Perumahan Pesona Sepang

BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dalam
rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Terwujudnya kesejahteraan
rakyat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang layak dan bermartabat
melalui pemenuhan kebutuhan papan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia.
Perumahan dan permukiman merupakan kegiatan yang bersifat multi sektor, yang hasilnya
langsung menyentuh salah satu kebutuhan dasar masyarakat. Persoalan yang dihadapi pun
tidak lepas dari aspek yang berkembang dalam dinamika kehidupan masyarakat serta
kebijakan pemerintah dalam mengelola persoalan yang ada. Agar penyelenggaraan
pembangunan perumahan dan permukiman berjalan optimal, tertib dan terorganisasi dengan
baik, maka prosesnya dilaksanakan secara bertahap melalui tahap persiapan, perencanaan,
pelaksanaan, pengelolaan, pemeliharaan dan pengembangan.

Berdasarkan UU No. 23/2014 tentang Pemerintah Daerah, pembangunan perumahan dan

permukiman adalah salah satu urusan wajib yang harus dilaksanakan oleh Pemerintah dalam
hal ini pemerintah Kota Serang. Salah satu peran strategis Pemerintah Pusat dalam upaya
percepatan pembangunan perumahan adalah penyediaan berbagai kebijakan, norma,
standar, panduan dan manual bagi daerah.

Untuk meningkatkan efektifitas dan efisiensi pembangunan perumahan dan permukiman

dan dalam upaya percepatan pembangunan perumahan dan permukiman yang
berkelanjutan di Kota Serang, maka dibutuhkan suatu dokumen perencanaan pembangunan
strategis terkait pembangunan perumahan dan permukiman. Dalam hal ini, RP3KP (Rencana
Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman) merupakan
dokumen acuan bagi kebijakan pengendalian pembangunan dan pengembangan perumahan
dan kawasan permukiman.

Sesuaikan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia No. 12 Tahun 2014
tentang Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota, maksud penyusunan
RP3KP adalah untuk mewujudkan penyusunan RP3KP secara terkoordinasi dan terpadu
lintas sektoral pada daerah provinsi dan daerah kabupaten. Pada tingkat Kota, RP3KP

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-1

merupakan arahan kebijakan dan strategi yang dibuat berdasarkan RTRW dan mendukung
program kegiatan jangka pendek, menengah dan jangka panjang.

RP3KP merefleksikan akomodasi terhadap aspirasi masyarakat dalam pembangunan

perumahan dan permukiman. Sedangkan dalam konteks penataan ruang, RP3KP merupakan
penjabaran RTRW di sektor perumahan dan permukiman. Muatan pokok RP3KP meliputi:
1. Masalah perumahan :
 Backlog : Lokasi, Jumlah KK vs Jumlah rumah;
 Kondisi rumah : baik/sedang/buruk, permanen/non permanen dan PSU;
 Kawasan kumuh : Lokasi, Luas, Jumlah KK vs Jumlah Rumah, Kondisi PSU
 Squatter : Lokasi, Luas, Jumlah KK.
2. Jumlah kebutuhan rumah dan kebutuhan lahan :
 Kebutuhan saat ini;
 Kebutuhan karena pertumbuhan penduduk (alami, migrasi, adanya pusat kegiatan
baru/ekonomi); (Rumah Mewah/Menengah/Sederhana, Rumah Milik/Sewa,
Rumah Tapak/Rusun)
3. Ketersediaan lahan :
 Kesesuaian dengan rencana tata ruang;
 Kepemilikan tanah, kondisi lahan, negative list.
4. Program yang sedang berjalan;
Rencana pembangunan oleh Pemerintah (Kasiba/Lisiba BS, rusunami/wa),
pengembang/developer, dan masyarakat (swadaya).
5. Indikasi program pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman :
Pembangunan Baru : Pemerintah (Kasiba/Lisiba BS, rusunami/wa), pengembang,
swadaya oleh masyarakat;

Dokumen RP3KP selayaknya merupakan hasil perencanaan yang mengacu pada kondisi
daerah dan telah disepakati oleh para stakeholder sehingga dapat menjadi acuan
pembangunan dan pengembangan perumahan dan permukiman di daerah. Seiring
berjalannya waktu maka semakin berkembang pula permasalahan pada bidang perumahan
dan kawasan permukiman, oleh karena itu perlu dilakukan review terhadap dokumen
terdahulu dan dibuat dokumen RP3KP yang baru untuk kembali memberikan solusi

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-2

terhadap permasalahan tersebut. Pembuatan review dokumen RP3KP ini diharapkan dapat
menjadi sebuah acuan dokumen yang lebih terencana, terarah dan terpadu dengan rencana
pembangunan daerah dan rencana tata ruang.

1.2 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN KEGIATAN

1.2.1 Maksud
Maksud dilaksanakannya pembuatan review dokumen RP3KP sebagai pedoman pemerintah
daerah dalam menyelenggarakan kegiatan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.
Selain itu juga sebagai alat untuk mewujudkan keterpaduan prasasrana dan sarana untuk
mendukung kebijakan pengembangan kawasan perumahan dan permukiman.

1.2.2 Tujuan
Tujuan dari pekerjaan ini adalah agar terwujud rencana pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman secara terkoordinasi, terpadu, lintas sektoral dan
lintas wilayah pada Kota Serang.

1.2.3 Sasaran
Secara umum, sasaran yang ingin dicapai pada kegiatan penyusunan RP3KP Kota Serang
adalah tersusunnya Buku Data dan Analisis RP3KP serta Buku Rencana Program RP3KP.
Secara terperinci, sasaran kegiatan ini adalah :
1) Terencananya kapasitas ruang peruntukan Pengembangan dan Pembangunan
Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota Serang dalam skala 1 :25.000;
2) Terencananya pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman
sesuai dengan karakteristik kebutuhannya dalam skala 1 : 10.000;
3) Tersusunnya scenario penyediaan hunian lingkungan perumahan dan kawasan
permukiman, sesuai dengan karakteristik pertumbuhan di setiap masing – masing
wilayah strategis Kota Serang seperti yang tertuang dalam dokumen RTRW dalam jangka
waktu 20 tahun ke depan dan dijabarkan kedalam tahapan 5 tahun;
4) Tersusunnya proyeksi kebutuhan infrastruktur dasar dan prasarana lingkungan
perumahan dan kawasan permukiman;
5) Tersusunnya indikasi program pengembangan dan pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman untuk 5 tahun pertama, khususnya program-program yang
membutuhkan intervensi dan peran serta pemerintah baik tingkat nasional, provinsi

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-3

 maupun kabupaten/kota dan peran serta pelaku yang terkait dalam pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman;
6) Teridentifikasinya arah kebijakan, strategi dan program pembangunan dan
pngembangan perumahan dan kawasan permukiman berdasarkan berbagai produk
rencana pembangunan dan rencana tata ruang yang saling bersinergi dan
berkesinambungan;
7) Tersusunnya rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman di Kota Serang sebagai perwujudan dari tujuan kebijakan penataan
ruang kawasan permukiman dengan memperhatikan pertimbangan potensi, peluang,
permasalahan dan tantangan yang dimiliki;
8) Terbangunnya koordinasi diantara para stakeholder melalui sinkronisasi program
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.

1.3 RUANG LINGKUP

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah
Kegiatan penyusunan dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan
Kawasan Permukiman (RP3KP) ini secara administratif berada di wilayah Kota Serang. Kota
Serang secara geografis terletak pada bagian ujung barat laut Pulau Jawa atau antara 1050 71I
– 106O 41I BT dan 50 21I – 600 21I LS. Kota Serang terletak pada posisi yang strategis, yaitu
pada jalur utama Pulau Jawa (jalan arteri primer) dan pada jalur jalan tol Serang– Merak.
Batas-batas administrasi Kota Serang adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Kabupaten Serang (Kecamatan Baros)
Sebelah Timur : Kabupaten Serang (Kramatwatu dan Gunungsari)
Sebelah Barat : Kabupaten Serang (Kecamatan Ciruas

1.3.2 Ruang Lingkup Kegiatan

Tahapan penyusunan RP3KP dilakukan dalam 3 tingkatan, yaitu :
1) Tahapan persiapan;
2) Tahapan penyusunan rencana dan
3) Tahapan hasil analisis dan penyusunan rencana program.
Secara garis besar, lingkup pekerjaan penyusunan RP3KP Kota Serang Tahun Anggaran 2017
meliputi :

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-4

1) Identifikasi gambaran umum kondisi perumahan dan kawasan permukiman;
2) Identifikasi hasil review dan pemetaan kebijakan, strategi dan program berbagai produk
rencana pembangunan dan rencana tata ruang yang terkait dengan pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;
3) Inventarisasi data yang meliputi pengumpulan data primer dan data sekunder.
Pengumpulan data primer dilakukan melalui penjaringan aspirasi masyarakat dan
pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi wilayah secara langsung melalui
kunjungan lapangan. Pengumpulan data sekunder dilakukan melalui pengumpulan
dokumen terkait perumahan dan kawasan permukiman, serta pengumpulan peta-peta
tematik;
4) Identifikasi karakteristik dasar, yang meliputi : analisis karakteristik sosial dan
kependudukan, analisis kebutuhan lahan untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman
5) Identifikasi pembangunan dan pengembangan perumahan kawasan permukiman, serta
dukungan potensi wilayah;
6) Identifikasi kesesuaian terhadap rencana investasi prasarana dan sarana, dan jaringan
utilitas regional atau rencana induk system;
7) Identifikasi kesesuaian terhadap rencana pengembangan wilayah secara keseluruhan;
8) Perumusan visi, misi, tujuan, kebijakan, dan strategi pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman
9) Identifikasi skala prioritas penanganan kawasan permukiman yang bernilai strategis
10) Penetapan kawasan permukiman prioritas berdasarkan serangkaian kriteria dan
indikator yang telah dirumuskan
11) Perumusan arah pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman yang meliputi :
a) Arahan pembangunan dan pengembangan kawasan permukiman dengan kawasan
fungsional lain dalam suatu wilayah yang bersifat strategis dan wilayah lain (Kota
Serang, Kabupaten Serang, Kota Cilegon, Kabupaten Lebak, Kabupaten Pandeglang,
Kabupaten Tangerang, Kota Tangerang, Kota Tangerang Selatan;
b) Arahan pembangunan dan pengembangan terkait keselarasan pembangunan
kawasan permukiman terhadap rencana investasi jaringan prasarana dan sarana,
jaringan utilitas, serta jaringan infrastruktur lain yang berskala regional.
12) Perumusan ketentuan pengendalian pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman yang berkelanjutan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-5

1.4 LANDASAN HUKUM
Referensi hukum yang menjadi dasar dalam Penyusunan Dokumen Rencana Pembangunan
dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) Kota Serang adalah
sebagai berikut:
1) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan
Nasional.
2) Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan.
3) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
4) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan Dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup.
5) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman.
6) Undang-Undang Nomor 23 tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
7) Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional.
8) Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
9) Peraturan Pemerintah Nomor 68 Tahun 2010 tentang Bentuk dan Tata Cara Peran
Masyarakat Dalam Penataan Ruang.
10) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
11) Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2013 tentang Ketelitian Peta Rencana Tata Ruang.
12) Peraturan Pemerintah Nomor 38 tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan
Antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota.
13) Keputusan Menteri Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun 2001 tentang Jenis Rencana
Usaha dan/atau Kegiatan Yang Wajib Di Lengkapi Dengan Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan Hidup.
14) Keputusan Menteri Permukiman Dan Prasarana Wilayah Nomor 327 Tahun 2002
tentang Penetapan 6 (Enam) Pedoman Bidang Penataan Ruang.
15) Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 174 Tahun 2004 tentang Pedoman Koordinasi
Penataan Ruang Daerah.
16) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2006 tentang
Penyelenggaraan Perumahan Kawasan Khusus.
17) Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Perumahan Dan Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-6

18) Keputusan Menteri Negara Perumahan Dan Permukiman Nomor 12 Tahun 2014
tentang Pedoman Penyusunan RP3KP.
19) SNI (Standar Nasional Indonesia) Nomor 03-1733-2004 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan.
20) Peraturan Daerah Kota Serang Nomor 6 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Serang Tahun
2010-2030.

1.5 SISTEMATIKA PENULISAN

Rangkaian dari Laporan Draft Akhir ini terdiri dari beberapa bagian diantaranya sebagai
berikut:
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini berisi latar belakang, tujuan, sasaran, ruang lingkup, serta dasar hukum.

BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN

Bab ini menguraikan tinjauan teori mengenai konsep RP3KP Kota Serang.

BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH

Bab ini berisikan gambaran umum mengenai wilayah perencanaan dalam penyusunan
dokumen rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman.

BAB IV ANALISIS
Bab ini berisi analisis kebijakan pembangunan daerah, nasional, tataruang, kependudukan,
insentif dan disinsentif, kelembagaan dan analisis lainnya sesuai dengan pedoman RP3KP
Kota.

BAB IV KONSEP
Bab ini berisikan visi, misi, kebijakan dan strategi RP3KP Kota Serang, arahan
lokasi, pengembangan baru, pemanfaatan, investasi, indikasi program sampai
dengan mekanisme insentif dan disinsentif.

LAPORAN DRAFT AKHIR 1-7

 BAB 2
TINJAUAN TEORI DAN
KEBIJAKAN
2.1 KONSEP RP3KP
2.1.1 Beberapa Pengertian
Beberapa pengertian yang dimaksud dalam bab ini adalah istilah yang disertai definisi-
definisi terutama yang berkaitan dengan kebijakan perencanaan perumahan dan
permukiman. Kebijakan perencanaan kawasan permukiman dan perumahan yang
digunakan adalah melalui pendekatan teori dan meriview kebijakan undang-undang,
Peraturan pemerintah dan peraturan daerah yang berkaitan dengan kebijakan perumahan,
permukiman dan lingkungan hidup. Dalam Manual Penyusunan RP3KP ini yang dimaksud
dengan:
1) Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan
maupun perdesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum
sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
2) Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu
satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta
mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan
perdesaan.
3) Lingkungan hunian adalah bagian dari kawasan permukiman yang terdiri atas lebih
dari satu satuan permukiman.
4) Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan.
5) Perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas
pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap
perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan
sistem pembiayaan, serta peran masyarakat.
6) Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman adalah kegiatan perencanaan,
pembangunan, pemanfaatan, dan pengendalian, termasuk didalamnya
pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan,serta peran
masyarakat yang terkoordinasi dan terpadu.
7) Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman
yang selanjutnya disebut RP3KP adalah dokumen perencanaan yang merupakan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-1

 jabaran pengisian rencana pola ruang perumahan dan kawasan permukiman dalam
RTRW, serta memuat skenario penyelenggaraan pengelolaan bidang perumahan dan
kawasan permukiman yang terkoordinasi dan terpadu secara lintas sektoral dan lintas
wilayah administratif.
8) Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak
huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta
aset bagi pemiliknya.
9) Rumah komersial adalah rumah yang diselenggarakan dengan tujuan mendapatkan
keuntungan.
10) Rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat.
11) Rumah umum adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
12) Rumah khusus adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus.
13) Rumah Negara adalah rumah yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai
tempatbtinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
14) Rumah Sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas tanah dengan luas
kavling antara 60m2 sampai dengan 200 m2 dengan luas lantai bangunan paling sedikit
36m2 dengan harga jual sesuai ketentuan pemerintah.
15) Rumah Menengah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar dari1 (satu)
sampai dengan 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana.
16) Rumah Mewah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar dari 4 (empat)
kali harga jual rumah sederhana.
17) Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional,
baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakansatuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
18) Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
19) Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-2

20) Hunian Berimbang adalah perumahan dan kawasan permukiman yang dibangun
secara berimbang dengan kompisisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah
deret antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah, atau dalam
bentuk rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial.
21) Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dengan hunian berimbang
adalah kegiatan perencanaan, pembangunan, dan pengendalian.
22) Permukiman kumuh adalah permukiman yang tidak layak huni karena
ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan bangunan yang tinggi, dan kualitas
bangunan serta sarana dan prasarana yang tidak memenuhi syarat.
23) Perumahan kumuh adalah perumahan yang mengalami penurunan kualitas fungsi
sebagai tempat hunian.
24) Kawasan siap bangun yang selanjutnya disebut Kasiba adalah sebidang tanah yang
fisiknya serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan lingkungan hunian skala besar sesuai dengan rencana tata ruang.
25) Lingkungan siap bangun yang selanjutnya disebut Lisiba adalah sebidang tanah yang
fisiknya serta prasarana, sarana, dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk
pembangunan perumahan dengan batas-batas kavelingyang jelas dan merupakan
bagian dari kawasan siap bangun sesuai dengan rencana rinci tata ruang.
26) Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan untuk rumah
sesuai dengan persyaratan dalam penggunaan, penguasaan, pemilikan tanah, rencana
rinci tata ruang, sertarencana tata bangunan dan lingkungan.
27) Konsolidasi tanah adalah penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam usaha penyediaan
tanah untuk kepentingan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman guna
meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan
partisipasi aktif masyarakat.
28) Pendanaan adalah penyediaan sumber daya keuangan yang berasal dari anggaran
pendapatan dan belanja negara, anggaran pendapatan dan belanja daerah, dan/atau
sumber dana lain yang dibelanjakan untuk penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
29) Pembiayaan adalah setiap penerimaan yang perlu dibayar kembali dan/atau setiap
pengeluaran yang akan diterima kembali untuk kepentingan penyelenggaraan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-3

 perumahan dan kawasan permukiman baik yang berasal dari dana masyarakat,
tabungan perumahan, maupun sumber dana lainnya.
30) Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar
tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman,dan nyaman.
31) Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan ekonomi.
32) Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.
33) Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang selanjutnya disingkat MBR adalah
masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat
dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah. hh. Setiap orang adalah orang
perseorangan atau badan hukum.
34) Badan hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang
kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.

2.1.2 Umum
Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman merupakan pembangunan
multisektoral yang penyelenggaraannya melibatkan berbagai pemangku kepentingan.
Dalam rangka mewujudkan hunian yang layak bagi semua orang (adequate shelter for all),
Pemerintah bertanggungjawab untuk memberikan fasilitasi kepada masyarakat agar dapat
menghuni rumah yang layak, sehat, aman,terjamin, mudah diakses dan terjangkau yang
mencakup sarana dan prasarana pendukungnya.

Pada dasarnya, upaya pemenuhan kebutuhan akan perumahan dan permukiman yang layak,
sehat, aman, serasi dan teratur dapat dilakukan setiap orang dengan cara menyewa,
membangun sendiri, ataupun membeli. Namun jumlah dan proporsi penduduk di daerah
perkotaan yang semakin lama semakin bertambah, berdampak pula pada semakin
berkurangnya ketersediaan lahan dan ruang untuk perumahan dan permukiman yang
berakibat pada meningkatnya harga tanah sehingga harga jual rumah menjadi relatif tinggi
dan sulit dijangkau oleh sebagian besar penduduk Indonesia khususnya masyarakat
berpenghasilan rendah.

Amanat UU No 1 Tahun 2011 yang menyatakan bahwa setiap” orang berhak hidup sejahtera
lahir dan batin,bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat,
yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan yang mempunyai peran yang sangat

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-4

strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya
membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif”; dan bahwa
negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia melalui penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman agar masyarakat mampu bertempat tinggal serta
menghuni rumah yang layak dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman,
harmonis, danberkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia.

Untuk itu pemerintah perlu lebih berperan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan
dan bantuan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat melalui
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yang berbasis kawasan serta
keswadayaan masyarakat sehingga merupakan satu kesatuan fungsional dalam wujud tata
ruang fisik, kehidupan ekonomi, dan sosial budaya yang mampu menjamin kelestarian
lingkungan hidup sejalan dengan semangat demokrasi, otonomi daerah, dan keterbukaan
dalam tatanan kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara. UU no 1 Tahun 2011
mengandung beberapa aspek yang harus diperhatikan dan dilaksanakan dalam
Penyelenggaraan Perumahan Kawasan Pemukiman oleh Pemerintah yaitu:
a. Pembinaan;
b. Tugas dan wewenang;
c. Penyelenggaraan perumahan;
d. Penyelenggaraan kawasan permukiman;
e. Pemeliharaan dan perbaikan;
f. Pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan
permukiman kumuh;
g. Penyediaan tanah;
h. Pendanaan dan pembiayaan;
i. Hak dan kewajiban; dan
j. Peran masyarakat.

2.2 PERMASALAHAN PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN
Permasalahan utama PKP yang sering di temukan pada wilayah perkotaan atau kabupaten
adalah:
a. kekurangan rumah (Backlog),

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-5

b. Kumuh (slum), dan
c. penghuni liar yang menempati lahan tanpa legalitas kepemilikan lahan (squatter).
Untuk lebih jelasnya bisa dilihat pada beberapa Gambar di bawah ini yang menjelaskan
persoalan perumahan dan kawasan permukikan.

Gambar 2.1 Skema Kekurangan Rumah

Gambar 2.2 Kumuh

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-6

 Gambar 2.3 Penghuni Liar yang Menempati Lahan Tanpa Legalitas Kepemilikan

Selain itu, kondisi perumahan dan kawasan permukiman di Indonesia masih ditandai oleh:
a. Meningkatnya jumlah kekurangan rumah (backlog) dan rendahnya angka pemenuhan rumah,
terutama bagi MBR.
Pertumbuhan penduduk dan rumah tangga menyebabkan kebutuhan akan perumahan
baru semakin meningkat dari tahun ke tahun. Sementara itu, dari sisi penyediaan, jumlah
rumah yang terbangun belum sepenuhnya mampu memenuhi pertumbuhan itu sendiri.
b. Rendahnya kualitas perumahan.
Tingginya jumlah masyarakat yang tinggal di rumah yang belum memenuhi standar
layak huni menjadi indikasi mengenai kondisi perekonomian masyarakat yang masih
rendah, sehingga tidak mampu secara swadaya melakukan perbaikan ataupun
peningkatan kualitas atas kondisi rumah tempat tinggalnya. Oleh karena itu, diperlukan
intervensi dari pemerintah dalam upaya peningkatan kondisi perumahan dengan
mengintegrasikan aspek fisik bangunan, lingkungan dan fasilitas pendukungnya.
c. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU) yang belum memadai.
Selain kondisi bangunan, kualitas suatu rumah juga diukur dengan tingkat aksesibilitas
terhadap prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), seperti ketersediaan air bersih, listrik dan
jamban. Badan Pusat Statistik mencatat bahwa banyak rumah tangga di Indonesia yang
belum dapat mengakses PSU PKP. Selain itu, juga terlihat adanya ketidakmerataan
pembangunan khususnya di kawasan Indonesia Timur. Ketidakmerataan ini tercemin

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-7

 dari tingkat kekurangan PSU yang masih tinggi pada kawasan timur Indonesia, seperti
pada kawasan Nusa Tenggara dan Papua.
d. Urbanisasi dan Mekanisme pasar perumahan yang kurang terkendali.
Pesatnya perkembangan kegiatan ekonomi, yang menimbulkan tingkat urbanisasi yang
tinggi. Tingginya tingkat urbanisasi, diiringi dengan keterbatasan ketersediaan lahan,
berimplikasi terhadap tingginya permintaan rumah terutama untuk MBR di pusat kota.
Kondisi ini diperparah dengan mekanisme pasar perumahan yang kurang terkendali
yang menyebabkan harga rumah melambung tinggi dan semakin tidak terjangkau,
terutama bagi MBR.
e. Luas permukiman kumuh yang cenderung meningkat.
Tekanan kebutuhan pembangunan perumahan telah bergeser ke wilayah perkotaan
sebagai dampak dari urbanisasi yang tidak terkandali. Jumlah penduduk perkotaan
sudah mencapai lebih dari 50% dari total penduduk nasional dengan konsentrasi
pertumbuhan di kota-kota besar dan metropolitan.
Luas lahan perkotaan yang terbatas tidak mampu menampung desakan pertumbuhan
penduduk dan pada akhirnya kerap memunculkan permukiman yang tidak teratur,
kumuh, dan tidak layak huni. Penanganan permukiman kumuh yang belum holistik
menyebabkan kondisi kekumuhan tidak dapat diatasibahkan cenderung meningkat
luasnya.
f. Belum kuatnya sistem penyelenggaraan PKP, termasuk sistem kelembagaan dan regulasi di bidang
PKP.
Implementasi otonomi daerah berdampak pada pembagian wewenang dan tugas
pemerintahan antara pemerintah pusat dan daerah, termasuk dalam pelaksanaan
pembangunan perumahan dan permukiman. Namun demikian,pelaksanaan otonomi
daerah tersebut masih belum optimal karena ketidaksiapan kapasitas kelembagaan di
berbagai tingkatan baik dari sisi kualitas SDM maupun kapasitas fiskal untuk dapat
menyelenggarakan pelayanan di bidang perumahan dan permukiman. Koordinasi
kelembagaan dalam pembangunan perumahan dan permukiman baik di tingkat pusat
dan daerah juga belum berjalan dengan baik.
Regulasi dan kebijakan yang ada belum sepenuhnya mendukung terciptanya iklim yang
kondusif dalam pembangunan PKP. Sebagai contoh: proses perizinan yang belum
memenuhi tiga kriteria, yaitu: mudah, cepat dan murah, menjadi salah satu ganjalan besar
terhadap proses pembangunan PKP. Di sisi lain, sistem koordinasi dan sinergi
penyelenggaraan PKP, antar wilayah maupun antar sektor pun masih belum optimal.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-8

g. Keterbatasan akses masyarakat berpenghasilan menengah-bawah terhadap lahan untuk
pembangunan PKP.
Ini yang menyebabkan rendahnya tingkat pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak
dan terjangkau karena terbatasnya daya dukung ekonomis rakyat untuk membeli rumah.
Paradigma yang berkembang di masyarakat untuk menjadikan lahan sebagai aset
investasi menyebabkan munculnya kegiatan spekulasi terhadap harga lahan. Akibatnya,
harga lahan melonjak khususnya di daerah pusat perekonomian sehingga akses
masyarakat berpenghasilan menengah-bawah terhadap lahan untuk PKP menjadi
terbatas. Ketidakmampuan tersebut ditambah penerapan tata ruang yang kurang tegas
sehingga menyebabkan pemanfaatan lahan-lahan yang tidak layak dan ilegal di kawasan
perkotaan seperti di bantaran sungai, pinggiran rel kereta api, dan daerah rawan bencana
atau tinggal di daerah pinggiran kota yang jauh dari lokasi pekerjaan dan berimplikasi
pada inefisiensi transportasi, pemborosan bahan bakar, dan peningkatan polusi udara.
h. Lemahnya jaminan kepastian bermukim (secure tenure).
Di sisi lain, belum optimalnya administrasi pertanahan dan bangunan menyebabkan
banyak masyarakat yang belum memiliki kepastian hukum dalam bermukim, sehingga
sangat rentan terhadap persengketaan yang dapat berakhir dengan penggusuran secara
paksa. Dalam mendapatkan legalitas bermukim tersebut, masyarakjat masih menghadapi
kendala yang meliputi tingginya biaya pengurusan,keterbatasan informasi terhadap
prosedur sertifikasi dan rencana tata ruang.
i. Belum optimalnya informasi/data dasar PKP yang dapat memberi gambaran kondisi dan
permasalahan PKP di tingkat Provinsi, Kabupaten/Kota.
j. Penyalahgunaan peruntukan lahan (pelanggaran terhadap rencana tata ruang yang telah dibuat),
yang seringkali menimbulkan masalah lingkungan.
k. Konflik kepentingan pemanfaatan ruang antara pemerintah, kabupaten/ kota, dan
masyarakat akibat belum jelasnya petunjuk operasional kawasan lindung dan budidaya.
l. Supply rumah yang terhambat.
Masalah terhambatnya supply rumah yang dialami para produsen rumah, antara lain
terletak pada stok tanah yang terbatas sehingga sulit membuat prediksi produksi rumah
untuk tahun-tahun yang akan datang, ketersediaan kredit dengan bunga murah,
perizinan dari pemerintah daerah yang masih sering dikeluhkan lama, sulit dan mahal,
listrik dan air bersih serta penyediaan sarana dan prasarana serta utilitas yang kurang
memaPermasalahan PKP merupakan suatu kondisi PKP yang tidak diinginkan.
Permasalahan pokok penyelenggaraan PKP yang telah diuraikan di atas, dapat

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-9

 menyebabkan suatu kondisi perkim yang tidak diinginkan. Untuk itu, Pemerintah perlu
menyiapkan program-program pembangunan PKP, baik berupa intervensi langsung
(provider) maupun melalui penciptaan iklim yangkondusif (enabler) sehingga
pembangunan PKP dapat berjalan dengan efisien dan berkelanjutan. Beberapa isu
strategis dan pokok permasalahan tersebut merupakan landasan perlunya daerah
mempunyai skenario umum penanganan pembangunan dan pengembangan PKP yang
tertuang dalam RP3KP.

Gambar 2.4 Skema Permasalahan PKP

2.3 KONSEP DASAR RP3KP

RP3KP diperlukan untuk memuat rencana sektor PKP yang belum “terjawab” dalam RTRW,
yaitu antara lain:
a. Bagaimana merumuskan kebijakan dan strategi PKP?
b. Pola penanganan PKP apa yang diperlukan, dan dimana lokasi
penanganan/pembangunannya?
c. Bagaimana mengatur alokasi ruang untuk tiap pola penanganan dan tipologi perumahan
dan kawasan permukiman?
d. Bagaimana mengatur kualitas perumahan?

Sebagai suatu skenario RP3KP mempunyai peran penting sebagai satu “alat” yang dapat
menyatukan sistem perencanaan pembangunan daerah dan tata ruang wilayah,serta
mengintegrasikan kegiatan antara pemerintah dengan pemerintah daerah, antarsektor, antara

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-10

pemerintahan, serta antara dunia usaha dan masyarakat. Mengapa RP3KP disebut sebagai
suatu “álat” yang integral karena penyusunan RP3KP mengacu pada dokumen kebijakan
daerah berupa:
a. Kebijakan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan permukiman;
b. Kebijakan dan strategi bidang perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat
provinsi, terutama bagi pemerintah kabupaten/kota;
c. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD);
d. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD);
e. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang mengatur secara khusus ruang untuk
perumahan dan kawasan permukiman dan berbagai tindak lanjutnya

Pada intinya RP3KP harus disusun dengan memperhatikan aspek sebagai berikut:
a. Aspek ideologi, politik, ekonomi, sosial, budaya, lingkungan, teknologi, dan pertahanan
dan keamanan Negara Kesatuan Republik Indonesia;
b. Pendekatan pengembangan wilayah terpadu; keterpaduan antara perumahan dan
kawasan permukiman dengan lingkungan buatan serta daya dukung lingkungan alami;
dan pembiayaan pemenuhan kebutuhan rumah, terutama bagi MBR.
c. Penyusunan RP3KP dilaksanakan secara terintegrasi antara matra ruang, program dan
kegiatan
d. Keterkaitan antar kawasan perkotaan, antara kawasan perkotaan dengan kawasan
perdesaan, dan antar kawasan perdesaan;
e. Peran dan fungsi kawasan perdesaan;
f. peran dan fungsi kawasan perkotaan.

2.4 KEDUDUKAN RP3KP DALAM SISTEM PERENCANAAN

PEMBANGUNAN DAN TATA RUANG
Kedudukan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman (RP3KP) dalam sistem perencanaan pembangunan bisa dilihat pada diagram di
bawah ini:

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-11

 Gambar 2.5 Kedudukan RP3KP dalam Sistem Perencanaan Pembangunan

Gambar 2.6 RP3KP dan Penyelenggaraan Tata Ruang

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-12

 Gambar 2.7 Kedudukan RP3KP terhadap Konsepsi Strategi Pembangunan Kota

Secara singkat peran RP3KP dalam sistem perencanaan pembangunan adalah:

a. Melaksanakan koordinasi antarpelaku pembangunan dan pengembangan perumahan
dan kawasan permukiman;
b. Menjamin terciptanya integrasi, sinkronisasi, dan sinergi baik antar Daerah, antarruang,
antarwaktu, antarfungsi pemerintah maupun antara Pusat dan Daerah dalam
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-13

c. Menjamin keterkaitan dan konsistensi antara perencanaan, penganggaran, pelaksanaan,
dan pengawasan;
d. Mengoptimalkan partisipasi masyarakat;
e. Menjamin tercapainya penggunaan sumber daya secara efisien, efektif, berkeadilan, dan
berkelanjutan; dan
f. Memberi kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman di daerah;permukiman yang sehat, aman, serasi, produktif dan
berkelanjutan.

2.5 KEDUDUKAN DAN PERAN RP3KP DALAM UPAYA

PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PEMUKIMAN
Secara umum RP3KP dapat digunakan sebagai:
a. Pedoman perencanaan pelaksanaan Standar Pelayanan Minimal (SPM) Bidang
Perumahan Rakyat sesuai indikator, nilai dan batas waktu pencapaian yang ditetapkan
oleh masing-masing pemerintah daerah;
b. Pedoman di tingkat provinsi dalam mengatur dan mengoordinasikan pembangunan
dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman lintas kabupaten atau kota,
penyelenggaraan fasilitasi dan mediasi, bimbingan dan pembinaan;
c. Pedoman di tingkat kabupaten/kota, dalam menetapkan strategi pengaturan dan
penyelenggaraan pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman, termasuk investasi prasarana, sarana dan utilitas berskala pelayanan
regional;
d. Pedoman bagi seluruh pelaku pembangunan perumahan dan kawasan
e. Permukiman dalam menyusun dan menjabarkan kegiatannya masingmasing;
f. Alat pemberdayaan para pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman;
g. Alat dalam pengawasan dan pengendalian terselenggaranya keterpaduan program
antar sektor dan antar lokasi perumahan dan kawasan permukiman terhadap kawasan
fungsional lainnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-14

2.6 RUANG LINGKUP RP3KP
RP3KP memiliki lingkup wilayah yang disesuaikan dengan tingkatan rencana sebagaimana
table berikut:

Tabel 2.1 Ruang Lingkup Wilayah RP3KP

2.7 MANFAAT DAN KELUARAN

Manfaatnya adalah:
a. Stakeholder daerah memperoleh gambaran prospek perkembangan PKP di wilayahnya;
b. Terdapat acuan yang jelas bagi upaya dan prioritas penanganan masalah perumahan
dan Kawasan Permukiman di daerah;
c. Tersedianya suatu landasan strategi penyelenggaraan dan pengelolaan PKP di daerah
yang sesuai dengan kebutuhan terkini (prioritas) maupun antisipasi perkembangan
wilayah secara lintas sektoral maupun lintas wilayah;
d. Tersedianya kebijakan penanganan perumahan dan Kawasan Permukiman bagi
masyarakat miskin dan berpenghasilan rendah (MBR) yang diharapkan dapat
mengakomodir kebutuhan yang ada maupun potensi perkembangan kebutuhan
ditahun-tahun mendatang sebagai bentuk antisipasi permasalahan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-15

e. Diperolehnya suatu arahan kebijakan penyelenggaraan PKP yang selanjutnya dapat
menjadi acuan dasar bagi penyiapan program-program dan kegiatan terkait bidang
perumahan dan Kawasan Permukiman di daerah, baik yang berasal dari Pusat,Provinsi,
maupun Kota/ Kabupaten;
f. Diperolehnya dukungan stakeholder perumahan dan Kawasan Permukiman yang telah
dilibatkan dalam proses sosialisasi dan identifikasi permasalahan perumahan dan
Kawasan Permukiman daerahnya.

Keluarannya adalah:
a. Dokumen RP3KP yang siap digunakan sebagai dasar acuan dalam penyelenggaraan
pembangunan dan pengembangan PKP di daerah.
b. Naskah Akademis RP3KP yang siap digunakan sebagai dasar acuan dalam
penyelenggaraan pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman di daerah.

2.8 TAHAPAN PENYUSUNAN RP3KP

Penyusunan RP3KP, melalui tahapan kegiatan:
1. Persiapan;
Bentuk kegiatan persiapan pelibatan stakeholder pada tahap persiapan, terutama terkait
dengan identifikasi kebutuhan pelaksanaan kegiatan, pembentukan tim teknis, dan
perumusan langkah kerja bersama
2. Inventarisasi data;
Adalah kegiatan untuk mengumpulkan data-data yang dibutuhkan dalam penyusunan
RP3KP, yang mengarah pada upaya bersama dalam identifikasi dan klasifikasi data.
Terkait dengan hal tersebut, secara paralel akan menentukan jenis-jenis analisis yang perlu
dilakukan beserta keluaran yang harus dihasilkan dalam penyusunan RP3KP.
Dalam hal ini perlu diidentifikasikan permasalahan, tantangan dan kendala apa saja yang
dihadapi dalam pembangunan dan pengembangan perumahan permukima saat ini.
Selain itu perlu diidentifikasikan juga isu-isu strategis dalam perkembangan
programprogram, kebijakan dan kelembagaan PKP yang berlaku saat ini, dan
kecenderungan yang akan terjadi di masa yang akan datang. Pendekatan deskriptif ini
digunakan sebagai bahan dasar bagi upaya analisis lebih lanjut terhadap penyebab
permasalahan tersebut.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-16

3. Analisis data;
Analisis pada bagian ini bertitik tolak dari identifikasi permasalahan dan isu strategis
dalam pembangunan PKP. Selanjutnya, secara paralel dilakukan analisis eksplanatori
yang menjelaskan mengapa dapat muncul isu, permasalahan, tantangan, kendala yang
telah dijelaskan pada bagian sebelumnya. Analisis penyebab atau penelusuran akar
permasalahan tersebut nantinya akan dikaitkan dengan proses yang berlaku saat ini, yang
antara lain meliputi penelusuran:
a. Pranata/ kelembagaan, pembiayaan;
b. Aktor-aktor yang terlibat, dan
c. Prosedur yang berlaku.
Analisis data ini meliputi :
a. Analisis ketersediaan dan kebutuhan sumberdaya meliputi analisis kuantitatif
(jumlah/besaran) ketersediaan sumberdaya;
b. Analisis kualitatif ketersediaan sumberdaya (daya dukung lahan,kondisi rumah dan
pelayanan PSU);
c. Analisis kebutuhan (standar kebutuhan rumah, standar kebutuhan PSU);
d. Analisis potensi sumber pembiayaan, dan
e. Analisis kebutuhan aspek penunjang implementasi rencana.
Selain itu, pada tahap analisis ini perlu dilakukan juga standar perhitungan backlog, dan
perhitungan terkait kebutuhan pembangunan dan pengembangan PKP, serta format peta
wilayah yang diperlukan dan digunakan dalam penyusunan RP3KP.
4. Perumusan rencana;
Bagian ini memuat rencana dan konsep-konsep apa saja yang harus ada dalam produk
RP3KP beserta kedalaman materinya. Perumusan konsep pengembangan dan
pembangunan PKP dalam Manual RP3KP memuat formula penanganan permasalahan,
tantangan dan kendala dalam pembangunan PKP berdasarkan identifikasi penyebabnya.
Perumusan konsep pengembangan dan pembangunan PKP ini antara lain meliputi
perumusan prioritas, pentahapan, dan perencanaan pembangunan PKP, guna mencapai
kondisi yang diinginkan selama 20 tahun ke depan.
Hasil perumusan prioritas,pentahapan, dan perencanaan tersebut nantinya akan menjadi
dasar perumusan strategi, program, kegiatan, penguatan/pengembangan kelembagaan,
dan perumusan sistem pembiayaan dalam pembangunan PKP.
5. Konsultasi public

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-17

 Peran masyarakat dilakukan dengan membentuk forum pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman. Forum ini mempunyai tugas dan fungsi sebagai berikut:
a. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat;
b. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman;
c. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat;
d. Memberikan masukan kepada Pemerintah;
e. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman.
Forum terdiri dari unsur:
a. Instansi pemerintah yang terkait dalam bidang perumahan dan kawasan permukiman;
b. Asosiasi perusahaan penyelenggara perumahan dankawasan permukiman;
c. Asosiasi profesi penyelenggara perumahan dan kawasan permukiman;
d. Asosiasi perusahaan barang dan jasa mitra usaha penyelenggara perumahan dan
kawasan permukiman;
e. Pakar di bidang perumahan dan kawasanpermukiman;
f. Lembaga swadaya masyarakat dan/atau yang mewakili konsumen yang berkaitan
dengan penyelenggaraan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman.
6. Legalisasi;
Guna pemanfaatan dan implementasi RP3KP secara optimal, maka Pemerintah Daerah
perlu melegalisasi produk RP3KP secara bertahap, melalui alternatif pilihan proses
legalisasi berikut:
a. Penetapan Surat Keputusan (SK) Kepala Daerah; atau
b. Penetapan Peraturan Daerah (Perda) yang disahkan oleh lembaga legislatif setempat
(DPRD).

2.9 PENGEMBANGAN WILAYAH

Pengembangan wilayah merupakan rangkaian upaya untuk mewujudkan keterpaduan
dalam penggunaan berbagai sumberdaya, merekatkan dan menyeimbangkan pembangunan
nasional dan kesatuan wilayah nasional, meningkatkan keserasian antar kawasan, serta
keterpaduan antar sektor pembangunan melalui proses penataan ruang dalam rangka
pencapaian tujuan pembangunan yang berkelanjutan dalam wadah NKRI. Pembangunan
seharusnya tidak hanya diselenggarakan untuk memenuhi tujuan-tujuan sektoral yang

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-18

bersifat parsial, melainkan diselenggarakan untuk memenuhi tujuan-tujuan pengembangan
wilayah yang bersifat menyeluruh dengan mempertimbangkan keserasian antar berbagai
sumberdaya sebagai unsure utama pembentuk ruang yang didukung oleh sistem hukum dan
sistem kelembagaan yang melingkupinya.

Dalam rangka mewujudkan konsep pengembangan wilayah yang di dalamnya memuat

tujuan dan sasaran yang bersifat kewilayahan di Indonesia, maka ditempuh beberapa upaya
penataan ruang yang terdiri dari tiga proses utama, yaitu :
a. Proses perencanaan tata ruang wilayah yang menghasilkan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW)
b. Proses pemanfaatan ruang yang merupakan wujud operasionalisasi rencana tata ruang
atau pelaksanaan pembangunan itu sendiri
c. Proses pengendalian pemanfaatan ruang yang terdiri dari mekanisme perizinan dan
penertiban terhadap pelaksanaan pembangunan agar tetap sesuai dengan RTRW dan
tujuan penataan ruang.

Di Indonesia, penataan ruang telah ditetapkan melalui Undan Undang Nomor 26 Tahun 2007
Tentang Penataan Ruang. Di dalam undang-undang tersebut, pada pasal 2, disebutkan bahwa
dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia, penataan ruang diselenggarakan
berdasarkan pada asas :
a. keterpaduan
b. keserasian, keselarasan, dan keseimbangan
c. keberlanjutan
d. keberdayagunaan dan keberhasilgunaan
e. keterbukaan
f. kebersamaan dan kemitraan
g. perlindungan kepentingan umum
h. kepastian hukum dan keadilan
i. akuntabilitas

Sementara itu, pada Pasal 3 disebutkan bahwa penyelenggaraan penataan ruang bertujuan
untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif, dan
berkelanjutan berlandaskan Wawasan Nusantara dan Ketahanan Nasional dengan :
a. terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-19

b. terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumberdaya
buatan dengan memperhatikan sumberdaya manusia
c. terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negative terhadap
lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

Kriteria Umum
Menurut Kementrian Pekerjaan Umum disebutkan bahwa rumah adalah merupakan
kebutuhan dasar manusia setelah pangan dan sandang. Selain berfungsi sebagai pelindung
terhadap gangguan alam dan makhluk lainnya, rumah juga memiliki peran sebagai pusat
pendidikan keluarga, persemaian budaya, penyiapan generasi muda dan sebagai manifestasi
jatidiri, sehingga secara ringkas kualitas sumber daya manusia di masa yang akan datang
sangat dipengaruhi oleh kualitas perumahan dimana masyarakat tinggal menempatinya.

Pembangunan perumahan diyakini dapat mendorong lebih dari seratus macam kegiatan
industri terkait lainnya, sehingga sangat potensial dalam mendorong dan menggerakkan
roda kegiatan ekonomi dan upaya penciptaan lapangan kerja produktif. Bagi bangsa
Indonesia terutama golongan menengah ke bawah, rumah juga merupakan barang modal,
karena dengan asset rumah ini mereka dapat melakukan kegiatan ekonominya.

Pengembangan perumahan dan permukiman di Indonesia diprogramkan sebagai tanggung

jawab masyarakat kebutuhan perumahan dan permukiman adalah tanggung jawab
masyarakat sendiri, diselenggarakan secara multi sektoral dengan menempatkan masyarakat
sebagai pelaku utama dan peran pemerintah sebagai pendorong dan fasilitator dalam upaya
memampukan masyarakat dan peran aktif dunia usaha.

Bidang Perumahan dan Permukiman tidak dapat dilihat sebagai permasalahan fisik semata,
namun harus dikaitkan dengan masalah sosial, ekonomi serta budaya masyarakat secara
berkeadilan, harmonis dan berkelanjutan. Sasaran akhir pembangunannya adalah
terwujudnya kemampuan masyarakat untuk membangun dan mengelola perumahan dan
permukimannya secara mandiri. Penyelenggaraan perumahan dan permukiman yang
dilaksanakan secara terdesentralisasi dalam rangka pelaksanaan otonomi daerah,
mengharuskan seluruh pelaku pembangunan menyamakan persepsi, pola pikir dan langkah
kegiatan yang diselenggarakan di setiap daerah serta kesiapan kelembagaan yang harus
melibatkan masyarakat sebagai pelaku utama.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-20

Di dalam Deklarasi “Cities Without Slums Intiative”, yang diluncurkan oleh Bank dunia dan
United Nations Centre for Human Settlement (UNCHS), yang juga telah menjadi komitmen
Indonesia, dinyatakan tentang pentingnya sasaran program meningkatkan dan memperbaiki
kehidupan masyarakat miskin di permukiman kumuh perkotaan.

Adapun landasan Hukum Arah kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman

mengacu pada;
1. TAP MPR No. IV/MPR/1999 tentang GBHN,
2. UU No. 22/1999 Tentang Pemerintah Derah,
3. UU No. 25/1999 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan
Pemerintah Daerah,
4. UU No.25/2000 tentang Propernas,
5. PP No. 25/2000 tentang Kewenangan Pemerintah dan Kewenangan Propinsi sebagai
Daerah Otonom,
6. PP No.104/2000 tentang Dana Perimbangan.
7. UU No.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
8. UU No.16/1985 tentang Rumah Susun,
9. UU No.24/1992 tentang Penataan Ruang,
10. UU No.23 /1997 tentang Lingkungan Hidup,
11. UU No.18/1999 tentang Jasa Kontruksi,
12. PP No 40/1994 tentang Rumah Negara,
13. PP No.44/1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik,
14. PP No.41/1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang
Asing yang Berkedudukan di Indonesia,
15. PP No.80/1999 tentang Kasiba dan Lisiba yang Berdiri Sendiri,
16. PP No.4/1988 tentang Rumah susun,
17. Pedoman Teknis dan SNI di bidang Perumahan dan Pemukiman.

Oleh karena itu setiap orang atau tiap Kepala Keluarga (KK) mampu memenuhi kebutuhan
rumah yang layak dan terjangkau pada lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam upaya terbentuknya masyarakat yang berjati diri, produktif dan
mandiri. Untuk mencapai visi tersebut diperlukan langkah-langkah atau misi:
1. Melakukan pemberdayaan masyarakat dan para pelaku kunci dalam penyelenggaraan
perumahan dan pemukiman,

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-21

2. Memfalisitasi dan mendorong terciptanya iklim yang konduktif dalam penyelenggaraan
perumahan dan pemukiman.
3. Mengoptimalkan pendayagunaan sumberdaya pendukung penyelenggaraan
perumahan dan pemukuman.
4. Melembagakan system penyelenggaraan pengembangan perumahan dan pemukiman
dengan pelibatan masyarakat sebagai pelaku utama.
5. Mewujudkan pemenuhan kebutuhan perumahan (papan) sebagai salah satu dasar
kebutuhan manusia,
6. Mewujudkan pemukiman yang responsif dan berkelanjutan guna mendukung
pengembangan jatidiri, produktivitas dan kemandirian masyarakat.

Kriteria Khusus
Pembangunan lingkungan perumahan dan rumah selalu menacu terbentuknya persyaratan
sehat. Sedangkan yang dimaksud dengan persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan
pemukiman menurut Keputusan Menteri Kesehatan (Kepmenkes)
No.829/Menkes/SK/VII/1999 meliputi parameter sebagai berikut :
a. Lokasi
 Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam seperti bantaran sungai, aliran lahar,
tanah longsor, gelombang tsunami, daerah gempa, dan sebagainya;
 Tidak terletak pada daerah bekas tempat pembuangan akhir (TPA) sampah atau
bekas tambang;
 Tidak terletak pada daerah rawan kecelakaan dan daerah kebakaran seperti alur
pendaratan penerbangan.
b. Kualitas udara
Kualitas udara ambien di lingkungan perumahan harus bebas dari gangguan gas beracun
dan memenuhi syarat baku mutu lingkungan sebagai berikut:
 Gas H2S dan NH3 secara biologis tidak terdeteksi; g/m3 ;g maksimum 150 Debu
dengan diameter kurang dari 10
 Gas SO2 maksimum 0,10 ppm;
 Debu maksimum 350 mm3 /m2 per hari.
 Kebisingan dan getaran. Kebisingan dianjurkan 45 dB.A, maksimum 55 dB.A;
Tingkat getaran maksimum 10 mm/detik .
c. Kualitas tanah di daerah perumahan dan pemukiman
 Kandungan Timah hitam (Pb) maksimum 300 mg/kg

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-22

  Kandungan Arsenik (As) total maksimum 100 mg/kg
 Kandungan Cadmium (Cd) maksimum 20 mg/kg
 Kandungan Benzopyrene maksimum 1 mg/kg
d. Prasarana dan sarana lingkungan
 Memiliki taman bermain untuk anak, sarana rekreasi keluarga dengan konstruksi
yang aman dari kecelakaan;
 Memiliki sarana drainase yang tidak menjadi tempat perindukan vektor penyakit;
 Memiliki sarana jalan lingkungan dengan ketentuan konstruksi jalan tidak
mengganggu kesehatan, konstruksi trotoar tidak membahayakan pejalan kaki dan
penyandang cacat, jembatan harus memiliki pagar pengaman, lampu penerangan,
jalan tidak menyilaukan mata;
 Tersedia cukup air bersih sepanjang waktu dengan kualitas air yang memenuhi
persyaratan kesehatan;
 Pengelolaan pembuangan tinja dan limbah rumah tangga harus memenuhi
persyaratan kesehatan
 Pengelolaan pembuangan sampah rumah tangga harus memenuhi syarat kesehatan;
 Memiliki akses terhadap sarana pelayanan kesehatan, komunikasi, tempat kerja,
tempat hiburan, tempat pendidikan, kesenian, dan lain sebagainya;
 Pengaturan instalasi listrik harus menjamin keamanan penghuninya;
 Tempat pengelolaan makanan (TPM) harus menjamin tidak terjadi kontaminasi
makanan yang dapat menimbulkan keracunan.
e. Vektor penyakit
 Indeks lalat harus memenuhi syarat;
 Indeks jentik nyamuk dibawah 5%.
f. Penghijauan. Pepohonan untuk penghijauan lingkungan pemukiman merupakan
pelindung dan juga berfungsi untuk kesejukan, keindahan dan kelestarian alam.

Adapun ketentuan persyaratan kesehatan rumah tinggal menurut Kepmenkes No.

829/Menkes/SK/VII/1999 adalah sebagai berikut :
a. Bahan bangunan
 Tidak terbuat dari bahan yang dapat melepaskan bahan yang dapat membahayakan
kesehatan, antara lain : debu total kurang dari 150 mg/m2 , asbestos kurang dari 0,5
serat/m3 per 24 jam, plumbum (Pb) kurang dari 300 mg/kg bahan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-23

  Tidak terbuat dari bahan yang dapat menjadi tumbuh dan berkembangnya
mikroorganisme patogen.
b. Komponen dan penataan ruangan
 Lantai kedap air dan mudah dibersihkan;
 Dinding rumah memiliki ventilasi, di kamar mandi dan kamar cuci kedap air dan
mudah dibersihkan;
 Langit-langit rumah mudah dibersihkan dan tidak rawan kecelakaan;
 Bumbungan rumah 10 m dan ada penangkal petir;
 Ruang ditata sesuai dengan fungsi dan peruntukannya;
 Dapur harus memiliki sarana pembuangan asap.
c. Pencahayaan. Pencahayaan alam dan/atau buatan langsung maupun tidak langsung
dapat menerangi seluruh ruangan dengan intensitas penerangan minimal 60 lux dan
tidak menyilaukan mata.
d. Kualitas udara
 Suhu udara nyaman antara 18 – 30 derajat C;
 Kelembaban udara 40 – 70 %;
 Gas SO2 kurang dari 0,10 ppm/24 jam;
 Pertukaran udara 5 kaki 3 /menit/penghuni;
 Gas CO kurang dari 100 ppm/8 jam;
 Gas formaldehid kurang dari 120 mg/m3
 Ventilasi : Luas lubang ventilasi alamiah yang permanen minimal 10% luas lantai.
 Vektor penyakit : Tidak ada lalat, nyamuk ataupun tikus yang bersarang di dalam
rumah.
e. Penyediaan air
 Tersedia sarana penyediaan air bersih dengan kapasitas minimal 60 liter/
orang/hari;
 Kualitas air harus memenuhi persyaratan kesehatan air bersih dan/atau air minum
menurut Permenkes 416 tahun 1990 dan Kepmenkes 907 tahun 2002.
f. Pembuangan Limbah
 Limbah cair yang berasal rumah tangga tidak mencemari sumber air, tidak
menimbulkan bau, dan tidak mencemari permukaan tanah;
 Limbah padat harus dikelola dengan baik agar tidak menimbulkan bau, tidak
mencemari permukaan tanah dan air tanah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-24

g. Kepadatan hunian
Luas kamar tidur minimal 8 m2 dan dianjurkan tidak untuk lebih dari 2 orang tidur.

Kriteria khusus bila sebuah permukiman tidak dikatagorikan sebagai permukiman

bermasalah atau kumuh adalah
1. kesesuaian peruntukan lokasi dengan rencana tata ruang, status (kepemilikan) tanah,
letak/kedudukan lokasi, tingkat kepadatan penduduk, tingkat kepadatan bangunan,
kondisi fisik, sosial, ekonomi dan budaya masyarakat lokal. Selain itu digunakan kriteria
sebagai kawasan penyangga kota metropolitan seperti kawasan permukiman kumuh
teridentifikasi yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan kawasan yang menjadi
bagian dari kota metropolitan.
2. Berdasarkan uraian diatas maka untuk menetapkan lokasi kawasan permukiman kumuh
digunakan kriteria-kriteria yang dikelompok kedalam kriteria: Vitalitas Non Ekonomi,
Vitalitas Ekonomi Kawasan , Status Kepemilikan Tanah , Keadaan Prasarana dan Sarana
, Komitmen Pemerintah Kabupaten/Kota dan Prioritas Penanganan

Kriteria Vitalitas Non Ekonomi. Kegiatan penilaian kawasan permukiman kumuh dilakukan
dengan sistem pembobotan pada masing-masing kriteria. Kriteria ini terdiri atas variabel
sebagai berikut:
a. Fisik bangunan perumahan permukiman dalam kawasan kumuh memiliki indikasi
terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh dalam hal kelayakan suatu hunian
berdasarkan intensitas bangunan yang terdapat didalamnya.
b. Kondisi Kependudukan dalam kawasan permukiman kumuh yang dinilai, mempunyai
indikasi terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh berdasarkan kerapatan dan
kepadatan penduduk.

Kriteria Vitalitas Ekonomi. Kriteria Vitalitas Ekonomi dinilai mempunyai kepentingan atas
dasar sasaran program penanganan kawasan permukiman kumuh terutama pada kawasan
kumuh sesuai gerakan city without slum sebagaimana menjadi komitmen dalam Hari Habitat
Internasional. Oleh karenanya kriteria ini akan mempunyai tingkat kepentingan penanganan
kawasan permukiman kumuh dalam kaitannya dengan indikasi pengelolaan kawasan
sehingga peubah penilai untuk kriteria ini meliputi:
a. Tingkat kepentingan kawasan dalam letak kedudukannya pada wilayah kota, apakah
apakah kawasan itu strategis atau kurang strategis.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-25

b. Fungsi kawasan dalam peruntukan ruang kota, dimana keterkaitan dengan faktor
ekonomi memberikan ketertarikan pada investor untuk dapat menangani kawasan
kumuh yang ada. Kawasan yang termasuk dalam kelompok ini adalah pusat-pusat
aktivitas bisnis dan perdagangan seperti pasar, terminal/stasiun, pertokoan, atau fungsi
lainnya.
c. Jarak jangkau kawasan terhadap tempat mata pencaharian penduduk kawasan
permukiman kumuh.

Kriteria Status Tanah. Kriteria status tanah sebagai mana tertuang dalam Inpres No. 5 tahun
1990 tentang Peremajaan Permukiman Kumuh adalah merupakan hal penting untuk
kelancaran dan kemudahan pengelolaanya. Kemudahan pengurusan masalah status tanah
dapat menjadikan jaminan terhadap ketertarikan investasi dalam suatu kawasan perkotaan.
Perubahan penilain dari kriteria ini meliputi:
a. Status pemilikan lahan kawasan perumahan permukiman.
b. Status sertifikat tanah yang ada.

Kriteria Kondisi Prasarana dan Sarana. Kondisi Prasarana dan sarana yang mempengaruhi
suatu kawasan permukiman menjadi kumuh, paling tidak terdiri atas Kondisi Jalan, Drainase,
Air bersih, Air limbah.

Kriteria Komitmen Pemerintah Setempat. Komitmen pemerintah daerah

(kabupaten/kota/propinsi) dinilai mempunyai andil sangat besar untuk terselenggaranya
penanganan kawasan permukiman kumuh. Hal ini mempunyai indikasi bahwa pemerintah
daerah menginginkan adanya keteraturan pembangunan khususnya kawasan yang ada di
daerahnya. Perubah penilai dari kriteria ini akan meliputi:
a. Keinginan pemerintah untuk penyelenggaraan penanganan kawasan kumuh dengan
indikasi penyediaan dana dan mekanisme kelembagaan penanganannya.
b. Ketersediaan perangkat dalam penanganan, seperti halnya rencana penanganan (grand
scenario) kawasan, rencana induk (master plan) kawasan dan lainnya.

Kriteria Prioritas Penanganan. Untuk menentukan lokasi prioritas penanganan, selanjutnya

digunakan kriteria lokasi kawasan permukiman kumuh yang diindikasikan memiliki
pengaruh terhadap (bagian) kawasan perkotaan metropolitan sekaligus sebagai kawasan
permukiman penyangga. Kriteria ini akan menghasilkan lokasi kawasan permukiman yang

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-26

prioritas ditangani karena letaknya yang berdekat an dengan kawasan perkotaan. Penentuan
kriteria ini menggunakan variabel sebagai berikut:
a. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan pusat kota metropolitan.
b. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan pusat pertumbuhan
bagian kota metropolitan.
c. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan lain (perbatasan)
bagian kota metropolitan.
d. Kedekatan lokasi kawasan kumuh dengan letak ibukota daerah yang bersangkutan.

2.10 TINJAUAN TERHADAP UNDANG-UNDANG NOMOR 26

TAHUN 2007 TENTANG PENATAAN RUANG
Ruang wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang merupakan negara kepulauan
berciri Nusantara, baik sebagai kesatuan wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan
ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi, maupun sebagai sumber daya, perlu
ditingkatkan upaya pengelolaannya secara bijaksana, berdaya guna, dan berhasil guna
dengan berpedoman pada kaidah penataan ruang sehingga kualitas ruang wilayah nasional
dapat terjaga keberlanjutannya demi terwujudnya kesejahteraan umum dan keadilan sosial
sesuai dengan landasan konstitusional Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945.

Berdasarkan Undang-Undang Penataan Ruang Nomor 26 Tahun 2007, perencanaan

penataan ruang adalah sebagai berikut:
1. Penyusunan rencana tata ruang wilayah Provinsi mengacu pada:
a. Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;
b. pedoman bidang penataan ruang; dan
c. rencana pembangunan jangka panjang daerah
2. Penyusunan rencana tata ruang wilayah Provinsi harus memperhatikan:
a. perkembangan permasalahan nasional dan hasil pengkajian implikasi penataan
ruang Provinsi;
b. upaya pemerataan pembangunan dan pertumbuhan ekonomi Provinsi;
c. keselarasan aspirasi pembangunan Provinsi dan pembangunan kabupaten/kota;
d. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup;
e. rencana pembangunan jangka panjang daerah;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-27

 f. rencana tata ruang wilayah Provinsi yang berbatasan;
g. rencana tata ruang kawasan strategis Provinsi; dan
h. rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota
3. Dalam penataan ruang tingkat Provinsi pemerintah memilki wewenang dalam
penyelenggaraan penataan ruang meliputi:
a. pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan ruang
wilayah Provinsi, dan kabupaten/kota, serta terhadap pelaksanaan penataan ruang
kawasan strategis Provinsi dan kabupaten/kota;
b. pelaksanaan penataan ruang wilayah Provinsi;
c. pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis Provinsi; dan
d. kerja sama penataan ruang antar Provinsi dan pemfasilitasan kerja sama penataan
ruang antar kabupaten/kota.
4. Wewenang pemerintah daerah Provinsi dalam pelaksanaan penataan ruang wilayah
Provinsi meliputi:
a. perencanaan tata ruang wilayah Provinsi;
b. pemanfaatan ruang wilayah Provinsi; dan
c. pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Provinsi.
5. Dalam penataan ruang kawasan strategis Provinsi pemerintah daerah Provinsi
melaksanakan:
a. penetapan kawasan strategis Provinsi;
b. perencanaan tata ruang kawasan strategis Provinsi;
c. pemanfaatan ruang kawasan strategis Provinsi; dan
d. pengendalian pemanfaatan ruang kawasan strategis Provinsi
6. Pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan
strategis Provinsi dapat dilaksanakan pemerintah daerah kabupaten/kota melalui tugas
pembantuan.
7. Dalam rangka penyelenggaraan penataan ruang wilayah Provinsi, pemerintah daerah
Provinsi dapat menyusun petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang pada tingkat
Provinsi dan kabupaten/kota.
8. Dalam pelaksanaan wewenang poin nomor 1-5, pemerintah daerah Provinsi:
a. menyebarluaskan informasi yang berkaitan dengan:
1) rencana umum dan rencana rinci tata ruang dalam rangka pelaksanaan
penataan ruang wilayah Provinsi;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-28

 2) arahan peraturan zonasi untuk sistem Provinsi yang disusun dalam rangka
pengendalian pemanfaatan ruang wilayah Provinsi; dan
3) petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang;
b. melaksanakan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.
9. Dalam hal pemerintah daerah Provinsi tidak dapat memenuhi standar pelayanan
minimal bidang penataan ruang, Pemerintah mengambil langkah penyelesaian sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
10. Dalam pemanfaatan ruang wilayah nasional, Provinsi, dan kabupaten/kota dilakukan:
a. perumusan kebijakan strategis operasionalisasi rencana tata ruang wilayah dan
rencana tata ruang kawasan strategis;
b. perumusan program sektoral dalam rangka perwujudan struktur ruang dan pola
ruang wilayah dan kawasan strategis; dan
c. pelaksanaan pembangunan sesuai dengan program pemanfaatan ruang wilayah
dan kawasan strategis.
11. Dalam rangka pelaksanaan kebijakan strategis operasional rencana tata ruang wilayah
dan rencana tata ruang kawasan strategis ditetapkan kawasan budi daya yang
dikendalikan dan kawasan budi daya yang didorong pengembangannya.
12. Pelaksanaan pembangunan dilaksanakan melalui pengembangan kawasan secara
terpadu.
13. Pemanfaatan ruang dilaksanakan sesuai dengan:
a. standar pelayanan minimal bidang penataan ruang;
b. standar kualitas lingkungan; dan
c. daya dukung dan daya tampung lahan.
14. Kawasan perdesaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama pertanian,
termasuk pengelolaan sumber daya alam dengan susunan fungsi kawasan sebagai
tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi.
15. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan
dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
16. Rencana struktur ruang meliputi rencana sistem pusat permukiman dan rencana sistem
jaringan prasarana.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-29

2.11 TINJAUAN TERHADAP UNDANG-UNDANG NOMOR 1
TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN
Penataan perumahan dan pemukiman menurut Undang-Undang perumahan dan kawasan
permukiman berdasarkan pada asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan, kenasionalan,
koefisienan dan kemanfaatan, keterjangkauan dan kemudahan, kemitraan, keserasian dan
keseimbangan, keterpaduan, kesehatan, kelestarian dan keberlanjutan, serta keselamatan,
keamanan, ketertiban, dan keteraturan. Penataan perumahan dan kawasan permukiman
memiliki tujuan sebagai berikut:
a. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggraan perumahan dan kawasan
permukiman guna memenuhi kebutuhan rumah;
b. Mendukung penataan dan penyebaran penduduk yang proporsional melalui
pertumbuhan lingkungan hunian;
c. Meningkatkan hasil sumber daya guna alam bagi pembangunan perumahan dengan
tetap memperhatikan kelestarian lingkungan;
d. Memberdayakan pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman;
e. Menunjang pembangunan bidang ekonomi, sosial, dan budaya;
f. Menjamin terwujudnya rumah layak huni dan terjangkau dengan lingkungan yang
sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan keberlanjutan.

Menurut peraturan perundang-undangan, perumahan merupakan kumpulan rumah sebagai

bagian dari permukiman dengan dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum. Untuk
kawasan permukiman merupakan bagian dari lingkungan di luar kawasan lindung sebagai
lingkungan hunian.

Dalam penyelenggaran perumahan dan kawasan permukiman, pemerintah wajib

melakukan pembinaan yang meliputi menetapkan kebijakan tentang pemanfaatan hasil
teknologi bidang perumahan dan kawasan permukiman, pengelolaan Kasiba dan Lisba,
memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat,
menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi, mendorong penelitian
pengembangan penyelenggraan perumahan dan kawasan permukiman, melakukan
sertifikasi dan administrasi lainnya terhadap badan penyelenggaran perumahan, dan
menyelenggarakan pelatihan bidang perumahan dan kawasan permukiman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-30

Penyelenggaran perumahan meliputi:
a. Perencanaan perumahan, yang terdiri dari :
 Perencanaan dan perancangan rumah, baik rumah komersial, umum, swadaya,
khusus, dan rumah negara guna menciptakan rumah yang layak huni, mendukung
uoaya pemebuhan kebutuhan rumah oleh masyarakat dan pememrintah, dan
meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur.
 Perencanaan prasarana, sarana, sarana, utilitas umum yang meliputi rencana
penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman dan
rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan. Penyediaan
kavling tanah untuk meningkatkan hasil guna tanah bagi kavling siap bangun.
b. Pembangunan perumahan. Pembanguan perumahan skala besar terdiri dari hunian
berimbang seperti rumah sederhana, menengah, dan mewah. Tannggung jawab
pemerintah diberikan kepada pembangunan rumah umum, khusus, dan Negara melalui
lembaga yang ditugaskan. Pembangunan perumahan meliputi :
 Pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
 Peningkatan kualitas perumahan.
 Pengembangan teknologi dan rancang bangunan yang ramah lingkungan.
c. Pemanfaatan perumahan yang meliputi pemanfaatan rumah, pemanfaatan dan
pelestarian prasarana dan sarana perumahan, dan pelestarian perumahan.
d. Pengendalian perumahan

Untuk penyelenggara kawasan permukiman berfungsi untuk memenuhi hak orang atas
tinggal dan mewujudkan wilayah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian sesuai rencana
tata ruang. Penyelenggara kawasan permukiman di perkotaan maupun pedesaan dapat
melalui:
a. Pengembangan yang telah ada dengan meningkatkan potensi lingkungan hunian
melalui fungsi kota, meningkatkan pelayanan lingkungan hunian, keberadaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum, tanpa menambah tumbuhnya lingkungan hunian
yang tidak terencana atau permukiman kumuh.
b. Pembangunan lingkungan hunian baru melalui penyediaan lokasi permukiman,
prasarana, sarana, dan utilitas umum. Pembangunan kembali berfungsi untuk
memulihkan fungsi lingkungan hunian perkotaan dan pedesaan sesuai rencana tata
ruang dengan persyaratan sebagai berikut :

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-31

  Kesesuaian dnegan rencana tata ruang wilayah nasional, rencana tata ruang wilayah
provinsi, dan rencana tata ruang wilayah kabupaten/ kota.
 Kesesuaian dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.
 Kondisi dan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas umum yang memenuhi
persyaratan dan tidak membahayakan penghuni.
 Tingkat kepadatan bangunan.
 Kualitas bangunan.
 Kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat.
c. Pembangunan kembali dapat dilakukan dengan rehabilitasi, rekonstruksi, dan
peremajaan.

Untuk melakukan penanganan terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh

dapat dilakukan melalui peningkatan kualitas dan pencegahan. Pencegahan yang dilakukan
berfungsi untuk mengendalikan kepadatan bangunan, penurunan kualitas perumahan,
permukiman, sarana, dan prasarana serta pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan
rencana tata ruang. Pencegahan dapat dilakukan melalui pengawasan dan pemberdayaan
masyarakat.

Untuk peningkatan kualitas terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh dapat
dilakukan melalui:
 Pemugaran menjadi permukiman yang layak huni,
 Peremajaan untuk mewujudkan kondisi perumahan dan kualitas permukiman yang
lebih baik atau meningkatkan kualitas rumah dengan terlebih dahulu menyediakan
tempat tinggal bagi masyarakat yang terdampak.
 Permukiman kembali yang dilakukan untuk memindahkan masyarakat yang terdampak
dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali karena tidak sesuai dengan rencana
tata ruang dengan lokasi yang telah ditetapkan pemerintah

Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang bertumpu pada masyarakat

memberikan hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk ikut berperan.
Sejalan dengan peran masyarakat di dalam pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman, Pemerintah dan pemerintah daerah mempunyai tanggung jawab untuk
menjadi fasilitator, memberikan bantuan dan kemudahan kepada masyarakat, serta
melakukan penelitian dan pengembangan yang meliputi berbagai aspek yang terkait, antara

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-32

lain, tata ruang, pertanahan, prasarana lingkungan, industri bahan dan komponen, jasa
konstruksi dan rancang bangun, pembiayaan, kelembagaan, sumber daya manusia, kearifan
lokal, serta peraturan perundang-undangan yang mendukung.
1. Pemerintah Provinsi dalam melaksanakan pembinaan mempunyai tugas:
a. Merumuskan dan menetapkan kebijakan dan strategi pada tingkat Provinsi di
bidang perumahan dan kawasan permukiman dengan berpedoman pada kebijakan
nasional;
b. Merumuskan dan menetapkan kebijakan Provinsi tentang pendayagunaan dan
pemanfaatan hasil rekayasa teknologi dibidang perumahan dan kawasan
permukiman dengan berpedoman pada kebijakan nasional;
c. Merumuskan dan menetapkan kebijakan penyediaan KASIBA dan LISIBA lintas
kabupaten/kota;
d. Mengawasi pelaksanaan kebijakan dan strategi nasional pada tingkat Provinsi di
bidang perumahan dan kawasan permukiman;
e. Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi pelaksanaan kebijakan
Provinsi penyediaan rumah, perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan
kawasan permukiman;
f. Menyusun rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman lintas kabupaten/kota;
g. Memfasilitasi pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan
kawasan permukiman pada tingkat Provinsi;
h. Mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung
terwujudnya perumahan bagi MBR;
i. Memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat,
terutama bagi MBR; dan
j. Memfasilitasi pelaksanaan kebijakan dan strategi pada tingkat Provinsi.
2. Pemerintah Provinsi dalam melaksanakan pembinaan mempunyai wewenang:
a. Menyusun dan menyediakan basis data perumahan dan kawasan permukiman
pada tingkat Provinsi;
b. Menyusun dan menyempurnakan peraturan perundang-undangan bidang
perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat Provinsi;
c. Memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang perumahan dan kawasan
permukiman pada tingkat Provinsi;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-33

 d. Melaksanakan koordinasi, sinkronisasi, dan sosialisasi peraturan perundang-
undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman pada tingkat Provinsi dalam rangka mewujudkan jaminan dan
kepastian hukum dan pelindungan hukum dalam bermukim;
e. Mengoordinasikan pemanfaatan teknologi dan rancang bangun yang ramah
lingkungan serta pemanfaatan industri bahan bangunan yang mengutamakan
sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal;
f. Mengoordinasikan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan peraturan
perundang-undangan, kebijakan, strategi, serta program di bidang perumahan dan
kawasan permukiman pada tingkat Provinsi;
g. Mengevaluasi peraturan perundang-undangan serta kebijakan dan strategi
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat Provinsi;
h. Memfasilitasi peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman
kumuh pada tingkat Provinsi;
i. Mengoordinasikan pencadangan atau penyediaan tanah untuk pembangunan
perumahan dan permukiman bagi MBR pada tingkat Provinsi;
j. Menetapkan kebijakan dan strategi daerah Provinsi dalam penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman dengan berpedoman pada kebijakan
nasional; dan
k. Memfasilitasi kerja sama pada tingkat Provinsi antara pemerintah Provinsi dan
badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
3. Jenis dan Bentuk Rumah
 Jenis rumah dibedakan berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian yang
meliputi:
a. Rumah komersial; diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sesuai
dengan kebutuhan masyarakat.
b. Rumah umum; diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR.
Dan mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan dari Pemerintah dan/atau
pemerintah daerah.
c. Rumah swadaya; diselenggarakan atas prakarsa dan upaya masyarakat, baik
secara sendiri maupun berkelompok. Dan dapat memperoleh bantuan dan
kemudahan dari Pemerintah dan/atau pemerintah daerah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-34

 d. Rumah khusus; dan diselenggarakan dalam rangka memenuhi kebutuhan
rumah untuk kebutuhan khusus. Dan disediakan oleh pemerintah dan/atau
pemerintah daerah.
e. Rumah negara disediakan oleh Pemerintah dan/atau pemerintah daerah.
 Bentuk rumah
a. Dibedakan berdasarkan hubungan atau keterikatan antar bangunan.
b. Bentuk rumah meliputi: a. rumah tunggal; b. rumah deret; dan c. rumah susun.
c. Luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36
(tiga puluh enam) meter persegi.
4. Perencanaan Perumahan
a. Perencanaan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah.
b. Perencanaan perumahan terdiri atas:
• Perencanaan dan perancangan rumah; dan
• Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.
c. Perencanaan perumahan merupakan bagian dari perencanaan permukiman.
d. Perencanaan perumahan mencakup rumah sederhana, rumah menengah, dan/atau
rumah mewah.
5. Perencanaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum
a. Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan meliputi:
• Rencana penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari
permukiman; dan
• Rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan.
b. Rencana penyediaan kaveling tanah digunakan sebagai landasan perencanaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum.
c. Rencana penyediaan kaveling tanah dimaksudkan untuk meningkatkan daya guna
dan hasil guna tanah bagi kaveling siap bangun sesuai dengan rencana tata
bangunan dan lingkungan.
d. Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi persyaratan
administratif, teknis, dan ekologis.
e. Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah memenuhi
persyaratan wajib mendapat pengesahan dari pemerintah daerah.
f. Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan harus memenuhi
persyaratan:
• Kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah rumah;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-35

 • Keterpaduan antara prasarana, sarana, dan utilitas umum dan lingkungan
hunian; dan
• Ketentuan teknis pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
6. Pembangunan Perumahan
a. Pembangunan perumahan meliputi:
• Pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
• Peningkatan kualitas perumahan.
b. Pembangunan perumahan dilakukan dengan mengembangkan teknologi dan
rancang bangun yang ramah lingkungan serta mengembangkan industri bahan
bangunan yang mengutamakan pemanfaatan sumber daya dalam negeri dan
kearifan lokal yang aman bagi kesehatan.
c. Industri bahan bangunan sebagaimana dimaksud wajib memenuhi Standar
Nasional Indonesia.
d. Pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan perizinan bagi badan hukum
yang mengajukan rencana pembangunan perumahan untuk MBR.
e. Pemerintah daerah berwenang mencabut izin pembangunan perumahan terhadap
badan hukum yang tidak memenuhi kewajibannya.
f. Badan hukum yang melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan
perumahan dengan hunian berimbang.
g. Pembangunan perumahan skala besar yang dilakukan oleh badan hukum wajib
mewujudkan hunian berimbang dalam satu hamparan.
h. Kewajiban sebagaimana dimaksud dikecualikan untuk badan hukum yang
membangun perumahan yang seluruhnya ditujukan untuk pemenuhan kebutuhan
rumah umum.
i. Dalam hal pembangunan perumahan, Pemerintah dan/atau pemerintah daerah
dapat memberikan insentif kepada badan hukum untuk mendorong pembangunan
perumahan dengan hunian berimbang.
j. Pembangunan perumahan skala besar dengan hunian berimbang meliputi rumah
sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah.
k. Dalam hal pembangunan perumahan dengan hunian berimbang tidak dalam satu
hamparan, pembangunan rumah umum harus dilaksanakan dalam satu daerah
kabupaten/kota.
l. Pembangunan rumah umum harus mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau
tempat kerja.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-36

 m. Kemudahan akses diatur dengan peraturan daerah.
n. Pembangunan perumahan dengan hunian berimbang dilakukan oleh badan hukum
yang sama.
7. Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah bagi MBR
a. Pemerintah wajib memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR.
b. Untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi MBR, Pemerintah dan/atau pemerintah
daerah wajib memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui
program perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan
berkelanjutan.
c. Kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah bagi MBR
dapat berupa:
• Subsidi perolehan rumah;
• Stimulan rumah swadaya;
• Insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
di bidang perpajakan;
• Perizinan;
• Asuransi dan penjaminan;
• Penyediaan tanah;
• Sertifikasi tanah; dan/atau
• Prasarana, sarana, dan utilitas umum.
d. Pemberian kemudahan dituangkan dalam akta perjanjian kredit atau pembiayaan
untuk perolehan rumah bagi MBR.
8. Perencanaan Kawasan Permukiman
a. Perencanaan kawasan permukiman harus dilakukan sesuai dengan rencana tata
ruang wilayah.
b. Perencanaan kawasan permukiman dimaksudkan untuk menghasilkan dokumen
rencana kawasan permukiman sebagai pedoman bagi seluruh pemangku
kepentingan dalam pembangunan kawasan permukiman.
c. Pedoman digunakan untuk memenuhi kebutuhan lingkungan hunian dan
digunakan untuk tempat kegiatan pendukung dalam jangka pendek, jangka
menengah, dan jangka panjang.
d. Perencanaan kawasan permukiman dapat dilakukan oleh Pemerintah, pemerintah
daerah, dan setiap orang.
e. Dokumen rencana kawasan permukiman ditetapkan oleh bupati/walikota.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-37

 f. Perencanaan kawasan permukiman harus mencakup:
• Peningkatan sumber daya perkotaan atau perdesaan; dan
• Mitigasi bencana;
g. penyediaan atau peningkatan prasarana, sarana, dan utilitas umum.
h. Perencanaan kawasan permukiman terdiri atas perencanaan lingkungan hunian
perkotaan dan perdesaan serta perencanaan tempat kegiatan pendukung perkotaan
dan perdesaan yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan.

Gambar 2.8 Objek Pengaturan PKP Dalam UU 1/2011

2.12 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN PEMERINTAH NOMOR

64 TAHUN 2016 TENTANG PEMBANGUNAN PERUMAHAN
MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH
Pembangunan Perumahan MBR dilakukan untuk luas lahan tidak lebih dari 5 (lima) hektare
dan paling kurang 0,5 (nol koma lima) hektare serta berada dalam 1 (satu) lokasi yang
diperuntukkan bagi pembangunan Rumah tapak. Lokasi pembangunan Perumahan MBR
telah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

Pelaksanaan pembangunan Perumahan MBR dilakukan dalam 4 (empat) tahapan, yaitu:

a. persiapan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-38

b. prakonstruksi;
c. konstruksi; dan
d. pascakonstruksi.

Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan oleh Badan Hukum kepada PTSP telah
terpenuhi dan perizinan tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, Badan
Hukum menyampaikan kepada bupati/walikota untuk penerbitan izin sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.

Dalam hal izin tidak diterbitkan oleh bupati/walikota, Badan Hukum menyampaikan
kepada gubernur untuk pemberian sanksi administratif sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.

Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan tidak diterbitkan oleh
bupati/walikota, gubernur mengambil alih pemberian izin dimaksud.

Dalam hal persyaratan perizinan yang disampaikan kepada gubernur telah terpenuhi dan
perizinan tidak diberikan dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, Badan Hukum
menyampaikan kepada menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
pemerintahan dalam negeri untuk pemberian sanksi administratif sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan di bidang pemerintahan daerah.

Dalam hal sanksi administratif telah dikenakan dan perizinan tidak diterbitkan oleh
gubernur, menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pemerintahan
dalam negeri mengambil alih pemberian izin dimaksud.

