KATA PENGANTAR

Modul Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

Permukiman (RP3KP) bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada peserta
pelatihan mengenai peraturan perundang-undangan serta prinsip dasar
penyusunan rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman.

Buku ini disusun dalam 4 (empat) bab, meliputi Permasalahan perumahan dan
permukiman, Hirarki Perencanaan bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
Lingkup Rencana Pengembangan dan Pembangunan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP), Rencana Kawasan Permukiman (RKP), dan Rencana
Pengembangan dan Pembangunan Perumahan (RP3), dan Tahapan Penyusunan
Rencana Pengembangan dan Pembangunan Perumahan (RP3). Modul ini disusun
secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih
mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif peserta pelatihan.

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun
atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.
Penyempurnaan maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa
terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan
peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu dan
bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah dalam
bidang perencanaan perumahan dan kawasan permukiman.

Bandung, Desember 2017

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

i
Permukiman
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.................................................................................................. I
DAFTAR ISI.............................................................................................................. ii
DAFTAR TABEL ....................................................................................................... v
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................. vi
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ...................................................................... vii
A. Deskripsi ............................................................................................... vii
B. Persyaratan .......................................................................................... vii
C. Metode................................................................................................. vii
D. Alat Bantu/Media................................................................................ viii
BAB 1 PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
A. Latar Belakang....................................................................................... 2
B. Deskripsi Singkat ................................................................................... 3
C. Kompetensi Dasar ................................................................................. 3
D. Indikator Hasil Belajar ........................................................................... 3
E. Materi dan Submateri Pokok ................................................................ 4
F. Estimasi Waktu...................................................................................... 4
BAB 2 PERMASALAHAN PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN .............................. 5
A. Indikator keberhasilan .......................................................................... 6
B. Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman ............................. 6
C. Fenomena Perkembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman ..... 7
D. Latihan................................................................................................. 12
E. Rangkuman ......................................................................................... 12
BAB 3 HIRARKI PERENCANAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN13
A. Indikator keberhasilan ........................................................................ 14

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

ii
Permukiman
 B. Landasan Hukum Perencanaan Perumahan dan Kawasan Permukiman
............................................................................................................ 14
C. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP) .......................................................................... 16
D. Rencana Kawasan Permukiman (RKP) dan Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan (RP3) ...................................................... 17
E. Hirarki Perencanaan Bidang PKP ......................................................... 20
F. Latihan ................................................................................................. 22
G. Rangkuman.......................................................................................... 22
BAB 4 ................................................................................................................ 25
LINGKUP PERENCANAAN BIDANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
.......................................................................................................................... 25
A. Indikator keberhasilan......................................................................... 26
B. Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP) ........................................................... 26
C. Lingkup Rencana Kawasan Permukiman (RKP) ................................... 29
D. Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3)
............................................................................................................ 34
E. Latihan ................................................................................................. 38
F. Rangkuman.......................................................................................... 38
BAB 5 ................................................................................................................ 41
TAHAPAN PENYUSUNAN RENCANA PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN
PERUMAHAN (RP3) .......................................................................................... 41
A. Indikator keberhasilan......................................................................... 42
B. Pola Pikir Penyusunan RP3 .................................................................. 42
C. Muatan Dokumen RP3 ........................................................................ 43
D. Tahapan Penyusunan RP3 ................................................................... 45
E. Latihan ................................................................................................. 49
F. Rangkuman.......................................................................................... 49

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

iii
Permukiman
 BAB 6 PENUTUP ............................................................................................... 51
A. Simpulan ............................................................................................. 52
B. Tindak Lanjut ....................................................................................... 52
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 54
GLOSARIUM ........................................................................................................ 55
BAHAN TAYANG .................................................................................................. 56

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

iv
Permukiman
 DAFTAR TABEL

Tabel 1 Permasalahan Bidang Perumahan dan Upaya Penanganan .................. 36

Tabel 2 Sistematika Dokumen RP3...................................................................... 44
Tabel 3 Tahapan RP3 ........................................................................................... 45

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

v
Permukiman
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Backlog ................................................................................................. 7

Gambar 2 Kumuh .................................................................................................. 8
Gambar 3 Squatter ................................................................................................ 8
Gambar 4 Skema Penyelenggaraan Kawasan Permukiman ............................... 19
Gambar 5 Skema Penyelenggaraan Perumahan................................................. 20
Gambar 6 Hirarki Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman 21
Gambar 7 Lingkup Rencana Kawasan Permukiman............................................ 32
Gambar 8 Pola Pikir Penyusunan RP3 ................................................................. 42
Gambar 9 Kerangka Proses Penyusunan RP3 ..................................................... 43
Gambar 10 Tahapan Penyusunan RP3 ................................................................ 48

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

vi
Permukiman
 PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi
Mata pelatihan rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman (RP3KP) memberikan pemahaman kepada para peserta
pelatihan mengenai permasalahan perumahan dan permukiman, hirarki
perencanaan bidang perumahan dan kawasan permukiman, arti penting rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan, lingkup Rencana Pengembangan
dan Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP), Rencana
Kawasan Permukiman (RKP), dan Rencana Pengembangan dan Pembangunan
Perumahan (RP3), dan tahapan penyusunan Rencana Pengembangan dan
Pembangunan Perumahan (RP3).

Peserta pelatihan mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang

berurutan. Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan karena
materi ini menjadi dasar pemahaman sebelum mengikuti pembelajaran modul-
modul berikutnya. Hal ini diperlukan karena masing-masing modul saling
berkaitan. Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi.
Latihan atau evaluasi ini menjadi alat ukur tingkat penguasaan peserta pelatihan
setelah mempelajari materi dalam modul ini.

B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta pelatihan dilengkapi dengan peraturan
perundangan dan pedoman yang terkait dengan materi rencana pembangunan
dan pengembangan perumahan.

C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah dengan
kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber). Dalam
kegiatan pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah pendapat,
bahkan diskusi.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

vii
Permukiman
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat
bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :
a. LCD/projector
b. Laptop
c. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
d. Flip chart
e. Bahan tayang
f. Modul dan/atau Bahan Ajar
g. Laser pointer

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

viii
Permukiman
 BAB 1
PENDAHULUAN

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 1

Pendahuluan

A. Latar Belakang
Pembangunan perumahan memiliki kedudukan yang penting dan strategis dalam
kerangka pembangunan manusia Indonesia, merupakan kegiatan yang bersifat
multisektor dan hasilnya langsung menyentuh salah satu kebutuhan dasar
masyarakat. Undang-undang Dasar 1945 pasal 28H ayat (1) menyatakan setiap
orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan
lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan
kesehatan. Amanat Undang-undang Dasar tersebut masih terkendala permasalahan
klasik penyelenggaraan pembangunan perumahan, terutama bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR). Penyelenggaraan perumahan erat kaitannya dengan
dinamika dan kemajemukan perubahan lingkungan ekonomi, sosial, dan budaya
masyarakat.

Data tahun 2014 menunjukkan bahwa backlog kepenghunian masih berkisar 7,6 juta
dan rumah tidak layak huni sebanyak 3,4 juta. Kedua indikator tersebut dipengaruhi
oleh berbagai faktor. Antara lain permasalahan ketersediaan dan administrasi
pertanahan, pendanaan dan pembiayaan perumahan, perijinan, kelembagaan, dan
dukungan infrastruktur. Permasalahan tersebut semakin tajam, manakala ditambah
dengan kondisi lingkungan kawasan permukiman perkotaan saat ini. Sebagian besar
kawasan permukiman di kota-kota besar di Indonesia telah melebihi daya tampung
dan di beberapa kota terjadi penurunan daya dukung lingkungan. Keadaan ini
mengakibatkan peningkatan jumlah dan luasan perumahan kumuh dan permukiman
kumuh, yang dapat berdampak buruk pada terjadinya kesenjangan dan kerawanan
sosial.

Diperkirakan isu dan tantangan permasalahan tersebut masih akan tetap berlanjut
dalam skala tertentu, sejalan dengan pertumbuhan penduduk, serta dinamika
kondisi sosial-ekonomi masyarakat yang terus berkembang. Untuk menjawab isu
dan tantangan permasalahan pembangunan perumahan tersebut diperlukan
sinergitas kerja bersama para pemangku kepentingan dalam penyelenggaraan
pembangunan perumahan di semua tingkatan, baik di kawasan perkotaan maupun
kawasan perdesaan. Karena pada saat ini, permasalahan perumahan tidak hanya

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

2
Permukiman
terjadi di perkotaan saja, seperti permasalahan backlog dan perumahan kumuh, tapi
sudah merasuk di kawasan pedesaan, khususnya rumah tidak layak huni yang masih
sangat tinggi di kawasan perdesaan, termasuk pada daerah terpencil, pulau-pulau
terluar dan daerah perbatasan Negara.

Untuk menyelesaikan permasalahan perumahan dan kawasan permukiman di

daerah, Pemerintah Daerah perlu menyusun road map perumahan dan kawasan
permukiman yang dilaksanakan dalam jangka waktu tertentu agar pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman dapat lebih terarah. Roadmap perumahan
dan kawasan permukiman tertuang pada sebuah dokumen Rencana Pembangunan
dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP), terdiri atas
Rencana Kawasan Permukiman (RKP) dan Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan (RP3).

B. Deskripsi Singkat
Mata pelatihan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP) memberikan pemahaman kepada para peserta
pelatihan mengenai permasalahan perumahan dan permukiman, hirarki
perencanaan bidang perumahan dan kawasan permukiman, lingkup Rencana
Pengembangan dan Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP),
Rencana Kawasan Permukiman (RKP), dan Rencana Pengembangan dan
Pembangunan Perumahan (RP3), dan tahapan penyusunan Rencana Pengembangan
dan Pembangunan Perumahan (RP3).

C. Kompetensi Dasar
Peserta pelatihan mampu memahami memahami peraturan perundang-undangan
serta prinsip-prinsip penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP).

D. Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti mata pelatihan ini, peserta pelatihan mampu untuk:

a. Menjelaskan permasalahan perumahan dan permukiman

b. Menjelaskan hirarki perencanaan perumahan dan kawasan permukiman
c. Menjelaskan lingkup RP3KP, RKP dan RP3
d. Menjelaskan tahapan penyusunan rencana pengembangan dan
pembangunan perumahan (RP3)

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 3

E. Materi dan Submateri Pokok
Materi dan submateri pokok dalam mata Pelatihan ini adalah:

a. Permasalahan perumahan dan permukiman

1) Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman
2) Fenomena perkembangan perumahan dan kawasan permukiman
b. Hirarki Perencanaan Perumahan dan Kawasan Permukiman
1) Landasan Hukum Perencanaan Perumahan dan Kawasan Permukiman
2) Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP)
3) Rencana Kawasan Permukiman (RKP) dan Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan (RP3)
4) Hirarki Perencanaan Bidang PKP
c. Lingkup Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman
1) Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP)
2) Lingkup Rencana Kawasan Permukiman (RKP)
3) Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan
(RP3)
d. Tahapan Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan (RP3)
1) Pola Pikir Penyusunan RP3
2) Muatan Dokumen RP3
3) Tahapan Penyusunan RP3

F. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata pelatihan Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan ini, dialokasikan waktu sebanyak 3 (Tiga) jam pelajaran.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

4
Permukiman
 BAB 2
PERMASALAHAN PERUMAHAN DAN
PERMUKIMAN

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 5

Permasalahan Perumahan dan Permukiman

A. Indikator keberhasilan
Peserta pelatihan mampu menjelaskan permasalahan perumahan dan permukiman.

B. Pengertian Perumahan dan Kawasan Permukiman

Dalam UU No.1/tahun 2011 dijelaskan bahwa Perumahan dan Kawasan Permukiman
(PKP) adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan
perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan,
pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta
peran masyarakat. Sedangkan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman dijelaskan sebagai kegiatan perencanaan, pembangunan,
pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk di dalamnya pengembangan
kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang
terkoordinasi dan terpadu.

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak
huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya,
serta aset bagi pemiliknya. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang
layak huni. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih
dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum,
serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau
kawasan perdesaan. Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman
yang terdiri atas lebih dari satu satuan permukiman. Kawasan permukiman adalah
bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan
perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal
atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

6
Permukiman
C. Fenomena Perkembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan pembangunan
multisektoral yang penyelenggaraannya melibatkan berbagai pemangku
kepentingan. Dalam rangka mewujudkan hunian yang layak bagi semua orang
(adequate shelter for all), Pemerintah bertanggungjawab untuk memberikan
fasilitasi kepada masyarakat agar dapat menghuni rumah yang layak, sehat, aman,
terjamin, mudah diakses dan terjangkau yang mencakup sarana dan prasarana
pendukungnya.
Pada dasarnya, upaya pemenuhan kebutuhan akan perumahan dan permukiman
yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur dapat dilakukan setiap orang dengan cara
menyewa, membangun sendiri, ataupun membeli. Namun jumlah dan proporsi
penduduk di daerah perkotaan yang semakin lama semakin bertambah, berdampak
pula pada semakin berkurangnya ketersediaan lahan dan ruang untuk perumahan
dan permukiman yang berakibat pada meningkatnya harga tanah sehingga harga
jual rumah menjadi relatif tinggi dan sulit dijangkau oleh sebagian besar penduduk
Indonesia khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.
Terdapat beberapa masalah PKP yang disebabkan oleh berbagai faktor penyebab.
Permasalahan Utama PKP adalah kekurangan rumah (Backlog), Kumuh (slum), dan
penghuni liar yang menempati lahan tanpa legalitas kepemilikan lahan (squatter).
SISI DEMAND PERUMAHAN:
Mengapa MENIMBULKAN Kebutuhan rumah (housing need)
Terjadi dan kebutuhan perbaikan kualitas
rumah (housing improvement)
BACKLOG FAKTOR PENYEBAB:
(Kebutuhan MASALAH: Ketidakseimbangan
Rumah yang Masih rendahnya tingkat pemenuhan antara supply dan
belum terpenuhi) kebutuhan perumahan yang layak: demand perumahan :
a. Pembangunan PKP yang belum selisih antara jumlah unit
1. Pertumbuhan penduduk
menjadi prioritas daerah HASIL rumah yang tersedia,
(alami, migrasi)
b. Belum mantapnya sistem dengan jumlah
pembiayaan dan pasar perumahan kebutuhan rumah
c. Belum mantapnya kelembagaan (jumlah KK)
pembangunan perkim
2. Pertumbuhan ekonomi d. Belum optimalnya regulasi yang
mendorong pembangunan perkim BACKLOG

3. Keterbatasan lahan
SISI SUPPLY PERUMAHAN:
Pembangunan PKP; jumlah unit
rumah terbangun

Gambar 1 Backlog

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 7

 Mengapa FAKTOR PENYEBAB:
Terjadi
Kurangnya kemampuan
teknis masyarakat dalam
KUMUH 1. Pertumbuhan penduduk
(alami, migrasi)
Marginalisasi MBR membangun rumah dan
memelihara PSD

§ Rumah yang
2. Keterbatasan lahan Pemenuhan cenderung: secara
Kurangnya Supply Kebutuhan Rumah teknis tidak layak,
Perumahan bagi secara Swadaya HASIL Berkepadatan
MBR oleh MBR tinggi, tidak tertata,
dan belum memiliki
legalitas
kepemilikan
§ Penurunan kualitas
Harga Tanah dan Pembangunan yang
3. Mekanisme Pasar Tanah lingkungan
dan Pasar Rumah Rumah yang tidak berorientasi pada
terjangkau MBR kedekatan lokasi ke pusat
kegiatan

Gambar 2 Kumuh

Mengapa
Terjadi

SQUATTERS Terbatasnya lahan

di wilayah yang
(Permukiman Liar) Marginalisasi MBR berdekatan dengan
pusat kegiatan
1. Daya tarik ekonomi,
migrasi Muncul permukiman liar
Pemenuhan yang belum memiliki
Kurangnya Supply Kebutuhan Rumah legalitas kepemilikan,
Perumahan bagi secara Swadaya HASIL cenderung tidak layak
MBR oleh MBR secara teknis,
berkepadatan tinggi,
dan tidak tertata
2. Mekanisme Pasar
Tanah dan Pasar
Rumah Harga Tanah dan Pembangunan yang
Rumah yang tidak berorientasi pada
terjangkau MBR kedekatan lokasi ke pusat
kegiatan

Gambar 3 Squatter

Selain itu, kondisi perumahan dan kawasan permukiman di Indonesia masih ditandai
oleh :

1. Meningkatnya jumlah kekurangan rumah (backlog) dan rendahnya angka

pemenuhan rumah, terutama bagi MBR.
Pertumbuhan penduduk dan rumah tangga menyebabkan kebutuhan akan
perumahan baru semakin meningkat dari tahun ke tahun. Sementara itu, dari
sisi penyediaan, jumlah rumah yang terbangun belum sepenuhnya mampu
memenuhi pertumbuhan itu sendiri.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

8
Permukiman
2. Rendahnya kualitas perumahan
Tingginya jumlah masyarakat yang tinggal di rumah yang belum memenuhi
standar layak huni menjadi indikasi mengenai kondisi perekonomian masyarakat
yang masih rendah, sehingga tidak mampu secara swadaya melakukan
perbaikan ataupun peningkatan kualitas atas kondisi rumah tempat tinggalnya.
Oleh karena itu, diperlukan intervensi dari pemerintah dalam upaya
peningkatan kondisi perumahan dengan mengintegrasikan aspek fisik
bangunan, lingkungan dan fasilitas pendukungnya.
3. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) yang belum memadai
Selain kondisi bangunan, kualitas suatu rumah juga diukur dengan tingkat
aksesibilitas terhadap prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), seperti ketersediaan
air bersih, listrik dan jamban. Badan Pusat Statistik mencatat bahwa banyak
rumah tangga di Indonesia yang belum dapat mengakses PSU PKP. Selain itu,
juga terlihat adanya ketidakmerataan pembangunan khususnya di kawasan
Indonesia Timur. Ketidakmerataan ini tercemin dari tingkat kekurangan PSU
yang masih tinggi pada kawasan timur Indonesia, seperti pada kawasan Nusa
Tenggara dan Papua.
4. Urbanisasi dan Mekanisme pasar perumahan yang kurang terkendali
Pesatnya perkembangan kegiatan ekonomi, yang menimbulkan tingkat
urbanisasi yang [Link] tingkat urbanisasi, diiringi dengan keterbatasan
ketersediaan lahan, berimplikasi terhadap tingginya permintaan rumah
terutama untuk MBR di pusat kota. Kondisi ini diperparah dengan mekanisme
pasar perumahan yang kurang terkendali yang menyebabkan harga rumah
melambung tinggi dan semakin tidak terjangkau, terutama bagi MBR.
5. Luas permukiman kumuh yang cenderung meningkat
Tekanan kebutuhan pembangunan perumahan telah bergeser ke wilayah
perkotaan sebagai dampak dari urbanisasi yang tidak terkandali. Jumlah
penduduk perkotaan sudah mencapai lebih dari 50% dari total penduduk
nasional dengan konsentrasi pertumbuhan di kota-kota besar dan metropolitan.
Luas lahan perkotaan yang terbatas tidak mampu menampung desakan
pertumbuhan penduduk dan pada akhirnya kerap memunculkan permukiman
yang tidak teratur, kumuh, dan tidak layak huni. Penanganan permukiman

