SOP MAINTENANCE

HAKEKAT PEMELIHARAAN
Maintenance atau pemeliharaan pada Gedung dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan
administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi bangunan
sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari
kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa
persyaratan,antara lain :
1.

Persyaratan fungsional

Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap
bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya
adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus
sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut.
2.

Persyaratan Performance

Masing masing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai
pada elemen elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan
fungsi bangunan.
3.

Persyaratan Menurut Undang undang

Persyaratan menurut undang undang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaikan, karena
menyangkut regulasi dan legalitas.
4.

Persyaratan Menurut User

Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user merupakan
ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah
bangunan bangunan sewa dan bangunan bangunan umum.
Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteria kriteria untuk menghasilkan suatu
performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akan
lebih efektif. Namun seringkali kriteria kriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan
kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya.
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan,
yaitu :

Pemeliharaan rutin harian

Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )

Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )

Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )

Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan
rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.
A.

Pemeliharaan Rutin

Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk
mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar
gedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis
pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak.
Kerusakan kerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam )
atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus pemeliharaan
bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi,
manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suatu rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka jenis
pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
Kendala kendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :
1.

Pemilik / Owner
Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi
beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan
tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan
( Multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.

2.

Kurangnya data dan pengetahuan

Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah
pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil
pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program
pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.

B.

Pemeliharaan Remedial

Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :

1.

Kegagalan teknis / manajemen

Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap
pengoperasian bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam
pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan

dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan
alat atau bahan bahan bangunan.
2.

Kegagalan kontruksi dan desain

Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah
kesalahan dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak
bertahan lama. Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat
menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.

3.

Kegagalan dalam pemeliharaan

Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian
bangunan adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :

Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai

Program perbaikan yang tidak efektif
Inspeksi inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi

Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat
diklasifikasikan menjadi :

Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan

perencanaan, control dan penggunaan laporan laporan untuk suatu rencana yang ditentukan
sebelumnya.

Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak
ditentukan sebelumnya.

Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan

sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi
kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.

Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan
ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat
melakukan fungsinyayang diperlukan.

Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari

akibat akibat yang serius.

Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.

Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu
yang telah ditentukan sebelumnya.

Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey
terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga
dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu.
Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan
gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
1.

Reliabilitas ( kehandalan )

2.

Availabilitas ( ketersediaan )

3.

Memperpanjang umur teknis

4.

Memberikan nilai tambah

Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan
sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab
atas kegiatan pemeliharaan terhadap :
1. Tata Udara /AC
2. System air bersih
3. System pembuangan air kotor
4. System pencegah kebakaran (Hydran)
5. Power suplay ( PLN dan genset )
6. Penerangan,
7. Telekomunikasi dan data
8. CCTV
9. Sistem Tata Suara

Tugas tugas pokok masing masing bidang

1.

Buiding Manager

Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.

Membuat planning,budgeting dan program tahunan

Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.

Membuat laporan rutin dan insidentil

2.

Chief

Membuat protap protap

Membuat standart operasi dan maintenance

Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana

Melakukan inspeksi

Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin

3.

Supervisor

Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama sama chief

Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya

Mengatur penggunaan peralatan dan bahan

Membuat laporan kepada chief secara rutin

4.

Teknisi / Pelaksana

Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung

Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan

Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )

Membuat laporan kepada supervisor

Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan
dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di
tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan
kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik. Berikut skema yang
menggambarkan bagaimana complain ditanggapi :

STANDART OPERASIONAL PROSEDUR MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN

PERAWATAN MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
NO
1

URAIAN PEKERJAAN
Perawatan Genset
a. Penggantian olie
b. Penggantian filter olie
c.

Penggantian filter solar

d.

Running genset

e.
f.
g.

Pembersihan
Pengisian air accu
Pengisian solar

Perawatan Pompa Pompa

a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c.
Penggantian bearing motor dan pompa
Perawatan AC ( Air Conditioning )
a. Service meliputi
Pembersihan body unit indoor outdoor
Pembersihan Filter indoor
Pembersihan Evaporator dan condenser
Pengecekan drainase
Perawatan Drainase
a. Pembersihan
Bak penampung
Bak chemical
Filter
b. Penggantian media filter
c.
Pemberian chemikal
PAC
NAOH
SPO ( Kaporit )
d. Beckwhose
Perawatan Panel Listrik
a. Pembersihan
b. Check Conection
Ampere
Tegangan

SCHEDULE

Setiap 6 bulan sekali/10.000 Jam

Setiap 1 tahun sekali /per 2x
penggantian oli
Setiap 1 tahun sekali/ per 2x
penggantian oli
2 kali dalam seminggu (selama 30
menit)
Setiap 1 bulan sekali
Seminggu sekali
1 tahun sekali

Setiap 1 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali

Setiap 1 minggu sekali

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

10

11

12

13.