2.13 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI

PERUMAHAN RAKYAT NOMOR 10 TAHUN 2014 TENTANG
PEDOMAN MITIGASI BENCANA ALAM BIDANG
PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Pada peraturan ini ada 4 ruang lingkup yang di bahas yaitu identifikasi mitigasi bencana
alam, pelaksanaan mitigasi bencana, penanganan bencana alam dan peran masyarakat.
Untuk lebih jelasnya mengenai identifikasi mitigasi bencana alam, dapat dilihat pada tabel
di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-39

 Tabel 2.2 Identifikasi Mitigasi Bencana Alam

NO MITIGASI BENCANA ALAM JENIS BENCANA ALAM

1 Bahaya Alam Gempa bumi, tsunami, gunung

meletus, tanah longsor dan banjir
2 Kerentanan Kerentanan fisik dan lingkungan
melalui:
 Kekuatan struktur lahan/lokasi
 Struktur fisik bangunan
 Kepadatan bangunan
 bahan bangunan
 ketersediaan prasarana, sarana, dan
utilitas umum.
Kerentanan sosial-kependudukan
melalui:
 Jumlah penduduk
 Kepadatan penduduk
 Struktur penduduk rentan
 Budaya serat kearifan masyarakat
lokal
Kerentanan kelembagaan melalui
pembentukan struktur kelembagaan
yang melibatkan setiap orang dalam
mitigasi bencana bidang perumahan
dan kawasan permukiman.
Kerentanan sistem melalui
penanganan bencana secara terpadu
dan terkoordinasi dalam bidang
perumahan dan kawasan
permukiman
3 Ketahanan  kesesuaian perumahan dan
kawasan permukiman terhadap
rencana tata ruang wilayah;
 kelengkapan dan kualitas
prasarana, sarana, dan utilitas
untuk mengurangi dampak
bencana alam;
 kelengkapan dan kesiapan institusi
penanggulangan bencana alam;
 ketersediaan dan kelengkapan
prasarana dan sarana evakuasi;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-40

 NO MITIGASI BENCANA ALAM JENIS BENCANA ALAM

 kualitas lingkungan fisik alami yang

mampu mengurangi dampak
bencana alam.
Sumber: Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2014 Tentang Pedoman Mitigasi Bencana
Alam Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman (perumahan,

permukiman, lingkungan hunian dan kawasan permukiman) dalam perencanaan dengan
memperhatikan:
a. jenis bahaya alam yang berada pada lokasi atau di sekitar perumahan dan kawasan
permukiman;
b. lokasi perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
c. sesuai standar kualitas lingkungan, daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup;
d. rencana dan rancangan perumahan dan kawasan permukiman tanggap terhadap
bencana alam terutama yang berlokasi yang rawan bencana;
e. melibatkanperansertamasyarakat;
f. meningkatkan pengetahuan, pemahaman, keterampilan, dan kemandirian masyarakat
dalam mengelola risiko bencana alam.

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman dalam pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman, pemerintah daerah kabupaten/kota dapat meminta
masukan dari masyarakat sekitar lokasi serta harus memperhatikan:
a. pemilihan lokasi, dilakukan melalui:
1. sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota dan/atau rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;
2. bukan kawasan lindung; dan
3. tidak pada zona dengan tingkat kerawanan bencana tinggi.
b. pembatasan intensitas penggunaan lahan melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Luas Bangunan (KLB) Koefisien Daerah Hijau (KDH), ketinggian bangunan,
dan kepadatan bangunan.
c. peta mikrozonasi bencana alam pada lokasi perumahan dan kawasan permukiman;
d. struktur konstruksi bangunan, bahan bangunan sesuai dengan kearifan lokal;
e. penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai cakupan layanan yang mendukung
tindakan mitigasi dan tanggap darurat terhadap bencana alam; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-41

f. pengendalian pembangunan perumahan dan kawasan permukiman sesuai perizinan.

Mitigasi bencana alam dalam bidang perumahan dan kawasan permukiman yang telah
terbangun dilaksanakan melalui :
a. peningkatan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas umum sesuai kebutuhan mitigasi
bencana alam;
b. pembatasan intensitas penggunaan lahan melalui pengaturan Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Koefisien Luas Bangunan (KLB) Koefisien Daerah Hijau (KDH), ketinggian
bangunan, dan kepadatan bangunan terutama wilayah rentan bencana alam;
c. pelibatan peran serta masyarakat dalam penentuan risiko bencana alam, mitigasi
bencana; dan penyusunan rencana kontijensi berbasis masyarakat; dan
d. penataan daerah aliran sungai, pantai, serta wilayah rawan bencana alam.

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman melalui tahapan:
a. identifikasi potensi bencana alam yang mengancam perumahan dan kawasan
permukiman sekurang-kurangnya meliputi:
1. jenis bencana alam;
2. sejarah dan potensi kejadian bencana alam; serta
3. kerugian yang diakibatkan oleh bencana alam.
b. identifikasi tingkat kerentanan bencana alam sekurang-kurangnya melakukan penilaian
terhadap:
1. rumah penduduk;
2. prasarana, sarana, dan utilitas umum yang mendukung evakuasi;
3. kapasitas struktural bangunan mencakup rumah serta prasarana, sarana, dan
utilitas umum.
c. identifikasi kapasitas perumahan dan kawasan permukiman dalam menghadapi dan
menanggulangi bencana alam;
d. penyusunan prioritas mitigasi bencana yang dilakukan berdasarkan analisis biaya dan
efektifitas mitigasi;
e. penyusunan rencana tindak,sekurang-kurangnya meliputi:
1. kajian risiko bencana;
2. tujuan mitigasi bencana;
3. mitigasi yang akan dilakukan;
4. perencanaan teknis;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-42

 5. skema pembiayaan;
6. jadwal pelaksanaan;
7. pelaksana/penanggung jawab pelaksanaan mitigasi;
8. pemantauan dan evaluasi.
f. Mekanisme pengawasan dan pengendalian.

Pelaksanaan Mitigasi Bencana Alam

1. Gempa Bumi
Mitigasi bencana gempa bumi terhadap perumahan dan kawasan permukiman dilakukan
untuk mengurangi kerusakan yang terjadi pada struktur rumah serta prasarana, sarana, dan
utilitas umum. Mitigasi bencana gempa bumi dilaksanakan sekurang-kurangnya melalui :
a. perencanaan penempatan perumahan dan kawasan permukiman untuk mengurangi
tingkat kepadatan hunian di daerah rawan bencana;
b. pembangunan perumahan dan kawasan permukiman dengan perkuatan struktur dan
konstruksi bangunan tahan getaran/gempa;
c. pemanfaatan penerapan zonasi daerah rawan bencana dan pengaturan penggunaan
lahan; dan
d. pemeliharaan perumahan dan kawasan permukiman dengan mengikutsertakan peran
serta masyarakat dalam pelatihan program penyelamatan dan kewaspadaan terhadap
gempa bumi.
Mitigasi bencana gempa bumi bidang perumahan dan kawasan permukiman dilakukan
melalui identifikasi dan memetakan lokasi perumahan dan kawasan permukiman yang
rawan gempa bumi sesuai zonasi kerawanan gempa bumi. Pemerintah dan pemerintah
daerah melakukan pembinaan kepada masyarakat yang berlokasi rawan gempa bumi
melalui:
a. sosialisasi mengenai lokasi rawan gempa bumi, cara penyelamatan; dan meningkatkan
kewaspadaan dan kesiapsiagaan dalam menghadapi gempa bumi;
b. memberikan bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
c. meningkatkan kerjasama dengan masyarakat untuk mengetahui tanda-tanda gempa
bumi.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-43

2. Tsunami
Mitigasi bencana tsunami bidang perumahan dan kawasan permukiman dilakukan terhadap
rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas umum. Mitigasi bencana tsunami dilakukan
melalui :
a. pembangunan tembok penahan tsunami pada garis pantai perumahan dan kawasan
permukiman yang berisiko;
b. penanaman mangrove serta tanaman lainnya sepanjang garis pantai perumahan dan
kawasan permukiman meredam gaya air tsunami;
c. pembangunan tempat evakuasi yang cukup tinggi dan mudah diakses, serta aman di
sekitar daerah pemukiman; dan
d. pembangunan sistem peringatan dini tsunami.
Pemerintah daerah melakukan identifikasi dan pemetaan zonasi risiko tsunami untuk
menentukan lokasi perumahan dan kawasan permukiman yang terletak di dekat garis
pantai. Zonasi risiko tsunami meliputi zonasi risiko tinggi, zonasi risiko sedang dan zonasi
risiko rendah. Pemerintah dan pemerintah daerah melakukan pembinaan kepada
masyarakat yang berlokasi rawan tsunami melalui:
a. sosialisasi mengenai karakteristik, tanda-tanda tsunami, cara penyelamatan; dan
meningkatkan kewaspadaan dan kesiapaan dalam menghadapi tsunami; dan
b. memberikan bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
c. meningkatkan kerjasama dengan masyarakat untuk implementasi sistem peringatan
dini bencana tsunami.

3. Gunung Meletus
Bencana gunung meletus terhadap perumahan dan kawasan permukiman terdiri dari
bahaya primer dan bahaya sekunder. Bahaya primer merupakan bahaya letusan gunung
yang sedang berlangsung. Bahaya sekunder merupakan bahaya yang terjadi setelah letusan
gunung. Mitigasi bencana gunung meletus ditekankan pada perumahan dan kawasan
permukiman untuk mengurangi dampak dari adanya gempa tektonik dan gempa vulkanik
yang diikuti dengan terjadinya awan panas, aliran lava, material lontaran dan guguran batu
(pijar), hujan abu lebat, hujan lumpur (panas) atau lahar dan gas beracun. Mitigasi bencana
gunung meletus terhadap perumahan dan kawasan permukiman dilaksanakan sekurang-
kurangnya:

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-44

a. perencanaan perumahan dan kawasan permukiman menghindari kawasan rawan
bencana gunung meletus terutama yang masih aktif serta lokasi yang cenderung dialiri
lava;
b. desain rumah serta sarana dan utilitas umum yang tahan terhadap beban dan bahaya
akibat letusan gunung; dan
c. menyediakan lokasi evakuasi dan pengungsian prasarana jalan yang memadai menuju
lokasi pengungsian, serta alat transportasi.
Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai kewenangannya melakukan pembinaan kepada
masyarakat di lokasi gunung meletus sekurang- kurangnya melalui:
a. sosialisasi sebagai peringatan dini dan pengelolaan bencana gunung meletus;
b. bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan;
c. menginformasikan secara berkala tentang aktifitas gunung meletus; dan
d. meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda aktivitas gunung meletus.

4. Tanah Longsor
Mitigasi bencana tanah longsor bidang perumahan dan kawasan permukiman dilakukan
terhadap rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas umum, meliputi:
a. membangun struktur bangunan dengan pondasi yang kuat;
b. membangun sengkedan-sengkedan lahan pada wilayah yang memiliki kelerengan
cukup tinggi untuk memperlandai lereng;
c. membangunprasarana,sarana,dan utilitas umum yang memadai;
d. menempatkan konstruksi penahan tanah konvensional;
e. memberi beban penyeimbang;dan
f. pembuatan jangkar untuk perkuatan tanah.
Pelaksanaan mitigasi bencana tanah longsor bidang perumahan dan kawasan permukiman
melalui :
a. identifikasi dan pemanfaatan peta mikrozonasi kerawanan bencana tanah longsor;
b. mengembangkan lokasi penyangga antara lokasi rawan longsor dengan lokasi yang
akan dikembangkan sebagai perumahan dan kawasan permukiman;
c. rekonstruksi terhadap bangunan dan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang
memadai;
d. relokasi perumahan dan kawasan permukiman yang sudah tidak layak huni ke lokasi
yang lebih aman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-45

Pelaksanaan mitigasi bencana tanah longsor melalui pembangunan prasarana, sarana, dan
utilitas, dengan memperhatikan:
a. perencanaan lokasi evakuasi dan penampungan;
b. perencanaan jaringan jalan yang digunakan untuk jalur akses menuju ke lokasi evakuasi;
c. menstabilkan tanah lereng yang rawan longsor;
d. penyediaan drainase bawah tanah; dan
e. ketersediaan sarana peringatan dini dan rambu-rambu yang dibutuhkan.
Pemerintah dan pemerintah daerah melakukan pembinaan kepada masyarakat di lokasi
tanah longsor sekurang-kurangnya melalui:
a. sosialisasi terhadap kondisi tanah dan tindakan antisipasi terhadap bencana tanah
longsor;
b. bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
c. meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda tanah longsor.

5. Banjir
Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman dalam
rangka mencegah dan mengurangi dampak terjadinya bencana banjir melalui identifikasi
dan pemetaan zonasi kerawanan banjir. Identifikasi dilakukan terhadap penentuan alternatif
pengurangan risiko kerusakan bencana banjir. Pemetaan zonasi kerawanan banjir dilakukan
terhadap kemiringan lokasi perumahan dan kawasan permukiman sehingga dapat
mengurangi dampak bencana banjir. Prinsip mitigasi bencana banjir untuk perumahan dan
kawasan permukiman adalah :
a. menghindari kawasan rawan banjir;
b. menghindari limpahan air ;
c. mengalihkan aliran banjir;dan
d. pengendalian aliran air.
Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman,
meliputi:
a. sesuai tataruang wilayah serta tata bangunan dan lingkungan;
b. penentuan lokasi melalui identifikasi dan pemanfaatan peta mikrozonasi kerawanan
bencana banjir;
c. pengelolaan perumahan dan kawasan permukiman secara swadaya melalui
pemeliharaan dan perawatan secara berkala.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-46

Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman terhadap
pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum, memperhatikan:
a. lokasi evakuasi dan penampungan sementara jika terjadi bencana banjir;
b. jaringan jalan yang dapat digunakan untuk jalur akses menuju ke lokasi evakuasi;
c. drainase dengan ukuran yang memadai berdasarkan data jenis dan daya serap tanah;
d. pembuatan sumur resapan;
e. pembuatan tanggul bagi sungai yang melewati perumahan dan kawasan permukiman;
f. ketersediaan sarana peringatan dini dan rambu-rambu yang dibutuhkan terkait dengan
peringatan dini dan evakuasi; dan
g. pembuatan tempat pembuangan sampah sementara.
Pemerintah daerah kabupaten/kota melakukan pembinaan kepada masyarakat di lokasi
banjir melalui:
a. sosialisasi terhadap bencana banjir dan tindakan evakuasi;
b. bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
c. meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda banjir.

Peran Masyarakat
Peran masyarakat dalam mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan
permukiman, dapat dilakukan dengan memberikan masukan dalam penyusunan rencana
serta pelaksanaan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang difasilitasi
oleh pemerintah daerah. Peran masyarakat dalam mitigasi bencana secara swadaya
dilakukan melalui:
a. pemanfaatan rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas umum sesuai fungsinya;
b. pemeliharaan dan perbaikan terhadap rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas
umum; dan
c. pengendalian penyelenggaraan bidang perumahan dan kawasan permukiman dengan
melaporkan kepada instansi yang berwenang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-47

2.14 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI
PERUMAHAN RAKYAT NOMOR 12 TAHUN 2014 TENTANG
PEDOMAN PENYUSUNAN RENCANAN PEMBANGUNAN
DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN DAERAH PROVINSI DAN DAERAH
KABUPATEN/KOTA
Pedoman Penyusunan RP3KP Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota dimaksudkan
untuk mewujudkan penyusunan RP3KP secara terkoordinasi dan terpadu lintas sektoral
pada daerah provinsi dan daerah kabupaten/kota.

Pedoman Penyusunan RP3KP Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota bertujuan

sebagai acuan dalam penyusunan RP3KP oleh pemerintah daerah provinsi dan pemerintah
daerah kabupaten/kota.

RP3KP Daerah Kabupaten/Kota merupakan arahan kebijakan dan strategi pembangunan

dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman:
a. berdasarkan RTRW; dan
b. mendukung program dan kegiatan jangka pendek, jangka menengah, dan jangka
panjang

Penyusunan RP3KP Daerah Kabupaten/Kota terdiri dari:

1. Persiapan meliputi kegiatan :
a. penyusunan kerangka acuan kerja dan rencana anggaran biaya oleh SKPD yang
menangani bidang perumahan dan kawasan permukiman;
b. pembentukan Pokja PKP;
c. penetapan Pokja PKP; dan
d. konsolidasi Pokja PKP.
Persiapan menghasilkan sekurang-kurangnya:
a. kerangka acuan kerja dan rencana anggaran biaya;
b. surat keputusan pembentukan Pokja PKP;
c. metodologi pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan;
d. rencana kerja pelaksanaan penyusunan RP3KP;
e. identifikasi data primer dan data sekunder;
f. perangkat survey data primer dan data sekunder; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-48

 g. pembagian tugas.
2. Penyusunan rencana dilakukan melalui tahapan kegiatan:
a. Pendataan, dilaksanakan untuk pengumpulan:
 data primer, meliputi:
 sebaran rumah, perumahan dan permukiman;
 sebaran perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
 ketersediaan dan kondisi prasarana, sarana dan utilitas umum;
 tipologi perumahan dan permukiman;
 budaya bermukim masyarakat;
 sebaran perumahan tradisional; dan
 kualitas lingkungan pada perumahan dan permukiman.
 data sekunder, meliputi:
 Data dari RPJP, RPJM daerah Provinsi dan daerah Kabupaten/Kota yang
terdiri dari:
visi dan misi pembangunan daerah;
arah kebijakan dan strategi pembangunan daerah;
tujuan dan sasaran pembangunan daerah;
prioritas daerah; dan
program pembangunan daerah terkait bidang perumahan dan
permukiman.
 Data dari RTRW daerah Kabupaten/Kota, meliputi:
arahan kebijakan pemanfaatan ruang kawasan permukiman;
rencana struktur dan pola ruang.
 data dan informasi tentang kebijakan pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman di tiap kelurahan/desa dalam
wilayah kabupaten/kota;
 data izin lokasi pemanfaatan tanah;
 data dan informasi perumahan dan kawasan permukiman yang berada
dalam wilayah kabupaten/kota sekurang-kurangnya meliputi:
data kependudukan tiap kelurahan/desa;
data gambaran umum kondisi rumah (kualitas rumah, status
kepemilikan) di tiap kelurahan/desa;
data perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan
permukiman;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-49

 data tentang prasarana, sarana, dan utilitas umum, termasuk sarana
pemakaman umum;
data perizinan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
yang telah diterbitkan;
data daya dukung wilayah;
data tentang pertumbuhan ekonomi wilayah;
data tentang kemampuan keuangan daerah;
data tentang pendanaan dan pembiayaan perumahan dan kawasan
permukiman; dan
data dan informasi tentang kelembagaan terkait perumahan dan
kawasan permukiman di daerah kabupaten/kota.
 peta-peta, meliputi:
peta dalam dokumen RTRW meliputi:
 peta batas administrasi;
 peta penggunaan lahan eksisting;
 peta informasi kebencanaan dan rawan bencana;
 peta kondisi tanah antara lain peta geologi, hidrologi,
 topografi;
 peta-peta identifikasi potensi sumberdaya alam;
 peta tata guna lahan;
 peta daya dukung dan daya tampung wilayah;
 peta prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan
kawasan permukiman, termasuk sarana pemakaman umum;
 peta kawasan strategis, kawasan prioritas, dan kawasan yang
memerlukan penganganan khusus; dan
 peta rencana struktur dan pola ruang;
citra satelit untuk memperbaharui (update) peta dasar dan membuat
peta tutupan lahan; dan
peta status perizinan lokasi pemanfaatan tanah.
Sumber data yang diinventarisasi disepakati oleh Pokja PKP sebelum dilakukan analisis
data. Pendataan disusun menjadi profil daerah kabupaten/kota bidang perumahan dan
kawasan permukiman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-50

 b. Analisis, terdiri dari:
1) analisis implikasi kebijakan pembangunan dan kebijakan tata ruang nasional
dan daerah provinsi terhadap pembangunan danpengembangan perumahan
dan kawasan permukiman;
2) analisis implikasi kebijakan pembangunan dan kebijakan tata ruang daerah
kabupaten/kota terhadap pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman;
3) analisis sistem pusat-pusat pelayanan yang didasarkan pada sebaran daerah
fungsional perkotaan dan perdesaan;
4) analisis karakteristik sosial kependudukan di daerah kabupaten/kota
sekurang-kurangnya meliputi:
a) pola migrasi, pola pergerakan;
b) proporsi penduduk perkotaan dan/atau perdesaan pada awal tahun
perencanaan dan proyeksi 20 (dua puluh) tahun ke depan;
c) struktur penduduk berdasarkan mata pencaharian, usia produktif, tingkat
pendidikan, sex ratio; dan
d) sebaran kepadatan penduduk pada awal tahun perencanaan dan proyeksi
20 (dua puluh) tahun ke depan;
e) analisis karakteristik perumahan dan kawasan permukiman, sekurang-
kurangnya meliputi:
 identifikasi permasalahan perumahan dan kawasan permukiman di
daerah;
 ketersediaan rumah dan kondisinya;
 jumlah kekurangan rumah (backlog) pada awal tahun perencanaan
dan proyeksi 20 (dua puluh) tahun ke depan;
 lokasi perumahan pada kawasan fungsi lain yang perlu penanganan
khusus;
 lokasi perumahan kumuh dan permukiman kumuh yang perlu
dilakukan pemugaran, peremajaan atau pemukiman kembali; dan
 lokasi dan jumlah rumah yang memerlukan peningkatan kualitas.
5) analisis arah pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di
perkotaan dan/atau perdesaan yang berbatasan dalam wilayah kabupaten
terhadap rencana pengembangan wilayah kabupaten/kota secara keseluruhan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-51

 6) analisis kebutuhan prasarana, sarana dan utilitas umum termasuk sarana
pemakaman umum pada daerah kabupaten/kota;
7) analisis arah pengembangan perumahan dan kawasan permukiman dan
dukungan potensi wilayah, kemampuan penyediaan rumah dan jaringan
prasarana dan sarana serta utilitas umum;
8) analisis besarnya permintaan masyarakat terhadap rumah;
9) analisis kebutuhan tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman dengan memperhatikan kebijakan hunian berimbang;
10) analisis daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup serta optimasi
pemanfaatan ruang;
11) analisis kemampuan keuangan daerah, sekurang-kurangnya meliputi: sumber
penerimaan daerah dan alokasi pendanaan dan pembiayaan pembangunan,
dan prediksi peningkatan kemampuan keuangan daerah; dan
12) Analisis kebutuhan kelembagaan perumahan dan kawasan permukiman di
daerah kabupaten/kota.

c. Perumusan, merupakan kegiatan untuk menyusun konsep RP3KP berdasarkan

Buku Data dan Analisis. Konsep berisi:
1) visi, misi, tujuan, kebijakan, dan strategi pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman di daerah kabupaten/kota;
2) jabaran kebijakan dan pengaturan yang lebih operasional dari arahan kebijakan
dalam RP3KP daerah provinsi yang harus diakomodasikan dan dilaksanakan
di daerah kabupaten/kota;
3) jabaran kebijakan pembangunan daerah kabupaten/kota yang bersangkutan;
4) penerapan kebijakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman
dengan pola hunian berimbang;
5) perencanaan lingkungan hunian perkotaan dan/atau lingkungan hunian
perdesaan melalui pembangunan, pengembangan, dan pembangunan kembali;
6) RP3KP di perkotaan dan/atau perdesaan dalam wilayah kabupaten/kota yang
mempunyai kedudukan strategis dalam skala prioritas pembangunan daerah
provinsi dan daerah kabupaten/kota, antara lain seperti kawasan perbatasan,
kawasan wisata, agro industri, dan perdagangan/jasa;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-52

 7) rencana kawasan permukiman yang terdiri atas perencanaan lingkungan
hunian serta perencanaan tempat kegiatan pendukung yang merupakan bagian
yang tidak terpisahkan;
8) rencana pembangunan lingkungan hunian baru meliputi perencanaan
lingkungan hunian baru skala besar dengan Kasiba dan perencanaan
lingkungan hunian baru bukan skala besar dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum;
9) rencana penyediaan perumahan dan kawasan permukiman untuk mendukung
pembangunan kawasan fungsi lain;
10) rencana penyediaan tanah untuk pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman;
11) rencana pencegahan tumbuhnya perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
12) rencana penyediaan dan rencana investasi prasarana, sarana, dan utilitas
umum termasuk pemakaman umum, dalam rangkaintegrasi dan sinergi antara
kawasan permukiman dengan sektor terkait;
13) rencana lokasi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan
ekonomi;
14) penetapan lokasi pembangunan dan pengembangan kawasan permukiman,
termasuk penyediaan kawasan siap bangun yang terletak dalam 1 (satu)
wilayah kabupaten/kota atau Daerah Khusus Ibukota Jakarta, sesuai dengan
RTRW;
15) penetapan lokasi dan RP3KP yang akan dilaksanakan pada:
a) lingkungan hunian baru perkotaan dan/atau perdesaan;
b) perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
c) pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang akan
direvitalisasi fungsinya;
d) bagian perkotaaan atau perdesaan yang berfungsi sebagai pusat kegiatan
wilayah (PKW), dan pusat kegiatan lokasi (PKL), atau 5. kantung-
kantung kegiatan fungsi lain (kawasan industri, kawasan perdagangan,
dan lain-lain);
e) kawasan nelayan/perikanan, kawasan pariwisata, kawasan industri, dan
di kawasan lainnya yang mempunyai tingkat pertumbuhan tinggi sebagai
pusat kegiatan baru; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-53

 f) perumahan dan kawasan permukiman strategis di perkotaan dan/atau
perdesaan yang mempunyai potensi sektor unggulan.
16) indikasi program pelaksanaan RP3KP perkotaan dan/atau perdesaan dalam
jangka pendek, jangka menengah, dan jangka panjang, yang ditetapkan
berdasarkan skala prioritas daerah kabupaten/kota dengan telah
menyebutkan:
a) nama lokasi;
b) rincian nama, jenis program dan kegiatan yang akan dilaksanakan pada
setiap lokasi;
c) pelaku/dinas terkait, kelembagaan mulai dari tingkat kelurahan/desa
dan kecamatan dengan memanfaatkan kelembagaan yang ada;
d) jangka waktu;
e) target dan sasaran yang akan dicapai oleh masing-masing sektor terkait;
dan
f) sumber, besaran, dan alokasi sumber dana dan/atau pembiayaan serta
dukungan akses dan pendanaan dan/atau pembiayaan pembangunan
kawasan permukiman yang berasal dari dan atau dikelola oleh
pemerintah, termasuk sumber pendanaan dan/atau pembiayaan lain.
17) pengaturan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman;
18) pengaturan keterpaduan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman pada kawasan fungsi lain;
19) daftar daerah terlarang (negative list) untuk pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman baru;
20) pengaturan mitigasi bencana;
21) sistem informasi pemantauan pemanfaatan kawasan permukiman yang terintegrasi
dengan sistem informasi pembangunan daerah provinsi, dan daerah
kabupaten/kota;
22) mekanisme pemantauan, pengawasan, dan pengendalian pelaksanaan program
dan kegiatan oleh seluruh pelaku pembangunan, berupa arahan perizinan;
23) mekanisme pemberian insentif dan disinsentif oleh:
a) pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya;
b) pemerintah daerah kabupaten/kota kepada badan hukum; atau
c) pemerintah daerah kabupaten/kota kepada masyarakat.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-54

 24) mekanisme pemberian insentif berupa:
a) insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
di bidang perpajakan;
b) pemberian kompensasi berupa penghargaan, fasilitasi, dan prioritas bantuan
program dan kegiatan bidang perumahan dan kawasan permukiman;
c) subsidi silang; dan/atau
d) kemudahan prosedur perizinan.
25) mekanisme pengenaan disinsentif berupa:
a) pengenaan sanksi sesuai dengan peraturan perundangundangan;
b) pengenaan retribusi daerah;
c) pembatasan fasilitasi program dan kegiatan bidang perumahan dan kawasan
permukiman; dan/atau
d) pengenaan kompensasi.
Konsep RP3KP dalam penyusunannya harus memperhatikan:
1) persyaratan teknis, administratif, tata ruang dan ekologis;
2) tipologi, ekologi, budaya, dinamika ekonomi pada tiap daerah, serta
mempertimbangkan faktor keselamatan dan keamanan;
3) skala/batasan jumlah unit pembangunan dan pengembangan perumahan dan
kawasan permukiman sebagai berikut:
a) perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 15 (lima belas)
sampai dengan 1.000 (seribu) rumah;
b) permukiman dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 1.000 (seribu)
sampai dengan 3.000 (tiga ribu) rumah;
c) lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3.000 (tiga
ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; dan
d) kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10.000 (sepuluh ribu)
rumah;
e) daya dukung dan daya tampung perumahan dan kawasan permukiman
dengan lingkungan hidup dalam rangka keberlanjutan;
f) hubungan antar kawasan fungsional sebagai bagian lingkungan hidup di luar
kawasan lindung;
g) keterkaitan lingkungan hunian perkotaan dengan lingkungan hunian
perdesaan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-55

 h) keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perkotaan dan
pengembangan kawasan perkotaan;
i) keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perdesaan dan
pengembangan kawasan perdesaan;
j) keterpaduan dan keseimbangan perkembangan antar wilayah, antar sektor,
serta antar lokasi perumahan dan kawasan permukiman terhadap kawasan
fungsi lain;
k) keserasian tata kehidupan manusia dengan lingkungan hidup;
l) akomodasi berbagai kegiatan lokal, regional maupun nasional di bidang
perumahan dan kawasan permukiman untuk memberikan kearifan lokal yang
dapat mengangkat citra sosial-budaya daerah.
m) keseimbangan antara kepentingan publik dan kepentingan setiap orang; dan
n) lembaga yang mengkoordinasikan bidang perumahan dan kawasan
permukiman; dan
4) Perumusan dilaksanakan secara terintegrasi antara matra ruang, program dan
kegiatan. Perumusan menghasilkan Buku Rencana.
Penyusunan rencana dapat melibatkan masyarakat antara lain melalui:
a. pengisian kuesioner;
b. wawancara;
c. media informasi; dan/atau
d. kegiatan forum-forum diskusi dan konsultasi publik.

3. Legislasi merupakan kegiatan penetapan konsep RP3KP Daerah Kabupaten/Kota

menjadi peraturan daerah Kabupaten/Kota

2.15 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI PEKERJAAN

UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT NOMOR 38 TAHUN 2015
TENTANG BANTUAN PSU UNTUK PERUMAHAN UMUM
Tujuan pemberian bantuan PSU menurut kebijakan ini yaitu agar dapat dilakukan secara
efisien, efektif, transparan, dan akuntabel, serta memberikan manfaat bagi MBR dalam
memperoleh rumah baru baik dalam bentuk rumah tunggal, rumah deret atau rumah susun.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-56

Kelompok sasaran pemberian Bantuan PSU adalah MBR melalui pelaku pembangunan yang
membangun perumahan umum berupa rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun
dimana jenis komponen Bantuan PSU antara lain :
a. jalan;
b. ruang terbuka non hijau;
c. sanitasi;
d. air minum;
e. rumah ibadah;
f. jaringan listrik; dan
g. penerangan jalan umum.

2.16 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI PEKERJAAN

UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT NOMOR 16 TAHUN 2016
TENTANG BANTUAN STIMULAN PERUMAHAN SWADAYA
Peraturan Menteri ini bertujuan agar penyaluran BSPS dapat dilaksanakan dengan tertib,
efisien, ekonomis, efektif, transparan, dan akuntabel.
Bentuk BSPS dibagi 2 yaitu berupa:
a. Uang
BSPS dalam bentuk uang diberikan kepada perseorangan penerima BSPS guna membeli
bahan bangunan dalam rangka kegiatan PB atau PK. Dalam hal penerima BSPS tidak
memiliki kemampuan untuk melaksanakan PB atau PK, maka BSPS dalam bentuk uang
dapat digunakan untuk upah kerja yang digunakan paling banyak 15% (lima belas persen)
dari besaran BSPS yang diterima, dengan memenuhi kriteria:
1) lanjut usia sekurang-kurangnya 58 (lima puluh delapan) tahun; dan/atau
2) penyandang disabilitas.

b. Barang
BSPS dalam bentuk barang dapat berupa:
1) Bahan bangunan untuk rumah, diberikan kepada perseorangan penerima BSPS di lokasi
yang tidak terlayani toko/penyedia bahan bangunan.
2) Rumah, diberikan kepada perseorangan penerima BSPS dalam rangka melaksanakan
program Pemerintah yang ditetapkan oleh Menteri.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-57

3) Bahan bangunan untuk PSU diberikan kepada kelompok penerima BSPS dalam rangka
mewujudkan perumahan yang layak huni.

2.17 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI AGRARIA

DAN TATA RUANG/BADAN PERTAHANAN NASIONAL
TAHUN NOMOR 16 TAHUN 2017 TENTANG PEDOMAN
PENGEMBANGAN KAWASAN BERORIENTASI TRANSIT
Peraturan Menteri ini dimaksudkan sebagai acuan bagi Pemerintah, Pemerintah Daerah
provinsi, dan Pemerintah Daerah kabupaten/kota, dalam penentuan dan penetapan lokasi
TOD serta pengembangan Kawasan TOD.

Peraturan Menteri ini memberikan panduan dalam:

a. menentukan dan menetapkan lokasi Kawasan TOD pada penyusunan RTRW;
b. merumuskan ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis dalam penerapan
teknik pengaturan zonasi kawasan TOD yang diatur dalam RDTR dan PZ; dan
c. merancang tata bangunan dan lingkungan dalam RTBL.

Prinsip TOD dalam mewujudkan kawasan campuran serta kawasan padat dan terpusat yang
terintegrasi dengan sistem transportasi massal, terdiri atas:
a. pengembangan kawasan dengan mendorong mobilitas berkelanjutan melalui
peningkatan penggunaan angkutan umum massal; dan
b. pengembangan fasilitas lingkungan untuk moda transportasi tidak bermotor dan pejalan
kaki yang terintegrasi dengan simpul transit.

Penentuan dan penetapan lokasi Kawasan TOD dilakukan melalui tahapan:

a. penentuan lokasi kawasan potensial TOD melalui:
 kajian pengembangan sistem transportasi massal dalam lingkup regional dan lokal,
serta prasarana penunjangnya;
 kajian kebutuhan dan arah pengembangan kota/Kawasan Perkotaan, strategi
pembiayaan pembangunan dan kebijakan lainnya yang terkait;
 kajian lingkungan hidup yang meliputi analisis kemampuan lahan, analisis
kesesuaian lahan, serta analisis kerentanan dan risiko bencana;
 kajian daya dukung prasarana kawasan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-58

  kajian karakteristik pemanfaatan ruang kota/Kawasan Perkotaan aktual yang
meliputi ketersediaan ruang/tanah, status tanah, dan perizinan; dan
 kajian kondisi sosial ekonomi masyarakat.
Penentuan lokasi kawasan potensial TOD sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
memenuhi kriteria paling sedikit:
 berada pada Simpul Transit jaringan angkutan umum massal yang berkapasitas
tinggi berbasis rel;
 memenuhi persyaratan intermoda dan antarmoda transit;
 dilayani sekurang-kurangnya 1 (satu) moda transit jarak dekat dan 1 (satu) moda
transit jarak jauh;
 sesuai dengan arah pengembangan pusat pelayanan dan kegiatan;
 berada pada kawasan dengan kerentanan bencana rendah disertai dengan mitigasi
untuk mengurangi risiko bencana; dan
 berada pada kawasan yang tidak mengganggu instalasi penting negara.
b. penentuan tipologi Kawasan TOD melalui:
Berdasarkan skala layanan sistem transportasi massal, pengembangan pusat pelayanan,
dan kegiatan yang dikembangkan. Tipologi kawasan TOD terdiri atas:
 Kawasan TOD Kota
 Kawasan TOD Subkota
 Kawasan TOD Lingkungan
c. penetapan lokasi Kawasan TOD melalui:
Pengembangan Kawasan TOD dilakukan dengan:
 menentukan strategi pengembangan Kawasan TOD;
 memperhatikan kriteria teknis Kawasan TOD; dan
 menentukan perangkat penunjang pengembangan Kawasan TOD.

2.18 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN MENTERI DALAM

NEGERI NOMOR 55 TAHUN 2017 TENTANG PELAKSANAAN
PERIZINAN DAN NONPERIZINAN PEMBANGUNAN
PERUMAHAN BAGI MASYARAKAT BERPENGHASILAN
RENDAH (MBR)
Peraturan Menteri ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum agar:

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-59

a. Pembangunan Perumahan bagi MBR di daerah dilaksanakan secara tertib dan
berkeadilan; dan
b. Pemerintah Daerah dan Badan Hukum melaksanakan tugas dan wewenang serta hak
dan kewajiban dalam pembangunan Perumahan bagi MBR di daerah dengan cepat,
efisien, dan efektif.

Pada Pasal 3 dijelaskan bahwa Pemerintah Daerah memberikan kemudahan kepada Badan
Hukum yang akan melaksanakan pembangunan Perumahan bagi MBR di daerah untuk
memenuhi kebutuhan Rumah bagi MBR. Kemudahan yang dimaksud berupa Perizinan dan
Nonperizinan pada tahapan pembangunan Perumahan bagi MBR, yaitu:
a. persiapan;
b. prakonstruksi;
c. konstruksi; dan
d. pascakonstruksi.

Badan hukum melaksanakan pembangunan Perumahan bagi MBR dengan dilengkapi

pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum. Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum
yang telah selesai dibangun oleh Badan Hukum diserahterimakan kepada Pemerintah
Daerah secara bertahap sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Badan Hukum yang melaksanakan pembangunan Perumahan bagi MBR di daerah

dilakukan untuk luas lahan tidak lebih dari 5 (lima) hektar dan paling sedikit 0,5 (nol koma
lima) hektar, serta berada dalam 1 (satu) lokasi yang diperuntukkan bagi pembangunan
Rumah tapak. Pelaksanaan pembangunan ini tidak dikenakan biaya. Lahan harus berada
pada lokasi yang telah sesuai dengan peruntukannya dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
Dalam hal Rencana Tata Ruang Wilayah belum tersedia, Pemerintah Daerah menyiapkan
Pertimbangan Teknis Penatagunaan Tanah/Advise Planning untuk kawasan Perumahan
MBR yang dimohonkan.

Pemerintah Daerah melalui Dinas Penanaman Modal dan PTSP memberikan kemudahan
pelaksanaan Perizinan dan Nonperizinan pembangunan Perumahan bagi MBR. Kemudahan
pelaksanaan Perizinan dan Nonperizinan dilakukan melalui Penyederhanaan Pelayanan
yaitu:
a. penghapusan Perizinan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-60

b. penggabungan Perizinan; dan
c. percepatan waktu penyelesaian.

Penghapusan perizinan yaitu berupa izin lokasi, rekomendasi peil banjir, izin cut and fill dan
analisa dampak lingkungan lalu lintas.
Penggabungan Perizinan dilakukan terhadap:
a. proposal pembangunan Perumahan bagi MBR yang diajukan badan hukum digabung
dengan surat pernyataan tidak sengketa jika tanah belum bersertifikat;
b. izin pemanfaatan tanah/izin pemanfaatan ruang digabung dengan tahap pengecekan
kesesuaian rencana umum tata ruang/rencana detail tata ruang wilayah dan
pertimbangan teknis penatagunaan tanah/advise planning; dan
c. pengesahan site plan diproses bersamaan dengan surat pernyataan pengelolaan
lingkungan, rekomendasi pemadam kebakaran, dan penyediaan lahan pemakaman

Percepatan waktu penyelesaian dilakukan terhadap:

a. surat pelepasan hak atas tanah dari pemilik tanah kepada Badan Hukum dengan waktu
penyelesaian paling lama 3 (tiga) hari;
b. surat permohonan, persetujuan dan pengesahan gambar site plan dengan waktu
penyelesaian paling lama 7 (tujuh) hari;
c. pengukuran dan pembuatan peta bidang tanah dengan waktu penyelesaian paling lama
14 (empat belas) hari;
d. penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Induk dan pemecahan Izin Mendirikan Bangunan
dengan waktu penyelesaian paling lama 3 (tiga) hari; dan
e. evaluasi dan penerbitan Surat Keputusan tentang Penetapan Hak atas Tanah dengan
waktu penyelesaian paling lama 3 (tiga) hari.

Dalam hal Dinas Penanaman Modal dan PTSP belum terbentuk, pelaksanaan Perizinan dan
Nonperizinan dilakukan melalui perangkat daerah yang secara teknis menangani urusan
terkait. Pelaksanaan Perizinan dan Nonperizinan dipublikasikan kepada masyarakat sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Untuk percepatan pelaksanaan
Perizinan dan Nonperizinan pembangunan Perumahan bagi MBR di daerah, Pemerintah
Daerah provinsi dan kabupaten/kota mendelegasikan wewenang pemberian Perizinan dan
Nonperizinan terkait dengan pembangunan Perumahan bagi MBR kepada Kepala Dinas
Penanaman Modal dan PTSP.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-61

2.19 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN DAERAH KOTA
SERANG NOMOR 6 TAHUN 2011 TENTANG RENCANA TATA
RUANG WILAYAH KOTA SERANG TAHUN 2010-2030
Penggunaan sumber daya alam dilakukan secara terencana, rasional, optimal,
bertanggungjawab, dan sesuai dengan kemampuan daya dukungnya, dengan
mengutamakan sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, memperkuat struktur ekonomi yang
memberikan efek pengganda yang maksimum terhadap pengembangan industri pengolahan
dan jasa dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi dan keseimbangan lingkungan.

RTRW Kota Serang memadukan dan menyerasikan tata guna tanah, tata guna udara, tata
guna air, dan tata guna sumber daya alam lainnya dalam satu kesatuan tata lingkungan yang
harmonis dan dinamis serta ditunjang oleh pengelolaan perkembangan kependudukan yang
serasi dan disusun melalui pendekatan wilayah dengan memperhatikan sifat lingkungan
alam dan lingkungan sosial. Untuk itu, penyusunan RTRW Kota Serang ini didasarkan pada
upaya untuk mewujudkan tujuan penataan ruang Kota Serang, antara lain, meliputi
perwujudan ruang Kota Serang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan serta
perwujudan keseimbangan dan keserasian perkembangan antarwilayah, yang
diterjemahkan dalam kebijakan dan strategi pengembangan struktur ruang dan pola ruang
wilayah. Struktur ruang wilayah mencakup sistem pusat perkotaan, sistem jaringan
transportasi, sistem jaringan energi, sistem jaringan telekomunikasi, dan sistem jaringan
sumber daya air. Pola ruang wilayah mencakup kawasan lindung dan kawasan budi daya
serta kawasan strategis Kota Serang.

Di dalam Peraturan Daerah Kota Serang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Serang Tahun 2010-2030, tujuan penataaan ruang Kota Serang adalah untuk
mewujudkan Kota Serang sebagai kota pusat pelayanan perdagangan dan jasa, pendidikan,
dan pariwisata religi di Provinsi Banten yang produktif dan berkelanjutan serta
meningkatkan potensi investasi dalam mendukung Kota Serang sebagai Pusat Kegiatan
Nasional (PKN). Adapun kebijakan penataan ruang wilayah Kota Serang adalah :
a. pengembangan pusat kegiatan secara merata dan berhierarki;
b. penetapan fungsi pusat pelayanan secara spesifik dan memiliki hierarki tingkat
pelayanan;
c. pengembangan kawasan permukiman pada masing-masing pusat pertumbuhan yang
dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-62

d. pengembangan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten;
e. pengembangan fasilitas pendidikan regional;
f. penyediaan sarana dan prasarana penunjang di pusat-pusat kegiatan dan antar pusat
kegiatan sesuai standar yang berlaku;
g. peningkatan pertumbuhan ekonomi dengan basis ekonomi Kota Serang melalui sektor
perdagangan, jasa, pendidikan, dan pariwisata;
h. pengembangan kawasan budidaya yang memiliki nilai ekonomi yang berskala regional
dan nasional;
i. pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui daya dukung dan
daya tampung lingkungan;
j. pelaksanaan konservasi kawasan lindung dan sumber daya air untuk keseimbangan
ekologi kota;
k. pengembangan dan penataan wisata religi Banten Lama;
l. pengembangan konsep ekowisata terhadap potensi-potensi kawasan wisata alam;
m. pengelolaan dan penataan ruang untuk sektor informal;
n. penyediaan ruang dan jalur evakuasi bencana;
o. penyediaan pedestrian di pusat kota;
p. penetapan RTH sebesar 30% (tiga puluh persen) dari luas wilayah Kota Serang; dan
q. peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan Negara.

Kebijakan-kebijakan tersebut diatas diharapkan dapat saling bersinergi dan berjalan dengan
baik agar dapat tercapainya tujuan dari penataan ruang di Kota Serang. Selain kebijakan yang
harus dilakukan juga terdapat rencana struktur ruang yang menjadi pedoman pembangunan.
Rencana struktur ruang wilayah Kota merupakan kerangka sistem pusat-pusat pelayanan
kegiatan kota yang berhierarki dan satu sama lain dihubungkan oleh sistem jaringan
prasarana wilayah kota. Rencana struktur ruang wilayah kota berfungsi sebagai arahan
pembentuk sistem pusat-pusat pelayanan wilayah kota yang memberikan layanan bagi
wilayah kota, sebagai arahan perletakan jaringan prasarana wilayah kota sesuai dengan
fungsi jaringannya yang menunjang keterkaitan antar pusat-pusat pelayanan kota, dan
sebagai dasar penyusunan indikasi program utama jangka menengah lima tahunan untuk 20
(dua puluh) tahun. Rencana struktur ruang wilayah Kota Serang meliputi:
a. Pusat Pelayanan Kota
b. Sub Pusat Pelayanan Kota
c. Pusat Pelayanan Lingkungan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-63

 Tabel 2.3 Tabel Struktur Ruang Perkotaan Kota Serang
STRUKTUR
NO LOKASI FUNGSI UTAMA
RUANG KOTA
1 Pusat Pelayanan Kecamatan Serang dan fungsi primer pemerintahan,
Kota Kecamatan Cipocok pendidikan, perdagangan, jasa,
Jaya perumahan, pertanian lahan kering serta
pariwisata [Link] fungsi sekunder
2 Sub Pusat Kecamatan Kasemen fungsi primer sebagai pariwisata religi
Pelayanan Kota dan pariwisata lainnya, pertanian
berkelanjutan, perikanan, pergudangan
dan industri, serta fungsi, sekunder
perumahan;
Kecamatan Taktakan fungsi primer sebagai resapan air,
agropolitan, agribisnis pertanan dan
fungsi sekunder perumahan,
perdagangan dan jasa, serta
pergudangan dan militer
Kecamatan Walantaka fungsi primer perumahan skala besar,
perdagangan dan jasa, industri dan
fungsi sekunder pertanian lahan kering
Kecamatan Curug fungsi primer sebagai pemerintahan,
pendidikan, perdagangan dan jasa,
perumahan skala besar, dan fungsi
sekunder agribisnis, serta pariwisata
buatan.
Sumber: Perda Nomor 6 Kota Serang Tahun 2011tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang Tahun
2010-2030

Tabel 2.4 Struktur Ruang Perdesaan Kota Serang

STRUKTUR
NO RUANG SISTEM KAWASAN LOKASI
PEDESAAN
1 PPL Serang Kel. Serang, Kel. Cipare, Kel. Kota Baru,
Kel. Lontar Baru, Kel. Kagungan dan
Kelurahan Lopang
Cipocok Jaya Desa Dalung, Desa Tembong, Desa
Karundang, Kel. Cipocok dan Kel
Penancangan.
Kasemen Desa Kasunyatan, Desa Margaluyu, Desa
Kasemen, Desa Banten dan Desa Warung
Jaud
Curug Desa Cilaku, Desa Sukajaya, Desa
Kemanisan, Desa Curug

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-64

 STRUKTUR
NO RUANG SISTEM KAWASAN LOKASI
PEDESAAN
Walantaka Desa Walantaka, Desa Kepuren, Desa
Kalodran, Desa Kiara, Desa Nyapah
Taktakan Desa Taman Baru, Desa Drangong, Desa
Panggungjati, Desa Kuranji, Desa Sepang
Sumber: Perda Nomor 6 Kota Serang Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang Tahun
2010-2030

Rencana pola ruang Kota Serang terdiri dari:

1. Rencana Pola Kawasan Lindung, meliputi:
a. Kawasan suaka alam;
b. Kawasan pelestarian alam;
c. Kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan;
d. Kawasan perlindungan bawahan;
e. Kawasan perlindungan setempat;
f. Kawasan rawan bencana alam; dan
g. Ruang terbuka hijau.
2. Rencana Pola Kawasan Budidaya, meliputi :
a. kawasan hutan rakyat;
b. kawasan pertanian;
c. kawasan perikanan;
d. kawasan pariwisata;
e. kawasan permukiman;
f. kawasan industri dan pergudangan;
g. kawasan pergudangan, perdagangan dan jasa;
h. kawasan pertahanan dan keamanan; dan
i. kawasan budidaya lainnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-65

 Gambar 2.9 Peta Struktur Ruang Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-66

 Gambar 2.10 Peta Pola Ruang Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-67

2.20 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN DAERAH KOTA
SERANG NOMOR 8 TAHUN 2014 TENTANG RPJMD KOTA
SERANG TAHUN 2014-2018
Di dalam Peraturan Daerah Kota Serang Nomor 8 Tahun 2014 Tentang Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kota Serang Tahun 2014-2018, tertulis mengenai visi
dan misi pembangunan Kota Serang. Visi tersebut adalah :

“Terwujudnya Kota Serang Madani sebagai Kota Pendidikan yang Bertumpu pada
Potensi Perdagangan, Jasa, Pertanian dan Budaya.”

Dalam Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan

Nasional, misi merupakan rumusan umum mengenai upaya-upaya yang akan dilaksanakan
untuk mewujudkan visi. Karenanya, misi pada dasarnya merupakan operasionalisasi dari
visi yang dirumuskan dalam bentuk aktivitas yang menggambarkan upaya mewujudkan visi
[Link] yang akan dirumuskan dibangun berdasarkan 5 (lima) pilar pembangunan,
yaitu:
1. Pembangunan dan Peningkatan Infrastruktur;
2. Pembangunan dan Peningkatan Kualitas Pendidikan;
3. Pembangunan dan Peningkatan Kualitas Kesehatan;
4. Peningkatan Ekonomi Kerakyatan serta Optimalisasi Potensi Pertanian dan Kelautan;
5. Peningkatan Tata Kelola Pemerintahan, Hukum, dan Peningkatan Penghayatan terhadap
Nilai Agama.

Selanjutnya misi sebagaimana dimaksud diformulasi dengan melakukan harmonisasi

terhadap dari 11 (sebelas) misi yang ditawarkan oleh Kepala Daerah terpilih pada
Pemilukada tahun 2013. Ke-11 misi tersebutkemudian dielaborasi dan diklasifikasi
substansinya berdasarkan urusan-urusan yang menjadi tanggung jawab Pemerintah Kota
Serang, yang dapat dikelompokkan ke dalam 5 (lima) misi sebagai berikut:
Misi 1: Melaksanakan tatakelola pemerintahan yang baik, bersih, dan berwibawa. Misi ini
mencakup substansi yang terkandung dalam misi ke-9 Walikota yaitu “penciptaan
pemerintahan yang bersih dan berwibawa”, serta misi ke-8 yaitu “penciptaan
keterbukaan dengan mengembangkan sistem informasi dan komunikasi yang sehat”
Misi 2: Meningkatkan aksesibilitas dan kualitas layanan pendidikan, kesehatan dan layanan
sosial lainnya dalam rangka meningkatkan kualitas hidup [Link] ini

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-68

 mencakup substansi yang terkandung dalam misi ke-3 Walikota yaitu “peningkatan
sumber daya manusia dengan penguasaan ilmu pengetahuan dan teknologi”, dan
misi ke-5 yaitu “perwujudan kemandirian masyarakat berperilaku sehat”.
Misi 3: Menyediakan prasarana dan sarana wilayah sebagai pendorong kemajuan ekonomi
dan kesejahteraan rakyat, serta pengendalian tata ruang kota yang berwawasan
lingkungan. Misi ini mencakup substansi yang terkandung dalam misi ke-11
Walikota yaitu “terciptanya pembangunan Kota Serang sesuai fungsinya yang
berpedoman pada rencana tata ruang kota yang berwawasan lingkungan sehingga
terwujud Kota Serang Madani”.
Misi 4: Meningkatkan perekonomian daerah melalui penciptaan iklim usaha dan investasi
yang kondusif bagi berkembangnya usaha kecil menengah dan koperasi, serta
industri yang mampu mengoptimalkan pemanfaatan sumber daya alam dan sosial
secara berkelanjutan. Misi ini mencakup substansi yang terkandung dalam misi ke-
2 Walikota yaitu “pemberdayaan ekonomi kerakyatan yang berdaya saing tinggi”,
dan misi ke-4 yaitu “peningkatan kesejahteraan masyarakat sehingga mampu
mengangkat kualitas kehidupan”,
Misi 5: Mewujudkan iklim kehidupan sosial dan politik yang relijius, berbudaya, aman, dan
tertib melalui revitalisasi kearifan lokal masyarakat, serta pembinaan seni, budaya,
dan olahraga di kalangan masyarakat dan generasi muda. Misi ini mencakup
substansi yang terkandung dalam misi ke-1 Walikota yaitu “peningkatan
pemahaman dan pengamalan ajaran agama dalam kehidupan bermasyarakat,
berbangsa, dan bernegara sebagai wujud peningkatan keimanan dan ketaqwaan
kepada Tuhan Yang Maha Esa”, misi ke-6 yaitu “pelestarian kehidupan sosial
budaya daerah untuk meningkatkan harkat, martabat dan memperkuat jatidiri serta
kepribadian bangsa”, misi ke-7 yaitu “penegakkan dan penghormatan terhadap
supremasi hukum serta hak azasi manusia”, sertamisi ke-10 yaitu “penciptaan sistem
keamanan dan ketertiban yang mantap dan terkendali serta stabilitas politik yang
kondusif dan demokratis.”
Kelima misi tersebut merupakan rencana aksi yang menjadi jawaban terhadap sejumlah
permasalahan pembangunan sebagaimana secara abstraktif dapat ditemukan dalam analisis
isu-isu strategispembangunan daerah pada bab sebelumnya. Hubungan substansial antara
rumusan kelima misi di atas dengan isu strategis sebagaimana dimaksud dapat dijelaskan
secara skematik sebagai berikut:

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-69

 Tabel 2.5 Keterkaitan Misi dan Isu Strategis
MISI ISU STRATEGIS
1. Melaksanakan tatakelola Isu ke-1: Reformasi birokrasi dalam rangka
pemerintahan yang baik, bersih, menciptakan kelembagaan pemerintah daerah
dan berwibawa yang efektif dan efisien;
Isu ke-2:Aparatur yang berintegritas,
profesional, berkinerja tinggi dan sejahtera;
Isu ke-3: Pengelolaan keuangan daerah yang
transparan dan akuntabel;
Isu ke-4: Pelayanan publik yang berkualitas;
2. Meningkatkan aksesibilitas dan Isu ke-5: Peningkatan aksesibilitas dan
kualitas layanan pendidikan, kualitas layanan pendidikan;
kesehatan dan layanan sosial Isu ke-6: Peningkatan aksesibilitas dan
lainnya dalam rangka kualitas layanan kesehatan;
meningkatkan kualitas hidup
masyarakat;
3. Menyediakan prasarana dan Isu ke-7: Penyediaan infrastruktur wilayah
sarana wilayah sebagai pendorong yang memadai bagi pertumbuhan ekonomi
kemajuan ekonomi dan dan peningkatan kesejahteraan rakyat;
kesejahteraan rakyat, serta Isu ke-8: Pengendalian pemanfaatan ruang
pengendalian tata ruang kota yang guna menjamin sustainabilitas pembangunan
berwawasan lingkungan. serta pengendalian bencana alam;
4. Meningkatkan perekonomian Isu ke-9: Revitalisasi sektor pertanian,
daerah melalui penciptaan iklim pariwisata, perdagangan dan jasa, serta UKM
usaha dan investasi yang kondusif dan Koperasi guna mengentaskan
bagi berkembangnya usaha kecil kemiskinan;
menengah dan koperasi, serta Isu ke-10: Peningkatan iklim investasi yang
industri yang mampu kondusif bagi berkembangnya sektor industri,
mengoptimalkan pemanfaatan perdagangan dan jasa berbasis pemanfaatan
sumber daya alam dan sosial secara sumber daya setempat dalam rangka
berkelanjutan memperluas kesempatan kerja;
5. Mewujudkan iklim kehidupan Isu ke-11: Optimalisasi peran serta masyarakat
sosial dan politik yang berbudaya, dalam rangka pengendalian penyakit
aman, tertib dan tentram melalui masyarakat dan masalah sosial lainnya,
revitalisasi kearifan lokal menciptakan ketenteraman dan ketertiban,
masyarakat, serta pembinaan seni, serta iklim sosial dan politik yang kondusif
budaya, dan olahraga di kalangan bagi terlaksananya pembangunan daerah
masyarakat dan generasi muda. Isu ke-12: Peningkatan daya saing daerah
melalui pembinaan prestasi olahraga, seni dan
budaya daerah, serta kewirausahaan di
kalangan pemuda.
Isu ke-13: Pembinaan kebudayaan dan
kearifan lokal masyarakat dalam rangka
memantapkan jatidiri kota dan karakter
masyarakat Kota Serang yang maju, adil,
damai, sejahtera, modern, dan relijius.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-70

2.21 TINJAUAN TERHADAP PERATURAN DAERAH KOTA
SERANG NOMOR 11 TAHUN 2012 TENTANG PENYEDIAAN
DAN PENYERAHAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS
PERUMAHAN SERTA PERMUKIMAN DARI PENGEMBANG
KEPADA PEMERINTAH DAERAH
Bahwa pembangunan dan pertumbuhan kota serta meningkatnya pertambahan jumlah
penduduk di Kota Serang semakin pesat sehingga kebutuhan akan prasarana, sarana dan
utilitas di kawasan perumahan menjadi sangat kompleks.

Bahwa dalam rangka memberikan jaminan ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas pada
kawasan perumahan perlu dilakukan pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas.
Sehubungan dengan hal tersebut, maka agar pengelolaan prasarana, sarana dan utilitas pada
kawasan perumahan dilakukan secara efektif, perlu dilakukan pengaturan penyediaan dan
penyerahan beberapa prasarana, sarana dan utilitas pada kawasan perumahan oleh
pengembang kepada Pemerintah Daerah.

Bahwa peraturan Daerah ini bertujuan untuk memberikan kepastian hukum terutama
terhadap prasarana, sarana dan utilitas yang ditelantarkan/tidak dipelihara dan belum
diserahkan oleh pengembang kepada Pemerintah Daerah dalam mengambil kebijakan-
kebijakan selanjutnya untuk kepentingan masyarakat yang lebih luas. meningkatkan
efektifitas dan kemudahan dalam penyerahan prasarana, sarana dan utilitas, terutama dalam
proses administrasi, menyelaraskan dengan aturan rencana tata ruang yang berlaku,
tersedianya ketentuan yang lebih jelas dalam penyediaan TPU dan RTH oleh pengembang
dan tersedianya aturan yang lebih lengkap mengenai penyedian prasarana, sarana dan
utilitas oleh pengembang pada kawasan perumahan.

Pada Pasal 3 dijelaskan bahwa prinsip penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas perumahan
serta permukiman bertujuan untuk menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaan
prasarana, sarana dan utilitas adalah:
a. keterbukaan yaitu masyarakat mengetahui prasarana, sarana dan utilitas yang telah
diserahkan dan/atau kemudahan bagi masyarakat untuk mengakses informasi terkait
dengan penyerahan prasarana, sarana dan utilitas;
b. akuntabilitas yaitu proses penyerahan prasarana, sarana dan utilitas yang dapat
dipertanggungjawabkan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-71

c. kepastian hukum yaitu menjamin kepastian ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas
di lingkungan perumahan dan permukiman sesuai dengan standar, rencana tapak yang
disetujui oleh Pemerintah Daerah, serta kondisi dan kebutuhan masyarakat;
d. keberpihakan yaitu Pemerintah Daerah menjamin ketersediaan prasarana, sarana dan
utilitas bagi kepentingan masyarakat di lingkungan perumahan dan permukiman;
e. keberlanjutan yaitu Pemerintah Daerah menjamin keberadaan prasarana, sarana dan
utilitas sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.

Pada Bab IV Pasal 10-Pasal 14 dijelaskan bahwa:

1. Pengembang yang melakukan kegiatan pembangunan atau pemanfaatan lahan wajib
menyediakan lahan untuk prasarana, sarana dan utilitas yang meliputi:
a. untuk pembangunan perumahan dan permukiman horizontal, wajib menyediakan
prasarana, sarana dan utilitas dengan luasan KDB yang dipersyaratkan sebagai
berikut:
1) perumahan di kawasan permukiman dengan kepadatan tinggi besarnya KDB
yang ditetapkan paling banyak 70% (tujuh puluh perseratus) dari luas lahan
sesuai rencana tapak yang telah disahkan;
2) perumahan di kawasan permukiman dengan kepadatan sedang besarnya KDB
yang ditetapkan paling banyak 65% (enam puluh lima perseratus) dari luas
lahan sesuai rencana tapak yang telah disahkan;dan/atau
3) perumahan di kawasan permukiman dengan kepadatan rendah besarnya KDB
yang ditetapkan paling banyak 60% (enam puluh perseratus) dari luas lahan
sesuai rencana tapak yang telah disahkan.
b. untuk pembangunan perumahan vertikal wajib menyediakan lahan untuk
prasarana, sarana dan utilitas yang meliputi:
1) rumah susun/apartemen dengan ketinggian 3 (tiga) sampai dengan 5 (lima)
lantai, besarnya KDB yang dipersyaratkan paling banyak 50% (lima puluh
perseratus) dari luas lahan sesuai pertelaan dan rencana tapak yang telah
disahkan.
2) rumah susun/apartemen dengan ketinggian 6 (enam) lantai ke atas, besarnya
KDB yang dipersyaratkan paling banyak 40% (empat puluh perseratus) dari luas
lahan sesuai pertelaan dan rencana tapak yang telah disahkan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-72

2. Penyediaan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan permukiman oleh
pengembang perumahan dan permukiman harus terletak pada lokasi perumahan sesuai
Izin Pemanfaatan Tanah yang telah disahkan oleh Walikota, kecuali untuk lahan TPU.

Prasarana, Sarana dan Utilitas pada perumahan dan permukiman meliputi:

a. Prasarana, antara lain:
1. jaringan jalan;
2. jaringan saluran pembuangan air limbah;
3. jaringan saluran pembuangan air hujan; dan
4. tempat pembuangan sampah.
b. sarana, antara lain:
1. sarana perniagaan/perbelanjaan;
2. sarana pelayanan umum dan pemerintahan;
3. sarana pendidikan;
4. sarana kesehatan;
5. sarana peribadatan;
6. sarana rekreasi dan olahraga;
7. sarana pemakaman/tempat pemakaman;
8. sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan
9. sarana parkir.
c. utilitas, antara lain:
1. jaringan air bersih;
2. jaringan listrik;
3. jaringan telepon;
4. jaringan gas;
5. jaringan transportasi;
6. sarana pemadam kebakaran;dan
7. sarana penerangan jalan umum.

Penyerahan prasarana, sarana dan utilitas perumahan dan permukiman dari pengembang
kepada Pemerintah Daerah wajib disertai sertifikat atas nama pemerintah daerah. Namun jika
sertifikat belum selesai penyerahan tersebut disertai dengan bukti proses pengurusan dari
Badan Pertanahan Nasional Serang dan biaya kepengurusan sertifikat menjadi tanggung

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-73

jawab pengembang. Ada 2 tahapan dalam penyerahan prasarana, sarana dan utilitas
perumahan dan permukiman dari pengembang kepada Pemerintah Daerah yaitu
a. secara bertahap, apabila rencana pembangunan dilakukan bertahap; atau
b. sekaligus, apabila rencana pembangunan dilakukan tidak bertahap.

Penyerahan Prasarana dan Utilitas pada perumahan dan permukiman tidak bersusun berupa
tanah dan bangunan. Penyerahan prasarana, sarana dan utilitas rumah susun berupa tanah
siap bangun. Tanah siap bangun berada di satu lokasi dan di luar hak milik atas satuan rumah
susun.

Pengembang perumahan dan permukiman berkewajiban menyediakan lahan TPU pada

lokasi yang telah ditentukan sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Penyerahan lahan TPU
merupakan syarat untuk pengesahan rencana tapak. Luas lahan yang harus disediakan
adalah 2% (dua perseratus) dari keseluruhan luas lahan yang ditetapkan dalam izin lokasi.
Bagi pengembang perumahan yang mengalami kesulitan dalam penyediaan tanah untuk
keperluan TPU yang zonanya telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dapat meminta
bantuan kepada Pemerintah Daerah dengan biaya keseluruhan dibebankan Kepada
pengembang. Untuk pembangunan rumah susun/apartemen, luas lahan yang diperuntukan
untuk TPU seluas 16 m2 (enam belas meter persegi) untuk tiap 1 (satu) unit. Penyerahan lahan
TPU wajib disertai sertifikat atas nama pemerintah daerah. Dalam hal sertifikat belum selesai,
penyerahan lahan TPU disertai dengan bukti proses pengurusan dari Badan Pertanahan
Nasional Serang. Segala biaya kepengurusan sertifikat menjadi tanggung jawab pengembang.
Untuk mengkoordinasikan areal/lokasi TPU, Walikota dapat membentuk tim Koordinasi
Penyediaan TPU.

Pada Bab V Pasal 15 dijelaskan bahwa pengembang wajib menyerahkan Prasarana, sarana
dan utilitas perumahan dan permukiman yang telah selesai dibangun kepada Pemerintah
Daerah paling lama 1 (satu) tahun sejak masa pemeliharaan. Prasarana, sarana dan utilitas
yang akan diserahterimakan harus memenuhi kriteria sebagai berikut:
a. untuk prasarana berupa tanah dan bangunan harus sudah selesai dibangun dan
dipelihara;
b. untuk sarana, harus dalam bentuk lahan siap bangun atau siap pakai; dan
c. untuk utilitas, harus sudah selesai dibangun dan dipelihara.

LAPORAN DRAFT AKHIR 2-74

 Alun-Alun Kota Serang

BAB 3
GAMBARAN UMUM
3.1 KONDISI FISIK
3.1.1 Letak Geografis
Kota Serang secara geografis terletak pada bagian ujung barat laut Pulau Jawa atau antara
1050 71I – 106O 41I BT dan 50 21I – 600 21I LS. Kota Serang terletak pada posisi yang strategis,
yaitu pada jalur utama Pulau Jawa (jalan arteri primer) dan pada jalur jalan tol Serang– Merak.
Batas-batas administrasi Kota Serang adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Laut Jawa
Sebelah Selatan : Kabupaten Serang (Kecamatan Baros)
Sebelah Timur : Kabupaten Serang (Kramatwatu dan Gunungsari)
Sebelah Barat : Kabupaten Serang (Kecamatan Ciruas)
Kota Serang yang merupakan Ibukota Provinsi Banten memiliki total luas wilayah sebesar
266,74 Km2. Luas wilayah tersebut terbagi atas 20 kelurahan dan 46 desa, yang termasuk
dalam 6 (enam) Kecamatan, yakni Kecamatan Serang, Kecamatan Cipocok Jaya, Kecamatan
Curug, Kecamatan Walantaka, Kecamatan Taktakan dan Kecamatan Kasemen.

Tabel 3.1 Luas Wilayah Kota Serang Menurut Kecamatan Tahun 2017
NO KECAMATAN LUAS (KM2) PERSENTASE (%)
1 Serang 25,88 9,70
2 Cipocok Jaya 31,54 11,82
3 Taktakan 47,88 17,95
4 Kasemen 63,36 23,75
5 Curug 49,60 18,59
6 Walantaka 48,48 18,18
Jumlah 266,74 100
Sumber : BPS 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-1

 Gambar 3.1 Peta Administrasi Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-2

3.1.2 Kondisi Topografi
Kondisi rona bentang alam (topografi) Kota Serang menunjukkan permukaan tanah yang
relatif datar. Wilayah Kota Serang berada pada ketinggian 0 – 100 meter di atas permukaan
laut, dengan rata-rata ketinggian sekitar 25 meter di atas permukaan laut.

3.1.3 Kondisi Kemiringan

Kemiringan Kota Serang terbagi atas 0-8 % berada di bagian selatan Kota Serang yaitu
sebagian wilayah Kecamatan Curug dan Kecamatan Taktakan, sedangkan kemiringan 8-15%
berada di Kecamatan Serang, Kecamatan Cipocok Jaya, Kecamatan Kasemen, Kecamatan
Walantaka, sebagian wilayah Kecamatan Curug dan Kecamatan Taktakan.

3.1.4 Kondisi Geologi

Secara geologis Kota Serang terdiri dari 3 (tiga) jenis batuan. Bagian terbesar adalah jenis
batuan pretertiary sediments dan batuan aluvium, selain itu terdapat sedikit daerah termasuk
batuan Young Quartenary Volcanic Products, yaitu pada bagian paling selatan Kota Serang
(di Desa Gelam). Keadaan tanah (soil) di Wilayah Kota Serang terdiri dari 5 (lima) jenis,
berdasarkan bahan induk penyusunnya yaitu: jenis podsoik merah, jenis asosiasi podsolik
kuning, dan hidromorf kelabu, regosol kelabu kekuningan, regosol kelabu, jenis asosiasi
latosol cokelat kemerahan, dan latosol coklat.

3.1.5 Kondisi Hidrologi

Secara umum kondisi hidrologi khususnya air permukaan di wilayah Kota Serang
dipengaruhi oleh kondisi Daerah Aliran Sungai Cibanten, sungai yang berhulu di Gunung
Karang Kabupaten Pandeglang pada ketinggian ±1.772 mdpl, melintasi Kabupaten Serang
dan mengalir ke arah utara masuk ke Kota Serang di Kecamatan Cipocok Jaya, melintasi
Kecamatan Serang dan bermuara di laut di Teluk Banten di Kecamatan Kasemen. Sungai
Cibanten memiliki panjang dari hulu ke hilir sekitar 43,88 km dan luas catchment area sekitar
200,65 km2, lebar rata-rata 12 m, dan tinggi sekitar 5,5 m. Air Sungai Cibanten sebagian
dimanfaatkan untuk mengairi daerah irigasi seluas ±1.813 hektar di Kota Serang, sumber air
bersih untuk keperluan air minum dan MCK rumah tangga dan perkantoran, sebagai badan
air yang menerima air hujan dari saluran drainase, serta sebagai badan air yang menerima air
limbah rumah tangga wilayah Kota Serang. Debit Sungai Cibanten pada ruas sepanjang +14,1
km berdasarkan pendataan oleh Pusat Penelitian dan Pengembangan Pengairan Kementerian
Pekerjaan Umum pada rentang tahun 1951 – 1991 adalah sebagai berikut :

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-3

 Debit maksimum (Qmax) : 11,353 m3/detik
 Debit rata-rata (Qrata) : 2,007 m3/detik
 Debit minimum (Qmin) : 0,93 m3/detik

Kondisi ini diperkirakan telah mengalami banyak perubahan yang cukup signifikan
mengingat perubahan kondisi fisiologis hulu yang cukup signifikan, serta aktivitas
pertambangan pasir di sekitar daerah hulu pada 5 (lima) tahun terakhir - khususnya di sekitar
Kecamatan Ciomas, Pabuaran, dan Padarincang yang menyebabkan terhambatnya debit dan
kualitas air permukaan karena sedimentasi lumpur residu aktivitas pertambangan tersebut.

Di samping Sungai Cibanten, di sebelah Timur Kota Serang terdapat pula Sungai
Ciwaka/Cikemayungan yang panjangnya mencapai 41,58 km; luas catchment area mencapai
150,336 km2; lebar rata-rata 8 m; dan tinggi 4 m; serta 2 (dua) sungai kecil yang langsung
bermuara di Teluk Banten, yakni Kali Bendung dan Kali Blokpung. Sungai Ciwaka, yang
awal alirannya juga dari Gunung Karang mempunyai banyak anak sungai, mengalir ke arah
Utara melewati Kecamatan Walantaka, bermuara di Teluk Banten di Kecamatan Kasemen. Di
sekitar desa Pipitan, Sungai Ciwaka terdapat danau Ciwaka, yang luasnya 2.6 km2.

Selain sungai yang berfungsi sebagai badan air penerima, terdapat pula Danau atau Situ
Ciwaka seluas 2,6Ha yang terletak di Kecamatan Walantaka dan Situ Cukulur di Kecamatan
Serang, yang secara alamiah berfungsi sebagai tandon air atau kolam retensi guna
menahan/memperlambat aliran air sungai ke daerah hilirnya.

Kondisi hidrologi di wilayah Kota Serang meliputi sistem air bawah tanah dan air
permukaan. Secara umum baik air bawah tanah maupun air permukaan tersedia cukup
memadai. Hal ini disebabkan oleh letak wilayah Kota Serang yang berada di dataran rendah
dan cukup berdekatan dengan pantai, serta memiliki curah hujan yang cukuptinggi
sepanjang tahunnya, yang berkisar antara 1500 - 2000 mm/tahun.

Namun demikian pada beberapa lokasi diwilayah Kota Serang,kondisi air tanah kualitasnya
kurang layak untuk kebutuhan konsumsi, sehingga pemenuhan kebutuhan air minum pada
wilayah rawan air bersih tersebut sebagian dipenuhi melalui jaringan perpipaan Perusahaan
Daerah Air Minum (PDAM) Tirta Albantani yang merupakan Badan Usaha Milik Daerah

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-4

(BUMD) Pemerintah Kabupaten Serang, sementara sebagian kecil lainnya dipenuhi oleh PT.
Sauh Bahtera Samudra yaitu perusahaan swasta penyuplaiair curah meski pada skala yang
belum mencukupi seluruh kebutuhan air bersih bagi masyarakat di daerah tersebut.

Sistem pelayanan air perpipaan Kota Serang memanfaatkan mata air Citaman dengan debit
sekitar 80 l/dt, dan mata air Sukacai dengan debit sekitar 60 l/dt sebagai air baku, yang
dialirkan secara gravitasi ke sejumlah wilayah pelayanan di Kota Serang setelah melalui unit
aerasi untuk menghilangkan CO2 agresifnya. Kelurahan-kelurahan di wilayah Kota Serang
yang telah dilayani sistem distribusi air perpipaan adalah Kelurahan Serang, Cipare,
Cimuncang, Lopang, Kota Baru, Kagungan, Lontar, Kaligandu, Sumur Pecung, Cipocok Jaya,
Penancangan, Unyur, dan Taman Baru.

3.1.6 Jenis Tanah

Keadaan tanah (soil) di wilayah Kota Serang terdiri dari 3 (tiga) jenis berdasarkan bahan
induk penyusunnya yaitu: (1) jenis tanah podsolik merah, jenis tanah asosiasi podsolik
kuning dan hidromorf kelabu yang dapat dimanfaatkan untuk budidaya tanaman palawija;
(2) jenis tanah regosol kelabu kekuningan, dan regosol kelabu yang dapat dimanfaatkan
untuk budidaya tanaman padi, palawija, tebu,dan sayuran; serta (3) jenis tanah asosiasi
latosol cokelat kemerahan dan latosol coklat yang dapat dimanfaatkan untuk budidaya
tanaman padi, palawija, sayuran, buah-buahan, karet, cengkih, cokelat, kopi, dan kelapa
sawit.

3.1.7 Klimatologi
Sebagian besar wilayah Kota Serang adalah dataran rendah dengan iklim tropis yang khas
sebagaimana umumnya karakteristik daerah yang terletak di sekitarwilayah pesisir Pantai
Utara Laut Jawa. Dengan tipologi iklim tropis dataran rendah tersebut, curah hujan di Kota
Serang terbilang cukup tinggi dengan curah hujan berkisar 2 – 58 mmpada bulan dan hari
hujan, serta rata-rata terdapat 14 hari hujan dengan curah hujan terbesar terjadi pada bulan
Desember dan Januari pada setiap tahunnya. Demikian pula suhu udara di Kota Serang yang
- -rata tingkat evaporasi sebesar
4,2 mm, tingkat kelembaban udara sekitar 81%, tekanan udara sekitar 1.009 hPa; serta tingkat
penyinaran matahari berkisar antara 44%-88% per tahun.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-5

3.1.8 Kawasan Hutan
Kawasan hutan di Kota Serang berupa hutan rakyat yang berada di Desa Cilowong,
Kalanganyar, Pancur, dan Sayar pada Kecamatan Taktakan.

3.1.9 Guna Lahan

Penggunaan lahan Kota Serang didominasi oleh penggunaan lahan untuk dengan luas
10.235,81. Sedangkan untuk penggunaan lahan permukiman seluas 4.906,93 Ha. Secara
lengkap penggunaan lahan di Kota Serang dapat dilihat pada Tabel berikut.

Tabel 3.2 Guna Lahan Kota Serang

NO GUNA LAHAN LUAS (HA)
1 Fasilitas Pelayanan 116,61
2 Hutan Lindung 359,43
3 Kawasan Militer 191,71
4 Industri 62,90
5 Kolam 4,58
6 KP3B 54,17
7 Lahan Kosong 184,47
8 Mangrove 70,41
9 Pelabuhan 14,40
10 Perdagangan dan Jasa 174,28
11 Perkebunan 8.107,43
12 Permukiman 4.906,93
13 Pertanian 10.235,81
14 Perumahan 727,93
15 Peternakan 86,32
16 Pulau Dua 39,43
17 Rawa 0,63
18 RTH 200,79
19 Situs Banten Lama 25,57
20 Tambak 938,15
21 Situ 4,39
Kota Serang 26.506,33
Sumber: Perda Kota Serang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang RTRW Kota Serang Tahun 2010-2030

3.1.10 Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Luas Ruang Terbuka hijau (RTH) di Kota Serang seluas 7.361,8 Ha atau 27,60 % dari luas total
Kota Serang. Luas RTH masing-masing kecamatan di Kota Serang dapat dilihat pada tabel
berikut.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-6

 Tabel 3.3 RTH Kota Serang
RTH PERSENTASE
LUAS
KECAMATAN PUBLIK PRIVAT PUBLIK PRIVAT
(HA)
(HA) (HA) (%) (%)
Serang 2.588,00 179,98 533,20 6,59 20,00
Cipocok Jaya 3.154,00 203,06 1.175,90 6,44 37,20
Taktakan 4.960,00 279,51 15,75 5,64 0,32
Kasemen 4.848,00 215,10 273,85 4,44 5,64
Curug 6.336,00 491,56 2.842,04 7,76 44,86
Walantaka 4.788,00 1.149,79 2,07 24,01 0,04
Total 26.674,00 2.519,00 4.842,80 9,44 18,16
Sumber: Masterplan RTH Kota Serang, 2014

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-7

 Gambar 3.2 Peta Topografi Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-8

 Gambar 3.3 Peta Kemiringan Lereng

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-9

 Gambar 3.4 Peta Jenis Tanah Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-10

 Gambar 3.5 Kawasan Hutan Rakyat

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-11

 Gambar 3.6 PETA PENGGUNAAN LAHAN

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-12

 3.2 RAWAN BENCANA
Disamping berbagai potensi pengembangan di masa depan, terdapat sejumlah daerah yang
diidentifikasi sebagai daerah rawan bencana, mengingat karakteristik wilayahnya yang
rentan. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang Tahun 2010-2030, wilayah
rawan bencana di Kota Serang diidentifikasi sebagai Kawasan Rawan Bencana Alam yang
masuk dalam kategori Kawasan Lindung dalam konteks Pola Ruang Wilayah Kota Serang.
Kawasan rawan bencana alam sebagaimana dimaksud meliputi 3 (tiga) kategori kawasan
rawan bencana, yaitu:
1. kawasan rawan banjir yang tersebar di Cipocok Jaya, Banjarsari, Ciracas, Sumur Pecung,
Kaujon, Kota Baru, Cipare, Lopang, Kaligandu, Trondol, Sukawana, Priyayi, dan sejumlah
titik di Kecamatan Kasemen;
2. kawasan rawan gempa, gerakan tanah, longsor, dan banjir bandang yang terdapat di
sebagian wilayah Taktakan dan Cipocok Jaya; serta
3. kawasan rawan tsunami yang terdapat di sepanjang Pantai Utara Kota Serang yang
berhadapan langsung dengan Laut Jawa dan Selat Sunda.

Meski skala bencana yang terjadi masih dalam skala kecil dan bersifat lokal, namun
penanganan yang sistematis dan efektif tetap diperlukan guna mencegah meluasnya cakupan
dampak yang dihasilkan di masa mendatang. Termasuk upaya mencegah terjadinya bencana
akibat gerakan tanah yang labil, yang dapat diantisipasi melalui implementasi rencana tata
ruang yang relevan guna mengantisipasi terjadinya bencana tersebut. Berdasarkan hasil
inventarisasi wilayah dan kerawanan bencana yang dilakukan oleh Badan Penanggulangan
Bencana Daerah Kota Serang, kondisi eksisting daerah rawan bencana di Kota Serang dapat
digambarkan sebagai berikut:

Tabel 3.4 Jenis dan Wilyah Rawan Bencana

KECAMATAN
JENIS
NO CIPOCOK
BENCANA SERANG TAKTAKAN KASEMEN WALANTAKA CURUG
JAYA
1 Gempa Bumi      
2 Tsunami  - -   -
3 Letusan      
Gunung
Berapi
4 Banjir      

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-13

 KECAMATAN
JENIS
NO CIPOCOK
BENCANA SERANG TAKTAKAN KASEMEN WALANTAKA CURUG
JAYA
5 Tanah - -  - - -
Longsor
6 Kebakaran      
Hutan /
Lahan
7 Kekeringan - -    
8 Epedemi dan      
Wabah
Penyakit
9 Kebakaran      
Gedung dan
Pemukiman
10 Kegagalan    -  -
Teknologi
11 Puting      
Beliung
Sumber: BPBD Kota Serang, 2015
Keterangan : Terkena Bencana - Tidak Terkena Bencana

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-14

 Gambar 3.7 Peta Informasi Kebencanaan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-15

3.3 KEPENDUDUKAN DAN SOSIAL BUDAYA
Aspek kependudukan merupakan faktor yang sangat penting dalam perencanaan, karena
segala sesuatu yang direncanakan baik penyusunan tata ruang, pengadaan fasilitas dan
utilitas, semuanya diperuntukkan untuk menunjang kehidupan penduduk dan ditentukan
berdasarkan besaran dan pertumbuhannya, serta kepadatan dan persebarannya.

