000,-

8
 TARIF PAJAK

Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

adalah :

5 % x NPOPKP
NPOPKP= Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

 Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut

karena waris/hibah wasiat/pemberian hak
pengelolaan, maka BPTHB yang harus dibayar adalah
:
 BPHTB = 50 % x BPHTB yang terutang
9
 CARA MENGHITUNG BPHTB

BPHTB = Tarif x NPOPKP

= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Contoh:
Tuan Budi membeli tanah dan bangunan dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak Rp. 70.000.000,-. Sedangkan
NPOPTKP yang berlaku di kota tersebut adalah Rp.
60.000.000,-. Maka besarnya BPHTB adalah:
NPOP Rp. 70.000.000,-
NPOPTKP Rp. 60.000.000,-
NPOPKP Rp. 10.000.000,-
BPHTB = 5% x Rp. 10 jt Rp. 500.000,-

10
 SAAT TERUTANGNYA PAJAK

 Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, untuk jual

beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perseroan
atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha, peleburan
usaha, pemekaran usaha, hadiah
 Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang
 Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap untuk putusan hakim
 Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke kantor pertanahan untuk hibah wasiat dan waris
 Sejak tanggal ditandatanganinya dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak, untuk pemberian hak baru atas
tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian
hak baru di luar pelepasan hak
11
TEMPAT PAJAK TERUTANG DAN TEMPAT
PEMBAYARAN

 Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota

atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan

 Tempat Pembayaran Pajak:

- Bank BUMN atau Bank BUMD
- Kantor Pos dan Giro
- Tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh MenKeu.

12
 LATIHAN SOAL

1. Nur Rahmah Aqilah sebagai seorang pengusaha muda,

mengadakan transaksi jual beli tanah yang terletak di Jl.
Sultan Alauddin No. 297 Makassar dengan harga transaksi Rp.
45 Milyar pada tanggal 23 Desember 2013 dengan H. Matta di
depan PPAT. Pada saat yang bersamaan, Nu Rahmah Aqilah
juga memperoleh hibah dari orangtuanya berupa rumah
dengan NPOP sebesar Rp. 500.000.000, -. NPOPTKP di Kota
Makassar adalah sebesar Rp. 60.000.000 atau Rp.
175.000.000,-. Berdasarkan data di atas, berapakah BPHTB
terutang atas transaksi tersebut ? 13
 LATIHAN SOAL

2. Muh. Aushaf mengadakan transaksi jual beli rumah pada

tanggal 25 Oktober 2013 di depan PPAT di Sidoarjo. Data
dalam SPPT PBB Tahun 2013 adalah sebagai berikut :

- Tanah : 300 m 2, NJOP/ m 2 = Rp. 2.176.000

- Bangunan : 225 m 2, NJOP/ m 2 = Rp. 968.000

Harga transaksi Rp. 877.000.000, NPOPTKP di Sidoarjo

adalah Rp. 50.000.000,-. Berapakah BPHTB yang h arus
dibayar oleh Muh. Aushaf?

14
 LATIHAN SOAL

3. Pada tanggal 2 Agustus 2011 , Tuan Ryzki membeli tanah yang

terletak di Kelurahan Maguwoharjo dari Nona Amira dengan
Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) Rp 160.000.000,00
sedangkan Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan sebagai
dasar pengenaan PBB adalah Rp 150.000.000,00. Nilai
Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk
perolehan hak karena jual beli untuk Kab. Sleman adalah Rp
60.000.000,00, maka besarnya BPHTB yang terutang adalah :

15
 LATIHAN SOAL

4. Tuan Candra mewariskan sebidang tanah dan bangunan

kepada ahli warisnya yaitu Tuan CC. NJOP yang
digunakan sebagai dasar pengenaan PBB adalah Rp.
400.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan objek pajak
karena waris yang ditetapkan untuk kabupaten di mana
objek pajak berada ditetapkan sebesar Rp
300.000.000,00. Besarnya BPHTB yang terutang adalah :
 LATIHAN SOAL

5. Pada tanggal 1 Maret 2008, Bapak Gideon membeli sebuah

rumah seluas 200 M2 yang berada diatas sebidang tanah
hak milik seluas 500 M2 di Kota Bogor dengan harga
perolehan sebesar Rp500.000.000,. Berdasarkan data SPPT
PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar
Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP
ditentukan sebesar Rp50.000.000,- maka berapa BPHTB
yang harus dipenuhi oleh Bapak Gideon?
 LATIHAN SOAL

6. Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya

sebidang tanah seluas 300 M2 dengan nilai pasar pada
waktu pendaftaran hak sebesar Rp300 juta. Terhadap tanah
tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun
pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250 juta. Apabila
NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp50
juta maka hitunglah BPHTB yang terutang?
 LATIHAN SOAL

7. Sebuah perusahaan negara milik daerah (BUMD Perpakiran)

menerima hak pengelolaan dari pemerintah sebidang tanah
dan sebuah gedung untuk parkir dengan nilai pasar pada
waktu penerbitan hak sebesar Rp1 milyar. Terhadap tanah
dan bangunan tersebut telah diterbitkan SPPT PBB dengan
NJOP sebesar Rp1 ,25 milyar. Apabila NPOPTKP atas daerah
tersebut ditetapkan sebesar Rp50 juta, maka hitunglah
besarnya BPHTB yang harus dibayar oleh BUMD Perpakiran
tersebut.