BPHTB

PENGERTIAN BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): adalah pajak yang dikenakan atas perolehan
Hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak;
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan;
Hak atas tanah dan bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta bangunan di
tasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, Undang-undang Nomor 16 tentang Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan
yang lainnya.

Dasar hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah :
Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20
Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan [Link]-undang ini menggantikan
Ordonasi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291.
UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

OBYEK PAJAK
Obyek Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak ATas Tanah
dan/atau Bangunan meliputi :
Pemindahan hak karena :
1. jual beli ;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. penunjukan pembelian dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hak tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah;
Pemberian hak baru karena :
1. kelanjutan pelepasan hak; atau
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah :
1. hak milik;
2. hak guna usaha;
3. hak guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan hak pengelolaan
6. hak pengelolaan
III. PENGECUALIAN OBYEK BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Obyek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah objek
pajak yang diperoleh :
1. perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
2. negara untuk menyelenggarakan pemerintah dan/atau untuk pelaksanaan pembanugnan guna
kepentingan umum;
3. badan atau perwakilan lebaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan
dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan
atau perwakilan organisasi tersebut;
4. orang pribadi atau badan karena koversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan adanya
perubahan nama;
5. orang pribadi atau badan karena wakaf; dan
6. orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah;
IV. SUBYEK PAJAK
Subyek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang
memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
DASAR PENGENAAN PAJAK
Yang menjadi dasar pengenaan pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP
ditentukan sebesar :
1. harga transaksi, dalam hal jual beli
2. nilai pasar objek pajak, dalam hal :
A. tukar menukar
B. hibah
C. hibah wasiat
D. waris
E. peleburan usaha
F. pemekaran usaha, dll
3. harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang, dalam hal penunjukan pembelian dalam
lelang
4. NJOP PBB, apabila besarnya NPOP harga transaksi dan NPOP nilai pasar objek pajak tidak
diketahui atau NPOP lebih rendah drpd NJOP PBB

BESARNYA NPOPTKP ADALAH 60 JUTA

TARIF PAJAK BPHTB ADALAH 5%
RUMUS BPHTB = 5% x (NPOP-NPOPTKP)

Perhitungan Besaran BPHTB

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m dan luas bangunan 100
m. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m dan nilai bangunan Rp600.000 per m.
Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

* Harga Tanah: 200 m x Rp700.000 = Rp 140.000.000

* Harga Bangunan: 100 m x Rp600.000 = Rp 60.000.000
-------------------- +
* Jumlah Harga Pembelian Rumah: = Rp 200.000.000
* Nilai Tidak Kena Pajak *) = Rp 60.000.000
-------------------- -
* Nilai untuk penghitungan BPHTB = Rp 140.000.000
* BPHTB yang harus dibayar
5% : 5% x Rp140.000.000 = Rp 7.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000, Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya.
Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat
Contoh :
1. Pada tanggal 1 Pebruari 2003, Bapak Sumarno membeli sebidang tanah yang terletak di
Kabupaten Tangerang dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebesar Rp50.000.000,-
Apabila NPOPTKP ditetapkan untuk Kabupaten Tangerang sebesar Rp60.000.000,- maka BPHTB
yang menjadi kewajiban Bapak Sumarno tsb adalah :
5% x (50.000.000 - 60.000.000) = Nihil
atau dengan kata lain Bapak Sumarno tidak terutang BPHTB.

2. Pada tanggal 1 Maret 2003 , Bapak Ali membeli sebuah rumah seluas 200 M2 yang berada
diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota Bogor dengan harga perolehan sebesar
Rp500.000.000,- Berdasarkan data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar
Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp50.000.000,- maka
kewajiban BPHTB yang harus dipenuhi oleh Bapak Ali tersebut adalah :
5% x (600.000.000 - 50.000.000) = Rp27.500.000,-
Contoh :
1. Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya sebidang tanah dan bangunan dengan
nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp250 juta. Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar Rp325 juta. Apabila NPOPTKP karena
waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp250 juta maka BPHTB yang terutang adalah
sebesar :
50% x 5% x (Rp325 juta Rp250 juta) = Rp1.875.000,-
 2. Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya sebidang tanah seluas 300 M2 dengan
nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp300 juta. Terhadap tanah tersebut telah
diterbitkan SPPT PBB pada tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250 juta. Apabila
NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp50 juta maka BPHTB yang terutang
adalah sebesar :
50% x 5% x (Rp300 juta Rp50 juta ) = Rp6.250.000,-