3.3.1 Jumlah dan Perkembangan Penduduk

Jumlah penduduk Kota Serang tahun 2016 adalah 655.004 jiwa. Pertumbuhan penduduk Kota
Serang diperkirakan sebesar 1,83% per tahun. Kecamatan dengan jumlah penduduk terbesar
di Kota Serang adalah penduduk di Kecamatan Serang sebanyak 224.657 jiwa, dan kecamatan
dengan jumlah penduduk terkecil adalah Kecamatan Curug yaitu sebanyak 50.516 jiwa.
Jumlah Penduduk Kota Serang per kecamatan dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 3.5 Jumlah Penduduk Kota Serang Tahun 2016

NO KECAMATAN JIWA

1 Serang 224.657
2 Cipocok Jaya 105.484
3 Curug 50.516
4 Walantaka 89.980
5 Taktakan 89.307
6 Kasemen 95.060
Jumlah 655.004
Sumber: BPS, 2017

3.3.2 Penyebaran dan Tingkat Kepadatan Penduduk

Jumlah penduduk Kota Serang tahun 2016 adalah 655.004 jiwa. Jumlah ini terus bertambah
seiring dengan berkembangnya Kota Serang sebagai kawasan pemukiman bagi kaum urban
commuter yang bekerja di DKI Jakarta dan sekitarnya. Akibatnya, dengan jumlah penduduk
mencapai 655.004 jiwa dan luas wilayah yang hanya seluas 266,74 km2 maka kepadatan
penduduk di Kota Serang terbilang cukup tinggi, yang rata-rata mencapai 2.456 jiwa per km2
pada tahun 2016 dimana Kecamatan Serang merupakan Kecamatan kepadatan penduduk
paling tinggi yaitu 8.681jiwa per Km2 sementara Kecamatan Curug merupakan Kecamatan
kepadatan penduduk paling rendah yaitu 1018 jiwa per Km2. Untuk lebih jelasnya distribusi
jumlah penduduk dan tingkat kepadatannya dapat dilihat dalam tabel berikut berikut ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-16

 Tabel 3.6 Distribusi Jumlah & Tingkat Kepadatan Penduduk Kota Serang Tahun 2017
LUAS KEPADATAN
JUMLAH
NO KECAMATAN WILAYAH PENDUDUK
PENDUDUK
(KM2) PER KM2
1 Serang 25,88 224.657 8681

2 Cipocok Jaya 31,54 105.484 3344

3 Curug 47,88 50.516 1018

4 Walantaka 63,36 89.980 1856

5 Taktakan 49,60 89.307 1865

6 Kasemen 48,48 95.060 1500

Jumlah 266,74 655.004 2456
Sumber: BPS, 2017

3.3.3 Sosial Budaya

Penduduk Kota Serang memiliki bentuk dan corak budaya tersendiri. Mereka masih
mengenal nilai-nilai luhur masyarakat berupa budaya gotong royong dalam berbagai aspek
kehidupan. Selain itu bahasa Serang sebagai alat komunikasi antar keluarga masih tetap
terpelihara. Di samping bahasa Serang, kesenian seperti seni sastra, seni musik dan seni tari
masih memasyarakat. Bahkan oleh pemerintah setempat ada beberapa benda/objek budaya
yang sengaja dilestarikan seperti ciri khas Banten (gerbang kaibon), masjid dan lain
sebagainya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-17

 Gambar 3.8 Peta Kepadatan Penduduk

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-18

3.4 PEREKONOMIAN
Sejak berdiri sebagai daerah otonom, Kota Serang terus tumbuh dan berkembang secara
dinamis, termasuk pada aspek kesejahteraan yang terus meningkat. Berdasarkan data BPS
laju pertumbuhan rata-rata PDRB atas dasar harga konstan menurut kategori di kota serang
yaitu sebesar 6,22% yang berarti berhasil mencapai pertumbuhan di atas rata-rata
pertumbuhan ekonomi provinsi yang hanya pada kisaran 5%. Pertumbuhan ekonomi
tersebut dalam kurun waktu lima tahun terakhir rata-rata dari perdagangan besar dan eceran
berkontribusi sebesar 29,84%, diikuti dengan konstruksi dan real estate dengan konstribusi
16,80% dan 10,03% dari rata-rata nilai total Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) pada
tahun 2013-2016.

Secara makro, perekonomian Kota Serang terus bertumbuh dalam lima tahun terakhir, dan
pertumbuhan ini akan terus berlanjut mengingat kecenderungan perekonomian Kota Serang
yang diperkirakan akan makin berkembangnya dengan makin meningkatnya sektor
perdagangan, hotel dan restoran, serta sektor jasa. Iklim usaha yang kian kondusif diyakini
akan mendorong tumbuh dan berkembangnya sektor riil di masyarakat sehingga mampu
meningkatkan nilai total PDRB di masa depan.

Meningkatnya PDRB dalam lima tahun terakhir menggambarkan kondusifitas iklim

perekonomian daerah, sehingga PDRB tumbuh rata-rata sebesar 12,76% selama kurun waktu
lima tahun tersebut. PDRB tahun 2015 tercatat mencapai angka Rp.9,11 trilyun, meningkat
signifikan dari 5 (lima) tahun sebelumnya yang hanya sebesar Rp.5,65 trilyun. Implikasi dari
makin meningkatnya kinerja perekonomian daerah adalah meningkatnya kesejahteraan
sosial. Angka Melek Huruf (AMH) pada akhir tahun 2014 telah mencapai 97,60%, meningkat
cukup memadai dari sebesar 95,70% pada tahun 2008. Demikian pula dengan Rata-rata Lama
Sekolah (RLS) yang dari waktu ke waktu juga mengalami peningkatan yang cukup
menggembirakan, dimana pada akhir tahun 2015 RLS telah naik menjadi 8,9 tahun.

Di samping aspek pendidikan, meningkatnya kesejahteraan masyarakat juga dapat dilihat

dari Indeks Kesehatan yang mencapai 70,27 tahun pada tahun 2015, naik dari sebesar 66,03
tahun pada tahun 2010. Demikian pula peningkatan indeks daya beli dari sebesar 63,64 pada
tahun 2010 menjadi 66,56 pada tahun 2015. Naiknya indeks daya beli ini menunjukkan adanya
kenaikan pada pengeluaran riil perkapita masyarakat Kota Serang, sebagaimana dikonfirmasi

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-19

oleh data BPS pada tahun 2015 yang menunjukkan naiknya pengeluaran riil sebesar 60,37%
dari sebesar Rp. 628.300,- pada tahun 2008, menjadi sebesar Rp.1007.583,- pada tahun 2014.
Kecenderungan meningkatnya kesejahteraan rakyat juga dikonfirmasi oleh trend
peningkatan nilai PDRB per kapita baik berdasarkan harga berlaku yang sejak tahun 2010
hingga 2015 naik lebih dari 20%, dari sebesar Rp.11,82 juta per jiwa pada tahun 2010 menjadi
Rp.14,85 juta per jiwa pada tahun 2015.

Meski Kota Serang adalah Kota yang masih berusia belia, namun sejumlah potensi yang
dimiliki menjadikan Kota Serang memiliki daya saing yang cukup tinggi. Beberapa hal
bersumber pada faktor alamiah yang dimiliki oleh Kota Serang, seperti: posisi strategisnya
dalam konteks provinsial sebagai Ibukota Provinsi Banten, geostrategisnya dalam konteks
regional sebagai daerah transit dari gerbang masuk ke Pulau Jawa di Kota Cilegon, posisinya
yang terletak di Teluk Banten dengan Pelabuhan Karangantu yang bernilai historis dan
komersil menjadikan Kota Serang memiliki potensi sangat besar untuk mengembangkan
sektor kelautan dan perikanan, bentangan alamnya yang datar dan terletak di Pantai Utara
Banten masih menyimpan potensi sebagai lahan pertanian produktif dengan jaringan irigasi
yang lengkap peninggalan era Kesultanan hingga saat ini, serta faktor historis yang
menjadikan Kota Serang sebagai “pewaris” kekayaan khasanah kebudayaan yang bersumber
dari kejayaan Kesultanan Islam Banten mengingat sejumlah situs pentingnya yang terletak di
Kota Serang.

Meski berstatus sebagai kota, potensi pertanian di Kota Serang masih dapat dimanfaatkan
dan dikembangkan sebagai salah satu basis perekonomian rakyat, yang meliputi potensi
tanaman pangan, perikanan, peternakan, dan komiditi perkebunan, misalnya Produksi
tanaman padi di Kota Serang, pada tahun 2015 mencapai sebanyak 88.686ton Gabah Kering
Giling (GKG). Demikian pula dengan potensi peternakan seperti: sapi potong, kerbau,
kambing, dan domba yang cukup potensial dalam memenuhi kebutuhan konsumsi
masyarakat setempat. Potensi perikanan adalah asset yang sangat bernilai ekonomi tinggi,
baik perikanan tangkap maupun budidaya. Tahun 2015 saja tercatat produksi ikan mencapai
1,817,10 ton, sedangkan untuk ikan hasil tangkapan nelayan sebanyak 2.917,75 ton.

Komoditas unggulan pada sektor pertanian adalah jagung, padi, kacang tanah, daging sapi,
ikan bandeng, jambu citra, dan melon. Sedangkan untuk sektor industri pengolahan yaitu kue
satu, sate bandeng, dendeng daging, emping, baso ikan kering dan batik banten. Pada sektor

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

20
perkebunan, potensi yang masih dapat dikembangkan yaitu komoditi kelapa dengan luas
tanam 770,65 ha dengan produksi 314.096ton, lada luas tanam 18,24 ha dengan produksi 4.139
ton, selain juga menghasilkan kopi, cengkeh, kakao untuk tanaman perkebunan. Sedangkan
untuk jenis buah-buahan diantaranya menghasilkan Durian, Pisang, Sawo, Mangga, Pepaya,
Jambu Air dan Melon. Sementara potensi peternakan yang ada adalah sapi potong, kerbau,
kambing, dan domba yang cukup potensial dalam memenuhi kebutuhan konsumsi
masyarakat.

Di sektor pariwisata, potensi unggulan Kota Serang terletak pada obyek Pariwisata Cagar
Alam Pulau Dua dan Wisata Banten Lama, selain itu terdapat wisata religi Mesjid Agung
Banten, makam Sultan Maulana Hasanudin, dan makam Maulanan Yusuf, situs purbakala
Banten Girang, Benteng Spellwijk, Keraton Surosowan, Keraton Kaibon, Vihara
Avalokitesvara dan Museum Banten Lama. Jumlah wisatawan yang datang ke Kota Serang
mencapai 296.784 pada tahun 2015, yang tercatat pada tingkat okupasi hotel di Kota Serang,
merupakan bukti cukup besarnya potensi pariwisata di Kota Serang. Angka ini tentu belum
termasukpara peziarah atau wisatawan yang datang secara perorangan maupun rombongan
di sejumlah obyek wisata religi yang tersebar di Kota Serang dan sekitarnya. Berkembangnya
bisnis jasa perhotelan, restoran dan rumah makan di Kota Serang merupakan indikasi lain
dari berkembangnya sektor pariwisata. Pada tahun 2015 tercatat sejumlah 49 hotel di pusat
Kota Serang, yang terdiri dari 2 hotel bintang 4; 5 hotel bintang 1, hotel melati 42; yang pada
kondisi tertentu juga digunakan oleh para wisatawan.

Sektor pariwisata juga ditunjang dengan berkembangnya bisnis restoran / rumah makan.
Pada tahun 2014 tercatat sebanyak 35 restorandan 65 rumah makan. Di samping itu,
tumbuhnya pusat-pusat perdagangan dan jasa juga menjadi daya tarik tersendiri bagi
berkembangnya sektor jasa, perdagangan, dan pariwisata di Kota Serang. Hingga tahun 2014
tercatat 4 pusat perdagangan modern/Mall, serta sejumlah pasar-pasar tradisional yang
masih eksis dan tersebar di seluruh Kecamatan di Kota Serang. Pasar Rawu adalah pasar
terbesar yang masih dapat dioptimalkan fungsinya dengan cara merevitalisasi eksistensinya
sebagai pasar induk untuk seluruh komoditas yang menjadi kebutuhan masyarakat Serang
dan sekitarnya.

Dengan segenap potensi daya saing tersebut, Kota Serang dapat berbenah melalui kebijakan
yang tepat sasaran guna mengelola faktor-faktor non-alamiah yang ada, seperti faktor : faktor

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-21

sumber daya manusia, iklim investasi, tata kelola pemerintahan dan lain-lain. Berikut ini
adalah potret singkat mengenai geliat iklim investasi di Kota Serang selama kurun waktu 2
tahun terakhir, yang menggambarkan kapasitas Pemerintah Kota dalam mengeksploitasi
potensi yang dimiliki untuk peningkatan perekonomian daerah dan kesejahteraan rakyat.

Dalam konteks pengelolaan keuangan daerah, selama periode tahun 2010-2015, APBD Kota
Serang masih sangat tergantung pada besarnya dana perimbangan yang rata-rata mencapai
68,60% dari total pendapatan daerah. Sementara PAD hanya berkontribusi sebesar rata-rata
7,34%; serta kontribusi lain-lain pendapatan daerah yang sah sebesar 24,07% selama kurun
waktu lima tahun tersebut. Namun demikian, pendapatan daerah meningkat secara sangat
signifikan, dari hanya sebesar Rp.516 milyar pada tahun 2010 menjadi Rp.1.024 milyar pada
tahun 2015, serta pertumbuhan PAD dari sebesar Rp.25 milyar pada tahun 2010 menjadi
Rp.97,82 milyar pada tahun 2014.

Meningkatnya pendapatan daerah juga dibarengi dengan meningkatnya belanja daerah.

Sepanjang tahun 2010-2015 belanja daerah meningkat 198% dari sebesar Rp.480,43 milyar
pada tahun 2010 menjadi Rp.949,97 milyar pada tahun 2015. Belanja daerah sebagaimana
dimaksud dialokasikan untuk belanja tidak langsung yang selama periode tahun 2010-2014
rata-rata mencapai 56,23%; dan rata-rata belanja langsung sebesar 43,77%. Belanja tak
langsung dialokasikan antara lain untuk: belanja pegawai, belanja bunga, belanja subsidi,
belanja hibah, belanja bantuan sosial, belanja bagi hasil ke pemerintahan desa, belanja
bantuan keuangan, dan belanja tidak terduga. Sementara belanja langsung dialokasikan
untuk belanja pegawai, belanja barang dan jasa, dan belanja modal. Sementara bila dilihat
dari perspektif perbandingan antara total belanja untuk kebutuhan aparatur dengan total
pengeluaran daerah, yaitu keseluruhan belanja dan pengeluaran pembiayaan, maka selama
periode tahun 2010-2015 rata-rata belanja untuk memenuhi kebutuhan aparatur adalah
sebesar 53,14%.

3.5 SARANA DAN PRASARANA

3.5.1 Sarana
Jumlah dan kualitas fasilitas pelayanan umum juga turut mempengaruhi faktor
pengembangan suatu kota atau wilayah. Fasilitas pelayanan umum yang dimaksud meliputi
fasilitas perkantoran, perdagangan dan jasa, pendidikan, peribadatan dan kesehatan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-22

A. Perkantoran
Kota Serang sebagai Ibukota Provinsi Banten mempunyai berbagai fasilitas perkantoran, baik
sipil maupun militer. Pada umumnya letak perkantoran tersebut berada pada pusat kota.
Jenis fasilitas pemerintahan dan perkantoran relatif terkonsentrasi di Jalan Veteran, Jalan
jenderal Ahmad Yani, Jalan Diponegoro, Jalan KH. Syamun, Jalan Ki Mas Jong dan Jalan
Palima-Pakupatan (Kecamatan Curug).

Jenis fasilitas pemerintahan yang ada antara lain:, Kantor Gubernur, DPRD Provinsi Banten,
Kantor Walikota, Kantor DPRD Kota Serang, Kantor Bupati, Kantor DPRD Kabupaten Serang,
Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Serang, Telkom, PLN, PDAM, Pos, dan
sebagainya. Kantor yang sifatnya khusus antara lain Kepolisian Resort di Jalan Jenderal
Ahmad Yani, Korem di Jalan Maulana Yusuf, dan Kopasus di Jalan Raya Cilegon.

Fasilitas Pemerintahan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten terletak di Desa Sukajaya

Kecamatan Curug yang meliputi Kantor Gubernur, Kantor DPRD Propinsi Banten, Bappeda
Propinsi dan berbagai dinas teknis tingkat Provinsi, kantor intansi vertikal dan
BUMN/BUMD.

Selain perkantoran skala regional tersebut juga terdapat perkantoran yang sifat pelayanannya
lokal antara lain : Kantor Kecamatan dan Kantor Kelurahan/ Desa.

B. Perdagangan dan Jasa

Kegiatan perdagangan dan jasa sebagian besar dilakukan di pasar (pasar umum, pasar buah,
dan pasar jajan), pertokoan, warung dan sebagainya. Pasar umum meliputi Pasar Induk Rau
dan Pasar Lama sudah penuh sesak dan tidak mungkin dilakukan perluasan secara
horizontal. Kegiatan pasar-pasar ini menyebabkan kemacetan jalan di sekitarnya.

Pertokoan dan warung menyebar di seluruh wilayah Kota Serang meliputi super market,
mini market, toko dan warung. Pertokoan ini umumnya beraglomerasi di sekitar jalur Jalan
Protokol dan Kawasan Royal seperti di sekitar Jalan Juhdi, Jalan Veteran dan Jalan Ahmad
Yani, sedangkan warung selain lokasi tersebut di atas juga menyebar sampai ke lokasi-lokasi
pemukiman penduduk.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-23

Kegiatan jasa seperti Perbankan, PT. Pos Indonesia dan sejenisnya umumnya terpusat di
Kawasan Pasar Lama (Jalan Hasanudin) dan Jalan Protokol bercampur dengan fasilitas kota
lainnya seperti perkantoran, fasilitas perdagangan, hotel, rumah makan dan lain-lain bahkan
ada yang berlokasi di daerah baru terbangun.

C. Pendidikan
Fasilitas pendidikan yang terdapat di Kota Serang mulai dari Taman Kanak-Kanak (TK)
sampai tingkat Perguruan Tinggi. Fasilitas pendidikan yang tersedia di Kota Serang tahun
2007, yaitu TK sebanyak 54 unit, Madrasah sebanyak 25 unit, SD sebanyak 231 unit, Ibtidaiyah
sebanyak 14 unit, SMP sebanyak 24 Unit, Tsanawiyah sebanyak 30 unit, SMU sebanyak 4
unit, Aliyah sebanyak 10 unit, SMK sebanyak 3 unit, dan Perguruan Tinggi sebanyak 11 unit
terdiri dari 3 Perguruan Tinggi Negeri yaitu Universitas Tirtayasa, IAIN, dan UPI.

Tabel 3.7 Sarana Pendidikan Kota Serang, 2017

NO KECAMATAN PENDIDIKAN
SD SLTP SLTA SMK
1 Curug 25 6 2 4
2 Walakanta 38 8 6 5
3 Cipocok Jaya 35 11 4 9
4 Serang 89 33 14 25
5 Taktakan 40 14 5 9
6 Kasemen 42 3 2 1
Kota Serang 269 75 33 53
Sumber: BPS Kota Serang, 2017

D. Fasilitas Peribadatan
Fasilitas peribadatan di Kota Serang tahun 2015 didominasi oleh Masjid sebanyak 494 unit,
Langgar sebanyak 863 unit dan Mushola sebanyak 65 unit, Gereja (Protestan dan Katholik)
sebanyak 2 unit, Pura sebanyak 1 unit dan Vihara sebanyak 2 unit. Perkembangan jumlah
sarana peribadatan ini mengikuti perkembangan jumlah pemeluk agamanya. Pemeluk agama
di Kota Serang tahun 2015, yaitu Agama Islam 493.755 orang, Kristen Protestan 2.828 orang,
Kristen Khatolik 1.726 orang, Budha 2.801 orang dan Hindu 253 orang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-24

 Tabel 3.8 Sarana Peribadatan Kota Serang, 2017
PERIBADATAN
NO KECAMATAN
MASJID GEREJA PURA VIHARA
1 Curug 216 0 0 0
2 Walakanta 202 0 0 0
3 Cipocok Jaya 162 0 0 0
4 Serang 350 5 1 4
5 Taktakan 156 0 0 0
6 Kasemen 142 0 0 0
Kota Serang 1.228 5 1 4
Sumber: BPS Kota Serang, 2017

E. Fasilitas Kesehatan
Fasilitas kesehatan di Kota Serang berfungsi sebagai pelayanan kesehatan bagi masyarakat
setempat dan wilayah sekitarnya. Fasilitas tersebut berupa Rumah Sakit Umum (RSU) yang
saat ini masih dikelola oleh Pemerintah Kabupaten Serang, Puskesmas, Apotik, dan Pos
Yandu. Pada tahun 2015 jumlah Rumah Sakit Umum sebanyak 7 buah, Puskesmas 23 buah,
Balai pengobatan 32 buah, apotik sebanyak 31 buah. Selain itu terdapat Pos Yandu yang
terdapat hampir di setiap RW.

Tabel 3.9 Sarana Kesehatan Kota Serang, 2017

KESEHATAN
NO KECAMATAN RUMAH
RS PUSKESMAS POSYANDU KLINIK POLINDES
BERSALIN
1 Curug 1 0 1 44 4 0
2 Walakanta 0 0 2 104 4 0
3 Cipocok Jaya 1 0 3 94 10 0
4 Serang 5 0 5 192 35 0
5 Taktakan 2 1 2 83 10 2
6 Kasemen 0 0 3 93 3 1
Kota Serang 9 1 16 610 66 3
Sumber: BPS Kota Serang, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-25

 Gambar 3.9 Peta Sebaran Sarana Pendidikan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

26
 Gambar 3.10 Peta Sebaran Sarana Peribadatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-27

 Gambar 3.11 Peta Sebaran Sarana Kesehatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

28
F. Industri
Salah satu leading sektor (terkuat) yang memacu pertumbuhan dan perkembangan
perekonomian di Kota Serang, adalah kegiatan industri. Jenis industri yang ada di Kota
Serang dapat dikelompokkan dalam : industri rumah tangga (home industri), industri ringan,
dan industri bahan bangunan. Industri bahan bangunan merupakan jenis industri yang
terbanyak di Kota Serang. Industri ini berupa industri yang memproduksi bata, tegel, dan
internit. Industri rumah tangga yang ada di Kota Serang berupa industri bahan makanan,
yaitu industri pembuatan tempe, kerupuk, roti, dan industri pengolahan kelapa.

G. Pariwisata
Pariwisata merupakan salah satu sektor dalam menghasilkan devisa negara maupun untuk
Kota Serang, mengingat keberadaan berbagai potensi objek wisata yang ada baik objek wisata
alam, objek wisata sejarah, dan objek wisata seni budaya. Objek Wisata yang ada di Kota
Serang diantaranya adalah Wisata Alam Pulau Dua, Wisata Religi Banten Lama, dan
Waterboom Tembong. Saat ini untuk mendukung kegiatan wisata di Kota Serang sudah
tersedia 11 hotel dengan jumlah kamar 220 unit dan tempat tidur 579 unit serta 2 (dua) hotel
berbintang, yaitu Hotel Ledian dan Hotel Ratu Bidakara di pusat kota.

H. Ruang Terbuka Hijau (RTH)

Ruang Terbuka Hijau (RTH) pada dasarnya diarahkan untuk mewujudkan pembangunan
kota yang berwawasan lingkungan dan sebagai upaya untuk untuk mencapai keserasian dan
keseimbangan antara lingkungan binaan dan lingkungan alami. Dalam hal ini ruang terbuka
hijau kota adalah ruang-ruang di dalam kota baik dalam bentuk area/kawasan ataupun
dalam bentuk memanjang berupa jalur-jalur. Dalam pemanfaatannya lebih bersifat terbuka
yang pada dasarnya tanpa bangunan serta bersifat pengisian tanaman pelindung ataupun
tumbuhan alami atau pun budidaya. Di Kota Serang Ruang Terbuka Hijau (RTH) menurut
jenisnya meliputi :
• Kawasan hijau pertamanan kota, yang mempunyai fungsi sebagai fasilitas untuk
menciptakan keindahan dan keserasian lingkungan.
• Kawasan hijau rekreasi dan olahraga, fungsi utamanya sebagai sarana olahraga dan
rekreasi masyarakat.
• Kawasan hijau jalur hijau, terdapat di sepanjang jalan utama yaitu jalan-jalan utama
dalam kota dan jaringan jalan kolidor-kolidor penghubung kota. Jalur hijau ini selain

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

29
 merupakan salah satu unsur pelengkap dari jaringan jalan juga berisi estetis dan sebagai
bagian paru-paru kota.

Berikut data taman kota dan jalur hijau yang ada di Kota Serang, adalah sebagai berikut:
1) Ruang Terbuka Hijau yang terdiri dari :
a. Jumlah taman kota : 12 Taman
b. Luas keseluruhan Taman Kota : 20,48 Ha
c. Luas keseluruhan Jalur Hijau Jalan : 3,60 Ha
d. Luas keseluruhan Jalur Hijau Sungai : 18,50 Ha

3.5.2 Prasarana
A. Jaringan Air Bersih
Sistem pelayanan air perpipaan Kota Serang memanfaatkan mata air Citaman (80 l/dt) dan
Sukacai (60 l/dt) sebagai air baku, yang dialirkan secara gravitasi ke wilayah pelayanan
setelah melalui unit aerasi untuk menghilangkan CO2 agresifnya. Kelurahan-kelurahan di
wilayah Kota Serang yang telah dilayani sistem distribusi air perpipaan adalah Kelurahan
Serang, Cipare, Cimuncang, Lopang, Kota Baru, Kagungan, Lontar, Kaligandu, Sumur
Pecung, Cipocok Jaya, Panancangan, Unyur, dan Taman Baru.

Di samping melalui pelayanan PDAM, sebagian penduduk memenuhi kebutuhan air bersih
dan minumnya dari sumur dangkal yang kualitasnya cukup baik dan selalu tersedia
sepanjang tahun. Sumber air individual tersebut hampir merata di seluruh wilayah kota
terutama di Kelurahan Lopang, Sumur Pecung, dan Cimuncang.

Tabel 3.10 Pelayanan Air Bersih Perpipaan Kota Serang Tahun 2016
JENIS JUMLAH PEMAKAIAN AIR
NO
PEMAKAIAN SAMBUNGAN M3/BULAN LT/UNIT/HARI
1 Rumah tangga 7.032 101.260,80 586
2 Kran umum 33 4.950 5.197
3 Perdagangan 366 9.992 985
4 Perkantoran 48 3.991 2.772
5 Hotel 10 280 1.120
6 Industri 11 54 900
7 Rumah sakit 2 7.412 103.900
8 Puskesmas 3 234 10.972
9 Sekolah 21 4.851 1.066

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

30
 JENIS JUMLAH PEMAKAIAN AIR
NO
PEMAKAIAN SAMBUNGAN M3/BULAN LT/UNIT/HARI
10 Masjid 44 3.561.20 24.456
11 Fasilitas sosial 36 1.140 3.567
Jumlah 7.606 137,726 148.753
Sumber : PDAM Serang, 2015

B. Jaringan Listrik
Jaringan listrik di Kota Serang, sudah mencakup hampir semua kelurahan yang ada di Kota
Serang. Dalam pendistribusiannya, sebelum sampai ke tiang rumah (konsumen), terlebih
dahulu melalui beberapa gardu distribusi yang tersebar di beberapa tempat. Gardu induknya
sendiri terdapat di Kelurahan Kaligandu. Jaringan listrik di Kota Serang umumnya mengikuti
pola jaringan jalan dengan sistem pemasangan memakai kabel udara/kawat terbuka.
Pelayanan listrik dilakukan sehari penuh atau 24 jam, kecuali untuk hal-hal tertentu
seperti Pelayanan Jalan Umum (PJU), dan sebagainya. Selain jaringan listrik yang
melayani ke tiap konsumen, Kota Serang juga dilalui oleh jaringan distribusi saluran
umum tegangan tinggi (SUTT) dari Terondol-Pandeglang yang membentang dari
arah utara ke selatan di bagian utara kota.

C. Pos dan Telekomunikasi

Kebutuhan masyarakat akan pelayanan Pos dan Giro di Kota Serang dilayani oleh 3 (tiga)
buah kantor pos dan giro, yang berlokasi di pusat kota (Jalan Veteran) dan di Kelurahan
Kaligandu. Selain itu dilayani pula oleh Pos Bergerak (Pos Keliling) yang lokasinya
menyesuaikan pemusatan aktivitas masyarakat. Pelayanan sarana komunikasi telepon
(kabel) di Kota Serang sudah mencakup hampir semua kelurahan yang ada di Kota Serang.
Hanya pada beberapa lokasi belum optimal pengembangan jaringannya sehingga permintaan
sambungan baru belum dapat dilayani. Sedangkan alternatif sistem komunikasi telepon yang
lain adalah sistem GSM dan AMPS yang memungkinkan penggunaan ponsel (telepon
genggam tanpa kabel).

D. Drainase
Kota Serang yang terletak pada ketinggian rata-rata 25 m di atas permukaan air laut, dilalui
oleh Sungai Cibanten yang bermuara di Teluk Banten. Sungai Cibanten mempunyai beberapa
anak sungai, yaitu Cigurulung dan Kali Pengasingan (mengalir di sebelah barat wilayah
kota). Sungai Cibanten beserta anak sungainya berfungsi sebagai saluran pembuangan akhir

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-31

(drainase makro) dari sistem drainase (pematusan) kota Serang. Kondisi sungai ini dan anak-
anak sungainya cukup baik sebagai saluran drainase primer bagi Kota Serang. Kota Serang
belum memiliki dukungan sistem drainase yang memadai, hal ini dapat dilihat dengan
seringnya terjadi genangan pada beberapa kawasan, bila terjadi hujan. Genangan tersebut
membawa kerugian bagi masyarakat, diantaranya terganggunya aktivitas masyarakat,
rusaknya jalan, terendamnya daerah permukiman, dan timbulnya wabah penyakit. Kondisi
drainase yang ada, baik sistem sekundernya maupun tersiernya, sebagian besar kurang
berfungsi dengan baik. Baik karena kapasitasnya kecil, adanya kerusakan saluran, maupun
pendangkalan (akibat kurang terawat/ terpelihara). Beberapa lokasi genangan di Kota
Serang, diantaranya :
1. Daerah Kebun Sayur, Kelurahan Kota Baru.
2. Daerah Kampung Kantin, Kelurahan Kota Baru.
3. Sebelah timur Jalan Ayip Usman (sisi jalan tol), Kelurahan Unyur dan Kali Gandu).
4. Jalan Samaun Bakri dan sekitarnya, Kelurahan Cimuncang, dan Lopang.
5. Kantor Polres dan sekitar Kelurahan Cipare.
6. Sekitar Sekolah PGA, Kelurahan Cipare.
7. Kampung Ciceri, Kelurahan Sumur Pecung

Sungai Cibanten yang mengalir dari arah selatan ke utara, pada dasarnya menjadi tempat
pembuangan terakhir dari berbagai saluran air kotor/limbah rumah tangga, perkantoran,
pasar, fasilitas pelayanan umum, maupun industri (terutama industri kecil dan rumah
tangga). Hal ini disebabkan saluran drainase kota pada umumnya juga difungsikan sebagai
saluran pembuangan limbah cair. Dalam jangka penjang kondisi ini akan merusak
lingkungan.

E. Air Limbah
Adapun saluran limbah yang ada (berfungsi juga sebagai pendukung drainase) pada
kawasan pusat kota telah memakai saluran tertutup. Tetapi masih banyak pula yang
menggunakan sistem terbuka, khususnya pada daerah-daerah pinggiran kota. Arah aliran
dari rumah-rumah melalui saluran quartier, yang sebagian merupakan saluran tertutup, terus
mengalir melalui saluran-saluran tersier ke saluran sekunder, kemudian masuk ke saluran
induk yang mengalir ke arah utara melalui Sungai Cibanten sebagai tempat pembuangan
akhir. Limbah permukiman yang berupa limbah tinja umumnya dikelola secara on site
dengan sistem cubluk (septicktank) secara mandiri. Bagi masyarakat yang belum memiliki

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-32

septicktank sendiri (utamanya pada permukiman padat) disediakan MCK bersama. Kota
Serang perlu memiliki IPLT (Instalasi Pengolah Limbah Tinja) guna mengelola limbah
permukiman secara lebih baik. Khusus limbah industri besar (yang mungkin mengandung
B3) telah diolah terlebih dahulu dalam IPAL sesuai dengan arahan pengelolaan lingkungan
yang ada.

F. Persampahan
Penanganan sampah di Kota Serang, secara umum menggunakan sistem off site dan on site.
Sistem off site (pengangkutan) terutama dilakukan pada kawasan perdagangan dan
permukiman padat perkotaan. Fasilitas pengelolaan sampah terdiri dari bak sampah atau
tong-tong sampah sebagai tempat pengumpulan sementara yang kemudian diangkut dengan
gerobak dan truk menuju TPA., yang berlokasi di Desa Panggungjati Kecamatan Taktakan.
Volume sampah yang paling banyak terdapat di Pasar Rau, di Jalan Hasanuddin, dan dari
rumah tangga, sedangkan cara pengangkutannya dilakukan sehari 2 kali yang ditangani oleh
Dinas Kebersihan. Sarana angkutan sampah yang ada di Kota Serang, terdiri dari 35 buah
gerobak sampah, 3 buah truk terbuka besar, 18 buah dump truk besar, 6 buah Arm Roll besar,
5 buah motor pengangkut sampah (cator) dan sejumlah tenaga kerjanya yang terdiri dari
supir, pengangkut, penyapu, dan sebagainya. Sistem on site masih dilakukan masyarakat
pinggiran dengan memasukkan sampah pada lubang-lubang/tempat-tempat yang dibuat
sendiri oleh penduduk kemudian ditimbun atau dibakar.

Tabel 3.11 Timbulan dan Jumlah Sampah Yang Terangkut Ke TPA

SAMPAH
JUMLAH TIMBULAN
NO LOKASI TERANGKUT
LOKASI (M3/HARI)
(M3/HARI)
1 Perumahan
a. Sederhana & menengah 50.091,36 20.036,54
2 Sarana kota
a. Jalan arteri dan kolektor 7,2 7,2
b. Pasar 675 252
c. Pertokoan 18,04 18,04
d. Kantor 36,39 36,39
e. Sekolah 13,74 12,37
f. Terminal 25,6 23,04
g. Pelabuhan penumpang
h. Stasiun KA 1 0,5 0,5
i. Rumah Sakit 3
j. Taman kota 12 2 2

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-33

 SAMPAH
JUMLAH TIMBULAN
NO LOKASI TERANGKUT
LOKASI (M3/HARI)
(M3/HARI)
k. Hutan kota -
3 Perairan terbuka
a. Sungai utama 0,5 0,4
b. Saluran terbuka 2 1,6
4 Pantai Wisata
5 Lokasi Lainnya
Total 16 50.872,33 20.390,08
Sumber : Dinas Kebersihan dan Pertamanan,2014

Tabel 3.12 Penanganan Sampah

NO PENANGANAN VOLUME PROSENTASE
1 Diangkut Petugas
a. Diangkut ke TPA 252 m3/hari 40 %
b. 4 perumahan 20 m3/hari
2 Diolah : -
a. Kompos 100 kg/bulan
b. Daur ulang -
c. Incenerator -
3 Tidak terangkut -
Sumber : Dinas Kebersihan dan Pertamanan,2014

G. Sistem Transportasi
Sistem transportasi merupakan hal yang sangat penting untuk menunjang pertumbuhan
wilayah, terutama pertumbuhan ekonominya. Tanpa sistem transportasi yang memadai,
terutama sistem jaringan jalannya, wilayah bersangkutan tidak dapat berkembang sesuai
harapan. Selain jaringan jalan, diperlukan pula sarana transportasi lain yang dapat
menunjang kegiatan perekonomian wilayah tersebut. Prasarana yang dimaksud adalah
terminal penumpang maupun barang, pelabuhan laut dan udara.

Sistem transportasi yang digunakan adalah sistem transportasi darat dan laut. Sistem
transportasi darat digunakan untuk melayani kegiatan internal dan eksternal, sedangkan
sistem transportasi laut digunakan untuk melayani pergerakan eskternal. Di Kota Serang
telah tersedia prasarana jalan yang melayani pergerakan internal dan juga
menghubungkannya dengan kota-kota lainnya di Provinsi Banten. Jaringan jalan tersebut
berupa jalan arteri, jalan kolektor maupun jalan lokal. Jalan arteri berfungsi menghubungkan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-34

Kota Serang dengan kota-kota di kabupaten lainnya maupun kota-kota kabupaten di
provinsi. Untuk jalan kolektor berfungsi melayani pergerakan antar Kota Serang dengan kota-
kota lainnya di Provinsi Banten, sedangkan jalan lokal berfungsi melayani antar kawasan di
Kota Serang. Berdasarkan status/kewenangan pengelolaan jalan di Kota Serang dibagi
menjadi jalan negara, jalan Provinsi, Jalan Kota, dan Jalan Kabupaten.

 Jalan Negara, yaitu :

Pada umumnya perkembangan Jalan Nasional di wilayah Kota Serang sudah baik, tertata
sesuai dengan hirarki dan tingkat perkembangan wilayah, arahan struktur wilayah Kota
Serang, arahan pengembangan wilayah perkotaan dan perdesaan maupun sentra-sentra
perekonomian wilayah.

Jalan Nasional sebagai jalan arteri primer yang sudah dikembangkan di Kota Serang meliputi
ruas-ruas jalan di bawah ini sesuai dengan Lampiran II B Kepmen Permukiman dan
Prasarana Wilayah No.376/KPTS/M/2004 Tentang Penetapan Status dan Ruang Jalan
Nasional (di Wilayah Kota Serang).

Tabel 3.13 Jalan Nasional di Kota Serang

NAMA RUAS PANJANG RUAS (KM)
SERANG - CILEGON 4.50
JL. MAULANA YUSUF ( SERANG ) 0.45
JL. TIRTAYASA ( SERANG ) 0.55
JL. MAYOR SAFEI ( SERANG ) 0.80
JL. RAYA CILEGON ( SERANG ) 4.50
TANGERANG - SERANG 4.20
JL. A. YANI ( SERANG ) 1.65
JL. SUDIRMAN ( SERANG ) 4.40
TOTAL JALAN NASIONAL 21.05
Sumber: Kepmen Permukiman dan Prasarana Wilayah No.376/KPTS/M/2004 Tentang Penetapan Status dan
Ruang Jalan Nasional

 Untuk Jalan Provinsi, yaitu :

Jalan Provinsi berfungsi sebagai jalan kolektor primer dalam sistem jaringan jalan primer.
Jalan ini merupakan jalan penghubung antara PKN (Pusat Kegiatan Nasional) dengan PKW
(Pusat Kegiatan Wilayah) dan antar PKW (Pusat Kegiatan Wilayah). Jaringan jalan ini
menghubungkan ibukota Provinsi dengan ibukota Kota Serang. Jalan strategis Provinsi
adalah jalan yang diprioritaskan untuk melayani kepentingan Provinsi berdasarkan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-35

pertimbangan untuk membangkitkan pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan dan keamanan
Provinsi. Berdasarkan Lampiran I Keputusan Gubernur Banten No. 761/Kep.8-Huk/2006
tentang Penetapan Status dan Ruas Jalan Provinsi (di Wilayah Kota Serang) dapat dilihat
dalam tabel berikut:

Tabel 3.14 Jalan Provinsi di Kota Serang

NAMA RUAS PANJANG RUAS (KM )
Serang - Pandeglang 10.00
Jl. Tb. A. Khatib ( Serang ) 0.65
Jl. Yusuf Martadilaga ( Serang ) 0.80
Jl. Raya Pandeglang ( Serang ) 0.73
Pakupatan - Palima ( Serang ) 10.50
Banten Lama - Pontang ( Serang ) 16.20
Jl. Trip Jamaksari ( Serang ) 1.35
Kemang - Kaligandu 1.90
Jl. Ayip Usman ( Serang ) 2.27
Lopang - Banten Lama 7.70
Jl. Kh. Abdul Fatah Hasan ( Serang ) 1.75
Jl. Abdul Hadi ( Serang ) 0.71
Jl. Tb. Suwandi ( Serang ) 3.70
Jl. Letnan Jidun ( Serang ) 0.70
Sempu - Dukuh Kawung 10.70
Jl. Veteran ( Serang ) 0.80
Jl. Kh. Syam'un ( Serang ) 0.58
Simpang Taktakan - Gn Sari 13.50
TOTAL JALAN PROVINSI 84.54
Sumber: Keputusan Gubernur Banten No. 761/Kep.8-Huk/2006 tentang Penetapan Status dan Ruas Jalan
Provinsi

• Terminal, yaitu :
Terminal yang terdapat di Kota Serang berjumlah 4 (empat) buah, yaitu Teminal Pakupatan
di Kelurahan Banjar Agung, Terminal Rau di Kelurahan Kagungan, Terminal Cipocok di
Kelurahan Cipocok Jaya (tidak berfungsi) dan Terminal Kepandean di Kelurahan Lontar Baru
(tidak berfungsi). Selain keempat terminal tersebut terdapat pula terminal liar, seperti di
daerah Calung (sekitar pertigaan Jalan SM. Hasanudin – Jalan Samaun Bakri – Jalan Raya
Banten), perempatan Cijawa, daerah Magersari dan juga di daerah Kebon Jahe. Terminal
Pakupatan merupakan tempat menurunkan dan menaikkan penumpang angkutan umum
bus, dan tempat mangkalnya angkutan kota. Kendaraan yang singgah di Terminal Pakupatan
umumnya kendaraan AKAP, AKDP dan lokal, seperti jurusan :

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-36

• Merak – Bandung, Merak – Cirebon, Jakarta – Merak, Jakarta – Sumatera, Jakarta –
Labuan, dan sebagainya.
• Angkutan Umum Kota Serang.

Kota Serang juga dilintasi oleh jalan tol yang merupakan jalan bebas hambatan/lintas cepat
yang berfungsi sebagai jalan alih bagi arus regional untuk menghindari/mengurangi
kepadatan lalu lintas di jalan-jalan kota. Jalan tersebut merupakan jalan lingkar (ring road)
arah timur - barat melalui lintas utara dari Kelurahan Panancangan, terus melintasi Kelurahan
Terondol, Kelurahan Kaligandu, Kelurahan Unyur, Desa Kasemen, dan berakhir di Desa
Taman Baru. Lebar jalan sekitar 24 m dan perkerasan aspal beton.

Fasilitas parkir di Kota Serang masih memanfaatkan ruang jalan dan halaman kantor, sekolah
dan sebagainya. Belum tersedia areal khusus parkir pada kawasan pusat kegiatan. Dari sekian
banyak jalan yang terdapat di Kota Serang beberapa diantaranya sudah memiliki trotoar yang
berfungsi sebagai tempat pejalan kaki. Jalan yang bertrotoar di kiri dan kanan jalan di
antaranya: Jalan Jenderal Sudirman, Jalan Ahmad Yani, Jalan Veteran, Jalan Diponegoro,
Jalan S. Tirtayasa, Jalan Maulana Yusuf, dan sebagainya.

Jalan-jalan di Kota Serang banyak yang melintasi jembatan, seperti yang terdapat di Jalan
Mayor Syafei, Jalan Jayadiningrat, dan sebagainya. Konstruksi jembatan-jembatan tersebut
ada yang memakai beton bertulang dan ada pula yang memakai konstruksi rangka besi,
sedangkan kondisinya ada yang berkondisi baik, sedang, dan yang rusak.

Terminal sebagai tempat asal dan tujuan akhir gerak angkutan umum, tempat turun naik
penumpang dan tempat untuk mengadakan pergantian moda angkutan umum, harus
tersedia secara layak, aman dan nyaman. Hal ini dimaksudkan untuk memperoleh keadaan
sistem transportasi yang efisien, teratur, dan aman.

Tabel 3.15 Terminal di Kota Serang

NO NAMA TERMINAL ALAMAT/LOKASI DETAIL KETERANGAN
1 Pakupatan Jl. Raya Pakupatan Type A
2 Kepandean Jl. Letnan Jidun Type B
3 Rau Pasar Rau Serang Type C
4 Cipocok Jl. Raya Petir Type B
Sumber: Dinas Perhubungan Kota Serang, 2014

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-37

 Stasiun Kereta Api
Kota Serang dilintasi oleh jalan kereta api (KA). Jalan Kereta Api itu melintasi dari arah
tenggara ke utara, yaitu mulai dari Kelurahan Banjarsari, Kelurahan Sumur Pecung,
Kelurahan Cimuncang, Kelurahan Lopang, Kelurahan Unyur, dan Desa Kasemen. Stasiun KA
berada di Jalan Ki Tapa, Taman Sari (Kelurahan Lopang).

Sedangkan layanan jalur kereta api yang tersedia di Stasiun Serang adalah KA lintas Jakarta
– Serang – Merak dengan volume per jalan rata-rata 3 kali dalam 1 hari. Angkutan kereta api
selain digunakan untuk angkutan orang, juga sering juga digunakan sebagai angkutan
barang, dan angkutan batu bara untuk Industri Cibinong.

Sarana transportasi laut di Kota Serang pada saat ini mempunyai fungsi sebagai arus lalu
lintas barang(bukan orang), yaitu pengangkutan ikan dan kayu. Aksesibilitas dan sirkulasi
transportasi laut di Pelabuhan Karangantu diperuntukkan untuk kapal-kapal kecil
pengangkut ikan dan kayu. Hal tersebut dikarenakan luasan pelabuhan tidak memungkinkan
untuk dilalui kapal-kapal besar. Dengan melihat kondisi diatas diarahkan penataan kawasan
Pelabuhan Karangantu, agar dapat menampung kapal-kapal besar, yang dapat memberikan
kontribusi pendapatan terhadap Kota Serang dan direncanakan pemisahan kegiatan antara
pelabuhan ikan dan kayu, guna memberikan kenyamanan aktivitas dari kedua kegiatan
tersebut.

3.6 PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN DI KOTA SERANG

Perkembangan penduduk yang pesat memerlukan tempat tinggal, sehingga meningkatkan
kebutuhan akan perumahan. Perumahan penduduk tersebar diseluruh kota Serang.
Pemerintah daerah Kota Serang terus berupaya menyediakan perumahan guna memenuhi
kebutuhan warganya. Upaya tersebut diantaranya dengan :
 Mendorong pembangunan perumahan oleh pengembang dengan menciptakan iklim
usaha yang kondusif. Mempermudah proses dalam pemenuhan persyaratan
administrasi.
 Mendorong pembangunan rumah susun baik milik maupun sewa yang dilaksanakan
oleh Perum Perumas, REI, maupun instansi lainnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

38
Proses pembangunan perumahan di Kota Serang di kelola lembaga yang dimotori oleh Dinas
Tata Kota sebagai lembaga yang bertanggung jawab mengawal kegiatan pembangunan
dibidang perumahan.

Permasalahan perumahan yang terjadi di Kota Serang diantaranya :

1. keterbatasan kemampuan ekonomi sebagian besar masyarakatnya menyebabkan
kemampuan memenuhi kebutuhan rumah terbatas pula.
2. keterbatasan penyediaan rumah murah yang layak dan terjangkau oleh MBR.

Berbagai permasalahan perkotaan tersebut berakibat pada rendahnya tingkat pemenuhan

kebutuhan rumah di kota Serang yang berakibat pada munculnya permukiman kumuh di
Kota Serang. Jika permasalahan perumahan dan permukiman tidak segera ditangani maka
akan semakin banyak munculnya permukiman kumuh di Kota Serang, sehingga tata ruang
Kota Serang semakin semrawut.

Pola pengembangan permukiman di Kota Serang mengarah pada kawasan pinggiran, seperti
di kawasan barat, timur, dan selatan kota dalam bentuk perumahan real estate. Sedangkan
jenis permukiman-permukiman yang berada di tengah kota dalam bentuk perumahan-
perumahan formal non perkampungan.

Jenis-jenis permukiman yang ada di Kota Serang sangat variatif dari jenis permukiman formal
dalam bentuk rumah susun, Perumnas, Real Estate, dan Ruko, hingga jenis perumahan
informal dalam bentuk perumahan perkampungan, hunian liar dan rumah-rumah kumuh.
Rumah-rumah formal biasanya dibangun oleh developer dan ada koordinasi antara pemilik,
developer dan pemerintah mengenai pembangunannya sehingga lebih tertata. Sedangkan
rumah-rumah informal yang berupa perkampungan-perkampungan merupakan tanah legal
milik pemerintah yang ditempati warga kota yang dibangun atas hasil swadaya warga kota
sehingga masih terkoordinasi pembangunannya dengan pemerintah, walaupun pada
kenyataannya ada yang teratur dan tidak sedikit pula yang tidak teratur. Namun,
permukiman informal yang berupa hunian liar dan rumah-rumah kumuh menjadi suatu
dilema bagi kota Serang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-39

Penyediaan permukiman berupa rumah susun yang ditujukan bagi konsumen golongan
menengah ke bawah menjadi salah satu alternative yang efisien untuk menyikapi konflik
kebutuhan perumahan ditinjau dari nilai lahan di Kota Serang yang cukup tinggi.

Penyediaan rumah real estate cenderung dilakukan oleh developer swasta yang mayoritas
penghuninya adalah golongan menengah ke atas. Pembangunan perumahan real estate lebih
tertata dan di Kota Serang sendiri penyediaan rumah real estate penyebarannya ke pinggiran
kota sebelah barat, timur dan selatan.

3.5.1 Kondisi Perumahan dan Permukiman di Kota Serang

Berdasarkan data Dinas Sosial, rumah tidak layak huni (RTLH) di Kota Serang Tahun 2015
berjumlah 3.383 unit. Jumlah RTLH terbanyak berada di Kecamatan Kasemen sekitar 1.409
unit dengan Kelurahan Banten yang paling banyak RTLH sekitar 278 unit. Sedangkan jumlah
RTLH sedikit berada di Kecamatan Serang sekitar 122 unit dengan Kelurahan Cimuncang
paling banyak RTLH sekitar 50 unit. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah
ini.

Tabel 3.16 Jumlah RTLH Kota Serang Tahun 2015

KECAMATAN KELURAHAN JUMLAH RUMAH (UNIT)
Serang Cimuncang 50
Kagungan 16
Kota Baru 12
Cipare 25
Serang 1
Unyur 5
Lopang 10
Sumur Pecung 2
Sukawana 1
Taktakan Taktakan 44
Cilowong 76
Lialang 15
Kalang Anyar 14
Drangong 30
Sayar 76
Panggung Jati 115
Kuranji 81
Pancur 30
Taman Baru 1

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

40
 KECAMATAN KELURAHAN JUMLAH RUMAH (UNIT)
Umbul Tengah 76
Curug Sukalaksana 205
Tinggar 51
Sukajaya 20
Sukawana Curug 28
Kemanisan 217
Cipete 2
Cipocok Jaya Tembong 21
Karundang 62
Gelam 56
Dalung 46
Panancangan 18
Banjaragung 97
Banjarsari 5
Kasemen Margaluyu 180
Kasunyatan 81
Warung Jaud 201
Kasemen 227
Terumbu 197
Kilasah 16
Sawah Luhur 229
Banten 278
Walantaka Walantaka 27
Cigoong 32
Lebak Wangi 21
Pipitan 63
Teritih 3
Kiara 113
Kepuren 56
Pabuaran 33
Pengampelan 118
Jumlah RTLH 3.383
Sumber: Dinas Sosial Kota Serang, 2015

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-41

 Gambar 3.12 Peta Kondisi Perumahan dan Permukiman

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-42

3.5.2 Tipologi Perumahan dan Permukiman di Kota Serang
Menurut UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang
dimaksud dengan tipologi yaitu klasifikasi rumah yang berupa rumah tapak atau rumah
susun berdasarkan bentuk permukaan tanah, tempat rumah berdiri meliputi rumah di atas
tanah keras, rumah di atas tanah lunak, rumah di garis pantai/pasang surut, rumah di atas
air/terapung (menetap), rumah di atas air/terapung (berpindah-pindah).

Berdasarkan pengertian di atas, untuk tipologi perumahan dan kawasan permukiman di Kota
Serang yaitu berupa tipologi rumah tapak dengan jenis rumah deret dan rumah swadaya
serta tipologi rumah susun. Untuk perumahan sendiri ada 73 pengembang di Kota Serang
baik perumahan umum dan bagi MBR, sedangkan rusun sendiri ada 2 yaitu Pertama,
Rusunawa mahasiswa Universitas Sultan Ageng Tirtayasa (UNTIRTA) yang berada di
Kelurahan Cipare, Kecamatan Serang yang digunakan untuk lulusan sarjana pendidikan
yang akan melanjutakan pendidikan profesi Keguruan; dan Kedua, Rusunawa eks Asrama
Brimob Polda Banten yang berada di Kelurahan Serang, Kecamatan Serang yang sebelumnya
merupakan aset Pemkab Serang dan awalnya digunakan sebagai tempat tinggal petugas DLH
Kota Serang, namun sekarang sudah tidak lagi. Untuk lebih jelasnya daftar perumahan dapat
dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 3.17 Daftar Perumahan di Kota Serang

NO NAMA PERUMAHAN KECAMATAN KELURAHAN
1 Perumahan Taman Mutiara Indah I Serang Kaligandu
2 Perumahan Taman Banten Lestari Kasemen Warung Jaud
3 The Grand Serang City Taktakan Drangong
4 Perumahan Widya Asri Serang Serang
5 Perumahan Ciceri Indah Serang Sumurpecung
6 Perumahan Mandala Citra Indah Serang Lopang
7 Perumahan Rahayu Residence Serang Kagungan
8 Perumahan Grand Pesona Cilegon Cipocok Jaya Cipocok Jaya
9 Perumahan Griya Barokah Asri Kasemen Mesjid Priyayi
10 Perumahan Banjarsari Permai Cipocok Jaya Banjarsari
11 Taman Graha Asri Serang Serang
12 Perumahan Puri Anggrek Serang Walantaka Kalodran
13 Perumahan Persada Banten Walantaka Kalodran, Kepuren,
Walantaka, Teritih
14 Perumahan Taman Banjar Agung Indah Cipocok Jaya Banjaragung
15 Bukit Mas Residence Cipocok Jaya Panancangan

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-43

NO NAMA PERUMAHAN KECAMATAN KELURAHAN
16 Grand Serang Residence Serang Unyur
17 Taman Lopang Indah Serang Lopang
18 Grand Serang Asri Residence Cipocok Jaya Cipocok Jaya
19 Puri Permata Raya Serang Taktakan Drangong
20 Komplek Korem Cilaku Curug Cilaku
21 Grand Serang Asri Residence Cipocok Jaya Cipocok Jaya
22 Bukit Mas Residence Cipocok Jaya Panancangan
23 Puspa Regency Serang Serang
24 Komp. Korem Curug Cilaku
25 Citra Gading Blok Q3 Curug Cilaku
26 Komplek Bukit Kuranji Permai Taktakan Kuranji
27 Perumahan Taman Pipitan Indah Walatanka Pipitan
28 Taman Alam Lestari Taktakan Drangong
29 Ruby Residance Cluster Serang Ciracas
30 Taman Banjar Agung Indah Cipocok Jaya Banjaragung
31 Perumahan Taman Kisran Cipocok Jaya Banjarsari
32 Green Serang Madani Cipocok Jaya Panancangan
33 Binaran Residence Taktakan Drangong
34 Komplek. Taman Pipitan Indah Walantaka Pipitan
35 Perumahan Visenda Serang Kaligandu
36 Perumahan Bumi Serang Baru Serang Kaligandu
37 Perumahan Bumi Agung Permai 1 Serang Unyur
38 Perumahan Serang City Taktakan Drangong
39 Beringin Residence Serang Serang
40 Perumahan The Andalusia Serang Kagungan
41 Perumahan Permata Serang Cipare
42 Perumahan Bukit Tirta Nirmala Taktakan Kuranji
43 Citra Gading Cipocok Jaya Cipocok Jaya
44 Perumahan Taman Widya Asri Serang Lontarbaru
45 Taman Ciruas Permai Walantaka Kalodran
46 Puri Kartika Banjarsari Cipocok Jaya Banjarsari
47 Perumahan Safira Inside Taktakan Sepang
48 Perumahan Graha Metro Serang Cipocok Jaya Banjarsari
49 Perumahan Korem Cilaku Serang Cilaku
50 Perumahan TBL (Taman Banten Lestari) Kasemen Warung Jaud
51 Kamilan Ciracas Permai Cipocok Jaya Dalung dan Gelam
52 Perumahan Prima Sepang Permai (PPSP) Taktakan Sepang
53 CitraLand Puri Serang Taktakan Sepang
54 Perumahan Graha Walantaka Walantaka Pengampelan
55 Perumahan Pesona Kasemen Kasemen Kasemen
56 Perumahan Dalung Mandira Serang Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

44
NO NAMA PERUMAHAN KECAMATAN KELURAHAN
57 Perumahan Sariwangi Residence Serang Taktakan Lialang
58 Griya Baladika Asri Taktakan Drangong
59 Perumahan Sepang Elok Serang Taktakan Sepang
60 Grand Serang Residence Kasemen Kasemen
61 Bumi Serang Damai Taktakan Drangong
62 Perumahan Ranau Estate Taktakan Panggungjati
63 Azzahra Residence Serang Cipocok Jaya Panancangan
64 Perumahan PEPABRI Taktakan Panggungjati
65 Perumahan Nuansa Alam Banjar Cipocok Jaya Banjarsari
66 Perumahan Bumi Agung 2 Serang Kaligandu
67 Banten Indah Permai Serang Unyur
68 Perumahan Gading Regency Walantakan Tegalsari
69 Ranau Estate Taktakan Panggungjati
70 Perumahan Puri Regency Serang Cipocok Jaya Banjarsari
71 Perumahan Taman Mutiara Indah 2 Serang Terondol
72 Perumahan Griya Permata Asri Cipocok Jaya Dalung
73 Graha Metro Serang Cipocok Jaya Banjarsari
Sumber: [Link]

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-45

 Gambar 3.13 Peta Tipologi Perumahan dan Permukiman

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-

46
3.7 ISU-ISU STRATEGIS DI KOTA SERANG

A. Isu Strategis Skala Kota Serang

1. Masih banyak terdapat kawasan permukiman yang minim sarana dan prasarana
penunjang
2. Kondisi sosial ekonomi yang masih dibawah minimun
3. Sering terjadi konflik perubahan pengunaan lahan yang tidak terkendali
4. Penyediaan air baku untuk keperluan daerah belum terpenuhi secara menyeluruh
5. Belum maksimalnya pertumbuhan dan pemerataan pembangunan dengan
pendekatan kewilayahan
6. Secara letak geografis kawasan kumuh kota serang dengan tipologi dataran
7. Jaringan jalan lingkungan sebagian masih rusak, dimana salah satunya disebabkan
oleh genangan banjir
8. Layanan PDAM belum seluruhnya mencapai kawasan permukiman kumuh
9. Menurunnya perhatian pengelola pembangunan bidang drainase
10. Tumbuhnya permukiman padat dan kumuh dikawasan perkotaan

B. Isu Strategis Skala Kawasan

1. Masih banyak terdapat bangunan yang tidak sesuai dengan syarat teknik
2. Masih terdapat jalan lingkungan yang rusak
3. Terdapat kawasan permukiman kumuh yang tidak memiliki drainase dan drainase
yang ada masih belum saling terhubungan dengan baik
4. Masih minimnya fasilitas IPAL komunal secara masal
5. Jaringan air bersih yang masih belum menyeluruh disetiap kawasan permukiman
kumuh
6. Kesadaran masyarakat terhadap kualitas lingkungan dengan masih Rendah
7. Masih terdapat kawasan yang belum memiliki proteksi kebakaran
8. Pola pikir masyarakat yang masih enggan melepas tanahnya demi kepentingan
umum

LAPORAN DRAFT AKHIR 3-47

 BAB 4
ANALISIS

Perumahan Serang City “Cordellia Town House”

BAB 4
ANALISIS
4.1 ANALISIS IMPLIKASI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN DAN
KEBIJAKAN TATA RUANG NASIONAL DAN DAERAH
PROVINSI TERHADAP PEMBANGUNAN DAN
PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
 Sasaran pembangunan wilayah Pulau Jawa-Bali yang langsung terkait dengan
pengembangan Wilayah Kota Serang adalah peningkatan keterkaitan pembangunan
pusat kegiatan Nasional (Serang dan Cilegon);
 Penanggulangan bencana di Pulau Jawa-Bali, khususnya di Wilayah Kota Serang
menerapkan beberapa strategi penanggulangan bencana dan pengurangan resiko
bencana, meliputi:
 Internalisasi pengurangan resiko bencana dalam kerangka pembangunan
berkelanjutan.
 Penurunan kerentanan terhadap bencana
 Peningkatan kapasitas penyelenggaraan penanggulangan bencana.

Tabel 4.1 Profil Kerawanan dan Resiko PKN Kota Serang

KELAS MULTI RESIKO
INDEX KERAWANAN
WILAYAH TINGKAT KABUPATEN/
(IRBI 2011)
KOTA
Kawasan Jabodetabek Kota Tangerang: tinggi untuk Kota Tangerang: sedang
(Jakarta, Bogor, Depok, banjir, cuaca ekstrim Kab. Kab. Tangerang: tinggi
Tangerang, Bekasi) Tangerang: tinggi untuk banjir,
cuaca ekstrim
Cilegon Kota Cilegon : tinggi untuk Kota Cilegon: Tinggi
letusan gunung api
Serang Tinggi untuk ancaman : Tinggi
Banjir
PKW
Pandeglang Tinggi untuk ancaman: banjir dan Pandeglang: Tinggi
tanah longsor

 Pembangunan Jalur Ganda Kereta Api dan Elektrifikasi antara Merak – Rangkasbitung –
Maja; Pengembangan Sistem Transit dan Semi Bus Rapid Transport (BRT) Kota Serang;
Pembangunan Jalan Cikande – Serang – Cilegon; Pembangunan Serat Optik antar
Kabupaten/Kota; Pembangunan Waduk Sindang Heula; Pengembangan dan
Pembangunan Kampus Baru serta Pengembangan Fakultas Kedokteran Universitas

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-1

 Sultan Ageng Tirtayasa; Pengembangan Rumah Sakit Rujukan Regional Banten; Sistem
Penyediaan Air Minum (SPAM) Kota Serang; Penanganan Kawasan Kumuh Kota Serang;
Penataan Kawasan Banten Lama
 Strategi pengembangan penataan ruang wilayah pusat kegiatan nasional (PKN) yakni
Serang dan Cilegon dalam struktur ruang pulau jawa-bali adalah:
 Pengendalian perkembangan kawasan perkotaan nasional (PKN) yang menjalar
(urban sprawl): a. mengendalikan perkembangan kawasan permukiman,
perdagangan, jasa, dan/atau industri di kawasan perkotaan nasional sesuai dengan
daya dukung dan daya tamping lingkungan hidup; dan b. mengendalikan
perkembangan kawasan perkotaan nasional yang berdekatan dengan kawasan
lindung.
 Kedua, melalui pengembangan dan pemantapan jaringan transportasi yang terpadu
untuk meningkatkan keterkaitan antar wilayah dan efisiensi, meliputi: a.
mengembangkan dan/atau memantapkan akses prasarana dan sarana transportasi
darat, laut, dan/atau udara yang menghubungkan antarkawasan perkotaan nasional
dan memantapkan koridor ekonomi Pulau Jawa-Bali; dan b. memantapkan akses
prasarana dan sarana transportasi darat yang meliputi jaringan jalan, jaringan jalur
kereta api, serta jaringan transportasi penyeberangan yang menghubungkan
kawasan perkotaan nasional dengan sentra produksi, pelabuhan, dan/atau bandar
udara

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional

Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, Serang ditetapkan sebagai Kawasan Pusat
Kegiatan (PKN) Serang-Cilegon sebagai kawasan pengembangan/ peningkatan fungsi.
Dimana pengertian Pusat Kegiatan Nasional (PKN) adalah kota yang mempunyai potensi
sebagai pintu gerbang ke kawasan-kawasan internasional dan mempunyai potensi untuk
mendorong daerah sekitarnya serta sebagai pusat jasa, pusat pengolahan, simpul transportasi
yang melayani beberapa Provinsi dan Nasional, dengan kriteria penentuan: kota yang
mempunyai potensi sebagai pintu gerbang ke kawasan internasional dan mempunyai
potensi untuk mendorong daerah sekitarnya, pusat jasa pelayanan keuangan/bank yang
cakupan pelayanannya berskala nasional/beberapa Provinsi, pusat pengolahan/pengumpul
barang secara nasional/beberapa Provinsi, simpul transportasi secara nasional/beberapa

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-2

 Provinsi, jasa pemerintahan untuk Nasional/beberapa Provinsi, jasa publik yang lain untuk
Nasional/beberapa Provinsi.

Tabel 4.2 Arahan Pengembangan Sistem Kota-Kota di Provinsi Banten

PROVINSI KAWASAN KOTA DALAM
/ SEKTOR ANDALAN KAWASAN WILAYAH BANDAR
NO PELABUHAN
KAWASAN UNGGULAN LAUT YANG SUNGAI UDARA
PKN PKW
ANDALAN TERKAIT
BANTEN

1 Kawasan Industri Kawasan Serang Pandeglang Cidanau, Pelabuhan Soekarno-

Bojonegara- Andalan Laut dan dan Ciukung, Bojonegara Hatta
Merak- Krakatau dan Cilegon Rangkasbitung Cidurian
Cilegon Sekitarnya Cisadane,
Pariwisata Sektor
Unggulan :
Pertanian - Perikanan
Perikanan - Pertambangan
- Pariwisata
Pertambangan
Sumber: Materi Teknis RTRW Kota Serang Tahun 2010-2030

Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten

Dalam RTRW Provinsi Banten, kebijakan pembangunan di Kota Serang yaitu berupa:
1. Kawasan Perkotaan Serang dan Cilegon sesuai ketentuan dalam PP No. 26 Tahun 2008
Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, Pusat Kegiatan Nasional yang
selanjutnya disebut PKN adalah kawasan perkotaan yang berfungsi untuk melayani
kegiatan skala internasional, nasional, atau beberapa provinsi;
2. Berdasarkan potensi perkembangan kota – perkotaan tersebut hirarki kota – perkotaan
di Banten berdasarkan tipe kota – perkotaan, Kota Serang masuk ke dalam Perkotaan
Menengah;
3. Perwilayahan Provinsi Banten direncanakan dalam Wilayah Kerja Pembangunan (WKP)
dengan kedalaman penataan struktur pusat permukiman perkotaan, merupakan upaya
untuk mengendalikan perkembangan kawasan perkotaan yang berkembang cenderung
terus membesar, menyeimbangkan perkembangan perkotaan lain di wilayah Banten dan
mengendalikan perkembangan kawasan terbangun di perkotaan sesuai daya dukung
dan prinsip-prinsip pembangunan yang berkelanjutan. Kota Serang sendiri masuk ke
dalam WKP II bersama dengan Kabupaten Serang dan Kota Cilegon. Wilayah Kerja
Pembangunan (WKP) II diarahkan untuk pengembangan kegiatan pemerintahan,

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-3

 pendidikan, kehutanan, pertanian, industri, pelabuhan, pergudangan, pariwisata, jasa,
perdagangan, dan pertambangan.
.

4.2 ANALISIS IMPLIKASI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN DAN

KEBIJAKAN TATA RUANG DAERAH KOTA SERANG
TERHADAP PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN
PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Di dalam Peraturan Daerah Kota Serang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Serang Tahun 2010-2030, tujuan penataaan ruang Kota Serang adalah untuk
Mewujudkan Kota Serang sebagai kota pusat pelayanan perdagangan dan jasa,
pendidikan, dan pariwisata religi di Provinsi Banten yang produktif dan berkelanjutan
serta meningkatkan potensi investasi dalam mendukung Kota Serang sebagai Pusat
Kegiatan Nasional (PKN). Adapun kebijakan penataan ruang wilayah Kota Serang adalah :
a. pengembangan pusat kegiatan secara merata dan berhierarki;
b. penetapan fungsi pusat pelayanan secara spesifik dan memiliki hierarki tingkat
pelayanan;
c. pengembangan kawasan permukiman pada masing-masing pusat pertumbuhan yang
dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang;
d. pengembangan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten;
e. pengembangan fasilitas pendidikan regional;
f. penyediaan sarana dan prasarana penunjang di pusat-pusat kegiatan dan antar pusat
kegiatan sesuai standar yang berlaku;
g. peningkatan pertumbuhan ekonomi dengan basis ekonomi Kota Serang melalui sektor
perdagangan, jasa, pendidikan, dan pariwisata;
h. pengembangan kawasan budidaya yang memiliki nilai ekonomi yang berskala regional
dan nasional;
i. pengendalian perkembangan kegiatan budidaya agar tidak melampaui daya dukung dan
daya tampung lingkungan;
j. pelaksanaan konservasi kawasan lindung dan sumber daya air untuk keseimbangan
ekologi kota;
k. pengembangan dan penataan wisata religi Banten Lama;
l. pengembangan konsep ekowisata terhadap potensi-potensi kawasan wisata alam;
m. pengelolaan dan penataan ruang untuk sektor informal;
n. penyediaan ruang dan jalur evakuasi bencana;

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-4

o. penyediaan pedestrian di pusat kota;
p. penetapan RTH sebesar 30% (tiga puluh persen) dari luas wilayah Kota Serang; dan
q. peningkatan fungsi kawasan untuk pertahanan dan keamanan Negara.

Peruntukan kawasan permukiman di Kota Serang yaitu:

a. Permukiman kepadatan rendah, meliputi permukiman sub pusat pelayanan kota dan
permukiman pusat pelayanan lingkungan
b. Permukiman kepadatan sedang, meliputi permukiman sub pusat pelayanan kota dan
permukiman pusat pelayanan kota.
c. Permukiman kepadatan tinggi yaitu permukiman pusat pelayanan kota.

Arahan pengelolaan kawasan permukiman meliputi:

a. pengembangan kawasan budidaya untuk permukiman harus aman dari bahaya bencana
alam, sehat, mempunyai akses untuk kesempatan berusaha, meningkatkan sarana dan
prasarana perkembangan kegiatan sektor ekonomi yang ada;
b. pengembangan permukiman perdesaan dilakukan dengan menyediakan fasilitas dan
infrastruktur secara berhirarki sesuai dengan fungsinya sebagai pusat pelayanan antar
desa, pusat pelayanan setiap desa, dan pusat pelayanan pada setiap dusun atau
kelompok permukiman;
c. menjaga kelestarian permukiman perdesan khususnya kawasan pertanian;
d. pengembangan permukiman perkotaan dilakukan dengan tetap menjaga fungsi dan
hirarki kawasan perkotaan;
e. membentuk cluster-cluster permukiman untuk menghindari penumpukan dan
penyatuan antar kawasan permukiman, dan diantara cluster permukiman disediakan
ruang terbuka hijau;
f. pembentukan pusat pelayanan dan sub pusat pelayanan kota dihubungkan dengan
sistem transportasi yang memadai;
g. pengembangan perkotaan baru mandiri dan perumahan baru skala besar di Walantaka
dan Curug;
h. perkembangan permukiman sub pusat pelayanan dilakukan dengan membentuk
pelayanan dalam wilayah tersebut yang mampu mendorong pertumbuhan wilayah
sekitarnya; dan
i. permukiman pusat lingkungan dilakukan melalui pembentukan pusat pelayanan skala
kelurahan/desa.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-5

Adapun strategi untuk pengembangan kawasan permukiman pada masing-masing pusat
pertumbuhan yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yaitu:
a. menata permukiman kumuh;
b. mengembangkan perumahan bagi masyarakat kurang mampu;
c. merencanakan infrastruktur permukiman secara terpadu; dan
d. mengembangkan kawasan perumahan dan permukiman yang partisipatif.

4.3 ANALISIS SISTEM PUSAT-PUSAT PELAYANAN YANG

DIDASARKAN PADA SEBARAN DAERAH FUNGSIONAL
PERKOTAAN DAN PERDESAAN
Rencana struktur ruang wilayah Kota Serang meliputi:
a. Pusat Pelayanan Kota
b. Sub Pusat Pelayanan Kota
c. Pusat Pelayanan Lingkungan.

Tabel 4.3 Tabel Struktur Ruang Perkotaan Kota Serang

STRUKTUR
NO LOKASI FUNGSI UTAMA
RUANG KOTA
1 Pusat Pelayanan Kecamatan Serang dan fungsi primer pemerintahan,
Kota Kecamatan Cipocok pendidikan, perdagangan, jasa,
Jaya perumahan, pertanian lahan kering serta
pariwisata [Link] fungsi sekunder
2 Sub Pusat Kecamatan Kasemen fungsi primer sebagai pariwisata religi
Pelayanan Kota dan pariwisata lainnya, pertanian
berkelanjutan, perikanan, pergudangan
dan industri, serta fungsi, sekunder
perumahan;
Kecamatan Taktakan fungsi primer sebagai resapan air,
agropolitan, agribisnis pertanan dan
fungsi sekunder perumahan,
perdagangan dan jasa, serta
pergudangan dan militer
Kecamatan Walantaka fungsi primer perumahan skala besar,
perdagangan dan jasa, industri dan
fungsi sekunder pertanian lahan kering
Kecamatan Curug fungsi primer sebagai pemerintahan,
pendidikan, perdagangan dan jasa,
perumahan skala besar, dan fungsi

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-6

 STRUKTUR
NO LOKASI FUNGSI UTAMA
RUANG KOTA
sekunder agribisnis, serta pariwisata
buatan.
Sumber: Perda Nomor 6 Kota Serang Tahun 2011tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang Tahun
2010-2030

Tabel 4.4 Struktur Ruang Perdesaan Kota Serang

STRUKTUR
NO RUANG SISTEM KAWASAN LOKASI
PEDESAAN
1 PPL Serang Kel. Serang, Kel. Cipare, Kel. Kota Baru, Kel.
Lontar Baru, Kel. Kagungan dan Kelurahan
Lopang
Cipocok Jaya Desa Dalung, Desa Tembong, Desa
Karundang, Kel. Cipocok dan Kel
Penancangan.
Kasemen Desa Kasunyatan, Desa Margaluyu, Desa
Kasemen, Desa Banten dan Desa Warung Jaud
Curug Desa Cilaku, Desa Sukajaya, Desa Kemanisan,
Desa Curug
Walantaka Desa Walantaka, Desa Kepuren, Desa
Kalodran, Desa Kiara, Desa Nyapah
Taktakan Desa Taman Baru, Desa Drangong, Desa
Panggungjati, Desa Kuranji, Desa Sepang
Sumber: Perda Nomor 6 Kota Serang Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang Tahun
2010-2030

Arahan pengembangan penetapan fungsi pusat pelayanan yaitu:

a. menentukan hierarki pusat kegiatan pelayanan skala regional dan lokal yang mencakup
pusat kegiatan pelayanan sosial, komersial, dan pusat kegiatan wisata;
b. membagi wilayah kota menjadi 5 (lima) bagian wilayah kota, masingmasing dilayani
oleh pusat-pusat pelayanan dan menetapkan peran, fungsi dan struktur kegiatan utama
yang akan dikembangkan;
c. menempatkan fasilitas sosial dan ekonomi pada pusat-pusat kegiatan sesuai dengan
jangkauan pelayanan sehingga dapat terwujud hierarki pusat kegiatan kota, sub pusat
kegiatan kota hingga pusat kegiatan setingkat kelurahan dan desa secara merata;
d. mendistribusikan pemanfaatan ruang terbangun pada pusat kegiatan secara merata
untuk mencegah kawasan permukiman padat; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-7

e. mengendalikan perkembangan pusat-pusat kegiatan agar tetap terjadi keseimbangan
perkembangan antarwilayah.

4.4 ANALISIS KARAKTERISTIK SOSIAL KEPENDUDUKAN

Kependudukan merupakan aspek utama perencanaan karena penduduk merupakan subjek
sekaligus objek dari perencanaan. Penduduk juga merupakan aspek yang sangat penting
dalam perencanaan perumahan dan kawasan permukiman. Jumlah penduduk akan
mencerminkan kebutuhan rumah, berkaitan dengan prediksi kebutuhan rumah di masa yang
akan datang. Semua hal yang berkaitan dengan perencanaan seperti alokasi ruang untuk
pembangunan, kebutuhan sarana dan prasarana perkotaan, dan lain - lain dibuat berdasarkan
kebutuhan dan perkembangan penduduk serta melihat aspek sosial tentang bagaimana
kebiasaan yang dilakukan oleh masyarakatnya.

4.4.1. Analisis Tingkat Pertumbuhan Penduduk

Pada tahun 2016, jumlah penduduk Kota Serang adalah 655,004 jiwa. Jumlah penduduk
paling banyak terdapat di Kecamatan Serang, sebanyak 224,657 jiwa. Di urutan kedua adalah
Kecamatan Cipocok Jaya dengan 105,484 jiwa. Di urutan ke tiga adalah Kecamatan Kasemen
95,060. Di urutan ke empat adalah Kecamatan Walantaka dan Kecamatan Taktakan sebanyak
89,980jiwa dan 89,307jiwa. Jumlah penduduk paling sedikit adalah Kecamatan Curug,
sejumlah 50,516 jiwa. Berikut adalah rincian jumlah penduduk dan angka pertumbuhan
penduduk Kota Serang tahun 2012 - 2016.

Tabel 4.5 Jumlah Penduduk Kota Serang Tahun 2012-2016

JUMLAH PENDUDUK
KECAMATAN
2012 2013 2014 2015 2016
Curug 49,110 49,181 49,665 50,112 50,516
Walantaka 81,503 83,078 85,390 87,697 89,980
Cipocok Jaya 89,950 93,081 97,128 101,268 105,484
Serang 216,785 217,504 220,052 222,448 224,657
Taktakan 83,059 84,106 85,878 87,618 89,307
Kasemen 91,490 91,852 92,988 94,062 95,060
Jumlah 611,897 618,802 631,101 643,205 655,004
Sumber: BPS Kota Serang 2013-2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-8

Pertumbuhan penduduk dapat dipengaruhi oleh besarnya tingkat kelahiran, kematian, dan
juga migrasi. Pertumbuhan penduduk setiap kecamatan di Kota Serang dari tahun 2012 ke
tahun 2016 adalah sebagai berikut.

Tabel 4.6 Tingkat Pertumbuhan Penduduk Kota Serang

NO KECAMATAN ANGKA PERTUMBUHAN (%)

1 Curug 0.6
2 Walantaka 2.0
3 Cipocok Jaya 3.2
4 Serang 0.7
5 Taktakan 1.5
6 Kasemen 0.8
Jumlah 8.7
Sumber: BPS Kota Serang 2013-2017

Laju pertumbuhan penduduk Kota Serang dilihat dari masing-masing kecamatan. Laju
pertumbuhan pada tabel di atas merupakan laju pertumbuhan penduduk Kota Serang Tahun
2012-2016. Laju pertumbuhan tertinggi berada di Kecamatan Cipocok Jaya yaitu sebesar 3,2%,
selanjutnya terbesar ke dua yaitu laju pertumbuhan penduduk Kecamatan Walantaka dengan
angka 2%, kemudian Kecamatan Taktakan sebesar 1,5%. Untuk tiga (3) kecamatan lainnya,
laju pertumbuhan penduduk tidak mencapai 1%, yakni Kecamatan Kasemen 0,8%,
Kecamatan Serang 0,7%, dan Kecamatan Curug 0,6% dengan laju pertumbuhan penduduk
paling rendah.

4.4.2. Analisis Proyeksi Penduduk

Proyeksi penduduk merupakan perhitungan jumlah penduduk di masa yang akan datang
berdasarkan asumsi arah perkembangan fertilitas, mortalitas, dan migrasi. Analisis Proyeksi
Penduduk dilakukan guna mengetahui gambaran jumlah penduduk pada tahun perencanaan
20 tahun mendatang, juga digunakan sebagai dasar bagi analisis sektor-sektor perencanaan
yang lain seperti analisis sarana dan prasarana, tata guna lahan, dan perekonomian. Serta
sebagai dasar perkiraan kondisi kependudukan di masa yang akan datang. Sehingga untuk
menuju pada kondisi yang telah diperkirakan tersebut akan memerlukan suatu perencaan
untuk meminimalisir kemungkinan negatif yang mungkin terjadi dan juga mengembangkan
kemungkinan positifnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-9

Pada kegiatan penyusunan RP3KP, kegiatan proyeksi penduduk sangat penting dilakukan
guna mengetahui perkiraan jumlah penduduk di masa mendatang pada jangka waktu
perencanaan. Proyeksi penduduk tersebut dapat dianalisis lebih lanjut untuk menghitung
perkiraan kebutuhan sarana dan prasarana di masa mendatang, seperti kebutuhan jumlah
rumah, kebutuhan tempat peribadatan, kebutuhan fasilitas pendidikan, serta kebutuhan luas
lahan untuk perumahan dan permukiman.

Dalam menganalisis kependudukan, metode yang digunakan adalah pertumbuhan

penduduk eksponensial. Metode ini dipilih karena menggambarkan pertumbuhan penduduk
yang berlangsung terus-menerus sesuai dengan kenyataan yang ada di lapangan. Proyeksi
penduduk dapat diketahui setelah mengetahui rata-rata angka pertumbuhan penduduk (r)
yang didapat dari analisis tingkat/laju pertumbuhan penduduk .

Dari hasil perhitungan menggunakan metode penduduk eksponensial maka diperoleh

proyeksi penduduk dari tahun 2012- 2030 untuk setiap kecamatan di Kota Serang dapat
dilihat pada Grafik 4.1 dan Tabel 4.7.

Grafik Proyeksi Pertumbuhan Penduduk

300.000

250.000
Curug
200.000
Walantaka
150.000 Cipocok Jaya

100.000 Serang
Taktakan
50.000
Kasemen
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

Grafik 4.1 Proyeksi Pertumbuhan Penduduk dari Tahun 2012-2030

Dari hasil proyeksi penduduk dapat diketahui bahwa peningkatan jumlah penduduk
tertinggi terdapat di Kecamatan Cipocok Jaya. Sementara jumlah penduduk tertinggi di
Kecamatan Serang, juga mengalami peningkatan cukup tinggi. Di Kecamatan Walantaka ,
Kecamatan Taktakan, dan Kecamatan Kasemen mengalami peningkatan yang kurang lebih

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-10

sama. Sedangkan di Kecamatan Curug perubahan peningkatan penduduknya tidak terlalu
signifikan.