14

c.
Infrared
Perawatan Instalasi Listrik
a. Pengecheckan Conection
b. Pembersihan Cover lampu

Setiap 1 tahun sekali

Setiap hari
Setiap 3 bulan sekali

Perawatan Instalasi Pipa

a. Pembersihan
b. Pengecatan
c.
Pemberian soda api untuk instalasi air kotor
d. Pembuangan air di instalasi pipa hydrant

Setiap 3 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali
Setiap 6 bulan sekali
Setiap 3 bulan sekali

Perawatan PABX
a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

Perawatan MATV
a. Pembersihan
b. Check signal
Parabola 10 fit
Boster
Spliter
Outlet MATV
Perawatan Panel alarm
a. Pembersihan
b. Pengecheckan conection
Bel
Head detector
Smoke detector
Splinkler
Perawatan Lampu Taman
a. Pembersihan
Cover lampu
Panel control
b. Pengecheckan conection

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

Setiap 1 bulan sekali

Setiap hari

Perawatan Groundtank dan rooftank

a. Pembersihan Roof tank
b. Pembersihan Groundtank

Setiap 6 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali

Perawatan bak Control

a. Pembersihan

Setiap 1 bulan sekali

Perawatan Ac Split Duct dan Split Wall

a. Service rutin
Evaforator
Filter udara

Setiap 3 bulan sekali

Blower indoor
Colling tower
Strainer
Motor indoor dan outdoor
Body unit
b. Schelling
Pipa instalasi
Condenser
15

Perawatan Travo 1200 kVA

a. penggantian oli

16

Perawatan Panel cubicle

a. pengecheckan Conection
LVMDP
MVDP
CAPASITOR BANK
PANEL CAPASITOR
PANEL SINKRONISASI GENSET 2x 500 kVA

17

18

19

Setiap 1 tahun sekali

3 tahun sekali

Setiap hari

Perawatan Exhause Fan

a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )

Sebulan sekali
Sebulan sekali

Perawatan saluran Pipa Hydran dan Hydran Pilar

a. Pengetesan

Sebulan sekali

Perawatan Panel PJU

a. Pembersihan dengan contact cleaner

Seminggu sekali

Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan
electrikal antara lain :
1.

Checklist harian

Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor

Menanggani komplain

Membuat laporan kerja

Mencatat pemakaian listrik dan air

Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal

Mengkoordinasikan kegiatan dengan atasan

Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi
[Link] saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain :

NO
1

PEKERJAAN
GENSET

KETERANGAN STANDART KERUSAKAN

a.

b.

c.

d.

e.
f.

Check olie
Encer
Hitam
Air accu
Level air accu harus selalu berada di level
atas
Running seminggu 2 kali
Temperatur
Voltase accu
Tegangan
Check air radiator
Air berkurang
Kotor
Kebersihan
Check solar
Tank solar yang berada di unit harus
selalu terisi

TRAFO

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

Ampere
Tegangan 380 V / 400 V
Bunyi
Check fisik
Rembesan olie
Temperatur trafo 50
Olie

TUBICLE

a.
b.

Fuse
Conection

HYDRANT DAN SPRINKLER

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.

Bocor
Rembes
Valve macet
Karat
Valve dalam kondisi on
Check tekanan
Nozzel
Selang

SALURAN AIR MOTOR

a.
b.

Bocor
Mampet

LISTRIK

a.

b.
c.
d.

POMPA

a.
b.
c.
d.
e.

MCB
Panas
Bunyi
Tegangan
Voltase 220 V / 240 V
Ampere
Check kabel
Conection
Fisik kabel
Pompa berfungsi dengan baik dan
berjalan dengan otomatis
Instalasi pipa tidak ada yang bocor
Valve dalam keadaan On
Pastikan groundtank cukup air
Panel pompa
Tegangan
Fisik kabel
Ampere
Bunyi
Panas

AC(AIR CONDITIONING)

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

Freon ( tekanan freon )

Filter udara
Filter dryer
Fan belt
Temperatur/ suhu kedinginan
Drainaser
ampere

PANEL-PANEL

a. Body Keropos

Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani suatu
pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat kerja,berikut standart
kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan :

NO

JENIS PEKERJAAN

PERALATAN

Service AC

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.

Kacher / alat semprot

Obeng ( - ) dan ( + )
Tang Kombinasi
Kunci inggris
Tang ampere
Multi tester
Plastik service
Penjepit plastik
Presmeter
Ember
Chemikal / applied

Perbaikan Pompa

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.

Kunci pas ring

Kunci sock
Tang jepit
Obeng ( - ) dan ( + )
Obeng ketok
Kunci inggris
WD
Palu
Kunci pipa

Penggantian olie gierbox pompa

a.
b.
c.
d.
e.
f.

Kunci pas ring

Kunci sock
Kunci inggris
Kunci pipa
Olie
Obeng ( - ) dan ( + )

Penggantian MCB

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

Obeng ( - ) dan ( + )
Tespen
Tang Ampere
Multitester
Tang kombinasi
Tang buaya
Tang potong

Pengecatan

a.
b.
c.
d.
e.

Kuas
Rool
Tangga
Bak cat
Kain lap

Pekerjaan Sipil

a.
b.
c.

Kapek
Amplas
Pahat