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 9

 kumuh yang belum holistik menyebabkan kondisi kekumuhan tidak dapat diatasi
bahkan cenderung meningkat luasnya.
6. Belum kuatnya sistem penyelenggaraan PKP, termasuk sistem kelembagaan dan
regulasi di bidang PKP
Implementasi otonomi daerah berdampak pada pembagian wewenang dan
tugas pemerintahan antara pemerintah pusat dan daerah, termasuk dalam
pelaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman. Namun demikian,
pelaksanaan otonomi daerah tersebut masih belum optimal karena
ketidaksiapan kapasitas kelembagaan di berbagai tingkatan baik dari sisi kualitas
SDM maupun kapasitas fiskal untuk dapat menyelenggarakan pelayanan di
bidang perumahan dan permukiman. Koordinasi kelembagaan dalam
pembangunan perumahan dan permukiman baik di tingkat pusat dan daerah
juga belum berjalan dengan baik.
Regulasi dan kebijakan yang ada belum sepenuhnya mendukung terciptanya
iklim yang kondusif dalam pembangunan PKP. Sebagai contoh: proses perizinan
yang belum memenuhi tiga kriteria, yaitu: mudah, cepat dan murah, menjadi
salah satu ganjalan besar terhadap proses pembangunan PKP.
Di sisi lain, sistem koordinasi dan sinergi penyelenggaraan PKP, antar wilayah
maupun antar sektor pun masih belum optimal.
7. Keterbatasan akses masyarakat berpenghasilan menengah-bawah terhadap
lahan untuk pembangunan PKP, yang menyebabkan rendahnya
tingkat pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau karena
terbatasnya daya dukung ekonomis rakyat untuk membeli rumah.
Paradigma yang berkembang di masyarakat untuk menjadikan lahan sebagai
aset investasi menyebabkan munculnya kegiatan spekulasi terhadap harga
lahan. Akibatnya, harga lahan melonjak khususnya di daerah pusat
perekonomian sehingga akses masyarakat berpenghasilan menengah-bawah
terhadap lahan untuk PKP menjadi terbatas. Ketidakmampuan tersebut
ditambah penerapan tata ruang yang kurang tegas sehingga menyebabkan
pemanfaatan lahan-lahan yang tidak layak dan ilegal di kawasan perkotaan
seperti di bantaran sungai, pinggiran rel kereta api, dan daerah rawan bencana
atau tinggal di daerah pinggiran kota yang jauh dari lokasi pekerjaan dan

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

10
Permukiman
 berimplikasi pada inefisiensi transportasi, pemborosan bahan bakar, dan
peningkatan polusi udara.
8. Lemahnya jaminan kepastian bermukim (secure tenure)
Di sisi lain, belum optimalnya administrasi pertanahan dan bangunan
menyebabkan banyak masyarakat yang belum memiliki kepastian hukum dalam
bermukim, sehingga sangat rentan terhadap persengketaan yang dapat berakhir
dengan penggusuran secara paksa. Dalam mendapatkan legalitas bermukim
tersebut, masyarakat masih menghadapi kendala yang meliputi tingginya biaya
pengurusan,keterbatasan informasi terhadap prosedur sertifikasi dan rencana
tata ruang.
9. Belum optimalnya informasi/data dasar PKP yang dapat memberi gambaran
kondisi dan permasalahan PKP di tingkat Provinsi, Kabupaten/ Kota
10. Penyalahgunaan peruntukan lahan (pelanggaran terhadap rencana tata ruang
yang telah dibuat), yang seringkali menimbulkan masalah lingkungan.
Konflik kepentingan pemanfaatan ruang antara pemerintah, kabupaten/ kota,
dan masyarakat akibat belum jelasnya petunjuk operasional kawasan lindung
dan budidaya
11. Supply rumah yang terhambat
Masalah terhambatnya supply rumah yang dialami para produsen rumah, antara
lain terletak pada stok tanah yang terbatas sehingga sulit membuat prediksi
produksi rumah untuk tahun-tahun yang akan datang, ketersediaan kredit
dengan bunga murah, perizinan dari pemerintah daerah yang masih sering
dikeluhkan lama, sulit dan mahal, listrik dan air bersih serta penyediaan sarana
dan prasarana serta utilitas yang kurang memadai.
Permasalahan PKP merupakan suatu kondisi PKP yang tidak diinginkan.
Permasalahan pokok penyelenggaraan PKP yang telah diuraikan di atas, dapat
menyebabkan suatu kondisi perkim yang tidak diinginkan.
Untuk itu, Pemerintah perlu menyiapkan program-program pembangunan PKP, baik
berupa intervensi langsung (provider) maupun melalui penciptaan iklim yang
kondusif (enabler) sehingga pembangunan PKP dapat berjalan dengan efisien dan
berkelanjutan. Beberapa isu strategis dan pokok permasalahan tersebut merupakan
landasan perlunya daerah mempunyai skenario umum penanganan pembangunan

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 11

dan pengembangan PKP yang tertuang dalam RP3KP. RP3KP diharapkan dapat
menjadi “alat” untuk merencanakan pembangunan dan pengembangan PKP menuju
ke kondisi PKP ideal yang diharapkan.

D. Latihan
1. Jelaskan pengertian perumahan dan kawasan permukiman sebagaimana
dicantumkan dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman!

2. Uraikan fenomena perkembangan perumahan dan kawasan permukiman

yang mengakibatkan timbulnya permasalahan perumahan dan
permukiman!

3. Jelaskan apa yang dimaksud dengan backlog rumah, dan uraikan penyebab
terjadinya backlog!

4. Uraikan penyebab makin meluasnya permukiman kumuh, terutama di

perkotaan!

E. Rangkuman
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman merupakan satu kesatuan
sistem yang dilaksanakan secara terkoordinasi, terpadu dan berkelanjutan.

Permasalahan utama perumahan dan kawasan permukiman adalah kekurangan

rumah (backlog), kumuh (slum), dan penghuni liar yang menempati lahan tanpa
legalitas kepemilikan lahan (squatter). Hal ini terutama disebabkan oleh rendahnya
kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk membeli rumah yang
layak di perkotaan.

Beberapa isu strategis dan permasalahan perumahan dan permukiman merupakan

landasan perlunya daerah mempunyai skenario umum penanganan pembangunan
dan pengembangan PKP yang tertuang dalam RP3KP. RP3KP diharapkan dapat
menjadi “alat” untuk merencanakan pembangunan dan pengembangan perumahan
dan kawasan permukiman menuju ke kondisi PKP yang ideal.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

12
Permukiman
 BAB 3
HIRARKI PERENCANAAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 13

Hirarki Perencanaan Perumahan dan Kawasan
Permukiman

A. Indikator keberhasilan
Peserta pelatihan mampu menjelaskan hirarki perencanaan perumahan dan
kawasan permukiman.

B. Landasan Hukum Perencanaan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 28 H mengamanatkan bahwa: “Setiap orang
berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan
lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan
kesehatan”. Amanat Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan
Kawasan Permukiman, bahwa perumahan dan kawasan permukiman adalah satu
kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan,
penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan
dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh,
penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat.

Landasan hukum yang mendasari penyelenggaraan perumahan dan kawasan

permukiman, yaitu:

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

3. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Perumahan

dan Kawasan Permukiman

4. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman

5. Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan

Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

Di dalam UU Nomor 1 Tahun 2011, Pasal 9, menyebutkan:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

14
Permukiman
Pengendalian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf c meliputi pengendalian:
a. Rumah;
b. Perumahan;
c. Permukiman;
d. Lingkungan hunian; dan
e. Kawasan permukiman.

Hal tersebut menunjukkan obyek pengaturan dan hirarki dalam lingkup perumahan
dan kawasan permukiman, terdiri dari rumah, perumahan, permukiman, lingkungan
hunian, dan kawasan permukiman.

Pengertian masing-masing obyek pengaturan tersebut sesuai Pasal 1 - UU 1/2011,

yaitu:

• Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang
layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

• Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik

perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

• Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari
satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum,
serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau
kawasan perdesaan.

• Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdiri atas
lebih dari satu satuan permukiman.

• Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan

lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan
yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

• Lingkungan siap bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya serta
prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dengan batas-batas kaveling yang jelas dan
merupakan bagian dari kawasan siap bangun sesuai dengan rencana rinci tata
ruang.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 15

• Kawasan siap bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya serta
prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan lingkungan hunian skala besar sesuai dengan rencana tata ruang.

C. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

Permukiman (RP3KP)
Di dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,
disebutkan tugas yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah provinsi
dan pemerintah kabupaten/kota, antara lain sebagai berikut:

• Pasal 13, Tugas Pemerintah, huruf a, merumuskan dan menetapkan

kebijakan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.

• Pasal 14, Tugas Pemerintah Provinsi, huruf f, menyusun rencana

pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman
(RP3KP) lintas kabupaten/kota.

• Pasal 15, Tugas Pemerintah kabupaten/kota, huruf c, menyusun rencana

pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman
(RP3KP) di tingkat kabupaten/kota.

RP3KP, berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, termasuk ke dalam Rencana Sektor (Pasal 91 ayat
(1) huruf f). Di dalam Penjelasan disebutkan bahwa:

• Program pembangunan sektoral memuat sekurang-kurangnya program

pembangunan strategis sektoral dan program-program pendukung sektoral
dalam rangka perwujudan struktur ruang dan pola ruang yang direncanakan,
yang selanjutnya dituangkan ke dalam rencana sektor.

• Rencana Sektor merupakan rencana yang disusun oleh institusi sektoral

yang bertujuan untuk merumuskan program-program kegiatan berdasarkan
kewenangan masing-masing sektor.

Pedoman penyusunan rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan

kawasan permukiman (RP3KP) telah diatur dalam Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat Nomor 12 Tahun 2014 tentang Pedoman Penyusunan Rencana

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

16
Permukiman
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah
Provinsi Dan Daerah Kabupaten/Kota.

Di dalam peraturan tersebut, pengertian Rencana Pembangunan dan

Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) adalah dokumen
perencanaan umum penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang
terkoordinasi dan terpadu secara lintas sektoral dan lintas wilayah administrative.

D. Rencana Kawasan Permukiman (RKP) dan Rencana Pembangunan dan

Pengembangan Perumahan (RP3)
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman, disebutkan sebagai berikut:

Di dalam Pasal 1, disebutkan sebagai berikut:

Angka 12. Rencana Kawasan Permukiman (RKP) adalah dokumen rencana sebagai
pedoman dalam memenuhi kebutuhan Lingkungan Hunian di perkotaan dan
perdesaan serta tempat kegiatan pendukung yang dituangkan dalam rencana jangka
pendek, jangka menengah, dan jangka panjang.

Angka 13. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3) adalah

dokumen rencana sebagai pedoman dalam memenuhi kebutuhan penyediaan
Perumahan beserta Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan sebagai
bagian dari perwujudan pemanfaatan tata ruang yang mengacu pada RKP.