Berdasarkan hasil analisis proyeksi penduduk, pada tahun 2030, 31,2% penduduk Kota
Serang akan terkonsentrasi di Kecamatan Serang, 20% akan terkonsentrasi di Kecamatan
Cipocok Jaya. Sedangkan sisanya yaitu 48,8% tersebar di 4 kecamatan sisanya, antara lain
Kecamatan Walantaka 14,9%, Kecamatan Taktakan 13,8%, Kecamatan Kasemen 13,3%.
Dengan konsentrasi penduduk paling sedikit berada di Kecamatan Curug, yaitu 6,8%.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-11

 Tabel 4.7 Proyeksi Penduduk 2012-2030
JUMLAH PENDUDUK
KECAMATAN
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Curug 49,110 49,181 49,665 50,112 50,516 51,214 51,588 51,963 52,337 52,711 53,086 53,460 53,834 54,208 54,583 54,957 55,331 55,706 56,080

Walantaka 81,503 83,078 85,390 87,697 89,980 94,159 96,316 98,473 100,631 102,788 104,945 107,103 109,260 111,417 113,575 115,732 117,889 120,046 122,204

Cipocok Jaya 89,950 93,081 97,128 101,268 105,484 113,084 117,010 120,935 124,861 128,786 132,712 136,637 140,563 144,488 148,414 152,339 156,265 160,190 164,116

Serang 216,785 217,504 220,052 222,448 224,657 228,564 230,633 232,702 234,771 236,840 238,908 240,977 243,046 245,115 247,184 249,252 251,321 253,390 255,459

Taktakan 83,059 84,106 85,878 87,618 89,307 92,397 93,998 95,598 97,199 98,800 100,401 102,002 103,602 105,203 106,804 108,405 110,006 111,606 113,207

Kasemen 91,490 91,852 92,988 94,062 95,060 96,830 97,765 98,700 99,635 100,570 101,505 102,440 103,375 104,310 105,245 106,180 107,115 108,050 108,985

Jumlah 611,897 618,802 631,101 643,205 655,004 676,249 687,310 698,372 709,434 720,495 731,557 742,619 753,681 764,742 775,804 786,866 797,927 808,989 820,051

Sumber: Analisis 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-12

 4.4.3. Analisis Kepadatan Penduduk
Analisis kepadatan penduduk digunakan untuk mengetahui besarnya penggunaan lahan
oleh penduduk sekaligus untuk mengetahui persebaran penduduk di Kota Serang. Nilai
kepadatan penduduk didapat dari hasil bagi jumlah penduduk di suatu wilayah dengan
luasan dari wilayah itu sendiri. Dari hasil perhitungan maka diperoleh kepadatan penduduk
Kota Serang sebagai berikut:

Tabel 4.8 Kepadatan Penduduk

LUAS WILAYAH JUMLAH PENDUDUK KEPADATAN
KECAMATAN KETERANGAN
(HA) 2016 (JIWA/HA)
Curug 4960 50,516 10 Rendah
Walantaka 4848 89,980 19 Rendah
Cipocok Jaya 3154 105,484 33 Tinggi
Serang 4960 224,657 45 Tinggi
Taktakan 4788 89,307 19 Rendah
Kasemen 6336 95,060 15 Rendah
Sumber: BPS Kota Serang 2017

Dari tabel hasil perhitungan diatas dapat diketahui bahwa kepadatan penduduk tertinggi di
Kota Serang berada di Kecamatan Serang yaitu 45 Jiwa/Ha. Sedangkan kepadatan terendah
berada di Kecamatan Curug yaitu 10 jiwa/Ha. Untuk kepadatan penduduk dalam satu Kota
Serang yaitu sebesar 23 jiwa/Ha.

Kepadatan penduduk di tiap kecamatan di klasifikasikan kepada kepadatan Tinggi, sedang,

dan rendah. Kriteria kepadatan penduduk dibedakan menjadi :
 Kepadatan Tinggi : Jika angka kepadatan suatu kecamatan lebih besar dari angka
kepadatan wilayah Kota
 Kepadatan sedang : Jika angka kepadatan suatu kecamatan sama besar dari angka
kepadatan wilayah Kota
 Kepadatan Rendah : Jika angka kepadatan suatu kecamatan lebih kecil dari angka
kepadatan wilayah Kota

Dari data tersebut kecamatan yang memiliki kepadatan tinggi di Kota Serang adalah
Kecamatan Serang dan Kecamatan Cipocok Jaya. Sedangkan kecamatan lainnya memiliki
kepadatan yang rendah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-13

4.4.4. Analisis Proyeksi Kepadatan Penduduk dan Persebaran Penduduk
Analisis proyeksi kepadatan penduduk digunakan untuk mengetahui besarnya penggunaan
lahan oleh penduduk dimasa mendatang sekaligus untuk mengetahui persebaran penduduk
di Kota Serang. Rumus yang dipakai sama dengan rumus kepadatan biasa, hanya saja jumlah
penduduknya disesuaikan dengan jumlah proyeksi penduduk, untuk luas wilayahnya
diasumsikan masih sama. Dari hasil perhitungan maka diperoleh proyeksi kepadatan
penduduk Kota Serang sebagai berikut:

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-14

 Tabel 4.9 Proyeksi Kepadatan Penduduk 2012-2030
JUMLAH PENDUDUK
KECAMATAN
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Curug 49,110 49,181 49,665 50,112 50,516 51,214 51,588 51,963 52,337 52,711 53,086 53,460 53,834 54,208 54,583 54,957 55,331 55,706 56,080

Walantaka 81,503 83,078 85,390 87,697 89,980 94,159 96,316 98,473 100,631 102,788 104,945 107,103 109,260 111,417 113,575 115,732 117,889 120,046 122,204

Cipocok Jaya 89,950 93,081 97,128 101,268 105,484 113,084 117,010 120,935 124,861 128,786 132,712 136,637 140,563 144,488 148,414 152,339 156,265 160,190 164,116

Serang 216,785 217,504 220,052 222,448 224,657 228,564 230,633 232,702 234,771 236,840 238,908 240,977 243,046 245,115 247,184 249,252 251,321 253,390 255,459

Taktakan 83,059 84,106 85,878 87,618 89,307 92,397 93,998 95,598 97,199 98,800 100,401 102,002 103,602 105,203 106,804 108,405 110,006 111,606 113,207

Kasemen 91,490 91,852 92,988 94,062 95,060 96,830 97,765 98,700 99,635 100,570 101,505 102,440 103,375 104,310 105,245 106,180 107,115 108,050 108,985

Jumlah 611,897 618,802 631,101 643,205 655,004 676,249 687,310 698,372 709,434 720,495 731,557 742,619 753,681 764,742 775,804 786,866 797,927 808,989 820,051

Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-15

Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa kepadatan penduduk di Kota Serang
pada tahun 2030 adalah sebesar 28.23 jiwa/ha. dengan kepadatan penduduk per kecamatan
tertinggi yaitu Kecamatan Cipocok Jaya dengan kepadatan 52.03 jiwa/ha, hal ini terjadi
karena jumlah proyeksi penduduk Kecamatan Cipocok pada tahun 2030 mencapai angka
164,116 jiwa, sedangkan luasan wilayahnya hanya 3154 Ha.

Dari perhitungan proyeksi juga dapat diketahui mengenai persebaran penduduk. Persebaran
penduduk Kota Serang pada tahun 2030 dapat diketahui dengan melihat proyeksi jumlah
penduduk kemudian dibandingkan dengan total jumlah penduduk pada tahun 2030,
sehingga didapatkan prosentase pesebaran penduduk di setiap kecamatan. Dari perhitungan
tersebut dapat dikatahui bahwa 31,2% penduduk Kota Serang akan terkonsentrasi di
Kecamatan Serang, dengan jumlah penduduk sebesar 255,459 jiwa, 20% akan terkonsentrasi
di Kecamatan Cipocok Jaya. Sedangkan sisanya yaitu 48,8% tersebar di 4 kecamatan sisanya,
antara lain Kecamatan Walantaka 14,9%, Kecamatan Taktakan 13,8%, Kecamatan Kasemen
13,3%. Dengan konsentrasi penduduk paling sedikit berada di Kecamatan Curug, yaitu 6,8%.

Grafik 4.2 Proyeksi Kepadatan Penduduk dari Tahun 2012-2030

Dari hasil proyeksi kepadatan penduduk dapat diketahui bahwa peningkatan jumlah
kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Cipocok Jaya, Peningkatan
kepadatannya sangat signifikan, hingga menyamai kedudukan kepadatan umlah penduduk
tertinggi yaitu Kecamatan Serang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-16

 Gambar 4.1 Peta Proyeksi Sebaran Kepadatan Penduduk

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-17

4.4.5. Sosial Budaya
Segi sosial budaya masyarakat Kota Serang bisa dilihat dari interaksi-interaksi yang terjadi.
Di dalam interaksi tersebut terkandung norma-norma, adat-istiadat dan gaya hidup yang
dapat diamati. Di dalam interaksi masyarakat telah menjunjung tinggi norma-norma atau
aturan-aturan yang berbasis pada ajaran agama yang dianut. Masyarakat masih mengenal
nilai-nilai luhur masyarakat berupa budaya gotong royong dalam berbagai aspek kehidupan.
Selain itu bahasa Serang sebagai alat komunikasi antar keluarga masih tetap terpelihara.

Penduduk Kota Serang memiliki bentuk dan corak budaya tersendiri. Masyarakat Kota
Serang masih aktif memelihara kesenian seperti seni sastra, seni musik dan seni tari. Bahkan
oleh pemerintah setempat ada beberapa benda/objek budaya yang sengaja dilestarikan
seperti ciri khas Banten (gerbang kaibon), masjid dan lain sebagainya.

4.5 ANALISIS KARAKTERISTIK PERUMAHAN DAN KAWASAN

PERMUKIMAN
Pengkajian karakteristik perumahan dan kawasan permukiman berdasarkan kualitas fisik,
terdiri dari kondisi dinding bangunan dan jenis lantai rumah. Sedangkan bahasan dalam
analisis karakteristik perumahan dan kawasan permukiman mengkaji mengenai kondisi fisik
perumahan dan kawasan permukiman, kondisi arsitektur tradisional, dan mengenai pola
permukiman di Kota Serang.

Karakteristik bangunan rumah berdasarkan kualitas fisik dibagi menjadi kondisi rumah
menurut dinding bangunan dan kondisi rumah menurut kondisi penutup lantai. Hal ini
bertujuan apakah kondisi fisik rumah tersebut masih bisa dikatakan layak huni atau tidak.

4.5.1. Identifikasi Permasalahan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota Serang

Permasalahan perumahan dan kawasan permukiman di Kota Serang yaitu:
1. Distribusi air perpipaan di Kota Serang baru sebesar 34% yang tersebar di Kelurahan
Serang dan Kelurahan Kasemen. Untuk kelurahan lainnya masih menggunakan sumur
pompa tangan, sumur gali, sumber mata air dan sumur bor jet pump sebesar 66% dengan
rata-rata kualitasnya cukup baik dan tersedia sepanjang tahun.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-18

2. Kepemilikan jamban di Kota Serang sebesar 59,02% dan dari rumah tangga yang
memiliki jamban (59,02%) tersebut hanya 52,37%-nya memiliki sarana pembuangan air
limbah (septik tank). Selebihnya langsung dibuang ke saluran (drainase atau sungai).
3. Belum maksimalnya ketersediaan IPAL Komunal di Kota Serang.
4. Saat ini, Kota Serang belum memiliki IPLT di Kota Serang.
5. Sistem yang ada di Tempat Pembuangan Akhir Sampah (TPA) Cilowong saat ini masih
menggunakan sistem semi contolled Landfill
6. Masih belum optimalnya kegiatan 3R baik yang berskala kota maupun berbasis rumah
tangga dan kegiatan usaha/jasa sehingga belum dapat mengurangi secara berarti volume
sampah yang perlu dibuang ke TPA
7. Data pada tahun 2014 menunjukkan bahwa dari sektiar 208,16 km jalan di Kota Serang
yang dalam keadaan baik baru mencapai sekitar 55,50% yang terdiri dari 34,09% dalam
keadaan sedang, dan sekitar 9,70% dalam keadaan rusak. Di samping itu, dari sepanjang
208,16 km jalan sekunder yang menjadi urusan pemerintah Kota, belum seluruh jalan
memiliki tipe perkerasan hotmix maupun beton, masih terdapat sekitar 20% jalan yang
tipe perkerasannya masih berupa jalan lapen, batu, dan tanah

Permasalahan Air Bersih

Permasalahan Air Limbah

Permasalahan Drainase

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-19

 Permasalahan Persampahan

Permasalahan Jalan Lingkungan

Sumber: Slum Improvement Action Plan (SIAP) Kota Serang

Gambar 4.2 Dokumentasi Permasalahan Permukiman di Kota Serang

4.5.2. Rumah Menurut Kondisi Dinding dan Jenis Lantai Bangunan

Menurut kondisi dindingnya, suatu rumah diklasifikasikan menjadi rumah berdinding
tembok, dinding papan kayu/bambu, dan dinding kontemporer. Dalam wilayah studi
terdapat kecenderungan orang semakin memilih dinding tembok batu bata atau dari batako.
Alasannya bangunan berdinding permanen ini tidak membutuhkan perawatan dalam kurun
waktu lama. Sedangkan masyarakat yang memilih dinding kayu cenderung mengalami
penurunan dan banyak terletak di wilayah perbukitan, hal ini dipahami karena daerah ini
relatif sulit dijangkau kendaraan pengangkut material sehingga pemilihan dinding dengan
menggunakan kayu berkualitas bagus (jati) menjadi pilihan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

20
Untuk jenis rumah berdinding bambu atau lazim disebut bilik, paling banyak terdapat di
wilayah pegunungan terutama digunakan untuk bangunan non rumah tinggal, umumnya
digunakan untuk dapur, kandang ataupun gudang. Walaupun demikian masih banyak yang
rumahnya dari bilik karena rumah ini diharuskan cepat untuk menjadi sumber penghasilan,
misalnya untuk warung, toko, tambal ban dsb.

Secara keseluruhan dalam satu Kota, dapat dikatakan bahwa kondisi atau karakteristik
rumah di Kota Serang pada umumnya berkeinginan untuk menjadi dinding permanen.
Namun kemampuan ekonomi dan teknis seringkali menjadikan dinding ini kurang ventilasi,
kurang cahaya, dan tidak memenuhi kriteria bangunan yang lebih aman dan sehat.

Rumah menurut kondisi penutup lantai bangunan dapat dibagi menjadi lantai tanah, semen,
keramik dan kayu. Di Kota Serang, dari jumlah rumah keseluruhan yang ada, sebagian besar
telah memiliki lantai dari perkerasan baik semen maupun keramik. Sedangkan bangunan
rumah dengan lantai tanah, banyak dijumpai daerah perdesaan dan pinggiran kota atau
keluarga muda. Dari hasil pengamatan di lapangan, kondisi rumah dengan lanatai terbuat
dari tanah, selain berkesan kumuh juga tidak sehat bagi kesehatan penghuninya.
Kecenderungan orang meludah, membuang sampah sembarangan lebih tinggi untuk rumah
berlantai tanah.

Jadi kondisi atau karakteristik rumah di Kota Serang pada umumnya sudah memenuhi
persyaratan rumah sehat berdasarkan kategori penutup lantai. Di beberapa kecamatan dari
hasil pengamatan lapangan, mengindikasikan adanya peningkatan kualitas fisik bangunan
rumah, dari aspek penutup lantai tersebut. Hal ini berkaitan erat dengan peningkatan
kesejahteraan penghuni rumah tersebut.

4.5.3. Karakteristik Berdasarkan Pola Permukiman

Di masa lalu sebuah permukiman secara hirarki, pola maupun bentuk rumahnya dipengaruhi
faktor reliji, budaya, sosial, ekonomi, kemampuan teknologi, pemilihan material, iklim, dan
lokasi. Namun sejalan dengan perkembangan jaman, aspek ekonomi dan kepraktisan
memperoleh bahan bangunan lebih diprioritaskan dibandingkan dengan aspek lainnya.
Pada umumnya perumahan dan kawasan permukiman di Kota Serang dapat dibedakan
menjadi 2 kelompok besar yaitu perumahan dan kawasan permukiman di perkotaan dan
perdesaan. Pola yang biasa ditemui pada permukiman perdesaan yaitu umumnya

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-21

membentuk pola mengelompok dikelilingi oleh pepohonan dan di luar permukiman tersebut
terdapat hamparan persawahan (lahan pertanian) atau kebun. Pengelompokan ini bermakna
sebagai pertahanan terhadap orang asing, pertahanan terhadap iklim (angin, panas dan
debu) dan kemudahan untuk mendapatkan sarana prasarana permukiman, seperti
mendapatkan sumber air, dekat dengan masjid maupun pasar.

Pola lainnya adalah pola menyebar, dengan pola jaringan jalan yang organik. Kebanyakan
desa-desa ini mempunyai aturan-aturan yang kuat, yang mempunyai nilai-nilai penataan
lingkungan dan bangunan yang cukup tinggi. Pengaturan lingkungan yang dilakukan
berdasarkan adat budaya setempat, merupakan cerminan dari swadaya dalam kebersamaan.
Jalan muncul karena kesepakatan di antara warga masyarakat.

Pola lainnya adalah pola linear (ribbon pattern) yang umumnya sudah dipengaruhi oleh
kehidupan perkotaan. Rumah berderet mengikuti jalan sampai dengan lapis ketiga atau lebih.
Pola permukiman ini, pada umumnya tumbuh dan berkembang menurut jalur pergerakan
utama. Persoalan seringkali muncul ketika jalan lingkungan bertemu dengan jalan arteri yang
dilalui kendaraan dengan kecepatan tinggi.

4.5.4. Lokasi Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh

Pada tahun 2015, sesuai dengan SK Walikota Nomor 663/Kep.65-Huk/2015 tentang
Penetapan Lokasi Lingkungan Kumuh di Kota Serang Permukiman Kumuh di Kota Serang,
kawasan permukiman kumuh yang seluas 366,67 ha ini tersebar di 5 kecamatan, yang terdiri
dari 18 kelurahan. Dimana Kecamatan Serang merupakan kecamatan dengan kelurahan yang
memiliki 7 lokasi kawasan kumuh terbanyak dibandingkan dengan kecamatan Kasemen,
yaitu 5 kelurahan. Sedangkan di Kecamatan Curug hanya terdapat 1 kelurahan dengan
masing-masing lokasi kawasan kumuh memiliki beragam tingkat kekumuhuan mulai dari
kumuh berat, sedang hingga kumuh ringan. Kawasan kumuh yang telah ditetapkan dalam
SK Walikota tentang Kawasan Permukiman Kumuh di Kota Serang mayoritas berupa spot-
spot. Sebaran lokasi kawasan permukiman kumuh di Kota Serang pada tahun 2015 dapat
dilihat pada tabel berikut.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

22
 Tabel 4.10 Sebaran Lokasi dan Bangunan Kumuh Menurut Kecamatan di Kota Serang
Tahun 2015
KECAMATAN/ LUAS KUMUH LOKASI JUMLAH RUMAH
NO
KELURAHAN (HA) KAMPUNG/RW DI LOKASI KUMUH
1. Kecamatan Serang 195.71

a. Kel. Terondol 15.71 Kp. Kubang Apu 111

(RW 02) & Kp.
Terondol (01)
b. Kel. Unyur 41.79 Kp Kelanggaran & 4022
Pamindangan, Kp
Unyur & Pabuaran,
Kp Cilampang &
Cikepuh, Kp
Kedaung & Kp
Gempol & Lebak
c. Kel. Lopang 49.33 Kp Lopang Cilik, 1623
Lopang Gede,
Domba, Kaliwadas,
Kebaharn Al Manar
& Al Amin
d. Kel. Sukawana 15.62 Kp Kebanyakan 288
Wetan, Kulon, Tegal
Kalisalak, Kubang
kemiri, Sambi
gerowong & Sentul
e. Kel. Sumur Pecung 30.93 Kp Ciwaktu Lor, 735
Cipete &
Sumurpecung, Kp
Ciwaktu Kidul, Kp
Kidang, Muncung,
Cipete & Pekojan, Kp
Hegar Alam, Ciloang
& Kesuren
f. Kel. Cimuncang 21.61 Kp. Warakas Secang 349

g. Kel. Cipare 20.72 Kp. Cijawa Masjid 733

2. Kecamatan Cipocok Jaya 25.11

a. Kel Cipocok Jaya 11.27 Kp. Sumur Putat 425

(RW 02) & Kp. Kaong
(RW 05)
b. Kel. Panancangan 13.84 Kp. Lebak Gempol 199
(RW 010), Kp.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-23

 KECAMATAN/ LUAS KUMUH LOKASI JUMLAH RUMAH
NO
KELURAHAN (HA) KAMPUNG/RW DI LOKASI KUMUH
Susukan (RW 08) &
Kp. Turus RW (011)
3. Kecamatan Kasemen 86.98

a. Kel. Margaluyu 8.43 Kp. Ambon (RW (07) 187

& Kp. Padek (RW 06)
b. Kel. Warung Jaud 14.04 Kp. Sa'diah 1 & 894
Sa'diah 2 (RW 01)
c. Kel. Kilasah 11.41 Kp. Kilasah 3 (RW 01) 488
& Kp. Kali Pampang
(RW 02)
d. Kel. Banten 23.56 Kp. Pekapura dan 171
Kp. Kesatria
e. Kel. Masjid Priyayi 29.54 Kp. Masigit Barat, 340
Kp. Priyayi Dukuh &
Kp. Priyayi Tegal
4. Kecamatan Curug 17.57

a. Kel. Cilaku 17.57 Kp. Jemaka, Kp. 329

Timbang & Kp.
Cibunyuh
5. Kecamatan Taktakan 41.3

a. Kel. Drangong 18.92 Kp. Ranca sawah, Kp. 169

Ranca Palupuh, Kp.
Kosambi & Kp. Legok
Dalam
b. Kel. Taktakan 10.29 Kp. Cigabus Dalem, 259
Kp. Kepandean Got &
Kp. Cigabus Dalem
c. Kel. Kalanganyar 12.09 Kp. Perumasan, Kp. 261
Cigabus & Kp.
Kabedilan
Luas Permukiman 366.67
Kumuh
Sumber: SK Wali Kota Kota Serang, No. 663/Kep.65-Huk/2015, Tentang Penetapan Lokasi Lingkungan
Perumahan dan Permukiman Kumuh di Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

24
 Tabel 4.11 Hasil Verifikasi Lokasi Kawasan Permukiman Kumuh Kota Serang
LOKASI LOKASI
KECAMATAN/ LUAS KUMUH/RW LUAS KUMUH TINGKAT
NO RW RT
KELURAHAN KUMUH BERDASARKAN KUMUH BERDASARKAN KEKUMUHAN
SK WALIKOTA VERIFIKASI
1. Kecamatan Serang 195.71 121.74

a. Kel. Terondol 15.71 Kp. Kubang Apu 9.93 Lingk Kubang 002 & 001, Kumuh Berat
(RW 02) & Kp. Apu & Kesawon 003 002,
Terondol (01) 003,
004,
006 &
002
4.02 Lingk Terondol 001 001, Kumuh Sedang
002,
003
b. Kel. Unyur 41.79 Kp Kelanggaran 4.26 Lingk 002, 001 & Kumuh Berat
& Pamindangan, Kelanggaran & 003 002
Kp Unyur & Lingk
Pabuaran, Kp Pamindangan
Cilampang &
Cikepuh, Kp
Kedaung & Kp
Gempol & Lebak
16.01 Lingk. Unyur & 001 & 004, Kumuh Berat
Lingk 004 001,
Panyindangan 002,
003 &
004
6.93 Lingk. Cikepuh & 006 & 001, Kumuh Berat
Lingk Cilampang 007 002,
003,004
& 003
c. Kel. Lopang 49.33 Kp Lopang Cilik, 25.22 Lingk 001 & 001, Kumuh Berat
Lopang Gede, Lopanggede & 006 002,
Domba, Link Kaliwadas 005,
Kaliwadas, 007 &
Kebaharn Al 001
Manar & Al Amin
d. Kel. Sukawana 15.62 Kp Kebanyakan 8.47 Lingk Sentul & 007 001 & Kumuh Sedang
Wetan, Kulon, Lingk 001
Tegal Kalisalak, Kebanyakan
Kubang kemiri,
Sambi gerowong
& Sentul
e. Kel. Sumur Pecung 30.93 Kp Ciwaktu Lor, 23.19 Lingk Ciwaktu 002, 001, Kumuh Sedang
Cipete & Lor & Lingk 003, 002,
Sumurpecung, Kp Ciwaktu Kidul 004, 003 &
Ciwaktu Kidul, 005 & 002
Kp Kidang, 021
Muncung, Cipete
& Pekojan, Kp
Hegar Alam,

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-25

 LOKASI LOKASI
KECAMATAN/ LUAS KUMUH/RW LUAS KUMUH TINGKAT
NO RW RT
KELURAHAN KUMUH BERDASARKAN KUMUH BERDASARKAN KEKUMUHAN
SK WALIKOTA VERIFIKASI
Ciloang &
Kesuren
f. Kel. Cimuncang 21.61 Kp. Warakas 7.46 Lingk Secang 010 003 Kumuh Ringan
Secang
g. Kel. Cipare 20.72 Kp. Cijawa Masjid 8.12 Lingk Sempu 016 002 Kumuh Sedang
Kelapa Endep
2. Kecamatan Cipocok 25.11 8.07
Jaya
a. Kel Cipocok Jaya 11.27 Kp. Sumur Putat 4.65 Lingk 005 002 & Kumuh Sedang
(RW 02) & Kp. Lebakgempol 003
Kaong (RW 05)
b. Kel. Panancangan 13.84 Kp. Lebak 3.42 Lingk 010 001; Kumuh Sedang
Gempol (RW 010), Lebakgempol 002
Kp. Susukan (RW
08) & Kp. Turus
RW (011)
3. Kecamatan Kasemen 86.98 66.78

a. Kel. Margaluyu 8.43 Kp. Ambon (RW 5.62 Lingk Padek 002 & 018 & Kumuh Berat
(07) & Kp. Padek 006 013,
(RW 06) 014
8.70 Lingk Margaluyu 001 003 Kumuh Sedang

3.01 Lingk Ambon 007 010, Kumuh Sedang

020,
025
b. Kel. Warung Jaud 14.04 Kp. Sa'diah 1 & 16.25 Lingk Sadiah, 001 & 001, Kumuh Berat
Sa'diah 2 (RW 01) Lingk Sukasabar 004 002,
& Lingk Jerakah 003,
004,
005 &
016,
018
c. Kel. Kilasah 11.41 Kp. Kilasah 3 (RW 13.29 Lingk Kilasah, 001, 016, Kumuh Ringan
01) & Kp. Kali Lingk Kali 002 & 017,
Pampang (RW 02) pampang & Lingk 004 005,
Tegal Dawa 006,
020 &
013,
019
d. Kel. Banten 23.56 Kp. Pekapura dan 14.27 Lingk. Pekapuran 001 & 003 & Kumuh Sedang
Kp. Kesatria & Lingk Kesatrian 008 002
e. Kel. Masjid Priyayi 29.54 Kp. Masigit Barat, 5.64 Lingk Maisgit 003 001, Kumuh Berat
Kp. Priyayi Barat 002,
Dukuh & Kp. 003
Priyayi Tegal
4. Kecamatan Curug 17.57 13.92

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

26
 LOKASI LOKASI
KECAMATAN/ LUAS KUMUH/RW LUAS KUMUH TINGKAT
NO RW RT
KELURAHAN KUMUH BERDASARKAN KUMUH BERDASARKAN KEKUMUHAN
SK WALIKOTA VERIFIKASI
a. Kel. Cilaku 17.57 Kp. Jemaka, Kp. 4.33 Lingk Cibunyu 002 002 Kumuh Sedang
Timbang & Kp.
Cibunyuh
4.94 Lingk. Cicae 003 001 Kumuh Sedang

4.65 Lingk Boru 003 005 & Kumuh Sedang

Masjid & Lingk 006
Jamak Kedaung
5. Kecamatan Taktakan 41.3 52.74

a. Kel. Drangong 18.92 Kp. Ranca sawah, 15.98 Lingk Ranca 004, 002, Kumuh Ringan
Kp. Ranca Tales; Lingk 017, 002 &
Palupuh, Kp. Ranca Palupuh & 006 001,
Kosambi & Kp. Lingk Ranca 003
Legok Dalam Sawah
b. Kel. Taktakan 10.29 Kp. Cigabus 9.65 Lingk Buah Laler 003 & 002 & Kumuh Sedang
Dalem, Kp. & Lingk Cori 004 001
Kepandean Got &
Kp. Cigabus
Dalem
14.23 Lingk Sumur 006, 001, Kumuh Sedang
Kopo; Lingk 007, 001,
Kepandean Got; 008 001
Lingk Cigabus
c. Kel. Kalanganyar 12.09 Kp. Perumasan, 5.19 Lingk Parumasan 001 & 002, Kumuh Sedang
Kp. Cigabus & 006 003,
Kp. Kabedilan 001 &
011
7.70 Lingk Parumasan 002 & 004, Kumuh Sedang
004 006 &
013
Total Kawasan Kumuh 366.67 263.25

Sumber : Slum Improvement Action Plan (SIAP) Kota Serang

4.5.5. Lokasi Prioritas Penanganan

Menurut data Slum Improvement Action Plan (SIAP) Kota Serang dan hasil analisis
Neighborhood Upgrading and Shelter Project (NUSP) tahun 2016 di Yogyakarta pada Bulan
Oktober 2016, menyatakan bahwa lokasi prioritas penanganan kawasan kumuh yaitu seluas
87 Ha yang terdiri dari 10 kelurahan. Adapun 10 kelurahan tersebut dapat dilihat pada tabel
di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-27

 Tabel 4.12 Lokasi Prioritas Kawasan Kumuh
NAMA KAWASAN LUAS
NO KELURAHAN PRIORITAS
KUMUH KAWASAN (HA)
1 Warung Jaud Warung Jaud 24,96 1
2 Liyalang Liyalang 6,78
3 Taman Baru Taman Baru 4
4 Sepang Sepang 7,8 2
5 Terondol Terondol 1,57
6 Terumbu Terumbu 13,03
7 Sayar Sayar 6,44
8 Lopang Lopang 13,03
3
9 Sukawana Sukawana 7,16
10 Sumur Pecung Sumur Pecung 2,23
TOTAL 87
Sumber: Slum Improvement Action Plan (SIAP) Kota Serang dan Neighborhood Upgrading and Shelter Project
(NUSP), 2016

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

28
 Gambar 4.3 Peta Kawasan Kumuh Berdasarkan SK Walikota

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

29
 Gambar 4.4 Peta Kawasan Kumuh Berdasarakan Verifikasi SIAP Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

30
 Gambar 4.5 Peta Lokasi Prioritas Penanganan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-31

4.6 ANALISIS ARAH PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN DI PERKOTAAN DAN/ATAU
PERDESAAN YANG BERBATASAN DALAM WILAYAH
KABUPATEN TERHADAP RENCANA PENGEMBANGAN
WILAYAH KOTA SERANG SECARA KESELURUHAN
Arah pengembangan PKP di Kota Serang saat ini sangat ditentukan oleh kebutuhan hunian
masyarakat baik untuk kebutuhan pribadi maupun untuk kebutuhan investasi. Sebagai Pusat
Kegiatan Nasional (PKN), Kota Serang merupakan kota penting dalam melaksanakan
perannya pada konteks regional yakni Pusat Pemerintahan Provinsi, Perdagangan-Jasa,
Keuangan, Budaya dan peran lokal sebagai pusat pemerintahan skala Kota.

Faktor kebutuhan hunian sangat dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi lokal dan regional,
yang implikasinya pembangunan perumahan dan kawasan permukiman dilakukan untuk
mendukung gerak pertumbuhan ekonomi kota Serang dan sekitarnya. Laju pertumbuhan
ekonomi Banten akan mempengaruhi laju pertumbuhan ekonomi Kota Serang, hal ini dapat
dilihat analisis ekonomi LPE Provinsi dari tahun 2012 hingga 2016 LPE Provinsi bergerak
turun dari 6,83% menjadi 5,26%. Sedangkan LPE Kota Serang yang awalnya di tahun 2012
mencapai 7,42% menjadi 6,43%. Artinya penurunan ini diakibatkan adanya inflasi serta
investasi ekonomi yang rendah.

Untuk memahami kondisi terkini, dapat dilihat dari analisis dengan menggunakan alat
sistem analisis geospasial, terlihat bahwa pengembangan PKP berada di semua Kecamatan
dengan intensitas yang dinamis. Pada grafik dibawah ini, dapat dijelaskan bahwa untuk
Kecamatan Serang, Kecamatan Taktakan dan Kecamatan Kasemen, ketersediaan lahan
pengembangan PKP sudah semakin terbatas. Sedangkan kecamatan lainnya seperti Curug,
Walantaka, dan Cipocok Jaya masih tersedia cukup luas antara 500-1000 Ha.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-32

 3.000,00
2.500,00
2.000,00
Ha

1.500,00
1.000,00
500,00
-
Cipocok
Curug Walantaka Serang Taktakan Kasemen
Jaya
Penggunaan Eksisting 584,47 772,09 764,90 1.531,02 897,15 1.085,24
Alokasi RTRW 2030 2.358,42 1.971,74 2.442,62 1.311,48 1.592,44 1.360,48

Sumber: Analisis Geospasial dan Bappeda Kota Serang, 2015

Grafik 4.3 Proporsi Ketersediaan dan Pemanfaatan Lahan Permukiman Tahun 2015

Dengan kondisi tersebut, diharapkan pengembangan PKP di Kecamatan Serang, Taktakan

dan Kasemen mulai diarahkan kepada pengembangan hunian vertikal. Pendekatan
pengembangan hunian vertikal berbasis (Transit Oriented Development) TOD dapat dilakukan
pada Pusat Pelayanan Kota dengan menyusun Masterplan Pengembangan TOD. Lokasi
pengembangan TOD dapat diarahkan pada kawasan TOD yakni Stasiun Kota Serang dan
Terminal Kota Serang.
Dari grafik diatas, dapat disimpulkan bahwa arah pengembangan PKP di Kecamatan Curug,
Cipocok dan Walantaka. Ketiga kecamatan tersebut dapat dibangun hunian tapak dengan
PSU yang terintegrasi dengan PSU regionalnya. Sedangkan Kecamatan Serang, Taktakan dan
Kasemen diarahkan pada pengembangan vertikal dan pengembangan berbasis TOD.

Tabel 4.13 Arah Pengembangan PKP Kota Serang

NO KECAMATAN ARAH PENGEMBANGAN PKP
1 Curug
2 Walantaka Tapak, Vertikal dan PSU
3 Cipocok Jaya
4 Serang
5 Taktakan Vertikal skala besar dan PSU berbasis TOD
6 Kasemen
Sumber: Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-33

4.7 ANALISIS KEBUTUHAN PRASARANA, SARANA DAN
UTILITAS UMUM TERMASUK SARANA PEMAKAMAN
UMUM
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar
tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman. Sarana
adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi. Dan utilitas
umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian.

4.7.1. Prasarana
A. Jalan
Hierarki jaringan jalan di Kota Serang terdiri atas:
1. Jaringan Jalan Arteri Primer, meliputi Jalan Raya Serang – Jakarta, Jalan Jenderal
Sudirman, Jalan Ahmad Yani, Jalan Maulana Yusuf, Jalan SA Tirtayasa, dan Jalan Raya
Serang – Cilegon;
2. Jaringan Jalan Arteri Sekunder, meliputi Jalan Raya Pandeglang, Jalan Serang-
Bantenlama, dan Jalan Banten – Swahluhur;
3. Jaringan Jalan Kolektor Primer Jalan Ciruas-Petir, Jalan Raya Petir, Jalan Bhayangkara,
Jalan Trip Jamaksari, Jalan Sawahluhur-Kaligandu, Jalan KH. Abdul Fatah Hasan, Jalan
Abdul Hadi, Jalan Lingkar Selatan, Jalan Serang-Gelam, dan Jalan Raya Taktakan;
4. Jaringan Jalan Kolektor Sekunder, meliputi Jalan KH. Sochari, Jalan A. Latif, Jalan Sam’un
Bakri, Jalan Ciwaru Raya, Jalan Ki Mas Jong, Jalan Hasanudin, Jalan Heo Ternaya, Jalan
Pakupatan-Kaligandu;
5. Jaringan Jalan Lokal, meliputi Jalan Pakupatan-Bendung, Jalan Kemang Cipocok, Jalan
Karundang-Dalung, Jalan Cigintung Dalung, Jalan Tembong-Kepuh, Jalan Pakel-
Babakan, Jalan Ciracas-Cibarang, Jalan Kubil, Jalan Ciloang-Kelebut, Jalan Cipocok-
Karundang, Jalan Sumurputat-Pulojajar, Jalan Ciracas-Dalung, Jalan Sayabulu-Dalung,
Jalan Susukan-Turus, Jalan Nancang-Pamupukan, Jalan Cilaku-Jeranak, Jalan Celincing-
Pule, Jalan Cigintung-Sayar, Jalan Cilowong-Sayar, Jalan Taktakan-Cokopsulanjana,
Jalan Rancatales-Taktakan, Jalan TamanTaktakan, Jalan Cadika-Sayar, Jalan Ciracas-
Cigintung, Jalan CadikaKamlaka, Jalan Cilowong-Gedeg, Jalan Kuranji-Sepang, Jalan
KamalakaPanggungjati, Jalan Gedeg-Panggungjati, Jalan Jakung-Gedeg, Jalan Taman
Keganteran, Jalan Trumbu-Sawahluhur, Jalan Priyayi-Trumbu, Jalan Kasemen-Priyayi,
Jalan Priyayi-Bendung, Jalan Cobomo-Trumbu, Jalan Kasemen-Warungjaud, Jalan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

34
 Kasemen-Margasana, Jalan KroyaPamengkang, Jalan Kasemen-Tasikardi, Jalan
Cibening-Cibomo, Jalan Kemanisan-Tinggar, Jalan Cipete-Nyapah, Jalan Curug-
Cisangku, Jalan Curug-Sukawana, Jalan Kalodran-Jengkol, Jalan Ciwandan-Cibomo,
Jalan Ampel-Nambo, Jalan Nyapah-Gandul, Jalan Nyapah-Silebu, Jalan Tegalkembang-
Bendung, Jalan Pipitan-Sait Bendung, Jalan CidadapWalantaka, Jalan Silebu Ampel, dan
Jalan Warudoyong-Silebu; dan
6. Jaringan Jalan Lingkungan, meliputi jalan-jalan yang berada di lingkungan perumahan
dan permukiman.

Pengembangan jaringan jalan, dengan upaya :

1. mendukung pengembangan Jaringan Jalan Tol, Jaringan jalan tol yang dikembangkan
meliputi jalan tol Merak-Serang-Tangerang-Jakarta;
2. mengembangkan interchange jalan tol yang berlokasi di Wilayah Kota Serang bagian
Timur;
3. mendukung pengembangan Jalan Nasional yang melewati Kota Serang yang meliputi
Ruas Jalan Ciruas – Pakupatan (Jl. Raya Jakarta) – Jl. Jend. Sudirman – Jl. A. Yani – Jl.
Maulana Yusuf – Jl. SA. Tirtayasa – Jl. Mayor Syafei – Jl. Raya Cilegon (Sumur bor –
Kepandean – Drangong – Taman), Jl. Serang – Pandeglang;
4. mendukung pengembangan Jalan Provinsi Banten yang ada di Kota Serang, meliputi Jl.
Yusuf Martadilaga, Jl. KH. Abdul Fatah Hasan – Jl. Abdul Hadi, Jl. Tb. Suwandi – Jl.
Letnan Jidun, Jl. Sempu – Dukuh Kawung, Jl. Veteran – Sam’un, Jl. Tb. A. Khotib, Banten
Lama – Pontang, Jl. Trip Jamaksari – Jl. Ayip Usman, Jl. Kemang – Kaligandu, Pakupatan
- Palima (Pakupatan - Jln Syech Nawawi Al-Bantani), Simpang Taktakan – Gunung Sari,
Lopang - Banten Lama; dan
5. mengembangkan Jalan Perkotaan dan Lingkar Kota Serang;
6. pengembangan Jl. Gerbang Tol Serang Timur – KP3B dan perluasan simpang sebidang
dalam Kota Serang

Prasarana transportasi lainnya yang terdiri atas:

1) mendukung pengembangan Terminal Tipe A di Sub Pusat Pelayanan Barat;
2) mengembangkan Terminal Tipe B di Sub Pusat Pelayanan Timur, Selatan dan Utara;
3) mendukung status dan peran sarana dan prasarana perkeretaapian; dan
4) sarana pelabuhan laut meliputi pengembangan pelabuhan pengumpul di Karangantu
Kecamatan Kasemen.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-35

5) pengembangan simpang sebidang dan tidak sebidang dalam kota

Arahan pengembangan sistem prasarana transportasi jalan terdiri atas prasarana jalan umum
yang dinyatakan dalam status dan fungsi jalan, serta prasarana terminal penumpang jalan.

B. Drainase
Drainase ramah lingkungan didefinisikan sebagai upaya mengelola air kelebihan dengan cara
meresapkan sebanyak-banyaknya air ke dalam tanah secara alamiah atau mengalirkan air ke
sungai dengan tanpa melampaui kapasitas sungai sebelumnya. Dalam drainase ramah
lingkungan, justru air kelebihan pada musim hujan harus dikelola sedemikian rupa sehingga
tidak mengalir secepatnya ke sungai. Namun diusahakan meresap ke dalam tanah, guna
meningkatkan kandungan air tanah untuk cadangan pada musim kemarau. Konsep ini
sifatnya mutlak di daerah beriklim tropis dengan perbedaan musim hujan dan kemarau yang
ekstrim seperti di Indonesia.

Lingkungan perumahan harus dilengkapi jaringan drainase sesuai ketentuan dan persyaratan
teknis yang diatur dalam peraturan/ perundangan yang telah berlaku, terutama mengenai
tata cara perencanaan umum jaringan drainase lingkungan perumahan di perkotaan. Salah
satu ketentuan yang berlaku adalah SNI 02-2406-1991 tentang Tata cara perencanaan umum
drainase perkotaan.

C. Air Bersih
Pertumbuhan penduduk dan aktvitas pembangunan yang tinggi, serta adanya eksploitasi
sumberdaya alam secara intensif dan berlebihan, memberikan peringatan kepada kita untuk
menyusun suatu strategi yang lebih baik dalam mengelola sumberdaya alam air. Strategi ini
harus diproyeksikan terhadap matra waktu berjangka pendek dan berjangka panjang.
Peningkatan jumlah penduduk cenderung meningkatkan permintaan akan sumber daya air,
dilain pihak yang terjadi justru sebaliknya, yakni air menjadi sumber daya yang
keberadaannya semakin tak [Link] memahami keberadaan air perlu dicermati
daur (siklus) air yang terjadi di alam. Di samping itu perlu dipahami bahwa keberadaan air
akan berfluktuasi dengan fungsi waktu.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

36
Berdasarkan data yang diperoleh dari PDAB Tirta Madani Serang, pada
tahun 2016 ada sebanyak 733 pelanggan dengan jumlah air minum yang didistribusikan
sebesar 157.293 m3, dengan nilai 605,142 juta rupiah.

Tabel 4.14 Jumlah Pelanggan dan Air yang Disalurkan Menurut Pelanggan di Kota
Serang Tahun 2016
AIR
PELANGAN PELANGAN NILAI
DISALURKAN
Sosial 11 8825 21110900
Rumah 688 128339 546681000
Instansi Pemerintah 2 395 1598000
Niaga 7 195 7569600
Industri 0 0 0
Khusus 27 17747 28183000
Total 733 157293 605142500
Sumber: BPS (2017)

Untuk menganalisis proyeksi kebutuhan air bersih dan pengelolaannya, beberapa hal perlu
dibahas, diantaranya adalah: standar kebutuhan air bersih yang akan dipergunakan sebagai
pedoman untuk menghitung kebutuhan air bersih, kinerja pelayanan pengelolaan air bersih
yang ada dan akhirnya adalah perhitungan kebutuhan air bersih itu sendiri dan pembahasan
pola pengelolaannya.

Tabel 4.15 Proyeksi kebutuhan air bersih Kota Serang hingga tahun 2030
Penduduk terlayani Kebutuhan air
Debit air
NO KECAMATAN Non bersih
Domestic (l/dt)
Domestic (liter/orang/hari)
1. Curug 80%=44938 (20%) 10 3370320
2. Walantaka 80%=97554 (20%) 10 7316520
3. Cipacok Jaya 80%=131606 (20%) 10 9870480
4. Serang 80%=204466 (20%) 10 15334980
5. Taktakan 80%=90362 (20%) 10 6777180
6. Kesemen 80%=87226 (20%) 10 6541920
Sumber: Hasil analisis, 2017

Penentuan daya dukung air dilakukan dengan membandingkan ketersediaan dan kebutuhan
air. Ketersediaan air ditentukan dengan menggunakan metode koefisien limpasan
berdasarkan informasi penggunaan lahan serta data curah hujan tahunan. Sementara itu,
kebutuhan air dihitung dari hasil konversi terhadap kebutuhan hidup layak. Dengan metode

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-37

ini, dapat diketahui secara umum apakah sumberdaya air di suatu wilayah dalam keadaan
surplus atau defisit. Nilai ketersediaan air lebih besar dari kebutuhan air, daya dukung air
dinyatakan surplus. Sedangkan jika ketersediaan air lebih kecil dari kebutuhan air, daya
dukung air dinyatakan defisit atau terlampaui. Keadaan surplus menunjukkan bahwa
ketersediaan air di suatu wilayah tercukupi, sedangkan keadaan defisit menunjukkan bahwa
wilayah tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan akan air. Berdasarkan hasil perhitungan
di atas maka dapat disimpulkan bahwa ketersediaan air di Kota Serang adalah surplus.

4.7.2. SARANA
A. Pendidikan
Pembangunan bidang pendidikan telah dilaksanakan dengan menitik beratkan pada upaya
peningkatan kuantitas dan kualitas sarana prasarana pendidikan, peningkatan partisipasi
anak usia sekolah, pengembangan pendidikan luar sekolah, pengembangan sekolah
alternatif, serta peningkatan jumlah dan pemerataan distribusi tenaga pendidik. Analisis
sarana pendidikan pada Kota Serang menggunakan pedoman SNI-03-1733-2004 Tata Cara
Perencanaan Lingkungan. Kebutuhan sarana pendidikan diseluruh kabupaten kota di Kota
Serang dapat diperoleh dengan menggunakan rumus:

Kebutuhan Sarana (unit) =Jumlah Penduduk Tahun Proyeksi (jiwa)

Jumlah Penduduk Pendukung (jiwa)

Berdasarkan rumus diatas kebutuhan sarana pendidikan di Kecamatan di Kota Serang dapat
dilihat pada tabel berikut ini :

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

38
 Tabel 4.16 Standar Kebutuhan Sarana Pendidikan
KEBUTUHAN PER SATUAN
JUMLAH KIRTERIA
SARANA
JENIS PENDUDUK STANDAR
NO LUAS LUAS KETERANGAN
SARANA PENDUKUNG (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
LANTAI MIN LAHAN
(JIWA) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
(M2) MIN (M2)
1 TK 1.250 216 500 0,28 m2/j 500 m2 Di tengah 2 rombongan
kelompok warga. prabelajar @ 60
Tidak murid dapat
menyeberang bersatu dengan
jalan raya. sarana lain
2 SD 1.600 633 2.000 1,25 1.000 m2 Bergabung Kebutuhan
dengan taman harus
sehingga terjadi berdasarkan
pengelompokan perhitungan
kegiatan. dengan rumus 2,
3 SLTP 4.800 2.282 9.000 1,88 1.000 m2 Dapat dijangkau 3 dan 4.
4 SLTA 4.800 3.835 12.500 2,6 3.000 m2 dengan Dapat digabung
kendaraan dengan sarana
umum. pendidikan lain,
Disatukan mis. SD, SMP,
dengan SMA dalam satu
lapangan olah komplek
raga.
Tidak selalu
harus
di pusat
lingkungan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-39

 KEBUTUHAN PER SATUAN
JUMLAH KIRTERIA
SARANA
JENIS PENDUDUK STANDAR
NO LUAS LUAS KETERANGAN
SARANA PENDUKUNG (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
LANTAI MIN LAHAN
(JIWA) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
(M )
2 MIN (M2)
5 Taman 2.500 72 150 0,09 1.000 m2 Di tengah
Bacaan kelompok warga
tidak
menyeberang
jalan
lingkungan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-40

 Tabel 4.17 Analisis Kebutuhan Sarana Pendidikan TK di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PENDIDIKAN TK (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 5 42 37 43 38 45 40
2 Walantaka 12 81 69 89 77 98 86
3 Cipocok Jaya 24 100 76 116 92 131 107
4 Serang 58 188 130 196 138 204 146
5 Taktakan 7 78 71 84 77 91 84
6 Kesemen 10 80 70 83 73 87 77
Kota Serang 116 569 453 611 495 656 540
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Tabel 4.18 Analisis Kebutuhan Sarana Pendidikan SD di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PENDIDIKAN SD (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 25 33 8 34 9 35 10
2 Walantaka 38 63 25 70 32 76 42
3 Cipocok Jaya 35 78 43 90 55 103 68
4 Serang 89 148 59 153 64 160 71
5 Taktakan 40 61 21 65 25 71 31
6 Kesemen 42 62 20 65 23 68 26
Kota Serang 269 445 176 477 208 513 248
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-41

 Tabel 4.19 Analisis Kebutuhan Sarana Pendidikan SLTP di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PENDIDIKAN SLTP (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 15 11 +4 11 +4 12 +3
2 Walantaka 18 21 3 23 5 25 7
3 Cipocok Jaya 17 26 9 30 13 34 17
4 Serang 48 50 2 51 3 53 5
5 Taktakan 25 20 +5 22 +3 24 +1
6 Kesemen 6 21 15 22 16 23 17
Kota Serang 129 149 38 159 44 171 50
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Ket: += lebih

Kota Serang kebutuhan sarana pendidikan SLTP hingga Tahun 2030 masing-masing kecamatan dengan kondisi eksisting pada tahun 2017
Kecamatan Curug kelebihan 3 sekolah dari kebutuhan yang diproyeksikan, begitu juga dengan Kecamatan Taktakan kelebihan satu sekolah dari
kebutuhan yang telah diprediksikan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-42

 Tabel 4.20 Analisis Kebutuhan Sarana Pendidikan SLTA di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PENDIDIKAN SLTA (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 7 11 4 11 4 12 5
2 Walantaka 15 21 6 23 8 25 10
3 Cipocok Jaya 17 26 9 30 13 34 17
4 Serang 47 50 3 51 4 53 4
5 Taktakan 18 20 2 22 4 24 6
6 Kesemen 4 21 17 22 18 23 19
Kota Serang 108 149 41 159 51 171 61
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Tabel 4.21 Kebutuhan Lahan Sarana Pendidikan Di Serang Hingga Tahun 2030
KEBUTUHAN LAHAN (HA) SARANA PENDIDIKAN
NO KECAMATAN TK SD SLTP SLTA
2020 2025 2030 2020 2025 2030 2020 2025 2030 2020 2025 2030
1 Curug 2,10 2,15 2,25 6,60 6,80 7,00 9,90 9,90 10,80 13,75 13,75 15,00
2 Walantaka 4,05 3,45 4,90 12,60 14,00 15,20 18,90 20,70 22,50 26,25 28,75 31,25
3 Cipocok Jaya 5,00 5,80 6,55 15,60 18,00 20,6 23,40 27,00 30,60 32,50 37,50 42,50
4 Serang 9,40 9,80 10,20 29,60 30,60 32,00 62,50 45,90 47,70 62,50 63,75 66,25
5 Taktakan 3,90 4,20 4,55 12,20 13,00 14,20 18,00 19,80 21,60 25,00 27,50 30,00
6 Kesemen 4,00 4,15 4,55 12,40 13,00 13,60 18,90 19,80 20,70 26,25 27,50 28,75
Kota Serang 28,45 29,55 33,00 89,00 95,40 102,60 151,60 143,10 153,90 186,25 198,75 213,75
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-43

Kebutuhan lahan sarana pendidikan hingga tahun 2030 di Kota Serang meliputi lahan sarana
pendidikan TK (Taman Kanak-kanak), SD, SLTP dan SLTA masing-masing seluas 33,00 Ha,
102,60 Ha, 153,90 Ha dan 213,75 Ha. Kabupaten Tangerang membutuhkan lahan yang sangat
luas untuk sarana pendidikan , SD, SLTP dan SLTA dibanding Kabupaten/Kota lainnya.

D. Kesehatan
Sarana kesehatan yang sangat vital harus ada di wilayah yang ada penduduknya. Kota Serang
telah memiliki sarana kesehatan berupa Rumah Sakit dan Puskesmas Tabel di bawah ini
menyajikan sarana kesehatan di Kota Serang. Analisis sarana kesehatan pada Kota Serang
menggunakan pedoman SNI-03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan. Kebutuhan
sarana kesehatan diseluruh Kecamatan kota di Serang dapat diperoleh dengan menggunakan
rumus:

Kebutuhan Sarana (unit) = Jumlah Penduduk Tahun Proyeksi (jiwa)

Jumlah Penduduk Pendukung (jiwa)

Berdasarkan rumus di atas kebutuhan sarana kesehatan di Kecamatan Kota Serang dapat
dilihat pada tabel berikut ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-44

 Tabel 4.22 Standar Kebutuhan Sarana Kesehatan
KEBUTUHAN PER
JUMLAH KIRTERIA
SATUAN SARANA
JENIS PENDUDUK STANDAR
NO LUAS LUAS KETERANGAN
SARANA PENDUKUNG (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
LANTAI LAHAN
(JIWA) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
MIN (M2) MIN (M2)
1 Posyandu 1.250 36 60 0,048 500 Di tengah Dapat
kelompok bergabung
tetangga tidakDengan balai
menyeberang warga atau
jalan raya. sarana
hunian/rumah
2 Balai 2.500 150 300 0,12 1.000 m2 Di tengah Dapat
Pengobatan kelompok bergabung
Warga tetangga dalam lokasi
tidakmenyeberang balai warga
jalan raya.
3 BKIA/Klinik 30.000 1.500 3.000 0,1 4.000 m2 Dapat dijangkau -
Bersalin Dengan
4 Puskesmas 30.000 150 300 0,006 1.500 m2 kendaraan Dapat bergbung
Pembantu & umum dalam lokasi
Balai kantor
Pengobatan kelurahan
Lingkungan
5 Puskesmas dan 120.000 420 1.000 0,008 3.000 m2 Dapat
Balai bergabung
Pengobatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-45

 KEBUTUHAN PER
JUMLAH KIRTERIA
SATUAN SARANA
JENIS PENDUDUK STANDAR
NO LUAS LUAS KETERANGAN
SARANA PENDUKUNG (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
LANTAI LAHAN
(JIWA) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
MIN (M )
2 MIN (M2)
dalam lokasi
kantor
kecamatan
6 Tempat 5.000 18 - - 1.500 m2 Dapat bersatu
Praktek Dokter dengan rumah
7 Apotik/Rumah 30.000 120 250 0,025 1.500 m2 tinggal/tempat
Obat usaha/apotik
Sumber: SNI-03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-46

 Tabel 4.23 Analisis Kebutuhan Sarana Rumah Sakit di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA RUMAH SAKIT (UNIT)
NO Kecamatan 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 1 0 +1 0 +1 0 +1
2 Walantaka 0 0 0 0 0 1 1
3 Cipocok Jaya 1 1 0 1 0 1 0
4 Serang 5 1 +4 1 +4 1 +4
5 Taktakan 2 0 +2 0 +2 1 +1
6 Kesemen 0 0 0 0 0 0 0
Kota Serang 9 2 +7 2 +7 4 +5
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Keterangan: + = Kelebihan

Sarana rumah sakit salah satu kebutuhan akan sarana kesehatan masyarakat Kota Serang. Berdasarkan analisis untuk proyeksi 2030 kebutuhan
akan sarana rumah sakit tersebut sudah surplus yaitu kelebihan lima unit rumah sakit. Kecamatan Walantaka pada Tahun 2030 diperlukan
pembangunan satu unit rumah sakit. Namun apabila kebutuhan akan rumah sakit tersebut belum bisa terpenuhi masyarakat Kecamatan
Walantaka bisa mengunakan sarana rumah sakit yang ada di kecamatan lain yang terdekat dari kecamatannya. Kecamatan lain seperti Curug,
Serang dan Taktakan surplus unit rumah sakit.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-47

 Tabel 4.24 Analisis Kebutuhan Sarana Puskesmas di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PUSKESMAS (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 1 0 +1 1 0 1 0
2 Walantaka 2 1 +1 1 +1 1 +1
3 Cipocok Jaya 3 1 +2 1 +2 1 +2
4 Serang 5 2 +3 2 +3 2 +3
5 Taktakan 2 1 +1 1 +1 1 +1
6 Kasemen 3 1 +2 1 +2 1 +2
Kota Serang 16 6 +10 7 +9 7 +9
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Keterangan: + = Kelebihan

Kebutuhan Sarana Kesehatan Puskesmas di Kota Serang dilihat dari kondisi eksisting (2017), kebutuhannya hingga tahun 2030 sudah surplus.
Arinya, Kota Serang perkecamatan sudah mencukupi bahkan melebihi sarana puskesmas dari proyeksi kebutuhan puskesmas hingga tahun
2030.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-48

 Tabel 4.25 Analisis Kebutuhan Sarana Klinik di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA KLINIK (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 4 2 +2 2 +2 2 +2
2 Walantaka 4 3 +1 4 0 4 0
3 Cipocok Jaya 10 4 +6 5 +6 5 +5
4 Serang 35 8 +27 8 +27 9 +26
5 Taktakan 10 3 +7 4 +6 4 +6
6 Kasemen 3 4 1 4 1 4 1
Kota Serang 66 24 +43 28 +41 28 +39
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Keterangan: + = Kelebihan

Kebutuhan sarana klinik di Kota Serang hingga tahun 2025 tidak perlu penambahan klinik, bahkan pada tahun 2030 tersebut Kota Serang sudah
kelebihan satu klinik yang dibutuhkan dibanding jumlah eksisting (2017). Apabila ditinjau dari per kecamatan, Kecamatan Serang kelebihan 39
unit klinik, namun Kecamatan Kasemen masih perlu penambahan satu unit klinik.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-49

 Tabel 4.26 Kebutuhan Lahan Sarana Kesehatan Di Kota Serang Hingga Tahun 2030
KEBUTUHAN LAHAN (HA) SARANA KESEHATAN
NO Kecamatan RUMAH SAKIT PUSKESAMAS KLINIK
2020 2025 2030 2020 2025 2030 2020 2025 2030
1 Curug 0 0 0 0 0,1 0,1 0,4 0,4 0,4
2 Walantaka 0 0 8,64 0,1 0,1 0,1 0,9 1,6 1,6
3 Cipocok Jaya 8,64 8,64 8,64 0,1 0,1 0,1 1,2 1,5 1,5
4 Serang 8,64 8,64 8,64 0,2 0,2 0,2 2,4 2,4 2,7
5 Taktakan 0 0 8,64 0,1 0,1 0,1 0,9 2,4 2,4
6 Kasemen 0 0 0 0,1 0,1 0,1 1,2 2,4 2,4
Kota Serang 17,28 17,28 34,56 0,6 0,7 0,7 7,0 10,7 11,0
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Kebutuhan lahan sarana kesehatan hingga tahun 2030 di Kota Serang yaitu 1) sarana rumah sakit memerlukan lahan seluas 34,56 Ha, lahan
untuk sarana Puskesmas adalah 0,7 Ha dan untuk Sarana Klinik adalah 11 Ha. Kota Serang surplus lima unit maka lahan sudah terpakai untuk
bangunan tersebut 43,2 Ha dan sarana surplus 9 unit maka lahan yang telah digunakan seluas 0,9 Ha.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-50

E. Peribadatan
Sarana peribadatan merupakan kehidupan untuk mengisi kebutuhan rohani yang perlu
disediakan lingkungan yang direncanakan sesuai kebutuhan masyarakat yang bersangkutan.
Provinsi Banten telah memiliki sarana peribadatan seperti Masjid dan sarana peribadatan
lainnya. Jumlah (unit) sarana peribadatan tersebut disajikan Tabel di bawah ini. Analisis
sarana peribadatan pada Provinsi Banten menggunakan pedoman SNI-03-1733-2004 Tata
Cara Perencanaan Lingkungan. Kebutuhan sarana peribadatan diseluruh kabupaten kota di
Provinsi Banten dapat diperoleh dengan menggunakan rumus:

Jumlah Penduduk Tahun Proyeksi (Jiwa)

Kebutuhan Sarana (unit) =
Jumlah Penduduk Pendukung (Jiwa)

Berdasarkan rumus di atas maka jumlah sarana peribadatan di Provinsi Banten akan disajikan
pada tabel di bawah ini:

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-51

 Tabel 4.27 Standar Kebutuhan Sarana Peribadatan
JUMLAH KEBUTUHAN PER SATUAN
KIRTERIA
JENIS PENDUDUK SARANA STANDAR
NO
SARANA PENDUKUNG LUAS LANTAI LUAS LAHAN (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
(JIWA) MIN (M2) MIN (M2) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
1 Mushola/ 250 45 100 0,36 100 Di tengah
Langgar (bila bangunan kelompoktetangga.
tersendiri) Dapat merupakan
bagian dari
bangunan
saranalain
2 Masjid Warga 2.500 300 600 0,24 1.000 Di tengah
kelompok tetangga
tidak menyeberang
jalan raya.
Dapat bergabung
dalam lokasi balai
warga.
3 Masjid 30.000 1.800 3.600 0,12 Dapat dijangkau
Lingkungan dengan kendaraan
(kelurahan) umum
4 Masjid 120.000 3.600 5.400 0,03 Berdekatan dengan
Kecamatan pusat lingkungan /
kelurahan.
Sebagian sarana
berlantai 2, KDB
40%

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-52

 JUMLAH KEBUTUHAN PER SATUAN
KIRTERIA
JENIS PENDUDUK SARANA STANDAR
NO
SARANA PENDUKUNG LUAS LANTAI LUAS LAHAN (M2/JIWA) RADIUS LOKASI DAN
(JIWA) MIN (M2) MIN (M2) PENCAPAIAN PENYELESAIAN
5 Sarana Ibadah Tergantung sistem Tergantung Tergantung - -
Agama Lain kekerabatan / kebiasaan kebiasaan
hirarki lembaga setempat setempat
Sumber: SNI-03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan

Tabel 4.28 Analisis Kebutuhan Sarana Masjid Lingkungan di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA MASJID (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 216 2 +214 2 +214 2 +214
2 Walantaka 202 3 +197 4 +198 4 +198
3 Cipocok Jaya 162 4 +158 5 +157 6 +156
4 Serang 350 8 +342 8 +342 9 +341
5 Taktakan 156 3 +153 4 +152 4 +152
6 Kesemen 142 3 +139 4 +138 4 +138
Kota Serang 1228 23 +1203 27 +1201 29 +1199
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Keterangan: + = Kelebihan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-53

 Tabel 4.29 Analisis Kebutuhan Sarana Peribadatan Lainnya di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PERIBADATAN LAINNYA (UNIT)
NO KECAMATAN 2017 2020 2025 2030
EKSISTING KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 0 1 1 1 1 1 1
2 Walantaka 0 2 2 2 2 2 2
3 Cipocok Jaya 0 2 2 2 2 3 3
4 Serang 10 4 +6 4 +6 4 +6
5 Taktakan 0 2 2 2 2 2 2
6 Kesemen 0 2 2 2 2 2 2
Kota Serang 10 13 9 13 9 14 10
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Kebutuhan peribadatan lainnya pada tahun 2030 di Kota Serang yang mengalami surplus
adalah di Kecamatan Serang yakni 6 (enam) unit sedangkan di Kecamatan lainnya kondisi
eksisting (2017) tidak ada. Hal ini disebabkan karena mayoritas masyarakat di Kota Serang
adalah beragama Islam sehingga sarana peribadatan lainnya terpusat di Kecamatan Serang.

Tabel 4.30 Kebutuhan Lahan Sarana Peribadatan Di Kota Serang Hingga Tahun 2030
KEBUTUHAN LAHAN (HA) SARANA PERIBADATAN
KABUPATEN/
NO MASJID PERIBADATAN LAINNYA
KOTA
2020 2025 2030 2020 2025 2030
1 Curug 0,72 0,72 0,72 0,2 0,2 0,2
2 Walantaka 1,08 1,44 1,44 0,4 0,4 0,4
3 Cipocok Jaya 1,44 1,80 2,16 0,4 0,4 0,4
4 Serang 2,88 2,88 3,24 0,8 0,8 0,8
5 Taktakan 1,08 1,44 1,44 0,4 0,4 0,4
6 Kesemen 1,08 1,44 1,44 0,4 0,4 0,4
Kota Serang 8,28 9,72 10,44 2,60 2,60 2,60
Sumber: Hasil Analisis, 2017

4.7.3. Utilitas Umum

Sarana umum lainnya yaitu sarana rekreasi dan budaya, disediakan kepada masyarakat,
sesuai dengan kondisi dan situasi pemukiman masyarakat yang dilayani. Sehubungan
dengan kesegaran jasmani masyarakat disuatu daerah pemukiman, maka dibutuhkanlah
pelayanan olah raga dan lapangan. Sarana ini fungsinya selain sebagai kesegaran lingkungan
juga dapat berfungsi sebagai taman dan tempat bermain anak-anak.

A. Listrik
Pengembangan sarana dan prasarana kelistrikan meliputi:
1. pengembangan Gardu Listrik di Kelurahan Trondol;

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-54

2. pengembangan jaringan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) 500 KV dan
Saluran Udara dan atau Kabel Tegangan Tinggi 150 KV;
3. pengembangan sistem distribusi 20KV pada daerah yang belum mendapatkan aliran
listrik

Tabel 4.31 Jumlah Pelanggan Listrik Menurut Kecamatan di Kota Serang, 2013‒2016
KECAMATAN 2013 2014 2015 2016
Curug 5428 5439 8044 10376
Walantaka 4187 4183 6216 7998
Cipacok Jaya 21205 21215 31229 40414
Serang 53862 53814 77696 101808
Taktakan 16614 16633 24621 31772
Kasemen 14568 14592 21620 27892
Total 115864 115876 169426 220260
Sumber: BPS (2017)

Pelanggan listrik di Kota Serang meliputi:

1. Sosial, dari tahun 2015 sampai tahun 2016 naik sebesar 16,92% pelanggan.
2. Rumah tangga, dari tahun 2015 sampai tahun 2016 naik sebesar 12,36% pelanggan.
3. Usaha, dari tahun 2015 sampai tahun 2016 naik sebesar 22,03% pelanggan.
4. Industri, dari tahun 2015 sampai tahun 2016 naik sebesar 16,67% pelanggan.

B. Telekomunikasi
Sistem prasarana telekomunikasi meliputi pengembangan komunikasi sistem kabel, seluler,
dan satelit. Arahan pengembangan prasarana telekomunikasi harus dialokasikan pada suatu
titik-titik tertentu secara terpadu sesuai dengan perencanaan (Cell Planning). Adapun data
dan informasi yang diperlukan untuk merencanakan penyediaan sambungan telepon rumah
tangga adalah:
1. rencana tata ruang wilayah (RTRW) kota dan perkembangan lokasi yang direncanakan,
berkaitan dengan kebutuhan sambungan telepon;
2. tingkat pendapatan keluarga dan kegiatan rumah tangga untuk mengasumsikan
kebutuhan sambungan telepon pada kawasan yang direncanakan;
3. jarak terjauh rumah yang direncanakan terhadap Stasiun
4. kawasan yang direncanakan;
5. kapasitas terpasang STO yang ada; dan
6. teknologi jaringan telepon yang diterapkan, berkaitan radius pelayanan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-55

Indikasi arahan peraturan zonasi sistem jaringan telekomunikasi meliputi:
1. diizinkan pengembangan pertanian dan RTH di luar zona inti;
2. diizinkan pengembangan perumahan, perdangangan, jasa, industri skala kecil dan
sedang di luar zona penyangga;
3. larangan pemanfaatan pada zona inti;
4. pemanfaatan ruang untuk penempatan stasiun bumi dan menara pemancar
telekomunikasi dengan memperhitungkan aspek keamanan dan keselamatan kawasan;
dan
5. pengaturan jarak aman saluran primer pada zona inti meliputi:
- jalan dan rel kereta 15 m (lima belas meter);
- bangunan 15 m (lima belas meter);
- pohon 8,5 m (delapan koma lima meter);
- RTH 10-11 m (sepuluh sampai dengan sebelas meter); dan
- jaringan telekomunikasi lainnya dan jembatan besi 8,5 m (delapan koma lima meter).

C. Persampahan
Sistem sarana dan prasarana persampahan meliputi pengembangan sistem manajemen
pengelolaan persampahan dan pengembangan Tempat Pemrosesan Sementara (TPS) dan
Tempat Pemrosesan Sampah Akhir (TPSA) Cilowong. Prasarana yang digunakan lintas
wilayah secara administratif, Tempat Pemrosesan Sampah Akhir (TPSA) terpadu yang
dikelola bersama untuk kepentingan antarwilayah di Bojong Menteng, Kabupaten Serang.
Arahan pengembangan sistem prasarana lingkungan yang digunakan lintas wilayah secara
administratif dilakukan melalui kerjasama antar wilayah dalam hal pengelolaan dan
penanggulangan masalah sampah dengan Kabupaten Serang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-56

 Gambar 4.6 Peta Kebutuhan Sarana Pendidikan SD

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-57

 Gambar 4.7 Peta Kebutuhan Sarana Pendidikan SMP

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

58
 Gambar 4.8 Peta Kebutuhan Sarana Pendidikan SMA

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-59

 Gambar 4.9 Peta Kebutuhan Sarana Kesehatan Rumah Sakit

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

60
 Gambar 4.10 Peta Kebutuhan Sarana Kesehatan Puskesmas

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-61

 Gambar 4.11 Peta Kebutuhan Sarana Kesehatan Klinik

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

62
 Gambar 4.12 Peta Kebutuhan Sarana Peribadatan Masjid

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

63
 Gambar 4.13 Peta Kebutuhan Sarana Peribadatan Lainnya

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

64
4.8 ANALISIS ARAH PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN DAN DUKUNGAN POTENSI
WILAYAH, KEMAMPUAN PENYEDIAAN RUMAH DAN
JARINGAN PRASARANA DAN SARANA SERTA UTILITAS
UMUM
Arah Pembangunan Kewilayahan Kota Serang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Serang, pada dasarnya berfungsi sebagai matra ruang dalam rencana strategis dan
program pembangunan Kota Serang. Oleh karena itu, perumusan konsep pengembangan
wilayah tetap mengacu pada tujuan, sasaran serta arah pembangunan jangka panjang yang
telah ditetapkan dalam rencana strategis yang menyebutkan bahwa titik berat pembangunan
wilayah Kota Serang dalam jangka panjang adalah dalam bidang ekonomi dengan sasaran
utama menciptakan struktur perekonomian daerah yang seimbang antar sektor perdagangan
dan jasa, industri dengan sektor-sektor lainnya serta menciptakan struktur ruang yang
mendukung perkembangan ekonomi kota secara keseluruhan.

4.8.1. Arah Pekembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Dukungan Potensi
Wilayah
Perkembangan penduduk yang pesat memerlukan tempat tinggal, sehingga meningkatkan
kebutuhan akan perumahan. Perumahan penduduk tersebar diseluruh Kota Serang.
Pemerintah daerah Kota Serang terus berupaya menyediakan perumahan guna memenuhi
kebutuhan warganya. Upaya tersebut diantaranya dengan:
1) Mendorong pembangunan perumahan oleh pengembang dengan menciptakan iklim
usaha yang kondusif. Mempermudah proses dalam pemenuhan persyaratan
administrasi.
2) Mendorong pembangunan rumah susun baik milik maupun sewa yang dilaksanakan
oleh Perum Perumas, REI, maupun instansi lainnya. Proses pembangunan perumahan di
Kota Serang di kelola lembaga yang dimotori oleh Dinas Tata Kota sebagai lembaga yang
bertanggung jawab mengawal kegiatan pembangunan dibidang perumahan.

Pola pengembangan permukiman di Kota Serang mengarah pada kawasan pinggiran, seperti
di kawasan barat, timur, dan selatan kota dalam bentuk perumahan real estate. Sedangkan
jenis permukiman-permukiman yang berada di tengah kota dalam bentuk perumahan-
perumahan formal non perkampungan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-65

Rumah-rumah formal biasanya dibangun oleh developer dan ada koordinasi antara pemilik,
developer dan pemerintah mengenai pembangunannya sehingga lebih tertata. Sedangkan
rumah-rumah informal yang berupa perkampungan perkampungan merupakan tanah legal
milik pemerintah yang ditempati warga kota yang dibangun atas hasil swadaya warga kota
sehingga masih terkoordinasi pembangunannya dengan pemerintah, walaupun pada
kenyataannya ada yang teratur dan tidak sedikit pula yang tidak teratur. Namun,
permukiman informal yang berupa hunian liar dan rumah-rumah kumuh menjadi suatu
dilema bagi Kota Serang.

Penyediaan permukiman berupa rumah susun yang ditujukan bagi konsumen golongan
menengah ke bawah menjadi salah satu alternative yang efisien untuk menyikapi konflik
kebutuhan perumahan ditinjau dari nilai lahan di Kota Serang yang cukup tinggi.

Penyediaan rumah real estate cenderung dilakukan oleh developer swasta yang mayoritas
penghuninya adalah golongan menengah ke atas. Pembangunan perumahan real estate lebih
tertata dan di Kota Serang sendiri penyediaan rumah real estate penyebarannya ke pinggiran
kota sebelah barat, timur dan selatan.

A. Kawasan Negatif List

Dalam pengembangan perumahan dan kawasan pemukiman di Kota Serang, pengambil
kebijakan dan pengembang perumahan dan kawasan pemukiman perlu pengetahui wilayah
negative list masing-masing Kecamatan yang ada di Kota Serang. Total kawasan negative list
di Kecamatan Curug adalah 10.108.182,60 m2 atau 1.010,82 Ha, Kecamatan Walantaka adalah
29.163.750,70 m2 atau 2.916,34 Ha, Kecamatan Cipacok Jaya adalah 10.967.575,40 m2 atau
1.096,76 Ha, Kecamatan Serang adalah 6.366.238,17 m2 atau 636,62 Ha. Kecamatan Taktakan
adalah 8.167.677,95 m2 atau 816,77 Ha dan Kecamatan Kasemen 45.356.073,68 m2 atau
4.535,61 Ha. Daftar daerah negative list masing-masing Kecamatan disajikan Tabel 4.29.

B. Kawasan Rawan Bencana

Kawasan permukiman di dalam kawasan dengan resiko bencana di Kota Serang terdapat di
Kecamatan Taktakan dan Kecamatan Kasemen, masing-masing dengan luas 542,566 Ha dan
2192,076 Ha sehingga total kawasan rawan bencana seluas 2734,642 Ha. Jenis bencana tersebut
berupa potensi air tergenang dan daerah aktivitas gunung berapi.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

66
C. Daya Dukung Wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman
Pembangunan wilayah dilaksanakan untuk mengendalikan fungsi ruang berdasarkan
karateristik lingkungan dan daya dukungnya. Daya dukung wilayah (carrying capacity)
adalah daya tampung maksimum lingkungan untuk diberdayakan oleh manusia. Dengan
kata lain populasi yang dapat didukung secara tak terbatas oleh suatu ekosistem tanpa
merusak ekosistem.

Informasi yang diperoleh dari hasil analisis daya dukung secara umum akan menyangkut
masalah kemampuan (daya dukung) yang dimiliki oleh suatu daerah dalam mendukung
proses pembangunan dan pengembangan daerah tersebut, dengan melihat perbandingan
antara jumlah lahan yang dimiliki dan jumlah penduduk yang ada. Apabila ditinjau dari daya
dukung wilayah pengambangan perumahan dan kawasan pemukiman di Kota Serang
disajikan oleh Tabel 4.30 di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-67

 Tabel 4.32 Kawasan Negatif List Kota Serang
LUAS (HA)
KECAMATAN HUTAN KAWASAN PULAU SITU BANTEN
INDUSTRI MANGROVE PELABUHAN PERTANIAN RTH RAWA SITU TOTAL
LINDUNG MILITER DUA LAMA
Curug 0,00 12,19 0,00 0,00 0,00 998,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.010,82
Walantaka 359,43 5,42 0,00 0,00 0,00 2.501,88 0,00 45,00 0,25 4,39 0,00 2.916,38
Cipacok Jaya 0,00 15,75 0,00 0,00 0,00 1.023,57 0,00 57,05 0,38 0,00 0,00 1.096,76
Serang 0,00 6,16 0,00 0,00 0,00 559,68 0,00 70,78 0,00 0,00 0,00 636,62
Taktakan 0,00 5,10 191,71 0,00 0,00 796,90 0,00 14,77 0,00 0,00 0,00 816,77
Kasemen 0,00 18,27 0,00 70,41 14,40 4.355,14 39,43 12,38 0,00 0,00 25,57 4.535,61
TOTAL 359,43 62,90 191,71 70,41 14,40 10.235,81 39,43 199,98 0,63 4,39 25,57 11.012,95
Sumber: Hasil Analisis GIS, 2017

Tabel 4.33 Daya Dukung Wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman Kota Serang
LUAS WILAYAH JUMLAH PENDUDUK NEGATIF LIST RAWAN BENCANA
KECAMATAN LPM DDPM KETERANGAN
(HA) TAHUN 2030 (HA) (HA)
Curug 3900,10 56.080 1.010,82 0 2889,28 19,815 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Walantaka 3542,60 122.204 2.916,34 0 626,26 3,098 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Cipocok Jaya 3529,46 164.116 1.096,76 0 2.432,70 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Serang 2658,46 255.459 636,62 0 2021,84 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Taktakan 6148,85 113.207 816,77 542,57 4.789,51 3,044 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Kasemen 6727,40 108.985 4.535,61 2192,08 -0,29 -0,001 Tidak Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Jumlah 26.506,87 820.051 11.012,92 2734.65 12.759,30 5,984 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-68

Berdasarkan daya dukung wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman
Kota Serang, maka arah pengembangan perumahan dan kawasan pemukiman Kota Serang
adalah arah Kecamatan yang masih mempunyai dayadukung wilayah yaitu:
1. Kecamatan Curug
2. Kecamatan Taktakan
3. Kecamatan Ciapacok Jaya
4. Kecamatan Walantaka

Kecamatan Kasemen, proyeksi tahun 2030 tidak mampu menampung penduduk untuk
bermukim. Untuk itu, arah pembangunan untuk kecamatan tersebut dari saat ini sudah mulai
di arahkan untuk pembangunan vartikal. Sementara itu, untuk Kecamatan Walantaka dan
Kecamatan Taktakan juga mempertimbangan daya dukung dan daya tampung lingkungan
untuk pembanguan dan perkembangan perumahan.

4.8.2. Kemampuan Penyediaan Rumah

Jenis-jenis permukiman yang ada di Kota Serang sangat variatif dari jenis permukiman formal
dalam bentuk rumah susun, Perumnas, Real Estate, dan Ruko, hingga jenis perumahan
informal dalam bentuk perumahan perkampungan, hunian liar dan rumah-rumah kumuh.
Permasalahan perumahan yang terjadi di Kota Serang diantaranya:
1) keterbatasan kemampuan ekonomi sebagian besar masyarakatnya menyebabkan
kemampuan memenuhi kebutuhan rumah terbatas pula.
2) keterbatasan penyediaan rumah murah yang layak dan terjangkau oleh MBR.

Berbagai permasalahan perkotaan tersebut berakibat pada rendahnya tingkat pemenuhan

kebutuhan rumah di Kota Serang yang berakibat pada munculnya permukiman kumuh di
Kota Serang. Jika permasalahan perumahan dan permukiman tidak segera ditangani maka
akan semakin banyak munculnya permukiman kumuh di Kota Serang, sehingga tata ruang
Kota Serang semakin semrawut.

A. Proyeksi Kebutuhan Rumah

Sebelum masuk pada proyeksi kebutuhan rumah, berdasarkan hasil pengolahan data yang
bersumber dari BPS Wilayah Banten pada tahun 2016, menunjukkan bahwa jumlah rumah
tangga yang telah memiliki/menguasai rumah sebesar 75,17% sementara jumlah rumah
tangga yang masih mengontrak/sewa sebesar 8,66%, lainnya 16,17%.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-69

Data ini menunjukkan adanya sebagian penduduk yang belum menguasai/memiliki rumah
dan tersebar di seluruh wilayah Kecamatan. Hasil proyeksi kebutuhan rumah di wilayah
Kota Serang dengan menggunakan pendekatan peraturan terkait pembangunan hunian
berimbang 1:2:3 menunjukkan bahwa hingga tahun 2030 penduduk wilayah Kota Serang
akan berjumlah 2.870 unit. Namun memperhatikan pertumbuhan properti rumah komersil
dan apartemen komersil menunjukkan bahwa wilayah Kota Serang merupakan daerah
investasi properti. Berbagai aktifitas yang ada di wilayah Kota Serang seperti Industri,
Pendidikan dan lainnya meningkatkan permintaan terhadap kebutuhan hunian skala
menengah dan atas.