3. Sebuah Yayasan Yatim Piatu Al-Jannah menerima hibah wasiat dari seorang dermawan
sebidang tanah seluas 1.000 M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp800
juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp60 juta maka BPHTB
terutang yang harus dibayar oleh Yayasan tersebut adalah sebesar :
50% x 5% x ( Rp800 juta Rp60 juta) = Rp18.500.000,-
Contoh :
Bapak Krosbin Simatupang membeli sebidang tanah di Surabaya pada tanggal 5 Januari 2003
dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar Rp.300.000.000,- dan BPHTBnya telah dibayar
lunas pada tanggal tersebut. Berdasarkan pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor Pelayanan
PBB Surabaya Satu pada tanggal 7 Pebruari 2003, ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah
sebesar Rp.350.000.000,-
Pada tanggal 1 Maret 2003 diperoleh data baru (novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp400.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Kantor
Pelayanan PBB Surabaya Satu telah menerbitkan SKBKB pada tanggal 7 Pebruari 2003 dan
SKBKBT pada tanggal 1 Maret 2003. Berapa BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Krosbin
Simatupang tersebut berdasarkan SKBKB dan SKBKBT yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pelayanan PBB tersebut bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp50.000.000,- ?

Jawab :
1. BPHTB yang telah dibayar pada tanggal 5 Januari 2003 adalah :
5% x (300.000.000 - 50.000.000) = Rp12.500.000,-

2. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 7 Pebruari 2003 :

5% x (350.000.000 - 50.000.000) = Rp15.000.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp12.500.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Denda : 2 x 2% x Rp2.500.000,- = Rp 100.000,-
SKBKB = Rp 2.600.000,-
3. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 1 Maret 2003 :
5% x (400.000.000 - 50.000.000) = Rp17.500.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp15.000.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Sanksi administrasi ( 100% ) = Rp 2.500.000,-
SKBKBT = Rp 5.000.000,-

LATIHAN SOAL BPHTB

[Link] Yono seorang dermawan memiliki 1 Ha tanah dan bermaksud memberikan tanahnya
melalui hibah wasiat, yang aktanya dibuat oleh Notaris Omar Bakhir, masing-masing penerima
hibah wasiat mendapat tanah seluas:
a. Rangga (anak kandung) seluas 3000 m2
b. Edi (adik kandung) seluas 1000 m2 dan
c. Pesantren Assalam seluas 2000 m2 Nilai pasar tanah tersebut adalah Rp [Link],- per
Ha dan telah dikenakan PBB termasuk kelas A.26 (Rp 200.000,-/m2) Berapa BPHTB yang harus
dibayar?

[Link] perlakuan BPHTB atas kejadian-kejadian di bawah ini:

a. Tanggal 5 maret 2006, Pak Tejo membeli tanah 100 m2 melalui PPAT dengan harga transaksi
Rp 1.400.000/m2 dan telah membayar BHTPB-nya
 b. Tanggal 10 oktober 2006, dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi yang benar adalah
Rp 1.700.000/m2. Atas kesalahan ini telah diterbitkan SKPKB
c. Tanggal 15 desember 2006, atas kesalahan sendiri Pak tejo melapor secara tertulis kepada KPP
Cirebon bahwa tanah yang dibelinya itu seluas 125 m2
Jawaban
1. a. NPOP 3000 x 200.000 = 600.000.000
NPOPTKP 300.000.000
NPOKP 300.000.000

BPHTB Terutang = 50% x 5% x 300.000.000 = 22.500.000

b. NPOP 1000 x 200.000 = 200.000.000

NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 140.000.000

BPHTB Terutang adalah 50% x 5% x 140.000.000 = 3.500.000

c. NPOP 2000 x 200.000 = 400.000.000

NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 340.000.000

BPHTB Terutang = 50% x 5% x 340.000.000 = 25.500.000

2. a. NPOP 1.400.000 x 100m = 140.000.000

NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 80.000.000

BPHTB Terutang = 5% x 80.000.000 = 4.000.000

. b. Diberikan denda administrasi sebesar 2% perbulan untuk jangka waktu minimal 24 bulan
dihitung mulai saat terhutang pajak saat diterbitkan SKPKB.
NPOP 1.700.000 x 100m = 170.000.000
NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 110.000.000

BPHTB Terutang = 5% x 110.000.000 = 5.500.000

Pajak yg telah dibayar 4.000.000
Pajak Kurang Bayar 1.500.000

Sanksi Administrasi = 8 x 2% x 1.500.000 = 240.000

Jadi Pajak yg harus dibayar = 1.500.000 + 240.000 = 1.740.000

c. WP tersebut mendapatkan sanksi sebesar 100% dari kekurangan pajak tersebut

NPOP 1.700.000 x 125m= 212.500.000
NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 152.500.000