Pasal 4:
Ayat (1): Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman merupakan satu
kesatuan sistem yang dilaksanakan secara terkoordinasi, terpadu dan
berkelanjutan.

Ayat (2): Penyelenggaraan Perumahan dilaksanakan dengan prinsip

penyelenggaraan kawasan Permukiman sebagai dasar penyelenggaraan
Perumahan.

Ayat (3): Prinsip penyelenggaraan kawasan Permukiman merupakan perwujudan

kegiatan pembangunan peruntukan Perumahan di kawasan Permukiman
sebagaimana yang dituangkan di dalam rencana tata ruang yang
mengutamakan keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 17

 kawasan sebagai pengendalian dan pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman.

Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dilaksanakan berdasarkan

kebijakan dan strategi nasional di bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman
(Pasal 5 ayat (1)).

Penyelenggaraan Kawasan Permukiman menekankan pada kesesuaian dengan tata

ruang dan menempatkan keterpaduan sarana, parasana, dan utilitas umum sebagai
pengikat satu kesatuan sistem perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan
hierarkinya berdasarkan RTRW. Ini menjelaskan bahwa makna kesesuaian dengan
tata ruang bukan hanya terkait dengan pola ruang saja melainkan juga dengan
struktur ruangnya, yang berhierarki selaras dengan hierarki lingkungan huniannya.

Selain kesesuaian dengan RTRW dan keterpaduan PSU, penyelenggaraan kawasan

permukiman juga dapat dilakukan melalui kerjasama pembangunan di antara pelaku
pembangunan: pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang, baik dalam
perencanaan maupun pembangunan kawasan permukiman.

Perencanaan Kawasan Permukiman di satu sisi berkaitan dengan perencanaan

spasial –pola dan struktur ruang-, di sisi lain merupakan bagian dari pemenuhan
kebutuhan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Ini dinyatakan dalam pasal 81 PP
No.14/2016 ayat (1) yang menyatakan bahwa pengendalian pada tahap
perencanaan dilakukan untuk menjamin:

a) Pemenuhan kebutuhan perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan

proyeksi pertumbuhan penduduk, daya dukung dan daya tampung lingkungan,
serta alokasi ruang yang ditetapkan dalam rtrw kabupaten/kota;

b) Kesesuaian peruntukan dan intensitas perumahan dan kawasan permukiman

dengan rencana tata ruang dan peraturan zonasi;

c) Keterpaduan rencana penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum

berdasarkan hirarkinya sesuai dengan struktur ruang dan standar pelayanan
minimal.

Pengaturan penyelenggaraan kawasan permukiman berdasarkan PP Nomor 14

tahun 2016, dalam Pasal 47 s/d Pasal 89, dapat dilihat pada skema di bawah ini.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

18
Permukiman
 Gambar 4 Skema Penyelenggaraan Kawasan Permukiman

Perencanaan perumahan, berdasarkan PP No. 14 Tahun 2016, Pasal 8 ayat (1)

menyatakan bahwa Perencanaan Perumahan menghasilkan dokumen rencana
pembangunan dan pengembangan Perumahan yang mengacu pada dokumen RKP.

Pasal 8 ayat (2) menyatakan: Rencana pembangunan dan pengembangan

Perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dalam rencana
pembangunan jangka panjang, rencana pembangunan jangka menengah, dan
rencana tahunan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang¬undangan.

Pengaturan penyelenggaraan perumahan berdasarkan PP Nomor 14 tahun 2016,

dalam Pasal 8 s/d Pasal 46, dapat dilihat pada skema di bawah ini.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 19

 Gambar 5 Skema Penyelenggaraan Perumahan

Dokumen RP3 disusun dengan mensinergikan semua kegiatan/dokumen

perencanaan kabupaten/kota. Kedudukan RP3 dalam rencana pembangunan
dipahami sebagai berikut:

- RP3 adalah produk Pemerintah Kabupaten/Kota;

- RP3 bersumber dari produk hukum yang berlaku pada kabupaten/kota;
- RP3 bersinergi dengan hasil perencanaan perkotaan skala kota dan kawasan
lainnya;
- RP3 menjadi acuan perencanaan penyediaan rumah dan perumahan bagi
seluruh pemangku kepentingan.

E. Hirarki Perencanaan Bidang PKP

Perencanaan bidang perumahan dan kawasan permukiman termasuk dalam fase
pemanfaatan ruang, berupa rencana sektor bidang perumahan dan kawasan
permukiman. Perencanaan bidang PKP harus dapat menjawab berbagai
permasalahan/persoalan perumahan, antara lain mencakup:

• Backlog,
• Rumah tidak layak huni (rtlh),

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

20
Permukiman
 • Rumah liar,
• Cluster-cluster perumahan,
• Negative list (area yang tidak layak/tidak boleh dibangun rumah/
perumahan),
• Perumahan kumuh dan permukiman kumuh,
• Kurangnya ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum (psu),
• Kurangnya ketersediaan pembiayaan perumahan, serta
• Mahalnya harga tanah, terutama di perkotaan.
Untuk menjawab berbagai permasalahan tersebut, perlu disusun Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP),
yang di dalamnya memuat tentang Rencana Kawasan Permukiman (RKP) dan
Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3).
Hirarki perencanaan bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman, mencakup
RP3KP, RKP dan RP3 sebagaimana skema di bawah ini.

Gambar 6 Hirarki Perencanaan Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 21

F. Latihan
1. Sebutkan peraturan per-undang-undang-an yang mendasari pelaksanaan
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman!

2. Uraikan amanat dalam UU No. 1 Tahun 2011 yang menugaskan penyusunan

rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman kepada pemerintah provinsi dan pemerintah kabupaten/kota!

3. Jelaskan hal-hal yang perlu diperhatikan dalam penyusunan rencana

kawasan permukiman dikaitkan dengan rencana tata ruang (RTR) dan
keterpaduan PSU!

4. Uraikan skema penyelenggaraan perumahan berdasarkan PP Nomor 14

Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan PKO!

5. Jelaskan hirarki perencanaan bidang PKP serta permasalahan/persoalan

perumahan yang perlu dijawab melalui perencanaan bidang PKP!

G. Rangkuman
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman merupakan satu kesatuan
sistem yang dilaksanakan secara terkoordinasi, terpadu dan berkelanjutan.

Untuk menjawab permasalahan/persoalan perumahan dan kawasan permukiman,

perlu disusun Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP), yaitu dokumen perencanaan umum penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman yang terkoordinasi dan terpadu secara lintas
sektoral dan lintas wilayah administrative.
Muatan RP3KP, terdiri dari:
a. Rencana Kawasan Permukiman (RKP, dan
b. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3).
Perencanaan Kawasan Permukiman berkaitan dengan perencanaan spasial –pola
dan struktur ruang-, dan juga merupakan bagian dari pemenuhan kebutuhan
Perumahan dan Kawasan Permukiman. Perencanaan Perumahan menghasilkan

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

22
Permukiman
dokumen rencana pembangunan dan pengembangan Perumahan yang mengacu
pada dokumen RKP.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 23

 Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
24
Permukiman
 BAB 4
LINGKUP PERENCANAAN BIDANG PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 25

Lingkup Perencanaan Bidang Perumahan dan
Kawasan Permukiman

A. Indikator keberhasilan
Peserta pelatihan mampu menjelaskan lingkup perencanaan bidang perumahan dan
kawasan permukiman, yang terdiri dari RP3KP, RKP, dan RP3.

B. Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman (RP3KP)
Untuk dapat melakukan amanat dalam UUD 1945 pasal 28 H dan UU No. 1 Tahun
2011 maka aspek perencanaan menjadi hal penting. Sejak diberlakukan UU No. 1
Tahun 2011, Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Permukiman di Daerah (RP4D) yang diatur melalui Kepmen Perkim
No.09/KPTS/M/IX/1999 telah diperbaharui dengan Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP).

RP3KP dalam UU No.1 Tahun 2011 pasal 14 huruf f menyebutkan bahwa Pemerintah
Provinsi mempunyai tugas menyusun rencana pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman lintas kabupaten/kota. Sedangkan pada pasal
15 huruf c, Pemerintah Kabupaten/Kota mempunyai tugas menyusun rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman pada
tingkat kabupaten/kota. RP3KP adalah:
1. Skenario pelaksanaan koordinasi, keterpaduan dari himpunan rencana sektor
terkait di bidang PKP.
2. Sebagai payung atau acuan baku bagi seluruh pemangku kepentingan
pembangunan PKP dalam menyusun dan menjabarkan kegiatannya masing-
masing.
3. Merupakan cerminan dari kumpulan aspirasi masyarakat terhadap PKP yang
layak.
Secara umum RP3KP dapat digunakan untuk:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

26
Permukiman
1. Pedoman perencanaan pelaksanaan Standar Pelayanan Minimal (SPM) Bidang
PKP sesuai indikator, nilai, dan batas waktu pencapaian yang ditetapkan oleh
masing-masing pemerintah daerah;
2. Pedoman di tingkat provinsi dalam mengatur dan mengoordinasikan
pembangunan dan pengembangan PKP lintas kabupaten atau kota,
penyelenggaraan fasilitasi dan mediasi, bimbingan dan pembinaan;
3. Pedoman di tingkat kabupaten/kota, dalam menetapkan strategi pengaturan
dan penyelenggaraan pembangunan dan pengembangan PKP, termasuk
investasi prasarana, sarana dan utilitas berskala pelayanan regional;
4. Pedoman bagi seluruh pelaku pembangunan PKP dalam menyusun dan
menjabarkan kegiatannya masing-masing;
5. Alat pemberdayaan para pemangku kepentingan bidang pembangunan PKP;
6. Alat dalam pengawasan dan pengendalian terselenggaranya keterpaduan
program antar sektor dan antar lokasi PKP terhadap kawasan fungsional lainnya.