Acuan untuk memperkirakan kebutuhan hunian berimbang (perumahan) di kawasan

perencanaan sampai tahun 2030 adalah sebagai berikut;
1. Rata-rata jumlah penduduk setiap unit : 5 jiwa/rumah;
2. Luas kapling rumah mewah : 500 m²;
3. Luas kapling rumah menengah adalah : 250 m²;
4. Luas kapling rumah sederhana adalah : 100 m².
5. Proporsi rumah mewah : menengah: sederhana :1:2:3

Dengan menggunakan standar tersebut diperoleh perkiraan kebutuhan hunian berimbang

(perumahan) kawasan perencanaan pada Tabel dibawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-70

 Tabel 4.34 Proyeksi Hunian Berimbang
LANDCOVER RTRW 2030 KEBUTUHAN RUANG (HA)
LUAS LUAS 2010 KAWASAN
KECAMATAN WILAYAH WILAYAH PERUMAHAN/ PERUMAHAN/ JUMLAH BESAR SEDANG KECIL JUMLAH JUMLAH BESAR SEDANG KECIL JUMLAH JUMLAH BESAR SEDANG KECIL JUMLAH
(KM2) (HA) PERMUKIMAN PERMUKIMAN PENDUDUK 100 KEBUTUHAN PENDUDUK KEBUTUHAN PENDUDUK 100 KEBUTUHAN
2020 500 M2 250 M2 RUANG (HA) 2025 500M2 250M2 100M2 RUANG (HA) 2030 500 M2 250 M2 RUANG (HA)
(HA) (HA) M2 M2
Curug 49.6 4960 584.47 2,358.42 52,337 65.42 78.51 39.25 183.18 54,208 67.76 81.31 40.66 189.73 56,080 70.10 84.12 42.06 196.28

Walantaka 48.48 4848 772.09 1,971.74 100,631 125.79 150.95 75.47 352.21 111,417 139.27 167.13 83.56 389.96 122,204 152.75 183.31 91.65 427.71

Cipocok Jaya 31.54 3154 764.90 2,442.62 124,861 156.08 187.29 93.65 437.01 144,488 180.61 216.73 108.37 505.71 164,116 205.14 246.17 123.09 574.40

Serang 49.6 4960 1,531.02 1,311.48 234,771 293.46 352.16 176.08 821.70 245,115 306.39 367.67 183.84 857.90 255,459 319.32 383.19 191.59 894.11

Taktakan 47.88 4788 897.15 1,592.44 97,199 121.50 145.80 72.90 340.20 105,203 131.50 157.80 78.90 368.21 113,207 141.51 169.81 84.91 396.23

Kasemen 63.36 6336 1,085.24 1,360.48 99,635 124.54 149.45 74.73 348.72 104,310 130.39 156.47 78.23 365.09 108,985 136.23 163.48 81.74 381.45
Jumlah 290 29,046 5,634.86 11,037.17 709,434 887 1,064 532 2,483.02 764,742 956 1,147 574 2,677 820,051 1,025 1,230 615 2,870

Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-71

 Tabel 4.35 Kebutuhan Lahan Kota Serang
ALOKASI
PENGGUNAAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN
KECAMATAN RTRW
EKSISTING 2020 2025 2030
2030
Curug 584.47 2,358.42 183.18 189.73 196.28
Walantaka 772.09 1,971.74 352.21 389.96 427.71
Cipocok Jaya 764.90 2,442.62 437.01 505.71 574.40
Serang 1,531.02 1,311.48 821.70 857.90 894.11
Taktakan 897.15 1,592.44 340.20 368.21 396.23
Kasemen 1,085.24 1,360.48 348.72 365.09 381.45
Kota Serang 5,634.86 11,037.17 2,483.02 2,676.60 2,870.18
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Grafik 4.4 Kondisi Kesediaan Lahan

Ketersediaan lahan masih cukup sesuai RTRW 2030, Namun Kecamatan Serang sudah
melebihi alokasi lahan (Konversi lahan terjadi) sesuai temuan BIG. Berdasarkan struktur
ruang kota, tata guna lahan Kota Serang disajikan pada tabel di bawah ini.

B. Backlog Kota Serang

Pendekatan penghunian dan pendekatan kepemilikan. Tingkat penguasaan/kepemilikan
rumah di Kota Serang adalah 79%. Sementara lain/sewa/kontrak adalah 21%. Untuk lebih
jelasnya disajikan Tabel di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-72

 Tabel 4.36 Backlog Kota Serang
TINGKAT ASUMSI JUMLAH
JUMLAH RT
PENGUASAAN/ LAIN/SEWA/ JUMLAH KEBUTUHAN BACKLOG
KECAMATAN LISTRIK
KEPEMILIKAN KONTRAK KK** RUMAH 2016 RUMAH
2016*
RUMAH 2016 2016
Curug 9,753 12,629 12,629 (2,876)
Walantaka 7,769 22,495 22,495 (14,726)
Cipocok Jaya 37,646 26,371 26,371 11,275
79% 21%
Serang 87,865 56,164 56,164 31,701
Taktakan 30,066 22,327 22,327 7,739
Kasemen 26,385 23,765 23,765 2,620
Jumlah 199,484 157,218 42,266 163,751 163,751 (17,602)
Sumber: Hasil Analisis 2017

Pengembangan Kota Serang diharapkan dapat menjadi pusat kegiatan nasional dan
dimungkin terjadi ekspansi kawasan terbangun. Kota Serang Backlog terjadi di Curug dan
Walantaka dimana masih terdapat 42.266 KK yang belum memiliki (menguasai) rumah. Bila
dibandingkan proporsi lahan terbangun tahun 2016 (5059,82 Ha) dengan kebutuhan lahan
perumahan di 2030 (2.860 Ha-belum termasuk PSU Kawasan Hunian) maka dapat
disimpulkan sementara bahwa ketersediaan lahan di Kota Serang untuk mengembangkan
kawasan perumahan dan kawasan permukiman masih ada.

C. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Pemukiman

Arahan rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di
perkotaan antara lain:
1) Penyediaan lingkungan permukiman perkotaan yang berkualitas, aman, nyaman dan
terkoneksi dengan pusat kegiatan di wilayah Kota Serang
2) Mengembangkan permukiman perkotaan secara intensif dengan mendorong
penggunaan tanah yang lebih efisien melalui pembangunan perumahan secara vertikal
pada wilayah perkotaan yang cepat tumbuh
3) Mengembangkan permukiman yang diprioritaskan kepada hunian yang terintegrasi
dengan sistem angkutan missal
4) Mengembangkan ruang terbuka hijau dengan luas paling sedikit 30% (tiga puluh persen)
dari luas kawasan perkotaan
5) Mengendalikan dan penataan pertumbuhan kawasan permukiman di daerah rawan
bencana dan berfungsi lindung

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-73

6) Pengembangan kawasan dengan konsep Transit Oriented Development merupakan
kawasan campuran permukiman dan komersil dengan aksesibilitas tinggi terhadap
angkutan umum massal, dimana stasiun angkutan umum massal dan terminal angkutan
umum massal sebagai pusat kawasan dengan bangunan berkepadatan tinggi, yang
berlokasi di wilayah Cipacok Jaya, Curug, Serang, Taktakan dan Walantaka. Total
perumahan di Kota Serang adalah 110,371,738 m2.
7) Pengembangan permukiman perkotaan kepadatan tinggi diarahkan pada:
- Kecamatan Cipacok Jaya
- Kecamatan Curug
- Kecamatan Serang
- Kecamatan Taktakan
- Kecamatan Walantaka
8) Pengembangan permukiman perkotaan kepadatan sedang diarahkan pada:
- Kecamatan Cipacok Jaya
- Kecamatan Curug
- Kecamatan Serang
- Kecamatan Taktakan
- Kecamatan Walantaka
- Kecamatan Kasemen
9) Pengembangan permukiman perkotaan kepadatan rendah diarahkan pada:
- Kecamatan Cipacok Jaya
- Kecamatan Curug
- Kecamatan Serang
- Kecamatan Taktakan
- Kecamatan Walantaka
- Kecamatan Kasemen

D. Rencana Penanganan Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kumuh

Rencana penanganan perumahan dan permukiman kumuh untuk jangka waktu 20 tahun
kedepan, bedasarkan Permen PUPERA No. 2 Tahun 2016 tentang Peningkatan Kualitas
Terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh adalah:
1) Pencegahan Pengawasan dan pengendalaian :
- kesesuaian terhadap perizinan, standar teknis dan pemeriksaan sesuai dengan
peraturan perundang-undangan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-74

 - Pemberdayaan masyarakat : pelaksanaan melalui pendampingan dan pelayanan
informasi
2) Peningkatan kualitas
- Pemugaran : perbaikan, pembangunan kembali menjadi pemukiman layak huni
- Peremajaan : mewujudkan pemukiman yang lebih baik guna melindungi
keselamatan dan keamanan masyarakat sekitar
- Pemukiman kembali : pemindahan masyarakat dari lokasi yang tidak
memungkinkan untuk dibangun kembali/tidak seusai dengan rencana tata ruang
atau rawan bencana serta dapat menimbulkan bahaya

Pola-pola penanganan kegiatan peningkatan kualitas tesebut diatur dengan ketentuan:

1) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan berat dengan status tanah legal, maka
pola penanganan yang dilakukan adalah peremajaan;
2) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan berat dengan status tanah ilegal, maka
pola penanganan yang dilakukan adalah pemukiman kembali;
3) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan sedang dengan status tanah legal,
maka pola penanganan yang dilakukan adalah peremajaan;
4) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan sedang dengan status tanah ilegal,
maka pola penanganan yang dilakukan adalah pemukiman kembali;
5) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah legal, maka
pola penanganan yang dilakukan adalah pemugaran;
6) Dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah ilegal,
maka pola penanganan yang dilakukan adalah pemukiman kembali.

E. Arahan Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan

Visi Pembangunan
Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan
adalah kegiatan yang bertujuan mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan
lingkungan yang tertata, berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan
kehidupan masyarakat. Oleh karenanya penyusunan dokumen RTBL, selain sebagai
pemenuhan aspek legal‐ formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta
penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai dokumen
panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan
lingkungan kawasan terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-75

lingkungan yang berkelanjutan, meliputi: pemenuhan persyaratan tata bangunan dan
lingkungan, peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan
dan ruang publik, perwujudan pelindungan lingkungan, serta peningkatan vitalitas ekonomi
lingkungan Selain hal tersebut RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya
pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik
setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi peraturan
daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan
kualitas bangunan gedung dan lingkungan/ kawasan, mengendalikan pertumbuhan fisik
suatu lingkungan/ kawasan, menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan
aspirasi dan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang
berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca-pelaksanaan, karena
adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan.

Visi penataan bangunan dan lingkungan adalah terwujudnya bangunan gedung dan
lingkungan yang layak huni dan berjati diri Peran dan fungsi rencana tata bangunan dan
lingkungan sebagai perangkat pengendali pertumbuhan kawasan bernilai strategis akan
mampu mengintervensi pengelolaan kawasan sehingga mampu mempertahankan dan
meningkatkan eksistensi kawasan sebagai bagian wilayah kota yang memiliki potensi
ekonomi, sosio kultural dan ekologi.

Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan Dan Lingkungan

Strategi Penataan Bangunan dan Lingkungan sebagai berikut:
1) Menyelenggarakan penataan bangunan gedung agar tertib, fungsional, andal dan efisien.
2) Menyelenggarakan penataan lingkungan permukiman agar produktif dan berjati diri.
3) Menyelenggarakan penataan dan revitalisasi kawasan dan bangunan agar dapat
memberikan nilai tambah fisik, sosial dan ekonomi.
4) Menyelenggarakan penataan bangunan dan lingkungan untuk mewujudkan arsitektur
perkotaan dan pelestarian arsitektur bangunan gedung yang dilindungi dan dilestarikan
untuk menunjang kearifan budaya lokal.
5) Mengembangkan teknologi dan rekayasa arsitektur bangunan gedung untuk menunjang
pembangunan regional/internasional yang berkelanjutan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-76

Kebijakan Penataan Bangunan dan Lingkungan sebagai berikut:
1) Meningkatkan pembinaan penyelenggaraan Bangunan dan Gedung, termasuk bangunan
gedung dan rumah Negara.
2) Meningkatkan pemahaman, kesadaran dan kemampuan masyarakat untuk memenuhi
persyaratan Bangunan Gedung dan Penataan Lingkungan Permukiman.
3) Meningkatkan kapasitas penyelenggaraan dalam penataan lingkungan dan
permukiman.
4) Meningkatkan kualitas lingkungan untuk mendukung pengembangan jatidiri dan
produktivitas masyarakat.
5) Mengembangkan kawasan yang memiliki peran dan potensi strategis bagi pertumbuhan
kota.
6) Mengembangkan kemitraan antara pemerintah, swasta dan lembaga nasional maupun
internasional lainnya di bidang Bangunan dan Gedung dan Penataan Lingkungan
Permukiman.
7) Mewujudkan arsitektur perkotaan yang memperhatikan / mempertimbangkan
khasanah arsitektur lokal dan nilai tradisional.
8) Menjaga kelestarian nilai-nilai arsitektur Bangunan Gedung yang dilindungi dan
dilestarikan serta keahlian Membangun (seni dan budaya).
9) Mendorong upaya penelitian dan pengembangan teknologi rekayasa arsitektur
Bangunan dan Gedung melalui kerja sama dengan pihak-pihak yang berkompeten.

Program/Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan

Kegiatan yang dapat dilakukan dalam Penataan Bangunan dan Lingkungan adalah sebagai
berikut:
1) Kegiatan Pembinaan Teknis Bangunan dan Gedung
- Kegiatan diseminasi peraturan perundang-undangan penataan bangunan dan
lingkungan.
- Peningkatan dan pemantapan kelembagaan bangunan dan gedung.
- Pengembangan sistem informasi bangunan gedung dan arsitektur
- Pelatihan teknis tenaga pendata bangunan gedung dan keselamatan gedung.
- Pengelolaan bangunan gedung dan rumah Negara.
- Pembinaan teknis pembangunan gedung Negara
- Penyusunan Rencana Induk Sistem Proyeksi Kebakaran (RISPK)
- Penyusunan Rancangan Peraturan Daerah (RANPERDA) Bangunan Gedung.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-77

 - Percontohan pendataan bangunan gedung.
- Percontohan aksesibilitas pada bangunan gedung dan lingkungan
- Rehabilitasi bangunan gedung dan Negara.
- Dukungan prasarana dan sarana Pusat Informasi Pengembangan Permukiman dan
Bangunan (PIPPB)
2) Kegiatan Penataan Lingkungan Permukiman
- Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
- Bantuan teknis pengelolaan Ruang Terbuka Hijau (RTH)
- Pembangunan prasarana dan sarana peningkatan lingkungan permukiman kumuh
dan nelayan.
- Pembangunan Prasarana dan Sarana Penataan LingkunganPermukiman tradisional.
3) Kegiatan Pemberdayaan Masyarakat di Perkotaan Bantuan teknis penanggulangan
kemiskinan di perkotaan. Bantuan penanggulangan kesmiskinan terpadu (PAKET) dan
Replikasi

Penataan bangunan gedung, substansi dibatasi pada Penyusunan Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan (RTBL) di Kota Serang dengan batasan kawasan perencanaan merujuk pada
ketentuan/ kriteria sebagai berikut:
a) Kawasan Perencanaan merupakan bagian dari kawasan perkotaan yang ditetapkan oleh
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional sebagai:
- Pusat Kegiatan Nasional yang selanjutnya disebut PKN, yaitu kawasan perkotaan
yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala internasional, nasional, atau beberapa
provinsi, atau
- Pusat Kegiatan Strategis Nasional yang selanjutnya disebut PKSN, yaitu kawasan
perkotaan yang ditetapkan untuk mendorong pengembangan kawasan perbatasan
negara, atau
- Kawasan Strategis Nasional, yaitu wilayah yang penataan ruangnya diprioritaskan
karena mempunyai pengaruh sangat penting secara nasional terhadap kedaulatan
negara, pertahanan dan keamanan negara, ekonomi, sosial, budaya, dan/ atau
lingkungan, termasuk wilayah yang ditetapkan sebagai warisan dunia.
b) Kawasan Perencanaan dengan ragam dan karakter sesuai dengan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor: 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-78

 Bangunan dan Lingkungan, yaitu Kawasan Baru Berkembang Cepat, Kawasan
Terbangun, Kawasan Dilestarikan, dan/ atau Kawasan Rawan Bencana.
c) Delineasi (batas kawasan perencanaan) ditentukan berdasarkan rencana tata ruang kota
Serang, rencana tata ruang kawasan strategis yang bersangkutan, dan/ atau rencana tata
ruang kawasan kota Serang, dengan luas kawasan antara 5‐ 60Ha ‐ sesuai dengan
arahan Pedoman Umum RTBL dan amanat UU RI No. 28/2002 tentang Bangunan
Gedung, dengan mempertimbangkan konteks geografis, bangunan dan lingkungan,
daya dukung lahan dan ekonomi serta ragam aktivitas sosial budaya masyarakat
setempat.

4.8.3. Analisis Arah Pengembangan Jaringan Prasarana dan Sarana Serta Utilitas Umum
A. Jaringan Prasarana
Jalan
Arahan pengembangan sistem prasarana transportasi jalan terdiri atas prasarana jalan umum
yang dinyatakan dalam status dan fungsi jalan, serta prasarana terminal penumpang jalan.
Berdasarkan status/kewenangan pengelolaan jalan di Kota Serang diri menjadi jalan negara,
jalan Provinsi, Jalan Kota, dan Jalan Kabupaten.

 Jalan Negara, yaitu :

Pada umumnya perkembangan Jalan Nasional di wilayah Kota Serang sudah baik, tertata
sesuai dengan hirarki dan tingkat perkembangan wilayah, arahan struktur wilayah Kota
Serang, arahan pengembangan wilayah perkotaan dan perdesaan maupun sentra-sentra
perekonomian wilayah. Jalan Nasional sebagai jalan arteri primer yang sudah dikembangkan
di Kota Serang meliputi ruas-ruas jalan di bawah ini sesuai dengan Lampiran II B Kepmen
Permukiman dan Prasarana Wilayah No.376/KPTS/M/2004 Tentang Penetapan Status dan
Ruang Jalan Nasional (di Wilayah Kota Serang).

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-79

 Tabel 4.37 Jalan Nasional di Kota Serang
NAMA RUAS PANJANG RUAS (KM)
SERANG - CILEGON 4.50
JL. MAULANA YUSUF ( SERANG ) 0.45
JL. TIRTAYASA ( SERANG ) 0.55
JL. MAYOR SAFEI ( SERANG ) 0.80
JL. RAYA CILEGON ( SERANG ) 4.50
TANGERANG - SERANG 4.20
JL. A. YANI ( SERANG ) 1.65
JL. SUDIRMAN ( SERANG ) 4.40
TOTAL JALAN NASIONAL 21.05
Sumber: Kepmen Permukiman dan Prasarana Wilayah No.376/KPTS/M/2004 Tentang Penetapan Status dan
Ruang Jalan Nasional (di Wilayah Kota Serang)

 Untuk Jalan Provinsi, yaitu :

Jalan Provinsi berfungsi sebagai jalan kolektor primer dalam sistem jaringan jalan primer.
Jalan ini merupakan jalan penghubung antara PKN (Pusat Kegiatan Nasional) dengan PKW
(Pusat Kegiatan Wilayah) dan antar PKW (Pusat Kegiatan Wilayah). Jaringan jalan ini
menghubungkan ibukota Provinsi dengan ibukota Kota Serang. Jalan strategis Provinsi
adalah jalan yang diprioritaskan untuk melayani kepentingan Provinsi berdasarkan
pertimbangan untuk membangkitkan pertumbuhan ekonomi, kesejahteraan dan keamanan
Provinsi. Berdasarkan Lampiran I Keputusan Gubernur Banten No. 761/Kep.8-Huk/2006
tentang Penetapan Status dan Ruas Jalan Provinsi (di Wilayah Kota Serang) dapat dilihat
dalam tabel berikut.

Tabel 4.38 Jalan Provinsi di Kota Serang

NAMA RUAS PANJANG RUAS (KM )
Serang – Pandeglang 10.00
Jl. Tb. A. Khatib ( Serang ) 0.65
Jl. Yusuf Martadilaga ( Serang ) 0.80
Jl. Raya Pandeglang ( Serang ) 0.73
Pakupatan - Palima ( Serang ) 10.50
Banten Lama - Pontang ( Serang ) 16.20
Jl. Trip Jamaksari ( Serang ) 1.35
Kemang – Kaligandu 1.90
Jl. Ayip Usman ( Serang ) 2.27
Lopang - Banten Lama 7.70
Jl. Kh. Abdul Fatah Hasan ( Serang ) 1.75

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-80

 NAMA RUAS PANJANG RUAS (KM )
Jl. Abdul Hadi ( Serang ) 0.71
Jl. Tb. Suwandi ( Serang ) 3.70
Jl. Letnan Jidun ( Serang ) 0.70
Sempu - Dukuh Kawung 10.70
Jl. Veteran ( Serang ) 0.80
Jl. Kh. Syam'un ( Serang ) 0.58
Simpang Taktakan - Gn Sari 13.50
TOTAL JALAN PROVINSI 84.54
Sumber: Keputusan Gubernur Banten No. 761/Kep.8-Huk/2006 tentang Penetapan Status dan Ruas Jalan
Provinsi (di Wilayah Kota Serang)

• Terminal, yaitu :
Terminal yang terdapat di Kota Serang berjumlah 4 (empat) buah, yaitu Teminal Pakupatan
di Kelurahan Banjar Agung, Terminal Rau di Kelurahan Kagungan, Terminal Cipocok di
Kelurahan Cipocok Jaya (tidak berfungsi) dan Terminal Kepandean di Kelurahan Lontar Baru
(tidak berfungsi). Selain keempat terminal tersebut terdapat pula terminal liar, seperti di
daerah Calung (sekitar pertigaan Jalan SM. Hasanudin – Jalan Samaun Bakri – Jalan Raya
Banten), perempatan Cijawa, daerah Magersari dan juga di daerah Kebon Jahe.

Terminal Pakupatan merupakan tempat menurunkan dan menaikkan penumpang angkutan

umum bus, dan tempat mangkalnya angkutan kota. Kendaraan yang singgah di Terminal
Pakupatan umumnya kendaraan AKAP, AKDP dan lokal, seperti jurusan :
• Merak – Bandung, Merak – Cirebon, Jakarta – Merak, Jakarta – Sumatera, Jakarta –
Labuan, dan sebagainya.
• Angkutan Umum Kota Serang.

Kota Serang juga dilintasi oleh jalan tol yang merupakan jalan bebas hambatan/lintas cepat
yang berfungsi sebagai jalan alih bagi arus regional untuk menghindari/mengurangi
kepadatan lalu lintas di jalan-jalan kota. Jalan tersebut merupakan jalan lingkar (ring road)
arah timur - barat melalui lintas utara dari Kelurahan Panancangan, terus melintasi
Kelurahan Terondol, Kelurahan Kaligandu, Kelurahan Unyur, Desa Kasemen, dan berakhir
di Desa Taman Baru. Lebar jalan sekitar 24 m dan perkerasan aspal beton.

Fasilitas parkir di Kota Serang masih memanfaatkan ruang jalan dan halaman kantor, sekolah
dan sebagainya. Belum tersedia areal khusus parkir pada kawasan pusat kegiatan. Dari

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-81

sekian banyak jalan yang terdapat di Kota Serang beberapa diantaranya sudah memiliki
trotoar yang berfungsi sebagai tempat pejalan kaki. Jalan yang bertrotoar di kiri dan kanan
jalan di antaranya: Jalan Jenderal Sudirman, Jalan Ahmad Yani, Jalan Veteran, Jalan
Diponegoro, Jalan S. Tirtayasa, Jalan Maulana Yusuf, dan sebagainya.

Jalan-jalan di Kota Serang banyak yang melintasi jembatan, seperti yang terdapat di Jalan
Mayor Syafei, Jalan Jayadiningrat, dan sebagainya. Konstruksi jembatan-jembatan tersebut
ada yang memakai beton bertulang dan ada pula yang memakai konstruksi rangka besi,
sedangkan kondisinya ada yang berkondisi baik, sedang, dan yang rusak.

Terminal sebagai tempat asal dan tujuan akhir gerak angkutan umum, tempat turun naik
penumpang dan tempat untuk mengadakan pergantian moda angkutan umum, harus
tersedia secara layak, aman dan nyaman. Hal ini dimaksudkan untuk memperoleh keadaan
sistem transportasi yang efisien, teratur, dan aman.

Tabel 4.39 Terminal di Kota Serang

NO NAMA TERMINAL ALAMAT/LOKASI DETAIL KETERANGAN
1 Pakupatan Jl. Raya Pakupatan Type A
2 Kepandean Jl. Letnan Jidun Type B
3 Rau Pasar Rau Serang Type C
4 Cipocok Jl. Raya Petir Type B
Sumber: Dinas Perhubungan Kota Serang, 2014

 Stasiun Kereta Api

Kota Serang dilintasi oleh jalan kereta api (KA). Jalan Kereta Api itu melintasi dari arah
tenggara ke utara, yaitu mulai dari Kelurahan Banjarsari, Kelurahan Sumur Pecung,
Kelurahan Cimuncang, Kelurahan Lopang, Kelurahan Unyur, dan Desa Kasemen. Stasiun
KA berada di Jalan Ki Tapa, Taman Sari (Kelurahan Lopang).

Sedangkan layanan jalur kereta api yang tersedia di Stasiun Serang adalah KA lintas Jakarta
– Serang – Merak dengan volume per jalan rata-rata 3 kali dalam 1 hari. Angkutan kereta api
selain digunakan untuk angkutan orang, juga sering juga digunakan sebagai angkutan
barang, dan angkutan batu bara untuk Industri Cibinong.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-82

Sarana transportasi laut di Kota Serang pada saat ini mempunyai fungsi sebagai arus lalu
lintas barang(bukan orang), yaitu pengangkutan ikan dan kayu. Aksesibilitas dan sirkulasi
transportasi laut di Pelabuhan Karangantu diperuntukkan untuk kapal-kapal kecil
pengangkut ikan dan kayu. Hal tersebut dikarenakan luasan pelabuhan tidak
memungkinkan untuk dilalui kapal-kapal besar. Dengan melihat kondisi diatas diarahkan
penataan kawasan Pelabuhan Karangantu, agar dapat menampung kapal-kapal besar, yang
dapat memberikan kontribusi pendapatan terhadap Kota Serang dan direncanakan
pemisahan kegiatan antara pelabuhan ikan dan kayu, guna memberikan kenyamanan
aktivitas dari kedua kegiatan tersebut.

Drainase
Kota Serang yang terletak pada ketinggian rata-rata 25 m di atas permukaan air laut, dilalui
oleh Sungai Cibanten yang bermuara di Teluk Banten. Sungai Cibanten mempunyai beberapa
anak sungai, yaitu Cigurulung dan Kali Pengasingan (mengalir di sebelah barat wilayah
kota). Sungai Cibanten beserta anak sungainya berfungsi sebagai saluran pembuangan akhir
(drainase makro) dari sistem drainase (pematusan) kota Serang. Kondisi sungai ini dan anak-
anak sungainya cukup baik sebagai saluran drainase primer bagi Kota Serang.

Kota Serang belum memiliki dukungan sistem drainase yang memadai, hal ini dapat dilihat
dengan seringnya terjadi genangan pada beberapa kawasan, bila terjadi hujan. Genangan
tersebut membawa kerugian bagi masyarakat, diantaranya terganggunya aktivitas
masyarakat, rusaknya jalan, terendamnya daerah permukiman, dan timbulnya wabah
penyakit. Kondisi drainase yang ada, baik sistem sekundernya maupun tersiernya, sebagian
besar kurang berfungsi dengan baik. Baik karena kapasitasnya kecil, adanya kerusakan
saluran, maupun pendangkalan (akibat kurang terawat/ terpelihara). Beberapa lokasi
genangan di Kota Serang, diantaranya :
1. Daerah Kebun Sayur, Kelurahan Kota Baru.
2. Daerah Kampung Kantin, Kelurahan Kota Baru.
3. Sebelah timur Jalan Ayip Usman (sisi jalan tol), Kelurahan Unyur dan Kali Gandu).
4. Jalan Samaun Bakri dan sekitarnya, Kelurahan Cimuncang, dan Lopang.
5. Kantor Polres dan sekitar Kelurahan Cipare.
6. Sekitar Sekolah PGA, Kelurahan Cipare.
7. Kampung Ciceri, Kelurahan Sumur Pecung

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-83

Sungai Cibanten yang mengalir dari arah selatan ke utara, pada dasarnya menjadi tempat
pembuangan terakhir dari berbagai saluran air kotor/limbah rumah tangga, perkantoran,
pasar, fasilitas pelayanan umum, maupun industri (terutama industri kecil dan rumah
tangga). Hal ini disebabkan saluran drainase kota pada umumnya juga difungsikan sebagai
saluran pembuangan limbah cair. Dalam jangka penjang kondisi ini akan merusak
lingkungan.

Air Minum
Rencana Pengembangan sistem penyediaan air minum di Kota Serang meliputi sistem
penyediaan air minum perpipaan, yaitu penyediaan air minum yang diselenggarakan oleh
PDAM dan sistem penyediaan air minum non perpipaan, meliputi penyediaan air minum
swadaya oleh masyarakat, dan sarana prasarana air bersih skala kecil. Sistem sarana dan
prasarana air minum sebagaimana dimaksud meliputi pengembangan sumber daya air
permukaan dan sumber air tanah yang dikembangkan dengan penyediaan air minum melalui
sistem perpipaan. Rencana pengembangan prasarana sumber air minum sebagaimana
dimaksud dikembangkan di lokasi Situ Ciwaka Kecamatan Walantaka, Situ Cikulur
Kecamatan Serang, Kecamatan Taktakan, Cilandak Sayar dan Gelam, pengembangan air
bersih dari saluran irigasi Pamarayan Barat. Pengembangan prasarana sumber air tanah
untuk air minum dengan melakukan penurapan mata air dan membangun sumur bor, serta
pencegahan pencemaran pada Cekungan Air Tanah (CAT) Sistem sarana dan prasarana air
minum dijelaskan lebih rinci dalam Peta Rencana Jaringan Air Bersih Kota Serang
sebagaimana tercantum dalam Lampiran IV yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari
Peraturan Daerah ini.

Kota Serang telah mempunyai sistem pelayanan air bersih perpipaan di bawah pengelolaan
Perusahaan Daerah Air minum (PDAM) Kota Serang. Jumlah penduduk yang telah terlayani
air bersih perpipaan berjumlah 186.298 jiwa, atau 37,5 % dari jumlah penduduk Kota Serang,
sedangkan 62,5 % penduduk lainnya memenuhi kebutuhan air bersih melalui sumber di luar
sistem yang ada. Di samping melalui pelayanan PDAM, sebagian penduduk memenuhi
kebutuhan air bersih dan minumnya dari sumur dangkal yang kualitasnya cukup baik dan
selalu tersedia sepanjang tahun. Sumber air individual tersebut hampir merata di seluruh
wilayah kota terutama di Pusat Kota Serang (Kecamatan Serang dan Kecamatan Cipocok
Jaya). Gambaran pelayanan air bersih perpipaan di Kota Serang disajikan pada Tabel dibawah
ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-84

 Tabel 4.40 Pelayanan Air Bersih PerpipaanKota Serang Tahun 2016
JUMLAH PEMAKAIAN AIR
NO JENIS PEMAKAIAN
SAMBUNGAN M /BULAN
3 LT/UNIT/HARI
1 Rumah tangga 7.032 101.260,80 586
2 Kran umum 33 4.950 5.197
3 Perdagangan 366 9.992 985
4 Perkantoran 48 3.991 2.772
5 Hotel 10 280 1.120
6 Industri 11 54 900
7 Rumah sakit 2 7.412 103.900
8 Puskesmas 3 234 10.972
9 Sekolah 21 4.851 1.066
10 Masjid 44 3.561.20 24.456
11 Fasilitas social 36 1.140 3.567
Jumlah 7.606 137,726 148.753
Sumber : PDAM Serang, 2015

Berdasarkan data topografi yang diperoleh ternyata kemiringan di Wilayah Perencanaan

relatif datar dan jumlah kebutuhan air bersihnya cukup tinggi, maka dibutuhkan bagunan
reservoir yang dilengkapi dengan pompa dan hydrophor agar tingkat pelayanannya dapat
mencakup hingga tahap akhir tahun perencanaan. Sistem pelayanan air perpipaan Kota
Serang, masih menginduk ke Kabupaten Serang memanfaatkan mata air Citaman (180 l/dt)
dan Sukacai (170 l/dt), serta air permukaan sungai Cibanten (Pengolahan Kenari, 35 l/det)
sebagai air baku, yang dialirkan secara gravitasi ke wilayah pelayanan setelah melalui unit
aerasi untuk menghilangkan CO2 agresifnya. Kelurahan-kelurahan di wilayah Kota Serang
yang telah dilayani sistem distribusi air perpipaan adalah Kelurahan Serang, Cipare,
Cimuncang, Lopang, Kota Baru, Kagungan, Lontar, Kaligandu, Sumur Pecung, Cipocok Jaya,
Panancangan, Unyur, dan Taman Baru.

Dari hasil demand survey pada tingkat konsumsi air sambungan langsung sekitar 120
liter/orang/hari, kemudian untuk kebutuhan air minum rata-rata tersebut terus bertambah
sesuai dengan peningkatan pertumbuhan penduduk, sosial dan ekonomi masyarakat di
wilayah perencanaan. Berdasarkan perbandingan hasil perhitungan analisa kebutuhan air
bersih dan data sumber air baku yang dapat dimanfaatkan untuk kebutuhan air bersih di
wilayah perencanaan ternyata jumlah kapasitas penambahan sumber air baku di wilayah
perencanaan belum mencukupi jumlah kebutuhan air bersih sehari–hari, sehingga perlu
adanya jalan alternatif lain untuk mengatasi hal tersebut, sehingga target pemerintah agar

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-85

100% penduduk dapat terlayani oleh jaringan air bersih belum tercapai. Rencana Kota Serang,
akan membuat PDAM (Perusahaan Daerah Air Minum) dengan memanfaatkan air
permukaan Sindang Heula di Kecamatan Pabuaran dengan kapasitas 250 liter/detik, dan
Sungai Cibanten untuk Suplai Kota Serang bagian Utara.

Bahwa menurut RTRW Kota Serang dengan jumlah penduduk 763.393 jiwa pada tahun 2028,
maka dapat diasumsikan kebutuhan air untuk wilayah Kota Serang dengan jumlah rata-rata
120 liter/orang/hari yang mengacu pada standar sebagai berikut : Dari pertimbangan yang
mengacu pada dasar-dasar diatas, maka kebutuhan air minum pada tahun 2028 sekitar
1.696,43 liter/detik.

Tabel 4.41 Kebutuhan Air Bersih Perpipaan di Kota Serang Tahun 2018 dan Tahun 2028
NO ANALISIS SATUAN 2018 2028
1 Jumlah Penduduk Jiwa 610.962 763.393
2 Real Kebutuhan Air Bersih * lt/ hari 73.315.440 91.607.160
lt/detik
3 Target Pelayanan Perpipaan % 75% 100%
4 Target Penduduk Terlayani Jiwa 458.221 763.393
5 Kebutuhan Domestik
Samb. Rumah (120 lt/hari/jiwa) lt/ hari 54.986.580 91.607.040
Samb. Kran Umum ( 20% ) lt/ hari 10.997.316 18.321.408
6 Kebutuhan Non Domestik (20%) lt/ hari 10.997.316
7 Kehilangan Air ( 20% ) lt/ hari 10.997.316
Total Kebutuhan Air lt/ hari 87.978.528 146.571.264
Perpipaan lt/detik 1.018,27 1.696,43
Sumber: RPIJM Kota Serang 2009
* Kebutuhan Air Bersih 120 liter/hari/jiwa

Pemanfaatan sumber air baku yang dapat digunakan sebagai salah satu alternatif untuk
memenuhi kebutuhan air bersih di wilayah perencanaan adalah sungai Cibanten, dimana
debit rata- ratanya sekitar 750 liter/detik. Adapun pemanfaatan sumber air baku yang berasal
dari air permukaan/sungai agar mendapatkan hasil kualitas air bersih yang memenuhi syarat
kualitas air bersih baik kualitas fisik (bau, warna dll ), kimia (Fe, Al, Mg dan lain-lain), biologis
dan bakteriologis harus melalui suatu pengolahan atau malaui proses sehingga air dapat di
konsumsi.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-86

Persampahan
Penanganan sampah di Kota Serang, secara umum menggunakan sistem off site dan on site.
Sistem off site (pengangkutan) terutama dilakukan pada kawasan perdagangan dan
permukiman padat perkotaan. Fasilitas pengelolaan sampah terdiri dari bak sampah atau
tong-tong sampah sebagai tempat pengumpulan sementara yang kemudian diangkut dengan
gerobak dan truk menuju TPA., yang berlokasi di Desa Panggungjati Kecamatan Taktakan.
Volume sampah yang paling banyak terdapat di Pasar Rau, di Jalan Hasanuddin, dan dari
rumah tangga, sedangkan cara pengangkutannya dilakukan sehari 2 kali yang ditangani oleh
Dinas Kebersihan. Sarana angkutan sampah yang ada di Kota Serang, terdiri dari 35 buah
gerobak sampah, 3 buah truk terbuka besar, 18 buah dump truk besar, 6 buah Arm Roll besar,
5 buah motor pengangkut sampah (cator) dan sejumlah tenaga kerjanya yang terdiri dari
supir, pengangkut, penyapu, dan sebagainya.

Sistem on site masih dilakukan masyarakat pinggiran dengan memasukkan sampah pada
lubang-lubang/tempat-tempat yang dibuat sendiri oleh penduduk kemudian ditimbun atau
dibakar.

Tabel 4.42 Timbulan Dan Jumlah Sampah Yang Terangkut Ke TPA

SAMPAH
JUMLAH TIMBULAN
NO LOKASI TERANGKUT
LOKASI (M3/HARI)
(M3/HARI)
1 Perumahan
Sederhana & menengah 50.091,36 20.036,54
2 Sarana kota
a. Jalan arteri dan kolektor 7,2 7,2
b. Pasar 675 252
c. Pertokoan 18,04 18,04
d. Kantor 36,39 36,39
e. Sekolah 13,74 12,37
f. Terminal 25,6 23,04
g. Pelabuhan penumpang
h. Stasiun KA 1 0,5 0,5
i. Rumah Sakit 3
j. Taman kota 12 2 2
k. Hutan kota -
3 Perairan terbuka
a. Sungai utama 0,5 0,4
b. Saluran terbuka 2 1,6

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-87

 SAMPAH
JUMLAH TIMBULAN
NO LOKASI TERANGKUT
LOKASI (M3/HARI)
(M3/HARI)
4 Pantai Wisata
5 Lokasi Lainnya
Total 16 50.872,33 20.390,08
Sumber : Dinas Kebersihan dan Pertamanan,2014

Tabel 4.43 Penanganan Sampah

NO PENANGANAN VOLUME PROSENTASE
1 Diangkut Petugas
a. Diangkut ke TPA 252 m3/hari 40 %
b. 4 perumahan 20 m3/hari
2 Diolah : -
a. Kompos 100 kg/bulan
b. Daur ulang -
c. Incenerator -
3 Tidak terangkut -
Sumber : Dinas Kebersihan dan Pertamanan,2014

Air Limbah
Adapun saluran limbah yang ada (berfungsi juga sebagai pendukung drainase) pada
kawasan pusat kota telah memakai saluran tertutup. Tetapi masih banyak pula yang
menggunakan sistem terbuka, khususnya pada daerah-daerah pinggiran kota. Arah aliran
dari rumah-rumah melalui saluran quartier, yang sebagian merupakan saluran tertutup, terus
mengalir melalui saluran-saluran tersier ke saluran sekunder, kemudian masuk ke saluran
induk yang mengalir ke arah utara melalui Sungai Cibanten sebagai tempat pembuangan
akhir.

Limbah permukiman yang berupa limbah tinja umumnya dikelola secara on site dengan
sistem cubluk (septicktank) secara mandiri. Bagi masyarakat yang belum memiliki septicktank
sendiri (utamanya pada permukiman padat) disediakan MCK bersama. Kota Serang perlu
memiliki IPLT (Instalasi Pengolah Limbah Tinja) guna mengelola limbah permukiman secara
lebih baik.

Khusus limbah industri besar (yang mungkin mengandung B3) telah diolah terlebih dahulu
dalam IPAL sesuai dengan arahan pengelolaan lingkungan yang ada.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-88

B. Jaringan Sarana
Jumlah dan kualitas fasilitas pelayanan umum juga turut mempengaruhi faktor
pengembangan suatu kota atau wilayah. Fasilitas pelayanan umum yang dimaksud meliputi
fasilitas perkantoran, perdagangan dan jasa, pendidikan, peribadatan dan kesehatan.

Perkantoran
Kota Serang sebagai Ibukota Provinsi Banten mempunyai berbagai fasilitas perkantoran, baik
sipil maupun militer. Pada umumnya letak perkantoran tersebut berada pada pusat kota.
Jenis fasilitas pemerintahan dan perkantoran relatif terkonsentrasi di Jalan Veteran, Jalan
jenderal Ahmad Yani, Jalan Diponegoro, Jalan KH. Syamun, Jalan Ki Mas Jong dan Jalan
Palima-Pakupatan (Kecamatan Curug).

Jenis fasilitas pemerintahan yang ada antara lain:, Kantor Gubernur, DPRD Provinsi Banten,
Kantor Walikota, Kantor DPRD Kota Serang, Kantor Bupati, Kantor DPRD Kabupaten
Serang, Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Serang, Telkom, PLN, PDAM, Pos,
dan sebagainya. Kantor yang sifatnya khusus antara lain Kepolisian Resort di Jalan Jenderal
Ahmad Yani, Korem di Jalan Maulana Yusuf, dan Kopasus di Jalan Raya Cilegon.

Fasilitas Pemerintahan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten terletak di Desa Sukajaya

Kecamatan Curug yang meliputi Kantor Gubernur, Kantor DPRD Propinsi Banten, Bappeda
Propinsi dan berbagai dinas teknis tingkat Provinsi, kantor intansi vertikal dan
BUMN/BUMD.

Selain perkantoran skala regional tersebut juga terdapat perkantoran yang sifat pelayanannya
lokal antara lain : Kantor Kecamatan dan Kantor Kelurahan/ Desa.

Arah pengembangan perkantoran di Kota Serang menyesuaikan kebutuhan yang ada di

kepemrintahan Kota Serang dengan memperhatikan daya dukung lahan dan daya dukung
daya tampung lingkungan wilayah Kota Serang.

Perdagangan dan Jasa

Kegiatan perdagangan dan jasa sebagian besar dilakukan di pasar (pasar umum, pasar buah,
dan pasar jajan), pertokoan, warung dan sebagainya. Pasar umum meliputi Pasar Induk Rau

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-89

dan Pasar Lama sudah penuh sesak dan tidak mungkin dilakukan perluasan secara
horizontal. Kegiatan pasar-pasar ini menyebabkan kemacetan jalan di sekitarnya.

Pertokoan dan warung menyebar di seluruh wilayah Kota Serang meliputi super market,
mini market, toko dan warung. Pertokoan ini umumnya beraglomerasi di sekitar jalur Jalan
Protokol dan Kawasan Royal seperti di sekitar Jalan Juhdi, Jalan Veteran dan Jalan Ahmad
Yani, sedangkan warung selain lokasi tersebut di atas juga menyebar sampai ke lokasi-lokasi
pemukiman penduduk.

Kegiatan jasa seperti Perbankan, PT. Pos Indonesia dan sejenisnya umumnya terpusat di
Kawasan Pasar Lama (Jalan Hasanudin) dan Jalan Protokol bercampur dengan fasilitas kota
lainnya seperti perkantoran, fasilitas perdagangan, hotel, rumah makan dan lain-lain bahkan
ada yang berlokasi di daerah baru terbangun.

Pendidikan
Fasilitas pendidikan yang terdapat di Kota Serang mulai dari Taman Kanak-Kanak (TK)
sampai tingkat Perguruan Tinggi. Fasilitas pendidikan yang tersedia di Kota Serang tahun
2017, yaitu TK sebanyak 116 unit, proyeksi hingga tahun 2030 perlu penambhan sebanyak
540 unit. SD sebanyak 269 unit, proyeksi hingga tahun 2030 perlu penambhan sebanyak 248
unit. SLTP sebanyak 129 Unit, proyeksi hingga tahun 2030 perlu penambhan sebanyak 50
unit. SLTA sebanyak 98, proyeksi hingga tahun 2030 perlu penambhan sebanyak 61 unit.
Perguruan Tinggi sebanyak 11 unit terdiri dari 3 Perguruan Tinggi Negeri yaitu Universitas
Tirtayasa, IAIN, dan UPI.

Fasilitas Peribadatan
Fasilitas peribadatan di Kota Serang tahun 2015 didominasi oleh Masjid sebanyak 494 unit,
Langgar sebanyak 863 unit dan Mushola sebanyak 65 unit, Gereja (Protestan dan Katholik)
sebanyak 2 unit, Pura sebanyak 1 unit dan Vihara sebanyak 2 unit. Fasilitas berupa masjid di
Kota Serang tahun 2017 sebanyak 1228 unit. Jika diproyeksi dengan jumlah kebutuhan
masyarakat hingga tahun 2030 maka kebutuhan tempat peribadatan berupa masjid sudah
surplus sebanyak 1199 unit. Perkembangan jumlah sarana peribadatan ini mengikuti
perkembangan jumlah pemeluk agamanya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-90

Arah pengembangan fasilitas peribatan Kota Serang tidak diperlukan lagi penambahan
fasilitas peribadatan karena sudah surplus, hanya saja untuk beberapa Kecamatan yang
masih perlu penambahan fasilitas maka diimbau masyarakat tersebut agar dapat melakukan
peribadatan di lakasi yang terdekat dari tempat tinggalnya.

Pemeluk agama di Kota Serang tahun 2015, yaitu Agama Islam 493.755 orang, Kristen
Protestan 2.828 orang, Kristen Khatolik 1.726 orang, Budha 2.801 orang dan Hindu 253 orang.
Kebutuhan peribadatan lainnya pada tahun 2030 di Kota Serang yang mengalami surplus
adalah di Kecamatan Serang yakni 6 (enam) unit sedangkan di Kecamatan lainnya kondisi
eksisting (2017) tidak ada. Hal ini disebabkan karena mayoritas masyarakat di Kota Serang
adalah beragama Islam sehingga sarana peribadatan lainnya terpusat di Kecamatan Serang.

Fasilitas Kesehatan
Fasilitas kesehatan di Kota Serang berfungsi sebagai pelayanan kesehatan bagi masyarakat
setempat dan wilayah sekitarnya. Fasilitas tersebut berupa Rumah Sakit Umum (RSU) yang
saat ini masih dikelola oleh Pemerintah Kabupaten Serang, Puskesmas, Apotik, dan Pos
Yandu. Pada tahun 2015 jumlah Rumah Sakit Umum sebanyak 7 buah, Puskesmas 23 buah,
Balai pengobatan 32 buah, apotik sebanyak 31 buah. Selain itu terdapat Pos Yandu yang
terdapat hampir di setiap RW.

Kebutuhan sarana klinik di Kota Serang hingga tahun 2025 tidak perlu penambahan klinik,
bahkan pada tahun 2030 tersebut Kota Serang sudah kelebihan satu klinik yang dibutuhkan
dibanding jumlah eksisting (2017). Apabila ditinjau dari per kecamatan, Kecamatan Serang
kelebihan 39 unit klinik, namun Kecamatan Kasemen masih perlu penambahan satu unit
klinik.

Sarana rumah sakit salah satu kebutuhan akan sarana kesehatan masyarakat Kota Serang.
Berdasarkan analisis untuk proyeksi 2030 kebutuhan akan sarana rumah sakit tersebut sudah
surplus yaitu kelebihan lima unit rumah sakit. Kecamatan Walantaka pada Tahun 2030
diperlukan pembangunan satu unit rumah sakit. Namun apabila kebutuhan akan rumah sakit
tersebut belum bisa terpenuhi masyarakat Kecamatan Walantaka bisa mengunakan sarana
rumah sakit yang ada di kecamatan lain yang terdekat dari kecamatannya. Kecamatan lain
seperti Curug, Serang dan Taktakan surplus unit rumah sakit.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-91

Kebutuhan Sarana Kesehatan Puskesmas di Kota Serang dilihat dari kondisi eksisting (2017),
kebutuhannya hingga tahun 2030 sudah surplus. Arinya, Kota Serang perkecamatan sudah
mencukupi bahkan melebihi sarana puskesmas dari proyeksi kebutuhan puskesmas hingga
tahun 2030.

Kebutuhan lahan sarana kesehatan hingga tahun 2030 di Kota Serang yaitu 1) sarana rumah
sakit memerlukan lahan seluas 34,56 Ha, lahan untuk sarana Puskesmas adalah 0,7 Ha dan
untuk Sarana Klinik adalah 11 Ha. Kota Serang surplus lima unit maka lahan sudah terpakai
untuk bangunan tersebut 43,2 Ha dan sarana surplus 9 unit maka lahan yang telah digunakan
seluas 0,9 Ha.

C. Jaringan Utilitas Umum

Listrik
Kebutuhan akan energi listrik terus meningkat sejalan dengan berkembangnya roda
pembangunan perekonomian daerah dan meningkatnya jumlah penduduk. Jaringan listrik
di Kota Serang, sudah mencakup hampir semua kelurahan yang ada di Kota Serang. Dalam
pendistribusiannya, sebelum sampai ke tiang rumah (konsumen), terlebih dahulu melalui
beberapa gardu distribusi yang tersebar di beberapa tempat. Gardu induknya sendiri
terdapat di Kelurahan Kaligandu. Jaringan listrik di Kota Serang umumnya mengikuti pola
jaringan jalan dengan sistem pemasangan memakai kabel udara/kawat terbuka.

Pelayanan listrik dilakukan sehari penuh atau 24 jam, kecuali untuk hal-hal tertentu seperti
Pelayanan Jalan Umum (PJU), dan sebagainya. Selain jaringan listrik yang melayani ke tiap
konsumen, Kota Serang juga dilalui oleh jaringan distribusi saluran umum tegangan tinggi
(SUTT) dari Terondol-Pandeglang yang membentang dari arah utara ke selatan di bagian
utara kota.

Telekomunikasi
Rencana pengembangan sistm jaringan telekomunikai di Kota Serang terdiri jaringan kabel
dan nir kabel. Adapun arahpengembangannya adalah sebagai berikut:
1. Sistem jaringan kabel, meliputi:
a. Pengembangan jaringan primer melintasi ruas jalan arteri
b. Pengembangan jaringan sekunder di seluruh kecamatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-92

 c. Peningkatan kapasitas sambungan telepon kabel pada kawasan perdagangan dan
jasa, industri, fasilitas umum dan sosial, terminal, permukiman dan kawasan yang
baru dikembangkan
2. Sistem nirkabel berupa menara telekomunikasi untuk mendukung penyediaan layanan
telepon, pengiriman data, internet, penyiaran radio dan televisi.
3. Sistem nirkabel diarahkan pada upaya pemanfaatan menara telekomunikasi secara
bersama pada zona-zona telekomunikasi yang tersebar di seluruh kecamatan dalam
rangka efisiensi ruang
4. Penggunaan gelombang untuk komunikasi dan penyiaran diatur tata laksananya sesuai
ketentuan Peraturan Perundang-undangan
5. Pelaksanaan pembangunan, perluasan, rehabilitasi dan pemeliharaan sarana dan
prasarana telekomunikasi disesuaikan dengan kebutuhan dan ketentuan Peraturan
Perundang-undangan
6. Penataan menara telekomunikasi serta pengembangan prasarana telekomunikasi dan
informatika dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan

Arahan pengembangan sistem jaringan telekomunikasi terus ditingkatkan

perkembangannya hingga mencapai pelosok wilayah yang belum terjangkau sarana
prasarana telekomunikasi dalam upaya mendorong kualitas perencanaan dan pelaksanaan
[Link] pembangunan menara Base Transceiver Station (BTS) untuk
keterpaduan penggunaan bersama atau tower bersama yang selanjutnya akan diatur dengan
Peraturan Gubernur dengan memperhatikan usulan kota.

4.9 ANALISIS BESARNYA PERMINTAAN MASYARAKAT

TERHADAP RUMAH
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Hak
memiliki rumah merupakan hak setiap orang atau warga negara untuk memilikinya.
Kebutuhan akan rumah terus meningkat terutama di daerah perkotaan seperti kota Serang
ini sejalan dengan peningkatan jumlah penduduk kota tersebut. Banyak faktor yang
mempengaruhi permintaan rumah pada suatu wilayah. American lnstitute of Real Estate
Appraisers (1987) menyebutkan bahwa pemintaan suatu properti dipengaruhi oleh
perubahan pada tingkat harga atau Sewa properti, harapan-harapan konsumen, jumlah
bersih keluarga baru, jumlah bersih emigrasi atau imigrasi, keinginan pasar, jenis penduduk

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-93

berdasarkan umur, asset yang ditahan atau dishpan dan pertumbuhan pendapatan riil
penduduk.

Berdasarkan hasil pengkajian dari data Satker PKP Provinsi Banten pada tahun 2017, terlihat
bahwa tingkat kepemilikan rumah di Kota Serang sangat baik, dimana kepemilikan sendiri
mencapai 101.090 Unit, sewa mencapai 5.310 unit, menumpang 5.310 unit dan lainnya
mencapai 4.261 unit. Data ini memperlihatkan adanya sejumlah keluarga yang masih belum
memiliki hunian sebesar 10.620 KK dan tentunya membutuhkan rumah. Sedangkan sejumlah
14.881 unit hunian/rumah dikuasai oleh KK mampu yang menginvestasikan dananya untuk
pengadaan rumah sewa/kontrak dan lainnya (dinas). Hal ini menunjukkan bahwa tingkat
kesejahteraan warga Kota Serang sebesar 70% lebih sangat sejahtera dan sisanya belum
sejahtera.

150.000
100.000
Unit

50.000
0
Kontrak/Se
Jumlah KK Milik Sendiri Menumpang Lainnya
wa
Kota Serang 133.403 101.090 5.310 5.310 4.261

Sumber: Olahan Data Satker PKP Banten dan Analisis Penyusun, 2015

Grafik 4.5 Kepemilikan Rumah di Kota Serang Tahun 2017

Untuk backlog rumah di Kota Serang, terdapat beberapa sumber pendataan yang
memerlukan harmonisasi data dan indikator. Namun untuk melengkapi analisis dokumen
RP3KP disampaikan bahwa terdapat backlog di Kota Serang sangat tinggi antara 24.000
hingga 32.000 unit. Untuk melihat backlog, dapat dilihat dari 2 pendekatan, yakni pendekatan
kepemilikan dan pendekatan penghunian. Pendekatan penghunian menggunakan formula
bahwa backlog adalah pengurangan jumlah rumah tangga tahun perhitungan dengan jumlah
rumah tangga yang menghuni satuan unit rumah (milik sendiri, sewa/kontrak dan lainnya).
Artinya apabila RT telah menghuni rumah, didefinisikan telah mengkases hunian yang layak.
Pendekatan kedua adalah berdasarkan kepemilikan, dimana penguasaan terhadap tanah dan
rumah menjadi indikator utama kesejahteraan papan, sehingga dihitung berdasarkan jumlah
rumah tangga yang menguasai/memiliki rumah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-94

Berdasarkan data dari BKKBN pada tahun 2017, terdapat RT yang belum memiliki rumah
sejumlah 32.313 unit dan atau dari sisi penghunian sejumlah 22.742 RT.

40.000
30.000
Unit

20.000
10.000
0
B-Kepemilikan B-Hunian
Kota Serang 32.313 22.742

Sumber: Olahan Data BKKBN Banten dan Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.6 Data Backlog BKKBN Tahun 2017

Sedangkan data yang bersumber dari Biro Statistik Kota Serang, pada tahun 2017 terdapat
backlog sebesar 24.110 Unit/RT dari sisi kepemilikan dan sebesar 736 Unit/RT dari sisi
penghunian.

30.000

20.000
Unit

10.000

0
B-Kepemilikan B-Hunian
Kota Serang 24.110 736

Sumber: Olahan Data BPS Banten dan Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.7 Data Backlog BPS Tahun 2017

Sedangkan pendataan yang dilakukan oleh Satker PKP Banten pada tahun 2016, terlihat
intervensi backlog di Kota Serang sangat baik mencapai 8.000 unit yang dilakukan pada tahun
2016.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-95

 40.000
30.000
Unit

20.000
10.000
-
Penghunian Kepemilikan
Y-2015 6.490 34.183
Y-2016 6.527 26.022

Sumber: Olahan Data Satker PKP Banten dan Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.8 Data Backlog Satker PKP Banten Tahun 2017

Dengan menggunakan pola penanganan dan angka penanganan tersebut, dapat dikatakan
Pemerintah dalam hal ini Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat telah
berusaha untuk mengurangi angka backlog yang tinggi di Banten yakni sebesar 564.028 Unit
(Data Akhir Satker PKP, 2017). Dengan asumsi tersebut, maka untuk menghitung
penanganannya dapat dibuatkan grand strategi penanganan backlog sebesar 1858-2000 unit
pertahun hingga 2030 (masa berlaku RTRW Kota Serang) maka pada tahun 2030 diharapkan
backlog dapat tuntas (nol).

Peranan pemerintah (pusat) sebagai pemilik kewenangan untuk kebijakan penyediaan dan
pembiayaan perumahan tentunya sangat besar, oleh karenanya pelibatan pemangku
kepentingan seperti pengembang perumahan REI dan APERSI baik pengembang MBR dan
Non MBR harus saling bahu membahu mengarahkan masyarakat untuk memiliki rumah agar
tujuan utama kesejahteraan bidang papan terpenuhi.

Peran pemerintah daerah dalam hal ini Kota Serang, selain sebagai fasilitator terutama
menjadi katalisator penyediaan yakni memberi kemudahan perijinan bahkan tidak berbayar
(nol perijinan) harus diupayakan agar grand strategi penanganan perumahan tercapai.
Pemerintah Kota harus mendukung program percepatan pembangunan rumah terutama bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebagaimana amanat di dalam Peraturan
Pemeritah No. 64 Tahun 2016 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Bagi Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 55 Tahun 2017
tentang Tentang Pelaksanaan Perizinan dan Nonperizinan Pembangunan Perumahan Bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-96

Adalah tugas Pemerintah Kota untuk mempermudah perizinan bagi pengembangan
perumahan MBR termasuk soal pemberian advice planning lokasi perumahan MBR yang saat
ini nomenklaturnya belum tersedia dalam Rencana Tata Ruang Wilayah.

30.000
25.000
20.000
15.000
Unit

10.000
5.000
-
(5.000) Y-2017 Y-2018 Y-2019 Y-2020 Y-2021 Y-2022 Y-2023 Y-2024 Y-2025 Y-2026 Y-2027 Y-2028 Y-2029 Y-2030
Unit 24.163 22.305 20.446 18.587 16.728 14.870 13.011 11.152 9.294 7.435 5.576 3.717 1.859 (0)

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.9 Skenario Penanganan Backlog Kota Serang

Permasalahan lainnya yang harus ditangani oleh Pemerintah Kota Serang adalah tingginya
angka rumah tidak layak huni yang masuk dalam kelompok telah memiliki rumah. Rumah
tidak layak huni adalah, masyarakat yang memiliki/menguasai petak lahan rumah dan
fisiknya namun secara finansial sudah tidak mampu karena adanya kondisi tertentu yang
menyebabkan tidak dapat menjaga kualitas rumah dan lingkungannya.

8.200
8.000
7.800
Unit

7.600
7.400
7.200
7.000
Y-2015 Y-2016
RTLH 7.479 8.107

Sumber: Olahan Data Satker PKP Banten dan Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.10 Jumlah Rumah Tidak Layah Huni Kota Serang

Dengan pertumbuhan angka rumah tidak layak huni yang sangat besar diatas, dapat
dipastikan bahwa faktor ekonomi dan kualitas rumah di Kota Serang sangat buruk. Hal ini
sangat merisaukan dan tentunya menjadi tanggungjawab pemerintah apabila hasil pendataan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-97

yang dilakukan oleh OPD Perkim didapatkan bahwa rumah tangga RTLH mengalami
kondisi ekonomi yang buruk.

Amanat undang-undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
mengamanatkan bahwa adalah tugas setiap orang termasuk pemilik rumah untuk menjaga
kualitas rumah dan lingkungan huniannya. Oleh karenanya pemerintah kota perlu membuat
sistem penanganan rumah tidak layak huni yang terukur dan teruji.

Dengan menggunakan pendekatan yang sama, apabila kapasitas penanganan pemerintah

kota setiap tahunnya hanya mampu menangani RTLH sebesar 100 unit, kemudian
pemerintah provinsi sebesar 350 unit serta Pemerintah (PUPR) melalui program BSPSnya
sebesar 100 unit, maka, diharapkan pada tahun 2030 permasalahan penanganan rumah tidak
layak huni dapat tertangani. Pemerintah Kota perlu melibatkan berbagai pemangku
kepentingan seperti BUMD, BUMN dan Perusahaan Swasta yang memiliki dana pembinaan
lingkungan (CSR) yang dapat membantu menangani RTLH yang ada.

10.000

5.000

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.11 Grafik Skenario Penanganan Backlog Kota Serang

Namun, sebelum pemerintah kota dapat melaksanakan perannya sebagai katalisator

penyediaan perumahan dan penanganan rumah tidak layak huni, maka Pemerintah Kota
perlu menyusun peraturan daerah mengenai PKP yang menjadi payung hukum pelaksanaan
kewenangannya. Hal ini penting agar pelaksanaan di lapangan tidak menjadi hambatan
pembangunan dan administrasinya.

Selain itu, terkait Penyerahan PSU (Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum) pemerintah kota
perlu harmonis dalam hubungan dengan pengembang, demikian juga sebaliknya. Hal ini
penting untuk menjaga amanat Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-98

Kawasan Permukiman terutama dan PP Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman No. 14 Tahun 2016 pada pasal 23 yang mengamanatkan bahwa PSU harus
diserah-terimakan kepada pemerintah daerah.

4.10 ANALISIS KEBUTUHAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN

PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DENGAN
MEMPERHATIKAN KEBIJAKAN HUNIAN BERIMBANG
Kebutuhan tanah untuk pembangunan PKP di Kota Serang hingga tahun 2030 secara umum
masih tersedia, dengan total luas rencana kawasan PKP yang mencapai 11.037 hektar, Kota
Serang masih tersedia pengembangan PKP baik tapak maupun vertikal. Jika melihat pola data
yang disediakan oleh Bappeda Kota Serang, terlihat enam kecamatan yang ada masih tersedia
lahan pembangunan PKP.

Berdasarkan data dari BPS Kota Serang pada tahun 2016, total luas perumahan yang terdata
mencapai 5059,82 Hektar. Sementara hasil analisis geospasial telah mencapai 5.634 hektar.
Sementara itu alokasi rencana kawasan PKP total mencapai 11.037,17 hektar. Ini artinya masih
tersedia pengembangan PKP di semua kecamatan, kecuali Kecamatan Serang, Taktakan dan
Kasemen.

3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
-
Curug Walantaka Cipocok Jaya Serang Taktakan Kasemen

Penggunaan Eksisting Alokasi RTRW 2030 Kebutuhan 2020 Kebutuhan 2025 Kebutuhan 2030

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.12 Proporsi Pemanfaatan Lahan PKP dan Alokasi Tahun 2030

Yang lebih menarik, berdasarkan hasil pengolahan data dan analisis geospasial serta
perhitungan kebutuhan tanah untuk PKP dengan mempertimbangkan konsep hunian
berimbang, disimpulkan ketersediaan lahan sangat cukup, namun jumlah eksisting
pemanfaatan tanah untuk PKP melebihi angka sebenarnya. Ini menunjukkan bahwa Kota

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-99

 Serang yang berperan sebagai Psuat Kegiatan Nasional memiliki tekanan yang tinggi untuk
menyediakan lahan permukiman untuk dapat mendukung fungsi utama kawasan, yakni
Pusat Pemerintahan Provinsi, Perdagangan-Jasa, Keuangan, Industri, Pertanian dan
Perkebunan.

Tabel 4.44 Proporsi Pemanfaatan Lahan PKP dan Alokasi Tahun 2030
ALOKASI
PENGGUNAAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN
KECAMATAN RTRW
EKSISTING 2020 2025 2030
2030
Curug 584,47 2.358,42 183,18 189,73 196,28
Walantaka 772,09 1.971,74 352,21 389,96 427,71
Cipocok Jaya 764,90 2.442,62 437,01 505,71 574,40
Serang 1.531,02 1.311,48 821,70 857,90 894,11
Taktakan 897,15 1.592,44 340,20 368,21 396,23
Kasemen 1.085,24 1.360,48 348,72 365,09 381,45
Kota Serang 5.634,86 11.037,17 2.483,02 2.676,60 2.870,18
Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Jika menerapkan pendekatan bahwa pembangunan PKP dilandasi oleh dua hal yakni
berbasis swadaya dan pengembang, maka dengan melakukan asumsi bahwa sejarah
bermukim di Kota Serang telah didahului melalui pembangunan berbasis swadaya
masyarakat, maka pola proporsi sebesar 60%:40% merupakan langkah awal dalam
menghitung kebutuhan di masa depan. Pendekatan ini dianggap dapat mendekati
perhitungan yang ada.

150.000

100.000
Unit

50.000

-
Y-2017 Y-2020 Y-2025 Y-2030
Kebutuhan Rumah 24.163 100.431 114.259 128.086

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 4.13 Proyeksi Kebutuhan Rumah Kota Serang Tahun 2020,2025 dan 2030

Dengan menggunakan asumsi proporsi 60:40 maka berdasarkan baseline data backlog pada
tahun 2017, maka pada tahun 2020 peranan masyarakat untuk membangun rumah sebesar

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

100
100.431 unit rumah dengan melibatkan swadaya masyarakat dan pengembang diharapkan
dapat diarahkan pada Kecamatan Curug, Cipocok dan Walantaka.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-101

 Tabel 4.45 Proporsi Pembangunan PKP 60:40 Hingga Tahun 2030
Kebutuhan Tahun 2020 Kebutuhan Tahun 2025 Kebutuhan Tahun 2030

Baseline
  
Swadaya Swadaya Swadaya
Kecamatan Penduduk Total Pengembang Penduduk Total Pengembang Penduduk Total Pengembang
Masyarakat Masyarakat Masyarakat
Backlog Kepemilikan 2020 (Unit) (40%) Unit 2025 (Unit) (40%) Unit 2030 (Unit) (40%) Unit
(60%) Unit (60%) Unit (60%) Unit
2017 Rumah 2017
(Unit) (Unit)

Curug 52.337 13.084 7.851 5.234 54.208 13.552 8.131 5.421 56.080 14.020 8.412 5.608
Walantaka 100.631 25.158 15.095 10.063 111.417 27.854 16.713 11.142 122.204 30.551 18.331 12.220
Cipocok
124.861 31.215 18.729 12.486 144.488 36.122 21.673 14.449 164.116 41.029 24.617 16.412
Jaya
24.163 101.090
Serang 234.771 58.693 35.216 23.477 245.115 61.279 36.767 24.511 255.459 63.865 38.319 25.546
Taktakan 97.199 24.300 14.580 9.720 105.203 26.301 15.780 10.520 113.207 28.302 16.981 11.321
Kasemen 99.635 24.909 14.945 9.964 104.310 26.078 15.647 10.431 108.985 27.246 16.348 10.899
Jumlah 709.434 177.358 106.415 70.943 764.742 191.186 114.711 76.474 820.051 205.013 123.008 82.005
Sumber: Analisis Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-102

 Tabel 4.46 Proporsi Pemanfaatan dan Kebutuhan Tanah PKP di Kota Serang Berbasis Hunian Berimbang Tahun 2030
Landcover RTRW Kebutuhan Ruang (Ha)
Luas
2010 2030 Jumlah Besar Sedang Kecil Jumlah Besar Sedang Kecil Jumlah Besar Sedang Kecil
Kecamatan Wilayah Jumlah Jumlah Jumlah
(PKP) (Ha) Penduduk Penduduk Penduduk
(Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha)
(Ha) (PKP) 2020 2025 2030
Curug 4960 584,47 2.358,42 52.337 65,42 78,51 39,25 183,18 54.208 67,76 81,31 40,66 189,73 56.080 70,10 84,12 42,06 196,28
Walantaka 4848 772,09 1.971,74 100.631 125,79 150,95 75,47 352,21 111.417 139,27 167,13 83,56 389,96 122.204 152,75 183,31 91,65 427,71
Cipocok Jaya 3154 764,90 2.442,62 124.861 156,08 187,29 93,65 437,01 144.488 180,61 216,73 108,37 505,71 164.116 205,14 246,17 123,09 574,40
Serang 4960 1.531,02 1.311,48 234.771 293,46 352,16 176,08 821,70 245.115 306,39 367,67 183,84 857,90 255.459 319,32 383,19 191,59 894,11
Taktakan 4788 897,15 1.592,44 97.199 121,50 145,80 72,90 340,20 105.203 131,50 157,80 78,90 368,21 113.207 141,51 169,81 84,91 396,23
Kasemen 6336 1.085,24 1.360,48 99.635 124,54 149,45 74,73 348,72 104.310 130,39 156,47 78,23 365,09 108.985 136,23 163,48 81,74 381,45
Jumlah 29.046 5.634,86 11.037,17 709.434 887 1.064 532 2.483,02 764.742 956 1.147 574 2.677 820.051 1.025 1.230 615 2.870

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Tabel 4.47 Kebutuhan Tanah Pembangunan Secara Swadaya (60%) PKP di Kota Serang Berbasis Hunian Berimbang Tahun 2030
RTRW Kebutuhan Ruang (Ha) Pengembangan Swadaya (60%)
Luas
2030 Jumlah Besar Sedang Kecil Jumlah Besar Sedang Kecil Jumlah Besar Sedang Kecil
Kecamatan Wilayah Jumlah Jumlah Jumlah
(Ha) Penduduk Penduduk Penduduk
(Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha) 500m2 250m2 100m2 (Ha)
(PKP) 2020 2025 2030
Curug 4960 2.358,42 52.337 39,25 47,10 23,55 109,91 54.208 40,66 48,79 24,39 113,84 56.080 42,06 50,47 25,24 117,77
Walantaka 4848 1.971,74 100.631 75,47 90,57 45,28 211,32 111.417 83,56 100,28 50,14 233,98 122.204 91,65 109,98 54,99 256,63
Cipocok Jaya 3154 2.442,62 124.861 93,65 112,37 56,19 262,21 144.488 108,37 130,04 65,02 303,43 164.116 123,09 147,70 73,85 344,64
Serang 4960 1.311,48 234.771 176,08 211,29 105,65 493,02 245.115 183,84 220,60 110,30 514,74 255.459 191,59 229,91 114,96 536,46
Taktakan 4788 1.592,44 97.199 72,90 87,48 43,74 204,12 105.203 78,90 94,68 47,34 220,93 113.207 84,91 101,89 50,94 237,74
Kasemen 6336 1.360,48 99.635 74,73 89,67 44,84 209,23 104.310 78,23 93,88 46,94 219,05 108.985 81,74 98,09 49,04 228,87
Jumlah 29.046 11.037,17 709.434 532 638 319 1.489,81 764.742 574 688 344 1.606 820.051 615 738 369 1.722
Sumber: Analisis Penyusun, 2017

LAPORAN ANTARA 4-103

 Gambar 4.12 Peta Kebutuhan Tanah Perumahan Dan Permukiman Kota Serang
Tahun 2030

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

104
4.11 ANALISIS DAYA DUKUNG DAN DAYA TAMPUNG
LINGKUNGAN HIDUP SERTA OPTIMASI PEMANFAATAN
RUANG
Pembangunan wilayah dilaksanakan untuk mengendalikan fungsi ruang berdasarkan
karateristik lingkungan dan daya dukungnya. Pemanfaatan ruang untuk bermukim di
wilayah perkotaan terbatas dikarenakan oleh pertumbuhan penduduk dan pembangunan
fasilitas perkotaan. Ketersediaan lahan potensial untuk kawasan permukiman perkotaan
dibatasi oleh ruang fungsional, seperti: kawasan lindung, kawasan rawan bencana dan
kemiringan lereng. Metode analisis untuk mengetahui luas lahan potensial yang tersedia
dengan teknik tumpeng susun data luas kawasan fungsional.

Analisis daya dukung (carrying capacity ratio) merupakan suatu alat perencanaan
pembangunan yang memberikan gambaran hubungan antara penduduk, penggunaan lahan
dan lingkungan. Dari semua hal tersebut, analisis daya dukung dapat memberikan informasi
yang diperlukan dalam menilai tingkat kemampuan lahan dalam mendukung segala aktivitas
manusiayang ada di wilayah yang bersangkutan. Informasi yang diperoleh dari hasil analisis
daya dukung secara umum akan menyangkut masalah kemampuan (daya dukung) yang
dimiliki oleh suatu daerah dalam mendukung proses pembangunan dan pengembangan
daerah itu, dengan melihat perbandingan antara jumlah lahan yang dimiliki dan jumlah
penduduk yang ada.

Konsep yang digunakan untuk memahami ambang batas kritis dayadukung ini adalah
adanya asumsi bahwa ada suatu jumlah populasi yang terbatas yang dapat didukung tanpa
menurunkan derajat lingkungan yang alami sehingga ekosistem dapat terpelihara. Secara
khusus, kemampuan daya dukung pada sektor pemukiman dapat mengunakan teknik
pengukuran dan penentuan dayadukung berdasarkan daya dukung pemukiman
dirumuskan:
𝐷𝐷𝐷/𝐷𝐷
𝐷𝐷𝐷𝐷 = (Permen LH No.17 Tahun 2009 Tentang Pedoman Daya Dukung
𝐷

Lingkungan Hidup Dalam Penataaan Ruang Wilayah)

Keterangan:
DDPm = Daya dukung pemukiman
JP = Jumlah penduduk
α = Koefisien luas kebutuhan (m2/kapita)

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

105
LPm = Luas lahan yang layak untuk pemukiman (m2)
LPm = LW – (LKL+LKRB)
LW = Luas wilayah
LKL = Luas kawasan lindung
LKRB =Luas kawasan rawan bencana
DDPm > 1 : mampu menampung penduduk untuk bermukim
DDPm= 1 : terjadi keseimbangan antara penduduk yang bermukim (membangun rumah)
dengan luas wilayah yang ada
DDPm < 1 : tidak mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah)
dalam wilayah tersebut.

Berdasarkan hasil analisis RP3KP Provinsi Banten (2017) bahwa dayadukung pemukiman
Kota Serang Mampu menampung penduduk untuk bermukim (DDPm Kota Serang = 2,27
artinya DDPm Kota Serang >1). Daya dukung pemukiman Kota Serang Tahun 2030 per
Kecamatan di sajikan Tabel di bawah ini.

Tabel 4.48 Daya Dukung Pemukiman Kota Serang Tahun 2030

NO KECAMATAN DDPM KETERANGAN
1. Curug 19,815 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
2. Walantaka 3,098 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
3. Cipacok Jaya 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
4. Serang 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
5. Taktakan 3,044 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
6. Kasemen -0,001 Tidak Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Tabel di atas menjelaskan daya dukung lahan dalam menampung penduduk untuk
bermukim di wilayah Kota Serang yaitu mampu menampung penduduk untuk bermukim di
wilayah tersebut. Kemampuan menampung penduduk di wilayah Kota Serang yang paling
besar pertama adalah Kecamatan Curug, kemampuan besar kedua adalah Kecamatan ipacok
Jaya dan Kecamatan Serang. Sedangkan Kecamatan Kesemen hingga tahun 2030 sudah tidak
mampu menampung penduduk untuk bermukim.

Daya dukung lahan dalam menunjangpenyediaan kebutuhan permukiman harus

mempertimbangkan kestabilan pondasi,drainase, ketersediaan air tanah, kerentanan bencana
(Prilia, 2012).

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

106
Dalam pembangunan perumahan harus memperhatikan aspek sosial dan ekonomi karena
mempengaruhi type dan bentuk dari proyek yang akan dibangun. Diantara aspek utama ini
termasuk juga tersedianya dan kontrol terhadap tanah, ukuran dan lokasi pertumbuhan
penduduk, jalan masuk dan transportasi, biaya kontruksi, tersedianya keuangan peraturan
pajak dan kondisi perekonomian. Aspek sosial dan ekonomi telah menyebabkan berubahnya
persaingan dalam bidang pembangunan, banyak organisasi pembangunan bersaing dalam
memperebutkan kesempatan yang semakin kecil.

Penentuan faktor–faktor seperti lokasi, kegunaan, kepadatan penduduk, trans-portasi, dan

bentuk bangunan didasarkan atas dasar–dasar ideologi. Dewasa ini, lebih banyak
diutamakan kemampuan dan pengambilan keputusan agar pembangunan proyek kawasan
perumahan tersebut dapat dilaksanakan, berhasil dan memiliki banyak peminat karena
menarik. Pemecahan yang inovatif akan dipakai untuk menanggapi masalah tempat,
komunitas, pasar, ling-kungan, konstruksi, dan kendala kelangsungan hidup dan
keseluruhan pemecahan ini mempunyai potensi untuk menghasilkan kekayaan dan kekuatan
dalam perencanaan dan desain. Kota Serang meliputi Kecamatan Curug dan Kecamatan
Taktakan masih bisa system Medium Density Development dengan Low Density
Development untuk pengembangan pemukiman. Sementara untk KecamatanWalantaka dan
Cipacok Jaya sudah mulai dari sekarang mengunakan medium density development.

Pada Low Density Development pengkavlingan dilakukan konvensional dimana pada

kawasan yangtelah dibuat jalur infrastrukturnya dikavling-kavling relatif besar sesuai
kemiringan dan bentuk konturuntuk mencapai luasan lantai dasar minimal yang diinginkan.
Sebagai contoh pada KDB kawasanBandung Utara yang relatif rendah, 15-20%, maka tiap
kavling hanya diijinkan membangun denganlantai dasar yang menutupi tanah maksimal 15-
20% luas kavling. Kavling-kavling sisa yang terlalu kecil untuk didirikan bangunan
digunakan sebagai taman-taman lingkungan. Pada sistem ini bilapengawasan dan
pengelolaan tidak berjalan baik, akan rentan terhadap pelanggaran KDB sepertidijelaskan
sebelumnya. Penambahan luas bangunan tak terkendali pada kavling serta perubahantaman-
taman lingkungan menjadi sarana parkir lingkungan dengan perkerasan adalah resiko
yangharus dihadapi pada penerapan sistem ini.

Sedang pada Medium Density Development pengkavlingan dilakukan dengan alur berpikir
yangberbeda. Sebagai ilustrasi suatu kawasan setelah ditentukan jalur infrastrukturnya,

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

107
ditentukan ruang-ruang terbuka hijau yang relatif luas, secara terpusat ataupun di beberapa
lokasi, seluas 80-85% luaslahan (sesuai KDB kawasan yang ada). Ruang-ruang terbuka hijau
ini diutamakan pada daerahberdaya dukung lahan minimal terhadap bangunan (tidak boleh
dibangun) dan dapat digunakansebagai ruang bersama publik. Sedang sisa lahan sejumlah
15-20% dipergunakan untuk infrastrukturdan pembagian kavling perumahan. Dengan
luasan relatif kecil untuk mengoptimalkan jumlah kavlingmaka luasan kavling dibuat relatif
lebih sempit untuk tipe rumah yang sama pada system Low Density Development . Oleh
karena itu antar bangunan cenderung berdekatan atau berhimpitan (kepadatanpada bagian
kavling bangunan meningkat). Hal ini lebih diminati mengingat rumah merupakan
tempattinggal utama dengan interaksi sosial berkelompok merupakan kebutuhan utama
untuk menciptakanrasa aman dan nyaman. Pengkavlingan tetap dilakukan sesuai kontur,
sehingga didapat perbedaanketinggian level muka tanah yang cukup signifikan antara
kavling yang satu dengan yang lain.

Analisis Daya Tampung Maksimal Penduduk Kota Serang

1. Kecamatan Curug
Dari total potensi permukiman 584,47 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.49 Potensi Pemukiman di Kecamatan Curug

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 350,682 201-400 140.273
Sedang 175,341 151 -200 35.068
Rendah 58,447 <150 8.767
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Curug adalah 1.446.558 jiwa.
Proyeksi penduduk Kecamatan ini hingga tahun 2030 adalah 56.080 Jiwa. Apabila
dibandingkan antara populasi maksimum yang bisa ditampung di wilayah Kecamatan Curug
dengan hasil proyeksi penduduk Kecamatan Curug hingga tahun 2030 maka dapat
disimpulkan Jumlah populasi maksimum yang ditampung lebih besar dari hasil proyeksi
penduduk artinya Kecamatan Curug masih mampu menampung jumlah penduduknya tanpa
melakukan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan hasil analisis daya dukung lingkungan
untuk pemukiman Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung penduduk untuk
bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di Kecamatan Curug dengan

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

108
mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari populasi. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.50 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Curug

KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 33.648 201-400 84,12
Sedang 16.824 151 -200 84,12
Rendah 5.608 <150 37,39
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 205,627 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -378,843 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Curug masih ada cadangan (surplus
lahan pemukiman) seluas 378,843 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi kebutuhan
pemukiman di Kecamatan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih lahan.

2. Kecamatan Walantaka
Dari total potensi permukiman 772,09 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.51 Potensi Pemukiman Di Kecamatan Walantaka

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 263,25 201-400 185.302
Sedang 231,62 151 -200 46.325
Rendah 77,21 <150 11.581
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Walantaka adalah 243.208
jiwa. Proyeksi penduduk Kecamatan ini hingga tahun 2030 adalah 122.204 Jiwa. Apabila
dibandingkan antara populasi maksimum yang bisa ditampung di wilayah Kecamatan
Walantaka dengan hasil proyeksi penduduk Kecamatan Walantaka hingga tahun 2030 maka
dapat disimpulkan Jumlah populasi maksimum yang ditampung lebih besar dari hasil
proyeksi penduduk artinya Kecamatan Walantaka masih mampu menampung jumlah
penduduknya tanpa melakukan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan hasil analisis daya
dukung lingkungan untuk pemukiman Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung
penduduk untuk bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

109
Kecamatan Walantaka dengan mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah=
60% dari populasi. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.52 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Walantaka

KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 73.322 201-400 183,31
Sedang 36.661 151 -200 183,31
Rendah 12.220 <150 81,47
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 448,081 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -324,009 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Walantaka masih ada cadangan
(surplus lahan pemukiman) seluas 324,009 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi
kebutuhan pemukiman di kecematan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih lahan.
Berdasarkan BPS (2017), Kecamatan Walantaka merupakan wilayah pembangunan bagian
timur dari Kota Serang. Wilayah pembangunan bagian timur ini diarahkan dengan fungsi
utama perdagangan dan jasa, pemerintahan, fasilitas umum dan sosial.

3. Kecamatan Cipacok Jaya

Dari total potensi permukiman 764,90 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.53 Potensi Pemukiman Di Kecamatan Cipacok Jaya

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 458,94 201-400 183.576
Sedang 229,47 151 -200 45.894
Rendah 76,49 <150 11.474
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Walantaka adalah 240944
jiwa. Proyeksi penduduk Kecamatan ini hingga tahun 2030 adalah 164116 Jiwa. Apabila
dibandingkan antara populasi maksimum yang bisa ditampung di wilayah Kecamatan
Cipacok Jaya dengan hasil proyeksi penduduk Kecamatan Cipacok Jaya hingga tahun 2030
maka dapat disimpulkan Jumlah populasi maksimum yang ditampung lebih besar dari hasil
proyeksi penduduk artinya Kecamatan Ciapacok Jaya masih mampu menampung jumlah
penduduknya tanpa melakukan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan hasil analisis daya

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-110

dukung lingkungan untuk pemukiman Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung
penduduk untuk bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di
Kecamatan Cipacok Jaya dengan mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah=
60% dari populasi. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.54 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Cipacok Jaya

KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 98.470 201-400 246,17
Sedang 49.235 151 -200 246,17
Rendah 16.412 <150 109,41
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 601,759 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -163,141 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Ciapacok Jaya masih ada cadangan
(surplus lahan pemukiman) seluas 163,141 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi
kebutuhan pemukiman di Kecamatan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih lahan.