BPHTB Terutang = 5% x 152.500.000 = 7.625.000

Pajak yg telah dibayar 5.500.000
Pajak Kurang Bayar 2.125.000

Sanksi 100% = 100% x 2.125.000 = 2.125.000

 Jadi Pajak yg harus dibayar = 2.125.000 + 2.125.000 = 4.250.000

SOAL KASUS DAN PENYELESAIAN a.1.1. Pada tanggal 23 April 2009, [Link] Wiratama
membeli sebidang tanah secara tunai milik Tuan Maliki di Jalan Lowanu Sorosutan UH VI/120, Yogyakarta
seluas 4.500 m 2 dengan harga yang disepakati sebesar Rp 450.000,00 per m 2 . Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) menurut SPPT PBB Tahun 2009 yang diterima pada bulan Maret 2009 adalah Rp 425.000,00 per
m 2 . Nilai Perolehan hak selain karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih
dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke
bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota Yogyakarta ditetapkan sebesar Rp
50.000.000,00. Maka BPHTB-nya adalah sebagai berikut :
Penyelesaian :
NPOP (4.500 m 2 x Rp 450.000,00) = Rp [Link],00
NPOPTKP = (Rp 50.000.000,00)
NPOPKP = Rp [Link],00
Tarif = 5%
BPHTB = Rp 98.750.000,00

Contoh;

1. Pada tanggal 6 Januari 2006, Tuan S membeli tanah yang terletak di Kabupaten XX dengan harga
Rp.50.000.000,00. NJOP PBB tahun 2006 Rp. 40.000.000,00. Mengingat NJOP lebih kecil dari harga
transaksi, maka NPOP-nya sebesar Rp. 50.000.000,- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat
ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten XX ditetapkan sebesar
Rp. 60.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut
tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB = 5 % x (Rp. 50 juta Rp. 60 juta)

= 5 % x (0)

= Rp. 0 (nihil).

2. Pada tanggal 7 Januari 2006, Nyonya D membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten XX
dengan harga Rp. 90.000.000,- NJOP PBB tahun 2006 adalah Rp. 100.000.000,00. Sehingga besarnya
NPOP adalah Rp. 100.000.000.-. NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk
Kabupaten XX ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP) adalah Rp. 100.000.000,00 dikurangi Rp. 60.000.000,00 sama dengan Rp. 40.000.000,00,
maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB = 5 % x (Rp. 100 Rp. 60) juta

= 5 % x ( Rp. 40) juta

= Rp. 2 juta .
3. Pada tanggal 28 Juli 2006, TuanS mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di
Kota BB dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk
Kota BB ditetapkan sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00
dikurangi Rp. 300.000.000,00 sama dengan Rp. 100.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400 Rp. 300) juta

= 50% x 5 % x ( Rp. 100) juta

= Rp. 2,5 juta.
4. Pada tanggal 7 November 2006, Wajib Pajak orang pribadi K mendaftarkan hibah wasiat dari orang
tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota BB dengan NJOP PBB Rp. 250.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak karena hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah
dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota BB ditetapkan sebesar Rp.
300.000.000,00. Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak
terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 250 Rp. 300) juta

= 50% x 5 % x (0)

= Rp. 0 (nihil).

Tugas Pajak BPHTB

Soal 1 :
a. Tahun 2002, Pak Bachrum menerima warisan dari pamannya sebidang
tanah hak milik yang nilai pasarnya Rp 500.000.000.
Tanah tersebut pada tahun 2002 telah dikenakan PBB dengan NJOP Rp 600.000.000.
Berapa BPHTB yang harus dibayar Pak Bachrum jika NPOPTKP Rp 50.000.000.

b. Tahun 2002, Ibu Siti membeli sebidang tanah hak milik melalui lelang
(KLN), nilai transaksinya Rp 500.000.000. Tanah tersebut pada tahun 2002 telah
dikenakan PBB dengan NJOP Rp 800.000.000. Berapa BPHTB yang harus
dibayar Ibu Siti jika NPOPTKP Rp 50.000.000.

Jawab:
a. BPHTB yang terutang oleh Pak Bachrum
Besarnya BPHTB yang terutang karena waris diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 111 Tahun 2000, dimana pengenaan BPHTB yang terutang adalah
sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.
Sesuai Pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 21 tahun 1997 sebagaimana telah
diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (UU BPHTB), disebutkan apabila Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP
yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Dalam hal ini NJOP PBB atas tanah milik Pak Bachrum lebih tinggi daripada NPOP
(nilai pasar), sehingga yang dijadikan dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB.