Peran RP3KP dalam Sistem Perencanaan Pembangunan adalah untuk:

1. Melaksanakan koordinasi antarpelaku pembangunan dan pengembangan PKP;
2. Menjamin terciptanya integrasi, sinkronisasi, dan sinergi baik antar daerah,
antar ruang, antar waktu, antar fungsi pemerintah maupun antara Pusat dan
Daerah dalam pembangunan dan pengembangan PKP;
3. Menjamin keterkaitan dan konsistensi antara perencanaan, penganggaran,
pelaksanaan, dan pengawasan;
4. Mengoptimalkan partisipasi masyarakat;
5. Menjamin tercapainya penggunaan sumber daya secara efisien, efektif,
berkeadilan, dan berkelanjutan; serta
6. Memberi kepastian hukum dalam penyelenggaraan PKP di daerah; permukiman
yang sehat, aman, serasi, produktif, dan berkelanjutan.

Pentingnya RP3KP

Pembangunan PKP merupakan kegiatan yang bersifat multi sektor dan langsung
menyentuh salah satu kebutuhan dasar masyarakat. Pembangunan dan
pengembangan PKP harus sejalan dengan pembangunan sektor lain, supaya terjadi
sinkronisasi dan harmonisasi dalam mewujudkan visi, misi dan tujuan
pembangunan.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 27

Untuk dapat mengakomodasi kepentingan tersebut, pemerintah daerah perlu
memiliki “skenario umum” penyelenggaraan PKP yaitu RP3KP. RP3KP mempunyai
kedudukan yang sama dengan berbagai rencana sektor pembangunan lainnya.
Penyusunannya mengacu pada Program Pembangunan Daerah dan Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) daerah yang mengatur secara khusus ruang perumahan dan
kawasan permukiman serta berbagai tindak lanjutnya.

RP3KP diperlukan untuk memuat rencana sektor PKP yang belum “terjawab” dalam
RTRW, antara lain:
• Bagaimana merumuskan kebijakan dan strategi PKP?
• Pola penanganan PKP apa yang diperlukan dan dimana lokasi penanganan/
pembangunannya?
• Bagaimana mengatur alokasi ruang untuk tiap pola penanganan dan tipologi
PKP?
• Bagaimana mengatur kualitas perumahan?
Sebagai suatu skenario, RP3KP berperan sebagai satu “alat” yang dapat menyatukan
sistem perencanaan pembangunan daerah dan tata ruang wilayah, serta
mengintegrasikan kegiatan antara pemerintah dengan pemerintah daerah,
antarsektor, antara pemerintahan, serta antara dunia usaha dan masyarakat di
bidang PKP. Mengapa RP3KP disebut sebagai suatu “alat” yang menyatukan sistem
perencanaan pembangunan dalam bidang PKP? karena penyusunan RP3KP mengacu
pada dokumen kebijakan daerah berupa:
a. Kebijakan dan strategi nasional di bidang PKP;
b. Kebijakan dan strategi bidang PKP pada tingkat provinsi, terutama bagi
pemerintah kabupaten/kota;
c. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD);
d. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD);
e. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang mengatur secara khusus ruang untuk
PKP dan berbagai tindak lanjutnya.
Output/Keluaran RP3KP, yaitu:
1. Perumusan kebijakan dan strategi pembangunan dan pengembangan PKP;
2. Arahan lokasi dan sasaran pengembangan PKP;
3. Arahan investasi jaringan PSU untuk mendukung pembangunan dan
pengembangan PKP;

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

28
Permukiman
4. Arahan pencegahan tumbuh dan berkembangnya perumahan dan permukiman
kumuh;
5. Rencana program bidang PKP dalam jangka pendek, menengah, dan panjang
termasuk rincian rencana pendanaan dan/atau pembiayaan, sumber pendanaan
dan/atau pembiayaan, serta penentuan skala prioritas;
6. Penerapan kebijakan PKP dengan pola hunian berimbang pada skala
kabupaten/kota; dan
7. Perencanaan lingkungan hunian perkotaan dan/atau perdesaan melalui
pembangunan, pengembangan, dan pembangunan kembali pada skala
kabupaten/kota.
Pada saat penyusunan RP3KP, perlu dukungan POKJA PKP untuk mengkoordinasikan
dan memberikan masukan dari berbagai sektor dan stakeholder.

C. Lingkup Rencana Kawasan Permukiman (RKP)

Penyelenggaraan Kawasan Permukiman menekankan pada kesesuaian dengan tata
ruang dan menempatkan keterpaduan sarana, parasana, dan utilitas umum sebagai
pengikat satu kesatuan sistem perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan
hierarkinya berdasarkan RTRW. Ini menjelaskan bahwa makna kesesuaian dengan
tata ruang bukan hanya terkait dengan pola ruang saja melainkan juga dengan
struktur ruangnya, yang berhierarki selaras dengan hierarki lingkungan huniannya.
Selain kesesuaian dengan RTRW dan keterpaduan PSU, penyelenggaraan kawasan
permukiman juga dapat dilakukan melalui kerjasama pembangunan di antara pelaku
pembangunan: pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang, baik dalam
perencanaan maupun pembangunan kawasan permukiman.
Perencanaan Kawasan Permukiman di satu sisi berkaitan dengan perencanaan
spasial – pola dan struktur ruang-, di sisi lain merupakan bagian dari pemenuhan
kebutuhan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Ini dinyatakan dalam pasal 81 PP
No.14/2016 ayat 1 yang menyatakan bahwa pengendalian pada tahap perencanaan
dilakukan untuk menjamin:
a) pemenuhan kebutuhan Perumahan dan Kawasan Permukiman sesuai dengan
proyeksi pertumbuhan penduduk, daya dukung dan daya tampung lingkungan,
serta alokasi ruang yang ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota;
b) kesesuaian peruntukan dan intensitas Perumahan dan Kawasan Permukiman
dengan rencana tata ruang dan Peraturan Zonasi;

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 29

c) keterpaduan rencana penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum
berdasarkan hirarkinya sesuai dengan struktur ruang dan standar pelayanan
minimal.
Bahwa perencanaan kawasan permukiman disusun untuk memenuhi kebutuhan
Lingkungan Hunian, sudah dinyatakan dalam pengaturan tentang perencanaan
kawasan permukiman (pasal 59 PP No.14/2016), yang menyebutkan bahwa
Dokumen RKP disusun untuk memenuhi kebutuhan Lingkungan Hunian dan tempat
kegiatan pendukung dalam jangka pendek, jangka menengah, dan jangka panjang.
Secara teoritik kebutuhan perumahan (“housing need”) didefinisikan sebagai:
• Berapa jumlah rumah yang harus dibangun
• Dimana dan jenis apa rumah yang harus dibangun itu dalam kaitannya dengan
dengan jumlah dan jenis (kategori sosio-budaya-ekonomi) kepala keluarga
sekarang dan perkiraannya yang akan datang.
Kebutuhan akan jumlah dan jenis rumah mengindikasikan besaran dan sebaran dari
perumahan/ permukiman yang selanjutnya akan menentukan karakter lingkungan
hunian yang diperlukan. Informasi ini akan diperlukan untuk menentukan zonasi
lingkungan hunian dan tempat kegiatan pendukung, sebagaimana dinyatakan dalam
Pasal 81 ayat (2) huruf b, yaitu bahwa pengendalian perencanaan kawasan
Permukiman dilakukan dengan memberikan batas zonasi Lingkungan Hunian dan
tempat kegiatan pendukung.
Sementara dalam Pasal 87 tentang pengendalian pada tahap pemanfaatan
disebutkan antara lain bahwa:
a) Pemberian insentif untuk mendorong pengembangan kawasan Permukiman
sesuai rencana tata ruang;
b) Pengenaan disinsentif untuk membatasi pengembangan kawasan Permukiman
sesuai rencana tata ruang; dan
Dari semua ketentuan tersebut di atas, tampak bahwa konsep penyelenggaraan
kawasan permukiman, mencakup 1) konsep penyelenggaraan lingkungan hunian
baru dan 2) konsep penyelenggaraan lingkungan hunian eksisting.
Penyelenggaraan lingkungan hunian baru dikonsepkan sebagai:
a) Pemenuhan kebutuhan akan (jumlah dan tipe) perumahan dan permukiman
sesuai dengan proyeksi pertumbuhan penduduk.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

30
Permukiman
b) Perencanaan spasial: menentukan pola dan struktur kawasan permukiman
sesuai dengan hierarkinya, dalam kerangka rtrw kota/ kabupaten ybs.
c) Pembangunan keterpaduan psu dan keterpaduan antar pembangunan baru,
antar lingkungan hunian eksisting, antara pembangunan baru dengan
lingkungan eksisting; dan antara lingkungan hunain perkotaan dan perdesaan.
d) Dapat dibangun oleh dan/ atau dengan kerjasama di antara pelaku
pembangunan: pemerintah, pemerintah daerah dan/atau setiap orang, baik
dalam perencanaan maupun pembangunan kawasan permukiman
Penyelenggaraan lingkungan hunian eksisting dikonsepkan sebagai:
1) Pengembangan.
2) Pembatasan pengembangan.
3) Untuk mencapai kesesuaian dengan rencana tata ruang.