4. Kecamatan Serang
Dari total potensi permukiman 1531,02 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.55 Potensi Pemukiman Di Kecamatan Serang

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 918,61 201-400 367.445
Sedang 459,31 151 -200 91.861
Rendah 153,10 <150 22.965
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Serang adalah 482.271 jiwa.
Proyeksi penduduk Kecamatan ini hingga tahun 2030 adalah 255.459 Jiwa. Apabila
dibandingkan antara populasi maksimum yang bisa ditampung di wilayah Kecamatan Serang
dengan hasil proyeksi penduduk Kecamatan Serang hingga tahun 2030 maka dapat
disimpulkan Jumlah populasi maksimum yang ditampung lebih besar dari hasil proyeksi
penduduk artinya Kecamatan Serang masih mampu menampung jumlah penduduknya tanpa
melakukan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan hasil analisis daya dukung lingkungan
untuk pemukiman Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung penduduk untuk

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-111

bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di Kecamatan Serang dengan
mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari populasi. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.56 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Serang

KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 15.3275 201-400 383,19
Sedang 76.638 151 -200 383,19
Rendah 25.546 <150 170,31
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 936,684 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -594,336 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Serang masih ada cadangan (surplus
lahan pemukiman) seluas 594,336 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi kebutuhan
pemukiman di Kecamatan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih lahan.

5. Kecamatan Taktakan
Dari total potensi permukiman 897,15 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.57 Potensi Pemukiman di Kecamatan Taktakan

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 538,29 201-400 215.316
Sedang 269,15 151 -200 53.829
Rendah 89,72 <150 13.457
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Taktakan adalah 282.602
jiwa. Proyeksi penduduk Kecamatan ini hingga tahun 2030 adalah 113.207 Jiwa. Apabila
dibandingkan antara populasi maksimum yang bisa ditampung di wilayah Kecamatan
Taktakan dengan hasil proyeksi penduduk Kecamatan Taktakan hingga tahun 2030 maka
dapat disimpulkan Jumlah populasi maksimum yang ditampung lebih besar dari hasil
proyeksi penduduk artinya Kecamatan Taktakan masih mampu menampung jumlah
penduduknya tanpa melakukan alih fungsi lahan. Hal ini sesuai dengan hasil analisis daya
dukung lingkungan untuk pemukiman Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung
penduduk untuk bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-112

Kecamatan Taktakan dengan mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah= 60%
dari populasi. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.58 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Taktakan

KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 67.924 201-400 169,81
Sedang 33.962 151 -200 169,81
Rendah 11.321 <150 75,47
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 415,095 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -482,055 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Taktakan masih ada cadangan
(surplus lahan pemukiman) seluas 482,055 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi
kebutuhan pemukiman di Kecamatan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih lahan.

6. Kecamatan Kasemen
Dari total potensi permukiman 1.085,24 Ha, dapat dilakukan pengaturan kepadatan: Tinggi =
10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari luas tersebut.

Tabel 4.59 Potensi Pemukiman di Kecamatan Kasemen

KEPADATAN LUAS (HA) STANDAR (JIWA/HA) POPULASI MAKSIMAL (JIWA)
Tinggi 651,14 201-400 26.0458
Sedang 325,57 151 -200 65.114
Rendah 108,52 <150 16.279
Sumber: Hasil analisis, 2017

Jumlah populasi maksimum yang bisa ditampung di Kecamatan Kasemen adalah 341.851
jiwa. Proyeksi penduduk Kabupaten ini hingga tahun 2030 adalah 108.985 Jiwa. Artinya
wilayah Kecamatan Kasemen mampu menampung populasi maksimum lebih banyak
dibandingkan dengan populasi penduduk proyeksi hingga tahun 2030 untuk pemukiman.
Hal ini juga sesuai dengan daya dukung lingkungan untuk pemukiman sehingga tidak
diperlukan ahli fungsi lahan. Kecamatan ini juga >1, artinya mampu menampung penduduk
untuk bermukim. Kebutuhan luas lahan pemukiman pada Tahun 2030 di Kecamatan Kasemen
dengan mengatur kepadatan: Tinggi = 10%; sedang= 30%; rendah= 60% dari populasi. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-113

 Tabel 4.60 Kebutuhan Luas Lahan di Kecamatan Kasemen
KEPADATAN POPULASI (JIWA) STANDAR (JIWA/HA) LUAS (HA)
Tinggi 65.391 201-400 163,48
Sedang 32.696 151 -200 163,48
Rendah 10.899 <150 72,66
Sumber: Hasil analisis, 2017

Luas kebutuhan permukiman pada tahun 2030 adalah 399,616 Ha. Sedangkan luas cadangan
(kebutuhan) permukiman pada tahun 2030 adalah -685,624 Ha. Maksudnya, pada tahun 2030
luas cadangan (kebutuhan) permukiman di Kecamatan Kasemen masih ada cadangan
(surplus lahan pemukiman) seluas 685,624 Ha. Dapat disimpulkan dalam memenuhi
kebutuhan pemukiman di Kecamatan ini maka tidak diperlukan untuk fungsi alih
[Link] Kasemen merupakan wilayah pembangunan bagian utara dari Kota Serang.
Wilayah bagian utara ini diarahkan dengan fungsi utama pariwisata cagar budaya dan cagar
alam pelabuhan, perdaganan dan jasa, perumahan dan berbagai fasilitas umum.

Dalam penataan ruang pada umumnya dan untuk Kawasan Kota Serang, analisis mengenai
daya dukung fisik dan lingkungan merupakan sesuatu yang penting, karena hasil dari
analisis ini dapat membantu dalam menentukan arah kesesuaian peruntukan lahan sehingga
tidak menimbulkan berbagai persoalan seperti :
1. Kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan ketersediaan sumber daya,
terutama yang terkait dengan aspek geologi;
2. Kegiatan pembangunan dengan skala yang tidak sesuai dengan daya dukung
lingkungan (lingkungan geologi), sehingga sumber daya akan tereksploitasi secara
berlebihan;
3. Kegiatan pembangunan yang lokasinya terletak pada daerah rawan bencana alam
(geologi);
4. Kegiatan pembangunan yang lokasinya rentan tehadap pencemaran dan degradasi
lingkungan.
5. Secara khusus, kebutuhan akan analisis daya dukung fisik di Kawasan Taram terkait
dengan munculnya beberapa persoalan yang sedang berkembang, seperti :
- Alih fungsi lahan dari kawasan pertanian untuk pemanfaatan kawasan budidaya
terutama yang terkait kawasan perkotaan (permukiman, perdagangan dan jasa,
industri);
- Ketersediaan sumber daya air yang harus dipertimbangkan keberlanjutannya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-114

Pertumbuhan penduduk dan aktvitas pembangunan yang tinggi, serta adanya eksploitasi
sumberdaya alam secara intensif dan berlebihan, memberikan peringatan kepada kita untuk
menyusun suatu strategi yang lebih baik dalam mengelola sumberdaya alam air. Strategi ini
harus diproyeksikan terhadap matra waktu berjangka pendek dan berjangka panjang.
Peningkatan jumlah penduduk cenderung meningkatkan permintaan akan sumber daya air,
dilain pihak yang terjadi justru sebaliknya, yakni air menjadi sumber daya yang
keberadaannya semakin tak [Link] memahami keberadaan air perlu dicermati
daur (siklus) air yang terjadi di alam. Di samping itu perlu dipahami bahwa keberadaan air
akan berfluktuasi dengan fungsi waktu.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-115

 Gambar 4.13 Peta Daya Dukung dan Daya Tampung Kota Serang Tahun 2030

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-116

 4.12 ANALISIS KEMAMPUAN KEUANGAN DAERAH
Pendapatan Kota Serang
Pagu pendapatan Pemerintah Kota Serang pada tahun pada tahun 2015 adalah sebesar
Rp1,105 triliun. PAD Kota Serang tahun 2015 terdiri dari Pendapatan Asli Daerah (PAD)
sebesar Rp 111 Miliar, Dana Perimbangan sebesar Rp 686 Miliar dan lain-lain Pendapatan
yang Sah sebesar Rp 307 miliar. Pagu tersebut meningkat dibandingkan tahun 2014 yang
tercatat sebesar Rp 1,024 Triliun. Meningkatnya pagu pendapatan Anggaran Pendapatan
Belanja Daerah (APBD) Kota Serang terjadi pada semua komponen yaitu Pendapatan Asli
Daerah (PAD), Dana Perimbangan, dan Lain-lain Pendapatan yang Sah.

Tabel 4.61 Realisasi Pendapatan Pemerintah Kota Serang Menurut Jenis Pendapatan
(ribu rupiah), 2014−2015
JENIS PENDAPATAN 2014 2015
1 Pendapatan Asli Daerah (PAD)/ Original Local 97 .827.597,434 111.062.806,774
1.1 Pajak Daerah/Local Taxes 67 029 484,443 76 483 001,239
1.2 Retribusi Daerah/ Retributions 8 594 266,348 8 792 207,127
1.3 Hasil Perusahaan Milik Daerah dan Pengelolaan Kekayaan Daerah yang 0,000 0,000
Dipisahkan Income of Regional Gov. Corporate and Management of
Separated Reg. [Link]
1.4 Lain-lain PAD yang Sah/Other Original Local Gov. Revenue 22 203 846,643 25 787 598,408
2 Dana Perimbangan/ Balanced Budget 648.709.803,905 686.772.437,275
2.1 Bagi Hasil Pajak dan Bukan Pajak/Tax and Non Tax Sharing 42 347 665,905 53 935 881,275
2.2 Dana Alokasi Umum / General Allocation Funds 564 282 698,000 584 907 276,000
2.3 Dana Alokasi Khusus / Special Allocation Funds 42 079 440,000 47 929 280,000
3 Lain-lain Pendapatan yang Sah/Other Legal Revenue 277.974.901,628 307.823.556,540
3.1 Pendapatan Hibah/ Grants 0,000
3.2 Dana Darurat/ Emergency Funds 0,000
3.3 Dana Bagi Hasil Pajak dari Provinsi dan Pemerintah 91 760 677,628 92 712 791,915
Daerah Lainnya/ tax sharing from province and other local
governments
3.4 Dana Penyesuaian dan Otonomi Daerah 132 989 772,000 139 260 370,000
(Outonomous Region and Balancing Funds)
3.5 Bantuan Keuangan dari Provinsi atau Pemerintah Daerah Lainnya/ 53 224 452,000 75 850 394,625
financial assistance from province and other local government governments
3.6 Lainnya/ Other Funds 0,000
Jumlah/Total [Link],967 [Link],589

Sumber: Survei Statistik Keuangan Daerah dalam BPS Kota Serang, Tahun 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-117

Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa struktur komponen pendapatan pemerintah daerah
Kota Serang didominasi oleh Dana Alokasi Umum (DAU), diikuti dana penyesuaian dan
otonomi daerah dan pajak daerah. Seperti diketahui, pendapatan yang berasal dari pajak
daerah sebagai pangsa terbesar pendapatan utamanya didorong oleh pajak kendaraan
bermotor dan bea balik nama kendaraan berrmotor. Oleh sebab itu, setiap tahunnya
Pemerintah Daerah bekerjasama dengan Samsat terus berupaya memberikan kemudahan
kepada pelanggan dalam membayar pajak khususnya untuk jenis kendaraan bermotor.
Sementara untuk DAK dan DAU merupakan dana transfer dan Pemerintah Pusat yang
peruntukannya telah disesuaikan dengan kebutuhan daerah.

Realisasi Pendapatan Kota Serang (dalam ribu rupiah)

800.000.000,00

700.000.000,00

600.000.000,00

500.000.000,00

400.000.000,00 2014

2015
300.000.000,00

200.000.000,00

100.000.000,00

0,00
Pendapatan Asli Daerah (PAD)/ Dana Perimbangan/ Balanced Budget Lain-lain Pendapatan yang Sah/Other
Original Local Legal Revenue

Realisasi Pendapatan Kota Serang 2015

10%
Pendapatan Asli Daerah (PAD)/
Original Local
28%

Dana Perimbangan/ Balanced

Budget

Lain-lain Pendapatan yang

62%
Sah/Other Legal Revenue

Sumber: Analisis, Tahun 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-118

Berdasarkan realisasinya, komponen pendapatan yang mencatatkan adanya peningkatan
realisasi relatif terjadi di semua komponen. Peningkatan tersebut terjadi dari tahun 2014 ke
2015 meskipun tidak terlalu signifikan. Berdasarkan hasil prosentase, realisasi pendapatan
Kota Serang tahun 2015 paling banyak berada di komponen Dana Perimbangan dengan
realisasi 62%, untuk Lain-lain pendapatan yang sah menyumbang 28% dan pendapatan asli
daerah menyumbang 10%.

Tabel 4.62 Realisasi Penanaman Modal Berdasarkan Lokasi Proyek PMDN

di Kota Serang, 2016
KECAMATAN JUMLAH NILAI INVESTASI PENYERAPAN TENAGA KERJA
PROYEK ASING LOKAL DOMESTIK
1. Curug 97 [Link] - 340
2. Walantaka 71 [Link] - 213
3. Cipocok Jaya 407 [Link] - 1.087
4. Serang 932 [Link].000 - 3.273
5. Taktakan 226 [Link] - 548
6. Kasemen 100 [Link] - 363
2016 1.833 [Link].874 - 5.824
2015 1.338 [Link] - 6.224
Sumber: BPTPM Kota Serang dalam BPS Kota Serang, Tahun 2017

Dari tabel realisasi penanaman modal berdasarkan lokasi proyek PMDN, pada komponen
nilai investasi total di tahun 2016 mencapai Rp 3,58 T. Nilai investasi tersebut meningkat
tinggi sekali dibanding tahun 2015 yang nilainya hanya mencapai Rp 4,5 M. Peningkatan
tersebut terjadi akibat adanya peningkatan jumlah proyek yang semula 1338 proyek menjadi
1833 Proyek. Penyumbang nilai investasi terbesar yaitu Kecamatan Serang dengan total nilai
investasi mencapai Rp 1,8 T. Kecamatan Cipocok Jaya menyusul sebagai penyumbang nilai
investasi terbesar kedua dengan total Rp 816 Juta. Kedua kecamatan tersebut menjadi
penyumbang nilai investasi terbesar dikarenakan letaknya yang berada di tengah kota,
sehingga banyak sekali akses untuk menarik investasi dari luar. Meskipun peningkatan
investasi terjadi dari tahun 2015-2016 namun berbanding terbalik dengan penyerapan tenaga
kerja yang ada. Pada tahun 2015 penyerapan tenaga kerja yaitu 6224 orang, sedangkan pada
tahun 2016 menurun menjadi 5824 orang.

B. Belanja Kota Serang

Pada tahun 2015, pagu belanja Pemerintah Kota Serang adalah sebesar Rp 1,061 T, terdiri dari
belanja tidak langsung sebesar Rp 508,98 M dan belanja langsung sebesar Rp 552,93 M. Pagu

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-119

belanja tersebut meningkat dibandingkan tahun 2014 yang tercatat hanya sebesar Rp 949,9 M.
Meningkatnya pagu belanja pada APBD Kota Serang utamanya berasal dari komponen
belanja langsung yang meningkat sebesar Rp 87,7 M, untuk belanja tidak langsung meningkat
sebesar Rp 24,24 M.

Tabel 4.63 Realisasi Belanja Pemerintah Kota Serang Menurut Jenis Belanja (ribu
rupiah), 2014−2015
NO JENIS BELANJA 2014 2015
1 Belanja Tidak Langsung/Indirect Expenditure 484.739.167,74 508.982.112,13
1.1 Belanja Pegawai/Personnel expenditure 468.837.435,78 494.646.047,51
1.2 Belanja Bunga/ Retributions 0,000 0,000
1.3 Belanja Subsidi/Subsidies Expenditure 0,000 0,000
1.4 Belanja Hibah/ Grant 14.714.692,20 12.559.561,50
1.5 Belanja Bantuan Sosial/ Social Expenditure 348.820,00 930.000,00
1.6 Belanja Bagi Hasil kepada Provinsi/Kota 0,000 0,000
1.7 Belanja Bantuan Keuangan kepada Provinsi/ 816.219,76 846.503,13
Kota dan Pemerintah Desa
1.8 Belanja Tidak Terduga / Unpredicted Expenditure 22.000,00 0,000
2 Belanja Langsung / Direct Expenditure 465.230.974,35 552.935.680,60
2.1 Belanja Pegawai/Personnel expenditure 59.925.243,73 68.726.032,43
2.2 Belanja Barang dan Jasa 253.996.563,82 300.299.260,42
2.3 Belanja Modal / Capital expenditure 151.309.166,80 183.910.387,76
Jumlah/Total 949.970.142,09 [Link],74
Survei Statistik Keuangan Daerah dalam BPS Kota Serang, Tahun 2017

Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa struktur komponen belanja pemerintah daerah Kota
Serang didominasi oleh belanja langsung, dimana subkomponennya adalah belanja pegawai,
belanja barang dan jasa dan belanja modal. Pada Belanja Langsung mengalami penaikan di
tiap subkomponen dari tahun 2014 ke 2015. Sementara pada komponen belanja tidak
langsung terjadi penurunan disubkomponen belanja hibah dan belanja tidak terduga,
sementara pada subkomponen belanja pegawai, belanja bantuan sosial dan belanja bantuan
keuangan kepada provinsi/kota dan pemerintah desa mengalami peningkatan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

120
 Realisasi Belanja Pemerintah Kota Serang (dalam ribu rupiah)
2014 2015
[Link],74
949.970.142,09

552.935.680,60
484.739.167,74 508.982.112,13 465.230.974,35

Belanja Tidak Langsung Belanja Langsung Jumlah/Total

Realisasi Belanja Pemerintah Kota Serang 2015

Belanja Tidak Langsung

48%

52%

Belanja Langsung

Sumber: Analisis, Tahun 2017

Berdasarkan grafik diatas diketahui bahwa dari tahun 2014-2015 dalam setiap komponen
mengalami peningkatan. Prosentase perbandingan antara belanja tidak langsung dan belanja
langsung terbagi menjadi 52% dibanding 48%. Dalam grafik juga diketahui di tahun 2014
belanja tidak langsung sebesar Rp 484 M, lebih besar angka realisasinya dibandingkan dengan
belanja langsung yang berjumlah Rp 465 M. Namun sebaliknya pada tahun 2015 belanja
langsung lebih besar angka realisasinya yaitu sejumlah Rp 525 M dibandingkan dengan
belanja tidak langsung yang berjumlah Rp 508 M.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-121

C. Keuangan Pemerintah Kota Serang
Proporsi Pendapatan dan Proporsi Belanja Daerah Kota Serang

Sumber: Kajian Ekonomi dan Keuangan Regional Provinsi Banten Agustus 2017

Berdasarkan data proporsi keuangan dibandingkan dengan Kota/Kabupaten di Provinsi

Banten, Kota Serang memiliki proporsi pendapatan sebesar 6% dari Total keseluruhan di
Provinsi Banten. Proporsi pendapatan Kota Serang tersebut dapat dikatakan paling rendah
diantara Kota/Kabupaten lainnya. Untuk proporsi belanja daerah di Kota Serang memiliki
nilai 6% dari total keseluruhan yang berarti memiliki nilai terendah dari semua wilayah
Kota/Kabupaten di Provinsi Banten. Rendahnya pendapatan tersebut didorong oleh
Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang juga kecil. Selain itu juga rendahnya pendapatan yang
dimiliki di suatu daerah akan berpengaruh terhadap belanja di daerah tersebut.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

122
Realisasi Pendapatan dan Realisasi Pendapatan Asli Daerah Kota Serang

Sumber: Kajian Ekonomi dan Keuangan Regional Provinsi Banten Agustus 2017

Sampai dengan triwulan ll 2017, realisasi pendapatan terbesar dimiliki oleh Kabupaten Lebak
sebesar 50%, diikuti Kota Serang dan Kabupaten Serang yang terealisasi 47%. Secara umum
realisasi pendapatan masing-masing Kabupaten/Kota telah menunjukkan perbaikan
dibandingkan kondisi triwulan I 2017. Adapun yang mendorong realisasi pendapatan di
triwulan H 2017 adalah pencairan dana transfer atau dana perimbangan yang secara rata-rata

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

123
mencapai 47% dari pagu yang ditetapkan, sementara untuk PAD rata-rata realisasinya baru
mencapai 43%.

Realisasi Belanja dan Realisasi Belanja Modal Kabupaten/Kota

Sumber: Kajian Ekonomi dan Keuangan Regional Provinsi Banten Agustus 2017

Sampai dengan triwulan ll Z017, realisasi belanja terbesar dirniliki oleh Kabupaten Lebak
sebesar 38%, diikuti Kabupaten Serang dan Kabupaten Tangerang yang terealisasi 35%.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

124
Berbeda dengan komponen pendapatan yang terealisasi cukup baik, realisasi belanja justru
mencatatkan presentase yang relatif masih rendah dengan rata-rata realisasi sebesar 31%
terhadap pagu anggaran yang ditetapkan. Serupa dengan yang terjadi di tingkat Provinsi,
realisasi belanja juga d1hadapi beberapa kendala di tingkat Kabupaten/Kota, utamanya
terkait masalah pengadaan. Hal tersebut tercermin dari realisasi belanja modal yang masih
rendah dengan rata-rata 16%.

D. Realisasi Alokasi Dana APBN

Secara total, alokasi Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) untuk wilayah Banten
adalah sebesar Rp 11,40 triliun, terbagi untuk satuan kerja di tingkat Provinsi,
Kabupaten/Kota hingga Desa. Adapun rincian target alokasi APBN dari masing-masing
daerah di Wilayah Banten adalah sebagai berikut:

Tabel 4.64 Alokasi APBN Per-Pemerintah Daerah

NO LOKASI PAGU
1 Provinsi Banten [Link].000
2 Kabupaten Serang [Link]
3 Kabupaten Pandeglang [Link]
4 Kabupaten Lebak [Link]
5 Kabupaten Tangerang [Link].000
6 Kota Tangerang [Link].000
7 Kota Cilegon [Link]
8 Kota Serang [Link].000
9 Kota Tangerang Selatan [Link]
TOTAL [Link].000
Sumber: Kajian Ekonomi dan Keuangan Regional Provinsi Banten Agustus 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

125
Pangsa APBN Per-Pemerintah Daerah
Postur Transfer ke Daerah dan
Dana Desa (TKDD) secara
nasional pada tahun 2017 tercatat
lebih rendah dibandingkan
tahun 2016. Hal ini disebabkan
oleh penyaluran transfer ke
daerah yang rnengalamr
penurunan sebesar Rp24,38
triliun atau turun 3,46%,
khususnya pada komponen
Dana Transfer Khusus yang
terdiri dari DAK Fisik dan Non
Fisik. Berbeda dengan anggaran nasional, di Provinsi Banten alokasi APBN pada tahun 2017
justru meningkat dibandingkan tahun 2016, dari sebelumnya Rp9,55 triliun menjadi Rp11,40
triliun. Peningkatan tersebut utamanya merupakan dampak dari rneningkatnya alokasi
untuk belania modal dan perubahan penyaluran Dana Desa dari yang sebelumnya melalui
Dirjen Perimbangan Keuangan (DJPK) menjadi ke Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara
(KPPN) di daerah sehingga postur TKDD menjadi lebih besar dibandingkan tahun 2016.
Berdasarkan spasialnya, alokasi APBN terbesar di wilayah Banten dirniliki oleh Provinsi
Banten sebesar Rp2,65 triliun, diikuti Kabupaten Tangerang sebesar Rp2,49 triliun dan Kota
Serang sebesar Rp1,63 triliun.

E. Rincian Rencana Pendanaan dan/atau Pembiayaan Bidang Perumahan dan

Permukiman
Hasil identifikasi dari dokumen Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
Kota Serang menyebutkan bahwa terdapat kebutuhan pendanaan yang memiliki anggaran
pada tahun 2014 yaitu Rp 358 M dan pada tahun 2018 yaitu Rp 796 M. Anggaran tersebut
termasuk kedalam urusan wajib dan juga urusan pilihan. Apabila terjadi penambahan
program sebagaimana amanat dalam undang-undang nomor 23 tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah terkait urusan bidang Perumahan dan Permukiman, yakni sub urusan
sertifikasi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman; dan program
pengembangan perumahan (rumah terkena bencana dan terkena program prioritas strategis
daerah), maka dipastikan akan meningkat secara dinamis.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

126
 Beberapa perencanaan teknis untuk mendapatkan angka rill terkait output kegiatan tersebut
perlu dilakukan agar pembiayaan kegiatan dapat dengan tepat dilakukan. Selain itu
dokumen-dokumen perencanaan strategis bidang perumahan dan kawasan permukiman,
bidang air minum, sanitasi, bangunan gedung, bangunan gedung hijau, ruang terbuka hijau
dan lainnya perlu diselesaikan agar perencanaan teknis yang lebih detail dalam bentuk detail
desain (DED) segera dilakukan dan menjadi masukan bagi RKPD Tahunan. Untuk kegiatan
jangka menengah yang sudah terkait langsung dengan prioritas daerah, angka pembiayaan
diadopsi menjadi baseline pembiayaan, yang diikuti dengan simulasi proyeksi pertumbuhan
kebutuhan pembiayaan tahunan yang telah dirancangkan dan tentunya harus berdasarkan
perencanaan yang dilakukan setiap tahunnya.

Dari total seluruh kegiatan yang terdapat pada indikasi pembiayaan RPJMD kemudian
diambil kegiatan yang menjadi urusan Dinas Perumahan dan Permukiman Kota Serang. Dari
hasil tersebut didapatkanlah 10 program kegiatan yang berada dibawah pertanggungjawaban
Dinas Perumahan Permukiman. Berikut merupakan rincian perkiraan pembiayaan urusan
perumahan dan kawasan permukiman.

Tabel 4.65 Rincian Perkiraan Pembiayaan Urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
BIDANG URUSAN PEMERINTAHAN DAN PROGRAM
NO 2014 2015 2016 2017 2018 TOTAL
PRIORITAS PEMBANGUNAN
1 Program pengembangan kinerja pengelolaan Air minum dan air limbah [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

2 Program pengembangan perumahan [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

3 Program lingkungan sehat perumahan 717.918.000 [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

4 Program Pemberdayaan Komunitas Perumahan 314.149.480 711.795.000 900.000.000 [Link] [Link] [Link]

5 Program perbaikan perumahan akibat bencana alam/sosial 0 0 0 [Link] [Link] [Link]

6 Program peningkatan kesiagaan dan pencegahaan bahaya kebakaran [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

7 Program pengelolaan areal pemakaman [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

8 Program Pemanfaatan Ruang 192.803.000 448.450.000 150.000.000 500.000.000 500.000.000 [Link]

9 Program Pengendalian Pemanfaatan Ruang 267.785.850 666.640.000 250.000.000 375.262.140 412.788.354 [Link]

10 Program Pembinaan dan Pengembangan Bidang Ketenagalistrikan [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

TOTAL [Link] [Link] [Link] [Link] [Link] [Link]

Sumber: Tim Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

127
4.13 ANALISIS KEBUTUHAN KELEMBAGAAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Kebutuhan kelembagaan Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat dilihat dari sisi
urgensi penanganan permasalahan yang dihadapi oleh masyarakat. Kelembagaan yang
dibutuhkan mulai dari fungsi dan perannya. Kelembagaan yang kini telah ada meliputi:
Pemerintah, Swasta, Perguruan Tinggi, Lembaga Penelitian dan Masyarakat.

Kelembagaan Pusat Kelembagaan Provinsi

1. Kementerian Terkait Urusan 1. Dinas/Bidang terkait urusan
Perumahan dan Kawasan Perumahan dan Kawasan
Permukiman Permukiman
2. Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan 2. Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Perumahan (PPDPP) (PTSP)
3. Balai/Badan Jasa, Teknologi, 3. Perbankan Daerah seperti BPD
Material/Peralatan Konstruksi. Banten, Jamkrida
4. Perbankan (BTN, BTNsyariah, BRI, 4. Kelompok Kerja Pemerintah,
BRI syariah, Mandiri, BNI, Artha Swasta, Perguruan Tinggi, Asosiasi
Graha, Bukopin, Mayora) dan Lembaga Penelitian Bidang
Perumahan dan Kawasan
Permukiman.
Kelembagaan Kab/Kota Masyakarat, Pendidikan Tinggi dan
1. Dinas/Bidang terkait urusan Asosiasi:
Perumahan dan Kawasan 1. Lembaga Pengkajian Urusan
Permukiman Perumahan dan Kawasan
2. Pelayanan Terpadu Satu Pintu Permukiman
(PTSP) 2. Asosiasi Ikatan Arsitek Indonesia
3. Perbankan Daerah seperti BPD (IAI)
Banten, Jamkrida. 3. Asosiasi Ikatan Perencanaan
4. Kelompok Kerja Pemerintah, Swasta, Indonesia (IAP)
Perguruan Tinggi, Asosiasi dan 4. Real Estate Indonesia (REI)
Lembaga Penelitian Bidang 5. APERSI
Perumahan dan Kawasan 6. Pengembang MBR lainnya
Permukiman.

A. Pemerintah
Kelembagaan Pemerintah dibutuhkan mulai dari level pemerintah pusat, provinsi hingga
daerah. Sesuai amanat UU No. 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah urusan
perumahan dan kawasan permukiman dibagi habis antar level pemerintah. Berbagai
kelembagaan di pusat seperti:

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

128
1. Kementerian/Lembaga Terkait Urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
(KemenPUPR, Kementerian ATR/BPN, Kementerian Dalam Negeri,
KemenPPN/Bappenas)
2. Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP)-PUPR
3. Balai/Badan Jasa, Teknologi, Material/Peralatan Konstruksi.
4. Perbankan (BTN, BTNsyariah, BRI, BRI syariah, Mandiri, BNI, Artha Graha, Bukopin,
Mayora)
5. Lembaga Pengkajian Urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
6. Asosiasi Ikatan Arsitek Indonesia (IAI)
7. Asosiasi Ikatan Perencanaan Indonesia (IAP)
8. Real Estate Indonesia (REI)
9. APERSI
10. Pengembang MBR lainnya

B. Pemerintah Provinsi
Kelembagaan di level provinsi diperlukan mulai dari pembinaan, pengawasan dan
monitoring dan evaluasi pelaksanaan urusan bidang perumahan dan kawasan permukiman
terutama terkait pembangunan perumahan bagi MBR.
1. Dinas/Bidang terkait urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
2. Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP)
3. Perbankan Daerah seperti Bank Banten, BPD Banten, Bank Mandiri dan Syariah, Bank
BTN dan Syariah, Bank BRI dan Syariah, Jamkrida
4. Kelompok Kerja Pemerintah, Swasta, Perguruan Tinggi, Asosiasi dan Lembaga
Penelitian Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
5. Lembaga Pengkajian Urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
6. Asosiasi Ikatan Arsitek Indonesia (IAI)
7. Asosiasi Ikatan Perencanaan Indonesia (IAP)
8. Real Estate Indonesia (REI)
9. APERSI
10. Pengembang MBR lainnya

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

129
C. Pemerintah Kabupaten/Kota
Kelembagaan di level kabupaten/kota diperlukan mulai dari pembinaan, pengawasan dan
monitoring dan evaluasi pelaksanaan urusan bidang perumahan dan kawasan permukiman
terutama terkait pembangunan perumahan bagi MBR.
1. Dinas/Bidang terkait urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
2. Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP)
3. Perbankan Daerah seperti Bank Banten, BPD Banten, Bank Mandiri dan Syariah, Bank
BTN dan Syariah, Bank BRI dan Syariah Jamkrida.
4. Kelompok Kerja Pemerintah, Swasta, Perguruan Tinggi, Asosiasi dan Lembaga
Penelitian Bidang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
5. Lembaga Pengkajian Urusan Perumahan dan Kawasan Permukiman
6. Asosiasi Ikatan Arsitek Indonesia (IAI)
7. Asosiasi Ikatan Perencanaan Indonesia (IAP)
8. Real Estate Indonesia (REI)
9. APERSI
10. Pengembang MBR lainnya

D. Sistem Pembiayaan Perumahan MBR

Menurut United Nation Habitat, alasan pentingnya pembiayaan perumahan meliputi
beberapa hal sebagai berikut:
1. Perumahan merupakan kebutuhan dan hak dasar setiap manusia
2. Harga rumah cukup mahal sehingga merupakan wajar apabila pembelian rumah
dibiayai dengan pinjaman
3. Pembiayaan perumahan meningkatkan kinerja dan nilai aset rumah, antara lain melalui
penggunaan rumah sebagai agunan pinjaman untuk kegiatan produktif misalnya
penambahan kamar dan kos atau untuk warung bagi pemiliknya.
4. Tidak ada satupun pemerintah yang sanggup memenuhi semua kebutuhan perumahan
warga negaranya.
5. Pembiayaan perumahan dapat menstimulasi pembangunan perekonomian.

Secara umum, sistem pembiayaan perumahan melibatkan pihak penjual/pengembang

rumah (developer) yang menyediakan pasokan rumah, pihak pembeli yang membutuhkan
rumah, lembaga keuangan yang menyediakan pembiayaan dan pemerintah selaku regulator
dan pendukung

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

130
a. Pihak pengembang perumahan
Proses pembangunan perumahan akan dimulai oleh pengembang apabila berdasarkan
hail kajian diperoleh keyakinan akan adanya pembeli rumah potensial di suatu lokasi (UN
Habitat 2011b). Setelah lahan dibebaskan dan tersedianya infratruktur pemukiman di
sekitar kawasan, pengembang akan segera mencari sumber pendanaan untuk melakukan
konstruksi awal pembangunan perumahan (ibid). Beberapa pengembang baru akan
membangun unit-unit rumah apabila calon pembeli telah melakukan pembayaran atau
telah mendapatkan persetujuan pembiayaan dari lembaga keuangan (ibid). Sumber
pendanaan pengembang dapat berasal antara lain dari pinjaman bank, pendanaan
internal perusahaan pengembang, nasabah dan pinjaman keuangan non bank (BI 2015)
b. Pihak pembeli
Pembeli selaku pihak yang membutuhakn rumah seringkali menghadapi kendala
finansial dan akses pembiayaan untuk mendapatkan rumah. Skema pendanaan untuk
pembelian rumah umumnya variasi tergantung kemampuan pembeli dan kondisi pasar
finansial suatu wilayah/negara. Menurut Chiquier dan Lea (2009) skema pendanaan yang
tersedia untuk pembeli antara lain sebagai berikut: (1) untuk perekonomian yang belum
memiliki sistem finansial formal yang berkembang pendanaan dapat berbentuk: (i) self
finance dari uang tunai pembeli, tabungan pembeli setelah bertahun-tahun atau
pembangunan rumah secara bertahap; (ii) directly-finance berupa pinjaman langsung dari
kerabat atau kolega pembeli, kelompok simpan pinjam, koperasi atau tuan tanah; (iii)
pembelia secara angsuran/bertahap langsung kepada pengembang.
c. Lembaga keuangan
Lembaga keuangan berfungsi menyediakan pembiayaan dalam bidang perumahan baik
untuk pengembang maupun pembeli rumah. Lembaga keuangan dapat berbentuk bank
yang memberikan pinjaman perumahan dengan sumber dana dari masyarakat. Lembaga
simpan pinjam khusus komunitas perumahan. Bank khusus hipotek yang mendanai
pinjaman perumahan dengan menerbitkan surat berharga para investor, dan
securitizations yang mengumpulkan modal dari investor melalui penerbitan mortgage-
backed securities (pasar sekunder hipotek) (ibid). Sebagai catatan securitization ini
memicu terjadinya krisis finansial di Amerika Serikat dan global pada 2008an.
d. Pemerintah
Selain sebagai regulator dalam penyediaan dan pembiayaan perumaha, Pemerintah
berperan sebagai salah satu aktor dalam pembiayaan perumahan. Menurut Chiquire dan
Lea (2009), prasyarat utama dalam menciptakan sistem pembiayaan perumahan yang

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-131

 efektif adalah menyediakan infrastruktur pinjaman dan menghilangkan hambatan-
hambatan dalam pemberian pinjaman (ibid). Peran pemerintah selanjutnya adalah
membantu rumah tangga dengan pendapatan rendah untuk memperoleh rumah layak
huni yang dapat dilakukan dengan cara pemberian side-demand subsidies seperti
bantuan perumahan dan subsidi bunga (ibid). Sementara itu menurut PBB (UN Habitat
2011b), beberapa dekade terakhir telah terjadi pergeseran peran pemerintah di sektor
perumahan, dari semula Pemerintah ikut ambil bagian dalam menyediakan perumahan
menjadi pemerintah sebagai fasilitator bagi pembangunan dan pembiayaan perumahan
yang dilaksanakan oleh sektor non pemerintah seperti swasta, kelompok masyarakat dan
koperasi. Pergeseran peran ini diakibatkan adanya permasalahan sasaran penerima
program yang sering muncul dan keberlanjutan atas campur tangan pemerintah (ibid).
Oleh karenanya, menurut PBB (ibid) pemerintah seharusnya: (i) memberikan stimulasi
dan menciptakan institusi, iklim hukum dan kebijakan yang kondusif bagi pihak swasta
untuk berperan aktif dalam pembiayaan dan penyediaan pasokan perumahan; (ii)
mendukung tersedianya beragam opsi rumah terjangkau dari sisi kualitas, ukuran, harga
dan lokasi untuk berbabgai segmen penghasilan serta memastikan opsi-opsi yang ada
memenuhi produk-produk pembiayaan perumahan; (iii) menyelenggarahakan dialog
kebijakan antara pemberi pinjaman, pihak kontraktor perumahan dan pengembang untuk
mendapatkan masukan atas kendala yang dihadapi; dan (iv) mempromosikan program
tabungan perumahan sebagai prioritas nasional.

Gambaran Pembiayaan Perumahan

Skema umum pembiayaan perumahan di Indonesia dapat dilihat pada hasil survei Bank
Indonesia pada triwulan I tahun 2015 yang menunjukkan 75,45% konsumen merupakan
menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), 14,79% tunai bertaha dan 9,75% tunai.

KPR sendiri merupakan salah satu produk kredit (pembiayaan) dari perbankan yang
digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan
jaminan/agunan berupa rumah (Sari 2013). Dari sisi target debitur, KPR dapat dibedakan
menjadi KPR bersubsidi yang ditujukan untuk masyarakat berpendapatan rendah
berdasarskasn kebijakan pemerintah dan KPR Non subsidi yang ditujukan bagi seluruh
masyarakat (ibid). Pada mulanya penyediaan KPR dipelopori oleh Bank BTN selanjutnya
berkembang hingga kini KPR disediakan oleh bank BUMN, bank swasta nasional dan bank
pembangunan daerah, baik melalui skema pembiayaan konvensional ataupun skema syariah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

132
Secara garis besar perbandingan antara KPR konvensional dan KPR syariah adalah sebagai
berikut:

Tabel 4.66 Perbedaan Pembiayaan Perumahan Menggunakan KPR Konvensional dan

KPR Syariah
NO URAIAN KPR KONVENSIONAL KPR SYARIAH
1 Tenor Pinjaman s.d 25 tahun s.d 15 tahun
2 Besaran angsuran Dapat berubah mengikuti Umumnya tetap
suku bunga berlaku sepanjang periode
pinjaman
3 [Link] yang Kredit/pinjaman Jual beli (murabahah)
digunakan (Fatmasari Jual beli dengna pesanan
2013) khusus (ijarah
muntahiyah bittamlik)
Penyertaan sewa
(musyarakah
muntanaqisah)
4 Pengembalian untuk Tingkat bunga flat untuk masa Margin profit tetap
bank promoi dan selanjutnya
mengikuti pasar
5 Masalah penalti Dikenakan penalti untuk Biasanya tidak dikenakan
pelunasan dipercepat penalti atas pelunasan
dipercepat.

Meskipun masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda, besaran pembiayaan yang
dapat diberikan bank melalui KPR tidak dapat mencapai 100% dari harga rumah.
Berdasarkan peraturan bank indonesia nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan To Value
atau Rasion Financing To Value Untuk Kredit atau Pembiayaan Properti danUang Muka
Untuk kredit atau Pembiayaan kendaraan Bermotor, besaran pembiayaan yang dapat
diberikan bank untuk pembelian rumah pertama setinggi-tingginya, sebagai berikut:
1. 90% untuk KP Rusun dengan KP Rusun Syariah dengan luas bangunan 22m2 sampai
dengan 70m2
2. 85% untuk KP Rumah Tapak Syariah dengan KP Rusun Syariah berdasarkan akad
Musyarakah Mutanaqisa atau akad Ijarah Muntahiya Bittamlik, dengan luas bangunan
diatas 70 m2; dan
3. 80% untuk KP Rusun, KP Rumah Tapak, KP Rusun Syariah dan KP Rumah Tapak
Syariah berdasarkan akad murabahah atau akad istishna dengan luas bangunan di atas
70m2

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

133
Disisi lain, dari sisi pengembang berdasarkan survei bank indonesia, komposisi pendanaan
pengembang properti residensial di Indonesia terdiri dari 61,82% dana internal, 28,87%
pinjaman bank, nasabah 6,90% pinjaman non bank 1,06% dan lain-lain 1,35% (NI 2015).
Namun, ditengah tingginya kebutuhan akan perumahan, investasi sektor perumahan di
Indonesia masih cukup tertinggal, yang ditunjukkan dengan masih rendahnya rasio kredit
perumahan terhadap PDB (Suparwoko 2013). Rendahnya rasio dimaksud utamanya
disebabkan oleh sebagian besar mayarakat Indonesia khususna di wilayah perkotaan masih
berpenghasilan rendah dan tidak mampu mengikuti mekanisme pasar tanpa difasilitasi
Pemerintah 9ibid). Disinilah diperlukan peran pemerintah selaku regulator untuk mengambil
peran dalam mencukupi kebutuhan warganya akan tempat tinggal (Kemenkokesra 2012).

Kebijakan dan Dukungan Pemerintah Untuk Pembiayaan Perumahan

Peran serta pemerintah dalam pembiayaan rumah telah dimulai dari beberap dekade lalu.
Pada tahun 1974 pemerintah mendirikan PERUMNAS yang bertanggung jawab untuk MBR
dan di tahun yang sama pemerintah juga membentuk BTN untuk membiayai pembangunan
perumahan bagi rumah tangga menengah dan berpenghasilan rendah (Suparwoko 20130.
Program KPR sendiri telah dikenalkan pada 10 Desember 1976s melalui realisasi penyaluran
KPR pertama oleh BTN di Semaran (BLU PPP 2014). Program ini awalnya dikenal sebagai
KPR bersubsidi yang ditujukan untuk memperluas penyaluran kredit bagi rumah tangga
berpenghasilan rendah (Suparwoko 2013).

Sejalan dengan peluncuran Gerakan Nasional Sejuta Rumah, Pemerintah memperkenalkan

KPR subsidi dengan pola Subsidi Selisih Bunga dan Subsidi Uang Muka pada Mei 2003 (BLU
PPP 2014). Program pemerintah ini selanjutnya dilengkapi dengan program subsidi pola baru
yang dikenal dengan KPR Sejahtera pola Failitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP),
yaitu program dana bergulir dari Pemerintah uang ditujukan untuk KPR Sejahtera Tapak dan
KPR Sejahtera Susun (Ibid). Sementara itu Program pembiayaan berbasis syariah bersubsidi
(KPR Syariah) diluncurkan oleh Kemenpera pada tahun 2005 (Suparwoko 2013). Selanjutnya
pada tahun yang sama, BTN mulai memperkenalkan adanya secondary mortgage untuk
memperkenalkan dan mengembangkan mekanisme pendanaan KPR sekunder (Ibid).
Program dukungan pemerintah dalam pembiayaan perumahan untuk masyarakat
berpendapatan rendah ini juga dilanjutkan sebagai bagian dari Program Pembangunan Sejuta
Rumah untuk Rakyat yang diluncurkan oleh Pemerintah tahun 2015. Pada tahun 2015,
Pemerintah mengalokasikan dana sebesar Rp. 8,1 triliun untuk membangun 98.300 unit

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

134
rumah dan sebesar Rp. 5,1 triliun dalam bentuk FLPP untuk memberikan bantuan dan
kemudahan pembiayaan bagi MBR, yaitu pembiayaan dengan suku bunga KPR 5%, tenor
sampai dengan 20 tahun, uang muka 1% dan pembebasan PPn. Tahun 2015 ini direncanakan
akan dibangun sebanyak 603.516 unit rumah untuk MBR dan 396,484 unit rumah untuk Non
MBR.

Tabel 4.67 Perkembangan Skema Bantuan Pembiayaan Perumahan

PERIODE JENIS KPR SUMBER PEMBIAYAAN
PELITA TAHUN BERSUBSIDI PMP NIA KLBI RDI BANK APBN
PELAKSANA
II/III 1976-1986 Perumnas & √ √ √
Non
Perumnas
III/IV/V 1986-1991 Perumnas & √ √ √ √
Non
Perumnas
V/VI 1991-1999 Subsidi √ √ √
Bunga (SB)
1999-2000 Subsidi √ √ √
Bunga (SB)
2000-2001 Subsidi √ √
Bunga (SB)
2002 Subsidi √ √
Selisih Bunga
(SSB)
2003-2010 SSB & √ √
Bantuan
Uang Muka
(BUM)
2010-2014 FLPP √ √

> 2015 FLPP, SSB & √ √

BUM
Sumber: Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

135
 Tabel 4.68 Batasan Harga Jual Rumah Sederhana Tapak Bebas PPN
TAHUN
NO ZONA
2014 2015 2016 2017 2018
1 Jawa (Kecuali Rp105.000.000 Rp105.000.000 Rp116.500.000 Rp123.000.000 Rp130.000.000
Jakarta, Bogor,
Depok,
Tangerang,
Bekasi)
2 Sumatera Rp105.000.000 Rp110.500.000 Rp116.500.000 Rp123.000.000 Rp130.000.000
(Kecuali Kep.
Riau, dan
Bangka
Belitung)
3 Kalimantan Rp115.000.000 Rp121.000.000 Rp128.000.000 Rp135.000.000 Rp142.000.000

4 Sulawesi Rp110.000.000 Rp116.000.000 Rp122.500.000 Rp129.000.000 Rp136.000.000

5 Maluku dan Rp120.000.000 Rp126.500.000 Rp133.500.000 Rp141.000.000 Rp148.500.000

Maluku Utara
6 Bali dan Nusa Rp120.000.000 Rp126.500.000 Rp133.500.000 Rp141.000.000 Rp148.500.000
Tenggara
7 Papua dan Rp165.000.000 Rp174.000.000 Rp183.500.000 Rp193.500.000 Rp205.000.000
Papua Barat
8 Kep. Riau dan Rp110.000.000 Rp116.000.000 Rp122.500.000 Rp129.000.000 Rp136.000.000
Bangka Belitung
9 Jabodetabek Rp120.000.000 Rp126.500.000 Rp133.500.000 Rp141.000.000 Rp148.500.000
(Jakarta, Bogor,
Depok,
Tangerang,
Bekasi)
Sumber: PMK 113/PMK.03/2014

LAPORAN DRAFT AKHIR 4-

136
 BAB 5
KONSEP RP3KP
5.1 VISI, MISI, TUJUAN, KEBIJAKAN, DAN STRATEGI
PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN DI KOTA SERANG
5.1.1 Visi dan Misi
Untuk menyusun Visi, Misi, Kebijakan dan Strategi Pembangunan RP3KP Kota Serang,
beberapa landasan kajian agar sinkronisasi visi dan misi antar berbagai dokumen
perencanaan terwujud, maka dilakukan persandingan kajian. Beberapa kajian visi antar
dokumen perencanaan meliputi: (i) visi misi dalam dokumen perencanaan RPJP Nasional; (ii)
visi misi dalam dokumen perencanaan RPJPD Provinsi; (iii) visi misi dalam dokumen
perencanaan RPJMD Provinsi; (iv) visi misi dalam dokumen perencanaan RPJMD Kota
Serang; dan (v) visi misi dalam dokumen perencanaan RP3KP Provinsi.

Tabel 5.1 Keterkaitan Visi Antar Dokumen Perencanaan

RPJPD Nasional: Indonesia RPJM Nasional:
yang Mandiri, Maju, Adil, Terwujudnya Indonesia
dan Makmur yang Berdaulat, Mandiri,
dan berkepribadian
Berdasarkan Gotong
Royong Visi RP3KP Kota Serang:
RPJPD Provinsi Banten: RPJMD Provinsi Banten: Mewujudkan Kawasan
Banten Mandiri, Maju, Banten Yang Maju, Mandiri, PKP yang Layak Huni dan
Sejahtera Berlandaskan Berdaya Saing, Sejahtera dan Berkelanjutan sebagai
Iman dan Taqwa Berakhlaqul Karimah Pusat Kegiatan Utama
RPJMD Kota Serang: RP3KP Provinsi: Nasional di Banten
Terwujudnya Kota Serang “Mewujudkan Perumahan
Madani sebagai Kota dan Kawasan Permukiman
Pendidikan yang Bertumpu Provinsi Banten yang Aman,
pada Potensi Perdagangan, Layak Huni, Berbudaya, dan
Jasa, Pertanian dan Budaya Berkelanjutan”
Sumber: Hasil Olahan, 2017

Perbedaan yang mencolok dalam keterkaitan visi perencanaan antar dokumen perencanaan
diatas adalah karakteristik dokumen dan kedudukan dokumen dalam sistem perencanaan
pembangunan nasional. Dokumen Perencanaan Pembangunan yang merupakan amanat
Undang-Undang 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah mengamanat daerah untuk
menyusun RPJPD, RPJMD, RKPD, Renstra Dinas dan Renja Dinas. Sedangkan Dokumen
Perencanaan sektor RP3KP merupakan dokumen jangka menengah dan jangka panjang yang
kedudukan untuk memberi input kepada dokumen perencanaan pembangunan yang ada.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-1

Kata kunci dalam Visi RP3KP Kota Serang adalah menyadarkan kepada pemerintah kota dan
provinsi bahwa Kota Serang memiliki peranan yang besar dalam roda perekonomian dan
pemerintahan di Banten. Kota Serang merupakan Pusat Kegiatan Nasional di Banten selain
Kota Cilegon. Adanya berbagai persoalan PKP di Kota Serang seperti luasnya kawasan
kumuh, permasalahan penyediaan air minum dan sanitasi, permasalahan rumah tak layak
dan tingginya permintaan perumahan untuk mendukung kegiatan budidaya lainnya di
wilayah Banten tidak sejalan dengan kondisi di lapangan. Hal ini menuntut kerja keras
pemerintah daerah dan masyarakat dalam mewujudkan Kota yang layak huni bagi
masyarakat.

Makna layak huni mengandung beberapa kriteria teknis dan administrasi. Kriteria teknis
memberi arti adanya keamanan dalam rumah baik dari sisi kualitas bangunan, kualitas
utilitas dan kualitas skala lingkungan. Kriteria administrasi dimaknai dengan arti
kepemilikan/penguasaan atas tanah dan rumah sesuai kaidah hukum dan mengikat
sehingga memberi kepastian dalam berhuni.

Makna berkelanjutan diartikan adanya kelembagaan yang kuat dan peduli dengan
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang berkualitas melalui pembentukan
Kelompok Kerja PKP di tingkat Kota yang beranggotakan dari Pemerintah, Swasta dan
Masyarakat. Kelembagaan yang berkelanjutan sangat penting untuk melakukan monitoring
dan evaluasi perencanaan, pelaksanaan dan pemanfaatan pembangunan PKP di Kota Serang.
Beberapa misi yang dapat dilaksanakan dalam mewujudkan visi yang telah disusun diatas,
adalah wujud dari pengentasan permasalahan PKP yang ada di kota seperti:
 Mewujudkan PKP yang layak huni terutama pada masyarakat kurang mampu, dan
Kawasan Banten Lama; dan
 Mewujudkan kelembagaan PKP yang peduli dan terpadu.

Kandungan dari misi diatas akan terkait dengan rumusan kebijakan dan strategi yang
disusun dibawah ini. Diharapkan visi dan misi yang disusun tidak melebihi kemampuan
pemerintah kota baik itu dari sisi kemampuan fiskal, sumber daya manusia dan kelembagaan
yang ada. Terkait masuknya kawasan banten lama dalam misi PKP karena merupakan
amanat dan perhatian pemerintah pusat, pemerintah provinsi dan tentunya pemerintah kota.
Sebagaimana diketahui bahwa Kawasan Banten Lama merupakan lokasi prioritas sektor
pariwisata dan pendidikan. Kawasan ini mendapat perhatian nasional dan daerah karena

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-2

merupakan asset sejarah dan mengalami degradasi lingkungan dan sangat sulit dikendalikan
oleh pemerintah daerah. Oleh karenanya, melalui peran kelembagaan PKP diharapkan
Kawasan Banten Lama dapat dikembangkan dan ditingkatkan kualitas lingkungannya.

5.1.2 Kebijakan dan Strategi

Kebijakan dan strategi PKP di Kota Serang tidak luput dari upaya-upaya penanganan
permasalahan bidang PKP yang ada baik dari sisi kewenangan dan urusannya. Sebagaimana
telah diungkapkan pada bagian analisis bahwa ditingkat nasional permasalahan backlog
merupakan isu utama dan Kota Serang menjadi sasaran utama lokasi penyediaan perumahan
karena peran dan fungsi perkotaan dan perdesaannya yang semakin ditekan agar mampu
menyediakan ruang kawasan PKP. Permasalahan berikutnya adalah kawasan yang dalam
beberapa indikator kekumuhan menjadi persoalan seperti rumah tak layak huni dan kondisi
prasarana, sarana dan utilitas umum lingkungan hunian yang sangat merisaukan
kualitasnya.

Oleh karena itu untuk menjawab permasalahan tersebut, kebijakan dan strategi disusun dan
langsung di-operasionalisasi-kan menjadi program dan kegiatan pada pemerintah Kota
Serang.

Tabel 5.2 Keterkaitan Kebijakan dan Strategi PKP Kota Serang

NO KEBIJAKAN STRATEGI
1 Mewujudkan perumahan 1 Penyediaan perumahan yang bertumpu pada
dan kawasan keswadayaan
permukiman yang layak 2 Penyediaan dan Rehabilitasi rumah korban bencana
huni dan terjangkau dan rumah terkena relokasi program pemerintah
daerah provinsi
3 Penyediaan PSU yang terjangkau
4 Pengendalian dan pengawasan pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman
5 Pengendalian kawasan perumahan dan kawasan
permukiman tak layak huni
2 Mewujudkan 1 Penyediaan peraturan daerah bidang PKP dan PSU
kelembagaan PKP yang 2 Pengawasan dan peningkatan kapasitas perencana
peduli dan terpadu PKP

Dari hasil pengkajian terhadap berbagai permasalahan PKP di Kota Serang, disusun (2) dua
kebijakan dan (7) tujuh strategi. Rumusan kebijakan dan strategi tersebut menjadi cermin

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-3

program dan kegiatan yang akan dilaksanakan pada jangka pendek, menengah dan jangka
panjang.

Pada strategi pertama, peran pemerintah kota adalah menjadi fasilitator terutama memberi
kemudahan dalam perijinan pembangunan perumahan berbasis swadaya. Kemudahan
tersebut berupa pemberian rekomendasi perencanaan, ijin mendirikan bangunan tanpa biaya,
penyediaan prasarana, sarana dan utilitas. Selain itu untuk mendorong pengentasan backlog
hunian, pemerintah Kota Serang juga berperan dalam memberi kemudahan perijinan dan non
perijinan kepada pengembangan perumahan terutama masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) agar laju penanganan backlog dapat turun dan terentaskan.

Apabila kekuatan fiskal Pemerintah Kota Serang semakin besar dan dapat membantu dalam
hal penyediaan perumahan terutama untuk masyarakat yang not bankable dan non fix income
seperti pedagang, mahasiswa dan masyarakat miskin lainnya. Pemerintah Kota dapat turut
membangun perumahan model rumah berlapis atau susun 4 lantai dengan pola sewa.

Terkait pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum yang ada saat ini dapat diketahui
bahwa beberapa lingkungan hunian mengalami kualitas yang sangat buruk. Seperti jalan
lingkungan, drainase, SPAM dan sanitasi. Oleh karenanya adalah tugas pemerintah untuk
memberikan bantuan baik itu fisik dan non fisik kepada masyarakat di lingkungan hunian
agar kualitas lingkungan hunian dapat tercegah dari hunian kumuh.

Terkait pengendalian dan pengawasan PKP, diharapkan pemerintah kota dapat

melakukannya dengan ketat dan terkendali. Hal ini penting dalam upaya untuk menjaga
kualitas rumah dan lingkungan, agar siklus permasalahan bidang PKP seperti rumah tak
layak huni dapat di cegah dan di putus. Upaya-upaya yang dapat dilakukan melalui
pengawasan pada tahap perencanaan dan perijinan, pembangunan dan pemanfaatan.
Pemanfaatan kelembagaan seperti Kelompok Kerja (POKJA) Perumahan dan Kawasan
Permukiman (PKP) di level provinsi dan kota harus dilakukan secara maksimal agar amanat
undang-undang tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat terwujud.

Pengendalian perumahan dan kawasan permukiman tak layak huni atau yang lebih dikenal
dengan kawasan kumuh (slum) menjadi prioritas daerah karena merupakan amanat dari
peraturan presiden no. 2 tahun 2015 tentang rencana pembangunan jangka menengah

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-4

nasional (RPJMN) dimana salah satu agenda pembangunan bidang PKP yang diselesaikan
pada tahun 2019 adalah pengurangan kawasan kumuh di perkotaan (slum city). Melalui
bantuan fisik melalui program peningkatan kualitas PKP seperti bantuan jalan lingkungan,
drainase, penyediaan air minum dan sanitasi diharapkan dapat mengentaskan kawasan
kumuh.

Strategi lainnya yang tak kalah penting adalah harmonisasi peraturan kebijakan bidang PKP
di level kota. Walaupun pemerintah kota telah memiliki Perda No. 11 Tahun 2012 tentang
Penyediaan dan Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan serta Permukiman
dari Pengembang kepada Pemerintah Daerah, sebaiknya pemerintah kota juga memiliki
kebijakan bidang PKP sebagai payung hukum utama yang mengatur tentang perumahan dan
kawasan permukiman, keterpaduan PSU, konsolidasi lahan, pembiayaan perumahan, rumah
susun dan pengembangan transit oriented development (TOD). Hal ini penting untuk
menjaga pembangunan kota yang berkelanjutan, agar kota menjadi lebih teratur, serasi,
indah, terencana dan sehat.

Strategi terakhir yang menjadi amanat dari undang-undang no 23 tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah adalah urusan bidang PKP yang telah dibagi habis adalah penanganan
rumah yang terkena bencana, terkena program pemerintah dan sertifikasi perencana PKP di
level kota. Mencermati tidak adanya alokasi anggaran dan prioritas daerah soal ini di
dokumen perencanaan daerah, memperlihatkan bahwa ada siklus yang hilang dalam
menjaga kualitas PKP di level kota. Akibatnya dapat diketahui bersama bahwa persoalan
kualitas PKP yang ada di lapangan menjadi persoalan saat ini dan menjadi beban anggaran
pemerintah kota.

Kolaborasi kelembagaan melalui Kelompok Kerja PKP yang sudah beranggotakan berbagai
pemangku kepentingan seperti asosiasi perencana IAI, IAP, Pengembang REI, APERSI,
Perguruan Tinggi/Universitas, Pemerintah Daerah dan Pemerintah Pusat menjadi ruang
komunikasi pengembangan, pembinaan dan pengawasan. Oleh karenanya, pemerintah kota
diharapkan dapat berperan dalam melaksanakan pembinaan dan pengawasan kepada para
perencana PKP di skala kota.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-5

5.2 KEBIJAKAN DAN PENGATURAN YANG LEBIH
OPERASIONAL DARI ARAHAN KEBIJAKAN DALAM RP3KP
DAERAH PROVINSI YANG HARUS DIAKOMODASIKAN
DAN DILAKSANAKAN DI KOTA SERANG
Beberapa kebijakan yang menjadi rumusan dalam RP3KP Provinsi Banten meliputi beberapa
isu seperti perumahan dan kawasan permukiman yang layak huni, pemenuhan kebutuhan
perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pengendalian hunian komersial,
serta kelembagaan perumahan dan kawasan permukiman yang berkelanjutan. Beberapa
strategi yang dirumuskan dalam ketiga kebijakan tersebut merupakan upaya-upaya yang
harus doperasionalisasikan dan diturunkan dalam bentuk program dan kegiatan oleh dinas
perumahan dan kawasan permukiman Kota Serang.

Tabel 5.3 Tabel Kebijakan dan Strategi RP3KP Priovinsi

KEBIJAKAN STRATEGI
Pencapaian perumahan dan kawasan 1. Pengembangan perumahan yang
permukiman yang layak huni bagi bertumpu pada keswadayaan
seluruh masyarakat Banten masyarakat;
2. Penyediaan dan Rehabilitasi rumah
korban bencana dan rumah terkena
relokasi program pemerintah daerah
provinsi;
3. Penyediaan Prasarana dan Sarana
Umum (PSU) perumahan dan kawasan
permukiman yang cerdas dan
berkualitas
Mewujudkan pemenuhan kebutuhan 1. Pengendalian pembangunan hunian
perumahan bagi seluruh masyarakat komersil;
banten terutama masyarakat 2. Pengembangan hunian bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) dan berpenghasilan rendah (MBR);
pengendalian hunian komersil. 3. Penataan dan peningkatan kualitas
kawasan permukiman kumuh provinsi
dan kabupaten/kota;
4. Perbaikan rumah tidak layak huni
Kelembagaan perumahan dan kawasan 1. Internalisasi peraturan perundang-
permukiman yang harmonis dan undangan perumahan dan kawasan
berkelanjutan. permukiman menjadi produk hukum
daerah.
2. Harmonisasi hubungan antar pemangku
kepentingan perumahan dan kawasan
permukiman yang berkelanjutan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-6

 KEBIJAKAN STRATEGI
3. Peningkatan Akses Pembiayaan
Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Kawasan Permukiman.
4. Pengawasan dan peningkatan kualitas
orang atau badan hukum yang
menyelenggarakan perumahan dan
kawasan permukiman.
Sumber: RP3KP Provinsi Banten, 2017

Sedangkan arahan operasionalisasi pemanfaatan ruang, khususnya di kawasan perkotaan

Serang dan Kawasan Perdesaan, sebagaimana amanat di dalam rencana tata ruang wilayah
provinsi Banten dapat dibagi dalam dua arahan spasial yakni perkotaan dan perdesaan.
Diketahui, bahwa kawasan PKP di Kota Serang masih terdapat ciri perdesaan pada
kecamatan Cipocok, Taktakan dan Walantaka. Sedangkan kecamatan Serang dan Kasemen
sudah sangat bercirikan perkotaan.

Untuk kawasan perkotaan, arahan operasionalisasi pemanfaatan ruang khususnya untuk

pengembangan kawasan PKP meliputi beberapa hal yakni:
1. Diijinkan pengembangan rumah tunggal, apartemen, cluster perumahan;
2. Intensitas bangunan berkepadatan sedang – tinggi;
3. Zona perumahan harus terlayani oleh minimum satu moda sarana umum angkutan
massal pada kawasan berkepadatan sedang, dan minimum dua moda sarana umum
angkutan massal pada kawasan berkepadatan tinggi;
4. Boleh mengembangkan perdagangan jasa dengan syarat sesuai dengan skalanya;
5. Diijinkan pengembangan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai skalanya;
6. Dilarang pengembangan budidaya lainnya.

Untuk kawasan perdesaan, arahan operasionalisasi pemanfaatan ruang khususnya untuk

pembangunan dan pengembangan PKP, meliputi beberapa hal yakni:
1. Diijinkan pengembangan rumah tunggal, cluster perumahan, rumah susun (flat);
2. Intensitas bangunan berkepadatan rendah – sedang;
3. Boleh mengembangkan perdagangan jasa dengan syarat sesuai dengan skalanya;
4. Diijinkan pengembangan fasilitas umum dan fasilitas sosial sesuai skalanya;
5. Dilarang pengembangan budidaya lainnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-7

Sedangkan arah lokasi dan sasaran RP3KP Provinsi pada Kota Serang adalah Kawasan
Strategis yang ditetapkan melalui rencana tata ruang wilayah provinsi Banten yakni Kota
Serang (Kecamatan Serang dan Kecamatan Kasemen) sebagai KSP dengan sudut kepentingan
ekonomi. Adapun arahan operasionalisasi pemanfaatan ruangnya meliputi:
1. Kawasan penunjang ekonomi dalam skala besar umumnya berupa kawasan perkotaan,
terutama yang memiliki fungsi: perumahan, perdagangan-jasa, industri, transportasi
dan berbagai peruntukan lainnya yang menunjang ekonomi wilayah. Pada kawasan ini
harus ditunjang sarana dan prasarana yang memadai sehingga menimbulkan minat
investasi yang besar;
2. Pada setiap bagian dari kawasan strategis ekonomi ini harus diupayakan untuk
mengefisienkan perubahan fungsi ruang untuk kawasan terbangun melalui arahan
bangunan vertikal sesuai kondisi kawasan masing-masing;
3. Pada kawasan strategis secara ekonomi ini harus dialokasikan ruang atau zona secara
khusus untuk industri, perdagangan – jasa dan jasa wisata perkotaan sehingga secara
keseluruhan menjadi kawasan yang menarik. Pada zona dimaksud harus dilengkapi
dengan ruang terbuka hijau untuk memberikan kesegaran ditengah kegiatan yang
intensitasnya tinggi serta zona tersebut harus tetap dipertahankan;
4. Pada kawasan strategis ekonomi ini boleh diadakan perubahan ruang pada zona yang
bukan zona inti (untuk pergadangan – jasa, dan industri) tetapi harus tetap mendukung
fungsi utama kawasan sebagai penggerak ekonomi dan boleh dilakukan tanpa merubah
fungsi
5. Perubahan atau penambahan fungsi ruang tertentu pada ruang terbuka di kawasan ini
boleh dilakukan sepanjang masih dalam batas ambang penyediaan ruang terbuka (tetapi
tidak boleh untuk RTH kawasan perkotaan);
6. Dalam pengaturan kawasan strategis ekonomi ini zona yang dinilai penting tidak boleh
dilakukan perubahan fungsi dasarnya;
7. Pada kawasan yang telah ditetapkan sebagai permukiman bila didekatnya akan diubah
menjadi fungsi lain yang kemungkinan akan mengganggu (misalnya industri)
permukiman harus disediakan fungsi penyangga sehingga fungsi zona tidak boleh
bertentangan secara langsung pada zona yang berdekatan;
8. Untuk menjaga kenyamanan dan keamanan pergerakan maka pada kawasan terbangun
tidak boleh melakukan kegiatan pembangunan diluar area yang telah ditetapkan sebagai
bagian dari rumija atau ruwasja, termasuk melebihi ketinggian bangunan seperti yang
telah ditetapkan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-8

Lebih detail didalam amanat Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten tersebut,
ditetapkan Kawasan Perkotaan dengan tipologi KSP Ekonomi adalah Kawasan Banten
Waterfront City, Sport City dan Kawasan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten (KP3B).
adapun arahan pemanfaatan dan pengendalian pada ketiga kawasan tersebut meliputi
indikasi arahan peraturan zonasi baik untuk kepentingan ekonomi, social budaya dan
kawasan perkotaan.

Indikasi arahan peraturan zonasi untuk kawasan strategis dari sudut kepentingan ekonomi
meliputi: Kawasan penunjang ekonomi dalam skala besar umumnya berupa kawasan
perkotaan, terutama yang memiliki fungsi: perumahan, perdagangan-jasa, industri,
transportasi dan berbagai peruntukan lainnya yang menunjang ekonomi wilayah. pada
kawasan ini harus ditunjang sarana dan prasarana yang memadai sehingga menimbulkan
minat investasi yang besar.

Indikasi arahan peraturan zonasi untuk kawasan peruntukan permukiman perkotaan

terdiri dari: Diijinkan pengembangan rumah tunggal, apartemen, cluster perumahan;
Intensitas bangunan berkepadatan sedang – tinggi; Zona perumahan harus terlayani oleh
minimum satu moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan sedang,
dan minimum dua moda sarana umum angkutan massal pada kawasan berkepadatan
tinggi.

Arahan keterpaduan pada ketiga kawasan tersebut meliputi: Pengembangan dan

pembangunan hunian dalam rangka mendukung kegiatan kawasan ekonomi pada
kawasan perkoaan; (ii) Pengembangan dan pembangunan sarana dan prasarana umum
perumahan dan kawasan permukiman yang berkualitas, cerdas dan terjangkau; dan (iii)
Pengembangan dan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang rawan
bencana dan terkena program pemerintah provinsi;

5.3 KEBIJAKAN PEMBANGUNAN DAERAH KOTA SERANG

Kebijakan pembangunan Kota Serang bidang PKP sebagaimana dijelaskan di dalam Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) bahwa terdapat proporsi penggunaan
lahan sebesar 18% untuk Perumahan atau seluas 4,875 Ha. Sementara proporsi lahan
pertanian masih menjadi dominansi kawasan dengan luas 18.882 Ha atau sebesar 71%.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-9

Didalam arahan penetapan kawasan perumahan dan kawasan permukimannya, PKP berada
di Pusat Pelayanan Kota (PPK) yang meliputi kawasan pusat Kota Serang, yaitu Kecamatan
Serang dan Kecamatan Cipocok Jaya. Kemudian, PKP lainnya berada di Sub Pusat Pelayanan
Kota (S-PPK) yang meliputi: (i) Sub Pusat di Kelurahan Kasemen, yang melayani Kecamatan
Kasemen; (ii) Sub Pusat di Kelurahan Taktakan, yang melayani Kecamatan Taktakan; (iii)
Sub Pusat di Kelurahan Walantaka, yang melayani Kecamatan Walantaka; dan (iv) Sub Pusat
di Kelurahan Sukajaya, yang melayani Kecamatan Curug.

Kawasan Permukiman di Kota Serang dikembangkan untuk memenuhi kebutuhan

pemukiman bagi masyarakat Kota Serang, yang meliputi: permukiman kepadatan rendah;
kepadatan sedang; maupun kepadatan tinggi. Permukiman kepadatan rendah meliputi:
permukiman sub pusat pelayanan kota; permukiman pusat pelayanan lingkungan.
Permukiman kepadatan sedang meliputi: permukiman sub pusat pelayanan kota; dan
permukiman pusat pelayanan kota. Sedangkan permukiman kepadatan tinggi yaitu
permukiman pusat pelayanan kota. Dalam kawasan permukiman perkotaan harus
disediakan lahan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah seluas areal
berdasarkan kebutuhan dan atau sesuai ketentuan dalam pembangunan perumahan dan
permukiman dengan lingkungan yang berimbang. Arahan pengelolaan kawasan
permukiman meliputi: (a) pengembangan kawasan budidaya untuk permukiman harus
aman dari bahaya bencana alam, sehat, mempunyai akses untuk kesempatan berusaha,
meningkatkan sarana dan prasarana perkembangan kegiatan sektor ekonomi yang ada; (b)
pengembangan permukiman perdesaan dilakukan dengan menyediakan fasilitas dan
infrastruktur secara berhirarki sesuai dengan fungsinya sebagai pusat pelayanan antar
kelurahan, pusat pelayanan setiap kelurahan, dan pusat pelayanan pada setiap dusun atau
kelompok permukiman; (c) menjaga kelestarian permukiman perdesaan khususnya kawasan
pertanian; (d) pengembangan permukiman perkotaan dilakukan dengan tetap menjaga
fungsi dan hirarki kawasan perkotaan; (e) membentuk cluster-cluster permukiman untuk
menghindari penumpukan dan penyatuan antar kawasan permukiman, dan tersediaruang
terbuka hijau diantara cluster permukiman; (f) pembentukan pusat pelayanan dan sub pusat
pelayanan kota dihubungkan dengan sistem transportasi yang memadai; (g) pengembangan
perkotaan baru mandiri dan perumahan baru skala besar di Walantaka dan Curug; (h)
perkembangan permukiman sub pusat pelayanan dilakukan dengan membentuk pelayanan
dalam wilayah tersebut yang mampu mendorong pertumbuhan wilayah sekitarnya; dan (i)

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-10

permukiman pusat lingkungan dilakukan melalui pembentukan pusat pelayanan skala
kelurahan.

Ruang Terbuka Hijau di Kota Serang meliputi ruang terbuka hijau publik dan privat seluas
paling sedikit 30% (tiga puluh persen) dari luas wilayah Kota Serang, yang terdiri dari: taman
kota seluas ± 25 (dua puluh lima) Ha yang tersebar diseluruh wilayah Kota Serang yaitu pada
Pusat Pelayanan Kota dan SubPusat Pelayanan Kota; taman lingkungan perumahan dan
permukiman yang tersebar di seluruh wilayah Kota Serang pada kawasanperumahan yang
dikembangkan oleh pengembang (developer), dan pada kawasan permukiman penduduk;
taman lingkungan perkantoran dan gedung komersial yang tersebar di seluruh wilayah Kota
Serang pada kawasan perkantoran dan gedung komersial; hutan kota seluas ± 10 (sepuluh)
Ha yang berada di Kecamatan Cipocok Jaya;cagar alam seluas ± 30 (tiga puluh) Ha yaitu
Cagar Alam Pulau Dua yang berada di Kecamatan Kasemen; pemakaman umum seluas ± 533
(lima ratus tiga puluh tiga) Ha yang tersebar pada Pusat Pelayanan Kota dan Sub Pusat
Pelayanan Kota; lapangan olahraga seluas ± 20 (dua puluh) Ha yaitu Stadion Maulana Yusuf,
Stadion Brimob, dan Alun-alun;jalur di bawah saluran listrik tegangan tinggi (SUTT dan
SUTET) seluas ± 250 (dua ratus lima puluh) Ha yang tersebar di seluruh kecamatan di
WilayahKota Serang yang dilewati saluran listrik tegangan tinggi; sempadan sungai, pantai,
bangunan, seluas ± 60 (enam puluh)Ha tersebar di seluruh Wilayah Kota Serang; dan jalur
pengaman jalan, median jalan, rel kereta api, pipa gas dan pedestrian seluas ± 57 (lima puluh
tujuh) Ha yang tersebar di seluruh Wilayah Kota Serang. Terkait dengan rencana
pengembangan RTH ini, telah terjalin kesepakatan antara Kota Serang dengan Kabupaten
Serang melalui Berita Acara Rapat Koordinasi dan Sinkronisasi Substansi RTRW Kota Serang
dengan Kabupaten Serang Nomor 650/869/Bapp/2009, maka ditetapkan pula Ruang
Terbuka Hijau selebar 100 (seratus) m dari masing-masing batas wilayah pada kawasan yang
memiliki perbedaan pola ruang.

Karena posisi geostrategisnya, serta akses transportasi yang relatif cepat, dalam kurun waktu
5 tahun terakhir telah tumbuh sejumlah kawasan perumahan baru di Kota Serang. Karenanya
peluang pengembangan permukiman untuk kelas menengah ke bawah seperti: rumah susun,
rumah sederhana serta rumah sangat sederhana; maupun pemukiman untuk kalangan
menengah ke atas, masih sangat potensial untuk dikembangkan di wilayah Kota Serang
seiring dengan pertumbuhan penduduk dan kebutuhan akan perumahan yang juga makin
meningkat dari tahun ke tahun.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-11

Secara umum pengembangan potensi wilayah di Kota Serang terdapat pada sejumlah
kawasan yang memiliki nilai strategis, sesuai dengan rencana tata ruang wilayah Kota Serang,
yaitu:
a. Pengembangan potensi pariwisata di kawasan cagar budaya Banten Lama di Kecamatan
Kasemen
b. Pengembangan potensi cagar alam di kawasan margasatwa Pulau Dua atau Pulau
Burung di Kecamatan Kasemen
c. Pengembangan potensi pemukiman, perkantoran, wisata belanja, dan kawasan sport
center atau pusat perkotaan olahraga di kota satelit Curug dan Kemanisan Curug
d. Pengembangan potensi perdagangan dan jasa serta pendidikan di koridor kawasan cepat
tumbuh Cipocok Jaya dan Curug
e. Pengembangan Water Front City di Kecamatan Kasemen
f. Pengembangan Kawasan Agropolitan di Kecamatan Taktakan
g. Pengembangan potensi kawasan Agrowisata buatan di Kecamatan Curug dan Cipocok
Jaya

Tabel 5.4 Tabel Perkembangan Capaian Indikator Perumahan Tahun 2010-2014

URAIAN TAHUN
2010 2011 2012 2013 2014
Persentase Rumah Tinggal bersanitasi (%) 45,5 45,8 50,0 60,0 68,6
Rasio Tempat Pemakaman Umum (%) 18 20 23 25 25
Rasio Rumah Layak Huni (%) 42 46 50 40 54
Rasio Pemukiman Layak Huni (%) 6 8 10 15 15
Rasio tempat pembuangan sampah (%) 5 8 8 10 10,59
Jumlah Tempat Ibadah
a. Mesjid/Langgar/Musholla 1.284 1.591 1.938 2.004 2.042
b. Gereja 6 6 6 6 6
c. Pura 1 1 1 1 1
d. Vihara 4 4 4 4 4
e. Kelenteng 2 2 2 2 2
Sumber : Dinas Tata Kota Kota - BPS Kota Serang, 2014

Urusan penataan ruang di Kota Serang diselenggarakan oleh Dinas Tata Kota yang tugas dan
fungsinya mencakup layanan bidang tata ruang dan perumahan di Kota Serang. Berikut ini
dipaparkan capaian kinerja urusan penataan ruang dan perumahan di Kota Serang dalam
kurun waktu lima tahun terakhir, sebagai berikut:

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-12

 Tabel 5.5 Perkembangan Indikator Layanan Penataaan Ruang Tahun 2010– 2014
URAIAN TAHUN
2010 2011 2012 2013 2014
Ruang Terbuka Hijau
a. Luas RTH (ha) 8.502 9.000 11.350 12.882 18.795
b. Luas wilayah ber-HPL/HGB 24.670 24.670 26.674 26.674 -
(ha)
Timbunan Sampah tertangani (m3) 159.216 167.270 186.480 206.748 207.437
Sarana Air Bersih terbangun (titik) 18 23 15 13 4
Sarana Sanitasi terbangun (titik) 3 4 6 4 5
Jalan Lingkungan terbangun (unit) - 52 74 114 54
Sarana TPU terbangun (unit) - 5 8 18 14
Sarana TPS dan Tong Sampah - 50 108 20 -
terbangun (unit)
Sarana PJU (unit) - 20 12 2000 2000
Sarana TPAS Cilowong (unit) - 2 3 2 7
Taman Kota Terbangun (unit) - 3 4 3 9
Kejadian Kebakaran (kejadia) - 25 66 25 89
Sumber: Dinas Tata Kota, 2014

5.4 PENERAPAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

DAN KAWASAN PERMUKIMAN DENGAN POLA HUNIAN
BERIMBANG
Pembangunan PKP dengan pola hunian berimbang merupakan amanat undang-undang No.1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Peraturan Pemerintah No. 14
Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, dan amanat
turunan didalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 10 Tahun
2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian
Berimbang.

Kota Serang saat ini belum memiliki Peraturan Daerah mengenai hunian berimbang dan
pengendalian pembangunan dengan pola hunian berimbang belum implementatif.
Pembangunan perumahan skala kecil untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) telah
ada seperti Perumahan Bukit Tirta Nirmala, Perumahan Griya Janti Asri, Perumahan Puri
Tambang Gemilang, Perumahan Sepang Elok, dan Perumahan The Oasis Hills. Sedangkan
perumahan yang dibangun dengan pola swadaya, tunggal dan mandiri sudah banyak
dilakukan oleh masyarakat.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-13

Berdasarkan laporan pelayanan penerbitan yang dikeluarkan oleh Dinas Penanaman Modal
dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu sejak bulan Januari tahun 2016 hingga 31 Mei Tahun 2017,
telah diterbitkan sekitar 505 Izin Mendirikan Bangunan di Kota Serang dengan berbagai tipe
bangunan gedung.

Sebagaimana amanat di dalam pasal 6 (enam) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat No. 10 Tahun 2012, dijelaskan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman dengan hunian berimbang dilaksanakan di perumahan, permukiman,
lingkungan hunian, dan kawasan permukiman pada skala: (i) perumahan dengan jumlah
rumah sekurang-kurangnya 15 (lima belas) sampai dengan 1.000 (seribu) rumah; (ii)
permukiman dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 1.000 (seribu) sampai dengan 3.000
(tiga ribu) rumah; (iii) lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurangkurangnya 3.000
(tiga ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; dan (iv) kawasan permukiman
dengan jumlah rumah lebih dari 10.000 (sepuluh ribu) rumah.

Untuk mengantisipasi terjadinya pembangunan yang tidak menerapkan pola hunian

berimbang diatas, maka diperlukan kebijakan daerah tentang hunian berimbang. Pemerintah
kota dapat saja menyusun peraturan daerah tentang PKP yang memuat tentang
pembangunan pola hunian berimbang, rumah susun, penyediaan prasarana, sarana dan
utilitas umum, konsolidasi lahan, peningkatan kualitas perumahan dan kawasan
permukiman tak layak huni, rumah susun dan pembiayaan PKP.

5.5 PERENCANAAN LINGKUNGAN HUNIAN PERKOTAAN

DAN/ATAU LINGKUNGAN HUNIAN PERDESAAN MELALUI
PEMBANGUNAN, PENGEMBANGAN, DAN
PEMBANGUNAN KEMBALI
Menurut PP Nomor 14 Tahun 2016 Pasal 20-24, pembangunan perumahan meliputi:
a. pembangunan Rumah dan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan/atau
b. peningkatan kualitas Perumahan

Pembangunan Rumah dan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum

Pembangunan Perumahan dilakukan dengan mengembangkan teknologi dan rancang
bangun yang ramah lingkungan serta mengembangkan industri bahan bangunan yang
mengutamakan pemanfaatan sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-14

kesehatan. Pembangunan Perumahan dilaksanakan melalui upaya penataan pola dan
struktur ruang pembangunan Rumah beserta Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang
terpadu dengan penataan lingkungan sekitar. Pembangunan Perumahan untuk peningkatan
kualitas Perumahan dilaksanakan melalui upaya penanganan dan pencegahan terhadap
Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh serta penurunan kualitas lingkungan.