Besar BPHTB yang terutang oleh Pak Bachrum atas warisan tersebut :
NPOP (NJOP PBB) = Rp 600.000.000
NPOPTKP = Rp 50.000.000 (-)
= Rp 550.000.000
BPHTB yang seharusnya terutang
5 % x Rp 550.000.000 = Rp 27.500.000
BPHTB yang terutang
50 % x Rp 27.500.000 = Rp 13.750.000

Catatan:
Sesuai Pasal 7 UU BPHTB disebutkan bahwa perolehan hak karena waris atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000.
 Sedangkan atas waris atau hibah wasiat selain kepada yang tersebut diatas, besarnya
NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000

b. BPHTB yang terutang oleh Ibu Siti

NJOP PBB atas tanah milik Ibu Siti lebih tinggi daripada NPOP (nilai pasar),
sehingga yang dijadikan dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB.
Besar BPHTB yang terutang oleh Ibu Siti atas tanah tersebut :
NPOP (NJOP PBB) = Rp 800.000.000
NPOP TKP = Rp 50.000.000 (-)
= Rp 750.000.000
BPHTB yang terutang
5 % x Rp 750.000.000 = Rp 37.500.000

Soal 2 :
a. Tanggal 10 Maret 2002 Pak Budi membeli sebidang tanah hak milik seharga Rp 200.000.000.
Tanah tersebut tahun 2002 dikenakan PBB dengan NJOP Rp 250.000.000.
b. Tanggal 8 Oktober 2002 dilakukan pemeriksaan, ternyata harga transaksinya Rp
300.000.000. Tanggal 12 Oktober 2002, KPPBB setempat menerbitkan SKBKB.
Hitung berapa BPHTB yang harus dibayar Pak Budi sehubungan dengan butir a dan
b tersebut!
Keterangan: NJOPTKP = Rp 50.000.000

Jawab:
a. BPHTB yang terutang oleh Pak Budi pada tanggal 10 Maret 2002
Diketahui harga transaksi tanah tersebut (sebelum pemeriksaan) adalah Rp 200.000.000
sedangkan NJOP PBB-nya adalah Rp 250.000.000. Sesuai Pasal 6 ayat (3) UU BPHTB
disebutkan apabila Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) tidak diketahui atau lebih rendah
daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan
maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Dalam hal ini NJOP PBB atas tanah milik Pak Budi lebih tinggi daripada NPOP (nilai
pasar), sehingga yang dijadikan dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB.

Besar BPHTB yang terutang oleh Pak Budi atas tanah tersebut :
NPOP (NJOP PBB) = Rp 250.000.000
NPOPTKP = Rp 50.000.000 (-)
= Rp 200.000.000
BPHTB yang terutang
5 % x Rp 200.000.000 = Rp 10.000.000

b. BPHTB yang terutang oleh Pak Budi sehubungan dengan adanya SKBKB
Pada tanggal 12 Oktober 2002 dikeluarkan SKBKB karena berdasarkan hasil
pemeriksaan diketahui ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp 300.000.000.

Atas kejadian ini Pak Budi akan mendapatkan sanksi administrasi berupa
bunga sebesar 2 % sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan dihitung
mulai saat terutangnya pajak sampai dengan saat dikeluarkannya SKBKB.

NPOP = Rp 300.000.000
NPOPTKP = Rp 50.000.000 (-)
= Rp 250.000.000
BPHTB yang terutang
5 % x Rp 250.000.000 = Rp 12.500.000
BPHTB yang telah dibayar = Rp 10.000.000 (-)
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000
Sanksi administrasi
2% x 8 x Rp 2.500.000 = Rp 400.000 (+)
Pajak dalam SKBKB = Rp 2.900.000
 Keterangan:
Sanksi administrasi berupa bunga dihitung dari saat terutangnya pajak sampai
dengan dikeluarkannya SKBKB (10 Maret s/d 12 Oktober 2002), bagian dari bulan
dihitung 1 bulan.

Soal 3 :

a. Tahun 2002 PT Bangun Sarana mendapat hak pengelolaan 100 ha tanah dari
pemerintah, yang berasal dari tanah Negara. Menteri Keuangan telah menetapkan
tanah tersebut kelas A.26 (NJOP = Rp 200.000/m2)
Hitung BPHTB yang harus dibayar PT Bangun Sarana, jika NPOPTKP = Rp 40.000.000.

b. Tahun 2002 Ibu Rini mendapat warisan dari suaminya sebidang tanah hak milik
nilai pasarnya Rp 500.000.000. Dalam tahun 2002 tanah tersebut dikenakan PBB, NJOP-
nya Rp 600.000.000.
Hitung BPHTB yang harus dibayar Ibu Rini, jika NPOPTKP = Rp 200.000.000.