1. Rencana Kawasan Permukiman

PP no. 14/2016 mengisyaratkan bahwa Rencana Kawasan Permukiman
dimaksudkan agar di wilayah kota/ kabupaten dapat terlaksana:
a. Kemudahan masyarakat untuk memperoleh hunian yang layak dan
terjangkau dalam lingkunganyang sehat, aman, serasi, teratur, terencana,
terpadu, dan berkelanjutan
b. Pertumbuh-kembangan wilayah kota/ kabupaten sesuai dengan rencana
pola dan struktur ruang wilayah yang:
1) Memfasilitasi kebutuhan ruang hunian bagi berbagai kelompok sosio-
budaya dan ekonomi penghuni wilayah kota/ kabupaten ybs.
2) Mendukung terciptanya kawasan permukiman yang berhierarki dan diikat
oleh keterpaduan prasarana, sarana dan utilitas umum.
Sedangkan muatan rencana kawasan permukiman menurut PP no. 14/2016,
pasal 59 ayat (2), pasal 61 ayat 1 dan pasal 90, dapat digambarkan dalam skema
gambar di bawah ini:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 31

 RENCANA KAWASAN
PERMUKIMAN

INDIKASI
KEBIJAKAN & STRATEGI RENCANA
KETERPADUAN PROGRAM
PEMBANGUNAN DAN LINGKUNGAN
PRASARANA, PEMBANGUNAN
PENGEMBANGAN HUNIAN
SARANA, & &
KAWASAN PERKOTAAN &
UTILITAS (PSU) PEMANFAATAN
PERMUKIMAN PERDESAAN
KP

Perencanaan Keterpaduan:
Pengembangan 1. Lokasi
Lingkungan 2. Kebijakan
Hunian 3. Program &
Perkotaan Anggaran

Perencanaan
Pembangunan Keterpaduan:
Lingkungan Dukungan Penyediaan
Hunian Baru Pelayanan PSU
Perkotaan
/Perdesaan

Perencanaan
Pembangunan
Kembali
Lingkungan
Hunian
Perkotaan

Rekomendasi untuk
RP3 dan Rencana
Induk Sektoral

Gambar 7 Lingkup Rencana Kawasan Permukiman

Pencapaian akan kemudahan pemenuhan kebutuhan masyarakat akan hunian yang

berkualitas dan menjamin terciptanya ruang perumahan dan kawasan permukiman
yang sesuai dengan pola dan struktur tata ruangnya, harus dapat direspons oleh
rencana fisik kawasan permukiman yang akan terdiri atas:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

32
Permukiman
 1. Rencana terhadap Lingkungan Hunian Eksisting yang mencakup
Pengembangan dan Pembangunan Kembali Lingkungan Hunian Perkotaan
dan Perdesaan, dan
2. Rencana Pembangunan Lingkungan Hunian baru
3. Rencana PSU untuk mendukung rencana pengembangan dan pembangunan
kembali lingkungan hunian eksisting serta pembangunan baru, sebagai suatu
pengikat satu kesatuan sistem perumahan dan permukiman.
Pengembangan dan pembangunan kembali Lingkungan Hunian eksisting, adalah
dalam rangka mencapai kota/kabupaten berkelanjutan. Ini dapat diartikan bahwa
keberimbangan kualitas hunian yang layak huni dan terjangkau di antara
kelompok sosio-budaya-ekonomi masyarakat kota/kabupaten terjaga dan atau
tercipta, sekali gus sesuai dengan rencana pola dan struktur ruang
kota/kabupaten ybs. Demikian juga dalam hal pembangunan baru. Hal ini
diisyaratkan dalam Pasal 61 ayat 2 dan pasal 70 ayat 2 yang menyebutkan bahwa
penyusunan rencana Lingkungan Hunian perkotaan/perdesaan dilakukan dengan:
a. Menentukan sebaran Permukiman dan Perumahan perkotaan/ perkotaan
berdasarkan RTRW kabupaten/kota, RDTR, dan/atau Peraturan Zonasi; dan
b. Merumuskan arahan pengembangan satuan Permukiman dan Perumahan
perkotaan/ perdesaan berdasarkan proyeksi partum-buhan penduduk dan
karakteristik kegiatan Kawasan Perkotaan/ Perdesaan.
Informasi tentang sebaran Permukiman dan Perumahan perkotaan berdasarkan
RTRW kabupaten/kota, RDTR, dan/atau Peraturan Zonasi, akan berisi informasi
tentang:
a. kesesuaian fungsi sebaran lingkungan hunian dengan RTRW/ RDTR dan
peraturan zonasi.
b. dimana dan siapa penghuni dari lingkungan hunian yang perlu dikembangkan
dan atau dibangun kembali, dan dengan mekanisme apa (jenis pasar yang
bagaimana) yang memfasilitasi hunian terjangkau bagi masng masing
kelompok sosio-ekonomi.
c. kondisi/ kualitas prasarana, sarana, utilitas umum
d. isu isu yang perlu direspons melalui perencanaan pengembangan dan atau
pembangunan kembali lingkungan hunian

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 33

Selain menentukan sebaran, arahan pengembangan satuan Permukiman dan
Perumahan perkotaan/ perdesaan harus didasarkan pada proyeksi pertumbuhan
penduduk dan karakteristik kegiatan Kawasan Perkotaan/ Perdesaan. Jumlah
penduduk dan pertambahan/ pertumbuhannya, baik secara alami maupun karena
migrasi keluar dan masuk, akan mempengaruhi kondisi lingkungan hunian eksisting
dan kebutuhan akan pembangunan lingkungan hunian baru.

D. Lingkup Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3)

Perumahan dan permukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan
kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia
dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya, dan
menampakkan jati diri. Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam
pembangunan dan pemilikan, setiap pembangunan rumah hanya dapat dilakukan di
atas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Kekurangsiapan kota dengan sistem perencanaan dan pengelolaan kota yang tepat,
dalam mengantisipasi pertambahan penduduk dengan berbagai motif dan
keragaman, menjadi penyebab utama yang memicu timbulnya permasalahan
perumahan dan permukiman.
Secara garis besar, terdapat 7 (tujuh) masalah pokok perumahan, yaitu:
1. Defisit rumah (backlog) yaitu tidak sesuainya jumlah hunian yang tersedia jika
dibandingkan dengan kebutuhan dan jumlah masyarakat yang akan
menempatinya.
2. Rumah tidak layak huni yang disebabkan ketidakmampuan masyarakat miskin
dan berpenghasilan rendah untuk mendapatkan rumah yang layak huni dan
terjangkau serta memenuhi standar lingkungan permukiman yang sehat dan
aman, sehingga masyarakat membangun sendiri rumahnya dengan seadanya.
3. Rumah liar. Dalam beberapa kasus masyarakat berhadapan dengan persoalan
ketidakpastian status hukum penguasaan/penggunaan lahan, menempati lahan
yang tidak direkomendasikan sebagai daerah hunian dan lahan publik. Pada
akhirnya, bantaran sungai, penyangga jalan kereta api, Kawasan Keselamatan
Operasi Penerbangan (KKOP) bandara, lahan PSU dan kawasan sekitar
pembuangan akhir sampah perkotaan ditumbuhi gubug, rumah semi permanen
dan/atau rumah permanen.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

34
Permukiman
4. Perumahan belum dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU)
yang memadai, seperti akses jalan ke lokasi perumahan yang tidak memadai,
kondisi jalan dengan kualitas yang rendah, tidak ada saluran drainase, kurangnya
air bersih, tidak ada penerangan jalan umum, dan lain-lain.
5. Perumahan kumuh yang tumbuh di permukiman padat pada kawasan yang
dianggap strategis yaitu kawasan pusat kota dan sekitar industri. Permukiman
padat tersebut tidak memenuhi syarat-syarat permukiman yang sehat karena
tidak dilengkapi dengan penyediaan air bersih, sistem pengelolaan sampah,
sistem pengelolaan air limbah, tata bangunan, saluran air hujan,
penanggulangan bahaya kebakaran, serta pencemaran air, udara, dan tanah.
Perkembangannya terjadi di luar kendali kebijakan dan sistem penataan ruang
kawasan perkotaan sehingga muncul kawasan-kawasan kumuh (slum area).
Kawasan kumuh sangat miskin fasilitas umum dan dihuni para pekerja dari
berbagai sektor dan jenis pekerjaan. Di kawasan seperti ini kualitas lingkungan
dan peri-kehidupan masyarakat relatif buruk sehingga mudah terjangkit
berbagai persoalan penyakit serta sarat masalah sosial dan kemiskinan.
6. Belum tersedianya dana jangka panjang bagi pembiayaan perumahan yang
menyebabkan terjadinya mismatch pendanaan dalam pengadaan perumahan.
Di samping itu, sistem dan mekanisme subsidi perumahan bagi kelompok
masyarakat miskin dan berpengahasilan rendah masih perlu dimantapkan, baik
melalui mekanisme pasar formal maupun melalui mekanisme perumahan yang
bertumpu pada keswadayaan masyarakat. Mobilisasi sumber-sumber
pembiayaan perumahan masih harus diefektifkan dengan mengintegrasikan
pembiayaan perumahan ke dalam sistem pembiayaan yang lebih luas dan
memanfaatkan instrumen yang ada sekarang atau mengembangkan instrumen
baru untuk lebih memperhatikan kebutuhan pembiayaan bagi penduduk yang
mempunyai keterbatasan akses kepada kredit.
7. Lahan semakin terbatas dan nilai lahan semakin meningkat. Belum mantapnya
pelayanan dan akses terhadap hak atas tanah untuk perumahan, khususnya bagi
kelompok masyarakat miskin dan berpendapatan rendah. Kapasitas pemerintah
daerah juga masih relatif terbatas untuk dapat melaksanakan secara efektif
penyelenggaraan administrasi pertanahan yang memadai, yang dapat menjamin
kecukupan persediaan lahan, yang dapat mengembangkan pasar lahan secara
efisien dan pemanfaatan lahan yang berkelanjutan, yang dapat mengurangi
hambatan hukum dan sosial terhadap akses yang adil dan seimbang kepada

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 35

 lahan, terutama bagi penduduk yang difabel, perempuan, dan kelompok yang
rentan, dan yang mampu memfasilitasi akses kepada lahan dan keamanan status
kepemilikan bagi seluruh kelompok masyarakat.
Permasalahan bidang perumahan dan upaya penanganan serta implikasinya dapat
dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 1 Permasalahan Bidang Perumahan dan Upaya Penanganan

No. Permasalahan Solusi Implikasi

1. Backlog Pembangunan Rumah Baru Kebutuhan lahan
(Perumahan Formal dan
Perumahan Swadaya)
2. Rumah Tidak Layak Huni Peningkatan kualitas rumah -
(RTLH)
3. Rumah liar (squatters) Relokasi Kebutuhan lahan
4. Kurangnya Prasarana, Penyediaan PSU -
Sarana dan Utilitas
Umum (PSU)
5. Perumahan kumuh a. Pemugaran a. –
b. Peremajaan, atau b. –
c. Pemukiman kembali c. Kebutuhan
lahan
6. Kurangnya pembiayaan a. Pendanaan, dan -
perumahan b. Sistem pembiayaan
7. Terbatasnya Penyediaan tanah Kebutuhan lahan
ketersediaan
tanah/lahan

Perencanaan Perumahan menghasilkan dokumen rencana pembangunan dan

pengembangan Perumahan (RP3) yang mengacu pada dokumen RKP, disusun untuk
memenuhi kebutuhan Rumah serta keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas
Umum Perumahan. Dengan demikian RP3 merupakan implementasi/ perwujudan
dari perencanaan yang sudah disusun dalam RKP.
Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3) adalah dokumen
rencana sebagai pedoman dalam memenuhi kebutuhan penyediaan Perumahan
beserta PSU Perumahan sebagai bagian dari perwujudan pemanfaatan tata ruang
yang mengacu pada RKP.
RP3 merupakan dokumen rencana penyediaan rumah yang disusun oleh pemerintah
daerah Kabupaten/Kota yang berisi rumusan strategi untuk mewujudkan rumah
yang layak huni, serta kebutuhan program dan investasi penyediaan rumah.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

36
Permukiman
RP3 merupakan dokumen perencanaan penyediaan rumah dengan lingkup/skala
kawasan tingkat kabupaten/kota pada kawasan permukiman yang bersifat
menyeluruh (komprehensif) dan terpadu, tidak hanya berupa rencana kegiatan
penanganan bersifat fisik namun mencakup juga kegiatan-kegiatan yang bersifat
non-fisik (peningkatan kapasitas, sosial dan ekonomi).