Badan Hukum yang melakukan pembangunan Perumahan wajib mewujudkan Perumahan

dengan Hunian Berimbang. Pembangunan Perumahan skala besar yang dilakukan oleh
Badan Hukum wajib mewujudkan Hunian Berimbang dalam satu hamparan. Kewajiban
dikecualikan untuk Badan Hukum yang membangun Perumahan yang seluruhnya ditujukan
untuk pemenuhan Rumah umum. Dalam hal pembangunan Perumahan dengan Hunian
Berimbang tidak dalam satu hamparan, pembangunan Rumah umum harus dilaksanakan
dalam satu daerah kabupaten/kota, khusus untuk DKI Jakarta dalam satu provinsi. Badan
Hukum yang melakukan pembangunan Perumahan dengan Hunian Berimbang tidak dalam
satu hamparan wajib menyediakan akses dari Rumah umum yang dibangun menuju pusat
pelayanan atau tempat kerja. Kebijakan mengenai penyediaan akses dari Rumah umum yang
dibangun menuju pusat pelayanan atau tempat kerja diatur dengan Peraturan Daerah
Kabupaten/Kota, khusus untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta diatur dengan Peraturan
Daerah Provinsi.

Pembangunan Rumah meliputi pembangunan Rumah tunggal, dan/atau Rumah deret.

Pembangunan Rumah harus dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang wilayah. Rumah
tunggal dan/atau Rumah deret yang masih dalam tahap proses pembangunan Perumahan
dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan. Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud
dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status pemilikan tanah;
b. hal yang diperjanjikan;
c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan
e. keterbangunan Perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-15

Badan Hukum yang melakukan pembangunan Rumah tunggal dan/atau Rumah deret, tidak
boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen)
dari pembeli, sebelum memenuhi persyaratan di atas.

Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan yang dilakukan oleh
Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau setiap orang wajib dilakukan sesuai dengan
rencana, rancangan dan perizinan. Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang telah selesai
dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada Pemerintah kabupaten/kota sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Penyerahan dilakukan setelah
berakhirnya masa pemeliharaan dan perawatan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum.
Penyerahan dapat dilakukan secara bertahap. Pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas
Umum Perumahan harus memenuhi persyaratan:
a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah Rumah;
b. keterpaduan antara Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum dan Lingkungan Hunian; dan
c. ketentuan teknis pembangunan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum.

Peningkatan Kualitas Perumahan

Peningkatan kualitas Perumahan dilakukan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan/atau
Setiap Orang. Peningkatan kualitas Perumahan dilakukan terhadap penurunan kualitas
Rumah serta Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum. Peningkatan kualitas Perumahan
ditetapkan oleh bupati/walikota, khusus DKI Jakarta ditetapkan oleh gubernur.

 Keterkaitan Antara Pengembangan Lingkungan Hunian Perkotaan dan

Pengembangan Kawasan Perkotaan
Keterkaitan antara pengembangan Lingkungan Hunian perkotaan dan pengembangan
Kawasan Perkotaan dilakukan untuk mewujudkan pengembangan Lingkungan Hunian
perkotaan yang sesuai dengan rencana, kebijakan dan strategi pengembangan Kawasan
Perkotaan yang telah ditetapkan. Pengembangan Lingkungan Hunian perkotaan merupakan
upaya mengembangkan Lingkungan Hunian sebagai bagian dari Kawasan Perkotaan yang
mendukung kegiatan utama bukan pertanian. Keterkaitan antara pengembangan
Lingkungan Hunian perkotaan dan pengembangan Kawasan Perkotaan bertujuan untuk:
a. mengendalikan Lingkungan Hunian dalam Kawasan Perkotaan sesuai dengan Peraturan
Zonasi dalam rencana tata ruang Kawasan Perkotaan agar tidak mengubah fungsi
kawasan lainnya; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-16

b. mengembangkan Lingkungan Hunian dalam Kawasan Perkotaan sebagai pendukung
kegiatan pemanfaatan sumber daya pada kawasan budidaya lain secara efektif dan
efisien sesuai daya dukung dan daya tampung lingkungan

Pengembangan Kawasan Perkotaan merupakan upaya mengembangkan Kawasan Perkotaan

yang:
a. menjadi bagian wilayah kabupaten; atau
b. mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten/kota pada satu atau lebih wilayah
c. provinsi

Keterkaitan pengembangan Lingkungan Hunian perkotaan dengan pengembangan Kawasan

Perkotaan) dilakukan dengan:
a. perencanaan Lingkungan Hunian perkotaan yang sesuai dengan tujuan, kebijakan dan
strategi dari rencana tata ruang Kawasan Perkotaan;
b. perencanaan Lingkungan Hunian perkotaan yang mendukung sistem pusat kegiatan dan
sistem jaringan Prasarana Kawasan Perkotaan;
c. perencanaan Lingkungan Hunian perkotaan yang sesuai dengan pola ruang kawasan
budi daya di Kawasan Perkotaan;
d. pengembangan Lingkungan Hunian perkotaan yang sesuai dengan arahan pemanfaatan
ruang Kawasan Perkotaan berupa indikasi program utama yang bersifat interdependen
antarwilayah administratif; dan
e. pengendalian pengembangan Lingkungan Hunian perkotaan sesuai dengan ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan

 Keterkaitan Antara Pengembangan Lingkungan Hunian Perdesaan dan

Pengembangan Kawasan Perdesaan
Keterkaitan antara pengembangan Lingkungan Hunian perdesaan dan pengembangan
Kawasan Perdesaan dilakukan untuk mewujudkan pengembangan Lingkungan Hunian
perdesaan yang sesuai dengan rencana, kebijakan dan strategi pengembangan Kawasan
Perdesaan yang telah ditetapkan. Keterkaitan antara pengembangan Lingkungan Hunian
perdesaan dan pengembangan Kawasan Perdesaan bertujuan untuk:
a. mengendalikan Lingkungan Hunian dalam Kawasan Perdesaan sesuai dengan Peraturan
Zonasi dalam rencana tata ruang Kawasan Perdesaan agar tidak mengubah fungsi
kawasan lainnya melalui; dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-17

b. mengembangkan Lingkungan Hunian dalam Kawasan Perdesaan sebagai pendukung
kegiatan pemanfaatan sumber daya pada kawasan budidaya lain secara efektif dan
efisien sesuai daya dukung dan daya tampung lingkungan.

Pengembangan Lingkungan Hunian perdesaan merupakan upaya mengembangkan

Lingkungan Hunian sebagai bagian dari Kawasan Perdesaan yang mendukung kegiatan
utama pertanian, termasuk pengelolaan sumber daya alam. Pengembangan Kawasan
Perdesaan merupakan upaya mengembangkan Kawasan Perdesaan yang:
a. menjadi bagian wilayah kabupaten; atau
b. mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten/kota pada satu atau lebih wilayah
provinsi.

Keterkaitan pengembangan Lingkungan Hunian perdesaan dengan pengembangan Kawasan

Perdesaan dilakukan dengan:
a. Perencanaan Lingkungan Hunian perdesaan yang sesuai dengan tujuan, kebijakan dan
strategi rencana tata ruang Kawasan Perdesaan;
b. Perencanaan Lingkungan Hunian perdesaan yang mendukung sistem pusat kegiatan
dan sistem jaringan Prasarana Kawasan Perdesaan;
c. Perencanaan Lingkungan Hunian perdesaan yang sesuai dengan pola ruang kawasan
budi daya di Kawasan Perdesaan;
d. Pengembangan Lingkungan Hunian perdesaan yang sesuai dengan arahan pemanfaatan
ruang Kawasan Perdesaan berupa indikasi program utama yang bersifat interdependen
antardesa; dan
e. Pengendalian pengembangan Lingkungan Hunian perdesaan sesuai ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan Perdesaan

Sebaran permukiman dan perumahan perkotaan di Kota Serang, sesuai dengan arahan
rencana tata ruang, maka Kepadatan tinggi dan sedang berada di Pusat Kota Serang dan
Cipocok Jaya serta Sub Pusat Pelayanan Kota di Kasemen, Walantaka, Taktakan dan Curug.
Sedangkan permukiman kepadatan rendah juga berada di tiap kecamatan.

Rencana peningkatan efisiensi potensi lingkungan hunian perkotaan dengan memperhatikan

fungsi dan peranan perkotaan diarahkan pada pusat pelayanan kota, dan sub pusat
pelayanan kota. Pusat pelayanan kota meliputi seluruh lingkungan hunian yang berada di

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-18

Pusat Pelayanan Kota dan Sub Pusat Pelayanan Kota baik yang berada pada kawasan
perumahan kepadatan tinggi, sedang dan rendah. Beberapa indikasi program rencana
peningkatan efisiensi potensi lingkungan meliputi:
1. Pemanfaatan ruang terbuka hijau secara maksimal untuk ruang hijau, prasarana, sarana
dan utilitas umum;
2. Optimalisasi lahan perumahan dan permukiman pada kawasan TOD;
3. Optimalisasi lahan terbangun dan tidak terbangun untuk penerapan bangunan hijau dan
lahan hijau

Rencana Peningkatan Pelayanan Lingkungan Hunian Perkotaan

Rencana peningkatan layanan lingkungan hunian perkotaan, merupakan hasil identifikasi
kebutuhan pelayanan lingkungan hunian perkotaan yang didasarkan pada perhitungan
standar teknis perencanaan lingkungan. Prinsip peningkatan layanan adalah adanya
masyarakat yang belum terlayani terhadap hak-hak dasar baik itu prasarana, sarana dan
utilitas umum. Berdasarkan hasil pengkajian terhadap kebutuhan peningkatan layanan PSU
untuk Sarana Rumah Sakit terdapat di Lingkungan Hunian Perkotaan yang berada di
Kecamatan Walantaka.

Sedangkan untuk sarana puskesmas, semua lingkungan hunian perkotaan di Kota Serang
sudah terlayani dengan baik. Demikian juga halnya dengan sarana klinik, masjid, sarana
ibadah lainnya. Sedangkan untuk prasarana pendidikan, peningkatan pelayanan dibutuhkan
baik itu sarana pendidikan TK, SD, SMP dan SMA. Lebih lengkap dapat di lihat pada table
dibawah ini.

Tabel 5.6 Tabel Hunian Perkotaan di Kota Serang

TINGKAT
NO KECAMATAN KELURAHAN LUAS (HA)
KEPADATAN
1 Curug Tinggi Sukalaksana, 859,71
Kamanisan, Cipete
Curug, Sukajaya
Curugmanis,
Cilawu,
Kamanisan,
Cilawu,
Kamanisan, Cipete
Curugmanis,
Cilawu, Cilawu

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-19

 TINGKAT
NO KECAMATAN KELURAHAN LUAS (HA)
KEPADATAN
Sedang Pancalaksana, 975,60
Tinggar,
Sukalaksana,
Kamanisan,
Sukawana, Cipete
Sukajaya,
Sukajaya,
Sukajaya, Cipete,
Cilawu, Sukajaya,
Cilawu
Rendah Pancalaksana, 522,97
Tinggar,
Sukalaksana,
Kamanisan,
Cipete, Curug,
Curungmanis
2 Walakanta Tinggi Walantaka 3,80
Sedang Walantaka 141,43
Rendah Walantaka 0,38
3 Cipocok Jaya Tinggi - -
Sedang Tembong 465,80
Rendah Tembong 0,65
4 Serang Tinggi Unyur 106,32
Sedang Unyur 50,37
Rendah Unyur 59,34
5 Taktakan Tinggi -
Sedang Taktakan 139,13
Rendah Taktakan 8,63
6 Kasemen Tinggi -
Sedang -
Rendah Warungjaud 255,51
Sumber: Olahan Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-20

5.6 RP3KP DI PERKOTAAN DAN/ATAU PERDESAAN DALAM
WILAYAH KOTA SERANG YANG MEMPUNYAI
KEDUDUKAN STRATEGIS DALAM SKALA PRIORITAS
PEMBANGUNAN DAERAH PROVINSI DAN DAERAH KOTAS
SERANG
Kawasan strategis kota merupakan kawasan skala local yang diprioritaskan oleh pemerintah
kota, sehingga pengembangan, pembangunan, dan pengawasannya menjadi perhatian
utama. Sebagaimana penetapan didalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang, terdapat
tiga (3) kawasan strategis kota meliputi: (i) kawasan perdagangan pusat kota; (ii) kawasan
pelabuhan karangantu; dan (iii) kawasan pusat pemerintahan provinsi Banten dan kawasan
cepat tumbuh Kota Serang.

Kawasan strategis kota yang memiliki pengaruh penting didalam pengembangan sosial
budaya masyarakat dan pelestarian cagar budaya ditetapkan Kawasan Banten Lama.
Kawasan strategis kota yang memiliki pengaruh penting di dalam fungsi daya dukung
lingkungan meliputi Kawasan Cagar Alam Pulau Dua. Kawasan Strategis Provinsi Banten
yang berada di wilayah administrasi Kota Serang, meliputi: (i) Kawasan Banten Waterfront
City di Kecamatan Kasemen; (ii) Kawasan Sport Centre di Kecamatan Curug; dan (iii)
Kawasan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten (KP3B) di Kecamatan Curug

Banten Lama merupakan kawasan cagar budaya nasional

yang memiliki situs-situs budaya dan sejarah dimana didalam
kawasannya terdapat perumahan dan kawasan permukiman
yang mendukung kegiatan kawasan tersebut. Kawasan
tersebut memiliki sejarah peradaban islam yang tinggi
termasuk peradaban budhis. Situs benteng zaman belanda
masih terdapat di lokasi dan berada dalam tekanan
lingkungan yang tinggi karena adanya aktifitas wisatawan, perdagangan jasa dan kegiatan
permukiman.

Pemerintah Kota perlu menyusun Masterplan perumahan dan kawasan permukiman yang
terpadu dengan pengembangan kawasan wisata sejarah, situs arkeologi, dan wisata iman
islam agar konflik pemanfaatan dan pengendalian ruang dapat terkendali. Beberapa

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-21

permasalahan dalam pengembangan kawasan banten lama meliputi status kawasan
perumahan yang berada dekat dengan situs arkeologi dan masjid.

KP3B merupakan kawasan terpusat pemerintahan Provinsi Banten yang memiliki jumlah
aparatus sipil negara kurang lebih 4.380 orang. Adanya kawasan pemerintahan ini, tentunya
membutuhkan kawasan hunian dalam radius yang tidak jauh untuk dapat diakses tiap hari.
BWC atau yang dikenal dengan Banten Waterfront City terletak dan terintegrasi dengan
Kawasan Banten Lama. Berada di Kecamatan Kasemen. Di masa depan, diharapkan kawasan
ini menjadi jantung utama pintu masuk pelabuhan, pusat bisnis, pusat perdagangan dan jasa
serta keuangan yang dilengkapi dengan hunian dan fasilitas wisata terpadu. Konsep
pengembangannya mengacu kepada pembangunan waterfront city yang telah ada seperti
Makassar Waterfront City dan Ancol Waterfront City yang berada di Jakarta Utara.
Pengembangan BWC akan terintegrasi dengan Kawasan Banten Lama dan tidak akan
merusak situs arkeologi dan sejarah.

Kawasan Pulau Dua, merupakan pulau kecil yang berada di ujung Kasemen, kawasan
lindung dan zona pesisir pulau kecil yang dirancang untuk pengembangan wisata alam.
Pulau ini terkenal dengan wisata burung, dimana banyak burung laut yang singgah disini
sebelum melanjutkan perjalanan keaarah selatan dan utara. Di dalam pengembangannya
Pulau Dua dapat saja diintegrasikan dalam pengembangan BWC dan Banten Lama,
walaupun karakteristik potensi kawasan wisatanya berbeda, destinasi objek wisata di Pulau
Dua dapat dijadikan kesatuan paket pengembangannya.

Arahan pengembangan kawasan strategis BWC, Banten Lama, Sport City dan Pulau Dua
meliputi:
1. mengembangkan dan mendukung penyediaan sarana dan prasarana penunjang; dan
2. menyediakan ruang-ruang untuk golongan usaha skala kecil termasuk sektor informal
dan ruang-ruang terbuka bersifat umum.
3. mendorong perkembangan/revitalisasi potensi wilayah yang belum dikembangkan
secara optimal;
4. mempertahankan delineasi kawasan Banten Lama;
5. melestarikan dan menata fungsi-fungsi bersejarah dan budaya untuk mendukung
kegiatan perdagangan jasa dan pariwisata dengan pengaturan sirkulasi yang dilengkapi
dengan pedestrian yang nyaman;

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-22

6. merelokasi kegiatan yang tidak sesuai dengan fungsi kawasan Cagar Budaya Banten
Lama;
7. meningkatkan pengawasan terhadap kawasan Cagar Alam Pulau Dua;
8. mengembangkan Ruang Terbuka Hijau sebagai penyangga kawasan Cagar Alam Pulau
Dua dengan jenis tanaman yang dapat menunjang kehidupan burung-burung yang ada.

Amanat di dalam rencana tata ruang wilayah kota serang, pada pasal 44 (3) menyatakan
pemerintah kota harus menyusun program kegiatan yang terkait dengan kawasan strategis
diatas dengan substansi yang meliputi: (i) penetapan batas kawasan strategis Kota Serang; (ii)
penataan pola dan struktur kawasan strategis Kota Serang; dan (iii) pembangunan sarana dan
prasarana penunjang kawasan. RP3KP Skala Kota ini diharapkan dapat diturunkan dalam
bentuk Masterplan Pengembangan PKP Kawasan Strategis dengan mengacu kepada
Peraturan Daerah No 6 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Serang dan
menetapkan arahan pengembangan perumahan, PSU, mitigasi, pembiayaan, konsolidasi dan
kelembagaannya.

5.7 RENCANA KAWASAN PERMUKIMAN YANG BERUPA

PERENCANAAN LINGKUNGAN HUNIAN SERTA
PERENCANAAN TEMPAT KEGIATAN PENDUKUNG
Perencanaan lingkungan hunian terdiri atas perencanaan lingkungan hunian perkotaan dan
perdesaan. Perencanaan lingkungan hunian perkotaan meliputi kegiatan: (i) perencanaan
pengembangan lingkungan hunian perkotaan; (ii) perencanaan pembangunan lingkungan
hunian baru perkotaan; atau (iii). perencanaan pembangunan kembali lingkungan hunian
perkotaan.

Perencanaan pengembangan lingkungan hunian perkotaan meliputi beberapa kegiatan,

diantaranya: a. penyusunan rencana peningkatan efisiensi potensi lingkungan hunian
perkotaan dengan memperhatikan fungsi dan peranan perkotaan; b. penyusunan rencana
peningkatan pelayanan lingkungan hunian perkotaan; c. penyusunan rencana peningkatan
keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum lingkungan hunian perkotaan; d.
penyusunan rencana pencegahan tumbuhnya perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
dan e. penyusunan rencana pencegahan tumbuh dan berkembangnya lingkungan hunian
yang tidak terencana dan tidak teratur.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-23

Sebaran permukiman dan perumahan perkotaan di Kota Serang, sesuai dengan arahan
rencana tata ruang, maka Kepadatan tinggi dan sedang berada di Pusat Kota Serang dan
Cipocok Jaya serta Sub Pusat Pelayanan Kota di Kasemen, Walantaka, Taktakan dan Curug.
Sedangkan permukiman kepadatan rendah juga berada di tiap kecamatan.

Rencana peningkatan efisiensi potensi lingkungan hunian perkotaan dengan memperhatikan

fungsi dan peranan perkotaan diarahkan pada pusat pelayanan kota, dan sub pusat
pelayanan kota. Pusat pelayanan kota meliputi seluruh lingkungan hunian yang berada di
Pusat Pelayanan Kota dan Sub Pusat Pelayanan Kota baik yang berada pada kawasan
perumahan kepadatan tinggi, sedang dan rendah. Beberapa indikasi program rencana
peningkatan efisiensi potensi lingkungan meliputi:
4. Pemanfaatan ruang terbuka hijau secara maksimal untuk ruang hijau, prasarana, sarana
dan utilitas umum;
5. Optimalisasi lahan perumahan dan permukiman pada kawasan TOD;
6. Optimalisasi lahan terbangun dan tidak terbangun untuk penerapan bangunan hijau dan
lahan hijau

Rencana Peningkatan Pelayanan Lingkungan Hunian Perkotaan

Rencana peningkatan layanan lingkungan hunian perkotaan, merupakan hasil identifikasi
kebutuhan pelayanan lingkungan hunian perkotaan yang didasarkan pada perhitungan
standar teknis perencanaan lingkungan. Prinsip peningkatan layanan adalah adanya
masyarakat yang belum terlayani terhadap hak-hak dasar baik itu prasarana, sarana dan
utilitas umum. Berdasarkan hasil pengkajian terhadap kebutuhan peningkatan layanan PSU
untuk Sarana Rumah Sakit terdapat di Lingkungan Hunian Perkotaan yang berada di
Kecamatan Walantaka.

Sedangkan untuk sarana puskesmas, semua lingkungan hunian perkotaan di Kota Serang
sudah terlayani dengan baik. Demikian juga halnya dengan sarana klinik, masjid, sarana
ibadah lainnya. Sedangkan untuk prasarana pendidikan, peningkatan pelayanan dibutuhkan
baik itu sarana pendidikan TK, SD, SMP dan SMA. Lebih lengkap dapat di lihat pada table
dibawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-24

 Tabel 5.7 Peningkatan Pelayanan Lingkungan Hunian Perkotaan Tahun 2030
LINGKUNGAN HUNIAN PERKOTAAN
PENYEDIAAN
LUAS LUAS LUAS
KECAMATAN/PERKIM EKSISTING PENINGKATAN YANG
NO PDDK PERKIM PERKIM PERKIM
PERKOTAAN (UNIT) PSU (UNIT) BELUM ADA
2030 KEPADATAN KEPADATAN KEPADATAN
(UNIT)
TINGGI SEDANG RENDAH
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
1 SD
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 25 +10
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 38 +42
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 35 +68
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 89 +71
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 40 +31
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 42 +26
2 SMP
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 15 -
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 18 +7
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 17 +17
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 48 +5
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 25 -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 6 +17
3 SMA
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 7 +5
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 15 +10
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 17 +17
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 47 +4
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 18 +6
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 4 +19
4 Rumah Sakit
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 1 +1 -
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 - - 1
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 1 - -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 5 +4 -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 2 - -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 - - -
5 Puskesmas
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 1 - -
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 2 +1 -
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 3 +2 -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 5 +3 -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 2 +1 -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 3 +2 -
6 Klinik
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 4 +2 -
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 4 - -
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 10 +5 -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 35 +26 -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 10 +6 -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 3 1 -
7 Mesjid
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 216 + 214 -
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 202 + 198 -
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 162 + 156 -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 350 + 341 -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 156 + 152 -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 142 + 138 -
8 Sarana Ibadah Lainnya
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 0 1 -

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-25

 LINGKUNGAN HUNIAN PERKOTAAN
PENYEDIAAN
LUAS LUAS LUAS
KECAMATAN/PERKIM EKSISTING PENINGKATAN YANG
NO PDDK PERKIM PERKIM PERKIM
PERKOTAAN (UNIT) PSU (UNIT) BELUM ADA
2030 KEPADATAN KEPADATAN KEPADATAN
(UNIT)
TINGGI SEDANG RENDAH
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 0 2 -
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 0 3 -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 10 +6 -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 0 2 -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 0 2 -
9 Listrik
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 10.376 3.644 3.644
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 7.998 22.553 22.553
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 40.414 615 615
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 101.808 - -
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 31.772 - -
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 27.892 - -
10 Telekomunikasi
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 Peningkatan
Peningkatan
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 layanan
Terlayani layanan melalui
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 melalui
BTS/Nirkabel
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 BTS/Nirkabel
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87
11 Akses Air Minum (pdam + sumur)
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54
688 Rumah
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31
Tangga (Th 205.012 RT 205.012 RT
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99
2016)
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87
12 Akses Sanitasi (Limbah RT) jamban
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 153.565 RT
51.447 RT 51.447 RT
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 (Th 2015)
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87
13 Persampahan TPS 3R
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 Na 35 35
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 Na 76 76
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 Na 102 102
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 Na 160 160
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 Na 70 70
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 Na 68 68
14 Persampahan TPA dan TPST (skala kota)
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31
1 1 -
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87
15 Persampahan Bak Angkut
Curug 56.080 859,71 975,60 522,97 NA 5 5
Walantaka 122.204 196,98 1146,95 627,54 NA 11 11
Cipocok Jaya 164.116 2,49 1427,73 1012,31 NA 14 14
Serang 255.459 800,86 252,01 258,99 NA 22 22

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-26

 LINGKUNGAN HUNIAN PERKOTAAN
PENYEDIAAN
LUAS LUAS LUAS
KECAMATAN/PERKIM EKSISTING PENINGKATAN YANG
NO PDDK PERKIM PERKIM PERKIM
PERKOTAAN (UNIT) PSU (UNIT) BELUM ADA
2030 KEPADATAN KEPADATAN KEPADATAN
(UNIT)
TINGGI SEDANG RENDAH
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
Taktakan 113.207 18,54 1021,16 552,80 NA 10 10
Kasemen 108.985 0,00 0,61 1359,87 NA 10 10
Sumber: Olahan Penyusun, 2017

Adapun indikasi program peningkatan pelayanan lingkungan hunian perkotaan hingga 2030
meliputi: (i) peningkatan akses air minum rumah tangga berupa sambungan rumah (SR); (ii)
peningkatan akses sanitasi (jamban pribadi); (iii) peningkatan sarana persampahan skala
lingkungan hunian; (iv) peningkatan prasarana TPST dan TPA; dan (v) peningkatan
pembiayaan dan kelembagaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitasnya.

Rencana Peningkatan Keterpaduan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Lingkungan

Hunian Perkotaan
Peningkatan keterpaduan prasarana, sarana, dan utilitas umum perkotaan dimaksudkan
untuk menciptakan fungsi, baik lingkungan hunian yang telah ada maupun lingkungan
hunian yang baru sehingga lebih baik dan dapat amendukung perikehidupan dan
penghidupan setiap penghuni dalam lingkungan hunian yang sehat, aman, serasi, dan
berkelanjutan.

Untuk meningkatkan keterpaduan dalam lingkungan hunian perkotaan di tiap kawasan

permukiman perkotaan yang ada, maka berdasarkan hasil kajian baik itu empiris dan
kebijakan memperlihatkan bahwa beberapa PSU seperti jalan lingkungan, akses air minum
(Bersih/SR), akses sanitasi terutama jamban pribadi, persampahan dan drainase di beberapa
lingkungan hunian perkotaan diperlukan peningkatan agar keterpaduan dapat terwujud.

Dari sisi keberfungsian, memperlihatkan bahwa sarana pendidikan, peribadatan, jasa,

perdagangan dan kepemerintahan tidak memperlihatkan adanya permasalahan. Ini
menunjukkan bahwa ekonomi masyarakat untuk memenuhi hak dasar bermukim masih
sangat rendah sehingga diperlukan intervensi dari pemerintah kota dan pemerintah provinsi
untuk membantu masyarakat dapat mengakses PSU Dasar.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-27

 Tabel 5.8 Kinerja kapasitas PSU Lingkungan Hunian Perkotaan Kota Serang s.d 2030
KINERJA
KAJIAN CEPAT
KECAMATAN/KAWASAN  LUAS LUAS KAPASITAS
LUAS LUAS KETERPADUAN ARAHAN
NO PERMUKIMAN PDDK KWS NON PRASARANA,
RTH KUMUH (BERFUNGSI TINGGI, PENINGKATAN
PERKOTAAN 2030 PERKIM KUMUH SARANA DAN
SEDANG, RENDAH)
UTILITAS UMUM
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10)
1 Jalan Lingkungan
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
2 Drainase
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
3 Persampahan (TPST)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Peningkatan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-28

 KINERJA
KAJIAN CEPAT
KECAMATAN/KAWASAN  LUAS LUAS KAPASITAS
LUAS LUAS KETERPADUAN ARAHAN
NO PERMUKIMAN PDDK KWS NON PRASARANA,
RTH KUMUH (BERFUNGSI TINGGI, PENINGKATAN
PERKOTAAN 2030 PERKIM KUMUH SARANA DAN
SEDANG, RENDAH)
UTILITAS UMUM
4 Persampahan (Gerobak Angkut)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
5 Persampahan (TPA)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
6 Akses Air Minum (SR)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
7 Akses Sanitasi (Jamban Pribadi)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Rendah Sedang Peningkatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-29

 KINERJA
KAJIAN CEPAT
KECAMATAN/KAWASAN  LUAS LUAS KAPASITAS
LUAS LUAS KETERPADUAN ARAHAN
NO PERMUKIMAN PDDK KWS NON PRASARANA,
RTH KUMUH (BERFUNGSI TINGGI, PENINGKATAN
PERKOTAAN 2030 PERKIM KUMUH SARANA DAN
SEDANG, RENDAH)
UTILITAS UMUM
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Sedang Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Sedang Sedang Peningkatan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Rendah Sedang Peningkatan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Sedang Sedang Peningkatan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Sedang Sedang Peningkatan
8 Akses Energi Listrik
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
9 Akses Pendidikan (TK, SD, SMP, SLTA, PT)
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
10 Akses Telekomunikasi
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-30

 KINERJA
KAJIAN CEPAT
KECAMATAN/KAWASAN  LUAS LUAS KAPASITAS
LUAS LUAS KETERPADUAN ARAHAN
NO PERMUKIMAN PDDK KWS NON PRASARANA,
RTH KUMUH (BERFUNGSI TINGGI, PENINGKATAN
PERKOTAAN 2030 PERKIM KUMUH SARANA DAN
SEDANG, RENDAH)
UTILITAS UMUM
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
11 Sarana Pendidikan
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
12 Masjid
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
13 Rumah Ibadah Lainnya
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-31

 KINERJA
KAJIAN CEPAT
KECAMATAN/KAWASAN  LUAS LUAS KAPASITAS
LUAS LUAS KETERPADUAN ARAHAN
NO PERMUKIMAN PDDK KWS NON PRASARANA,
RTH KUMUH (BERFUNGSI TINGGI, PENINGKATAN
PERKOTAAN 2030 PERKIM KUMUH SARANA DAN
SEDANG, RENDAH)
UTILITAS UMUM
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
14 Sarana Kesehatan, RSU, Puskesmas, dan Poliklinik
Curug 56.080 2.358,29 707,49 2.340,72 17,57 Tinggi Tinggi Pengembangan
Walantaka 122.204 1.971,47 591,44 1.971,47 0,00 Tinggi Tinggi Pengembangan
Cipocok Jaya 164.116 2.442,52 732,76 2.417,41 25,11 Tinggi Tinggi Pengembangan
Serang 255.459 1.311,86 393,56 1.116,15 195,71 Tinggi Tinggi Pengembangan
Taktakan 113.207 1.592,50 477,75 1.551,20 41,30 Tinggi Tinggi Pengembangan
Kasemen 108.985 1.360,48 408,14 1.273,50 86,98 Tinggi Tinggi Pengembangan
Sumber: Olahan Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-32

Rencana Pencegahan Tumbuhnya Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh
Untuk mencegah tumbuhnya perumahan kumuh dan permukiman kumuh, Pemerintah Kota
sudah menetapkan Kawasan Kumuh melalui Surat Keputusan Walikota SK Wali Kota Kota
Serang, No. 663/Kep.65-Huk/2015, Tentang Penetapan Lokasi Lingkungan Perumahan dan
Permukiman Kumuh di Kota Serang, maka kawasan diluar kawasan kumuh tersebut
merupakan kawasan yang yang harus dicegah agar tidak tumbuh kumuh.

Kasemen
Taktakan
Serang
Cipocok jaya
Walantaka
Curug
0,00 500,00 1.000,00 1.500,00 2.000,00 2.500,00 3.000,00
Curug Walantaka Cipocok jaya Serang Taktakan Kasemen
Kawasan Non Kumuh (Ha) 2.340,72 1.971,47 2.417,41 1.116,15 1.551,20 1.273,50
Kawasan Kumuh (Ha) 17,57 0,00 25,11 195,71 41,30 86,98

Grafik 5.1 Luas Kawasan Non Kumuh dan Kumuh

Adapun arahan pencegahan agar tidak kumuh meliputi: (i) pemantauan kesesuaian
perizinan; (ii) standar teknis bangunan hunian; (iii) dan kelaikan fungsi bangunan.
Pemantauan kesesuaian perijinan dilakukan mulai dari dokumen perencanaan untuk
mendapatkan IMB hingga dibangunnya hunian. Proses monitoring dan evaluasi kesesuaian
perizinan dapat dilakukan saat monitoring maupun saat diberikannya SLF (Sertifikat Laik
Fungsi) bangunan gedung termasuk hunian rumah ketika rumah sudah dibangun dan akan
dimanfaatkan. Pemberian SLF sebagaimana amanat UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung, PP No 36 Tahun 2005 tentang Bangunan Gedung serta turunannya di dalam
Peraturan Menteri No. 25 Tahun 2007 tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung
diberikan saat bangunan gedung dimanfaatkan dan atau setelah usai dibangun.

Tabel 5.9 Tabel Kawasan Non Kumuh dan Kumuh Kota Serang
LUAS
KAWASAN KAWASAN
NO KECAMATAN RENCANA
KUMUH (HA) NON KUMUH (HA)
PERMUKIMAN (HA)
1 Curug 2,358.29 17.57 2,340.72
2 Walantaka 1,971.47 0.00 1,971.47
3 Cipocok Jaya 2,442.52 25.11 2,417.41
4 Serang 1,311.86 195.71 1,116.15

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-33

 LUAS
KAWASAN KAWASAN
NO KECAMATAN RENCANA
KUMUH (HA) NON KUMUH (HA)
PERMUKIMAN (HA)
5 Taktakan 1,592.50 41.30 1,551.20
6 Kasemen 1,360.48 86.98 1,273.50
Jumlah 11,037.12 366.67 10,670.45
Sumber: olahan penyusun, 2017

Standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar tata cara, standar spesifikasi,
dan standar metode uji baik berupa Standar Nasional Indonesia maupun standar
internasional yang diberlakukan dalam penyelenggaraan bangunan gedung. Beberapa
standar teknis yang harus mengacu kepada Standar Nasional Indonesia meliputi: (i)
bangunan adat; (ii) bangunan gedung diatas/dibawah air dan bawah tanah; (iii) pembebanan,
ketahanan gempa/angina dan perhitungan struktur; (iv) system proteksi aktif pasif
kebakaran; (v) instalasi penangkal petir; (vi) instalasi listrik; (vii) instalasi system
pengamanan; (viii) system ventilasi; (ix) system pencahayaan; (x) system air bersih; (xi)
system air limbah; (xii) system pembuangan kotoran dan sampah; (xiii) system penyaluran
air hujan; (xiv) bahan bangunan; (xv) kenyamanan pandangan; (xvi) kenyamanan getaran;
(xvii) kenyamanan kebisingan; (xviii) system evakuasi; dan lainnya sesuai amanat undang-
undang bangunan gedung.

Untuk kelaikan fungsi bangunan, merupakan amanat didalam undang-undang bangunan

gedung dimana pada pasal 70 ay 4 yang menjelaskan bahwa Pemeriksaan kelaikan fungsi
bangunan gedung meliputi pemeriksaan kesesuaian fungsi, persyaratan tata bangunan,
keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan, terhadap izin mendirikan bangunan
gedung yang telah diberikan. Agar tidak timbul kumuh pada kawasan non kumuh, maka
monitoring dan evaluasi serta pengawasan diserta pemberian SLF dapat dilakukan oleh
Pemerintah Kota untuk dapat memantau kondisi fisik dan kelaikan fungsi bangunan hunian.

Indikasi program pendampingan dan pelayanan informasi dapat dilaksanakan pada Dinas
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu. Sedangkan pelaksanaan monitoring,
evaluasi, pengawasan dan pembinaan dilakukan oleh Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman melalui penyusunan program dan kegiatan tahunan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-34

Rencana Pencegahan Tumbuh dan Berkembangnya Lingkungan Hunian yang Tidak
Terencana dan Tidak Teratur
Berdasarkan hasil pengkajian SIAP terhadap SK Walikota Serang tentang Penetapan Kawasan
Kumuh, terdapat delapan (8) kawasan kumuh berat yang tersebar di semua kecamatan dan
(14) kawasan kumuh sedang dan (3) kawasan kumuh ringan.

Tabel 5.10 Tabel Kawasan Perumahan dan Permukiman Kumuh Kota Serang
KAWASAN PENINGKATAN
NO KECAMATAN KELURAHAN
KUMUH KUALITAS
1 Serang Berat Terondol, Unyur, Pemugaran
Lopang,
Sedang Terondol, Sukawana, Pemugaran
Sumur Pacung, Cipare
Ringan Cimuncang Pemugaran
2 Cipocok Jaya Berat - -
Sedang Cipocok Jaya Pemugaran
Ringan - -
3 Kasemen Berat Margaluyu, Pemugaran
Warungjaud, Masjid
Priyayi
Sedang Margaluyu, , Banten Pemugaran
Ringan Kilasah Pemugaran
4 Curug Berat - -
Sedang Cilaku Pemugaran
Ringan - -
5 Taktakan Berat - -
Sedang Taktakan, Kalanganyar Pemugaran
Ringan Drangong Pemugaran
Sumber: Olahan Penyusun, 2017

Rencana penanganan perumahan dan permukiman kumuh untuk jangka waktu 20 tahun
kedepan, berdasarkan Permen PUPERA No. 2 Tahun 2016 tentang Peningkatan Kualitas
Terhadap Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh adalah:
1. Pencegahan Pengawasan dan pengendalaian : (i) kesesuaian terhadap perizinan, standar
teknis dan pemeriksaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan; (ii)
Pemberdayaan masyarakat: pelaksanaan melalui pendampingan dan pelayanan
informasi.
2. Peningkatan kualitas: (i) Pemugaran : perbaikan, pembangunan kembali menjadi
pemukiman layak huni; (ii) Peremajaan : mewujudkan pemukiman yang lebih baik guna

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-35

 melindungi keselamatan dan keamanan masyarakat sekitar; (iii) Pemukiman kembali :
pemindahan masyarakat dari lokasi yang tidak memungkinkan untuk dibangun
kembali/tidak seusai dengan rencana tata ruang atau rawan bencana serta dapat
menimbulkan bahaya.
3. Pola-pola penanganan kegiatan peningkatan kualitas tesebut diatur dengan ketentuan:
(i) dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan berat dengan status tanah legal,
maka pola penanganan yang dilakukan adalah peremajaan; (ii) dalam hal lokasi memiliki
klasifikasi kekumuhan berat dengan status tanah ilegal, maka pola penanganan yang
dilakukan adalah pemukiman kembali; (iii) dalam hal lokasi memiliki klasifikasi
kekumuhan sedang dengan status tanah legal, maka pola penanganan yang dilakukan
adalah peremajaan; (iv) dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan sedang dengan
status tanah ilegal, maka pola penanganan yang dilakukan adalah pemukiman kembali;
(v) dalam hal lokasi memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah legal,
maka pola penanganan yang dilakukan adalah pemugaran; (vi) dalam hal lokasi
memiliki klasifikasi kekumuhan ringan dengan status tanah ilegal, maka pola
penanganan yang dilakukan adalah pemukiman kembali.

Pemugaran yang dilakukan pada lingkungan hunian yang tidak terencana dan tidak teratur
dilakukan sesuai dengan indicator kekumuhannya. Apabila fiscal pemerintah kota Serang
mencukupi Pemerintah Kota dapat menyelesaikan keseluruhan indicator kekumuhan
berdasarkan hasil verifikasi SIAP dan melaksanakan penanganannya berdasarkan dokumen
perencanaan teknis seperti detail desain dan pembangunan fisik hasil perencanaan detail
desain. Beberapa kriteria yang harus ditangani meliputi: (i) Keteraturan Bangunan Hunian;
(ii) Kepadatan Bangunan Hunian; (iii) Kelayakan Bangunan Hunian; (iv) Aksesibilitas
Lingkungan; (v) Drainase Lingkungan; (vi) Pelayanan Air Minum; (vii) Pengelolaan Air
Limbah; (viii) Pengelolaan Persampahan; dan (ix) Pengamanan Bahaya Kebakaran.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-36

 Tabel 5.11 Tabel Arah Pengembangan PKP Sesuai Fungsi dan Peranan Pusat-Pusat Pelayanan Kota Serang 2030
NO PERMUKIMAN DITETAPKAN DI LOKASI KECAMATAN FUNGSI DAN PERAN
1 Kepadatan Pusat pelayanan Pusat kota serang, Kec. Serang dan fungsi primer pemerintahan,
tinggi kota Cipocok Jaya pendidikan, perdagangan, jasa,
dan fungsi sekunder perumahan,
pertanian lahan kering serta
pariwisata buatan.
2 Kepadatan Sub pusat Sub Pusat Desa Kasemen; Kec. Kasemen, fungsi primer sebagai pariwisata
sedang pelayanan kota religi dan pariwisata lainnya,
pertanian berkelanjutan,
perikanan, pergudangan dan
industri, serta fungsi sekunder
perumahan;
Sub Pusat Desa Taktakan, Kec. Taktakan, fungsi primer sebagai resapan air,
agropolitan, agribisnis pertanian
dan fungsi sekunder perumahan,
pedagangan dan jasa, serta
pergudangan dan militer
Sub Pusat Desa Walantaka, Kec. Walantaka, fungsi primer perumahan skala
besar, perdagangan dan jasa,
industri, dan fungsi sekunder
pertanian lahan kering
Sub Pusat Desa Sukajaya, Kec. Curug. primer sebagai pemerintahan,
pendidikan, perdagangan dan
jasa, perumahan skala besar, dan
fungsi sekunder agribisnis, serta
pariwisata buatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-37

NO PERMUKIMAN DITETAPKAN DI LOKASI KECAMATAN FUNGSI DAN PERAN
Pusat pelayanan Pusat kota serang, Kec. Serang dan fungsi primer pemerintahan,
kota Cipocok Jaya pendidikan, perdagangan, jasa,
dan fungsi sekunder perumahan,
pertanian lahan kering serta
pariwisata buatan.
3 Kepadatan Sub pusat Sub Pusat Desa Kasemen; Kec. Kasemen, fungsi primer sebagai pariwisata
rendah pelayanan kota religi dan pariwisata lainnya,
pertanian berkelanjutan,
perikanan, pergudangan dan
industri, serta fungsi sekunder
perumahan;
Sub Pusat Desa Taktakan, Kec. Taktakan, fungsi primer sebagai resapan air,
agropolitan, agribisnis pertanian
dan fungsi sekunder perumahan,
pedagangan dan jasa, serta
pergudangan dan militer
Sub Pusat Desa Walantaka, Kec. Walantaka, fungsi primer perumahan skala
besar, perdagangan dan jasa,
industri, dan fungsi sekunder
pertanian lahan kering
Sub Pusat Desa Sukajaya, Kec. Curug. primer sebagai pemerintahan,
pendidikan, perdagangan dan
jasa, perumahan skala besar, dan
fungsi sekunder agribisnis, serta
pariwisata buatan
Pusat pelayanan a. Wilayah Serang, mencakup Kec. Serang
lingkungan Kelurahan Serang, Kelurahan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

38
 NO PERMUKIMAN DITETAPKAN DI LOKASI KECAMATAN FUNGSI DAN PERAN
Cipare, Kelurahan, Kota Baru,
Kelurahan Lontar Baru,
Kelurahan Kagungan, dan
Kelurahan Lopang;
b. Wilayah Cipocok Jaya, mencakup Kec. Cipocok
Desa Dalung, Desa Tembong,
Desa Karundang, Kelurahan
Cipocok, dan Kelurahan
Penancangan;
c. Wilayah Kasemen, mencakup Kec. Kasemen
Desa Kasunyatan, Desa
Margaluyu, Desa Kasemen, Desa
Banten, dan Desa Warung Jaud;
d. Wilayah Curug, mencakup Desa Kec. Curug
Cilaku, Desa Sukajaya, Desa
Kemanisan, dan Desa Curug,
e. Wilayah Walantaka, mencakup Kec. Walantaka
Desa Walantaka, Desa Kepuren,
Desa Kalodran, Desa Kiara, dan
Desa Nyapah,
f. Wilayah Taktakan, mencakup Kec. Taktakan
Desa Taman Baru, Desa
Drangong, Desa Panggungjati,
Desa Kuranji, dan Desa Sepang.
Sumber: RTRW Kota Serang, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-39

 Gambar 5.1 Peta Potensi Kota Baru Mandiri Dan Perumahan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-40

5.8 RENCANA PEMBANGUNAN LINGKUNGAN HUNIAN BARU
DAN PRASARANA, SARANA, UTILITAS UMUM BERSKALA
BESAR DAN NON SKALA BESAR
Amanat di dalam Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman pada pasal 15 dinyatakan bahwa Pemerintah Kabupaten/Kota dalam
melaksanakan pembinaan mempunyai tugas (butir o) menetapkan lokasi kasiba dan lisiba.
Kawasan siap bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang tanah yang fisiknya telah
dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi
dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara
bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana
lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala
Daerah dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan.
Di dalam Peraturan Daerah Kota Serang No 6 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Serang 2030 pada pasal (6) butir (g) diamanatkan bahwa pengembangan
perkotaan baru mandiri dan perumahan baru skala besar di Walantaka dan Curug.

Pembangunan lingkungan hunian baru dalam skala besar melalui penyiapan kawasan siap
bangun (Kasiba) sebagaimana diatur didalam Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999
tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang berdiri sendiri
menjelaskan bahwa untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dalam jangka
pendek, menengah dan panjang diusahakan pengembangan kawasan permukiman skala
besar melalui penyediaan tanah siap bangun dan kaveling tanah matang yang sesuai dengan
rencana tata ruang wilayah Daerah Kabupaten dan Daerah Kota melalui penerapan subsidi
silang, membatasi spekulasi tanah dan meningkatkan efisiensi dalam penyediaan dan
pemanfaatan tanah, prasarana dan sarana lingkungan, serta utilitas umum. Pembangunan
kawasan permukiman skala besar tersebut dilaksanakan secara terpadu dan terkoordinasi
dengan program pembangunan daerah meliputi penyelenggaraan kawasan siap bangun
(Kasiba) dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri (Lisiba yang berdiri sendiri).

Pengelolaan Kasiba dilaksanakan oleh Badan Usaha Milik Negara dan atau badan lain yang
dibentuk dan ditugasi oleh Pemerintah. Sedangkan masyarakat pemilik tanah dan badan
usaha mempunyai peluang yang luas untuk menyelenggarakan pengelolaan Lisiba yang
berdiri sendiri.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-41

Dalam rangka penerapan prinsip desentralisasi, kegiatan pembinaan, pengawasan dan
pengendalian pelaksanaan pengelolaan kawasan permukiman skala besar maupun
penetapan lokasi dan penunjukan pengelola dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota, kecuali kegiatan pembinaan, pengawasan, dan pengendalian pada
kawasan-kawasan yang bersifat khusus dilaksanakan oleh Pemerintah Pusat.

Masyarakat yang anggotanya terdiri dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status social
memerlukan kerja sama yang serasi antar anggotanya. Salah satu upaya dalam mewujudkan
keserasian kerja sama tersebut dicapai dengan menerapkan pembangunan perumahan
dengan pola hunian yang berimbang dalam kawasan permukiman skala besar, dimana
perbandingan jumlah rumah mewah, rumah menengah dan rumah sederhana ditetapkan
secara tertentu.

Tanah merupakan sarana pokok dalam pembangunan perumahan dan permukiman. Untuk
menyediakan perumahan dan permukiman yang memenuhi persyaratan keamanan,
kesehatan dan kenyamanan dalam jumlah yang memadai dan terjangkau harganya oleh
masyarakat, Undang-undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman telah menggariskan bahwa penyelenggaraan pembangunan kawasan siap
bangun (Kasiba) dan lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri (Lisiba yang berdiri
sendiri) merupakan wadah pembangunan perumahan dan permukiman dalam jumlah besar
lengkap dengan prasarana lingkungan, sarana lingkungan dan utilitas umum yang memadai.
Berbeda dengan pembangunan rumah secara individual yang keperluan tanahnya dapat
dipenuhi dengan pemilikan bidang tanah secara individual dalam luasan yang relatif kecil,
pembangunan perumahan dan permukiman melalui penyelenggaraan Kasiba memerlukan
tanah yang luas dan akan mengakibatkan perubahan rona lingkungan yang cukup besar.

Dari segi pemilikan dan penguasaannya tanah yang dapat dijadikan Kasiba terdiri dari:
a. tanah yang sudah dikuasai oleh perseorangan atau badan hokum dengan sesuatu hak
menurut Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria (UUPA).
b. tanah negara yang dipakai oleh perseorangan atau badan hukum tanpa sesuatu hak
menurut UUPA.
c. tanah negara yang tidak ada yang memakainya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-42

Oleh karena pada waktu ini hampir tidak ada lagi tanah yang tidak ada yang memakainya,
maka tanah yang dapat disediakan untuk perumahan dan permukiman melalui
penyelenggaraan Kasiba atau Lisiba yang berdiri sendiri harus diperoleh lebih dahulu oleh
badan pengelola atau penyelenggara dari pihak yang menguasai tanah. Dalam perolehan
tanah ini hak dan kepentingan pihak-pihak yang bersangkutan harus diperhatikan. Karena
tujuan dari semua kegiatan itu adalah untuk penyediaan perumahan dan permukiman dalam
jumlah yang memadai dengan harga yang terjangkau oleh masyarakat, maka orang-orang
yang sudah ada di lokasi Kasiba perlu sedapat mungkin ditampung, dengan kata lain
dihindarkan pemindahan penduduk dari kawasan itu.

Baik dalam penyediaan tanah untuk pembangunan rumah secara individual maupun
penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman melalui Kasiba dan Lisiba yang berdiri
sendiri, ketentuan yang berlaku adalah ketentuan mengenai perolehan dan pemindahan hak
atas tanah pada umumnya. Dalam pada itu karena penyediaan tanah untuk perumahan dan
permukiman melalui Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri menyangkut tanah yang luas dan
kepentingan orang banyak, maka perlu pengaturan dalam bentuk Peraturan Pemerintah
sebagaimana diperintahkan oleh Undang-undang Nomor 1 tahun 2011.

Untuk Kota Serang, Pemerintah Kota belum merencanakan Kasiba dan Lisiba bahkan belum
membentuk Badan Pengelola, Mekanisme pasar dimana menyerahkan sebagian tugas
pemerintah kota kepada mekanisme pasar dalam hal ini pengembang untuk ikut membantu
menyediakan rumah layak khususnya masyarakat berpenghasilan rendah.

Berdasarkan data dari Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu, hingga
tanggal 21 Mei 2017 terdapat tigapuluh satu (31) Pengembang yang akan melaksanakan
pembangunan hunian lingkungan baru bukan skala besar yang dilengkapi dengan prasarana,
sarana dan utilitas umumnya.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-43

 Tabel 5.12 Tabel Rencana Pembangunan Perumahan Non Skala Besar Kota Serang
s.d 2017
JUMLAH PENGEMBANG
NO NAMA KECAMATAN NAMA PENGEMBANG
NON SKALA BESAR
1 Cipocok Jaya 4 a. Dara Tata Kirana, Pt.
b. Jumway Group
Indonesia, Pt.
c. Karisma Citra Gelam,
Pt.
d. Pt. Fajar Kumala Asri
2 Curug 6 a. Mercusuar Global
Resources, Pt.
b. Kota Avenue Sukabumi,
Pt.
c. Wana Mekar
Propertindo, Pt.
d. Yayasan Banten Jaya
Berkarakter
e. Pt. Bebentara Perkasa
Indonesia
f. Pt. Yusen Artha Sentosa
3 Kasemen 2 a. Tetap Mandiri Raya, Pt.
b. Caraka Swasembada,
Pt.
4 Serang 7 a. Andaru Jaya Perdana,
Pt.
b. Pradipta Ratnapratala,
Pt.
c. Puri Kalodran Sentosa,
Pt.
d. Bangun Griya Mandiri,
Pt.
e. Yayasan Mardiyuana
f. Pt. Bagyo Rahayu
Semesta
g. Pt. Cipta Prima Maju
Terus
5 Taktakan 4 a. Yayasan Dana Pensiun
Ks
b. Ranau Karisma
Property, Pt.
c. Karsa Samana Imaji, Pt.
d. Pt. Pancanaka Samaktha
6 Walantaka 8 a. Gapura Rahayu, Pt.
b. Pradipta Ratnapratala,
Pt.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-44

 JUMLAH PENGEMBANG
NO NAMA KECAMATAN NAMA PENGEMBANG
NON SKALA BESAR
c. Hamparan Graha
Pratama, Pt.
d. Rinjani Semesta, Pt.
e. Alam Raya Serang , Pt.
f. Alam Sejahtera
Assetama, Pt.
g. Pt. Rucita Indah
Sejahtera
h. Pt. Mega Perkasa
Propertindo
Grand Total 31
Sumber: Dinas PMPTSP, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-45

 Gambar 5.2 Peta Ijin Lokasi Perumahan di Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-46

5.9 RENCANA PENYEDIAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN UNTUK MENDUKUNG PEMBANGUNAN
KAWASAN FUNGSI LAIN
Kawasan fungsi lain yang ada di Kota Serang, meliputi Industri (0,24%), perkebunan
(30,59%), dan pertanian (38,62%), sisanya adalah kawasan dengan fungsi hutan lindung,
kawasan militer, KP3B, Mangrove, Perdagangan Jasa, RTH, Kawasan Banten Lama dan
Tambak. Adanya Kawasan Pusat Pemerintahan Provinsi Banten (KP3B) dan banyaknya
kawasan pendidikan di Kota Serang, menjadikan pertumbuhan ekonomi kota semakin baik.
Kebutuhan perumahan dan kawasan permukiman semakin tinggi.

Namun, yang tak dapat dilupakan adalah peran dan fungsi Kota Serang dalam skala regional
yaitu sebagai pusat kegiatan nasional untuk mendukung kegiatan utama wilayah seperti
Industri, Kawasan Pemerintahan, Pelabuhan Perikanan, Pergudangan, Pertanian dan
Perkebunan. Sektor tersebut menumbuhkan kebutuhan hunian dan Kota Serang menjadi
sasaran utama sebagai lokasi pengembangan hunian untuk mendukung intra kota dan antar
kota.

Tabel 5.13 Rencana Penyediaan Perumahan dan Kawasan Permukiman

ARAHAN KETERSEDIAAN
KAWASAN
NO MENDUKUNG FUNGSI LAIN RENCANA LAHAN PKP
PKP
PKP (HA) (HA)
1 Curug KP3B, Industri, Perdagangan 584,47 378,84
Jasa, Perkebunan, dan Pertanian
2 Walantaka Industri, Perdagangan Jasa, 772,09 324,01
Perkebunan, Pertanian, dan
Peternakan
3 Cipocok Industri, Perdagangan Jasa, 764,90 163,14
Jaya Perkebunan dan Pertanian
4 Taktakan Industri, Militer, Perdagangan 897,15 82,05
Jasa, Perkebunan, Pertanian, dan
Peternakan
5 Kasemen Industri, Perdagangan Jasa, 1.085,24 685,62
Perkebunan, Pertanian, Pulau
Dua
6 Serang Industri, Perdangangan Jasa, 1531,02 594,33
Perkebunan, dan Pertanian.
Sumber: Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-47

Lebih detail dijelaskan, bahwa RPKP di Kota Serang untuk mendukung kegiatan fungsi lain
berdasarkan hasil analisis dan kajian geospasial, maka R-PKP diarahkan pada Kecamatan
yang memiliki ketersediaan lahan yang tinggi. Pengembangan R-PKP diarahkan untuk
penyediaan lahan perumahan secara swadaya maupun pengembang untuk pembangunan
rumah MBR.

5.10 RENCANA PENYEDIAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN

DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN DAN KAWASAN
PERMUKIMAN
Kebutuhan tanah untuk pembangunan PKP di Kota Serang hingga tahun 2030 secara umum
masih tersedia, dengan total luas rencana kawasan PKP yang mencapai 11.037 hektar, Kota
Serang masih tersedia pengembangan PKP baik tapak maupun vertikal. Jika melihat pola data
yang disediakan oleh Bappeda Kota Serang, terlihat enam kecamatan yang ada masih tersedia
lahan pembangunan PKP.

Berdasarkan data dari BPS Kota Serang pada tahun 2016, total luas perumahan yang terdata
mencapai 5059,82 Hektar. Sementara hasil analisis geospasial telah mencapai 5.634 hektar.
Sementara itu alokasi rencana kawasan PKP total mencapai 11.037,17 hektar. Ini artinya masih
tersedia pengembangan PKP di semua kecamatan, kecuali Kecamatan Serang, Taktakan dan
Kasemen.

3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
-
Curug Walantaka Cipocok Jaya Serang Taktakan Kasemen

Penggunaan Eksisting Alokasi RTRW 2030 Kebutuhan 2020 Kebutuhan 2025 Kebutuhan 2030

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 5.2 Proporsi Pemanfaatan Lahan PKP dan Alokasi Tahun 2030

Yang lebih menarik, berdasarkan hasil pengolahan data dan analisis geospasial serta
perhitungan kebutuhan tanah untuk PKP dengan mempertimbangkan konsep hunian

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-48

 berimbang, disimpulkan ketersediaan lahan sangat cukup, namun jumlah eksisting
pemanfaatan tanah untuk PKP melebihi angka sebenarnya. Ini menunjukkan bahwa Kota
Serang yang berperan sebagai Psuat Kegiatan Nasional memiliki tekanan yang tinggi untuk
menyediakan lahan permukiman untuk dapat mendukung fungsi utama kawasan, yakni
Pusat Pemerintahan Provinsi, Perdagangan-Jasa, Keuangan, Industri, Pertanian dan
Perkebunan.

Tabel 5.14 Proporsi Pemanfaatan Lahan PKP dan Alokasi Tahun 2030
ALOKASI
PENGGUNAAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN KEBUTUHAN
KECAMATAN RTRW
EKSISTING 2020 2025 2030
2030
Curug 584,47 2.358,42 183,18 189,73 196,28
Walantaka 772,09 1.971,74 352,21 389,96 427,71
Cipocok Jaya 764,90 2.442,62 437,01 505,71 574,40
Serang 1.531,02 1.311,48 821,70 857,90 894,11
Taktakan 897,15 1.592,44 340,20 368,21 396,23
Kasemen 1.085,24 1.360,48 348,72 365,09 381,45
Kota Serang 5.634,86 11.037,17 2.483,02 2.676,60 2.870,18
Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Jika menerapkan pendekatan bahwa pembangunan PKP dilandasi oleh dua hal yakni
berbasis swadaya dan pengembang, maka dengan melakukan asumsi bahwa sejarah
bermukim di Kota Serang telah didahului melalui pembangunan berbasis swadaya
masyarakat, maka pola proporsi sebesar 60%:40% merupakan langkah awal dalam
menghitung kebutuhan di masa depan. Pendekatan ini dianggap dapat mendekati
perhitungan yang ada.

150.000

100.000
Unit

50.000

-
Y-2017 Y-2020 Y-2025 Y-2030
Kebutuhan Rumah 24.163 100.431 114.259 128.086

Sumber: Analisis Penyusun, 2017

Grafik 5.3 Proyeksi Kebutuhan Rumah Kota Serang Tahun 2020, 2025 dan 2030

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-49

Dengan menggunakan asumsi proporsi 60:40 maka berdasarkan baseline data backlog pada
tahun 2017, maka pada tahun 2020 peranan masyarakat untuk membangun rumah sebesar
100.431 unit rumah dengan melibatkan swadaya masyarakat dan pengembang diharapkan
dapat diarahkan pada Kecamatan Curug, Cipocok dan Walantaka.

5.11 RENCANA PENCEGAHAN TUMBUHNYA PERUMAHAN

KUMUH DAN PERMUKIMAN KUMUH
Penanganan kawasan kumuh di Kota Serang menggunakan pendekatan Tridaya yang
memperhatikan prinsip-prinsip universal pembangunan berkelanjutan, dimana di dalam
pendekatan ini tercakup dalam 3 (tiga) hal pokok, yaitu:
1. Perlindungan Lingkungan (Environmental Protection)
Dalam pengambilan keputusan maupun pelaksanaan kegiatan yang menyangkut
kepentingan masyarakat banyak, terutama kepentingan masyarakat miskin, perlu
didorong agar keputusan dan pelaksanaan kegiatan tersebut berorientasi pada upaya
perlindungan/pemeliharaan lingkungan baik lingkungan alami maupun buatan
termasuk perumahan dan permukiman, yang harus layak, terjangkau, sehat, aman,
teratur, serasi dan produktif. Termasuk di dalamnya adalah penyediaan prasarana dan
sarana dasar permukiman yang kondusif dalam membangun solidaritas sosial dan
meningkatkan kesejahteraan penduduknya.
2. Pengembangan Masyarakat (Social Development)
Tiap langkah kegiatan harus selalu berorientasi pada upaya membangun solidaritas
sosial dan keswadayaan masyarakat sehingga dapat tercipta masyarakat efektif secara
sosial sebagai pondasi yang kokoh dalam upaya menanggulangi kemiskinan secara
mandiri dan berkelanjutan. Pengembangan masyarakat juga berarti upaya untuk
meningkatkan potensi segenap unsur masyarakat, terutama kelompok masyarakat yang
rentan (vulnerable groups) dan marjinal yang selama ini tidak memiliki peluang/akses
dalam program/kegiatan setempat.
3. Pengembangan Ekonomi (Economic Development)
Dalam upaya menyerasikan kesejahteraan material, maka upaya-upaya ke arah
peningkatan kapasitas dan keterampilan masyarakat miskin dan/atau penganggur perlu
mendapat porsi khusus termasuk upaya untuk mengembangkan peluang usaha dan
akses ke sumberdaya kunci untuk peningkatan pendapatan, dengan tetap
memperhatikan dampak lingkungan fisik dan sosial.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-50

Prinsip-prinsip pembangunan berkelanjutan tersebut pada hakekatnya merupakan
pemberdayaan sejati yang terintegrasi, yaitu pemberdayaan manusia seutuhnya agar
mampu membangkitkan ketiga daya yang telah dimiliki manusia secara integratif, yaitu
daya pembangunan agar tercipta masyarakat yang peduli dengan pembangunan
perumahan dan permukiman yang berorientasi pada kelestarian lingkungan, daya sosial
agar tercipta masyarakat efektif secara sosial, dan daya ekonomi agar tercipta masyarakat
produktif secara ekonomi.

Membangkitkan Daya Sosial Membangkitkan Daya

Agar Tercipta Masyarakat Pembangunan Agar Tercipta
yang Efektif Lingkungan yang Lestari

Daya Daya
Sosial Lingkungan

Pemberdayaan
Manusia

Daya
Ekonomi

Membangkitkan Daya Ekonomi

Agar Tercipta Masyarakat
yang Produktif

Sumber: SIAP Kota Serang, 2015

Gambar 5.3 Konsep Tridaya dalam Penanganan Kawasan Kumuh Kota Serang

Pendekatan ini diaplikasikan dalam konsep umum penanganan permukiman kumuh yang
diilustrasikan dalam gambar berikut :

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-51

 Sumber: SIAP Kota Serang, 2015

Gambar 5.4 Konsep Umum Penanganan Permukiman Kumuh Kota Serang

Skenario Tahun Pencapaian 0% Kawasan Kumuh Kota Serang

Skenario yang dimaksud adalah kondisi yang diharapkan terealisasi setiap tahun untuk
mencapai Kota Serang bebas kumuh tahun 2019. Skenario ini juga nantinya akan
memudahkan dalam pentahapan program untuk mencapai 0 (nol) Ha kumuh. Perumusan
skenario ini dilakukan sejalan dengan fokus pembangunan yang terdapat dalam RPJMD
Kota Serang Tahun 2015 – 2019. Rumusan skenario tahunan ini dapat dilihat dalam gambar
berikut :

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-52

 Skenario fokus Pembangunan Kota (Berdasarkan RPJMD Kota Serang)

1 2 3 4 5
Tahun 2015 Tahun 2016 Tahun 2017 Tahun 2018 Tahun 2019
 Mereduksi  Mereduksi  Mereduksi  Pemerataan -
Kemiskinan kemiskinan kemiskinan kualitas
 Menurunkan  Menurunkan  Menurunkan infrastruktur
kekumuhan kekumuhan kekumuhan permukiman
 Meningkatkan  Pemerataan dengan perkotaan
infrastruktur infrastruktur pendekatan  Memperkuat
kota perkotaan pembangunan sistem sanitasi
 Merintis sistem  Meningkatkan  Memperkuat perkotaan
sanitasi kota akses antar sistem sanitasi
wilayah perkotaan
(lanjutan)  Meningkatkan
 Membangun akses
jalan baru keterhubungan
 Melanjutkan antar
pembangunan kelurahan
sanitasi
perkotaan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-53

 Skenario Pengurangan Kawasan Kumuh Kota Serang

1 2 3 4 5 Tahun 2019
Tahun 2015 Tahun 2016 Tahun 2017 Tahun 2018
 Pendampingan  Revitalisasi  Revitalisasi  Revitalisasi  Penataan
& penyiapan pada Kawasan pada Kawasan pada Kawasan Permukiman
masyarakat Kumuh Kumuh Kumuh Kumuh
pada kawasan Prioritas mulai Prioritas mulai Prioritas Selesai
dengan dilakukan dilakukan  Penanganan dilaksanakan
resistensi  Pendampingan  Pendampingan dengan Pola  Masyarakat di
tinggo & penyiapan & penyiapan Pemukiman kawasan
 Pembangunan masyarakat masyarakat kembali sadar &
infrastruktur pada kawasan pada kawasan mulai menerima
dasar pada dengan dengan dilakukan serta terlibat
kawasan resistensi resistensi  Pembangunan dalam
kumuh yang tinggo tinggo & Penangnan program
hanya  Pembangunan  Pembangunan Fisik pada  Kualitas &
membutuhkan infrastruktur infrastruktur kawasan Kuantitas
penanganan dasar dasar kumuh infrastruktur
fisik (lanjutan) pada (lanjutan) pada dengan permukiman
kawasan kawasan resistensi sudah merata
kumuh yang kumuh yang tinggi
hanya hanya  Kebutuhan
membutuhkan membutuhkan infrastruktur
penanganan penanganan dasar
fisik fisik terpenuhi

TARGET 10% TARGET 25% TARGET 50% TARGET 75% TARGET 100%
TERTANGANI TERTANGANI TERTANGANI TERTANGANI TERTANGANI

Mengadopsi dari skenario fokus pembangunan kota dalam RPJMD Kota Serang tahun 2014-
2018 fokus pembangunan pada tahun 2015 direncanakan untuk mereduksi kemiskinan,
pemerataan infrastruktur perkotaan dan meningkatkan akses antar wilayah. Sejalan dengan
arahan ini, skenario pengurangan kawasan kumuh di Kota Serang pada tahun pertama
berfokus pada penyiapan masyarakat untuk menerima program terutama yang berada di
kawasan prioritas 1, pemenuhan akses jaringan jalan, drainase dan perbaikan sanitasi
kawasan permukiman kumuh, pembangunan akses air bersih, jaringan jalan, drainase serta
saluran limbah berturut-turut, sesuai dengan urutan prioritas penangananya.

Pada tahun kedua yakni tahun 2016 masih difokuskan pada upaya untuk mengurangi
kemiskinan, pemantapan infrastruktur perkotaan. Pengurangan permukiman kumuh

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-54

melalui pembangunan lingkungan permukiman, memperkuat sistem sanitasi perkotaan
serta meningkatkan interconection wilayah. Sehingga dalam skenario pengurangan
kawasan kumuh pada tahun kedua masih lanjutan penyiapan masyarakat bisa berupa
penyuluhan, sosialisasi dan penyadaran masyarakat terkait lingkungan permukiman sehat
sekaligus melanjutkan pembangunan fisik tahun sebelumnya.

Pada tahun ketiga dan keempat berturut-turut, fokus pembangunan pada pemerataan
kualitas dan peningkatan kuantitas infrastruktur perkotaan. Dalam skenario pengurangan
kumuh pada tahun ketiga berfokus pada pembangunan pada kawasan yang memiliki gejala
sosial dengan pendekatan peningkatan kapasitas masyarakat. Paralel dengan kegiatan
tersebut juga diharapkan terlaksana pembangunan RTH dan peningkatan kualitas
infrastruktur.

Pada tahun kelima, fokus pengurangan kumuh adalah pada pemerataan kualitas dan
kuantitas infrastruktur permukiman dan lanjutan peningkatan kapasitas masyarakat.

Strategi Penanganan Permukiman Kumuh

Dalam menangani masalah Kawasan kumuh, yang harus diperhatikan adalah penyediaan
lingkungan fisik dan non fisik yang layak. Keberadaan lingkungan fisik dan non fisik yang
layak akan membantu mempermudah peningkatan pemberdayaan masyarakat miskin di
Kawasan kumuh tersebut melalui dukungan peningkatan produktivitas, efisiensi, peran
serta dan kesatuan sosial masyarakat. Pada dasarnya strategi penanganan Kawasan kumuh
di Kota Serang ditujukan pada dua arah, yaitu:
1. Memutuskan lingkaran kemiskinan, ketertinggalan dan ketidakberdayaan masyarakat
kumuh, dengan meningkatkan kekuatan internal masyarakat, seperti peningkatan
pendapatan, peningkatan penguasaan teknologi tepat guna, peningkatan status sosial
dan lainnya.
2. Menghilangkan berbagai hambatan yang datang dari luar seperti hambatan informasi,
peluang pasar dan keterampilan.

Dalam penanganan permasalahan Kawasan kumuh di Kota Serang, strategi, kebijakan dan
program serta tindakan yang dilakukan harus disesuaikan dengan karakteristik Kawasan
kumuh itu sendiri. Kesamaan karakteristik kelompok-kelompok Kawasan kumuh dicirikan
melalui kesamaan tipologi yang merupakan dasar acuan dalam penanganan masalah

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-55

Kawasan kumuh ini. Ada saat dimana untuk setiap tipologi memiliki strategi penanganan
yang sama, namun dibedakan dengan kebijakan, program, serta tindakan yang berbeda.
Namun demikian, tidak tertutup kemungkinan bahwa ada strategi yang berbeda yang perlu
diterapkan pada setiap tipologi Kawasan kumuh.

Tabel 5.15 Rumusan Strategi Penanganan Permukiman Kumuh Kota Serang

ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI
Tujuan (Aspek Fisik) : Menyediakan Prasarana Dan Sarana Wilayah Sebagai Pendorong
Kemajuan Ekonomi Dan Kesejahteraan Rakyat, Serta Pengendalian Tata Ruang Kota Yang
Berwawasan Lingkungan
Kebijakan :
1. Mewujudkan ketersediaan prasarana jalan dan jembatan yang berkualitas dalam
menunjang aktivitas sosial dan ekonomi masyarakat
2. Mewujudkan sistem jaringan Drainase Kota dan Pengendalian Banjir
3. Meningkatkan Pengelolaan Persampahan, air bersih, pemadam kebakaran, TPU,
listrik, dan prasarana pemukiman lainnya
4. mewujudkan ruang publik atau ruang terbuka hijau yang dapat dimanfaatkan sebagai
tempat berinteraksi warga kota, serta beraktivitas sosial, olahraga, seni, maupun
budaya

ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI

 Keterpaduan  Peremajaan  Perlu peremajaan 1. Meningkatkan
jaringan jalan jalan lingkungan kualitas jaringan
sebagai akses pada sesuai SNI jalan lingkungan
kawasan  Peningkatan yang ada dan
permukiman belum aksesibilitas membangun jalan
diperhatikan kawasan baru untuk
 Kondisi jalan  Perbaikan jalan mengembangkan
lingkungan masih lingkungan pinggir aksesibilitas
ada yang belum sungai kawasan
dilengkapi dengan permukiman
kelengkapan
standar seperti
saluran drainase di
kanan-kiri, lampu
penerangan jalan,
tempat sampah BIN
(upaya pemeliharan
jalan lingkungan).

 Jalan lingkungan di
kawasan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-56

 ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI
permukiman
pinggir sungai
masih banyak yang
belum layak
kondisinya
 Pembangunan kota  Peremajaan  Peningkatan 2. Membangun dan
yang pesat perlu kualitas saluran meningkatkan
diimbangi drainase kualitas saluran
pembaharuan  Peningkatan kinerja drainase yang
sistem jaringan pengelola drainase terpadu dengan
drainase yang baru melalui jaringan jalan
sebagai konsekuensi restrukturisasi
menurunnya kelembagaan dan
catchment area revisi peraturan
yang ada terkait
jaringan drainase
 Kebiasaan  Peremajaan  Peningkatan 1. Mengembangkan
masyarakat kesadaran pengelolaan sampah
membuang sampah masyarakat terkait yang ramah
sembarangan perilaku dalam lingkungan dan
 Kurangnya membuang dan berbasis masyarakat
pemahaman mengelola sampah 2. Meningkatkan
masyarakat dan  Peningkatan pelayanan
pemangku kualitas dan persampahan
kepentingan dalam kuantitas sarana mengedepankan
pengelolaan sampah pengangkutan dan sistem pengelolaan
dengan mengurangi pengelolaan sampah yang
sampah dari persampahan berkelanjutan.
sumbernya dengan
pola 3R
 Penyediaan air  Peremajaan  Optimalisasi 3. Mengembangkan
minum belum pengelolaan sistem penyediaan
memenuhi harapan prasarana air air minum melalui
masyarakat, baik minum yang sistem perpipaan
dari jumlah dan terpadu, efisien dan maupun non
kualitasnya responsif terhadap perpipaan sesuai
sehingga kebutuhan dengan karakteristik
masyarakat enggan masyarakat kawasan
beralih  Perlu untuk permukiman
menggunakan air meningkatkan peran
yang bersumber serta seluruh
dari PDAM pemangku

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-57

 ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI
 Keterbatasan akses kepentingan dalam
pada air minum upaya mencapai
yang layak sasaran
pembangunan air
minum
 Pengelolaan limbah  Peremajaan  Penyediaan 4. Mempercepat
khususnya limbah prasarana pemenuhan
rumah tangga di pengolahan air kebutuhan sarana
Kota Serang dengan limbah yang dan prasarana dasar
sistem tangki septik memadai yang sanitasi terutama
Individual kurang sesuai karakteristik pada area beresiko
sesuai dikarenakan wilayah dan tinggi dengan
ketidak tersediaan masyarakat melibatkan
lahan.  Perlunya masyarakat
 Sanitasi yang layak peningkatan 5. Mengembangkan
dan berkualitas cakupan dan sistem pengolahan
masih belum dapat kualitas pelayanan air limbah sesuai
diwujudkan karena air limbah dengan karakteristik
persoalan teknis,  Perlu untuk kawasan
kelembagaan meningkatkan
maupun dari sisi partisipasi
perilaku masyarakat masyarakat dalam
pembangunan dan
pengelolaan air
limbah
 Kawasan  Peremajaan  Penyediaan sarana 3. Menyediakan
permukiman rawan dan prasarana sarana dan
bencana kebakaran kebakaran setempat prasarana
dan belum  Perlu penyediaan pengaman
dilengkapi ruang terbuka hijau kebakaran skala
prasarana yang memiliki permukiman
pengaman interkonektivitas terutama pada
kebakaran yang baik bagi kawasan
 Kebutuhan akan masyarakat permukiman
ruang terbuka hijau kumuh dengan
sebagai ruang kepadatan tinggi
publik yang juga dan sulit diakses
dapat difungsikan 4. Mengembangkan
sebagai upaya ruang terbuka hijau
untuk sebagai ruang
menumbuhkan rasa publik dalam
memiliki terhadap kawasan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-58

 ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI
lingkungan
permukiman dan
meningkatkan
kohesi sosial
 Keberadaan  Pemugaran  Pemukiman kembali 5. Penatataan kawasan
permukiman yang  Pemukiman dan pengendalian kumuh di tepian
berada pada lahan Kembali pembangunan sungai dan kawasan
yang bukan permukiman strategis kota sesuai
peruntukkannya  Peningkatan dengan tipologi
atau permukiman kualitas kekumuhan dan
ilegal permukiman prioritas
 Kondisi kawasan dengan pola penanganan
kumuh yang penanganan sesuai
kebanyakan berada dengan tipologi 6. Memukimkan
di Sempadan Sungai kekumuhan kembali masyarakat
dan bantaran Rel (pemugaran, pada kawasan yang
KA membutuhkan peremajaan, sesuai dengan
pola penanganan pembangunan peruntukkan
dan teknik kembali) dan permukiman dan
pembangunan yang karakteristik tidak jauh dari
berbeda wilayahnya permukiman
semula
Tujuan (Aspek Ekonomi) : Meningkatkan keterbukaan informasi dan partisipasi publik
dalam pembangunan
Kebijakan :
1. Mewujudkan keterbukaan informasi bagi masyarakat melalui pemanfaatan teknologi
informasi dalam menyebarluaskan informasi pemerintahan dan pembangunan
 Kecenderungan -  sistem informasi 1. Membangun basis
penanganan yang atau basis data data dan sistem
bersifat kuratif dan terkait informasi
kurang terpadu, pembangunan penanganan
serta sulit di perumahan mulai permukiman
evaluasi dari data eksisting, kumuh
keberhasilannya rencana dan realisasi 2. Membangun
dalam pengurangan  Penguatan kesadaran
kumuh kelembagaan masyarakat serta
 Permukiman aparatur pengelola memperkuat
kumuh di tepian permukiman dan kapasitas dan
Sungai tidak hanya infrastruktur perannya dalam
menghadapi  Pengembangan penanganan
permasalahan fisik, kerjasama antar permukiman
namun juga kumuh

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-59

 ISU STRATEGIS KONSEP SEKENARIO SATRATEGI
persoalan sosial dan pemerintah, swasta 3. Mengembangkan
kepedulian yang dan masyarakat kerjasama dalam
relatif rendah dalam  Peningkatan program maupun
mendukung kapasitas warga pembiayaan dengan
pembangunan kota untuk terlibat masyarakat maupun
permukiman dalam perencanaan, pihak swasta untuk
 Keterbatasan pembangunan, peningkatan
pendanaan dan monitoring dan kualitas lingkungan
kepedulian evaluasi permukiman
masyarakat menjadi pembangunan
hambatan upaya  Peningkatan
penanganan kapasitas
permukiman pengelolaan
kumuh keuangan daerah
dengan
mengembangkan
alternatif sumber-
sumber pembiayaan
yang murah dan
berkelanjutan dalam
upaya peningkatan
pendapatan
pemerintah
Tujuan (Aspek Sosial) : Meningkatkan cakupan layanan pendidikan dan kesehatan bagi
masyarakat miskin dan anak
Kebijakan :
1. Meningkatnya cakupan pelayanan kesehatan dasar masyarakat miskin di lokasi
kawasan kumuh
 Rendahnya -  Peningkatan Peningkatan kualitas
kesadaran kesadaran melalui layanan kesehatan
masyarakat terkait sosialisasi Hidup melalui
prilaku hidup bersih Bersih dan Sehat pengembangan SDM,
dan sehat (PHBS) pembangunan
infrastruktur dan
pengembangan sistem
layanan kesehatan
untuk meningkatkan
pencapaian indeks
kesehatan
Sumber : SIAP Kota Serang, 2015

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-60

Program Penanganan Permukiman Kumuh Kota Serang
Perumusan program penanganan merupakan langkah aplikatif, riil dan terukur didalam
pelaksanaan strategi penanganan kawasan permukiman kumuh. Program penanganan ini
disusun dalam skala kota dan skala kawasan prioritas. Nomenklatur program yang
digunakan mengacu pada Lampiran [Link] Peraturan Menteri Dalam Negeri (Permendagri)
No. 13 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah jo. Permendagri No. 59 Tahun 2007
jo. Permendagri No. 21 Tahun 2011, berikut penyesuaiannya di Kota Serang yang ditetapkan
melalui Peraturan Daerah Kota Serang (Perda) No 4 Tahun 2014 tentang pokok-pokok
pengelolaan keuangan daerah. Perumusan program penanganan kawasan permukiman
kumuh di Kota Serang tidak terlepas dari proses-proses yang telah dihasilkan sebelumnya
yang telah disepakati bersama dengan Pokjanis Kota Serang.

Program penanganan permukiman kumuh Kota Serang menggambarkan indikasi program,

kegiatan, lokasi penanganan, penanggung jawab program dan indikasi sumber pembiayaan
dalam mengurangi kawasan kumuh selama 5 (lima) tahun. Program dirumuskan dengan
mengacu pada hasil analisis implikasi penerapan strategi.