Jawab:
a. Besarnya BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena hak pengelolaan diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, dimana pengenaan pajaknya diatur :
0% (nol persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerima hak
pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, Pemerintah Daerah,
lembaga pemerintah lainnya dan Perum Perumnas.

50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang, untuk
penerima hak pengelolaan lainnya.

Karena PT Bangun Sarana bukan merupakan Departemen, Lembaga Pemerintah

non Departemen, Pemerintah Daerah, lembaga pemerintah lainnya dan Perum
Perumnas, maka BPHTB yang terutang dhitung:

NPOP (NJOP PBB) = Rp [Link]

(1.000.000 x Rp 200.000)
NPOPTKP = Rp 40.000.000 (-)
= Rp [Link]
BPHTB yang seharusnya terutang
5% x Rp [Link] = Rp [Link]

BPHTB yang terutang

50% x Rp [Link] = Rp [Link]

b. Besarnya BPHTB yang terutang karena waris diatur dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 111 tahun 2000, dimana pengenaan BPHTB yang terutang adalah 50% dari
BPHTB yang seharusnya terutang.
Sesuai Pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 21 tahun 1997 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Undang-undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (UU BPHTB), disebutkan apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih
rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Dalam hal ini NJOP PBB atas tanah milik Ibu Rini lebih tinggi daripada NPOP (nilai
pasar) sehingga yang dijadikan dasar pengenaan pajak adalah NJOP PBB.

Sesuai Pasal 7 UU BPHTB disebutkan bahwa perolehan hak karena waris atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat,
termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000.
 Sedangkan atas wasiat atau hibah selain kepada yang tersebut diatas, besarnya NPOPTKP
ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000.

Karena Ibu Rini mendapatkan warisan dari suaminya maka besarnya NPOPTKP adalah
setinggi-tingginya Rp 300.000.000. (di soal ditetapkan sebesar Rp 200.000.000).
Besar BPHTB yang terutang oleh Ibu Rini atas warisan tersebut:
NPOP (NJOP PBB) = Rp 600.000.000
NPOPTKP = Rp 200.000.000 (-)
= Rp 400.000.000
BPHTB yang seharusnya terutang
5% x Rp 400.000.000 = Rp 20.000.000

BPHTB yang terutang

50% x Rp 20.000.000 = Rp 10.000.000

Soal 4 :

a. Tanggal 10 Maret 2002 Ibu Susi membeli sebidang tanah hak milik seharga Rp
250.000.000. Tanah tersebut tahun 2002 telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar
Rp 200.000.000
b. Tanggal 9 September 2002 dilakukan pemeriksaan ternyata harga transaksi Rp
300.000.000. Tanggal 12 September 2002 KP PBB setempat menerbitkan SKBKB.
Hitung berapa BPHTB yang harus dibayar Ibu Susi sehubungan dengan butir a
dan b tersebut, jika NPOPTKP = Rp 40.000.000.

Jawab:
a. Besarnya BPHTB yang terutang oleh Ibu Susi atas pembelian tanah tanggal 10
Maret 2002:
NPOP = Rp 250.000.000
NPOPTKP = Rp 40.000.000 (-)
= Rp 210.000.000
BPHTB yang terutang
5% x Rp 210.000.000 = Rp 10.500.000

b. Pada tanggal 12 September 2002 dikeluarkan SKBKB karena berdasarkan hasil

pemeriksaan diketahui ternyata harga transaksi yang benar adalah Rp 300.000.000
Atas kejadian ini Ibu Susi akan mendapatkan sanksi administrasi berupa bunga sebesar
2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan dihitung mulai saat
terutangnya pajak sampai dengan saat dikeluarkannya SKBKB.
NPOP = Rp 300.000.000
NPOPTKP = Rp 40.000.000 (-)
= Rp 260.000.000
BPHTB yang terutang
5% x Rp 260.000.000 = Rp 13.000.000
BPHTB yang telah dibayar = Rp 10.500.000 (-)
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000
Sanksi administrasi
2% x 7 x Rp 2.500.000 = Rp 350.000 (+)
Pajak yang harus dibayar dalam SKBKB = Rp 2.850.000

(sanksi administrasi berupa bunga dihitung dari tanggal 10 Maret s/d 12

September 2002 yaitu 7 bulan, bagian dari bulan dihitung 1 bulan