Dalam penyusunan RP3 memuat 4 (empat) pendekatan, yaitu:

• Perencanaan perumahan yang komprehensif
• Pembangunan perumahan yang terintegrasi
• Keterpaduan program perumahan
• Keberlanjutan pembangunan dan pengembangan perumahan
Pendekatan perencanaan yang komprehensif dalam penyusunan RP3 adalah
melakukan perencanaan penanganan perumahan secara menyeluruh meliputi
aspek sosial, ekonomi, fisik lingkungan.
Pendekatan pembangunan yang terintegrasi dalam penyusunan RP3 adalah
melakukan perencanaan pembangunan tersistem dari skala lingkungan, kawasan
dan kota.
Pendekatan keterpaduan program dalam penyusunan RP3 adalah melakukan
penyusunan rencana investasi pembangunan yang melibatkan semua sumber
pembiayaan dari Pemerintah, pemerintah daerah, masyarakat dan swasta.
Pendekatan keberlanjutan dalam penyusunan RP3 adalah melakukan penyusunan
rencana pengelolaan paskapembangunan dengan memastikan fungsi dan kualitas
rumah dan perumahan untuk kepentingan kualitas hidup masyarakat yang
bermukim.

Dokumen rencana pembangunan dan pengembangan Perumahan disusun untuk

memenuhi kebutuhan Rumah serta keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas
Umum Perumahan.
Dokumen RP3 ditetapkan oleh bupati/walikota, khusus DKI Jakarta ditetapkan oleh
gubernur dan ditinjau kembali paling sedikit 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun.
Dokumen RP3 mencakup:
a. kebijakan pembangunan dan pengembangan;
b. rencana kebutuhan penyediaan Rumah;
c. rencana keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
d. program pembangunan dan pemanfaatan.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 37

RP3 dilakukan dalam bentuk rencana:
a. pembangunan dan pengembangan;
b. pembangunan baru; atau
c. pembangunan kembali.
Perencanaan Perumahan terdiri atas:
a. perencanaan dan perancangan Rumah; dan
b. perencanaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan.
Perencanaan Perumahan merupakan bagian dari perencanaan Permukiman yang
terintegrasi dengan sistem Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Kawasan
Perkotaan atau Kawasan Perdesaan. Perencanaan Perumahan mencakup Rumah
sederhana, Rumah menengah, dan/atau Rumah mewah.

E. Latihan
1. Jelaskan lingkup RP3KP dan perannya dalam sistem perencanaan
pembangunan bidang PKP!

2. Dalam PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan PKP, Pasal 59 ayat

(3) dinyatakan bahwa “Dokumen RKP menjadi acuan penyusunan rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan (RP3) serta rencana induk
masing-masing sektor”. Jelaskan!

3. Sebutkan 7 (tujuh) masalah pokok perumahan dan uraikan upaya

penanganan yang dapat dilakukan!

4. Sebutkan dan uraikan 4 (empat) pendekatan dalam penyusunan RP3!

F. Rangkuman
Perumahan dan permukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan
kehidupan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia
dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan dirinya, dan
menampakkan jati diri.
Untuk mengatasi berbagai permasalahan perumahan serta menjamin kepastian dan
ketertiban hukum dalam pembangunan dan pemilikan, perlu disusun dokumen RP3
yang mengacu pada RKP.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

38
Permukiman
RP3 diperlukan agar Pemerintah Daerah mampu menyusun dokumen perencanaan
yang komprehensif sebagai acuan bagi stakeholder daerah memperoleh gambaran
prospek pengembangan perumahan di wilayahnya. Stakeholder daerah dapat
mengantisipasi berbagai kemungkinan perkembangan perumahan dan kawasan
permukiman di wilayahnya. Selain itu, dengan adanya RP3 terdapat acuan yang jelas
bagi upaya dan prioritas penanganan masalah perumahan di daerah serta teraturnya
upaya penanganan dan antisipasi terhadap permasalahan perumahan secara lintas
sektoral maupun lintas wilayah.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 39

 Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
40
Permukiman
 BAB 5
TAHAPAN PENYUSUNAN RENCANA
PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN
PERUMAHAN (RP3)

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 41

Tahapan Penyusunan Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan (RP3)

A. Indikator keberhasilan
Peserta pelatihan mampu menjelaskan tahapan penyusunan rencana pembangunan
dan pengembangan perumahan (RP3).

B. Pola Pikir Penyusunan RP3

Secara sistematis latar belakang dan pola pikir penyusunan RP3 dijelaskan pada
bagan berikut.

Gambar 8 Pola Pikir Penyusunan RP3

Adapun kerangka proses penyusunan RP3 adalah sebagai berikut:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

42
Permukiman
 INPUT
INPUT PROSES
PROSES OUPUT
OUTPUT OUTCOME
OUTCOME

IDENTIFIKASI MASALAH

Amanat Peraturan
Perundangan
Perencanaan perumahan
INVENTARISASI DATA ANALISIS ISU STRATEGIS yang komprehensif
Kebijakan Perumahan
Eksisting
RKP Analisis implikasi kebijakan Pembangunan perumahan
pembangunan dan kebijakan yang terintegrasi
Kondisi dan Trend RP3KP tata ruang nasional dan
Perumahan provinsi dan kabupaten/kota KONSEP & SKENARIO Keterpaduan program
Profil Kependudukan, terkait perumahan perumahan
Sosial, Ekonomi, Budaya
Kondisi Ideal Perumahan
Review RKP Keberlanjutan
Masa Depan
Profil Spasial pembangunan dan
Analisis karakteristik sosial pengembangan perumahan
kependudukan PROGRAM
Profil Sektoral
Analisis karakteristik
Profil Perumahan perumahan
PERSIAPAN
Analisis Kebutuhan PSU dan
Keterpaduan PSU
Pembentukan Analisis supply demand KEGIATAN
Pokja PKP Basis Data Perumahan rumah.
Analisis kebutuhan tanah
untuk pembangunan
perumahan.
Analisis daya dukung dan daya
LEGALISASI RP3
tampung lingkungan hidup.
Analisis kemampuan keuangan
daerah.
Analisis kebutuhan
RP3 Kabupaten/Kota
kelembagaan Perumahan di
Kabupatan/Kota.

Gambar 9 Kerangka Proses Penyusunan RP3

C. Muatan Dokumen RP3

Muatan Pokok RP3 adalah:
 Jabaran kebijakan pembangunan dan pengembangan perumahan daerah.
 Arahan lokasi pembangunan perumahan.
 Kebutuhan pembangunan dan pengembangan perumahan di daerah
 Konsep pembangunan dan pengembangan perumahan.
 Roadmap pembangunan perumahan.
 Rencana pemanfaatan dan pengendalian perumahan.
 Rincian program bidang perumahan di daerah.
 Indikasi program pembangunan rumah dan perumahan
 Indikasi program PSU Perumahan.

Sistematika Penulisan Dokumen RP3 terdiri dari 8 bagian sebagai berkut:

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 43

 Tabel 2 Sistematika Dokumen RP3

Bagian Muatan
1 Pendahuluan a. Pengertian RP3
b. Peran dan Manfaat RP3
c. Kedudukan RP3 dalam Rencana Pembangunan
2 Kondisi Eksisting dan a. Jakstra terkait PKP
Basis Data Perumahan b. Rencana Pembangunan terkait PKP dan
Rencana Sektor.
c. Review RKP.
d. Program/kegiatan terkait RP3.
e. Kondisis Eksisting Perumahan Daerah:
1. data program perumahan,
2. data kondisi sosial, ekonomi dan budaya,
3. profil kelembagaan perumahan,
4. profil pembiayaan perumahan,
5. profil perumahan (lokasi dan jumlah unit,
dan pengembangan rumah terbangun).
3 Isu Strategis a. Kondisi Internal
Perumahan di Daerah b. Kondisi Eksternal
4 Kebutuhan a. Kebutuhan pemenuhan backlog dan rumah
Pembangunan dan tidak layak huni.
Pengembangan b. Kebutuhan PSU perumahan dan
Perumahan keterpaduannya.
c. Kebutuhan lahan dan lokasi rumah dan
perumahan
5 Kebijakan dan Strategi a. Visi, misi dan tujuan
Pembangunan dan b. Kebijakan
Pengembangan c. Strategi
Perumahan Daerah d. Program
6 Konsep dan Roadmap a. Konsep pembangunan dan pengembangan
Perumahan Daerah perumahan.
b. Roadmap pembangunan perumahan.
c. Rencana pemanfaatan perumahan.
d. Rencana pengendalian perumahan.
7 Indikasi Program a. Indikasi program pembangunan rumah dan
perumahan
b. Indikasi program PSU Perumahan.
8 Materi Pelengkap Peta, Gambar, Lampiran, Daftar Pustaka, Dst.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

44
Permukiman
D. Tahapan Penyusunan RP3
Lingkup kegiatan penyusunan RP3 meliputi 3 (tiga) tahapan utama, yaitu:
1. Persiapan Penyusunan
2. Penyusunan Rencana, terdiri dari:
a. Survey dan Pendataan
b. Analisis Data
c. Penyusunan Konsep dan Roadmap
d. Penyusunan Indikasi Program
3. Penetapan Perwal/Perbup RP3
Secara rinci, lingkup kegiatan dari tiap kegiatan dan capaian tahapan dapat dilihat
pada Tabel berikut.