Analisis implikasi penerapan strategi merupakan analisis untuk menunjukkan langkah-

langkah yang harus dilakukan dan hal-hal yang dibutuhkan untuk mengimplementasikan
strategi. Pentahapan kegiatan disesuaikan dengan konsep dan skenario yang telah
dirumuskan sebelumnya. Penyusunan program dan kegiatan juga mengacu pada kode
rekekning sesuai dengan RPJMD Kota Serang Tahun 2014 – 2018. Matriks program berikut
ini diharapkan dapat menjadi acuan bagi Kota Serang dalam melaksanakan tahapan
pelaksanaan penanganan kawasan permukiman kumuh.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-61

 Tabel 5.16 Program dan Kegiatan Penanganan Kawasan Kumuh Kota Serang 2015-2019
TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
Kebijakan :
1. Mewujudkan ketersediaan prasarana jalan dan jembatan yang berkualitas dalam menunjang aktivitas sosial dan ekonomi masyarakat
2. Mewujudkan sistem jaringan Drainase Kota dan Pengendalian Banjir
3. Meningkatkan Pengelolaan Persampahan, air bersih, pemadam kebakaran, TPU, listrik, dan prasarana pemukiman lainnya
4. mewujudkan ruang publik atau ruang terbuka hijau yang dapat dimanfaatkan sebagai tempat berinteraksi warga kota, serta beraktivitas
sosial, olahraga, seni, maupun budaya
1. Penatataan Melakukan revitalisasi 1.04.02 Margaluyu,
kawasan kumuh kawasan permukiman Program Pengembangan Warungjaud,
di tepian sungai dan penyediaan Perumahan dan Masjid
dan kawasan infrastruktur kawasan Permukiman Priyayi,
strategis kota permukiman kumuh
sesuai dengan dengan pola pemugaran,
tipologi peremajaan dan
kekumuhan dan permukiman kembali
prioritas
penanganan

 Penyusunan Rencana Dinas Tata APBD

Teknis (DED) Penanganan Kota Kota,
Kawasan Prov,
APBN
 Penyediaan Infrastruktur Dinas Tata APBD
Lingkungan Permukiman Kota Kota,

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-62

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
Prov,
APBN
 Revitalisasi Kawasan Dinas Tata APBD
Permukiman Kumuh Kota Kota,
Prov,
APBN
2. Memukimkan  Penyiapan lahan 1.04.02 Margaluyu, Dinas Tata APBD
kembali untuk permukiman Program Pengembangan Lopang Kota Kota,
masyarakat pada baru Perumahan dan Prov,
kawasan yang  Proses penyiapan dan Permukiman APBN
sesuai dengan pendampingan  Penyiapan lahan
peruntukkan masyarakat agar mau  Penyusunan rencana
permukiman dan dipindahkan teknis pengembangan
tidak jauh dari permukiman baru
permukiman
semula 1.04.01
Program Pemberdayaan
Komunitas Perumahan
3. Meningkatkan NON FISIK 1.03.01 Kota Serang Dinas Tata APBD
kualitas jaringan  Membutuhkan Program Pembangunan Kota Kota,
jalan lingkungan pendataan secara sistem informasi/data base Prov,
yang ada dan digital mengenai jalan dan jembatan APBN
membangun kondisi dan status Penyusunan sistem
jalan baru untuk jaringan jalan informasi/data base jalan &
mengembangkan drainase

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-63

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
aksesibilitas  Membutuhkan
kawasan perencanaan
permukiman pembangunan dan
pemeliharaan jaringan
jalan
[Link].15 Kota Serang Dinas Tata APBD
Program Pengembangan Kota Kota,
data/informasi Prov,
 Penyusunan dan APBN
pengumpulan data
informasi eksisting jalan &
drainase
 Pengumpulan, updating
dan analisis data informasi
capaian target kinerja
program dan kegiatan
1.03.03 Kota Serang Dinas Tata APBD
Program Pembangunan Kota Kota,
Jalan dan Jembatan Prov,
 Perencanaan APBN
pembangunan jalan
 Survei kontur jalan dan
jembatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-64

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
1.03.04 18 Lokasi Dinas Tata APBD
Program Kawasan Kota Kota,
rehabilitasi/pemeliharaan Kumuh Prov,
Jalan dan Jembatan APBN
 Perencanaan rehabilitasi/
pemeliharaan jalan

3. FISIK 1.04.02 18 Lokasi Dinas Tata APBD

 Perlu peremajaan Program Pengembangan Kawasan Kota Kota,
jalan lingkungan Perumahan dan Kumuh Prov,
sesuai SNI Permukiman APBN
 Pembangunan jalan
lingkungan

1.04.02 18 Lokasi Dinas Tata APBD

Program Pengembangan Kawasan Kota Kota,
Perumahan dan Kumuh Prov,
Permukiman APBN
 Rehabilitasi/pemeliharaan
jalan lingkungan

4. Menyediakan  Penyediaan sarana 3.01.01 18 Lokasi BPMPD, APBD

sarana dan dan prasaran Peningkatan kesiagaan dan Kawasan DAMKAR Kota,
prasarana pengaman kebakaran pencegahan bahaya Kumuh Prov,
pengaman kebakaran APBN

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-65

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
kebakaran skala  Penyediaan jalur  Pencegahan dan
permukiman evakuasi pada pengendaian bahaya
terutama pada kawasan permukiman kebakaran
kawasan
permukiman 3.01.05
kumuh dengan Peningkatan sarana dan
kepadatan tinggi prasarana kebakaran
dan sulit diakses
5. Mengembangkan NON FISIK 1.08.10 Kota Serang Dinas Tata APBD
ruang terbuka  Peningkatan Program Pengelolaan ruang Kota Kota,
hijau sebagai partisipasi terbuka hijau (RTH) Prov,
ruang publik masyarakat dalam  Penyusunan rencana APBN
dalam kawasan penanganan kumuh pengembangan RTH
dengan meciptakan  Peningkatan peran serta
ruang publiK agar masyarakat dalam
meningkatkan rasa pengelolaan RTH
kepemilikan terhadap  Penyusunan program
hasil pembangunan pengembahan RTH
dengan melibatkan
masyarakat

FISIK 1.08.10 Kota Serang Dinas Tata APBD

 Perlu penyediaan Program Pengelolaan ruang Kota Kota,
ruang terbuka hijau terbuka hijau (RTH) Prov,
yang memiliki APBN

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-66

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
interkonektivitas yang  Pengembangan taman
baik bagi masyarakat rekreasi
sebagai ruang  Penataan RTH
bersosialisasi  Pemeliharaan RTH

6. Membangun dan NON FISIK NON FISIK Kota Serang Dinas Tata APBD
meningkatkan  Dibutuhkan 1.03.08 Kota Kota,
kualitas saluran perencanaan Program Pembangunan Prov,
drainase yang pembangunan saluran drainase/gorong- APBN
terpadu dengan jaringan drainase gorong
jaringan jalan (masterplan drainase)  Perencanaan
 Membutuhkan Pembangunan sistem
pendataan secara jaringan drainase/gorong-
digital mengenai gorong (Master Plan
kondisi dan status Drainase)
drainase serta jaringan  Survei kontur saluran
jalan yang belum drainase/gorong-gorong
dilengkapi drainase
 Dibutuhkan
peningkatan kinerja
pengelola drainase
melalui restrukturisasi
kelembagaan
 Membutuhkan
perencanaan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-67

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
pembangunan dan
pemeliharaan jaringan
drainase

1.03.06 Kota Serang Dinas Tata APBD

Pembangunan sistem Kota Kota,
informasi/database dan Prov,
Monitoring Saluran APBN
Drainase
 Penyusunan sistem
informasi/data base
saluran drainase

[Link].15 Kota Serang Dinas Tata APBD

Program Pengembangan Kota Kota,
data/informasi Prov,
 Penyusunan dan APBN
pengumpulan data
informasi eksisting jalan &
drainase
 Pengumpulan, updating
dan analisis data informasi
capaian target kinerja
program dan kegiatan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-68

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
[Link].20 Kota Serang Dinas Tata APBD
Program peningkatan Kota Kota,
kapasitas kelembagaan Prov,
perencanaan pembangunan APBN
daerah
 Peningkatan kemampuan
teknis aparat perencana
melalui restrukturisasi

FISIK FISIK 18 Lokasi Dinas Tata APBD

 Perlunya pengerukan 1.03.08 Kawasan Kota Kota,
dan pemeliharaan Program Pembangunan Kumuh Prov,
saluran drainase yang saluran drainase/gorong- APBN
ada gorong
 Dibutuhkan  Pembangunan saluran
pembangunan dan drainase/gorong-gorong
penyediaan saluran  Pemeliharaan saluran
drainase pada drainase/gorong-gorong
jaringan jalan yang
belum memiliki
 Dibutuhkan
pembangunan
turap/talud/bronjong
1.03.07 Kota Serang Dinas Tata APBD
Kota Kota,

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-69

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
Program Pembangunan Prov,
turap/talud/brojong APBN
 Perencanaan
turap/talud/brojong
 Survei kemiringan lereng
turap/talud/bronjong
 Pembangunan
turap/talud/bronjong

Kebijakan :
1. Meningkatkan keterbukaan informasi dan partisipasi publik dalam pembangunan
1. Mengembangkan  Penyediaan sarana air 1.02.05 18 Lokasi PDAB APBD
sistem bersih yang berbasis Pengembangan Lingkungan Kawasan Kota,
penyediaan air masyarakat (untuk Sehat Perumahan Kumuh Prov,
minum melalui kawasan permukiman  Penyediaan sarana air APBN
sistem perpipaan yang sulit dilakukan bersih dan sanitasi dasar
maupun non sistem perpipaan terutama bagi masyarakat
perpipaan sesuai PDAM) miskin
dengan
karakteristik
kawasan
permukiman
 Pemenuhan  Pembangunan sistem Kota Serang BLHD APBD
kebutuhan dasar air pengolahan air minum Kota,
masyarakat melalui

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-70

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
penyediaan air bersih Prov,
melalui APBN
Pembangunana WTP
dan Jaringan
2. Mempercepat  Peningkatan 1.02.05 18 Lokasi Dinas APBD
pemenuhan kesadaran untuk Pengembangan Lingkungan Kawasan Kesehatan Kota,
kebutuhan hidup bersih dan Sehat Kumuh Prov,
sarana dan sehat sesuai standar  Penyuluhan dan APBN
prasarana dasar sanitasi pengawasan kualitas
sanitasi terutama lingkungan sehat
pada area perumahan
beresiko tinggi
dengan
melibatkan
 Penyediaan sarana  Pembangunan Septic Tank 18 Lokasi Dinas Tata APBD
dasar sanitassi seperti dan IPAL Komunial pada Kawasan Kota Kota,
peningkatan MCK, Area Beresiko Tinggi Kumuh Prov,
pengolahan limbah  Operasional dan APBN
berbasis masyarakat Pemeliharaan IPAL
Komunal

3. Mengembangkan  Membutuhkan sistem 1.08.06 18 Lokasi Dinas Tata APBD

sistem pengolahan limbah Program Peningkatan dan Kawasan Kota Kota,
pengolahan air sederhana dan Pemeliharaan Kebersihan Kumuh Prov,
limbah sesuai APBN

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-71

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
dengan komunal sesuai  Pembangunan
karakteristik kondisi kawasan infrastruktur limbah
kawasan dengan sistem setempat
dan komunal
 Penggantian Septictank
lama ke biofil

4. Mengembangkan NON FISIK NON FISIK Kota Serang Dinas Tata APBD
pengelolaan  Dibutuhkan 1.08.08 Kota Kota,
sampah yang penyadaran Program Sosialisasi Prov,
ramah masyarakat terkait kebijakan pengelolaan APBN
lingkungan dan terkait perilaku dalam persampahan
berbasis membuang dan 1.08.09
masyarakat mengelola sampah Program Pengembangan
 Membutuhkan Kinerja
peningkatan peran PengelolaanPersampahan di
serta masyarakat Lingkungan Masyarakat
melalui pelatihan  Peningkatan peran serta
pendaur ulangan masyarakat dalam
sampah pengelolaan persampahan
 Membutuhkan  Pelatihan pengelolaan
konsep pengelolaan sampah melalui pendaur
sampah melalui upaya ulangan sampah sekaligus
pengurangan sampah sebagai upaya
peningkatan ekonomi

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-72

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
dan daur ulang
sampah
FISIK FISIK Kota Serang Dinas Tata APBD
 Penyediaan sarana 1.08.09 Kota Kota,
dan prasarana Program Pengembangan Prov,
pengangkutan dan Kinerja APBN
pengelolaan sampah PengelolaanPersampahan di
yang mendukung Lingkungan Masyarakat
system 3R serta ramah  Penyediaan prasarana dan
lingkungan sarana pengelolaan
persampahan
 Pengembangan teknologi
pengolahan persampahan
 Pembangunan Bank
Sampah
 Pengolahan sampah
dengan Pola 3R
5. Meningkatkan NON FISIK NON FISIK Kota Serang Badan APBD
pelayanan  Perlunya pemahaman 1.08.06 Perencanaan Kota,
persampahan bersama baik aparat Program Peningkatan dan Pembangunan Prov,
mengedepankan pemangku Pemeliharaan Kebersihan Daerah Kota APBN
sistem kepentingan dan  Penyusunan kebijakan Serang
pengelolaan masyarakat tentang manajemen pengelolaan
sampah yang mengurangi sampah sampah
berkelanjutan dari sumber melalui

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-73

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
pola 3R (Reuse, Penyusunan kebijakan
Reduce, Recycle) kerjasama pengelolaan
 Membutuhkan persampahan
peningkatan  Peningkatan kemampuan
manejemen untuk aparat pengelolaan
pemeliharaan dan persampahan
operasional  Kerjasama pengelolaan
pengelolaan sampah persampahan

FISIK FISIK Kota Serang Dinas Tata APBD

 Membutuhkan 1.08.07 Kota Kota,
peningkatan kualitas Program Peningkatan dan Prov,
dan kuantitas sarana Pemeliharaan Sarana dan APBN
dan prasarana Prasarana Kebersihan
pengangkut dan  Peningkatan operasi dan
pengumpul sampah pemeliharaan prasarana
seperti TPS, gerobak dan sarana persampahan
sampah dan truk  Penyediaan prasarana dan
pengangkut sarana pengelolaan
persampahan
 Pengolahan sampah
dengan pola 3R

Kebijakan :
1. Meningkatnya cakupan pelayanan kesehatan dasar masyarakat miskin di lokasi kawasan kumuh

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-74

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5

1. Membangun Pengembangan sistem 1.04.02 Kota Serang Badan APBD

basis data dan informasi dan basis data Program Pengembangan Perencanaan Kota,
sistem informasi yang dapat digunakan Perumahan dan Pembangunan Prov,
penanganan untuk monitoring dan Permukiman Daerah Kota APBN
permukiman evaluasi program  Penyiapan Basis Data Serang
kumuh penanganan Permukiman Kumuh
permukiman kumuh (Baseline Data/ Profil
yang telah dilakukan Kawasan Permukiman
Kumuh)
 Pengembangan dan
Pemanfaatan Sistem
Informasi Pengendalian
Program Pengurangan
Permukiman Kumuh
2. Membangun  Dibutuhkan program 1.04 Kota Serang Dinas APBD
kesadaran pendampingan dan Program pengembangan Kesehatan Kota,
masyarakat serta peningkatan kapasitas Lingkungan sehat Prov,
memperkuat masyarakat  Sosialisasi Hunian Sehat APBN
kapasitas dan  Sosialisasi program  Penataan Lingkungan
perannya dalam dan perencanaan Permukiman
penanganan penanganan kawasan
permukiman yang berbasis
kumuh masyarakat

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-75

 TAHUN
INDIKASI PROGRAM & PELAKSANAAN SUMBER
NO STRATEGI IMPLIKASI LOKASI PELAKU
KEGIATAN DANA
1 2 3 4 5
3. Mengembangkan  Penanganan 1.04.02 Kota Serang Dinas Tata APBD
kerjasama dalam permukiman kumuh Program Pengembangan Kota & Kota,
program berbasis masyarakat Perumahan dan Swasta Prov,
maupun  Penanganan Permukiman APBN &
pembiayaan permukiman kumuh  Rumah Tidak Layak Huni Swasta
dengan dengan melibatkan  Fasilitasi pembangunan
masyarakat pihak swasta terutama prasarana dan sarana
maupun pihak dalam penyediaan dasar pemukiman berbasis
swasta untuk infrastruktur  Kerjasama penyediaan
peningkatan lingkungan infrastruktur lingkungan
kualitas permukiman dengan
lingkungan pihak swasta
permukiman
Sumber: SIAP Kota Serang, 2015

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-76

5.12 RENCANA PENYEDIAAN INVESTASI PRASARANA,
SARANA, DAN UTILITAS UMUM TERMASUK PEMAKAMAN
UMUM, DALAM RANGKA INTEGRASI DAN SINERGI
ANTARA KAWASAN PERMUKIMAN DENGAN SEKTOR
TERKAIT
Rencana penyediaan investasi PSU dan pemakaman umum di Kota Serang berupa:
1. Prasarana, antara lain:
a. Jaringan jalan, meliputi:
 Pengembangan Jalan Perkotaan dan Lingkar Kota Serang
 Pengembangan Jl. Gerbang Tol Serang Timur – KP3B dan perluasan simpang
sebidang dalam Kota Serang
 Pengembangan interchange jalan tol yang berlokasi di Wilayah Kota Serang
bagian Timur
b. Persampahan, meliputi:
 Pengembangan sistem manajemen pengelolaan persampahan dan
pengembangan Tempat Pemrosesan Sementara (TPS) dan Tempat Pemrosesan
Sampah Akhir (TPSA) Cilowong

2. Sarana, antara lain:

a. Pendidikan
Kebutuhan sarana pendidikan di Kota Serang pada tahun 2030 yaitu sekitar 1.511
unit yang terdiri dari 656 unit TK, 513 unit SD, 171 unit SMP dan 171 unit SMA.
Untuk lebih jelasnya mengenai jumlah sarana pendidikan di Kota Serang dapat
dilihat pada Tabel 5.
b. Kesehatan
Untuk sarana kesehatan di Kota Serang, baik rumah sakit, puskesmas dan klinik
tidak perlu ada penambahan. Dikarenakan kebutuhan untuk sarana kesehatan
sudah memenuhi dari kebutuhan hingga tahun 2030. Untuk lebih jelasnya mengenai
jumlah sarana kesehatan di Kota Serang dapat dilihat pada Tabel 5.
c. Peribadatan
Mayoritas masyarakat di Kota Serang adalah beragama Islam sehingga sarana
peribadatan masjid tidak perlu ada penambahan sampai dengan tahun 2030.
Namun, untuk sarana peribadatan lainnya perlu ada penambahan sekitar 4 unit

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-77

 bangunan. Untuk lebih jelasnya mengenai jumlah sarana peribadatan di Kota Serang
dapat dilihat pada Tabel 5.
d. Pemakaman umum
Tersebar pada Pusat Pelayanan Kota (Kecamatan Serang dan Kecamatan Cipocok
Jaya) dan Sub Pusat Pelayanan Kota (Sub Pusat di Desa Kasemen, Kecamatan
Kasemen; Sub Pusat di Desa Taktakan, Kecamatan Taktakan; Sub Pusat di Desa
Walantaka, Kecamatan Walantaka; Sub Pusat di Desa Sukajaya, Kecamatan Curug)

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-78

 Tabel 5.17 Kebutuhan Sarana Pendidikan di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PENDIDIKAN (UNIT) TAHUN 2030
NO KECAMATAN TK SD SMP SMA
KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 45 40 35 10 12 +3 12 5
2 Walantaka 98 86 76 42 25 7 25 10
3 Cipocok Jaya 131 107 103 68 34 17 34 17
4 Serang 204 146 160 71 53 5 53 4
5 Taktakan 91 84 71 31 24 +1 24 6
6 Kesemen 87 77 68 26 23 17 23 19
KOTA SERANG 656 540 513 248 171 50 171 61
Sumber: Hasil Analisis, 2017

Tabel 5.18 Kebutuhan Sarana Kesehatan di Kota Serang Tahun 2030

KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA KESEHATAN (UNIT) TAHUN 2030
NO KECAMATAN RUMAH SAKIT PUSKESMAS KLINIK
KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 0 +1 1 0 2 +2
2 Walantaka 1 1 1 +1 4 0
3 Cipocok Jaya 1 0 1 +2 5 +5
4 Serang 1 +4 2 +3 9 +26
5 Taktakan 1 +1 1 +1 4 +6
6 Kesemen 0 0 1 +2 4 1
KOTA SERANG 4 +5 7 +9 28 +39
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-79

 Tabel 5.19 Kebutuhan Sarana Peribdatan di Kota Serang Tahun 2030
KEBUTUHAN DAN PENAMBAHAN SARANA PERIBADATAN (UNIT) TAHUN 2030
NO KECAMATAN MASJID PERIBADATAN LAINNYA
KEBUTUHAN PENAMBAHAN KEBUTUHAN PENAMBAHAN
1 Curug 2 +214 1 1
2 Walantaka 4 +198 2 2
3 Cipocok Jaya 6 +156 3 3
4 Serang 9 +341 4 +6
5 Taktakan 4 +152 2 2
6 Kesemen 4 +138 2 2
KOTA SERANG 29 +1199 14 10
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

80
3. Utilitas, antara lain:
a. Jaringan air bersih, meliputi:
 Rencana pengembangan di lokasi Situ Ciwaka Kecamatan Walantaka, Situ
Cikulur Kecamatan Serang, Kecamatan Taktakan, Cilandak Sayar dan Gelam,
pengembangan air bersih dari saluran irigasi Pamarayan Barat.
 Pengembangan embung tersebar di seluruh wilayah Kota Serang serta
pompanisasi terkait dengan pengelolaan sumber daya air ditetapkan di
Kecamatan Cipocok Jaya
b. Jaringan listrik, meliputi:
 Pengembangan Gardu Listrik di Kelurahan Trondol
 Pengembangan jaringan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) 500 KV
dan Saluran Udara dan atau Kabel Tegangan Tinggi 150 KV
 Pengembangan sistem distribusi 20 KV pada daerah yang belum mendapatkan
aliran listrik
c. Jaringan telekomunikasi, meliputi:
 Perencanaan sistem jaringan telekomunikasi
 Penataan tower telekomunikasi
 Penataan kabel telekomunikasi
d. Jaringan gas, meliputi:
 Pengembangan sarana dan prasarana migas di jalur Cilegon-Serang-Tangerang
 Pengembangan Energi Alternatif bagi masyarakat Kota Serang melalui
pendistribusian gas melalui perpipaan
e. Jaringan transportasi, meliputi:
 Pengembangan Terminal Tipe A di Sub Pusat Pelayanan Barat
 Pengembangaan Terminal Tipe B di Sub Pusat Pelayanan Timur, Selatan dan
Utara
 Mendukung status dan peran sarana dan prasarana perkeretaapian di
Kecamatan Serang, Kelurahan Cimuncang
 Pengembangan pelabuhan pengumpul di Karangantu Kecamatan Kasemen.
f. Jaringan drainase dan pedestrian, meliputi:
 Pengembangan dan rehabilitasi jaringan drainase Kota Serang serta penyediaan
sarana dan prasarana pejalan kaki yang memadai di sepanjang jalan perkotaan
di Kota Serang

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-81

5.13 RENCANA LOKASI PELAYANAN JASA PEMERINTAHAN,
PELAYANAN SOSIAL, DAN KEGIATAN EKONOMI
Untuk arahan lokasi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi
akan mengikuti aturan dari RTRW dan RDTR di Kota Serang. Adapun arahan lokasi tersebut
yaitu:
1) Kecamatan Serang dan Kecamatan Cipocok Jaya sebagai Pusat pelayanan Kota dengan
pusat di Kelurahan Serang dengan fungsi primer pemerintahan, pendidikan,
perdagangan, jasa, dan fungsi sekunder perumahan, pertanian lahan kering serta
pariwisata buatan.
2) Kecamatan Taktakan sebagai Sub Pusat Pelayanan Kota dengan pusat di Desa Taktakan,
diarahkan mempunyai fungsi primer sebagai resapan air, agropolitan, agribisnis
pertanian dan fungsi sekunder perumahan, pedagangan dan jasa, serta pergudangan
dan militer.
3) Kecamatan Walantakan sebagai Sub Pusat Pelayanan Kota dengan pusat di Desa
Walantaka, diarahkan mempunyai fungsi primer perumahan skala besar, perdagangan
dan jasa, industri, dan fungsi sekunder pertanian lahan kering.
4) Kecamatan Curug sebagai Sub Pusat Pelayanan di Desa Sukajaya, diarahkan mempunyai
fungsi primer sebagai pemerintahan, pendidikan, perdagangan dan jasa, perumahan
skala besar, dan fungsi sekunder agribisnis, serta pariwisata buatan.

5.14 PENETAPAN LOKASI PEMBANGUNAN DAN

PENGEMBANGAN KAWASAN PERMUKIMAN, TERMASUK
PENYEDIAAN KAWASAN SIAP BANGUN DI KOTA SERANG
SESUAI DENGAN RTRW
Kawasan Siap Bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya serta prasarana, sarana,
dan utilitas umumnya telah dipersiapkan untuk pembangunan lingkungan hunian skala
besar sesuai dengan rencana tata ruang. Sebagaimana amanat di dalam Undang-Undang No
1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dan Peraturan Pemerintah No
14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman,
diamanatkan bahwa pemerintah daerah dapat menyediakan Kasiba dan Lisiba. Penyediaan
yang dimaksud dapat saja melalui land banking dan atau melalui pengadaan lahan untuk
kepentingan umum.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-82

Pemerintah kota dapat saja memulai melakukan pengadaan lahan untuk perumahan dan
kawasan permukiman pada kawasan strategis seperti terminal dan stasiun kereta. Hal ini
dilakukan sebagai upaya untuk mengamankan kepentingan pengentasan backlog di masa
depan.

Tabel 5.20 Potensi Pengadaan Kasiba/Lisiba Kota Serang

KETERSEDIAAN
NO KASIBA/LISIBA LOKASI
(HA)
1 Kasiba/Lisiba Curug 378,84
2 Kasiba/Lisiba Walantaka 324,01
3 Lisiba TOD Terminal A dan B dan Stasiun 1-2
Kereta Serang
Sumber: Penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-83

 Gambar 5.5 Peta Potensi Kasiba dan Lisiba

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-84

 5.15 PENETAPAN LOKASI DAN RP3KP YANG AKAN
DILAKSANAKAN
Penetapan lokasi dan RP3KP dilakukan atas beberapa kriteria seperti: (i) lingkungan hunian
baru perkotaan dan/atau perdesaan; (ii) perumahan kumuh dan permukiman kumuh; (iii)
pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yang akan direvitalisasi fungsinya;
(pemugaran); (iv) bagian perkotaaan atau perdesaan yang berfungsi sebagai pusat kegiatan
wilayah (PKW), dan pusat kegiatan lokasi (PKL), atau PKN; (v) kantung-kantung kegiatan
fungsi lain (kawasan industri, kawasan perdagangan, dan lain-lain); (vi) kawasan
nelayan/perikanan, kawasan pariwisata, kawasan industri, dan di kawasan lainnya yang
mempunyai tingkat pertumbuhan tinggi sebagai pusat kegiatan baru; dan (vii) perumahan
dan kawasan permukiman strategis di perkotaan dan/atau perdesaan yang mempunyai
potensi sektor unggulan.

Dari hasil tumpang tindih geospasial dengan memanfaatkan data empiris, maka didapatkan
lokasi RP3KP yang sangat diprioritas meliputi Serang dan Cipocok Jaya. Hal ini disebabkan
pada dua lokasi tersebut memiliki fungsi dan peran yang strategis, persoalan perumahan dan
kawasan permukiman kumuh, kawasan permukiman strategis dan adanya aktifitas utama
dalam menggerakkan pertumbuhan ekonomi wilayah. Prioritas kedua adalah Curug,
kemudian Taktakan dan Kasemen dan terakhir adalah Walantaka.

Tabel Lokasi dan RP3KP Prioritas Penanganan s.d 2030.

KECAMATAN ()
NO KRITERIA CIPOCOK
CURUG WALANTAKA SERANG TAKTAKAN KASEMEN
JAYA
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)
1 lingkungan hunian - - -
baru perkotaan
dan/atau
perdesaan;
2 perumahan kumuh -
dan permukiman
kumuh;
3 pembangunan -
perumahan dan
kawasan
permukiman yang
akan direvitalisasi

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-85

 KECAMATAN ()
NO KRITERIA CIPOCOK
CURUG WALANTAKA SERANG TAKTAKAN KASEMEN
JAYA
fungsinya;
(pemugaran)
4 bagian perkotaaan - - - -
atau perdesaan
yang berfungsi
sebagai pusat
kegiatan wilayah
(PKW), dan pusat
kegiatan lokasi
(PKL), atau PKN
5 kantung-kantung
kegiatan fungsi lain
(kawasan industri,
kawasan
perdagangan, dan
lain-lain);
6 kawasan - - - -
nelayan/perikanan,
kawasan
pariwisata,
kawasan industri,
dan di kawasan
lainnya yang
mempunyai tingkat
pertumbuhan
tinggi sebagai pusat
kegiatan baru; dan
7 perumahan dan - -
kawasan
permukiman
strategis di
perkotaan
dan/atau
perdesaan yang
mempunyai potensi
sektor unggulan.
Prioritas 2 4 1 1 3 3
Sumber: Olahan penyusun, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-86

 5.16 INDIKASI PROGRAM PELAKSANAAN RP3KP PERKOTAAN
DAN/ATAU PERDESAAN DALAM JANGKA PENDEK,
JANGKA MENENGAH, DAN JANGKA PANJANG, YANG
DITETAPKAN BERDASARKAN SKALA PRIORITAS DAERAH
KOTA SERANG
Didalam dokumen Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) Kota Serang
2014-2018 pada lembar matrik urusan dan program kegiatan, dinyatakan bahwa terdapat
enam (6) program kegiatan yang akan dijalankan hingga 2018, diantaranya: (i) program
pengembangan perumahan; (ii) program lingkungan sehat perumahan; (iii) program
pemberdayaan komunitas perumahan; (iv) program perbaikan perumahan akibat bencana
alam/social; (v) program peningkatan kesiagaan dan pencegahan bahaya kebakaran; dan (vi)
program pengelolaan areal pemakaman.

Total nilai alokasi belanja tahunan RPJMD Kota Serang rata-rata mencapai Rp. 25 milyar. Dari
enam program tersebut program pengembangan perumahan dengan indicator persentase
rumah tidak layak huni memiliki porsi yang besar atau [Link] ini, Kementerian Dalam
Negeri sedang menyusun Rancangan Peraturan Pemerintah tentang Penyelenggaraan
Urusan Pemerintahan Konkuren (PUPK) urusan pekerjaan umum dan perumahan rakyat
sudah mengamanatkan beberapa layanan dan program. Beberapa layanan yang diamanatkan
dalam RPP PUPK tersebut meliputi: (i) Pelayanan Pemenuhan Kebutuhan Dasar Perumahan
Rakyat; (ii) Pengelolaan Rumah Korban Bencana dan Rumah Yang Terkena Relokasi Program
Pemerintah; (iii) Pengendalian Perumahan dan Kepemilikan Bangunan; (iv) Pengendalian
Kawasan Permukiman; (v) Pengelolaan Kawasan Permukiman Kumuh; (vi) Pengendalian
Perumahan dan Kawasan Permukiman Kumuh; (vii) Pengelolaan PSU Permukiman; dan
(viii) Pengendalian Perancangan dan Perencanaan PSU.

Tabel 5.21 Nomenklatur Program/Kegiatan dan Layanan RPP Konkuren

URUSAN/PELAYANAN/PROGRAM/ Kegiatan
01 04 URUSAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
01 04 01 Pelayanan Pemenuhan Kebutuhan Dasar Perumahan Rakyat
01 04 01 xx 01 Program Pemenuhan Kebutuhan Dasar Perumahan Rakyat
01 04 01 xx 01 1 Penyediaan dan rehabilitasi rumah yang layak huni bagi korban bencana provinsi
01 04 01 xx 01 2 Fasilitasi penyediaan rumah yang layak huni bagi masyarakat yang terkena relokasi program
pemerintah daerah provinsi
04 02 xx 01 Program Pengembangan Perumahan
01
01 04 02 xx 01 1 Penyediaan dan rehabilitasi rumah korban bencana

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-87

 URUSAN/PELAYANAN/PROGRAM/ Kegiatan
01 04 URUSAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
01 04 02 xx 01 2 Penyediaan dan rehabilitasi rumah relokasi program Pemerintah
01 04 03 Pengendalian Perumahan Dan Kepemilikan Bangunan
01 04 03 xx 01 1 Program Pengendalian Perumahan Dan Kepemilikan Bangunan
01 04 03 xx 01 2 Penerbitan izin pembangunan dan pengembangan perumahan
01 04 03 xx 01 3 Penerbitan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) satuan rumah susun (sarusun)
01 04 04 Pengendalian Kawasan Permukiman
01 04 04 xx 01 Program Pengendalian Kawasan Permukiman
01 04 04 xx 01 1 Penerbitan izin pembangunan dan pengembangan kawasan permukiman
01 04 05 Pengelolaan Kawasan Permukiman Kumuh
01 04 05 xx 01 1 Program Penataan Dan Peningkatan Kualitas Kawasan Permukiman Kumuh
01 04 05 xx 01 2 Penataan dan peningkatan kualitas kawasan permukiman kumuh di bawah 10 ha.
01 04 06 Pengendalian Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kumuh
01 04 06 xx 01 1 Program Pengendalian Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kumuh
01 04 06 xx 01 2 Pencegahan perumahan dan kawasan permukiman kumuh
01 04 07 Pengelolaan PSU Permukiman
01 04 07 xx 01 1 Program Pengembangan Prasarana Dan Sarana Utilitas Umum
01 04 07 xx 01 2 Penyediaan dan pengelolaan PSU perumahan
01 04 08 Pengendalian Perancangan Dan Perencanaan PSU
01 04 08 xx 01 1 Program Pengendalian PSU
01 04 08 xx 01 2 Sertifikasi bagi orang dan badan hukum yang melaksanakan perancangan dan perencanaan
rumah dan PSU tingkat kemampuan menengah
01 04 08 xx 01 3 Registrasi bagi badan hukum yang melaksanakan perencaan PSU tingkat kemampuan menengah
Sumber: Subdit PKP, Ditjen Bina Bangda, 2017

Namun demikian, perubahan nomenklatur program dan kegiatan dapat disesuaikan dengan
tipologi OPD dan kebijakan kepala daerah. Atas dasar pertimbangan tersebut, Pemerintah
Kota Serang, dapat saja melakukan perubahan pada dokumen RKPD Tahunan dan
memasukkan program dan kegiatan berdasarkan nomenklatur yang baru dan berdasarkan
prioritas daerah.

Mencermati Visi dan Misi, Tujuan, Kebijakan dan Strategi pada Rencana Pembangunan
Jangka Menengah Kota Serang hingga 2018, terlihat prioritas urusan perumahan dan
kawasan permukiman berfokus kepada beberapa hal yakni: (i) air bersih; (ii) listrik; (iii)
sanitasi (limbah, drainase dan persampahan); (iv) permukiman kumuh; (v) rumah layak huni;
dan (vi) jalan lingkungan. Beberapa landasan penetapan focus pemerintah kota ini,
didasarkan pada kekuatan fiscal dan kemampuan sumber daya manusia bidang perumahan
dan permukiman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-88

Di dalam amanat undang-undang no 23 tahun 2014, urusan pemerintahan konkuren wajib
yang harus ditangani oleh Pemerintah Daerah sudah dibagi dan diatur. Sebagaimana
terlampir di lampiran C dinyatakan bahwa air minum, persampahan, air limbah, drainase,
permukiman, PSU, Perumahan, Kawasan Permukiman, Perumahan dan Kawasan
Permukiman Kumuh, sertifikasi, kualifikasi, klasifikasi, dan registrasi bidang perumahan dan
kawasan permukiman juga menjadi kewenangan kabupaten/kota sesuai dengan wilayah
pengaturannya.

Namun, mencermati Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) Kota Serang
2014-2018, terlihat bahwa prioritas daerah belum dapat melaksanakan keseluruhan
kewenangan yang diamanatkan. Beberapa urusan pemerintahan yang dprioritaskan
meliputi: program pengembangan perumahan, program lingkungan sehat perumahan,
program pemberdayaan komunitas perumahan, program perbaikan rumah akibat bencana,
program peningkatan kesiagaan dan pencegahan bahaya kebakaran dan program
pengelolaan areal pemakaman. Pemerintah Kota belum memprioritas program sertifikasi
perencana PKP, program penanganan perumahan dan kawasan permukiman kumuh dan
program rumah yang terkena program pemerintah daerah.

Tabel 5.22 Program/Kegiatan dan Indikator Outcome Bidang PKP 2014-2018

NO PROGRAM INDIKATOR OUTCOME
1 Program pengembangan Persentase Rumah Tidak Layak Huni
perumahan Meningkatnya insfrastruktur sarana dan
prasarana jalan lingkungan
2 Program lingkungan sehat Berkurangnya prosentase luasan areal
perumahan kawasan kumuh perkotaan (%)
Tercapainya lingkungan sehat perumahan
3 Program Pemberdayaan Cakupan ketersediaan rumah layak huni
Komunitas Perumahan Meningkatnya Kesadaran Masyarakat untuk
Menghidupkan Kembali Gotong Royong
(kelurahan)
Meningkatkan Peran Serta Masyarakat dalam
Pelestarian Lingk. Perumahan
4 Program perbaikan perumahan Jumlah rumah yang diperbaiki akibat bencana
akibat bencana alam/social (Unit)
5 Program peningkatan kesiagaan Tingkat Waktu Tanggap (Response Time Rate)
dan pencegahaan bahaya Penanganan Kebakaran
kebakaran

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-89

 NO PROGRAM INDIKATOR OUTCOME
6 Program pengelolaan areal Persentase luas areal pemakaman yang
pemakaman dikelola
Terlaksananya Pengelolaan Areal Pemakaman,
Sarana dan Prasarana Kepahlawanan
Sumber: olahan penyusun, 2017

Hingga saat ini, proses restrukturisasi program/kegiatan di Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Kota Serang masih berlangsung hal ini dilakukan karena adanya amanat dari
UU No. 23/2014 dan Peraturan Pemerintah No. 18 tahun 2016 tentang Organisasi Perangkat
Daerah (OPD). Hal ini mengakibatkan berubahkan organisasi dan pergeseran posisi
program/kegiatan yang ada baik di OPD Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang maupun di
OPD Baru yakni Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-90

 Tabel 5.23 Indikasi Program RP3KP Kota Serang
JANGKA PENDEK JANGKA JANGKA
SUMBER
NO PROGRAM/KEGIATAN LOKASI TARGET MENENGAH PANJANG OPD
PEMBIAYAAN
2018 2019 2020 2021 2022 2023-2027 2028-2030
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13)
1 Program Pemenuhan Kebutuhan Dasar Perumahan Rakyat
Penyediaan dan
rehabilitasi rumah yang APBD, APBN,
1.1 6 Kec 100% PUTR/PKP
layak huni bagi korban Sumber lain sah
bencana provinsi
Fasilitasi penyediaan
rumah yang layak huni
bagi masyarakat yang APBD, APBN,
1.2 6 Kec 100% PUTR/PKP
terkena relokasi program Sumber lain sah
pemerintah daerah
provinsi
2 Program Pengembangan Perumahan
Penyediaan dan
APBD, APBN,
2.1 rehabilitasi rumah korban 6 Kec 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
bencana
Penyediaan dan
rehabilitasi rumah APBD, APBN,
2.2 6 Kec 100% PUTR/PKP
relokasi program Sumber lain sah
Pemerintah
3 Program Pengendalian Perumahan Dan Kepemilikan Bangunan
Penerbitan izin
pembangunan dan APBD, APBN,
3.1 6 Kec 100% PUTR/PKP
pengembangan Sumber lain sah
perumahan
Penerbitan Sertifikat APBD, APBN,
3.2 1 Kec 100% PUTR/PKP
Kepemilikan Bangunan Sumber lain sah

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-91

 JANGKA PENDEK JANGKA JANGKA
SUMBER
NO PROGRAM/KEGIATAN LOKASI TARGET MENENGAH PANJANG OPD
PEMBIAYAAN
2018 2019 2020 2021 2022 2023-2027 2028-2030
Gedung (SKBG) satuan
rumah susun (sarusun)
4 Program Pengendalian Kawasan Permukiman
Penerbitan izin
pembangunan dan APBD, APBN,
4.1 6 Kec 100% PUTR/PKP
pengembangan kawasan Sumber lain sah
permukiman
5 Program Penataan Dan Peningkatan Kualitas Kawasan Permukiman Kumuh
Penataan dan
peningkatan kualitas APBD, APBN,
5.1 5 Kec 100% PUTR/PKP
kawasan permukiman Sumber lain sah
kumuh di bawah 10 ha.
6 Program Pengendalian Perumahan Dan Kawasan Permukiman Kumuh
Pencegahan perumahan
APBD, APBN,
6.1 dan kawasan 6 Kec 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
permukiman kumuh
7 Program Pengendalian PSU
Sertifikasi bagi orang dan
badan hukum yang
melaksanakan
APBD, APBN,
7.1 perancangan dan 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
perencanaan rumah dan
PSU tingkat kemampuan
menengah
Registrasi bagi badan
APBD, APBN,
7.2 hukum yang 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
melaksanakan perencaan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-92

 JANGKA PENDEK JANGKA JANGKA
SUMBER
NO PROGRAM/KEGIATAN LOKASI TARGET MENENGAH PANJANG OPD
PEMBIAYAAN
2018 2019 2020 2021 2022 2023-2027 2028-2030
PSU tingkat kemampuan
menengah
8 Program Penyelenggaraan SPAM
Perencanaan dan APBD, APBN,
100% PUTR/PKP
penyediaan SPAM Sumber lain sah
Operasi dan APBD, APBN,
100% PUTR/PKP
pemeliharaan SPAM Sumber lain sah
8 Program Pengembangan dan Pengelolaan Persampahan
Perencanaan dan
penyediaan prasarana
dan sarana APBD, APBN,
100% PUTR/PKP
TPA/TPST/SPA/TPS- Sumber lain sah
3R/TPS dalam wilayah
kabupaten /kota
8 Program Pengembangan dan Pengelolaan Air Limbah
Perencanaan dan
penyediaan prasarana
APBD, APBN,
dan sarana air limbah 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
domestik dalam wilayah
kabupaten /kota.
Operasi dan
pemeliharaan prasarana
APBD, APBN,
dan sarana air limbah 100% PUTR/PKP
Sumber lain sah
domestik dalam wilayah
kab/kota
8 Program Pengembangan dan Pengelolaan Sistem Drainase
Perencanaan dan APBD, APBN,
100% PUTR/PKP
penyediaan prasarana Sumber lain sah

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-93

 JANGKA PENDEK JANGKA JANGKA
SUMBER
NO PROGRAM/KEGIATAN LOKASI TARGET MENENGAH PANJANG OPD
PEMBIAYAAN
2018 2019 2020 2021 2022 2023-2027 2028-2030
dan sarana drainase yang
terhubung langsung
dengan sungai di
kabupaten/kota
Operasi dan
pemeliharaan prasarana
dan sarana drainase yang APBD, APBN,
100% PUTR/PKP
terhubung langsung Sumber lain sah
dengan wilayah sungai
kabupaten/kota
Sumber: Olahan RPP PUPK, Kemendagri, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-94

5.17 PENGATURAN PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN
PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN
Pengaturan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan dan pengembangan perumahan
dan kawasan permukiman menurut RTRW Kota Serang sesuai Pasal 59 yaitu:
1. Peruntukan kawasan permukiman diperkenankan untuk dialihfungsikan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. Pada kawasan permukiman diperkenankan adanya sarana dan prasarana pendukung
fasilitas permukiman sesuai dengan petunjuk teknis dan peraturan yang berlaku;
3. Dalam kawasan permukiman masih diperkenankan dibangun prasarana wilayah sesuai
dengan ketentuan peraturan yang berlaku;
4. Kawasan permukiman harus dilengkapi dengan fasilitas sosial termasuk Ruang Terbuka
Hijau (RTH) perkotaan;
5. Dalam kawasan permukiman masih diperkenankan adanya kegiatan industri skala
rumah tangga dan fasilitas sosial ekonomi lainnya dengan skala pelayanan lingkungan;
6. Kawasan perumahan yang dibangun oleh pengembang diwajibkan untuk dibangunnya
tandon penampungan air;
7. Kawasan permukiman tidak diperkenankan dibangun di dalam kawasan
lindung/konservasi dan lahan pertanian dengan irigasi;
8. Dalam kawasan permukiman tidak diperkenankan dikembangkan kegiatan yang
mengganggu fungsi permukiman dan kelangsungan kehidupan sosial masyarakat;
9. Pengembangan kawasan permukiman harus dilakukan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-unangan di bidang perumahan dan permukiman;
10. Kawasan permukiman kepadatan tinggi harus mengikuti ketentuan umum intensitas
bangunan sebagai berikut:
 KLB paling banyak 10,5;
 KDB paling banyak 70%;
 KDH paling sedikit 10%;
 tinggi bangunan paling banyak 15 (lima belas) lantai.
11. Kawasan permukiman kepadatan sedang harus mengikuti ketentuan umum intensitas
bangunan sebagai berikut:
 KLB paling banyak 6,5;
 KDB paling banyak 65%;

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-95

  KDH paling sedikit 10%;
 tinggi bangunan paling banyak 10 (sepuluh) lantai.
12. Kawasan permukiman kepadatan rendah harus mengikuti ketentuan umum intensitas
bangunan sebagai berikut:
 KLB paling banyak 3;
 KDB paling banyak 60%;
 KDH paling sedikit 10%;
 tinggi bangunan paling banyak 5 (lima) lantai.

5.18 PENGATURAN KETERPADUAN PEMANFAATAN DAN

PENGENDALIAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN PADA KAWASAN FUNGSI LAIN
Pengaturan pemanfaatan dan pengendalian pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman pada kawasan fungsi lain yaitu:
1. Permukiman yang sudah terbangun di dalam kawasan perlindungan bawahan sebelum
ditetapkan sebagai kawasan lindung masih diperkenankan namun harus memenuhi
syarat :
a. Tingkat kerapatan bangunan rendah (KDB maksimum 30%, dan KLB maksimum
0,2).
b. Perkerasan permukaan menggunakan bahan yang memiliki daya serap air tinggi.
c. Dalam kawasan resapan air wajib dibangun sumur-sumur resapan sesuai ketentuan
yang berlaku.
2. Perkembangan kawasan permukiman yang sudah terbangun di dalam kawasan rawan
bencana alam harus dibatasi dan diterapkan peraturan bangunan (building code) sesuai
dengan potensi bahaya/bencana alam, serta dilengkapi jalur evakuasi
3. Dalam kawasan pariwisata dilarang dibangun permukiman dan industri yang tidak
terkait dengan kegiatan pariwisata
4. Lokasi kawasan industri dan pergudangan tidak diperkenankan berbatasan langsung
dengan kawasan permukiman

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-96

5.19 DAFTAR DAERAH TERLARANG (NEGATIVE LIST) UNTUK
PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN
DAN KAWASAN PERMUKIMAN BARU
Dalam pengembangan perumahan dan kawasan pemukiman di Kota Serang, pengambil
kebijakan dan pengembang perumahan dan kawasan pemukiman perlu pengetahui wilayah
negative list masing-masing Kecamatan yang ada di Kota Serang. Total kawasan negative list
di Kecamatan Curug adalah 10.108.182,60 m2 atau 1.010,82 Ha, Kecamatan Walantaka adalah
29.163.750,70 m2 atau 2.916,34 Ha, Kecamatan Cipacok Jaya adalah 10.967.575,40 m2 atau
1.096,76 Ha, Kecamatan Serang adalah 6.366.238,17 m2 atau 636,62 Ha. Kecamatan Taktakan
adalah 8.167.677,95 m2 atau 816,77 Ha dan Kecamatan Kasemen 45.356.073,68 m2 atau
4.535,61 Ha. Daftar daerah negative list masing-masing Kecamatan disajikan Tabel 5.13.

A. Kawasan Rawan Bencana

Kawasan permukiman di dalam kawasan dengan resiko bencana di Kota Serang terdapat di
Kecamatan Taktakan dan Kecamatan Kasemen, masing-masing dengan luas 542,566 Ha dan
2192,076 Ha sehingga total kawasan rawan bencana seluas 2734,642 Ha. Jenis bencana tersebut
berupa potensi air tergenang dan daerah aktivitas gunung berapi.

B. Daya Dukung Wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman

Pembangunan wilayah dilaksanakan untuk mengendalikan fungsi ruang berdasarkan
karateristik lingkungan dan daya dukungnya. Daya dukung wilayah (carrying capacity)
adalah daya tampung maksimum lingkungan untuk diberdayakan oleh manusia. Dengan
kata lain populasi yang dapat didukung secara tak terbatas oleh suatu ekosistem tanpa
merusak ekosistem.

Informasi yang diperoleh dari hasil analisis daya dukung secara umum akan menyangkut
masalah kemampuan (daya dukung) yang dimiliki oleh suatu daerah dalam mendukung
proses pembangunan dan pengembangan daerah tersebut, dengan melihat perbandingan
antara jumlah lahan yang dimiliki dan jumlah penduduk yang ada. Apabila ditinjau dari daya
dukung wilayah pengambangan perumahan dan kawasan pemukiman di Kota Serang
disajikan oleh Tabel 5.14 di bawah ini.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-97

 Tabel 5.24 Kawasan Negative List Kota Serang
LUAS (HA)
KECAMATAN HUTAN KAWASAN PULAU SITU BANTEN
INDUSTRI MANGROVE PELABUHAN PERTANIAN RTH RAWA SITU TOTAL
LINDUNG MILITER DUA LAMA
Curug 0,00 12,19 0,00 0,00 0,00 998,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.010,82
Walantaka 359,43 5,42 0,00 0,00 0,00 2.501,88 0,00 45,00 0,25 4,39 0,00 2.916,38
Cipacok Jaya 0,00 15,75 0,00 0,00 0,00 1.023,57 0,00 57,05 0,38 0,00 0,00 1.096,76
Serang 0,00 6,16 0,00 0,00 0,00 559,68 0,00 70,78 0,00 0,00 0,00 636,62
Taktakan 0,00 5,10 191,71 0,00 0,00 796,90 0,00 14,77 0,00 0,00 0,00 816,77
Kasemen 0,00 18,27 0,00 70,41 14,40 4.355,14 39,43 12,38 0,00 0,00 25,57 4.535,61
TOTAL 359,43 62,90 191,71 70,41 14,40 10.235,81 39,43 199,98 0,63 4,39 25,57 11.012,95
Sumber: Hasil Analisis GIS, 2017

Tabel 5.25 Daya Dukung Wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman Kota Serang
LUAS WILAYAH JUMLAH PENDUDUK NEGATIF LIST RAWAN BENCANA
KECAMATAN LPM DDPM KETERANGAN
(HA) TAHUN 2030 (HA) (HA)
Curug 3900,10 56.080 1.010,82 0 2889,28 19,815 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Walantaka 3542,60 122.204 2.916,34 0 626,26 3,098 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Cipocok Jaya 3529,46 164.116 1.096,76 0 2.432,70 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Serang 2658,46 255.459 636,62 0 2021,84 5,701 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Taktakan 6148,85 113.207 816,77 542,57 4.789,51 3,044 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Kasemen 6727,40 108.985 4.535,61 2192,08 -0,29 -0,001 Tidak Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Jumlah 26.506,87 820.051 11.012,92 2734.65 12.759,30 5,984 Mampu menampung penduduk untuk bermukim
Sumber: Hasil Analisis, 2017

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-98

Berdasarkan daya dukung wilayah Pengembangan Perumahan dan Kawasan Pemukiman
Kota Serang, maka arah pengembangan perumahan dan kawasan pemukiman Kota Serang
adalah arah Kecamatan yang masih mempunyai dayadukung wilayah yaitu:
1. Kecamatan Curug
2. Kecamatan Taktakan
3. Kecamatan Ciapacok Jaya
4. Kecamatan Walantaka

Kecamatan Kasemen, proyeksi tahun 2030 tidak mampu menampung penduduk untuk
bermukim. Untuk itu, arah pembangunan untuk kecamatan tersebut dari saat ini sudah mulai
di arahkan untuk pembangunan vartikal. Sementara itu, untuk Kecamatan Walantaka dan
Kecamatan Taktakan juga mempertimbangan daya dukung dan daya tampung lingkungan
untuk pembanguan dan perkembangan perumahan.

Arahan pengaturan daerah negative list dengan pembangunan dan pengembangan

perumahan berupa :
1. Penentuan tipologi kawasan negative list, sehingga diketahui kawasan yang bisa
dimanfaatkan dan tidak bisa dimanfaatkan untuk aktifitas penduduk;
2. Pengaturan pemanfaatan ruang disekitar kawasan negative list. Ini untuk meminimalisir
dan membatasi pemanfaatan ruang bagi aktifitas penduduk;
3. Pembuatan gardu atau pos polisi hutan;
4. Pembuatan dan penempatan tanda-tanda peringatan, bahaya, larangan memasuki
daerah negative list tersebut;
5. Peningkatan pengawasan dan pemantauan kawasan negative list;
6. Melakukan sosialisasi dan penyuluhan secara berkala kepada penduduk yang bermukim
di sekitar negative list, untuk meningkatakan peran aktif masyarakat dalam menjaga
daerah negative list.

5.20 PENGATURAN MITIGASI BENCANA

Perencanaan perumahan dan kawasan permukiman harus mempertimbangkan peningkatan
sumber daya perkotaan atau perdesaan, mitigasi bencana, dan penyediaan atau peningkatan
prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagaimana Pasal 64 ayat (6) huruf b, Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Arahan mitigasi

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-99

bencana perlu dilakukan upaya untuk mengurangi risiko bencana, baik melalui
pembangunan fisik maupun penyadaran dan peningkatan kemampuan masyarakat
menghadapi ancaman bencana alam.

Berdasarkan Permenpera Nomor 10 Tahun 2014 tentang Pedoman Mitigasi Bencana Alam
Bidang Perumahan Dan Kawasan Permukiman, mitigasi bencana alam bidang perumahan
dan kawasan permukiman terdiri dari:
a. Jenis bahaya alam yang berupa gempa bumi, tsunami, gunung meletus, tanah longsor
dan banjir
b. Jenis kerentanan yang berupa kerentanan fisik dan lingkungan (kekuatan struktur
lahan/lokasi, struktur fisik bangunan, kepadatan bangunan, bahan bangunan dan
ketersediaan PSU), kerentanan sosial-kependudukan (jumlahpenduduk, kepadatan
penduduk, struktur penduduk rentan, budaya serta kearifan masyarakat lokal),
kerentanan kelembagaan (pembentukan struktur kelembagaan yang melibatkan setiap
orang dalam mitigasi bencana bidang perumahan dan kawasan permukiman) dan
kerentanan sistem (penanganan bencana secara terpadu dan terkoordinasi dalam bidang
perumahan dan kawasan permukiman)
c. Jenis ketahanan berupa:
 Kesesuaian perumahan dan kawasan permukiman terhadap rencana tata ruang
wilayah;
 Kelengkapan dan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas untuk mengurangi dampak
bencana alam;
 Kelengkapan dan kesiapan institusi penanggulangan bencana alam;
 Ketersediaan dan kelengkapan prasarana dan sarana evakuasi;
 Kualitas lingkungan fisik alami yang mampu mengurangi dampak bencana alam.

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman dalam perencanaan
dengan memperhatikan:
a. Jenis bahaya alam yang berada pada lokasi atau di sekitar perumahan dan kawasan
permukiman;
b. Lokasi perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;
c. Sesuai standar kualitas lingkungan, daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup;

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

100
d. Rencana dan rancangan perumahan dan kawasan permukiman tanggap terhadap
bencana alam terutama yang berlokasi yang rawan bencana;
e. Melibatkan peran serta masyarakat;
f. Meningkatkan pengetahuan, pemahaman, keterampilan, dan kemandirian masyarakat
dalam mengelola risiko bencana alam.

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman dalam pembangunan
perumahan dan kawasan permukiman harus memperhatikan:
a. Pemilihan lokasi, dilakukan melalui:
1. Sesuai dengan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota dan/atau rencana
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman;
2. Bukan kawasan lindung; dan
3. Tidak pada zona dengan tingkat kerawanan bencana tinggi.
b. Pembatasan intensitas penggunaan lahan melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Luas Bangunan (KLB) Koefisien Daerah Hijau (KDH), ketinggian bangunan,
dan kepadatan bangunan.
c. Peta mikrozonasi bencana alam pada lokasi perumahan dan kawasan permukiman;
d. Struktur konstruksi bangunan, bahan bangunan sesuai dengan kearifan lokal;
e. Penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai cakupan layanan yang mendukung
tindakan mitigasi dan tanggap darurat terhadap bencana alam; dan
f. Pengendalian pembangunan perumahan dan kawasan permukiman sesuai perizinan.

Mitigasi bencana alam bidang perumahan dan kawasan permukiman melalui tahapan:
a. identifikasi potensi bencana alam yang mengancam perumahan dan kawasan
permukiman sekurang-kurangnya meliputi:
1. jenis bencana alam;
2. sejarah dan potensi kejadian bencana alam;
3. kerugian yang diakibatkan oleh bencana alam.
b. identifikasi tingkat kerentanan bencana alam sekurang-kurangnya melakukan penilaian
terhadap:
1. rumah penduduk;
2. prasarana, sarana, dan utilitas umum yang mendukung evakuasi;
3. kapasitas struktural bangunan mencakup rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas
umum.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-101

c. identifikasi kapasitas perumahan dan kawasan permukiman dalam menghadapi dan
menanggulangi bencana alam;
d. penyusunan prioritas mitigasi bencana yang dilakukan berdasarkan analisis biaya dan
efektifitas mitigasi;
e. penyusunan rencana tindak,sekurang-kurangnya meliputi:
1. kajian risiko bencana
2. tujuan mitigasi bencana
3. mitigasi yang akan dilakukan
4. perencanaan teknis
5. skema pembiayaan
6. jadwal pelaksanaan
7. pelaksana/penanggung jawab pelaksanaan mitigasi;
8. pemantauan dan evaluasi.
f. Mekanisme pengawasan dan pengendalian.

Sumber: Carter, Nick (1991). Disaster Management : A Disaster Manager’s Handbook. Manila : Asian
Development Bank

Gambar 5.6 Siklus Pengelolaan Bencana

Daerah Rawan Bencana di Kota Serang

Berdasarkan RTRW Kota Serang dan analisis GIS, kawasan permukiman di dalam kawasan
dengan resiko bencana di Kota Serang terdapat di Kecamatan Taktakan dan Kecamatan
Kasemen, masing-masing dengan luas 542,566 Ha dan 2.192,076 Ha sehingga total kawasan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

102
rawan bencana seluas 2734,642 Ha. Jenis bencana tersebut berupa potensi air tergenang dan
daerah aktivitas gunung berapi.

Arahan Penanganan Rawan Bencana di Perumahan dan Kawasan Permukiman

1. Gunung Meletus
Bencana gunung meletus terhadap perumahan dan kawasan permukiman terdiri dari
bahaya primer dan bahaya sekunder. Bahaya primer merupakan bahaya letusan gunung
yang sedang berlangsung. Bahaya sekunder merupakan bahaya yang terjadi setelah
letusan gunung.

Mitigasi bencana gunung meletus ditekankan pada perumahan dan kawasan

permukiman untuk mengurangi dampak dari adanya gempa tektonik dan gempa
vulkanik yang diikuti dengan terjadinya awan panas, aliran lava, material lontaran dan
guguran batu (pijar), hujan abu lebat, hujan lumpur (panas) atau lahar dan gas beracun.
Mitigasi bencana gunung meletus terhadap perumahan dan kawasan permukiman
dilaksanakan sekurang-kurangnya:
a. Perencanaan perumahan dan kawasan permukiman menghindari kawasan rawan
bencana gunung meletus terutama yang masih aktif serta lokasi yang cenderung
dialiri lava;
b. Desain rumah serta sarana dan utilitas umum yang tahan terhadap beban dan
bahaya akibat letusan gunung; dan
c. Menyediakan lokasi evakuasi dan pengungsian prasarana jalan yang memadai
menuju lokasi pengungsian, serta alat transportasi.

Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai kewenangannya melakukan pembinaan

kepada masyarakat di lokasi gunung meletus sekurang- kurangnya melalui:
a. Sosialisasi sebagai peringatan dini dan pengelolaan bencana gunung meletus;
b. Bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan;
c. Menginformasikan secara berkala tentang aktifitas gunung meletus; dan
d. Meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda aktivitas gunung meletus.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

103
2. Potensi Lahan Longsor
Mitigasi bencana tanah longsor bidang perumahan dan kawasan permukiman dilakukan
terhadap rumah serta prasarana, sarana, dan utilitas umum, meliputi:
a. Membangun struktur bangunan dengan pondasi yang kuat;
b. Membangun sengkedan-sengkedan lahan pada wilayah yang memiliki kelerengan
cukup tinggi untuk memperlandai lereng;
c. Membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum yang memadai;
d. Menempatkan konstruksi penahan tanah konvensional;
e. Memberi beban penyeimbang;dan
f. Pembuatan jangkar untuk perkuatan tanah.

Pelaksanaan mitigasi bencana tanah longsor bidang perumahan dan kawasan

permukiman melalui :
a. Identifikasi dan pemanfaatan peta mikrozonasi kerawanan bencana tanah longsor;
b. Mengembangkan lokasi penyangga antara lokasi rawan longsor dengan lokasi yang
akan dikembangkan sebagai perumahan dan kawasan permukiman;
c. Rekonstruksi terhadap bangunan dan prasarana, sarana, dan utilitas umum yang
memadai;
d. Relokasi perumahan dan kawasan permukiman yang sudah tidak layak huni ke
lokasi yang lebih aman.

Pelaksanaan mitigasi bencana tanah longsor melalui pembangunan prasarana, sarana,

dan utilitas, dengan memperhatikan:
a. Perencanaan lokasi evakuasi dan penampungan;
b. Perencanaan jaringan jalan yang digunakan untuk jalur akses menuju ke lokasi
evakuasi;
c. Menstabilkan tanah lereng yang rawan longsor;
b. Penyediaan drainase bawah tanah; dan
c. Ketersediaan sarana peringatan dini dan rambu-rambu yang dibutuhkan.

Pemerintah dan pemerintah daerah melakukan pembinaan kepada masyarakat di lokasi

tanah longsor sekurang-kurangnya melalui:
a. Sosialisasi terhadap kondisi tanah dan tindakan antisipasi terhadap bencana tanah
longsor;

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

104
 b. Bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
b. Meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda tanah longsor.

3. Potensi Tergenang (Banjir)

Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman
dalam rangka mencegah dan mengurangi dampak terjadinya bencana banjir melalui
identifikasi dan pemetaan zonasi kerawanan banjir. Identifikasi dilakukan terhadap
penentuan alternatif pengurangan risiko kerusakan bencana banjir. Pemetaan zonasi
kerawanan banjir dilakukan terhadap kemiringan lokasi perumahan dan kawasan
permukiman sehingga dapat mengurangi dampak bencana banjir.

Prinsip mitigasi bencana banjir untuk perumahan dan kawasan permukiman adalah :
a. Menghindari kawasan rawan banjir;
b. Menghindari limpahan air;
c. Mengalihkan aliran banjir; dan
d. Pengendalian aliran air.

Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman,

meliputi :
a. Sesuai tata ruang wilayah serta tata bangunan dan lingkungan;
b. Penentuan lokasi melalui identifikasi dan pemanfaatan peta mikrozonasi kerawanan
bencana banjir;
c. Pengelolaan perumahan dan kawasan permukiman secara swadaya melalui
pemeliharaan dan perawatan secara berkala.

Pelaksanaan mitigasi bencana banjir bidang perumahan dan kawasan permukiman

terhadap pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum, memperhatikan:
a. Lokasi evakuasi dan penampungan sementara jika terjadi bencana banjir;
b. Jaringan jalan yang dapat digunakan untuk jalur akses menuju ke lokasi evakuasi;
c. Drainase dengan ukuran yang memadai berdasarkan data jenis dan daya serap
tanah;
d. Pembuatan sumur resapan;

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

105
 e. Pembuatan tanggul bagi sungai yang melewati perumahan dan kawasan
permukiman;
f. Ketersediaan sarana peringatan dini dan rambu-rambu yang dibutuhkan terkait
dengan peringatan dini dan evakuasi; dan
g. Pembuatan tempat pembuangan sampah sementara.

Pemerintah daerah kabupaten/kota melakukan pembinaan kepada masyarakat di lokasi

banjir melalui:
a. Sosialisasi terhadap bencana banjir dan tindakan evakuasi;
b. Bimbingan teknis, pendidikan dan pelatihan, serta pendampingan; dan
c. Meningkatkan kerjasama antar aparat pemerintah daerah dan masyarakat dalam hal
melihat tanda-tanda banjir.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

106
 Gambar 5.7 Peta Arahan Mitigasi Bencana

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

107
5.21 SISTEM INFORMASI PEMANTAUAN PEMANFAATAN
KAWASAN PERMUKIMAN YANG TERINTEGRASI DENGAN
SISTEM INFORMASI PEMBANGUNAN DAERAH PROVINSI,
DAN DAERAH KABUPATEN/KOTA
Sebagaimana amanat di dalam undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman pada bab III ps (6) tentang Pembinaan. Adalah tugas dan
tanggungjawab dari pemerintah, provinsi dan daerah dalam melakukan pembinaan atas
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Pembinaan mencakup
perencanaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.

Yang dimaksud dengan pemantauan didalam UU tersebut dijelaskan merupakan bagian dari
pembinaan terkait pengawasan yang dilakukan oleh Pemerintah dan Daerah. Pengawasan
yang dilakukan meliputi pemantauan, evaluasi, dan koreksi sesuai undang-undang.
Pemantauan pemanfaatan kawasan permukiman harus dilakukan sejak mulai dari proses
perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pemugaran (peningkatan kualitas, bongkar,
dan lainnya).

Saat ini berbagai system informasi yang telah ada dalam pelaksanaan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman yang disediakan oleh pemerintah pusat meliputi:
1. Sibaru/Sistem Bantuan Penyediaan Perumahan
Adapun tujuan dari aplikasi sibaru untuk mempersingkat jalur birokrasi dalam proses
pengusulan bantuan perumahan sehingga dapat memudahkan masyarakat. Permasalahan
yang terjadi sejak dahulu adala pengajuan bantuan perumahan seringkali membutuhakn
waktu, tenaga, dan biaya yang besar. Aplikasi SIBARU telah dibangun pada 2015 untuk
mendukung kegiatan Direktorat, SKPD Provinsi dan SKPD Kabupaten/Kota serta telah
diujicobakan di tiga wilayah di Indonesia yaitu Prov D.I. Yogyakarta, Sumatera Selatan dan
Jawa Barat.

Aplikasi SIBARU akan digunakan untuk pengajuan usulan program perumahan dan
permukiman, seperti pembangunan rumah susun sewa (rusunawa), rumah khusus, Bantuan
Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau bedah rumah dan bantuan Prasarana Sarana
Utilitas (PSU) rumah umum.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

108
Adapun usulan yang masuk dalam aplikasi akan diproses dan memperhatikan beberapa
ketentuan yang ada dalam kebijakan seperti:
• Pemenuhan Terhadap Permenpera No. 9 Tahun 2013 Tentang Perubahan Atas
Permenpera No 21 Tahun 2011 Tentang Pedoman Bantuan Pembangunan Rumah Susun
Sewa (Khususnya Ps. 11 Sd Ps.21).
• Pemenuhan Terhadap Permenpera No. 10 Tahun 2013 Tentang Pedoman Bantuan
Pembangunan Rumah Khusus.
• Pemenuhan Terhadap Permen. PUPR No. 13/PRT/M/2016 Tentang Bantuan Stimulan
Rumah Swadaya.
• Pemenuhan Terhadap Permen. PUPR No. 38/PRT/M/2015 Tentang Bantuan Sarana
Prasarana dan Utilitas Umum Untuk Perumahan Umum
• Hasil Seleksi / Verifikasi Administrasi dan Teknis
• Ketersediaan Alokasi APBN Tahun Berjalan
• Prioritas Rencana Kerja Pemerintah (RKP)

Pengguna dari aplikasi ini adalah pengusul bantuan perumahan dan permukiman, yaitu
pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, TNI/POLRI, kementerian/lembaga lain
dan penerima usulan bantuan yaitu Direktorat Perencanaan dan Direktorat Teknis di
Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR.

2. Satu Juta Rumah

Aplikasi web satu juta rumah merupakan system informasi yang menguraikan sebaran
pembangunan perumahan terutama perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
yang tersebar di seluruh Indonesia. Sistem informasi ini juga memuat beberapa hal seperti
tata cara pengajuan FLPP, Rumah Subsidi KPR FLPP dan Peraturan tentang Bantuan
Prasarana dan Sarana Umum (PSU). Informasi lainnya ada adanya menu mengenai
pengembang perumahan MBR, daftar pertanyaan dan aduan dan berita pembangunan
perumahan yang menjadi kewenangan pemerintah pusat.

3. Basis Data Perumahan

Aplikasi Basis Data Perumahan yang dimiliki oleh Ditjen Penyediaan Perumahan, merupakan
jawaban atas permasalahan ketidaktersediaan data dan keakuratan data jumlah kekurangan
rumah di daerah. Aplikasi ini digunakan oleh seluruh pemerintah baik pusat, provinsi,
kabupaten dan kota. Beberapa informasi yang ada, seperti backlog, rumah tak layak huni dan

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-

109
lainnya untuk dipantau dan dibantu oleh pemerintah pusat. Salah satu basis data yang harus
diisi dalam aplikasi tersebut dalam bidang perumahan dan permukiman adalah persediaan
dan kebutuhan perumahan di masyarakat, luas lahan yang tersedia, kondisi wilayah yang
pantas dikembangkan sebagai perumahan serta kemampuan masyarakat untuk membeli
rumah.

4. E-Housing
Aplikasi dan web ini dibangun oleh ditjen penyediaan perumahan, KemenPUPR dengan
sangat lengkap, terutama terkait pemantauan backlog, Rumah Tidak Layak Huni (RTLH),
dan Suplai Perumahan. Pemantauan dan progress pembangunan secara nasional dan
provinsi telah ada dan diupdate dengan baik. Beberapa informasi hunian yang telah ada dan
terus dibangun meliputi: (i) hunian rusunawa; (ii) hunian rusunami; (iii) hunian rumah
khusus; (iv) hunian rumah umum dan komersial; (v) apartemen; dan (vi) produk hokum.
Aplikasi ini terus dikembangkan oleh pemerintah dan diharapkan dapat menjadi sumber
informasi teraktual tentang penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman di
Indonesia.

5. Sistem Informasi Pendataan RTLH

Aplikasi web yang dibangun oleh direktorat rumah swadaya, ditjen penyediaan perumahan,
KemenPUPR. Beberapa menu informasi yang ada meliputi: (i) basis data rtlh yang
menguraikan mengenai kategori rumah, backlog perumahan, kebutuhan listrik dan air
minum/bersih; (ii) sub menu realisasi yang menguraikan tentang rekapitulasi pelaksanaan
RTLH, profil penerima bantuan RTLH, dan peta alokasi di kabupaten/kota. Mencermati
banyaknya informasi yang dibutuhkan dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman di Provinsi Banten, diharapkan pemerintah derah dapat mengembangkan
Sistem Pemantauan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Provinsi.
Sistem ini merupakan hasil pengintegrasian berbagai sistem informasi terkait pemanfaatan
kawasan permukiman seperti Perijinan Membangun Bangunan (IMB), sistem informasi
rencana tata ruang dan sistem informasi khusus RP3KP harus tersambung dan atau
terintegrasi dengan baik. Mulai dari level provinsi hingga daerah.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-110

 Sistem Informasi Sistem Informasi Sistem Informasi IMB
RP3KP Provinsi RTRW Prov (PTSP) Prov
terhubung

Sinfo
Bangunan terhubung
terhubung
Gedung

Sistem Informasi Sistem Informasi Sistem Informasi IMB

RP3KP Kab/Kota RTRW Kab/Kota (PTSP) Kab/Kota

terhubung

Gambar 5.8 Integrasi Sistem Informasi RP3KP Kota Serang

Sistem informasi RP3KP diharapkan dapat menjadi basis data spasial pemanfaatan ruang
perumahan dan permukiman, juga menjadi basis data kegiatan dan program
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. Informasi-informasi seperti
kawasan kumuh, rutilahu (rumah tidak layak huni), akses sanitasi, akses air minum, sebaran
perumahan dan rumah, kepemilikan/penguasaan tanah dan rumah, profil penguasaan tanah
dan rumah, prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU) harus dispasialkan dalam sistem
informasi RP3KP.

Sistem ini dapat dibangun melalui perangkat lunak berbasis sistem informasi geografis dan
web, bahkan dapat dikendalikan secara terbatas melalui perangkat lunak berbasis ponsel
pintar untuk melakukan pengawasan dilapangan dan langsung melakukan pengkinian data
disaat yang sama.

Pembangunan sistem informasi pemantauan ini harus memperhatikan beberapa regulasi

seperti:
1. Rencana Tata Ruang Wilayah Banten
2. Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
3. RP3KP Provinsi
4. RP3KP Kota

Sedangkan beberapa regulasi yang harus dipertimbangkan meliputi:

1. Peraturan Daerah terkait RTRW Provinsi, Kota.
2. Peraturan Daerah terkait RP3KP Provinsi dan Kota.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-111

3. Peraturan Daerah terkait Bangunan Gedung, dan turunannya.
4. Peraturan Daerah terkait Izin Mendirikan Bangunan Gedung, dan turunannya.

Perpaduan sistem informasi bangunan gedung ke dalam sistem informasi RP3KP harus
dipertimbangkan mengingat adanya substansi penting terkait pemanfaatan ruang kawasan
perumahan dan kawasan permukiman (zona kuning). Melalui sistem informasi pemantauan
tersebut diharapkan pemerintah dan pemerintah daerah dapat menyelenggarakan
perumahan dan kawasan permukiman dengan baik, terstruktur sesuai dengan peraturan
kebijakan yang ada.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-112

 Gambar 5.9 Contoh Teknologi Rumah Murah

5.22 MEKANISME PEMANTAUAN, PENGAWASAN, DAN

PENGENDALIAN PELAKSANAAN PROGRAM DAN
KEGIATAN OLEH SELURUH PELAKU PEMBANGUNAN,
BERUPA ARAHAN PERIZINAN
Pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman perlu dilakukan
pengendalian dan pengawasan. Hal tersebut dilakukan untuk mengantisipasi pembangunan
dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman yang padat dan tidak teratur
(kumuh). Pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman yang
padat dan tidak teratur sering sekali terjadi pada perumahan dan kawasan permukiman yang
dibangun sendiri oleh masyarakat (rumah swadaya).

Pelanggaran yang terjadi dalam pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman baik swadaya maupun formal adalah terkait intensitas bangunan, seperti
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), jarak sempadan jalan,
dsb. Permasalahan–permasalahan yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pembangunan
dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di Kota Serang harus diantisipasi
dengan pengendalian, pengawasan, dan pembinaan pelaksanaan pembangunan dan
pengembangan perumahan dan kawasan permukiman.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-113

Program pembangunan perumahan dan permukiman dapat dilihat dari perumahan
individual/perumahan kampung dan perumahan yang dikembangkan oleh developer (real
estate). Alternatif penanganan program perumahan dan permukiman dikaitkan dengan
pemantauan, pengawasan dan pengendalian program antara lain dapat dilihat pada tabel
berikut:

Tabel 5.26 Pemantauan, Pengawasan dan Pengendalian Program

JENIS PEMANTAUAN, PENGAWASAN, DAN
NO
PERUMAHAN PENGENDALIAN PROGRAM
1 Perumahan Individu  Kewenangan oleh : Pemerintah desa, DPRKP, DPU, PMD
yang bermasalah di  Yayasan Kampung atau LSM yang bergerak dibidang
pinggir sungai, mata perumahan permukiman
air, kawasan  RDTRK sebagai landasan pengembangan perumahan
lindung, kampung individu,
kumuh
2 Perumahan Real  Kewenangan DPRKP, DPU, BAPPEDA
Estate, Perumnas,  RTRW sebagai landasan pengembangan perumahan real
Kasiba, Lisiba, estate
Rumah Susun  Kerjasama dengan pihak ketiga, seperti INKINDO,
GAPENSI, REI, atau asosiasi lain yang bergerak di sektor
perumahan dan permukiman.
3 Keseluruhan  Untuk program yang melayani perumahan dan
Perumahan permukiman secara keseluruhan dalam skala luas,
kewenangannya oleh propinsi dan pusat.

A. Pengawasan
Pengawasan yang dapat dilakukan dalam pelaksanaan pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman, yaitu antara lain :
1. Dilakukan pemeriksaan secara berkala di lingkungan perumahan dan kawasan
permukiman.
2. Dilakukan peringatan terhadap masyarakat maupun pihak swasta (developer) yang
melakukan pelanggaran pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman. Peringatan dapat dilakukan dengan pengeluaran surat peringatan maupun
penyegelan bangunan.
3. Dilakukan penertiban terhadap bangunan perumahan dan kawasan permukiman yang
tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Serang dan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Serang.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-114

B. Pengendalian
Pengendalian yang dapat dilakukan dalam pelaksanaan pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman, yaitu antara lain :
1. Kesesuaian perizinan pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Serang dan Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Serang.
2. Pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman harus sesuai
dengan standar teknis dan kelaikan fungsi yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Daerah
Kota Serang.
3. Disediakannya instansi/badan yang dapat memberikan informasi terkait pelaksanaan
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman.

5.23 MEKANISME PEMBERIAN INSENTIF DAN DISINSENTIF

Perangkat pengendalian pemanfaatan ruang diperlukan untuk mewujudkan tertib tata
ruang. Salah satu alatnya adalah melalui penerapan mekanisme insentif dan disinsentif. Hal
tersebut juga telah diatur dalam Undang-Undang No. 26/2007 tentang Penataan Ruang,
khususnya pasal 38.

Arahan pemberian insentif dan disinsentif merupakan acuan bagi pemerintah dalam
pemberian insentif dan pengenaan disinsentif. Insentif diberikan apabila pemanfaatan ruang
sesuai dengan rencana struktur ruang, rencana pola ruang, dan indikasi arahan peraturan
zonasi yang diatur dalam peraturan pemerintah. Disinsentif dikenakan terhadap
pemanfaatan ruang yang perlu dicegah, dibatasi, atau dikurangi keberadaannya berdasarkan
ketentuan dalam peraturan pemerintah.

Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dilakukan pada saat pemanfaatan sebagai
wujud dari pengendalian kawasan permukiman. Adapun pemberian insentif dan disinsentif
dapat dilakukan oleh:
a. Pemerintah kepada pemerintah daerah;
b. pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya;
c. Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada badan hukum; atau
d. Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada masyarakat.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-115

Pemberian insentif dan disinsentif dalam penataan ruang diselenggarakan untuk:
a. Meningkatkan upaya pengendalian pemanfaatan ruang dalam rangka mewujudkan tata
ruang sesuai dengan rencana tata ruang;
b. Memfasilitasi kegiatan pemanfaatan ruang agar sejalan dengan rencana tata ruang; dan
c. Meningkatkan kemitraan semua pemangku kepentingan dalam rangka pemanfaatan
ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang.

A. Mekanisme Pemberian Insentif

Insentif dapat diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang pada kawasan yang didorong
pengembangannya. Insentif diberikan dengan tetap menghormati hak orang sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan. Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman, pemberian insentif berupa:
a. Insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang
perpajakan;
b. Pemberian kompensasi;
c. Subsidi silang;
d. Pembangunan serta pengadaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
e. Kemudahan prosedur perizinan.

Sedangkan berdasarkan PP Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang,

insentif dapat berupa insentif fiskal dan/atau insentif non fiskal. Insentif fiskal dapat berupa:
pemberian keringanan pajak dan/atau pengurangan retribusi.
Insentif non fiskal dapat berupa:
a. Pemberian kompensasi;
b. Subsidi silang;
c. Kemudahan perizinan;
d. Imbalan;
e. Sewa ruang;
f. Urun saham;
g. Penyediaan prasarana dan sarana;
h. Penghargaan; dan/atau
i. Publikasi atau promosi.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-116

Insentif dari Pemerintah kepada pemerintah daerah dapat berupa:
a. Subsidi silang;
b. Kemudahan perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan oleh
pemerintah;
c. Penyediaan prasarana dan sarana di daerah;
d. Pemberiankompensasi;
e. Penghargaan dan fasilitasi; dan/atau
f. Publikasi atau promosi daerah.

Insentif dari pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya dapat berupa:
a. Pemberian kompensasi dari pemerintah daerah penerima manfaat kepada daerah
pemberi manfaat atas manfaat yang diterima oleh daerah penerima manfaat;
b. Kompensasi pemberian penyediaan sarana dan prasarana;
c. Kemudahaan perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan oleh
pemerintah daerah penerima manfaat kepada investor yang berasal dari daerah pemberi
manfaat; dan/atau
d. Publikasi atau promosi daerah.

Insentif dari Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada masyarakat dapat berupa:
a. Pemberian keringanan pajak;
b. Pemberian kompensasi;
c. Pengurangan retribusi;
d. Imbalan;
e. Sewa ruang;
f. Urun saham;
g. Penyediaan prasarana dan sarana; dan/atau
h. Kemudahan perizinan.

Mekanisme pemberian insentif yang berasal dari pemerintah daerah kepada pemerintah
daerah lainnya diatur berdasarkan kesepakatan bersama antar pemerintah daerah yang
bersangkutan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-117

B. Mekanisme Pengenaan Disinsentif
Disinsentif diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang pada kawasan yang dibatasi
pengembangannya. Disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak orang sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Disinsentif menurut UU Nomor 1 Tahun
2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Disinsentif berupa:
a. Pengenaan sanksi sesuai dengan peraturan perundangundangan;
b. Pengenaan retribusi daerah;
c. Pembatasan fasilitasi program dan kegiatan bidang perumahan dan kawasan
permukiman dan/atau
d. Pengenaan kompensasi.

Sedangkan menurut PP Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang,

disinsetif dapat berupa disinsentif fiskal dan disinsentif non fiskal. Disinsentif fiskal berupa
pengenaan pajak yang tinggi. Disinsentif non fiskal berupa:
a. Kewajiban memberi kompensasi;
b. Pensyaratan khusus dalam perizinan;
c. Kewajiban memberi imbalan; dan/atau
d. Pembatasan penyediaan prasarana dan sarana.

Disinsentif dari Pemerintah kepada pemerintah daerah dapat diberikan dalam bentuk:
a. Pensyaratan khusus dalam perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan
oleh Pemerintah
b. Pembatasan penyediaan prasarana dan sarana di daerah; dan/atau
c. Pemberian status tertentu dari Pemerintah.

Disinsentif dari pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya dapat berupa:
a. Pengajuan pemberian kompensasi dari pemerintah daerah pemberi manfaat kepada
daerah penerima manfaat;
b. Pembatasan penyediaan sarana dan prasarana; dan/atau
c. Pensyaratan khusus dalam perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan
oleh pemerintah daerah pemberi manfaat kepada investor yang berasal dari daerah
penerima manfaat.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-118

Disinsentif dari Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada masyarakat dapat berupa:
a. Kewajiban memberi kompensasi;
b. Pensyaratan khusus dalam perizinan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang diberikan
oleh pemerintah dan pemerintah daerah;
c. Kewajiban memberi imbalan;
d. Pembatasan penyediaan sarana dan prasarana; dan/atau
e. Pensyaratan khusus dalam perizinan.

Mekanisme pemberian disinsentif yang berasal dari pemerintah daerah kepada pemerintah
daerah lainnya diatur berdasarkan kesepakatan bersama antar pemerintah daerah yang
bersangkutan.

LAPORAN DRAFT AKHIR 5-119