Tabel 3 Tahapan RP3

Tahapan Capaian Tahapan

Persiapan
Persiapan Pelaksanaan Kegiatan a. KAK dan RAB
Melakukan persiapan pelaksanaan b. Rencana kerja dan metodologi
kegiatan, diantaranya adalah pelaksanaan kegiatan.
persiapan kelembagaan penyusunan c. Kesepahaman tahapan dan prosedur
RP3, penyepakatan rencana kerja penyusunan RP3.
dan metodologi pelaksanaan d. SK Pokja PKP (bagi daerah yang belum
kegiatan, penyiapan peta dasar, membentuk);
sampai dengan pengumpulan data
dan informasi.
Identifikasi kebutuhan data a. Peta dasar
Mengidentifikasi kebutuhan data b. Data dan informasi yang diperlukan
primer dan data sekunder beserta c. Desain pengumpulan data dan
sumbernya. informasi
Survey dan Pendataan
Survey Dan Identifikasi a. Jakstra terkait PKP
Identifikasi untuk memahami kondisi b. Rencana Pembangunan terkait PKP
perumahan berikut sebaran lokasi, dan Rencana Sektor.
konstelasinya terhadap ruang kota, c. RKP
mengidentifikasi tipologi d. Program/kegiatan terkait RP3

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 45

 Tahapan Capaian Tahapan
perumahan, isu-isu strategis, serta e. Profil Daerah bidang perumahan dan
potensi dan permasalahan yang kawasan permukiman:
terkait dengan karakteristik sosial, - sebaran rumah, perumahan dan
ekonomi, budaya, fisik, dan permukiman;
kelembagaan. - sebaran perumahan kumuh;
- ketersediaan dan kondisi
prasarana, sarana dan utilitas
umum perumahan;
- tipologi perumahan;
- budaya bermukim masyarakat;
- sebaran perumahan tradisional;
dan
- kualitas lingkungan pada
perumahan dan permukiman.
Penyepakatan Validasi Data - Verifikasi dan validasi data backlog
Data yang sudah didapatkan dan RTLH.
kemudian divalidasi dan disepakati - Verifikasi dan validasi lokasi
bersama. perumahan:
o Deliniasi kawasan.
o Luasan.
o Data cakupan pelayanan.
Analisis
Melakukan analisis terhadap Profil Perumahan Daerah dan Hasil
dokumen-dokumen perencanaan Analisis yang akan menjadi input
dan pengaturan/studi yang terkait, Perumusan Konsep RP3
Perencanaan Teknis Sektoral,
kebijakan daerah serta analisis
kebutuhan PSU dukungan potensi
wilayah, rencana investasi PSU,
permintaan masyarakat terhadap
rumah, kebutuhan tanah untuk
pembangunan rumah dengan
kebijakan hunian berimbang, daya
dukung dan daya tampung
lingkungan hidup, kemampuan
keuangan daerah, dan kelembagaan.
Perumusan Konsep RP3
Penyusunan Konsep RP3KP Menyusun Konsep dan strategi
Mencakup visi, misi, kebijakan, pembangunan dan pegembangan
strategi, dan program. perumahan.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

46
Permukiman
 Tahapan Capaian Tahapan
Penyusunan roadmap perumahan Rumusan formulasi dan skenario
Menyusun formulasi dan skenario pembangunan dan pengembangan
pembangunan dan pengembangan perumahan berdasarkan tingkat prioritas
perumahan dan kerangka waktu (time frame) nya.
Penyusunan Indikasi Program Indikasi program investasi dan
Indikasi program dapat terukur jelas pembiayaan lintas pemangku
baik lokasi, waktu, biaya, dan kepentingan dalam pembangunan dan
pelakunya. pengembangan perumahan.
Penyempurnaan RP3
Konsep dokumen RP3 yang telah
dibuat kemudian disempurnakan
dan disepakati oleh pemangku
kepentingan.
Penetapan RP3
Penetapan RP3 Sebagai Perwal/Perbup RP3 Kabupaten/Kota
Perwal/Perbup
1. Penyusunan legal drafting
2. Advokasi/kampanye publik
(iklan, spanduk, Leaflet, aksi
damai, dll)
3. Penetapan sebagai
Perwal/Perbup

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 47

 Perumusan Konsep
Persiapan Analisis Penetapan RP3
RP3

Analisis karakteristik Analisis daya dukung dan

Analisis implikasi Penyusunan Konsep Penetapan RP3 Sebagai
Persiapan Pelaksanaan perumahan daya tampung
kebijakan pembangunan RP3 Perwal/Perbup
Kegiatan dan kebijakan tata ruang
Pembentukam Pokja Analisis Kebutuhan Penyusunan legal drafter
PKP Rumah Analisis supply demand
Review RKP rumah. Penyusunan roadmap
perumahan
Advokasi/kampanye publik
Identifikasi kebutuhan Analisis Kebutuhan PSU Analisis kemampuan
data Analisis karakteristik dan Keterpaduan PSU keuangan daerah.
sosial kependudukan Penyusunan Indikasi
Program
Analisis kebutuhan Penetapan sebagai Perwal/
Survey dan Pendataan Analisis kebutuhan Lahan Perbup
kelembagaan
Perumahan di Penyempurnaan Draft
Kabupatan/Kota. RP3
Penyepakatan Validasi
Data
Penyepakatan Data
Hasil Analisis

Profil Kebijakan Profil Sumberdaya Konsep. Roadmap, dan

Data Dasar Perumahan Profil Perumahan Indikasi Program Perwal/Perbup RP3
Perumahan Perumahan
perumahan
Pokja PKP

Gambar 10 Tahapan Penyusunan RP3

48 Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman

E. Latihan
1. Uraikan sistematika dokumen RP3.

2. Sebutkan 3 (tiga) tahapan penyusunan RP3 dan uraikan kegiatan yang

dilakukan pada masing-masing tahapan.

F. Rangkuman
Tahapan penyusunan RP3 terdiri dari: persiapan penyusunan, penyusunan
rencana, dan penetapan Peraturan Bupati/Walikota.

Hal yang paling krusial dalam tahap penyusunan rencana adalah survey dan
pendataan, serta analisis data.

Dalam penyusunan RP3 harus dilakukan koordinasi lintas pemangku

kepentingan, lintas sektor dan lintas wilayah administrative melalui forum POKJA
PKP.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 49

 Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
50
Permukiman
 BAB 6
PENUTUP

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 51

Penutup

A. Simpulan
Pembangunan perumahan merupakan kegiatan yang bersifat multisektor dan
hasilnya langsung menyentuh salah satu kebutuhan dasar masyarakat. Selama
ini, Pemerintah Daerah masih kurang memperhatikan kebijakan di bidang
perumahan. Hal ini dapat dilihat dari sedikitnya porsi perumahan pada Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) dan Rencana Pembangunan
Jangka Panjang Daerah (RPJPD). Pemerintah Daerah juga mengalami kesulitan
dalam membuat kebijakan terkait pembangunan dan pengembangan
perumahan karena hanya tertuang pada masih kurang terinci sementara
kebijakan pada kawasan permukiman di Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
sehingga program penyediaan perumahan dirasa masih kurang terencana, tidak
mempertimbangkan daya tampung, daya dukung, dan tidak terkoneksi dengan
sistem kota. Untuk menyelesaikan permasalahan perumahan di daerah,
Pemerintah Daerah perlu menyusun roadmap perumahan dan kawasan
permukiman yang dilaksanakan dalam jangka waktu tertentu agar pembangunan
dapat lebih terarah. Roadmap perumahan dan kawasan permukiman tertuang
dalam sebuah dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan
dan Kawasan Permukiman (RP3KP), yang di dalamnya memuat tentang Rencana
Kawasan Permukiman (RKP) dan Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan (RP3), yang dilaksanakan terkoordinasi dan terpadu secara lintas
sektoral dan lintas wilayah administrative.

B. Tindak Lanjut
Strategi dalam menyusun perencanaan bidang perumahan dan kawasan
permukiman, setidaknya memenuhi beberapa hal sebagai berikut:
1. Mampu merespon semua target/sasaran dan permasalahan yang ada,
2. Mengadopsi harapan dan kepentingan dari semua kelompok pemangku
kepentingan yang relevan,
3. Tidak menimbulkan konflik,
4. Keputusan-keputusan yang diambil terkait dengan strategi saling
memperkuat satu sama lain,

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

52
Permukiman
5. Memiliki keterkaitan dengan lingkungannya,
6. Dapat direalisasikan
7. Berjalan sesuai dengan hasil maupun dampak lainnya sebagaimana yang
diharapkan.

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 53

 DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2005 tentang Sistem Perencanaan

Pembangunan Nasional

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang

Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Perumahan

dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan

Perumahan dan Kawasan Permukiman

Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Perumahan

Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 12 Tahun 2014 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Daerah Provinsi Dan Daerah Kabupaten/Kota.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (Permen PU) No. 17/PRT/M/2009 tentang

Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota

Manual Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan

Kawasan Permukiman (RP3KP), Deputi Bidang Pengembangan Kawasan,
Kementerian Perumahan Rakyat, 2013

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan

54
Permukiman
 GLOSARIUM

Back Log Pesanan untuk barang atau jasa yang belum terlayani

Bantuan PSU Memberikan komponen PSU yang bersifat stimulan

Untuk Perumahan bagi rumah umum berupa rumah tunggal, rumah deret,
Umum dan rumah susun yang bersifat stimulan di lokasi
perumahan yang dibangun oleh pelaku pembangunan,
yang merupakan pembangunan baru

Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman 55

BAHAN TAYANG